房地产销售员的必备基础知识
五行地缘理论
即理想的房产应处于这样的大环境中：东有木，如森林、绿化带等；南有火，如大型商务功能、生活配套资源等；西有金，如山、军队、金融系统等；北有水，如河流、水库、研究机构等；中央之地属土，置业的佳选应是东取光木，南闹中取静，西安全坚固，北休闲养神。
所谓风水，“风”又称为气，能藏住气的地方才能建房子，且地方要足够大，才能使内气与外气两旺。要截住风，往往要有山，所以风水好的地方常被称为“环山抱水”“背山面水”，背山、环山都可以藏风。水更重要，风水论常讲，“风水之法，得水为上，藏风次之”。
中国房地产发展的三个阶段：
80~90年代，开始了住房商品化、社会化的模式，房地产业实现了从无到有、从小到大的历史性发展；90年~2000年，以邓小平南巡为契机，房地产业经历了由弱到强、由不规范到理性发展的第二个发展期；2001~2010年，随着WTO 及奥运的举办，房地产将进入黄金发展期（第三次飞跃）。
年租金—（月供款+物管费）*12
房产投资回报率= ———————————————————— * 100%
首付款
开发商的资质等级
（按自有流动资金）一级企业为2000万以上；二级为1000万以上；三级为500万以上；四级为200万以上；五级应不低于30万。
1
“分摊的公用建筑面积”分三类：
1、大堂，公共门厅，走廊，过道，公共厕所；
2、墙体的面积（非套内墙体轴线以外的水平投影面积之和）
3、主要设备的分摊（“八房五室兼两道，电梯管井莫忘掉” ）
八房指电梯机房，水泵房，冷冻机房，卫星电视接受房，空调机房，热水锅炉房，物业管理用房，其它功能上为本建筑服务的设备用房；
五室指消防控制室，变（配）电室，煤气调压室，电梯工作休息室，值班警卫室；
两道指垃圾道，消防通道；
电梯管井指电梯井，管道井
国外企业对物业（不动产）主要有几点硬指标：
硬件要达到5A级标准，外观要与企业档次相协调，周边配套设施完善，层高足够高，单层面积在1500~3000平方米为好，大堂、电梯等公用部位和设施也很重要。
“智能化建筑”的检测验收规范
由市质量技术监督局公布的该规范包括“十三项”标准，有通信网络系统，计算机网络系统与信息安全，建筑设备监控系统，火灾自动报警及消防联动控制系统等。其中火灾自动报警及消防联动控制系统、电源与接地、安全保密技术这三项是强制性标准。
高层建筑的剪力墙结构，建筑空间跨度最多8米，即8米内必须有承重墙或承重柱；
大跨度预应力结构，可使跨度扩展到15米，还可最终实现塔楼内无承重墙。（大跨度预应力技术一般用于桥梁建设）
新建小区绿化面积不能低于30% ；改造小区绿化面积不能低于25%
住宅间距
以冬至日（太阳距地球最远）为计算依据，透过前栋楼照在后栋楼一层的日照时间不能低于1小时。
板式建筑的间距系数在建筑朝向与正南夹角为0о-20о时最大，为1.7（新建区）；
1.6（改建区）
单栋塔式建筑在两侧无其它遮挡建筑时间距系数不得小于1.0
多栋塔式建筑东西排列，相邻建筑的间距等于或大于单塔的长度时，与被遮挡的板式建筑的间距系数不得小于1.2
防火间距
房子与房子间的最小距离为（多层）6米，（高层）13米。指窗与窗，若墙与墙面对则不必。若实在达不到此距离，则必须采用防火门或防火窗。
为保证消防车通行，小区道路必须是环行的。
根据建设部的规定，每幢商品房所分摊的物业管理用房面积可占该幢商品房建筑面积的千分之四左右，最高不得超过千分之六。
关于面积测量的规范文件为《北京市房地产测绘细则》《房产测量规范》《北京市地籍测绘细则》。
关于房屋保修问题
合同一般最多写到“…不低于政府的相关规定…”，而《建设工程质量管理条例》
说明，主体结构保修时间不低于设计文件的规定，而设计文件业主一般是拿不到的，即使得到，开发商也可以不承认。（所以有待解决）
国家规范（国标）的配电设计
公寓：40瓦/平方米别墅：50瓦/平方米
阳台建筑面积的计算：
按照《建筑面积计算规则》的规定，阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中：
1、封闭式阳台的建筑面积按其外围水平投影面积计算；
2、非封闭阳台
（1）挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；
（2）凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算建筑面积；
（3）半挑半凹阳台的挑出部分按其底板水平投影面积的一半计入建筑面积，凹进部分的按其净面积的一半计算建筑面积。
购房人可在市房产测绘服务大厅自行委托具有相应资质等级的房产测绘单位
为自己进行面积测绘。取费标准是：住宅1.36元/建筑平米写字楼2.04元/建筑平米
“七通一平”指宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力和宗地内土地平整。“五通一平”指宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水及宗地内土地平整。
A级住宅认定：
建设部住宅产业促进中心推出了《商品住宅性能认定管理办法》，把住宅性能分为适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能和经济性能5方面共380多条
具体指标。其中：
面向中低收入家庭的经济适用住房的最高性能标准设定为1A级，即经济适用型住宅；
面向中高收入家庭的普通商品住房的最高性能标准设定为2A级，即舒适型住宅；
面向高收入家庭的高档公寓、别墅的最高性能标准设定为3A级，即高舒适度住宅。
由于1A、2A、3A都是精品，故统称为“A级住宅”
跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层，一般首层安排客厅、餐厅、客卧、厨卫等，二层安排卧室、书房、卫生间等；
复式住宅概念上是单层，但层高较普通住宅高，在局部做夹层，安排卧室或书房，以楼梯联系上下，目的是在有限的空间内增加使用面积，提高住宅利用率。土地使用权出让年限：（最高年限）
1、居住用地70年
2、工业用地50年
3、商业、旅游、娱乐用地50
年4、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年5、综合或其它人用地50年。但土地使用者在使用期满时申请续期，可重新签定合同，支付出让金，并办理登记，继续享受土地使用权。
房屋基本造价通常指房屋建造成本，包含六个方面：
1、征地拆迁费及拆迁安置补偿款
2、勘察设计前期工程费
3、住宅建筑、安装工程费
4、管理费
5、住宅小区基础建设建筑费和小区非营业性配套公建建设费
6、贷款利息
“五证”发证机关：
《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》由市规划委员会核发
《建设工程开工证》由市建委核发
《国有土地使用证》《商品房预售许可证》由市国土资源和房屋管理局核发
基础设施配套建设费是指政府用于城市基础设施配套建设已投入和近期预期
投入的费用部分，主要包括大市政、四源工程及小区建设的配套等。其中四源指自来水、煤气、供热和污水处理等。
建筑密度= 总建筑面积/ 建筑基础占地面积
容积率= 总建筑面积/ 项目用地面积
暖气（专业称散热器）从产品换代上可分为三代：
1、铸铁式散热器。由于工艺落后，生产中能耗高且粗糙笨重，尤其不能用于分户热计量的供暖系统中，国家已将其列为限制淘汰产品；
2、钢质、铝质复合式轻型散热器。在材料和散热性能上大大提高，但热效率低，散热成本高，售价又高，被认为是过渡型产品；
3、铝翼型对流式散热器。它将金属物质传导、辐射和对流等机理结合起来，使室内温度均匀无冷角，尤其适合热计量和高层建筑使用，并增加了装饰功能，是一次质的飞跃。
入住前后至少要交的7种费
1、契税。普通住宅按成交价的1.5%缴纳；高档住宅（度假村、别墅和平米单价在9432元以上的公寓）按成交价的3%缴纳。
2、合同印花税。签定合同时按总房价的万分之5缴纳；办产权证时交证照印花税，标准为每件5元人民币。
3、测量费。所购房屋的每建筑平方米0.3元。
4、产权登记费。80元/套
5、公共维修基金。总房款的2%
6、物业管理费。按建筑面积收取
7、供暖费。16.5~30元/建筑平米/供暖季
商品住宅的价格构成
商品住宅的价格=土地使用权取得费+住宅开发成本+住宅开发期间费用+利润+税金+商品住宅差价
其中：住宅开发成本=A+B+C+D+E
A指前期工程费。包括勘察、测绘、可行性研究、规划及建筑设计、通水电路及场地平整
B指建筑、安装工程费及设备费。房屋主体土建工程费、水电安装工程费、设备购置费
