第三章节能管理方案
第一节节能管理总体概述
为发扬环保先行、勤俭节约的作风，我公司将对某学院的能源使用情况进行及时、准确地统计及分析，推进节能管理工作，在满足环境舒适的前提下，达到持续节能的目的。能源管理工作由设施保障部主管负责。
一、节能管理工作内容
（1）在保证物业管理服务质量的条件下，要充分运用节能、环保的新方法和新技术，制定有效降低物业运行各类能耗和环境污染的措施；
（2）贯彻执行环境保护、劳动保护、劳动防护、职业卫生和安全生产的法律法规和有关要求，构建节能、低碳、环保、健康和安全的物业管理服务新模式。
（3）协助学院做好物业管理区域内各项节能管理工作，对物业服务人员进行节能专业培训，加大节能力度，完成学院下达的物业公共部位年度节能指标。
（4）学院每年对公共楼宇下达公共区域内的用能定额指标，指标的考核对象为楼宇所在的物业公司。考核采用综合评分方式，完成指标给予加分，未完成指标则考评扣分。
（5）配合学院对楼宇实行节能环保项目改造，确保项目改造的顺利实施。
（6）负责对楼内节能设施进行日常维护。
二、节能管理工作要求
（1）节能管理工作内容：保质保量完成节能管理各项工作内容，接受学院考核、监督与指导；
（2）能耗统计与管理：协助学院做好各项能耗计量表周期计数据的统计；
（3）能耗统计与管理：适时提出有效的节能降耗管理意见，经学院认可后实施开展；
（4）节能校园创建：协助学院做好节能型校园创建工作，随手关闭辖区内“无人空开”的水电开关。
第二节节能、降耗措施
在保证物业管理服务质量的条件下，我公司充分运用节能、环保的新方法和新技术，针对某学院节能管理，制定了以下有效降低物业运行各类能耗的措施。
一、环保节能管理思路及措施
A、节能管理思路
1、根据学院要求和现场设施设备配置情况，提出节能目标。
2、对年度能耗进行统计分析，找出其中的问题，挖掘节能潜力。
3、制定节能方案。
4、实施节能方案，节能监督管理职能落实到人。
B、节能管理措施
（一）开展能耗分析
首先全面了解各耗能情况，找出耗能方面存在问题与薄弱环节，挖掘节能潜力，寻找节能方向，将每天、每周、每月的能耗分时段的予以准确记录，制成图标，画出曲线，并附有节能日记，根据运行情况找出水、电、油消耗的高峰时期和重点时段，从而准确的掌握整个能耗规律，为节能方案的制定提供主要依据，对各类用电、水、油设备（如空调、电梯、动力、照明、食堂、机房）实行单体计量，根据分表计量参数找出能耗设备运行情况，掌握整个能耗现状，为节能方案的制定提供主要切入点。
1、用水管理
各区域用水量的统计；总用水量与某市计划用水办公室核定的计划用水量进行比较分析；根据预测人数、天气情况等，估算用水量。对可能超出计划范围的用水量，向计划用水办公室提出申请，补充用水额度的不足，防止超计划用水。每月统计用水量并提报移动公司
1）对于可重复使用的水源尽量收回并重复使用，如：消防系统检修结合集水坑清洗、排污泵保养等。
2）按时巡检抄表，核对水表读数，保证各级水表的正常运转，发现问题及时解决。
3）根据各区域用水情况，调整减压阀出口端的压力及卫生间用水设施进水角阀开启度，保持供水适量。
4）按时对卫生间设施、集水井、污水管道、污水处理间巡检，发现问题及时处理，尽可能避免因堵塞而耗用大量冲洗用水。
2、用电管理
对各区域用电量的统计、分析并采取有针对性的节电措施。
1）供配电：对无功负荷进行补偿，以提高功率因数。功率因数应控制在0.9以上（标准为0.85）。
2）照明系统：采用关闭区域照明、减少照明点数、控制照明时间、调整照明亮度等方法。
3）无人值守机房，在无人状态下，应将灯关闭；办公室、会议室在无人使用时，应将灯关闭，做到人离灯灭；公共区域照明根据天气
及现场实际情况随时进行调整。
4）根据开放及接待的实际需求，调节开启、关闭电梯时间，确保电梯的经济运行。
5）根据年度工作计划，及时对设备进行维修保养，使设备始终处于良好状态下运行，确保系统的经济运行。
6）每月统计用电量至《能耗统计分析表》，提报移动公司主管部门。
3、冷源管理
对冷源的用量进行统计分析并采取有针对性的节能措施。
1）空调系统：根据季节、天气、温度、各区域人数，合理调整新风供应及空调供应量。
2）加强公共区域及办公区域巡视检查（外门在无人时应及时关闭，房间内无人时空调也可及时关闭）。
（二）制定节能减排方案
节能减排工作是一项系统工程，我们始终坚持把“符合政策规定，保证使用功能，体现以人为本，满足服务需求，务必履行节约”作为制定具体节能减排方案的指导原则，从节能减排的长期性着眼，从节能减排的可行性着手，从节能减排的可靠性着力，做好节能减排整体方案，同时针对项目区域不同状况及节能减排的基础条件，因地制宜，确定大楼节能减排重点，使项目节能减排工作的开展即有序又有效，根据我们多年高校物业管理经验结合各类节能减排法律法规，将各类用能设备系统分类，制定不同操作规定，落实各岗位能源管理责任，使节能减排管理和设备运行达到标准化，规范化，系统化的目标，使节能减排规定切实
落实到实处也是物业管理节能减排有章可依。
（三）落实节能减排措施
节能减排方案的制定只是做好节能减排工作的前提条件，落实各项节能减排措施才是做好节能减排工作的关键所在，通过我们多年节能减排经验总结正确处理好能耗的正常使用，合理使用，常规使用和科学使用的关系入手，在满足服务对象的合理需求前提下，落实严格、有效的节能减排管理措施，持续提高设备、系统运行的效率，持续提高设备、系统运行的能效比，持续降低设备、系统运行的能源消耗，节能降耗管理的措施及相关要求如下：
1、开展节能降耗管理的标准化工作，在满足需求的基础上减少
资源使用过程中的浪费现象，规定合理的服务提供标准（如：规定中
央空调系统的供冷/暖温度标准、照明系统的照度标准、给水系统供
水量标准、大堂/会所空调、公共区域及会所照明开关时间标准等），
并将这些标准纳入到各系统运行管理标准中，确保节能降耗标准得到
有效实施；
2、应根据需要配置完备的能源管理设施设备，并确保完整完
好，（如：配置必要数量的计量仪表进行能源消耗的计量监测，把握
能源消耗规律，为能源成本核算和监控提供科学依据）；
3、定时抄录水、电消耗量，积累原始数据，为统计分析提供第
一手分析资料，及时发现、制止能源使用中的异常情况；
4、定期检测计量表具，防止耗能误差；
5、利用建筑设备智能化集成管理系统，通过各系统间的联动控
制和信息交互，使建筑内的能源使用达到优化控制；
6、在满足业户使用需求的前提下，优化用能设备的运行时间和
参数，研究各用能设备何时可降低负荷，并根据季节变化及时调整；
7、根据年度工作计划，及时对用能设备维修保养，使设备处于
良好状态下的经济运行。
8、在了解设备运行特点和特性曲线的基础上，保证空调主机
负荷合理、分配均匀。
9、避免常开会所排风机，减少冷/热空气散失。
10、楼内防火门、管道井门应常闭，通向室外的大门应保持常闭
或有阻隔冷气外泄措施。
11、优化车库通风机的开机时间，避免24小时常开，应根据各
时段车辆的进出规律，确定风机运行时间及开机数量的优化控制方
法。
照明/升降系统节能降耗管理
1、在满足业户需求的前提下，对照度超标区域可调整部分灯
具功率或设置照明分路控制开关等，降低照明电耗。
2、下班后应降低公共区域的照明照度，部分区域仅提供应急
照明。
3、户外公共道路照明随季节变化应及时调整开关时间，采用
时控方式的应及时调整时控开关时间，可采用时控和光控相结合的改
造方式。
4、调整耗电量大的设施设备运行时间，多利用低谷电。
5、不使用办公电器时应切断电源，减少待机电耗。
6、根据营运需求，调节启用/停用电梯的时间表与台数，确保
电梯经济运行。
供水系统节能降耗管理
1、提高物业使用人的节水意识，杜绝“常流水”等浪费现象。
2、热水洗手供水系统应将热水温度控制在45℃左右。
3、低楼层使用外部自来水，减少生活用水泵启动次数和时间。
4、巡查、检修设施设备的“跑、冒、滴、漏”现象，提高水
浸事件的处置能力，降低水资源损失。
（四）建立能耗巡查于监管岗位
落实能耗管理专门人员，监督与巡查，检查节能减排措施的到位情况，建立健全相应能源消耗统计制度，能耗监测制度以及量化管理、目标管理、督导检查，实现节能减排目标完成。
二、环保节能能耗具体实施
A、计量器具管理
1、项目根据共用设施、设备的实际情况完善Ⅱ、Ⅲ级计量体系。
2、项目根据计量体系，建立和完善计量器具台账、能源计量网络图。
3、对运行时间较长或可能发生故障的计量器具，定期开展校验工作。
B 、能耗统计和分析
1、项目进行每日用水、用电量的统计、分析。
2、项目每月根据供水、供电公司的抄表时间按时同步抄取计量分表，做到户表对应、总分表对应。
3、项目就本年度与历史同期、本月与上月的水电用量进行比较分析其原因，及时发现用水、电异常情况，并采取相应的应对措施。
四、共用设施、设备管理节能
1、项目制定《项目共用设施设备经济运行时间表》，报甲方批准后实施。
（1）电梯：根据项目实际情况控制电梯开关时间，电梯内照度适中。
（2）地下停车场照明：地下室停车场照明应根据车辆停放数量实行动态管理，按需调整部分光源确保节能效果，除应急照明外，仅保持照度要求的基本照明。停车场入口、转角及车位处必须保证最低照度要求。
（3）设备房照明：地下室设备房日常仅开启配电房部分照明，其余设备房照明按需开关。
（4）水泵设备：生活水泵每天加强巡检力度，重点检查深夜用水情况，发现异常情况立即处理。雨污水泵设备每天加强巡检力度，及时处理设备故障，避免水泵空转及损毁水泵。消防泵每半个月开启试运行，在不影响业主的情况下尽量安排谷段运行。
（4）送排风机：地下室送排风及消防排烟系统视地下室停车数量调整运行时间长度，在不影响业主的情况下尽量选择谷段运行。
