09房地产周华英
第六章房地产项目选址、规划与设计要求
1、房地产项目选址的原则有哪些？（77、78页）
答；（一）房地产项目选址要以城市总体规划为依据
（二）房地产项目选址必须考虑市政公用基础施设的配套条件
（三）房地产项目选址要与立体轨道交通发展情况相适应
（四）房地产项目选址必须符合环境保护要求
（五）房地产项目选址必须考虑周边电信、机场、铁路、文物及优秀近代建筑保护、军事设施保护等控制性要求。
2、在房地产项目规划种哪些因素会影响居住形态？（79页）
（一）房地产的区位
（二）房地产与生态环境
3、房地产项目居住结构模式有哪些？（82页）
居住区——居住小区——居住组团
居住区——居住组团
居住区——街坊
4、居住区规划设计的重要技术经济指标有哪些？（86、87页）
1、建筑面积
2、建筑密度
3、人口密度
4、房地产建筑面积毛密度
5、房地产建筑面积净密度
6、房地产建筑套数毛密度
7、绿地率
5、房地产设计的重要性体现在哪几个方面？（87页）
符合城市规划和居住规划的总体要求，使房地产建筑与周围环境相协调；房地产项目平面设计、立面造型应满足居民不断变化的对房地产功能的新要求，符合市场的需求，倡导正确的消费观念，创造方便、舒适、优美的生活空间；积极采用新技术、新材料、新产品，推行标准化、多样化房地产项目建设，促进房地产产业的现代化发展；房地产项目要力求做到远近结合，可持续发展，以人为本，尽量满足老年人、残疾人等特殊人群的使用要求。
6、房地产设计种如何将实用与美观相结合？（8
7、88页）
（一）空间的大小与功能
（二）空间的形状以功能
（三）空间的质与功能相结合
第七章房地产项目前期准备
1、试述房地产项目建设前期工作的基本概念及其作用（97、97页）
房地产项目前期工作应是在可行性研究报告批准后，施工阶段开始之前的一个阶段，与勘察设计阶段基本处于同一个时期。在该阶段的工作除勘察设计外，基本上都可归属于房地产项目的工作范畴
房地产项目前期工作的作用是为实施整个房地产项目的开发奠定基础，为整个住宅项目的具体实施做好各项准备，是房地产项目能否顺利实施的基本保证
2、试述房地产项目基地获得的途径和拍卖、招标出让土地使用权的方位（98、99页）
房地产项目基地获得的途径在现阶段主要有；行政划拨、拍卖、招标、协议、转让。土地使用权招标、拍卖出让前，市土地招标拍卖办公室向规划、计划、环保、绿化、市容环卫、公安（交通、消防）民防、卫生监督、管线管理等部门（住宅项目、还应包或住宅部门）书面征询意见，各部门应当提出项目开发的有关技术参数、控制标准等管理要求（其中，环保部门组织完成环境影响评价），并书面反馈给市土地招标拍卖办公室。
3、试述建设用地审批的权限和各类土地使用的最长年限（101页）
根据《中华人民共和国土地管理法》规定；居住用地为70年；工业用地为50年教育、文化、卫生、体育用地为50年；商业旅游娱乐用地为40年
4、试述动迁工作的依据和原则（102页）
（1）应该始终坚持一“以三个代表”的重要思想为指导思想，把大多数人民群众的利益服务作为动拆迁工作的出发点和归宿。
（2）以符合城市规划，有利于城市建设，改善生态环境，保护文物古迹为原则，进一步加强住宅建设动拆迁管理，规范房屋拆迁行为，促进房地产开发项目拆迁工作向法制化，规范化方向发展。
5、试述房地产项目的建管管理的概念（108页）
房地产项目报建开始至施工许可申报整个过程的各项工作，他是房地产项目前期工作的另一项主要工作。
6、试述工程项目ＩＣ卡制度的作用和种类（109页）
工程项目Ic卡
建筑企业IC卡
个人执业IC卡
作用；工程项目IC卡制度，有利于形成建设市场的闭合管理，有利于实现建设工程项目信息共享，有利于办事手续的简化，同时是房地产项目有啦“电子身份证”
７试述房地产建设工程报建的目的和范围（109页）
房地产项目报建制度是一项有利于政府部门掌握建设规模，加强建筑市场宏观调控，建立良好市场管理次序的有效措施。
范围；凡要进行建设的房地产项目，总投资在50万元以上（不含50万元）的房地产项目的建设单位应当在房地产项工程立项文件批准后30天内，且房地产项目工程勘察、设计发包前向政府报建部门办理报建手续。
8、试述房地产建设工程自行发包应具备的条件（110页）
是否有法人资格或系依法成立的组织
是否有与建设工程相适应的资金
是否有与建设工程相适应的人员
9、试述房地产项目初步设计的评审部门及其要求（111页）
反房地产项目初步设计评审，实行分级管理，市住建委、区（县）住建委(住建局)和市行业主管委、办、局是房地产项目初步设计的审批机关
要求；建设单位送审初步设计时，应提交一下文件资料
工程房地产项目可行性研究报告的批准文件（复印件）
规划部门签发的规划设计要求及设计方案审核意见
设计单位提供的全套初步设计文件（应加盖市住建委统一发的出图专用章）
10、试述房地产项目质量、安全监督的意义和范围（113页）
政府对房地产项目实行的质量和安全的监督，是我国为了明确建设工程参与各方的质量、安
全责任、保证工程质量，以及贯彻“预防为主”方针。保护施工人员人身安全而实施的一项基本的行政管理制度。
范围；本区域范围内除个人建造自住房屋外的房屋建筑、土木工程、工程设备安装、管道敷设等新建、改造、矿建的建设程序。
这样看起来，反而是朝生暮死的蝴蝶为可羡了。它们在短短的一春里尽情地酣足地在花间飞舞，一旦春尽花残，便爽爽快快地殉着春光化去，好像它们一生只是为了酣舞与享乐而来的，倒要
痛快些。像人类呢，青春如流水一般的长逝之后，数十载风雨绵绵的灰色生活又将怎样度过？
是违法问题热也让同样5我也投入与他人啊读后感124204531582114624452001156420153地方发的供货商啥好烦的人个人太炎热和谁让他就如同00000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000 00000000000000000000
