城市更新的相关政策
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城市更新
1、城市更新发展及其趋势
城市更新，是指由符合规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和《办法》规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动：城市的基础设施、公共服务设施等随着城市的发展，变得亟需完善；城中村的存在，使在城中村中生活的人们，其生存环境恶劣，并存在着重大的安全隐患，现有土地用途、建筑物使用功能或资源利用等，因城市的发展而显得不协调或不符合社会经济的发展要求，影响着城市规划的实施，这些均要求对这些不符合城市发展的不和谐进行更新。
从城市更新的发展历程来看，至目前可以分为三个阶段，在各个阶段内，其特点均有不同，具体如下：
与原来的旧城改造相比，城市更新无论是在内容、动因等方面有了更深一层的意义，城市更新着眼于区域的整体发展，城市的整体更新，是城市的综合战略计划。
中国城市更新已经历的三个阶段具有典型的时代特征和历史局限性，在目前的城市更新更主张以市场为主导来推动：
2、城市更新的途径
深圳的城市更新主要有三个途径，一是综合整治类、一是功能改变类、一是拆除重建类，各种途径特点如下：
2.1、城市更新的几个基本概念
综合整治类
功能改变类
拆除重建类
不改变土地使用权的权利主体和使用期限
?改善消防设施
?改善基础设施和公共服务设施
不改变建筑主体结构和使用功能 ?改变部分或者全部建筑物使用功能
?可能改变土地使用权的权利主体 ?可能变更部分土地性质
城市更新单元：是为实施以拆除重建类城市更新为主的城市更新活动而划定的相对成片区域；
基本单位：确定规划要求、协调各方利益、落实城市更新目标和责任的基本管理单位
多个项目：一个城市更新单元可包含一个或者多个更新项目
城市更新的规划计划：
城市更新年度计划：城市更新单元规划的制定计划；已具备实施条件的拆除重建类和综合整治类城市更新项目；其中综合整治类城市更新项目可以单独制定年度计划；应包含相关资金来源等内容；
2.2、综合整治类城市更新
——基本不涉及房屋拆建的环境净化、美化项目。
◆不改变建筑主体结构和使用功能；
◆一般不加建附属设施，加建的附属设施应当满足相关规范的要求。
——实施主体：由区政府制定实施方案并组织实施，经费来源多元化。
2.3、功能改变类城市更新
——符合产业布局规划，满足产业转型升级的需要。
◆1、符合城市规划；
◆2、已取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》；
◆3、已签订《深圳市土地使用权出让合同书》并付清地价款；
◆4、涉及有关专业管理部门审批的，应取得有关部门的审核意见。——具有以下情形之一的，不得实施功能改变类城市更新:
(一)申请将配套服务设施改变功能，改变后无法满足相关配套要求的
沿街立面更新环境绿化美化公共服务设施改造市政府区政府权利人其他相关人
有关部门批准或者备案
经费来源
申报
涉及改善基础设
施、公共服务设
施和市容环境
区政府制定方案并组织
(二)申请将文物古迹、历史建筑、纪念性建筑、标志性建筑、具有地方特色和传统风格的建筑物等改变功能，改变后不符合保护要求的
(三)申请将危险房屋或者城市更新单元规划确定的拆除重建区域内的建筑物改变功能的
(四)建筑物改变使用功能后，不符合建筑结构安全、城市景观设计，或者公共安全、消防、环境、卫生、物业管理等相关技术要求的
(五)申请建筑物部分改变使用功能，但改变的部分不能满足独立使用要求或者造成建筑物剩余部分使用不便的
(六)建筑物由业主区分所有，未经本栋建筑物内其他业主及同一宗地内其他主张与改变功能有利害关系的业主同意的
(七)未经评估和无害化治理的污染场地申请改变功能进行二次开发的
——申请流程：向市规划国土部门申请办理规划许可变更和相关手续。
2.4、拆除重建类城市更新
——所有符合改造条件的建成区（旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）均可申请。
（一）更新范围符合更新单元划定的条件;
（二）拟建用途符合法定图则的基本规定;
（三）业主改造意愿符合两个三分之二的条件;
或者经原农村集体经济组织继受单位股东大会按照有关规定表决同意。
——改造实施的主体：业主说了算，充分发挥市场的配置作用，遵循平等自愿的市场原则。
3、城市更新主要程序
3.1、城市更新的一般程序如下：
3．2、涉及修改/制定法定图则的流程
业主签署改造意愿委托
书 受托单位申报纳入城市更新单元规划制定计划 批准纳入城市更新
年度计划 土地及房屋确权、登记 开发商与业主签订 拆迁补偿协议 编制更新单元规划草案 核发更新单元规划批复
核发建设工程规划许可
证
核发改造实施 主体批准文件 核发房屋拆迁许可证 并完成旧建筑物拆除 建设用地报备 申请建设用地方案图 建设用地规划许可证
注销房地产证 制作宗地图 申报改造实施主体 核发施工许可证
开工许可证
核发竣工
验收证明
缴纳地价
办理房地产证
入伙
签订土地使用权
出让合同
占建筑总面积2/3以上且占总人数2/3以上的业主同意拆除重建，并提供身份证及房产证复印机以便申报.
