济南市物业服务收费管理实施办法(试行)
第一条为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据国家发展和改革委员会、建设部《物业服务收费管理办法》和山东省物价局、建设厅《山东省物业服务收费管理实施办法》，结合我市实际情况，制定本实施办法(以下简称《办法》)。
第二条本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和铁序，向业主所收取的费用。
第三条本办法适用于济南市范围内经工商行政管理机关登记注册，并经物业管理行政主管部门资质认定的物业管理企业对住宅及写字楼、工业园(区)、商场、宾馆(酒店)等非住宅房屋提供社会化、专业化服务的收费行为。
第四条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
第五条市政府价格主管部门会同市物业管理主管部门负责对全市物业服务收费的监督管理工作。
县(市)、长清区政府价格主管部门会同同级物业管理主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。
第六条物业服务收费应当遵循合理、公开的原则，以合理成本费用为基础，结合不同类型物业的服务内容、服务质量确定。
根据物业服务的性质、内容、质量、特点等不同情况，物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价格。
（一）为住宅小区物业产权人、使用人提供公共性服务、其收费实行政府指导价，收费基准及浮动幅度由市价格主管部门会同物业管理主管部门制定。
成立业主大会的住宅小区，可由业主大会或其授权业主委员会与物业管理企业根据本办法规定的物业服务等级收费基准价和浮动幅度协商议定，经业主大会批准后执行，并报市价格主管部门备案。协商不成的，由物业管理企业报市价格主管部门核定。
未成立业主大会的，由物业管理企业报市价格主管部门核定。
（二）实施前期物业管理的住宅小区，按照建设单位与物业买受人的约定标准收取物业服务费。
（三）为写字楼、工业园（区）、商场（商埠）、宾馆（酒店）等非住宅提供公共性物业服务，其收费实行市场调节价，收费标准由当事人双方合同约定，报市价格主管部门备案。政府价格主管部门应给予规范和指导。
（四）为满足部分产权人、使用人需要或接受委托开展胡特约服务，其收费实行市场调节价，收费标准由当事人双方协商议定。
（五）安装并使用中央空调、电梯和二次加压泵等物业项目的，其机电设备运行电费属于代收代缴费用，物业管理企业应单独设帐，公布每月耗电量、电费总额及分摊办法，并按实际支出费用和约定方式向物业使用人收取。
第七条实行政府指导价的住宅小区物业管理服务实行等级收费，其收费标准，由市价格主管部门按照等级服务标准结合住宅小区物业管理情况，在指导价格范围内确定，物业管理企业可在价格主管部门规定的指导价基础上上下浮动10%。
对达不到等级服务标准的物业住宅小区，其收费标准按三级最低收费标准以下确定。
第八条物业服务收费按房产证载明的房屋建筑面积计算。未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准。末计入房产证建筑面积的车库、储藏室、地下室不收取物业管理服务费。住宅小区内用于经营场所和住房及改变设计用途开展经营活动的车库、储藏室、
地下室的物业服务费，可高于住宅物业服务收费标准，由双方协商确定。
第九条物业服务费自办理入住手续起按月收取。经双方协商约定亦可预收，预收期限由业主和物业管理企业协商确定。
业主购买房屋已办理入住手续但未入住的，经物业管理企业确认后，其物业服务费按物业服务收费标准的70%缴纳。
第十条住宅小区物业管理服务基本项目及内容包括物业管理基本要求、房屋管理、共用设施设备维修保养、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等内容。
第十一条业主与物业管理企业协商议定物业服务费用的，可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第十二条实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的合理利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分:
(一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
(二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;
(三)物业管理区域清洁卫生费用;
(四)物业管理区域绿化养护费用;
(五)物业管理区域秩序维护费用;
(六)办公费用;
(七)物业管理企业的固定资产折旧;
（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
(九)经业主同意的其它费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
第十三条实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。
第十四条物业服务收费采取酬金制方式的，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。
第十五条物业管理企业应按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的醒目位置，将物业服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。
第十六条政府价格主管部门对实行政府指导价的住宅小区服务等级标准定期进行核查，几收费标准与服务质量不符的，予以调整其收费标准。
第十七条物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律、法规和政策，严格履行
物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。
第十八条装修期间产生的建筑垃圾，由业主或使用人按有关规定自行处理的，物业管理企业不得收费;委托物业管理企业处理的，清运收费由双方协商确定。
物业管理企业不得向进入物业管理区域为业主提供配送、维修、安装等服务的外来人员收取包括办证费在内的任何费用。
第十九条业主应当按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主未按时交纳服务费用或物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍未交纳的，物业管理企业可以依法追缴。
业主与物业使用人约定白物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳贵任。
物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结算物业服务费用或者物业服务资金。
第二十条纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因末按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。
第二十一条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向终端用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，手续费应由委托单位承担，不得向业主收取手续费等额外费用。
第二十二条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第二十三条物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得强行重复服务，强行收取费用
第二十四条物业管理企业向价格主管部门申报物业服务收费标准或备案时，需提供物业服务收费等级申报表;申报收费标准的，还要提供申请物业管理收费标准的书面报告和成本测算材料等。
第二十五条物业管理区域内车辆看管费实行政府定价(具体标准见附件)。
第二十六条各级政府价格主管部门会同物业管理主管部门，应当加强对物业管理企业的服务内容、服务标准和收费项目、收费标准等的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据《申华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规和规定予以处罚。
第二十七条本办法由济南市物价局、济南市房产管理局按各自职责负责解释。
第二十八条本办法自2005年1月1日起执行。济南市物价局、建设委员会、房产管理局《关于印发(济南市城市物业管理服务收费暂行办法)的通知》(济价房字C1999)208号)和济南市物价局、房产管理局《济南市物业管理等级服务收费标准(试行)的通知》(济价房字(1999)335号)同时废止。
附件一:
济南市住宅小区物业服务等级
收费标准
单位:元/平米
多层住宅小高层、高层等住宅
一级0.70-1.00 1.20-1.80
二级0.50-0.70 0.80-1.20
三级0.30-0.50 0.60-0.80
附件二:
济南市物业管理辖区内交通工具
看管收费标准
常住户(元/辆.月) 非常住户(元/辆.次)
白天夜间
室外大型汽车100.00 3.00 5.00
小型汽车80.00 2.00 4.00
摩托车(含三轮)、轻骑20.00 0.50 0.70
自行车、电瓶车 5.00 0.20 0.40
室内大型汽车120.00 4.00 6.00
小型汽车100.00 2.50 5.00
摩托车(含三轮)、轻骑25.00 0.60 1.00
自行车、电瓶车7.00 0.30 0.50
注:1.白天为8时至20时,夜间为20时至次日8时。
2.进入小区执行公务、抢修检修、救护等特种和业主搬家车、送货车不得收费。
附件三:
济南市住宅小区物业管理服务
等级标准
一级
(总分1000分)
一、基本要求(280分)
(一)有不少于小区住宅总建筑面积0.2%的物业管理用房。(15分)
(二)绿化率35%(含水面)以上。(15分)
(三)固定活动馆所300平方米以上。(15分)
(四)专用固定停车泊位达到每三户1个。(15分)
