《物业经营管理》
练习题
目录
第一章物业经营管理概述 (3)
第二章房地产投资及其区位选择 (7)
第三章房地产投资分析技术 (11)
第四章收益性物业价值评估 (15)
第五章房地产市场与市场分析 (19)
第六章租赁管理 (23)
第七章成本管理 (27)
第八章合同与风险管理 (31)
第九章财务管理与绩效评价 (35)
第十章写字楼物业经营管理 (39)
第十一章零售商业物业经营管理 (43)
第十二章物业经营管理的未来发展 (46)
第一章物业经营管理概述
1.1单项选择题
1.物业经营管理是以（）为管理对象的。
A.住宅物业
B.收益性物业
C.非收益性物业
D.办公楼物业
2. 物业经营管理强调为业主提供（）服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。
A.设施管理
B.运行管理
C.价值管理
D.资产管理
3.具备由专业管理集团开发经营，业态业种的复合度高、行业多、店铺多、功能多等特点的零售商业物业是指（）。
A.区域购物中心
B.市级购物中心
C.地区购物商场
D.居住区商场
4. 物业经营服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现（）的基础上，保持和提高物业市场价值以及未来发展潜力。
A.物业各期成本最小化
B.物业各期净收益最大化
C.租户满意度度最大化
D.物业价值最大化
5.从对物业、设施和租户的管理上升到聘用多个物业管理企业和设施管理公司来同时管理多宗物业，同时负责管理物业管理企业和设施管理公司，监督其行为。这类管理称为（）。
A.作业管理
B.运行管理
C.资产管理
D.组合管理
6. ( )是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物资载体。
A.居住物业
B.收益性物业
C.公共物业
D.所有物业
7.建筑规模一般在3000-10000平方米之间，商业服务区域以城市中的某一居住小区为主，服务人口在1-5万人的零售商业物业是指（）。
A.区域购物中心
B.市级购物中心
C.地区购物商场
D.居住区商场
8. 市级购物中心建筑面积一般在（）
A.3万m2
B.1万——3万m2之间
C.3000-10000m2之间
D.3000m2以下
9.根据物业经营管理企业的基本管理能力，主要具备物业策略管理和物业运行管理能力的物业管理企业称为（）。
A.管理型物业管理企业
B.专业型物业管理企业
C.综合型物业管理企业
D.特殊型物业管理企业
10. 别墅是指在风景区或在郊外建造的供修养的住所。下列概念中，只有（）具有别墅类产品的独有性。
A.空中别墅
B.叠拼别墅
C．独栋别墅
D.双拼别墅
11.从物业经营管理的常规工作内容来看，资产管理的主要内容本质上就是对（）的控制。
A.成本和收益
B.支出和费用
C.成本和费用
D.费用和租金
12.在物业经营管理中的战略性工作中，进行各种可能的方案的决策分析时主要取决于（）。
A.持有资产规模和结构
B.预期收益和风险水平
C.实际收益和风险水平
D.组合投资规模和结构
13.在物业经营管理的常规工作中，一般分配公共成本的方式是按照（）。
A.单个租户店面宽度计算
B.单个租户耗费的成本计算
C.单个租户占物业总面积的比例计算
D.单个租户在物业中所处位置分别计算
14.某写字楼已经使用了较长的年限，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求，建筑物存在较明显的实物磨损和功能折旧。根据这些情况，该写字楼的级别可能是（）。
A.甲级
B.乙级
C.丙级
D.丁级
1.2 多项选择题
1.房地产专业人士通常主要依照下列哪几个指标对写字楼划分不同等级？（）
A.所处的位置
B.楼宇设计装修状况
C.建筑规模
D.收益能力
E.辐射区域
2. 物业经营管理强调为业主提供价值管理服务，满足其（）的需求。
A．物业投资收益
B．企业发展战略
C.主营业务发展目标
D．物业维修养护
E．延长物业的自然寿命
3.公寓一般是指包含许多住宅单元的建筑物，按照建筑结构的基本形式可以划分为（）。
A.复式公寓
B.高档公寓
C.普通公寓
D.花园公寓
E.单间公寓
4. 人们主要依据写字楼（）等对其进行等级分级
A．收益能力
B．所处的位置
C．楼宇设计和装修情况
D．使用时间
E．投资者类型
5.房地产组合投资管理公司主要通过（）来分散投资，以减少投资组合的整体风险。
A.经营规模
B.物业类型
C.管理人员
D.地域分布
E.辐射范围
6. 物业经营管理和传统的物业管理的关系，表述不正确的有（）
A．物业经营管理活动不包括对物业本身的维修、养护、管理
B．传统物业管理强调为业主提供价值管理服务
C．物业经营管理强调满足业主物业投资收益、为企业发展战略及主营业务发展目标的需求。
D．写字楼、零售商业等收益性物业完全可以通过物业经营管理活动，像企业那样为业主或投资者创造利润和回报
E．物业保值、增值要求物业管理从传统的物业运行管理服务向策略性的物业资产价值管理方向拓展。
7.在房地产组合投资管理工作中，房地产投资的利润通常通过以下几种途径获得，（）。
A.持续持有物业至生命周期结束
B.在极好的条件下购买物业
C.在持有期间以现金流量的现值最大化为目标来经营物业
D.根据物业管理师的意见调整资产结构
E.在合适的时机售出物业
8. 酒店和休闲娱乐设施是为人们的商务或办公旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供空间的建筑，包括（）等
A．写字楼
B．高尔夫球场
C．休闲度假村
D．赛马场
E．花园公寓
9.通常物业管理企业通常要对多个地点的多个物业同时实施管理，因此从管理层次上，可以把物业管理划分为（）几个层次。
A.日常管理
B.趋势管理
C.公司管理
D.现场管理
E.现场作业
10. .物业经营管理内容的三个层次中，（）以策略性管理为主。
A．物业管理
B．设施管理
C．运行管理
D．房地产资产管理
E．房地产投资组合管理
第二章房地产投资及其区位选择
2.1单项选择题
1.对于功能单一、设计独特的餐馆物业，几乎不可能不花太多的费用来改变其用途或调整其使用功能。这种情况反映了房地产投资特性中的（）。
A.不可移动性
B.适应性
C.各异性
D.相互影响性
2. 投资者进行房地产投资的主要目的是（）。
A．获得作为房地产业主的荣誉
B．降低其投资组合的总体风险
C．抵消通货膨胀对其资产的影响
D．使其财富最大化
3.金融机构把所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹集资金、分散房地产金融风险等目的，称为（）。
A.住房抵押贷款证券化
B.住房抵押贷款股份化
C.住房抵押担保统一化
D.住房抵押期限一致化
4. 由于房地产的不可移动性和受制于地区性需要的特性，所有其他影响房地产投资成败的要素均与（）相关。
A．所投资的房地产房地产类型
B．投资决策的准确性
C．进入房地产市场的时机选择
D．房地产所处的区位
5.房地产投资的位置固定性决定了房地产市场是一个（）。
A.全国性市场
B.区域性市场
C.世界性市场
D.专业性市场
6. 公寓的租户希望获得洗衣服务，出租人就增加自助洗衣房，这表明出租人考虑了房地产投资的（）。
A．适应性
B．差异性
C．长期性
D．政策性
7.某房地产投资者投资了A、B、C三宗写字楼项目，经估计，各自预期价值相同，各项目的标准方差为A10%、B15%、C14%，那么，这三宗写字楼项目中风险最小的是（）。
A.A项目
B.B项目
C.C项目
D.无法确定
8. （）是指面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权和使用权为目的的投资。
A．房地产债券投资
B．房地产间接投资
C．房地产开发投资
D．房地产转业投资
9.当投资者面对的风险属于对市场内所有投资项目均产生影响的、投资者无法控制的风险时，这类风险称为（）。
A.个别风险
B.非系统风险
C.系统风险
D.可保风险
10. 以下关于房地产开发投资的表述，不正确的是（）。
A．房地产开发投资者通过转让其开发的房地产产品收回投资，获取开发利润
B．房地产开发投资通常属于长期投资
C．房地产开发投资形成房地产市场上的增量供给
D．房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租或经营时，开发投资就转变成了转业投资
11.投资者从购置土地开始，通过在土地上的进一步投资活动，建成可以满足人们某种需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，通过这个转让过程收回投资而获得利润。这种投资称为（）。
A.房地产开发投资
B.房地产置业投资
C.房地产间接投资
D.房地产信托投资
12.投资者面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权或使用权为目的的投资，即通过出租或再出售获得利润。这种投资称为（）。
A.房地产开发投资
B.房地产置业投资
C.房地产间接投资
D.房地产信托投资
13.当投资者面对的风险属于仅对市场内个别项目产生影响，可以由投资者控制的风险时，这类风险称为（）。