浅谈房地产开发项目的战略定位 房地产开发是高投入、高风险、高回报的行业，开发商既要面对市场遵循经济规律，又要顺应国家政策，接受消费者的选择。一个成功的开发项目，应具备天时、地利、人和等要素。作为规避风险为已任的房地产开发投资者，应将市场基本状况、国家政策、消费者选择以及项目的特点有机结合，方能“投其所好，适得其所”，这就需要将开发项目首先进行战略定位。 房地产开发成功与否最重要的是战略定位，这种定位是以适量的超前意识，对项目进行总体规划。开发一个小区或一幢大厦，时间时期2－5年不等，这期间政策、环境、消费行为和消费观念、方式以及人们对房屋的功能结构要求往往有较大的变化，而且这种变化有越来越快的趋势。如何能适应这种变化，符合新的消费时尚，这就需要掌握变化的走势。对开发商而言，做好以下四个方面战略定位尤其重要。 一、周期定位 我国房地产开发的总体趋势呈波浪周期型发展，一般从市场启动到高潮至宏观政策调控以3－5年为一周期，这既是一种社会现象也是一种经济规律。房地产开发要充分考虑这种经济周期对市场的扬抑作用。笔者认为，开发的建设周期定位应在国家启动房地产消费，鼓励开发投资开始的三年左右时间完成为宜。 二、价格定位 价格是项目可行性研究中最具灵魄的因素，它直接影响开发项目的经济效益，价格是价值的表现，价格定位亦应是价值定位。 价格的支撑是价值内涵。构成开发项目的价值因素很多，项目的地段区位、周围环境及设施配套、规划设计的合理性、工程建造的质量、科技含量以及物业管理等等，共同构成了产品的价值。价值中也有一些符合消费时尚和反映时代潮流的“亮点”，反映在价格上称之为“卖点”。通常我们说住宅的特点是：“八十年代看功能、九十年代看环境，下个世纪看智能化”。从中我们看出居民消费价值观的不断变化，也体现出住宅产品在满足了人们“休养生息”的基本要求后进而向满足舒适型和享受型的要求过渡。只要符合消费时尚，适应时代潮流的房屋，才特色鲜明，卖点突出，价值容易体现，极易形成消费热点。 当然，购置住房既是一种消费，也是一种投资，开发商既要考虑购买得的居住使用价值，又要考虑日后的规划发展增值潜力，因为购房者既是消费者也是投资者。所以，开发项目的价格定位应体现特点，突出“亮点”，顾及增值点。 三、营销定位
3.2合作开发模式流程
（政府将土地利用规划报国务院审批---取得土地利用批文---进行征地拆迁补偿工作并签订协议书---招拍挂---项目公司摘牌交纳保证金，签订成交确认书（补充协议）---签订土地转让协议和土地出让合同。等所有土地款项全部付清后才能取得国土证） （控制性详细规划） （预备和正式） （地质勘察初勘报告；五图一书：总平面图及竖向规划图/绿化系统图/道路及停车系统规划图/修建性规划设计说明书。） 1）公安消防：《建设工程消防设计审核意见书》；2）人防：修建防空地下室报批表/防空地下室建设意见书/防空地下室易地建设意见书及《易地建设缴款证明》；3）防雷：防雷设计图纸审核表/防雷设施设计审核书/防雷装置设计审核书） （建筑设计方案审查/工程初步设计说明书/初步设计审查登记表/建筑设计要点/建筑单体图纸准备（建筑平、立、剖及说明书）----报建通（建筑面积明细表）----放线测量记录册---城市配套建设费交纳---建筑功能指标明细表/建设工程报建审核书----工程规划许可证） （填报：项目经理、施工人员、安全人员监督登记表）
（一）施工图准备阶段： 1）地质勘察报告（详细勘察报告） 2）建筑施工图及节能设计表及计算书 3）结构施工图及计算书 4）防雷、消防、人防、水电施工图 a)施工图审查阶段 1）施工图审查申请 2）建筑节能设计审查报告----节能审查报批（市墙改办） 3）审图中心审查施工图---出具施工图设计审查报告----施工图审查合格通知书（三）招标投标阶段 1）施工单位招投标：项目经理资格核查及准备（区外施工单位备案）----招标申请（或申请邀请招标）----交易中心招标----招标备案（银行资信证明）----工程质量监督报批----施工中标通知书----施工总承包合同/建设工程施工劳务分包合同。 2）监理单位招投标：邀请招标（合约部）----考察确定监理单位----建设局备案----监理中标通知书----监理合同。 3）白蚁施工招投标-----白蚁防治合同。 其他（淤泥排放许可证/劳动保险统筹金缴纳/建筑意外伤害保险投保凭证/散装水泥专项资金缴纳/城管中队施工监督申请） /路址证明/商品房预售款监控专户证明和专用账户监管协议书/新建商品房价格备案登记表凭证/申请/预售证及附图） （现场完成道路、绿化及建筑物就可以进行规划验收，做验线册、取得建设工程规划验收合格证） （一）1）公安消防验收：----《建设工程消防验收意见书》 2）环保验收----建筑工程环保验收审批文件、污水验收合格申请表及《排污许可证》 3）人防验收：《人防意见书》 4）防雷验收：《防雷验收合格证》 （二）单位（子单位）施工质量验收记录、单位工程施工安全评价书、工程质量评估报告、勘察文件质量检查报告、设计文件质量检查报告、建筑工程质量保修书、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》 （三）永久用水及电报装、燃气工程验收、电梯安装分部工程质量验收证书及工程质量监督机构出具的电梯验收登记表、通邮。 ---竣工档案接收证明书）
华新房地产有限责任公司尚城项目市场定位报告 2015-7-6
第一章锡盟房地产宏观市场分析 第一节宏观经济环境对房地产市场的影响房地产行业涉及并涵盖了建筑业、建材业以及冶金、化工、轻工等多个行业，是以生产和经营房地产为最终产品的产业，是市场经济不断发展，产业类别逐步细化的产物。发展房地产行业，不仅可以为社会提供足够、适销的商用与民用住房，更重要的是能够刺激个人消费和投资，从而为国民经济带来新的增长。 一、我国宏观经济运行态势良好 1995至2000年，锡盟经济年均增速达到10%；全市国民生产总值累计超过1000亿元。2000年国内生产总值大幅增长，GDP的年度
