【最新资料,Word版，可自由编辑！】
齐齐哈尔市
一、齐齐哈尔市概述及宏观经济发展
（一）自然地理概况
齐齐哈尔市位于黑龙江省西北部的嫩江平原，地势北高南低，北部和东部是小兴安岭南麓，中部和南部为嫩江冲积平原。达斡尔语中的齐齐哈尔意为“天然牧场”，是黑龙江省西部的经济中心，交通枢纽。东与本省绥化地区、南临石油城大庆、西与内蒙古自治区呼伦贝尔盟、北与边城黑河地区接壤。距省会哈尔滨市359公里，距绥化市328公里，距海拉尔524公里，距黑河市483公里。
（二）行政区划
齐齐哈尔市是黑龙江省第二大城市和省直辖市，是黑龙江省西部地区的政治、经济、科技、文化教育、商贸中心和重要的交通枢纽，全市辖七个区、一个市、八个县，面积达42469平方千米（市区4310平方千米）。
（三）支柱产业
齐齐哈尔市是新兴的工业城市，是国家重要的工业基地之一，是东北地区重要的工业基地和商品粮基地之一。全市拥有2600多个工业企业，已形成机械、冶金、轻工、造纸等门类较为齐全的工业生产体系。
齐齐哈尔市也是新兴的旅游城市，旅游资源十分丰富，拥有我国最大的鹤类自然保护区——扎龙自然保护区、被誉为太阳岛的姐妹岛——明月岛风景区、综合性公园——龙沙公园及佛教圣地大乘寺、昂昂溪古文化遗址等批旅游景点。
（四）人口
作为被国务院批准的全国十三个较大城市之一，齐齐哈尔市人口达到万，其中，市区人口为万。
（五）地方特色
依安剪纸艺术：皮影和剪纸是一对姊妹艺术，皮影早年被称为纸影。影人的造型特点和制作手法与剪纸相近，因此许多皮影艺人往往也是剪纸高手。齐齐哈尔民间艺术家的剪纸和皮影艺术作品令人叫绝。
（六）宏观经济发展
1、2005-2007年齐齐哈尔市国民生产总值走势分析
齐齐哈尔市2005-2007年国民生产总值保持着两位数的年增长率，实现经济的快速增长，2007年全市实现地区生产总值亿元。三次产业除一产受旱灾影响略有下降外，二、三产业均呈高速增长的态势。第一产业增加值亿元，下降%；第二产业增加值亿元，增长%；第三产业增加值亿元，增长%。第一、二、三产业对GDP的贡献率分别为%、%和%。按常住人口计算，全市人均地区生产总值达10471元。
2、2005-2007年齐齐哈尔市固定资产投资走势分析
2005-2007年，齐齐哈尔市固定资产投资保持在30%左右的年增长率加快投资建设。2007年完成全社会固定资产投资总额亿元，比上年增长31%。在城镇固定资产投资中，房地产投资增速放缓，商品房销售平稳。全市房地产开发投资完成亿元，增长%，商品房销售面积万㎡，增长%。
3、2005-2007年齐齐哈尔市
财政收入走势分析Array 2005-2007年，齐齐哈尔市财政收入由2006年仅6%左右的增长率到2007年26%的
年增长率，增幅超过20%，经济发展势头强劲。尤其2007年，全市财政总收入完成亿元，比上年增长%。地方财政收入完成亿元，增长%。其中，市本级完成亿元，增长%；县级完成亿元，增长%。全市地方财政支出亿元，增长%。其中，地方财政一般预算支出亿元，增长%。
4、2005-2007年齐齐哈尔市消费品市场走势分析
2005-2007年齐齐哈尔市消费品零售总额保持在两位数的增长幅度。2007年，全市实现社会消费品零售总额亿元，增长%，扣除物价上涨因素，实际增长%，其中城镇市场份额不断扩大，
城镇消费品零售额亿元。
从行业来看：批零贸易业活跃，热点商品和季节性商品增长较快，批零贸易业实现零售额亿元，增长%；住宿餐饮业消费持续走高，实现零售额亿元，增长%；其它行业零售额亿元，下降%。
从消费结构看：消费升级趋势明显，全市吃的商品零售额亿元，增长%，占全部零售额比重%；穿的商品零售额亿元，增长%，占全部零售额比重%；用的商品零售额亿元，增长%，占全部零售额比重%。
5、2005-2007年齐齐哈尔市城镇居民收入走势分析
2005-2007年，城乡居民收入水平保持较快增长，其中城市居民收入水平保持10%以上的年增长率，而农村居民收入水平增长相对较慢，增幅在5%左右。
2007年城乡居民收入增加，生活质量逐步提高。据抽样调查，全市城镇居民人均可支配收入元，增长%，人均消费支出元，增长%。全年在岗职工平均工资17563元，增长%。农村居民人均纯收入元，增长%，增幅相对缓慢。
6、2005-2007年齐齐哈尔市旅游收入走势分析
2005-2007年三年间齐市旅游经济收入保持较强的增长势头，国内旅游收入年平均增长幅度超过20%，而旅游外汇收入年平均增长幅度超过30%，齐市以其富有的自然景观资源越来越受到国外游客的青睐。
2007年全年接待国内游客967万人次，比上年增长%；实现国内旅游收入亿元，增长%。全年接待海外旅游者12300人次，增长%，其中，外国人9597人次，增长%；旅游外汇收入490万美元，增长%
7、2005-2007年齐齐哈尔市人口数量增长走势分析
近年来，齐齐哈尔市人口增速较缓。2007年，全市人口出生率为‰，比上年上升个千分点；人口死亡率为‰，比上年上升个千分点；人口自然增长率为‰，比上年下降个千分点。年末全市总人口万人，比上年增长%。其中，农业人口万人，增长%，非农业人口万人，增长%。宏观经济总结：
齐齐哈尔市是新兴的工业城市，是国家重要的工业基地之一，机械、冶金、轻工、造纸等齐全的工业生产体系以及扎龙自然保护区、龙沙公园等丰富的旅游资源，为齐齐哈尔经济的发展奠定了坚实的基础。
从齐齐哈尔市2005-2007年三年间各项宏观经济数据中不难发现：
国民生产总值保持超过10%的年增长率，甚至2007年的增长率接近18%；
固定资产投资保持30%左右的年增长率；
财政收入由2006年仅6%左右的增长率跃升至2007年26%的超高增长率；
消费品零售总额保持每年10%以上的持续增长；
全市旅游收入保持高速增长，国内收入年增长幅度超过20%，外汇收入年增长幅度超过30%；
城乡居民收入水平持续增长，其中城市居民人均可支配收入年增长率保持10%以上。
2007年受到政府宏观调控房地产市场的影响，在全市完成固定资产投资同比增长31%的情况，房地产投资增速放缓。
但从各项经济数据来看，齐市在人口增速较缓的情况下，经济水平保持高位运行。伴随经济的快速发展，居民收入水平的不断提升，城市人口的快速增长，居民对衣、食、住、行的消费要求也越来越高。居民消费结构调整，尤其对房产物业消费需求会越来越高。高品质的舒适型住房需求及越来越多的旅游经济发展需求为齐市房地产开发带来更多的机遇和挑战。
二、齐齐哈尔市城市发展规划（“十一五”发展规划）
（一）社会发展的目标
经济持续、快速、健康发展，老工业基地全面振兴，装备工业和绿色食品产业在省内做强、国内叫响，建成黑龙江经济强市。
1、经济保持较快增长。到2010年，生产总值达到680亿元(2000年价)，年均增长11%；财政收入达到55亿元，年均增长10%；固定资产投资达到205亿元，年均增长17%。
2、经济结构进一步优化。农业综合生产能力增强，产业化水平进一步提高；工业化进程加快，工业增加值占GDP的比重2010年达到32%以上；服务业发展水平明显提高，三次产业结构达到20:32:48。
3、到2010年，全市总人口为562万，城镇人口达到264万。
（二）城市定位
1、城市品牌
城市品牌以“生态市园林城、绿色食品之都、装备工业基地、生态旅游之乡”、“中国优秀旅游城市”、“中国魅力城市”、“历史文化名城”和“世界大湿地，中国鹤家乡”为主题进行打造。
2、功能定位
“两个基地，三个中心”，即全国的装备工业基地和绿色食品产业基地，黑龙江、吉林、内蒙古三省（区）交界区域的经贸中心、物流中心和文化中心。
（三）空间布局篇
构建齐齐哈尔城市经济圈。以中心城区为核心，以两大基地、九大产业为承载，以111国道、齐-昂-富高速公路及沿线铁路为纽带，建立外展半径50公里的富(富裕)-齐(中心城区)-梅(梅里斯)-昂(昂昂溪)-富(富拉尔基)城市经济圈。为产业集聚，人口集中，都市化发展奠定基础。
富裕、中心城区、昂昂溪、富拉尔基至龙江、碾子山一带产业集中，能源资源丰富，交通便利，工业基础十分雄厚。借鉴哈大齐工业走廊的发展模式，沿111国道(富裕至中心城区)、碾北公路(富裕至碾子山)、齐-昂-富高速公路及铁路，建设齐市的富-齐-昂-富-龙(龙江)-碾(碾子山)工业走廊。