由拆迁工作完成起36个月完成
土地权利人 房屋权利人
单一权利主体
协议
买卖
原地和异地安置 作价入股合作开发
3．3、实施主体操作流程
4、城市更新的相关政策
历年城市更新主要政策列表：
2004 《土地管理法》
2004 《深圳市城中村（旧村）改造暂行办法》
2005 《关于深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见 》深府[2005]56号
2007 《关于开展城中村（旧村）改造工作有关事项的通知》深府办[2007]159号
2007 《关于工业区升级改造的若干意见》深府[2007]75号 2007 《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法》
2008 《关于推进我市工业区升级改造试点项目的意见》深府办[2008]35号
2008 《关于加快推进我市旧工业区升级改造的工作方案》深府办[2008]93号
2009
广东省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府[2009]78号）
城市更新的相关政策
国家相关政策
2011
2009 《深圳市城市更新办法》市政府令第211号
2010 《关于试行拆除重建类城市更新项目操作基本程序的通知》深规土(2010)59号
2010 《深圳市人民政府关于深入推进城市更新工作的意见》深府〔2010〕193号
2010 《拆除重建类城市更新项目房地产证注销操作规则》深规土[2010]324
2010 《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》
2011 《城市更新单元规划审批操作规则（试行）》
2011 《深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定》
2011 《国有土地上房屋征收与补偿条例》
2011 《国有土地上房屋征收评估办法》
2012 《深圳市城市更新办法实施细则》深府〔2012〕1号
2012 《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》深府办〔2012〕45号
2013 “1+6”文件
2013《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（深圳市248号文件）
浅谈城市更新如何保障公共利益 摘要：目前，城市更新主要由自下而上的市场力量推动，开发主体往往过分强调自身利益而忽视公共利益，因此如何平衡市场与公共之间的利益成为当前城市更新中值得关注的问题。本文结合深圳现行的政策制度及改造规划实例，谈谈深圳在城市更新中如何通过政策制度保障公共利益，寻求市场与公共利益的平衡，以达到“和谐更新”的目的。 关键词：城市更新政策公共利益 全面推进城市更新，向存量土地要效益，已成为深圳挖掘用地潜力、拓展发展空间、优化城市结构及促进一体化建设的必然选择。为更好地推动城市更新工作，深圳在城市更新理念、机制、制度、技术等方面进行了一系列大胆的探索，初步形成了“法规先行、规划引导、公利优先、市场运作”的模式。 城市更新反映了一个多方面利益同时实现及各方面利益平衡的问题。如何在城市更新中保障公共利益，平衡多方利益成为当前备受关注的问题。深圳的城市更新工作，强调了城市更新对于提升城市整体功能、保障公共利益、创建节约型社会、解决历史遗留问题的重要作用，并将这一政策导向充分融入具体管理手段之中。在保障公共利益方面，例如以城市更新单元为基本管理单位，实现规划整合和利益平衡；要求项目贡献一定比例的公共设施用地，切实保障道路、公交场站、学校、医院、公园等城市公共设施用地需求；在城市更新项目中配建保障性住房等一系列做法均有效保证了城市基础设施及公共服务设施的落地，切实保障了民生。 1.创设城市更新单元制度，对零散土地进行整合和整体规划 2009年出台的《深圳市城市更新办法》中首次提出城市更新实行城市更新单元规划制度,并对城市更新单元的划定原则和城市更新单元规划的制定程序进行了规定。同时要求城市更新单元提供大于3000平方米且不小于拆迁范围用地面积的15%的用地用于基础设施和公共服务设施，并将这一要求列入2010年6月出台的《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引》中，作为城市更新单元申报要求之一。 城市更新单元突破了以宗地和产权划分的习惯做法，以更新单元为单位进行规划，可综合考虑单元内的规划和配套设施安排，确保更新单元内城市基础设施、公共服务设施等与经营性项目同步建设，有效实现市场利益和公共利益的平衡。 2.通过城市更新，增加了住房的有效供给，保障了民生 为加快保障性住房建设，多渠道增加保障性住房供应，深圳实行了城市更新单元配建保障性住房制度。市政府于2010年12月出台了《深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定》，规定了住宅类城市更新项目根据所处区位、交
深圳市城市更新办法实施细则解读 1 2020年4月19日
《深圳市城市更新办法实施细则》解读 一、出台背景 ● 8月,广东省“三旧”改造政策出台,实现“三旧”改造用地出让、完善历史用地手续等六大突破。 ● 12月1日,《深圳市城市更新办法》正式施行,成为国内首部系统规范城市更新工作的政府规章,形成我市城市更新政策体系的核心。 ●明确了“政府引导、市场运作、规划统筹、节约集约、保障权益、公众参与”的原则,并确立了综合整治、功能改变和拆除重建三种更新模式。 ● 至今,市政府、市规划国土委相继出台一系列配套文件,形成了较为系统的城市更新政策体系,确立了“大力推进城中村和旧工业区改造、积极推进旧商业区改造、稳步推进旧住宅区改造”的策略,规范了相关运作流程。 ●《关于深入推进城市更新工作的意见》 ●《深圳市城市更新提速专项行动计划》 ●《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引》 2 2020年4月19日