https://www.doczj.com/doc/3013204565.html,锡林浩特华新房地产开发有限公司 增长率达到了8%，工业增加值增长率达到了11.4%，主要归功于高科技产业的发展。2001年前三季度我国经济继续保持适度增长，前三个季度GDP增长率仍然达到了7.6%。国内生产总值实现12101亿元，按可比价格计算比去年同期增长7.6%，增幅比去年同期慢0.4个百分点，但比去年第四季度快0.2个百分点，呈现出持续稳定增长的态势。 尽管因受“9.11”恐怖袭击事件影响，第四季度我国经济增长还会继续放慢，但在申奥成功及加入WTO的利好消息的刺激下，在积极财政政策的支持下，全年GDP增长率仍可望达到7.3%左右。根据我国经济的景气周期和对更加积极的财政政策的良好预期，预计我国经济仍将实现7%左右的增长，大大高于世界平均增长水平。2001年-2010年锡盟实际国内生产总值的平均增长率的目标为9%。 二、当前宏观经济运行对房地产投资的影响 2001年1-7月，锡盟房地产开发投资额达到52.65亿元，同比增长58.9%，投资旺盛，并继续以加速度增长。其中住宅投资额为30.87亿元，同比增长56.9%，办公用房投资22.65亿元，商业用房开发投资13.45亿元。锡盟商品房新开工面积1-7月为356.7万平方米，同比增长91.8%；其中住宅为100.1万平方米，办公用房达到55.5万平方米，较去年同期均有大幅增长。办公用房增幅尤为显著。2001年1-7月，锡盟商品房施工面积为298.5万平方米，比上年同期增长34%，其中住宅156.4万平方米，同比增长46.5%；商品房竣工面积150.7万平方米，同比增长4.2%，其中住宅竣工161.8万平方米，同比增长w https://www.doczj.com/doc/3013204565.html,锡林浩特华新房地产开发有限公司
当前文文件修改密码：8362839 房地产开发项目开发流程 选址研究，寻找合作伙伴，签订合作意向，协议及合同书 ↓ 向规划管理部门申领规划要点，以获取规划要点通知书，编制项目建议书 ↓ 向计委申报立项报告 ↓ 计委函至规划局 ↓ 规划局会签返计委 ↓ 计委下文同意立项并要求可行研究，此文经建委开发办会签 ↓ 运用“房地产市场信息评估系统”“房地产投资专家系统”进行项目投资的详细可研测算，编制可研报告 计委、建委、首规委及各专业局审查可研报告 ↓ 对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务；运用“营销策划展示设计系统”进行融资运作 ↓ 据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知 ↓ 规划局法征地意见函 ↓ 到土地管理部门及土地使用部门征求意见 ┏━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━┓ 新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所旧城改造到区地政科 结果报市房地局结果报市房管局 ┗━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━┛ 市政府下文批地 ↓ ┏━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━┓ 画桩位给钉桩条件，测绘院规划局办理建设用地规划据此到地政部门办理 钉桩，成果给设计人许可证用地批准书,评估项目建设用地地价
││ 申请确定规划设计条件冻结户口并抄户口,交纳地价款,取得 │土地使用证 按规划设计条件征询意│ 见表到区配套部门征求意见地政部门审查安置方案、安置房 ││ 规划局审查后下规划条件通知单发拆迁许可证 ││ 委托进行规划方案设计动迁会及拆迁安置 ││ 到规划局领设计方案送审书场地三通一平，领取房地产开发手册 │ │ 规划局审方案提出意见 1.到园木局申请伐树许可证 │ 2.了解线路情况与供电局运行班协商 修改后送首规委审图改造、移线方案 │ 3.煤气、道路、上下水改路由 首规委召开市政协调会 4.到供电局业扩处申请用电报表，做正式 出市政会议纪要供电方案，申请临时施工用电，委托施工。 ┗━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━┛ 进行个体设计（大公共建筑首规委审查） ┏━━━━━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━━━━━┓ 领建筑工程规划许可证出施工图开节能证明│││ 运用“营销策划展示设计系统”到计委申请，列入到税务局取税单制作资料计划（建委会签） │││ 报价小组审查，领取内外销到建委工程处领开工持年度计划、税单到区计、经委领许可证审批表投资许可证登记卡，登记并取得许可证│ 建委、物价局下文批价 │ 运用“营销策划展示设计系统”┗━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━┛ “房地产销售管理系统”销售到市政部门盖章，证明市政条件落实 │ 四源费缴纳 │ 到开发办市政处核实任务 │ 开发办工程处同意招标 │ 填招标申请书并到市招标办登记 │ 招标办看现场
房地产项目如何进行市场定位 一、房地产开发项目市场定位依据主要来自三个方面： 1、项目所在城市和区域的市场资料城市整体发展状况、城市化阶段、城市与区域人口；城市宏观和微观经济情况、市场整体发展状况与需求；城市和区域未来的发展状况；开发项目所在城市中的区域位置及政府对该区域的功能定位。 2、项目相关的业态和行业背景与开发项目所涉及的各种潜在使用用途相关的各种业态和行业背景，以及不同业态和行业的未来发展的趋势，借以确定项目所包含的不同使用功能面积的配比。 3、项目的核心竞争力开发项目所处位置的优势、劣势、机会、挑战等，旨在扬长避短，提炼出项目的核心竞争力。 二、市场定位的工作内容（以沈抚新城“钻石城”商业综合体为例） 1、整体市场定位 根据沈抚新城“钻石城” 综合体项目所在区域的城市规划要求，明确项目应承担的城市功能，同时通过市场调查分析，了解目标市场需求和行业未来发展趋势，并结合项目自身物理条件，先行确定建筑综合体的整体市场定位。 在整体市场定位中，要明确建筑综合体的主导功能和功能构成，进而在考量市场风险因素的前提下，以综合效益最大化和各种使用功能合理配搭为准则，有效组合相关功能类型，并确定各功能面积的比例关系，从而形成最终的项目整体市场定位方案。 2、主体形象定位主体形象定位，是指项目主体风格定位及经营管理企业品牌定 位，就像品 牌会给产品带来附加值一样，鲜明的形象定位有着及强的集聚效应，将给投资人、经营者带来附加价值。沈抚新城“钻石城”综合体项目是一个多业态组合的建筑，拥有明确的经营主题，鲜明的建筑风格以及富有创造力的品牌形象。主体形象定位对提升项目的价值异常重要。 3、客户定位由于客户对象在年龄、收入、职业、教育程度及兴趣等方面差异很大，
