中山房地产市场年报
——2014年年度总结及2015年年度趋势分析（数据篇）中山中原策略中心
ZhongShan.01.2015
报告说明
1）、数据来源：本报告所用数据除特别说明外，均来源于中山中原策略中心整理。
2）、核心内容：本报告主要针对全市的二级市场中成交、新增、存量作分析，并预测2015年走势。3）、本报告内容里所指的“投资型产品”专指面积为“80平方米以下的产品”;“刚需型产品”专指“80-120平方米之间的产品”；“首次改善型产品”专指“120-144平方米之间的产品”；“多次改善型产品”专指144平方米以上的产品。
4）、中心组团：东区、石岐区、西区、南区、港口镇、大涌镇、五桂山镇、沙溪镇；
西北组团：东升镇、东凤镇、黄圃镇、南头镇、小榄镇、横栏镇、阜沙镇、古镇镇；
南部组团：坦洲镇、三乡镇、板芙镇、神湾镇；
东部组团：开发区、南朗镇、三角镇、民众镇；
目录
一、2014年全市新增量分析 4
二、2014年全市成交量分析12
三、2014年全市成交排名27
四、2014年全市存量分析31
五、2015年房地产市场趋势分析40
一、2014年全市新增量分析
1.1：2014年全市新增量总结
新增项目集堆入市，去货压力只增不减
（1）2014年全市商品房新增91960套，面积1045.79万㎡，同比分别上涨了31%，32%；其中，住宅新增82578套，面积898万㎡；商业（含底商及写字楼）新增9382套，面积147.78万㎡。
（2）从新增的类型看，80-120㎡的刚需户型占比最多，占了全市新增量的60%，同比增加了4个百分点，120-144㎡的首次改善户型下降幅度最大，同比下降了5个百分点。
（3）从新增的区域看，住宅新增量排名前三的区域分别是坦洲镇、西区、石岐区；主力的新增项目分别是坦洲镇锦绣国际花城1996套，锦绣明珠花园1992套；西区雅居乐剑桥郡2424套；
石岐区利和豪庭1556套。
1.2：中山全市商品房新增情况汇总
本年度新增量为近八年新高，平均每天新增250套。
48366
61252
41930
55019
80952
60691
70042
91960
10000
20000300004000050000600007000080000
90000
1000002007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年
2007年-2014年商品房新增量（单位：套）
住宅 90%
商业 10%
新增产品性质划分
投资型 14%
刚需型 60%
首次改善型 17%
多次改善
型
9%
新增产品类型划分
1.3：中山全市分月份新增情况汇总
黄金周魅力无限，4月、9月冲刺黄金周，成全年新增高峰。
3765 1594
5948
12973
7038
8333
4683
5700
15460
9762
8571
8133
1月
2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
10000
20000
2014年每月商品房新增量（单位：套）
36.6 15.1 62.5 139.6 70.0 79.8 43.3 60.2 146.4 78.7 82.9 82.9 3266 1465 5525 12039
6607 7715
4093
5307 14535
7343 7600 7083 0
30006000900012000150000
3060901201501月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月 9月
10月
11月
12月
2014年住宅新增趋势
面积（万㎡）
套数
10.7 1.0 4.0 15.2 5.7 9.9 4.7 3.6 11.3 61.0 9.6 11.1 499 129 423 934 431 618 590 393 925 2419
971
1050 0
20004000
0.0
40.080.01月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月 9月
10月
11月
12月
商业新增趋势
面积（万㎡）
套数
1.4：2014年与2013年各区镇住宅新增套数对比
24个镇区新增量同比2013年，为16升8降。
2014年与2013年各区镇住宅新增套数对比
16000
14000
12000
10000
8000
6000
4000
2000
2014年全年24个镇区新增量排名前三的区域分别是坦洲镇、西区、石岐区，主力的新增项目分别是坦洲镇锦绣国际花城1996套，锦绣明珠花园1992套；西区雅居乐剑桥郡2424套；石岐区利和豪庭1556套。上升幅度最大的区域为五桂山镇，主要是雅居乐御龙山新增了1196套。
1.5：全市住宅新增“千套俱乐部”
全市合计22个项目住宅新增量突破1千套，有3个项目突破2千套。
排名项目区域项目名称住宅套数住宅面积商铺套数商铺面积
1 南朗镇锦绣海湾城2665 246030.89 124 12046.65
2 西区雅居乐剑桥郡2424 277315.89 124 38637.53
3 三乡镇雅居乐新城2127 271367.8
4 189 36828.69
4 坦洲镇锦绣国际花城1996 239945.4 186 12085.17
5 坦洲镇锦绣明珠花园1992 215396.14 255 16921.23
6 开发区凯茵新城（含梵登及又一城）1682 241942.38 9 9330.76
7 东升镇丽景万城1574 157338.26 29 4548.39
8 石岐区利和豪庭1556 137739.18 102 14240.8