（四）产业布局
产业布局要以产业为纽带，以配套促集聚，注重上、中、下游产业的链接，努力做到经济园区化、园区产业化、产业集群化。
1、工业
工业产业布局应以中心城区（龙沙、建华、铁锋）、重点工业区（富拉尔基、碾子山）和重点发展区（昂昂溪、梅里斯、富裕、龙江）为主，其它县城及有条件的建制镇主要围绕十一条产业链进行布局，每个县（市）重点安排2-3个产业。
振兴齐市老工业基地，推进工业结构优化升级，建设装备工业、绿色食品产业两大基地，培育和发展煤油化工、冶金、能源、电子信息、医药、造纸、纺织、建材、环保九大产业，延伸县域经济十一条产业链。
2、农业
畜牧业产业布局。以富裕、龙江、泰来、甘南、梅里斯等县区为主的牧区和半牧区重点建设草食型畜牧业生产基地；市郊重点发展城市消费型的畜产品。
种植业产业布局。种植业的发展应以现有的区域分工为框架，围绕水稻、大豆、玉米、马铃薯等主导产品，形成五大集中区。
3、服务业
中心城区、昂昂溪区、富拉尔基区重点发展物流、会展、金融、保险等现代服务业，进一步提升传统产业，大力发展旅游业。
各县(市)及梅里斯区重点发展农业生产服务体系，兼顾发展物流等其它服务业，根据资源状况发展旅游业。
完善市场流通体系，形成以市级中心批发市场为骨干，县(市)区级批发市场为补充，产地级批发市场为基础的市场格局，打造黑、吉、蒙交界区域物资集散中心。
（五）园区、基地规划
1、依托哈大齐工业走廊建设总体规划，加快发展以装备工业和绿色食品产业为重点，多种产业相互协调配套，与哈尔滨、大庆形成优势互补的产业体系。
2、统筹规划和建设哈大齐工业走廊南苑、北苑、富拉尔基民营科技三个启动区；搞好哈大齐工业走廊规划区江西(梅里斯)区域和昂昂溪工业园的整体规划。
作为黑龙江的第二大城市，齐齐哈尔市的城市化发展速率显得相对缓慢。城市规划发展尚处于初级阶段，没有具体的控制性规划，城市建设也没有详细的规则可循，导致城市建设较为凌乱，随意性较强。2008年1月份，新上任的齐齐哈尔市刘市长，决定在任期内的三项主要工作为：一、哈齐城际铁路的建设；二、劳动湖改建工程；三、棚户区的改建。在短短不到一年的时间内，三项工作的铺垫工作已经陆续展开，并逐渐进入实施阶段。而从本项目的角度出发，上述三项工作中，劳动湖的改建工作以及棚户区的改建，都将对本项目产生直接的影响（动、拆迁所带来的购房客源）。
三、齐齐哈尔市房地产市场分析
（一）齐齐哈尔市2006年-2008年（1-10月份）土地供应
年1-10月份，政府招标拍卖挂牌土地面积超过108万平方米，是2006-2007年两年土地成交量之和的三倍还要多，土地供应井喷。
从土地中标价来看，每亩平均地价由2006年仅71万元增长了近一倍，2007年平均地价为122万元/亩，2007年土地价格受政府宏观调控政策影响较小。
（二）齐齐哈尔市2005-2007年房地产市场分析
1、2005-2007年齐齐哈尔市房地产投资走势图
2005-2007年三年间，2005年齐市投资总额最高，2006-2007年呈现下滑趋势，尽管2007年房地产投资额略有回升，但年度增幅低于全市固定资产投资增幅，一方面收到土地市场供应影响，另一方面受到政府宏观调控政策影响，房地产投资增速放缓。
2、2005-2007年齐齐哈尔市房开、竣工面积走势图
2005-2007年齐市房地产开工面积、竣工面积连续三年呈下降趋势，且年度竣工面积维持在50-60%左右，开、竣工面积下滑主要受到房地产开发投资增速放缓的影响，而开、竣工面积下滑使得商品房供应量降低。
3、2005-2007年齐齐哈尔市商品房销售情况
2005-2007年齐市商品房年度销售面积维持在150-160万㎡，年去化量相对平稳，受政府宏观调控政策影响有限。
2005-2006年年平均销售价格相对平稳，而2007年受土地价格影响，年平均销售价格明显拉升，增幅近17%，达1871元/㎡。
4、2005-2007年齐齐哈尔市城镇居民人均居住面积走势图
2005-2007年三年间，齐齐哈尔市城镇居民人均住宅建筑面积以每年平方米的增量持续增长，至2007年底人均住宅建筑面积达㎡，城镇居民居住水平逐年提升。但从全国城镇人均住宅建筑面积来看，低于建设部2008年3月公布的全国城镇人均住宅建筑面积28㎡的平均水平，同时也低于全国每年1平方米的增长量，因此齐齐哈尔市需加快步伐提升居民居住水平。
齐齐哈尔市整体房地产市场分析：
通过对齐市2005-2007年三年来房地产投资额、土地供应（2006-2008年）、房产开竣工及销售情况、人均居住面积走势分析，不难发现：
齐市2006-2007年，土地市场中标总量不足31万㎡（剔除工业、市政配套用地），而2008年1-10月份政府土地招拍挂近109万㎡，呈现出供应井喷的现象；
齐市2005-2007年房地产投资额呈逐年下滑，开、竣工面积受投资额下滑以及土地供应的影响亦呈下滑趋势；
齐市2005-2007年年销售面积相对平稳，销售价格呈上升趋势；
2005-2007年齐市城镇人均居住面积逐年增长。
齐市宏观经济发展强劲，但其房地产市场发展相对迟缓，从市场年度去化情况来看，2005-2007年市场刚性需求活跃，年度成交平稳，价格稳中有升。
土地市场供应市场变化较大，2006-2007年供应相对平稳，土地价格增幅明显，但2008年1-10月份政府土地放量井喷，土地供应急剧放大。未来3-5年楼市面临集中供应的风险，同时齐市人口增长缓慢，未来市场竞争形势较为严峻。
四、目前在售重点个案点评：
1、王子花苑（地段楼盘）
地理位置：建华区卜奎大街35号（近劳动湖）
开发商：齐齐哈尔嘉富房地产公司
目前售价：3200-3800元/㎡
开盘价格：2200-2500元/㎡
开盘日期：2006年6月28日
单元面积：二房70-100㎡三房120-140㎡
项目介绍：
王子花苑提倡人同住宅的适居性，住宅与环境的共溶性，环境与人的和谐性。考虑较多的是居住在王子花苑的业主的方面。符合人对现代高标准居住品味的需求，营造完全的住宅文化和适居空间。
A、地理位置优越。王子花苑莅临劳动湖，与大型超市沃尔玛为临。周边学校有齐大、全福、三中。市第一医院在其南侧。至龙沙公园步行仅需5分钟，地理位置得天独厚，周边交通路线3路，108路，109路，16路，18路公交车，齐市五条主干线相临，交通便利。
B、内部环境优美。王子花苑齐市首家全封闭智能生态小区，内部环境优美，绿化率为46%，容积率为，真正让客户感觉到家中的花园，园中有家的感觉，小溪流水、瀑布美景一应俱全，中心万米音乐喷泉广场为齐市高档小区最大的园区景观。
C、户型精美。王子花苑首创齐市室内半跃式设计，室内结构功能分区明确，动静分离。首创室内："阳光室"设计，尊重每一缕阳光"以人为本"的理念贯彻始终。
D、科技以人为本。王子花苑采用航天材料"电热膜"为其提供采暖设施与其他电热板的采暖主要区别体现在室内温度均匀，无灰尘，舒适感强，节省室内空间，分户计量，节省费用，使用寿命长等优点。最值得一提的是王子花苑花大成本把整块电热膜全部镶入棚中，采暖效果非凡。
E、全国星级物业示范小区。王子花苑04年度创全国星级物业示范小区，小区物业由每一个王子人精挑细选，竞争上岗，小区保安提供24小时服务，全园红外监控，门磁可视对讲，保安更是15分钟交叉巡逻一次，保洁员8小时工作时间，被业主誉为"红色娘子军"，王子花苑物业公司为每一位业主提供最安全及最到位的服务。
F、独有大型业主会所、网球场。齐市独家大型业主会所，网球场、内设健身、棋牌、乒乓球、桌球、更有瑜珈教练，养生、娱乐，绝佳去处。
G、人文环境。王子花苑由于其市场定位决定在其内居住的业主大部分为齐市身份高档次高的人群，人文环境具有其它小区不可攀越的高度。
项目点评：
该项目
是目前齐齐
哈尔市民心
目中最好的
楼盘之一，
地段也十分
优越。小区
周边完善的
生活配套设
王子花苑实景图
施，以及小区产品设计、景观设置都是该项目的主要卖点。而内（景观水系、瀑布等）、外（劳动湖）双水景，更是该项目品质提升的重要基础。该项目于2006年开始销售，目前已进入销售尾声阶段，所剩房源较少，价格控制在3200-3500元/㎡左右。
2、鑫海家园（景观楼盘）
地理位置：建华区清真路西二道街交界口（近劳动湖）
