论房地产行业税收征管存在的问题及对策运用
[内容摘要]：由于房地产行业开发项目周期长，工程结算复杂，涉及税种多，税收征管的难度大，税源控管存在较多的漏洞，企业纳税意识淡薄，偷税现象较严重。针对房地产行业征管中存在的诸多问题，应加强行业精细化管理和信息化建设，建立部门协作机制，实现源泉管理，避免税款地流失。
[关键词]：房地产征管问题对策
[正文]
随着我国社会经济的快速发展，房地产行业在市场经济中扮演的角色也日益重要，成为推动国民经济发展的一支重要力量和税收收入增长的重要来源。房地产行业关系着国计民生，税务机关也肩负着对房地产行业实行税收监控的重要职责，但是，由于房地产行业开发的时间跨度大，环节多，涉及税种多，税收征管的实际操作难度大。本文中，笔者将对房地产行业税收管理中存在的问题及对策的运用做以下探讨。
一、房地产行业税收管理存在的问题
（一）企业纳税意识淡薄，偷税现象比较严重
1.倒挂往来，随意调剂收入
在实际操作中，许多房地产开发企业采取预收款方式售房，对收到的预收款开具普通收据。在开具发票环节，房地产开发企业和购房者双方协议少开发票金额，房地产开发企业偷逃营业税、所得税等，而购房者偷逃契税。部分房地产开发企业对取得的预收房款不通过“预收账款”科目反映，而在“应付账款”等其他往来科目核算，以此达到隐瞒收入、延解税款的目的。
2.弄虚作假，虚列或高估成本
主要表现为：一是利用发票监管的漏洞，抬高建筑成本，减少应税所得；二是未按规定分项目核算成本，特别是对于滚动开发的项目，往往是成本混在一起，造成完工项目成本虚增，导致企业账面亏损或隐瞒巨额利润；三是在进行道路铺设、小区绿化等配套设施建设时，设法高估配套工程成本及其相关费用；四是人为地将开发项目中的自用部分成本转移，用于销售部分的成本，以减少销售部分的营业利润；五是多列利息支出和预提费用，隐瞒实际利润额。
3.以房抵债、抵费用，不计销售收入
主要表现为：一是以商品房抵顶银行借款本息；抵顶应分配给投资方的利润；抵顶应支付的建筑安装工程款；抵顶获取土地使用权的价款等相关债务，直接计入往来科目。二是以商品房抵顶应支付的广告费用、电力费用等支出，不计销售收入。三对旧城改造的“拆一还一”的回迁户的等面积部分不按照规定计提营业税。一些房地产开发企业对旧有居民点进行开发时，对原住户增加面积缴纳的购房款，依预收账款计提营业税，而对“拆一还一”等面积的部分直接视为拆迁成本，不计算缴纳营业税。
4.以代收账款或其他名义为由不按规定申报纳税
主要表现为：一是代政府有关部门及其他企业收取的费用，如天然气管网费、市政建设费、邮电通讯配套费、房屋交易费、水电增容费、有线电视初装费、电话电缆安装费等。企业往往以代收款项全部付给了委托单位为由，在财务处理上不计收入或直接冲减开发成本，减少营业利润；二是利用关联企业关系，非法转移收入，如将房屋低价销售给关系单位或关系人，未按规定依据市场价调整应税收入，委托物业公司收取门面、车库等租金，对取得收入不入收入账等；三是不按规定清算土地增值税。一些企业钻税法的空子，对已售出商
品房仍申报未售，以此延缓土地增值税清缴入库时间。
(二)税收征管力度不够，征管漏洞较为明显
1.房地产开发项目周期长，工程结算复杂，专业性强，税务部门限于人力、物力，对房地产企业开发项目资料掌握不全面，建筑安装购进的各种材料来源、数量和价格难以查实；房地产企业开发项目的数量、价格和销售进度难以摸清；银行对个人购房按揭贷款的支付时间和数额难以掌握的现象十分突出，增加了遏制房地产业偷逃税行为的难度。
2.发票管理与使用存在空白。在产权管理部门的协助下，地税部门推行的“以票控税”措施，对规范房地产开发企业的税收征管起到了积极的作用。但由于目前房地产开发企业预售过程基本使用的是自印的收款收据，加之产权管理部门从自身的利益出发，向房地产开发企业收取一定比例的管理费，在办理产权证的过程中，对使用专用发票的要求也不是那么严格，从而也就丧失了“以票控税”的功能。
（三）税收违法打击不够
受各种因素的干扰，税务部门对房地产企业偷逃税违法行为打击力度不够，查出问题常常是以补代罚，追完税款就完事，即使罚款，金额也往往从下限而已(《征管法》规定，对偷税的纳税人应处少缴税款0.5倍至5倍的罚款)，该移送公安机关的没有移送，造成企业偷税的低成本、低风险，从而助长了偷逃税现象的产生和蔓延。
（四）部门配合缺乏法律约束。
税务部门在具体进行房地产税收征管过程中，一些基础信息来源于房管、土地等部门，但由于彼此不属于同一领导部门，以及没有一个具体的法律或规章来约束相关部门对房地产业的协税护税行为，致使部门之间协调配合乏力。
税务部门对房地产业税收的征管工作，普遍需要依靠相关部门的协助配合，才能掌握房地产企业的税源资料，但在实际工作中，出于种种原因很难形成部门合力，由于涉及的部门较多，其各自又有各自的管理程序，未能实现信息共享，目前相互之间的合作只处于相互约定和协商的状态，遇到问题不能及时解决，难以实现房地产行业税源的源泉控制。
二、解决上述问题应采取的对策
（一）房源控制税源，实施税收管理精细化
1.实行行业管理，整合征管资源。由于不同的行业有不同的特点，因而会计制度和税收政策异同，经济指标和税负水平也各异；而且同行业的可比性较强。通过按行业实施系统的税收管理，可以理顺、规范、完善一个行业的税收管理制度，实现一个行业的精细化管理，逐行业地做细、做精、做好税收管理工作。一是围绕行业特点，整合征管资源，推进分类管理，深化纳税评估，开展专项整治，通力合作，实施行业化管理；二是以点带面，对其他行业尤其是建筑安装、装饰装潢等上下游行业的管理起到了示范、带动、辐射作用，最大限度地发挥征管资源的作用，推进精细化管理。
2.以房源控税源，从源头上堵住税收漏洞。不诚实纳税的房地产企业往往通过少转经营收入，形成账外收入，使收入隐性化，以达到偷税目的。这些难以监控的隐性因素，造成了征纳双方信息不对称，是税收征管的难点。房地产业税收征管着力点在于监控房源，控制了房源就控制了经营收入，从而控制税源。为此，就必须实行房源控制税源的管理办法。一是实行房源登记备查制度。督促房地产企业建立反映开发项目详细辅助性账薄“开发产品备查薄”，记载房源的明细信息，加强了对房屋的实物监控。二是建立信息共享机制。通过与建委、土地、规划、房管等部门交换信息，加强信息比对分析，及时发现“地下
工程”，防止漏征漏管。三是推行房屋销售清算办法。对房地产企业各个开发项目的可售面积、可售收入、销售收入逐项监控，定期实地检查，及时控制经营收入，实现了由“管户”向“管房”的转变。按照房源控制税源的思路，拉长征管战线，克服房源不明、收入不实、税源不清的问题，达到以房源控制税源的目的。
