长沙开福区(四方坪)调研
报告书
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前
言 (3)
第一章：总体调研概况 (4)
第二章长沙市房地产市场现状分析……………………………………………………………
(8)
第三章长沙市开福区房地产市场现状分析…………………………………………………………………………
19
第四章长沙市开福区四方坪地产竞争态势分析 (25)
第五章重点竞争对手分析 (26)
第六章四季美景规划建议 (35)
附
1 (40)
附
2 (44)
附
3 (46)
前言
2004年4月25号至2004年5月25号， 30天来我们项目组相
关人员8人共出动330余人次，详细调查了长沙市北城区尤其是开福区中的四方坪板块共计18个楼盘的销售推广情况。
经过周密的楼盘走访、市场考察、资料收集、分析整理等调研工作，参照项目规模、楼盘类型、项目所在地、推广周期、主诉求定位、开发商综合实力、主力消费群等综合考评指标，得出以下3个楼盘对“四季美景”的推广销售存在借鉴价值或形成冲击，列为竞争对手深入调研对象，分别为：左岸春天、时代先锋、科院。由于时间仓促及调研渠道有限等方面原因，或是部分竞争楼盘仍处于项目筹备阶段，资料或有缺失、不尽详实，我们将在推广期后续市场调研中予以追踪、补完。
调查是市场策略研究的前期阶段，我们将策略建立在调查的基础之上，通过对大量的调查资料进行统筹分析、研究整理,并结合项目现状对竞争项目进行重点分析。我们以市场真实数据、信息为基础,顺应长沙房产大势，所有调研内容皆围绕四季美景有针对性地展开。
“知己知彼,百战不殆”,唯有通过深度剖析长沙房产动态,充分认识自身利弊，方能游刃有余地引领市场潮流。
第一章：总体调研概况
一、调查目的
四季美景位于长沙市的北区四方坪板块，而长沙素有“南帝北丐”之称，即北城区的人气和经济繁荣程度要远远低于南城区，从房地产项目来看，除经济适用房以外，目前北区还没有特别成功的较大规模住宅项目。而随着最近几年长沙市房地产行业持续升温，竞争随之加
剧，为了尽量减少项目开发的风险程度，在前期有必要进行深入准确的市场调查，以达到以下几个目的：
1、全面了解长沙北城区尤其是开福区中的四方坪板块房地产市场整体状况，以明确本项目的开发背景及市场发展趋势；
2、了解竞争性楼盘的现状及动态，为制定本项目的营销策略提供
依据；
3、了解消费者对北区存在偏见的根本原因，规避项目所在区域给开发带来的不利因素，为本项目的规划设计提供依据；
4、了解目标消费群的特征及其购买需求，为本项目定位、推广传播提供依据。
二、调查内容
（一）长沙市住宅市场概况
1、长沙市区域概况
2、长沙经济发展概况
3、长沙住宅市场特点
4、长沙住宅市场的发展趋势
（二）开福区市场概况
1、开福区概况
2、开福区住宅供应与成交情况
（三）四方坪市场概况
1、四方坪概况
2、四方坪住宅供应与成交情
（四）竞争性楼盘状况
1、竞争性楼盘界定
①大型楼盘
②同类型楼盘
③同区域楼盘
2、调查内容
①同类楼盘开发小区数量、楼盘档次、总建筑面积、住
宅单元总量、现有供应量分析；
②同类楼盘特点（售价与销售率、销售与卖点、户型面
积、规划与建筑设计特点）；
③预计未来几年住宅供应总量、单元套数、已开发物业
的后续供应量；
④周边主要竞争对手占地面积、总建筑面积、住宅面积、
套数；
⑤同类楼盘现时住宅推出平均销售率、成交量最大的单
元面积；
⑥同类楼盘现时价格幅度；
⑦未来的住宅供应量增幅、市场承接力、竞争情况。（五）目标客户及其需求特点
1、目标客户界定
①有一定经济实力
②认可郊区置业
③认可运动地产
2、调查范围
①中、高档小区
②政府机关的宿舍
③效益好的企事业单位宿舍
3、调查内容
①目标客户区域分布；
②目标客户的特征描述；
③目标客户对项目所在区域的看法；
④目标客户对运动概念的偏好程度，以及喜欢何种形式
的运动项目；
⑤目标客户对居住环境及配套设计的要求；
⑥目标客户对户型面积及室内功能布置的要求；
⑦目标客户购房能接受的价位；
⑧影响目标客户购房的决定因素。
三、调查对象及途径
（二）竞争性楼盘
调查竞争性楼盘的资料主要通过国土局、规划局、规划设计院、建筑设计公司、计委、房地产媒体记者、房地产企业负责人
等途径获得。