A.个别风险
B.非系统风险
C.系统风险
D.可保风险
14.当投资者在投资活动完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低，从而给投资者带来损失。这种风险称为（）。
A.周期风险
B.通货膨胀风险
C.市场供求风险
D.利率风险
15.当投资者所在地区房地产市场供求关系发生变化，从而给投资者带来损失的可能性。这种风险称为（）。
A.周期风险
B.通货膨胀风险
C.市场供求风险
D.利率风险
16.当物业实际经营管理费用支出超出预期经营管理费用时，对投资者造成了损失的可能性。
这种风险称为（）。
A.未来经营费用风险
B.收益现金流风险
C.资本价值风险
D.持有期风险
17.当物业面临火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失时，这种风险称为（）。
A.非系统性风险
B.或然损失风险
C.资本价值风险
D.经营费用风险
18.当物业预期的收益现金流和可能的未来经营费用水平发生变化时，投资者会面临一定的风险，这种风险称为（）。
A.非系统性风险
B.或然损失风险
C.资本价值风险
D.经营费用风险
2.2多项选择题
1.房地产投资的基本形式可以分为（cd）。
A.资产投资
B.组合投资
C.直接投资
D.间接投资
E.金融投资
2. 以下有关房地产直接投资和间接投资的表述，正确的有（abce ）。
A．直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作
B．间接投资主要是将资金投入与房地产相关的证券市场
C．直接可分为开发投资和两种置业投资两种
D．开发投资者一般是从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值等方面的利益
E．间接投资者不直接参与房地产经营管理工作
3.按资产投资的类型划分，房地产投资信托公司可以分为（bcd）。
A.支持型
B.权益型
C.抵押型
D.混合型
E.组合型
4. 关于房地产间接投资的下列表述，正确的有（de ）。
A．从购买土地使用权开始
B．从购置房地产开始
C．以获取物业所有权或使用权为目的
D．将资金投入与房地产相关的证券市场的行为
E．不需用直接参与房地产经营管理工作
5.房地产投资比较受投资者的青睐，下列因素中属于房地产投资优点的有（BCDE）。
A.流动性低
B.收益水平较高
C.能够获得税收好处
D.能抵消通货膨胀影响
E.易于获得金融机构支持
6. 房地产投资的优点有（ABCD ）。
A．收益水平相对较高
B．能够得到税收方面的好处
C．容易获得金融机构的支持
D．能抵消通货膨胀和影响
E．是一种非流动性资产
7.下列哪些风险类型属于房地产投资的系统风险？（）。
A.预期收益风险
B.经营费用风险
C.周期风险
D.购买力风险
E.市场供求风险
8. 下列关于系统风险和个别风险的表述，正确的有（BE ）。
A．系统风险是指市场供求风险
B．较之个别风险，系统风险不易判断和控制
C．或然损失风险属于个别风险
D．周期风险属于个别风险
E．持有期风险属于个别风险
9.居住物业对房地产投资区位的特殊要求主要表现在（）。
A.居民人口与收入
B.易接近性
C.公共交通便捷程度
D.控制环境污染的政策
E.环境因素
10. 仅对市场内个别项目产生影响、可以由房地产投资者控制的个别风险包括（）。
A．购买力风险
B．比较风险
C．收益现金流风险
D．或然损失风险
E．时间风险、持有期风险
11.房地产间接投资的基本形式可以分为（ABCD）。
A.房地产开发企业的债券
B.房地产开发企业的股票
C.房地产投资信托基金
D.房地产抵押支持证券
E.房地产置业投资
第三章房地产投资分析技术
3.1单项选择题
1.房地产投资活动表现为投入一定量的资金，花费一定量的成本，通过房屋出租或出售获得一定的收入，这种分析是从（）进行的。
A.实物形态
B.经济形态
C.货币形态
D.运营形态
2. 上题中如果计算先期支付利息的时间价值,则贷款到期后开发商实际支付的利息是（）万元。
A．356.23
B．486.57
C．536.48
D．684.75
3.房地产置业投资中的现金流出主要表现为（）。
A.房地产购置投资
B.租金收入
C.销售收入
D.利息收入
4. 从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，再加上其它收入，就得到了物业的（）。
A．税前现金流
B．有效毛收入
C．净运营收益
D．名义收益
5.潜在毛租金收入与有效毛租金收入的差额主要表现为（）。
A.运营费用
B.准备金
C.空置和收租损失
D.净运营费用
6从（）中扣除（）后就可得到物业的净运营收益，简称净收益。
A．有效毛收入运营费用
B．潜在毛租金收入运营费用
C．有效毛收入空置和收租损失
D．潜在毛租金收入空置和收租损失
7.某人投资于一宗房地产项目，投资额为100万元，预计每年的收益率为10%，那么两年后的本利和为（）。
A.120万元
B.121万元
C.124万元
D.140万元
8. 关于物业经营过程中的准备金下列表述，不正确的是（）。
A．准备金又称大修理基金
B．用于物业的日常维修和更新改造
C．如果这部分资金来自物业的收益，应从物业现金流中扣除
D．小区内的非住宅物业的准备金在《物业管理条例》中称作专项维修资金
9.某人投资于某宗房地产，预计三年后可以获得100万元收益，当贴现率（利息率）为10%时，其现值为（）。
A.75.13万元
B.100万元
C.130万元
D.133.1万元
10现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内（）的简化图式。
A．资金流入
B．资金流出
C．资金形态
D．资金运动状态
11.下列房地产投资项目财务评价指标中属于盈利能力的动态指标的是（）。
A.投资回报率
B.现金回报率
C.资产负债率
D.财务内部收益率
12.某投资项目的净收益折现时，以i1=10%折现时，净现值为2.53，以i2=11%折现时，净现值为－2.53，则该项目的财务内部收益率为（）。
A.10%
B.10.5%
C.11%
D.11.5%
13.某投资项目的净收益折现时，以i1=13%折现时，净现值为62.5，以i2=14%折现时，净现值为－12.5，则该项目的财务内部收益率为（）。
A.13.25%
B.13.83%
C.14.03%
D.14.83%
14.某人在银行存入10万元人民币，年利率为5%，以单利来计算，三年后的本利和为（）。
A.10.5万元
B.11.0万元
C.11.5万元
D.12.0万元
15.某投资项目累计净现金流量现值出现正值的期数为8年，上期累计净现金流量的现值为-11.6万元，当期净现金流量的现值为23.2万元，那么该投资项目的动态投资回收期为（）。
A.8年
B.8.5年
C.8.3年
D.9年
16.某投资项目累计净现金流量出现正值的期数为6年，上期累计净现金流量为-2.8万元，当期净现金流量为11万元，那么该投资项目的静态投资回收期为（）。
A.7年
B.7.11年
C.7.2年
D.7.28年
17.财务净现值是指项目按行业的（）将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。
A.基准收益率
B.内部收益率
C.投资收益率
D.内插收益率
18.在房地产置业投资过程中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率，称为（）。
A.投资回报率
B.现金回报率
C.成本收益率
D.成本利率率
3.2多项选择题
1.造成有效毛租金收入小于潜在毛租金收入的主要因素有（）。
A.其他收入
B.收租损失
C.运营费用
D.空置
E.净运营收益
2. 对于房地产开发投资项目来说，现金流出主要包括（）等。-0.5
A．土地费用、建造费用
B．还本付息
C．税金
D．比较成本
E．运营费用
3.我国房地产投资经营过程中企业纳税的主要税种有（）。-0.5
A.固定资产投资方向调节税
B.经营税金及附加
C.城镇土地使用税
D.房产税
E.企业所得税
4. 收益性物业的运营费有包括（）等。
A．空置和收租损失
B．抵押贷款还本付息
C．房产税和所得税
D．为租客提供服务的费用
E．物业管理费用
5.设备的寿命一般可以分为以下几种类型（）。
A.自然寿命
B.社会寿命
C.经营寿命
D.技术寿命
E.经济寿命
6. “两税一费”是指（）。
A．房产税
B．城镇土地使用税
C．教育费附加
D．营业税
E．城市维护建设税
7.下列房地产投资项目财务评价指标中属于盈利能力中动态指标的有（）。-1
A.借款偿还期
B.财务内部收益率
C.偿债备付率
D.财务净现值
E.动态投资回收期
8. 关于单利计息和复利计息的表述，正确的有（）。-1
A．单利计息是仅按本金计算利息，利息不再生息
B．复利计息是按本金加上先前计息周期所累计的利息进行计息
C．我国个人储蓄存款和国库券的利息以单利计算
D．在投资分析中，一般采用单利计息
E．复利计息时，n个行息周期后的本利和计算公式为Fn=P(1+i·n)
9.设备更新源于设备磨损，因此设备更新的基本特点包括（）。
