收益法及市场法案例
本次估价对象为XX大厦部分房地产，包括XX大厦地上F2整层、F3层局部（F305、F306、F312）和F4层局部（F410—F411）及其分摊的土地。评估人员根据现场勘察收集的有关资料，依据国家及北京市颁布的有关房地产评估的法律、法规和政策以及委托方提供的有关资料，本着独立、客观、公正、科学、合理的原则，遵循法定或公允的估价程序，经过周密、准确的测算，对委估物业在估价时点的公允价格进行了估价测算。
（一）估价对象
本次估价对象为XX大厦部分房地产，包括XX大厦地上F2整层、F3层局部（F305、F306、F312）和F4层局部（F410—F411），总建筑面积7747.19平方米，分摊的土地面积1161.5平方米。
1. 房地产权利状况
估价对象中土地使用权及房屋所有权属于北京XX大厦有限公司所有。土地为国有出让用地，土地用途为写字楼用地，土地使用期限自一九九六年七月三日起至二○四六年七月二日止，产权文件见《中华人民共和国国有土地使用证》（市西中外国用[97]字第XX号）、《北京市建设用地规划许可证》（[92]市规地字XX号）、《北京市建设工程规划许可证》（[96]规建字XX号）、《北京市建设工程开工证》（京建开字[97]第XX号）、《北京市建设工程竣工验收备案表》（编号总XX）、《北京市商品房外销预售许可证》（京房市外证字第XX 号）。委估房地产产权清晰，无纠纷。
2. 委估土地概况
委估宗地为XX区南闹市口1—X号地，坐落于XX区XX街与XX街交汇处。宗地总面积为17535平方米，总建筑面积为117691.83平方米。项目总容积率为6.71，收益容积率为6.67。宗地四至为：东邻XX大厦；南隔区间道路与XX区XX职业中心相邻；西隔道路与XX委员会相邻；北隔绿化带与XX街相临。该物业所处地理位置优越繁华，大厦附近主要为高档办公楼及大型商场、银行等。土地性质为
国有出让地，宗地开发程度达到七通一平（即给水、排水、电力、电讯、热力、燃气、道路均已接通，场地平整），属于一类地价区，地质状况良好。
3. 委估房屋建筑物状况
主体结构：XX大厦于1997年9月开工建设，2000年9月竣工投入使用。大厦地下3层，地上15层（局部16层），总建筑面积117691.83平方米。建筑物为框架剪力墙结构，筏板基础，地下埋深17.2米，B1层层高6.6米，B2层层高4.5米，B3层层高3.8米，地上标准层层高3.7米，建筑总高度68.1米，沿街檐口高度46.7米。大厦正中为30米×27米、高68米的中空大厅，沿中厅四周为环型走廊，东西两侧各层对称设计有S型平台。中厅上空为高低错落的采光顶面。
功能分区：地下B3层为平战结合使用的人防、车库，B2层为地下车库，B1层为会议厅、职工餐厅及设备用房和附属用房；首层为银行、邮电局、商务中心等综合服务设施，F2---F15层为办公写字楼，F16层为设备专用层。
物业设施：楼内设有19 部电梯、东西各三部消防疏散梯、中央空调、电视监控、消防报警、自动喷淋灭火、楼宇自控、计算机管理等25个系统。大厦内可提供办公及餐饮服务；提供优良的物业管理；有地上及地下停车场；大厦设置了CCTV系统，楼内有100多个摄像机，对大厦的各出入口、公众聚集地、电梯轿厢、侯梯厅、车库、大厅等部位进行严密的监控管理；大厦的楼宇自控系统采用美国江森公司的METASYS管理系统，集中管理，分散控制，对整个大厦的中央空调系统、变配电系统、车库、电梯、保安监控、背景广播等进行综合调控；大厦19部垂直电梯，选用瑞士SCHINDLER专利预分配系统，可对电梯进行预选分配，使最长等待时间不超过20秒；另外大厦还有国际先进的综合布线及通讯系统、卫星天线及闭路电视系统、停车场管理系统、消防广播系统、给排水系统、空调系统、双电源供电系统等。大厦功能齐全，智能化水平达到了国际先进标准。
装修装饰：大厦外墙主要为以不锈钢点连接的大面积通透玻璃幕墙，底部为黑金砂磨光花岗岩，局部配以白色铝合金和铝板幕墙；大厦中厅地面为高级磨光花岗岩，柱面为进口铝扣板，环廊均为1.2米高不锈钢扶手加玻璃栏板配以金属条腰带；首层大厅中央设有英国著名抽象派大师Richard Deacon设计的
水景雕塑；中厅顶部为种植花园层及高低错落的采光棚；大厦四周为近万平方米的绿地；各层公共部分采用花岗岩地面，白色或黑色大理石墙面，柱面采用高级铝扣板，石膏板无缝吊顶，各层间均设有防火卷闸，所有房间靠天井侧为磨砂玻璃隔墙，楼内所用装饰材料均有防火性能。其中B1层设有总建筑面积为1052.45平方米的国际会议中心和小会议厅和员工餐厅。其中国际会议中心：高级地毯地面，精选进口胡桃木墙面，石膏板造型顶，顶部被均匀地分成四部分，每部分均装有大型水晶灯，整个会议大厅可由遥控卷闸分为四个小会议厅。会议中心设有可供60个人同时使用的三种语音同声翻译系统，有进口蓝屏幕背板，遥控投影幕，设有电气自动调节系统、手机、BP机无线覆盖系统等。小会议厅：可作商务谈判使用。大理石地面，广式壁布，石膏造型吊顶；内设贵宾休息室、陈设有湖、岛、泉艺术雕塑，装修高档。
本次估价对象为大厦写字楼F2整层，建筑面积6038.47平方米，分别租赁给XX保险有限公司筹备组、XX开发投资总公司等单位使用；F3层局部（F305、F306、F312），建筑面积1029.93平方米，分别租赁给XX论坛组委会、XX学会等单位使用；F4层局部（F410—F411），建筑面积678.79平方米，为XX集团公司使用。委估对象分摊的土地面积为1161.5平方米。
（二）房地产价格影响因素分析
1. 市场背景
自2000年一季度北京写字楼平均租金报价出现了自1995年以来的首次上涨以来，北京的写字楼基本维持一个较高的租金水平。到2002年一季度末，北京高档写字楼的存量有约495.00万平方米。但从实际供应状况来看，可选择的存量资产并不充足，尤其是一些位置好、档次高的写字楼，目前已基本没有选择的余地。根据行业对北京市甲级写字楼的统计与分析，2002年一季度租金的平均报价在2001年四季度略有下降的同时，空置率也在轻微下降，市场吸纳率相应增加。XX研究部的统计表明，2002年第一季度空置率降至7.01%，比第一季度下降了0.25%个百分点，吸纳量大幅上升。从租金水平来看，2002年一季度甲级写字楼平均租金报价下调至29美元/每月●每平方米。尽管目前租金微降，但总体上保持了较为平缓、稳定的趋势，而一些黄金地段（如：CBD商贸
区和XX街商贸区）甲级写字楼仍然保持其租金不变，甚至还有不同程度的上浮趋势。主要原因表现在以下几个方面：
（1）随着我国成功加入WTO与申奥的成功，为国外公司投资提供大量的机遇，外国金融、保险公司在中国设立机构的日益增多，为北京未来几年的写字楼市场带来巨大的发展潜力；
（2）新兴行业的大量出现，扩大了写字楼的需求；
（3）内资公司开始注意企业形象，扩大了写字楼的需求。
从以上分析可知，今后几年北京写字楼市场需求会不断增加，2002年一季度北京写字楼平均入住率已达到80%，并呈上涨趋势，而每一楼盘从立项到交付使用大约需三年时间，形成2002—2003年只有少新楼盘上市，供求情况在2003年会转为供应不足。
