南京市上河明苑市场调研分析
目录
第一部分、城南区域房地产状况
一、城南区域房地产状况简介
二、城南区域的四大片区
第二部分、本项目竞争楼盘分析
一、竞争个案要紧经济指标
二、竞争个案户型配比及消化情形
三、竞争个案详细分析
四、该地区市场综述
第一部分、城南区域房地产状况
一、城南区域房地产状况简介
城南区域包括南至宁南新区，东至大明路及以东片区，西接长虹路，北抵建康路沿线的区域，差不多涵盖秦淮区和雨花区大部分，区内交通畅达，环境优美，夫子庙古迹胜景、雨花台风景区，依
山傍水、秦淮河曲折流过。同时，城南所在的区域沉积了南京古都辉煌的历史，夫子庙、白鹭洲、中华门、秦淮河等人文景观一直是南京人的自豪。自古以来便是人文荟萃、商贾云集之地，素有“江南佳丽地”之美誉，能够讲城南板块的优势在于自然与人文的双优越。
城南板块从地理上来讲，可谓是前有辐射，后有依靠。随着南京市“南延东进”都市进展战略的实施，门东地区改造的加快，秦淮河综合治理等系列最大的旧城改造项目的推进，城南板块的市场空间将逐步开释。旧机场的搬迁，江宁撤县建区后的蓬勃进展，使得位于市场中心和江宁衔接地带的城南将受两头经济、文化等多方面的辐射，进展势头不可估量，从起初怡馨花园、枫丹白露、一品嘉园等秦虹一带楼盘的热销也证明了市场空间开释的庞大能量。
通过近些年的进展建设，城南已不仅仅局限于人们印象中的老民宅旧居，现在的城南板块已被给予了新的含义。尽管房产开发是一个地域性专门强的项目，但随着城南诸多都市建设和环境建设一系列改造的进行，随着城南居住环境和生活环境的逐步改善，人们印象中的破民居慢慢消逝，城南旧城的概念将逐步淡出历史舞台。城南的变迁将会吸引越来越多的购房者选择城南.
拆迁是现在老城南谈论最多的话题，半年时刻，那个地点的拆迁居民将创纪录地增加，仅赛虹立交桥沿线就超过3000户。大规模的拆迁改造关于市政建设和环境治理等诸多方面来讲无疑是个利
好消息。据悉，围绕改造的老房出新、灯光亮化、拆违工作等将进一步开展。以夫子庙、白鹭洲、中华门、雨花台为龙头的秦淮风光带贯穿城南，那个地点将显现更多的新亮点。
而关于开发企业来讲，旧城改造不仅使其所处环境得到改善，更为其开发的楼盘带来大批由于拆迁而急需购房的潜在消费群体，调研数据表明，城南老百姓在购房时有超过60%的消费群仍旧选择城南。
二、城南区域的四大片区
城南板块又可分成以下四个片区
1、地铁片区
以雨花台为轴心，雨花南路和雨花西路之间孕育着近10个新盘。他们都位于中华门和安德门地铁出口邻近，2005年9月南京地铁将正式运行，地铁效应无疑是该片区最大的卖点。但周边配套还有待完善，缺乏大型购物场所是目前该片区一大不足，本片区项目大多于今年下半年已集中上市，单价从4200元-5500元不等。片区范畴：西起长虹路、东至雨花台、北接雨花西路、南至雨花南路
已有项目：金兰湾、中广厦、百汇景田、四季经典、花好月苑、格林美地、德宏山庄（二期）、南大地、中浩地产、龙福山庄（已差不多售完）
2、大明路片区
城南板块属于起步较早的区域，大型生活居住区秦虹小区就在其
中。大明路汽车经济在一定程度上带动了当地人气的集合。两年多前该片区售价在3000元左右，一些项目单价甚至低于3000元，但目前平均单价已突破4500元大关，只是现有居民素养在一方面局限了该片区进一步突破，供应体量以中档项目为主。
片区范畴：西起城东干道、东至大明路、北接秦淮河、南抵宁栗公路
已有项目：商茂鑫园、九龙雅苑、大明花园风光里、同创九龙盛世园、良城美景、御水湾等。
3、中山南路沿线片区
在城南四大片区中，该片区是距市中心最近的区域，交通便利是该地区最大的一个亮点。此外，紧邻秦淮河和中华门城堡，自然条件较为优越。该片区也是一个价位较高的区域，接近门东地区的整体价格。从地段上分析，该板块是市区内其它板块消费群的首选。
片区范畴：中山南路沿线及周边
已有项目：中江美河、水榭华庭、秦淮房产金陵明珠、聚宝园、家天下?都市桃源等
4、门东片区
适应上所讲的南京“富人区”讲的确实是该片区，生活交通便利、人文气息浓郁是那个地点最大的特色。随着中山南路沿线和宁南等区域的快速进展，那个地点进展速度也逐步加快，近年来该区域的楼盘价位也逐步升高。
片区范畴：西南起中华门城堡、东至江宁路、北接夫子庙
已有项目：一品嘉园、宏图?上花园、逸景园、仁恒.翠竹园等
第二部分、本项目竞争楼盘分析
一、竞争个案要紧经济指标
个案差不多情形调研表
个案名称位置总体规模栋数套数开盘时刻交付时刻总销售率开发商
商茂新园
大明路占地25974平米，
建筑面积3万， 2栋多层
4栋小高层 350 2003-8-18 2005-7 80%以上商茂房地产
九龙雅苑
大明路98号总占地2.4万平米，
建筑面积4万， 2栋多层
4栋小高层 312 2004-9-18 三期 2005-8 80% 九龙房地产
鑫园.凯旋城白下区光华路2号鑫园森林海三期，
以90多平米两房为主 6栋小高层 78 2004-8 2004-12 差不多售完南京金大地
建设
清新家园
白下区光华东路北侧总占地6.3万平米，
建筑面积11万 8栋多层
2栋小高层 238 2004-10-16 2005-11 销售过半鸿信房地产
同创?九龙盛
世园大明路与秦虹路
的交汇处占地面积2.8万平米，建筑面积近6万平米 3栋多层4栋小高层 370 2004-8 2005-8 70%以上南京同创房地产
良城美景秦淮区
秦虹南路占地面积15万平米，建筑面积近29万平米 9栋多层4栋小高层 480 2004-11 2006-4 一期售完
二期刚发售30% 南京致壹房产
御水湾中和桥
北村1号占地面积15万平米，建筑面积近29万平米
50栋多层
10多栋
小高层 2000 2004-6 2005年底一期
销售65% 南京钞票塘房产
由《个案差不多情形调研表》中的调研数分析，以本案参照的7个对比楼盘来看，共推出多层约40栋，小高层约15栋，小高层所占比例较低，这与南京当地（专门是城南）人们的购房适应有紧密关系。另外，本案邻近在售楼盘销售状况较好，除部分面积
较大的滞销套型外，已差不多无房可卖。
纵观本案周边楼盘，其定位差不多为中等档次，开盘后的消化情形较为良好，这从另一个侧面反映了中低档楼盘的需求空间较大。目前本案周边楼盘的均价在4700左右，从需求调研的数据来看，欲购本区域商品房的目标消费群关于这一区域的心理价位多数集中在4500-5000元/平米。
从供应的总体情形看，本案所处区域内，较高品质、高品味的高档楼盘目前尚是市场空缺。从需求层次理论角度来讲，本区域高端需求是存在的，这一点从该区域消费者的市场反映也能够看出。但如何做出符合需求的产品以刺激这部分潜在需求使之变为现实需求将是咨询题的关键所在。
二、竞争个案户型配比及消化情形
项目名称楼层规划面积范畴
（平米）主力面积
（平米）价格（平米/元）户型配比主力总价热销滞销
起价均价面积比例（万元）面积楼层缘故面积楼层缘故
商茂新园 6层/12层 85-120 85-90 4500 多层5300小高层5000 85-89
100-105
110-120 40%
40%
20% 40-50 85-
89 各楼层套型合理，总价低 105/
120 各
楼
层户型结构不合理
九龙雅苑 6层/9层 86-120 120 4500 4800 86-88 99-108
120 26%
42%
32% 47-51 86 各楼层套型合理，总价低 120 各楼
层户型结构不合理
鑫园.凯旋城 9-11层 90-110
90 5400 5000 92-100
110-115
120 60%
30%
10% 48-56 100 各楼层已形成品牌 120 各
楼
层量多，面积大
价格高