房地产开发项目选址方法研究 摘要：房地产开发地段的选择，对房地产投资的成败有着至关重要的作用。房地产之所以具有增值性，很大程度上是由于土地在增值。土地增值潜力的大小、利用效果的好坏，都与地段有着密切的联系。本文通过对房地产开发地段影响因素的分析，提出了房地产项目选址方法，并结合北京奥运会项目选址经验进行论证。 关键词：房地产，项目选址，地段 随着竞争的加剧和市场的复杂化,房地产开发企业面临很大的经营风险和机遇与挑战。对于房地产企业而言,在一定时期内总面临着许多投资商机,相应地有多种投资方案。但是,受资金投入与资金盈利受多种因素制约,房地产开发企业必须在投资总规模的范围内选取一种最佳的方案进行投资,以取得最佳的经济效益和社会效益。因此，房地产开发企业应该更加重视项目的可行性分析,首先面临的就是项目选址问题。项目选址的好坏关系到房地产开发投资的成败,必须用科学可行的方法来决策。 一、房地产开发地段影响因素分析 房地产的地段位置不仅指房地产所处的区位,而且指周围环境(即相邻地区的自然环境、生态环境和社会经济环境状况) 。不同的房地产用地要求不同的地段位置,以满足使用者不同的要求。所以房地产选址首要考虑的影响因素主要有区位因素和细部因素。 宏观区位因素指影响房地产市场开发的整体环境要素。包括自然条件和环境、交通和通信基础设施人口和经济、社区文化区位等因素。细部影响因素是指房地产项目局部环境因素。大体包括动力、煤气、暖气、供水、供热及交通运输条件，地形地貌、工程地质与水文地质情况；排水、防洪情况；生活设施条件以及与建设项目有关的政策与法律法规情况。这些因素直接影响房地产项目以后的生产和使用,会影响房地产的生产成本和销售价格。不同用途的房地产考虑的细部因素不一样，在房地产项目选址时,要根据具体的房地产项目性质、所在城市的经济与自然环境条件、具体开发时间来选择因素进行调查,其中的因素选择宜细不宜粗。 二、房地产开发地段的选择方法 对于一个好的开发地段来说，有一些必备的要素是静态的，不论任何项目和地点，这些要素是固定的。但是，不同的地区、不同的时期，好的地段的要素有一些是在变化的。要选择好的开发地段主要应做好以下几个方面的工作。
市场定位 （一）房地产项目市场定位 1、产品定位的概念 参考因子内容 一、定位意义1、以开发商或土地使用人的立场为出发点，满足其利益的目的 2、以目标市场潜在客户需求为导向，满足其产品期望 3、以土地特性及环境条件为基础，创造产品附加价值 4、以同时满足规划一市场—财务三者的可行性为原则，设计供需有效的产品 二、定位时机1、开发、取得或处分土地前，可进行产品定位，以确定土地的使用方向（例如一块土地可能宜建办公大楼、商业大楼或住宅大楼） 2、销售、出租、经营或兴建建筑物前，或进行产品定位，以确定产品的规划方向（例如，住宅产品规划为豪华别墅或变通住宅），租售、经营兴建计划，以及资金流量形态与投资报酬等 3、变更或调整土地及建筑物用途前，可进行产品定位，以确定地产变更用途的方向（例如厂房迁移后，原址可改建为写字楼或商场），调整用途的计划（例如重建、改建或修建），以及变更用途可能获得的报酬等 三、定位目的1、降低市场销售风险，避免供过于求、时机不当或不符目标市场需求等可能造成的收益损失 2、增加投资报酬利润，例如创造个别产品的单位利润，或增加组合产品的整体利润，或通过分期销售获得全程利润等 3、发挥作业整体效果，避免开发、销售、规划及财务等冲突，能同时兼顾收益成本、品质及时效
2、房地产产品定位原则原则概括原则内容 一、先外后内1、先决定空间用途，再考虑栋别或楼别配置 2、先确定整体容积率的分配，再考虑栋别或楼别配置 3、先规划整体出人动线，再考虑各楼层或各单元空间的联系方式 4、先做完整地块规划，再作畸零地块利用 二、先实后虚1、要创造边际利润的机会，也就是要先将主要的努力付清于最具边际利润的产品上，才能创造高纯度的附加价值 2、要具备整体价值的意识，在进行产品定位时，必须掌握个别空间的价值，以使产品的整体价值最大 3、要善用搭配组合的技巧，善用空间搭配组合的技巧，才能把边际价值发挥到极致。 三、先实后虚1、产品定位者首先须找出谁将是目标购买者或使用者 2、产品定位者须有相对经济效益的观念 3、产品定位者还要依据基地规模、产品类型、规划户数等条件掌握能为市场接受，又符合开发商投资报酬效益的公共设施比例范围，以将目标客户对私有功能及共用功能的可能偏好作合理的规划 四、先分后合1、区别楼层市场的先分后合原则，也就是先就大楼各楼层市场（例如顶楼市场、中间层市场、一楼市场、地下市场等）个别评估其供需状况及规划条件，再考虑楼层之间的关联性或合并的可能性 2、调整平面单元面积大小的先分后原则，也就是先确定最小可能销售单元的平面功能，再合并数个小单元成为较大面积的单元，以使开发商调整平面的弹性最大。 3、控制造价合理的先分后合原则，也就是在维持建筑物结构安全的前提下，预先做好最小单元化（最多户数）的建筑规划及成本预算，再合并大面积规划。 五、先专后普1、产品特殊化的程度必须考虑基地所在地的市场特性、供需状况，及各种目标客户群的相对规模与购买力 2、不论特殊化或专门化，都须把握重点，注意市场“门槛效果”，产品定位时切忌盲目地为特殊而特殊，例如产品若具备三项特色，即已被市场评定为特殊产品（达到门槛效应），则毋庸再画蛇添足，徒增败笔，反而减损产品的经济效益，干扰了重点特色的追求。 3、先尝试并评估各种专门化的可能性及市场接受性，以创造产品附加价值及利润空间，除非市场机会有限，或基地条件受限制，才考虑发展风险低的一般性产品。
第一节房地产开发阶段划分 一、遵循开发程序的必要性 1、房地产产品的内在形成有规律。 2、周密设计项目，减小投资风险。 3、规范开发管理，使程序科学合理。 4、严格项目报建制度，促进市场健康发展。 二、房地产开发的主要阶段划分 投资决策阶段、前期工作阶段、工程建设阶段、租售与物业管理阶段。 第二节立项审批程序及操作流程 《城市规划法》规定：建设项目的审批程序实行“一书两证”制度。 ◆选址意见书（permission notes for location)：城市规划行政主管部门依法核发的有关建设项目选址、布局的法律凭证。 ◆建设用地规划证(land use permit) ：经城市规划行政主管部门依法确认其建设项目位置和用地范围的法律凭证。 ◆建设工程规划许可证(building permit) ：城市规划行政主管部门依法核发的有关建设工程 的法律凭证。 具体审批程序及操作流程如下： 一、开发项目立项 开发商需提供： 1、可研报告 2、项目建议书（必要性分析、项目规模、地点、方案、投资估算、项目进度、综合效益） 二、申请定点 开发商需提供： 1、立项文件 2、申请用地函件 3、工程情况说明和选址要求 4、拟建方案 5、开发项目意向位置1/2000—1/500地形图 由城市规划管理部门审核并向土管部门发《征询意见表》 三、获《选址规划意见通知书》 开发商需提供： 1、各部门征询意见表 2、征地和安置补偿方案 3、征地协议 4、项目初步设计方案 5、总平面布置图或建设用地图 由城管部门审核，发《选址意见书》 四、获《建设用地规划许可证》 开发商需持有： 1、征地文件（政府批准）