(五)具备楼宇可视对讲、电子巡更、监控系统或其他三项以上的安全防范措施。(15分)
(六)固定体育活动场馆不少于二项设施。(15分)
(七)服务与被服务双方签订规范的物业服务合同,双方权利义务关系明确。(15分)
(八)承接项目时,对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验,验收手续齐全。(15分)
(九)物业管理专业人员取得职业资格证书、专业操作人员持证上岗。有一定的管理人员具备外语会话能力。(15分)
(十)制定完备的内部管理制度(质量管理、财务管理、档案管理等);建有完善的物业管理档案(物业竣工验收档案、设备管理档案、业主及非业主使用人资料档案、物业租赁档案、日常管理档案等);有完善的物业管理方案,对各管理和服务人员进行考核;运用计算机管理(业主档案、房屋档案、设备档案、收费管理、日常管理等)。(30分)
(十一)管理服务人员统一着装、佩戴标志。仪表仪容整洁规范。(15分)
(十二)设有服务接待中心,公示24小时服务电话。急修30分钟内到现场做应急处理,一般修理当天完成,其它报修按双方约定时间到达现场,有完整的报修、维修和回访记录。回访率达100%。(15分)
(十三)在服务窗口公开工作制度、工作纪律、服务流程。提供相关的特约服务和便民服务;节假日有专题布置;每年组织二次以上的社区活动。(15分)
(十四)按有关规定和合同约定公布物业服务费用的收支情况。(15分)
(十五)制定装修登记、告知、监督等装修管理制度,建立业主装修档案,对不符合规定的行为及时制止和报告。(10分)
(十六)采取多种形式如走访、座谈会、问卷调查等,每年与业主沟通不低于90%;每年至少2次征询业主对物业服务的意见,对业主反映问题的处理率达98%以上。(15分) (十七)建立健全内部物价管理制度和收费台帐,配备专职或兼职收费员,按规定实行明码标价。(30分)
二、房屋管理(150分)
(一)对房屋共用部位进行日常管理和维修养护,巡查、检修、保养记录完整准确。(20分)
(二)每年三次以上对房屋结构及涉及使用安全的部位进行检查并有记录,发现损坏及时安排专项修理。属于小修范围的,及时组织修复;属于大、中修范围的,及时编制维修计划及专项维修资金使用计划,组织维修。(20分)
(三)每三日1次对单元门、楼道内防火门、窗户进行安全检查,门、窗开关灵活,无异常声响;门窗玻璃无破碎,五金配件完好。每年3次以上(雨季前须安排一次)对屋面排水沟、室内、室外排水管道进行清扫、疏通,保障排水畅通;雨季前一个月要对屋顶进行检查,发现防水层有气臌、碎裂,隔热板有断裂、缺损的,应及时做出专项维修计划。(20分)
(四)按照装饰装修管理有关规定和业主公约(业主临时公约)要求,装修前与业主签订住宅室内装饰装修管理服务协议,告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日一次巡查装修施工现场,发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的,及时劝阻并报告业主委员会或有关主管部门。(20分)
(五)对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途及其他违反业主公约的行为及时劝阻,并报告业主委员会或有关主管部门。(15分)
(六)墙体表面无剥落,面砖、地砖平整、无遗缺,修补墙面的粉刷层及面砖应保持与原墙面色彩相协调;墙面无明显污迹。(20分)
(七)物业区域主出入口设有平面示意图,主要路口设有路标。各区、栋及单元(门)、户和公共配套设施、场地有明显标志。(15分)
(八)物业区域内危险隐患部位设置安全防范警示标志;在主要通道设置安全疏散指示;每月检查一次,保证标志清晰完整。(20分)
三、共用设施设备维修养护(150分)
(一)共用设施设备进行日常管理和维修养护(依法应由专业部门负责的除外)。公共设施设备完好率98%,报修、急修及时率达100%。(15分)
(二)设施设备的运行、巡查、维修、保养等记录准确、完整。按国家规定办证年检,保证其性能符合国家相关标准。(15分)
(三)设施设备标识齐全、规范,责任人明确;操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范;设施设备运行正常。(15分)
(四)对共用设施设备定期组织巡查,做好巡查记录,需要维修,属于小修范围的,及时组织修复;属于大、中修范围或者需要更新改造的,及时编制维修、更新改造计划或专项维修资金使用计划,组织维修或者更新改造。(15分)
(五)不定期对泵房、管道进行除锈、油漆;每年保养一次水泵;泵房基本整洁;每年2次清洗水箱、蓄水池;水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁,溢流管口必须安装金属防护网并完好,每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养;水箱、蓄水池管理应具备一箱一卡,保证二次供水正常,二次供水水质符合国家生活用水标准。(15分)
(六)保证电梯24小时运行,电梯轿厢内按钮、灯具等配件保持完好,轿厢整洁。委托专业维修保养单位进行定期保养,每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》;有专人对电梯保养进行监督,并对电梯运行进行管理。电梯发生一般故障的,两小时内专业维修人员到现场修理;发生电梯困人或其它重大事件时,物业管理人员须立即到现场应急处理,专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。如因电梯门无安全关闭装置、无自动称重感应装置或无紧急呼叫装置须设专人驾驶,或由业主要求专人驾驶的电梯,驾驶员应坚守岗位不脱岗,保障安全运行(突发事件或维修保养除外)。(15分)
(七)消防泵每月启动一次并作记录,每年保养一次,保证其运行正常;消防栓每月巡查一次,保持消防栓箱内各种配件完好;每天检查火警功能、报警功能是否正常;每半年对所有的火灾探测器、消防喷淋进行一次实效模拟实验,每2年对探测器进行清洗,及时更换失效的器件;每半年检查一次消防龙带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查;每月检查一次灭火机,如失效立即更新或充压;消防通道畅通。(15分)
(八)设备房保持整洁、通风,无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。(10分)
(九)不定期巡查路面、侧石、井盖、休闲椅、凉亭、小品、水景等,健身设施、儿童乐园随时检查;发现损坏的,一周内修复。保持道路和路面平整无破损、无积水,侧石平直无缺损;保持景观原貌,保证室外器械、设施的安全使用(需更换除外)。每周1次巡视检查喷水池、水泵及其它附属设施,保证其正常运行。重大节日前应对景观设施进行安全、功能检查,保证节日期间各项设施运行正常。主要道路及停车场交通标志齐全、规范。(15分)
(十)路灯、楼道灯完好率不低于98%。损坏的应在24小时内修复。(10分)
(十一)对容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施;对可能发生的各种突发设备故障有应急预案。(10分)
四、协助维护公共秩序(150分)
(一)公共秩序维护人员受过相关安全护卫知识与技能培训,持证上岗;以中青年为主,身体健康,责任心强,工作认真负责,体态良好;每周定期参加安全保卫知识与技能的岗位培训,掌握基本安全护卫技能,能处理和应对护卫工作,能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备,熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案,定期进行实战演练;上岗时佩戴统一标志,穿戴统一制服,器械佩戴规范,仪容仪表规范整齐;当值时坐姿挺直,站岗时不倚不靠;会讲普通话,领班可以进行简单英语会话;配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。(25分)
(二)物业区域各出入口24小时值班,其中主出入口双人值勤,6∶00-20∶00设立岗,并有详细交接班记录;对装修人员实行临时出入证管理,对其他人员实行登记;对进出车辆实施证、
卡管理;保持出入口环境整洁、有序、道路畅通;对大型物件搬出实行记录。(25分)
(三)巡逻人员应按指定的时间和路线每2小时巡查一次,重点部位应多设巡查点,在正常情况下到达每个巡查点的时间误差不超过2分钟,监控中心有巡查记录;在遇到异常情况或住户紧急求助时,3分钟内赶到现场,采取相应措施。(25分)
(四)设有监控中心的,控制设备应24小时开通,监控人员不得擅离职守,注视各设备所传达的信息。(25分)
(五)有火、水、警应急预案,并在监控中心室内悬挂,每年应组织不少于1次的应急预案演习。(25分)
(六)物业区域内按车辆道路行驶要求设立指示牌或地标,车辆行驶有规定路线,车辆停放有序;有专职人员24小时巡视。车库24小时有专人管理,车库内配置道闸和监视系统,按车辆道路行驶要求设立指示牌或地标,照明、消防器械配置齐全,车辆停放有序;车库场地每日清洁1次,无渗漏、无积水,通风良好;无易燃、易爆等物品存放。(25分)
五、保洁服务(150分)
(一)保持路面、绿地目视干净,地面垃圾滞留时间不能超过1小时;明沟无杂物、无积水;宣传栏、标识牌、小品、健身娱乐设施每日擦试1次,目视无灰尘、明亮清洁;水景保持水体清洁,定期对水体投放药剂或进行其它处理,保持水体无异味。及时清除道路积雪。(20分)
(二)高层按层、多层按幢设置垃圾桶,有专人管理,垃圾封闭存放,每日清理2次;保持垃圾桶及周围清洁、无异味;垃圾箱、房整洁、干净、无异味;消毒灭害措施完善。(15分)
(三)高层按层设置不锈钢痰桶、公共卫生间设置卫生桶,小区按规定设置果皮箱,每日擦试1次,箱(桶)无溢满、无异味、无污迹。(15分)
(四)雨、污水井每月检查1次,视检查情况及时清掏;化粪池每月检查1次,发现异常及时做出清掏计划。(15分)
(五)楼道每日清扫1次,走道、门厅、楼梯地面、接缝、角落、边线等处洁净,地面干净有光泽,无垃圾、杂物、灰尘、污迹、划痕等现象,保持地面材质原貌。(15分)
(六)楼梯扶手、栏杆、窗台每日擦试1次,保持干净、光亮、无灰尘;消防栓、指示牌等公共设施保持干净,无灰尘、无污渍。(15分)