清新家园 6层/11层 86-201 114-127 4780 4960 86
114-127
148-201 9%
77%
14% 55-58 86-
114 各楼层套型合理，总价低 148-
201 顶楼面积大楼层不
好
同创?九龙盛世园 6层/12层 80-150 88-112 4800 5200 88 90-112
150 30%
45%
10% 48-59 88 各楼层各楼层 150 各
楼
层面积大
总价高
良城美景 6层 70-160 80-120 4200 4700 70
80-120
120-160 10%
60%
30% 45-55 70
80-
100 各楼层各楼层 160 顶楼面积大
总价高
御水湾 6层 40-140 100-120 5000 5400 40-70
100-120
120-140 20%
50%
30% 58-70 107 各楼层套型合理，总价低
三、竞争个案详细分析
1、商茂新园
□ 差不多情形
商茂新园住宅小区位于秦淮区大明路西，由商茂房地产公司开发，商茂新园占地25974平米，总建筑面积3万多平米，住宅包括4栋小高层和2栋多层，能够入住350户人，商茂新园绿化率在45%左右，套型面积在80—110平方之间。纯住宅项目，没有商业门面。
□ 主力户型，主力面积
户型有两房两厅、三房两厅，主力面积为85.38—89.32平方米。□ 销售进度
商茂新园第一期推出的为01、02、03、04栋，共248套。
目前84.38平米和89.32平米的户型销售率为90％，104.39平米
的销售率为75％以上，99.81平米的销售率为90％，87.77平米的销售率为80％。
□ 在售价格
商茂新园8月18日开盘，起售价为4500元/平米，最高价为5600元/平米，均价多层5300元/平米，小高层5100元/平米。楼层差价为50元。
□ 工程进度
目前小高层差不多将近封顶，多层在建，估量2005年7月份交付使用。
2、九龙雅苑
□ 项目概况：
九龙雅苑三期位于秦淮区大明路，由两栋小高层住宅组成，内有中心花园、会所、幼儿园以及各类健身运动设施等有关配套。开发商为江苏五友房地产开发有限公司。纯住宅项目，没有商业门面。
□ 销售进度
9月13日—9月17日实行排号登记选房制，9月18日开盘当天交纳2万元定金即可订购住房。总销售达到80%以上，差不多进入尾盘。
□ 主力户型
本期开盘共推出146套房源，主力户型为96平米的两房两厅一卫和137平米的三房两厅一卫。其余在售户型还有105平米、107
平方米、110平米和120平米的三房两厅一卫和132平米的三房两厅两卫。
□ 在售价格及销售情形
九龙雅苑三期起售价4500元，最高价格在5100元左右，均价为4800元。开盘前期，绝大部分房源已被登记预定。在9月18日开盘当日，售楼处接待交纳定金购房的客户量较大。截止到11月份中旬，销售差不多进入尾盘时期。
3、鑫园.凯旋城
□ 项目概况：
鑫园.凯旋城为鑫园森林海的三期工程，利用森林海业已形成的楼盘品牌以及金大地开发品牌效应，该项目目前已差不多销售完毕！
□ 主力户型
本期开盘共推出80套房源，主力户型为90-120平米的二房两厅一卫。该户型从市场反映看目前比较受南京市民的青睐。
4、清新家园
□ 项目概况：
清新家园位于白下区光华路东侧，距离南京市主城区相对较远，由8栋多层，两栋小高层组成，内有会所、幼儿园以及各类健身运动设施等有关配套。开发公司为南京鸿信房地产开发有限公司。□ 销售进度
10月中旬开盘，截止到目前短短一个月中销售却差不多达到50%
以上。
□ 主力户型
本期开盘共推出238套房源，主力户型为114-128的三房两厅二卫，户型设计比较合理。
□ 在售价格及销售情形
清新家园起售价4780元，最高价格在5300元/左右，均价为4960元。是本片区消化速度比较快的楼盘。
5、同创-九龙盛世园
□差不多状况
同创?九龙盛世园位于城东南大明路与秦虹路的交汇处，紧靠南京外秦淮河，占地面积2.8万平方米，规划总建筑面积近6万平方米，由三栋多层、四栋小高层住宅及临街的商铺围合而成。小区毗邻大型成熟社区——秦虹小区与南京市汽车一条街——大明路，尽享大明路便利的都市交通与秦虹路完善的生活配套。开发商南京同创房地产开发有限公司结合同创信息产业集团在IT智
能化方面的优势，开发出了拥有自主知识产权的社区智能化系统，本小区也将成为城东南地区最具特色且具较高水准的智能化小区。沿大明路有部分商业门面，一、二层捆绑，均价10000元/平米。
□在售价格
同创?九龙盛世园在售价格：目前均价5200元/平米。
□主力户型，主力面积
同创?九龙盛世园小区户型以集约型三房两厅、两房两厅为主，面积要紧集中在88-112平方米左右，同时130的三房舒服户型比例达到30%。
□销售率
同创?九龙盛世园的销售进入三期，目前还剩100多户，其他全部售出。销售率达到70%以上。
6、良城美景
□ 项目概况
该项目位于秦淮区秦虹南路，该小区占地面积约为15万平方米，建筑面积约为29万平方米，多层和小高层共36栋，分两期销售，一期为13栋，包括9栋多层和4栋小高层，共480户，面积从70平方米到160平方米，一期2003年10月开盘，当时均价为3900元/平米，现已全部售磬。良辰美景二期11月份开盘，共推出1000套房源。由多层和小高层共21栋组成。纯住宅项目，没有商业门面。
□ 在售价格
起售价有部分特卖房4100元/平米，项目均价4700元/平米。
□ 二期户型
二房二厅为80-90平米，三房两厅为90-120平米，复式120-180平米。
□ 推盘进度
一期已售完．良城美景二期11月份开盘，共推出1000套房源，
由多层和小高层共21栋。主力套型三房两厅，主力户型面积80—180平方米。均价4700元。开盘一个来月，销售率达到30%左右。
□ 工程进度
一期差不多差不多装修完毕，交付时刻为今年年底。二期到06年交付，二期工程刚起步。
7、名城御水湾
□ 差不多状况
该项目由南京钞票塘房地产开发有限公司开发建设，具体位置在中和桥北村1号（原先的制药厂地块），南临秦淮河景观带，北邻鑫园，西接光卡路，占据约700米滨河风景带。整个项目占地面积有17万平方米，建筑面积23万平方米，打算分两期开发。规划当中包括60多幢住宅，以多层（6层）为主，还有部分小高层（11层），并推出挑高5米的单身住宅。楼盘面积从40平方到140平方不等，主力户型100-120平方的三房两厅。整个小区南面临河布置4—6层的住宅楼，中部和北部靠近铁路区域配有少量小高层，建筑布局高低错落，楼间距1：1.3。在御道街南沿线布有商业门面，销售时刻未定，价格未定。
□ 主力户型，主力面积
名城御水湾面积以120平米三房两厅为主，有230多套；另有89平米10多套，94平米10多套。起售价5150元/平米，多层均价5350元/平米，小高层5400/平米，楼层差价50－100元。其中，
延伸后御道街的30栋、36栋、37栋1－2层为临街商铺。
□ 推盘节奏
名城御水湾一期推出靠近中和桥邻近，总建筑面积约4.6万，推出的单元分不为01、27、28、29、30、31、32、36、37、52、53、58栋。
□ 工程进度
目前工程部分楼盘差不多封顶，部分楼盘建到6层。
□ 销售进度
据销售人员讲，目前御水湾144平米的销售率为54.54％，107平米的销售率为66.67％，121平米的销售率为58.33％。
四、该地段市场综述：
南京城中土地资源有限，房地产市场进展已趋饱和，仅随其后的城东南寸土寸金，区域地位不可取代。而从该区域供应的总体情形看，该区域高品质、高品位的高档楼盘目前尚是市场空缺。