C指附属工程费=小区基础设施建设费+非营业性公共配套设施建设费
D指开发间接费。直接组织、管理开发项目发生的各项费用
E指其它符合国家规定并与项目开发直接相关的费用。
开发期间费用=管理费用+财务费用+销售费用
税金主要指营业税、城市维护建设税、教育费附加等
十种情况不计入建筑面积
根据新的国家级标准———《房产测量规范》，10种情况下建筑面积不计算。
10种情况包括：
1、层高小于2.20米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室；
2、突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷；
3、房屋之间无上盖的架空通廊；
4、房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池；
5、建筑物内的操作平台、上料平台及建筑物的空间平台及建筑物的空间安置箱、罐的平台；
6、骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；
7、利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建筑的房屋；
8、活动简易房屋；
9、与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。
10、据了解，新的房产测量规范将按精度等级不同，分别允许误差范围为±0.26、±0.6、±1.4，而旧标准允许面积测量误差为1.4。
健康住宅
2004年4月，国家住宅工程中心修订出台了健康住宅新标准。新标准在强调健康住宅的光环境标准时提出，每套住宅至少有一间居室每天日照时长在2小时以上。
所谓健康住宅，是指在满足住宅建设基本要素的基础上，提升健康要素，保障居住者生理、心理、道德和社会适应等多层次的健康需求，促进住宅建设可持续发展，进一步提高住宅质量，营造出舒适、健康的居住环境。从3年前国际有关组织首次正式提出这一理念，此后国家有关部门每年都根据实际情况对既定标准进行修改。
2004新版健康住宅标准强调了居住环境的健康性，如居住空间、空气环境、
声、光、热、水、绿化环境等方面都应达到相关的量化技术指标。其中，对健康住宅的光环境方面，新标准指出，每套住宅至少有一间居室（四居室以上户型至少有两间居室）要达到日照标准，即2个小时以上；冬季以大寒日为标准，住宅的日照时段应从8时至16时。另外，住宅区室外照明包括道路、广场、绿地、标志、建筑小品等的照明，其光线不得射入住宅室内。
低密度住宅并不等于健康住宅
健康住宅定义为：在符合住宅基本要求的基础上，突出健康要素，以人类居住健康的可持续发展的理念，满足居住者生理、心理和社会多层次的需求，为居住者营造一处健康、安全、舒适和环保的高品质住宅和社区。也就是说，健康住宅应该是能使居住者在身体上、精神上、社会上完全处于良好状态的住宅。可以从以下两方面来理解健康住宅的概念：一方面是包括与居住相关联的物理量值：诸如温度、湿度、通风换气、噪音、光和空气质量等，另一方面还应包括主观性心理因素值：诸如平面空间布局、私密保护、视野景观、感官色彩、材料选择等。
什么是建筑容积率、建筑密度和绿化率？
消费者在购房时，除了考虑地理位置和人文环境外，对生活的质量也越来越注重，他们特别关注在商品房销售中常见的“建筑容积率、建筑密度、绿化率”等技术经济指标。
建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。
建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。
绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。
以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物(构筑物)所占面积、运动场地等等。
什么是楼盘的剪力墙结构？
剪力墙结构是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，能承担各类荷载引起的内力，并能有效控制结构的水平力，这种用钢筋混凝土墙板来承受竖向和水平力的结构称为剪力墙结构。这种结构在高层房屋中被大量运用。
土地使用权最高年限
城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定：土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其它用地50年。北京市房屋土地管理局在关于实施《北京市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法》具体问题的通知中关于土地出让年限的确定：钢筋混凝土结构、砖混结构的房屋，其土地使用年限最高不超过70年；砖木结构的房屋，其土地使用年限最高不超过50年。依据上述规定：住宅用地最高年限不超过70年。在最高年限内所定土地使用年限，应当允许。城市房地产管理法规定：城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用为国有土地后，该幅国有土地的使用权，方可有偿出让。
六类供暖方式分析
■ 透过“花样看本质”六种方式解读供暖
据负责多个楼盘供暖系统设计的北京市建筑设计研究院第三设计所执行主任
工程师、北京市暖通空调技术交流网负责人张杰介绍，目前，北京的开发商在楼书、广告和销售说辞上虽然把供暖设备说得“花样多”，科技创新多，但从大的方面看，主要分集中供暖和分户供暖两种。具体从供暖设备设施看，主要分为六种：
一是集中供热：这是比较传统的供暖方式，主要又分两种：市政热力管网或小区内锅炉集中供热。以这两种方式集中供暖的小区主要分布在城区市政热力管线分布的区域以及2002年以前没有市政热力管线分布区域的小区，2003年以后，市政热力管线不能到达的区域开发的新楼盘，很多采用户式独立供暖，开发商多不再建小区供热锅炉集中供暖。
二是分布式采暖方式：即每户独立成一个供暖体系。常见的有3种形式：
1.小型户式燃油、燃气或电锅炉：如最早回龙观经济适用房小区采用的燃气壁挂炉。
2.电热膜及电热导体采暖方式：如双裕花园采用的电热膜供暖系统。
3.电暖气
三是变频空调，冬季供热、夏季制冷。
四是水源中央空调系统：又称地源热泵，利用地下20-30米处12℃~35℃左右的地下水资源或各类水源，夏季提供5℃~7℃的冷水给房间供冷；冬季提供45℃左右的热水给房间供暖，如锋尚国际公寓。
五是地热采暖：近几年一些地下有热水资源的楼盘采用了这种采暖方式。
六是户式中央空调系统：此系统主机为风冷式小型冷热水机组，房间内采用送风道或风机盘管。
从供暖系统的终端看，即具体到房子里，热能是以一种什么样的形式让房子暖和，主要有自然对流、辐射、热风三种方式。通常看到的暖气片便是通过自然对流供暖，辐射供暖包括电热膜、电缆以及地板采暖；热风主要是空调机。如有的小区虽然采用的是壁挂炉，但终端也采用地板采暖。
■六种供暖方式各有所长
张杰详细地介绍了六种供暖方式的优劣：
市政热力管网：市热力集团把市政热力通过管线输送到住户家中是最清洁最有保证的一种供暖方式，目前的收费情况是：市热力集团供应的民用供暖价格为采暖季每建筑平方米24元；供应旅游饭店、使馆、出租公寓的供暖价格
仍为采暖季每建筑平方米30元。但由于目前北京很多住宅楼每套住宅内没有
分户计量的阀门和热表，这种供暖方式的缺点也就暴露无遗：住户不能根据自己的需要调整热量，住与不住，用多少都得统一交钱。
小区内锅炉集中供热：开发商在建设小区的时候要先期投入锅炉房的建设，前期成本较大，羊毛出在羊身上，买房人肯定要为此买单。目前很多小区的锅炉都由燃煤改成燃气，供暖费因此提高，燃气锅炉每采暖季约合30元/平方米。
每户独立供暖的分布式采暖方式：不管是燃气壁挂炉还是电热膜、电暖气，好处是可根据自己的需要随时开启和关闭采暖时间和温度。具体看，燃气炉还能同时提供生活热水，比较方便，但采暖炉的造价一般在9000元到1万元之间，买房人有可能面临设备更新的问题，除此外，燃气燃烧不完全形成的低空空气污染是一大问题。电热膜及电热导体采暖方式除了建安成本较高外，电能转化为热能效率低也是一个问题，不能提供生活热水也是一个缺陷。
变频空调：好处是每个房间都可以灵活控制。
水源中央空调系统：又称地源热泵，节能环保是优点，但受地下水限制。
地热采暖：受地热条件限制，但节能环保。
户式中央空调系统好处是每个房间可以控制，但不能提供生活热水。
■六种供暖方式哪种最经济
