旅游项目开发流程
令狐采学
旅游项目开发流程是一个对旅游开发流程的一般性提炼。也可将该流程称为"一般流程"。对于不同的项目，需要根据资源、环境、政策、投资商实力、市场、交通变化等各因素，进行结构调整。作为旅游项目开发流程，我们特别强调旅游开发在思路上一定要遵循先进行产品策划，先进行产品策划，再编制规划，而非先规划后策划，否则事半功倍！实际开发工作中有立项、规划、施工、推广运营几大方面。一、立项：旅游项目开发中，往往涉及到立项的问题。立项中，最关键的因素，就是项目可行性。（1）准备申报材料一般的立项申请，需要聘请专业旅游规划公司撰写可行性研究报告，后提交给相关部分即可。但有些投资大，规划大的项目需要准备的材料要非常详细，具体如下：?项目单位（企业）提出申请核准文件?由具有相应资质的工程咨询机构编制的项目申请报告文本?县（市）属企业投资项目由所在地县（市）政府投资主管部门提出初审意见；设区市属以及所辖区属企业投资项目由设区市政府主管部门提出初审意见；省属企业投资项目由省级行业主管部门提出初审意见?项目所在地城市规划行政主管部门出具的项目规划选址意见?国土资源部门（林业、海洋渔业部门）出具的项目用地（用林、用
海）预审意见?环境保护部门出具的项目环境影响评价审批意见?招标事项核准申报表?节能评估（年综合能源消费量1000吨标准煤以下，或年石油消费量500吨以下，或年天然气消费量50万立方米以下的固定资产投资项目，填写《固定资产节能登记表》）?法律、法规或规章规定的其它有关材料（2）向相关部分提出申请一般而言，世界自然、文化遗产保护区内总投资3000万元以下、1000万元及以上的旅游项目，国家重点风景名胜区、自然保护区、重点文物保护单位区域内总投资5000万元以下、2000万元及以上的旅游开发和资源保护设施项目，省级风景名胜区、自然保护区、重点文物保护单位区域内总投资3000万元及以上旅游开发和资源保护设施项目，由省发展改革委核准；其他旅游开发和资源保护设施项目按照隶属关系由所在地市、县（区）发展改革部门核准。接下来通过（3）受理（4）审查（5）批复（6）监督实施就真正完成了一个项目的全部立项过程。但所有的环节中，除了走手续外，最关键的就是项目的可行性报告的撰写，这关系了项目立项成功的与否。二、规划：在以上繁琐的手续面前，我们有没有更直接的办法呢？答案是：有！那就是政府的高度认可，如果可以到的政府的认可，以上相关部门是可以为了项目做出适当的调整，而一份宏观的规划可以达到这样的效果。所以说立项和规划是分不开的，规划是整个项目的灵魂，他保证了前期的立项，指导了后期施工。（1）旅游项目建议书旅游项目建议书主要目的使旅游规
划院与甲方观点达成一致，从而确立合作关系。无法用于正式递交政府部门，非必须文件。项目团队返回后，组织旅游规划院进行项目讨论，梳理分析实地考察资料，提出概括性的项目建议书，建议书将包括技术部分以及商务部分，技术部分将项目发展思路理忥进行概括表述，对产品服务进行确定，对技术深度做出说明，商务部分包括报价，项目执行时间阶段，具体合作方式进行确定。（2）概念性规划概念性规划简称“概规”是非必须上规划委员会的规划，是帮助投资方与政府决策项目推进的规划。概念性规划是介于发展规划和建设规划之间的一种新的提法，它更不受现实条件的约束，而比较倾向于勾勒在最佳状态下能达到的理想蓝图。一般来说应包括以下几个方面的内容、图件：?对旅游规划区域的资源和客源市场进行分析和预测?确定旅游规划区的定位、发展方向和发展战略?明确旅游产品的开发方向、特色和主要内容?提出旅游规划区旅游发展的重点项目，强调策划的创新、个性和特色;提出相关要素发展的原则和方法等图件：旅游规划区综合现状图、旅游客源市场分析图、总体规划图、功能分区图等，如果是空间范围较小的规划区，还可以要求近期的建设规划图或者是效果图（3）旅游总体规划旅游总体规划又称旅游综合规划简称“总规”，是在旅游资源调查评价的基础上，根据国家的方针政策和国民经济发展的需要，综合分析旅游区资源特点和社会经济技术条件，提出旅游区发展战略；确定旅游区的性质；划定旅游区和风景区的范围
及外围保护地带；划分景区和其他功能区；制定保护和开发利用风景名胜资源的措施；确定旅游区的接待容量和游览活动的组织管理措施；对风景区的总体布局、绿化、交通、水电、旅游服务设施进行统筹安排、全面规划；进行总体投资预算和效益分析；进行环境经济及社会影响评价分析。它也常包括某些专题规划（或称部门规划）的内容，如旅游资源调查、评价和开发；客源市场调查、分析和规划；旅游线路设计和规划；旅游商品设计规划；旅游环境保护；旅游管理和人才培训计划等。旅游总体规划是与旅游部门规划对应而言，它具有全局战略性，对景区内各景点及具体建筑项目不作详细规划。（4）控制性详细规划控制性详细规划简称“控规”是城市、镇人民政府城乡规划主管部门根据城市、镇总体规划的要求，用以控制建设用地性质、使用强度和空间环境的规划。控制性详细规划以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质、使用强度等控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划。根据《城市规划编制办法》第二十二条至第二十四条的规定，根据城市规划的深化和管理的需要，一般应当编制控制性详细规划，以控制建设用地性质，使用强度和空间环境，作为城市规划管理的依据，并指导修建性详细规划的编制。控制性详细规划是城乡规划主管部门作出规划行政许可、实施规划管理的依据，并指导修建性详细规划的编制。（5）修建性详细规划编制修建性详细规划简称“修规”主要任务是：满足上一层次规划