开发商：齐齐哈尔鑫海集团房地产开发有限公司
总建面积：约190000㎡
目前售价：多层3600元/㎡左右，高层、小高层3680元/㎡起
单元面积：多层
90-140㎡，高
层、小高层
105-180㎡
项目点评：
作为齐齐
哈尔市目前在
售楼盘中，档次
最高的项目之
一，鑫海家园的
地理位置优势
明显。且仅靠市
内危唯一的天
鑫海家园效果图
然水景湖畔—
—劳动湖，自然景观优势优越。项目一期推出的多层产品，销售均价达到3600元/㎡左右，目前已所剩无几。于2008年10月份推出的高层小高层产品，受到产品特性问题的影响，销售遇到一定阻力。虽然售楼现场对外宣称销售良好，但据深入了解，多为企业团购行为。
3、花样年华（学府楼盘）
地理位置：建华区卜奎大街35号（紧邻齐齐哈尔大学）
开发商：齐齐哈尔中瑞房地产开发有限公司
总建面积：约190000㎡
目前售价：多层3600元/㎡左右，高层、小高层3680元/㎡起
单元面积：多
层60-244㎡，
小高层32-84
㎡
项目点评：
改项目紧
邻齐齐哈尔大
学校区，宣传
卖点自然以学
府为重点。其
花样年华效果图
中，多层住宅房型多样，从60㎡左右的1房，到244㎡的复式，房型覆盖面较广，售价控制在3000-3500元/㎡之间。据网上显示，该项目多层共推出146套房源，目前剩余42套左右，且以大面积为主。小高层房源设计多以精装修的小面积公寓为主，即买即住，客源主要针对就读于齐大的有钱家庭及齐市内的投资客。小高层共推出112套房源，目前剩余72套。销售情况不容乐观。
齐市在售重点楼盘总结分析：
通过对齐齐哈尔当地的在售楼盘的调查，我们发现市场主要存在以下特征：
在售楼盘数量不多，供应量有限，这主要是受到了政府部门控制房地产上市量政策的影响；
在售楼盘主要集中在中心城区内，单个楼盘开发量较小，不具备规模优势；
在售楼盘档次虽有高下，但整体水平有限，真正的高端产品缺乏应有的条件；
从产品供应来看，齐市的住宅产品以多层为主，小高层产品近两年逐渐进入市场，接受度还有待进一步考证；
从户型的选择来看，齐市居民受到经济条件的限制，更青睐面积较小（80-110㎡/户），总价偏低（25-35万元/套左右）的2房房源，3房房源则相对滞销；
在售楼盘营销包装水平有限，缺乏足够吸引力的营销手段。
根据上述特征，我们认为本项目虽然地段略显偏远，但具备打造齐市高端住宅产品的底蕴，是一个值得开发的优质项目。只要在平衡好资金、控制好成本、争取好利益的原则下，一定会实现社会效益和经济效益的双重价值。
五、项目地块描述及SWOT分析
本项目位置图
地块描述：
该地块位于齐齐哈尔市区的西南角，隶属龙沙区管辖
范围。地块范围东至：农机厂、
纸厂家属宿舍楼；南至：规划道路，糖厂用地；西至：规划韩园；北至嫩江沿岸（被少量棚户区阻隔）。
目前，纸厂已停工一年有余，厂内所有设备均有可利用价值，厂房已具备拆迁条件，动迁工作随时可以启动。 地块SWOT 分析：
1、地块优势（S ）
.齐齐哈尔城市发展规划的重点是向南推进，纸厂地块在此范围内； 地块紧邻嫩江，具有较为优越的景观条件；
地块东面邻近新立街，北临沿江南街，两条路均可通向中心城区，交通通达性较好；
本 项 目
中 心 城 区
地块面积大，地形较规整，地势平坦，开发条件良好；
项目规模及土地成本、建造成本优势明显，有利于社区商业、学校、会所等内部配套的营造；
2、地块劣势（W）
纸厂片区相对比较偏远，周边主要为企业用地，商业薄弱，居住档次低，现有形象比较差；
地块北面的沿江南街现状道路等级低，且到纸厂位置即中断；
地块项目开发建设周期较长，资金回笼相对较慢。
3、地块机会（O）
嫩江沿岸将规划建设一条滨江绿化休闲观光带，该规划一旦实施建成，将对地块项目的开发带来直接的利好；
规划的环城湖一、二期工程从项目周边通过，其中一期工程已开始动迁，环城湖工程的建设在改变沿线周边区域面貌的同时，将带动周边区域的开发，也将对纸厂地块项目的开发产生积极的影响；
规划上沿江南街也将向南打通，该项规划的实施，对于地块项目也是一个利好因素；
齐齐哈尔市区的开发供应量比较小，房地产市场的发展相对滞后，未来上升空间较大，近几年齐市对房地产开发总量有所控制，大规模高档社区的开发尚为市场空白点；
项目投资分析 2、国内现行的投资方式比较分析 2.2.几种投资方式的对比总结
3、房地产投资比较 3.2.分类物业的案例及比较分析 目前北京市已经形成CBD、中关村、金融街等几大写字楼区域市场，我们选择上述金融街目前在售的富凯大厦来进行投资分析。 富凯大厦位于金融街核心区域，总建筑面积11.9万平方米，目前进驻的机构有中国证监会等。我们选择其在售的B座15层进行投资分析。（见下表）（1）、富凯大厦投资方案 富凯大厦投资方式
（2）、租金回报年限估算 ?一次性付款 租金回报年限=投资总额/年租金 =总房价+契税+维修基金+印花税/税后年租金 =9年 ?按揭付款方式：最高六成七年 租金回报年限=7年+?税后首付-7年?（年租金-年还款额）?/年租金 =10.5年 ?月租金与月还款额 月净租金：RMB 550120.34元 月还款：RMB 505534元 月还款低于月租金，相当于月租金的91.8% ?一次性付款与按揭付款 一次性付款：资金量大，但回收年限较短。 按揭付款：首付资金数额小，按现房交付使用即贷款期间就可回收租金，所以回收期只比一次性付款晚 1.5年。 （3）、租金回报率
可见在正常情况下，按揭的内部收益率较高而且按揭贷款的租金回报要明显高于一次性付款。 （4）、可能出现的风险 ?受市场供需等状况的影响，写字楼租金可能走低 ?受市场供需等状况的影响，写字楼售价可能走低 ?变现困难，流动性较差 （5）、考虑风险因素后的投资收益分析假设 ?将原租金23 US$/月/平米下调到18US$/月/平米 ?将原来的不考虑空置及其他费用，调整为考虑空置及其他费用且占租金的
房地产开发项目投资合作协议书 甲方： 乙方： 根据《中华人民共和国合同法》及有关法律法规之规定，甲、乙双方本着平等互利、诚实信用的原则，共同参与合作开发建设房地产项目。为明确双方的权力、义务和责任，通过友好、平等、认真协商，达成如下合作协议，共同遵守执行。 第一条、开发项目 项目名称： 项目地址： 第二条、项目占地面积和用地性质 开发项目占地约为XX平方米，土地性质为商住土地，双方确认的土地价值为XX万元，折为甲方出资款XX万元，项目所用土地文件以批复为准。 第三条、项目规模 在本协议所述地块上开发建设的具体内容包括： 1.拟建商业及住宅工程约为XX平方米； 2.拟建地下车库工程约为XX平方米。（以上面积以工程竣工后实际丈量为准） 第四条、甲乙双方合作方式 1.甲乙双方共同出资合作开发房地产项目，共同管理、共享利润、共担风险。甲方出资 总额占房地产开发项目资金总额的50%乙方出资总额占房地产开发项目资金总额的50%以出资比率确定股权比例，按照股权比例分配利润，利益、风险按各方的股权比例享有或承担相应的权利、义务和责任。 2.本次合作开发项目投资总额约为XX万元（人民币），按上述出资比率，甲方应出资额约为XX万元、乙方应出资额约为XX万元。（实际投资额以双方实际出资额为准）上述投资总额包括项目占地的拆迁、安置、补偿和办理项目报建手续等费用款项，也包括建筑安装总造价及各方按比例分得的物业相应应分摊的国有土地使用权出让金等。 第五条、合作项目付款方式 该项目资金在银行单独开户管理，具体银行账户见补充条款，在本协议经甲乙双方签署生效后按以下具体时间和额度支付各方应出资的款项： 1.根据项目投资总额和各方出资比率，乙方按实际建设工程进度支付投资款，在利益未分配前乙方所有的投资款应作为甲方的借款。 2.银行账户应由甲乙双方监管资金收支，确保双方利益分配。
海南房地产项目投资分析报告 一、说明： 1、根据规划设计的要求及对市场的调查与分析，在该地块 兴建。。。。。。 2、报告中有关成本的明细换算科目基本参考**市市场行情 及有关国家地方收费标准并结合实践经验确定。 海南海大源管理咨询有限公司是一家专业化管理咨询服务公司，主要致力于为企事业单位提供高质量的各类管理咨询、规划与可行性研究。 项目面积参数表 表4-1 二、项目开发成本费用的估算： 本项目开发由土地成本，前期开发费，建安工程成本费，基础设施费，房地产各项税费，管理、销售及财务费用，不 可预见费等构成。鉴于工程建设周期不长，本案采用静态分 析法进行估算，各项费用详见以下列表：（海大源服务项目： 景区、旅游、休闲农业等旅游项目规划、投资项目策划、可 行性研究报告、地产项目策划等方面的诊断和管理咨询。） (一)土地费用
