第七章收益法练习题
一、单项选择题
1、收益法是以（B）为基础的。（）说明，决定房地产价值的，重要的不是过去的
因素，而是未来的因素。
Ａ、收益原理Ｂ、预期原理
Ｃ、未来原理Ｄ、替代原理
2、购买收益性房地产可以视为（D），实质是以现在的资金去换取期望在未来可以获得的
一系列资金。
Ａ、一种收益Ｂ、一种房地产交易
Ｃ、一种贷款Ｄ、一种投资
3、某单位拥有的房地产每年可产生100万元净收益，同时此单位有2000万元货币以５％的
年利率存入银行，每年可得到与该宗房地产等额的收益，即每年能获得100万元的利息，则对该单位来说，这宗房地产的价值与（A）万元的货币等价。
Ａ、2000Ｂ、400
Ｃ、4000Ｄ、10000
4、收益法适用的对象，是有收益或有（A）的房地产。
Ａ、潜在收益Ｂ、实际收益
Ｃ、客观收益Ｄ、正常收益
5、收益法适用的条件，是房地产的收益和（B）都易于量化。
Ａ、成本Ｂ、风险
Ｃ、运营费用Ｄ、报酬率
6、现代的收益法是建立在货币具有（C）的观念上的。
Ａ、投资价值Ｂ、市场价值
Ｃ、时间价值Ｄ、资本价值
7、某房地产是在有偿出让的国有土地上开发建造的，当时获得的土地使用权年限为50年，
现在已使用了5年，预计利用该房地产正常情况下每年可获得净收益10万元，该类房地产的报酬率为6%，则该房地产的收益价格为（B）。
Ａ、150.56万元B、154.56万元
C、157.61万元
D、152.69万元
8、已知某收益性房地产50年收益权利的价格为4000元/ m2，报酬率为8%，试求其40年
收益权利的价格（ A ）
A、3899元/ m2
B、3865元/ m2
C、3855元/ m2
D、3920元/ m2
9、已知某收益性房地产40年土地使用权的价格为4000元/ m2 ，对应的报酬率为6%，试
求假设其土地使用权为50年，报酬率为8%下的价格（ A ）。
A、3252元/ m2
B、3435元/ m2
C、3565元/ m2
D、3343元/ m2
10、有A、B两宗房地产，A房地产的收益年限为50年，单价4000元/ m2；B房地产的收
益年限为40年，单价3500元/ m2。假设报酬率为6%，则比较两宗房地产的价格，A比
B（A ）。
A、高
B、低
C、相同
D、无法确定
11、不同年限的价格换算，对于运用（ C ）估价时进行有关土地使用年限或不同收益年
限的修正是特别有用的。
A、市场法
B、成本法
C、收益法
D、假设法
12、某宗工业用地出让的土地使用年限为50年，所处地段的基准地价为2000元/ m2，在评
估基准地价时设定的土地使用权年限为无限年，现行土地资化率为6%。通过对基准地价进行土地使用权年限修正后的该工业用地的价格为（D ）。
A、1855元/ m2
B、1921元/ m2
C、1878元/ m2
D、1891元/ m2
13、有一房地产，通过预测得到未来5年的净收益分别为30万元、32万元、33万元、35
万元、38万元，从第六年到未来无穷远，每年的净收益将稳定在40万元左右，该房地产的报酬率为6%，该房地产的收益价格为（ B ）。
A、628万元
B、639万元
C、615万元
D、648万元
14、某宗房地产现行的价格为4500元/m2，年净收益为250元/m2，报酬率为6%。现获知该
地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在5年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁荣程度，在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为6000元/ m2。据此预计新火车站建成后投入使用后，新火车站地区该房地产的价格将达到6000元/ m2。则获知新建火车站后该宗房地产的价格为（ C ）。
A、5250元/ m2
B、5655元/ m2
C、5536元/ m2
D、5456元/ m2
15、目前的房地产市场不景气，但预测3年后价格会回升，现有一座出租写字楼要估价。该
写字楼现行市场租金较低，年出租净收益1000万元，预计未来的3年内仍维持这个水平，但等到3年后市场回升时将其转卖的售价会高达25000万元，销售税费为6%。如果投资者要求该类投资的收益率为10%，则该写字楼目前的价值为（ D ）。
A、21225万元
B、19854万元
C、22358万元
D、20143万元
16、某宗房地产的预计未来第一年的净收益为50万元，此后每年的净收益会在上一年的基