(二)依托信息化技术，促进税收管理科学化
1.实行流程管理，确保税基监控的真实性。房地产企业无论在收到预收款或取得收入时往往采取长期挂在“预收账款”、“其他应付款”等科目，不申报缴纳税款的办法。因此，除对房地产企业销售不动产发票实行严格的监管之外，还应将预收款收据纳入地税部门统一发票管理的范围，并对房地产开发企业使用发票情况进行定期验收，同时对发票开具金额等，利用信息系统核查与申报纳税情况是否一致，从源头上对预收款进行控制，从而保证税款的足额征收。
2.规范数据管理，确保税基监控的及时性。通过软件的开发升级，要求房地产企业必须依次录入开发项目、房屋、购房合同等信息，才能开具销售不动产发票，并于每月将录入的相关信息及开具的专用收据、发票的情况报送税务机关。通过统计分析系统对房屋销售进度、房产土地证办理情况、房产土地所有者的变更情况等进行分析比对，从源头上实现了对房地产企业的税收监管，为及时准确地征收各税提供了可靠的依据。
3.增强制约功能，确保税基监控的有效性。房地产企业收到预收款，必须开具发票。购房者缴齐房款后持发票才能办理房地产产权证书，这样就有效地监控了各税的缴纳情况，起到了“以票管税”的作用。
（三）建立部门协作机制，加强联合控管力度。
房地产行业的税收管理需要多方面的支持，首先需要国家制订相关的法律
法规，明确各部门职责和法律责任，强制建立税务、财政、银行、国土、房管等部门联合协作机制，健全协税护税的控管网络，严密监控房地产行业税收的税源动态。
1.加强与土地管理、房产管理等部门的联系，逐步实现各管理部门之间最大程度的信息互通共享。把握土地使用权、房屋产权的取得、项目审批、预售及销售、产权登记等关键环节，利用土地使用权交易信息，及时掌握承受土地使用权的单位或个人名称、土地坐落位臵、价格、用途、面积等具体信息，利用从财政部门获取的契税征收和房管部门提供的房屋交易的有关信息，了解房地产权属转移双方的名称、识别号码，房地产的位臵、面积、转移时间、转移价格等详细内容，从而掌握房地产开发交易过程的第一手资料，实行全程动态跟踪管理，及时发现新情况、新问题。
2.按照房地产企业的开发流程，在房管、规划、国土、财政等部门的配合与支持下，建立部门联动的税收监控网络，将多方采集房地产企业的涉税信息，按照统一的要求，在登录入帐的基础上全部输入微机进行管理，并及时传递、比对、整理、归集，按项目建立电子档案，初步建成一个“集中管理、相互依托、数据规范、信息共享”的综合信息库，使之成为涉税信息处理中心和税源监控中心。
3.加强与其他部门的合作，从侧面了解房地产企业的开发进度和土地、房屋交易情况，如通过银行的配合，对房地产企业银行帐户的资金流向进行监控，通过与开发商关联企业所在地税务机关的联系，摸清房地产企业与关联企业的业务往来情况，多方位掌握企业的真实经营状况，有效防止税款的流失。
花溪税务所王前
税务稽查审理工作存在的问题及建议 一级稽查模式中，税务稽查审理是税务稽查必不可少的环节，是稽查四分离的关键和核心工作，加强税务稽查审理工作，对于保证稽查局依法行使职权，保证税收违法案件的查出质量、确保对各类税收违法案件处理的公正、公平，具有十分重要的意义。同时，还可以有助于促进稽查人员认真履行职责，形成自我约束机制，提高执法办案效率，从而规范税务稽查具体行政行为，避免行政复议、行政诉讼情况的发生，如何加强稽查审理工作，分析如下： 一、当前税务稽查审理工作存在的问题 （一）一级稽查成立前，我局审理方式多局限于书面审理，影响审理工作的质量。当时审理人员只有两人，稽查审理工作只能进行案头审理，依据检查人员在实施环节取得的案件资料进行判断，难于掌握稽查案件的全面情况，加之检查人员对案件的理解以及业务能力水平的差异，因而对案件资料的取证等方面也会有所不同，这就会造成审理案头材料的局限性，制约审理工作有效开展，从而影响审理定性工作的准确性。 （二）行政自由裁量权较大，处理标准不一致。比如在2008年至2010年我局审理的案件中，定性为偷税的案件有3例，其他都定性为不申报，主要原因，由于对法律理解以及对问题存在的定性认识的区别，哪些行为应定性为偷税，哪些行为应定性为不申报，没有一个清晰的统一标准；哪些情形适用最轻的处罚标准，哪些情形适用从重处罚标准，没有统一尺度；这样造成在行政执法的随意性，保证不了案件处理的公正、公平。 （三）审理资料不能真实反映审理往复过程中的内容。在具体操作中，只是用书面的初审情况记载存在的问题，要求检查人员进行补正，这些初审记录并不保留在案卷资料中，也没有使用限期补充调查。而在实际工作中，案件一般要经过“送审-退回补正-再送审-通过或退回”几个步骤，经过几次反复最终通过的案件，最终才能形成审理报告，所以对于审理往复过程中的审理意见或建议在案卷中却难以反映。 （四）自稽查四环节分离实施以来，由于四环节的人员在工作中需要相互配合、相互制约，但在实际工作中，面对熟悉面孔，审理人员受诸多因素的干扰，把关太严容易得罪人，因此会草草审理了结，这样内部之间很难起到监督作用，难以完全做到公正、客观，不可避免地影响了案件审理质量，从而大大削弱了审理功能，降低了审理质量。 （五）对政策理解不同，引起争议，难于统一。审理过程中，经常会出现一些法律、政
关于建筑业税收征管中存在问题的调研报告随着经济社会发展和城市化进程的加快，房地产大量开发，城镇大规模拆迁、改造，道路设施等公共基础建设投入不断增大，建筑施工业逐渐成为一个重要的产业。但由于建筑业具有建筑项目生产周期长、内部管理规范化程度不一、工程项目流动分散、从业人员众多等特点，以及建筑行业在收入、成本结转的特殊性,如何强化对建筑业的税收征管，是摆在当前地税部门的一个重要课题。 一、建筑业税收在我局的征收情况 随着建筑业行业的发展，建筑安装行业已经成为地方税收的一个主要增长点，截止2014年12月31日，入库建筑业营业税为万元、企业所得税万元、个人所得税1760万元、城市维护建设税860万元，印花税万元，教育费附加万元，合计万元。 二、建筑业的工程项目结算流程 施工方向建设方提出工程进度结算申请，双方及监理方至工程现场经建设方工程师当场逐项审核确认（最快在一周内确认结束），现场确认后由造价师对工程结算项目造价进行审核确认（最快一周内审核结束），确认后建设方财务部门进入上级集团公司（或主管部门）网上结算系统进行核批工程结算（整个核批流程最快一个月办结），核批后集团（或主管部门）根据资金安排情况向建设方拨付工程款，施工方再开具发票向建设方财务部门申请结算工程款，建设方在收到施工方结算申请后根据其资金安排情况，采用全部、部分或延后方式向施工方拨付工程结算资金。 三、建筑业税收征管中仍存在的问题和难点 案例一：