专家认为，看六种供暖方式哪种最经济要具体情况具体分析，不能笼统地比较，但不妨可以从它们所用的能源上进行比较。据了解，在今冬采用热力集团集中供暖的，以及直供燃煤锅炉供暖、普通住宅燃煤供暖、燃油或燃气供暖的，仍实行去年的供暖价格。即民用住宅每个采暖季24元/平方米，小区燃气锅炉每个采暖季建筑平方米30元。电采暖今年收费还像去年一样有低谷电价
的优惠，但这种低谷用电计价方式只适用于北京行政区域内的电采暖用户。具体优惠时段及价格，为电采暖用户在每年11月1日至次年3月31日间享受低谷用电优惠，低谷时段为晚23：00至次日早7：00。低谷优惠时段不区分用
电性质、供热对象，一律按0.2元／千瓦时(含三峡建设基金和城市公用事业附加费)计费，其它时段电价不变。分户电采暖与集中电采暖略有不同：集中供热的用户，电采暖设备单独计量；分户式电采暖居民需实施“一户一表”，安装一块分时电能计量装置，低谷优惠时段内，采暖设备、居民生活用电一并享受低谷优惠。
■买房时如何选择供暖方式
买房时如何判断楼盘的供暖方式好不好，张杰认为，得从两个方面入手：一个是看入户后的供暖成本，另一个要看房间末端的供暖方式。
供暖费的计算买房人可依据运行成本和取暖方式判断。不仅要考虑供暖本身的能源消耗，还要考虑房屋维护结构的节能状况以及今后国家有关供暖的政策趋势。
从政策看，取消按面积收取供暖费，实行分户按能耗收取供暖费是趋势。北京市有关方面也已经明确规定，从2000年开始新建的集合住宅在设计上达到分户计量的要求，2010年
前，本市集中供热住宅小区全面推行采暖按户计量收费。因此，你在买房时，如果不是买的别墅或townhouse，而是集合住宅，你首先要看的是该楼盘有没有分户计量的设备。
从经济性看，专家的意见是，不要单看供暖能耗，还要看房子本身的保温性能、窗户的密封性、朝向、房屋形状以及周围邻居入住情况。尤其是现在很多使用燃气炉独立供暖的楼盘，房屋本身保温结构的好坏、朝向以及邻居的入住情况至关重要。从供暖能耗本身看，专家认为，在同等条件室温如果要达到同一温度，电采暖的费用比燃气供暖的费用高，集中供暖费用最低。
舒适性主要看供暖采取的末端方式，即是散热器、热风还是辐射。根据专家的判断，从供暖末端采取的方式看，最舒适也是最节能的是辐射供暖。辐射供暖目前分地板辐射和天花板辐射两种。如当代城市花园很多业主采用的都是燃气炉加地板辐射的供暖方式，根据一期业主的测算，一个冬天，每平方米的供暖费用在16到17元左右。但缺点是对埋在地板里的水管管材质量和施工质量要求高。最差的是热风。而当代万国城的后期，包括moma在内的3、8、9、11、12号楼采用的都是天花板低温辐射供暖。其次是散热器；舒适性最差的是中央空调吹的暖风，不仅有噪声，温度不均也是其一大弊病。
另外，在具体到取暖设备上，买房人最好应该在买房的时候问清：如暖气片是铸铁的还是钢材的，如果是铸铁的，要选内腔无沙型；如果是钢材的，要有防腐措施。地板采暖更要关注材料，目前市场上最常用的有三种管材，pex管、pb管和铝塑复合管，其中以第二种管材最好。
房地产基础知识 房地产 是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分以及附带的各种权益。从房地产存在的自然形态上来看，主要分为两大类，即土地及土地上的建筑物和附着物（房产和地产）。所谓“不可分离”，是指不能分离或虽能分离但分离后会破坏房地产的功能或完整性 房产可归私人所有，但土地属于国家和集体所有，业主只有一定年期的使用权。因此，业主购房后，所拥有的是房产的所有权及该房产所占用的土地的使用权 房地产的特性 ?不可移动性；?独一无二性； ?寿命长久性；?数量有限性； ?用途多样性；?相互影响性； ?易受限制性；?价值高大性； ?难以变现性；?保值增值性。 房地产的特性 难以变现性；?保值增值性。 房地地产的类型 按建设程度划分： 生地、毛地、熟地、在建工程、现房（含土地） 按程度划分 生地：是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地； 毛地：是指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁安置的房屋的土地； 熟地：指具有完善的城市基础设施、土地平整、能直接在上面进行房屋建设的土地； 在建工程：是指地上建筑物尚未建成、不具备使用条件的房地产，该房地产不一定正在建设，也可能停工了多年； 现房（含土地）：指地上建筑物已建成、可直接使用的房地产，它可能是新的，也可能是旧的）按建筑物的使用性质分类： ?居住建筑?公共建筑 ?工业建筑?农业建筑 ?居住建筑和公共建筑通常又被称为民用建筑 按建筑结构的主要建材分类： 建筑结构，是指建筑物中由承重构件（基础、墙、柱、梁、屋架、支撑、屋面板等）组成的体系 ?木结构?钢筋砼结构 ?钢结构?混合结构 ?钢与砼组合结构?塑料结构 ?薄膜充气结构 按建筑结构的主要结构形式分类： ?墙体结构?框架结构 ?框剪结构?拱结构 ?网架结构?空间薄壁 ?钢索结构?舱体结构 ?深梁结构 按建筑物的耐火等级分类： ?建筑物的耐火等级是由组成建筑物的构件的燃烧性能和耐火极限决定的。
关于房地产基础知识培训的心得体会 作为刚踏入房地产行业的新职员，应该尽可能的学习房地产知识基础知识，尤其作为一名房地产销售的员工，我想就更应该拥有广阔的房地产知识基础知识面。然而，在此之前，我对房地产这个行业非常陌生，只是偶尔听闻过长辈们讨论关于这个行业的一些信息，却没有真正的系统的去了解深入过。前天，在余源鹏房地产大讲堂上正式开始了房地产知识基础知识培训，今天，听完余老师的这节房地产行业相关知识的课程，我学到了很多东西，对房地产行业有了初步的认识和了解，余老师富有激情的讲解更是教会了我大量的房地产基础知识，使我对房地产有了全新的认识和了解。下面，分享一下我在这节课上学到的全新的房地产知识和心得体会总结如下： 余源鹏老师主要从三个大的部分跟我们分享了房地产行业的相关知识。第一部分是房地产及其产权基础知识；第二部分是房地产开发全过程基础知识；第三部分是房地产交易与营销基础知识；第四部分是房地产规划与建筑工程基础知识。 通过这次的房地产基础知识培训，我不仅明白了什么是房地产？更了解到了从事于房地产行业要注意些什么问题。房地产基础知识培训后，现在我知道了，房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性；房地产的分类，可以 按用途划分也可以按建筑物的层数来划分；房地产市场分级：可以分为一级市场、二级市场和三级市场；建国以来中国房地产发展基本上是师从于香港、起源于深圳、传播于大陆内地；房地产的经营模式主要有土地开发、房产开发和物业经营；房地产的开发流程主要是：选址、立项、取得土地、规划设计、开工建设、启动销售和竣工验收。通过系统的学习，我对“什么是房地产”有了一个整体的认识，不再是之前的零散的知识体系，房地产对于我也不再是一个陌生的行业。总而言之，余老师的房地产基础知识培训真让我受益匪浅的课。这节课，让我认识了房地产这个行业，让我了解到了房地产销售这个领域，更让我学到了一种对学习对工作的态度。 ps：本课程是在智地网上的余源鹏房地产大讲堂找的培训课！篇二：房地产营销基础知识培训的感受 关于房地产营销基础知识培训的感受 想要了解更多房地产知识培训的请戳进来，我来跟你们分享一下仪的心得体会！ 作为刚踏入房地产行业的新职员，应该尽可能的学习房地产知识基础知识，尤其作为一名房地产销售的员工，我想就更应该拥有广阔的房地产知识基础知识面。然而，在此之前，我对房地产这个行业非常陌生，只是偶尔听闻过长辈们讨论关于这个行业的一些信息，却没有真正的系统的去了解深入过。前天，在余源鹏房地产大讲堂上正式开始了房地产知识基础知识培训，今天，听完余老师的这节房地产行业相关知识的课程，我学到了很多东西，对房地产行业有了初步的认识和了解，余老师富有激情的讲解更是教会了我大量的房地产基础知识，使我对房地产有了全新的认识和了解。下面，分享一下我在这节课上学到的全新的房地产知识和心得体会总结如下： 余源鹏老师主要从三个大的部分跟我们分享了房地产行业的相关知识。第一部分是房地产及其产权基础知识；第二部分是房地产开发全过程基础知识；第三部分是房地产交易与营销基础知识；第四部分是房地产规划与建筑工程基础知识。 通过这次的房地产基础知识培训，我不仅明白了什么是房地产？更了解到了从事于房地产行业要注意些什么问题。房地产基础知识培训后，现在我知道了，房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性；房地产的分类，可以 按用途划分也可以按建筑物的层数来划分；房地产市场分级：可以分为一级市场、二级