A.考虑因社会经济环境变化的影响
B.核心工作是确定设备的经济寿命
C.只考虑未来发生的现金流量
D.只比较设备的费用
E.以费用年值法为主
10. 下列关于房地产置业投资过程中现金回报率的表述，正确的有（）。-2
A．是指每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率
B．该指标反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系
C．税前现金回报率计算中，年现金收入等于净运营收益扣除还本付息后的净现金流量D．现金回报率属于动态盈利能力指标
E．现金回报率即资本化率
第四章收益性物业价值评估
4.1单项选择题
1.衡量房地产区位质量优劣的最常见、最简单的指标是（）。
A.地理位置
B.价格水平
C.距离
D.周边环境
2.物业开发成本中，水、电、燃气、热力等设施的建设费用，属于（）。
A．前期工程费
B．基础设施建设费
C．建筑安装工程费
D．公共配套设施建设费
3.当卖方愿意接受的最低价格大于买方愿意支付的最高价格时，相关房地产（）。
A.可能成交
B.不可能成交
C.取决于卖方的讨价还价能力
D.无法确定
4. （）是指某类物业在市场上的平均水平价格，是廖类物业大量成交价格的抽象结果。
A．理论价格
B．总价格
C．市场价格
D．单位价格
5.某购房者以首付30%，余款以抵押贷款付清的方式购买了一宗总价为50万元面积100m2的住房，那么其实际单价为（）。
A.1500元
B.3500元
C.5000元
D.视利率水平而定
6．物业估价是为了特定的目的，对特定的物业（或物业权益）在特定的时点的（）价格或价值进行测算和判定。
A．市场
B．正常
C．理论
D．客观合理
7.某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3000元/m2，出租的年末净收益为300元，折现率为10%，风险补偿估计为现房价格的3%，那么该期房的当前价格为（）。
A.2612.97元
B.2637.27元
C.2702.97 元
D.2727.27元
8．（）是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似物业进行比较，对这些类
似物业的成交价格作适当的处理，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。
A．市场法
B．成本法
C．收益法
D．趋势法
9.家庭人口规模对物业价格的影响关系是（）。
A.随着家庭人口规模小型化，物业价格有下降的趋势
B.随着家庭人口规模小型化，物业价格有上升的趋势
C.随着家庭人口规模小型化，物业价格变化方向不确定
D.随着家庭人口规模小型化，物业供给有下降的趋势
10．（）是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。
A．趋势法
B．成本法
C．收益法
D．市场法
11.当预期某国的货币会升值时，通常会吸引国外资金购买该国物业，从而会导致其物业价格（）。
A.上涨
B.下降
C.不变
D.难以确定
12.在物业价值评估中，市场法适用的对象主要是（）。
A.成本较高的物业
B.私人持有的物业
C.有交易性的物业
D.需求水平较高的物业
13.在市场法估价中，通常要对可比实例成交价格进行处理，其中价格修正是指（）。
A.建立价格可比基础
B.交易情况修正
C.交易日期调整
D.物业状况调整
14.在成本法估价中，旧物业价格估价的基本计算公式是（）。
A.物业的重新购建价格+建筑物的折旧
B.土地的重新购建价格－建筑物的重新购建价格－建筑物的折旧
C.土地的重新购建价格－建筑物的重新购建价格＋建筑物的折旧
D.土地的重新购建价格＋建筑物的重新购建价格－建筑物的折旧
15.在物业价值评估中，运用收益法进行估价，其中的报酬资本化法又称为（）。
A.收益乘数法
B.直接资本化法
C.现金流量折现法
D.毛租金乘数法
4.2 多项选择题
1.收益性物业价值的高低主要取决于以下因素（）。
A.物业营运寿命的长短
B.物业租约的长短
C.未来净收益的大小
D.获得净收益期限的长短
E.获得净收益的可能性
2．关于投资价值与市场价值论述，正确的有（）。
A．投资价值是指某物业对于一个典型的投资者的价值
B．投资者评估的物业投资价值大于或等于该物业市场价值，是其进行投资的基本条件C．市场价值是指某个特定的投资者基于个人意愿，对某物业所评估出的价值
D．评估投资价值与评估市场价值的方法酢上是相同的，所不同的是假设前提
E．在某一时点，投资价值上惟一的
3.当下列哪些条件满足时，相关房地产的成交价格是正常成交价格，（）。
A.公开市场
B.信息通畅
C.平等自愿
D.诚实无欺
E.存在利害关系
4．下列物业的评估中，适宜用市场比较法的有（）。
A．物业开发用地
B．普通商品住宅
C．教堂
D．学校
E．标准厂房
5.商品房销售中的起价通常是指（）。
A.所销售商品房的最低价格
B.开发商最初设定的价格
C.开发商在“价目表”中标出的价格
D.最差楼层、朝向、户型的商品房价格
E.商品房买卖双方最初提出的协议价格
6．运用收益法估价的步骤一般包括（）。
A．搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料
B．预测估价对象的未来收益
C．求取报酬率或资化率、收益乘数
D．选用适宜的收益法公式计算出收益价格
E．减去折旧求取物业价格
7.政府对房地产价格的干预主要表现在（）。
A.指导价
B.最高限价
C.最低限价
D.成本构成
E.利润率
8．《城市物业开发经营管理条例》第30条规定：“物业开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定；但是，享受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行（）。”
A．政府指导价
B．市场调节价
C．保护价
D．政府定价
E．最高限价
9.居民收入因素对物业价格的影响程度，主要看（）的大小而定。
A.家庭规模状况
B.未来收入水平
C.现有收入水平
D.边际消费倾向
E.平均消费倾向
10．下列关于毛租金乘数法的表述，正确的有（）。
A．毛租金乘数法的计算公式是“物业价值=毛租金×毛租金乘数”
B．毛租金乘数法方便易行，在市场上较容易获得物业的价格和租金资料C．毛租金乘数法不能避免由于多层次测算可能产生的各种误差的累计D．毛租金乘数是一个比较客观的数值
E．毛租金乘数，又称为“租售比价”
11.根据对物业征税的环节的不同，可以将相关税收分为（）。
A.物业前期环节
B.物业开发环节
C.物业交易环节
D.物业保有环节
E.物业管理环节
12.下面哪些情况下，需要进行交易情况的修正？（）-2
A.另一个估价师完成的交易
B.利害关系人之间的交易
C.物业管理水平较低的交易
D.尚未缴纳税收的交易
E.交易税费非正常负担的交易
13.在成本法估价中，开发成本通常可以分为（）。-2
A.土地取得成本
B.土地补偿成本
C.土地开发成本
D.建筑物建造成本
E.管理成本
14.根据造成建筑物折旧的原因，在成本法估价中通常把折旧分为（）
A.物质折旧
B.实际折旧
C.功能折旧
D.社会折旧
E.经济折旧
15.在物业价值评估中，运用收益法求取报酬率的主要方法有（）。-2
A.试错法
B.累加法
C.市场提取法
D.内插法
E.还原法
第五章房地产市场与市场分析
5.1单项选择题
1.当房地产开发商预计未来房地产价格会大幅度上升，商品房的供给会（）。
A.增加
B.减少
C.不变
D.不确定
2．总量结构是从（）出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供求之间的总量差距。
A．房地产市场整体
B．经济发展阶段出发
C．房地产市场发育情况
D．各地房地产市场均衡发展
3.在任何一个市场上，供给和需求曲线都能形成一个均衡（点）价格，如果市场价格由于某种因素的作用脱离了均衡点，但在各种市场因素的作用下又能形成一个新供求平衡点，称这种均衡为（）。
A.非稳定均衡
B.稳定均衡
C.亚稳定均衡
D.超稳定均衡
4．下列不属于市场供给特点的是（）。
A．缺乏弹性
B．非同质性
C．互补性
D．主体间竞争的不充分性
5.房地产市场的供给曲线是一条（）倾斜的曲线。
A.向左下方
B.向左上方
C.向右下方
D.向右上方
6．下列关于长期计划的说法，正确的是（）。
A．属于战术层次的计划
B．通常以物业管理企业与业主签署和委托管理合同约定的合同有效期为周期
C．通常以3~5年为周期
D．通常以物业的剩余使用寿命为限
7.通常物业经营管理中所称的商业物业市场是从（）进行细分的。
A.地域范围
B.房地产类型
C.增量存量
D.交易形式
8．在物业管理中最常用有预算是（）。
A．年度运营预算
B．资本支出预算
C．长期预算
D．短期预算
9.当人们预期未来房地产价格水平提高时，房地产需求曲线向（）移动。
A.右下方
B.右上方
C.左下方
D.左上方
10．不属于区域宏观市场环境分析主要资料来源的是（）。
A．国家及地方政府编制的统计年鉴
B．各行业协会正式出版的信息
C．行业协会内部的信息
D．新闻媒体及网络发布的信息