历史悠久的天然河流---秦淮河有望得到大规模整治，成为邻近楼盘的销售支撑点，从2003年市场格局来看，靠近秦淮河流域新上市的项目，起价都靠近5000元/平米，个不目前最高价项目甚至突破5500元/平米。
据前年南京房地产市场统计数据显示，该区域的商铺、写字楼空置率较高，讲明其进展缓慢。秦淮河的改造，将带动邻近土地功能的置换作用。工业、企业用地将持续并为开发用地，土地价值不仅得到提升，更使旅行、商业产生联动效应，沿岸将成为居住、
休闲、娱乐、商业、旅行为一体的多功能地域。
大明路及中和桥路改造拆迁已进入扫尾时期，城东南打造地产“金三角”的宏伟打算正式拉开帷幕，以后此地必将凸现金三角高档社区。
随着以后居民生活水平的日益提升，对居住的要求也逐步提升，除了对生存自然环境的关注，更加注重生活质量。因此对住房的智能化、人性化等等提出更高的要求，这些正是高端住宅和物业所能带来的。
据南京市房产局《2003南京房地产市场需求研究报告》（2003年8月21日《金陵晚报》），城东与河西是消费者最青睐的购房区域，而城东南除城东干道外，尤以月牙湖、大明路沿线最为火热。城东南住房需求者的总价承担能力集中于21-60万元，88.35%的消费者能够承担这一水平总价的住房。由此得知，超过45万元的高端产品依旧有一定市场的。
南京房地产市场调研报告 第一章南京市的区域特征和都市概况 第一节自然地理概况 南京市位于北纬33゜31′，东经118゜47′，属北亚热带季风气候区，四季分明，夏热冬冷，春秋短暂，雨量集中，历年平均气温16゜C，主导风向夏半年为西南风，冬半年为东北风。 南京地处我国东西水运大动脉长江与南北陆运大动脉京沪铁路的交汇点，素有“东南门户，南北咽喉”之称。南京境内绵亘着宁镇山脉西段，城东钟山若长龙蟠绕，城西石头山似猛虎雄据，故有“钟山龙蟠，石城虎踞”之讲。万里长江自西向南滚滚而来，折向东去；秦淮、金川两河曲折城中；
玄武、莫愁两湖依偎东西山水之间，气概雄浑而景色秀美。1. 1 都市性质 南京是闻名古都，江苏省省会，长江下游重要的中心都市。 南京为我国六大古都之一，是国家级历史文化名城。南京的规划和建设要继承古都历史精华，制造融古都风貌与现代文明于一体的都市特色。 南京是江苏省省会，也是该省的政治、文化、经济中心，要保证省级治理职能的顺利行使，并形成省内最发达的金融、贸易、信息中心和科教文化对外交往中心。 南京作为长江流域四大中心都市和长江三角洲西部枢纽都市，要充分发挥沿江、近海的优势，增强跨省域的辐射功能和吸引力。 1. 2 都市规模 1.2.1 人口规模
●全市总人口2010年为680万左右， 远景按1000万人口预留，城镇人口2010年为520万左 右，远景按870万左右预留。 ●都市进展区总人口2010年为530万 左右，远景按800万左右预留。都市进展区城镇人口2010年为450万左右，远景按740万左右预留。 ●主城人口2010年操纵在300万以 内，远景下降到260万以内。 1.2.2 用地规模 主城都市建设用地为243平方公里，人均都市建设用地2010年为81平方米，远景为93平方米。新市区、新城和重点镇人均建设用地按100平方米左右安排。 1. 3 主城功能布局特征 主城布局以河流、铁路、城墙等为自然边界。分为东、西、南、北、中五个片区。以明城墙围合的主体中片（旧城）以
南京房地产市场调研报 告 LEKIBM standardization office【IBM5AB- LEKIBMK08- LEKIBM2C】
月 报 市场拓展部 本月南京房地产市场概况 经过国家一系列政策的调控,目前南京房地产市场出现了浓重而又少有的观望气氛, 楼市传统的“金九银十”没有出现往年的火爆气氛,本月初也是经历了楼市的“草十一”.江宁江北依旧占据着全市认购量与交易量的霸主地位.在一些新的楼盘甚至出现了许久不见的“团购”、“优惠”现象.进入到年底,由于房贷额度的紧缩,一些开发商、代理商对市场并不看好, 9月，国土资源部再下重锤，规定从11月1日起，不付清土地款，就不能拿到建设用地使用权证书。而在此之前，开发商可以分期付款、分期办证。这一政策如果强制执行，对开发商的现金流影响很大,尤其对中小房地产企业的生存是个不小的打击.另外,开发商的资金链也正面临着严峻的考验。一些开发商急于将手中的存货变现，不再“捂盘”，以求迅速回笼资金。据统计，11月推出的新盘已达20多家，除了大量新盘以外，很多老盘也纷纷推出新房源，7、8月间“一房难求”的局面已成明日黄花。 江北板块、城北板块和江宁板块三足鼎立,在三强板块中,传统两强即江北板块和江宁板块都有所下降,江北板块虽然还是认购冠军,但只有648套的成绩,至于江宁板块,即使多家楼盘发力,也仅保持了633套的认购量.此前,两大板块的单日认购量曾多次达到二三百套,但是之后开始滑坡。
沉寂多时的城北板块开始异军突起,随着新盘亮相,该板块以认购500套的不俗战绩成为11月19日至11月25日最热销的区域之一,仅艺郡临枫一家楼盘一周就卖了300套房源。 近期南京多家楼盘有意开盘,江宁板块有东渡国际青年城、东方龙湖湾、江山星汉城;江北板块有江岸水城、泰山天然居;河西板块有银河湾·福苑、第七大道、嘉业阳光城二期云景苑、宋都美域二期;城中板块有凯润金城、观城等. 艺郡临枫、康桥水岸和东郊小镇等楼盘也即将有新房源上市。 “金九银十”各大板块详情回顾 城中板块：楼盘受追捧 满是高档房的城中板块“金九银十”总的销售情况是：认购1393套，成交848套。这样的成绩位于全市板块第六位，次于江宁、江北、城北、河西及城东板块，仅好于城南和仙西板块。销售排行榜上，高档楼盘依旧占据主力，其中不少主打酒店式公寓的楼盘跻身TOP10。长江路九号街区凭借其稀缺的地理位置以218套的销售量稳稳地坐上了城中楼盘冠军的位置。紧接着的是万豪中心公寓、中环国际广场、凤凰和鸣苑、五岳颐园（金陵大公馆）、天安恒隆花园等，这些主打小户型的楼盘受到了不少购房者的追捧。位置好、总价较低、投资价值凸显，仍是购房者考虑城中楼盘的主要因素。 主要楼盘成交表
关于淘宝开设鞋店的前期调研报告 调研背景:小王着眼于今天电子商务的发展方向，欲进军淘宝的鞋类市场，。于近几月做关于消费者鞋类需求状况的市场调查。 调研目的:本次调查目的旨在深入了解消费者对于鞋子的需求状况的习惯及消费偏好等方面信息，进而为小王进军淘宝鞋店提供市场调研，为小王提供决策依据。本次调查旨在了解消费者的基本情况及信息，了解消费者对于购买鞋子的相关因素，了解消费者对于当前鞋子的创新 调研方法:网络搜集资料进行分析,小组讨论. 市场调研结数据分析 1.中国鞋类商品市场的主要特征体现为供大于求，价格稳重有降，市场竞争激烈，中国每年制鞋60亿双，占世界制鞋总量的51%，是全球最大的鞋业制造基地，其中皮鞋年产量为24亿双，位居世界第一。中国同时是世界第二大鞋类消费市场，仅次于美国，市场巨大但竞争激烈，目前中国的鞋店大约有几十万家，国内鞋类产品的85%为中低档品，大多数中高档鞋品均从国外进口。 2. 分析鞋类产品：现在市场上存在着高中低档鞋三种。 高档鞋：由于电商经济跟实体店经济还是有差距，人均消费还比较低，所以高档鞋现在在淘宝暂时没有市场 中档鞋：李宁，安踏，阿迪，乔丹等中档鞋专卖店在淘宝都有专门的旗舰店