（5）楼道照明：通道及楼梯间照明按需调整部分光源确保节能效果，每日定时检查，避免处于长明状态。
（6）电梯前室照明：电梯前室照明尽量采用声控延时控制，按需调整部分光源确保节能效果，同时加强用电检查并及时更换故障开关。
（7）光彩照明：光彩照明严格按照公司要求开关。
（8）草坪灯：草坪灯按需调整部分光源确保节能效果，按《项目共用设施设备经济运行时间表》时间要求进行。
（9）庭院灯：庭院灯按需调整部分光源确保节能效果，，按《项目共用设施设备经济运行时间表》时间要求进行。
（10）泛光灯、水下灯、喷池循环泵：泛光灯、水下灯、喷水池循环泵严格按《项目共用设施设备经济运行时间表》时间要求进行。
（11）监控中心空调：监控中心空调开启条件应满足：冬季室温低于18℃，
夏季室温高于26℃。
（12）监控中心照明：监控中心照明在白天光线充足情况下仅开启基本照明，晚上值班按照度开启部分照明。
（13）服务中心空调：物业服务中心空调开启条件应满足：冬季室温低于18℃，夏季室温高于26℃。
（14）服务中心照明：物业服务中心照明在白天光线充足情况下仅开启基本照明，同时保证前台对客部分照明。办公室人离关灯、关办公设备。
（15）治消寝室：人离关灯、关空调设备。
（16）空调：主机和空调水泵、新风机组应根据实际使用情况严格制定的开关时间表。
（17）项目所管辖项目《共用设施设备经济运行时间表》应经区域公司工程管理部门汇总后报学校及商业物业管理事业部工程管理中心备案。
2、其他管理措施
（1）设备设施以养代修：严格按照《年度房屋及共用设备设施专项/日常维护保养年度计划》实施维修保养，加强巡视，以养代修，严禁跑、冒、滴、漏现象发生，确保项目设备完好率达到98％以上。
（2）保持配电变压器经济运行：合理分配变压器等设备运行负荷，定期检查配电系统三相平衡度，使设备处于经济运行状态。
（3）确保功率因数补偿：严格监控配电室电容补偿柜运行状况，确保功率因数在0.95以上。
（4）使用节能型器具：各项目在使用用水、用电器具时尽量选择节能型器具，如选用节水型水龙头、节能灯等。
（5）提高效率降低损耗：对能耗较大的共用设施设备，严格控制其运行时
间，尽量提高效率，降低运行损耗。
五、共用设施、设备技术节能
1、根据项目共用设施、设备实际情况积极推广应用节能节电产品。
2、对适合进行节能改造的共用设施、设备，进行合理的节能技术改造，降低能耗、节约成本。
3、广泛开展水平衡测试、设备设施节电测试等技术研究，并推广落实。
六、能耗定额管理及指标考核。
1、根据《项目共用设施设备经济运行时间表》落实共用设施、设备能耗指标。
2、共用设施、设备能耗指标纳入项目KPI考核。
七、环保节能经济运行
一）、中央空调系统经济运行
由于中央空调属于大功率设备，耗电量很高，为保证广大客户有一个舒适的工作环境，同时节约电能，特制定以下方案：
1、物业公司每月进行一次空调系统能耗和供冷量统计。电制冷压缩机组满负荷及部分负荷制冷（热）性能系数（COP）应符合《公共建筑节能设计标准》GB50189—2005第5.4.4条的要求;
2、注意空调系统的使用功能和负荷分布发生变化时，或空调系统存在明显的温度不平衡时，工程人员应对空调水系统和风系统进行平衡调试，水量失调率（实测流量与需求流量的偏差/需求流量）和风量失调率（实测风量与需求风量的偏差/需求风量）均不应超过20%。
3、全空气系统运行中的新风量控制，按以下原则运行：
a.在系统预热和预冷运行时，可以无新风运行；
b.在系统正常运行时，新风量可按CO2浓度小于0.1%控制；
c.增大新风量会降低系统能耗时，宜增大新风量或采用全新风直供方式运行；
d.增大新风量会增加系统能耗时，宜适当减少新风量。
4、注意表冷器的冷水进水温度，应比空气出口温度至少低3.5℃。冷水温升宜采用2.5～6.5℃。表冷器用于空气冷却去湿过程时，冷水出口温度应比空气的出口露点温度至少低0.7℃。
5、空调系统中的热回收装置，做到定期检查维护，确保其正常工作。
6、当空调系统供冷工况下，系统的供回水温差经常小于3℃时（设计温差5℃）；供热工况下，系统的供回水温差经常小于6℃时（设计温差10℃）,宜采用减少流量的节能措施，且不应影响系统的水力平衡。尽量避免小温差大流量的运行工况。
7、风系统运行时采取有效措施以增大送回风温差，且不应影响系统的风量平衡和室内气流组织。
8、定期检查空气过滤器的前后压差，如压差不能直接显示或远程显示，可增设可视检测仪表。
9、有再热盘管的空气处理设备，运行中宜尽量减少冷热抵消。
10、根据季节、当日气温状况及实际负荷情况，自动或手动调整运行台数，使输出的容量（如冷量、热量、水量、风量、压力等）与要求其提供的参数相匹配。
11、空调工况下的制冷主机操作人员避免将冷水出水温度调在7℃以下运行。当主机负载不大，在满足空调系统冷量需要的条件下，可适当提高机组的出水温度，以提高制冷机效率。
12、完善和提高中央空调制冷系统的自动控制水平。条件允许的，尽可能改手动操作为自动控制。
13、加强管路保温措施的检查和维护，以减少冷、热量的流失。
14、适当提高空调环境的温度。
15、中央空调的运行时间与用户的使用时间严格一致；
16、空调值班人员在用户使用前15分钟开启空调，在用户停止使用前15分钟关机；
17、严禁制冷机空载运行，以节约电能。
二）、运载系统经济运行
电梯的用电量仅次于空调用电量，远高于照明，供水等的用电量。为确保客户正常使用和节约能源，特制定本方案：
1、电梯使用与客户工作时间一致，每日下班后和节假日保持单梯运行；
2、电梯要节电，核心是如何将处于发电制动状态电动机输出的电能利用起来。一般情况下，电梯主要用能是由电网经整流器、滤波器、逆变器等传输到电动机的。当电动机处于发电状态（即电梯非平衡上下运行或减速到站时），能量将在滤波电容上累积，产生泵升电压，如果泵升电压过高，就会威胁电梯控制系统的安全。目前国内使用的电梯在控制泵升电压方面采用最简单的方法是：泵升电压产生后，在直流母线之间接通一个能耗电阻，将能量释放。如果电梯制动频繁或经常处于非平衡状态上下运行，则能量浪费严重；同时电阻发热，导致环境温度升高，将会影响电梯控制系统的可靠运行，缩短电梯的使用寿命；通常为了降低机房高温对电梯控制系统的影响，用户需要在电梯机房安装降温设备（如空调、风机）来降温，防止电梯控制系统发生故障。这样一来不仅电梯能量浪费严重，又增加了降温设备的耗电量。鉴于上述原因，我们建议采用电梯能量回馈节能技术，由于没有了电阻发热源，电梯机房温度明显下降，不仅减少电梯故障率，延长了电梯的使用寿命，也节省了机房降温设备的耗电量。据我们测算，每台电梯每天用电量从50度－150度；按照每台电梯平均每天用电量约为80度/天计
算，全年用电量为29200度，再加上为了解决机房高温的降温设备（如空调、风机等）的消耗电量，能耗相当惊人。使用上述技术后一般可节约电梯用电21%-46%；功率越大、楼层越高、使用越频繁，节能效果就越明显。此项技术改造的投入回收周期为2年左右。
三)、供配电系统经济运行
为确保客户使用，同时又能创造良好的经济效益和社会效益，我们将采取以下措施对各类用电设施设备进行科学合理的控制：
1、对所有露天照明灯具采用光控系统进行控制，杜绝人为开关不及时，造成不必要的浪费，并根据一年四季日照时间的变化，进行必要的调整；
2、对各楼宇内的走廊、消防通道等公用部分的照明，全部采用声、光控开关或红外线开关进行控制，做到人走灯灭。
3、灯具逐步调整为节能型。
4、根据楼内各处场所用电性质的不同，合理进行电力配载，并根据季节不同造成的用电量差异，合理选择电力变压器的投入数量，使变压器处于最经济的运行状态。
四)、给排水系统经济运行
1、为确保客户使用，杜绝水、电资源浪费，特制定本方案：
2、加强日常巡检，杜绝“跑、冒、滴、漏”现象；
3、每日记录用水情况，每月分析，发现异常，及时查明原因并进行处理；
4、根据合理需要和楼层高度设置各楼层水压和水量；
5、根据需要，合理设置排污泵启动水位，避免水泵频繁启动。
五)、照明系统经济运行
1、为确保客户使用和节约能源，特制定本方案：
2、制定合理的公共照明开、关时间并根据季节和日照情况及时调整；
3、按区域性质需要，合理决定开灯数量；
4、客户下班后对楼层进行巡视，无人楼层除必需外，其余照明全部关闭；
5、对光源（灯）部分的使用情况进行统计分析，选择质量最好、使用寿命最长的光源。
第三节防治污染措施
在保证物业管理服务质量的条件下，我公司充分运用节能、环保的新方法和新技术，针对某学院节能管理，制定了以下有效降低物业运行各类环境污染的措施。
一、绿化管理
亲近自然是人的本性，然而随着工业化、城市化的发展，自然环境的空间越来越小，利用有限的自然条件为人们创造接近自然、亲近自然的机会变得非常重要。在物业管理前期介人阶段，我公司将站在学校师生及使用人的角度，因地制宜地对物业的自然环境建设提出建议，尽可能保护和合理利用自然条件，以提高整个校园自然环境的亲和性，使“天更蓝、水更清、空气更清新”。
绿化是提高居住环境的重要手段，通过绿化，可以减少环境污染和噪音，创造优美的景观，让学校师生有回归大自然的感觉。而绿化管理是一项经常性的工作，在物业管理过程中，只有精心养护，细心管理，才能达到绿化和美化功能，使小区内花香草绿，空气清新。
二、噪音管理
物业管理中的噪音主要由交通噪音和建筑施工及装修噪音。对于后者可以通过施工时间的限制得以防治。对前者必须采取综合措施解决，一方面是要加强对车辆的引导，解决道路不畅、交通堵塞问题，这是减少交通噪音的有效手段;二方面是加强学校的封闭式管理，限制车辆的出人，可以有效避免噪音的产生。
三、水环境管理