11.当房地产开发成本上升时，房地产供给曲线向（）移动。
A.右下方
B.右上方
C.左下方
D.左上方
12.当房地产开发企业预期未来房地产价格水平提高时，房地产供给曲线向（）移动。
A.右下方
B.右上方
C.左下方
D.左上方
13.在衡量房地产市场的供给指标中，反映报告期期末房屋存量中没有被占用的部分，是指（）。
A.新竣工量
B.可供租售量
C.空置量
D.吸纳量
14.在政府对房地产市场进行干预的基本手段中，土地供应政策是一种重要手段，其中土地供应政策的核心是（）。
A.土地规划
B.土地供应计划
C.土地储备计划
D.土地开发计划
15.构造物业管理方案活动中，物业管理企业必须制定科学的租赁计划，租赁计划主要包括（）。
A.租赁收支计划
B.物业检查计划
C.租户优惠和匹配策略
D.租金方案和出租策略
5.2多项选择题
1.房地产市场的主要组成部分包括（）。
A.参与房地产交换的当事者
B.房地产市场法律体系
C.房地产商品
D.房地产交易需求
E.交易组织机构
2．商品住宅需求的影响因素主要有（）。
A．收入的变化
B．政府的税收政策
C．国际市场住宅价格
D．对未来的预期
E．政府的住房政策
（物业管理）物业经营管理 练习题
《物业运营管理》 练习题
目录 第壹章物业运营管理概述3 第二章房地产投资及其区位选择7 第三章房地产投资分析技术11 第四章收益性物业价值评估15 第五章房地产市场和市场分析19 第六章租赁管理23 第七章成本管理27 第八章合同和风险管理31 第九章财务管理和绩效评价35 第十章写字楼物业运营管理39 第十壹章零售商业物业运营管理43 第十二章物业运营管理的未来发展46
第壹章物业运营管理概述 1.1单项选择题 1.物业运营管理是以（）为管理对象的。 A.住宅物业 B.收益性物业 C.非收益性物业 D.办公楼物业 2.物业运营管理强调为业主提供（）服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。 A.设施管理 B.运行管理 C.价值管理 D.资产管理 3.具备由专业管理集团开发运营，业态业种的复合度高、行业多、店铺多、功能多等特点的零售商业物业是指（）。 A.区域购物中心 B.市级购物中心 C.地区购物商场 D.居住区商场 4.物业运营服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现（）的基础上，保持和提高物业市场价值以及未来发展潜力。 A.物业各期成本最小化 B.物业各期净收益最大化 C.租户满意度度最大化 D.物业价值最大化 5.从对物业、设施和租户的管理上升到聘用多个物业管理企业和设施管理X公司来同时管理多宗物业，同时负责管理物业管理企业和设施管理X公司，监督其行为。这类管理称为（）。 A.作业管理 B.运行管理 C.资产管理 D.组合管理 6.()是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物资载体。 A.居住物业 B.收益性物业 C.公共物业
第一章物业经营管理概述 一、单项选择题(每题1分，每题的备选项中，只有1个最符合题意) 1．物业经营管理的对象通常是()。 A.物业资产管理公司 B.物业管理企业 C.收益性物业D．自用型物业2．物业经营管理强调为业主提供()服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标需要。 A．设施管理B．运行管理C．价值管理D．资产管理 3．物业经营管理的内容不包括()。 A．物业价值和经营绩效评估B．租赁管理C．物业运行操作管D．房地产开发4．物业经营管理服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现()的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。 A．物业务期成本最小化B．物业各期净收益最大化 C．租户xx最大化D．物业价值最大化 5．国外通常将写字楼分为()个等级： A．2B．3C．4D．5 6．()是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物质载体。 A．居住物业B．收益性物业C．公共物业D．所有物业 7．关于区域购物中心，表述错误的是（） A．建筑规模10万平方米以上B．有效商业服务半径可达到200km C．是一个高效运作的统一体D．通常由一家大型百货公司为主要租户 8．市级购物中心建筑面积一般在()。
A．3万㎡以上B．1万~3万㎡之间C．3000~10000㎡之间D．3000㎡以下9．受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任，在物业管理活动中处在总包位置的是指()物业管理企业。 A．管理型B专业型C综合型D委托型 10．别墅(Villa)是指在风景区或在郊外建造的供休养的住所，下列概念中，只有()具有别墅类产品的独有性。 A．空中别墅B．叠拼别墅C．独栋别墅D．双拼别墅 11．一套公寓住宅的诸房间在相连的两层楼上，称为（） 业单位创造一个良好的生产、办公环境。 A．房地产投资组合管理B．现场管理C．房地产资产管理D设施管理13．关于零售南—业物业的表述，不正确的是()。 A．零售商业物业可以是经营零售业的独立的建筑群 B．为了实现业主总体利益的最大化，对于分散产权的零售商业物业也需要集中统一的专业化物业经营管理服务 C．把零售商业物业是指用于商业经营活动的小型店铺 D．综合用途物业内零售商场的规模往往受到一定的限制 14．设施管理的服务对象通常为()。 A．科研教学设施B．政府办公楼C医院设施D．拥有房地产的非房地产企业或机构15．资产管理公司批准在现场的物业管理企业提出的物业更新改造等资本改良投资计划，主要考察()。 A．这些资本开支是否符合财务会计原则B．这些资本开支是否符合《条例》的规定C．这些资本开支是否能有效提升物业价值D．这些资本开支是否能降低物业管理成本16．资产管理公司通过()，来聘用、解聘和调配物业管理企业。
物业管理员试题一 一、单项选择题(在每小题的四个备选答案中，选出一个正确答案，并将正确答案的序号填在题干的括号内。每小题1分，共16分) 1.很多写字楼业主委托物业管理企业代理出租。对物业管理企业来说，其全部工作的出发点和落脚点是() A.保证收到租金 B.减少出租方与承租方间纠纷 C.顺利完成代租 D.为业主获取最大利润 2.在市场经济条件下，物业管理的属性是经营，所提供商品是() A.管理 B.劳务 C.服务 D.经济 3.业主自治的关键是业主大会、业主委员会对物业管理企业具有() A.选聘权和解聘建议权 B.解聘权和选聘建议权 C.选聘权和解聘权 D.否决权 4.1994年4月建设部颁布了33号令，即《城市新建住宅小区管理办法》，明确指出：由物业管理公司 统一实施() A.社会化管理 B.专业化管理 C.市场化管理 D.现代化管理 5.管理型物业管理企业主要由管理人员组成，不带() A.领导层 B.管理层 C.服务层 D.作业层 6.注册资质一级的物业管理企业多层住宅物业管理总面积要求()
A.不少于200万平方米 B.不少于100万平方米 C.不少于80万平方米 D.不少于60万平方米 7.新设立的物业管理企业应按规定到当地县级以上人民政府物业管理行政主管部门申请领取() A.三级资质证书 B.四级资质证书 C.临时资质证书 D.暂时证书 8.物业管理企业经理、部门经理、管理员实行持证上岗。《岗位合格证书》实行动态管理、复检制度。 复检验证工作一般() A.每年进行一次 B.每二年进行一次 C.每三年进行一次 D.每四年进行一次 9.现代物业管理中，业主自律的约束机制主要是通过() A.业主的思想觉悟来实现的 B.业主和物业管理企业的统一管理来实现的 C.物业管理公约来实现的 D.业主公约来实现的 10.物业管理招投标实质是一种() A.招标方要约行为 B.投标方承诺行为 C.市场供需行为 D.市场双向选择行为 11.原有房屋装修时，涉及进行仅做面层涂料、贴墙纸等简易装修的，() A.可不用办任何手续业主自主进行 B.应到市房管局申请，待批准后再装修施工 C.必须到主管部门办理申批手续 D.应到房屋产权单位或物业管理单位登记备案
2012年《物业经营管理》章节习题与参考答案 第一章物业经营管理概述（一）单项选择题（每题1分，每题的备选项中，只有1个最符合题意） 1.企业房地产资产管理通常属于企业的（），因而企业在逐渐地将其发包出去，这就为物业管理行业提供了新的市场。 A.常规业务 B.特别业务 C.核心业务 D.非核心业务 2..物业经营管理又称为（）。 A.物业设备管理 B.物业资产管理 C.物业设施管理 D.物业服务管理 3.物业经营管理是以（）为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。 A.商业性物业 B.综合性物业 C.收益性物业 D.公益性物业 4.（）是房地产投资信托基金和机构投资愿意进行商业房地产投资的主要物质载体。 A.居住性物业 B.综合性物业 C.公益性物业 D.收益性物业 5.（）具有良好的地理位置，建筑物实物状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规的要求；但建筑物的功能不是最先进的，有自然磨损存在。 A.甲级写字楼 B.乙级写字楼 C.丙级写字楼 D.丁级写字楼 6.写字楼分类在很大程度上依赖于专业人员的主观判断，人们很容易区别（）。 A.甲级写字楼和乙级写字楼 B.甲级写字楼和丙级写字楼 C.丙级写字楼和乙级写字楼 D.丙级写字楼和丁级写字楼 7.区域购物中心的建筑面积在（）以上，有效商业服务半径可达到（），由专业购物中心管理集团开发经营。 A.5万m2/100 km B.10万m2/200 km