低档鞋：低档鞋有价格低，款式多（有布鞋，版鞋，跑步鞋等），更新淘汰快，时尚等特点，同时也存在质量差，不耐用等缺点。由于低档鞋成本低，人们投资门槛低，所以在淘宝市场上竞争非常激烈，鞋店众多。低档鞋的现在市场巨大，由于消费群体集中学生和年轻群体，而他们刚好都是淘宝消费者的主力军，不管低档鞋的现在市场和潜在市场都是非常大的。根据低档鞋的使用期一般是三个月，一个人至少会有两双，一年就会用八双鞋以上。 3.中国消费者的消费能力 根据市场调查，大多数中国消费者能够接受每双鞋100-300元人民币的价格。在东部沿海地区，价格每双200元左右的当地名牌鞋品最受欢迎。北上广的消费者对鞋类的购买力最强。而在前几年年底对北上广三市市民的鞋类消费进行的调查表明，市民目前购买鞋类基本以中高档鞋为主。其中，200元到500元占总量的70%左右；100元的约占10%；800元以上的占19%；50元的只占。 调研总结及建议 确定目标市场：消费群体主要是中学生和年轻群体，上班族。 确定自己的竞争优势：时尚、款式多、质量好，价格实惠。 定位形象：定位卖休闲时尚鞋，通过市场细分，认为淘宝市场上专门卖休闲运动鞋销售量还是很大，可以专门开个休闲运动鞋店。最好在春节，国庆，五一等喜庆时期搞促销等活动，有利于提高知名度，增加销售量。好听的名称可以让人容易记住，名称可以根据自己通过市
市场前期调查报告 篇一：前期市场调研分析报告 关于宗地2006挂2号、3号宗地 前期市场调研分析报告 目录 一、闽侯概况 1、人口 2、经济 3、行政 4、区域环境 5、区域划分 6、区域合优势 二、宗地现状 1、地块基本情况及主要规划指标 三、福州市别墅的市场状况 四、区域楼盘分析 五、地块总结及建议 一、闽侯概况 闽侯县区域概况分析： 1.人口：闽侯县面积2133平方千米，
辖9镇、7乡。人口万人，旅外华侨、华裔、港澳同胞约10万人。 2.经济：2004年，全县国内生产总值101．3亿元，工农业总产值213．3亿元，财政总收入12．81亿元。截至2004年底，全县现有外商投资企业309家，总投资13．36亿美元，已投产232家，历年累计合同外资9．57亿美元，实际利用外资6．33亿美元，年出口总值2．6亿美元。 3.行政：主要城镇——甘蔗：县人民政府驻地，曾名榕洲、瀛洲。白沙：新兴工商集镇，水陆交通枢纽。尚干：风港为民国国民政府主席林森故里。南屿：闽江南港工商业区。荆溪：古山洲为乳牛生产基地。上街：侨乡集镇，侯官为唐代侯官县治。 改革开放以来，充分发挥近郊和侨乡优势，大力发展外向型经济，形成以青口、上街两个省级投资区和荆溪福州农业科技园（海峡两岸农业合作试验区）三区为龙头的近郊经济繁荣带发展格
局。工业形成发机械制造、工艺品、轻纺鞋帽、食品加工、建材等五大主导产业，尤其是东南汽车城、福州大学新区、福州粮食批发市场、中央直属粮库、县城新区、闽兴公司、云飞公司、艺源公司、福州百事可乐公司等一批重点建设工程的建设和投产，使我县经济发展后劲进一步加强，2003年，县级经济实力跃居全国经济百强县、综合经济实力名列全省县（市）第九强、“经济发展十佳”居全省县（市）第一名。精神文明建设成效卓著，科技、教育、文化、卫生、体育等各项事业蓬勃发展，先后荣获全国科技工作先进县、全国广播电视工作先进县、全国计划生育工作先进县、省级文明县城、卫生县城、双拥模范县等荣誉称号。 4.区域环境：闽侯县地势从西南、北部向东南倾斜。南部属福州盆地，尚干、南屿、上街、甘蔗、白沙为冲积—海积平原，盆地边缘山地，在闽江两岸由丘陵、低山到中山作明显的层状分布，断
南京河西市场调研报告 第一部分市场调研目录 第一章项目所在城市商品住宅市场的综合分析 一、总供给量分析 二、总需求量分析 三、价格趋势 四、消化状况分析 五、购房面积与户型分析 六、购房习性特点分析 七、房地产市场综合评述第二章项目所在区域重点竞争楼盘分析 一、在售物业 二、待售物业 三、待建物业 四、物业可比性 五、结论第三章目标客户市场需求分析第一章项目所在城市商品住宅市场的综合分析一、总供给量分析 1、供给量分析 1995—2004 年上半年商品住宅开发投资、面积等指标一览表 年份房地产开发投资（亿元）住宅开发投资（亿元）住宅施工面积（万怦）住宅竣工面积 （万m2）住宅交易面积（万m2） 199559.45 29.2 602.36 230.78 / 199669.7 33.94 543.78 275.67 178 199772.89 36.17 535.75 207.87 215 1998101.06 58.79 611.82 270.46 253 199997.91 62.21 686.93 314.33 222.2 200099.34 66.42 658.59 297.55 254.2 2001111 75.28 743.95 308.96 305.23 2002137.63 96.57 909.6 374.43 341.92 2003183.8 129.3 1255.0 336.24 400.16 2004上半年80.32 55.38 1558.61 121.32 168.91 由上图可以看出1995 年到2004 年南京房地产市场投资开发力度加大，仅2004 年上半年住宅开发投资量就接近1998 年全年的投资量。施工面积近年来增幅明显，2004 上半年的施工量已经大大超过了2003 年全年的施工量，这体现出住宅开发量的飞速增长。竣工面积增长缓慢，在2003 年甚至出现负增长的现象，这在一定程度上影响了供需平衡，需求量高速增长而供给量跟不上就会造成供不应求。商品住宅销售面积的平稳增加表现了南京房地产市场整体的供略大于求态势，呈现供需两旺的局面。 2、2004 下半年南京房地产供给量预测供应将稳步增加，总体供求矛盾将继续缓解，结构性矛盾仍将存在。2003年全市共招拍挂出让614 公顷土地，比2002 年增加3.3倍，2004年国土部门还将供应土地1000 公顷。2003 年的开工面积、施工面积都大幅增长，因此2004 年的供应量将有大的增长，总体供需矛盾会得到进一步缓解。2004 年上半年全市商品住宅上市量为390.56 万怦，预计下半年的上市量肯定会超过上半年的上市量。主要原因在于2004年上半年的房 地产投资增幅达到34.07％，2003 年出让的614 公顷土地一部分将在2004 年下半年进入市场，2003年新
南京河西市场调研报告 第一部分市场调研 目录 第一章项目所在城市商品住宅市场的综合分析 一、总供给量分析 二、总需求量分析 三、价格趋势 四、消化状况分析 五、购房面积与户型分析 六、购房习性特点分析 七、房地产市场综合评述 第二章项目所在区域重点竞争楼盘分析 一、在售物业 二、待售物业 三、待建物业 四、物业可比性 五、结论 第三章目标客户市场需求分析 第一章项目所在城市商品住宅市场的综合分析 一、总供给量分析 1、供给量分析 1995—2004年上半年商品住宅开发投资、面积等指标一览表 年份房地产开发投资（亿元）住宅开发投资（亿元）住宅施工面积(万㎡) 住宅竣工面积（万㎡）住宅交易面积（万㎡） 1995 / 1996 178 1997 215 1998 253 1999