(七)天花板、公共灯具定期除尘,每月清洁1次,保持目视无灰尘、无污迹、无蜘蛛网。(10分)
(八)走廊、楼梯窗玻璃每周清洁1次,门厅玻璃每日擦拭1次,保持洁净、明亮、无灰尘、无污迹。(15分)
(九)天台、屋顶每月清扫1次,无垃圾堆积。(10分)
(十)电梯轿厢保持表面光亮、无污迹,轿厢壁无浮灰。(10分)
(十一)地面、墙面每季度保养一次。(10分)
六、绿化养护管理(120分)
(一)绿化布局合理,绿地无杂物,无侵占现象。(20分)
(二)利用植物、山石等设置景点。(20分)
(三)绿地内植物群落、层次明显。(20分)
(四)花草树木定期修剪,目视外观长势良好,无杂草、无病虫害,每年打药不少于2次;死亡树木应在植树季节及时补栽,无黄土裸露。(20分)
(五)绿地植物存活率98%。(20分)
(六)绿地设施及硬质景观保持长年基本完好。(20分)
二级
(满分1000分)
一、基本要求(280分)
(一)有不少于小区住宅总建筑面积0.2%的物业管理用房。(15分)
(二)绿化率30%(含水面)以上。(15分)
(三)固定活动馆所200平方米以上。(15分)
(四)具备楼宇可视对讲、电子巡更、监控系统或其他一项以上的安全防范措施。(15分)
(五)体育活动场地不少于一项设施。(15分)
(六)服务与被服务双方签订规范的物业服务合同,双方权利义务关系明确。(15分)
(七)承接项目时,对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验,验收手续交接齐全。(15分)
(八)物业管理专业人员取得职业资格证书,专业操作人员持证上岗。(15分)
(九)制定较完备的内部管理制度(质量管理、财务管理、档案管理等);建有较完善的物业管理档案(物业竣工验收档案、设备管理档案、业主及非业主使用人资料档案、日常管理档案等);有物业管理方案并组织实施,运用计算机手段进行管理。(30分)
(十)管理服务人员统一着装、佩戴标志,仪表仪容整洁规范。(20分)
(十一)公示24小时服务电话。急修1小时内到现场应急处理,一般修理2天内完成。其它报修按双方约定时间到达现场,有报修、维修和回访记录。回访率达90%以上。(20分) (十二)在服务窗口公开工作制度、工作纪律、服务流程。提供相关的特约服务和便民服务;节假日有专题布置;每年组织一定的社区活动。(20分)
(十三)按有关规定和合同约定公布物业服务费用的收支情况。(15分)
(十四)制定装修登记、告知、监督、检查等装修管理制度,建立业主装修档案,对不符合规定的行为及时制止和报告。(10分)
(十五)采取多种形式如走访、座谈会、问卷调查等,每年与业主沟通面不低于80%;每年至少1次征询业主对物业服务的意见,对业主反映问题的处理率达95%以上。(15分) (十六)建立健全内部物价管理制度和收费台帐,配备专职或兼职收费员,按规定实行明码标价。(30分)
二、房屋管理(150分)
(一)对房屋共用部位进行日常管理和维修养护,巡查、检修、保养记录完善。(20分)
(二)每年二次对房屋结构、房屋共用部位的使用状况及涉及安全的部位进行检查并有记录,发现损坏及时安排专项修理。属于小修范围的,及时组织修复;属于大、中修范围的,及时编制维修计划及专项维修资金使用计划,根据委托方或业主委员会建议,组织维修。(20分)
(三)每周1次对单元门、楼道内防火门、窗户进行安全检查,门窗关闭正常,门窗玻璃保持95%以上的完好率。每年2次以上对屋面排水沟、室内、室外排水管道进行清扫、疏通,保障排水畅通。(20分)
(四)按照装饰装修管理有关规定和业主公约(业主临时公约)要求,建立完善的装饰装修管理制度。装修前与业主签订住宅室内装饰装修管理服务协议,告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每3日巡查1次装修施工现场,发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的,及时劝阻并报告业主委员会或有关主管部门。(20分)
(五)对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途及其他违反业主公约的行为及时劝阻,并报告业主委员会或有关主管部门。(15分)
(六)墙体表面基本完好,地坪、地砖基本平整,如有缺损,及时修补。(20分)
(七)物业区域主出入口设有平面示意图,主要路口设有路标。各区、栋及单元(门)、户和公共配套设施、场地有明显标志。(15分)
(八)物业区域内危险、隐患部位设置安全防范警示标志,在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施;每月检查1次,保证标志清晰完整,设施运行正常。(20分)
三、共用设施设备维修养护(150分)
(一)对共用设施设备进行日常管理和维修养护(依法应由专业部门负责的除外)。共用设施设备完好率98%以上,报修、急修及时率达98%。(15分)
(二)设施设备的运行、巡查、维修、保养等记录齐全。按国家规定办证年检,保证其性能符合国家相关标准。(15分)
(三)设施设备标识齐全、规范,责任人明确;操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范;设施设备运行正常。(15分)
(四)共用设施设备定期组织巡查,做好巡查记录,需要维修,属于小修范围的,及时组织修复;属于大、中修范围或者需要更新改造的,及时编制维修、更新改造计划或专项维修资金使用计划,组织维修或者更新改造。(15分)
(五)不定期对泵房、管道进行除锈、油漆;每年保养一次水泵;泵房基本整洁;每年2次清洗水箱、蓄水池,水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁,溢流管口必须安装金属防护网并完好,每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养;水箱、蓄水池管理应具备一箱一卡。保证二次供水正常,二次供水水质符合国家生活用水标准。(15分)
(六)按合同约定保证电梯正常运行。定期进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》。发生电梯困人或其它重大事件时,物业管理人员须立即到现场应急处理。(15分)
(七)消防泵每两个月启动一次并作记录,每年保养一次,保证其运行正常;消防栓每月巡检一次,消防栓箱内各种配件完整,每半年检查一次消防龙带、阀杆处加注润滑油等,保持消防器材能随时有效使用;按需配备灭火器,每月检查一次灭火器,临近失效立即更新或充压;消防通道畅通。(15分)
(八)设备房保持整洁、通风,无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。(10分)
(九)不定期巡视路面、侧石、围墙、窨井等;要求路面无积水(因市政、管道结构因素除外),窨井无漫溢,围墙无倾斜,窨井盖无缺损,健身设施能正常使用(需更换除外)。主要道路及停车场交通标志齐全、规范。(15分)
(十)路灯、楼道灯完好率不低于90%。损坏的应在3日内修复。(10分)
(十一)对容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施;对可能发生的各种突发设备故障有应急预案。(10分)
四、协助维护公共秩序(150分)
(一)公共秩序维护人员受过相关的安全护卫知识与技能岗位培训,持证上岗;身体健康,工作认真负责;每月定期参加安全保卫知识与技能的岗位培训,有较强的安全防范能力,能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备;上岗时佩带统一标志,穿戴统一制服,配备对讲装置或必要的安全服务器械。(30分)
(二)物业区域主出入口24小时值班,并有交接班记录和外来车辆的登记记录;对装修人员实行临时出入证管理,对其他人员实行登记;对进出车辆进行管理和疏导;保持出入口环境整洁、有序、道路畅通;对大型物件搬出实行记录。(30分)
(三)白天每3小时巡逻一次,夜间每2小时巡逻一次,重点部位有明确的巡逻要求,并有巡逻记录;遇到异常情况、突发事件时,巡逻保安应采取应对措施,及时报告管理处和相关部门。(20分)
(四)配有楼宇对讲、周界报警等控制设备的,应24小时开通。收到报警信号后,物业管理人员应及时赶到现场做应急处理。(20分)
(五)有火、水、警应急预案,如遇险情及时报告有关部门,并协助采取相应措施。(20分)
(六)按车辆道路行驶要求设立指示牌或地标,车辆基本停放在规定的范围内;及时处理车辆停放不规范的现象。车库24小时有专人管理,车库内有车辆行驶指示牌和地标,备有必需的消防器材,车辆停放有序;车库场地每日清洁1次,有照明、无渗漏、无积水、通风良好;无易燃、易爆的物品存放。(30分)
五、保洁服务(150分)
(一)路面、绿地每日清扫1次,目视清洁,明沟无杂物;宣传栏、健身设施每周擦拭1次,表面无污迹;水景保持水体清洁。及时清除主要道路积雪。(20分)
(二)高层按层、多层按幢设垃圾桶,每天清理1次;保持垃圾桶及周围基本整洁、无污渍、无积水、无明显异味;定期对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水及投放灭鼠药。(20分)
(三)高层按层设置不锈钢痰桶、公共卫生间设置卫生桶,小区按规定设置果皮箱,每日擦拭1次,箱(桶)无溢满、无异味、无污迹。(20分)
(四)雨、污水管道每季度检查1次,并视检查情况及时清掏;化粪池每2个月检查1次,发现异常及时做出清掏计划。(20分)
(五)楼道每周清扫1次,走道、门厅、楼梯地面洁净,无垃圾、杂物、浮尘、污迹,无乱堆乱放,乱贴乱划。(10分)
(六)楼梯扶手、栏杆、窗台每周擦试2次,保持基本无灰尘;消防栓、指示牌等公共设施保持基本无灰尘、无污渍。(10分)
(七)天花板、公共灯具定期除尘,每季度清洁1次,基本无灰尘,无蜘蛛网。(10分)
(八)走廊、楼梯窗玻璃每月清洁1次,门厅玻璃每周清洁一次,目视明亮无污迹。(10分)
(九)天台、屋顶每2个月清扫1次,无垃圾堆积。(10分)
(十)电梯轿厢内保持干净,无污迹。(10分)
(十一)地面、墙面定期保养。(10分)
六、绿化养护管理(120分)
(一)绿化布局合理,绿地无杂物,无侵占现象。(20分)
(二)以绿为主,植物造景。(20分)
(三)绿地内植物覆盖率80%以上。(20分)