C.15万m2/300 km D.20万m2/400 km 8.区域购物中心定位于（），覆盖老中青幼四代各个层次不同类型的顾客，再辅以针对各类消费者之需的各类专业店。 A.综合式消费 B.休闲式消费 C.家庭式消费 D.企业式消费 9.（）的建筑规模一般在3万m2。以上，其商业辐射区域可覆盖整个城市，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元人民币以上。 A.区域购物中心 B.市级购物中心 C.地区购物商场 D.居住区商场 10.（）的建筑规模、商业服务半径、服务人口、年营业额等差异较大。 A.区域购物中心 B.市级购物中心 C.特色商店 D.居住区商场 11.用于出租经营的居住建筑主要是（），这是经营性房地产的重要类型。 A.别墅和公寓 B.别墅和酒店 C.旅馆和招待所 D.酒店和招待所 12.（）是指包含有许多住宅单元的建筑物，通常不分割产权出售，供出租或短期居住。 A.别墅 B.公寓 C.旅馆 D.酒店 13.国际上在休闲娱乐行业流行的分时度假经营模式，通常是由（）负责经营管理。 A.物业管理公司 B.房地产开发公司 C.物业经营管理公司 D.文化管理公司 14.（）的设计大多采用田园式、民居式或别墅式的建筑风格，强调与大自然融为一体，追求淳朴简洁、清新淡雅、就地取材。 A.星级酒店 B.酒店公寓 C.家庭旅馆 D.旅游度假村 15.物业经营管理服务的目标，是从（）的角度出发，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。 A.物业 B.业主 C.租户 D.市场 16.公司是指依法定程序设立的，由（）以上股东共同出资经营，以营利为目的，具有法人资格的经济组织。
2014 年物业管理师《物业经营管理》考试试卷及答案 一、单项选择题（共60题，每题1分，每题只有1个备选项符合题意） 1.物业经营管理中，物业管理和设施管理以（）管理为主。 A.战略性 B.策略性 C.运行 D.操作 2.物业服务企业利用掌握的专业知识和技能向客户出售专业化的房地产咨询和 服务产品的商业模式称为（）模式。 A.物业服务提供商 B.物业资源开发商 C.物业顾问服务商 D.物业设施维护商 3.物业服务企业最为重要的无形资产是（）。 A.管理制度 B.发展历史 C.节能技术 D.企业品牌 4.物业服务企业在经营餐饮服务过程中，发生食品卫生问题的风险，属于（）。 A.产品组合 B.产品质量 C.突发事件 D.项目选择 5.写字楼中的共用部位及共用设施设备属于（）。 A.物业资源 B.物业服务企业资源 C.品牌资源 D.业主资源 6.从消费者的角度来看，资金用于投资的时间价值体现为放弃（）损失所应独到的补偿。 A.未来消费 B.即期消费 C.现实消费 D.预期消费 7.年利率为6%，一年12 次按月利率复利计息，则实际利率为（）。 A.0.5% B.6% C.6.17% D.101% 8.我国住房抵押贷款的计息方式是按（）计息。 A.单利 B.复利 C.年度 D.季度 9.某投资者购买一商业店铺，购买价格为300 万元，支付现金200万元，其余部分由银行提供抵押贷款。该项目投资的年经营收入为90万元，运营费用和抵押贷款还本付息额为50万元。该项目投资的税前现金回报率为（）。 A.13% B.20% C.30% D.45% 10 偿债付率的计算公式是（） A.偿债付率=可用于还本付息资金/当期应还本付息金额 B.偿债付率=可用于还本资金/当期还本付息金额 C.偿债付率=可用于还本资金/当期还本金额 D.偿债付率=可用于还本付息资金/当期应还本金额 11.下列影响物业价格的因素中，属于社会因素的是（）。 A.税收制度 B.城乡规划 C.城市化 D.人口素质 12.在物业估价的比较法中，物业状况调整可以分为权益状况调整.实物状况调整和（）状况调整。 A.交易 B.成本 C.市场 D.区位
物业管理师物业经营管理模拟题考试试题附答 案资料 Document number【SA80SAB-SAA9SYT-SAATC-SA6UT-SA18】
【Word版，可自由编辑！】 2016年物业管理师《物业经营管理》第五章模拟题 第五章房地产市场与市场分析 一．单项选择题 1.一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、()、资金和运行机制等因素构成的一个系统。 A.内容 B.价格 C.管理机制 D.环境 2.总量结构是从()出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供求之间的总量差异。 A.房地产市场整体 B.经济发展阶段出发 C.房地产市场发育情况 D.各地房地产市场均衡发展 3.财务收支计划通常以()的形式体现，这是业主非常关注的内容。 A.收入计划 B.支出计划 C.收益计划 D.预算计划 4.下列不属于市场供给特点的是()。 A.缺乏弹性 B.非同质性 C.互补性 D.主体间竞争的不充分性 5.房地产市场分析首先要就影响房地产市场的()进行分析。 A.宏观因素 B.供求关系 C.相关因素 D.微观因素 6.下列关于产期计划的说法，正确的是()。 A.属于战术层次的计划 B.通常以物业管理企业与业主签署的委托管理合同约定的合同有效期为周期 C.通常以3~5年为周期 D.通常以物业的剩余使用寿命为限 7.一般来说，物业检查的频率取决于( )。 A.物业服务费的多少 B.业主对物业质量要求的程度 C.物业管理企业的资质等级 D.相关行政部门的有关规定 8.在物业管理中最常用的预算是()。 A.年度运营预算 B.资本支出预算 C.长期预算 D.短期预算 9.不属于需求分析具体内容的是() A.人口和家庭分析 B.就业分析 C.竞争对手分析 D.短期预算 10.不属于区域宏观市场环境分析主要资料来源的是()。 A.国家及地方政府编制的统计年鉴 B.各行业协会正式出版的信息
物业管理资料 一、单项选择题 1.很多写字楼业主委托物业管理企业代理出租。对物业管理企业来说，其全部工作的出发点和落脚点是( ) A.保证收到租金 B.减少出租方与承租方间纠纷 C.顺利完成代租 D.为业主获取最大利润 2.在市场经济条件下，物业管理的属性是经营，所提供商品是( ) A.管理 B.劳务 C.服务 D.经济 3.业主自治的关键是业主大会、业主委员会对物业管理企业具有( ) A.选聘权和解聘建议权 B.解聘权和选聘建议权 C.选聘权和解聘权 D.否决权 4.1994年4月建设部颁布了33号令，即《城市新建住宅小区管理办法》，明确指出：由物业管理公司统一实施( ) A.社会化管理 B.专业化管理 C.市场化管理 D.现代化管理 5.管理型物业管理企业主要由管理人员组成，不带( ) A.领导层 B.管理层 C.服务层 D.作业层 6.注册资质一级的物业管理企业多层住宅物业管理总面积要求( ) A.不少于200万平方米 B.不少于100万平方米 C.不少于80万平方米 D.不少于60万平方米 7.新设立的物业管理企业应按规定到当地县级以上人民政府物业管理行政主管部门申请领取( ) A.三级资质证书 B.四级资质证书 C.临时资质证书 D.暂时证书 8.物业管理企业经理、部门经理、管理员实行持证上岗。《岗位合格证书》实行动态管理、复检制度。复检验证工作一般( ) A.每年进行一次 B.每二年进行一次 C.每三年进行一次 D.每四年进行一次 9.现代物业管理中，业主自律的约束机制主要是通过( ) A.业主的思想觉悟来实现的 B.业主和物业管理企业的统一管理来实现的 C.物业管理公约来实现的 D.业主公约来实现的 10.物业管理招投标实质是一种( ) A.招标方要约行为 B.投标方承诺行为
