沈阳房地产市场观察
一、整体房地产市场
沈阳作为经受了激烈的产业结构调整的城市，房地产市场经历了长时间的低迷，但是随着产业结构调整初告段落，以及城市建设和旧区改造工作的推进，沈阳房地产产业逐步走出低谷，并在近年迸发。
（一）、沈阳一级房地产市场
近年来，沈阳市政府加大了对土地市场混乱局面的治理，取得了卓著的成效，土地出让收益金从2000年的7000万元，上升到2003年的30.2亿元（见表2-1）。
表2-1
年份
2000年2001年2002年2003年
要项
出让面积（万m2）682 480 400 676
土地出让金收益（亿元）0.7 10.3 15 30.2
注：资料来源：房地产交易中心
1、土地价格及开发成本
沈阳市目前毛地楼面地价占房价比例在6%-10%之间，约为8%。净地楼面地价占房价比例在20%-30%之间，约为25%。地价在房价中所占比例，在全国大城市中属于中等或中等偏低水平。
沈阳偏低的地价水平，是保障企业开发利润、产品品质提升和对房价保持合理水平的主要支持因素，是在沈阳进行房地产投资的一个重要衡量。
从土地价格上涨对沈阳市房价的传导效应看，房价受地价波动影响还较低。
根据评估，近两年沈阳市土地价格上涨幅度大约在12%左右，土地价格上涨带动开发成本上涨在5%左右。
通过对近3年沈阳市房价变化情况对比，土地价格的攀升，对房价并没有产生大幅度的影响，预计，今后一段时间，沈阳商品房价格受地价上涨的影响仍在小幅度范围。
2、土地供应类型的转变
2003年沈阳土地市场的最大变化有两个，
①一环内土地供应量越来越少，土地供应向二、三环区域拓展。2004年预售和即将预售的几个大盘，有一半以上土地基本上就是在2003年上半年取得的。
②商业用地的供应比重显著加大。商业用地的供应量从2002年的6宗，面积7.78万平方米，成交金额2.23亿元，占全年的4.5%，发展到2003年的23宗，面积22.48万平方米，成交金额4.92亿元，占全年市场供应量的12%。这组数字在2004年有望进一步攀高，可以说对本项目而言，潜在的竞争对手在土地出让的这一刻就诞生了。
（二）沈阳房地产市场热销的背后——二、三级市场观察
2003年沈阳市房地产开发投资额为177.3亿元，商品房销售、预售合同备案金额为164.99亿元，投资销售比为93.1%，远高于全国75.9%的平均水平。2004年上半年房地产开发投资额为89.68亿元，商品房销售、预售合同备案金额为109.39亿元，投资销售比为122%。
有趣的是，销售情况如此之好，但是商品房价格却显得增长乏力，上半年1—6月反映即期价格变动的月环比增长率有3个月是负数（见表2-2）。
表2-2
月份
1月2月3月4月5月6月1—6月平均要项
价格（元/m2）3189 3189 3042 2872.9 3135.7 2881 2984.6
环比增长（%）9.4 0 -4.6 -5.6 9.1 -8.1
同比增长（%）15.8 15.8 14 7.9 14.1 14.1 8.3
注：资料来源：沈阳房地产信息中心
2003年12月商品房平均价格为：3069
1、究其原因，从供应角度看主要有三方面：
首先，中心城区的商品房价格上涨过快，导致价格偏低的城郊地区商品房受到瞩目。中心城区以一环之内为限，粗略统计价位区间在3680—8200元/m2之间，以当地1247元/月在岗职工平均工资来看是难以承受的。
其次，中心城区的商品房供应量受土地供应量制约，供应量增长速度明显不如城郊地区。2004年全年预计销售面积估计将达1000万平方米，而中心城区目前的在售楼盘即使包括已经销售掉的面积也在150万以下。
第三，2004年中心城区的商品房供应类型以商业型房地产和高档住宅为主，二环以外及城郊地区则多以大型住宅项目为主。以酒店式公寓为例，全沈阳有将近10000套的供应量，全部是在中心城区。
因此，沈阳市中心城区和城郊地区商品房供应价格和供应量的权重发生了很大的变化，直接导致了商品房价格和销量增长不成正比的局面。
2、另外一方面，从居民的支付能力来看，沈阳重大城市规划调整得以实施和大量棚户区改造，使2003年大约有14.7万户居民进入市场购房。同时，沈阳市民购房观念发生根本改变，住房消费积累开始释放。加之政府推出了外地居民买房落户政策，形成了部分住房市场需求，也促进了商品房市场启动。
沈阳住房消费贷款近年的变化情况，住房消费贷款在3年内增长了2.3倍，尤其是2003年的高增长情况显示更多的人群提前了住房消费支出。
在支付能力方面，沈阳的房价和收入比从一个方面验证了，普通住宅在市场中更有空间。沈阳商品房市场现在的情况是，3500元以下的商品房销售基本不需要广告推动，就可以热销。更多的普通居民开始有购房需求，这与市场启动初期购房者以富有人群为主有根本区别。从支付能力反映的情况看，在经济环境接近的大型城市中，沈阳的房价略高，相应价格适宜的普通住宅非常畅销。
3、从二手房市场来看，二手房成交量近3年来接近或超过一手商品房成交量。并且，二手房房价和新增商品房房价的价差迅速缩小，但是二手房成交活跃也是建立在中心城区的一手房价格高启和供应量相对少的基础之上。
与沈阳的二手房的买卖火暴场面相比，租赁市场更令人感兴趣，奉天街上的格林豪森总面积186 m 2
带装修的17楼的房子，租金9000元/月，而价格是7250元/ m 2
。与之类似的例子很多，投资回报率可以说很高。
经调查，我们认为产生相对较高租金的原因主要是，沈阳当地的中介公司还是相对较少，议价能力不高，当地居民二次置业能力比较弱，大约只有6.6% 的家庭有第二套住房，购房用途大多是自住，造成可供租赁的房源数量不足，租赁价格走高。
（二）热销的背后：空置商品房问题
沈阳地区的空置商品房问题可以说已经到了不容忽视的地步，沈阳历年来累积的空置商品房已经成为本地市场难以消化的累赘。
表2-3
年份 新增入市面积
2
竣工面积
2
消化面积
2
差额
2
累计空置量
2
2000 495 349.5 372.4 -22.9 139.3 2001 463 348.8 359.4 -10.6 128.7 2002
455
363.6
357.7 5.9 134.6 2003 763 585.9 518.2
67.7
201.7
注：资料来源： 沈阳房地产交易中心
累计空置量超过200万平方米，可以说是很严重的，尤其是现在的楼市看起来如此繁荣的时候，很容易使人忽视这个问题的存在，从而使问题变本加厉。
这种情况的出现主要来自两方面：
首先还要谈到价格问题，空置商品房的总量中有44%的商品房价格在4001—5000之间。
其次是户型问题，图2-1清楚可见：面积在121平方
米以上的户型占空置商品房的比例为84%，大房型明显
不符合市场需求。
事实上，大房型不是卖不动，前面提到的格林豪森在
2001年的时候就卖掉了90%以上，全部是在170—
214之间。但是，那时后，整个楼市处于启动状态，买房的主要是当地富人，收入一般的老百姓并没有大规模参与。
在沈阳，动迁一户居住于市中心的居民，动迁补偿金在15万到20万之间，这笔钱对于
希望购买大房型的居民，仅够首付款。受限于手里的现金和工资的期望水平，沈阳的房地产市场还是以120平方米以下的中小户型最受当地工薪阶层欢迎。
表2-4
商品房面积居民需求比例（%）供给比例（%）
60以下14.7 2.6
60—100 43.2 18.9
101—120 21.1 22.3
121—150 12.5 24.2
150以上8.5 32.0
注：资料来源：《地产观察》2004年8月
从表2-4中我们可以清楚的看到：沈阳存在一个严重偏离户型需求的房地产市场，这完全是缺乏市场调研和产品科学定位的结果。
二、细分房地产市场
基于对项目本身的了解，我们重点走访和收集了沈阳市一环以内沈河区、和平区、皇姑区以及大东区的11个酒店、8家写字楼、共40个楼盘，希望从中能够找到沈阳地区产权式酒店、酒店式公寓及写字楼的现状和发展趋势，从而为本项目的产品定位的科学决策提供依据。