的要求，直接对建设项目做出具体的安排和规划设计，并为下一层次建筑、园林和市政工程设计提供依据。源：对于当前要进行建设的地区，应当编制修建性详细规划，用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工。修建性详细规划应当包括下列内容：（一）建设条件分析及综合技术经济论证。（二）建筑、道路和绿地等的空间布局和景观规划设计，布置总平面图。（三）对住宅、医院、学校和托幼等建筑进行日照分析。（四）根据交通影响分析，提出交通组织方案和设计。（五）市政工程管线规划设计和管线综合。（六）竖向规划设计。（七）估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益。三、施工规划以整体高度、方向为主，建议找一些国家级的设计院。施工建议找本地施工单位，手续及落地方面更加便利，严把验收关质量可以保证。此部分可以听取旅游规划院协助推荐，考察施工单位。四、推广运营推广方面是之前规划提及一部分，首轮推广建议与之前合作的旅游规划院继续合作，毕竟只有规划设计者本团队才能更好的把产品的优势展现出来；如果再次推广，建议与策划公司签订合同按收益提供比例佣金，这样达到双方互相督促为景区创造收益的结果，执行过程中也更容易互相理解。运营方面，建议培养本地人才，常见问题可以咨询旅游规划院。近两年景区托管服务生根发芽，但一般情况都是计划和描绘的前景会比较好，由于客观因素实际执行不如本地人员效果。
旅游项目开发的标准流程 遵I切旅游项目对一个地区有很强的综合性效益，可以带动一个地区的经济发展，也可以改 变该地区的文化定位，对区域经济、人文、自然环境都具有很深刻的影响。项目从无到有，牵涉到众多方面利益，必须科学规划，精心设计，严格监控施工质量，尽职尽责的做好项目 的开发建设的管理工作。 一、开发分期 旅游项目从投资兴趣产生到项目建成交付使用，必须经历一个完整的开发过程。这个过程由若干个环节组成，每环节相对独立，却不孤立存在，它们之间相互联系，环环相扣。在整个工作流程中，各项工作必须遵守客观规律的基础上形成先后次序，不可人为逆转或任意 颠倒先后次序。 根据旅游行业特点和项目开发建设的客观实际情况，可以把旅游项目开发建设过程划分 为三阶段五期。按时间分为开工准备、工程建设、开业运作三个阶段；按具体的工作内容分 为：投资决策与合同签订期、管理架构与运作策划期、开工准备与政府审批期、资金运作与建设工程期、开业准备与运作期，五个工作期各自独立，却又相互起承，形成一个完整的工 作流程。 二、投资决策 投资商对一项旅游资源或项目感兴趣，到决定进行旅游投资，需要一个投资决策的过程， 这一过程中，最重要的是对旅游资源的评价、及对旅游项目开发价值的评价。对于该主题的 讨论详见《旅游项目投资评价纲要》。 投资商在与旅游资源控制方签订合同前，要对的旅游资源进行投资评价。一般可以聘请 旅游投资专家，通过初步的资源、市场、交通、环境、政策考察之后，提交一份《旅游项目投资预可行性研究报告》或《旅游项目投资价值评价报告》，以作为决策依据。 三、合同签定
目前统一的旅游法没有出台，旅游资源的管理权由各部委及地方政府控制，导致旅游项 目开发面临很大政策风险。地区差异和法规修改，将对旅游项目开发产生重要影响。 旅游项目开发，一般都涉及到风景名胜区、自然保护区、重点文物保护单位、森林公园、 地质公园、甚至世界自然与文化遗产。对于这些资源，都有完全不适应市场经济发展要求的、非产业化的法律法规，对旅游投资商十分不利。旅游特许经营权是投资商必需合法控制的核心，其中包括门票收益权、项目开发与招商权、核心土地购买权等几个方面。如何签订合同，并要求政府负责配套设施建设（特别是交通、水电等），是非常需要经验和技术的。 合同签订的同时，需划定红线，确定项目的开发用地和建设用地。 四、架构管理 合同签定后，应立即着手组建开发管理团队，并建立开发运作的管理构架与管理制度。 开发管理，应包括前期工作、建设管理、开业运营三方面。这三方面是完全不同的工作，不可能由同一批人全部顺序完成。因此，应着眼于人力资源培养，设立前期工作部、工程管理部、景区管理部三个业务部门。他们的职能分别为： 前期工作部。负责项目开工建设前的准备工作。主要工作内容：委托旅游投资顾问公司 进行市场调研；委托旅游产品策划机构进行产品策划；委托规划设计单位对工程项目进行规 划设计；编撰文件向政府相关部门报批、向社会招商等。 工程管理部。以项目经理为首的工程管部，负责建设准备工作和工程施工期间的管理工 作，保证工程按设计要求和合同要求完成。 景区管理部。负责景区开业营销策划，办理开业手续，落实景区运营必备的人、财、物, 提高景区的经济收益和社会影响力。 五、产品策划及项目运作策划
旅游综合开发企业运营模式初探旅游与文化规划设计专家旅游与文化导向的区域综合开发服务商 北京绿维创景规划设计院 New Dimension Planning & Design Institute Ltd. 旅游运营网https://www.doczj.com/doc/2f14391736.html,旅游景观设计网https://www.doczj.com/doc/2f14391736.html, 创意建筑设计网https://www.doczj.com/doc/2f14391736.html,旅游投融资网https://www.doczj.com/doc/2f14391736.html, 版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。
旅游运营网 https://www.doczj.com/doc/2f14391736.html, 旅游综合开发企业运营模式初探 北京绿维创景规划设计院 一、站在企业的立场看旅游综合开发 一方面，旅游综合开发是大势所趋。政府对于区域综合发展的要求、市场休闲消费需求综合化的趋势及项目本身的开发条件决定了综合开发的大方向。 另一方面，旅游综合开发是一种极具潜力的成功模式。其一，对于旅游企业，地产收益为支撑；对于地产企业，旅游收益为持续。其二，通过除旅游、地产以外的特色产业的发展能够为企业带来产业链延伸的综合收益。其三，运作旅游综合开发项目，企业将实现从一般的项目开发商到区域运营商的转变，能够获得区域综合运营带来的巨大的区域升值效益。 二、旅游综合开发的企业运作模式 （一）企业定位：四重身份 首先，要梳理企业的定位。我们认为，进行旅游综合开发的企业，实际上包括四重身份。 第一，是旅游开发商。在未来的发展中，核心的工作之一是要进行旅游休闲项目的开发与经营。