（三）目标客户
对目标客户的调查主要对调查范围内的住户进行入户深度访问。
第二章长沙市房地产市场现状分析
一、二00三年长沙房地产市场发展状况及分析（数据来源于长沙市房地产交易管理所）
近几年来，长沙房地产市场伴随国民经济的快速增长，呈现稳步发展的势头。二00三年，其加速发展的态势更趋明显，市场表现更为活跃。二00三年长沙房地产市场基本情况如下：
1、房地产开发投资大幅增长，占固定资产投资比重加大
2003年，长沙市共完成房地产开发投资亿元，与去年同期相比增长%，长沙市房地产开发投资首次超过了100亿元。占固定资产投资比重的1/4强。
2、商品房供、销两旺，销售价格稳中有升
从商品房供应情况来看，伴随房地产开发的强力增长，房地产施、竣工面积同步上扬，截止2003年11月，长沙市房屋施工面积达万㎡，竣工房屋面积万㎡，分别比去年同期增长%和%。
从商品房预售情况来看，2003年，全市共有155个企业的887栋商品房上市预售，批准预售总建筑面积为万㎡，较去年同期增长%。其中批准预售的住宅面积为万㎡，占商品房开发比重的%，商品房供应量较为充足。
从销售情况来看，2003年，全市共成交商品房26727套，成交面积万㎡，成交金额亿元，分别比去年同期增长%、
%和%，商品房的有效需求保持了较高的增幅，市场供、求两旺。
从商品房销售价格来看，2003年全市商品房销售均价为2468元/平方米，同比增长%，其中商品住房销售均价为2222元/㎡，比去年同期增长%，商品房价格在2002年略有下跌的基础上稳步回升，商品房价格基本保持稳定。
3、二手房交易放量增长，住房二级市场被激活
2003年，全市共办理二手房交易9189起，成交面积万㎡，成交金额亿元，分别比去年同期增长%、%和%。其中，房改房成交4263套，成交面积万㎡，成交金额亿元，分别比去年同期增长%、%和%。长沙市二手房交易量在60万㎡左右维持了五年之后，终于实现了突破，达到118万㎡，增长近一倍。我市住房二级市场经过多年培育之后，在政府宏观政策的调控下，特别是2003年10月我市出台“长沙市人民政府关于进一步搞活房地产市场若干意见”（市政府58号文）的具体措施的作用下，市场被迅速激活。
4、房地产抵押登记保持较高增幅，金融业为房地产业提供有力保障
2003年，全市共办理房地产抵押登记29757起，抵押贷款面积万㎡，抵押权利价值亿元，比去年同期增长%、%和%。其中，个人住房抵押登记28078起，个人住房抵押贷款面积万㎡，个人住房抵押权利价值亿元，分别比去年同期增长%、%和%。房地产抵押贷款连续六年保持了强劲增幅，尤其是直接用于个人消费的个人住房抵押贷款，成交起数，从98年的613起至2003年的28078起，六年间增长了45倍。消费者的消费观念发生了根本的变化，国家启动内需，拉动消费的政策由于有了金融业的支持而得以实现，金融业同时也成为了房地产业迅速发展的有力保障。
5、城市房屋拆迁力度不减，刺激了房屋有效需求的增长
2003年，全市共动迁居民5056户，拆迁房屋面积万㎡，分别比去年增长%和%。其中，拆迁住宅面积万㎡，比去年同期增长%。2003年，虽然长沙已基本实现“三个大变样”的城市建设总目标，但城市房屋拆迁工作仍在大力推进，新一轮城市建设正在有序的展开。城市房屋拆迁工作直接拉动了房地产投资，刺激了住房的有效需求，它为完善城市功能，加快城市基础设施建设，改善市民的居住水平和质量都做出了较大的贡献。
6、经济适用住房建设全面得到调控，商品房市场结构更趋合理
2003年，全市经济适用住房小区建设共完成投资亿元，开工房屋面积万㎡，竣工面积万㎡，分别比去年同期下降%、%和%。从年初开始，长沙市人民政府坚决停止了公务员住宅小区建设，控制了经济适用房建设规模，经济适用住房建设规模全面压缩，经济适用房占新增商品房开发量的比重由调控前的接近50%到调控后的20%左右，使商品房市场结构趋于合理。经济适用住房大规模开发对商品房市场的影响基本消除。
以上几个方面充分说明，2003年长沙房地产市场继续保持了快速增长的格局，各主要指标大幅增长，房地产开发投资、房屋施工面积、商品房上市量、商品房交易量、二手房成交量、房地产抵押贷款等指标均达到历史最高水平。1998年以来，长沙房地产业连续六年保持了高速增长的态势，究其原因，主要有以下几点：
1、从产业投入角度分析