(四)花草树木定期修剪,长势良好,无明显杂草,无严重病虫害,每年打药不少于1次。死亡树木应在植树季节及时补栽,无明显黄土裸露。(20分)
(五)绿地植物存活率95%以上。(20分)
(六)绿地设施基本完好。(20分)
三级
(满分1000分)
一、基本要求(280分)
(一)有固定物业管理用房。(15分)
(二)绿化率25%(含水面)以上。(15分)
(三)固定活动馆所100平方米以上。(15分)
(四)有简单的体育活动器械、设施。(15分)
(五)服务与被服务双方签订规范的物业服务合同,双方权利义务关系明确。(20分)
(六)承接项目时,对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验,验收交接手续齐全。(20分)
(七)物业管理专业人员取得职业资格证书、专业操作人员持证上岗。(15分)
(八)制定相关的管理制度;建有较完善的物业管理档案(物业竣工验收档案、设备管理档案、业主及非业主使用人资料档案等);有物业管理方案并组织实施。运用计算机手段进行管理。(30分)
(九)管理服务人员佩戴标志。仪表仪容整洁规范。(15分)
(十)公示24小时服务电话。急修按约定时限到达现场进行处理。报修按双方约定时间到达现场,有报修、维修记录,并对重点维修项目进行回访。(20分)
(十一)在服务窗口公开工作制度、工作纪律、服务流程。提供物业服务合同之外的特约
服务和代办服务。根据社区实际组织社区活动。(20分)
(十二)按有关规定和合同约定公布物业服务费用的收支情况。(15分)
(十三)告知业主装修须知,监督业主装修过程,对违规装修、违章搭建及时制止和报告。(15分)
(十四)采取多种形式如走访、座谈会、问卷调查等,每年与业主沟通不低于70%;每年至少1次征询业主对物业服务的意见,对业主反映问题的处理率达90%以上。(20分) (十五)建立健全内部物价管理制度和收费台帐,配备专职或兼职收费员,按规定实行明码标价。(30分)
二、房屋管理(150分)
(一)对房屋共用部位进行日常管理和维修养护,有巡查、检修、保养记录。(20分)
(二)每年一次对房屋结构及涉及使用安全的部位进行检查并有记录,发现损坏及时安排专项修理。属于小修范围的,及时组织修复;属于大、中修范围的,及时编制维修计划或专项维修资金使用计划,组织维修。(20分)
(三)每半月1次对单元门、楼道内防火门、窗户进行安全检查,门窗关闭正常,门窗玻璃保持90%以上的完好率。做好相关巡查记录。每年一次以上(应于雨季前安排)对屋面排水沟、室内、室外排水管道进行清扫、疏通,保障排水畅通。(20分)
(四)按照装饰装修管理有关规定和业主公约(业主临时公约)要求,建立完善的装饰装修管理制度。装修前与业主签订住宅室内装饰装修管理服务协议,告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。装修期间至少两次巡查装修施工现场,发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的,及时劝阻并报告业主委员会或有关主管部门。(20分)
(五)对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻,并报告业主委员会和有关主管部门。(15分)
(六)墙体表面无明显剥落,地坪、地砖基本平整,如有缺损,及时修补。(20分)
(七)物业管理区域主出入口设有平面示意图,主要路口设有路标。各区、栋及单元(门)、户和公共配套设施、场地有明显标志。(15分)
(八)物业区域内危险隐患部位设置安全防范警示标志,并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施。每月检查一次,保证标志清晰完整,设施运行正常。(20分)
三、共用设施设备维修养护(150分)
(一)共用设施设备进行日常管理和维修养护(依法应由专业部门负责的除外)。公共设施设备完好率95%以上,报修、急修及时率达95%。(20分)
(二)共用设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。按国家规定办证年检,保证其性能符合国家相关指标。(15分)
(三)设施设备标识齐全、规范,责任人明确;操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范;设施设备运行正常。(15分)
(四)对共用设施设备定期组织巡查,做好巡查记录,需要维修,属于小修范围的,及时组织修复;属于大、中修范围或者需要更新改造的,及时编制维修、更新改造计划或专项维修资金使用计划,组织维修或者更新改造。(15分)
(五)按合同约定保证电梯正常运行。(10分)
(六)消防设施设备完好,保持消防器材能随时有效使用;消防通道畅通。(20分)
(七)设备房保持整洁、通风,无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。(10分)
(八)不定期巡视路面、侧石、围墙、窨井、健身设施等;要求路面无积水(因市政、管道结构因素除外),窨井不漫溢,围墙不倾斜、窨井盖无缺损、健身设施能正常使用(需更换除外)。主要道路及停车场交通标志齐全、规范。(15分)
(九)路灯、楼道灯完好率不低于85%。损坏的应在一周内修复。(15分)
(十)对容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施,对可能发生的各种突发设备故障有应急预案。(15分)
四、协助维护公共秩序(150分)
(一)公共秩序维护人员受过相关的安全护卫知识与技能岗位培训,持证上岗,身体健康,有较强责任心;上岗时佩带统一标志,穿戴统一制服能对小区日常护卫事项做出正确反应;能正确使用消防器材。(50分)
(二)物业区域主出入口24小时值班,对进出车辆进行管理和疏导,保持出入口整洁和畅通,阻止小商小贩、可疑人员随意入内。(30分)
(三)不定期巡逻,遇到突发事件时,采取必要措施并及时报告物业管理处和相关部门。(30分)
(四)地面、墙面设置简易的交通标志;地面有停车点,车辆停放有序(非机动车)。车库(棚)24小时有专人管理,备有必需的消防器材;车库(棚)场地整洁,有照明、无渗漏、无明显积水;无易燃、易爆物品存放。(40分)
五、保洁服务(150分)
(一)路面、绿地、明沟无明显暴露垃圾;宣传栏、健身设施等每月擦1次。(20分)
(二)高层按幢设垃圾收集点,多层合理配置收集点;收集点周围地面无污迹,无散落垃圾,无明显异味。生活垃圾每天清运1次。根据实际情况定期消毒和灭虫除害。(20分)
(三)高层大堂设置不锈钢痰桶、小区按规定设置果皮箱,每日清洁1次。箱(桶)无溢满、无异味、无污迹。(20分)
(四)雨、污水管道每半年检查1次,并视检查情况及时清掏;化粪池每季度检查1次,发现异常及时做出清掏计划。(20分)
(五)楼道每周清扫1次,走道、门厅、楼梯地面无垃圾、杂物、无乱堆乱放,无卫生死角。(10分)
(六)楼梯扶手、栏杆、窗台每周擦1次;消防栓、指示牌等公共设施无污渍。(10分)
(七)天花板、公共灯具定期除尘,保持基本无灰尘,无蜘蛛网。(10分)
(八)走廊、楼梯窗玻璃每季度清洁1次,门厅玻璃每月清洁1次,基本洁净。(10分)
(九)天台、屋顶每季度清扫1次。(10分)
(十)电梯轿厢保持整洁,操作板无污迹。(10分)
(十一)地面、墙面按规定定期保养。(10分)
六、绿化养护管理(120分)
(一)绿地无杂物,无侵占现象。(35分)
(二)以绿为主,绿地内植物覆盖率在50%以上。(25分)
(三)花草树木长势良好,无明显杂草,无严重病虫害。(35分)
(四)绿地植物存活率95%以上。(25分)
说明:申报小区综合评定分值不低于800分。物业管理企业对照等级服务标准进行自查、自评,提出服务等级申请。市物价局采取现场查看、听取汇报、查阅档案等方式,提出复评意
见,根据分值确定等级和指导价格。
佛山市物业服务收费管理办法 （草案） 为加强我市物业服务收费管理，规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》，国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》、《广东省物业管理条例》和广东省物价局、住房和城乡建设厅《关于物业服务收费管理办法》规定，结合我市实际制定本管理办法。 第一条物业管理服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收的费用。 第二条物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费与服务水平相适应的原则。通过正当的价格竞争机制，促进物业服务行业健康有序发展。 第三条物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。 业主大会成立之前的住宅（含自有产权车位、车库）物业服务收费实行政府指导价；别墅、业主大会成立后的住宅（含自有产权车位、车库）及其他非住宅物业服务收费实行市场调节价。 第四条业主与物业服务企业可以采取包干制或酬金制等形式约定物业服务收费。包干制是指业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享受或者承担的物业服务计
费方式；酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。 第五条物业服务收费政府指导价由基准价和浮动幅度组成。市价格主管部门会同市房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准制定全市各类、各等级物业服务收费的基准价和浮动幅度；各区价格主管部门会同同级房地产行政主管部门根据佛山市公布的基准价和浮动幅度，结合本地实际，在上下不超过30%的幅度内制定本区具体浮动幅度后向社会公布，并抄送市价格主管部门和房地产行政主管部门备案；区价格主管部门会同级房地产行政主管部门，可在本区公布的政府指导价内，结合地方实际，按照优质优价，质价相符的原则，对服务项目及收费进行量化，试行菜单式收费。 第六条物业服务企业收费实行政府指导价的，应认真执行全市统一规定的基准价，并在本区价格主管部门公布的浮动幅度内，就提供的服务内容、设施配置、成本支出及合理利润等与业主协商确定收费标准；实行包干制或酬金制的物业服务收费，凡经双方约定后的收费标准，应报本区价格主管部门备案。 第七条实行物业服务费用包干制的，服务费用包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的合理利润，不包括公共水电费分摊，另有约定除外；实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和企业的酬金。 第八条前期物业管理阶段的住宅物业，建设单位通过招投标或