第二，是地产开发商。休闲地产是旅游综合开发项目的重要构成，开发企业的重要工作必然是地产开发。 第三，是特色产业发展商。随着发展的深入，单靠地产为收益支撑的模式必然难以为继，政府必然要求企业考虑更科学、更持续特别是能够有效解决三农问题，促进一二三产业融合发展的模式。这就决定了旅游综合开发项目中，除了旅游板块、地产板块以外，保护下来的生态区域与耕地区域，应当发展特色产业，如葡萄产业、花卉产业等，据此，开发企业自然成为特色产业发展商。 第四，是区域运营商。以区域经济社会统筹发展为己任，把旅游开发、特色产业发展、城镇建设、社会统筹结合起来，在政府的管理下，以主投资商的身份，通过在规划、二级招商、土地一级开发、泛旅游产业项目开发、市政公用建设开发、商业房地产开发、住宅和度假地产开发等工作，推动区域经济社会综合发展，这时，开发企业将成为承上（政府）启下（市场）的区域运营商。 （二）商业模式 1、总体模式：土地一级开发为基础，“旅游休闲、特色产业、休闲地产”良性互动 旅游与文化规划设计专家旅游与文化导向的区域综合开发服务商
旅游项目开发流程 令狐采学 旅游项目开发流程是一个对旅游开发流程的一般性提炼。也可将该流程称为"一般流程"。对于不同的项目，需要根据资源、环境、政策、投资商实力、市场、交通变化等各因素，进行结构调整。作为旅游项目开发流程，我们特别强调旅游开发在思路上一定要遵循先进行产品策划，先进行产品策划，再编制规划，而非先规划后策划，否则事半功倍！实际开发工作中有立项、规划、施工、推广运营几大方面。一、立项：旅游项目开发中，往往涉及到立项的问题。立项中，最关键的因素，就是项目可行性。（1）准备申报材料一般的立项申请，需要聘请专业旅游规划公司撰写可行性研究报告，后提交给相关部分即可。但有些投资大，规划大的项目需要准备的材料要非常详细，具体如下：?项目单位（企业）提出申请核准文件?由具有相应资质的工程咨询机构编制的项目申请报告文本?县（市）属企业投资项目由所在地县（市）政府投资主管部门提出初审意见；设区市属以及所辖区属企业投资项目由设区市政府主管部门提出初审意见；省属企业投资项目由省级行业主管部门提出初审意见?项目所在地城市规划行政主管部门出具的项目规划选址意见?国土资源部门（林业、海洋渔业部门）出具的项目用地（用林、用
海）预审意见?环境保护部门出具的项目环境影响评价审批意见?招标事项核准申报表?节能评估（年综合能源消费量1000吨标准煤以下，或年石油消费量500吨以下，或年天然气消费量50万立方米以下的固定资产投资项目，填写《固定资产节能登记表》）?法律、法规或规章规定的其它有关材料（2）向相关部分提出申请一般而言，世界自然、文化遗产保护区内总投资3000万元以下、1000万元及以上的旅游项目，国家重点风景名胜区、自然保护区、重点文物保护单位区域内总投资5000万元以下、2000万元及以上的旅游开发和资源保护设施项目，省级风景名胜区、自然保护区、重点文物保护单位区域内总投资3000万元及以上旅游开发和资源保护设施项目，由省发展改革委核准；其他旅游开发和资源保护设施项目按照隶属关系由所在地市、县（区）发展改革部门核准。接下来通过（3）受理（4）审查（5）批复（6）监督实施就真正完成了一个项目的全部立项过程。但所有的环节中，除了走手续外，最关键的就是项目的可行性报告的撰写，这关系了项目立项成功的与否。二、规划：在以上繁琐的手续面前，我们有没有更直接的办法呢？答案是：有！那就是政府的高度认可，如果可以到的政府的认可，以上相关部门是可以为了项目做出适当的调整，而一份宏观的规划可以达到这样的效果。所以说立项和规划是分不开的，规划是整个项目的灵魂，他保证了前期的立项，指导了后期施工。（1）旅游项目建议书旅游项目建议书主要目的使旅游规
旅游项目开发运营流程(实用版) 近年来，大量机构将投资目标放在了旅游项目的投资开发上，形成了热潮，非专业机构企业进入旅游业，面临的最大问题是判断力和理解力的缺乏，虽然知道隔行如隔山，但是，总会按照一般的思维惯性来对旅游项目进行评判，对于如何规范高效的进行投资与开发，如何判断策划机构的能力和水平，如何进行合理、经济的流程管理，这些都是需要高度认真对待。汇游九州作为旅游开发项目的全程顾问咨询管理机构，根据旅游行业特点、项目开发情况并结合团队多年的实战经验，把旅游项目开发运营过程划分为五个阶段——及汇游五步骤。 汇游五步骤包括：征地立项、项目策划、规划设计、工程建设和运营管理。 一、征地立项——根据开发业主的要求，完成项目立项报告，同时需要完成项目可研报告等项目立项所必须的报批文件，以满足项目开发前期征地、立项、报批等工作的需要，这个过程是整个项目的基础，由于旅游项目的特殊性，所涉及的管理主体比其他行业多，所以特别需要有专业机构的指导和管理，否则，将会使开发业主耗掉很多时间，造成时间成本的浪费。 二、项目策划——通过对拟开发的旅游资源和市场状况进行评估，制定出旅游项目开发的整体策划方案。再根据整体策划方案制定出项目开发时序，并按开发时序逐步提交各开发项目的策划细案及执行案，完成投资决策及各阶段投资计划。此步骤及
以下步骤由于涉及的专业较多，且各专业间相互交叉，故对专业能力和团队配合能力要求较高。 三、规划设计——通过对项目的整体把控，结合项目开发时序，完成各阶段的规划、设计工作，保证项目符合整体策划思路和自身功能定位的要求，从而保证项目建成后能全方位满足项目运营管理的要求。 四、工程建设——通过对整体项目的文化形象定位和各子项目的功能定位，根据项目策划、规划和设计要求，监督项目的工程建设质量，以保证项目建成后的整体效果能充分满足后期的运营管理需要。 五、运营管理——项目建成后，根据项目情况，提交各阶段项目的行业评级及升级方案（如景区评A级、酒店评星级等）。根据各阶段需求，进行管理、培训、招聘、营销、推广、活动、产品升级等运营策划，以保证项目良性、持续的发展。