从销售方面来看，2002年第一季度的销售市场继续保持增长态势，如各方面条件较好的XX街沿线的赛特商贸区及XX街商贸区、东三环沿线的国贸商圈、燕莎商贸区以及朝外商贸区、东四十条商贸区等几个商圈的写字楼入住率很高，如XX街商圈内的XX大厦、XX企业大厦等甲级写字楼入住率均达到96%以上。该区域为北京市黄金地段，随着城市的发展及经济的繁荣，使其位置益显卓越，成为各大投资机构的首选物业，发展前景十分乐观。
2. 区域因素
（1）地理位置
从地理位置上看，该物业座落于北京的XX街顶端、地处XX街与XX街交汇处，紧临XX地铁站，另外1、4、10、15、19、52、57等多路公交车在门前设站，交通十分便利。
该地区市政条件、基础设施配套状况及商业服务配套设施完善，投资环境佳。另外由于该地区周围聚集了在京的众多跨国企业集团和国内各大银行总行和国外金融机构，涉外商务人员往来频繁，这些因素都为此区域高档办公写字楼的经营开发提供了得天独厚的条件。
（2）项目周围环境及邻里状况
XX大厦位于XX大街以南，与XX街毗邻，大厦紧邻XX大厦、据调查，众多国内外银行、投资银行、信托投资公司多在此设立了长驻机构，此外，中国XX公司等一批大型企业也入驻该地区。
同时，大厦周围还分布有众多的商服设施。XX购物与大厦隔街相望，大厦西边为中央各部委办公所在地，随着中国入世，使得该地区商机无限。
3. 个别因素
本次评估对象为XX大厦的部分楼层及分摊土地。宗地地势平坦，形状规则，地质条件良好。楼盘已开发完毕，租售情况良好，外墙及楼内公共部分为高级精装修，风格独树一帜，各项设施功能齐备，已成为XX街沿线的标志性建筑物，是国内外众多知名企业理想的办公选地。
（三）评估方法
根据通行的评估惯例，以及国家和北京市有关政策法规的规定，遵循估价原则，依据评估目的，并结合委估物业的特点和我们所掌握的资料，确定对估价对象采用“市场比较法”和“收益还原法”进行评估。
1. 收益还原法原理
收益法是指通过估算估价对象未来预期收益并折算成现值，以确定估价对象价值的一种方法。即运用适当的资本化率，将未来的纯收益折算为现值。其基本原理是：对于一宗一定使用年限并具有经营性的房地产，在这个年期内可以源源不断地获得年纯收益，那么以现有的一个货币额与这将来源源不断的年收益的现值之和等同起来，这个货币额即是该房地产的价格。收益法公式：
n R i
评估值=∑ ————
i=1 （1+r）i
式中：Ri—未来第i个收益期的预期收益
r—资本化率（又称还原利率、折现率）
n—获取纯收益的持续年限
估价步骤为：
（1）测算项目的未来经营收入、支出；
（2）计算预期纯收益；
（3）年纯收益折现加总，得出委估物业的评估值。
2. 市场比较法：市场比较法是指在求取待估房地产价格时，将待估房地产与在接近估价时点时期内已经成交的类似房地产加以比较，依照这些已经成交的房地产价格，通过多项因素的修正而得出待估房地产价格的一种估价方法。
市场比较法估算房地产价值的计算公式为：
委托评估房地产的评估价格
=交易案例房地产成交价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区位因素修正系数×个别因素修正系数
（四）估价过程
1. 运用收益还原法求取房地产价格
（1）写字楼年租金收入测算
经评估人员市场调查、询证，与委估物业同档次的高档甲级写字楼的租金水平与出租情况如下表所示：
1
注：以上租金含物业管理费
根据以上市场调查，并结合XX大厦实际租金水平和出租情况的分析，确定XX大厦的平均租金水平为31美元/月·建筑平方米（含物业管理费），空置率确定为4%。委估对象可出租面积为7747.19平方米，估价时点美元对人民币汇率为8.2773：1，则预测写字楼部分的年总收益为：
31×8.2773×12×7747.19×（1-4%）=22,900,611.33（元）
（2）支出测算
预测年总支出为5,896,367.79元，其中：
1）管理费：1,145,030.57元
管理费以年总收入的5%计。
2）房屋维持修缮费：929,662.80元
按房屋重置成本的1.5%计算。参照同类房屋目前建造成本及XX大厦的实际投入情况，此次估价对象重置成本约为8,000元/平方米。
3）保险费：123,955.04元
按房屋重置成本的0.2%计算。
4）税金：4,007,606.98元
包括房产税、营业税、城市建设维护税和教育费附加，按年总收入的17.5%计算。
（3）纯收益的确定
在计算纯收益时，应以税前纯收益进行资本化。所以：
纯收益（A）=经营收入-经营支出
=22,900,611.33 --6,206,255.39
=16,694,355.94（元）
（4）还原利率的确定
还原利率为安全利率加风险报酬率，安全利率取定为一年期银行定期存款利率1.98%，该项目投资大，风险也较大，经评估人员综合评定后，取风险报酬率为6%。则还原利率为7.98%，取整为8%。
（5）评估值计算
此次估价中，由于土地最高使用年限为50年，剩余使用年限约为44.25年（从估价时点至二○四六年七月二日），而建筑物的耐用年限长于土地剩余使用年限，故收益年限为土地剩余使用年限即44.25年，建筑物的残值收入（P）按每平方米3,000元/平方米计算，则建筑物的残值（P）为3,873,595.00元，假定年纯收益在前五年每年递增1%（即S=1%），第六年后年纯收益（A1）将稳定在17,372,213.74元，则
A 1+s A1 1 P
评估值= ————［1-（———）5］+——————［1- ——————］+ —————
r-s 1+r r（1+r）5（1+r）39.25 （1+r）44.25
=67,898,382.98 +140,583,302.10 +128,562.12
=208,610,247.20 (元)，取整为：20,861.02万元。
2. 运用市场比较法求取房地产价格
（1）选取比较实例
案例A：XX金融大厦
位于北京市XX大街156号，西面紧邻XX大厦。由北京XX房地产有限公司开发，写字楼用途。全现浇钢筋混凝土剪力墙结构，总占地面积为18287.0平方米，总建筑面积为98077.26平方米。该项目竣工于1998年7月，交通便捷、位置优越，通水（上、下）、通电、通讯、通燃气、通热力、通路和场地平整，公共配套设施齐备。2002年4月现房交易价格为2,960美元/平方米。
案例B：XX企业大厦
位于北京市XX大街与XX街交接处，与XX大厦一街相隔。由北京XX有限公司开发，写字楼用途。全现浇钢筋混凝土墙结构，总占地面积约为14500平方米，总建筑面积约为90000平方米。交通便捷、位置优越；通水（上、下）、通电、通讯、通燃气、通热力、通路和场地平整，公共配套设施齐备。2002年4月现房平均交易价格为：2,660美元/平方米。
案例C：XX大厦
位于北京市XX内大街，东面与XX大厦隔路相临。由XX公司开发，写字楼用途。全现浇钢筋混凝土剪力墙结构。交通便捷，通水（上、下）、通电、通讯、通燃气、通热力、通路和场地平整，公共配套设施齐备。2002年4月现房成交平均价格为2,700美元/平方米。