房地产项目管理设 计方案
甲方工作纲要甲方工作概要(即所谓的要盖100多个红园图章) 第一篇甲方在开发前期的工作一、确定投资建设工程项目 对项目从前期开发角度入手,进行合理分析和有效测算,为公司决策提供重要依据。 二、建设项目用地计划办理 1.所需资料 a.地形图(划示用地范围,标明大约面积) b.与地块出让单位签署的用地协议 2. 办理程序 a.备齐资料 b.到地块所在地土地部门办理 三、建设工程项目建议书的编制与报批 1.编制及所需资料 a. 开发单位营业执照 b. 开发资质证书 c 用地计划审核意见 d. 建筑设计方案(总平面图等) e. 其它相关资料 2.报批程序与报批资料 a.将所需资料备齐送至投资咨询公司,委托其编制<项目建议书>
b.准备<关于项目建议书报批申请报告> c.将<项目建议书>与申请报告送计委报批注:投资3000万元以下项目由区计委立项;超过3000万元以下项目由区计委转报有关部门审批 四A、建设工程项目选址意见申办 1. 所需资料 a.批准的项目建议书或其它计划文件(复印件一份) b.地形图(均应划示用地范围) 4份 c.土地权属证(复印件1份) d.联建协议书(复印件1份) e.选址论证 f.上海市建设项目选址意见书申请表(到区规划局领取) 2. 申办程序 a.准备数份项目建议书批复及数份地形图 b.将上述资料分送有关部门签署选址意见并加盖公章 c.将有关部门的意见备齐,同时备齐(1)项所有资料,送区规划局规划科办理 四B、建设用地规划许可证申办 1. 所需资料 a.建设工程的计划批准文件(批准的项目建议书或其它计划文件)(复印件一份) b.地形图(均应划示用地范围) 6份(其中一份应有消防、环
房地产价格定位分析及项目定价的方法
房地产项目定价的方法 定价方法，是企业为了在目标市场上实现定价目标，而给产品制定的一个基本价格或浮动范围的方法。虽然影响产品价格的因素很多，但是企业在制定价格时主要是考虑产品的成本、市场需求和竞争情况。产品成本规定了价格的最底基数，而竞争者价格和替代品价格则提供了企业在制定其价格时必须考虑的参照系。在实际定价过程中企业往往侧重于对价格产生重要影响的一个或几个因素来选定定价方法。房地产企业的定价方法通常有成本导向定价、需求导向定价、竞争导向定价和可比楼盘量化定价法三类。 一、成本导向定价 成本导向定价是以成本为中心，是一种按卖方意图定价的方法。其基本思路是：在定价时，首先考虑收回企业在生产经营中投入的全部成本，然后加上一定的利润。成本导向定价主要由成本加成定价法、目标利率定价法和销售加成定价法三种方法构成。 （一）、成本加成定价方法 这是一种最简单的定价方法，就是在单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价。售价与成本之间的差额即为利润。这里所指的成本，包含了税金。由于利润的多少是按成本的一定比例计算的，习惯上将这种比例称为“几成”，因此这种方法被称为成本加成定价法。它的计算公司为：
单位产品价格：单位产品成本X（1+加成率）加成率=由于利润的多少是按成本的一定比例计算的。 列如，某房地产企业开发某一楼盘，每平方米的开发成本为2000元，加成率为15%则该楼盘每平方米售价：2000X（1+15%）=2300（元） 这种方法的优点是计算方便，因为确定成本要比确定需求容易得多，定价时着眼于成本，企业可以简化定价工作，也不必经常依据需求情况而作调整。在市场环境诸因素基本稳定的情况下，采用这种方法可保证房地产企业获得正常的利润，从而可以保障企业经营的正常进行。 （二）目标收益定价法 这种方法又称目标利润定价法，或投资收益率定价法。它是在成本的基础上，按照目标收益率的高低计算售价的方法。其计算的步骤如下： 1、确定目标收益率。目标收益率可表现为投资收益率、成本利润率、销售利润率、资金利润率等多种不同的形式。 2、确定目标利润。由于目标收益率的表现形式的多种性，目标利润的计算也不同，其计算公式有： 目标利润=总投资额x目标投资利润率 目标利润=总成本x目标成本利润率 目标利润=销售收入x目标销售利润率 目标利润=资金平均占用额x目标资金利润率 3、计算售价 售价=（总成本+目标利润）/预计销售量
房地产项目市场定位分析 房地产开发公司，在进行项目开发面对定位问题时，有一个不同于其他行业的前提。由于土地供应的相对不透明，不少开发商拿地比较困难，绝大部分是在拿到地块的时候才开始考虑市场操作细节，由于地块不利因素已成事实，所以项目定位的难度更高，有的项目可能短期内是无法操作的。 个人浅见将从影响项目定位工作的几个方面进行分析探讨。 一、项目定位要解决的问题 进行房地产项目的市场定位，要解决的是项目操作面临的矛盾。包括区域市场与地块自身的矛盾；未来设想与开发成本的矛盾；区域研究与地块情况的矛盾；开发设想和公司经营水平的矛盾等。这些矛盾的合理解决了，项目定位工作就成功完成了。 二、项目定位要达到的目的 在解决这些矛盾的时候，项目定位要对项目是可行性的研究进行论证，主要有以下几个方面： 1、经济技术指标的可行性 通过开发成本各项指标的精细测算、市场预期售价的仔细研究与资金投入的利润率的期望值相平衡，确定项目赢利预期的可能性和风险性，明确项目经济利益实施的可行性。 2、时间操作的可行性 由于市场的不断变化和发展，而相对于房地产生产周期长的特点，项目产品定位必须考虑时间操作的可行性，避免出现产品跟风，自身项目推出速度慢，造成销售不畅的现象。根据项目规模不同、地块的特性不同、产品推出时间不同等因素，分析入市的时机，准确把握项目的操作时间是项目成功的重要因素。因为项目时间控制不好操作出现问题的项目很多。因时间变化，影响项目开发主要因素包括，地块周边市场的成熟度，基础设施建设的情况，政策调控等因素。 3、长久发展的可行性 项目定位的难题在于项目长久可持续发展的问题，尤其是规模超大的房地