物业公司有偿服务项目及收费标准一览表 类别序号服务内容收费标准操作规程备注 车辆庭泊服务费1大车（黄牌）停放单位：辆 2小车（蓝牌）停放单位：辆 3 三轮摩托车（含助动车）单位：辆 4 二轮摩托车（含助动车）单位：辆 长期：240元月 临停： 5 元次10元夜 长期：150元月 临停： 5 元次10元夜 私家车位： 1.2 元㎡月物业费 长期：45元月 临停： 2 元次 4 元夜 长期：30元月 1、长期停放车辆业主到客户中心前台办理停车卡（卡 上标明车牌号、姓名、房号、联系电话、交费起止时 间），客服做好停车卡台账，一式三份，财务，安保， 客服各一份并及时做好更新工作，财务室监控管理。 2、临停车辆：进入小区的车辆由当班队员发放临时 停车卡片记后进入，停车卡片上须填写车牌号、进入时 间，车辆驶离小区时当班队员必须将发放的“临时停车 卡片” 收回，并按规定标准收费，填写记录台账。3、 巡逻岗做好小区车辆停放的规范管理。 1、长期停放车辆业主到客户中心前台办理停车卡（卡 上标明车牌号、姓名、房号、联系电话、交费起止时 间），客服做好停车卡台账，一式三份，财务，安 保，客服各一份并及时做好更新工作，财务室监控管 理 2、临停车辆： 1、进入小区执行任务、 抢修检修、救护等特种 车辆及业主的搬家车、 送货车和临时停车（15 分钟内）不得收取停车 费。 2、超过零点的按夜间 停放标准收费。 广告场租费5自行车单位：辆 小区门前广告 1 小区公共部位广告（绿化地、道路边、单元 2 口、电梯前室等） 电梯轿厢广告单位个轿厢 3 临停：1元次 长期：10元月 临停：1元次 短期：（月、季） 长期：（半年、年） 小型（1㎡内） 中大型（ 5--8 ㎡） 短期：（月、季） 长期：（半年、年） 2 元夜①车管保安做好登记，内容包括：收费起止时间、 姓名、房号、车型、车身颜色、联系电话。 ②按规定标准收取费用，填写台账。 2 元夜③每日下午 5 时前，到财务室结清当日账目。 ④做好停车有序停放。 40 ㎡元 1 、需做广告人员到客服前台填写登记申请表 35 ㎡元 2 、管理处负责人会同需做广告人实地确认（广告位 置符合公司规定） 50 元个月 3 、签定广告场租合同，到财务室缴纳费用。 4 、凭收据客服中心发放场租许可证。 30元月㎡ 5 、客服中心建立场租台账并定期检查广告，到期与 150元个月 破损的通知相关人员拆除 100元个月 广告的拆除 1、不可预见因素 2、政府部门规定 3、物业公司管理与建设的 需要
广东省物价局广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费的管理办法 （广东省物价局广东省住房和城乡建设厅2010年1月4日以粤价〔2010〕1号发布自2010年4月1日起施行） 第一条为规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《广东省物业管理条例》和国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》等法律、法规及规定，结合我省实际，制定本办法。 第二条本办法适用于本省行政区域内物业服务收费行为。 第三条本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。 第四条物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费与服务水平相适应的原则。 第五条省物价局会同省住房和城乡建设厅负责全省物业服务收费的管理监督工作。 县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的管理监督工作。 第六条业主与物业服务企业可以采取包干制或酬金制等形式约定物业服务收费。
包干制是指业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享受或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。 第七条物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。 业主大会成立之前的住宅（含自有产权车位、车库）物业服务收费实行政府指导价，别墅、业主大会成立之后的住宅（含自有产权车位、车库）及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价。 第八条实行政府指导价的物业服务收费，由市、县（市、区）价格主管部门会同同级房地产行政主管部门根据不同类型及服务内容制定基准价及浮动幅度，并抄送上一级价格和房地产行政主管部门备案。 第九条实行政府指导价的物业服务收费，具体标准由物业服务企业在当地指导价范围内，根据物业服务实际情况与业主协商确定，并报当地价格主管部门备案。 实行市场调节价的物业服务收费，由物业服务企业与业主双方协商确定。 第十条实行政府指导价的物业服务收费，应根据物业服务成本、业主承受能力以及社会经济发展状况等因素适时调整。 制定或者调整物业服务收费政府指导价应进行成本监审。
柳州市普通住宅物业服务等级标准和收费标准(试行) （柳价字[2009]18号） 各有关单位： 为促进我市物业服务行业健康发展，规范我市物业服务行为和收费行为，建立合理、公开、质价相符的物业服务收费机制，现将《柳州市普通住宅物业服务等级标准和收费标准》（试行）印发给你们，并就实施中有关事项通知如下，请一并遵照执行。 一、凡从试行之日起未交付使用且未取得收费批文的住宅小区，开发建设单位应按照《柳州市普通住宅物业服务等级标准和收费标准》，在规定的价格浮动范围内，确定本小区物业服务项目、服务等级、服务标准和收费标准，依法选聘物业服务企业，并报市物价局、市建委备案。 二、在本通知实施前，已实行物业服务的住宅物业，前期物业服务合同尚未到期的；或虽前期物业服务合同期限已满，但尚未成立业
主大会的；或者业主大会已成立但尚未选聘新的物业服务企业的，在本通知实施后其物业服务及收费标准仍按原合同约定执行。三、本通知实施后，凡由业主大会选聘物业服务企业的住宅物业，其物业服务可按《柳州市普通住宅物业服务等级标准和收费标准》（试行）选择服务项目、服务等级、服务标准和收费标准，但业主大会另有规定的除外。 四、本通知自2009年3月1日起试行两年。在执行过程中有何问题请及时反馈。 附件：《柳州市普通住宅物业服务等级标准和收费标准》（试行） 柳州市物价局 柳州市建设委员会 二〇〇九年二月六日《柳州市普通住宅物业服务等级和收费标准》使用说明 1.本标准适用于柳州市市区内普通住宅物业管理区域的物业公共性服务及收费，由建设单位（或业主大会）与物业服务企业按照本标准实施。
2.对配套不全、设施设备老化的旧住宅小区，可参照本标准选择五项服务中的若干项目及服务等级，并根据实际成本确定价格，由业主大会委托原房屋管理单位、物业服务企业或其他管理人等提供服务。 3.在本标准实施前，已实行物业管理的住宅物业，前期物业服务合同尚未到期的；或虽前期物业服务合同期限已满，但尚未成立业主大会的；或者业主大会已成立但尚未选聘新的物业服务企业的，在本标准实施后其物业服务及收费标准仍按原合同约定执行。本标准实施后，凡由业主大会选聘物业服务企业的住宅物业，其物业服务可按本标准选择服务项目、服务标准及收费标准，但业主大会另有规定的除外。 4.本标准将本市普通住宅物业服务项目根据服务内容、服务要求和设施设备配置等情况分为五项，分别是：综合管理服务，公共区域秩序维护服务，公共区域清洁卫生服务，公共区域绿化日常养护服务，共用部位、共用设施设备的日常运行、保养、维修服务。标准前四项分别划分为五个服务等级（从一级至五级，服务标准从低到高），每个等级对应一个收费标准；第五项共用部位、共用设施设备的日常运行、保养、维修服务分为9个子项，各子项根据具体情况分为三类（从一类至三类，服务标准从低到高）或不分类，每一个类别对应一个收费标准。普通住宅物业管理区域的物业服务收费标准应按照质价相符的原则，逐项选择并组合确定。 物业服务收费标准为各物业服务分项目收费标准的总和。 5.本标准五大服务项目分等组合（菜单选择）的原则为：以维修保养为基础、秩序维护为重点、综合管理为保障、保洁和绿化可
物业管理收费标准2018 各位读友大家好，此文档由网络收集而来，欢迎您下载，谢谢 时光如水、岁月如梭，一晃间一年已经过去了，作为一名物业公司的管理经理，深感到这个工作的不易。制定一份工作总结，可以帮助我们更好的展望来年工作。下面是X整理的“2018物业管理经理年终工作总结”，仅供参考，欢迎阅读。 2018物业管理经理年终工作总结（一） 从我们xx物管来看，2018年我们经历着十分严峻的考验，物业租赁行业的整体下滑和局部的缩水，正衡量着行业信息的共享实体，物业租户经营的日益紧张的态势，证明着消费需求的供求不等，物价整体上涨，使部分商户的经营处于挣扎线范围。公司人事的突然变动，暴露重多问题和责任心的忠实体现。想
想，2018年对于我们企业来，是一个全面的考验和衡量。为此，针对2018年的工作总结如下： 一、思想上端正自己的工作状态，“日清日毕”正是我们追求的境界 2018年以来，随着大环境的重多影响，公司高层充分的认识到现实存在的危机和问题，于是提出日工作汇报制度，对物业租赁和酒店管理工作要求每日进行工作汇报，可采取多种方式，让公司高层心知肚明，从而可以更好的调整工作方向。 我也开始着这一新的制度，从思想上给自己已更高的警觉，时刻提醒着自己每天工作必须在多少范围和完成的状态，翻开一个月的工作汇报，发现自己对每天的工作更有条理性，也通过自己的努力和同事们的协调、帮助下，基本完成了物业和酒店设定的工作事项，虽对自己的工作不是很完美，但我感觉到自己有勇敢去面对工作和责任的勇气，甘于付出。