旅游项目开发的模式与流程 旅游开发，涉及到旅游产品设计、旅游商业模式设计、开发运作策划及景观设计四个方面。我们把四个方面整合起来的策划，称为旅游项目开发的商业策划(或全案策划)。旅游开发的成功与否，取决于游憩方式创新，商业模式落地，景观设计独特和的运营策划的现实。研究旅游项目开发的模式与流程，是为了从一开始，就较好的把握项目的核心。 一、旅游资源开发的历史划分 我国旅游项目开发的模式，有一个进化的历史过程。旅游的发展，形成了从原始资源直接利用，到观光产品开发，再到体验参与及休闲度假产品开发，进一步发展到创新生活方式的旅游产品开发的螺旋上升结构。产品与资源之间的关系越来越远。文化和人性化的创新提升，成为旅游发展的主要方向。我们将中国旅游资源与产品开发的过程，划分为五个阶段。 原始资源利用期：80-90年，将景区圈起来，就可以收门票，并初步建设接待实施; 资源开发起步期：90-95年，以基础设施建设为前提，开发可进入性和观赏、接待条件; 资源开发转轨期：95-02年，全面开发观赏型旅游产品，开始引进并开发游乐休闲产品; 资源深度挖掘期：03-15年，进入情境体验型、参与娱乐型、休闲度假型产品开发阶段; 后资源开发期：15以后，进入休闲度假旅游及以创新生活方式为核心的产品开发阶段。 二、旅游项目开发模式 我们从不同角度大致用七个类别来划分旅游开发的模式： 1、按开发区域结构划分为三种模式：单一项目开发模式、成片整体开发模式、目的地整体开发模式; 2、按开发投入时序划分为三种模式：滚动开发模式、分期开发模式、一次性完成开发模式; 3、按产业多元性划分为两种模式：单一开发模式、综合开发模式; 4、按土地利用性质划分为三种模式：游憩区开发模式、旅游房地产开发模式、旅游城镇开发模式; 5、按与市场的关系划分为五种模式：近郊型项目开发模式、远郊型项目开发模式、区域型项目开发模式、全国型项目开发模式、国际型项目开发模式; 三、旅游项目开发的前期工作流程
旅游项目开发流程 旅游项目开发流程是一个对旅游开发流程的一般性提炼。也可将该流程称为"一般流程"。对于不同的项目，需要根据资源、环境、政策、投资商实力、市场、交通变化等各因素，进行结构调整。 作为旅游项目开发流程，我们特别强调旅游开发在思路上一定要遵循先进行产品策划，先进行产品策划，再编制规划，而非先规划后策划，否则事半功倍！实际开发工作中有立项、规划、施工、推广运营几大方面。 一、立项： 旅游项目开发中，往往涉及到立项的问题。立项中，最关键的因素，就是项目可行性。 （1）准备申报材料 一般的立项申请，需要聘请专业旅游规划公司撰写可行性研究报告，后提交给相关部分即可。但有些投资大，规划大的项目需要准备的材料要非常详细，具体如下：?项目单位（企业）提出申请核准文件 ?由具有相应资质的工程咨询机构编制的项目申请报告文本 ?县（市）属企业投资项目由所在地县（市）政府投资主管部门提出初审意见；设区市属以及所辖区属企业投资项目由设区市政府主管部门提出初审意见；省属企业投资项目由省级行业主管部门提出初审意见 ?项目所在地城市规划行政主管部门出具的项目规划选址意见 ?国土资源部门（林业、海洋渔业部门）出具的项目用地（用林、用海）预审意见 ?环境保护部门出具的项目环境影响评价审批意见 ?招标事项核准申报表 ?节能评估（年综合能源消费量1000吨标准煤以下，或年石油消费量500吨以下，或年天然气消费量50万立方米以下的固定资产投资项目，填写《固定资产节能登记表》）?法律、法规或规章规定的其它有关材料 （2）向相关部分提出申请 一般而言，世界自然、文化遗产保护区内总投资3000万元以下、1000万元及以上的旅游项目，国家重点风景名胜区、自然保护区、重点文物保护单位区域内总投资5000万元以下、2000万元及以上的旅游开发和资源保护设施项目，省级风景名胜区、自然保护区、重点文物保护单位区域内总投资3000万元及以上旅游开发和资源保护设施项目，由省发展改革委核准；其他旅游开发和资源保护设施项目按照隶属关系由所在地市、县（区）发展改革部门核准。 接下来通过（3）受理（4）审查（5）批复（6）监督实施就真正完成了一个项目的全部立项过程。但所有的环节中，除了走手续外，最关键的就是项目的可行性报告的撰写，这关系了项目立项成功的与否。 二、规划： 在以上繁琐的手续面前，我们有没有更直接的办法呢？答案是：有！那就是政府的高度认可，如果可以到的政府的认可，以上相关部门是可以为了项目做出适当的调整，而一份宏观的规划可以达到这样的效果。所以说立项和规划是分不开的，规划是整个项目的灵魂，他保证了前期的立项，指导了后期施工。 （1）旅游项目建议书
精心整理 旅游项目开发的标准流程 旅游项目对一个地区有很强的综合性效益，可以带动一个地区的经济发展，也可以改变该地区的文化定位，对区域经济、人文、自然环境都具有很深刻的影响。项目从无到有，牵涉到众多方面利益，必须科学规划，精心设计，严格监控施工质量，尽职尽责的做好项目的开发建设的管理工作。 一、 与政府审批期、资金运作与建设工程期、开业准备与运作期，五个工作期各自独立，却又相互起承，形成一个完整的工作流程。 二、?投资决策?
投资商对一项旅游资源或项目感兴趣，到决定进行旅游投资，需要一个投资决策的过程，这一过程中，最重要的是对旅游资源的评价、及对旅游项目开发价值的评价。对于该主题的讨论详见《旅游项目投资评价纲要》。 投资商在与旅游资源控制方签订合同前，要对的旅游资源进行投资评价。一般 三、 营权是投资商必需合法控制的核心，其中包括门票收益权、项目开发与招商权、核心土地购买权等几个方面。如何签订合同，并要求政府负责配套设施建设（特别是交通、水电等），是非常需要经验和技术的。 合同签订的同时，需划定红线，确定项目的开发用地和建设用地。
四、?架构管理 合同签定后，应立即着手组建开发管理团队，并建立开发运作的管理构架与管理制度。 财、物，提高景区的经济收益和社会影响力。 五、?产品策划及项目运作策划
项目开发的主要人员到岗，资金到位后，应及时启动项目策划工作。项目策划不是旅游规划。项目策划包括旅游产品的策划及项目开发运作的策划，主要解决主题定位、市场定位、游憩方式设计、收入模式、营销模式、运作模式、盈利估算、投资分期等等问题。必需聘请专业的旅游项目开发咨询顾问公司，提供《旅游项目总体策划报告》及《旅游项目开发运作计划》。 六、 新建项目要先进行旅游规划、确定规划条件，到规划主管部门办理用地规划许可证，方可委托专业机构进行旅游项目设计。小型项目常用规划方案代替初步设计方案，初步设计方案要通过发改委与建委等相部门的联合审批后，进行施工图设计。施工图设计方案要报送经建委审批，建委一般委托省级以上建筑规划设计院进行审
旅游综合开发企业运营模式初探一、站在企业的立场看旅游综合开发一方面，旅游综合开发是大势所趋。政府对于区域综合发展的要求、市场休闲消费需求综合化的趋势及项目本身的开发条件决定了综合开 发的大方向。另一方面，旅游综合开发是一种极具潜力的成功模式。其一，对于旅游企业，地产收益为支撑；对于地产企业，旅游收益为持续。其二，通过除旅游、地产以外的特色产业的发展能够为企业带来产业链延伸的综合收益。其三，运作旅游综能够获得区合开发项目，企业将实现从一般的项目开发商到区域运营商的转变，域综合运营带来的巨大的区域升值效益。二、旅游综合开发的企业运作模式（一）企业定位：四重身份首先，要梳理企业的定位。我们认为，进行旅游综合开发的企业，实际上包括四重身份。第一，是旅游开发商。在未来的发展中，核心的工作之一是要进行旅游休闲项目的开发与经营。第二，是地产开发