9 南区悦盈新城1424 158233.11 187 18754.57
10 坦洲镇中澳春城1381 139692.11 60 4891.01
11 五桂山镇雅居乐御龙山1353 216239.48 34 5376.15
12 沙溪镇华发四季1324 142670.19 0 0
13 东升镇越秀可逸豪苑1289 140603.67 97 7786.39
14 坦洲镇海伦印象1263 142049.93 71 8414.27
15 坦洲镇誉峯名门1244 126003.49 41 3922.46
16 坦洲镇海悦华庭1196 110517.07 348 21966.98
17 港口镇保利国际广场1160 125282.7 85 5056.63
18 东凤镇万科金色家园1135 106876.73 75 7355.96
19 阜沙镇澳华花园1061 107274.62 92 7044.32
20 南区中澳滨河湾1050 124196.24 67 38495.26
21 东区敏捷紫岭国际1034 86781.4 80 9464.11
22 沙溪镇时代倾城1025 116904.27 86 8346.07
1.6：全市住宅2014年新增“处女秀”（一）
全市合计71个项目在2014年首次入市，合计8个项目突破千套，坦洲镇首秀项目9个。
项目区域项目名称住宅套数商铺套数项目区域项目名称住宅套数商铺套数
板芙镇祥畔华庭276 25 横栏镇幸福年华花园282 60
东凤镇凯盛缤纷mall 772 388 横栏镇尚水华庭213 8
东凤镇世宝广场400 25 横栏镇富润赞城127 47
东凤镇汇君豪庭295 24 黄圃镇蓝悦湾花园330 31
东凤镇远洋锦尚184 13 黄圃镇汇凯嘉园233 74
东区敏捷紫岭国际1034 80 开发区万科柏悦湾688 8
东区华盈东城美域443 37 开发区新鸿俊园407 28
东区天奕国际广场373 31 开发区建大领秀城372 80
东区星汇品峰281 0 开发区星耀花园274 0
东区万丽豪庭143 23 开发区鼎峰时代大厦179 7
东升镇越秀可逸豪苑1289 97 开发区德仲广场0 236
东升镇君汇尚品花园645 83 民众镇科尔玛新城293 34
东升镇尚华花园627 52 南区锦秀蓝山259 75
东升镇尚誉名筑花园360 40 南区华俊翠苑168 21
阜沙镇澳华花园1061 92 南头镇尚景苑362 30
港口镇星港城市名都808 97 南头镇远洋翡丽郡271 4
港口镇海德东方骏园698 51 南头镇骏灏庭162 50
古镇利和灯博中心0 1646 南头镇华翠楼102 9
1.6：全市住宅2014年新增“处女秀”（二）
全市合计71个项目在2014年首次入市，合计8个项目突破千套，坦洲镇首秀项目9个。
项目区域项目名称住宅套数商铺套数项目区域项目名称住宅套数商铺套数
南头镇璟逸花园44 0 石岐区万科金域蓝湾152 18
三角镇通大晟荟园723 108 石岐区远洋香缇49 14
三角镇天际阳光花园372 26 坦洲镇海伦印象1263 71
三角镇旭日荟萃园250 68 坦洲镇誉峯名门1244 41
三角镇万代御景花园192 35 坦洲镇隽园715 26
三乡镇雅居乐平南商住小区363 50 坦洲镇御城金湾花园527 1
三乡镇天韵花园334 4 坦洲镇荣富苑476 37
三乡镇骏璟峰花园50 0 坦洲镇阳光里387 29
沙溪镇华发四季1324 0 坦洲镇长信时代豪园372 37
沙溪镇蓝爵花园668 15 坦洲镇西岸香畔306 21
沙溪镇永利豪庭204 27 坦洲镇富汇豪苑200 23
沙溪镇汇豪领逸华庭120 15 西区城市空间920 46
沙溪镇富元四季青0 447 西区优格国际728 82
神湾镇天熹阳光花园148 0 西区御水湾花园510 0
石岐区利和豪庭1556 102 西区万好美域261 6
石岐区时代云图683 55 西区万汇美居208 79
石岐区置贤大厦433 6 小榄镇九洲花园628 56
石岐区雅居乐御滨名门226 105
二、2014年全市成交量分析
2.1：2014年全市成交量总结
1-9月成交受创，“930”政策利好，10月后成交反超破万/月
（1）2014年全市商品房成交89322套，面积879.4万㎡，成交均价6112元/㎡，同比分别下降1%，下降4%，上升0.8%；其中，住宅成交61117套，面积677.65万㎡；商业（含底商及写
字楼）成交28205套，面积201.75万㎡。
（2）从成交区域看，全市商品房成交排名前三的区域分别为坦洲镇95.5亿元；开发区66.59亿元；东区55.75亿元。
（3）从成交的供销比看，全市住宅8个面积段中，90-100㎡供销比最高，为55%。
（4）从成交的销量看，全市住宅8个面积段中，100-120㎡销量最高，占了总成交的29%。
2.2：珠三角重点城市住宅成交汇总
佛山8月限购松绑，每月住宅成交破万套；均价同比上涨幅度最大为深圳11%，广州9%。
824 563 1438 701 399 793 71554
50423 128816
61078
41417 78943
50000100000150000
50010001500广州 东莞
佛山 中山
深圳
惠州
2014年重点城市住宅网签情况分析
面积（万㎡）
套数
1237 516 1207 389 959 472 15013
9156
8393 5550 24016
5950
10000
20000
300000500
10001500广州
东莞
佛山 中山
深圳
惠州
2014年重点城市住宅均价与金额情况分析
金额（亿元）
均价（元/㎡）
价格洼地
2.3：全市商品房整体成交汇总