物业管理中的水污染主要是指生活污水，为了做到减少水污染，一方面是要节约用水，这是防治水污染最有效、最经济、最合理的措施，不但可以减少污水的排放，还可以减少污水处理的费用;二方面是采用合理的治理方案，加强对废水的末端处理，使其达到相关的排放标准后再进行排放。
三、废品管理
随着校园师生的日益增多，垃圾的产生也日益增多，危害也越来越严重，对小区的垃圾处理提出了新要求，在管理中，应设置分类垃圾桶，对垃圾进行分
类处理，对有用得垃圾进行综合利用，变废为宝。垃圾要做到日日清，并且每天要安排清洁人员定时对公共区域进行打扫，保持小区的清洁。
导入ISO14001环境管理体系规范，对垃圾回收系统进行规划，建立垃圾分类回收处理机制，使垃圾处于受控状态。
通过各种形式向校园师生宣传垃圾回收的必要性和可行性，在服务过程中，应不断地灌输节能降耗的必要性。建议配备符合环保要求的各类垃圾处理设施，例如垃圾分类回收系统、食物碎渣处理机、封闭式垃圾中转站等，缩减垃圾排放量以及污染程度。
四、校园实验室
校园实验室的管理过程中，若未及时、有效处理各类化学制剂、实验废物，将极可能对校园环境产生污染，如水污染等。
因此，物业公司必须与院方紧密配合，严格按照学校规定，处理校园实验室废弃的垃圾，并按照规定监督实验室日常用水情况，减少污染。
五、污染防治宣传与培训
只有人人都多一份关注，才能促使防治污染的措施真正落地。因此必须加强防治污染措施的宣传范围和频次。
对内，物业公司将对员工进行专业知识的培训，要求每月一次，做好培训记录，并对培训成果转化情况进行检验。
对外，每季度举行一次污染防治的大型宣传活动。张贴各类污染防治的宣传标语、标识。
建立公告宣传栏，对污染防治的好人好事进行大力宣传，对破坏环境的不良行为进行制止并温馨提示。
第四节物业节能管理服务新模式
在贯彻执行环境保护、劳动保护、劳动防护、职业卫生和安全生产的法律法规和有关要求的同时，针对某学院物业节能管理，我公司构建以下节能、低碳、环保、健康和安全的物业管理服务新模式。
一、物业能源管理（PEM）服务新模式定义
“物业能源管理”（property energy management简称PEM）是一种新的节能服务模式，其基本定义是：以物业管理公司为主体，以基于智能化的节能运营管理为手段，以物业管理范围为合同能源管理的落地平台，以节能量支付为直接收益、以节能设备运营维保费用为增值收益，形成可持续发展的创新服务业态。
物业能源管理（PEM）是在建筑节能领域实施合同能源管理的一种创新性节能服务模式，其基本形式是利用传统的物业管理平台开展合同能源管理业务，主要特征是在物业管理服务中融入节能服务，达到为业主节能减排、为物业管理公司增加经济收益的目的。
二、物业能源管理（PEM）的主体
截止到“十一五”末，全国物业管理行业实现主营业务收入超过2000亿元，从业人员300万人左右（加上专业分包从业人员达到600万人左右），物业服务企业6万家左右。预计在“十二五”期间结构变化等新的背景下，产业化发展仍将呈现持续加速，业内市场竞争进一步加剧，物业管理公司经营管理的理念、模式、路径等的创新将成为全行业持续发展的主旋律。
1、节能服务是传统物业管理公司集体突围的新方向
现有的物业管理公司目前运行的主业是传统型“四保业务”：保安、保洁、保修、保绿，承担着物业项目正常运行的管理、服务、维护工作，其主要的社会形象多以保安为象征，以至于中国物业管理协会一再强调要求改成“秩序维护员”的文雅称谓。长期以来，物业管理公司的传统物业服务普遍面临着市场空间狭小、收费难、履约率低、生存环境日益窘迫的问题，亏损率居高不下，可持续发展能力不强。究其原因，除了从业人员业务素质普遍偏低等因素以外，一个重要的原因是物业资源和市场的开发始终鲜有创新，如果没有房地产业的强力拉动，物业
管理行业自身的独立发展十分有限。进入“十二五”期间，物业管理行业的激烈竞争逼迫人们不得不加紧考虑开发新的物业资源市场，全行业都在思考如何能够尽快实现在逆境中突围，其中有关建筑节能的市场资源就被业界首先看好。
2、导入合同能源管理业务，转身节能服务关联企业
作为能源管理和节能服务的新模式，“合同能源管理”方式目前在国内发展迅猛，这为物业管理公司提供了一个十分诱人的突围战略选择。合同能源管理是一种由节能服务公司提供节能服务，包括解决方案、投资、技术、设备、运行管理等，而业主则不用投入，只需把节能量效益拿出来与节能服务方分成即可。这种方式与物业管理行业有着天然的联系：一方面，在建筑节能领域合同能源管理方式的节能服务必须通过物业管理平台实现落地，能源审计、节能诊断、能耗分析、解决方案、节能量计量和认证等几乎整个链条的所有环节都离不开物业管理公司的配合；另一方面，节能服务的全程管理和维护也需要物业管理公司共同参与，因为对业主的节能服务的常态化特征决定了必须有一个“当地托管方”，而大部分专业节能服务公司做不到这一点。
节能服务公司需要物业管理公司，而现实中物业管理公司却常常并不配合节能服务公司，这是因为在这二者之间没有形成一个利益链机制，物业管理公司看不到节能服务业务里自己的位置，也没有发现这是一个巨大的物业管理市场资源。节能服务与物业管理之间的分离是很不合理、也很不理性的现象，双方为什么不能联合起来共同发展呢？可以试想，如果节能服务公司都是物业管理公司，那么建筑节能领域的合同能源管理就会获得更加迅速的发展；同时，如果物业管理公司也都是节能服务公司，那么物业管理的业务收益将会大大提高。事实上，物业管理公司有必要、也有条件全面参与节能服务业务，把物业管理公司转变为节能服务关联企业的可行性是现实存在的。
三、物业能源管理（PEM）的服务对象
作为建筑节能领域合同能源管理的节能服务平台，物业能源管理的服务对象就是那些既有建筑物业的业主单位，即各类物业的业主就是建筑节能服务管理的客体。
1、十大物业业主体系就是十大建筑节能服务行业
物业管理的业态大体上可以划分为十大物业，这也是建筑节能的分类，即：（1）商场物业（商场、超市、商亭、步行街、商业街、批发卖场）
（2）商业物业（餐饮、娱乐、广场、游乐、美容、健身、影剧院、网吧）（3）住宅物业（居民小区、公寓群、别墅区、街道、广场、花园）
（4）工厂物业（厂区、车间、办公区、宿舍区、广场、景观）
（5）公建物业（机场、车站、码头、地铁、公园、图书馆、体育场馆、博物馆、展览馆、电视台、公厕）
（6）办公物业（办公区、办公楼、写字楼）
（7）宾馆物业（星级酒店、快捷酒店、招待所）
（8）医院物业（医院、医务所、养老院、疗养院、殡仪馆）
（9）校园物业（大学、中学、小学、托儿所、幼儿园、培训基地）
（10）园区物业（工业区、开发区、主题园区）
物业能源管理（PEM）内容表
2、各业主体系的十大附属设施即十大节能服务项目
每一类物业管理的业主形态都有自己的附属设施，就像任何公共建筑里都有厕所一样，这些都是建筑节能的业务所必须涵盖的内容。
（1）停车场
（2）广场
（3）库房
（4）景观
（5）街道
（6）水务
（7）机房
（8）油料
（9）地下室
（10）广告媒体。
四、物业能源管理（PEM）的内容
在建筑节能领域实施的物业能源管理服务，大体上分为既有建筑运行节能和既有建筑节能改造两个大类，而今后的发展方向则是智能化、自动化、数字化的物联网体系的应用。
1、既有建筑“运行节能”十大系统
（1）暖通空调系统：冷热源、风系统、输送系统
（2）照明系统：室内灯、户外灯、景观灯、路灯
（3）拖动系统：电梯（平梯、直梯、滚梯）、提升机
（4）家用电器：家用空调、电冰箱、电视机、餐厨电器、卫浴电器
（5）用水系统（水泵）：冷水、热水、饮用水，水处理、循环水
（6）燃气系统：天然气管道、控制系统、安全系统
（7）安防系统：门禁、声像、监测、报警、控制系统
（8）保洁系统：楼宇保洁、垃圾处理、循环利用
（9）绿化系统：庭院绿化、社区景观、屋顶绿化
（10）维保系统：装置维护、设备保养、运行监控
2、既有建筑“节能改造”十大趋势
（1）电机变频化：风机、水泵
（2）照明LED化：节能灯
（3）用水循环化：中水回用
（4）控制自动化：电、热、气、水、油
（5）围护节能化：外墙、屋顶、门窗
（6）建材节能化：墙体材料、玻璃、地热材料
（7）部件节能化：配电柜、弱电系统、管线、水管、阀门
（8）新能源应用：太阳能、地热能、自然光、生物质能、风能
（9）智能仪表应用：能源管网、计量、分配、自动控制
（10）供应集中化：冷热电三联供
3、建筑节能服务管理的发展方向
智能建筑是我国未来建筑产业发展的必然趋势，应用信息化技术开展建筑节能是今后我国节能发展的主攻方向，在物业能源管理的规划起步阶段就要全面考虑从这个高起点切入，为物业管理产业的转型跨越发展奠定基础。国家建设部、科技部2005年10月27日发布的《绿色建筑技术导则》规定了绿色建筑的智能技术要点，提出要促进智能技术与智能化系统的发展。
（1）智能化：可采用综合性智能采光控制、地热与协同控制、外遮阳自动控制、能源消耗与水资源消耗自动统计与管理、空调与新风综合控制、中水雨水利用综合控制等技术。智能建筑的“智能化结构”通常指的是楼宇自动化系统(BAS)、办公自动化系统(OAS)、通信自动化系统(CAS)的“三化”，在节能领域需要加上第四化“节能自动化”，即把“三化”应用在节能方面。
（2）自动化：借助楼宇自动化系统(BAS)对整个建筑的所有公用机电设备，包括建筑的中央空调系统、给排水系统、供配电系统、照明系统、电梯系统，进行集中监测和遥控来提高建筑的管理水平，降低设备故障率，减少能源消耗和维护及营运成本。
（3）数字化：随着我国大力推进电力需求侧管理节能模式，智能抄表系统将成为建筑节能智能化发展的先行官。源自智能电网组成部分的智能电表技术目前正在广泛应用在建筑节能领域，通过实施电力载波技术、无线传感网技术、自组网技术（公用事业能源计量信息化管理平台）等，在感知、计量、分析、通信、控制路径等方面，实现对建筑业主电表、水表、气表、热表的智能化和网络化管理。