（一）四、五星级酒店
沈阳是中国北方重要的交通枢纽和著名的旅游城市，截止2003年，沈阳年客运吞吐量达到2000万人次，酒店数量自然不少。其中五星级酒店3家，分别是皇朝万豪酒店、丽都喜来登酒店和洲际酒店，四星级酒店则多达44家，从11个样本中可以看到2004年上半年月均入住率在74%左右，与2003年非典疫情之后全国平均的60%相比是要高很多，与上海2003年70%—72%的入住率相当。
此外，2004年对于沈阳又是利好Array消息频传的一年，“一宫两陵”申请加
入世界遗产名录成功，2006世界园艺
博览会的申办成功，制造业博览会、
韩国周的成功举办都使客房出租率居
高不下。（右图为沈阳“十五”规划的
预计客运增量）
1、五星级酒店的竞争将空前激烈，沈阳的五星级酒店的数量将在5年内达到至少10家。除了等待正式报批成为五星级的凯宾斯基大酒店之外，其余都是在建项目或者是准备开
建项目。新增的6个项目中至少有3个在本项目附近，分别是汇宝国际、富丽华大厦、富莱
德大厦，前一个是非常类似于本项目的综合性项目，包括其他品种在内总建筑面积都超过22万平方米，后两个则是停工已久的复工项目，其中富莱德大厦将作为沈阳希尔顿所在。
2、相对于五星级酒店激烈的竞争形势，沈阳四星级酒店面临的问题则是服务品质参差不齐和硬件设施日趋老旧，却满足于年65%以上入住率的现状。象北站附近的格林大饭店、凯莱大酒店内部设施陈旧，服务人员的质素不均都是我们亲身感受到的，以四星的标准来要求，这样的水平至少在上海是无法立足的。
表2-5 沈阳11家星级酒店概况
要项
酒店名称 星级 地址 总套数
现付价
（标准房）
年入住率 皇朝万豪酒店 5星 青年大街388号 435 698 80% 丽都喜来登酒店 5星 青年大街386号 623 619 80% 洲际酒店 5星 南京北街208号 298 495 85% 辽宁大厦 4星 黄河南大街105号 399 260 65% 格林大饭店 4星 北站路72号 185 298 70% 凯莱大酒店 4星 迎宾街32号 289 619 70% 沈阳假日酒店 4星 南京北街204号 186 397 80% 七宝山大饭店 4星 十一纬路79-81号 160 320 时代广场酒店 4星 北站路99号 274 380 75% 高登大酒店 4星 青年大街52号 180 398 房地产大厦 3星 大西路289号
150
288
70% 合计
3179 平均
74%
注：资料来源：实地调查、携程网
本表中入住率缺失记录按照已知入住率众数70%计
（二）酒店式公寓
1、酒店式公寓供应量巨大：未到沈阳，实在难以想象沈阳酒店式公寓的现状，今年以来的供应量简直可以用“泛滥”来形容。粗略统计，自去年至今，酒店式公寓开发项目超过15个，如果包括财富中心和汇宝国际的项目，开发总量已经超过60万平方米。（详情见表2-6和图2-3）
表2-6
注：资料来源：实地调查
区域 项目数量
可供应套数
太原街附近 7 2250 金廊工程附近 11 7000 铁西区 1 400 大东区
1
380 合计 20
10000
2、价格高启：客观的讲，沈阳市酒店式公寓的发展一定程度上弥补了整体市场小户型供应不足的缺陷，但暴涨的开发量抬升了沈阳房地产高端市场的价格。象五里河大厦、财富中心这类定位比较高的楼盘，价格区间在7800—9300之间，在沈阳算得上“天价”了。实际上，这是非常影响那些重视投资回报率的顾客的购买意愿的。
3、产品质量参差不齐：由于目前市场上很多酒店式公寓原先是由烂尾楼改建，或者开发商的开发理念存在偏差，以及对建筑和装修过程中质量把关不严等现象的存在。沈阳目前绝大多数的酒店式公寓都不具备足够的市场竞争力。
表2-7 部分质量较好的沈阳酒店式公寓概况
酒店式公寓
要项
财富中心C、D座五里河大厦金茂国际公寓海润国际广场地址北站路青年大街、华新大厦旁小东路1号南京北街266号
总建筑规模（m2）25层；
784套
共26层
住宅：298套
78000
380套；
20000
2幢24层；
340套；
51000
主力面积（m2）C：160—180
D：75、130
155、175
40，49，52，93，
107
51、56、78、107、115
价格（元/ m2）8000（均价）2期：8500—9300 7800（均价）8000（均价、暂定）
外立面及内部装修玻璃幕墙，铝合金
窗、面砖、花岗岩；
3000、2000元/ m2
装修标准
外墙：TOTO海洁
特外墙砖
交房标准：2000/ m2
全装修房
外墙：金黄色面砖
浅绿色落地窗
交房标准：全装修
外立面：TOTO金色面砖
交房标准：1500元/m2全装
修
会所与商务配套设施会所：桑拿、健身、
美容及酒吧、
会议中心
2期完工后：顶层
600 m2豪华会所
会所：健身房、会
议室
会所：餐厅、健身房、卡拉
OK，桌球室，网球场
车位及车位费租金与售价未定
地面：约200个
地下立体停车位：
约600个
地上车位：200个左
右
700—800元/月
地下车位：200个左右
租售价格未定
电梯、空调及卫生设施38部进口高速电梯
中央空调及新风系
统
3部瑞士迅达电梯
杜拉维特卫浴
2部上海三菱电梯
中央空调
TOTO卫浴
4部日立高速电梯
每户独立中央空调
TOTO高级卫浴
其他配套设备有线/无线宽带接入
卫星电视
消防自控系统
宽带10兆入户
电子巡更
集中供暖、分户空调
宽带接入；电磁炉
卫星电视
分户电供暖
宽带接入
电磁炉
物业管理拟请知名物业公司
24小时全天候服务
预计物业收费：
20元/ m2/月
加拿大高力国际物
业管理有限公司作
为物业管理顾问
北京国茂物业管理
有限公司
喜来登酒店集团负责物业
管理
物业费不超过3元/ m2/月
备注地下一层被设定为
精品广场，有类犬
之嫌
一层与二层为商铺
预计明年底可交房
该项目毗邻河畔花
园是180000m2别墅
项目，已经成为沈
阳外籍人士聚集地
之一，
该项目的位于中街
东面，位置不错。
租售率超过50%
入住客户：华晨宝
马外方雇员
该物业的1—4层已经作为
家具广场启用，装潢品位不
错，
开发商的定位是五星级酒
店式公寓。
注：资料来源：实地调查
（三）写字楼
1、供应量大、空置率很高：沈阳的写字楼市场这几年发展得过于迅猛，造成非常高的空置率。
要项写字楼名称地址
总建筑规
模
主力面积（m2）
价格或租金
（元/ m2）
入驻率
新港澳国际大厦北站路51号
29层；
2700053；95；155；188；
205
售价：8800（均价，按建面）
租金：1250元/m2/年（按套内、包
物业费）
40%
方圆大厦悦宾街1号22层
48000
72，200，300
售价：13300（均价，按建面）
租金：1300元/m2/年（按套内、包
物业费）
70%
中韩大厦惠工街124号26层
40000
72—120
售价：8700—9900（按建面）
租金：990—1260元/ m2/年（按套
内、包物业费）
20%（刚开盘）
银基发展大厦
大西路339号13层
10100
150—265
售价：5800—6300（按建面）
租金：900元/ m2/年（按套内、不
包物业费）
50%
奉天银座
友好街19号23层
360套
19000
30、50为主、
另有76、80、105
售价：6700（写字间均价）
10000（裙房商铺）
租价：未定
（刚开盘）
百脑汇大厦南三好街和
文翠路口27层
40000
72、150
售价：6700（均价，按建面）
租金：900元/m2/年（按套内、包物
业费）
50%
华新国际大厦青年大街219
号33000 75—150
只租不售
租金：1500元/m2/年（按套内、包
物业费）
90%
总统大厦
和平北大街
69号70000
只租不售
租金：1400元/m2/年（按套内、包
物业费）
85%
平均64.1%
注：资料来源：实地调查
平均入驻率计算扣除刚开盘项目