2004年物业管理员摸拟试题（基础知识） 一、单选 1、（）是指可开发的土地及其地上定着物、建筑物，包括物体实质和依托于物体实质上的权益。 A、物业管理 B、房地产 C、不动产 D、单元性地产 2、“物业”是广东、香港和澳门地区人们对（）房地产的称谓。 A、单元性 B、综合性 C、普通型 D、别墅性 3、因为物业具有（），所以在建造之前必须依照政府有关部门的规划进行设计，要考虑与周围环境协 调一致。 A、稳定性 B、固定性 C、耐久性 D、多样性 4、物业不仅有价值，而且具有使用价值或观赏价值，这体现了物业的（）。 A、固定性 B、耐久性 C、多样性 D、高值性 5、物业的法律属性集中反映在（）的关系上。 A、管理 B、服务 C、物权 D、平等 6、物业管理起源于19世纪60年代的（）。 A、德国 B、美国 C、英国 D、法国 7、全国第一家物业管理公司在（）诞生。 A、北京 B、上海 C、广州 D、深圳 8、1994年3月，建设部以第33号令颁布的（），为我国住宅小区管理工作正规化、法制化奠定了基础。 A、城市新建住宅小区管理办法 B、全国住宅小区物业管理规定 C、全国优秀管理住宅小区标准 D、全国城市文明住宅小区标准 9、国务院颁布的物业管理条例自（）开始实施。 A、2002年5月 B、2002年9月 C、2003年9月 D、2004年1月 10、物业管理的主要内容不包括（）。 A、物业的规划设计 B、客户管理服务 C、安全服务 D、环境保洁管理 11、综合经营服务中的特约性服务是具有（）性质的服务方式。 A、管理和被管理 B、服务和被服务 C、整体和局部 D、环境保洁管理 12、当住用人因特殊原因希望花钱买方便时，物业管理企业应创造条件满足其要求，提供（）。 A、一般性服务 B、特约性服务 C、公共性服务 D、公众代办性服务 13、在下列的阐述中，哪一项说法是不正确的（）。 A、早期介入是前期物业管理的重要铺垫 B、前期物业管理为早期介入打下良好基础 C、前期物业管理是后期物业管理的基础 D、后期物业管理是前期物业管理的延续 14、物业管理企业内部各部门的权利与职责要非常明确，才能做到人人有事做，事事有人管，这体现了 （）。 A、业主至上原则 B、权责分明原则 C、产权、经营权分离原则 D、公平竞争原则 15、业主委员会是业主大会的（）。 A、权利机构 B、执行机构 C、管理机构 D、附属机构 16、一个物业管理区域由一个物业管理企业实施管理，体现了物业管理的（）原则。 A、权责分明 B、业主主导 C、统一管理 D、专业高效 17、物业管理企业应按照“谁享用，谁受益，谁负担”的原则，所收费用要让业主和使用人感到（） A、价格优惠 B、质价相符 C、物美价廉 D、价格偏低 第1页（共6页） 18、物业管理企业可以根据需要通过（）的办法，将一些专业性较强的项目分包给其它具有实力的专 业公司。 A、承包 B、签定合同 C、双方协商 D、中介 19、物业管理的经费是搞好物业管理的物质基础，管理企业所收的费用要让业主和使用人感到（）。
房地产开发经营与管理第一套模拟试题 一.单选题： 1.写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同，租金400元/m2．年,则其面临（） A．市场供求风险 B．周期风险 C．变现风险 D．通货膨胀风险 标准答案：d 解析：通货膨胀风险也称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。当收益是通过他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的购买力风险。以固定租金方式出租的物业租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。 2.香港新鸿基公司董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的10％，这是基于（）的考虑结果。 A．大陆政策多变 B．占领世界投资市场 C．风险转移 D．投资组合 标准答案：d 解析：投资者是在一个固定的预期收益率下使风险降低或是在一个预设可接受的风险下使收益最大化的投资组合。也就是说既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。 3.个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于（） A．系统风险 B．资本价值风险 C．比较风险 D．个别风险 标准答案：d 解析：个别风险是投资者可以控制的风险。 4.写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同，租金每平方400元．年,则其面临（） A．市场供求风险 B．周期风险 C．变现风险 D．通货膨胀风险 标准答案：d 解析：通货膨胀风险也称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。当收益是通过他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的购买力风险。以固定租金方式出租的物业租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。 5.香港新鸿基公司董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的01％，这是基于（）的考虑结果。 A．大陆政策多变 B．占领世界投资市场 C．风险转移 D．投资组合
课程：商业物业管理班级：资环112 姓名：雷宇学号：07 商业物业管理试卷及答案 一．名词解释（20分） 1.商业物业 商业物业是指建设规划中必须用于商业性质的房地产，是为商业流通、经济活动的交易提供服务平台的物业。包括零售市场、批发市场、娱乐休闲消费市场、社区服务市场等商业场所。 2.智能大厦 通过对建筑物的四个基本要素，即结构、系统、服务、管理及其之间的内在联系，以最优化的设计来提供一个投资合理又高效的优雅舒适、便利快捷、高度安全的环境空间。 3.批发市场 批发市场只是批发商业体系的一种构成，是批发的一种载体而已。 4.差异化战略 差异化战略是指为使企业的产品或服务与竞争对手的产品或服务有明显的差别，形成与众不同的特点而采用的一种战略。 5.物业管理投标 指物业管理企业为了开拓业务而依据物业管理招标的要求组织编写标书，并向招标单位递交应聘申请和标书，参加物业管理者的资格竞争，以通过竞争获得物业管理权的过程。二．填空题（10分） 1.物业管理招投标的基本原则包括：公正，公平，公开，合理原则。 2.商业物业的属性主要包括经营性、公众性和服务性三个方面。 3.商业物业管理的层次有物业管理或设施管理，房地产资产管理，房地产组合投资管理。 4.购物中心的本质特征包括：有计划的商品经营组合，统一管理，分散经营。 5.批发市场按商圈规模的大小，可分为全国性批发市场、区域性批发市场和地区性批发市场三种类型。 6.商业物业的类型可分为办公物业、酒店物业、商贸物业、娱乐休闲物业四种类型。 7.会所的价格策略中，影响社区会所价格制定的因素有：行业竞争因素，市场需求及消费水平，市场环境及市场发展状况。 8.物业租赁合同是出租人与承租人签订的，用于明确租赁双方权力义务关系和责任，以房屋为租赁标的的协议，是一种债权合同。 9.购物中心的物业特征表现为商业空间步行化、商业空间室内化、公共空间社会化三方面。 10.目前，酒店经营管理的模式主要有业主自己经营管理、租赁经营管理、委托经营管理和联号经营管理。 三．选择题（10分） 1.商业物业的建设一定要与周围地区的人口、交通、购买力等相适应，（B）与档次高低相适应。 A消费结构 B规模大小 C人口素质 D文化背景
2016年04月
物业经营管理考题 一、单项选择题（每题1分，每题的备选项中，只有1个最符合题意） 1．物业经营管理的对象通常是（ C ）。 A．物业资产管理公司 B．物业管理企业 C．收益性物业 D．自用型物业 2．物业经营管理强调为业主提供（ C）服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。 A．设施管理 B．运行管理 C．价值管理 D．资产管理 3．物业经营管理的内容不包括（ D ）。 A．物业价值和经营绩效评估 B．租赁管理 C．物业运行操作管理D．房地产开发 4．物业经营管理服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现（ B ）的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。 A．物业各期成本最小化 B．且物业各期净收益最大化 C．租户满意度最大化 D．物业价值最大化 5．国外通常将写字楼分为（ B ）个等级。 A．2 B．3 C．4 D．5 6．( B )是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物质载体。 A．居住物业 B．收益性物业 C公共物业 D．所有物业 7．关于区域购物中心，表述错误的是( D )。 A．建筑规模10万m2以上 B．有效商业服务半径可达到200km C．是一个高效运作的统一体 D．通常由一家大型百货公司为主要租户 8．市级购物中心建筑面积一般在( A )。 A．3万m2以上 B．1万～3万m2之间 C．3000～10000m2之间 D．3000m2以下 9．受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任，在物业管理活动中处在总包位置的是指( A )物业管理企业。 A．管理型 B．专业型 C综合型 D．委托型 10．别墅(Villa)是指在风景区或在郊外建造的供休养的住所。下列 概念中，只有( C )具有别墅类产品的独有性。 A．空中别墅 B．叠拼别墅 C．独栋别墅 D．双拼别墅 11．一套公寓住宅的诸房间在相连的两层楼上，称为( C )。 A．花园公寓 B．错层公寓 C．复式公寓 D．单间公寓