一、风险与风险管理 1.风险分类： 1)原因：自然，社会，政治，经济，技术风险 2)标的：财产，人身，责任，信用风险 3)性质：纯粹，投机风险 4)社会环境：静态，动态风险 5)行为：基本，特殊风险 2.风险特征：不确定性、客观性、普遍性、可测定性、发展性 3.风险管理： 1)对象——风险 2)主体——任何组织、个人 3)过程——风险识别、风险评估、风险评价、选择风险管理技术、评价风险管理效果 4)目标——最小成本获得最大安全保障（损失前目标、损失后目标） 4.20世纪70年代中期，风险管理进入“国际化（全球化）阶段” 90年代，购保险与其他风险管理组织行为相融合 5.风险管理方法： 1)控制型：避免，预防，抑制 2)财务型：自留风险（主动自留、被动自留），转移风险 二、保险概述 1.保险定义： 1)法律角度——合同行为 2)风险管理角度——风险管理方法 3)经济角度——分摊意外事故损失、提供经济保障的非常有效的财务安排。 2.保险要素： 1)可报风险的存在（风险应当是纯粹风险、大量标的均有遭受损失的可能性、有导致 重大损失的可能、不能使大多数标的同时遭受损失、具有可测性） 2)大量同质风险的集合与分散 3)保险费率的厘定（公平、合理、适度、稳定、弹性原则） 4)保险准备金的建立（未到期责任、寿险责任、未决、总准备金） 5)保险合同的订立（保险关系存在形式、权利义务的依据） 3.保险特征（互助性、法律性、经济性、商品性、科学性） 4.保险分类： 1)实施方式：强制保险；自愿保险 2)标的：财产保险（财产损失、责任、信用保险）；人身保险（人寿、健康、意外伤 害保险） 3)风险转移层次：原保险；再保险“二纵” 4)承保方式：共同保险“一横”；复合保险，重复保险“一横” 5.保险的功能： 1)保障功能：财产保险的补偿，人身保险的给付 2)资金融通功能 3)社会管理功能：社会保障、社会风险、社会关系、社会信用管理 6.产生发展： 1)最早——海上保险。14世纪中叶，意大利。 2)“黑瑞甫”制度——火灾损失互相负责赔偿的制度，巴蓬“现代保险之父” 3)基尔特制度、公典制度、年金制度——人寿保险，埃德蒙哈雷 4)保险密度：全国人口计算的人均保费收入，反应保险普及程度鹤保险业发展水平 5)保险深度：保费收入占GDP比例 6)中华人民共和国保险法——2009.10.1正式实施 三、保险合同 1.定义：是投保人与保险人约定保险权利义务关系的协议 2.特征：
一、房地产基础专业知识 1、房地产：指房产和地产的总称（又称不动产）。 2、房地产的三种存在形态： 单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体 3、房地产的特征： a、房地产位置的固定性（土地不可移，房屋也不可动）； b、房地产地域的差别性（每宗房地产的价值都不同）； c、房地产的高值、耐久性（价格贵、土地永久的）； d、房地产的保值、增值性（货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值）； 4、房产：是房屋及其权利的总称（占有、使用、收益、处分等权利）。 5、房屋分类： a、功能用途：居住用房（小区、高品住宅）、工业用房（厂房、仓库）、商业用房（门面、商场）、办公用房（写字楼）、行政用房（军事、学校等单位用房及城市）； b、建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他； c、所有权归属：公房（直管公房和自管公房等）和私房； 6、地产：是土地及其权利的总称（使用、收益、转让等权利）。 7、土地分类： a、开发利用：生地和熟地； b、建筑功能：建筑用地和非建筑用地； c、用途：居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等； 8、房地产业：指从事房产开发、经营、管理和服务的行业。包括： a、土地开发； b、房屋建设、维修、管理； c、土地使用权的有偿划拔、转让； d、房屋所有权的买卖、租赁； e、房地产抵押贷款； f、房地产市场； 9、土地使用权：就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利（指依法对土地经营、利用和收益的权利）。土地公有制采取了两种形式：即集体所有制和国家所有制。a）农村土地采用了集体所有制，属于农民集体所有；b）城市土地采取国家所有制的形式，属于全民所有；任何个人不能取得土地的所有权。 土地使用获得的方式： 划拔：无偿使用，如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程；
建筑基础知识 第一节建筑物的分类 一、建筑物的用途分类及特点 1、民用建筑：供人们生活、居住、从事各种文化福利活动的房屋。按其用途 不同，有以下两类： （1）居住建筑：供人们生活起居用的建筑物，如住宅、宿舍、宾馆、招待所。 （2）公共建筑：供人们从事社会性公共活动的建筑和各种福利设施的建筑物，如各类学校、图书馆、影剧院等。 2、工业建筑：供人们从事各类工业生产活动的各种建筑物、构筑物的总称。 通常将这些生产用的建筑物称为工业厂房。包括车间、变电站、锅炉房、仓库等。 二、按建筑结构的材料分类 1、砖木结构：这类房屋的主要承重构件用砖、木构成。其中竖向承重构件如 墙、柱等采用砖砌，水平承重构件的楼板、屋架等采用木材制作。这种结构形式的房屋层数较少，多用于单层房屋。 2、砖混结构：建筑物的墙、柱用砖砌筑，梁、楼板、楼梯、屋顶用钢筋混凝 土制作，成为砖—钢筋混凝土结构。这种结构多用于层数不多（六层以下）的民用建筑及小型工业厂房，是目前广泛采用的一种结构形式。 3、钢筋混凝土结构：建筑物的梁、柱、楼板、基础全部用钢筋混凝土制作。 梁、楼板、柱、基础组成一个承重的框架，因此也称框架结构。墙只起围护作用，用砖砌筑。此结构用于高层或大跨度房屋建筑中。
4、钢结构：建筑物的梁、柱、屋架等承重构件用钢材制作，墙体用砖或其他 材料制成。此结构多用于大型工业建筑。 三、按建筑结构承重方式分类 1、承重墙结构 它的传力途径是：屋盖的重量由屋架（或梁柱）承担，屋架支撑在承重墙上，楼层的重量由组成楼盖的梁、板支撑在承重墙上。因此，屋盖、楼层的荷载均由承重墙承担；墙下有基础，基础下为地基，全部荷载由墙、基础传到地基上。 2、框架结构 主要承重体系有横梁和柱组成，但横梁与柱为刚接（钢筋混凝土结构中通常通过端部钢筋焊接后浇灌混凝土，使其形成整体）连接，从而构成了一个整体刚架（或称框架）。一般多层工业厂房或大型高层民用建筑多属于框架结构。 3、排架结构 主要承重体系由屋架和柱组成。屋架与柱的顶端为铰接（通常为焊接或螺栓连接），而柱的下端嵌固于基础内。一般单层工业厂房大多采用此法。 4、其他 由于城市发展需要建设一些高层、超高层建筑，上述结构形式不足以抵抗水平荷载（风荷载、地震荷载）的作用，因而又发展了剪力墙结构体系、桶式结构体系。 四、建筑高度分类 建筑物可根据其楼层数量分为以下几类 1、低层：2层及2层以下 2、多层：2层以上，8层以下
5.房地产基础知识讲义
房地产基础知识讲义（一） 第一天： 今天，我们正式进入到房地产基础知识的授课阶段。这一个版块的知识包括了五个章节的内容：第一章是房地产的基本概念；第二章是房地产相关的一些常用术语，这是作为一名房地产开发企业的员工所必须了解和掌握的知识；第三章涉及房地产的一些基本制度和法律问题，多与法律程序和民法有关；第四章介绍的是房地产的开发流程，包括了如何取得国有土地使用权的内容；第五章也是最后一章是物业管理的基本知识。 首先，对于房地产的概念，应该从两个方面来理解：房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项法律权利。作为一种客观存在的物质形态，房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。法律意义上的房地产本质是一种财产权利，这种财产权利是指寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利，如所有权、使用权、抵押权、典当权、租赁权等。 房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。不动产是指依自然性质或法律规定不可移动的土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。包括物质实体和依托于物质实体上的权益。不动产是财产划分的一种形态。因不动产对人们生活影响重大，且具有耐久性、稀缺性、不可隐匿性和不可移动性等特点，故许多国家法律对其均有特殊规定。在民事实体法上，不动产权利的变化，如以不动产为买卖或设立抵押权的标的物时，必须经一定登记的公示手续，否则不发生效力。国际上并不是单纯地把是否能移动及如移动是否造成价值的贬损作为界定动产与不动产的唯一标准，而是综合考虑物的价值大小、物权变动的法定要件等因素。例如，飞机、船只等，国际上通行将其界定为不动产。因为其价值较大、办理物权变动时要到行政机关进行登记等。我们国家对不动产登记实行实质审查主义，赋予不动产登记以公信力。依公示公信原则，只要无异议登记，即使登记所记载的权利与真实的权利状态不符，因相信登记正确而与登记名义人进行交易的善意第三人，其所得利益仍受法律保护。 房地产业是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业。房地产业主要包括以下一些内容：