从上表可知，沈阳写字楼经营较差的空置率达50%，经营较好的空置量约在10%左右，平均空置率达到35.9%。
沈阳写字楼市场供应量过大，已经日趋饱和，但是随着金廊工程的建设实施，规划出多块商业用地，东北世贸中心，国际金融大厦等项目即将破土动工，在促进沈阳经济发展的同时，又增加了沈阳写字楼市场的供应量，给写字楼市场未来发展提出了新的挑战。
2、专业知识、服务水平差异比较大：从上表可以发现沈阳写字楼里还是有入驻率比较高的，像华新大厦、总统大厦、方圆大厦等，除了其本身的区位优势和硬件配备以外，在调查过程中，我们明显体会到这几幢大厦的物业服务质量是比较好的，接待人员的专业素养绝对要好过沈阳同伎。象总统大厦聘请仲量联行做物业管理，确实是井井有条，接洽人员显然受过良好培训。
3、沈阳写字楼消费市场的主体偏重于第三产业：从各写字楼客户的主体来看，方圆大厦除了帝森克虏伯一家是工业企业外，其余客户象韩亚银行、杉杉西服都是来自金融、服装、服务、房地产等行业。同样的总统大厦除日立之外，其余客户象是日本生命等金融、服务类的公司。这主要是因为工业企业一般拥有自己的工厂，无须另觅办公地点的缘故。
滨海新区核心区区域发展及房地产市场分析 一．区域发展 （一）区域简况： 天津滨海新区位于华北平原东北部，海河流域下游，市中心区的东部。新区辖塘沽区、天津经济技术开发区、天津港保税区、汉沽区，核心区域为，塘沽、开发区、保税区。滨海新区作为中国经济发展第三个增长极——环渤海经济圈的核心区域，具备区位优势，交通优势，资源优势，工业基础优势，体制优势以及人才优势，对于推动中国北方乃至全国经济发展都具有全局性的战略意义。 （二）区域经济与社会发展计划： 1.经济 自98年以来滨海新区和新区核心区国内生产总值和人均国内生产总值保持着大幅度高速增长，形成新区核心区快于整个滨海新区、滨海新区快于全天津市的增长格局；目前滨海新区人均国内生产总值已超过1万美元。 历年GDP对比 滨海新区的经济一直保持着良好的增长，2004年GDP达1250亿元，占全市的42.6％，其中滨海新区核心区GDP为905亿元. 2.固定资产投资情况： 2004年，滨海新区完成固定资产投资565.47亿元，比上年增长55.2%，其中，基本建设和更新改造分别增长56.5%和40.7%。新区完成固定资产投资占全市的比重达42%左右，房地产开发投资80.49亿元,占总固定资产投资的17%,这也充分说明了整个滨海新区的房地产市场正处在快速的发展阶段。 3.区域支柱产业、产业结构： 滨海新区是中国北方近代工业的发祥地，支柱产业支撑作用显著，经过
10年的建设，已经形成了港口物流、石油开采和石油化工产业、海洋化工、电子通讯、现代冶金、机械制造产业、生物制药产业、食品加工产业等为主导产业。 2004年，滨海新区投资结构逐步改善，二、三产业趋于协调。从产业投向看，第一产业完成投资1.51亿元，比上年下降1.2%；第二产业完成投资211.56亿元，增长59.6%；第三产业完成投资251.01亿元，增长71%。三次产业的投资结构为：0.3：45.6：54.1。三次产业的比重为0.74%、69.33%和29.93%。 4.区域发展战略 天津市委、市政府为了落实“全面建设小康社会”的要求，在制定“三步走”发展战略的同时，为滨海新区发展提出新的目标：这就是“立足天津，辐射‘三北’，服务全国，面向东北亚，建成现代化的世界性加工制造基地和物流中心”。 5.重大市政建设情况 按照城市总体规划和分区规划，建设具有较高水准的商贸区、住宅区、文化娱乐区等城市功能区。利用海河南岸开发步伐加快和交通条件改善的有利条件，加快东西沽地区的建设改造，拓展城市发展空间。实施津塘公路两侧的开发建设，促进农村城市化发展。突出滨海、临港、沿河风格，努力塑造具有自身特色和现代风格的港口城市形象。 6.小结： 在全市整体经济不断增长的大环境下，滨海新区的经济发展可谓更加迅速，目前滨海新区核心区的经济结构已基本成熟，整体产业布局合理，已形成了六大支柱产业，并以此带动相关产业链的形成，因此在未来的相当长的一段时间内滨海新区的经济还会快速的增长。此外由于良好的经济环境的影
2008年10月全国及上海地区房地产业分析 一、全国房地产运行情况 （-）全国房地产开发完成情况 “0月，全国完成房地产开发投资23918亿元，同比增长％,增幅比1-9月回落个百分点。英中，商品住宅完成投资17482亿元，同比增长％，比1-9月回落个百分点，占房地产开发投资的比重为転 2008年1-10月全国分地区房地产开发投资情况 单位：百万元 2008年1-10月全国房地产开发完成情况 （二）全国房地产开发资金来源情况 “0月，房地产开发企业本年资金来源30700亿元，同比增长％。其中，国内贷款59“亿元，增长％:企业自筹资金42273亿元，增长％:其他资金11931亿元，同比下降％。 其中，个人按揭贷款2806亿元，下降淙 （三）全国商品房销售和空置情况 "0月，全国商品房销售而积亿平方米，同比下降％。其中，商品住宅销售而积下降%：商品房销售额仃590亿元，同比下降％。貝中，商品住宅销售额下降％。 截至10月末，全国商品房空置面积亿平方米，同比增长％，增幅比1-9月提髙 个百分点。其中，空置商品住宅6335万平方米，同比增长48%,增幅比仁9月提髙个百分点。
（四）全国70个大中城市房屋销售价格指数 10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨％,涨幅比9月份低个百分点：环比F降%□ 2008年1-10月全国分地区商品房销售情况 单位：万平方米，亿元 （1）新建住宅销售价格同比上涨％，涨幅比9月份低个百分点；环比下降％。 分类型看，与去年同月相比，经济适用房销售价格上涨％，涨幅比9月份低个百分点。商品住宅销售价格上涨％，涨幅比9月份低个百分点。商品住宅中的普通住宅销售价格上涨％,涨幅比9月份低个百分点；髙档住宅销售价格上涨％,涨幅比9月份低个百分点。与上月相比，经济适用房销售价格持平；商品住宅销售价格下降％，英中普通住宅销售价格下降％,高档住宅销售价格下降％。 分套型看，90平方米及以下的新建住宅销售价格比上月下降%, 1至10月累汁比上年12 月份下降％。 分地区看，新建住宅销售价格同比涨幅在8%以上的城市有4个：海口％、银川％、温州%、金华％：同比价格下降的城市有"个，其中，深圳下降％、广州下降％、重庆下降％、昆明下降％、惠州下降％、南京下降％。和上月相比，70个大中城市中，新建住宅销售价格上涨的有21个，其中湛江上涨％,温州上涨％,艮余19个城市价格涨幅不到1%；价格持平的有14个城市；价格下降的有35个城市（降幅在％%）,英中深圳下降％、广州下降％、桂林下降％、厦门下降％、娈樊下降％。 （2）二手住宅销售价格同比上涨％，涨幅比9月份低个百分点；环比下降％。 分地区看，二手住宅同比价格上涨的城市有55个，英中涨幅较髙的城市有：三亚％、宜昌%、兰州％、太原％、银川％：同比价格下降的城市有15个，其中深圳下降％, 郑州下降％，温州下降％，厦门下降％，重庆下降％。二手住宅环比价格上涨的城市有23个，其中涨幅较髙的城市有：沈阳、海口和西宁均为％,太原和贵阳均为％:二手住宅环比价格下降的城市有29个，其中大理下降％，深圳下降％,乌鲁木齐下降％,呼和浩特下降％,唐山下降％。