房地产项目定位做法总结 时间：2012年2月17日20:00 地点：北京地产交流群 主体：房地产项目定位做法总结 主讲：丰台-大葱-策划 个人认为房地产定位是一份只有更好没有最好的工作，在这里不能说是讲课，只是根据自己的专业知识和积累，尽我所能的阐述一下项目定位的一般做法，希望能够达到抛砖引玉的目的。 下面就从项目定位的档次和价格定位；项目的大业态（商业、写字楼、住宅）定位；项目小业态（别墅、洋房、高层）定位；项目的户型配比四个方面来阐述房地产项目定位的一般做法。 一、项目的档次与实现价格定位： (一) 项目的档次和实现价格定位主要依据市场研究的结论。市场分为三个层次：宏观、中观和微观。一般是宏观定时机、中观定发展、微观定排位，详解如下： 1、宏观定时机： 宏观市场研究的最重要意义就在于明确项目的入市时机。房地产讲：第一时机；第二地段；第三产品。所以入市时机的选择，和恰当的利用房地产的时势对项目至关重要。 例：2011年3月做的房地产发展趋势预判
宏观市场研究长势可判，短势看水平，不管怎么说，明确时机是很难的，但是绝对是必要的。因为对市场的预判只要比对手提前一点点，所获得的收益或者避免的损失都是不可估量的。并且通过对宏观市场长期的把握可以对项目的走势有个相对明朗的指导方向。 2、中观定发展： 中观市场研究其实是研究项目所在的区域或者小城市的房地产发展，因为区域的发展决定项目周期内项目的发展历程，同样决定项目的定位起点和发展历程。研究时的原则是：大城看板块、小城看城市。 例：05年对天津某区域户型、单价和总价的三个发展时期的预测。
通过对中观市场的研究能够比较清晰的认识项目发展的脉络，能够根据项目所设目标，接近明确项目启动时的项目起点。 3、微观定排位： 微观市场的研究就项目定位而言是最重要的部分，因为它决定项目定位的起点和目标。一般操作过程是这样的： 第一步：通过定位地段比其他地段，通过定位地段比其他项目，首先确定定位地段名次，这其实是在明确项目的硬性档次水平。
第五章房地产项目定位 ◆本章学习目标 1、掌握房地产项目定位的概念； 2、掌握房地产项目定位的内容； 3、掌握市场分析法； 4、掌握项目SWOT方法的应用。 ◆本章教学内容 1、房地产项目定位的基础 2、房地产项目定位的基本方法 （1）房地产项目市场分析法 （2）项目SWOT分析法 ◆本章重点 1、房地产项目定位的的概念 2、房地产项目定位的内容 3、市场分析法 4、项目SWOT方法的应用 ◆本章难点 1、市场分析法 2、项目SWOT方法的应用
第一节房地产项目定位的基础 一、房地产项目定位概念 从房地产项目形成的程序和房地产项目的特征可以看出，房地产项目定位与普通商品定位之间有相似之处也有不同之处。相似之处在于房地产项目成为商品进入市场销售与普通商品一样面临如目标市场的选择、客户的细分，销售策略的制定、销售渠道的建立等一系列问题。不同的是房地产项目自身的特性决定了它的生产和消费过程比普通商品要复杂得多，这种特殊性影响着使用者的生活行为方式。 因此，房地产项目的定位不仅仅来源于开发商和设计单位，而且是建立在市场研究基础上的市场定位，是对消费者使用方式和使用心理进行分析研究基础上的产品定位，是将产品核心按消费者的理解和偏好方式传达出去的形象定位。 房地产项目定位的概念可以表述为房地产开发经营者经过研究市场、技术和资金投入状况等一系列与房地产开发相关的前提条件，利用科学方法，构思出房地产项目产品方案，从而在产品市场和目标客户中确定其与众不同的价值地位。
这一过程就是房地产的项目定位。 二、房地产项目定位内容 从房地产项目定位的概念可以看出，房地产项目定位包括四部分内容。 （一）市场定位 研究房地产市场销售的市场状况，以及与其相关联的经济政策环境，确定市场需求的种类、形式、大小和趋势，为产品研究提供市场基础。在这部分研究中要回答的问题主要有：全局的房地产市场有多大？这个市场的增长率是多少？目前市场是如何被细分的？当前的市场趋势是否清楚以及近期细分市场有哪些主要变化？参与竞争的是哪一细分市场？竞争者的状况如何等。 （二）客户定位 研究消费者的消费行为、消费动机以及消费方式，同时研究消费者自身的人格、观念、所处的阶层、环境、文化背景、喜好偏向和生活方式，确定房地产项目的目标消费群体和他们的特征。在这部分研究中主要回答的问题有：不同类型的房地产项目针对哪类不同消费群体？产品的差异对消费行为的影响程度和影响方式是什么，消费者对房地产项目的消费习惯是什么等。 （三）产品定位 研究产品种类和目标客户消费使用过程。确定房地产项目形成过程中的外部和内部条件，分析方案构成的主要因素，形成市场差异化产品。该部分要回答的问题主要有：消费者对房地产项目的实际使用过程是怎样的，产品的每个部分是怎样与消费者的行为相关联的？在使用过程中消费者的行为和心理的变化过程是怎样的？怎样才能达到消费者使用的最佳状态？房地产项目构成要素和突破差异化的关键点是什么等。
***房地产开发有限公司 项目管理办法 项目管理办法的说明 1、项目部是公司针对某一项目下设的业务执行部门。 旨在对于项目的专属管理和协同操作，强调项目操作的一贯性 和专业性，保证项目在公司的控制和监督下，提高项目开发的 效率，实现项目的管理目标和经营效益。 2、本办法是在项目部门中实行的劳动纪律和各项规章 制度，目的在于控制和规范项目部门的系统化管理和业务操作。 3、本办法是依照公司的制度和操作规章而设立的，其 内容应该依照公司的各项制度。其中若有与公司规定相矛盾的 部分，应依照公司的规定执行。 4、本办法参考了其他房地产企业的行之有效的经验和 制度，并根据公司的实际情况而制定的。 5、本办法一经公司审核通过，应形成文件，严格执行。 今后在实际操作中出现某些条款不适应工作的开展、不利于公 司对项目部门工作的控制和监督等情况，应组织相关人员对本 办法进行修改和补充，增补和修改的部分应以文件形式通知公 司各部门，遵照执行。
项目部工作范围 1、项目部的工作范围只要是指项目部围绕公司项目开发意图实现的所有实质性业务工作，主要包括：项目前期筹划、项目设计审批、项目具体实施、项目完成总结和项目控制管理等。 2、项目前期筹划主要指项目选址、项目用地取得、市场调研、可行性分析、项目组织协调、项目建议等前期筹划性工作。 3、项目设计审批主要指项目方案设计、初步设计、施工图设计委托授予和协调完成、图纸会审、项目建设手续报批等经营性工作，以及相关的文物、勘察和项目开发的商务性工作。 4、项目具体实施主要指项目的招标签约、组织施工、周边环境协调、材料设备供应、现场施工管理、销售管理、宣传策划实施、财务协调等工作。 5、项目完成总结主要指项目竣工验收、办理交接、办理相关权属证明、项目资料整理和上交归档等工作。 6、项目控制管理主要是指项目运作各阶段目标控制、方法控制、质量控制、风险控制、计划控制和投资控制等工作。 7、项目部的工作范围还包括与公司管理性协调、与其他相关单位的业务协作等工作。 项目部组织架构和人员组成