房地产基础知识大全 房地产业是指;是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。下面小编为大家整理了相关房地产基础知识，希望大家喜欢。 房地产基础知识 1、房地产市场 一级市场，是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场; 二级市场，是指土地使用权出让结束，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易的市场; 三级市场，是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易市场。 2、国土局 代表国家行使土地所有者职权，以及对房地产市场、房地产行业管理的一个政府部门。 3、商品房 是指开发商以市场地价取得土地使用权，进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产。它是可领独立房产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。 4、开发商
专门从事房地产开发和经营的企业。 5、代理商 经政府批准成立，从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务机构，接受委托代办房地产的出售、购买、出租、承租及物业咨询评估报告、销售策划等业务提供有偿服务的企业。 6、土地类型 按其使用性质划分为居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资、微利房用地。 7、土地使用年限 是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用权期满后，如该综土地用途符合当时城市规划要求，土地使用权可申请续用(经批准并补清地价后继续使用)，如果不符合则该综土地使用权由政府无偿收回。现政府对土地使用年限规定如下：居住用地70年，工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年。 8、土地使用费 土地使用者因使用土地而按规定每年支付给予政府的费用。 9、房地产产权 是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权。房屋作为不动产和土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分。在具体的房地产项目销售中，开发商拥有房屋、车库等的产权并独立
房地产基础知识培训 一、房产类 1、房地产的含义 房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括： a)土地 b)建筑物及地上附着物 c)房地产物权 2、房地产的特征 a)资金密集性 b)相互影响性 c)易受政策限制性 d)房地产的增值性 3、房地产的类型 按用途划分： a)居住房地产 b)商业房地产 c)旅游房地产 d)工业房地产
4、基本概念类： 1.住宅：是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿 舍（包括职工单身宿舍和学生宿舍）等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门 用途的房屋。 2.廉租房：廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我 国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主 要是腾退的旧公房等。 3.存量房：是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。 4.经济适用房：经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为 解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，具有经济性和适用性的 特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适应中 低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住 房的使用效果，而不是降低建筑标准。这类住宅因减免了工程报建中的 部分费用，其中包括免去土地出让金的全部，削减了大市政配套等费用 的50%，并且优先享受银行信贷，其成本略低于普通商品房，并且规定 了较低的固定利润率如我国目前规定为3%，故又称为经济实用房。 5.集资房：是指改变住房建设由国家和单位全包的制度，实行政府、单位、 个人三者共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种办法。职工个 人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门在用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。
房地产行业基础知识大 全政策知识 文档编制序号：[KKIDT-LLE0828-LLETD298-POI08]
一、房地产基础专业知识 1、房地产：指房产和地产的总称（又称不动产）。 2、房地产的三种存在形态： 单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体 3、房地产的特征： a、房地产位置的固定性（土地不可移，房屋也不可动）； b、房地产地域的差别性（每宗房地产的价值都不同）； c、房地产的高值、耐久性（价格贵、土地永久的）； d、房地产的保值、增值性（货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值）； 4、房产：是房屋及其权利的总称（占有、使用、收益、处分等权利）。 5、房屋分类： a、功能用途：居住用房（小区、高品住宅）、工业用房（厂房、仓库）、商业用房（门面、商场）、办公用房（写字楼）、行政用房（军事、学校等单位用房及城市）； b、建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他； c、所有权归属：公房（直管公房和自管公房等）和私房； 6、地产：是土地及其权利的总称（使用、收益、转让等权利）。 7、土地分类： a、开发利用：生地和熟地； b、建筑功能：建筑用地和非建筑用地； c、用途：居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等； 8、房地产业：指从事房产开发、经营、管理和服务的行业。包括： a、土地开发； b、房屋建设、维修、管理； c、土地使用权的有偿划拔、转让； d、房屋所有权的买卖、租赁； e、房地产抵押贷款； f、房地产市场； 9、土地使用权：就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利（指依法对土地经营、利用和收益的权利）。土地公有制采取了两种形式：即集体所有制和国家所有制。a）农村土地采用了集体所有制，属于农民集体所有；b）城市土地采取国家所有制的形式，属于全民所有；任何个人不能取得土地的所有权。