3.3 商业地产市场分析 3.3.1 我国商业地产行业现状 商业与房地产是两个截然不同的概念，商业包括零售、批发、服务等一系列内容，属于经营方式的一种描述；而房地产则属于不动产的范畴，具有不动产的所有属性，以一种实物的形态被大众所认知。中国商业与房地产的结合产生于19世纪60年代，发展至今经历了基本需求、初现端倪、蓬勃发展、理性认识四个阶段。在这一过程中，商业经营与房地产开发逐步的紧密结合起来，产生了今天众所周知的概念-商业地产。商业地产一经出现，便以它的高回报、高风险、操作复杂等方面的特点，区别于单纯的住宅、办公等物业的开发，成为了房地产开发行业中的新贵。商业地产是房地产行业中的一个重要组成形式，商业地产的开发和一个城市的建设水平及房地产开发水平有着很大的关系，同时也从一定层面上代表着一个城市的建设水平和房地产开发水平。 从部分重点城市土地出让种类以及商业地产项目开发数量来看，商业地产已经呈现超越住宅地产的趋势。国家统计局发布的2012年国民经济和社会发展统计公报显示，全年房地产开发投资71804亿元，比上年增长16.2%。其中，住宅投资49374亿元，增长11.4%；办公楼投资3367亿元，增长31.6%；商业营业用房投资9312亿元，增长25.4%。据（2013年1-6月全国商业地产市场投资运行态势）中数据统计：2013年，全国迎来购物中心供应高潮。据不完全统计，全国
20个主要城市在2013年下半年有约150个购物中心开业，平均面积超过8万平方米，数量之多、体量之大，创历史新高。数据显示，2013上半年，全国商业地产投资额5010亿元，同比增长26%，高过住宅增速6个百分点。商业地产施工面积65344万平方米，增长22%，高过住宅9个百分点;商业用房新开工面积11778万平方米，高过住宅0 .7个百分点。 3.3.2 峨眉山商业地产现状 近年来，随着峨眉山市城市建设步伐的加快和房地产产业化进程的加剧，商业地产得到了长足的发展，并逐渐形成了商业网点为中心的一些商业辐射带。同时一系列的城市建设规划推动着峨眉山商业不断前进，并为其注入了源源不断的发展动力。 从蓝光文旅公司高调进进峨眉山，打造峨秀湖项目开始，到被誉为“峨眉不夜城”的峨眉院子盛大开街，峨眉山的旅游地产链条又多了一个丰富且有决定性意义的元素。如今，峨眉半山·七里坪、峨眉·山与湖、天颐温泉小镇2期、峨秀湖国际度假区以及蜀尚国际、峨眉象城、中华药博园等旅游地产项目先后在峨眉山景区周边落户，这种丰富多样的文化整合和逐步健全的休闲度假产业链条，昭示着峨眉山一个新的休闲度假时代的来临。 峨眉山部分商业地产盘点： 天颐温泉度假小镇2期四季汤屋：酒店式公寓；
编号：_______________ 本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 沈阳市房地产买卖契约 甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________
卖方(以下简称甲方)：_________________________ 买方(以下简称乙方)：_________________________ 甲方自愿将下列房产出售给乙方，乙方已对甲方所出售_________的房产做了充分了解，愿意购买，经甲、乙双方协商订立本契约 第一条标的、价款 房屋座落 产权证号 房屋用途 住宅、商用、办公、其他 房号 建筑面积(m2) 单价(元/ m2) 价款(元) 其他 总价款 大写： ￥：元 第二条乙方于_______年______月______日向甲方支付购房定金 _________元(大写：_________________)。 乙方全部购房款分_____次付给甲方，购房定金在最后一次付款时冲抵房价款，具体付款方式如下：_______________ 第三条甲方于_______年______月______日将上述房产正式交付给乙方。甲方将房产移交给乙方时，该房产占用范围内的土地使用权一并转移给乙方。
第四条甲方保证上述房产权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务等，概由甲方负责清理，并承担民事责任，由此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。 第五条乙方中途悔约，应书面通知甲方，甲方应在______日内将乙方的已付款返还给乙方，但购房定金归甲方所有。甲方中途悔约，应在悔约之日起______日内将双倍定金和乙方已付款及其利息一并还给乙方。 乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方支付相当于上述房屋价款_____%的违约金。 第六条办理上述房产交易过户手续所需缴纳的税费，按下列第_________种方式承担 1.甲乙双方按规定各自承担; 2._______________________________________________________________ _________ 第七条本契约在履行中若发生争议，双方应协商解决，协商不成时，双方同意选择下列第_________种方式解决纠纷 1.提交_________仲裁委员会仲裁。 2.向有管辖权的人民法院起诉。 第八条双方协商补充协议如下： _____________________________________________ 第九条本契约双方签字(盖章)后生效。 甲方(签章)：_________ 乙方(签章)：_________ 身份证号：_____________ 身份证号：_____________ 住址：_________________ 住址：_________________ 电话：_________________ 电话：_________________ 代理人：_______________ 代理人：_______________ _________年____月____日_________年____月____日
房地产市场分析报告格式 特点： （1）侧重以房地产市场分析为主，在分析中得出结论。 （2）围绕项目进行，为项目的市场定位做准备。 （3）关键是把握房地产市场的供需状况和市场空白点。 市场分析报告内容 第一部分宏观区域分析 （1）区域社会经济发展状况。 1）区域概况（网上资料或统计局）。 2）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积） 3）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位） 4）城市规模（城市用地规模、人口规模）。 5）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出物色。 6）区域经济发展概况（数据来源统计局）。 7）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。 （2）区位分析。 项目所在区域概况（项目所在区域是大区的什么地带、占有什么地位、起到什么作用）。 区域位置（项目具体位置、占地及位置优势） 区域景观条件（项目所在地区域景观） （3）项目与城市主要商业区及就业区的联系分析。 1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间）。 2）主要商业区、就业区的分布及项目的关系。 （4）分析项目与上述区域的关系。 1）城市规划对项目开发的影响。 2）区域整体规划概况。 3）项目周围规划概况。 4）规划对项目的影响 （5） 1）经济发展、人均收入及支出消费。 2）项目的区位优势劣势 3）项目的交通优劣 4）大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析。 第二部分区域房地产的市场分析 （1）区域市场的发展状况。 1）区域市场的发展状况及概况 起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）； 平稳发展期（时间、首批代表作、产品特征、需求状况）。 整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）。 2）近年来区域住宅（商业）市供求分析。 市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）、市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，