表4-2 (二)前期工程费估算表 表4-3 （三）建安工程费 表4-4 （四）基础设施费 表4-5
（五）开发期税费估算表表4-6 （六）不可预见费 表4-7 （七）管理销售费用
表4-8 （八）投资与成本费用估算汇总表表4-9
三、投资计划与资金筹措： 本项目开发投资的资金来源有三个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款，三是预售收入用于投资的部分。本案 开发商自有资金****万元作为启动资金，需贷款****万元， 总投资****万元，将项目投资进程分为前期、中期和后期， 投资计划与资金筹措详见表5-10。 投资计划与资金筹措 表4-10
四、项目销收入的测算 本项目以**市同类**房可比案例，参照**市房地产物业平均价格水平运用市场比较分析法，并经实地调查确定：沿 街商业建筑1-3层商铺连卖，其中1-2层，建议售价****元 /m2,三层建议售价****元/m2,（均价****元/m2）。地下停车 场，建议售价*万元/车位。 表4-11 说明：以上销售收入都是在项目进展顺利，营销也同时取得成功，房屋全部租售的条件下取得。但实际的销售进度， 楼盘的销售率及出租率存在不确定因素。特别是在目前市场 条件下的沿街商业办公房的出售，地下车位的租售有一定的 风险，难以达到预期目标，所以在营销时必须给予足够的重 视。 五、项目投资收益分析： 根据估算的开发成本费用以及销售收入，本案投资损益及静态投资分析利润率的分析计算如下：
房地产开发项目投资合作协议书 甲方：（***房地产开发公司） 注册地： 法定代表人： 乙方：（投资合作***公司） 注册地： 法定代表人： 根据《中华人民共和国合同法》及有关法律法规之规定，甲、乙双方本着平等互利、诚实信用的原则，共同参与合作开发建设房地产项目。为明确双方的权力、义务和责任，通过友好、平等、认真协商，达成如下合作协议，共同遵守执行。 第一条、开发项目 项目名称：____________________________________________________ 项目地址：____________________________________________________ 第二条、项目占地面积和用地性质 开发项目占地______ 方米，土地性质为_____________ 地，项目所 用土地文件以批复为准。 第三条、项目规模 在本协议所述地块上开发建设的具体内容包括： 1. 拟建商业及住宅工程_______ 方米； 2. 拟建地下车库工程 _____ 方米。 第四条、甲乙双方合作方式 1. 甲乙双方共同出资合作开发房地产项目，共同管理、共享利润、共 担风险。甲方出资总额占房地产开发项目资金总额的47%乙方出资总额 占房地产开发项目资金总额的 53%以出资比率确定股权比例，按照股权比例分配利润，利益、风险按各方的股权比例享有或承担相应的权利、义务和责任。 2. 本次合作开发项目投资总额为 _____________ 元（人民币），按上 述出资比率，甲方应出资额为______ 万元、乙方应出资额为______ 元。 上述投资总额包括项目占地的拆迁、安置、补偿和办理项目报建手续等费用款项，也包括建筑安装总造价及各方按比率分得的物业相应应分摊的国有土地使用权出让金等。
房地产项目合作投资开发协议书 甲方：山东开元置业发展有限公司 乙方：张国宁 根据《中华人民共和国公司法》和《中华人民共和国合同法》的有关规定，甲、乙双方经友好协商，本着“平等互利、协商一致、等价有偿、共同发展”的原则，就甲、乙双方合作投资开发房地产项目事宜达成如下协议： 第一条投资开发主体 1、甲乙双方同意，以双方注册成立的有限公司作为房地产开发投资主体。从事房地产及房地产项目相关的房地产开发投资、房屋销售以及自有房屋的物业管理。 第二条出资比例及支付 1、有限公司注册资本为人民币3000万元。甲乙双方在公司出资比例为：甲方出资人民币万元，占注册资本的%；乙方出资人民币万元，占注册资本的%。 2、有限公司注册成立时，甲乙双方必须按以下约定向新公司的帐户支付资金。甲方应年月日前将人民币万元支付至公司帐户；乙方应年月日前将人民币万元支付至公司帐户。 3、以上双方如不能按上述约定时间足额注入资金，则视为该违约方对于其在公司中的相应比例的股权自动予以放弃，违约方应向守约方或股东之外的他方办理股权转让的手续。 4、甲乙双方须按照各自在公司中的出资比例承担房地产开发项目投资总额。经甲乙双方股东同意，公司也可以自行筹措开发项目建设所需资金。 第三条公司经营范围
房地产及房地产项目相关的房地产开发投资、房屋销售；自有房屋的物业管理。 第四条管理机构设置 1、公司董事会由人组成，其中甲方推荐名董事，乙方推荐名董事。在董事会中，由方董事出任董事长，在项目公司中，甲方推荐总经理人选；公司的财务制度由甲乙双方协商一致后确定，双方各指派财务人员 2、公司工程管理人员原则上从甲乙双方指定的人员中选派。双方派往公司中的工作人员，必须按照公司章程进行管理。对不能胜任和违纪人员，公司有权辞退。 3、公司的利润分配，按会计年度结算。公司因经营房地产项目收取的全部投资收益，按照甲乙双方注册资本出资比例依法分配。 4、甲乙双方承诺，公司投资收益如用于股权分配以外的用途，需经董事会决定后，报甲乙双方确认后执行。 5、凡涉及公司的具体事项，均以公司章程的约定为准。 第五条双方权利与义务 1、甲方的权利和义务： （1）按照本协议的约定对开发项目进行投资，并按股份比例取得相应的投资收益，承担投资风险。为项目开发提供人民币万元的启动资金（含注册资金）； （2）负责开发项目经营开发前期各项手续的办理、工程施工管理、市场营销策划，争取开发项目利益的最大化； （3）与乙方共同制定公司利益分配的方案，交由董事会通过； （4）严格遵守本协议其他条款约定的甲方义务。 2、乙方的权利和义务：
第一章总论 一、项目背景及概况 1、项目名称 神工·东湖首座 2、开发商及简介 省科学城神工置业德阳分公司 省科学城神工置业是由中国工程物理研究院六所所属神工实业总公司于二00四年十二月发起设立的高新技术产业的国有控股企业。注册资本金为人民币7730万元。由法人股东省科学城神工实业总公司、金色家园商贸等组成。主要经营：房地产开发、商品房销售、光纤通讯设备、数字通讯器材设备、基础机械加工、制造、销售等。公司资金实力雄厚，科技人才众多，拥有中国工程物理研究院作为强大的后盾。 3、项目地址 德阳市玉泉路与屏山街交汇处 4、临时接待中心 德阳市庐山北路360号 5、项目概况 项目位于玉泉路与屏山街交汇处，有四栋电梯公寓组成，项目占地为17120㎡，总建筑面积99354㎡,其中住宅面积78168㎡，商铺面积6576㎡，停车库面
积14610㎡。项目户型区间为51㎡——137㎡。以简装面市。整个项目紧邻占地千亩的东湖山公园，东湖山上是以山水园林为载体，集休闲娱乐旅游观光健身为一体的城市近郊公园，是你感到心旷神怡；同时周边生活配套也是十分方便，下面简单做个介绍： 公交路线：14路、23路、24路、27路等。 教育配套：德阳一中、外国语学校、德阳八中、黄河路小学、省商贸学校等。 医疗配套：德阳肿瘤医院（眼科医院）、德阳肝胆医院、医院等。 休闲配套：东湖山公园、旌湖文化长廊等。 生活配套：沃尔玛超市、玉泉综合市场、香诗美林市场、丰联超市、富江超市、红旗连锁等。 6、资金来源 本项目建设资金由神工职业自筹，不足部分通过预售房款和银行贷款解决。7、可行性报告制定依据 （1）《城市居住区规划设计规》 （2）《德阳市城市拆迁管理条例》 （3）《城市居住区公共服务设施设置规定》 （4）《住宅设计规》 （5）《住宅建筑设计标准》 （6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》 （7）《城市道路绿化规划及设计规》 （8）《高层民用建筑设计防火规》 8、编制围 根据国家有关政策、法律、法规及规对神工东湖首座项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设容、投资方案、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。 二、主要技术经济指标 表1 “神工·东湖首座”项目主要经济技术指标