长沙市近几年来经济总量持续高速增长，GDP保持二倍数的增长，对房地产业的投入不断加大。98年至2003年11月，全市共完成房地产开发投资亿元，占全市固定资产投资的1/4。特别是2000年以来，长沙市实施“三年大变样”战略，城市路网及基础设施建设得到了极大提升，原有的地域差别不断缩小，地段升值潜力增大，为房地产开发提供了广阔的空间。
3、从市场角度分析
——从购房能力分析，伴随长沙经济的增长，城镇居民可支配收入逐年增多，98年至2003年，长沙人均可支配收入从6650元上升到了9100元左右，增幅达%。
而近几年长沙的房价较为稳定，这使得市民的住房购买能力大为提高，个人购买商品房占市场总销量的94%。
——从投资角度分析，由于股市长期低迷，银行利率多次下调，而房地产业保值、增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域。加上银行信贷的支持，大大刺激了市场的需求，长沙目前通过按揭贷款购买商品房的比率为%。据长沙市房地产交易中心最近的一次调查统计，投资型置业者在购买各类商品房中的比重为：商品住房为%、写字楼为40%、商业用房为%。
——从消费结构分析，随着房地产市场的发展，居民住房消费观念也发生了明显的变化。改善型住房的需求较为明显，人们已不能满足于“够住就行”的传统观念。长沙住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大，“终极置业者”不断涌现，长沙人均居住水平迅速提高。至2003年，长沙人均居住建筑面积达㎡。
——从需求关系分析，随着长沙城市化进程的加快，新增城市人口增幅较大。从1998年到2002年末，长沙市净增城市人口万人(含自然增长和机械增长)，每年平均增长万人。在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，长沙市每年因人口增长而拉动住房需求将达到120万㎡( 按目前我市人均居住建筑面积为㎡计算)。实际上2002年长沙市净增城市人口为万人，这一理想需求将达到180万㎡。另外，城市外来人口的购买需求也不容忽视，据统计，长沙市目前外来人口购房的比重为15%左右，这部分人群也直接拉动了商品房需求的增长。
3、从政策角度分析
——从宏观政策环境分析，一是国家把房地产业作为国民经济的支柱产业，加大对房地产业发展的支持力度。二是国家将启动消费、拉动内需作为国民经济增长的重要举措，采取各种政策和措施，大力发展和启动住宅消费。三是深化住房制度改革，彻底停止了住房实物分配制度，全面推进住房商品化，市场化的进程。四是通过推进经济适用房及廉租房建设，保障中、低收入家庭的住房需求。五是先后出台了旨在依靠科技进步，提高住房质量的一系列标准体系，实施了小康住宅和康居工程试点，为长沙房地产业持续、健康发展提供了良好的外部环境。
——从长沙的政策环境分析，近几年来长沙市人民政府十分注重对房地产市场的培育，注重政策的引导，在先后出台了外地人购房入户、取消房改房上市审
批、简化办事程序、降低交易成本、允许经济适用房上市等一系列政策措施的基础上，2003年10月又出台了长政发［2003］58号文件“长沙市人民政府关于进一步搞活房地产市场的若干意见”，进一步放宽政策。主要措施有扩大公房出售范围；积极妥善处理了产权发证中的历史遗留问题；进一步降低和调整商品房和二手房交易契税(二手房契税降为1%)；提高公积金
贷款额度，加快住房货币化进程；坚决停止公务员小区建设，控制经济适用房建设规模等等。每一条政策和措施都具有极强的操作性，极大的激活了潜在的消费群。2003年长沙二手房交易的放量增长和经济适用住房建设规模的全面回落，充分显示了政府运用了市场机
制宏观调控市场，运用了政策杠杆引导长沙房地产市场健康、有序发展的能力。