五、物业能源管理（PEM）的方式
合同能源管理（EPC）模式由三种方式组成：效益分享型、目标保证型、运
行托管型，第一种方式是政府财政奖励的主要节能服务方式，其最重要的特征就是节能服务方要垫资投入技术、设备、管理服务等，而这一点物业管理公司恰恰难以做到。因此，将合同能源管理模式引入物业管理的节能服务，基本上不能考虑采取垫资投入的方式，而是主要依靠物业管理资源开展节能服务。当然，如何在工商注册（或增项）成为“专业的”节能服务公司，如何获得政府财政奖励，还要另想办法。
1、合同能源管理的集成运营商方式
物业能源管理首选的节能服务模式应该是“集成运营商”，这是因为物业管理公司都是资源性平台，有条件综合运营节能技术、设备、管理的落地。从另一个角度看，物业管理公司实际上在节能方面一无所有，没有节能的资本、技术、设备、运行机制、管理人才等，所以无法成为节能服务的专业公司，在他们面前只有一个选择：做平台（即“二房东”），成为合同能源管理模式的节能服务公司进入建筑节能市场的“接入商”，就像城市燃气公司一样，没有气源、没有设备、没有技术，只管接入，实际上是靠卖平台资源赚钱。
其实，目前节能服务公司十分需要像物业管理公司这样的平台接入商，他们在建筑节能的市场开发和准入方面也面临着不得其门而入的困境，一些节能服务公司虽然进去了，但是往往还遭到物业管理公司的冷遇甚至刁难，当然这也是因为物业管理公司没有什么利益所使然。在现有条件下物业管理公司转身为节能服务公司最直接、最省力的方式，应该是变成节能服务的集成运营商：广泛接待甚至招徕各类节能服务公司，与他们签订整体节能改造合作协议，向他们提供节能审计、规划、计量、运行的全链条一条龙配合支持，向他们出售第一张市场准入的门票，而且是一张多年限的“套票”。
2、合同能源管理的节能目标保证型方式
与集成运营商模式相区别，物业管理公司也可以开展单项节能服务，只不过需要转包运行，就像物业管理业务中的洗衣、保安、保洁等业务的对外分包一样。在不需要垫资投入的合同能源管理模式中，可以采取第二种“节能目标保证型”方式，即：向业主保证一定的节能量业绩，由业主进行投资采购，而物业管理公司出面组织供应商和安装工程。
既然是保证方式，风险控制就是关键了，物业能源管理公司可以从这一个“保”再牵出两个“保”来：一方面与节能设备供应商和施工方签署保证性协议
（可协商保证金机制），另一方面向保险公司投保，最大限度地分解自己头上的经营风险。事实上，保证型方式对于专业的节能服务公司来说也是一种困惑，由于节能过程的长期性特征，保证标的的兑现是很漫长的，这就导致节能服务公司的账期被拉长，财务成本和风险就增加了，所以他们也一直在寻找一种解决办法。如果物业管理公司能够参与共同保证，或许会为节能服务公司分担一部分成本和风险，当然他们需要用摊薄利润来对冲这部分成本。
3、合同能源管理的节能运行托管型方式
节能服务的过程管理一直是节能服务公司的一个痛点，一个公司不可能为多个项目的全程管理而养人，对外委托管理是合同能源管理模式“运行托管型”方式的一个最好选择。虽然节能服务公司为了增加收益而愿意拉长合同期，但是常态化的节能运行管理也给他们带来了很多麻烦，同时也有可能增加一些管理成本和风险，所以大部分节能服务公司还是愿意把后期运行管理委托出去，只不过需要加强业务指导和监测而已。
物业管理公司可以模仿节能服务公司的托管模式，让业主将物业节能项目交给自己运营管理，事实上，目前业主交给物业管理公司的物业管理业务都是一种托管，只不过没有把节能任务单独委托而已。物业管理公司十分熟悉和适应来自业主的托管业务，现在需要的就是自己为业主创造出一种节能托管需求，方法是组织各类节能服务公司的技术人才开展这项业务。节能托管的服务收益不仅仅是运营维保费用，还要加上节能量的分成或奖励，这是物业能源管理公司理应得到的增值收益。
六、物业能源管理（PEM）的作用
物业能源管理模式作为直接节能和间接减排行为，具有较高的社会效益和经济效益，对于物业管理公司而言，无疑开辟了一个可持续发展的“第二战场”，为他们在传统主营业务保底运行之外实现了增值收益。
1、直接节能和间接减排
物业能源管理公司通过对电、水、热、燃气、油、建材等的节约运行，直接实现节能指标，按节电量计算电费并且折算出吨标煤，同时还可以计算出折合二氧化碳的排放量，据此形成碳交易收益。据测算，我国既有的近400亿平方米建筑，仅有1%为节能建筑。建筑能耗占已占到社会总能耗的30%—40%，成为耗能
物业项目服务方案策划 姓名： 学号： 专业
金隅万科城物业管理服务方案 基本信息 物业类型：住宅,普通住宅建筑类别：板楼所在区域：昌平昌平县城楼盘地址：八达岭高速13B出口向东800米容积率：2.90 绿化率：30% 物业费：2.40元/平方米·月车位信息：1：0.5 物业公司：北京万科物业有限公司开发商：北京金隅万科房地产开发有限公司占地面积：199877平方米建筑面积：615418平方米 楼盘介绍 金隅万科城由北京金隅万科房地产开发有限公司开发建设，是由北京金隅嘉业房地产开发有限公司和北京万科企业有限公司在昌平联手打造的大型社区。金隅万科城项目位于北京市昌平城区内，原北京第二毛纺厂位置。项目所处区域包括的市政道路有八达岭高速、永安路、创新路、南环路、振兴路等，交通条件良好。从北京市区通往项目的公交车有345、345快、919快、919支3、925区、919支1、919区等，345快每隔1分钟发车一班，高速直达。昌平城区内有491、492、21、376路等直达本项目，21路从城铁龙泽站直达本项目。项目处于昌平城区内的繁华地块，紧邻商业中心，区域发展成熟、配套非常完善。项目遵循新都市主义原则设计，倡导社区与自然的融合渗透，营造充满阳光和绿色的现代社区。在规划上充分利用场地的限高要求，通过现代的规划理念和手法来构建高规格的理想化人居空间，将成为地标性的建筑综合体，树立起昌平的城市新形象。杜绝雷同、标准化的社区环境，创造丰富动人的生活场景，个性化空间，为客户量身定做现代化的宜居社区。项目一期建筑主要以高层住宅为主，结合多层住宅围合成层次丰富的院落空间。各院落之间设立了围墙和绿篱，对近距离的视线进行遮挡，既提高了居住环境的私密性，又避免了简单重复中形成的单调气氛。 周边配套设施 中小学：昌平区六街小学、昌平区三街小学、昌盛园小学、昌平区城关小学；昌平区第一中学、昌平区第二中学、昌平区第五中学、昌平实验中学大学：中国政法大学、石油大学、北京化工大学等多所名牌院校综合商场：新世纪商城、世纪联华超市、阳光百货、国泰商厦等银行：中国银行，农业银行，建设银行，工商银行等医院：昌平区中医医院、昌平区区医院、昌平区妇幼保健院。 楼层状况 一期共有7栋住宅楼，共计1548户。分别为：1-1#楼28层，1-2#楼9层，1-3#楼28层，1-4#楼28层，1-5#楼28层，1-6#楼22层，1-7#楼21层。其中1-1#、1-3#、1-4#、1-5#各为3个单元，1-6#、1-7#各为2个单元。 1.4项目特点
中小学校物业管理方案 （范文） （一）基本要求 1、有完善的质量管理体系； 2、有完善的管理方案； 3、管理服务人员统一着装、佩带标志、规范用语； 4、一线服务员每年定期体检，合格上岗； 5、特种服务人员应持有有效上岗证书； 6、建立完善的设备设施档案图纸管理； 7、协助学校做好校区房屋管理工作； （二）设施、设备维修养护 1、建立巡视制度。每天上下午两次巡视水电及公共设施。 2、水电工把每个水电工的紧急联系方式交校方一份，以备出现突发事件后联系。 3、校区水电公用配套设施运行正常，无事故隐患；保养、检修制度完备，有设备运行记录； 4、校区实行24小时报修值班制度，急修报修二十分钟内到达现场，预约维修报修按双方约定时间到达现象；一般维修24小时内修好； 5、保持消防设施完好率检查制度，保证消防设施随时启用，协助学校消防管理工作； - 1 -
6、室内外照明及电风扇完好率保证在百分之九十五以上，按规定开关； 7、对设备故障及重大或突发性事件有应急方按和自救措施； 8、各设备机房卫生整洁，主要设施设备标识清楚齐全并建立管理制度、运行保养制度，工作程序标准及岗位责任制。 9、协助校方做好校区设备、设施及公共场所及、危及师生人身安全隐患处，应设有明显标志和做好防范措施； 10、在停水停电前做好相应处置措施；并配合学校做好水电记帐工作。 11、做好柴油发电机组保养工作，确保柴油发电机组正常运行； 12、对火灾、台风等突发事件有应急自救预案； 13、及时做好学校桌凳及门窗修理； （三）保洁服务（不少于以下频次） 保洁人员上班时间：上午7：00——11：00；下午13：00——17：00 1、实行零干扰清洁卫生服务，学生上课后，清洁工再进行清扫。 2、做好环境卫生宣传工作，把提高学生的清洁卫生意识、纠正学生的不良卫生习惯与环境卫生管理相结合，使学生也自觉地参与到环卫工作中。 - 2 -
商业街物业管理方案 商铺是指从事具体商业行为的物业。按其经营方式主要为单体经营，集中管理的模式，对商业街商铺进行统一管理，是目前开发商普遍推行的一种方法，管理的好，对培育区域商业中心和商业品牌有重要影响。 对于开发商来说，开发、销售商铺是前提，但只有开发、销售是不够的，还必须成立专门的商业管理公司对商铺进行管理，才能长久发展。 目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金，归还银行商铺按揭贷款，在这种情况下，开发商对商铺的管理更为重要。如果商铺商业管理不力，影响商铺业主的租金收益，业主不能归还按揭贷款，最终风险还是要落到开发商的头上。 1.0商铺物业管理理念 商铺是有计划的商业聚集,对商铺进行“统一管理,分散经营”是商铺区别于其他房地产的核心特点。 “统一管理”，要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商铺是难以经受激烈的零售业市场竞争。 “分散经营”，是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所，商铺的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。 1.1. 商铺的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统