商。休闲地产是旅游综合开发项目的重要构成，开发企业的重要工作必然是地产开发。单靠地产为收益支撑的模式必随着发展的深入，第三，是特色产业发展商。更持续特别是能够有效解决三农问然难以为继，政府必然要求企业考虑更科学、除了旅这就决定了旅游综合开发项目中，题，促进一二三产业融合发展的模式。游板块、地产板块以外，保护下来的生态区域与耕地区域，应当发展特色产业，如葡萄产业、花卉产业等，据此，开发企业自然成为特色产业发展商。第四，是区域运营商。以区域经济社会统筹发展为己任，把旅游开发、特色产业发展、城镇建设、社会统筹结合起来，在政府的管理下，以主投资商的身份，通过在规划、二级招商、土地一级开发、泛旅游产业项目开发、市政公用建设开1 发、商业房地产开发、住宅和度假地产开发等工作，推动区域经济社会综合发展，这时，开发企业将成为承上（政府）启下（市场）的区域运营商。（二）商业模式1、总体模式：土地一级开发为基础，“旅游休闲、特色产业、休闲地产”良性互动从总体模式上看，是土地一级开发（卖地）和土地二级开发（卖房、旅游经营、产业发展）相结合的模式。作
1引言 1.1项目开发背景 近年来人们的生活水平不断提高，对生活品质的要求也进一步增加，在日常的生活之余有了更多的时间和金钱去享受生活，其中骑游成为越来越多人的优先选择。 因为骑游既能领略沿途风光，又能锻炼身体，还可以认识许多朋友。但是，因为骑游所走的的路线一般比较偏僻，参加骑游的队友人也比较多，所以有一定的危险性，因此需要一个组织或机构来尽可能的保证骑友外出骑行的安全。而今互联网技术在飞速发展，人们越来越多的将生活中的各种活动搬到互联网上，在虚拟空间实现交流、交易等。 提高骑友之间的信任，增加骑游的便利，降低骑游的风险，充分展示骑游的优势，让更多唐山本土的朋友们去体验到骑游的乐趣，因此决定建立一个电子商务网站，为广大唐山市人民提供一个骑游的服务平台，以提高其生活品质。1.2项目开发意义 如今，旅游网站已经不再是稀奇的电子商务网站，而作为旅游的一部分，骑游却被大部分旅游网站忽略。但是人们越来越注重旅游多重价值，而不仅仅是看景色而已，健康，环保，和同行人的交流等等成为人们考虑的因素，因此骑游逐渐成为更多人外出旅游的方式。 骑友们为了组织骑游活动，传统的方式一般为约上现实生活中认识的拥有骑游爱好的朋友，开始骑游之旅。而建立电子商务网站为骑友们提供一个平台，让他们了解更多更好的骑游路线，结交更多更可靠的骑游好友，及时查询各种骑游信息，发起各种骑游活动，使骑游活动的地理范围更加宽广，参加骑游活动的骑友更多。
2可行性分析 2.1技术可行性分析 该系统拟采用成熟的数据库技术与系统开发技术，使用Microsoft SQL 和.NET技术.本系统对用户的要求，除了需要具备在Microsoft Windows平台上使用个人电脑的知识外，并不需要特别的技术能力。使用系统的管理员，在投入使用前，无需对操作系统的人员进行培训。这样既减少投入成本又简化了操作环节。 因此，开发该系统具有技术可行性。 2.2经济可行性分析 经济可行性分析要估计项目的成本和效益，分析项目经济上是否合理。即进行成本效益分析，评估项目的开发成本，计算开发成本是否会保证项目预期的全部利润。 系统的开发基于本人对程序开发的实践学习而来，无需资金投入，并且系统开发过程投入的成本不高，因此开发经费完全可以接受。 因此，在经济上是可行的。 2.3社会可行性分析 如今，旅游网站已经不再是稀奇的电子商务网站，而作为旅游的一部分，骑游却被大部分旅游网站忽略。但是人们越来越注重旅游多重价值，而不仅仅是看景色而已，健康，环保，和同行人的交流等等成为人们考虑的因素，因此骑游逐渐成为更多人外出旅游的方式。为骑友们提供一个电子商务服务平台，可满足骑友对骑游活动的各种需求。
一、风电项目开发前期工作流程
（一）风电项目宏观选址工作流程说明图解
风电场宏观选址流程说明 一、流程总说明 1.风电场宏观选址的概念 风电场宏观选址是在认真研究国家和地区风电发展规划的基础上，详细调查地区风能资源分布情况，广泛收集区域风电场运行数据，通过对若干场址的风能资源、电网接入和其它建设条件的分析和比较，确定风电场的建设地点、开发价值、开发策略和开发步骤的过程，是保证公司风电产业又好又快发展的关键。 风电场宏观选址主要指导文件：《风电场场址选择技术规定》。 2.影响风电场宏观选址的主要因素 风电场宏观选址，要结合以下因素对候选风电场进行综合评估，并拟定场址：风能资源及相关气候条件、地形和交通运输条件、土地征用与土地利用规划、工程地质、接入系统、环境保护以及影响风电场建设的其他因素。 3.风电场宏观选址的基本原则 1）风能资源丰富、风能质量好 拟选场址年平均风速一般应大于6m/s，风功率密度一般应大
于200W/m2；盛行风向稳定；风速的日变化和季节变化较小；风切变较小；湍流强度较小；无破坏性风速。 由于各地区风电上网电价不同、风电场建设条件与海拔高度差异较大、可安装风电机组单机容量不同，风电场最低可开发风速从6～7米/秒不等。 2）符合国家产业政策和地区发展规划 3）满足联网要求 认真研究电网网架结构和规划发展情况，根据电网容量、电压等级、电网网架、负荷特性、建设规划，合理确定风电场建设规模和开发时序，保证风电场接得进、送得出、落得下。 4）具备交通运输和施工安装条件 拟选场址周围港口、公路、铁路等交通运输条件应满足风电机组、施工机械、吊装设备和其它设备、材料的进场要求。场内施工场地应满足设备和材料存放、风电机组吊装等要求。 5）保证工程安全 拟选场址应避免洪水、潮水、地震、火灾和其它地质灾害（山体滑坡）、气象灾害（台风）等对工程造成破坏性的影响。