础上增加3万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为7%。则该宗房地产的收益价格为（B ）。
A、1535万元
B、1327万元
C、1486万元
D、1252万元
17、某宗房地产的预计未来第一年的净收益为50万元，此后每年的净收益会在上一年的基
础上增加2%，收益年限可视为无限年，房类房地产的报酬率为6%。则该宗房地产的收益价格为（ C ）。
A、1242万元
B、1235万元
C、1250万元
D、1277万元
18、某出租旧办公楼的租约尚有3年到期，在此3年的租期中，每年可获取净收益100万元，
到期后要拆除作为商业用地。预计作为商业用地的价值为1500万元，拆除费用为50万元，该类房地产的报酬率为8%。则该旧办公楼的价值为（ C ）。
A、1329万元
B、1238万元
C、1409万元
D、1147万元
19、某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为30万元，此后每年的
有效毛收入会在上一年的基础上增长3%，运营费用年增长2%，收益年限可视为无限年，该房地产的报酬率为7%。该宗房地产的收益价格为（ A ）。
A、650万元
B、687万元
C、585万元
D、630万元
20、运营费用与（B ）之比称为运营费用率。
A、潜在毛收入
B、有效毛收入
C、有效纯收入
D、实际纯收入
21、租赁收入包括有效毛租金收入和（ D ）等的利息收入。
A、租金、押金
B、租金、租赁保证金、押金
C、租金、租赁保证金
D、租赁保证金、押金
22、有租约限制的房地产的估价中，租约期内的租金应采用（ B ）。
A、市场租金
B、租约所确定的租金
C、正常客观的租金
D、实际租金
23、对于土地与建筑物成体的估价对象，如果是建筑物的经济寿命晚于或与土地使用年限一
起结束的，就根据（ C ）确定未来可获收益的年限，选用对应的有限年的收益法计算公式，净收益中不扣除建筑物折旧费和土地摊提费。
A、土地使用权年限
B、建筑物经济寿命
C、土地剩余使用年限
D、建筑物的剩余年限
24、某类房地产，在其购买中通常抵押贷款占六成，抵押贷款的年利率为5%，自有资金要
求的年收益率为8%，则该类房地产的综合资本化率为（ C ）。
A、6.5%
B、5.8%
C、6.2%
D、6.35%
25、某宗房地产的年净收益为4万元，购买者的自有资金为10万元，购买者要求的年收益
率为8%，抵押贷款的年利率为5%，该房地产的价格为（B ）。
A、64万元
B、74万元
C、58万元
D、87万元
26、某一房地产，其土地价值是总价值的30%，土地资本化率为5%，建筑物资本化率为7%，
综合资本化率为（ D ）。
A、6.6%
B、5.8%
C、6.2%
D、6.4%
27、某宗房地的净收益为每年100万元，建筑物价值为1000万元，建筑物的资本化率为8%，
土地的资本化率为6%，该宗房地产的价值为（B ）。
A、1468万元
B、1333万元
C、500万元
D、1287万元
二、判断题
１、收益法是求取估价对象未来的净收益，选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。（√）２、从收益法的观点看，房地产的价值是其未来净收益之和。（X ）３、收益法是以收益原理为基础的。（X ）４、由于房地产的寿命长久，占用收益性房地产不仅现在能获得收益，而且能期望在未来继续获得收益。（√）
５、投资者购买收益性房地产，实质是以现在的一笔资金去换取期望在未来可以获得的一系列资金。（√）６、对于投资者来说，将资金购买房地产获取收益，与将资金存入银行获取利息所起的作用是等同的。（√）７、收益法是建立在货币具有时间价值的观念上的。货币的时间价值是指现在的钱比过去的钱有更高的价值。（X ）８、收益法适用的对象，是有收益或潜在收益的房地产，如商店、旅馆、餐馆、写字楼、教学楼、公寓等房地产。（X ）９、收益法不限于估价对象本身现在是否有收益，只要它所属的这类房地产有收益即可。
（√）
10、收益法适用的条件是房地产的净收益和报酬率都能够量化。（X ）
11、要比较两宗房地产价格的高低，如果该两宗房地产的收益年限或土地使用年限不同，直接比较是不妥的。如果要比较，则需要将它们转换成不同年限下的价格。（X ）12、在收益法中，通过计算有限年的公式可以发现，报酬率越高，接近无限年的价格越快。