沈阳房地产市场观察 一、整体房地产市场 沈阳作为经受了激烈的产业结构调整的城市，房地产市场经历了长时间的低迷，但是随着产业结构调整初告段落，以及城市建设和旧区改造工作的推进，沈阳房地产产业逐步走出低谷，并在近年迸发。 （一）、沈阳一级房地产市场 近年来，沈阳市政府加大了对土地市场混乱局面的治理，取得了卓著的成效，土地出让收益金从2000年的7000万元，上升到2003年的30.2亿元（见表2-1）。 表2-1 年份 2000年2001年2002年2003年 要项 出让面积（万m2）682 480 400 676 土地出让金收益（亿元）0.7 10.3 15 30.2 注：资料来源：房地产交易中心 1、土地价格及开发成本 沈阳市目前毛地楼面地价占房价比例在6%-10%之间，约为8%。净地楼面地价占房价比例在20%-30%之间，约为25%。地价在房价中所占比例，在全国大城市中属于中等或中等偏低水平。 沈阳偏低的地价水平，是保障企业开发利润、产品品质提升和对房价保持合理水平的主要支持因素，是在沈阳进行房地产投资的一个重要衡量。 从土地价格上涨对沈阳市房价的传导效应看，房价受地价波动影响还较低。 根据评估，近两年沈阳市土地价格上涨幅度大约在12%左右，土地价格上涨带动开发成本上涨在5%左右。 通过对近3年沈阳市房价变化情况对比，土地价格的攀升，对房价并没有产生大幅度的影响，预计，今后一段时间，沈阳商品房价格受地价上涨的影响仍在小幅度范围。 2、土地供应类型的转变 2003年沈阳土地市场的最大变化有两个， ①一环内土地供应量越来越少，土地供应向二、三环区域拓展。2004年预售和即将预售的几个大盘，有一半以上土地基本上就是在2003年上半年取得的。 ②商业用地的供应比重显著加大。商业用地的供应量从2002年的6宗，面积7.78万平方米，成交金额2.23亿元，占全年的4.5%，发展到2003年的23宗，面积22.48万平方米，成交金额4.92亿元，占全年市场供应量的12%。这组数字在2004年有望进一步攀高，可以说对本项目而言，潜在的竞争对手在土地出让的这一刻就诞生了。
目录 一、区域市场分析------------------------------------------------------------- 2 （一）供应分析--------------------------------------------------------------- 2（二）需求分析--------------------------------------------------------------- 7（三）价格分析--------------------------------------------------------------- 8（四）结论------------------------------------------------------------------- 9二、项目分析---------------------------------------------------------------- 10 （一）项目优势分析---------------------------------------------------------- 10（二）项目劣势分析---------------------------------------------------------- 11（三）存在的机会------------------------------------------------------------ 12 (四)面临的威胁-------------------------------------------------------------- 12三、销售方案---------------------------------------------------------------- 13 （一）目前存在的问题-------------------------------------------------------- 13（二）项目定位-------------------------------------------------------------- 14（三）客户定位-------------------------------------------------------------- 14（四）价格方案-------------------------------------------------------------- 14（五）项目建议-------------------------------------------------------------- 15（六）销售策略-------------------------------------------------------------- 15（七）现场包装-------------------------------------------------------------- 19四、宣传推广方案------------------------------------------------------------ 24 （一）媒体选择-------------------------------------------------------------- 24（二）活动行销-------------------------------------------------------------- 27五、公司优势---------------------------------------------------------------- 29
内部报告仅供参考 未经允许不得引用 房地产市场价格分析报告 （2010年10-11月） 2010.12
目录 章节目录 一、全国房地产市场概况 (9) （一）房地产政策导向 (9) （二）主要指数分析 (11) （三）全国房地产开发投资情况分析 (12) 二、全国房地产增量房市场交易情况分析 (22) 三、重点城市存量房市场交易情况 (40) （一）11月份存量房房价指数 (40) （二）重点城市分析：11个监测城市二手房价格指数全部上涨 (41) （三）其他分析 (46) 四、重点城市分析 (50) （一）11月份重点城市房地产市场概况 (50) （二）2010年重点城市房地产市场状况小结 (51) 五、房价综述和政策导向分析 (56) （一）政策导向及预测 (56) （二）房地产市场走势预测 (58)
表 1：2010年11月长三角地区房屋销售价格指数变化情况 (22) 表 2：2010年11月长三角地区部分城市商品房成交情况 (22) 表 3：2010年11月珠三角地区房屋销售价格指数变化情况 (25) 表 4：2010年11月珠三角地区部分城市商品房成交情况 (26) 表 5：2010年11月环渤海地区房屋销售价格指数变化情况 (28) 表 6：2010年11月环渤海地区部分城市商品房成交情况 (29) 表 7：2010年11月中原地区房屋销售价格指数变化情况 (31) 表 8：2010年11月沿江经济圈房屋销售价格指数变化情况 (33) 表 9：2010年11月东北经济圈房屋销售价格指数变化情况 (35) 表 10：2010年11月西南地区房屋销售价格指数变化情况 (36) 表 11：2010年11月西北地区房屋销售价格指数变化情况 (38) 表 12：房屋销售价格同比增幅前十名的城市 (39) 表 13：房屋销售价格同比增幅后五名的城市 (39) 表 14：新建住房价格同比增幅前十名的城市 (40) 表 15：新建住房价格同比增幅后五名的城市 (40) 表 16：2010年11月全国11个城市二手房价格指数变化情况 (41) 表 17：2010年11月中国主要城市住宅市场交易情报 (50)