二、物业租赁工作的有序跟进，99%的完成了当月租赁和续签工作，做到了信息综合发布和有效拓展，为接下来的租赁工作奠定基础 前不久集体公司董事长过来召开物业租赁工作会议，对我们的工作提出了新的、更高的要求，在激烈的会议中，我接收了更多的是批评，更多的是董事长对我工作的否定，仔细想想董事长的一番话说得也是对的，一个老板对员工有这样的要求，是希望我们能更加成熟，快速提升。一个乐观的我不会因为严厉的批评而临阵退缩，停止不前，更多的是让自己全面渗透，快速反应，提前聚集租赁信息和选择优质客户，从而和他们保持好良好的沟通和关系。 2018年，物业共成功租赁N家客户进场，及时填补了物业商铺和写字楼空缺现象，维持了现有的商铺100%出租的局面，在同等的租赁环境下，我们是算比较成功的，周围物业都分别出现商铺空租或者停业状态。为此，自我感觉2018
营改增后物业公司各类收费税率一览表 营改增后各行各业的税率大概情况网上说了很多，但不够细致，我们最关心的物业行业的更是还没有。所以，我们对物业行业的税率进行了整理，希望能对大家有所帮助。下面我们以一般纳税人举例，最后简单说一下小规模纳税人的区别，
特别说明： 1、门禁卡销售/安全管理费，属于物业安全服务从属业务，应为混合销售，适用 主营业务的6%税率。装修垃圾清运费亦属于装修管理从属业务，属于混合销售，适用6%税率。 2、灭火器租赁，业主可租可不租，非从属业务，不属于混合销售，属于有形动 产租赁，适用17%税率。物业公司需调整价格。 3、入户维修/商铺、写字楼消防/强弱电改造收费，属于提供修理修配修配劳务， 适用17%税率。物业公司需调整价格。 4、关于水电代收，我们认为不应交增值税。根据财税〔2016〕36号附件一《营 业税改征增值税试点实施办法》，第三十七条销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，但不包括以下项目：（二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。 物业公司代收水电费可以满足上述条件： ?（1）物业公司接受水电公司委托收取水电费，法规明确规定不得加价，不属于转售，属于代收。 ?（2）物业不向小业主开发票，小业主如需发票，可以请委托方（即水电公司）开具发票（当然，委托方肯定不会开）。这条满足上述“以委托方名义开具发票”，只是委托方不愿意开发票而已。 ?（3）所收的款项都是给了水电公司，物业公司不截留一分钱，符合上面所说的“代委托方收取的款项”。 ?但是记得：想不交税的前提是不加价不开发票以及处处体现是委托代收。 5、代收城市生活垃圾处置费，与代收水电费同理。 6、上述“11%或5%”，如果小区在2016年5月1日前交付，则由物业公司自行 选择11%还是5%。如果小区在5月1日后交付，则全部按照11%。但对于全
物业服务收费管理办法 国家发展改革委、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知 发改价格[2003]1864号 各省、自治区、直辖市计委（发展改革委）、物价局、建设厅、房地局： 为规范物业管理服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》和《》，我们制定了《物业服务收费管理办法》，现印发给你们，请执照执行。 中华人民共和国国家发展和改革委员会 中华人民共和国建设部 二○○三年十一月十三日 物业服务收费管理办法 第一条为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》和《》，制定本办法。 第二条本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。 第四条国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门负责全国物业服务收费的监督管理工作。 县级以上地方人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。 第五条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。 第六条物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。 第七条物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。 实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。 第八条物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显着位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。
《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》 ( 试行) 南京市房产管理局 南京市物价局 《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》使用说明 1、本《标准》适用于南京市行政区域内普通住宅物业管理区域的物业服务及 收费，由建设单位或业主大会与物业管理企业按照本《标准》实施。各类别墅、酒 店式公寓、商住楼及其他由市发改委、建委立项为高档住宅的物业服务收费按规定 实行市场调节价，物业服务与收费标准由当事人合同约定。 对1998年12 月 1 日前建成、配套不全、设施设备老化的旧住宅小区，可参照本《标准》选择五项服务中的若干项目及服务等级，并根据实际成本确定价格，委托社
区、专业公司或原管房单位等提供服务。 2、本《标准》将本市普通住宅物业服务项目根据服务内容、服务要求和设施 设备配置等情况分为五项，分别是综合管理服务，公共区域秩序维护服务，公共区 域清洁卫生服务，公共区域绿化日常养护服务，共用部位、共用设施设备的日常运 行、保养、维修服务。《标准》前四项分别划分为五个服务等级（从一级至五级， 服务标准从低到高），每个等级对应一个收费标准；第五项共用部位、共用设施设 备的日常运行、保养、维修服务分为9 个子项，各子项根据具体情况分为三类（从 一类至三类，服务标准从低到高）或不分类，每一个类别对应一个收费标准。普通 住宅物业管理区域的物业服务收费标准应按照质价相符的原则，逐项选择并组合确 定。物业服务收费标准为各物业服务分项目收费标准的总和。 3、本《标准》五大服务项目分等组合（菜单选择）的原则为：以维修保养为 基础、安全护卫为重点、综合管理为保障、保洁和绿化可挑选。综合管理、秩序维 护服务标准应选择同等级别，维修保养服务标准应选择相应类别，保洁、绿化服务 标准可选择向上或向下浮动一个等级。凡综合管理、秩序维护服务标准选择一或二 级的，共用部位、共用设施设备的日常运行、保养、维修服务标准应在一类中选择，但其中高层（含小高层）的供水系统及消防系统应在二类中选择；凡综合管理、秩 序维护服务标准选择三级的，共用部位、共用设施设备的日常运行、保养、维修服 务标准应在二类中选择；凡综合管理、秩序维护服务标准选择四或五级的，共用部位、共用设施设备的日常运行、保养、维修服务标准应在三类中选择。 4、本《标准》所列的收费标准为最高基准价标准，计价单位为：元/ 平方米（建筑面积）月。 5、小区建筑面积小于2 万平方米的，公共区域秩序维护费用标准可上浮不超 过20 %；小区建筑面积在 2 万至 4 万平方米（包括 4 万平方米）之间的，公共区 域秩序维护费用标准可上浮不超过10%。
物业管理费收取标准一览表 物业管理费收取 标准基础条件公共秩序维护保洁服务 一级收费标准：1.00元/月.平方米(已包含税、费)小区封闭； 有不少于小区 住宅总建筑面积 3‰的物业管理服 务用房； 绿化率35%以 上(包括水面)； 绿化、休闲活 动中心、场地1500 平方米以上； 固定活动馆所 300平方米以上； 专用固定停车 泊位1个/3户； 具备楼宇可视 对讲系统、监控系 统、电子巡更系统 或其他三项以上安 全防范设施； 固定体育活动 场馆不少于二项设 施。 1、门岗室美观整 洁，人员统一着装， 设专人24小时值 勤，其中主出入口 不少于12小时立岗 值勤。对本区机动 车出入验证；对外 来机动车登记换 证。 2、按照规定路 线和时间进行24小 时不间断巡逻，不 少于12次，对小区 重点部位每小时巡 查一次，并做好巡 查记录。巡逻过程 中对可疑人员进行 询问，发现火警或 治安隐患、事故及 时报告有关部门。 3、小区内公共 娱乐设施、水池等 部位设置安全警示 标志。 4、对出入小区 的机动车辆进行引 导，行驶有序并停 放在指定位置。非 机动车辆停放整 齐。5、设有中央监 控室的实施24小时 安全监控并记录及 时。 6、看管公共财 产，包括楼内的门、 窗、消防器材及小 区的表井盖、雨篦 子、小品、花、草、 树木等。 1、小区内公共区域 (硬化地面、主次干 道)每天清扫2次， 干净整洁；室外标 识、宣传栏、信报 箱等每周擦拭2次。 2、公共区域日 常设专人保洁，保 持公共区域干净整 洁无杂物。 3、公共楼道每 天清扫2次；扶手 每天擦洗2次，保 持干净整洁。 4、根据小区实 际情况合理布设垃 圾桶、果皮箱，垃 圾袋装。 5、按楼栋口、 楼层收集垃圾，每 天2次。 6、垃圾清运日 产日清，无垃圾桶、 果皮箱满溢现象。 7、垃圾设施每 天清洁2次，无异 味。 8、公共区域玻 璃每周擦洗1次。 9、对区内主 路、干路积水、积 雪、烟花炮屑及时 进行清扫。 10、进行保洁 巡查，楼道内无乱 悬挂、乱贴乱画、 乱堆放等现象。 11、建立消杀 工作管理制度，根
物业管理服务收费管理制度 为了规范本公司各项收费工作的管理，完善收费记录等基础会计工作，加强对公司收费工作的会计监督，结合本公司的实际情况，特制定本规定。 物业公司企业服务收费管理制度 第一条收费内容 1、物业管理费 2、水电费；3公摊水电费 4、电梯广告费；5垃圾费 6、收视费 7、租赁中介费 &代办服务费 9、装修押金 0、租金收入 1、家政服务费 2、停车费（含固定车位费和临时停车费 3、维修费（含维修材料费维修服务费 4、其他临时收费项目等。 第二条收费工作的分工 固定费用及其他有偿服务项目：如物业管理费、水电费、公摊水电费、电梯费、垃圾费、收视费、租赁中介费、代办服务费、装修押金、场租收入及其他临时收费项目收费工作均由财务出纳收取。