旅游开发项目立项审批流程 关于旅游开发项目的立项审批流程，不同于房地产开发项目立项审批， 先做规划方案，还是先立项申请 许多开发商为了拿项目，立马想到的是先做一个规划方案。没有规划方案，不知道干什么，怎么能立项？是的，该问题想说的是，先做规划方案，再立项申请。这正确吗？ 让我们参考一下房地产项目立项所需的资料： 1.到国土局办理国有出让地的土地手续； 2.办土地手续期间，土地储备中心会统一到规划局办理规划条件； 3.具备工程咨询资质的工程咨询机构编制项目申请报告； 4.具备节能评估能力的工程咨询机构编制节能评估报告； 5.到环保局办理环评批复手续； 6.到地震局办理抗震安全性评价意见； 7.到该项目的行业主管部门办理行业审查意见； 8.项目单位的立项申请文件； 9.项目单位的营业执照和组织机构代码证。 该立项所需的资料中，第1、2条要求，办理土地手续和规划条件。许多旅游开发项目，特别是旅游景区建设项目，何来办理土地手续和规划条件，因为许多旅游开发项目用地是集体用地的耕地、果园、自留地、林地、草地、宅基地、荒山荒地和国有用地的林地/林场、农场、牧场、荒山荒地、水域等，甚至自然保护区、风景名胜区内，不在城镇建设用地规划范围内，不完全按照城乡规划法实施。比如在林业部门主管的自然保护区内建设索道上下站管理用房、接待设施、游客中心（可能以其他项目名称报林业厅/局审批）、游览景点等和旅游相关的游览和服务设施，不可能都要找国土资源主管部门审批建设用地，也不会去找发改委按照其要求的立项审批流程进行立项报批，更不用说准确上述立项所需的资料。但是，并不是说旅游开发项目不需要立项报批，而是应该根据不同项目寻找不同的审批流程。 所以说，要讨论“先做规划方案，还是先立项申请”，应该根据不同用地所在的不同主管部门而定，且其立项报批的主管部门也应该依此选择不同的立项报批流程。但是，本文主要针对非自然保护区、风景名胜区、国有林场/农场/牧场等特殊用地范围内的旅游开发项目，按照发改委非限制行业项目的立项报批程序的旅游开发项目立项审批流程，进行系统性分析，以供旅游开发商参考。
一、清查开发条件，评估开发价值 乡村现有土地、房屋、产业、自然人文等资源，和所在区位、经济、社会等内外部基本条件，决定了项目地开发的核心导向。 1.乡村项目开发条件清查方向 ①经济发展基础 产业基础：现有核心产业及其他产业发展状况及产业结构→是否具有产业链优化、延伸势能 及产业融合基础。 生产要素：商品、劳务、资本、信息、人才等资源状况→是否具备推动经济提质升级的发展 活力。 泛参与者：村民、乡贤、村集体、合作社、开发商、地方及上级政府等参与主体发展诉求→ 是否能够充分调动各参与者能动性。 ②土地资源基础 总体面积：项目地块总面积决定了项目体量→是否具备合适的发展规模。 建设用地：商业及餐饮、旅馆等商业设施用地，娱乐、康体等设施娱乐康体设施用地，度假 村用地等旅游用地及其他相关建设用地→是否能够保障投资大平衡。
农业用地：耕地、园地、林地、牧草地及其他农用地→是否具有优渥的土地资源，核心产业 农业是否能够向规模化、现代化、产业融合化提质升级。 其他可做休闲农业用地的土地：如农民自有住宅、闲置宅基地、农村集体建设用地、四荒地 等→是否能够最大化利用项目地资源实现统筹发展。 （注：以农业为依托的休闲观光度假场所、各类庄园、酒庄、农家乐，以及各类农业园区中 涉及建设永久性餐饮、住宿、会议、大型停车场、工厂化农产品加工、展销等用地，必须依 法依规按建设用地进行管理，而非按农用地管理。） ③区位交通基础 大区位：地理区位、所处经济圈、比邻的客源市场等基本状况→是否具有优势距离、资源、 市场基础。 大交通：铁路、公路、民航等交通资源→是否具备商贸物流条件及旅游可进入性。 小交通：村镇内部路网、道路硬化情况等→是否具备优良发展基本，是否需要升级。 ④泛旅游业资源 自然资源：地质、地貌、水文、动植物、生态等资源→是否具有良好生态基础及资源特色。 文化资源：遗址、遗迹、文物等历史文化遗产类景观，建筑、桥梁、公园、人造景观、博物 馆等近现代人文吸引物，民俗、节庆、手工艺等非物质文化遗产等资源，历史故事、传说等 文化脉络→是否具备地域性、独特性、传承性等可挖掘、演绎的价值。 建筑风貌：建筑形态、风格、材料、色彩、高度、密度及项目地村落原有空间肌理的适配度 等特点→是否是风貌突出、特色鲜明的传统风格，是否具有一定的完整性，是否具有改造价值。 接待设施：停车场、酒店、饭店、公共厕所、医疗救护设施等基础旅游接待设施→是否充沛、卫生、安全，是否满足一定程度的接待档次。 ⑤农业影响因素
旅游综合开发企业运营模式初探 一、站在企业的立场看旅游综合开发 一方面，旅游综合开发是大势所趋。政府对于区域综合发展的要求、市场休闲消费需求综合化的趋势及项目本身的开发条件决定了综合开发的大方向。 另一方面，旅游综合开发是一种极具潜力的成功模式。其一，对于旅游企业，地产收益为支撑；对于地产企业，旅游收益为持续。其二，通过除旅游、地产以外的特色产业的发展能够为企业带来产业链延伸的综合收益。其三，运作旅游综合开发项目，企业将实现从一般的项目开发商到区域运营商的转变，能够获得区域综合运营带来的巨大的区域升值效益。 二、旅游综合开发的企业运作模式 （一）企业定位：四重身份 首先，要梳理企业的定位。我们认为，进行旅游综合开发的企业，实际上包括四重身份。 第一，是旅游开发商。在未来的发展中，核心的工作之一是要进行旅游休闲项目的开发与经营。 第二，是地产开发商。休闲地产是旅游综合开发项目的重要构成，开发企业的重要工作必然是地产开发。 第三，是特色产业发展商。随着发展的深入，单靠地产为收益支撑的模式必然难以为继，政府必然要求企业考虑更科学、更持续特别是能够有效解决三农问
题，促进一二三产业融合发展的模式。这就决定了旅游综合开发项目中，除了旅游板块、地产板块以外，保护下来的生态区域与耕地区域，应当发展特色产业，如葡萄产业、花卉产业等，据此，开发企业自然成为特色产业发展商。
第四，是区域运营商。以区域经济社会统筹发展为己任，把旅游开发、特色产业发展、城镇建设、社会统筹结合起来，在政府的管理下，以主投资商的身份，通过在规划、二级招商、土地一级开发、泛旅游产业项目开发、市政公用建设开发、商业房地产开发、住宅和度假地产开发等工作，推动区域经济社会综合发展，这时，开发企业将成为承上（政府）启下（市场）的区域运营商。 （二）商业模式 1、总体模式：土地一级开发为基础，“旅游休闲、特色产业、休闲地产”良性互动 从总体模式上看，是土地一级开发（卖地）和土地二级开发（卖房、旅游经营、产业发展）相结合的模式。 作为区域运营商，开发企业首先通过参与规划与土地一级开发，通过项目的二次招商与土地经营，获得区域升值的初步收益。 然而，旅游综合开发项目最根本的模式，还是“旅游休闲、特色产业与休闲地产”三者的良性互动，共同推动区域旅游、产业、城镇化的综合发展：旅游休闲的发展是引擎——这是实现旅游经营持续收益的根本。旅游休闲包括观光景区、运动游乐项目、度假酒店、休闲街区、文化演艺等，这是吸引消费者前来消费的根本，有利于促进土地从生地变熟地，促进区域升值，并带动相关产业的发展。