2004年市委市政府确定为改革发展年，提出了要“大干新三年，再创新辉煌”，全力推进城市化进程。未来三年，我市将围绕加快发展，实现全面小康的总目标，以科学的发展观为统揽，以“一洲两岸，六桥三环，打通出口，开发新区”，加快小城镇建设为重点，坚持以人为本，高起点、高标准、高质量、高效益规划、建设、管理、经营城市，到2006年，城市化水平达56%，城区绿化率为33%，城市绿化覆盖率达40%，人均公共绿地面积平方米，人均住宅建筑面积27平方米，人均道路面积平方米，要全面完成“一江两岸一洲”滨水区的建设，全面完成“六桥三环”，城区环保绿化达标，完成棚户区改造和农民进城务工廉租房建设，完成历史区街的保护和维修等重点工程，到2006年全市控制性详规覆盖总面积达到400平方公里。我市近期发展目标已经明确，长远发展蓝图已经绘就，市委市政府的决策和去年国务院的18号文件和市人民政府的58号文件，给我市房地产业带来了更加广阔的可持续发展空间。
2004年，长沙房地产市场仍将在投资与需求的双向拉动下，在政府宏观政策的调控与引导下，坚持住房市场化的基本方向，不断完善市场体系；坚持以需求为导向，不断调整供应结构；继续完善住房一级市场，搞活住房二级市场，培育住房梯级消费观念，增强和带动居民住房消费的积极性；进一步规范市场服务行为，发挥房地产中介服务的作用，确保我市房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定，努力促进全市房地产业持续健康发展。
二、2004年一季度长沙市房地产市场分析（数据来源于长沙市房地产交易管理所）
2004年，作为市委市政府确定的改革发展年，在“大干新三年，再创新辉煌”目标的鼓舞下，我市城市建设稳步推进。我市房地产业也紧紧抓住这一发展机遇，继续加大投资力度，进一步加强了对房地产二、三级市场的引导和培育，2004年一季度我市房地产市
场主要呈现以下几个特点：
1、房地产开发投资快速增长，房屋建设速度加快2004年一季度，全市房地产开发完成投资亿元，比去年同期增长%。房屋施工面积万平方米，竣工面积万平方米，分别比去年同期增长%和%。房地产投资和房地产开发规模增幅较大。由于3月1日起执行的市政府89号令《长沙市城市房地产交易管理办法》中规定“取得商品房预售许可证必须要符合：房屋土建工程完成50%以上或多层建筑封顶、高层建筑达到十层，并已确定施工进度和竣工交付日期”的条件，提高了商品房预售的门槛，致使一部分开发商为了早日实现商品房预售，加快了商品房施工的速度,使我市一季度商品房竣工面积加大。
2、商品房上市量继续扩容,非住宅商品房比重加大
2004年一季度，全市共有203栋商品房被批准上市，批准预售总建筑面积为万平方米，其中住宅面积为万平方米，分别比去年同期增长%和%。上市量比去年同期净增万平方米，增速较快，我市商品房市场继续扩容。在批准预售商品房中，住宅占总上市量的比重为%，比去年同期下降个百分点。非住宅商品房的建设比重有所增加。随着我市居民可支配收入的进一步增长，消费者对房地产投资的热情也将进一步提高。同时，长沙作为省会城市，有着良好的商业基础，长沙市的商业网点、集贸市场和商业从业人数位居全国超过百万人口城市的第七位，商业氛围较好，随着我市城市化进程的加快，门面和写字楼等经营性用房也将会顺应市场需求，其建设比重有进一步增加之势。
3、商品房交易持续升温，市场需求较为旺盛
2004年一季度，全市共办理商品房交易8623起、成交面积万平方米、成交金额亿元。其中商品房期房成交6129起、成交面积万平方米、成交金额亿元，分别比去年同期增长%、%和%。房地产市场保持了较为旺盛的需求。
在市场有效需求不断提高的同时，我市房地产开发的整体水平也得到了提升。房地产投资日趋于理性，房地产开发商越来越注重通过楼盘品质打造，提供全方位诚信服务，来铸就自身的品牌，在激烈的市场竞争中赢得市场。
4、二手房交易活跃，政策促进作用显著
2004年一季度，全市共办理二手房交易2665户、成交面积万平方米、成交金额亿元，分别比去年同期增长% 、
%和 % 。其中房改房上市成交1471户、成交面积万平方米、成交金额亿元，分别比去年同期增长 %、%和%。二手房成交面积比去年同期增长两倍多，交易量翻番。我市住房二级市场日益活跃。我市二手房交易量迅速的放
大，是在多重利好因素的综合作用下产生的：首先，二手房市场的活跃主要得益于政府对住房二级市场的精心培育和具体政策的指导。近年来，国家先后出台了一系列的政策，启动住房消费，培育住房二级市场。我市也于去年年底出台了58号文件（长沙市人民政府关