一服务监督、统一物管。 为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式，在商铺销售合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。在法律上确定商铺管理公司的管理地位。 1.1.1 “统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。“品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审核后才能进入。审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。“完善的租约管理”指：签定租约、合同关键条款必须进入。租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理，比如：承租户的经营业态是受到整个商铺的统一商业规划的限制，如果发生重大变化，须经业主委员会的认可（业主委员会成立之前，经开发商认可）；营业时间的确定；承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理；为整个商铺促销承担的义务；承租人对停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限制；投保范围事宜；是否统一的收银等 1.1.2 “统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益。由于目前商业竞争激烈，打折降价的促销竞争手段比较流行，以吸引购物者光顾。管理公司应该为商铺策划好1年12个月的营
学校物业服务方案 目录 （一）物况 （二）接管后采取的管理档次及服务标准 （三）管理机构设置与人力资源配备 （四）安全管理 （五）环境管理 （六）绿化管理 （七）服务标准 （八）物质计划 （九）费用测算 （十）便民服务 一、学校物业的概况 校园的物业服务区域较大,并且分散不集中,不方便管理。校园内已配备的设备设施有摄像头,道路,消防器材,各寝室内部配备的饮水机等,井盖,反光镜,标语及造型树等而我公司的服务对象就是广大师生及相关的工作人员、 、公司接管后将采取的管理档次及服务标准 (1) 各管理层的管理人员全部配备到位,并且精通专业知识,可为广大师生提供免费咨询及
其她服务 (2) 确保校园内师生的财产安全,保安人员与巡查人员24 小时轮流值班 (3) 学校宿舍与校园大门需凭卡出入 (4) 力争把民院建设成一个美丽,干净,安全的校园 (5) 履行公司原则,精细管理,精微服务,业主至上的原则 (6) 将重大管理事故发生率为0;将一般管理事故发生率0、1% 以下;让客户满意率97%。 1、房屋管理及维修养护 (1) 配备专业的房屋维修技术人员 (2) 入住初期,组织勘察小组对所有破损的住房及相关的设备设施进行建档管理,并定期对其进行检查与维修,保障广大师生的人身安全 (3) 基本的维修物料配备齐全 2、公用设备管理,保证设备与机房环境整洁,设备良好,定期保养,无事故隐患 (1) 供电系统,保证电路畅通,杜绝师生的电线上晒衣服 (2) 消防系统,定期检查消防器材,确保其能正常使用,并做好向广大师生宣传消防器材使用方法及注意事项 (3) 供排水系统,加强对水管的保护,并提高其的抗寒抗压能力,定期检查排水系统,机房应配备24 小时的监管人员 3、共用设施管理,共用配套服务设施完好,道路等楼道公共照明完好,道路畅通,路面平坦,定期对共用设备设施的管理与及时解决报修内容。 三、物业管理的机构设置与人力资源配备 物业管理企业规模较大、管理的物业较多时,企业的总体结构可分为两级:企业总部与各项
物业管理服务方案提纲1 学院物业管理服务方案提纲 一、学院物业管理服务背景 (一)、学院背景（物业公司通过对学院历史、文化等相关方面的了解， 制定出更加符合学院师生的物业管理服务方案） （二）、物业特点：（学校的物业管理既是最轻松也是最复杂，学院系别较多，各种专业设施设备也有诸多不同，物业公司必须制定出详尽的方案，才能真正做好一个大学的物业管理服务。） 1、注重学院形象。（物业公司应对教学楼等各种注意保修，以保持我院 形象） 2、把握功能特点。（根据各栋的不同利用方式，制定合理的安排管理， 提高资源利用率。） 3、整合技术资源。（学院物业管理项目众多，所以可以最理想的的技术 组织方式是以主干专业管理人员为核心组建服务中心，以外围技术组织为补充，强化专业管理水平，而且要保证外围技术力量全面性、及时性、经常性
的技术支持。） 4、注意特殊专业与建筑。（如物管专业，物业公司可与学院物管教研室 加强联系，以促进学院物管水平的提高并有利于加强学生对专业的了解与熟悉程度。如殡仪专业，物业公司在该系的管理应该从实际情况出发，制定合适的方案。如图书馆应注意防火防潮工作。） 二、学院物业的基本情况 （一）学校物业项目基本经济技术指标。（物业公司接管学院物业之后必须了解的情况要素） （二）物业的性质、类型、使用功能（民政学院作为一个大学，物业方面的设施设备肯定要多于小区，因此必须对学院各种设备设施要有相当的了解。尤其是以前未接触过的。） （三）物业项目内部情况以及相关地理情况（将学校的地理位置，周边地理环境摸清，更利于以后的长期管理。如我院的地形起伏较大，校园面积较大，树木较多，后山多墓地，清明扫墓必须严格巡逻。） （四）物业项目外部条件（学院交通位置等各种有利条件都必须了解好。） 三、物业管理的基本思路和绩效目标。 （一）物业公司根据学校的学期来制定与季节相对应的工作
陕西美伦物业管理有限公司 西安交通大学城市学院物业管理方案 第一章公司简介-------------------------------------------------------------------------------------5 第二章前言篇---------------------------------------------------------------------------------------14 一、专业型物业管理公司介入学校后勤管理是社会发展的必然趋势----14 二、学校物业与商住物业的不同之处-------------------------------------------14 ·对象不同 ·管理的模式不尽相同 ·管理侧重点不同 ·管理服务的目标不同 ·管理服务资金的来源和使用存在明显的差异 三、学校物业管理模式特点-------------------------------------------------------15 ·顾客的需求为导向，提供个性化的服务 ·学校物业管理人力资源配置上追求简练、精干，降低运作成本 ·重视学校主管部门的领导风格、管理思路 ·在强调本体内在管理的同时应注重本体外表工作，提高直观感受满意度 ·学校物业在接管项目前，必须对接管原有问题或其他涉及面大、影响大的问题进行评估 ·注重服务的专业化 ·提供技术含量，注重设备管理及相关人员的配备 ·顾客意见的调查需关注各个不同层面的意见，还需建立定期沟通机制 第三章管理规划设想-----------------------------------------------------------------------------17 第一节总体设想----------------------------------------------------------------------------17 一、管理总目标----------------------------------------------------------------------------17 二、管理内容与标准----------------------------------------------------------------------18 三、管理特色-------------------------------------------------------------------------------20 ·结合校区的特色、优势，增强服务意识，创造性运用万科物业管理模式 ·向学校领导和广大师生推行“阳光计划”服务公示制度 ·资源有效整合、利用，降低管理成本 ·有效培训，不断创新，监督考核 ·营造开放、健康、多元化的校区文化
小区物业管理方案 目录 一、项目概况２ 二、物业管理内容３ 三、物业管理模式９ 四、物业公司组织机构和管理制度１１ 五、物业费的成本测算１８ 六、业服务内容、标准及质量保证措施２５ 七、管理总体目标与分项目标３８ 一、项目概况 1.地理位置 该项目位于sh区与jz区的结合部，面临武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。 2.项目主要经济指标 项目计量单位数值 居住区规划总用地Hm213.23 1.居住区用地Hm29.87 ①住宅用地Hm26.89 ②公建用地Hm21.31 ③道路用地Hm21.24 ④公共绿地Hm20.42 2.其它用地Hm2 3.36 居住户数户1292