2000 2001 111 2002 2003 2004上半年 由上图可以看出1995年到2004年南京房地产市场投资开发力度加大，仅2004年上半年住宅开发投资量就接近1998年全年的投资量。施工面积近年来增幅明显，2004上半年的施工量已经大大超过了2003年全年的施工量，这体现出住宅开发量的飞速增长。竣工面积增长缓慢，在2003年甚至出现负增长的现象，这在一定程度上影响了供需平衡，需求量高速增长而供给量跟不上就会造成供不应求。商品住宅销售面积的平稳增加表现了南京房地产市场整体的供略大于求态势，呈现供需两旺的局面。 2、2004下半年南京房地产供给量预测 供应将稳步增加，总体供求矛盾将继续缓解，结构性矛盾仍将存在。 2003年全市共招拍挂出让614公顷土地，比2002年增加倍，2004年国土部门还将供应土地1000公顷。2003年的开工面积、施工面积都大幅增长，因此2004年的供应量将有大的增长，总体供需矛盾会得到进一步缓解。2004年上半年全市商品住宅上市量为万㎡，预计下半年的上市量肯定会超过上半年的上市量。主要原因在于2004年上半年的房地产投资增幅达到％，2003年出让的614公顷土地一部分将在2004年下半年进入市场，2003年新开工面积达到了㎡，经过半年左右的建设基本可以上市销售，因此保守估计2004年下半年上市量将会达到400～500万㎡。 二、总需求量分析 1、总需求量论述 目前，推动南京房地产开发投资不断增加的动力主要是强烈的市场需求，而构成南京房地产市场需求的主体主要包括了拆迁、投资购房、结婚、改善居住环境以及城市化进程所带来的购房意向。而消费者的消费渐渐趋于理性化，对物业品质需求越来越高，很少会再出现跟风性质的盲目消费现象。 2、总需求量结构分析 由图表可以看出： （1）、2004年上半年的拆迁购房需求比例较2003年底有所下降，原因是拆迁进程缓慢。造成拆迁进度缓慢的原因，主要在于以往拆迁中存在各方面问题还没有得到很好的解决。同时旧城改造力度有所减缓，导致需求量开始减少。 （2）、投资购房减少，受到政府宏观调控的影响，特别是受从2004年4月1日起开始实施的“禁炒令”和银行“紧缩银根”政策的影响，以短期投资为目的的投资购房需求下降。（3）、结婚购房需求稳定。随着城市化程度提高，南京市的人口基数不断增加，结婚的人数也随之而增加，结婚购房需求2004年来一直稳中有升，这部分人群是南京商品住宅需求中最稳定的组成部分。 （4）、改善居住环境购房需求增长迅速。这些年来随着南京经济的飞速发展居民收入也显著提高，城市居民提高生活质量的需求越来越强烈，因此改善居住环境的购房需求也随之大幅上升。上升比例达到8个百分点，幅度较大。 （5）、城市化进程购房需求增长较快。作为大城市的南京，城市化进程的加快和城市区域的
市场调研报告基本格式
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调研报告的基本格式及范例 文章一 一、什么是调研报告? 对某一情况、某一事件、某一经验或问题，经过在实践中对其客观实际情况的调查了解，将调查了解到的全部情况和材料进行“去粗取精、去伪存真、由此及彼、由表及里”的分析研究，揭示出本质，寻找出规律，总结出经验，最后以书面形式陈述出来，这就是调研报告。 调研报告的核心是实事求是地反映和分析客观事实。调研报告主要包括两个部分：一是调查，二是研究。调查，应该深入实际，准确地反映客观事实，不凭主观想象，按事物的本来面目了解事物，详细地占有材料。研究，即在掌握客观事实的基础上，认真分析，透彻地揭示事物的本质。至于对策，调研报告中可以提出一些看法，但不是主要的。因为，对策的制定是一个深入的、复杂的、综合的研究过程，调研报告提出的对策是否被采纳，能否上升到政策，应该经过政策预评估。 二、调研报告的格式 标题页 1、标题 2、客户（委托人） 3、调研公司 4、日期 内容目录 1、章节标题和副标题，附页码 2、图表目录 3、附录目录 执行性摘要 1、目标的简要陈述** 2、调研方法的简要陈述 3、主要调研结果的简要陈述*** 4、结论与建议的简要陈述*** 5、其他相关信息（如特殊技术、局限、背景信息） 分析与结果（详细）**** 1、调查基础信息 2、一般性的介绍分析类型 3、表格与图形 4、解释性的正文 结论与建议***
调查方法 1、研究类型、研究意图、总体的界定 2、样本设计与技术规定 a、样本单位的界定 b、设计类型（概率性与非概率性，特殊性） 3、调查问卷 a、一般性描述 b、对使用特殊类型问题的讨论 4、特殊性问题或考虑 5、局限 a、样本规模的局限 b、样本选择的局限 c、其他局限（抽样误差、时机、分析等） 附录 1、调查问卷 2、技术性附录（如统计工具、统计方法） 3、其他必要的附录（如调查地点的地图等） 三、如何撰写市场调研报告 调查报告是整个调查工作，包括计划、实施、收集、整理等一系列过程的总结，是调查研究人员劳动与智慧的结晶，也是客户需要的最重要的书面结果之一。 它是一种沟通、交流形式，其目的是将调查结果、战略性的建议以及其他结果传递给管理人员或其他担任专门职务的人员。 因此，认真撰写调查报告，准确分析调查结果，明确给出调查结论，是报告撰写者的责任。 1．题页 题页点明报告的主题。包括委托客户的单位名称、市场调查的单位名称和报告日期。调查报告的题目应尽可能贴切，而又概括地表明调查项目的性质。 2．目录表 3．调查结果和有关建议的概要 这是整个报告的核心，匝简短，切中要害。使阅读者既可以从中大致了解调查的结果，又可从后面的本文中获取更多的信息。 有关建议的概要部分则包括必要的背景、信息、重要发现和结论，有时根据阅读者之需要，提出一些合理化建议。 4．本文(主体部分) 包括整个市场调查的详细内容，含调查使用方法，调查程序，调查结果。对调查方法的描述要尽量讲清是使用何种方法，并提供选择此种方法的原因。 在本文中相当一部分内容应是数字、表格，以及对这些的解释、分析，要用最准确、恰当的语句对分析作出描述，结构要严谨，推理要有一定的逻辑性。 在本文部分，一般必不可少地要对自己在调查中出现的不足之处，说明清楚，不能含糊
南京都市圈农批市场调研报告 （皖南地区） 皖南地区气候宜人、物产丰饶，靠近我国经济最发达的长江三角地区，与苏南、浙北相连，是承接长三角产业集群的前沿阵地。本地区具体包括黄山（徽州）、芜湖、马鞍山、铜陵市、宣城市、池州等市，面积约3.65万平方公里，人口约1000万，人口密度为南京的1/5，因此该地区农批市场建设密度不大，竞争相对苏南、苏北地区较小，大多以中小型农批市场为主，且市场硬件条件与经营模式相对落后。 本次调研根据重点围绕皖南地区市场所在城市规模、市场情况、运营现状、发展瓶颈、发展规划等问题进行实地调研，现将调研情况汇报如下： （一）、市场特点与瓶颈聚焦 1、市场布局不合理，（食品、生产）安全监管力度不强。皖南地区市场普遍布局不合理，市场管理混乱，人流、车流、货流混杂。生产与生活不分离，场内“三合一”现象普遍，由于市场配套不足，对商户在档口内自建冷库与板房行为采取默许态度。货物可直接进场销售，市场内只定期进行抽检。（聚焦城市：铜陵、马鞍山、芜湖、滁州） 2、经营品类单一、品质较低，缺乏一级供货商、代理商。目前，皖南地区农批市场主要以蔬菜、果品经营为主，
且多数商户为二级、三级商户，货源主要来自一级商户聚集的南京、常州、山东、嘉兴等地。由于缺乏产地货源，本地消费能力又低，为保证价格优势，只能从一级市场调运二级、三级品质货物进场交易。据调研了解，铜陵五松果品市场90%货源来自众彩，10%来自嘉兴；马鞍山安民市场蔬菜众彩占40%，果品众彩占70%；滁州中垦市场内专门开设了南京菜销售专区，其中众彩占80%，天印山占20%；合肥周谷堆市场精品水果众彩占40%，份额大于上海，与嘉兴相当。（聚焦城市：铜陵、马鞍山、芜湖、滁州、合肥） 3、信息化配套不足，交易模式落后。此类问题存在市场收费大多采取档口租金加进场费用（进场费用一吨20-30元不等），由于信息化硬件设施缺失，没有电子结算系统，买卖双方交易都为现金对手交易。（聚焦城市：铜陵、马鞍山、芜湖、滁州） 4、管理团队满足现状，疲于新型业态拓展。此类问题存在市场由于规模小，政府部门关注度低，缺乏引导，管理团队又多为参与运营多年人员，虽与场内商户共事多年，有便于对商户的管理，但存在满足现状与地方保护意识，对“新鲜血液”的流入持抵触情绪，新型业态发展困难。（聚焦城市：铜陵、马鞍山） 5、新型市场培育是“致胜关键”。皖南地区此类市场多为大型集团企业投资新建市场，政府支持力度大，市场规划
海湾不墅项目前期市场调研报告 目录 第一部分 项目研究背景 (3) 第二部分 市场概况了解 (4) 1、整体情况分析 2、进展态势综述 3、区位差异分析 第三部分 区域市场分析 (38) 1、区域环境简介 2、区域楼市分析 第四部分