●《城市更新单元规划审批操作规则》 ●《市规划国土委城市更新项目用地审查操作规程》 ●《深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定》 ●《拆除重建类城市更新项目房地产证注销操作规则》 ●《深圳市宝安区、龙岗区、光明新区及坪山新区拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法》 ●…… ●当前,城市更新工作依然是市委、市政府高度重视的一项战略性工作。许勤市长在今年的政府工作报告中指出,“要以城市更新释放发展空间,推动城市发展由依赖增量土地向存量土地二次开发转变”,对城市更新工作寄予重望。●今年1月21日,市政府以 1号文的形式正式发布了《深圳市城市更新办法实施细则》。 二、主要原则及创新 ●原则一:与国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、广东省“三旧”改造政策、市政府《深圳市城市更新办法》及《关于深入推进城市更新工作的意见》等相关文件保持衔接。 3 2020年4月19日
城市更新改造中的问题浅析 ——以虹口区202号地块为例 袁鹏洲，王昕宇 摘要：城市更新改造是现下业已较为充分发展的一线、二线城市开发建设的主要方式。城市更新改造的最大特征是破旧立新。同一城市的不同地块进行城市更新改造的推动机制各有特点，又基本相同。城市街区改造的意义主要在于完善基础设施配套，改善城市居民的生活环境；在于促进城市健康发展，提升城市能级。在上述目的达成的同时，不可避免的涉及众多群体的利益，在城市内部发生了政府、开发商、城市居民及其他相关人群之间的资本、资源的再分配。同时，我们应该认识到准确把握城市街区更新改造的时机是城市健康发展的关键所在。本文以虹口区202号地块为案例，就城市街区更新改造中的更新时机、利益分配等几方面的问题进行简要解析。 关键词：城市更新改造时机研判利益分配社会影响 0.前言 城市建设分为城市外围新增建设用地的初次开发和城市内部建成环境的再开发，在城市由稚嫩到成熟的发展历程中，城市中进行初次开发的土地越来越少，进行城市更新改造的土地越来越多，特别是在城市的中心区域。在更新改造的过程中可能或必然发生城市土地使用性质的转变、地块人口重新布局、城市空间业态的变迁。由于城市更新牵涉众多利益相关群体和复杂的城市建成环境，因此在土地再开发过程中问题复杂。上海是得到充分发展的现代化都市，在未来上海中心城区的建设中，更多的是城市的更新改造。 图2 虹口区202号地块卫星影像图资料来源：笔者绘制图3 202号原控规图则土地使用规划资料来源：笔者提供 图1 虹口区202号地块区位图资料来源：笔者绘制
虹口区202号地块位于海宁路、吴淞路交叉口西南方向，北至海宁路，南至昆山路，西至乍浦路，东至吴淞路。其地理区位优越，临近苏州河和黄浦江，南眺陆家嘴中央核心区。但现状中该地块除海宁路一侧进行了再开发外，其余地块多为上海特色的里弄住宅、沿街餐饮商业。虹口区的开发建设进程中，202号地块不可避免地要进行城市更新改造，其必然性是由于城市开发的经济特征所决定的。其范围内的建筑物价值和地块潜在的土地价值相对差距过大，该地段内的里弄住宅和少量的沿街餐饮商业是对地块土地价值的潜在浪费。 1.城市街区更新的时机把握 城市更新的时机主要决定于城市开发的经济考虑和社会考虑。更新的经济动力来源于土地价值的挖掘和利用。个人观点是更新的价值中，公平正义的一面是激发城市经济活力，提升城市的产业能级，创造就业；除此之外的经济利益多为政府、开发商、原住居民等获取，正义或非正义。社会考虑多是对于地块开发状况的社会认可度，与周边环境的融合程度。最佳的时机是追求各方面利益最大化的时机，是追求社会负面影响——即外部成本最小化的时机。 1.1更新中土地使用性质变更对更新时机的影响 判断城市更新的价值时段关键在于掌握城市地块的土地价值、建筑物价值的相对变动。同一地块，进行商业办公性质的开发所获得的土地价值明显高于进行居住性质的城市更新所获得的土地价值，所以二者应该区别对待，在城市更新时机选择上也应有所不同。由于虹口区202号地块优越的地理区位，其商业办公开发的土地价值量已经远远超出其建筑价值量，但对其进行居住性质的城市更新可能时机尚早。这可以从其现状地块建筑价值统计数据中得到结论。 表1虹口区202号地块建筑信息统计列表 资料来源：根据实地调研结果汇总 按照虹口区控制性详细规划中对该地块进行商业、居住更新时，以虹口区居住用地、商业用地土地出让成交楼面价分别计算，其土地价值总量为：
住宅建筑细部设计应注意的问题浅谈中国城市更新大条件下 的重要建筑改造设计与实践应用 摘要：随着时代的发展与城市的变革，城市更新现已成为了一种改造老旧建筑 的普遍活动。在大型城市建设饱和的大环境与倡导绿色节能的大前提下，建筑改 造已经越来越被提倡和发展，并成为了一种必然的趋势。 关键词：外立面改造内部空间重组建筑细部延续城市印象 正文 1.城市更新环境背景下的建筑前景 “城市更新”的概念在90年代初期还几乎没有被提出过，在90年代末至2010 年这建筑业城镇化高速蓬勃发展的十余年内，也鲜被提起。据资料记载，第一次 城市更新研讨会是在荷兰召开的。会上提出“生活在城市中的人，对于自己所居住的建筑物、周围的环境或出行购物、娱乐及其他生活活动有各种不同的期望和不满：对于自己所居住的房屋的修理改造，对于道路、公园、绿地和不良住宅区等 环境的改善要求及施行，以形成舒适的生活环境和美丽的市容。”包括所有这些内容的城市建设活动都是城市更新。 在目前的中国，大型城市建设饱和的大环境与倡导绿色节能的大前提下，建 筑改造已经越来越被提倡和发展，当然，这也成为了必然的趋势。城市更新正成 为现阶段乃至未来中国大城市发展的主要方式，希望通过具体项目的实际经历分 享经验。 2.案例分享与改造重点难点解析 2.1项目背景 中国民航营业大厦办公楼改造工程，位于北京市西城区长安街西延线西单商 业区。南临长安街，西邻西单图书大厦；东侧为电报大楼、中南海；南隔长安街 与组织部大楼、电力大楼相望。建设用地内的现状基本成长方形。场地内由A 座、B 座及其围绕的内院组成。本次改造的范围为A、B座办公楼及室外工程。建筑面积共2.8万平方米，其中A座为一类高层民用公建，建筑面积1.7万平方米，B 座为多层民用公建，建筑面积1.1万平方米，耐火等级均为一级。 由于项目位置的特殊性与重要性，规划条件也十分严格，除了必要的规划条件，还严格要求了本次改造设计建筑面积、建筑高度等原规划控制要点均不得突破。 2.2设计原则 在充分研究了项目背景、业主需求、各类批文条件、各种资料文献后，项目 设计团队针对该项目做出了设计的三项原则：不变原则、前瞻性原则、个性化原 则及历史性原则。不变原则指的是：A、B 南北两座楼整体改造以维持原有结构不变为第一原则。改造中维持结构形式不动、拆除工程不得对原有结构造成损坏、 翻建中新增荷载轻于拆除的同位置原有荷载；前瞻性原则指的是：设计具有一定 超前性的办公楼，塑造网络化的办公模式，体现高起点、高标准，力求使经济效益、社会效益、文化效益三者完美结合；个性化原则指的是：本着超前和实用的 原则，运行新理念和新手法，使其成为具有鲜明中国航空企业个性和时代气息的 大楼，展现二十一世纪国航集团的建筑新面貌；历史性原则指的是：根据长安街 的文化积淀，使新设计凸现传统与现代兼具的地域文化特征和宏大雄伟气势，在