Xxx建设工程有限公司是我市一家规模较大、财务核算比较规范的从事房屋建筑工程施工总承包、市政公用工程总承包、建筑装修装饰工程专业承包的民营企业。 近年来，该公司主要承建zzz桂园项目和少量政府项目。近年签约情况： zzz一期项目，合同金额：万元，开工起始时间：2012年，竣工时间：2013年4月1日。 zzz二期项目，合同金额：万元，开工起始时间：2013年，竣工时间：2014年4月30日。 zzz三期项目，合同金额：万元，开工起始时间：2013年，竣工时间：2015年2月10日。 以上项目金额合计52753万元，截止2014年12月31日，zz园项目已收款万元，已开票万元，未开票万元，未付款万元。 2014年该公司按工程形象进度确认工程结算收入万元，结算工程成本万元，其中：人工费用 5149万元，占工程成本26%；材料费用11243万元，占工程成本57%。 2014年度该公司企业所得税实行核定征收，入库营业税万元、城市维护建设税万元，印花税万元，教育费附加万元，企业所得税万元，合计万元。 案例二 zzzzzzz建筑安装工程公司是我市一家大型国有综合建筑安装施工企业。 近年该公司签约情况：
目前房地产开发企业 面临的困难和存在的问题 在国家对房地产调控的大形势下，作为直接受影响的房地产开放企业，越来越感到巨大的生存和发展压力： 一、土地是开发商最主要的生产资料之一，也是生存发展的基础，但是，随着调控力度的加大和调控效果的进一步显现，原有的存量土地不敢快节奏开发；如果没有存量土地，开发商近期会放缓拿地节奏，避免花高价买地。从最近多块土地流拍的现象可以说明目前开发商的犹豫不决。在资金紧张的大背景下，开发商只能减少购地。 与上述开发商谨慎买地保资金链来应对政策变化类似，很多民营房地产公司在一年前就已经为可能发生的楼市调控以及经济环境的改变铺好了路，提前制订了应对策略。因此早就制订了稳定而安全的扩张策略。对很多公司来说，今年是一个土地小年，不愿意花高价盲目买地。 二、突如其来的加息让开发商资金链面临大考。在央企、民企等不同类型的开发商中，民营企业可能会成为“最受伤者”。按照某民营房地产公司公关负责人的说法，民营企业必须全力抓住第四季度的机会，大量出货。这一看法被一些机构的分析师所认同，他们表示，未来开发商获得贷款将越来越艰难，平价或低价卖房，用预售款解决自有资金的不足，会成为一种趋势。 由于调控政策对购房者按揭贷款的限制，加上有需求的购房者对市场缺乏信心，普遍存在观望的态度，在当前存在有价无市的状态，成交量很低，开发商资金回收困难，对今后进一步开发所需资金来源渺茫，严重影响开发进度！
开发企业融资困难是普遍现象，银行紧缩银根贷款无望，民间融资成本太高而且风险很大，所以低迷的房地产市场对资金链条薄弱的企业来说将是一个严寒的冬天，如何过冬是他们的第一生存要件。 三、在现有房地产项目开发的过程中，办理手续效率不高也是影响项目进度的一个重要原因。如果政府想提振房地产市场，“优化手续办理程序，提高办事效率，改变办事作风，增强服务意识”很重要！试想，本来就很低迷的市场，如果再遇到一个办事推诿扯皮的“市长、局长、科长”，那后果可想而知！ 四、虽然销售难，但对于众多的开发企业来说，最有效的办法还是销售。因为从目前来看，大部分民营房企的融资通道只能是销售。开发商都会进一步采取低价销售的策略，争取积累更多现金，以提前准备可能到来的“熊市”。
目前纳税服务工作中存在的问题及对策 自税制改革以来，特别是新的征管模式实施以来，以办税服务厅为中心的纳税服务体系，一度使纳税人耳目一新，并切身体验到了征管改革所带来的由税务部门所提供的全新的纳税服务。但是，随着征管改革的不断深入，各级税务机关提供的纳税服务已被纳税人所熟悉并视为平常，笑脸式、热茶式的服务已远远不能满足纳税人期望的规范、全面、便捷、经济的办税要求，税务机关如何提高纳税服务水平就成了纳税人关注的一大焦点。下面就如何为纳税人提供深层次纳税服务作一初步探讨，以抛砖引玉。 一、目前纳税服务工作中存在的问题 长期以来，我国的税收征管模式一直以监督打击型为主。在这种模式下，税务部门虽然倡导纳税服务，但这种服务是建立在以税务机关如何提高依法治税为前提的，也即是税务机关首先考虑的是自身执法因素，这样就不可避免地存在有某些局限性，主要的问题有： （一）重管理，轻服务 当前的纳税服务体系，大多是从税务机关便于管理的角度去设立的，税务机关是纳税服务的主体及主角，从某种意义上说这仅是一种管理体系，而不是一种服务体系。这种体系的弊端显而易见：一是税务机关工作缺乏主动性，只能坐等纳税人上门，形成纳税人“供什么菜”，税务人员“做什么餐”的被动局面；二是办税手续过于繁琐，税务部门往往为提高管理力度而对涉税事项设置层层审批手续，造成
纳税人为一个涉税事项就要经过几个科室、多道环节的“ 阶梯式”办理，无形中给纳税人造成时间及精力的耗损；三是缺乏信息反馈机制，纳税人无法对税务机关的服务质量进行有效地监督与评价。为此，税务机关往往费尽心机地花大量的人力、物力去抓纳税服务，但仍收效甚微，不能使纳税人有较高的满意度。 （二）重结果，轻过程 由于当前税务机关还是监督管理型的征管体制，在实际工作中容易偏向于注重结果，即过多地关注纳税人的完税情况，对办税过程中的某些环节尚比较淡漠。其实，现在的纳税人已不比过去，纳税意识逐渐提高，对税收法律法规的知悉度越来越广，纳税人已不满足于缴缴税、履行一下义务了，他（她）们在缴“放心税”、“明白税”的同时，又多了一层享受税收服务的愿望，不只关心缴什么税？缴多少税？而开始关心在缴税过程中能享受到什么样的服务，想拥有纳税人应有的地位和荣誉。说实在，我国当前的税收征管过程还不尽很合理，具体表现为：一是纳税人对纳税程序（如登记程序、申报程序、缴款程序、减免缓退审批程序等）不甚了解，造成该报的纳税资料不全、手续填写不完整、纳税人多跑冤枉路等现象，纳税人往往把这一切归咎于税务机关；二是为了防范少数纳税人的个别问题，税务部门往往采取一刀切的办法，把众多纳税人设想为防范对象，在设置工作程序上繁冗复杂，这样不但增加了征纳双方的工作量，也容易造成征纳双方的矛盾多样化。 （三）重形象，轻实效