旅游项目开发建设流程 HUA system office room 【HUA16H-TTMS2A-HUAS8Q8-HUAH1688】
旅游项目开发建设流程 研究旅游项目开发的模式与流程，是为了从一开始，就较好的把握项目的核心。根据旅游行业特点和项目开发建设的客观实际情况，绿维创景把旅游项目开发建设过程划分为三阶段（开工准备阶段、工程建设阶段和开业运营阶段）、五期（投资决策与合同签定期、管理架构与运营策划期、开工准备与政府审批期、资金运营与建设工程期和开业准备与运营期）。 1、投资决策：投资决策的过程，最重要的是对旅游资源及项目开发价值的评价。投资商在与旅游资源控制方签订合同前，可以聘请旅游投资专家，通过初步的资源、市场、交通、环境、政策考察之后，提交一份《旅游项目投资预可行性研究报告》或《旅游项目投资价值评价报告》，以作为决策依据。 2、合同签定：旅游项目开发，一般都涉及到风景名胜区、自然保护区、重点文物保护单位、森林公园、地质公园、甚至世界自然与文化遗产。对于这些资源，都有完全不适应市场经济发展要求的、非产业化的法律法规，对旅游投资商十分不利。旅游特许经营权是投资商必须合法控制的核心，其中包括门票收益权、项目开发与招商权、核心土地购买权等几个方面。如何签订合同，并要求政府负责配套设施建设（特别是交通、水电等），是非常需要经验和技术的。合同签订的同时，需划定红线，确定项目的开发用地和建设用地。 3、架构管理：合同签定后，应立即着手组建开发管理团队，并建立开发运营的管理构架与管理制度。开发管理，应包括前期工作、建设管理、开业运营三方面。前期工作部：负责项目开工建设前的准备工作。主要工作内容：委托旅游投资顾问公司进行市场调研；委托旅游产品策划机构进行产品策划；委托规划设计单位对工程项目进行规划设计；编撰文件向政府相关部门报批、向社会招商等。工程管理部：以项目经理为首的工程管部，负责
旅游业的发展必须依托于土地资源，旅游建设项目的大量增加势必占用大量土地。我国的土地资源极度缺乏，随着经济的发展和城市化水平的提高，建设用地数量急剧上升，用地紧张的局势日益加剧。因此，如何发挥有限旅游用地的最大效益显得尤为重要。绿维文旅梳理了我国旅游用地利用存在的问题，提出了旅游用地的管理对策，并列举了基于旅游用地的七大开发模式。 一、旅游用地的含义及利用特征
（一）旅游用地的含义 旅游用地是旅游区内最基本、最广泛的具有旅游功能的各种土地的总和。 狭义的旅游用地是指县级以上人民政府批准公布确定的各级风景名胜区内的全部用地，供人们进行旅游活动，具有一定经济结构和形态的旅游对象地域组合。 广义的旅游用地就是旅游业用地，即在旅游目的地内为旅游者提供游览、观赏、知识、乐趣、度假、疗养、娱乐、休息、探险、猎奇、考察研究等活动的土地。 （二）旅游用地的利用特征 基于旅游产业涉及面广，联动产业较多，旅游用地呈现出区位性、多样性、综合性、营利性、关联性五大利用特征。
二、我国旅游土地利用存在的问题 我国正处于旅游业快速发展时期，旅游区数量和用地规模急剧扩张，而且新增加的旅游区大多位于城郊和乡村，出现了旅游开发定位不准，景观和产品创新不足，导致土地污染、土地粗放利用和管理混乱等严重问题。同时，由于法律、政策和管理上的缺陷，一些旅游用地获取不规范，有些旅游项目建设用地涉及农地转用和土地征用，旅游开发采用“以租代征”方式，甚至以旅游开发为名，进行变相圈地，从事工业招商和高档别墅开发。
除此之外，我国旅游用地还存在其他一些问题，包括以下三方面： 第一，由于旅游区土地利用类型多样、功能重叠，以及土地价格评估、基准地价评价体系和价格机制尚未形成等原因，旅游区土地的出让或租赁价格较低，导致许多景区投资短缺、土地闲置和利用率低。
旅游项目运营体系旅游 项目运营方案 1、旅游产业特性与旅游投资理念 一、旅游产品及产业的特殊性 1、资源的国有性：旅游资源，基本上需要依托于土地而存在，是地上或地下的资源，因土地属性国有，旅游资源一般为国有。 2、资源的非流通性：更为重要的是，在现有法律上，风景名胜资源和文物保护单位的经营权，是不可转让的。因此，旅游资源中最重要的资源，不能进入市场流通。我们称之为旅游产业投资的“资源限制”。 3、资源保护与旅游开发的矛盾：旅游开发不能破坏生态与文物，这是一个不可动摇的基点。 问题是因为受到体制、部门利益、保守理念的制约，都借用了“保护”之名来抗拒合理的开发利用，特别是由社会投资参与的开发。 4、旅游目的地的区域性与旅游项目的区域依赖性：旅游项
目(景区、宾馆等)，只是目的地系统中的一部分，企业不可能超越目的地去开展运作，也不可能代替目的地进行营销推广，只能在目的地系统内部形成市场合作结构，借助目的地整体营销，开拓项目的市常这样，旅游项目投资，就形成了对区域的整体运作的深度依赖，自主运作的空间太小，企业发展受到限制。 5、跨行业的综合复杂性：我将旅游相关行业划分为八类十三个：1)游憩行业：景区、公园、娱乐区、游乐区、主题公园、体育园区、康疗区。2)接待行业：宾馆、饭店、餐饮、会议、展览等。3)营销行业：旅行商、旅游媒介广告。4)交通行业：公路、铁路、航运、水运。5)建设行业：园林绿化、生态恢复、古建、艺术装饰。6)生产行业：车船交通工具生产、游乐设施生产、土特产品加工、旅游工艺品加工、饭店用品生产。7)商业行业：旅游购物商业、购物休闲商业等。 8)旅游智业：规划、策划、管理等。 6、多环节配合的服务消费特性：出游过程需要媒介、旅行社、运输、宾馆、餐饮、景区、商业、娱乐多个环节系统紧密配合，形成全游程消费的服务整合，是一个多环节服务链。因此，旅游产品的营销与业绩，相互依赖非常强，需要服务链各个环节的提升与质量保障。对于旅游项目投资而言，对其他环节的服务依赖，成为无法自主控制的重要风险。 7、异地预先销售与本地现场消费的结构：“异地预先销售”，