棚户区改造政策汇编 一、棚户区改造简介 （一）?棚户区由来 最早的棚户区多是在一些工矿区搭建的供劳工居住的劳工房。解放后，原有的一些棚户区未能及时得到整治和改造，而且还在一些厂区和矿区周边陆续建设了一大批过渡性的简易房。目前棚户区并没有一个统一的概念，经梳理棚户区改造相关政策和全国棚户区改造实施情况，目前我国棚户区主要有国有工矿棚户区、国有林区棚户区、国有垦区危房和城市棚户区四类。 （二）?棚户区改造工作由来 2004年，辽宁在全国率先启动大规模的棚户区改造。?2005年，在东北三省实施振兴战略中相继开展了大规模的棚户区改造工程。2007年，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》国发〔2007〕24号，提出加快集中连片棚户区改造。2008年，中央启动保障性安居工程，并将国有林区（场）棚户区（危旧房）、国有垦区危房、中央下放地方煤矿棚户区改造作为重要内容，全国棚改启动。2014年陈政高履新住建部，工作重心向棚户区改造转移，棚户区改造成为了住房保障工作的重中之重。 二、棚户区改造的重要意义 经梳理《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》（建保[2009]295号）、《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》(国发[2013]25号)等相关政策，结合各地区棚户区改造的实际成效，开展城市和国有工矿棚户区改造具有重大意义。 （一）?城市和国有工矿棚户区改造是改善民生的重大举措。实施棚户区改造，有利于加快解决中低收入群众的住房困难，提高生活质量，改善生活环境，共享改革发展成果，提高党和政府的威信，增强人民群众的向心力和凝聚力。 （二）?城市和国有工矿棚户区改造是完善城市功能的客观要求。城市和国有工矿棚户区安全隐患突出，严重影响群众生命财产安全，与城市现代化建设很不协调。实施棚户区改造，完善配套市政设施和公共服务设施，有利于改善城市环境，集约利用土地，推进城镇化健康发展。
深圳市城市更新工作流程 1，以注册资金为人民币一个亿以上的、有房地产开发资质的、在深圳市有开发成功一个以上房地产项目的公司向区政府重建局（旧改办）申请城市更新项目（占地面积小于一万平方米的项目原则上不批；占地面积超过十万平方米的项目需先取得市委、市政府主要领导的支持、并得到市城市更新办的认可之后方能向区重建局申请）。2、建设区域城市更新或城中村改造高标准规划设计方案。3、向己成立的股份公司或小区管理处、业委会沟通，做好建设单元群众思想工作（每个需更新的片区内、只要有三分之二的业主同意改造，同时达到有三分之二的旧房面积同意改造即可）。4. 向区政府重建局（旧改办）、市政府城市更新办公室申请纳入城市更新或城中村改造年度计划。5、向建设单元或改造居民递送城市更新通知（信）。6、制订拆赔方案。7、制订确权调查单位。8、制订建筑查丈调查单位。9、制订建筑评估调查单位。10、申请改造专项规划报批。11、申报改造项目前期立项。12、建设区域、改造项目环评报批。13、编制改造项目环境影响评价报告。14、编制建设区域城市更新仿真数字化模型、图文制作（信息化数据库管理）数字化模型。15、与建设单元或改造村民洽谈（工作周期、1~3年）。16、拆迁赔偿评估座谈。17、房屋拆迁安置赔偿合同（内部讨论稿定稿）。18、组织个案户分析会议。 19、公布赔偿标准。20、完成被拆迁人赔偿测算表。21、用地合宗。
22、组织有关人士考察优秀城市更新或城中村改造项目。23、向区政府、区重建局报告考察城市更新或城中村改造情况。24、召开确认合作开发会议。25、向区政府再次请示和督报合作开发项目。26、股份公司或小区业主和申请建设、开发机构签订合作开发协议。27、申请建设、开发机构与村民﹙业主﹚签订房屋拆迁赔偿协议。28、用地方案申请。29、加强项目公司及城市更新办公室建设。30、申请协议用地确认。31、用地审核（地改）。32、原址地下综合管线勘察。33、核准被拆迁人房屋及附着物现状并公布签字。34、按协议核查落实拆迁安置补充费到位情况。35、制作宗地图和桩界放点（测绘）。36、准备并申办拆迁许可证文件。37、测算地价。38、共管帐户协议（讨论稿、定稿）。39、公布拆迁，安置，回迁实施方案。 40、签订《土地使用权出让合同书》申办土地证。41、按协议向区政府城中村改造领导小组区重建局、提交建筑设计方案。42、向股份公司﹙业主﹚村民展示建设方案。43、拟定新建筑名称报地名办核批。 44、核实资金到位情况，进入共管帐户。45、申报《建设用地规划许可证》。46、核实拆迁赔偿资金到户情况。47、实施村界点边缘各类地下管线被复动迁工程。48、向﹙业主﹚村民发布房屋拆迁（除）公告。49、确认专业拆迁公司50、设计方案分别报规划、人防审查，核发设计方案审查意见书。51.核实开发机构按协议n亿元资金到位情况。52.房屋拆除动工。53.地质勘探。54.确认工程监理公司。55.小区或村内绿化树木动迁工程，至此、工程全部进入三通一平熟地待施工阶段。54、项目扩初设计。55.项目扩初设计邀请有关人员（专
浅谈我国城市更新存在的问题及建议 摘要：改革开放以来，我国的城市建设取得了巨大的成就，但是在这种大规模的、快速的城市更新和建设中出现一些问题，本文通过分析问题，并及时给予纠正和解决，用科学合理的方法进行城市更新，保护城市的历史和文化，保护城市发展的延续性。 关键词：城市规划；城市更新；旧城保护 1 引言 改革开放以来，伴随着经济飞跃，城市化的快速推进，城市住宅建设发展十分迅速，成为拉动地方GDP的重要支持力量。住宅建设规模不断扩大，建设质量也不断提升。除了在城市边缘及远近郊区集中发展大规模居住社区外，从20世纪90年代以来，在城市建成区内，一些经济相对衰退，房屋经年累月残破失修，市政基础设施落后，景观环境与居住质量均较差的地段(区)也面临着更新和改造。在许多老街区内，伴随着建成区内一些工厂的搬迁带来的用地性质置换。因此，在城市更新中，住宅改造开发往往是重要的对象和内容。 2 城市更新的模式 城市更新为老城区住宅的改造开发提供了契机。