前言 房地产工程的定位应该依据房地产市场运作规律，并结合区域市场特征和房地产开发公司的经营理念进行深入论证，才能给房地产工程一个明确的、科学的定位。它包括工程的市场定位、产品定位、总体定位等方面的内容。房地产的工程定位也是一个系统工程。它涉及到房地产全程运作过程中的工地形象包装、营销中心包装、产品包装、目标客户群、价格策略、营销推广等各个方面，并与区域宏观和微观的市场环境密切联系。 《东和湾工程定位报告》是基于瑞尔特调研小组市场实态分析结论，通过对东和湾工程所在地的特点进行分析论证后，瑞尔特依据全程营销系统的要求，从工程持续销售和公司发展战略的角度拟定本报告。
东和湾工程定位报告 一、东和湾工程定位考虑的因素 1、工程所在地的经济发展状况，工程所在地的房地产发展水平。 2、工程所在地的消费者心理和特征 3、当地房地产发展的市场研究，市场发展方向。 4、工程的初步设计规划，目标客户的需求心理和消费特征。 5、工程地块价值：地块价值才是最终决定价格的根本所在，只有充分发掘地块的价 值，才能实现工程的价值最大化。 6、开发商的资源整合:开发商在人力，物力，财力资源上的有效整合利用.
二、东和湾工程定位背景分析 对重庆东和湾工程予以明确、科学的定位，应充分考虑重庆房地产市场的状况。 1、重庆房地产发展状况 （1）重庆房地产供应量呈高位增长态势。近年来重庆致力于商品住宅建设，房地产投资继续保持较快幅度增长，在2002年1-5月份，重庆房地产完成开发投资57.29亿元，同比增长19%，施工面积2643.81万平方M，同比增长32%，其中住宅面积25083.3万平方M，同比增长32.3%，可见重庆房地产供应量呈高位增长态势。 （2）重庆房地产市场的竞争越来越激烈。随着重庆房地产市场的不断演变和发展，许多开发商都放慢了开发节奏，要么推出少量产品试探市场，要么圈地以观望。因此在2002年1-5月份，重庆商品房竣工89.2万平方M，同比下降23.1%，其中住宅竣工71.59万平方M，同比下降6.7%，但是仍然阻挡不了房地产价格下滑的趋势，今年1-5月份，商品房平均销售价格仅为1850元/平方M，同比下降了15.6个百分点。可见房地产市场的竞争将越来越激烈
房地产开发项目前期报建 1 立项批文(发改委) 申请报告、选址意见书、已批规划方案总平面图、用地预审意见、环评审批意见、节能评估及审批意见、社会稳定风险评估、抗震审查意见、可行性报告 2 选址意见书(规划局) 申请报告、土地挂牌成交确认书、勘测定界报告、用地红线图 3 土地证(国土局) 征地手续、勘测定界报告、宗地图、成交确认书、土地合同、契税完税证明 4 地名申报(民政局) 申请、用地红线、土地合同、地形图 5 建设用地规划许可证 (规划局) 申请、项目批文、土地证明、选址意见书、勘测定界报告、用地红线图、批前公示、经批准的方案总平面图 6 环评报告(环保局,委托环评公司办理) 方案图、环境评估登记表、环评报告表(书) 7 建设工程规划许可证 (规划局) 申请、项目批文、选址意见书、用地规划许可证、土地证、建筑图(含电子文件)、施工图审查及抗震审查合格证、防雷
审查意见、核定单、经批准的规划总平面图、定位红线 8 消防审核(消防支队) 消防审核申报表、建设工程规划许可证、图纸、消防设计文件、设计院相关资质文件 9 人防工程报审(人防办公室) 请示、人防设计审查报审表、用地规划许可证、立项批文、可行性报告、消防审批意见书、勘探报告、相关图纸文件 10 规划设计方案申报(规划局) 11 施工图审查要件(审图机构) 报审表、立项批文、总平面规划图、勘察与设计合同、图纸文件 14 建筑设计方案申报(规划局) 15 监理招投标及合同备案所需材料(建工局) 立项批文、审图合格证、资金证明、监理合同、工程规划许可证 16 施工招投标及合同备案所需材料(建工局) 立项批文、审图合格证、资金证明、施工合同、工程规划许可证 17 设计合同审查备案所需材料(建设局) 诚信证明、企业法人营业执照、资质证书、设计合同、注册执业人员资格证及社保证明 18 工程安全文明施工备案手续材料(建设局)
房地产开发项目申报流程根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶 段： （1）选址定点； （2 ） 规划总图审查及确定规划设计条件； （3 ） 初步设计及施工图审查； （4 ） 规划报建图审查； （5 ） 施工报建； （6 ） 建设工程竣工综合验收备案 一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项: 1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查 3、建委办理投资开发项目建设条件意见书 4、 环保局办理生产性项目环保意见书（表） 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查 6、规划部门办理项目选址意见书 二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、 人防办进行人防工程建设布局审查 2、国土资源局办理土地预审