（X ）13、净收益按一定数额递增或递减的公式有重要的实用价值，特别是像写字楼、宾馆这类房地产，在建成后的前几年由于试营业等原因，收益可能不稳定，更适宜采用此类公式估价。
（√）14、运营费用是维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益。（X ）15、运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，如不包含所得税、房地产抵押贷款偿还额、建筑物折旧费、土地摊提费、房地产改扩建费用等。（√）16、运营费用包含其他资本或经营的收益，如商业、餐饮、工业、农业等经营者的正常利润。
（X ）17、出租型房地产是收益法估价的典型对象，包括出租的住宅、公寓、写字楼、商场、停车场、标准工业厂房、仓库和土地等，其净收益是根据销售资料来求取，通常为销售收入扣除维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费等后的余额。（X ）18、直接经营型房地产的最大特点，是房地产所有者同时又是经营者，房地产租金与经营者利润截然分开。（X ）19、自用或尚未使用的房地产，可以比照同一市场上有收益的类似房地产的有关资料按相应的方式计算净收益，或者直接比较得出净收益。（√）20、房地产的收益有有形收益和无形收益，在求取净收益时不仅要包括有形收益，还要考虑无形收益。但如果无形收益已通过有形收益得到体现，则不应再单独考虑。（√）21、房地产的收益有实际收益和客观收益。实际收益是在现状下实际取得的收益，一般来说它不能用于估价。因为具体经营者的经营能力等影响实际收益很大，如果将实际收益进行资本化，会得到不切实际的结果。（√）22、资本化率是将房地产的净收益转换成价值的比率。由于资本化率的微小变化会导致价值的很大变化，资本化率如果选取不当，计算结果会出现很大的差异，从而即使净收益的估算很准确，计算结果仍然不可信任。（√）23、从全社会来看，收益率与投资风险负相关，风险大者的收益率低，风险小的收益率高。
（X ）24、两宗房地产的净收益相等，但其中一宗房地产的净收益获取的风险小，从而要求的净收益率高，另一宗房地产的净收益获取的风险大，从而要求的收益率低。由此，风险大的房地产价值低，风险小的房地产价值高。（X ）
25、完全无风险的投资在现实中难以找到，对此可以选用同一时期的一年定期贷款利率（或一年期国债利率）去代替安全利率。（X ）
三、计算题
1、某宾馆共有400个标准间和100个套间，标准间每个每天200元，套间每个每天350元，年平均空房率25%。餐馆收益为客房收益的30%。客房运营费用率为35%，餐馆运营费用率为55%。康体娱乐等其他方面的净收益为每年200万元。该类房地产的报酬率为10%。土地使用年限不限。搜集同类宾馆的价格和净收益资料如表6-1所示：
试根据上述资料估计该宾馆的现时价格。
1.解：1、按收益法无限年公式求取该宾馆的价格，其公式为：
V=a/r
2、计算客房与餐饮年总收益：
（1）客房年总收益=（400×200+100×350）×365×（1-25%）=3148.13万元
（2）餐饮年总收益=3148.13×30%=944.44万元
3、计算客房与餐饮年总费用：
（1）客房年总费用=3148.13×35%=1101.85万元（2）餐饮年总费用=944.44×55%=519.44万元
4、计算年净收益=3148.13+944.44-1101.85-519.44+200=2671.28万元
5、由所给资料计算资本化率：
可比房地产的资本化率：A=3000/25200=11.9%
B=3500/29400=11.9% C=2800/23800=11.76% D=2000/16600=12.05%
以其平均数作为估价对象的资本化率：（11.9%+11.9%+11.76%+12.05%）/4=11.9%
6、从公式求得该宾馆价格为： V=a/r=2671.28/11.9%=22447.73万元
2、估价对象为一出租写字楼，土地总面积7000m2，建筑总面积56000 m2，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上36层，地下2层，土地使用权年限为50年，未注明不可续期。从2007年6月30日取得土地时起计，建设期3年。需要评估出该宗房地产2012年6月30日的买卖价格。有关资料有：该写字楼使用面积为建筑面积的65%，月租金为每平方米使用面积50元，空置率平均为15%。建筑物原值22000万元，经济寿命为60年，残值率为0。经常费用每年150万元，房产税为租金的12%，营业税等为租金的6%。报酬率为10%。