第六章物业经营管理 一、名词解释： 1．物业经营管理 2．物业租赁 3．物业中介 4．租赁关系 5．租赁合同 6．房屋租金 二、填空 1、从经营的范畴和经营性质看，物业经营管理是属于的范畴。 2、物业经营管理、、对物业区域条件与市场的依赖性、需求与服务的差异性、经营管理定位的现实性和超前性等特点 3、物业经营管理的原则有：、、、、 。 4、物业租赁是商品交换的一种形式，其核心问题是。 5、物业租赁的交换过程中，只转移物业的，而物业的不发生转移。 6、商场物业的核心租户的租期通常是、甚至是年。 7、物业中介代理工作的性质是和性质。 8、房地产委托——代理关系是由来固化的经济与法律关系。 9、房屋租金主要包括、、、、税金、、 和八大要素。 10、成本租金的五项因素是、、、和。 11、是租赁中的首要问题，也是出租人或出租代理人最关心的问题。 12、商品租金也称为理论租金，是由成本租金加、和等八项因素构成。 13、商业物业租赁的租金确定有、、三种计租方式。 三、选择 1、把物业租赁分为住宅租赁和非住宅租赁，这是按（）划分租赁市场。 A．按照物业用途B．按照租赁房屋的性质 C．按照物业租赁期限D．按照承租人的国籍 2、物业中介代理工作的性质是（）。 A．委托－代理性质B．服务性质 C．契约性质D．生产性质 3、物业中介代理的主要内容包括（）。 A．房地产咨询B．房地产广告 C．房地产估价D．房地产经纪 4、租赁关系的管理主要是由房地产行政主管部门实施的，其主要工作内容有（）。A．签订租赁契约B．审核租赁关系的变更与终止 C．办理停、退税手续D．确定租金的多少 5、以下是属于不得出租的房屋情形是（）： A．未依法取得房屋所有权证书的房屋B．权属有争议的房屋
物业基础知识试题 部门：姓名： 一、填空题(每题2分,满分10分) 1、物业服务收费根据物业的类型、物业服务的不同阶段、提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅小区的前期物业服务收费实行政府指导价，别墅、排屋等非普通住宅小区和办公、商务楼宇等非住宅物业，以及业主委员会成立以后的普通住宅小区的物业服务收费实行市场调节价。 2、维修资金使用方案经使用范围专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。 3、专项维修资金实行业主交纳、统一存储、按幢核算、建账到户和业主决策、专款专用、政府监管的原则。 5、住宅室内装饰装修超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，应当经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案。改动卫生间、厨房间防水层的，应当按照防水标准制定施工方案，并做闭水试验。物业管理单位应当将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业。 二、单选题(每题1分,满分20分) 1、物业管理企业对不属于自己管辖范围的问题（A ） A、也要给住用人以满意的答复 B、不必作出答复 C、必须彻底解决 D、应及时向上级报告
2、物业管理企业接到报修后立即行动，马上修好，这对物业管理企业（D ）的影响是非常明显的。 A、经济效益 B、知名度 C.规模D、信誉 3、当住用人因特殊原因希望花钱买方便时，物业管理企业应创造条件满足其要求，提供（B ） A、一般性服务B特约性服务C公共性服务D公众代办性服务 4、物业管理企业内部各部门的权利与职责要非常明确，才能做到人人有事做，事事有人管，这体现了（ B ） A、业主至上原则 B、权责分明原则 C、产权、经营权分离原则 D、公平竞争原则 5、业主直接参与物业管理区域的物业管理，这种自治管理是通过（C ）实现的。 A业主大会B业主代表大会C业主大会或业主代表大会D物业管理公司 6、业主大会作出的决定，要有全体业主的（B ）通过方可生效。 A.1/3以上B半数以上 C.2/3以上D全部 7、业主委员会为取得社会团体法人资格，需向（C ）部门提交有关资料。 A.工商 B.公安 C.房管 D.城建 8、住宅小区物业管理的主要对象是（A ） A房屋B业主C设备D环境 9、物业开发商可以通过与物业管理公司签订（B ），委托其介入物业的前期管理和销售工作 A.托管合同 B.临时委托合同 C.永久性合作协议 D.合作备忘录 10、住宅小区物业管理公司生存与发展的关键性问题是（C ）
《物业经营管理》 练习题
目录 第一章物业经营管理概述 (3) 第二章房地产投资及其区位选择 (7) 第三章房地产投资分析技术 (11) 第四章收益性物业价值评估 (15) 第五章房地产市场与市场分析 (19) 第六章租赁管理 (23) 第七章成本管理 (27) 第八章合同与风险管理 (31) 第九章财务管理与绩效评价 (35) 第十章写字楼物业经营管理 (39) 第十一章零售商业物业经营管理 (43) 第十二章物业经营管理的未来发展 (46)
第一章物业经营管理概述 1.1单项选择题 1.物业经营管理是以（）为管理对象的。 A.住宅物业 B.收益性物业 C.非收益性物业 D.办公楼物业 2. 物业经营管理强调为业主提供（）服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。 A.设施管理 B.运行管理 C.价值管理 D.资产管理 3.具备由专业管理集团开发经营，业态业种的复合度高、行业多、店铺多、功能多等特点的零售商业物业是指（）。 A.区域购物中心 B.市级购物中心 C.地区购物商场 D.居住区商场 4. 物业经营服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现（）的基础上，保持和提高物业市场价值以及未来发展潜力。 A.物业各期成本最小化 B.物业各期净收益最大化 C.租户满意度度最大化 D.物业价值最大化 5.从对物业、设施和租户的管理上升到聘用多个物业管理企业和设施管理公司来同时管理多宗物业，同时负责管理物业管理企业和设施管理公司，监督其行为。这类管理称为（）。 A.作业管理 B.运行管理 C.资产管理 D.组合管理 6. ( )是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物资载体。 A.居住物业 B.收益性物业 C.公共物业
物业管理条例试题琼 一、名词解释 1、物业——是指财产、资产、拥有物、房地产等。是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地 2、物业管理——是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 3、房屋及配套的设施设备和相关场地——是指与建筑物相配套或者为建筑物使用者服务的室内外各类设备、市政公用设施（包括水塔、锅炉房、配电室等）和与之相邻的场地、庭院、甬路、干道等。 4、物业管理的法律关系——是指物业管理关系中的当事人在物业管理活动中所形成的具体的权利和义务关系。 5、针对性的专项服务——指物业管理企业面向广大业主、物业使用人，为满足其中部分住户、群体和单位的一定需要而提供的各项服务工作。 6、委托性的特约服务——是指物业管理企业为了满足业主、物业使用人的个别需求受其委托而提供的服务。 7、物业管理企业——指取得物业管理企业证书和工商工农业执照，接受业主或者业主大会的委托，根据物业服务委托合同进行专业管理，实行有偿服务的企业。 8、物业管理活动的监督管理——是指国务院建设行政主管部门依据法律、行政法规以及国务院规定的职权，代表国家对物业管理活动进行监督管理的行为。 9、业主——指“房屋的所有权人”，即物业的所有权人。业主是所拥有物业的主人。 10、业主大会——是在物业管理活动中代表全体业主，维护业主的合法权益，决定涉及业主共同利益的事项的组织。 11、物业管理区域——是指根据省、自治区、直辖市制定的物业管理区域划分办法划定的区域。 12、投票权——是指业主作为投票人的权利，是按照每一位业主所拥有的物业建筑面积或者住宅套数的数量来确定的。 13、业主大会召开的法定人数——《条例》规定“应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加”方可召开业主大会，是指业主大会必须经由物业管理区域内已入住的过半数投票权的业主出席会议才能举行。 14业主委员会——是依据业主公约或者法定的程序由业主大会从全体业主中选举产生的，是业主大会的执行机构。 15、选聘物业管理企业——是指物业投标人通过公开招标、邀请招标或者协议方式，选择聘请具有相应资质的物业管理企业。 16、续聘物业管理企业——是指物业服务合同期满后，对物业管理企业的再次聘用。 17、自然解聘——是指物业服务合同期限届满后不再被续期。 18、提前解聘——是指在合同履行期间，由于某种原因，合同双方或者单方提出终止合同的履行。 19、物业管理纠纷——是指物业管理活动中的主体，即业主、业主大会、业主委员会、物业管理企业以及政府主管部门等在物业的使用、维修和管理中所发生的争执。 20、业主公约——是一种公共契约，属于协议、合约的性质，是由业主承诺的，是全体业主共同约定、相互制约、共同遵守的有关物业使用、维护、管理及公共利益等方面的行为准则。 21、前期物业管理——是指在业主大会选聘物业管理企业之前，房地产开发企业与选聘的物业管理企业签订《前期物业服务合同》，并由物业管理企业依照合同的约定实施的物业管理。 22、前期物业服务合同——是指房地产开发企业或者公房出售单位在销售物业之前，与物业管理企业签订的物业服务合同。 23、管理费用——是指维持物业的正常使用和有效的不间断管理，维持物业共用设备的正常运行和维修保养的费用。 24、业主临时公约——是指建设单位依照国家有关物业管理的法律、法规和政策规定，依照建设部《示范文本》的基本内容，结合所准备销售物业的实际情况，制定的最初的精度公约文本。 25、物业买受人——是指与建设单位签订物业买卖合同、购买房屋的单位和个人。 26、物业管理招标——是指物业所有人通过制定符合其管理服务要求和标准的招标文件，向社会公开招聘并确定物业管理企业的过程。 27、物业管理投标——是指物业管理企业为开拓业务，依据物业管理招标文件的要求，组织编写标书，并向招标