一、房地产基础专业知识 1、房地产:指房产与地产的总称(又称不动产)。 2、房地产的三种存在形态: 单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体 3、房地产的特征: a、房地产位置的固定性(土地不可移,房屋也不可动); b、房地产地域的差别性(每宗房地产的价值都不同); c、房地产的高值、耐久性(价格贵、土地永久的); d、房地产的保值、增值性(货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值); 4、房产:就是房屋及其权利的总称(占有、使用、收益、处分等权利)。 5、房屋分类: a、功能用途:居住用房(小区、高品住宅)、工业用房(厂房、仓库)、商业用房(门面、商场)、办公用房(写字楼)、行政用房(军事、学校等单位用房及城市); b、建筑结构:钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构与其她; c、所有权归属:公房(直管公房与自管公房等)与私房; 6、地产:就是土地及其权利的总称(使用、收益、转让等权利)。 7、土地分类: a、开发利用:生地与熟地; b、建筑功能:建筑用地与非建筑用地; c、用途:居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等; 8、房地产业:指从事房产开发、经营、管理与服务的行业。包括: a、土地开发; b、房屋建设、维修、管理; c、土地使用权的有偿划拔、转让; d、房屋所有权的买卖、租赁; e、房地产抵押贷款; f、房地产市场; 9、土地使用权:就就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利(指依法对土地经营、利用与收益的权利)。土地公有制采取了两种形式:即集体所有制与国家所有制。a)农村土地采用了集体所有制,属于农民集体所有;b)城市土地采取国家所有制的形式,属于全民所有;任何个人不能取得土地的所有权。 土地使用获得的方式: 划拔:无偿使用,如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程;
房地产基础知识新手必看 一、房地产基础知识 1、房地产：指房产和地产的总称（又称不动产）。 2、房地产的三种存在形态： 单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体 3、房地产的特征： a、房地产位置的固定性（土地不可移，房屋也不可动）； b、房地产地域的差别性（每宗房地产的价值都不同）； c、房地产的高值、耐久性（价格贵、土地永久的）； d、房地产的保值、增值性（货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值）； 4、房产：是房屋及其权利的总称（占有、使用、收益、处分等权利）。 5、房屋分类： a、功能用途：居住用房（小区、高品住宅）、工业用房（厂房、仓库）、商业用房（门面、商场）、办公用房（写字楼）、行政用房（军事、学校等单位用房及城市）； b、建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他； c、所有权归属：公房（直管公房和自管公房等）和私房； 6、地产：是土地及其权利的总称（使用、收益、转让等权利）。 7、土地分类： a、开发利用：生地和熟地； b、建筑功能：建筑用地和非建筑用地； c、用途：居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等； 8、房地产业：指从事房产开发、经营、管理和服务的行业。包括： a、土地开发； b、房屋建设、维修、管理； c、土地使用权的有偿划拔、转让； d、房屋所有权的买卖、租赁； e、房地产抵押贷款； f、房地产市场； 9、土地使用权：就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利（指依法对土地经营、利用和收益的权利）。土地公有制采取了两种形式：即集体所有制和国家所有制。a）农村土地采用了集体所有制，属于农民集体所有；b）城市土地采取国家所有 制的形式，属于全民所有；任何个人不能取得土地的所有权。 土地使用获得的方式： 划拔：无偿使用，如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程； 出让：从国家有偿取得使用权，方式：协议（如200-250万/亩）、招标（提出底价，根据使用用途和价格取得）、拍卖（价高者竟得，不违法的前提下，通过正规渠道取得）； 10、房地产市场：
房地产基础知识 1、房产：房屋产权的简称。 2、地产：是指土地财产。 3、房地产：是房产和地产的总称。 4、房地产业：从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的综合性产业。 5、房地产开发：是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。 6、土地开发：是将“生地”开发成可供使用的土地。 7、集体土地：是指农村集体所有的土地。 8、征用土地：指国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。 9、土地所有权：是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。 10、土地使用权的出让：指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 11、土地使用权转让：是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。 12、地籍、产籍：是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。 13、生地：不具备开发条件的土地。
14、熟地：指已完成三通一平或七通一平，具备开发条件的土地。 15、宗地：是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。 16、宗地图：是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。 17、证书附图：即房地产后面的附图，主要反映房地产情况及房地产所在宗地情况。 18、物业管理：泛指一切有关房地产开发、经营、商品房销售、租赁及售后服务。 19、业主委员会：是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。是代表物业全体业主合法权益的社会团体，其合法权益受国家法律保护。 20、业主委员会的产生：由业主大会从全体业主中选举产生。 21、住房补贴：住房补贴是国家为职工解决住房问题而给予的补贴资助。 22、房屋的所有权：是指对房屋全面支配的权利。 23、房地产交易形式：主要有两种：地产交易形式与房产交易形式。 24、建筑物：是指人工建造而成的房屋和构筑物，如墙体、楼地层、楼梯、门窗基础。 25、构筑物：是指建筑物中除房屋以外的东西，人们一般直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水井、道路、桥梁等。 26、期房：是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房。 27、期房的介定：房地产开发商拿到商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证（或竣工验收合格可以直接入住使用）为止。
培训知识总结 公司口号：我们因专业而强大 我们因严谨而尊严 我们因解决问题而信誉 房地产：房地产是由土地，建筑物和固着在土地，建筑物上不可分分离的部分和所产生的权益。 建筑物产生的过程：立项设计施工验收交付使用 地形：是指地球表面上的地物和地貌的总称。 地形图：将某地区地形状况按一定比例绘制成图。 红线图：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积一般红笔圈在图纸上具有法律效应。 开间：一间房屋的面宽。 进深：一间房屋的深度。 层高：地面到上一个楼板的高度（包括楼板厚度）。 净高：房间内地面到顶棚。 建筑层数：室内标高为正负零的楼层为一层，以上顺次排列向下为地下一层，地下二层，层高低于2.2m的楼层，屋顶水箱、电梯机房、装饰性建筑均不算楼层数。 标高：（1）绝对标高：以青岛海平面的高度平均值为零点的高度。 （2）相对标高：以项目的某一特定点为零点，其他各处相对于他的高度。 风向频率玫瑰图：简称风玫瑰图，表示某地常年风向频率的数值的分布，用八到十六个方位表示。 建设用地面积：红线面积。 总建面：按分层建筑面积之和计算。 建筑物基底面积：建筑物底面与地面接触的面。 物业类型： 1.低层建筑（1-3层） 2.多层建筑（4-7层）小于1 3.小高层（8-18层）1.5-2 4.高层（19-33层）小于2 5.超高层（100米以上）大于2.5 用地性质：指城市规划部门根据城市总体规划的需要对某宗具体用地所规定的用途，分为 1.住宅用地（70年） 2.商业用地（40年、影剧院、酒店、旅游等） 3.工业用地（50年） 4.综合用地（50年、教育、科技、文化、卫生、体育） 房地产三级市场：一级市场为土地交易市场，二级市场为商品房买卖市场，三级市场为二手； 房租赁市场