工作中存在的整改点 一、工作心态问题 1、计划性不周密，随意性过大，违反基本的规范要求，责任意识差。 2、对工作的责任感不强，执行力差，甚至无执行。 3、对异常问题的反映过于缓慢，异常问题发生在眼前，习惯了睁只眼，闭只眼。 就算有人反映了，依旧不解决，不落实，执行力相当不到位。 4、处理问题过分主观、随意，无品质、成本意识。 5、思想定位不正确，分不清主次，从工作表现上看，得过且过。 6、缺乏解决问题的能力，无积极性，无责任担当，喜欢推卸责任，转嫁困难。 7、不愿意付出，怕担责，喜欢做与工作无关的事，“演技”好，很忙（到底是忙， 是茫，还是盲）。 8、身为管理者，喜欢制造消极矛盾，散播负能量。 二、工作中的品质意识问题 1、大部分人均无基本的食品卫生意识，包括主管。存在问题： ①穿戴制服、工帽不规范。还有口罩的规范佩戴问题。 ②生产现场带不符规定食物进车间。更衣室内、车间现场办公室吃外带零食等。 ③洗手消毒、操作设备与作业平台消毒不到位。消毒工作成儿戏，作业时有时消毒，有时不消毒。 ④生产现场乱甩乱鼻涕或乱吐唾液（痰）。 ⑤工器具或食品容器清洗清洁不到位。 2、现场管理人员对新员工缺乏基本的岗位培训和教育，缺乏对产品品质的宣导， 缺乏对生产现场持续的检查。 3、管理责任缺失，从不主动了解现场发生的品质异常事件或事故。 4、对卫生（品质）的事情，不调查，不分析，不挖掘真相，主观臆测。 5、对产品工艺执行力度不到位，缺乏工艺管理能力。 6、只晓得把事情做到结束，不晓得做到结束的事一定要做对、做好、做的使你的 客户满意。 7、车间管理者花过多精力在办公室处理文件报表，疏于对品质管控。 8、没有把握工艺品质精髓，缺乏对异常问题的品质判断能力。 三、现场管理的问题 1、员工的思想行为没有通过宣教优化，作业随意性较大。 2、员工缺乏对产品产量与质量的管控意识。 3、忽视或遗失细节，工作没有重心，存在方方面面的死角。 4、现场管理环境“脏、乱、差”问题明显。 5、缺乏现代化的管理方式与手段，做事时眉毛、胡子一把抓，无核心。 6、无效益意识，无品质观念。 7、制程中浪费问题突出，成本概念缺乏。 8、食品安全意识淡薄（现场的化学品管理，作业平台的清洁）。 9、工作执行力度差，有应付心态。 四、设备管理的问题 1、使用人员每日生产前没有对设备的构件、传动作点检工作。
浅析税收征管改革中存在的问题及对策(4)_ 调查研究 机管理为主，部分手工为辅，减轻手工劳作，提高工作效率。 （五）搞好配套，为深化征管改革提供保障 适应新的征管模式的要求，要继续深化两项配套改革： 1、深化机构改革，建立较为科学、合理的征管机构体系。以“精简、效能”为原则，调整和理顺机构。要按照管理服务、征收监控、税务稽查、政策法规四个系列科学设置机构、岗位。在此基础上，健全部门间的工作衔接制度，明确职责，严格执行管理程序，使征收管理各项工作有效开展。 2、深化干部人事制度改革，建立与新的征管机制相适应的人事管理制度，促进干部队伍整体素质的提高。当前关键要建立健全三项机制：一是竞争机制。通过推行竞争上岗制度，改善各级领导班子的年龄结构和知识结构，为征管改革提供组织保证。二是激励机制。结合专业化管理，制定科学合理的岗责体系，明确各岗位的工作职责和考核要求，完善岗位责任制考核。结合岗位责任制考核，按工作实绩核定奖金数额，改变以往奖金分配上的“大锅饭”现象，增强干部的事业心的工作压力感、责任感。三是监督制约机制。结合征管改革，在税务登记、票证管理、税款征收、税务稽查等环节和重要岗位建立监督制约机制，重点加强对税收执法权和行政管理权的监督制约，以制度规范和约束干部的行为，确保税务部门依法行政，公正执法。 总之，建立“以纳税申报为基础，以计算机网络为依托，集
中征收，重点稽查”的新型税收征管模式是一项长期的系统工程，需要纳税申报、税务稽查、计算机应用、税收服务、征管基础管理等税收工作的各个环节和方面配套协作，相互支持和促进，随着形势的发展，这一征管运行机制中还会出现一些新问题、新矛盾，这就需要我们通过不断深化改革，进一步理顺征收、管理、稽查等之间的关系，在税收实践中不断探索和完善。
目前房地产业存在的主要问题 2003-7-15 9:20:16浏览次数:584近年来，国内房地产业发展迅猛，对拉动内需、促进国民经济发展功不可没。但房地产业发展很不规范，已给房地产信贷增加了许多风险。 目前，房地产开发运作中存在四个主要问题： １、开发商良莠不齐，自有资金严重不足。目前全国房地产开发企业大大小小超过３万家，但有资质、实力强的企业并不多，在３万家开发企业中，只有５０多家上市，即使是上市房地产公司，面对一个地产项目动辄数亿元甚至１０多亿元的资金缺口也显得杯水车薪。只有少数企业的自有资金能达到３０％的银行贷款要求，相当部分开发企业的自有资金不足１０％。最普遍的情况是绝大部分开发公司通过各种方式取得银行贷款和商品房预售款（约有７０％也为银行贷款），在几乎所有的房产开发公司的资金来源中，银行贷款占到６０％以上，甚至高达８０％以上，信贷风险可见一斑。 ２、盲目开发建设，房产供需不衔接。一是总量上在一定时期不衔接。在国家信息披露制度不健全、不完善的情况下，开发商缺少政府的宏观有效指导，一味追求大社区、大项目，往往使一定时期内形成的供给大于需求，形成总量的暂时过剩；二是房型结构上与广大居民需求不吻合。一些开发商刻意追求超前消费，开发高标准小区，目标锁定在每平方米７０００元以上的白领或富有阶层，以至出现高价位房子多，中低价位房子少的状况，形成了房产结构性过剩，由于这二个问题的共同作用造成大量房产空置，使开发商资金不能及时收回，形成现实的或潜在的信贷风险。 ３、假按揭套取银行贷款，信贷资金面临直接风险。假按揭即指凭借真正购房以外的方式获得银行住房按揭贷款的行为。现实生活中，主要是指房地产开发商以各种名义怂恿本单位职工及其亲属冒充客户，先与开发商签订购房合同，而后套取银行贷款的行为。假按揭的诱因是一些资质不高的开发企业，通过假按揭的形式一方面逃避了银行对开发贷款的严格审查，另一方面可获得较长时间的银行贷款，同时还套取开发贷款与按揭贷款的利差。其后果是增加了虚假的购房需求，为资质不高的开发企业转移开发风险留下了隐患；给不法企业诈骗银行贷款提供了可能。