于进一步搞活房地产市场的若干意见），并于今年年初出台了长沙市房地产交易管理办法，从简化二手房交易手续、降低税费、加强配套服务，规范交易行为等方面放宽政策，直接刺激和促进了二手房市场的活跃。其次，二手房主要集中于市中心，交通便利，生活设施齐全，总价较低，易于出租和出售，对于那些经济实力不强又急需改善居住条件和购买房地产用于保值增值的投资者极具吸引力。其三，居民住房消费能力的提高将促使一部分人采用“以旧换新，以小换大”的方式不断改善居住条件，形成住房梯级消费模式，加速二手房的流通。其四，金融机构对二手房按揭支持力度的加大以及中介服务的日益规范和完善，也将进一步推动住房二级市场的活跃。因此，我市住房二级市场在上述利好因素的持续作用下，在今后较长一段时间内仍将保持较快的发展速度。
5、房地产抵押登记业务量继续增大，个人住房抵押贷款增幅趋缓
2004年一季度，全市共办理房地产抵押登记7377起，抵押面积万平方米，抵押金额亿元，分别比去年同期增长%、%和%。其中个人住房抵押贷款6965起，抵押面积万平方米，抵押金额亿元，分别比去年同期增长%、%和%。房地产抵押贷款业务在业务总量增长的同时，出现了一个较为显著的特点：增幅趋缓，特别是个人住房抵押贷款中的抵押金额出现了我市自开展房地产抵押业务以来的首
次负增长。从房地产抵押登记面积来分析，1998年—2003年我市个人住房抵押登记面积年均增幅为 %，一季度下降了134个百分点。个人住房抵押贷款增幅的快速下降，主要有两个因素：一是我市个人住房抵押贷款经过六年高速增长，市场容量已经达到了一定水平，需要进行一定程度的调整。二是受央行“121”号文件的影响，银行加强了对个贷风险的防范，提高了贷款条件，放贷速度趋缓。
6、旧城改造力度减弱，新区建设速度加快
2004年一季度，全市共拆迁房屋1034户，拆迁房屋面积万平方米，拆迁面积较去年同期下降了%，其中拆迁住宅面积万平方米，较去年同期增长了%。随着我市“一年一个样，三年大变样”旧城改造目标的实现，今后我市旧城改造将在局部进行，城市房屋拆迁量将呈下降趋势。随着我市“大干新三年，再创新辉煌”序幕的拉开，我市城市建设的重心将转向新城区的建设和开发，今后十年，我市将投入1000亿元，努力把长沙建设成为“国家级生态城市”。
纵观2004年一季度我市房地产市场总体运行是理性的、健康的、平稳的，保持了一个良好发展开局。随着我市国民经济的持续发展，城市化进程的加快，以及居民收入水平的提高，我们有理由相信，2004 年二季度我市房地产市场将继续保持稳步增长的态势，将发展的更好、更快。
通过以上数据，结合实际走访调查情况，我们得出以下市场结论：
1、长沙市2003年商品房均价约为2450元/平米，在全国省会城市中房价相对很低，甚至比南昌、合肥还低，另一方面这几年长沙城市发展很迅速，因而房地产发展空间很大。
2、长沙是个典型的消费型城市，城市居民在娱乐、休闲、餐饮以及交通方面的花费比重较大，住房消费比重相对较低。
3、去年长沙对商品房和二手房交易税费都有了很大的减免，市场交易渐渐开始活跃。
4、众多外地知名开发商如阳光100、美联置业、奥园、绿城、南都、中天、香港国中等纷纷看准长沙市场上马地产项目。
5、目前长沙的高素质楼盘较少，与沿海发达城市比较而言有一定的差距也给了长沙房地产市场很大的发展机遇。
6、最近由于很多地区投资过热，物价上涨较快，政府加大了宏观调控的力度，提高了钢材、水泥、电解铝、房地产四大行业的贷款门槛。使得一大批实力有限，过于依赖银行贷款的中小房地产企业遇到了一定的融资困难，市场将会出现比较残酷的优胜劣汰。
7、长沙市目前的主要发展方向是东扩南移,人民东路、体育新城、省政府以及河西南大桥板块以及河东湘江滨水带等已成为房产商投资热土。
8、目前长沙别墅用地由于受到审批限制，市场出现了一些供不应求，今后两年高素质的别墅项目将会有很好的发展前景。
9、在长沙地产届到目前为止仍未形成多大的品牌效应，即便是所谓的本土略微有名的华盛、创远、顺天、金海林等开发商开发的项目在长沙的市场占有比重也十分有限。注（长房是个例外）
10、2004年长沙迎来了商业地产年，王府井、铜锣湾、国中星城、中南汽车世界二期、安居乐家居建材广场、运达国际商业广场、坡子街以及即将揭开神秘面纱的中天广场、新外滩、德胜商业广场等项目个个摩拳擦掌，激烈竞争由此展开。
三、销售推广调研分析
根据长沙楼市的调研走访及《潇湘晨报》地产信息资料，我们总结了以下销售特征：