房地产项目主要融资方式 房地产行业是典型的资金密集型行业，市场、资金、土地是房地产行业的三要素，在宏观调控的背景下，资金自然成为核心的要素。如果能够很好地协调金融与房地产之间的互动关系，二者相辅相成，必然会对经济增长产生巨大的推动力量。 但从现状观察，无论是房地产开发贷款还是个人住房消费贷款，都存在过度依赖银行的现象，由此蕴涵的银行业系统性风险已成共识。而在新的融资限制条件下，实际上可以说多数房地产企业是难以继续依赖银行贷款的，这就把金融创新“逼”上了台面、后者又需要与个性化的融资模式结合才能落到实处。 十二种创新途径 根据经验观察和梳理，我们列举出12种房地产金融创新的途径（有别于传统的 向银行贷款）。每种创新融资工具特征各异，包括政策约束、风险收益和融资成 本等。这就要求无论是政府部门、房地产企业还是消费者，都要对各种创新工具的可得性、融资成本和融资风险有一个深刻认识。对此，我们也做了具体分析。 （一）上市融资房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金 可以作为注册资本永久使用，没有固定的还款期限，因此，对于一些规模较大的开发项目，尤其是商业地产开发具有很大的优势。一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的大中型企业还可以考虑买（借）壳上市进行融资。 （二）海外基金目前外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式—一 是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产；二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。海外基金与国内房地产企业合作的特点是集中度非常高， 海外资金在中国房地产进行投资，大都选择大型的房地产企业，对企业的信誉、 规模和实力要求比较高。但是，有实力的开发商相对其他企业来说有更宽泛的融 资渠道，再加之海外基金比银行贷款、信托等融资渠道的成本高，因此，海外基
房地产开发项目投资合作协议 甲方：（身份证号码：） 乙方：（身份证号码：） 鉴于： 1.甲乙双方作为共同一方主体，与XXX公司（下称项目公司）于XX年XX月XX日签订了《合作协议书》，合作开发A项目，项目用地为国有土地，土地使用权证书为：XX号，宗地面积约XX亩。（以下简称A项目） 2.甲乙双方于XX年X月XX日签订了《合作协议》，就参与A项目的合作开发事宜，约定了双方之间的权利义务。协议签订后，双方一直在遵照该协议约定执行。 3.甲乙双方作为共同一方主体，与项目公司、XX于XX年XX月XX日签订了《协议书》，项目公司将其A项目中的全部权益转让给了甲乙双方。协议签订后，各方一直在按合同履约。 为进一步明确双方之间的权利义务，规范项目管理，确保项目开发顺利实施，甲乙双方经平等、自愿、友好协商，就A项目的合作开发相关事宜达成一致，签订本补充协议。 一、合作份额 1.项目公司退出合作后，A项目的全部合作权益由甲乙双方按份共有。其中甲方拥有70%的项目合作份额，乙方拥有30%的项目合作份额。
2.A项目开发需要投入的全部资金，以及需要支付给项目公司的转让价款，均由甲乙双方按照7:3的比例投入资金。 3.A项目的所有收益，由双方按照7:3的比例分配；若项目产生亏损，则双方也按照7:3的比例分担。任一方出资不到位的，则按照双方的实缴出资比例分配项目利润。 二、项目公司 1.A项目对外以项目公司的名义实施开发行为,项目内部管理实行法人运作。 2.项目公司设置股东会，作为权力机构，负责项目的运营决策。根据工作需要，甲乙双方均有权召集股东会。股东会决议经甲乙双方共同签字认可，方能产生法律效力。项目的运营管理必须依据股东会决议实施。 3.关于项目的人事聘用、财务资金、招标投标、经济签证、合同签订等日常管理，均应通过股东会进行决策，由甲乙双方共同签字确认通过，或者经股东会决议授权具体岗位人员决策。 三、岗位设置 1.项目公司设执行董事1名，由甲方出任，代表公司开展工作。 2.项目公司设总经理1名，由乙方出任，负责项目公司的日常管理，审批单笔金额不超过元的财务支出项目。 3.项目公司聘请一名项目经理，经办项目开发手续，负责工程建设的监督管理及协调工作。 4.项目公司聘请成本经理1名，由甲方委派，负责经办项目招投
房地产项目投资合作开发协议书 甲方（房地产开发单位）：注册地： 法定代表人： 乙方（投资合作单位）： 注册地： 法定代表人： 根据《中华人民共和国合同法》及有关法律法规之规定，甲、乙双方本着平等自愿、互惠互利、诚实信用原则，共同参与合作投资开发房地产项目。为明确双方的权利、义务和责任，通过友好、平等、认真协商，达成如下协议，以供双方共同遵守和执行。 一、开发项目概况 1、项目名称： 2、项目地址： 3、用地性质。签约时土地用途为---- ，宗地号----号，使用权人---- （以宗地图、土地使用权证及房产证为准）；具体到 项目实施时的状况，均以政府或相关部门的批复文件为准。 4、项目占地总面积为----平方米。其中，在本协议所述地块开发建设项目的具体内容主要包括： （1）拟建商业工程一平方米； （2）拟建住宅工程----平发米； 3）拟建地下车库工程_________ 平方米； （4）拟建其他附属设施工程________ 平方米。 二、投资合作模式 1.合作理念 甲乙双方以诚信互利为原则，诚心尽力发挥各自所长，以共同出资、共同管理、共享利润、共担风险为前提，合作开发房地产项目。 2股权比率
甲方股权比率占房地产开发项目的47%，乙方股权比率占房地产 开发项目的53%。按照股权比例分配房地产开发项目的全部收益所得，即利益和风险按各方的股权比例享有或承担。 三、本次合作投资项目额度 本次合作开发的房地产项目投资总额为_____________ 万元 （人民币），根据上述股权比率，甲乙双方商定本次投资合作项目各 自应出资情况是： 1、甲方以现款出资万元、以现有土地平方米作价出资万元，该两项实际出资额度占项目投资总额的。甲方在本次合作开发项目中所占的股份为47%。 2、乙方以现款出资万元、以现有土地平方米作价出资万 元，该两项实际出资额度占项目投资总额的%;乙方在本次合 作开发项目中所占的股份（含其它资源性股份）为53%。 3、上述项目投资总额包括项目所占土地及土地之上的拆迁、安置、补偿和办理项目报建手续等费用款项，也包括建筑安装总造价及各方按比率分得的物业相应应分摊的国有土地使用权出让金等。 四、合作投资项目资金和财务管理合作项目的资金须在 双方指定的__________ 银行统一开户管理。在本协议双方签署 生效后，按以下具体时间和额度拨付各方应出资的款项： 1._______________ 项目资金的筹集根据项目投资总额和上述各 方应出资额度，甲方应将现款_________________________ 万元，分—次每次拨付____________ 万元划 转至双方指定的上述银行账户；乙方应将现款___________ 万元，分—次每次拨付_______ 万元划转至双方指定的上述银行账户。双 方首次拨付划转应出资的款项，应在本协议签定之后__________ 日内 划转至上述银行账户中；其余分次应出资划转款项的时间由双方据情另行商定，但每次都应在双方确定用款时间之后的__________________
湖北恩施莲花城项目 融 资 方 案 恩施莲花城生态旅游开发有限公司二〇二〇年三月二十一日