（答案：13548.8万元）
3、某综合楼的土地使用年限为40年，从2007年7月1日起计。该综合楼1~6层商场整体出租，每层2000 m2,从2009年7月1日出租，租期为6年，月平均租金为120元/ m2附近类似商场正常月租金为130元/ m2。7~30层为写字楼，每层面积1000 m2，出租率为80%，正常月租金为100元/ m2。商场和写字楼的运营费用率均为30%。该类房地产的报酬率为10%。试估算该综合楼2012年7月1日带租约出售时的价格。
（答案：27941.1万元）
合肥大学 Hefei University 课程设计CURRICULUM DESIGN 2011年12月27日
房地产估价报告 估价项目名称：金寨路南七科茂大厦一楼门面房 委托估价方：合肥市AAA公司 受理估价方：合肥市××房地产价格评估事务所 法人代表：××× 估价作业日期： 2011年11月19日-2011年12月27日
目录 一、致委托方函 (1) 二、估价师声明 (2) 三、估价的假设和限制条件 (3) 四、估价结果报告 (4) 五、房地产估价技术报告 (6) 致委托方函
合肥市AAA公司： 我所受贵公司委托，对坐落于合肥南七繁华商业区域，与机研所相邻，金寨路上的科茂大厦一楼门面房成本价值进行评估。 估价对象为框架剪力墙结构房屋，总建筑面积:160m2。 一、估价目的：评估其房地产市场价格。 二、估价时点：二0一一年十二月二十七日 三、估价结果： 估价人员遵循合法、独立、客观、公正的原则，依据中华人民共和国GB/T50291—1999《房地产估价规范》和相关法规，在现场查勘的基础上，经科学计算、专业分析论证，确定估价对象在估价时点价值为：合计：RMB：366717.6元，人民币（大写）：叁拾陆万陆仟柒佰壹拾柒点陆圆整。 合肥市××房地产价格评估事务所 法人代表：××× 二0一一年十二月二十七日
估价师声明 我们郑重声明： 一、我们在估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论。 三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 四、我们依照《房地产估价规范》、建设部《房屋完损等级评定标准》、《2011年合肥市地区各类房屋评估市场指导价格》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘（查勘人：）。 六、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 参评房地产估价师： 签字：
成本法—房地产评估2 房地产评估使用成本法主要对象 政府的办公楼、学校、医院、图书馆、军队营房、机场、博物馆、纪念馆、公园、新开发土地等没有收益，也很难进入市场交易，则可选择成本法。 应用举例 [例]某市经济技术开发区内有一块土地面积为15000m 2 ，该地块的土地征地费用（含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税）为每亩10万元，土地开发费为每平方公里2亿元，土地开发周期为两年，第一年投入资金占总开发费用的35%，开发商要求的投资回报率为10%，当地土地出让增值收益率为15%，银行贷款年利率为6%，试评估该土地的价值。 该土地的各项投入成本均己知，可用成本法评估。 （1）计算土地取得费。 土地取得费 =10万元/亩=150元/平方米 提示：1亩=667平方米 （2）计算土地开发费。 土地开发费 =2亿元/平方公里=200元/平方米 提示：1平方公里=106平方米 （3）计算投资利息 土地取得费的计息期为两年，土地开发费为分段均匀投入，则， 土地取得费利息=150×[（1+6%）2－1] =18.54（元/平方米） 土地开发费利息=200×35%×[（1+6%）1 .5－1]＋200×65%×[（1+6%）0.5－1] =6.39＋3.84 =10.23（元/平方米） （4）计算开发利润。 开发利润 =[（1）+（2）]×10%=35（元/平方米） （5）计算土地价值。 土地单价 =[（1）+（2）+（3）+（4）]×（1＋15%） =（150+200+18.54+10.23+35）×（1+15%） =475.84（元/平方米） 土地总价=475.84×15000=7137600（元） 该宗地单价为 475.84元/平方米，总价为7137600 三、新建房地产评估的成本法操作步骤 新建房地产价值 =土地取得费用+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+正常利润） 四、旧建筑物评估的成本法操作步骤 建筑物价值＝重置成本－年贬值额×已使用年限 1.重置成本 应该是更新重置成本，应当包含利息、利润和税费 2.贬值额 （2）贬值额的计算方法 计算贬值额的方法有很多种，如直线折旧法、余额递减法、偿还基金法、年数合计法、