1、通过对有购买意向的潜在消费者的调查数据显示，长沙市住房消费市场的潜在购买者年龄开始呈现出走小趋势。原本占据主流消费市场的长沙市民年龄在２６岁－３５岁，今年开始演变成为２５岁以下与２６岁－３０岁的消费群体。
调查表明，潜在购买意向的受访者中２６岁－３０岁年龄层占３６％，２５岁以下年龄层占３３％，跃居第二位，较为充分地体现了需求市场的活跃。同时，购买主体的年轻化对于楼市产品的多样性要求也将更高，对于一些新理念和创新产品接受程度也将提高不少。
2、数据表明，长沙市潜在购买群体的理想购买价位集中在总价１０．１万－２５万元。长沙市２００３年商品房平均价格为２２２２元／平方米，消
费者的理想价格与市场仍存在一定差距。
从这次调查来看，认为理想价位在１５．１万－２０万元的消费者最多，占受访者的２８％，其次是认为理想价位在１０．１万－１５万元的消费者，占总数的２０％，而期望值在２０．１万－２５万元的消费者也占到了１８％。由此可见，１０万－２５万元的楼盘是消费者所能承受的心理预期。
3、调查显示，选择三房两厅的受访者高达５４％；其次是选择两房两厅的受访者，占总量的２３％；而选择四房两厅、五房两厅及复式单位和一室一厅的受访者分别为１０％、８％和５％。从理想面积来看，潜在购买群体欲购买的户型主要集中在两房两厅和三房两厅，户型面积集中在８１－１４０平方米。
从调查数据不难看出，８１－１００平方米的两房两厅，１００－１４１平方米的三房两厅将是未来主流消费市场的重点取向。同时结合消费者所能够承受的心理预期，可以初步估算出潜在购买群体的购买心理价位是每平方米２０００元以内，与目前新兴片区的市场价位相比，存在一定落差，反映出消费市场对价格压缩的期望值较高。
4、在这次调查中发现，住房消费市场的自用考虑比例依然占据主流，高达８７．３％；投资型购房虽较往年有所上升，仍仅占１１．６％。消费者在选择自住住房时，相当青睐拥有少量商业配套的纯住宅小区。调查显示，７１％的受访者在选择住宅类型时考虑的是拥有少量商业配套的纯住宅小区，１７％的受访者选择大型商场上的塔楼住宅，还有１２％的消费者表示无所谓。
5、同时，数据也表明，小高层住宅在潜在购买群体心目中的比重扩大，成为最受青睐的住宅物业类型。５４％的受访者表示首选小高层住宅；多层依然保持次考虑地位，有２８％的受访者表示考虑购买；选择高层和别墅的受访者分别为１３％和５％。
从调查来看，拥有少量商业配套的纯住宅小区是潜在购买群体的重点考虑对象，充分体现出住宅开发规模化的必要性，一定程度上反映了人居住的群体心理需求，这显然也是未来郊区物业大盘开发的一个利好信息。同时，小高层的观景度和多层社区的低密度已成为潜在购买者的重要考虑元素。
6、人们在选购住房时，周边环境、交通和物业管理是最关注的问题。这次调查的图表数据显示，长沙市潜在购买者对物业综合品质的衡量标准主要因素依次是环境、交通和物业管理，这说明未来楼盘供应市场的开发中心有必要考
虑住房的社区居家氛围营造，郊区物业交通状况的改善，产品售后服务——物业管理水平也成为衡量住房综合品质的重要因素。
随着今年消费者入住小区的数量增长，物业管理已经成为消费者进行物业品质评判的重要因素，但从关联数据来看，潜在消费群体对物业管理服务的重点内容分别为保安２４小时巡逻、智能防火防盗、四季绿化三个方面，充分体现出目前长沙市民对物业管理的价值期望还停留在物业管理的原始状态，即安防和园林维护方面。这也表明长沙物业管理发展空间巨大，未来的物业管理公司面临的问题将是服务意识革新与服务水准的综合提升。
而受访者对物业应配备的生活配套持期望值最高的前五位依次是：超市、菜场、银行、诊所、幼儿园。熊克辉认为，在楼盘开发规模化的背景下，潜在消费群体对大社区所应承担的附加功能亦提出了更高层次的要求，一种新发展取向日益显现，造村造镇式的独立综合型生活大社区将成为未来住宅小区发展的目标之一。
第三章长沙市开福区房地产市场现状分析
一、房地产开发背景
几年来，长沙北城虽然开发了一些住宅楼盘，房产商圈了许许多多的地，‘北丐’的印象，却在人们的记忆中如影随行。政府“拓北”战略的实施，为芙蓉北路板块区域经济、住宅产业的发展奠定了最坚实的平台：按照拓城规划，开福区新拓展的部分主要由四方新城平方公里，青竹湖外商城12平方公里，新世纪片4平方公里，洪山旅游区3平方公里，捞霞片13平方公里等组成。今后3年，开福区将投入109亿进行城市建设。五年内，开福区将城区面积由现有的平方公里拓展为平方公里，实现城区面积翻一番。