居住人数人4134 户均人数人/户3.2 总建筑面积万m219.11 1.居住区用地内建筑总面积万m216.23 ①住宅建筑面积万m214.87 ②公建面积万m21.46 2.大卖场总建筑面积万m22.88 项目计量单位数值 ①大卖场面积万m21.17 ②扩建面积（三层）万m20.96 ③公建面积万m20.75 地下车库及人防万m20.28 3.底层架空面积万m21.25 住宅平均层数层7.5 人口毛密度人/hm2411.1 住宅建筑配套密度（毛）套/hm2128.5 住宅建筑配套密度（净）套/hm2184.0 住宅建筑面积毛密度万m2/ hm21.496 住宅建筑面积净密度万m2/ hm22.144 容积率万m2/ hm21.64 停车率%50.0 停车位辆634
地面停车率%8.7 地面停车位辆110 住宅建筑净密度%28.5 建筑密度%25.6 绿地率%40.2 二、物业管理内容 物业管理将政策和法规为理论依据，寓管理与服务之中，建立社区服务体系。为住户提供全方位管理，服务项目呈现多元化、全方位态势，总体归纳为“六项管理、三类服务”，即“房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理”；常规性公共服务（合同服务）委托性特约服务（非合同零星服务）和经营性多种服务（全方位、多层次的综合服务）。 1、房屋及设施设备管理 1.1建筑公共部位得到维修、养护和管理 范围包括：公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。 房屋建筑的维护管理实行“管养合一”主要落实在以下几个方面： A、工作的主动性 管理责任人与服务中心相结合，落实巡查制度及年度房屋建筑维护、养护计划，执行房屋修缮标准、有关工程施工技术规范、健全档案记录、保持房屋正常的使用功能及完好。 B、工作的多样性 根据房屋的完损情况、季节变化、住户对象等采取日常修缮服务，季节修缮服务、重点修缮服务和特殊修缮服务等形式，并做到制度化、规范化。 C、工作的针对性 在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜，根据住户的不同需求和所处的特定条件采取有针对性的服务措施。 1.2共用设施、设备的管理
安居苑A区物业管理服务优化方案
二〇一六年七月十三日 一、行政管理优化项 1、明确权责，项目经理为项目第一负责人，项目经理应对项目事物有充分的管理权，人事权、奖罚权。并向公司负责，承担项目管理目标实现的责任。 2、实行逐级负责制、逐级监督制，员工向主管负责，主管向经理负责，经理向公司负责。上级对下级有直接任命权、岗位调配权、建议奖惩权，并进行逐级监督。下级员工对上级领导的管理有异议的，可逐级申诉，项目经理有关于异议处理的最终决定权。 3、优化人事制度，确定招聘、面试、录取、入职、调薪、升职、
离职的工作流程。确定招聘新人工作中各方业务关系，离职人员的离职程序。建立并完善人事档案，以备查证。 4、建立薪酬管理制度，实行薪酬确认制，明确各级员工的最高最低的薪酬构成、薪酬调整方法，激励公司员工的斗志，让各级人员明白公司的薪酬待遇提升空间。 5、建立考勤管理制度，明确考勤周期、考勤方法、工作延时加班的时间计算及调休方案。 6、建立工服管理制度，明确工服的发放、使用、折旧办法及季节变换时工服的统一更换时间。 7、设立奖惩制度，加入绩效工资，进行绩效考核，奖勤罚懒，提高员工的执行力、责任心，增强个人服务意识。 8、建立请、销假制度，设置逐级批假、销假权限，控制员工的出勤率，合理调配人力资源。 9、建立完善业主档案，业主相关的所有记录及资料要完整单独存放，并设立重点业主的管理名单。 10、建立工作记录制度，完善各方表格文件，前期重点设置客服前台工作日志、工程维修工作日志、优化秩序维护部的值班记录表格，及后续环境部的表格设立。实行事故的独立填报制度，所有工作事故均应有独立事故报告。每周检查批审工作日志，了解掌控工作进度及状态。 11、推行实施工作计划管理，设定计划内工作，每周五召开主管级以上周例会，汇总计划内工作完成情况，计划外完成工作总量。沟
中小学学校物业管理模式与服务规范 一、总体构想与管理模式 1、管理模式：校园后勤物业管理的管家。 2、质量控制ISO9001质量管理体系，ISO14001环境管理体系。 二、物业管理的服务内容与范围 中小学物业管理服务涉及的基本要求，通用服务、教辅服务、监督与投诉的要求，在物业实践中，物业服务与业主（或物业使用人）可根据实际情况，参照本标准选择服务内容。 三、基本要求 1、服务机构 物业服务企业应根据具体情况和合同约定，设置相适应的物业服务机构，并符合以下要求： ——物业服务企业应具有符合建设部《物业服务企业资质管理办法》的资质； ——设置相应的服务场所，在办公楼、教学楼、学生公寓等重要场所内设立值班室； ——各类值班室布置规范、张贴“服务指南”，资料本、登记本齐全，配备满足服务需要的设备设施； ——设置服务窗口或公开服务电话，应提供咨询、缴费、报修、受理投诉等服务； ——采用信息化手段进行管理。 2、人员 物业服务机构人员应符合如下要求： ——具有良好的职业道德、身体健康； ——管理人员、专业技术操作人员按照国家有关规定取得物业从业人员资格证书或岗位证书； ——进驻物业服务点之后，针对实际情况物业服务企业应对所有上岗人员进行岗前培训，合格后上岗； ——统一着装，佩戴明显标志，仪容仪表整洁，服务主动热情，窗口服务人员宜使用普通话；
——办公楼、教学楼、学生公寓值班室等区域内服务人员应熟悉并掌握职责管辖范围内人员、物品情况，如实做好登记。 3、规章制度 物业服务企业应完善各项管理制度，主要包括： ——物业服务方案； ——各岗位职责、工作流程及服务标准； ——内部管理制度，如财务管理制度、节能管理制度等。 4、档案 有较完善的物业服务档案，至少应包括： ——技术档案，包括物业竣工验收档案、物业权属资料、物业承接查验资料等； ——日常档案，包括物业使用人资料、物业租赁档案、装修管理资料、应急事件处理档案、安全管理档案等。 四、房屋维修与保养服务 1、应提供24小时报修电话，登记报修记录。 2、对教学楼、办公楼、学生公寓楼等建筑物进行日常维修养护。 3、急修30分钟内到达现场，并制定维修方案，及时维修，记录规范齐全。 4、制定房屋及其附属设施的年度大、中型维修计划和日常维护保养计划，经校方同意后，组织实施。 1.1 保持房屋及附属设施正常使用功能，延长房屋使用寿命，其状态应满足以下要求： ——屋顶无积水、无渗漏； ——外墙装饰层无空鼓、无裂缝、无风化、无脱落； ——阳台、雨罩、梁等结构构件保护层无开裂； ——烟道及垃圾检查井定期进行清挖，确保管道畅通。 五、设施设备运维与保养服务 （一）、综合管理 1、制定设施设备维修保养计划，重点设备（变压器、锅炉、水泵、冷暖设备等）应建立维修保养档案。 2、设置24小时报修电话，报修记录规范，配备专业人员，对学
物业服务方案 根据“招远华盈尚景小区”的设计特点，现拟出“华盈尚景小区”物业管理方案。我们真诚希望在为业主提供优质服务过程中，能使业主能充分享受到物业管理所带来的方便、温馨和周到的服务，使“华盈尚景小区”物业持续升值，为住户营造一个安全、整洁、优美、方便的阳光社区。 一、招远华盈尚景小区概况 华盈尚景小区位于金城路435号、项目总占地面积36万㎡，总建筑面积60万㎡，住宅户数4800余户，远市华盈尚景小区1.1期和2.1期项目位于招远市梦芝街道办事处北岭村，由烟台华盈房地产开发有限公司开发建设，该项目用地面积10.1759万平方米，总建筑面积20.373202万平方米，房屋总套数1314套。绿地面积35615.65平方米。交通便捷，银行、学校、超市、酒店、邮局等生活设施齐全，是居家置业的理想物业。 二、公司接管后服务标准 根据招远华盈尚景小区实况，我司确定华盈尚景小区为高档管理。其服务标准如下参照山东省住宅小区五星级物业服务标准： 1 五星级 1.1 硬件设施要求 1.1.1 小区内地面停车位数量不少于小区总停车位数量的10%。专用固定停车泊位不少于1个/3户。 1.1.2 住宅小区应具备门禁系统、监控系统、电子巡更系统或其他三项以上安全防范设施。 1.1.3 小区宜建有配套的休闲活动中心、场地或固定活动馆所，以及满足业主需求的体育活动设施。 1.1.4 新建小区绿地率不应低于30%，旧区改建不宜低于25%。 1.1.5 住宅小区公共服务设施的配建水平应与居住人口规模相对应，其中小区应配套建设有教育、医疗卫生、商业服务、金融邮电、社区服务等公共服务设施。 1.2 综合管理服务 1.2.1 业主入住时物业服务企业应提供全面、详细的业主公约、房屋使用手册等。 1.2.2 承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。 1.2.3 客户服务场所工作时间不少于12小时，其它时间设置值班人员。设置并公示24小时服务电话。 1.2.4 24小时受理业主或物业使用人报修。急修服务15分钟内到达现场，6小时内修复；一般修理1日内完成（预约除外）。
学校物业管理方案学校物业管理方案（一）： 第一部分：物业概况 1．基本概况 2．设备设施概况 3．业主构成概况 第二部分：管理服务事项 第三部分：管理目标 第四部分：机构设置与人员配备 第五部分：管理服务办法 1．运作规范 2．作业规程 第六部分：延伸服务方法 第七部分：物业服务费用收支预算 1．第1年度物业管理费用预算 2．年度能源费用预算 3．物业服务项目的收入预算