目录 一、项目名称 (2) 二、项目主体 (2) 三、投资规模、期限及还款进度 (2) 四、项目基本情况 (3) 五、项目投资估算 (5) 六、项目销售收入及税费 (6) 七、项目财务分析 (6)
一、项目名称 “恩施莲花城”建设项目 二、项目主体 恩施莲花城生态旅游开发有限公司 三、投资规模、期限及还款进度 本项目拟分三期投资： 一期投资总额为10000万元，资金来源为业主自筹9000万元，拟从银行贷款1000万元，项目土地抵押贷款，贷款期限为3年，自2014年5月至2017年5月，年利率暂按7.00%确定，预计贷款资金一次性到账，利息按季度支付，2017年5月本利还清。 由于自有资金准备不足，拟用项目股权质押，融资2000万元，使用期限为3年，自2014年5月至2017年5月，年利率预计为15%。
四、项目基本情况 恩施市是恩施土家族苗族自治州的州政府所在地，全州政治、经济、文化中心和交通枢纽，湖北省九大历史文化名城之一，享有“世界硒都”、“仙居恩施”的美誉，是中国优秀旅游城市，国家园林城市，现正倾力打造全国休闲养生第一市。恩施市莲花城项目位于湖北恩施市三岔乡莲花池，项目规划用地175000平米，建筑面积65000平米。项目包括独栋别墅、退台别墅、联排别墅、洋墅、商业广场等。项目规划用地性质为商业金融及居住用地，容积率≤4.5。 目前项目一期已完成施工设计并已获得规划批准（已取得土地证，建设用地规划许可证、施工许可证），地面建筑物已有一万余平米，并已具备预售许可条件。二期征地已开始，总拆迁户7户，一期已完成其中四户安置补偿。
房地产项目合作协议书 第一篇：房地产项目合作协议书1 甲方： 乙方： 乙方于2014年4月16日通过出让方式在位于宗地，详见，双方经过友好协商，决定对乙方取得上述的三宗地，双方进行房地产项目合作开发，并达成以下协议，供双方共同遵照执行： 一、乙方以上述三宗地作为前期投入与甲方进行房地产项目开发，如以上几宗地若规划容积率≥2.5，则以上几宗地的价按双方达成按400万计价，如土地容积率2.5，则按实际容积率以2.5土地容积率的标准相应折价计算。 二、乙方将以上三宗地过户到甲方名下，并明确宗地的规划条件，由甲乙双方共同委托设计单位对进行规划方案设计并报州、市城规委审批。 三、以上宗地做开发方案报件审批后，若乙方决定退出合作开发，则甲方在乙方提出书面退出合作开发申请后15天内将乙方应得的土地款支付给乙方，甲方将土地款支付清给乙方后，由甲方独立进行开发。 四、若双方决定将该项目共同开发完毕，则双方就该项目成立项目部，并在银行设立专户，专款专用。项目部由甲乙双方各派两人
（项目经理1人，财务人员1人），该项目所有的开支必须经项目经理签字财务方能支付。 五、该项目的投资方案为：乙方以土地（经双方确认价款）作为投资，除土地外该项目的所有开支全部由甲方负责。 六、项目利润与风险分成：该项目所有工作全部完成后所产生的税后利润与风险甲、乙双方各占50%。 七、该项目若规划方案由于政府原因不能批复，双方所签协议自动解除，双方均不承担违约责任，若该方案获政府或城规委批复，双方合作均不得退出，谁方退出谁方即视为违约，并由违约方赔偿守约方人民币壹佰万元。 八、违约处理方式：①甲、乙双方协商处理；②上诉至凯里市人民法院。 九、本协议一式肆份，甲、乙双方各持两份。 本协议至甲、乙双方签章之日起生效。 甲方签章： 乙方签章： 年月日 第二篇：房地产项目策划合作协议书 房地产项目策划合作协议书 甲方：广州鹏起房地产代理有限公司
YOUR LOGO 房地产项目投资协议书范本正式 版 After The Contract Is Signed, There Will Be Legal Reliance And Binding On All Parties. And During The Period Of Cooperation, There Are Laws To Follow And Evidence To Find 专业合同范本系列，下载即可用
房地产项目投资协议书范本正式版 使用说明：当事人在信任或者不信任的状态下,使用合同文本签订完毕，就有了法律依靠,对当事人多方皆有约束力。且在履行合作期间,有法可依,有据可寻，材料内容可根据实际情况作相应修改，请在使用时认真阅读。 本合同由以下两方于______年___月____日在中国签署： 甲方：HY投资有限公司 乙方：________，身份证号码_________。 鉴于： 1、甲方是一家依据中国法律在北京成立并合法存续的有限责任公司。 2、甲方目前拟投资成立北京LH投资有限公司(下称“LH 公司”)，取得开发建设HQ项目(下称“项目”)的预期投资收益。 为了加强双方合作，在落实乙方管理职责的同时给予乙方充分的激励，现甲、乙双方订立本投资协议，以供共同遵守： 一、项目投资金额、比例及投资安排 1、双方将以甲方名义共同向LH公司投入资金 ____________万元。 2、在前述项目投资中，甲方出资____________万元，占投资总额的___%;乙方出资____________万元，占投资总额的___%。如果甲方实际投资金额超出上述约定金额的，双方的投资比例及投资收益分配比例仍按照本款约定比例计算。 3、双方确认，前述甲、乙双方对LH公司的全部投资应
房地产项目投资可行性研究分析报告写作格式（包括基本估算数据） 第一部分项目总论 1.项目概况 1.1项目名称 1.2项目建设单位 1.3项目位置（四周围） 1.4项目周边目前现状 1.5项目性质及主要特点 1.6项目地块面积及边界长 1.7研究工作依据 1.8研究工作概况 2.可行性研究结论 2.1市场分析预测 2.2项目地块分析 2.3项目规划方案 2.4项目工程进度 2.5投资估算及资金筹措 2.6项目财务与经济评价 2.7项目综合评价结论 3.主要技术经济指标表 4.项目存在问题与建议第二部分项目背景 1.项目提出背景 1.1项目所在区域商业发展情况 1.2所在区域政策、经济及产业环境 1.3项目发起人及发起缘由 2.项目发展概况 2.1已进行的调查研究项目及成果 2.2项目地块初勘及初测工作情况 2.3项目建议书编制、提出及审批过程
3.项目投资的必要性第三部分市场研究 1.市场供给 1.1所在区域商业用房现有供给量及结构情况调查1.2所在区域商业用房未来供给量及结构情况调查 1.3其他替代性产品供给量情况调查研究 2.市场需求 2.1所在区域商业用房的租用情况调查 2.2所在区域在售商业用房销售情况调查 2.3其他替代性产品租售情况调查 3.市场价格 3.1所在区域商业用房销售价格情况调查 3.2所在区域商业用房租赁价格情况调查 4.市场预测 4.1未来该区域商业用房需求预测 4.2销售及租赁价格预测 5.市场推销 5.1推销方式及措施 5.2产品推销费用预测第四部分项目研究 1.地块特征分析 1.1项目区位分析 1.2项目交通分析 1.3项目人流分析 1.4项目周边规划 2.项目SWOT分析 2.1项目优势分析 2.2项目劣势分析 2.3项目机会分析 2.4项目威胁分析 3.项目定位方案
目录摘要 一、项目概况 二、市场分析 1、社会经济 2、房地产市场 三、开发模式 1、要紧经济技术指标 2、方案比较 3、开发策略 四、开发成本 1、销售单价确定 2、成本费用构成 五、技术经济分析 1、盈亏平衡分析 2、敏感性分析 3、风险性分析 六、附件列表
摘要 A、关于对张王庄项目投资机会分析的要紧目的：为投资者在该地 段进行投资决策提供依据，并依照投资机会的分析对本项目潜在的经济效益进行分析。 B、要紧假设前提：没有自然及社会环境的变化；房地产开发按现 行的法律、规范、政策来执行；报告中所涉及的利率等财务内容一律按照报告撰写日为基准；报告中所涉及的物业售价均为当时当地房地产市场均价，由于售价是市场上最敏感的因素之一，还有待于产品投放市场时所确定价为准。 C、本报告是本着严谨认确实态度在严格的市场调研的基础上完成 的，仅供投资者进行决策参考。 D、通过以上分析，本着满足市场与社会需求、尊重自然开发原则， 方案二具有专门强的适应性和宽敞的进展前景。同时，方案二
的经济效益评价指标显示，其具有高出行业基准收益率的内部收益率，项目盈利水平高，同时抗风险性能比较强，具有专门强的可行性。 E、两种开发方案的财务指标汇总 F、两种开发方案的配置