停车费：由小区门岗当班人员负责收取。 家政服务费：由提供家政服务的工作人员收取。 维修费：由工程部维修人员收取。 第三条收费操作规定 收费单据的管理 收款票据、发票，由物业公司统一印制（或购买）、由会计统一管理，各收费点按需领用； 建立专门的票据领用登记本，发放时做好票据编号、领用时间、领用部门、领用人等相关登记； 填制收款票据前要仔细查询相关记录及资料，正确计收业主已交的各时期的各项费用，做到正确无误。 收款票据必须按号码顺序使用，不可跳号。 所有已使用完的收款票据，及时交回会计处核销，未能及时核销的，财务不予发放新收款票据。 所有作费的收款票据必须联数齐全，不可缺联，否则视同已收款处理，无法界定收费金额时，每张收费单据按200元对当事人进行处罚。 业主可凭收据在一个月内到财务部换取发票，所换发票的内容应与收据项目、金额完全一致，用以换取发票的收据作为发票记账联的附件，留财务部统一保管。 对于需要先开发票后付款的业主，出纳根据收费通知单开具发票，并在财务部做好登记，款项入账后核销。 收据填写要求: 据实填写。即必须按实收金额、项目、日期如实填写，不得弄虚作假，做到准确无误。
物业服务收费、服务质量等管理制度和标准 一、服务收费 （一）、物业管理服务收费标准（按每月每平方米建筑面积计算）： 1、电梯高层住宅：2.40元/讥 2、商铺：3.50 元。 （二）车辆停放服务费： 1、车辆月保费：350元/辆/月 2、车位管理费：50元/个/月 二、物业服务内容及质量标准 （一）、综合服务 1 、按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及物业服务标准。 2、设有服务接待中心，公示8 小时服务电话，及时处理物业管理服务合 同范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉。 3、对业主及房产档案、物业管理服务、收费情况、设备档案和日常办公 进行管理。 4、小区业主支持和配合物业管理的各项工作，每年进行一次对物业管理 服务满意度抽样调查，满意率达75%以上。 5、小区物业管理人员应全部持有物业管理人员职业上岗证书，特种作业 人员应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。 6、全体员工佩戴标志，行为语言规范，服务主动，热情。 （二）、房屋管理及维修养护
1、按物业服务合同和业主公约的约定对房屋及配套设施设备提供服务。 2、各组团、栋、及单元（门）、户和公共配套设施场地的标识明显。 3、房屋外观（包括屋面、露台）完好；公共楼梯间墙面、地面无破损；外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象；室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置。 4、对违反规划私搭乱建、私自拆改管线和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和相关主管部门。 5、每周巡查1 次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护，检修记录和保养记录齐全。 6、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每周巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。 7、保修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录。 （三）、共用设施设备维修养护 1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除 外）； 2、小区内公共配套服务设施完好，不随意改变用途，共用设施设备按照项目配套建设管理责任分工运转正常。 3、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常，无事故隐患。 4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范
成价费〔2007〕268号 成都市物价局成都市房产管理局 关于进一步规范物业服务收费的通知 各区（市）县物价局，房产管理局、办，高新区规划建设局，各开发建设单位，各物业服务企业或者其他管理人： 根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》、《成都市物业管理条例》、《四川省物业服务收费管理细则》等法律、法规及有关规定，现就进一步规范我市物业服务收费有关事项通知如下： 一、本通知所称物业服务收费是指物业服务企业或者其他管理人（统称物业服务企业，下同）按照物业服务合同的约定，对建筑区划内共有部分进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。 二、市和各区（市）县政府价格主管部门会同房产管理部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。 三、我市物业服务收费按不同物业的使用性质和特点，实行政府指导价、市场调节价。住宅（不含别墅）物业服务收费包干制实行政府指导价，别墅和其他非住宅物业服务收费实行市场调节价。住宅物业服务实行酬金制的，预收标准由开发建设单位、业主或者业主大会与物业服务企业协商确定。 住宅建筑区划内的非住宅物业，与住宅结构相连的非住宅物业以及将住宅改变为非住宅使用的物业，其物业服务收费执行市场调节价，具体由开发建设单位、业主或者业主大会与物业服务企业协商确定。 四、五城区（含高新区，下同）物业服务收费政府指导价标准，由成都市物价局会同成都市房产管理局依据物业服务的社会平均成本及经济发展水平，按照物业服务等级分级定价的原则制定、调整基准价和浮动幅度，并向社会公布。其他区（市）县物业服务收费政府指导价基准价和浮动幅度，由当地政府价格主管部门会同同级房产管理部门结合当地实际制定、调整，并向社会公布。 五、实行物业服务收费政府指导价的住宅物业，物业服务企业依据前期物业服务合同、物业服务合同向业主提供了《成都市普通住宅物业服务等级标准》（附件1）规定的一、二、三、四级物业服务的，物业服务收费执行标准由物业服务供需双方根据公布的政府指导价基准价和浮动幅度在前期物业服务合同、物业服务合同中约定并报物业所在地区（市）县价格主管部门备案。成都市五城区政府指导价基准价和浮动幅度见附件2。 五城区物业服务需求方要求提供一级物业服务等级未涵盖的物业服务事项及质量，物业服务收费标准需超过政府指导价标准的，由物业服务供需双方协商并报成都市价格主管部门备案后执行。其他区（市）县报当地价格主管部门备案后执行。未报市和各区（市）县价格主管部门备案的，物业服务收费标准不得超过政府指导价标准。 六、实行物业服务收费市场调节价的建筑区划，需要调整物业服务收费标准，由物业服务供需双方在前期物业服务合同、物业服务合同中约定并报物业所在地区（市）县价格主管部门备案。 需要时可邀请物业所在地街道办事处、乡镇政府或社区居民委员会参与协调。 七、实行物业服务收费包干制的，物业服务收费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。
贵州省物业管理服务收费管理办法 第一条为加强我省物业管理服务收费的管理，规范收费行为，维护物业管理单位和物业产权人、使用人的合法权益，促进物业管理行业的健康发展，建立物业管理优质优价的竞争机制，提高物业管理服务质量，根据《中华人民共和国价格法》、《国务院批转国家计委关于加强房地产价格调控加快住房建设意见的通知》（国发[1998]34号）等法律、法规和政策，制定本办法。 第二条凡在本省范围内从事物业管理服务并收取费用的企业和其他经济组织以及各级政府价格主管部门对物业管理服务收费进行管理的，适用本办法。 第三条本办法所称物业，是指已建成投入使用的各类房屋及其附属的设备、设施和相关场地。 本办法所称物业管理，是指物业管理企业接受物业所有人、使用人（以下简称业主）、业主委员会或者其他组织的委托，对物业进行维修、管理，对物业区域内的公共秩序、交通、消防、环境卫生、绿化等事项提供协助管理或者服务的活动。 本办法所称物业管理服务收费，是指依法经工商行政管理机关批准登记注册成立的物业管理企业、受业主、业主委员会或者其他组织的委托，按协议对物业进行管理和服务向业主收取的合理费用。 第四条物业管理服务费，其内容包括公共性服务费、停车场（所）管理服务费和特约服务费。 一、公共性服务费指为业主提供公共部位、公共场所、公共事务、公用设备、设施等日常管理服务所收取的费用。公共性服务费也称物业管理基本费，其服务内容包括： （一）公共环境卫生，包括清扫公共楼道、南道、电梯、走廊、小区内道路、绿化地和公共场地；定时定点收集清运用户生活办公垃圾；清洗公共场所地毯，对公共场所地板进行打蜡护理；定期对楼宇蓄水池进行清洗消毒：组织防鼠灭虫以及房屋外立面的保洁等。 （二）维护和管理公用设备、设施，包括物业的照明系统、变配电设备、供水泵管及排水系统、中央空调系统、公用电梯、供暖系统、消防设备、治安防范等公用设备设施及其管道的维护保养，负责定期对化粪池进行清掏和维护：负责协助管理区内各专业管理单位对其公用设备设施及其管、线进行行业管理等。（三）绿化管理，包括绿地、公共路树、花草、花卉盆景的修剪、补填、浇水、施肥、灭虫等管理。（四）安全保卫，负责楼宇或小区内的值班、巡逻、维持公共秩序。 （五）高级高层楼房电梯应有专人操作。 二、停车场（所）管理服务费，是指物业管理企业对物业管理区域内车辆停放提供服务所收取的费用。 三、特约服务费，指物业管理企业应业主要求，为其个别需要提供服务所收取的费用。 第五条各级政府价格主管部门是本辖区城镇物业管理服务收费的主管机关。价格主管部门应当会同同级物业管理行政主管部门加强对物业管理服务收费的监督和指导。 第六条物业管理服务收费，实行统一领导，分级管理。 一、省级价格主管部门的管理职责： （一）制定物业管理服务收费管理办法及其它有关政策规定； （二）制定全省物业管理服务收费价格水平。 （三）审批在贵州省工商行政管理局登记注册的物业管理企业的收费等级和收费标准。 （四）与省建设厅共同调解由省级价格主管部门审批的物业管理企业与业主、业主委员会之间的收费纠纷。 二、地（州、市）县（市，区，特区）价格主管部门的管理职责； （一）审批所在地、州、市。县（区）工商行政管理部门登记注册的物业管理企业收费等级和收费标准。具体审批权限由各地（州、市）价格主管部门确定。 （二）监督本辖区内的物业管理企业执行价格主管部门核定的收费标准，依法查处违反《价格法》和物业管理服务收费规定的价格违法行为。 （三）与当地物业主管部门共同调解物业管理企业与业主、业主委员会之间的收费纠纷。 第七条贵州省物业管理企业，按照《贵州省城市房地产开发经营管理条例》规定，应当具有经省建设厅审定并发给的物业管理资格等级证书。