全市商品房量跌价升，成交套数及面积分别同比下降6%、4%；成交均价同比上涨0.8%
423 712.6 671.4 662.6 719.8 916.2 879.4 43552
54006
65703
63606
69947
89877
89322
2000040000
60000800001000000
200400
60080010002008年
2009年
2010年
2011年 2012年 2013年
2014年
2008-2014年中山市商品房网签情况
面积（万㎡）
套数
4247
4387
5273
6069
5645
6064 6112
2000
4000600080002008年
2009年
2010年
2011年
2012年 2013年 2014年
2005年-2014年中山市全市商品房网签均价（元/㎡）
2.4：全市商品房每月成交汇总
“930”政策利好，10月后成交反超2013年
81.4 42.5 83.2 63.0 86.3 75.9 67.0 76.6 78.8 96.2 71.9 93.4 58.8 37.7 58.8 59.0 74.8 77.8 64.3 56.8
70.4
111.9
95.3 113.9 7979 4063 7683
6176
8300
7577
6529 7527 7339 8956
7582
10166
6393
3531
5670
6345 8388 7794 5838
6142
6686
11627 9831 11077 0
20004000
6000
8000
10000120000.0
20.040.060.080.0100.0120.01月
2月
3月 4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
中山市2013年与2014年商品房成交宗数与面积（万㎡）示意图
2013年网签面积 2014年网签面积 2013年网签套数 2014年网签套数
6406
6271
6584
6253
5920
6213
5987
5803
6102
5714
6014
6353
4000
50006000700080001月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
2014年1-12月中山市全市商品房网签均价
量价齐跌
2.5：城区与镇区商品房成交对比
城区与镇区成交趋势基本一致，全市休整期（成交较低）5.5个月，冲刺期6.5个月
1507
764
1287
962
1942
1805
1482
1551
1731
3675
2727
2492
4886 2767 4383 5383
6446
5989
4356
4422 4955 7511
7104
8183
2000
400060008000100001月
2月
3月
4月
5月
6月 7月 8月
9月
10月
11月
12月
2014年城区与镇区商品房网签宗数走势
城区
镇区
14.1
8.6
15.0
11.1
18.1
19.1
14.5
13.9
20.3
34.8
27.6
26.7
44.7
29.1
43.8
47.8 56.7
58.7
49.8 42.9 50.1
72.7
67.7
82.6
0.0
20.040.060.080.0100.01月 2月
3月 4月
5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
2014年城区与镇区商品房网签面积（万㎡）走势
城区
镇区
休整期
冲刺期 休整期 冲刺期
2.6：城区与镇区分月份商品房成交均价 走势
城区价格变化剧烈，主因大户型成交影响；镇区价格稳定，主力户型为刚需产品
6753
6725
7718
7768
6942
7566
6293
6548
7089
6064
6555
6628
6288 6128
6185
5875
5598
5774
5901
5589
5697
5544
5803 6263
4000
5000
6000
7000
80009000
1月
2月
3月
4月
5月
6月 7月 8月
9月
10月
11月
12月
2014年城区与镇区商品房网签均价（元/㎡）走势
城区
镇区
城区均价变化幅度最大为28%
2.7：全市24个镇区2014年与2013年商品房成交对比
2014年24个镇区成交同比2013年，12个镇区上升、12个镇区下降
2000
4000600080001000012000
1400016000坦洲镇
火炬开发区
东区
东升镇
石岐区
西区
三乡镇
沙溪镇
东凤镇
南区
三角镇
横栏镇
南朗镇
港口镇
五桂山镇
黄圃镇
板芙镇
小榄镇
南头镇
民众镇
阜沙镇
大涌镇
神湾镇
古镇镇
2014年全年与2013年全年商品房网签套数对比分析
2014年 2013年
全市商品房成交排名前三的区域分别为坦洲镇、开发区、东区，坦洲镇主力成交楼盘为锦绣明珠花园1908套，锦绣国际花城1585套；开发区主力成交楼盘为凯茵新城3124套；东区主力成交楼盘为远洋城1955套。
2.8：全市24个镇区成交均价及金额对比
24个镇区均价差额最大为158%；揽金最多区域分别为坦洲镇、开发区、东区
8004
3081
0.00
30.0060.00
90.00
120.00150.00
2000
40006000
800010000
坦洲镇
火炬开发区
东区
石岐区
西区
三乡镇
东升镇
沙溪镇
东凤镇
南区
五桂山镇
南朗镇
三角镇
横栏镇
港口镇
小榄镇
黄圃镇
古镇镇
阜沙镇
南头镇
板芙镇
民众镇
神湾镇
大涌镇
2014年各镇区商品房网签均价与金额
金额（亿元） 均价（元/㎡）
量
少价高
量少价高
量
少价高