旅游项目开发的标准流程 旅游项目对一个地区有很强的综合性效益，可以带动一个地区的经济发展，也可以改变该地区的文化定位，对区域经济、人文、自然环境都具有很深刻的影响。项目从无到有，牵涉到众多方面利益，必须科学规划，精心设计，严格监控施工质量，尽职尽责的做好项目的开发建设的管理工作。 一、开发分期 旅游项目从投资兴趣产生到项目建成交付使用，必须经历一个完整的开发过程。这个过程由若干个环节组成，每环节相对独立，却不孤立存在，它们之间相互联系，环环相扣。在整个工作流程中，各项工作必须遵守客观规律的基础上形成先后次序，不可人为逆转或任意颠倒先后次序。 根据旅游行业特点和项目开发建设的客观实际情况，可以把旅游项目开发建设过程划分为三阶段五期。按时间分为开工准备、工程建设、开业运作三个阶段；按具体的工作内容分为：投资决策与合同签订期、管理架构与运作策划期、开工准备与政府审批期、资金运作与建设工程期、开业准备与运作期，五个工作期各自独立，却又相互起承，形成一个完整的工作流程。 二、投资决策 投资商对一项旅游资源或项目感兴趣，到决定进行旅游投资，需要一个投资决策的过程，这一过程中，最重要的是对旅游资源的评价、及对旅游项目开发价值的评价。对于该主题的讨论详见《旅游项目投资评价纲要》。 投资商在与旅游资源控制方签订合同前，要对的旅游资源进行投资评价。一般可以聘请旅游投资专家，通过初步的资源、市场、交通、环境、政策考察之后，提交一份《旅游项目投资预可行性研究报告》或《旅游项目投资价值评价报告》，以作为决策依据。 三、合同签定
目前统一的旅游法没有出台，旅游资源的管理权由各部委及地方政府控制，导致旅游项目开发面临很大政策风险。地区差异和法规修改，将对旅游项目开发产生重要影响。 旅游项目开发，一般都涉及到风景名胜区、自然保护区、重点文物保护单位、森林公园、地质公园、甚至世界自然与文化遗产。对于这些资源，都有完全不适应市场经济发展要求的、非产业化的法律法规，对旅游投资商十分不利。旅游特许经营权是投资商必需合法控制的核心，其中包括门票收益权、项目开发与招商权、核心土地购买权等几个方面。如何签订合同，并要求政府负责配套设施建设（特别是交通、水电等），是非常需要经验和技术的。 合同签订的同时，需划定红线，确定项目的开发用地和建设用地。 四、架构管理 合同签定后，应立即着手组建开发管理团队，并建立开发运作的管理构架与管理制度。 开发管理，应包括前期工作、建设管理、开业运营三方面。这三方面是完全不同的工作，不可能由同一批人全部顺序完成。因此，应着眼于人力资源培养，设立前期工作部、工程管理部、景区管理部三个业务部门。他们的职能分别为： 前期工作部。负责项目开工建设前的准备工作。主要工作内容：委托旅游投资顾问公司进行市场调研；委托旅游产品策划机构进行产品策划；委托规划设计单位对工程项目进行规划设计；编撰文件向政府相关部门报批、向社会招商等。 工程管理部。以项目经理为首的工程管部，负责建设准备工作和工程施工期间的管理工作，保证工程按设计要求和合同要求完成。 景区管理部。负责景区开业营销策划，办理开业手续，落实景区运营必备的人、财、物，提高景区的经济收益和社会影响力。 五、产品策划及项目运作策划
一、投资决策 投资决策过程中，最重要的是对景区资源及开发价值进行整体评价。投资商在与景区所有者即政府签订合同前，可以聘请旅游专家，通过初步的资源、市场、交通、环境、政策评估之后，提交《旅游项目投资可行性研究报告》或《旅游项目投资价值评价报告》，以作为决策依据。 二、合同签定 旅游景区开发，一般涉及到风景名胜区、自然保护区、重点文物保护单位、森林公园、地质公园甚至世界自然与文化遗产。对于这些资源，或多或少都会存在一些不适应市场经济发展要求的、非产业化的法律法规，对旅游投资商十分不利。旅游特许经营权是投资商必须合法控制的核心，其中包括门票收益权、景区开发与招商权、核心土地购买权等几个方面。如何签订合同，并要求政府负责配套设施建设（特别是交通、水电等），是非常需要经验和技术的。另外，合同签订的同时，需划定红线，确定项目的开发用地和建设用地。 三、组织管理架构 合同签定后，运营方（即原来的投资方，合同签订后，投资方就转变为了运营方）应立即着手组建开发管理团队，并建立开发运作的管理构架与管理制度。管理构架应包括前期工作部、建设管理部、开业运营部三方面。前期工作部，主要负责项目开工建设前的准备工作，包括委托旅游规划设计公司进行市场调研、产品策划及规划设计；编撰文件向政府相关部门报批、向社会招商等。建设管理部，以项目经理为首，负责建设准备工作和工程施工期间的管理工作，保证工程
按设计要求和合同要求完成。开业运营部，负责景区开业营销策划，办理开业手续，落实景区运营必备的人、财、物，提高景区的经济收益和社会影响力。四、产品策划（项目设计）及项目运作策划 产品策划（项目设计）及项目运作策划不同于旅游规划，主要用来解决主题定位、市场定位、游憩方式设计、收入模式、营销模式、运作模式、盈利估算、投资分期等问题。必须聘请专业的旅游项目开发咨询顾问公司，提供《旅游项目总体策划报告》及《旅游项目开发运作计划》。为了与国债申请、政府资金申请、银行融资、战略投资人及子项目投资人招商引资等方面的工作全面配合，应编制《旅游项目建设可行性研究报告》。 五、规划 产品策划完成后，或与此同步进行，应该聘请专业机构，编制《旅游总体发展规划》，或者直接编制控制性详细规划（应包含部分需马上动工区域的修建性详细规划）。新建项目要先进行旅游规划、确定规划条件，到规划主管部门办理建设用地规划许可证，方可委托专业机构进行景观与建筑设计。 六、设计 在建设用地规划许可证办理后或是规划编制的同时，要委托专业的旅游规划设计单位进行旅游景区的景观及部分建筑设计。主要包括景区大门、游客服务中心、停车场、休闲及景观节点、景观小品等。设计的基本程序为勘察－规划－设计方案－初步设计－施工图设计。 七、政府审批事项办理推进 通过政府的各项审批非常重要。其中，发改委立项，可行性研究报告审批，规划评审，市级、省级、国家级重点扶持项目立项与申请，国债项目、农业项目、旅游项目等特殊扶持申请；规划委批准；土地规划审批；建设土地的招、拍、挂与征用；合同中政府承诺的落实；施工图的审查；建设准备与报建批复等等，十分繁杂。 八、资金运作与招商引资 项目建设资金不能全部靠企业自有资金，应积极进行融资和招商引资，用少