S W O T分析 (43) 1、地块环境调研 2、S W O T分析 第五部分 项目定位分析 (57) 项目定位 客源定位 户型定位 第六部分 项目定位在规划思想中的体现 (66) 第一部分、项目研究背景
为准确市场定位，我们对海湾项目进行了前期的市场调研。依照该项调研性质，我们采纳实地考察与相关人员访谈相结合的方式，依托上海商品住宅市场（要紧为不墅市场）相关的背景信息实施整个调查过程并形成结论，以期达到如下目标： 1、了解上海市不墅市场的整体状况及变动趋势； 2、了解上海市不墅市场产品设计的进展趋势； 3、了解各个区域市场的分布现状及客户群体构成情况； 4、掌握海湾项目所处地块的差不多特征； 5、掌握海湾项目周边房产市场的走势及要紧竞争楼盘的差 不多特征； 6、明确海湾项目与周边要紧竞争楼盘以及其余区块的优 势、劣势所在； 7、掌握各类目标消费群体及业内专业人士对项目的初步认 知； 8、明确海湾项目构建优势的市场机会及企业机会； 9、提出海湾项目的市场定位（包括项目定位、目标客户定 位、户型定位等）的若干思路； 10、出海湾项目在后期产品设计中的若干思路和建议。
第二部分、市场概况了解 一、整体情况分析 1、上海不墅市场趋向成熟 上海不墅市场起步于80年代后期，进展一直较为缓慢，进入90年代后期，随着上海对外开放程度的进一步提高和房产业的迅速进展，在上海出现了大批外销花园不墅群，形成上海不墅市场的第一次浪潮，但现在不墅的类型、功能及其针对的潜在客户群均较为单一，市场化程度较低，因而在随后的几年中再次跌入了谷底。 直至1998年下半年，随着中国经济的持续、高速进展，作为国内经济中心的上海的住宅市场得到了迅猛进展，同时也带动了不墅市场的复苏。地铁1号线的通车营运使得上海西南郊首先掀起了内销不墅的开发热潮。 通过这三年的进展，上海的不墅市场已由单一的差不多不墅类型进展成为多元化物业共存的市场形态。排屋概念的出现，双复式公寓（叠加式不墅）的形成以及近年所出现的“里弄式住宅”和“新独院住宅”，均可看作是不墅的衍生产物，表明市场开始真正走向成熟。
For the things that have been done in a certain period, the general inspection of the system is also a specific general analysis to find out the shortcomings and deficiencies 南京房地产市场调研报告 正式版
南京房地产市场调研报告正式版 下载提示：此报告资料适用于某一时期已经做过的事情，进行一次全面系统的总检查、总评价，同时也是一次具体的总分析、总研究,找出成绩、缺点和不足，并找出可提升点和教训记录成文，为以后遇到同类事项提供借鉴的经验。文档可以直接使用，也可根据实际需要修订后使用。 南京房地产开发投资额仍在增长，销竣比显示供需仍不平衡。XX年南京房地产开发累计投资额445.97亿元，同比增长27%，XX年1-2月房地产开发完成投资额77.2亿元，同比增长41%。XX年以来平均销竣比为2.64，XX年全年呈现供不应求的局面，但是XX年前两个月销售面积跟不上竣工面积，主要原因可能是受市场"拐点论"的影响。 XX年南京商品房销售均价平稳增长，XX年初售价同比增长10.1%，环比略有下降。XX年，南京市商品房全年销售均价为
5303.8元/平方米。 XX年1-2月份商品房销售均价为5331元，同比XX年2月份增长10.1%，相比XX 年全年销售均价增长0.5%，但是比较XX年末的销售均价略有下降。XX年12月份南京市商品房成交量显著放大，XX年前两个月成交量较少，相比XX年1-2月份同比减少60%多。 XX年前4个月南京住宅市场成交量表现比较平稳，较XX年同比有所减少。XX年3月份累计成交面积约40万平方米，同比减少17%左右，4月份截至到4月22日累计成交40.2万平方米，有望超过3月份的成交量，但同比XX年4月仍有缩减。 南京未来两年的住房建设计划将提高
市场调研报告范文南京市家具市场调研报告关键词：南京家具市场、材料、色彩、造型、工艺、市场状态.实习目的：经过这几天来,我们对南京市主要的几家家具市场的调研,我们对家具的各式参数有了自己的了解,并且在调查中发现了,自己学习中的薄弱环节,也进一步明确了自己努力的方向. 在调查中,我们也在不断学习着怎样与人打交道,怎样在社会中来学习,来充实自己,来让自己不断的提高.实习方法：资料收集和分析、现场观察、数据记录和修正、现场虚拟购物等. 实习内容：加工工艺、源材料、色彩、造型及结构特征等实习人员：家具系 1. 2、3班；我们是二班.时间安排：2019年1月8日~2019年1月12日地点安排：南京月星国际家居广场、南京红星国际家居广场、石林家乐家、金盛国际家居大桥北路店、金盛国际家居江东门店注意事项：地点选择、时间安排、参观要点等. 正文：市场概括及发展趋势：南京的家具市场是一个仍在不断的市场,石林家乐家出巨资打造大型家居商业广场HomeMall家乐家,其 二、 三、四层主营套房家具、沙发、实木家具、办公家具和软体家具等中高档的时尚品牌家具,经营面积多达四万平方米.由此可以看出,在整个家具业的大环境不好时南京反而成了一个扩容区,石林、金盛、高力、好美家等家具卖场一家接一家开. 早几年,南京只有月星、红星两大知名家具卖场,总面积约在10万平方米,而现在一下子开出这么多家具卖场,到今年年底面积达50万平方米.这么多卖场在卖家具,市场竞争激烈可想而知. 前几年市场不规范,家具业利润太高,家具生产厂家和家具卖场的高收益很不正常,现在家具卖场多了,有利于规范整个行业,至于这几个家具卖场未来会怎样发展,一两年后才可见分晓.业态发展趋势：要么专业要么全面. 家乐家这种全新的业态有其优势,家乐家集购物、餐饮、娱乐休闲为一体,实现了真正意义上的家具、家装、家电一站通,与苏宁电器可以互为补充、互相
南京市上河明苑市场调 研分析 目录 第一部分、城南区域房地产状况 一、城南区域房地产状况简介 二、城南区域的四大片区 第二部分、本项目竞争楼盘分析 一、竞争个案主要经济指标 二、竞争个案户型配比及消化情况 三、竞争个案详细分析 四、该地区市场综述 第一部分、城南区域房地产状况 一、城南区域房地产状况简介
城南区域包括南至宁南新区，东至大明路及以东片区，西接长虹路，北抵建康路沿线的区域，基本涵盖秦淮区和雨花区大部分，区内交通畅达，环境优美，夫子庙古迹胜景、雨花台风景区，依山傍水、秦淮河蜿蜒流过。同时，城南所在的区域沉积了南京古都辉煌的历史，夫子庙、白鹭洲、中华门、秦淮河等人文景观一直是南京人的骄傲。自古以来便是人文荟萃、商贾云集之地，素有“江南佳丽地”之美誉，可以说城南板块的优势在于自然与人文的双优越。 城南板块从地理上来讲，可谓是前有辐射，后有依托。随着南京市“南延东进”城市发展战略的实施，门东地区改造的加快，秦淮河综合治理等系列最大的旧城改造项目的推进，城南板块的市场空间将逐步释放。旧机场的搬迁，江宁撤县建区后的蓬勃发展，使得位于市场中心和江宁衔接地带的城南将受两头经济、文化等多方面的辐射，发展势头不可估量，从当初怡馨花园、枫丹白露、一品嘉园等秦虹一带楼盘的热销也证明了市场空间释放的巨大能量。 经过近些年的发展建设，城南已不仅仅局限于人们印象中的老民宅旧居，现在的城南板块已被赋予了新的含义。虽然房产开发是一个地域性很强的项目，但随着城南诸多城市建设和环境建设一系列改造的进行，随着城南居住环境和生活环境的逐步改善，人们印象中的破民居渐渐消失，城南旧城的概念将逐步淡出历史舞台。城南的变迁将会吸引越来越多的购房者选择城南.