浅谈基层税收征管工作存在的问题及建议 2014-12-19 09:33:00 | 来源：中国税务网-宁夏石嘴山市大武口区地税局| 作者：呼宁平刘慧勇田晓宁 “基础不牢，地动山摇”此话道出了基础工作的重要性。近年来，随着税源专业化管理工作的不断推进，税收征管基础工作得到进一步的规范，征管水平不断提高，征管服务质量明显增强，但是征管现状与新形势、新任务的要求相比，还存在着一些问题和不足，现结合基层工作实际对当前税收管理中存在的问题，谈几点看法。 一、当前基层税收征管工作中存在的主要问题 （一）税收征管不适应经济社会的快速发展。当前税收征管存在税收管理要求高而管理员平均素质偏低的现象，税收征管工作浮于表面，管理广度和深度的拓展在很大程度上受到限制，征管质量亟待提高。 （二）组织结构问题影响税收征管整体效能的发挥。一是上级税务机关各项管理任务下达存在分散性，基层税务机关疲于应付，降低了工作效率，加重了税收管理员和纳税人的负担。二是各环节之间协调配合不够。税收征管、税源监控、纳税评估与税务稽查各环节之间业务衔接不顺畅，没有实现有机的联动，阻碍了税收征管整体效能的发挥。 （三）信息化应用水平不高，税收征管效率低。目前，基层分局涉税数据信息量虽然较大，但比较零散、不规范，真实性不强，甚至存在很多垃圾信息，难以通过相关涉税信息的监控手段对纳税人进行准确的风险评估和防范。加之，当前的税收征管软件是在原有的征管模式的基础上开发的，在实际操作过程中，有的已不适应现在的运行模式，有的工作流程发生了改变；税收各类外挂软件没有实现互相关联，不能实现综合利用，在推行过程中，往往结果是征管效率没有多大提高，又加重了基层干部的工作负担，增加了纳税人的麻烦。 （四）税收基础管理不扎实，管理质量不高。部分税收管理员重视申报征收环节，忽视后续管理环节。征期申报结束后有松口气的观念，甚至存在完事大吉的想法，轻视基础管理工作。双定户管理存在起征点以上户的管理较为严格，起征点以下户和临界起征点户管理较松，未能完全做到严格执法。 （五）征管队伍素质和工作责任心亟待提高。部分干部在日常工作中，不求过得硬，只求过得去，存在“庸、懒、散”的情况，工作激情逐渐减退。一些干部的法制观念、大局观念、协作观念、责任观念、效率观念正在淡化，其学习精神、进取精神、务实精神、创新能力正在衰退。工作的质量和效率达不到相关要求。 二、基层税收征管中存在上述问题成因剖析 （一）征管队伍素质与工作要求不适应。一是税收管理员比例偏低，以宁夏石嘴山市大武口区地税局为例，全局在职干部职工94人，直接从事税收管理的人员26人，占27%，全局管户10,894户，人均管户419户，管理户数较多，征管难度较大。二是业务素质较低，个别税收管理员对税收政策的变化一知半解、似懂非懂；对征管流程掌握得不熟练，程序意识淡薄；缺乏企业财务核算和现代企业管理方面的知识，面对当前税源监控、纳税评估、税收分析等这些需要综合知识的工作显得难以胜任工作。 （二）税收管理员担负的工作负担过重。在征收管理过程中各项日常管理、申报征收和各类调查工作，就占用管理员1/3的工作量。其中程序化的事务性工作占用较多精力，阶段性、突击性工作任务占总工作量比重较高。为了完成各级布置的阶段性、突击性工作任务，税收管理员往往只能顾此失彼，正常的税收工作受到冲击，日常巡查等工作不能按时开展，或流于表面性的应付工作，难以体现精细化管理的初衷。 （三）征管手段、办法滞后。征管手段滞后不能实施有效控管。有的规范性的文件抽象性太强，可操作性不强，影响了征收管理质量的增强，税收征管手段和法制一定程度上滞后于
税收征管的现状、问题及对策 内容摘要：新税制施行后，各地税务机关从自身税收征管实际出发，探索出了一些行之有效的办法，但同时也存在一些问题。为了税制的有效运行，巩固税收征管改革的成果，堵塞征管漏洞，本文提出了一些粗浅的建议。 关键词：税收征管；纳税申报；稽查制度 1994年税制改革后，国家税务总局适时提出了深化税收征管改革、建立“以纳税申报和优化服务为基础，以计算机网络为依托，集中征收，重点稽查”的新的税收征管模式的要求。经过几年的运行，新的征管模式的作用和成效已初步显现，税收环境得到了初步改善，偷逃骗税得到了一定遏制，税收收入连年超额完成，强化征管的地位得到充分体现。但在征管模式转换中也暴露了一些亟待解决的问题。 一、当前税收征管存在的问题 (一) 《税收征管法》本身存在的问题 《税收征管法》实行以来，在加强税收征管，打击偷、逃、抗、骗税行为，保障国家财政收入，保护纳税人合法权益等方面发挥了非常重要的作用，但同时也暴露了一些问题。根据《税收征管法》第二十六条规定税收保全措施只用于从事生产、经营的纳税人。对非从事生产、经营的纳税人，或对扣缴义务人和纳税担保人不能适用该措施。根据第二十七条规定强制执行措施只适用于从事生产经营的纳税人、扣缴义务人和纳税担保人，其他纳税人则不适用。可见税收保全、强制执行措施的客体过窄，只适应于从事生产经营的纳税人、扣缴义务人，对发生个人所得税纳税义务的行政单位、非盈利性质的事业单位、税务机关就不能采取税收保全、强制执行措施。这种规定影响了税法的刚性和税收的效率，致使税务机关对一些行政事业单位偷、欠的个人所得税款无能为力。 (二) 税收征管模式存在的问题 1994年国、地税两套税务机构分设后，全国税务系统投入了大量的人力、物力、财力，突破旧框框大胆进行征管改革。深圳市地方税务局率先在全国实行征管查三线分离、取消专管员管户的“保姆式”征管模式，取得了显著成效。但是综合全国税收征管改革的实践，有几个问题未得到很好解决。主要有： 1．管事不管户，管理出现空档按照统一登记、集中征收、分类检查“三线分离”的征管体制，将税款征收任务下达给征收分局，查补税款的任务下达给检(稽)查分局。表面上看，征收分局任务确实很重，管户很多，管事也不少。但由于执法权限有限，担负征收重任的征收分局却是管事管不了户，纳税人的基本状况、财务核算等只能从计算机中获得，管户也只是依靠电子手段催报催缴，其余变成盲区。检(稽)查分局由于压力不大，形成了年初抓
工作中存在的问题(10篇)_工作总结 初中语文教师个人年度工作总结 本学期，本人担任初二7、8班语文课教学工作。一学期来，本人以学校及各处组工作计划为指导；以加强师德师风建设，提高师德水平为重点，以提高教育教学成绩为中心，以深化课改实验工作为动力，认真履行岗位职责，较好地完成了工作目标任务，现将一年来的工作总结如下： 一、加强学习，努力提高自身素质 一方面，认真学习教师职业道德规范、“三个代表”重要思想，不断提高自己的道德修养和政治理论水平；另一方面，认真学习新课改理论，努力提高业务能力，参加自学考试，努力提高自己的学历水平。通过学习，转变了以前的工作观、学生观，使我对新课改理念有了一个全面的、深入的理解，为本人转变教学观念、改进教学方法打好了基础。 二、以身作则，严格遵守工作纪律 一方面，在工作中，本人能够严格要求自己，时时处处以一个共产党员的标准来要求自己，模范遵守学校的各项规章制度，做到不迟到、不早退，不旷会。另一方面，本人能够严格遵守教师职业道德规范，关心爱护学生，不体罚，变相体罚学生，建立了良好的师生关系，在学生中树立了良好的形象。