房地产专业基础知识 房地产基础知识及常用名词 1、房地产： 是指土地、建筑物及其他地上定着物的统称，包括物质实体和依托于物质实体上的权益，房地产与建筑物密不可分。 上述定义中的地上定着物，是指不能分离或虽能分离但分离后会破坏房地产的功能或完整性，地上定着物包括为提高房地产的使用价 值而种植在土地上的花草、树木或人工建造的庭院、花园、假山，为 提高建筑物的使用功能而安装在建筑物上的水、暖、电、卫生、通 风、通讯、电梯、消防等设备。 2、土地的所有权种类： 国有土地，集体土地。 3、土地使用权的获取方式： 征用、划拨、出让。 其中，以出让方式获取土地使用权，目前已经实行?°招拍挂?±的方式 进行，即以招标、拍卖、挂牌的方式进行出让，协议出让已经停止。 4、生地与熟地： 熟地是指已经拆迁完毕，达到?°三通一平?±施工条件的土地。 生地则是相对应熟地而言的，是指尚未具备上述施工条件的土地。 三通一平：水通、电通、路通，场地平整。 七通一平：给水通、排水通、电通、路通、燃气通、通讯通、供热 通，场地平整。 5、房地产按用途划分的类型: a.居住房地产（普通住宅，高级公寓，别墅等）； b.商业房地产（写字楼，旅馆，商店，影剧院等） c.旅游房地产（公园，风景名胜，历史古迹，沙滩等） d.工业房地产（厂房，仓库，） e.农业房地产（农场，林场，牧场，果园） f.特殊房地产（学校，教堂，政府机关办公楼等） 6、土地使用权出让的使用年限： 居住用地70年； 工业用地50年； 教育，科技，文化卫生，体育用地50年； 商业，旅游，娱乐用地40年； 综合或其他用地50年； 7、拆迁补偿的方式： 货币补偿、实物补偿（回迁、搬迁）。 目前较多采用货币补偿方式。
房地产基础学习资料 一、住宅的基础知识： 1、住宅、住宅小区的概念 住宅：就是供人们居住并具备可供人们生活起居的功能和设施的房子。住宅是人工建造而不是自然形成的。 住宅小区：“居住小区”，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模7000～15000人相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。 2、按建筑结构分类的住宅 砖混结构住宅：“砖”，指的是一种统一尺寸的建筑材料，也有其他尺寸的异型粘土砖、如空心砖等。“混”是指由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配料，包括楼板、过梁、楼梯、阳台、排檐。这些配件与砖做的承重墙相结合，可以称为砖混结构住。由于抗震的要求，砖混住宅一般在5层、6层以下。 框架结构住宅：是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。适合大规模工业化施工，效率较高，工程质量较好。经久耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由。目前，多、高层住宅多采用这种结构。其缺点是工艺比较复杂，建筑造价较高。 钢混结构住宅：结构材料是钢筋混凝土，即钢筋、水泥、粗细骨料（碎石）、水等的混合体。这种结构的住宅具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀能力强、经久耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由。目前，多、高层住宅多采用这种结构。其缺点是工艺比较复杂，建筑造价较 3、按经济形态划分的9类住宅 商品房：指具有经营资格的房地产开发公司（包括外资投资企业）开发经营的住宅。它不同于长期以来在住房体制上所供给的福利性住宅，是纯粹商品化的住宅。商品房的销售由市场决定其价格。 经济适用房：指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经
Importance for Aki ——房地产开发经营与管理第一章房地产概述 10大 ①位置固定性②数量有限性③用途多样性④供求区域性⑤投资风险性⑥难以变现性⑦外部影响性⑧使用限制性⑨保值增值性○ 11长期使用性 量投资性○ ①房地产业投资大、周期长、效益高 ②房产、地产交易的不可分割性 ③房地产业的产品保值性、增值性和地域性 ④房地产业的发展要受城镇综合因素的影响 对GDP的贡献——6-12% 对地方财政的贡献（土地出让金、房地产企业税收、向房地产企业的收费） 对相关产业的拉动——建筑业、建材、冶金、机械、电器、家具；金融、邮电通信、交通运输、商业…… 对就业的拉动——建筑装修、物业管理、中介评估…… 按投资形式划分（直接投资和间接投资） 按投资所处的环节划分（开发投资和置业投资） 按物业类型划分（居住、商业、工业、特殊） 直接投资——投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程，参与有关管理工作，包括从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。 间接投资——将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不需要直接参与房地产经营管理工作。房地产企业债券和股票投资、投资于房地产投资信托公司（REITs）、购买、开发、管理和出售房地产资产的公司、购买住房抵押支持证券 ①投资金额巨大，回收期长 ②投资不确定因素多，风险较大 ③流动性较差 ④具有保值增值性 ⑤受政府政策影响较大 ⑥依赖金融部门的支持 ⑦具有专业性 ⑧投资具有相互影响性 ①投资机会寻找 ②项目可行性研究 ③取得土地使用权 ④项目规划与合同谈判 ⑤项目建设 ⑥房地产租售 ⑦物业管理 第二章房地产企业 ①经营对象的不可移动性
房地产专业基础知识(重点) 房地产一级市场：土地交易市场房地产二级市场：一手房市场房地产三级市场：二手房市场 土地所有权：国家、集体土地使用权 取得国有土地使用权的途径：划拨、出让、转让、租赁 土地使用权出让最高年限：住宅用地70年、商业、娱乐用地40年、办公、综合用地50年 建筑基底面积之和各类绿地的总和 建筑密度= ——————————（%）绿地率= ———————————（%） 建筑用地面积建筑用地面积 总建筑面积总绿化面积 容积率= ————————（%）绿化率= ————————（%）建筑用地面积建筑用地面积 土地使用权的出让：指国家以招标、拍卖，挂牌的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者。 土地使用权划拨：是指政府无偿将土地拨发给使用者使用，一般没有使用期限的 限制。 楼间距，建筑物与建筑物之间的距离。 毛地: 指城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地。 生地: 指可能为房地产开发与经常活动所利用，但尚未开发的农地和荒地。 熟地：指已经完成市政基础设施建设的土地，达到“三通一平”或“七通一平”施工条件的土地。 三通一平：是指水通、电通、路通和场地平整。 七通一平：是指给水通、排水通、电力通、通信通、燃气通、路通、供热通和场地平整。 建筑风格的分类：地中海、意大利、英国、法国、德国、北美、新古典、新中式、现代主义、综合类 低层：1～3层建筑、多层：4～7层、小高层：8～12层、高层：13~33层、超高层：34层以上； 复式住宅：在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，复式层高为3.3米，而一般跃层为5.6米的两层。 过梁：门、窗洞口上方的支撑结构（水泥过梁、钢筋过梁）。 伸缩缝：指为防止建筑物构件由于气温变化使结构产生裂缝或破坏而沿房屋长度方向的适度部位竖向设置的一条构造缝。 按建筑结构分类：砖混结构、框架、剪力墙、框剪结构、木结构、钢结构 现房：指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房。 期房：指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大产证）止准现房：准现房是指房屋主体已基本封顶完工，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。 酒店式公寓：是指提供酒店式管理服务的公寓。 Loft：最显著的特征是高大而开敞的空间，上下双层的复式结构，类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁。在这空旷沉寂的空间中，弥漫着设计家和居住者的