城市住宅规划设计除解决好以居住为本源的各种功能问题外，正确处理好与城市环境的关系也十分重要。居住建筑与城市的关系体现了局部与整体、实体与空间、建筑与环境的关系。 从城市设计的角度看，好的住宅规划设计能够提升地产价值，改善居住条件和环境质量，增加城市的活力，重塑街区形象，从而实现城市更新的多元目标。城市更新的方式一般可分为重建、整建和维护三种模式。 2.1 重建 这是一种最激进、耗资最大但又最有创意的方式。它是对城市中严重衰退地区进行清除并作合理的使用。二战后在国际建筑师协会（CIAM）倡导的物质规划理论下所进行的大规模的拆除重建运动就是这种模式的典型。虽然，大量新建的“国际式”建筑在短时间内给城市中心区带来了繁荣，但其千篇一律、冷漠缺乏人性的城市面貌继而引发了新的城市问题。因此，一般情况下，不主张采取重建方式来更新改造城市，除非实在别无他法的情况下才采用。 2.2 整建 整建就是对城市中整体功能仍能适应需求，但出现衰退迹象的地区进行环境改善或局部拆除重建。这种方式不需要庞大的资金，并能在较短时间内迅速完成，同时也可避免拆迁安置问题的困扰，是一种比较温和、折衷的更新方式。
城市更新 1、城市更新发展及其趋势 城市更新，是指由符合规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和《办法》规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动：城市的基础设施、公共服务设施等随着城市的发展，变得亟需完善；城中村的存在，使在城中村中生活的人们，其生存环境恶劣，并存在着重大的安全隐患，现有土地用途、建筑物使用功能或资源利用等，因城市的发展而显得不协调或不符合社会经济的发展要求，影响着城市规划的实施，这些均要求对这些不符合城市发展的不和谐进行更新。 从城市更新的发展历程来看，至目前可以分为三个阶段，在各个阶段内，其特点均有不同，具体如下：
与原来的旧城改造相比，城市更新无论是在内容、动因等方面有了更深一层的意义，城市更新着眼于区域的整体发展，城市的整体更新，是城市的综合战略计划。 中国城市更新已经历的三个阶段具有典型的时代特征和历史局限性，在目前的城市更新更主张以市场为主导来推动：
2、城市更新的途径 深圳的城市更新主要有三个途径，一是综合整治类、一是功能改变类、一是拆除重建类，各种途径特点如下： 2.1、城市更新的几个基本概念 城市更新单元：是为实施以拆除重建类城市更新为主的城市更新活动而划定的相对成片区域； 综合整治类 功能改变类 拆除重建类 不改变土地使用权的权利主体和使用期限 保留建筑物的原主体结构 ?改善消防设施 ?改善基础设施和公共服务设施 不改变建筑主体结构和使用功能 ?改变部分或者全部建筑物使用功能 ?可能改变土地使用权的权利主体 ?可能变更部分土地性质
城市更新项目操作程序
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城市更新项目操作程序 城市更新单元规划计划 受理部门大致工作及主要审批程序所需材料最终结果 辖区街道办1、申报主体与权利人签订合作开发及相关协议； 2、按政府相关规定多个或单一权利人委托一个公司或个人做为申报主体； 3、权利人或申报主体向街道办提出申请，要求在划定范围纳入城市更新计 划；主要审核权利人的更新意愿及土地权属的真实情况； 3、提交《指引》规定的申报资料预审。 1、拆迁范围内房屋权利人或申报主体致函所辖街道办； 2、提供上述文字图纸及电子版本的相关资料。 街道办审核后致函区旧改办，阐 述街道办对更新单元的意见。 区旧改办1、区旧改办审核更新单元范 围内的建筑物的权属是否清晰；权利人的更新意愿是否符合要求；满足上述 要求，核发复函； 2、将区旧改办的复函连同相 关申报资料报区国土局更新办，核实更新范围内建筑物产权及土地权属情 况；核实该区域是否与法定图则规定相冲突；无异议则给予复函；并转呈市 规土委更新办审批； 1、初步划定拆除重建区域作为城市更新单元范围，并 将该区域内地上建筑物、构筑物逐一拍摄照片，统 计拆除建筑面积等相关数据； 2、委托设计院将初步划定的更新单元范围依据《深圳 市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》之 规定绘制范围图、现状权属图、建筑物信息图及更 新单元规划制定计划申报表、更新单元规划制定计 划申请书、地块现状详细信息一览表、更新意愿表 （包括上述信息的电子光盘）。 审核并确认申报主体。 区旧改办收到辖区街道办同意更新改造的函后，申报主体将《指引》规定的资料呈报 给旧改办。 旧改办主要审核： 1、审核申报区域权利主体权属情况是否清晰； 2、该区域是否与法定图则规定相冲突； 3、该区域是否与其他宗地红线重叠； 4、单一权利主体的申报，区旧改办无需做更新意愿的公示程序； 5、多个权利主体申报纳入更新单元规划计划的，必须做更新意愿的公示 15个自然日。 辖区街道办的批复，同意该更新单元纳入更新单元规划 制定计划及上述文字资料。 区旧改办汇总公示意见呈区规 划国土局更新科。 区国土局更新科旧改办将公示的意见整理汇总并提交给区规土局更新科。 1、区规土局更新科牵头征求各职能部门意见并会签意见后，提交区规土局 上会审议、批复； 2、市规土委相关部门组织申报主体单位共同委托指定有资质设计院拟订 城市更新单元规划草案。 草案提交区国土局上会审议并公示； 市城市更新办征求相关部门意见后，45个工作日内形成 审定的规划草案，报请市规划国土委技术委员会审议。 汇总公示后的意见。 上报市规委 区旧改办区旧改办或区规土局牵头组织申报主体委托有资质的设计单位，对更新区凭区规土局同意纳入更新单元规划制定计划的批复。《城市更新单元规划制定计划