三、强化常规，提高课堂教学效率 本学期，本人能够强化教学常规各环节：在课前深入钻研、细心挖掘教材，把握教材的基本思想、基本概念、教材结构、重点与难点；了解学生的知识基础，力求在备课的过程中即备教材又备学生，准确把握教学重点、难点，不放过每一个知识点，在此基础上，精心制作多媒体课件。备写每一篇教案；在课堂上，能够运用多种教学方法，利用多种教学手段，充分调动学生的多种感官，激发学生的学习兴趣，向课堂45分要质量，努力提高课堂教学效率；在课后，认真及时批改作业，及时做好后进学生的思想工作及课后辅导工作；在自习课上，积极落实分层施教的原则，狠抓后进生的转化和优生的培养；同时，进行阶段性检测，及时了解学情，以便对症下药，调整教学策略。认真参加教研活动，积极参与听课、评课，虚心向同行学习，博采众长，提高教学水平。一学期来，本人共听课32节，完成了学校规定的听课任务。 四、加强研讨，努力提高教研水平 本学年，本人参加省级教研课题“开放性问题学习的研究”的子课题及县级课题"开放性教学课型的研究"的子课题的研究工作，积极撰写课题实施方案，撰写个案、教学心得体会，及时总结研究成果，撰写论文，为课题研究工作积累了资料，并积极在教学中进行实践。在课堂教学中，贯彻新课改的理念，积极推广先进教学方法，在推广目标教学法、读书指导法等先进教法的同时，大胆进行自主、合作、探究学习方式的尝试，
浅谈税收分析工作中存在的问题及对策 税收分析是税收理论和税收工作实践中被广泛应用的一个效能工具。税收分析的目的就是分析税收与经济的适应度，通过税收分析，能够准确判断税收收入形势、及时发现日常征收管理工作中存在的问题，以便进一步推进税收征管科学化、精细化管理进程。对反映和检验税收征管的质量与效率、反馈和监督税收法律政策执行情况、保障国家税收及时足额入库具有十分重要的意义。税收分析既是组织收入工作的重要内容，同时也是加强征管、监控税源变化、评估税收与经济发展是否协调的重要方式。目前，税收分析总体上看还处于初级阶段，效果还不太理想，和新时期税收与经济的发展要求还有不小的差距。 一、目前税收分析工作存在的问题 目前，很多县级局存在对税收分析工作重视不够，相关部门参与分析不够的现象，税收分析仅限于由计会岗位人员独立完成撰写任务。 （一）税收管理人员参与税收分析的意识不够造成分析依据不充分。税收管理员工作在税收征管的最前沿，能够充分掌握所管辖的各行业、各部门的税源变化，但往往税收管理员或是没有深入实际调查，或是懒与动笔，或是敷衍应付，不能够为计会部门提供详尽的分析、预测的可靠依据，而计会岗位人员对税源管理又不熟悉，与实际业务联系很少，造成税收分析缺乏准确性和科学性的现状。 （二）税收分析中“就数字论数字”现象不能揭示内在规律。有些税收分析通常是大量的数据堆砌，却缺乏产生这些数字的充分理由。这样的税收分析不能揭示组织收入工作中存在的内在的主要矛盾及问题，不能很快找到解决问题的办法，从而弱化了税收的预测、指导作用。 （三）税收分析“八股文”定式的存在影响税收分析的质量。现阶段的税收分析由于思维定式的影响，存在公式化模式分析的误区，束缚了税收分析人员的创新意识，使税收分析不够深入、角度不新、内容没有深度、千篇一律，不能够准确分析出增、减收入的深层次的原因，不能充分反映某一时期税收征管工作存在的问题。 （四）税收分析中“以偏概全”影响分析质量。以个别、典型实例为根据来说明税收问题的整体状况。比如：典型的情况是在说明本地税源不足时，只举出某重点税源企业，今年税源比上年减收多少，就得出结论“本地税源严重萎缩，难以完成本年的收入任务”。等到年底超额完成收入任务时，转而又列举其他企业增收原因来说明“经济税源的发展是今年税收收入超收的根本原因”。这种只顾眼前，以偏概全，而导致前后逻辑混乱。 （五）税收分析人员的综合素质不高。税收分析要求分析人员不仅要精通计会知识，而且要有扎实的文字功底，很强的经济理论知识、税收业务知识、计算机知识水平，还要对事物有一定的敏感性、创新性和前瞻性，而我们的计划分析人员在其中某一方面或几方面有所欠缺。
房地产行业税收管理中存在的问题及对策
房地产行业税收管理中存在的问题及对策 一、房地产行业税收管理中存在的主要问题 1、房地产行业企业纳税意识不强。目前，大多数房地产行业企业是地方政府通过招商引资开办的，这些企业曲解地方的优惠政策，甚至有的认为自己是招商引资企业，在税收方面享有优惠、得到“照顾”理所应当；部分房地产开发企业对自己的纳税义务和有关税收政策不清楚，特别是对预收房款、以房抵顶工程款、代收款项等特殊税收政策更是知之甚少。以高唐县为例，该县共有房地产开发企业7家，其中，高唐本地企业仅有1家，其他均为招商引资的外来企业，这些企业在高唐的累计经营期限都超过了180天，按规定均应到国税部门办理税务登记手续，但是，除本地一家企业外，没有一户主动到国税部门申报办理税务登记手续，经国税部门多次上门催办，目前已4家企业办理了税务登记手续，另2户企业仍在催办过程中。 2、房地产行业企业财务核算不健全。一是财务制度混乱。帐务不全，有的甚至根本没有帐。二是收入不实。有的房地产开发企业采用预收售房款的形式，因未开具正式发票，预收款长期挂在帐上，不作收入，有的甚至无账可查。三是虚列成本。多数房地产企业由于工期长，与建安施工企业结算不及时，成本核算未严格执行权责发生制、遵循配比原则，有的仍然按收付实现制即对成本采取支付多少，就列支多少；对未售房面积，收入未转但成本已提前列支，造成收入、成本不配比，因而无法核实其真实成本，也就无法真实反映企业盈亏情况。有的按预计数开具收款收据入帐，造成成本虚增，同时存在大量的不合法凭证或没有取得凭证。 3、房地产行业流动性强。流动性强是房地产行业的共同特点，目前高唐的6家外来房地产开发公司都是外地的固定业户，往往以回总公司汇总纳税为由，不愿接受经营地税务机关管理，但按照国家政策的规定，他们中无一符合回总公司汇总纳税的条件，并且在高唐累计经营期限都超过了180天，应该接受经营地税务机关管理。流动性强的特点给税收管理带来一定困难，稍有疏松，极易形成漏征漏管。 4、易造成其他偷逃税行为。很多房地产开发企业的供货商无固定经营场所，无营业证和税务登记证，开具虚假发票行为严重，经营行为隐蔽、流动性大，如果对房地产行业税收管理不到位，这些供货商偷逃税更有了可乘之机，造成国家税款流失。