仅今年上半年，该区就已投入11个亿进行基础设施建设。目前，区内已形成以展览馆路、黄兴北路、湘江大道、湘雅路、芙蓉北路、二环路、319国道、四方大道、工程兵大道、青竹湖路、高尔夫路等为骨架的“六纵六横”、四通八达的道路交通网络。且道路延伸到哪里，城市就建设到哪里。规划中的“四城”建设，面积达4．6平方公里的四方新城和面积达12平方公里的青竹湖外商城已形成一定规模；依托霞凝港和长沙火车北站新址的新港城，其占地1500亩的现
代物流配送中心前期工程已经启动；金鹰城也有新发展。
道路网络和城区的拓展，为三大产业的发展提供了巨大的舞台。商业方面，该区紧跟城市发展步伐，跳过建大市场这个阶段，大力发展以大型超市为主的现代商业。目前，区内已崛起新一佳、麦德龙、华银旺和、联华、普尔斯马特、JF联合中心等30多家现代大型连锁超市，形成五一广场、中山亭、松桂园、伍家岭、四方坪五大新型商务商业中心。房地产业方面，总投资4亿元的四季花城商住楼一期房已销售一空，二期工程即将动工；投资2亿多元的建鸿达商务大厦预售率达到100％。今年上半年，该区境内房地产销售面积达7．2万平方米，成为该区成长最快的一个产业。由此吸引了一批全国知名的大型房地产公司前来投资建房，投资总额已超过20亿元，建筑面积达150万平方米。除了已经闪亮登场的千亩大盘金鹰城·圣爵菲斯、江滨玫瑰园外，顺天·北国风光、海利·悦秀清城、左岸春天二期、滨江丽园、科大佳园等几个大盘也正在筹谋出场。创远房产圈定了３０００亩，住宅大盘北城大会师的态势已经形成了。休闲业方面，有全省首家已开业的青竹湖高尔夫球场，投资5000多万元的华夏拉斯维加斯休闲广场，中南地区最大的金马美食城。境内还涌现出各具特色的垂钓中心、“农家乐”、休闲山庄100多个。
三大产业“巨龙”的腾起，全面舞活了开福区的经济。今年上半年，全区实现GDP12．99亿元，同比增长16．5％；社会固定资产投资完成19．28亿元，同比增长17．09％；引进外资16．2亿元，同比增长178％；地方财政收入17052万元，实际增长5571万元，增长率达71．09％。以上各项经济指标，均居全省前列。
二、开福区基本概况
开福区2002年末总人口万人，其中非农业人口万人。全年国内生产总值达到亿元，在岗职工年平均工资达到12406元。开福区占地188平方公里，是长沙市最大的城区，其中土地存量占全市城区的一半以上，此外，还有30万平方公里的土地可供城区开发利用。
开福区与其他四个城区相比，具有城市建设比较滞后、旧城改造任务艰巨、工业基础薄弱等软肋，但有弊也有利，开福区又具有天然优势明显、发展潜力巨大的优势：占地188平方公里，是全市面积最大的城区，其中土地存量占全市城
区的一半以上，这给开福区建设现代化新城留下了巨大的想象空间。此外，开福区还有30平方公里的土地可供城区开发利用，这相当于现在开福区城区面积的倍。
三、楼盘的分布情况：
（1）经济适用房
经济适用房有金帆小区、四方小区、广福园、科大佳园，主要位于城郊结合处，交通较为便利，均价在1250元/㎡左右。开发商实力雄厚，一般开发周期为3年，购房对象以市内的拆迁户、无房户及周边低收入家庭，销售火爆，价格一路飘红，从开盘价1080元/㎡至今，每平方米上涨了200元/㎡，销售率普遍超过80%，大多数是期房销售。
小区内配套设施较差，房屋建筑外观大众化，绿化率高（35%以上），销售部外观包装一般，销售员素质较差，普遍反应房屋质量不好。
（2）商品房
以烈士公园的湖景和浏阳河的河景为主，以及以世界之窗、海底世界、广电中心为主的版块。开发商围绕这些湖景、水景及公园的优美环境，如梦泽园、王府花园、新华联家园、左岸春天、圣爵菲斯等高档别墅、高层电梯洋房。开发商投入较大，建筑外观比较漂亮，小区内部环境优美，配套设施高档齐全，户型设计偏重豪华、高档，物业管理完善，销售现场装修豪华，销售员素质较高，但因户型面积过大，户型设计较为陈旧、无新意，以及价格过高等因素阻碍了销售进度，户型以二房二厅、三房二厅销售情况最好，价格为2600元/㎡-4000元/㎡左右，有独立车库、车位。
（3）别墅楼盘