内容简介 这本书通过对不同城市中几种不同类型的更新案例的介绍，对我国当前城市更新规划实践的一些特点进行了总结。在该书中，从产业变迁的角度对城市更新的本质进行了探讨，并对城市更新的类型进行了分析和总结；从风险分析的角度对城市更新的社会意义进行了研究，提出了更新过程中社会风险的调控措施建议；最后针对颇有中国特色的一种更新类型——城中村改造进行了分析，并探讨了城中村的形成类型和规划对策。在本期的“专题案例”中，针对当前我国常见的几种城市更新的规划类型，分别从“城市中心区改造更新”、“城市工业区改造更新”和“城中村改造更新”三个方面选取了若干项目案例，这些案例反映了现阶段我国城市更新的概况，包含了规划师对城市更新的认识和思考。“他山之石”中以伦敦、汉堡、利物浦等欧洲城市为例，对其中已经完成的或是正在进行中的城市更新改造进行了分析介绍，对我国当前的城市更新有一定的借鉴意义。 记录与思考： 主题论文 城市更新的产业驱动及类型分析＼彭坤焘李峰 该篇论文主要讨论了产业变迁驱动的城市更新，认为，产业变迁是城市更新的核心驱动力。生产过剩促使消费和生产服务业迅速发展，服务业在国民经济中的比重越来越高。相应的，城市中心区域逐步转变为商品的集中展示、交换和消费地，商务办公和商业空间急剧扩张。这要求城市全面更新，以适应资本循环逻辑。城市更新凸显了土地价值，城市中心区老工业区和城中村都面临改造，历史文化街区、滨水区等稀缺性空间资源受到重视，使得土地资源得到了优化配置和利用。该篇还列举了城市更新的主要类型： 城市中心区改造更新、城市工业区改造更新、城中村改造更新 和城市更新的其他类型：交通枢纽地区更新、历史文化风貌区更新、水岸地区更新、重大项目推动更新 城中村改造与发展的内因解读与对策讨论＼连铭顾暂 这篇论文讨论了城中村改造过程中所面临的形式与问题，并提出了关于这些问题的解决对策。作者认为其中被城市化的个体（农民）利益认知、具有相对独立性的聚落（村集体等）存续机制及二者之间依存关系、相关运用逻辑是个利益机制
浅谈城市更新背景下的特色小镇开发建设模式 发表时间：2019-01-23T09:09:31.240Z 来源：《建筑细部》2018年第15期作者：苏泽荣 [导读] 我国城市进程的加速，有许多问题都逐渐暴露出来。 摘要：党的十八大以后提出建设“特色小镇”的新政策，重点是发展小城镇，新型城镇的开建是推进产业与城市的共同发展。特色小镇是针对城市的模仿的一种方式，主要特征是它属于新兴的产业聚集的发展平台，是让城镇慢慢转变为城市的一种过渡形式。助力城市产业转型的升级，是推动经济快速发展的新战略。 关键词：城市更新；特色小镇；开发建设 近年来，我国城市进程的加速，有许多问题都逐渐暴露出来。农村人口往城市迁移，导致城市人口比例不断增加。还有城市过分追求经济发展忽略了生态环境的保护，城镇化建设落后，导致许多城市出现了住房困难、交通拥堵、就业困难、污水排放、环境变差等各种问题。要合理利用原有空间和资源，来实现把高效化转化为低消化，是发展特色小镇的重要途径。 一、特色小镇的内涵 特色小镇一般是在3平方公里左右，不超过5平方公里；与城市空间相对独立且还要能互动。还要有自己独特的文化标识、有经典传统产业、新型导入产业、居住空间与社区、商业建设、商业建设、生态、文化、旅旅、基础设施等。 特色小镇的开发模式包括以下五个部分，其中最为重要的是特色产业与旅游为核心。 1.当地特色产业，一般都是比较经典或者是传承下来的产业为主。要加强文化遗产的开发与保护，要加强对历史建筑的设计和整体装饰。要充分发挥小镇独特的历史文化。 2.旅游项目是吸引外来消费者的关键，如主题乐园、特色街区、观光区、历史文化区、温泉养生中心等。 3.产业延伸环围绕特色产业及旅游产业，会形成一系列项目，围绕着市中心，形成辐射或者是组团分布。还要展现出“宜居、宜游、宜业”等多个方面。 4.要有服务居民生活、金融、教育、医疗、商业、公交教育、社会服务以及旅游产业的等一系列服务。 5.核心产业的研发、生产、制造、运输等特色产业。要鼓励各类新兴产业的创建。以促进产业聚集和发展。 二、由企业来主导 在传统产业转型为电子商务小镇的过程中，大型企业发挥了主导作用。特色小镇作为一种新型的经济发展形态，有着独一无二的“特色”，不同于一般的“镇”行政划分。特色小镇的产业发展应具备独特性，是属于区域特发展，有丰富的资源、独特的生产技术、经济聚集、交通便利等，要发展成“独占一方”的特点，是别人模仿不来。包括特色产业内涵的独特性、功能性、核心、环境优美性、新颖性等方面。平台可以利用自身资源和能力来建设一个有特色的小镇，也可以让其他的企业通过合作的方式。例如一中国“地毯之乡”驰名海内外的天津武清区崔黄口镇依靠自身地区优势，成功转型发展为电商产业。短短几年的时间就实现了从昔日的“地毯之乡”变成如今“电商小镇”的华丽蜕变。目前，京津电子商务产业园已累计引进企业1200余家，电商及配套企业340家，聚集如京东商城、携程网、唯品会、乐蜂网等优质电商企业，实现招商引资216亿元，带动就业人数12000余人，并获批为“国家电子商务示范基地”。 要尊重城市的内在秩序和制度，要引导市场力量参与发展建设中，要注重社区培育，创新资金来源和一些社会的力量的帮助。培育特色小镇能够有效破解空间资源不够用和资源不足等问题，极大地改善了城乡人们居住的环境，为原有的城市诸如新的血液，从实践的角度来看这是对城市粗放型产业再利用的一种方式，帮助城市成功转型，是实现城市转型的重要途径。 三、建设主要目的 从特色小镇实践来看，一般是所处小镇所在的资源丰富或者是其他优势条件，在一定的地方或者空间来吸引企业、技术、人口等生产要素，形成独特的地域优势来服务于消费群体。来促进当地的发展。 政府引导型，由政府引进有投资能力的企业进入小镇，让企业根据市场需求来创作团队。可以和企业共同合作和发展，这样的运营方式更直接的面向市场，更有竞争力。也有过成功的例子。如浙江杭州的梦想小镇，就是有政府和企业共同完成的区域转型的案例。 特色小镇要有优美的生态环境和优异的地理趋势，特色小镇的选址和环境是发展的关键，特色小镇的空间要小而精致，有效应对对土地指标紧张的制约，它要有一定的规划空间限制。它是一种经济性的空间模式，一定要能融入大城市的生活圈，要交通便利，以方便运输带动其他产业的发展。要建设良好的生态环境，小镇要对自然环境做到资源保护，不过度索取、铺张浪费损害生态环境。小镇应该结合周边的特色和环境，进行园林规划和建筑设计。将小镇特色融入进去，提升小镇的生活品味，这样才能吸引更多人前来，让他们感受到在小镇生活的舒适，对这里有一种归属感和自豪感。 建设特色小镇要融入多种元素，以此来推动区域文化融合，特色小镇可以促进“城市、产业、文化、人脉”四方面的融合。一般特色小镇都是建设在大城市周边的乡镇，它们的发展离不开城市，城市为小镇提供同等服务，提供人才、信息、科技、资金、服务等其他的来源；而且大城市消费较高，工资较低，学历要求较高等已经成为大部分人生存的困扰，而小镇为大家提供了良好的生活环境，生活生本不高，工资岗位较多还提供了生活居住的地方，未来将会更有发展前景。 特色小镇的建设是城市与农村的结合，是推动城乡发展、传递文明、带动经济发展、吸引人才这些都有利于特色小镇的居民融合，为城镇发展建设良好的人文环境。 特色小镇都提出了以特色农业为发展核心，但是现有的农业结构单一，科技技术较低，产业链短，以至于出现高投入，收益低的现状，不能吸引投资者，在文化成长方面，小镇的创新度不高，关注力和投入还不够多，有的小镇文化内涵比较单一，风格类似，没有特殊和看点；在旅游方面没有深刻认识到自身的优点，在建设特色小镇的时候要避免出现类似的情况。 现如今建设特色小镇的队伍还在不断的扩张，特色小镇无论是面积、产特、产量和人口，都是与原有的新城市开发有很大的区别。特色小镇的建设现在还属于探索和建设开发的阶段，要把特色小镇打造成优质产业和最大有服务平台，实现城市的不断更新。 结束语 综上所述，要想建设好特殊小镇要做到政府扶持，加大宣传力度，要引进人才、以便推动特色产业的创新和发展，要做到落实工作，