浅析税收征管改革中存在的问题及对策 近年来，各级税务部门按照国家税务总局提出的建立“以纳税申报和优化服务为基础，以计算机网络为依托，集中征收，重点稽查”的新型税收征管模式的要求，文秘部落不断深化税收征管改革，收到了明显成效：巩固完善了新税制，促进了依法治税；强化了税收征管，促进了征管质量、效率和水平的提高；强化了税收聚财功能，保证了税收收入的稳定增长。 但是，随着征管改革的不断深入，一些新的矛盾日益显现，相当多的实际问题羁拌着改革的进程。在此，笔者就现行税收征管模式存在的问题及如何通过进一步深化改革解决这些问题作一点粗浅探讨。 一、新的征管模式运行过程中遇到的一些突出问题 对照国家税务总局“以纳税申报和优化服务为基础，以计算机网络为依托，集中征收，重点稽查”的新税收征管模式要求，通过几年来的工作实践，笔者认为，现行征管运行机制主要还存在以下几个方面的问题： （一）纳税申报管理上的问题 建立纳税人“自核自缴”的申报制度是新的征管运行机制最重要的基础，也是深化征管改革的核心内容。目前纳税申报上存在的主要问题集中表现在：一是纳税申报质量不高。由于纳税人的纳税意识以及业务技能方面有一定差异，出现了纳税申报不真实的问题，突出反映在零申报、负申报现象增多等；二是内部纳税申报制度不尽完善，
手续繁杂，环节较多，对纳税人监控不力。 （二）税务稽查的地位与作用问题 新的征管模式赋予税务稽查十分重要的职能，并强调了其“重中之重”的地位，但在实际运做中，受多种因素的制约与影响，稽查工作“重中之重”的地位与作用并没有充分体现：一是稽查力量相对不足，财力投入较少，稽查手段和装备有待改善。二是实际工作中“重征收、轻稽查”的观念仍然存在，税务稽查的职能不够明确。只重视了税务稽查对纳税行为的监督检查职能，而忽视了其对执法行为监督制约和对行政行为监督检查的职能。三是税务稽查操作规范还不尽完善，稽查工作缺乏应有的深度和力度。目前按选案、检查、审理、执行四个环节实施税务稽查，在实际操作中还不够规范，某些环节（如稽查选案）的可操作性和科学性亟待提高，各环节的有序衔接制度要进一步健全，选案的随意性，检查的不规范性，审理依据的不确切性，执行的不彻底性等问题还比较普遍，影响了稽查整体效能的发挥。 （三）计算机开发应用上的问题 新的征管模式以计算机网络为依托，即税收收征管要以信息化建设为基础，逐步实现税收征管的现代化。所谓现代化征管，计算机的开发应用是很重要的一个方面。但从当前情况看，税务部门在计算机开发应用上还存在一些突出问题：一是计算机的配置与征管过程全方位的应用滞后。计算机的开发应用难以满足管事制实施后征管工作的要求，硬件的投入与软件的开发反差较大，成为深化征管改革的瓶颈。二是计算机的功能和作用没有充分发挥，应用效率不高。只注重了计
各部门部工作中存在的问题汇总
公司各部门工作中存在问题汇总 一、电气事业部工作中存在的问题 1、运行人员的责任心还需要加强，后续工作中要严格、认真的监盘，才能保证设备在客观上出现的问题及早发现，及早处理。 2、今年入职的新员工技术、能力提升工作非常艰巨，需要花长时间，大力气去做培训。 3、重抓员工思想工作，提高员工的工作积极性，发挥基层员工的主观能动作用，力争将检修、运行工作做的更出色。 4、辅助材料的采购及时性不能满足要求，采购力度需要加大。 5、生产设备自动化程度越来越高，对电气人员的技术素质要求更高，高技术人才缺口很大，熟练工招收困难。 6、部门管理范围越来越大，管辖的设备也越来越多，人员分布广泛，管理权限交叉且不明确。 7、改扩建、新建、维护等工作量不断增大，工作责任和安全越来越重，但人员收益却未做相应调整。电器事业部各岗位工资自2014年8月以来，几乎未做调整，员工调整工资待遇呼声较高，从目前套改薪酬薪档上来看，调整幅度不均衡，不利于人心稳定和配合绩效考核办法的实施。 8、由和君管理咨询公司为电气事业部制定的绩效考核办法
做到请进来，走出去。 1、生产现场管理:产品的生产没有完整的作业指导书和操作标准，都是边摸索边改进，造成生产现场胡乱，从业人员专业水平教低，现场缺少经验丰富的管理人员和生产技术指导人员。 措施：随着生产线不断投产，现急需聘请一位经验丰富，管理能力强的生产厂长，并尽快培养一批管理技术人才，规范现场指导生产。 2、生产人员管理：工作现场环境差，员工健康和安全存在隐患，其次是薪资水平满足不了车间员工期望，造成人员流动性大，投产到目前为止又200-300人流失，生产车间新员工较多，对设备构造、性能不能完全掌握，必然存在较大的安全隐患，最近矿棉车间发生两起安全事故，其中工人缺乏安全意识和工作经验不足是主要因素。人员紧缺，部分岗位出现一人多职现象，员工个人精力有限，不能保质保量的完成工作。生产线安装人手不足导致安装进度缓慢，拖延了正常投产时间。 措施：及时了解员工的诉求，尽力满足员工生产生活需求，投入设备整治现场卫生状况，调整岗位薪酬，做到能者多劳，劳者多得。提高加班费用，减少工人对加班的抵触情绪，既保证工作质量，同时也变相的增加工人工资。
税收分析工作存在问题及改进建议（作者:___________单位: ___________邮编: ___________） 税收分析作为强化税源管理中不可缺少的环节和手段，既是组织收入工作的重要内容，同时也是加强征管、监控税源变化、评估税收与经济发展是否协调的重要方式。国家税务总局谢旭人局长在全国税收工作会议上明确指出：要加强税收分析预测工作，通过税收分析及时发现税收政策执行和税收征管中存在的问题，以便及时掌握影响税收收入变化的相关因素，积极采取应对措施。但从各级税务机关对税收分析工作的理解和实践看，仍存在一定问题。 一、主要存在问题 （一）数字对比多，变动情况分析少，税收分析的固有作用难以发挥 税收分析的综合性、复杂性是其本身固有的特点。税收分析不仅要对收入完成情况分析，也要对影响完成情况的诸多因素进行分析，凡与税收相关的因素及原因都要综合反映在其中，包括政策、市场、生产经营以及其他不可预测因素。但在现实工作中，税收分析往往局限于计划完成情况的分析，突出表现为数字的对比多，对税收增
减变动情况分析少，知其然而不知其所以然，税收分析的固有作用很难得到充分发挥。 （二）缺乏部门间的协调机制，税收分析难以有效开展 税收分析既是组织收入工作的重要内容，同时也是加强征管、监控税源变化、评估税收与经济发展是否协调的重要方式。因此，税收分析从客观上要求计划统计、税种管理、征收管理以及税源管理等部门要相互配合，积极协作，以确保全面、准确地揭示税收增减变化的各种原因。而在现实工作中，税收分析往往局限于税收会计统计部门，对数据变化较大的项目进行分析，由于缺乏部门之间协调配合，税收分析往往只停留在表面现象上，而影响税收完成情况的真正原因则难以分析透彻。 （三）调查研究不够，税收分析的基础材料匮乏 税收分析作为一种综合性分析，要求分析人员必须掌握大量的、真实的经济税源变化情况，掌握税收计会统数据及其它相关联的涉税信息，这是做好税收分析的基础。而目前各项基础材料的匮乏，造成了税收分析质量不高。 一是信息不对称问题，局限了基础材料的真实性、准确性。主要表现在两个方面：一是税务系统信息数据收集还比较薄弱。如征管软件中，目前重视了对纳税人的税务登记、纳税申报表、税款入库等数据收集，而对纳税人的财务报表、经营状况、银行存款等大量数据，基本上没有采集或采集不全，有的项目即使采集，也由于缺乏相关应用软件而无法使用。二是在税收博弈中代表政府行使税权的税务机关