关于宗地2006挂2号、3号宗地前期市场调研分析报告
目录 一、闽侯概况 1、人口 2、经济 3、行政
4、区域环境 5、区域划分 6、区域合优势 二、宗地现状 1、地块基本情况及主要规划指标 三、市别墅的市场状况 四、区域楼盘分析 五、地块总结及建议 一、闽侯概况 闽侯县区域概况分析： 1.人口：闽侯县面积2133平方千米，辖9镇、7乡。人口61.95万人，旅外华侨、华裔、港澳同胞约10万人。
2.经济：2004年，全县国生产总值101．3亿元，工农业总产值213．3亿元，财政总收入12．81亿元。截至2004年底，全县现有外商投资企业309家，总投资13．36亿美元，已投产232家，历年累计合同外资9．57亿美元，实际利用外资6．33亿美元，年出口总值2．6亿美元。 3.行政：主要城镇——甘蔗：县人民政府驻地，曾名榕洲、瀛洲。白沙：新兴工商集镇，水陆交通枢纽。尚干：风港为民国国民政府主席林森故里。南屿：闽江南港工商业区。荆溪：古山洲为乳牛生产基地。上街：侨乡集镇，侯官为唐代侯官县治。 改革开放以来，充分发挥近郊和侨乡优势，大力发展外向型经济，形成以青口、上街两个省级投资区和荆溪农业科技园（海峡两岸农业合作试验区）三区为龙头的近郊经济繁荣带发展格局。工业形成发机械制造、工艺品、轻纺鞋帽、食品加工、建材等五大主导产业，尤其是东南汽车城、大学新区、粮食批发市场、中央直属粮库、县城新区、闽兴公司、云飞公司、艺源公司、百事可乐公司等一批重点建设工程的建设和投产，使我县经济发展后劲进一步加强，2003年，县级经济实力跃居全国经济百强县、综合经济实力名列全省县（市）第九强、“经济发展十佳”居全省县（市）第一名。精神文明建设成效卓著，科技、教育、文化、卫生、体育等各项事业蓬勃发展，先后荣获全国科技工作先进县、全国广播电视工作先进县、全国计划生育工作先进县、省级文明县城、卫生县城、双拥模县等荣誉称号。 4.区域环境：闽侯县地势从西南、北部向东南倾斜。南部属盆地，尚干、南屿、上街、甘蔗、白沙为冲积—海积平原，盆地边缘山地，在闽江两岸由丘陵、低山到作明显的层状分布，断层地貌普遍而显著；北部中低山地为鹫峰山脉东南延伸部分，以为主，全县最高峰牛母山（梯岭）海拔1403.4米，闽江流经境100.4千米，至南台岛分北港（白龙江）、南港（乌龙江），支流有源里溪、大目溪、上寨溪、小目溪、旗山港、荆江、大樟溪、青龙江、淘江。人工湖有三溪口、磅上水库。年平均气温19.4℃；1月平均气温10℃，7月平均气温28.6℃；极端最高气温39.4℃，极端最低气温－2.4℃；≥10℃积温6414℃。年降水量1433毫米，无霜期330天。 境耕地2.29万公顷，有林地11.72万公顷，林木蓄积量301.8万立方
珠海淇澳岛项目前期调研报告 一、珠海市概况 2 二、珠海市宏观经济概况 3 （一）国民经济持续稳定增长，固定资产投资额快速回升 3 （二）人口总数增长缓慢 4 （三）人均可支配收入逐年提高 4 三、珠海市房地产市场概况 5 （一）板块总括 5 （二）近两年房地产市场主要指标及销售特点 6 （三）当前珠海市房地产市场的主要特点：7 四、唐家湾片区典型楼盘分析11 （一）唐家湾片区概况11 （二）典型楼盘分析12 五、项目概况14 （一）项目区域位置14 （二）淇澳岛概况15 （三）项目指标及由来16 （四）基地地形、地貌和地质条件17 六、项目SWOT分析26
（二）项目的劣势分析27 （三）项目的威胁分析27 （四）项目的机会分析27 七、项目的结论和建议27 以下内容免费阅读 前期调研报告 一、市概况 2 二、市宏观经济概况 3 （一）国民经济持续稳定增长，固定资产投资额快速回升 3 （二）人口总数增长缓慢 4 （三）人均可支配收入逐年提高 4 三、市房地产市场概况 5 （一）板块总括 5 （二）近两年房地产市场主要指标及销售特点 6 （三）当前市房地产市场的主要特点：7 四、唐家湾片区典型楼盘分析11 （一）唐家湾片区概况11
五、概况14 （一）区域位置14 （二）概况15 （三）指标及由来16 （四）基地地形、地貌和地质条件17 六、SWOT分析26 （一）的优势分析26 （二）的劣势分析27 （三）的威胁分析27 （四）的机会分析27 七、的结论和建议27 一、市概况
市位于广东省珠江口的西南部。东与香港隔海相望，相距仅36海里，最近的牛头岛相距仅3海里；南与澳门相连，西邻新会、台山市，北与中山市接壤，距广州市约140公里。1979年建市，1980年建立经济特区。是珠江三角洲中心城市之一，东南沿海重要的风景旅游城市。行政辖区总面积7653平方公里，其中陆域面积约平方公里。 市划分为香洲区、金湾区、斗门区。其中香洲区包括主城区（新老香洲、吉大、拱北、前山和南湾城区）、唐家湾新城和横琴新城。 九州港口岸是中国最大的水路口岸，拱北口岸是中国第二大陆路口岸。 市城市建成区绿化覆盖率达45%，人均公共绿地平米；森林覆盖率%，全市已建成各级自然保护区和森林公园11个，自然保护区面积逾180平方公里，覆盖率达%。 2003年末全市总人口万人。其中，户籍人口万人，外来暂住人口万人。规划2005年达到1 49万人。 二、市宏观经济概况 （一）国民经济持续稳定增长，固定资产投资额快速回升 （上表中增长率数值根据历年GDP绝对值计算而出，未考虑价格变化因素。以下正文中的有关增长比例的数据是根据可比价格计算得出数据；以下情况雷同） 根据统计公报，市2002年国内生产总值亿元，比2001年增长%。2003年生产总值为亿元，比2002年增长%。从市历年国内生产总值的统计来看，多年来市的经济快速发展，国内生产总值稳步增长，并始终保持11%以上的增幅。 值得一提的是近年市以电子信息为代表的高新技术产业发展迅猛，软件产业发展势头强劲。2002年全市高新技术产品产值亿元，占全市工业总产值的%。软件产品产值23亿元，增长%。经省认定的软件企业116家，开发的各类软件产品395件。2003年高新技术产品产值亿元，
南京金桥市场调研报告 结构框架 背景介绍 外部交通条件 内部结构 经营理念 消费群体 与南京商厦比较 背景介绍 南京金桥市场批零兼营百货、鞋类、电器、文体用品、箱包皮件、服装、针纺、床上用品、面料窗帘等10大类、5万多种商品。经营面积达12万平方米，年交易额突破40亿元，是南京市及周边10多个省、市和地区各类日用工业品的集散地。拥有华东地区、苏皖地区、南京地区总代理、总经销商等数百家之多。其中，文具产品、针纺织品大户室、精品皮具代理中心、物流中心更是大户云集、精品荟萃。 地理位置 南京金桥市场是江苏大型日用工业品批发市场。它融商流、物流、信息流为一体，配套设施齐全，实力雄厚，享誉全国。金桥创建于1992年，择南京三大商业圈之一的中央门商圈而栖，与南京长途汽车站隔街相望，东临南京火车站，西连长江航运下关码头，紧依南京长江大桥，位置绝佳，为沿海向内地辐射的桥头堡，南北两地相互融通的交