深圳市城市更新问题总结及典型案 例分析报告 2016-11-16
目录 一、深圳城市更新问题梳理......................................错误!未定义书签。 （一）价值导向：忽略了对城市更新本质的思考，缺乏人文关怀..错误!未定义书签。 1、当前城市更新处于“见物不见人”的状态...............错误!未定义书签。 2、以大拆大建为主导的城市更新建设对历史记忆与文化遗传传承重视不够错误! 未定义书签。 3、市场与政府的关系定位不清晰，缺乏有效协同...........错误!未定义书签。 （二）管理机制：职能配置不清，政策设计滞后................错误!未定义书签。 1、职能配置：纵向职责定位不清，横向权责边界模糊.......错误!未定义书签。 2、制度设计：制度零碎、缺失、缺乏有效协同.............错误!未定义书签。 3、操作流程：现行零散、复杂的操作流程给城市更新项目实施增添压力错误!未 定义书签。 二、深圳城市更新典型模式及评价................................错误!未定义书签。 （一）特区内城中村改造模式—拆除重建类....................错误!未定义书签。 1、蔡屋围旧改模式.....................................错误!未定义书签。 2、岗厦旧改模式.......................................错误!未定义书签。 3、渔农村改造模式.....................................错误!未定义书签。 4、大冲旧改模式.......................................错误!未定义书签。 5、鹿丹村旧改模式.....................................错误!未定义书签。 6、模式特征总结.......................................错误!未定义书签。 （二）原集体经济组自改模式——传统旧改类..................错误!未定义书签。 （三）工改商更新改造模式——功能改变类....................错误!未定义书签。 1、集体合法用地的旧改：西乡劳动村.....................错误!未定义书签。 2、制度边界上的预期：未经批准改变功能.................错误!未定义书签。 （四）旧工业区升级改造模式——综合整治类..................错误!未定义书签。 1、沙浦国际艺展中心模式...............................错误!未定义书签。 2、笋岗艺展中心综合整治...............................错误!未定义书签。 3、华侨城创意文化园三期项目...........................错误!未定义书签。 4、葵涌鸿华印染厂综合整治项目.........................错误!未定义书签。 5、模式特征总结.......................................错误!未定义书签。
城市更新的相关政策 汇编最新
城市更新 1、城市更新发展及其趋势 城市更新，是指由符合规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和《办法》规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动：城市的基础设施、公共服务设施等随着城市的发展，变得亟需完善；城中村的存在，使在城中村中生活的人们，其生存环境恶劣，并存在着重大的安全隐患，现有土地用途、建筑物使用功能或资源利用等，因城市的发展而显得不协调或不符合社会经济的发展要求，影响着城市规划的实施，这些均要求对这些不符合城市发展的不和谐进行更新。 从城市更新的发展历程来看，至目前可以分为三个阶段，在各个阶段内，其特点均有不同，具体如下：
与原来的旧城改造相比，城市更新无论是在内容、动因等方面有了更深一层的意义，城市更新着眼于区域的整体发展，城市的整体更新，是城市的综合战略计划。 中国城市更新已经历的三个阶段具有典型的时代特征和历史局限性，在目前的城市更新更主张以市场为主导来推动：
2、城市更新的途径 深圳的城市更新主要有三个途径，一是综合整治类、一是功能改变类、一是拆除重建类，各种途径特点如下： 2.1、城市更新的几个基本概念 综合整治类 功能改变类 拆除重建类 不改变土地使用权的权利主体和使用期限 ?改善消防设施 ?改善基础设施和公共服务设施 不改变建筑主体结构和使用功能 ?改变部分或者全部建筑物使用功能 ?可能改变土地使用权的权利主体 ?可能变更部分土地性质
城市更新单元：是为实施以拆除重建类城市更新为主的城市更新活动而划定的相对成片区域； 基本单位：确定规划要求、协调各方利益、落实城市更新目标和责任的基本管理单位 多个项目：一个城市更新单元可包含一个或者多个更新项目 城市更新的规划计划： 城市更新年度计划：城市更新单元规划的制定计划；已具备实施条件的拆除重建类和综合整治类城市更新项目；其中综合整治类城市更新项目可以单独制定年度计划；应包含相关资金来源等内容；