委估对象因素比较详见表2：
（2）因素修正
1）交易情况修正
由于所选取的三个比较案例，均为自由竞争市场上的平均价，设委估房地产为100，则A、B、C三案例修正系数分别为：100、100、100。
2）交易期日修正
评估对象评估基准日与比较案例的交易日期一致，设委估房地产修正系数为100，确定A、B、C三案例修正系数分别为：100、100、100。
3）区域因素修正
估价人员所选取的三个比较案例位于同一供求圈内，根据所处地理位置、基础设施保证度、公共设施保证度、交通便捷度、环境质量、繁华程度等确定区域因素修正系数。可比房地产区域因素修正计算结果见表3：
4）个别因素修正
个别因素修正。主要考虑结构布局、设备、建材及装修、物业管理设施、成新程度等因素进行比较，详见表4：
5）修正结果见表5：
比准价格=可比实例价格×（估价对象交易条件分值/可比实例交易条件分值）×（可比实例交易时间因素分值/估价时点时间因素分值）×（估价对象区域因素分值/可比实例区域因素分值）×（估价对象物业条件分值/可比实例物业条件分值）
计算待估房地产的评估价格：所选三个案例计算出的比准价格比较接近，所以取三个比准价格的算术平均值作为待估房地产的评估价格，则XX大厦写字楼单位建筑面积的评估价格为：
单位价格=（2,981 +2,925 +2,936）/3=2,947（美元/平方米）
（3）评估值的确定
估价时点美元兑人民币的汇率为1：8.2773，折合人民币单价为24,393元/平方米。
写字楼的可售建筑面积为7747.19平方米，故总评估值为：
24,393×7747.19=188,977,205.67（元），取整为：18,897.72万元。
（五）估价结果
此次评估中，采用两种估价方法评估出的结果均较为接近，说明评估结论较好地反映了评估对象的客观价值，最终采用两种方法的加权平均值作为评估结果，则最终确定委估物业的评估价值为：
（20,861.02 +18,897.72）/2=19,879.37（万元）
人民币大写：壹亿玖仟捌佰柒拾玖万叁仟柒佰元整。
综合案例分析】 阅读下面房地产估价报告，了解成本法和假设开发法在估价报告中的应用。 XX在建工程房地产估价报告（节选） 封面（略） 目录（略） 致委托方函（略） 注册房地产估价师声明（略） 估价的假设与限制条件（略） 估价结果报告 一、委托方（略） 二、估价方（略） 三、估价对象 1. 区位状况（略） 2. 实物状况（略） 3. 权益状况（略） 四、估价目的 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 五、估价时点2005 年4 月18 日 六、价值定义 本次估价采用公开的市场价值标准，即估价结果为估价对象在估价时点时的公开市场的 客观合理价值。 七、估价依据（略） 八、估价原则（略） 九、估价方法 估价人员进行了实地查勘，通过认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基本方法，其中假设开发法中开发完成后的价值采用市场法估价。 假设开发法和成本法定义（略）。 十、估价结果 经测算，估价对象在估价时点2005 年4月18 日的抵押价值为人民币4794.52 万元。大
写人民币肆仟柒佰玖拾肆万伍仟贰佰元整。单价（略） 十一、估价人员（略） 十二、估价作业日期 2005年4月16日至2005年4月22 日 十三、估价报告应用的有效期（略） 估价技术报告 一、个别因素分析（略） 二、区域因素分析（略） 三、市场背景分析（略） 四、最高最佳使用分析（略） 五、估价方法的选用 估价人员在进行实地查勘，认真分析所掌握资料的基础上，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基本方法，其估价技术路线如下： （1）根据《房地产估价规范》，具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选取用假设开发法作为其中的一种估价方法，因此选用假设开发法作为估价方法之一进行估价。根据假设开发法的思路，可将预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常的开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润以及购买估价对象应负担的税费，求取估价对象的客观合理价格或价值。 （2）估价对象为在建工程，有明确的工程进度和费用投入，因此采用成本法作为估价方法之一。根据成本法的思路，以建造估价对象房地产所需的各项必要费用、应缴纳的税金、正常开发利润之和，求取估价对象的客观合理价格或价值。 （3）对以上两种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象的总价值和单位价 值。 六、估价测算过程 （一）假设开发法分析测算过程 假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 1. 采用的公式 估价对象价格=开发完成后的房地产价值-续建开发成本-管理费用- 投资利息-销售税费
收益法及市场法案例 本次估价对象为XX大厦部分房地产，包括XX大厦地上F2整层、F3层局部（F305、F306、F312）和F4层局部（F410—F411）及其分摊的土地。评估人员根据现场勘察收集的有关资料，依据国家及北京市颁布的有关房地产评估的法律、法规和政策以及委托方提供的有关资料，本着独立、客观、公正、科学、合理的原则，遵循法定或公允的估价程序，经过周密、准确的测算，对委估物业在估价时点的公允价格进行了估价测算。 （一）估价对象 本次估价对象为XX大厦部分房地产，包括XX大厦地上F2整层、F3层局部（F305、F306、F312）和F4层局部（F410—F411），总建筑面积7747.19平方米，分摊的土地面积1161.5平方米。 1. 房地产权利状况 估价对象中土地使用权及房屋所有权属于北京XX大厦有限公司所有。土地为国有出让用地，土地用途为写字楼用地，土地使用期限自一九九六年七月三日起至二○四六年七月二日止，产权文件见《中华人民共和国国有土地使用证》（市西中外国用[97]字第XX号）、《北京市建设用地规划许可证》（[92]市规地字XX号）、《北京市建设工程规划许可证》（[96]规建字XX号）、《北京市建设工程开工证》（京建开字[97]第XX号）、《北京市建设工程竣工验收备案表》（编号总XX）、《北京市商品房外销预售许可证》（京房市外证字第XX 号）。委估房地产产权清晰，无纠纷。 2. 委估土地概况 委估宗地为XX区南闹市口1—X号地，坐落于XX区XX街与XX街交汇处。宗地总面积为17535平方米，总建筑面积为117691.83平方米。项目总容积率为6.71，收益容积率为6.67。宗地四至为：东邻XX大厦；南隔区间道路与XX区XX职业中心相邻；西隔道路与XX委员会相邻；北隔绿化带与XX街相临。该物业所处地理位置优越繁华，大厦附近主要为高档办公楼及大型商场、银行等。土地性质为