一、项目概况 1、地理位置： 项目位于临西七路和水安路的交汇去，东西两边分不毗邻蒙山大道与工业大道，处于临沂批发市场、华药、澳龙等所交错辐射的商圈内。 2、社区规划 本项目规划总用地面积为11.66公顷，其中小区建筑面积为
11.25万平方米，建筑密度为15%，容积率1.72，绿化率56.6%。 3、交通情况 项目周边临近多条交通大道交通十分方便，同时8、2、36路公 交车能够直达项目小区内部。 4、配套情况 项目位于多个生活小区内，居住氛围比较浓厚，其周边有欣琦幼儿园、商城实验小学、兰山一中等教育单位，同时菜市场、银行、超市、医疗门诊等商业网点聚拢，配套设施特不完 二、市场分析 1、社会经济 临沂位于山东东南部，是一个正处于腾飞时期的成长型都市，近几年其经济进展迅速，固定资产投资增长较快，都市建设和基础设施改造取得了比较大的进步。2004年，临沂市实现GDP 1012亿元，在全省位列第七，并在全国老区中领先实现了人均GDP过万元。临沂区位优势特不明显：距黄海海口的只有100多公里，东靠日照港、岚山港和连云港；京沪高速公路、日东高速公路、新亚欧大陆桥铁路等铁路大通道在临沂市境内纵横交错，构成了一个特不便捷的陆海空立体交通主干网，加上不断完善的现代化通讯网，使得沂
编号：_______________ 本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 房地产开发项目投资合作协议书 (2) 甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________
甲方： 乙方： 根据《中华人民共和国合同法》及有关法律法规之规定，甲、乙双方本着平■等互利、诚实信用的原则，共同参与合作开发建设房地产项目。为明确双方的权力、义务和责任，通过友好、平■等、认真协商，达成如下合作协议，共同遵守执行。 第一条、开发项目 项目名称： 项目地址： 第二条、项目占地面积和用地性质 开发项目占地约为xx平方米，土地性质为商住土地，双方确认的土地价值为xx万元，折为甲方出资款xx万元，项目所用土地文件以批复为准。 第三条、项目规模 在本协议所述地块上开发建设的具体内容包括： 1. 拟建商业及住宅工程约为xx平■方米； 2. 拟建地下车库工程约为xx平方米。（以上面积以工程竣工后实际丈量为准） 第四条、甲乙双方合作方式 1. 甲乙双方共同出资合作开发房地产项目，共同管理、共享利润、共担风险。甲方出资总额占房地产开发项目资金总额的50%乙方出资总额占房地产开发项目资金总额的50%以出资比率确定股权比例，按照股权比例分配利润，利益、风险按各方的股权比例享有或承担相应的权利、义务和责任。 2. 本次合作开发项目投资总额约为xx万元（人民币），按上述出资比率，甲方应出资额约为xx万元、乙方应出资额约为xx万元。（实际投资额以双方实际出资额为准） 上述投资总额包括项目占地的拆迁、安置、补偿和办理项目报建手续等费用款项，也包括建筑安装总造价及各方按比例分得的物业相应应分摊的国有土地使用权出让金等。 第五条、合作项目付款方式 该项目资金在银行单独开户管理，具体银行账户见补充条款，在本协议经甲乙双方签署生效后按以下具体时间和额度支付各方应出资的款项： 1. 根据项目投资总额和各方出资比率，乙方按实际建设工程进度支付投资款，在利益未 分配前乙方所有的投资款应作为甲方的借款。 2. 银行账户应由甲乙双方监管资金收支，确保双方利益分配。
房地产项目合作投资开发协议书甲方: 乙方: 根据《中华人民共与国公司法》与《中华人民共与国合同法》的有关规定,甲、乙双方经友好协商,本着“平等互利、协商一致、等价有偿、共同发展”的原则,就甲、乙双方合作投资开发房地产项目事宜达成如下协议: 第一条投资开发主体 1、甲乙双方同意,以双方注册成立的 ____________________有限公司作为房地产开发投资主体。从事房地产及房地产项目相关的房地产开发投资、房屋销售以及自有房屋的物业管理。 第二条出资比例及支付 1、有限公司注册资本为人民币_____万元。甲乙双方在公司出资比例为:甲方出资人民币______ 万元,占注册资本的_____ %;乙方出资人民币____ 万元,占注册资本的 _____%。 2、有限公司注册成立时,甲乙双方必须按以下约定向新公司的帐户支付资金。甲方应____年____ 月____ 日前将___ 万元支付至公司帐户;乙方应___ 年____ 月_____ 日前将人民币______ 万元支付至公司帐户。 3、以上双方如不能按上述约定时间足额注入资金,则视为该违约方对于其在公司中的相应比例的股权自动予以放弃,违约方应向守约方或股东之外的她方办理股权转让的手续。 4经甲乙双方股东同意,公司也可以自行筹措开发项目建设所需资金。 第三条公司经营范围 房地产及房地产项目相关的房地产开发投资、房屋销售;自有房屋的物业管理。
第四条管理机构设臵 1、公司董事会由_____ 人组成,其中甲方推荐____ 名董事,乙方推荐___ 名董事。在董事会中,由____ 方董事出任董事长,在项目公司中,甲方推荐总经理人选;公司的财务制度由甲乙双方协商一致后确定,双方各指派财务人员、 2、公司工程管理人员原则上从甲乙双方指定的人员中选派。双方派往公司中的工作人员,必须按照公司章程进行管理。对不能胜任与违纪人员,公司有权辞退。 3、公司的利润分配,按会计年度结算。公司因经营房地产项目收取的全部投资收益,按照甲乙双方注册资本出资比例依法分配。 4、甲乙双方承诺,公司投资收益如用于股权分配以外的用途,需经董事会决定后,报甲乙双方确认后执行。 5、凡涉及公司的具体事项,均以公司章程的约定为准。 第五条双方权利与义务 1、甲方的权利与义务: (1)按照本协议的约定对开发项目进行投资,并按股份比例取得相应的投资收益,承担投资风险。为项目开发提供人民币_____ 万元的启动资金(含注册资金); (2)负责开发项目经营开发前期各项手续的办理、工程施工管理、市场营销策划,争取开发项目利益的最大化; (3)与乙方共同制定公司利益分配的方案,交由董事会通过; (4)严格遵守本协议其她条款约定的甲方义务。 2、乙方的权利与义务:
房地产项目投资分析报告 一、说明： 1、根据规划设计的要求及对市场的调查与分析，对该地块进行XX商住综合开发。 2、报告中有关成本的明细换算科目基本参考永州市江华县市场行情及有关国家地方收费标准并结合实践经验确定。 项目面积参数表 表1-1 二、项目开发成本费用的估算： 本项目开发由土地成本购买款，前期开发费用，建安工程成本费，基础设施费，房地产各项税费，管理、销售及财务费用，不可预见费等构成。鉴于工程建设周期较长，本案采用动态分析法进行估算，各项费用详见以下列表： (一)土地费用 表2-2
(二)前期开发费用估算表 表3-3 （三）建安工程费用 表4-4
（四）基础设施费 表4-5 （五）开发期税费估算表 表4-6
（六）不可预见费 表4-7 （七）管理销售费用 表4-8 （八）投资与成本费用估算汇总表 表4-9 三、投资计划与资金筹措：
本项目开发投资的资金来源有三个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款，三是预售收入用于投资的部分。本案开发商自有资金** **万元作为启动资金，需贷款****万元，总投资****万元，将项目投资进程分为前期、中期和后期，投资计划与资金筹措详见表5-10。 投资计划与资金筹措 表4-10 四、项目销收入的测算 本项目以**市同类**房可比案例，参照**市房地产物业平均价格水平运用市场比较分析法，并经实地调查确定：沿街商业建筑1-3层商铺连卖，其中1-2层，建议售价****元/m2,三层建议售价****元/m2,（均价****元/m2）。地下停车场，建议售价*万元/车位。 表4-11 说明：以上销售收入都是在项目进展顺利，营销也同时取得成功，房屋全部租售的条件下取得。但实际的销售进度，楼盘的销售率及出