浅谈城市更新中城市文脉延续的问题 ——以广汉市大同路临街环境改造为例 杨漱诗1刘旭2 1.引言 城市文脉是城市发展变化过程中长期积累形成的时空关系，当今社会快速发展、城市急剧扩张，许多城市的文脉关系被割裂的支离破碎。如何在城市发展的同时延续这个城市的文化脉络，是一个亟待研究的问题。 2.城市更新 2.1 城市更新的起源 在欧美各国，大规模的城市更新运动起源于二战以后对不良住宅区的改造。先后经历了三个阶段性演变：从初期以清理贫民窟为主，演变成中期以商业性大规模开发为主，到后期发展为以城市综合治理为主。由单一的清理开发变为与修缮保护并重。 中国目前尚处在城市化中期阶段，但部分早期发展起来的城市已经开始经历城市更新的过程。中国当代的城市更新始于20世纪90年代，大规模的爆发于2000年后。在这之前虽然也有零星的危旧房改造工程，但都没形成规模，也不会对城市总体运行产生太大影响。进入2000年之后，城市更新的问题越来越多，这已经不是简单的推倒建新的问题，也不仅仅是物质空间的改变，还牵涉到经济、社会、文化等诸多层面。 2.2 目前城市更新存在的问题 自从1988年中国的城市土地改革之后，土地的使用权从此可以进行买卖。地方政府通过租赁、拍卖土地使用权，或者通过与城市发展商在更新改造项目中合作的机会，积极地推进城市更新改造活动，以此来改善城市面貌，而且这也往往成为地方政府增加地方税收的一个重要手段。 所以中国现在的城市更新显示出“房地产开发主导型”的特点，城市更新、改造成为政府主导的商业行为。 现在中国的城市更新往往是通过城市改造与重建，追求最大经济效益。城市发展商或者以独立的身份，或者通过与地方政府合作，积极参加到城市改造活动中。地方政府也热心于城市更新项目，往往是因为这些重建项目所带来的丰厚经济回报。通过拍卖城市改造用地的
拆除重建类城市更新项目操作基本程序(试行) 日期：2011年3月13日 一、年度计划申报及制定 城市更新年度计划包括城市更新单元规划制定计划和城市更新项目实施计划。 （一）申报渠道 1、区政府（管委会）根据本辖区城市更新工作的需要，组织城市更新年度计划申报工作，提出辖区内的年度城市更新单元规划制定计划和城市更新项目实施计划，负责整理、汇总城市更新年度计划相关申报材料，并填写年度城市更新单元规划制定计划申报汇总表和年度城市更新项目实施计划申报汇总表，向市规划国土委管理局申报纳入城市更新年度计划。 2、市政府各相关主管部门根据实际需要提出职能管辖范围内的城市更新单元规划制定计划和城市更新项目实施计划，经征求辖区政府（管委会）意见后，连同辖区政府（管委会）书面意见及相关材料一并提交市规划国土委管理局申报纳入城市更新年度计划。 3、有关企事业单位根据实际情况提出符合条件的城市更新单元规划制定计划和城市更新项目实施计划，经征求辖区政府（管委会）意见后，连同辖区政府（管委会）书面意见及相关材料一并提交市规划国土委管理局申报纳入城市更新年度计划。 （二）申报内容及条件 1、申报城市更新单元规划制定计划的，须按照城市更新单元规划制定计划申报指引进行申报，并提供相关材料。 2、申报城市更新项目实施计划的，须取得城市更新单元规划批复和改造实施主体（或拆迁人）核准文件，达到辖区政府相关监管要求，具备实施条件。 （三）年度计划的制定 市规划国土委对各区政府、市政府各相关主管部门及有关企事业单位的申报进行统筹、协调后，拟订城市更新年度计划草案，按照规定程序公示后纳入近期建设规划年度实施计划及土地利用计划草案，报市政府常务会议审批。批准
一旦忽视税收成本，城市更新项目或将亏损严重 三旧改造是一个复杂的工程。在原有建筑物的基础上更新改造的困难，远远大于空地新建房屋。其中涉及的法律关系和遗留历史问题通常没有常规的现成解决方案和法律依据。 其中涉及的税务问题是无法绕开的议题，直接决定三旧改造是否成功的关键要素。很多三旧改造项目因为忽视了税收成本，导致三旧改造项目最终亏损。以下，我们将集中探讨三旧改造过程中的税费问题。 01、拆迁主体的土地成本的入账成本 三旧改造的税收问题关键是土地增值税，土地增值税的关键问题是土地的入账成本。能够解决了土地入帐成本，三旧改造的涉税问题旧解决了一半以上。三旧改造涉及的土地成本的原始成本比较低，通过常规的资产转让方式，将会导致“拿地阶段”的税负较高和资金沉淀问题。如果以原始成本入帐土，将会导致“销售阶段”的巨额土地增值税。有没有合法途径，既能实现土地溢价入帐，又降低前期费用，还能大幅降低后期税负呢？问题的关键是利用政府征收环节的税收优惠政策。 1. 应当尽量使用政府征收模式。通过政府征收方式，被拆迁主体能享受增值税、土地增值税、个人所得税的免税优惠和企业所得税的延期缴纳的特殊政策。拆迁主体能按照土地的公允价值入帐，并作为后期计算企业所得税、增值税和土地增值税的成本。 2. 拆迁主体与被拆迁主体不一致。被拆迁主体自行改造，不能享受税收优惠，土地溢价将部分无法入帐，导致销售环节承担高额的税费。被拆迁主体应另外成立公司，以新成立公司作为拆迁主体享受税收优惠政策 3. 在拆迁补偿合同要病名土地的出让代价。拆迁主体应当与被拆迁主体、政府部门在拆迁补偿合同中约定将拆迁补偿款、青苗补助款、市政配套等作为土地出让代价。在取得当地政府及房产部门、建设部门的支持，同时约定回迁房和公共配套用房不预售，登记价格为市场公允价格，回迁房登记在拆迁主体名下后转移登记在被拆迁人或政府指定的第三方。 4. 在政策许可和适当情况下，双抬头是最适合节省税费的方式。双抬头是指拆迁主体和被拆迁主体作为三旧改造的主体，以合作开发的方式进行改造。但是在实际操作过程中，双抬头的方式在建设、销售和融资方面可能存在较大困难，需要三旧改造的拆迁主体结合实际情况，综合衡量税收、当地政策和其他经济成本等因素。 02、征返用地的土地入帐成本 征返用地是政府征收原农村集体所有的土地后，返还给原农村集体经济组织的建设用地。根据《东莞市征收农村集体土地、留用地管理实施意见》（东国土资〔2013〕124号）的第三条规定，征返用地“按实际征收土地面积的10%安排” 1. 征返用地可按照评估价格入帐。征返用地的土地价格应该包括两个部分，一部分是交纳的土地出让金，另外一部分是土地征收补偿金额。例如国家征收了100亩的用地，同时返还10亩给村集体。村集体支付10亩地的土地出让金，同时失去100亩地的使用权。因此以交纳的土地出让金作为土地成本是不正确的。 2. 争取征返用地的二次变更主体政策。根据深圳的征返用地政策，征返用地经过村股东大会五分之四表决通过后，可以通过招拍挂及协议出让方式转让。村集体首次转让征返用地时，允许采用补充协议变更土地出让合同受让人的方式。东莞地区可以借鉴深圳的先进经验，规避转让土地使用权的税费。 03、拆迁补偿合同不属于印花税的征税范围 根据《中华人民共和国印花税暂行条例》第二条规定，下列凭证为应纳税凭证：1.购销、加工承揽、建设工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术合同或者具有合同性质的凭证；2.产权转移书据；3.营业账簿； 4.权利、许可证照； 5.经财政部确定征税的其他凭证。印花税属于列举性质的凭证税，凡列举的凭证都应当缴纳印花税，未列举的凭证就不需要缴纳印花税。 04、拆迁方确认土地权属的契税