一则收益法评估土地使用权价值的案例分析
一则收益法评估土地使用权价值的案例分析 一、案例： 《2006年全国注册资产评估师考试用书—资产评估》P192页“收益法在房地产评估中的应用”例5-4： 某房地产开发公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于1999年3月在此地上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，殖值率为2%。目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需支付的管理费为年租金的3.5%，维修费为建筑重置价格的1.5%，土地使用税及房产税合计为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2%，土地资本化率7%，建筑物资本化率8%。假设土地使用权出让期满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。试根据以上资料评估该宗地2003年3月的土地使用权价值。 1、选定评估方法。该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。 2、计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。 年总收益=50×12×900×（1-10%）=486000（元） 3、计算总费用。
（1）年管理费=486000×3.5%=17010（元） （2）年维修费=2500×900×1.5%=33750（元） （3）年税金=20×900=18000（元） （4）年保险费=2500×900×0.2%=4500（元） 年总费用=（1）+（2）+（3）+（4） =17010+33750+18000+4500=73260（元）4、计算房地产净收益。 年房地产净收益=486000-73260=412740（元）5、计算房屋净收益。 （1）计算年贬值额。 年贬值额=建筑物重置价 使用年限=2500×900 48 =46875（元） （2）计算房屋现值 房屋现值=房屋重置价-年贬值额×已使用年限 =2500×900-46875×4=2062500（元） （3）计算房屋净收益（假设房屋收益年期为无限年期）。 房屋年净收益=房屋现值×房屋资本化率 =2062500×8%=165000（元） 6、计算土地净收益。 土地年净收益=年房地产净收益-房屋年净收益 =412740-165000=247740（元） 7、计算土地使用权价值。 土地使用权在2003年3月的剩余使用年期为50-6=44（年）
篇一:《房地产评估案例市场法+收益法+成本法》 房地产估价案例分析 一、市场比较法---＊＊大厦办公用房 1．房地产位置状况 本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。 2．房地产的权利状况 委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。 3．房地产概况
委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,27486平方米，地下为车库，建筑面积84408平方米（车位116个）。 该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。 评定估算 （1）地上建筑物部分用市场比较法评估。A.比较实例选择 通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、土地级别相同地区、价格类型相同等特点筛选案例。 交易实例调查情况表
房地产估价案例分析
一、市场比较法---＊＊大厦办公用房 1．房地产位置状况 本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。 2．房地产的权利状况 委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。 3．房地产概况 委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。 该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。 4.评定估算 （1）地上建筑物部分用市场比较法评估。 A.比较实例选择：
第01讲 市场法和成本法在无形资产评估中的应用 【本章考情分析】 本章考题可能涉及客观题、计算题。分值估计在8分左右，在复习中重点关注总价计量方式和从价计量方式下市场法的评估思路、市场法中评估参数分成率的计算，以及成本法的评估思路，成本法中重置成本指标的测算。 【高频考点1】市场法的评估技术思路 （一）总价计量方式下的市场法评估技术思路 总价计量方式下的市场法评估程序与市场法基本评估程序大致相同，但是总价计量方式下的市场法评估技术思路需要结合总价计量方式和无形资产自身的特征，考虑可比对象选择和差异分析调整的特殊要求。 1.可比对象选择 两个可比条件： ①标的无形资产和可比无形资产具有可比性； ②标的无形资产与可比无形资产相关的业务资产组具有可比性。 （1）无形资产的可比条件。 ①标的无形资产与可比无形资产相同或相似。 ②标的无形资产与可比无形资产权力状态相同或相似。 ③标的无形资产与可比无形资产所处的发展阶段相同或相似。 （2）无形资产相关业务资产组的可比条件。 ①相关的资产组相同或相似经营业务，无形资产在其中发挥作用相同或相似。 ②相关的资产组大小、规模相同或相似。 2.差异分析调整 （1）标的无形资产与可比无形资产的差异调整 标的无形资产与可比无形资产的 剩余经济寿命的差异，可以通过分析相关业务资产组的寿命周期进行调整。 （2）相关资产组的差异调整 ①相关的业务资产组规模、大小的差异进行调整； ②相关的业务资产组产品毛利的差异进行调整； ③相关的业务资产组中其他有形资产的维护支出成本的差异进行调整。 （二）从价计量方式下的市场法评估技术思路 从价计量方式下的无形资产评估通常不需要评估出无形资产的绝对价值，而是给出一个相对的比率，如收入分成率或利润分成率。同时，从价计量方式下的市场法评估技术思路也需要考虑可比对象选择和差异分析调整。 1.可比对象选择 要求标的无形资产与可比无形资产相同或相似。 对于采用“ 入门费＋分成”计量方式的，需要合理地分别测算入门费和分成率，或者采用一种合理的方式将入门费换算成分成，或者相反，将分成换算为总价计量的入门费。 2.差异分析调整 ①标的无形资产与可比无形资产对各自产品收益贡献的差异调整；（参考销售利润率差异） ②入门费绝对值大小对分成影响的差异调整。 【高频考点2】分成率的确定 （一）采用对比公司法测算分成率 ①寻找若干家与被评估无形资产拟实施企业处于同行业的公司作为“对比公司”；