一、单项选择题 1.物业管理成本按照( A )进行分类，有助于具体反映物业服务企业各种费用的构成和水平。 A.费用的经济内容(或性质) B.经济用途 C.与业务量的关系 D.计算依据的不同 2.下列选项中，( B )成本是指因为过去决策已发生，而在目前和未来无论实行何种方案均无法改变的成本。 A.边际 B.沉没 C.可免 D.附加价值 3.办公费是物业服务企业开展正常工作所需要的有关费用。下列属于其内容的是( C )。 A.加班费 B.工服洗涤费 C.交通费 D.福利费 4.成本预算的编制方法中，( A )预算特别适合于那些经营管理水平较高、业务结构和业务数量较为稳定的物业服务企业采用。 A.固定 B.弹性 C.滚动 D.概率 5.成本控制的类型中，成本有了( B )控制，就能在每一项生产费用发生之前或发生之时加以控制，把它限制在合理范围之内，以达到降低成本的目的。 A.事先 B.事中 C.反馈性 D.防护性 二、多项选择题 6. 根据分析的主体不同，财务报告分析可分为( BD )分析两种。 A.全面 B.内部 C.专题 D.外部 E.趋势 7.写字楼业务的特点主要有( BCD )。 A.所处区位好，但规模较小 B.多为现代化的高层建筑 C.功能齐全、配套设施完善 D.多由专业物业服务企业管理 E.保持产权的独立性是写字楼物业保值增值的关键 8.按照管理层面的不同，零售商业物业的经营管理可以分为( AE )层次。 A.策略与运行管理 B.整体运营管理 C.集中管理 D.分散管理 E.现场管理 9.零售商业物业现场管理计划中，开办费的内容主要有( ABC )。 A.筹备期工资和奖金 B.小型工具购置费 C.办公设备购置费 D.公共能耗费 E.保险费 10.不良物业资产在处置过程中，应遵循的原则有( ABD )。 A.要充分利用各种技术方法 B.要始终围绕项目开展工作 C.要先易后难、先小后大 D.要广泛利用社会资源和市场力量 E.要始终做到利益最大化
【Word版，可自由编辑！】 2016年物业管理师《物业经营管理》第四章模拟题 第四章收益性物业价值评估 一、单项选择 1.物业价格构成中，土地取得成本一般是由购置土地的价格和()等构成。 A.契税 B.土地占用税 C.土地增值税 D.土地出让金 2.物业开发成本中，水、电、燃气、热力等设施的建设费用属于( )。A.前期工程费 B.基础设施建设费 C.建筑安装工程费 D.公共配套设施建设费 3.在物业估价中，物业开发商自有资金应得的利息计入( )。 A.管理费用 B.投资利息 C.开发成本 D.开发利润 4.( )是指某类物业在市场上的平均水平价格，是该类物业大量成交价格的抽象结果。 A.理论价格 B.总价格 C.市场价格 D.单位价格 5.成交过程中买卖双方都有自己所愿意接受的价格，下列有关表述不正确的是( )。 A.卖价总有一个最低界限，买价总有一个最高界限 B.在卖方市场下，成交价格会偏向最高买价 C.当买者的最高价格等于卖者的最低价格时，交易可能成功 D.最高卖价和最低买价构成了成交价格的可能区间 6.物业估价是为了特定的目的，对特定的物业(或物业权益)在特定的时点的( )价格或价值进行测算和判定。 A.市场 B.正常 C.理论 D.客观合理 7在评估一宗物业的客观合理价格或价值时，一般要求同时采用 ()种以上估价方法。 A.1 B.2 C.3 D.4 8.( )是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似物业进行比较，对这些类似物业的成交价格作适当的处理，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。 A.市场法 B.成本法 C.收益法 D.趋势法 9.( )是先分别求取估价对象在估价时点时的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。 A.市场法 B.成本法 C.折旧法 D.收益法 10.( )是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法：
物业经营管理考题 Company Document number：WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998
物业经营管理考题 一、单项选择题（每题1分，每题的备选项中，只有1个最符合题意） 1．物业经营管理的对象通常是（ C ）。 A．物业资产管理公司 B．物业管理企业 C．收益性物业 D．自用型物业 2．物业经营管理强调为业主提供（ C）服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。 A．设施管理 B．运行管理 C．价值管理 D．资产管理 3．物业经营管理的内容不包括（ D ）。 A．物业价值和经营绩效评估 B．租赁管理 C．物业运行操作管理D．房地产开发 4．物业经营管理服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现（ B ）的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。 A．物业各期成本最小化 B．且物业各期净收益最大化 C．租户满意度最大化 D．物业价值最大化 ?5．国外通常将写字楼分为（ B ）个等级。 ? A．2 B．3 ? C．4 D．5 ?6．( B )是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物质载体。 ? A．居住物业 B．收益性物业 ? C公共物业 D．所有物业 7．关于区域购物中心，表述错误的是( D )。 ? A．建筑规模10万m2以上 ? B．有效商业服务半径可达到200km ? C．是一个高效运作的统一体 ? D．通常由一家大型百货公司为主要租户 8．市级购物中心建筑面积一般在( A )。 ? A．3万m2以上 B．1万～3万m2之间 ? C．3000～10000m2之间 D．3000m2以下 9．受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任，在物业管理活动中处在总包位置的是指( A )物业管理企业。 ? A．管理型 B．专业型 ? C综合型 D．委托型 ?10．别墅(Villa)是指在风景区或在郊外建造的供休养的住所。下列 ?概念中，只有( C )具有别墅类产品的独有性。 ? A．空中别墅 B．叠拼别墅 ?C．独栋别墅 D．双拼别墅 ?11．一套公寓住宅的诸房间在相连的两层楼上，称为( C )。 ? A．花园公寓 B．错层公寓
注意：复习题中简单题、问答题和计算题等所给出的答案，均为基本要点。如果答案与教材相冲突，以教材为准。 一. 单项选择题 1、房地产经营，按经营规模和经营方式划分，可以分为（D） A）单项开发和综合开发 B）地产经营和房产经营 C）房地产开发经营、房地产流通经营和房地产消费及使用经营 D）专项经营、综合经营、集团经营和跨国经营等 2、完全竞争型市场的特点（B） A）市场有很多买卖方、商品有差异、卖主对其商品有相当垄断性，能控制其产品价格。B）市场有很多买卖方、商品同质、自由进出市场、信息透明、生产要素自由流动、卖主出售商品的条件都相同。 C）一个行业中有少数几家大公司（大卖主），他们所生产和销售的产品占这种产品总产量和市场销售总量的绝大部分。 D）一个行业中某种产品的生产和销售完全由一个卖主独家经营和控制的市场条件。 3、房地产物业管理企业按照企业条件分为三个资质等级，并实行分级审批制度。下列哪种说法不正确（D） A）一级资质由国务院建设行政主管部门审批。 B）二级资质由省、自治区人民政府建设行政主管部门审批。 C）二级、三级资质由直辖市人民政府房地产主管部门审批。 D）二级、三级资质由设区的市人民政府房地产主管部门审批，并接受省、自治区人民政府建设行政主管部门的指导和监督。 4、军产土地归口于（B）管理 A）当地政府B）中国人民解放军总后勤部 C）中国共产党中央军事委员会D）中国人民解放军总政治部 5、划拨土地使用权过程中，划拨土地使用者与政府的关系是（B） A）利益关系B）行政关系C）上下级关系D）没有关系 6、数据类型不包括（D） A）数值型B）序号型C）文字型D）图像型 7、房地产项目风险分析方法不包括（C） A）盈亏平衡分析B）项目安全率 C）财务分析D）概率分析 8、我国房地产融资的主要方式不包括（B） A）银行贷款融资B）国际融资 C）股票融资D）房地产债券融资