汇处。 外部交通条件 金桥市场附近公交站点: 玉桥市场(中央门西站)(48米) 城河村(224米) 玉桥市场(367米) 黑龙江路(404米) 城河村(南)(414米) 黑龙江路东站(482米) 紫竹林(北)(631米) 民生街(649米) 钟阜路(681米) 中央门南站(中央门汽车站南)(779米) 中央门南站(中央门立交)(779米) 芦席营北站(781米) 中央门南站(中央门汽车站)(788米) 紫竹林(799米) 另附：地铁一号线下新模范马路站，出口向北步行至中央门汽车站，即可见到 内部结构 金桥市场内部分东区，中区和西区。东西区主营针织类衣物和家用
电器等生活用品。 店内以个体为单位，只租不售。店铺排列整齐规划。由于店家皆为个体商户和店铺划分过于零碎，难以形成大型购物商场的区域划分明确。顾客需要东奔西走才能找到自己想要的商品。内部格局呈网格状，易使顾客眼花缭乱。 中区主营范围比较零散，以家居饰品和生活零用品为主，处于东区和西区两大主营区中间位置，大多设有可移动摊位。中区周边也设有休息区，可供人们休息。 经营理念 自创办之日起，金桥就确立了：为“两个上帝”（消费者和经营户）服务的经营理念，“开拓创新、团结拼搏、艰苦奋斗、敬业奉献”的企业精神。遵循建管并重、重在管理的指导思想，不断提升各项管理水平。 在取得显著经济效益的同时也取得了良好的社会效益。连续多年被评为省、市文明市场，92年被授予建设新南京先进单位称号，93年被市政府评为先进集体，95年被评为江苏省百强市场，97年被国内贸易部批准为日用工业品中心批发市场，98年被评为江苏省十大样板市场，2000年被列为首批“全国争创百城万店无假货示范市场。” 消费群体 虽然每个楼区的消费人群不全一致，但是通过观察我们发现这里的消费人群，主要是两类，一类是20-30岁的年轻女性，还有一类是35-50岁左右的中年男女，年轻男性不太多，而且是市场的主要消费
淘宝网店前期调研报告 随着社会、经济的发展，人们的生活节奏越来越快，对各方各面要求越来越高，便捷的网上商务越来越受大众的欢迎，成为年轻人们生活中不可缺少的一部分。网上购物是互联网作为网民实用性工具的重要体现，随着中国整体网络购物环境的改善、网上支付和网上银行的快速发展，网络购物市场的增长趋势明显。在服装类的网店看来，特定的女性用户群，在其购买能力与消费心理方面作为网络服装消费的主力军，在一定程度上影响网上服装商品销售的市场。这就提示我们，网上的网店，要重视网店界面的设计问题，友好适宜的人机界面是影响网上购物的一个重要因素。作为在校学生的我们对于在校内创业也是十分的拥有热情，也有了自己创业的构想。希望借此机会可以开启我们创业的大门，在自己的创业路上走出第一步。 网上开店是一种在互联网时代的背景下诞生的新销售方式，区别与网下的传统商业模式，与大规模的网上商城及零星的个人商品网上拍卖相比，网上开店投入不大、经营方式灵活，可以为经营者提供不错的利润空间，成为许多人的创业途径。网络最大的优点就是互动性强，在购物的同时，也可以上网开店出售物品。 网上开店拥有众多优势： 1）开店成本极低。网上开店与网下开店相比综合成本较低；许多大型购物网站提供租金极低的网店，只是收取少量商品上架费与交易费；网店经营主要是通过网络进行，基本不需要水、电、管理费等方面的支出；网店不需要专人时时看守，节省了人力方面的投资。 2）经营方式灵活。网店的经营是借助互联网进行经营，经营者可以全职经营，也可以兼职经营，网店不需要专人时时看守，营业时间也比较灵活，只要可以及时能浏览者的咨询给予及时回复就可以不影响经营。 3）网上开店基本不受营业时间、营业地点、营业面积这些传统因素。网上开店基本不受经营地点的约束，网店的流量来自网上，因些即使网店的经营者在一个小胡同里也不会影响到网店的经营。 4）网店的消费者范围是极广泛的。网店开在互联网上，只要是上网的人群都有可能成为商品的浏览者与购买者，这个范围可以是全国的网民，甚至全球的网民。只要网店的商品有特色，宣传得当、价格合理，经营得法，网店每天将会有不错的访问流量，大大增加销售机会，取得良好的销售收入。 网上开店的天然优势迅速吸引了创业者的目光。但是，网上创业绝不是简单地上传几张物品照片，就可以干等买家“上钩”。其中也需要做大量的工作，包括前期准备、货源、宣传等，甚至是很简单的上传照片都有很多讲究。 因此，我打算利用在校的一些课余时间兼职做服装分销。选择开服装店的优势是服装行业较为成熟，项目需要的成本较低。以大学生为代表的年轻一代开始频繁的网络上寻找他们喜欢的商品，网络购物已经在全世界成为了一种新的潮流。所以选择在“淘宝网”这个平台开设时尚女装旗舰店。 一、店铺定位 1、策划背景 随着网络的不断发展，方便、快捷、实惠的购买方式使得足不出户就能买到称心如意的东西，这种方式正慢慢地推广开来。然而在服装行业尤其是“女装”发展较快。 2、网店名称：“伊衫风尚”时尚女装旗舰店 3、主营商品：“伊衫风尚”时尚女士服装店以秋冬女装与男装为主打商品，其中包含外套、卫衣、裤装、韩版休闲裤子上衣、时尚包包、潮流男装等。 4、商品特点：“伊衫风尚”服装以“时尚”、“高贵”、“休闲”等品种迎对广大买家，我店坚持让大家进的舒心，看的放心，买的安心；我店品种丰富，样式齐全有利于满足广大女士、
【科尔大厦（暂用名）】前期市场调查报告 第一章项目所在区域环境调研 一、项目所属区域市场调研范围描述 本次市场调查（环境部分）以项目为中心向周边幅射，将市调范围分为两大部分。第一部分包括项目所在地工贸片区、步行街片区、南坪西路、南城大道，直接决定科尔大厦的商务环境。第二部分包括转盘周边：南坪北路、南坪东路、南坪南路，间接影响科尔大厦商务环境。 本次市调以工贸片区、步行街周边、南城大道为重心，沿线主干道有开发路、南坪西路、区府路、南城大道、区府大道等重要交通要道，市调内容涉及大小型商场、超市、相关金融机构、公交车站、品牌餐饮、大型休闲娱乐设施等与本项目息息相关的商务环境。 二、南岸区商务环境 南岸区以南坪转盘至步行街片区为商业中心，商务环境在近年来得到较大的改善。随着区政府、区检察院等政府机构的搬迁于此，鹅公岩大桥的通车，南滨路、步行街的修建以及各大型商场的相继进驻，南岸区交通得到了进一步改善，商务配套也随之进一步的完善，具体情况如下： 1、下图为南岸区商务环境的汇总
2、小结 2－1、餐饮、娱乐 ?南坪地区的餐饮、娱乐设施主要分布于南城大道片区，规模大都在100平方米左右。现经营状况较好，生意较为火爆。而该片区餐饮、 娱乐的租价约为50－60元／平方米／月。虽然目前经营状况不错，但此处有个很大的弊端――停车困挠（因为此处为主干道，而来此就餐的客人只能将车停靠在公路两边，这对于本来就是双向两车道的南城大道的交通受到很大的阻碍）。 ?项目所在片区――工贸片区的餐饮、娱乐业并不发达，主要因为该片区背离中心区。如果步行街的延伸段以及项目门前广场能够修建， 对于本项目的裙楼部分招商定位为餐饮有很大的促进作用。 2－2、银行证券 ?南坪的银行证券主要集中在步行街片区、南坪西路、南坪南路、南坪东路，而规模在100平方米以上的集中在南坪西路，这主要跟其商 业的发达有很大关联。 ?本项目工贸片区的银行证券无，主要因为该片区的商业不发达，商务环境尚未形成。但项目所在区域的未来发展：步行街的延伸段、门 前广场的修建以及会展中心的建成带来商务氛围逐步形成，对于裙楼部分招商对象为银行证券有极大的利好因素。 2－3、专业市场 ?南坪地区的专业市场主要分布于步行街片区、南坪西路、南坪南路。这三个片区的商业较活跃，交通便利，人气旺等优势非常利于