4．年度物业服务费用支出预算 其他回答共2条 第一篇本项目物业项目分析 本项目概况 本项目专题分析 本项目委托专业公司管理的优势 本项目物业管理服务需求 第二篇物业管理方案综述 编制说明 本项目物业管理服务目标及定位 本项目物业管理创新理念 本企业承诺带给的物业管理服务资料本企业承诺带给的便民服务资料 本项目物业管理基本服务承诺 本项目物业管理总体措施 与校园文化相融合的管理创新措施本企业保障支持系统简介 第三篇物业管理具体方案
编制说明 管理处组织结构设置 管理处岗位设置 物业管理处管理方案 客户服务中心管理方案 工程部管理方案 保安部管理方案 环境管理部管理方案 第四篇可供选取的物业管理服务服务部管理方案 宿舍部管理方案 第五篇其它补充说明 突发事件应急预案 物业档案管理设想 员工考核管理办法 重大活动保障措施 关于管理处工作服的设想 关于财务管理的设想
关于食堂管理的设想 针对大港中心小学的实际状况，经过我们现场考察以及根据校方的要求，为确保学生能够正常学习与生活、按时作息、及时上课，我们将大港中心小学日常的物业管理分为三大块：安全管理、环境卫生管理、水电及公共设施管理。 一、安全管理 1、成立有校方参与的共管机制。学校领导、班主任教师以及物业主要负责人组成的侯集中学物业管理领导小组，负责监督协调侯集中学日常物业管理运作，物业定期（每月或每季度）向物业管理领导小组汇报上阶段的物业管理状况，增强沟通，促进了解，有利于物业管理日常工作的开展。 2、管理人员持证上岗、着制服、标志明显。 3、管理人员24小时值班，编排管理人员24小时值班表，我们所有管理人员的联系方式交校方一份，以务紧急事件能够联系到，24小时值班不因双休与节假日而中断。 4、抓好消防工作，把消防隐患消除在萌芽状态。在教学楼每层楼设置灭火器、紧急备用灯、张贴禁烟标志成立义务消防队，做好学生的防火监督教育工作。 5、24小时全面监管。保安不间断24小时巡逻，保障宿舍楼内公共设施完好，保障宿舍楼内的治安环境，保障学生人身与物品安全。 6、完善各项管理制度 （1）来访登记，来访人员经被访人确认后，本校人士可入内，校外人士须在大厅内等待。 （2）发现打架斗殴现象立即上前制止，并第一时光报校方。
医院物业管理服务方案 目录 前言 第一章企业基本情况简介 (4) 第二章对本项目物业管理的整体设想及策划 (5) 第三章拟建立的组织机构及人员的配备、培训、管理 (6) 第四章针对该项目的特点结合实际情况制订服务内容和指标… 13 第五章拟采取的安全与秩序维护方案 (14) 第六章绿化和保洁管理方案 (22) 第七章停车管理方案 (30) 第八章物业管理报价 (31) 结束语
前言 首先，十分感谢宿州市中医院领导对华意物业的信任，如有幸承接“宿州市中医院”项目物业管理服务工作。我公司将依托自身的专业管理实力，结合“宿州市中医院”的实际情况，针对贵院的物业管理模式、组织机构、财务收支计划、服务配套等作出统筹策划。 我们以华意物业崭新的物业管理服务理念，在结合国家政策法规和贵方的实际需要的前提下，凭借华意物业在长期物业管理服务过程中积累的丰富经验、科学合理的人力资源配置，为“宿州市中医院”的医护人员及病人创造一个和谐温馨的环境，提升“宿州市中医院”
的物业价值，并使“宿州市中医院”成为宿州市医院管理行业的品牌。 本项目物业管理实施方案是根据贵方提供的“宿州市中医院”物业管理服务和合作意向,结合我公司的企业服务理念及标准,经我公司考察研究之后，拟定的物业管理项目实施方案. 再次感谢宿州市中医院领导能给予我们合作服务的机会。 第一章企业基本情况简介 一、公司简介 安徽华意物业管理有限公司前身隶属华意实业（香港）集团，专
业从事物业管理服务,持国家物业管理企业三级资质证书.2009年进入安徽市场。 我公司秉承科学的管理理念、现代化的管理模式，建立了一套完善的公司管理体系和行之有效的管理制度,组建了一支具有创造力和团队精神的高素质物业管理团队，各部门经理(主任）和管理人员均多年从事物业管理工作，具有丰富的物业管理经验。公司自成立以来，不断学习和借鉴先进的物业管理经验，一直坚持社会效益带动经济效益，物质文明和精神文明同步发展. 二、企业理念 根据物业管理的先进操作模式结合企业自身的特点,我公司采取以下管理理念: 团队意识和吃苦精神+个性舒张和竞争机制+先进模式和一体化管理 1、团队意识和吃苦精神:团队意识和吃苦精神,是企业求生存、谋发展的先决条件。“企业以人为本、员工以企业为家”是其核心体现。 2、个性舒张和竞争机制：个性舒张是对员工活力激发的重要方式，人有不同层次的需求,员工对自己个性的舒张能够从其个性来发挥其工作的能动性，有利于员工自身素质的培养和业务技能的提高;竞争机制是企业用人的重要手段，赛马不相马，赛马机制将是企业在招聘、培训、定岗、换岗、升降职的主要方法和依据。 3、先进模式和一体化管理：企业在总结多年的物管经验的基础上结合当前国内外的先进经验，形成自己的一套经营管理模式：以人为中心、贴心服务、重品牌、导入国际质量管理体系(ISO9001:2000）、一体化管理体系，用全面质量管理来保证我们服务产品的完美性。 “以人为本、贴心服务”是我公司的服务理念。从本行业来说，物管企业与医护人员及病人或物业使用人之间是一种合作关系,使我们的员工在这种氛围中与合作方达成一种理解、协调与共识。
前期物业管理系统方案设计1 前期物业管理方案 根据“苏州嘉慈房地产开发有限公司”的设计特点，现拟出“莲花休闲广场小区前期物业”物业管理方案。我们真诚希望在与贵方合作中，能使业主和住户能充分享受到物业管理所带来的方便、温馨和周到的服务，使“花休闲广场小区”前期物业持续升值，为住户营造一个安全、整洁、优美、方便的阳光社区，提升生活品质，实现业主、开发商、物业公司和谐、多赢的经营目标。 一、莲花休闲广场小区概况 “莲花休闲广场小区”位于太仓市新区浏太路北侧、江申泾西侧，总建筑面积47918.91万平方米，小区有多层住宅1幢、小高层住宅2幢、配有较高价值的商业用房4幢，交通便捷，生活设施齐全，是居家置业的理想物业。美丽的社区，更需要“元大物业”这样较耐心、细致、负责任的物业公司去用心呵护。 二、公司接管后将采取的管理档次及服务标准 根据莲花休闲广场小区的实况，我司确定莲花休闲广场小区物业为中高档管理。其服务标准如下： (一)建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，及时处理并有回访记录。 (二)定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理建议及时整改。满意率达95%以上。
(三)建立落实维修承诺制，零修急修及时率100%，返修率不高于1%。 (四)每半年公开一次物业管理服务费用收支情况。 (五)物业档案、业主楼案、设备设施档案齐全。 (六)常规性公共服务 1、房屋管理及维修养护 (1) 栋号、楼层、房号等标志明显，设立引路方向平面图。 (2) 物业外观完好、整洁、外墙无脱落，无乱贴、乱涂、乱画现象。 (3) 空调安装统一。 2、共用设备管理，保证设备与机房环境整洁，设备良好，定期保养无事故隐患。 (1)供电系统。保证正常供电，停电提前1天通知用户，备用应急发电机可随时起用。接地电阻每3年检测1次。 (2)弱电系统。保证系统正常工作。故障及时排除。 (3)消防系统。24小时值班;设备设施齐全、完好无损，可随时起用;组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人;消防疏散通道畅通;保证无火灾安全隐患。 (4)给排水系统。每半年清洗水池1次，保证水质符合国家标准;水池、水泵周围清洁卫生，无二次污染;停水提前1天通知;消防泵每月进行1次操作，每年进行1次全面检查;排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、侵泡发生;遇有事故，维修人员在20分钟内到达现场抢修，并无长时
高品质写字楼物业服务设计方案 高品质智能化的物业能够吸引客户的眼球，高素质人性化的物业管理服务能够抓住客户的心。为使楷林国际大厦的物业服务质量与大厦的硬件品质相匹配，我根据既往的工作经验，针对大厦商务消费群体的需求，从以下几个方面设计楷林大厦的物业服务整体方案： 一、服务原则 1.权利界定的原则：以物业产权为管理权的基础，业主为管理权的权利主体，物业管理公司为管理的具体执行者；业主，业主大会，物业管理公司之间的权利义务应予明确。 2.业主至上的原则：有需求就有服务； 3.统一管理原则：公共部位及公共设施设备由物业公司统一管理，确保物业的保值与增值； 4.经济合理原则：物业管理费及各项收费标准合理制定，既考虑主管部门的行业管理要求，又要兼顾物业运行成本支出，以保证物业管理服务行为有效健康的进行；
5.专业化服务原则：物业管理公司有一整套专业化、规范化、系统化的管理规章制度和服务原则标准，执业员工要求持证上岗。 6.超前管理原则：物业管理公司的管理意识，服务内容要想在用户之前，不能默守陈规。 二、服务内容 1.共性服务： 从写字楼的物业特点出发，为全体业主/租户及其访客提供的全方位特色的物业管理服务 1)总台服务 商务公司的客户量较大。总台服务能够在第一时间满足来访客户的咨询、引导、查找、问讯、投诉等需求，缩短寻访时间。同时还可针客户的需要，提供包装绳、简单打包、便笺、针线包、小型运货平板车、急救包、送水等服务。 2)礼仪服务