丰田公司目标成本法分析案例 美国《商业周刊》2003年第1期评选出世界十五位最杰出经理人，日本首家税前盈余超过1万亿日元(87.4亿美元)的企业—丰田汽车公司的社长张富士夫(Fujio Cho)名列榜上。在日本经济被人形容为“处在黑洞看不见曙光”之际，张富士夫此时能获选，意义非同寻常。 丰田公司成立于1933年，目前占全球汽车市场份额10％，是仅次于通用、福特的世界著名汽车公司。丰田为什么能历经60年而充满活力、旺盛不衰？就管理会计制度而言，很大程度上得益于其著名的丰田原创——目标成本法。 一、目标成本法的概述 很多人熟悉丰田式生产管理体系的代表——“及时制”(Just In Time，JIT)。然而，实际上在日本国内及欧美各国，丰田创始的管理会计制度——目标成本法所受到的重视并不亚于JIT，甚而有超越JIT的说法。那是因为JIT仅为生产阶段的生产管理制度，而目标成本法则是进入生产阶段前降低成本与利润管理的综合性经营管理制度。 目标成本法（Target costing）是丰田汽车公司员工经过几十年努力探索出的成功杰作，是运用科学管理原理和工业工程技术开创的具有日本文化内涵的成本管理模式。 根据丰田公司的定义，目标成本法是指从新产品的基本构想、设计至生产开始阶段，为降低成本及实现利润而实行的各种管理活动。目标成本法的核心工作是制定目标成本，并且通过各种方法不断地改进产品与工序设计，以最终使得产品的设计成本小于或等于其目标成本。这一工作需要由包括营销、开发与设计、采购、工程、财务与会计、甚至供应商与顾客在内的设计小组或工作团队来进行。日本成本管理体系的建立，其目的并非是要改变人们的价值判断，而是激励经营管理人员、工程设计人员和全体雇员实现他们在世界上独占鳌头的目标。 二、目标成本法的实施程序 目标成本法的主要实施程序有3个阶段： 1.以市场为导向设定目标成本 （1）新产品计划(Product planning)与目标售价制定 汽车的全新改款通常每4年实施一次，在新型车上市前3年，一般就正式开始目标成本规划。每一车种(如：Corolla、Corona、Camry等)设一负责新车开发的产品经理，以产品经理为中心，对产品计划构想加以推敲，编制新型车开发提案。开发提案的内容包括：车子式样及规格(长、宽、重量、引擎的种类、总排气量、最高马力、变速比、减速比、车体构成等)、开发计划、目标售价及预计销量等，其中目标售价及预计销量是与业
房地产估价案例分析． 一、市场比较法---＊＊大厦办公用房 1．房地产位置状况 本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。 2．房地产的权利状况 委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。 3．房地产概况 委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116
个）。 该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进 口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。 4.评定估算 （1）地上建筑物部分用市场比较法评估。 A.比较实例选择： 通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、土地级别相同地区、价格类型相同等特点筛选案例。 交易实例调查情况表 实例项目名称地址标价 国际大厦360号**南路新**$2,800 A 号**东路139**联合大厦$2,800 B*南52*证券大$3,000 C B.比较因素条件表
三种估价方法的具体运用 一、成本法 成本法的运用分为两类： （一）新建好的房地产 基本思路为： 评估价格=土地取得成本+土地开发成本+建安成本+管理费+销售费+财务费（投资利息）+销售税费+开发利润。如果是新建房屋不包括土地，则土地取得成本、土地开发成本去除。 该方法类似制作房地产投资估算表，运用较为繁琐，一般需要工程结算资料、报建规费收费文件等，实际操作中主要运用于当地无房屋重置价格规范文件，周围无可比销售案例、租赁收益案例等情况下。（二）旧房地产 基本思路为： 评估价格=土地重置价格+建筑物（地上房屋）重置价格-建筑物折旧 1、建筑物（地上房屋）重置价格 建筑物（地上房屋）重置价格的计算方法有三种： （1）单位比较法：即每平方米多少元乘以房屋建筑面积。我们常用的房屋重置价格文件即采用该方法。该方法运用简单，是较为常用的方法，但需要重置价格文件经常更新，否则往往计算出来的价格差距较大，这时需要估价员有艺术的进行技术处理，把部分修正系数调高或者调低。另部分大都市由于房屋交易及其活跃，当地估价师协会也不建议采用重置价格，要求多采用收益法和市场比较法。长沙也属于此类情况，但湖南省其他地市仍广泛使用房屋重置价格。 （2）分部分项法：该方法把建筑物每部分的工程费用估算出来并累计计算总的工程造价，具体是：评估价格=基础工程+墙体工程+楼地面工程+屋面工程+给排水工程+供暖工程+电气工程+绿化工程+承包商间接费+开发商管理费、财务利息、税费等，如还有其他分部分项工程可在继续添加。 该方法同样必须获得工程结算资料，否则估价人员面对房屋无法有理有据的计算分布分项工程费，同时由于承包商间接费、开发商管理费、税费种类繁多，也很难去一一计算，按照某一比例计提又相当不准确，所以该方法因为很难获得有理有据的资料而经常无法运用。 （3）工料测量法：即把所有的工程用料如水泥、沙石、木材、钢铁等的用量乘以价格得到材料费用+加上人工费+机械台班费+税费+其他=房屋重建价格，该方法同样需要工程结算资料，否则无法运用，能够获得结算资料还要调整时间价差，使用比较繁琐，较少采用。 2、建筑物折旧 建筑物折旧的原理是物质折旧、功能折旧、经济折旧（周边环境恶化）。 折旧的计算方法： （1）年限法 年限成新率即房屋重置价格中的年限成新率表。 （2）分解法 其具体运用就是完损系数打分法。 （3）市场提取法 大量市场折旧案例的平均值，现实中基本无法运用，虚无缥缈。 注：我们一般使用年限法成新率和完损法成新率一起确定一个综合成新率。 3、土地重置价格 （1）基准地价法 在政府公布的基准地价基础上乘以一系列修正系数（也为国土资源厅颁布，4年更新一次，该本包含修正系数的报告名称是《某市城区基准地价更新及地价动态监测技术报告》）得到土地重置价格，他分为大体商业用地、住宅用地、工业用地三大块基准地价及修正体系。公式如下： 评估价格P=基准地价?（1+∑ Ki）×Ky×Kv× Kt×Ka×Ks×∏Kbi土Kf Ki——宗地修正系数表中各区域因素修正值之和 Ky——使用年期修正 Kv——容积率修正系数 Kt——估价期日修正 Ka——宗地形状修正 Ks——宗地面积修正 ∏Kbi——住宅（商业、工业）用地特殊个别因素修正系数 Kf——开发程度修正 具体见土地估价报告 （2）假设开发法（剩余法）