住宅物业服务等级标准和收费标准 (doc 28页) 部门： xxx 时间： xxx 整理范文，仅供参考，可下载自行编辑
柳州市普通住宅物业服务等级标准和收费标准(试行) （柳价字[2009]18号） 各有关单位： 为促进我市物业服务行业健康发展，规范我市物业服务行为和收费行为，建立合理、公开、质价相符的物业服务收费机制，现将《柳州市普通住宅物业服务等级标准和收费标准》（试行）印发给你们，并就实施中有关事项通知如下，请一并遵照执行。 一、凡从试行之日起未交付使用且未取得收费批文的住宅小区，开发建设单位应按照《柳州市普通住宅物业服务等级标准和收费标准》，在规定的价格浮动范围内，确定本小区物业服务项目、服务等级、服务标准和收费标准，依法选聘物业服务企业，并报市物价局、市建委备案。 二、在本通知实施前，已实行物业服务的住宅物业，前期物业服务合同尚未到期的；或虽前期物业服务合同期限已满，但尚未成立业主大会的；或者业主大会已成立但尚未选聘新的物业服务企业的，在本通知实施后其物业服务及收费标准仍按原合同约定执行。
三、本通知实施后，凡由业主大会选聘物业服务企业的住宅物业，其物业服务可按《柳州市普通住宅物业服务等级标准和收费标准》（试行）选择服务项目、服务等级、服务标准和收费标准，但业主大会另有规定的除外。 四、本通知自2009年3月1日起试行两年。在执行过程中有何问题请及时反馈。 附件：《柳州市普通住宅物业服务等级标准和收费标准》（试行） 柳州市物价局 柳州市建设委员会 二〇〇九年二月六日《柳州市普通住宅物业服务等级和收费标准》使用说明 1.本标准适用于柳州市市区内普通住宅物业管理区域的物业公共性服务及收费，由建设单位（或业主大会）与物业服务企业按照本标准实施。 2.对配套不全、设施设备老化的旧住宅小区，可参照本标准选择五项服务中的若干项目及服务等级，并根据实际成本确定价格，由业主大会委托原房屋管理单位、物业服务企业或其他管理人等提供服务。 3.在本标准实施前，已实行物业管理的住宅物业，前期
物业管理费收取标准2018最新 我国物业收取标准分为一级物业收费标准；二级物业收费标准；三级物业收费标准和四级物业收费标准。不过每个地方的物业费收取标准都不一样，具体的物业费收取标准由当地的物价局公布。物业管理费收取标准如下： 一级收费标准：1.00元/月.平方米(已包含税、费) 基础条件： 小区封闭； 有不少于小区住宅总建筑面积3‰的物业管理服务用房； 绿化率35%以上(包括水面)； 绿化、休闲活动中心、场地1500平方米以上； 固定活动馆所300平方米以上； 专用固定停车泊位1个/3户； 具备楼宇可视对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他三项以上安全防范设施； 固定体育活动场馆不少于二项设施。 公共秩序维护: 1、门岗室美观整洁，人员统一着装，设专人24小时值勤，其中主出入口不少于12小时立岗值勤。对本区机动车出入验证；对外来机动车登记换证。 2、按照规定路线和时间进行24小时不间断巡逻，不少于12次，对小区重点部位每小时巡查一次，并做好巡查记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。 3、小区内公共娱乐设施、水池等部位设置安全警示标志。
4、对出入小区的机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。 5、设有中央监控室的实施24小时安全监控并记录及时。 6、看管公共财产，包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。 7、对火灾、水浸等突发事件有应急处理预案。 8、定期对服务人员进行消防培训，保证消防通道畅通，消防器材可随时启用。 保洁服务 1、小区内公共区域(硬化地面、主次干道)每天清扫2次，干净整洁；室外标识、宣传栏、信报箱等每周擦拭2次。 2、公共区域日常设专人保洁，保持公共区域干净整洁无杂物。 3、公共楼道每天清扫2次；扶手每天擦洗2次，保持干净整洁。 4、根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾袋装。 5、按楼栋口、楼层收集垃圾，每天2次。 6、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。 7、垃圾设施每天清洁2次，无异味。 8、公共区域玻璃每周擦洗1次。 9、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。 10、进行保洁巡查，楼道内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象。 11、建立消杀工作管理制度，根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。 12、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。
物业收费管理制度 收银员守则： 为明确物业公司收银员工作职责，特制订本守则： 一、管理处收银员为创鸿集团财务部派出人员，必须严格遵守财经纪律和财务收支审批制度，执行政府相关部门及集团公司核定的各项收费标准。 二、按时向业主（住户）收取管理费、停车费和水电费等，及时将现金全额缴入银行，不得截留或挪用，同时将收费情况记录在帐册中。 三、资金、帐册、发票、收据、车辆停放卡、装修出入证，收费记录等资料必须妥善保管，防止遗失或被盗。 四、严禁向外人透露涉及公司商业机密的公文、报表、财务帐目、数据等。 五、严格执行只收款不付款的制度，付款统一由集团公司出纳员办理，私自付款，公司不予进帐。 六、督促保安员及时上缴临时停车费，收取临时停车费时，应按规定开具由物业公司提供的收据。 收银员操作规程： 为规范收银员行为，特制订本操作规程： 一、物业管理费的收取： 1、物业管理费须在每月8日前收清，对未按时缴交物业管理费的业主应发出催收单，并限期缴交。 2、收银员在办理收取物业管理费时首先应核对该户物业管理费应缴金额所属月份，然后开具公司的收款收据给缴款人，收款收据一式叁联（一联存底、一联交缴款人、一联报集团公司财务）。 3、收款后须及时、认真、细致记入《管理费收缴情况登记表》。 4、新增或减少的住户物业管理费在《管理费收缴情况登记表》上及时记载，并在《物业变动表》上反映。月终报物业公司会计。 二、停车费的收取： 1、固定停车费的收取： ①收款员在办理收取固定停车费时首先应核对该车辆应缴金额是多少？所属月份。然后开具公司的收款收据向缴款人收取固定停车费。收款收据一式叁联（一联存底、一联交缴款人、一联报集团公司财务）。 ②收款后须及时、认真、细致记入《小车、摩托车、单车固定停放收费登记表》。 ③新增固定车辆停放须填写《新办固定停车凭条》，报停的须填写《车辆停止存放凭条》，在《小车、摩托车、单车固定停放收费登记表》上及时记载，并在《物业变动表》上反映，月终报物业公司会计。 ④缴交一年固定停车费的，可优惠免收一个月月租。 2、临时停车费的收取： 收款员在核对下班保安员呈送的《临时停车费交收情况表》的基础上，须开具公司收款收据，向缴款人收取临时停车费，收款收据一式叁联（一联存底、一联交缴款人、一联报集团公司财务），《临时停车费交收情况表》留物业管理处保存。 三、水、电费的收取： 1、在核对抄表员呈送的逐户水、电表行码的基础上，须每月8日前收清水、电费。对未按时缴交水、电费的应发出催收单，并限期缴交。
北京市物业管理费收费标准 序号项目收费标准收费依据备注 1 保洁费 3元/户.月京价(房)字[1997]196号 2 生活垃圾清运费 2.5元/户.月京价(收)字[1999]253号 3 保安费 5元/户.月京价(房)字[1997]196号 合计 126元/户.年 4 绿化费 0.055元/平米.月京价(房)字[1997]196号 5 化粪池清掏费 0.025元/平米.月京价(房)字[1997]196号 6 普通住宅管理费 0.292元/平米.月京价(房)字[1997]196号 7 普通住宅小修费 0.152元/平米.月京价(房)字[1997]196号不含户内部分 8 小区公共设施维修费 0.083元/平米.月京价(房)字[1997]196号 9 电梯运行维护费 1.347元/平米.月京价(房)字[1996]274号 10 高压水泵运维费 0.063元/平米.月京价(房)字[1996]274号 11 电梯代验费 0.023元/平米.月京发(改)字[2003]1992号 小计 2.04元/平米.月 12 营业税 0.107元/平米.月京地税营[1997]386号费用*5% 13 教育费附加 0.003元/平米.月教育附加暂行规定 86年4月28日发布(营业税*3%) 14 城市建设维护事业费 0.007元/平米.月城市建设维护事业费暂行规定国发(1986)19号(营业税*10%) 合计 2.157元/平米.月 一、根据《北京市物业服务收费管理办法(试行)》第二十四条规定，上述收费表中的京价(房)字[1997]196号、京价(房)字[1996]第274号已经废止，请物业的人提出符合国家法规的依据出来。 二、以下疑问以物业能对上述收费依据提出合理的解释情况下提出 1、保洁费 根据京国土房管物〔2003〕127号的规定如下： 维护和保持服务范围内的清洁卫生,包括： (1)有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围; (2)设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾(专用)楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理; (3)每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内无废弃杂物; (4)对楼梯间、门厅，电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，进行一周一次清扫; (5)按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂; (6)在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。