乐山市人民政府关于进一步规范和促进房地产市场健康发展 的意见 【法规类别】房地产综合规定 【发文字号】乐府发[2009]44号 【发布部门】乐山市政府 【发布日期】2009.12.25 【实施日期】2010.01.01 【时效性】现行有效 【效力级别】地方规范性文件 乐山市人民政府关于进一步规范和促进房地产市场健康发展的意见 （乐府发〔2009〕44号） 各区、市、县、自治县人民政府，市级各部门： 为进一步合理引导住房建设与消费，不断改善市民居住条件，规范和促进我市房地产市场平稳健康发展，现提出如下意见。 一、进一步创造良好的住房消费环境 （一）对个人购房实施补贴。从2010年1月1日起，个人在乐山中心城区购买商品住房（不含二手房），签订购房正式合同并备案的，由市财政安排资金，按单套产权建筑面积每平方米25元的标准，在办理分户产权证时给予购房补贴。 （二）实行住房转让契税、印花税和土地增值税减免。对个人首次购买90平方米以下
普通商品住房的，契税由原来的3%-5%暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。个人购买普通住宅的，契税按法定税率减半征收。 （三）调整住房转让营业税征免时限。个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年。 （四）调整住房公积金贷款首付比例和时限。购买商品住房申请住房公积金贷款，最低首付比例调整为30%，最高额度调整为20万元，最长贷款期限调整为20年。 （五）扩大住房公积金贷款发放范围。允许外地缴存住房公积金的职工在乐山申请住房公积金按揭贷款购买商品住房。对缴存住房公积金的职工，在还清前一次公积金贷款后，可按规定再申请住房公积金贷款。对于已经缴存公积金且已经办理个人住房商业贷款的，在其再次购买住房时，可按有关政策申请住房公积金贷款。 （六）支持自住型和改善型住房消费。在落实居民首次贷款购买普通自住房，享受贷款利率和首付款比例优惠政策的同时，对已贷款购买一套住房，但
沈阳市房地产业发展现状调查与发展趋势分析 2008年12月，沈阳商品住宅销售均价为3470元/平方米，而2009年11月沈阳商品住宅销售均价为4062.55元/平方米。这意味着沈阳房价2009年以来累计上涨17.08%。2009年11月沈阳商品房实际登记备案面积为90.22万平方米，其中商品住宅实际登记备案面积为80.53万平方米，同比分别减少25.79％和17.59％，环比分别减少33.14％和31.33％。沈阳商品住宅房价的峰顶出现在2009年9月，当月沈阳住宅备案均价达4377元/平方米。而8月，沈阳商品住宅销售均价首度突破4000元，达4271元/平方米。受大环境及自身资金紧张影响，2009年年初以来，开发商放缓了开发速度，以及后续开工不足，不仅大大消化了商品住宅库存，也出现房源略显供应不足的态势，供应矛盾加速了沈阳房价2009年急速上扬，仍留下上涨压力。随着开发企业资本金缓和、增加拿地和开工，房价上涨压力将有望趋缓。2009年全年沈阳房地产开发投资完成1188.7亿元，增长17.6%；商品房销售面积达到1532.9万平方米，增长4.6%，充分发挥了拉动投资、带动消费的双重作用。2010年，将增加普通商品住房供给，鼓励居民自住和改善性购房，大力发展二手房市场和住房租赁市场。房地产业发展对于拉动沈阳经济具有重要作用。沈阳房地产市场没有出现大起大落，现在沈阳房价在全国副省级城市中还是比较低的。保持中小户型、中低价位的房产供应，使刚性需求得到满足，这是房地产行业持续平稳发展的关键。另外，一个平稳健康的楼市对于人才的引入也是有利的，房价如果太高，会提高外来人口介入沈阳的门槛。 从2009年一季度至今，沈阳一些品牌企业的销售业绩纷纷飘红，尤其以万科、首创、保利、金地、绿地、格林等一批品牌企业为代表。保利首季度销售房子800多套，销售金额达到3亿多元。同样，位于长白岛的远洋和深航也传出销售佳绩，远洋推出的6号楼，竟出现了彻夜排队购房的场景，来自四面八方的信息和数据都显示出这样一个事实：沈阳楼市，已经典型性复苏。2009年前五个月，沈阳房地产市场呈现“先抑后扬”态势，显示了良好的发展势头，购房人群中，以中老年“换房族”居多。在如今的购房群体中，换房一族占了大部分。这些人之前一直都有购房愿望，只是一直持币观望。如今，随着全国房地产市场的回暖，消费者观望的心态已经逐渐消失，商品房销售恢复正常水平。据统计，2009年1月至5月，全市商品房销预售面积440.96万平方米，与去年基本持平。除了一月份负增长以外，其他4个月均超过去年同期水平。 2009年1月份，受元旦、春节假期以及去年下半年房地产市场形势的影响，全市商品房销量与去年同期相比为负增长。但从2月份开始，房地产市场开始全面回暖，并且保持持续增长。2月份销售面积45.88万平方米，同比增长2.53%；3月份销售面积120.99万平方米，同比增长30.56%；4月份销售面积91.86万平方米，同比增长8.94%；5月份销售面积96.06万平方米，同比增长12.09%。
沈阳房地产市场分析 第一节宏观市场分析 2003年是中国房地产市场的政策年，热切期待政府出台鼓励房地产业发展政策的业界却迎来了央行的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（简称“121号文件”），引发了房地产业界、地方政府和学术界的一次大讨论。8月12日国务院的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（简称“18号文件”）充分肯定了中国房地产业对社会经济发展的贡献，明确做出了“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”的判断。 2003年还是中国土地市场的整顿年。从年初的“停止别墅类用地的土地供应”到对各类开发区建设用地管理的清理整顿，再到严格实施国有土地使用权出让的“招拍挂”制度，使全国土地供给渠道发生了巨大的转变。此外，《物业管理条例》的实施也对房地产市场的发展与规范起到了积极的推动作用。 从房地产市场的运行状况来看，2003年我国房地产开发继续保持了快速增长的态势。据统计：全国累计完成房地产开发投资10106亿元，比上年同期上涨29.7%；商品房施工面积、竣工面积增幅均在30%左右；商品房和商品住宅销售面积同比分别增长34.0%和33.4%，超过了竣工面积增长的速度；全年商品房销售额7671亿元，增长34.1%，其中销售给个人增长35.8%，所占比重为92.5%。 房地产市场价格基本稳定，地区发展不平衡。从第三季度商品房和商品住宅市场销售价格变化来看：全国商品房和商品住宅市场销售价格分别上涨了5.3%和5.9%，继续保持低于GDP增长速度的水平；上海、宁波、沈阳、南京是商品房价格同比增长最快的城市，上涨幅度分别达到了21.5%、16.1%、9.4%和8.9%；北京、深圳、大连、成
诚投集团冉家坝工程应标书 目录 第一部分：区域环境分析 1第二部分区域及地块房地产状况分析 8第三部分地块环境分析 27第四部分工程SWOT分析 28第五部分目标客户群分析（针对商品房） 30第六部分住宅部分发展建议 33第七部分公司简介 45第八部分合作建议书 62