最全房地产基础知识 房地产的知识有哪些?房地产市场的基本知识有哪些?下面小编为大家整理了相关最全房地产基础知识，希望大家喜欢。 房地产基础知识 常用词语的解释 1、房地产产权： 是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用的土地使用权。具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处理的权利。 2、土地类型： 土地按其性质划分为：居住、商住、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资，微利房地产。 3、三通一平： 是指地皮在发展基础上的水通、电通、路通、场地平整。 4、七通一平： 是指上、下水通、排污通、路通、通讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。 5、土地使用权年限： 是指政府以拍卖，招标，协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准补清地价后继续
使用，如果不符和则该土地使用权由政府无偿收回。 居住用地70年; 工业用地50年; 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年; 商业、旅游、娱乐用地40年; 仓储用地50年; 综合或者其他用地50年。 基本参数 复式： 区别于跃层，受跃层启发，经济型跃层结构(上下不一样高); 错层： 户内楼板面高度不一样，错开出有楼梯连接，但未分成两层，适合大面积住宅; 进深： 一幢建筑物(房子)从前墙皮到后墙皮的距离(长度); 开间： 住宅的宽度，一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮的长度(3m~3.9m较舒适); 层高： 房屋一层的高度，指下层楼板面到上层楼板面的高度(2.9m); 净高： 一间房屋内楼板面与屋顶的高度(2.7m);
2020房地产基础知识史上最全 一、现房、期房、准现房 现房就是已经建好，可以直接入住的房子。期房就是还未领到房产证的房子又或者是还在建的房子，需要一段时间才干够领证入住。准现房是介于期房和现房之间，已经封顶离交房时间相对较近的房子。购买现房风险低，可以实地看房，而相对于期房，价格略高。 二、容积率 三、绿化率 四、得房率 得房率是套内建筑面积与销售面积之比，公摊面积是分摊的公用建筑面积的简称，与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积，即销售面积。得房率越高越好，得房率高的同时公摊变小，公 摊如果太小，生活舒适度会降低，电梯、楼道等面积会变小。高层 公摊系数一般在0.18～0.26之间，而多层的公摊系数则在0.11～ 0.16之间。 五、楼间距楼间距是指两相邻楼的外墙面距离，分为前后距和 左右距。楼间距的大小，之间关系到房屋的采光、通风、隐私、防 噪等，其中采光效用最为明显。小区楼与楼之间的距离越大，品质 就越高，私密性就越好，采光等方面效用更好。一般情况下，多层(4-6层及以下)与多层建筑间距为6米，多层与高层(12层及以上) 为9米，高层与高层之间为13米。 六、赠送面积 买房时大都会有一些面积是赠送的，赠送面积一般分两类：一为阁楼、挑高等空间面积;二是露台、飘窗等外置面积。对于开发商而言，设计这些赠送面积来吸引购房者，而对于购房者来讲，这些赠
送面积造价高，要仔细核算清楚，在产权证上没有体现的赠送面积有没有被当做销售面积来计算。 问：房地产市场的基本知识有哪些? 1、房地产： 是指房产和地产的总和，指土地上的建筑物，附着物。 2、房地产市场： 是由房地产一级市场(俗称土地市场)、房地产二级市场(俗称楼盘开发)、房地产三级市场(俗称散盘交易)组成的。以上三个级别的市场称为房地产市场。 一级市场：即土地市场，是由国土部门掌握，通过协议，招标或拍卖的方式，将土地使用权转让给具有开发资格的房地产开发商。 二级市场：即是房地产开发商在获得土地使用权后，在土地上兴建物业，然后通过销售，将该物业销售给广大的小业主。 三级市场：即是小业主在开发商处购买物业后，拥有该物业的所有权(以房地产证为依据)，然后将该物业的所有权转让给受让方。 3、单从房产性质来区分房地产可分为以下几大类： A、商品房 B、非商品房 C、集资房 D、福利房 E、私房 4、从房地产用途来区分可以分为以下几点： 写字楼：1.标准写字楼2.商住写字楼 住宅：1.高层住宅(小高层)2.多层住宅 商铺：1.临街地铺2.裙楼商铺 常用词语的解释1、 房地产产权：
NO:342 买房卖房应了解的房地产基本知识（一） 买房卖房除了产品本身的条件和交易技巧外，有关房地产的一些基本常识是必须了解的。现把一些房地产基本知识和基本概念，乃至房产售楼的常用技巧，总结、辑录在一起，以供买房和卖房者参考。一．建筑的分类： （一）按主要承重结构材料分： 1．砖木结构 2．砖混结构 3．钢筋混凝土结构——框架剪力墙结构 4．钢结构 5．钢结构 6．其他：生土结构建筑、塑料结构建筑、充气塑料建筑等 （二）按层数分： 低层： 1－3层；多层： 4－6层； 中高层： 7－9层；高层： 10－30层。 二．基本概念： 1．住宅：供家庭居住使用的建筑 2．套型：按不同使用面积、居住空间组成的成套住宅类型 3．居住空间：指卧室、起居室（厅）的使用空间 4．卧室：供居住者睡眠、休息的空间 5．起居室（厅）：供居住者会客、娱乐、团聚等活动的空间 6．厨房：供居住者进行炊事活动的空间 7．卫生间：供居住者进行便溺、洗浴等活动用的空间 8．阳台：供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间 9．过道：住宅套内使用的水平交通空间 10.壁柜：住宅套内与墙壁结合而成的落地贮藏空间 11.吊柜：住宅套内上部的贮藏空间 12.走廊：住宅套外使用的水平交通空间 13.地下室：房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／2者 14.半地下室：房间地面低于室外地平面高度超过该房间净高的1／3且不超过1／2者
15.平台：供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分 16.使用面积：房间实际能使用的面积，不包括墙、柱等结构和保温层的面积 17.标准层：平面布置相同的住宅楼层 18.层高：由本层楼地面至上层楼板上表面的距离 19.净高：由本层楼地面至上层楼板板底的距离 20.开间：平行于建筑物宽度方向的尺寸为开间 21.进深：垂直于建筑物宽度方向的尺寸为进深 22.砖混结构：由砖和砂浆砌筑而成的，墙承重的结构 23.框架结构：由梁、板、柱作为承重体系的结构 24.框架剪力墙结构：由梁、板、柱承受荷载，由墙承受剪力的结构 25.模数：一般房屋开间、进深均以模数为标准，基本模数为100mm. 26.得房率：套内面积／建筑面积 27.建筑面积=套内建筑面积（含阳台）+公用分摊面积 28.容积率：建筑总面积／土地总面积 29.建筑密度：建设用地和基地面积的比率 30.平均层数：住宅总面积／住宅基底总面积 31.居住区总建筑面积：包括居住建筑面积、公共建筑面积 32.栋间距：两栋楼之间的距离，以日照间距为依据来确定 33.日照间距：建筑物自身高度与北邻建筑物之间的距离之比 34.错层：指一套住宅内的各种功能用房间在不同的平面上，用30－ 60cm的高差进行空间隔断 35.复式：即“房中房”，指一套房屋沿高度方向分为两层。 36.跃层：指一套房屋内空间跨跃两层及以上的住宅 37.房地产：是指土地、建筑及固着在土地、建筑物上不可分离的部分，由于其位置固定，不可移动，因而又称不动产。 简单来看，房地产有三种存在形式： （1）单纯的土地，如一块无建筑物的城市空地； （2）单纯的建筑物，如在特定的情况下把地上的建筑物单独看待时； （3）土地和建筑物结合的“房地”，如把建筑物和其坐落的土地作为一个整体来考虑，这也就是说，土地和建筑物既有各自独立的物质内容，又是一个密不可分的整体，不论土地和建筑物是以独立的形式