以芙蓉路以北延伸线金霞路至捞刀河延线，开发了一些如：绿色和平墅、江滨玫瑰园、滨江丽园等项目，价格一般在1400～2420元/㎡，因其位置偏远，交通不便，周边配套设施不全，导致其销售情况不畅。
（4）专业市场
市场以芙蓉北路延线，如：e时代电讯市场、建鸿达现代城等，以优越的地理位置，成熟的市场培育，已及投资回报率高做为卖点，吸引了大批的投资客户。价格在5000～28000元/㎡左右，配套设施齐全，物业管理完善，配有大型停车
场。
星沙农机汽车市场是以经营汽车和配件的专业市场， 2002年3月开盘至今，一期600个门面，销售率100%，二期550个门面，住宅834套，销售率70%左右。
四、销售情况：
从这几个楼盘来看：开发规模比较大，四季花城、雍景园、王府花园都是建筑面积为十万平米以上的大盘；开发商较有实力，宣传力度高；但现场的销售力度不够，销售周期比较长，两年前开盘的有汇城花园、梦泽园，雍景园、王府花园，其中大户型在一期销售良好，例如汇城花园与雍景园的销售达95%，但从去年起在二期销售却明显受阻。纵观这几楼盘发现最畅销的为80㎡ ---90㎡，总价控制在20—30万元之间，此户型销售率基本达100%。销售较好的为100㎡—140㎡左右，总价在30-40万元之间的户型。滞销的为150㎡以上大面积的户型，由于总价过高，销售困难，空置率高。
另几个楼盘以商住楼为主，从火车站附近的锦华时代、日出东方、到八一路的芯都大厦、五一路的亚大时代来看，都是闪亮登场的小面积户型的商住楼。此类楼盘的特性为：地处黄金地段，面积小，总价不高。以30-80为主，单价为3000元左右，总价在十几万到二十几万之间。交通方便，商业氛围好，配套齐全，成为今年楼市崭新的亮点。主要客户群为：依恋都市喧嚣的年轻白领阶层，22-35岁之间的职业群体，部分中小型公司驻长办事处，市内人士剩余资金的投资。
从这几个楼盘的销售情况来看，销售周期都不长，日出东方1月8日开盘已售40%，亚大时代3月份开盘已售50%，芯都大大厦4月6日开盘，锦华时代计划月底开盘，销售势头都呈良好。
总体来说，开福区城区面积万平方公里，人均居住面积，高于全市人均指数10。46M2。开福区开发密度较高，总量较大，由于这两年开发力度的加大，已改变了开福区原来为工业区环境差的面貌，成为长沙市高档住宅区聚集地，成为部分中产阶级的首选热点。但从目前来看，小面积的户型异军突起倍受青睐，销售率非常高，预计今年星城楼市，小户型将会在一定程度上唱主角，也将出现更多居室面积较小与齐全的功能空间特征的户型。
通过以上数据，结合实际走访调查情况，我们得出以下市场结论：（1）宏观规划和市政府建设目标的引导：“五年内，开福区的城区面积将由现有的平方公里拓展为平方公里，实现城区面积翻一番。”这是开福区今年提出的城市建设目标。从今年到2005年的3年内，开福区将投入109亿进行城市建设，彻底改善开福区基础配套设施落后的现状。
（2）土地后备资源充足：开福区占地188平方公里，是长沙市面积最大的城区，其中土地存量占全市城区的一半以上，有30平方公里的土地可供城区开发利用，给开福区建设现代化新城留下了巨大的想象空间。
（3）五大商贸中心对经济的拉动作用：开福区精心打造未来的五大商贸中心，芙蓉北路松桂园中央商务区（CBD）、黄兴北路中山亭商业购物中心、丽臣广场批发商业中心、四方商贸中心、青竹湖外商城，汇粹金融、商贸、办公、旅游、物流诸多功能实体，为房地产业的发展打下坚实基础。
（4）开福区开发密度较高，总量较大，由于这两年开发力度的加大，已改变了开福区原来为工业区环境差的面貌，成为长沙市高档住宅区聚集地，成为部分中产阶级的首选热点。
（5）从目前来看，小面积的户型异军突起倍受青睐，销售率非常高，预计今年小户型将会在一定程度上唱主角，也将出现更多居室面积较小与齐全的功能空间特征的户型。
（6）区域的整体房地产市场发展不够成熟，开发较为分散。目前开发主要集中在四方坪和芙蓉路等城市干道周边，没有形成相当规模的居住区。
（7）地理位置相对较偏，交通、基础设施相对较为落后等因素抑制了楼盘的销售，同时也给人们生活带来诸多不便，形成“南帝北丐”的心理定势。
（8）该区经济不够活跃，产业结构升级过缓，导致市场上的购买力不足。（9）土地开发拆迁成本高：与其他四个城区相比，开福区是一个老工业区，旧城改造和新区拓展任务艰巨，拆迁成本高、难度大，在一定程度上打击了开发商的开发热情。