第一部分区域环境分析 一、北部新区基本简况 1.地理位置：位于重庆主城区北部，南接重庆中心城区江北区和渝中区；北靠江北国际空港； 西邻嘉陵江，与高校、科研院所密集的沙坪坝区、北碚区一桥相联；东南３公里与规划中 的长江寸滩滚装码头毗邻。 2.地域面积：130平方公里 3.成立时间：2001年 4.现有人口：9.9万 5.现有交通状况：210、319、212三条高速公路呈U型在新区分布；已经开工建设的渝怀铁 路从该区穿过，重庆新火车客运站正在区内兴建，西南大型电信交换枢纽之一在新区南缘。 6.产业特点：重点发展信息技术产业、光电子产业、生物工程与新医药产业、绿色环保产业 等高新技术产业，汽车及零配件制造等现代制造业，以及出口加工制造等产业。北部新区 实行"一区多园"，开发建设汽车工业园、光电产业园、软件园、环保产业园、医疗器械园 和出口加工区等。 7.良好的投资环境，支撑北部新区经济持续快速发展。 1）明显的区位优势：拥有优越的地理位置和发达便捷的交通、通信条件。 2）广阔的发展空间：拥有国家级开发区――北部新区经开园和北部新区高新园 3）良好的基础设施和生态环境： ◆综合交通、能源、给排水、信息设施、生态环境、园区基础设施等骨干工程建设将投 资450亿。
◆一批体现重庆直辖市水平的文化、教育、科技、体育、卫生、旅游等标志性、功能性 重点基础设施工程正在兴建，将逐步展露北部新区现代都市风貌。 ◆分期建成龙景湖生态公园、黄桷公园、照母山植物园、人和公园等一批大型生态林地 和公园绿地等绿色生态空间，形成“人.城.自然”共谐共存的生态环境。 4）优惠的扶持政策：北部新区充分利用直辖市和西部大开发的政策优势，实行“普惠、特惠和特事特办”的政策，形成明显的“政策洼地”，吸引海内外投资者来兴业发展。 5）八年实现全面改造 ◆三年打造基础：从2003年到2005年，基本完成7个组团的基础设施。 ◆五年构建框架：到2007年，完成基础设施网络和综合立体交通网络建设，并形成以 高新技术产业为基础的现代产业基地框架。 ◆八年基本建成新区：到2010年，7个组团基础设施建设全面完成，以高新技术产业 为先导、现代制造业为支撑、现代服务业全面发展的框架基本形成，现代都市风貌 展示区风貌初步展现，对外开放窗口、山水园林城区的轮廓初步显现，北部新区“十 里汽车城”和光电、生物医药、软件三大产业基地基本形成，北部新区包括经开区、 高新区工业总产值力争达到1500亿元。 6）快捷的服务方式：政府采取了一系列能提供快捷服务的措施。 7）良好的发展前景 ◆基础设施投资快速增长。2003年，北部新区包括经开区、高新区完成基础设施建设 投资49.7亿元，比上年同期有较大幅度增长。 ◆落户开发区的工程和投资增长较快。北部新区经开园和高新园近四年共引进工程122 个，累计合同投资总额269.1亿元，其中2003年引进工程87个，占历年引进工程 总数的71%；合同投资总额208.7亿元，占历年合同投资总额的77.6%。
拂去工业的烟尘走进绿色的浑南 ————浑南新区房地产市场调研分析报告浑南新区位于沈阳城区南部，由浑河沈阳城市段及浑南地区两部分组成，东起沈抚高速公路东陵大桥，西至沈大铁路，北起浑河北大堤（大二环南段），南至三环高速公路，总面积120.6平方公里。其中，浑河沈阳市段面积为39.75平方公里，浑南地区80.85平方公里。现有两乡两镇，33个行政村，人口10万人。 一、浑南新区整体情况简述 （一）、自然情况 浑南新区位于浑河水系冲积而成的浑河平原上，新区地形平缓，区内地势东高西低，南高北低，平均海拔低于50米。主要处在小辽河断陷盆地上。第四纪地层不整合于基岩之上，表面岩性以砂壤土和壤土为主。浑南新区属于北温带受季风影响的半湿润大陆性气候。年平均气温在8.9°C左右，年平均降水量为727.4毫米，年平均日照时数为2554小时，大气环境优于国家二级环境质量标准。地下水水质达到国际三级标准。现今区内浑河、白塔堡河水污染得到有效控制。环境质量优于国家城市功能区标准，绿化覆盖率达到40%以上。规划目标：绿化覆盖率50%以上，绿地率35%以上，人均公共绿地35平方米，超过国家园林城市标准。 1文档来源为:从网络收集整理.word版本可编辑.欢迎下载支持.
（二）、发展历史 沈阳市浑南新区前身为沈阳高新技术产业开发区。始建于1988年5月，1991年被国务院首批批准为国家高新技术产业开发区，是科技部重点支持的10个开发区之一。高新区的建设和发展经历了初创起步、发展提高和新区建设三个阶段。 1、初创起步阶段（1988年—1992年）。1988年5月，市委、市政府决定在智力最密集的南湖地区，建设高新技术产业开发区，面积22.2平方公里（以政策区为主）。 2、发展提高阶段（1992年—2000年）。小平同志南巡讲话发表之后，市委、市政府作出把南湖科技开发区建设成“北方深圳”的重大决策，提出了“放开胆子，用足政策，跳跃发展，辐射全市”的十六字方针，高新区驶入了加速发展的快车道。 3、新区建设阶段。2001年1月，市委、市政府作出在高新区基础上建设浑南新区的战略决策，提出把新浑南新区建设成为“北方浦东”的战略目标，高新区进入了“二次创业”的新的发展阶段。这一举措对于加快发展高新技术产业推动老工业基地的产业结构调整，进一步拓展城市发展空间，完善城市功能，培育新的经济增长极，带动沈阳经济社会实现跨越式发展，就有十分重要的战略意义。 2文档来源为:从网络收集整理.word版本可编辑.欢迎下载支持.
房地产区域市场策划分析 前言 1 1.市场分析2 1．1．区域市场分析2 1．2．定向市场分析4 1．3．工程分析5 1．4．竞争对手资料分析7 1．5．工程周边配套状况15 1.6.工程企划思路15 2．工程市场定位20 2．1市场定位20 2．2．工程形象定位22 2．3．目标客户定位24 2．4．目标市场细分28 2．5．目标客户31 3．销售策略建议32 3．1．市场气氛培养32 3．2．促销手段建议34 3．3．付款方式建议39 4．宣传策略40 4．1.媒体选择建议41 4．2.宣传主题43 4．3广告创意及诉求47 4．4广告宣传推广策略48 4．5、媒介的组合策略49 结束语51 前言 ……….敝司成立专项小组，以专业的市场调研为基础，根据整体市场的现状和区域市场的特性，发掘工程的优点加以专业发挥，配合贵司尽快完成工程的销售目标。
1.市场分析 1．1．区域市场分析 天河区位于广州市东部，东与黄埔区相连，南濒珠江，西南接东山区、北连白云区。总面积147.77平方公里，人口41.8万人。天河区交通四通八达，是广州市连接珠江三角洲及粤北粤东地区的要通。全区有中山大道，黄埔大道等63条主要干道，广深高速公路共穿东西，广州火车东站和地铁号线天河终点位于区内。天河区是广州著名的科研高教区，有超过22所大专院校，34间科研院所，15所中学、1所职中、61所小学、95所幼儿园。区内社会保障事业发展较快。 由于城市中心东移，天河区作为新兴区域，也就成为了广州市商品楼集中地。天河区楼盘分布相对集中，主要分布在以天河北、员村、天汕路、东圃为中心的集中区域。 随着城市向东移的规划现状日渐成熟，有关新城市中心的利好信息不断展示在人们眼前，故天河将发展成为以天河政府为中心。天府路为中轴线的新城市中心，根据其发展的特点，东移重心将会沿着中山大道沿线发展起来，而黄埔大道沿线则因为工厂、企业众多，村落范围广阔等负面特点，使得此带区域向现代化城市规划迈进受到一定程度的阻碍。 1．2．定向市场分析 员村位于天河区南部，毗邻天河公园和天河区政府，地理位置优越。附近工厂较多，居民较为密集，消费群体以工薪阶层为主。随着多年发展，该外来人口越来越多，逐渐发展成了外来人口聚居地，由于天河区政府的搬迁和落成，使该区的环境和市政设施得到了逐步的完善和健全，加速了区域房地产业的发展，吸引不少在城东工作的人士在此置业安居。 由于房地产业发展的不成熟，以及经管制不完善的原因，致使该区城内开发了不少不同性质的房地产，有商品房、安居房、集资房、宅基地等，成了广州市典例，区域市场竞争十分激烈。 员村，作为新城市中心的一部分，在规划发展或房地产发展都有其特殊的一面，正如该区域楼盘的价格与一路之隔的对面区域相差甚远，原因不明而喻。但由于临近天河区政府，员村有特殊的优越性，而天河区政府的搬迁则大大有利于带动东部地区的规划发展和经济繁荣。因此，位于天河区政府门前的员村，还是可以借助天河区新政府落成这一东风，使在规划、配套、环境等方面得到更大的改善。 1．3．工程分析 1.工程名称：海景中心 2.工程规模：由2幢28层组成 3.推售情况：现推都景轩，海都轩的7～28层 4.宣传主题：只交一成，即做业主 5.价格：4076～5598元/m2，均价4708元/m2 （复式）4228～7289元/m2，均价6255元/m2