房地产融资几种常见方式信托、私募基金、短拆、过桥、土地抵 押、在建工程抵押 一、房地产融资之土地抵押贷款Q&A Q:什么是土地抵押贷款？ A：指债务人以土地使用权担保债务履行的法律行为。土地抵押是不动产抵押的最基本形式，一般通过土地契约进行。抵押权本质是一种从属于债权的担保物权，即债权人在他人之物上得到偿还债务保证的一种担保物权。 Q：什么叫做土地抵押？ A：亦即债务人或第三人以物权作为履行债务的保证。其实质在于为债权关系提供中介形式和物质保证，维护财产的合法性和有效性。 Q：办理土地抵押长期贷款流程？ A： 1.首先根据需要申请的贷款额度及贷款机构许诺的抵押率(放款额/抵押物评估值)倒推出抵押物应达到的评估总价值. 2.咨询不动产评估机构对于目标抵押物进行评估所能达到的最大评估单价,然后再根据第一步算出的抵押物应达到的评估总价值除以最大评估单价计算出所需的抵押物的面积数. 3.根据以上第二步算出的抵押物的面积数,先在CAD规划图上自行画出符合银行抵押贷款条件的土地区域. 4.带着第三步自行画出的抵押土地区域图再到国土局地籍科进行土地测绘,出抵押测绘图. 5.根据抵测绘图到不动产评估机构进行评估出具评估报告 6.与贷款机构信贷人员一起带着评估报告及公司的关证件(营业执照等)到国土局地籍科办理抵押登记,填制最高额抵押贷款合同.同时向贷款机构提供贷款申请书及公司同意就目标地块进行抵押贷款的股东会(或董事会决议)等资料. 7.填好最高额抵押贷款合同按贷款机投要求提供所需的相关资料后,等待放贷即可.至此整个抵押贷款程序基本操作完毕. Q：办理土地抵押短期贷款操作流程？ A：1、项目方提供用于初审的下列前端资料(有效、清晰的彩色扫描文件)： A、贷款申请书，写明项目概况、贷款金额及期限，用款计划，还款来源，还款计划； B、项目方营业执照副本、贷款卡、房地产开发企业资质证书； C、抵押物所有权证明（国有土地使用权证、房产证等）， D、评估机构出具的抵押物价值评估报告或预评估资料；
房地产投资合作协议书 房地产投资合作协议书 甲方： 法定代表人： 注册地址： 乙方： 法定代表人： 注册地址： 根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》及其他相关法律法规的规定，甲乙双方本着平等自愿、诚实信用、互惠互利的原则，就合作投资x 房地产项目友好协商，达成以下协议，明确责任，共同遵守： 第一条项目概况 本项目位于x，项目暂定名为“ x”项目用地面积x平方米（约x 亩），规划用地性质为x 用地，土地使用年限x 年。项目总建筑面积x 平方米，其中地上x 层（包括住宅面积x 平方米、底层商网面积x 平方米），地下一层（面积x 平方米）。 第二条合作形式
根据优势互补、互惠互利的原则，双方采用的合作形式如下： 甲方负责以自己的名义办理项目前期的土地出让、图纸设计、规划审批、施工许可，以及项目开发建设与房屋销售等一切相关法律行政手续，负责本项目的建设开发运作，承担相关费用。 乙方向本项目提供合作投资资金，与甲方共同经营本项目，并独立享有本项目的利润。 甲乙双方对外承担责任的方式为：。 第三条甲方权利与义务 1、甲方保证其作为房地产开发经营者应依法依规具备相应的资格条件，包括但不限于工商企业法人登记、持有房地产开发资质证书、有固定的经营场所、符合国务院规定的注册资本、有足够的专业技术人员等。 2、甲方负责依法依规办理本项目前期的土地出让、图纸设计、规划审批、施工许可等相关手续。自本协议签订之日起x 月以内，取得本项目的《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》，自本协议签订之日起x 月以内，取得本项目的《建设工程施工许可证》。并保证本项目的各项规划指标与本协议第一条项目概况的内容一致。 3、甲方负责依法依规办理项目开发建设与房屋销售等相关手续。
************大厦 投资计划书 一、项目建设说明 **********大厦是**********置业有限公司投资筹建的，倾力打造的淮阳市区内首座以“金融行业发展”为主体的商业住宅项目。“金融先行、商贸为主、地标品质”这三位一体的 项目开发理念将随着项目的建设鲜明的呈现在广大市民面前,单层 100 余米、三层跨度近 400 米的商业铺位，势必成为该区域的地标建筑与经济源动力。 二、项目选择地理位置概况 该项目位于淮阳县商业中心区域，项目距东侧龙湖国家湿地公园仅 1.5 公里，东临淮阳主干道龙都大道，西近 106 国道，距淮阳县汽车站仅 1 公里，项目周边比邻祥瑞花园、西城阳光花园等高档小区，距淮阳县人民医院约 1 公里，教育资源丰富，小博士双语幼儿园、淮阳县第二实验小学、淮阳县双语实验学校、淮阳县实验中学一路通达，是淮阳县文化、教育、购物、休闲娱乐、交通等配套设施齐全的重点核心区。 三、项目建设市场的需求情况及开发策略定位 1、市场需求状况 淮阳县人口为 135 万，城区人口 20 万，根据淮阳县 2007 年编制的《淮阳县城总体规划》，对县城 2006---2020 年期间城市发展总规划进行了明确的判定，城市主体将以上述三大趋 势发展，并形成“一中、两副、两轴、三区”的城镇化发展空间形态。同时积极融入“周淮 一体化”，加强与项城之间的经济联系，充分利用空间上靠近周口的优势，加快县城向西发展，壮大城市规模，增强其旅游服务、商贸职能，加快工业发展，积极与周口产业进行协调、对 接，积极融入“周淮一体化”。 通过城市基础设施建设和城市化进程的推进，农民进城是必然的趋势，目前淮阳县住宅 类的开发供给量约为 75 万㎡，市场去化率为 70 万㎡，市场供需基本持平，购买力且逐年递增，淮阳土地供给量在不断减少，因此市场供需状况处于平稳发展趋势。 2、开发策略定位 （1）、小区占地约 5600㎡，总规划建筑面积约为 16800㎡
房地产开发投资入股协议书 甲方： 法定代表人: 公司地址：乙方： 身份证号： 就乙方申请入股参与甲方的“ XXXX工程”项目建设一事，甲乙双方本着平等、互利、自愿的原则，经双方协商一致，达成如下协议： 一、项目既况： 1、项目规模：本工程建设占地面积约66.7亩，计入容积率（不含车库）建筑面积约38000m 2，建筑占地面积约12367.6m 2，绿化占地面积约13602.1m 2,道路及其它占地面积约18481.3m 2,建筑密度约27.8% ,容积率约0.885 （含公共基础配套设施占地），绿化率约30.6%，建设楼层为多层（局部4+ 1层）楼房（注：以上指标均以通过审查后的施工图所注指标 2、建设周期：三年（2013年6月一2016年5月，能正常动 为准）。 工建设之日起计算，非甲方原因造成的延误工期顺延）O
3、项目总投资额： 约15000万元 二、入股金额及利润分配比例： 乙方按照每股投入资金 50.00 （卡旷）万元起算（本合同 约定时间内股金不计利息），乙方投入的资金同甲方进行风险共同 承担的原则进行利润分配，具体按以下方法实施： 1、如本项目清水房建面的销售均价为 6000元/m 2，则甲方按 2、如本项目的房屋销售清水房建面均价大于或小于 6000元 /m 2 （但不得小于或等于 5000元/m 2的基价），则甲方按本协议约定 的返还时间向乙方以清水房建面销售均价大于 6000元/m 2 按公式： 销售均价—6000 利润=投入股金总额X （ 1 + 600 ------- ）、清水房建面销售均价 一 0 6000 —销售均价 小于6000兀/m 2按公式：利润=投入股金总额X （1- ） 6000-500 计算出的金额向乙方分配利润； 0 3、如本项目的清水房销售建面均价小于或等于 5000元/m 2, 甲方对乙方不进行利润分配， 则甲方用该项目房屋抵扣乙方投入的 股本（抵扣房屋的价格按本项目相同或近似位置、楼层、户型的房 屋销售市场价格计算）； 三、乙方投资款的支付时间及支付方式 ： 本协议签定后 3日内将约定相应额度的款项一次性拨付至甲 方的银行账户，甲方查证到账款项额度同本合同约定额度相符后即 出具收款依据给乙方 （甲方出具的收款依据作为乙方日后享受该项 目利润分配的有效证件）。 本协议约定的时间及方式按 出的金额向乙方分配利润； 公式: 利润=投入股金总额X 600 600 计算