商务公司客户的素养相对较高，他们对大厦服务人员的礼仪要求也较高。由保安员提供的酒店门僮式服务，如：开/关车门、记录出租车车牌号、搬运箱包、代叫出租车、雨、雪天撑伞护送客人上、下车等，在为客户提供方便，博得其好感的同时，也控制了部分影响商务办公的人群的进入。 特色服务 1，每日雍尚服务 每天早上8点由客服经理带领客服人员在大堂列队欢迎业主客户的到来。 2，VIP服务 针对重点业主租户建立VIP团队服务（客服、工程、保安），如遇公司庆典、重要客人来访等，做好迎接服务，体现大厦品质。 3，互动服务 经常组织和业主租户之间的互动活动增加感情，如举办联谊会、茶话会、球赛、爬楼活动等，遇到节日给业主租户赠送小礼物加强感情交流。记住每位业主（老总）的生日，有前台人员送上鲜花，表达心意。
物业管理方案（学校） 二○一一年四月一十一日
第一章服务工作目标 一、管理思路 根据与校方签订的物业服务合同，我们将制定各个岗位的岗位职责、工作标准以及各个班组的作业指导书和相关的记录表格。认真落实合同中的每一点。力争做到业主方满意，公司满意，自己满意。在物业服务的过程，我将积极与校方相关部门沟通，了解他们的需求。 在物业管理运作中，将根据“精干、高效、层次明晰、减少管理环节”的原则，确定直线职能式的管理架构；根据学校的需求特点，提出合理的人员配置方式；在人员管理上，确立“竞争上岗、激励约束、量化考核、首数晋升和尾数淘汰”的“四机制”原则；在人员培训方面，确立“全员培训、梯级培训、全过程考核”的培训方针，提高各类人员的综合素质，造就一支“思想合格、素质优良、管理有方、服务周到”的员工队伍。 根据学校所在区域的特点，将通过构建具有自身特色的管理文化、服务文化、经营理念，将管理活动和服务内容赋予深厚的文化底蕴，力求全面提升学校的管理品位。 二、整体管理方案策划 1、秩序良好的需求 良好校园秩序是广大师生工作、学习的重要保障，同时也是对物业管理的第一要求，校园秩序的好坏，直接影响师生的工作、学习质量。因此，满足师生的良好秩序需求将是管理工作的重点。
2、环境需求 优美的环境是工作、学习的重要保障，对环境的关注体现了现代人居住观念的更新，同时表明物业管理工作对环境的维护、美化的重要意义。给师生们提供一个良好、舒适的工作、学习环境，是对我们物业管理工作的基本要求。 3、精神需求 随着生活水平的不断提高，除“衣、食、住、行”之外，师生对住宅的人文环境的要求也越来越高，因此，人们更多的是期望感受到一种理想的精神环境和文化大氛围。 三、物业管理具体措施 基于对学校的特点及管理要素的分析，现提出如下管理具体措施： 1、整体设想及策划的确立原则 目标明确，共建精品； 精心管理，周到服务； 以人为本，持续改进； 诚信经营，满意达标。 2、高标准、高水平管理的措施 ⑴、组建专业化、高素质的员工队伍 一流的物业需要一流的服务，一流的物业服务需要高素质的员工，在学校项目的物业管理中，要打造学校物业管理品牌，必须选派具有丰富管理经验和出色管理能力的管理人员，以及技能熟练的操作层员工，确保物业管理服务人员的高素质。 在员工管理方面，将采取尊重人、教育人、帮助人这种“以人为本”的管理
锦江花苑物业服务方案 （正本） 编写：南京富都物业管理有限公司 二〇一五年四月十日
【编制依据】 一、《中华人民共和国物权法》 二、《中华人民共和国劳动法》 三、国务院《物业管理条例》 四、国家发展改革委、住建部《物业服务定价成本监审办法》 五、新《江苏省物业管理条例》 六、《南京市普通住宅物业管理服务等级与收费标准》 七、锦江花苑项目实际情况
目录 第一章企业简介 (5) （1）营业执照副本复印件 (10) （2）资质证书复印件 (11) （3）组织机构代码证书 (12) （4）税务登记证 (13) （5）企业荣誉 (14) 第二章物业管理服务理念及目标 (18) 第一节管理服务理念 (18) 第二节总体服务目标 (18) 第三章物业管理服务机构运作方法及管理制度 (20) 第一节安全管理方法及制度 (20) 第二节保洁管理方法及制度 (23) 第三节道路、交通、车辆管理方法及制度 (25) 第四章管理服务人员配备及主要管理人员简介 (29) 第一节管理服务人员的配备 (29) 第二节管理人员简介 (30) 第五章物业管理服务用房及相应管理设施的配备 (31) 第一节物业管理用房 (32) 第二节管理设施的物资装备清单 (32) 第六章物业管理费用的收支测算方案 (34) 第七章物业管理服务分项标准及承诺 (37)
第八章物业管理服务分项流程图 (46) 第九章物业维修养护设想 (47) 第十章物业管理应急方案 (49) 第一节物业服务人员处理突发事件的原则和方法 (49) 第十一章对本物业项目设计的管理模式及运作方法的创新 (51) 第一节设计的管理模式 (51) 第二节对项目运作方法的创新 (55) 第十二章对物业接管验收工作程序 (58)
第一章成都物业管理有限公司简介 1.1 我们的实力 成都星海物业管理有限责任公司成立于2010年3月，注册资金50万元，是具有独立法人资格和国家叁级物业资质的专业物业管理公司。目前管理着社区高档住宅及商业物业项目 公司大力拓展物业管理业务，以物业管理为主导，保洁服务、绿化服务、维修服务、家政服务以及代租代售等为一体，形成多元化的服务体系。公司下设综合事物部、品质管理部、物业管理处、财务部。公司一方面确立“寓管理于服务之中，寓效益于服务之中”的服务指导思想。另一方面挑战物业管理服务新概念，打造“贴心业主，亲情服务”的公司品牌，即：全方位近距离、全过程专业化、一站式亲情服务。 公司为了与沿海大城市物业管理的先进理念和方式接轨，每年都要派出管理人员到上海、深圳、广州等城市的大型物业管理公司观摩、学习，掌握先进的物业管理经验。 1.2 我们的理念 服务宗旨：尽心、尽力、尽责，善待每位客户。 质量方针：为业主创造价值，让客户持续满意。 团队精神：企业的命运就是个人的命运， 企业的发展就是个人的发展。 发展目标：以“生态型发展体系”为依托， 致力于打造成都物业第一品牌。 1.3 我们的目标
立足基础服务，树立安业物业诚信高效形象。 强化服务意识，打造一流物业管理服务品牌。 细化服务质量，倡导“温馨畅想颠峰体验”。 1.4 我们的项目 物业名称物业类型建筑面积托管类型 第二章温江XXX办公楼概况及管理特点分析 2.1 温江XXX办公楼概况 温江XXXXX办公大楼，坐落于XXX，总建筑面积约XXX万平方米。由XX栋楼组成。室外停车场停车位XX余辆；地下车库设有XX个车位. 交通便利，地理位置极其优越。 共有办公室XX间，设备间XX处，卫生间XX处，消防楼梯4处，消控中心1处，中央空调主机2台，分体空调20台，风机房2处，水箱房1个. 2.2 公共区域设施及设备： 隔栅灯116个、消防栓29个、闸箱13个、应急灯7个、手动报警38个、消防电话13个、广播27个、疏散指示灯30个、安全出口灯14个、烟感58个、插座箱1个、筒灯213个、2U双管日光灯20个、40W日光灯3个、水龙头67个、小便器26个、蹲（坐）便33个。 2.3 业务群体分析 物业管理的对象是房地产——不动产，服务对象则是具有不同政治素质、文化背景和
第三章校园保洁服务方案 第一节会务保洁服务方案 一、会务保洁服务标准 1.走道、门厅等公共区域要求每日保洁一次、实时巡扫。做到地面干净整洁，无明显积尘、污迹和湿滑现象，扶手和栏杆无明显积尘； 2.公寓范围门窗设施光亮、玻璃明亮，窗台无积灰、无污渍；墙面无黑印、无积灰、无污渍、无蜘蛛网、昆虫，无乱张贴现象；垃圾箱（桶）干净整洁、垃圾入箱、清运及时，无异味、无不文明现象；消防栓、信箱外表无明显积尘；定期清洁供电设施外表，照明灯具、插座开关和电视机； 2.公共卫生间要求每日保洁两次、每两小时巡扫一次离开前检查设施是否完好，不好及时报修。做到室内无异味、臭味；地面清洁，无烟头、无垃圾、无积水、无湿滑现象、无乱张贴现象；地漏盖板清洁完好，排水通畅，无垃圾堵塞；卫生设施表面清洁，无污迹黄斑，保持畅通；垃圾筐表面清洁，垃圾及时清理；墙面、隔板、器具表面无涂鸦和乱张贴；保持通风排气，空气良好；保洁工具、用品统一放在指定地点； 3.开水房保洁要求开水房地面及墙面保持清洁无烟头、无垃圾、无积水、无湿滑现象、无乱张贴现象；地漏盖板清洁完好，排水通畅，无垃圾堵塞；垃圾筐表面清洁，垃圾及时清理。 4.学生毕业离校后，对搬空公寓进行清扫，保证室内整洁干净、无垃圾杂物；新生报到前，于暑假提前对入住公寓进行清扫，保证室内墙面、地面、家具整洁干净、无污渍、无灰尘。
二、会务保洁质量保障措施 （一）、会务保洁安全作业规范要求 ①各清洁员工定时、定区域进行作业，各区域清洁员工仅限在本区域内作业，不得进入其它区域。 ②清洁员工对于各类废弃物，必须全部检查后才能清运出去，如发现可疑物或不能确认的物件，立即问询有关人员，经确认后方可清运出去。 ③在作业时注意裸露的电线、破碎玻璃，湿手不要触摸任何电器。 ④不要把工具横在过道上，擦试高处的物品要使用梯子，控制高空作业或可能危及施工人员及第三者安全的作业。 ⑤清洁作业完成后，要及时关闭在作业时打开的门窗等。 ⑥清洁作业过程中用洗地机、刀片之类或高空作业时，必须放置警示牌，操作前检查工具是否损坏、检查接电是否良好，如有损坏或漏电现象禁止使用；高空操作时需有专人扶梯或守护；用刀片作业时应注意安全，做好相应的防范措施，避免事故的发生。 ⑦洗手间便池用洁厕灵时，作业人员应在作业区域内先摆放“清洁中”指示牌，作业者戴好橡胶手套，进行药水清洗作业，清洗完后用清水多次冲洗，拖干地面。 ⑧地面需用强酸药水作业时，作业人中应在作业区域内先摆放“清洁中”和“停用”指示牌或用围栏围信住，以防车子等经过时烧坏车子表面，浓酸作业时应穿好胶鞋、戴好胶手套和口罩；进行药水清洗作业时，清洗完用清水多次冲洗，拖干地面。 ⑨对使用完毕的药剂空瓶，用清水洗净，废水排入污水沟，空瓶用垃圾袋装