目录 一、区域市场分析1 （一）供应分析2 （二）需求分析7 （三）价格分析7 （四）结论9 二、工程分析9 （一）工程优势分析9 （二）工程劣势分析10 （三）存在的机会11 (四)面临的威胁12 三、销售技术方案12 （一）目前存在的问题12 （二）工程定位13 （三）客户定位13 （四）价格技术方案13 （五）工程建议14 （六）销售策略14 （七）现场包装18 四、宣传推广技术方案23 （一）媒体选择23 （二）活动行销26 五、公司优势27
摘要 我们对双花园工程周边的市场进行了调查与分析。通过我们的分析，我们认为目前市场建筑技术含量在提高，楼体立面、户型及使用率均比较好。同时购买房产的客户对户型的选择更加合理实用，客户对价格方面的敏感程度降低，取而代之的是对工程综合方面的考虑。 同时，我们也对本工程进行了认真的研究与分析。通过我们的分析，我们认为本工程在地理位置、现房发售等方面有一定的优势。同时，在户型设计、使用率、立面、社区环境、价格体系等方面存在一定的问题。 为了更好的完成工程的销售任务，最大化保证发展商的利益，我们对工程的营销技术方案进行了分析和调整，提供了初步的销售技术方案、现场包装技术方案和宣传推广技术方案。 我公司具有多年的销售经验和科学的经管体系。我们在客户资源、网络资源等方面均有很好的优势。我们本着为发展商负责、对工程负责的态度开展我们的工作。 真诚希望能携手合作。 一、区域市场分析 双花园小区位于东二环广渠门东北角，根据我们对市场的了解本次市场调查所设定的调查范围东起西大望路，西至广渠门，南达劲松路，北抵铁路，共对此区域的11个住宅工程进行了调查。本工程地处东二环和东三环之间，紧临繁华的国贸商圈，周边物业销售业绩良好。随着CBD商圈的发展，泛CBD地区的住宅市场的供应速度在2002年急剧增加。
Restrict the performance of the responsibilities of both parties to the contract, the termination of cooperation, and clear regulations on related businesses. （合同范本） 甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________ 2021新版沈阳市房地产买卖契约
2021新版沈阳市房地产买卖契约说明：本合同书适用于合同双方同意签署协议后，约束合同双方的履行责任，合作终止以及相关业务明确规定，如果需要，可以直接下载打印或用于电子存档。 卖方(以下简称甲方)：_________________________ 买方(以下简称乙方)：_________________________ 甲方自愿将下列房产出售给乙方，乙方已对甲方所出售_________的房产做了充分了解，愿意购买，经甲、乙双方协商订立本契约第一条标的、价款 房屋座落 产权证号 房屋用途 住宅、商用、办公、其他 房号 建筑面积(m2) 单价(元/m2) 价款(元) 其他
总价款 大写： ￥：元 第二条乙方于_______年______月______日向甲方支付购房定金_________元(大写：_________________)。 乙方全部购房款分_____次付给甲方，购房定金在最后一次付款时冲抵房价款，具体付款方式如下：_______________ 第三条甲方于_______年______月______日将上述房产正式交付给乙方。甲方将房产移交给乙方时，该房产占用范围内的土地使用权一并转移给乙方。 第四条甲方保证上述房产权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务等，概由甲方负责清理，并承担民事责任，由此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。 第五条乙方中途悔约，应书面通知甲方，甲方应在______日内将乙方的已付款返还给乙方，但购房定金归甲方所有。甲方中途悔约，应在悔约之日起______日内将双倍定金和乙方已付款及其利息一并还给乙方。 乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房
沈阳市房地产发展现状 ——建筑0701 杨姣20071193 根据2009年的房产交易运行状况分析，沈阳的房地产市场商品房销量创历史新高；存量房市场井喷增长；外地人购房三分天下有其一；郊县房产占据主导，主城区新房房源供应有限，县域房地产市场取得了飞速发展；房屋价格持续上涨；房交会作用明显，商品房合同网上备案，预购商品房抵押权预告网上登记、预告登记网上办理等一系列活动成为保证房地产市场健康发展的助推器。 根据2010年各月的交易状况分析，商品房成交量、存量房成交量都有增长，外地人购房所占比重上升，中小户型占据市场主流。 总体来看，沈阳市的房地产市场运行状况基本良好，仍保持持续平稳健康发展的趋势。 目前沈阳市普通住房成交均价级别区域，全市按行政区域划分为两个级别区域，一级区域：沈河区、和平区、皇姑区、大东区、铁西新区、浑南新区；二级区域为东陵区、于洪区、苏家屯区、沈北新区和棋盘山国际风景旅游开发区普通住房成交均价标准：一级：8290元/m2、二级：6720元/平方米，精装修房每平方米上浮500元。 中国进入2011年之后，对房地产市场的调控已不仅仅局限在土地供应、购房贷款、房产税收等传统手段，甚至连统计数字的发布方式也开始向房价与地方政府形成倒逼机制。不过，政策的连续推出是否真正符合市场规律，市场是否会按管理层的构想而水到渠成般发生转向？沈阳市的房地产市场是否会因此发生改变？新政策对沈阳市房地产供应端和消费者需求会有哪些影响？ 沈阳的房地产发展现状：官方提供的一份购房者比重调查资料显示，刚性需求占40%，投资、投机性购房占20%炒作。这样的需求状况受新政的影响不会太大。透过数字可以发现沈阳房地产市场虽然需求端仍然旺盛，但供应端已收到新政的影响。来自中国指数研究院的数字显示，2010年11月，沈阳推出住宅地块总计15宗，成交9宗，2011年1月推出住宅地块8宗，成交6宗；全国的数字更是如此，1月份全国120个城市共推出住宅地块2109宗，环比骤减20%。 沈阳是房地产发展的周期性。每个周期都伴随着对政策效应的敏感现象。 沈阳市房地产供应端对于政策的敏感效应其实由来已久，在2003年时，国务院出台《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，房地产行业被定义为支柱行业，这被业界称为“121号文件”，文件的出台立即导致沈阳房地产投资井喷效应——2004年沈阳市房地产投资额达到了342.6亿元，增幅高达93.2%。随着2005年“老国八条”的公布，当年沈阳的房地产投资仅仅为413.6亿元，增速较2004年骤降近73个百分点。官方认定：沈阳市房地产市场第一周期结束。沈阳市统计局的分析数据显示：沈阳是房地产市场的第一个发展周期为2002年至2005年，历经四年时间。 第二个发展周期同样伴随着供应端对于政策效应的敏感现象：2006年，个“国六条”颁布，这使得从2006年开始到2007年全年，沈阳房地产开发投资的增速仅仅为5.6个百分点。将2006年至2009年界定为沈阳市房地产发展的第二个周期。 2010年是第三周期的起步阶段，2011年则正式进入第三周期。依据周期变化规律，2011年沈阳的房地产投资将会继续增加，但官方文件中也提到了，由于房地产新政的影响，沈阳房地产投资增速将会下降。这使得供需矛盾变得更为突出。一些中小开发商由于缺乏融资渠