某小镇加油站本量利分析 一、资料 在某小镇中有一个加油站，油站内附设一杂货商店。该商店在本地社区的销售额每周可达1800元。除此之外，到加油站买汽油的顾客也会光顾此商店。油站经理估计，平均每100元花费在汽油上的车主便会花30元购买商店的商品，而且在汽油销售量波动时，这一比率仍维持不变。该商店在本地社区的销售与出售给车主的部分是相互独立的。现已知汽油的边际贡献率为18%，商品的边际贡献率为25%；现行汽油销售价格为0.6元每公升，每周预计汽油销售量为16000公升；场地每周的固定成本是1200元，每周员工薪金固定为800元。油站经理非常关心将来的销售额，因为近期某项公路发展计划可能会夺去油站的生意，而汽油销售是利润最为敏感的因素。 二、要求： 1．计算现行每周利润；898 2．以公升为单位，计算汽油销售的保本点；10131 3．如果汽油销售量减至8000公升，会有多少利润？-326 4．由于公路发展，汽油销售量减至8000公升，但又想保持第1项计算得出的每周现行利润，假设成本不变，此时每公升汽油的售价应为多少？0.74 答案： 2.汽油销售保本点的计算：计算时可剔除本地社区商品销售的影响，即以固定成本总额减除本地社区商品销售的边际贡献后的差额作为汽油销售引起固定成本支出部分。 每公升平均边际贡献=（1728+720）/16000公升=0.153元/公升 保本点销售量=（2000-450）/0.153元每公升=10131公升
4.销量减至8000公升，维持原有利润水平的汽油售价要维持原有水平，汽油及关联销售所需边际贡献为：1728+720=2448元 汽油cmR=18% 变动成本率=1-18%=82% 变动成本=0.6*82%=0.492元/公升 销售量8000公升，变动成本总额=0.492*8000=3936元 设调整后汽油价格p元/公升，则关联销售为： （8000p-3936）+25%*0.3*8000*p=2448 P=0.7423元/公升 案例 甲企业只生产和销售一种产品，单价36元，产销可保持平衡。该企业目前年生产能力为1500件，其有关成本数据如表所示。 据测算，这台专用设备投入使用后，可使变动成本在现有基础上减少20%。 要求：根据本量利有关指标的计算结果，测算这一方案是否合理。 答：现有条件b=22500/1500=15元/件 X BEP=a/(p-b)=20000/(36-15)=953件 购置设备后：固定成本每年20000+4000=24000元
房地产评估案例市场法 收益法成本法 Coca-cola standardization office【ZZ5AB-ZZSYT-ZZ2C-ZZ682T-ZZT18】
房地产估价案例分析
一、市场比较法---＊＊大厦办公用房 1．房地产位置状况 本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。 2．房地产的权利状况 委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。 3．房地产概况 委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。 该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。
房地产评估收益法案例 案例1，如何求客观净收益 被评估房地产A是一幢1000平方米的商业用房，评估人员经调查了解到，房地产A的土地使用权是在2004年5月31日取得的，出让年限为法定最高年限。2006年5月底开发建设完工并投入运营，房地产A投入使用之初，该房地产产权拥有人将其出租给他人使用，租期为5年（租期到2011年5月31日结束），租赁合同规定，使用人在5年租用期间，租金是按合同第一年规定租金每年每平方米110元为基准，每年增加l0元，房地产使用中发生的费用由承租人承担，合同同时规定，如果房地产Ａ的产权拥有人提前中止租赁合同需要支付违约金5万元。评估人员还了解到，评估基准日（2008年5月31日）市场上同类商业用房的正常租金（与评估对象A租金口径一致）保持在每年每平方米150元水平上，经评估人员预测，评估基准日后的前3年的市场租金水平将在评估基准日市场租金水平的基础上每年递增1%，评估基准日3年后的市场租金水平基本维持在评估基准日后第3年的租金水平上，假设房地产A折现率和资本化率均为l0%。 要求：评估房地产A的最佳转让价值（写出评估过程，
给出得出评估结论的理由或根据）。 【答案】（1）收益总年限=40（法定最高年限）-2-2=36年 （2）现有合同是否应该违约 目前已有租赁合同的年限为3年，首先判断这几年是否应该执行合同。 如果不执行合同各年能够得到的收益超过执行合同的收益分别为 2009年：【150*（1+1%）-（110+20）】*1000=21500元2010年：【（150*（1+1%）2-（110+30）】*1000=13015元2011年：【（150*（1+1%）3-（110+40）】*1000=4545.15元 这些违约多获得的收益现值之和为
某铅笔公司运用目标成本法的案例分析 我们以制笔行业中的某铅笔公司为案例，描述目标成本的规划方法。为了方便描述，我们将这家企业称为Pencil公司。 尽管Pencil公司地处资源丰富的地区，但由于管理和技术落后，同时产品研发能力较弱，其生产出同类产品成本比同行领头羊企业整整高了58%～135%，企业效益较差，企业生存遇到危机。Pencil公司想通过开发新产品Fluent的契机重新建立目标成本管理系统。所有新产品的生产和设计必须服从目标成本管理系统的要求。如果一个产品的成本不能满足其目标成本，这一产品将不会被引入生产，即将引进的新型铅笔Fluent也不例外。如果不能使得此产品以其目标成本生产出来，公司将不会引进此产品生产线。 （一）市场驱动型成本的确定 公司高管人员通过制定5年工作计划来确定本公司拟开发的新产品Fluent长期销售计划和利润水平计划，这些工作计划是指根据实际情况，在现行生产条件下，通过公司的有效经营应达到的目标：新产品生产线必须能赚取15%以上的平均利润，它的销售量在第一年必须达到10～20万打，以后年度最少要完成20万打的销售量。 Fluent铅笔的零售价格每打预计保持在4.02～5.25元。据铅笔行业长期的数据统计说明：消费者对于产品15%以内的价格差异并不在乎。如果Fluent铅笔的零售价格低于4.02元（高档产品零售价格3.5元的115%倍），它将把已有的高档的产品挤出市场。而如今高档产品仍然是现有三种产品中获利能力最强且获利水平最高的。挤出高