3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查 4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》 5、规划部门确定建设工程规划设计条件 三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项： 1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查 2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查 3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查 4、人防办对初步设计的人防设计进行审查 5、国土资源局进行用地预审 6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查 7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查 8 、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单 9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项 1、公安消防支队进行消防设计审查
《房地产开发》课程实践环节安排 一、报告格式规范 （一）目录：小四，宋体，加粗，1.5 倍行距；（由word自动生成，显示页码）（二）正文：小四，宋体，1.5倍行距； （三）正文中的标题：四号，黑体； （五）报告正文可加页首页尾 （六）图表使用规范 1、图：图名在图下居中显示，标号方法如第一部分第一个图，标号为1-1；第一部分第二个图标号为1-2，依此类推； 2、表：表名在表上居中显示，并显示数据单位；标号方法与图类似，如第一部分第一个表，标号为1-1，依此类推； 3、图表下方靠左显示“数据来源：xxxxxx”，如“数据来源： 2012年中国统计年鉴。”。 （七）封面格式见附件1（封面可加图片，或者以图片作为封面背景） （八）页面设置 上：2.5cm；下：2.5cm；左：2.9cm；右：2.7cm。 二、房地产项目主题定位报告评分参考标准 （一）主题明确； （二）报告层次分明，逻辑清晰，结构合理； （三）报告内容有较强的针对性，即围绕目标展开调研；没有拖沓、啰嗦和与主题无关的内容； （四）能够正确运用图表以及相关的分析工具为主题服务； （五）定位报告能够体现出较强的时效性、创新性、差异性和前瞻性，即报告所
涉及的是最新的市场信息、政策信息以及未来可能影响项目效益的信息变化；结论的提出有据可循，结论具有较强的说服力； （六）报告文字通顺，语言流畅，无错别字。格式规范，排版美观，符号统一，编号齐全，图表分别按顺序标号，图有图名、表有标题，且图表配合适当，文件填写齐全、正确，装订顺序规范。正文格式符合相关要求。 （七）报告基本材料（封面、目录等以下7项）齐全，没有缺漏。 三、房地产项目策划报告装订顺序 （一）封面（附件1） （四）目录 （五）报告正文
房地产开发项目建议书
目录 第一章、项目概述 第二章、项目名称和选址 第三章、项目规划建设方案 第四章、项目建设条件 第五章、物料消耗与供应 第六章、环境保护 第七章、项目建设周期与日程安排第八章、经营管理方式 第九章、投资估算 第十章、项目经营策划
第十一章、效益评价 第十二章、结论 第一章项目概述 一、项目背景 二．项目历史条件 1、宗地简介 宗地位于龙蟠路北侧、怡亭路与紫薇路之间，东至凤阳路，南至龙蟠大道、西至怡亭路，北至滁州市物源公司。现土地使用者为滁州市南谯区管委会，用地面积为26877㎡，土地登记用途为商业用地。 2、项目概况 宗地位于龙蟠路北侧、怡亭路与紫薇路之间，新测绘地号：030110040038000，测绘面积：26877㎡，土地用途为：商业，使用权类型为：出让。土地用途设定
为商业用地，土地开发程度设定为宗地红线外“五通”（通路、通电、通讯、供水、排水）及宗地红线内场地平整，宗地为划拨用地，设定商业最高年限40年，商业用地为滁州市三级地。 3、合作方式 三、项目建设单位 1、项目公司名称：滁州市交通商城置业有限公司 2、公司经营范围：房地产开发、销售、物业管理 3、项目建设规模和建设内容： “该项目”开发建设总建筑面积约26877㎡。建设用途为商业用途。 四、可行性研究报告编制 1、编制单位： 由滁州市交通商城置业有限公司编制此项目可行性研究报告。 2、编制依据： 第二章项目名称和选址 一、项目名称：。 二、地理位置：“该项目”位于龙蟠路北侧、怡亭路与紫薇路之间 三、项目占地面积：占地面积约26877㎡。 四、项目用地现状：项目用地范围内为荒地。
09房地产周华英 第六章房地产项目选址、规划与设计要求 1、房地产项目选址的原则有哪些？（77、78页） 答；（一）房地产项目选址要以城市总体规划为依据 （二）房地产项目选址必须考虑市政公用基础施设的配套条件 （三）房地产项目选址要与立体轨道交通发展情况相适应 （四）房地产项目选址必须符合环境保护要求 （五）房地产项目选址必须考虑周边电信、机场、铁路、文物及优秀近代建筑保护、军事设施保护等控制性要求。 2、在房地产项目规划种哪些因素会影响居住形态？（79页） （一）房地产的区位 （二）房地产与生态环境 3、房地产项目居住结构模式有哪些？（82页） 居住区——居住小区——居住组团 居住区——居住组团 居住区——街坊 4、居住区规划设计的重要技术经济指标有哪些？（86、87页） 1、建筑面积 2、建筑密度 3、人口密度 4、房地产建筑面积毛密度 5、房地产建筑面积净密度 6、房地产建筑套数毛密度 7、绿地率 5、房地产设计的重要性体现在哪几个方面？（87页） 符合城市规划和居住规划的总体要求，使房地产建筑与周围环境相协调；房地产项目平面设计、立面造型应满足居民不断变化的对房地产功能的新要求，符合市场的需求，倡导正确的消费观念，创造方便、舒适、优美的生活空间；积极采用新技术、新材料、新产品，推行标准化、多样化房地产项目建设，促进房地产产业的现代化发展；房地产项目要力求做到远近结合，可持续发展，以人为本，尽量满足老年人、残疾人等特殊人群的使用要求。 6、房地产设计种如何将实用与美观相结合？（8 7、88页） （一）空间的大小与功能 （二）空间的形状以功能 （三）空间的质与功能相结合 第七章房地产项目前期准备 1、试述房地产项目建设前期工作的基本概念及其作用（97、97页） 房地产项目前期工作应是在可行性研究报告批准后，施工阶段开始之前的一个阶段，与勘察设计阶段基本处于同一个时期。在该阶段的工作除勘察设计外，基本上都可归属于房地产项目的工作范畴 房地产项目前期工作的作用是为实施整个房地产项目的开发奠定基础，为整个住宅项目的具体实施做好各项准备，是房地产项目能否顺利实施的基本保证