论房地产行业税收征管存在的问题及对策运用 [内容摘要]：由于房地产行业开发项目周期长，工程结算复杂，涉及税种多，税收征管的难度大，税源控管存在较多的漏洞，企业纳税意识淡薄，偷税现象较严重。针对房地产行业征管中存在的诸多问题，应加强行业精细化管理和信息化建设，建立部门协作机制，实现源泉管理，避免税款地流失。 [关键词]：房地产征管问题对策 [正文] 随着我国社会经济的快速发展，房地产行业在市场经济中扮演的角色也日益重要，成为推动国民经济发展的一支重要力量和税收收入增长的重要来源。房地产行业关系着国计民生，税务机关也肩负着对房地产行业实行税收监控的重要职责，但是，由于房地产行业开发的时间跨度大，环节多，涉及税种多，税收征管的实际操作难度大。本文中，笔者将对房地产行业税收管理中存在的问题及对策的运用做以下探讨。 一、房地产行业税收管理存在的问题 （一）企业纳税意识淡薄，偷税现象比较严重 1.倒挂往来，随意调剂收入 在实际操作中，许多房地产开发企业采取预收款方式售房，对收到的预收款开具普通收据。在开具发票环节，房地产开发企业和购房者双方协议少开发票金额，房地产开发企业偷逃营业税、所得税等，而购房者偷逃契税。部分房地产开发企业对取得的预收房款不通过“预收账款”科目反映，而在“应付账款”等其他往来科目核算，以此达到隐瞒收入、延解税款的目的。
2.弄虚作假，虚列或高估成本 主要表现为：一是利用发票监管的漏洞，抬高建筑成本，减少应税所得；二是未按规定分项目核算成本，特别是对于滚动开发的项目，往往是成本混在一起，造成完工项目成本虚增，导致企业账面亏损或隐瞒巨额利润；三是在进行道路铺设、小区绿化等配套设施建设时，设法高估配套工程成本及其相关费用；四是人为地将开发项目中的自用部分成本转移，用于销售部分的成本，以减少销售部分的营业利润；五是多列利息支出和预提费用，隐瞒实际利润额。 3.以房抵债、抵费用，不计销售收入 主要表现为：一是以商品房抵顶银行借款本息；抵顶应分配给投资方的利润；抵顶应支付的建筑安装工程款；抵顶获取土地使用权的价款等相关债务，直接计入往来科目。二是以商品房抵顶应支付的广告费用、电力费用等支出，不计销售收入。三对旧城改造的“拆一还一”的回迁户的等面积部分不按照规定计提营业税。一些房地产开发企业对旧有居民点进行开发时，对原住户增加面积缴纳的购房款，依预收账款计提营业税，而对“拆一还一”等面积的部分直接视为拆迁成本，不计算缴纳营业税。 4.以代收账款或其他名义为由不按规定申报纳税 主要表现为：一是代政府有关部门及其他企业收取的费用，如天然气管网费、市政建设费、邮电通讯配套费、房屋交易费、水电增容费、有线电视初装费、电话电缆安装费等。企业往往以代收款项全部付给了委托单位为由，在财务处理上不计收入或直接冲减开发成本，减少营业利润；二是利用关联企业关系，非法转移收入，如将房屋低价销售给关系单位或关系人，未按规定依据市场价调整应税收入，委托物业公司收取门面、车库等租金，对取得收入不入收入账等；三是不按规定清算土地增值税。一些企业钻税法的空子，对已售出商
企业所得税征管中存在的问题与对策建议(一) 一、当前企业所得税征管中存在的主要问题 （一）企业所得税征管范围的划分不利于规范化管理 1、企业所得税是一个弹性较大的税种，其计税依据是企业的应纳税所得额，而应纳税所得额是以企业核算的利润总额为基础，加减纳税调整后得出的。由于企业成本核算的复杂性和核算方法的多样性，决定了企业核算的利润总额在一定程度上具有伸缩性。加上现行企业所得税税收政策比较复杂，税前扣除规定缺乏刚性，操作起来弹性较大，因此，对政策理解程度不同、计算方法不同，都可能在无意识的情况下出现各不相同的计算结果。 同时，管理方式的灵活多样也决定了企业所得税负担不平衡现象的不可避免。目前企业所得税征管方式主要有查帐征收和核定征收两种，而核定征收又视能否准确核算收入总额和成本总额，分别采取核定应税所得率和核定所得税税额两种征收方式。采取不同的征收方式，企业的所得税负担都可能会有不同，有的甚至相差很大。而且，企业所得税政策不可能规定得很详尽，在实际执行过程中会遇到这样那样的问题，因此，各级税务部门只有结合地方实际确定具体的操作办法，而这种操作办法往往会有一定的伸缩性。以上种种客观因素的存在，再加上当前国地税的征收管理力度不同，规范管理程度不同，直接造成了同类纳税人因归属不同的税务机关管辖而出现税负“倚重倚轻”的问题。这一问题若得不到有效解决，将给纳税人以可乘之机，从而滋
生、蔓延“人往高处走，税往低处流”的不良倾向。 2、根据《国家税务总局关于所得税收入分享体制改革后税收征管范围的通知》（国税发2002]8号）第二条第一款：“自2002年1月1日起，按国家工商行政管理总局的有关规定，在各级工商行政管理部门办理设立（开业）登记的企业，其企业所得税由国家税务局负责征收管理”的规定，国家税务局、地方税务局都是企业所得税的征收管理机关，而征管对象的划分却不按企业性质、类别，而是按工商注册登记时间，这就意味着相同性质、类型的企业，将归属不同的税务机关管理，客观上为税收不平街创造条件。凡此种种，由于没有一一作明确规定，所以导致了国、地税征收机关在管理上各持所见，“误管户”时有发生，有的企业认为反正是亏损，既然两家都要求申报，就同时向国地税申报，损害了税法的严肃性，更不利于真正强化企业所得税的征管。（二）对影响企业所得税管理的两大痼疾仍缺乏有效的制约办法 1、非经营费用挤占成本的问题仍然较为普遍。相当一部分问题是非经营费用挤占成本，侵蚀税基。按照《国家税务总局关于企业住房制度改革涉及的若干所得税业务问题的通知》国税发（2001）39号第三项规定：企业已经出售给职工的住房，自职工取得产权证明之日，或者职工停止交纳房租之日起，不得再扣除有关的住房折旧和维修等费用。企业挤占的费用主要有：一是职工宿舍取暖费、职工个人负担的水电费按照规定应在职工福利费或税后资金解决，大部分经济条件好的单位均直接进入经营费用，且未做纳税调整；二是职工房改的宿舍继续