档产品将使得公司的长期利润计划无法完成，并且从工艺角度来看，较低的价格意味着较低的利润水平，新型产品的研发和制造都必须花费大量的成本，要保持15%的利润率，新产品的价格也不能低于4.02元。现有3种产品的有关资料如表6-1所示。 表6-1 现有产品资料（单位：元） 因为新型产品使得消费者能使用剩下的1/3的铅笔头，将5.25元（高档产品价格3.5元的1.5倍）作为新型产品的价格上限比较合适。如果产品价格高于上限价格，那么其销售量将达不到预定的销售量，也不能完成其预定利润量。因为通过市场分析表明：如果产品价格高于上限价格，预计只有10%的潜在消费者会购买新型产品，更多的消费者会选择购买低档的替代品。经过认真的分析和讨论，Fluent 铅笔的目标零售价格定在4.25元每打，销售给大批发厂商的批发价为1.22元每打。引进新型产品所需的前期投资为75000元：其中50000元为研发费用，25000元为产品投产费用，分摊到未来5年的总产量1150000打中，平均每打分摊为0.065元。因此为了弥补前期投资要求增加利润率5.3%（0.065/1.22）。根据经验表示：在现存的生产线上50%的前期投资由新产品来承担。所以Fluent铅笔的利润率增加额为2.65%（5.3%×50%）才能弥补长期投资。也就是说，新型产品必须
一则收益法评估土地使用权价值的案例分析 一、案例： 《20XX年全国注册资产评估师考试用书—资产评估》P192页“收益法在房地产评估中的应用”例5-4： 某房地产开发公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于1999年3月在此地上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，殖值率为2%。目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需支付的管理费为年租金的3.5%，维修费为建筑重置价格的 1.5%，土地使用税及房产税合计为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2%，土地资本化率7%，建筑物资本化率8%。假设土地使用权出让期满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。试根据以上资料评估该宗地20XX年3月的土地使用权价值。 1、选定评估方法。该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。 2、计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。 年总收益=50×12×900×（1-10%）=486000（元） 3、计算总费用。
（1）年管理费=486000×3.5%=17010（元） （2）年维修费=2500×900×1.5%=33750（元） （3）年税金=20×900=18000（元） （4）年保险费=2500×900×0.2%=4500（元） 年总费用=（1）+（2）+（3）+（4） =17010+33750+18000+4500=73260（元）4、计算房地产净收益。 年房地产净收益=486000-73260=412740（元）5、计算房屋净收益。 （1）计算年贬值额。 年贬值额=建筑物重置价 使用年限=2500×900 48 =46875（元） （2）计算房屋现值 房屋现值=房屋重置价-年贬值额×已使用年限 =2500×900-46875×4=2062500（元） （3）计算房屋净收益（假设房屋收益年期为无限年期）。 房屋年净收益=房屋现值×房屋资本化率 =2062500×8%=165000（元） 6、计算土地净收益。 土地年净收益=年房地产净收益-房屋年净收益 =412740-165000=247740（元） 7、计算土地使用权价值。 土地使用权在20XX年3月的剩余使用年期为50-6=44（年）
例一：ART公司生产三种电子产品，分别是产品X、产品Y、产品Z。产品X是三种产品中工艺最简单的一种，公司每年销售10000件；产品Y工艺相对复杂一些，公司每年销售20000件，在三种产品中销量最大；产品Z工艺最复杂，公司每年销售4000件。公司设有一个生产车间，主要工序包括零部件排序准备、自动插件、手工插件、压焊、技术冲洗及烘干、质量检测和包装。原材料和零部件均外购。ART公司一直采用传统成本计算法计算产品成本。 1．1传统成本计算法 1、公司的定价策略 公司采用成本加成定价法作为定价策略，按照产品成本的125％设定目标售价， 近几年，公司在产品销售方面出现了一些问题。产品X按照目标售价正常出售。但来自外国公司的竞争迫使公司将产品Y的实际售价降低到328元，远远低于目标售价377.5元。产品Z的售价定于157.5元时，公司收到的订单的数量非常多，超过其生产能力，因此公司将产品Z的售价提高到250元。即使在250元这一价格下，公司收到订单依然很多，其他公司在产品Z的市场上无力与公司竞争。上述情况表明，产品X的销售及盈利状况正常，产品Z是一种高盈利低产量的优势产品，
而产品Y是公司的主要产品，年销售量最高，但现在却面临困境，因此产品Y成为公司管理人员关注的焦点。在分析过程中，管理人员对传统成本计算法提供的成本资料的正确性产生了怀疑。他们决定使用作业成本计算法重新计算产品成本。 1．3作业成本计算法 1、管理人员经过分析，认定了公司发生的主要作业并将其划分为几个同质作业成本库，然后将间接费用归集到各作业成本库中。归集的结果如下表
采用作业成本计算法取得的产品成本资料令人吃惊。产品X和产品Y在作业成本法下的产品成本都远远低于传统成本计算法下的产品成本。这为公司目前在产品Y方面遇到的困境提供了很好的解释。如下表，根据作业成本法计算的产品成本，产品Y的目标售价应是327.26元，公司原定377.5元的目标售价显然是不合理的。公司现有的328元的实际售价与目标售价基本吻合。产品X的实际售价258.75元高于重新确定的目标售价229.30元，是一种高盈利的产品。产品Z在传统成本法下的产品成本显然低估了，公司制定的目标
理工大学 MPA CC课程案例 课程名称：管理会计理论与实务任课教师：黄瑞 案例性质：□√部开发□外部引用案例名称：作业成本法案例分析
适用课程：管理会计理论与实务 案例开发者：黄瑞 案例：作业成本法分析 一、案例材料 1．背景资料 普华公司生产三种电子产品，分别是产品X、产品Y、产品Z。产品X是三种产品中工艺最简单的一种，公司每年销售10000件；产品Y工艺相对复杂一些，公司每年销售20000件，在三种产品中销量最大；产品Z工艺最复杂，公司每年销售4000件。公司设有一个生产车间，主要工序包括零部件排序准备、自动插件、手工插件、压焊、技术冲洗及烘干、质量检测和包装。原材料和零部件均外购。ART公司一直采用传统成本计算法计算产品成本。 1．1传统成本计算法 （1）公司的定价策略
公司采用成本加成定价法作为定价策略，按照产品成本的125％设定目 近几年，公司在产品销售方面出现了一些问题。产品X按照目标售价正常出售。但来自外国公司的竞争迫使公司将产品Y的实际售价降低到328元，远远低于目标售价377.5元。产品Z的售价定于157.5元时，公司收到的订单的数量非常多，超过其生产能力，因此公司将产品Z的售价提高到250元。即使在250元这一价格下，公司收到订单依然很多，其他公司在产品Z的市场上无力与公司竞争。上述情况表明，产品X的销售及盈利状况正常，产品Z是一种高盈利低产量的优势产品，而产品Y是公司的主要产品，年销售量最高，但现在却面临困境，因此产品Y成为公司管理人员关注的焦点。在分析过程中，管理人员对传统成本计算法提供的成本资料的正确性产生了怀疑。他们决定使用作业成本计算法重新计算产品成本。 1．3作业成本计算法 （1）管理人员经过分析，认定了公司发生的主要作业并将其划分为几个同质作业成本库，然后将间接费用归集到各作业成本库中。归集的结果
不动产评估收益法案例 一、评估对象基本情况： 评估对象为某房地产公司的一座写字楼，为钢筋混凝土结构，占地面积1200平方米，建筑面积为3000平方米；该写字楼位于市区中心，南临向阳路，西临规划之健康东路，东临南海公园，地处繁华商业区，交通便利。现委托xx公司专业评估人员对该写字楼的土地使用权价格进行评估。 1）详细资料： 2002年1月有偿取得土地使用权50年 2004年1月建成该写字楼经济使用年限60年残值率2% 现用于出租月租15万 评估基准日该建筑物重置价格3500元/平方米 2）据相关调查： 当地同类写字楼出租金一般为每月每建筑平方米80元，空置率10% 每年需支付的管理费为年租金的3% 每年需支付的维修费为重置价的1.5% 每年需支付的保险费为重置价的0.2% 土地使用税及房产税为每建筑平方米30元 确定资本化率： 资本化率的确定，本评估以银行存款利率、房地产企业和写字楼的平均收益率等为依据推算，在此不做详细介绍，土地资本化率6%，建筑资本化率9% 二、评估目的 本次资产评估的目的是为拟出售的资产提出公允的市场价格意见。 三、评估基准日 评估基准日为2009年1月 四、评估原则 遵循客观性、独立性、公正性、科学性、合理性的评估原则。在对全部资产进行现场勘察的基础上，合理确定资产的技术状态和参数，力求准确估算委估资产的现时公允价值。 五、评估依据 1、《土地管理法》和《房地产管理法》； 2、国务院1991年第91号令《国有资产评估管理办法》和《国有资产评估管理办法施行细则》； 3、中国资产评估协会“中评协（1996）03号”文颁发《资产评估操作规范意见（试行）》； 4、资产评估业务约定书和资产占有方法人营业执照； 5、评估人员现场勘查记录等。 六、计算方法及过程 根据评估目的和所掌握的资料，该写字楼能带来连续的收入——租金，而且收益比较稳定的特点，决定采用收益法进行评估。 （1）计算总收益
成本法及市场法案例 本次估价对象为XX公司拥有的XX新区E区的14#、15#及16#楼的房地产。总建筑面积为21445.49平方米，分摊的土地面积为5924.17平方米。估价人员根据现场勘察收集的有关资料，依据国家及北京市颁布的有关房地产评估的法律、法规和政策以及委托方提供的有关资料，本着独立、客观、公正、科学、合理的原则，遵循法定或公允的估价程序，经过周密、准确的测算，对委估房地产在估价时点的公允价格进行了估价。 （一）估价对象 本次估价对象为XX新区E区的14#、15#及16#楼的房地产。总建筑面积为21445.49平方米，其中14#建筑面积6969.47平方米，15#建筑面积6969.47平方米，16#建筑面积7506.55平方米，分摊的土地总面积为5924.17平方米，其中14#楼分摊1925.27平方米，15#楼分摊1925.27平方米，16#楼分摊2073.63平方米。估价对象中土地使用权和房屋所有权属XX公司所有。 估价对象坐落于XX区XX乡XX村，建成后为封闭式管理、绿化率较高的高品质住宅区。其东至XX居住区E区二期用地，西至规划的XX中路，南至规划的XX大街，北至规划的XX北街，地处燕莎商圈内，邻东北三环路和东北四环路。土地开发程度达到“七通一平”；根据北京市地价区类划分标准，委估土地位于五类地价区。附近有300、302、408、409等多路公交车通过，交通便捷。 1.房地产权利状况 估价对象中土地使用权属XX所有，建筑物为XX公司开发建设。证明文件详见后附《中华人民共和国国有土地使用证》[京X国用（2001出）字第XX号]；《中华人民共和国建设用地规划许可证》[2000--规地字-XX]；《中华人民共和国建设工程规划许可证》[2000--规建字-XX]；《北京市建设工程开工证》[京建开字[2000]第XX号]；《北京市商品房预售许可证》[京房内证字第XX号]。委估房地产产权清晰，无纠纷。 委估物业概况2. 估价土地为住宅用地，使用权类型为出让类型，使用权终止日期为年82071 月日。土地开发程度达到七通一平：通水（上水、下水）、电、天然气、热”“29力、通讯、道路和场地平整。 估价对象为多层轻框剪力墙结构，地下一层，地上6.5层，标准层层高2.7米，6—6.5层为复式结构，每层层高2.4米，檐高19.5米。建筑物设计抗震烈度为8度，筏板基础，加气砼砌块填充外墙，90厚轻陶粒砼隔墙条板。普通水、电、暖配置。布局结构：14#、15#楼地下一层为四室一厅一厨两卫，1-5层为二室一厅一卫二阳台，6-6.5层为复式四室二厅二卫四阳台户型，目前已通过竣工验收，具备入住条件。16#楼户型布局同14#、15#楼，至估价期日，主体结构工程已完工，安装、装饰工程尚未开始。委估对象使用功能齐全，设计有上（冷、热）、下水系统、室内外消防系统、采暖系统、电气系统（包括安全防盗、有线电视接收）、天然气系统，并预留分体式空调位置。小区二十四小时热水供应，二十四小时保安。 建筑物装修情况：外墙为防水涂料，塑钢窗，公共部分（楼梯、走廊）为水 泥地面。楼内公共部分墙面及顶面用涂料刷白；厨、卫精装：瓷砖墙、地面，配
第14讲 收益法评估案例 第四节 收益法评估案例 一、评估案例基本情况 相关财务数据如下： 表3－10 被评估企业2013～2015年利润表 单位：万元 项目2013年2014年2015年 一、营业收入5114.00 8944.00 10384.00 减：营业成本3743.00 5414.00 6358.00 税金及附加20.00 36.00 42.00 营业费用627.00 1627.00 1861.00 管理费用248.00 644.00 731.00 财务费用36.00 63.00 72.00 资产减值损失— — — 加：公允价值变动损益— — — 投资收益— — — 二、营业利润440.00 1160.00 1320.00 加：营业外收入— — — 减：营业外支出— — — 三、利润总额440.00 1160.00 1320.00 减：所得税110.00 290.00 330.00 四、净利润330.00 870.00 990.00 评估基准日，被评估企业账面总资产11685万元，负债总额4285万元（其中短期借款2000万元），净资产为7400万元。 二、评估过程和结果 （一）评估计算及分析过程 1.将2016～2019年划分为预测期，2020年及以后年度为永续期。 表3－11 被评估企业债务资本及利息支出预测表 单位：万元 项目2016年2017年2018年2019年期末债务资本2500 2800 2200 2200 利息费用（税前）150 168 132 132 【注】贷款利率为6%。 表3－12 被评估企业折旧和摊销预测表 单位：万元 项目2016年2017年2018年2019年折旧和摊销金额470 480 490 500 表3－13 被评估企业资本性支出预测表 单位：万元