第七章 收益法 一、单项选择题 、收益法适用地条件是房地产地（ ）. 、收益能够量化 、风险能够量化 、收益或风险其一可以量化 、收益和风险均能量化 、收益法有效年期地计算公式中地为（ ） 、耐用年限 、使用权年限 、已使用年限 、剩余使用年限 、采用收益还原法进行地价评估时，其中确定地总收益为（ ） 、评估对象所产生地收益 、评估对象所产生且考虑了空置等损失后地收益 、评估对象所产生并为其产权主体所取得地收益 、评估对象所产生并为其产权主体所取得、考虑空置等损失后地收益 、收益法公式()??????+-= n r r a V 111成立地条件是（ ）. 、每年不变、有限年期、每年不变且不等于零 、每年不变、无限年期、每年不变且不等于零 、每年变化、有限年期、每年不变且大于零 、每年不变、有限年期、每年变化且大于零 、按收益法计算，若每年不变，，年期有限为，则（ ）. 、()??????+-n r r a 111 、 、× 、求不出 、某宗房地产正常情况下年总收益万元，年总费用万元，还原利率为，出让时土地使用权年 限年，现已使用了年，则该宗房地产地现时总价为（ ）万元.、 、 、 、 、某宗房地产地土地使用年限为年，包括土地开发和房屋健在建造过程，至今已有年，预计 该宗房地产正常情况下地年有效毛收入为万元，运营费用率为，该类房地产地还原利率为，该宗房地产地收益价格为（ ）万元.、 、 、 、 、甲房地产尚可使用年限为年，单价为元㎡，乙房地产尚可使用年限为年，单价为元㎡，还 原利率均为，实际上甲房地产地价格（ ）乙房地产地价格.、高于 、低于 、等于 、或 、某写字楼预计持有两年后出售，持有期地净收益每年万元，出售时地价格为万元，报酬率 为，则该写字楼目前地收益价格为（ ） ． ． ． ． 、采用收益法测算房地产价格时，公式2r b r a V -= 表示（ ）. 、房地产净收益按一固定数额逐年递增 、房地产净收益按一固定数额逐年递减 、房地产净收益按一固定比率逐年递增 、房地产净收益按一固定比率逐年递减 、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于上午办公和需求减少，
2013年10月高等教育自学考试房地产法试题和答案 （课程代码00169） 一、单项选择题(本大题共30小题，每小题1分，共30分)在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其选出并将“答题卡”的相应代码涂黑。错涂、多涂或未涂均无分。 1．依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，我国工业用地使用年限最高为（C）4-92 A．20年B．30年 C．50年 D.70年 2．征收基本农田以外的耕地不足35公顷的，由（B）3-79 A．国务院批准B．省、自治区、直辖市人民政府批准 C．市级人民政府批准 D.县级人民政府批准 3．下列有关房屋预售条件的表述中，不符合 ．．．法律规定的是（D）6-143 A．已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书 B．持有建设工程规划许可证 C．按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资额的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期 D．按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资额的15%以 上，并获得房地产管理部门批准 4．国有土地租赁是出让方式的补充，其不得 ．．适用的情形是（A）4-91 A．利用原有建设用地进行经营性房地产开发 B．原有建设用地因发生土地转让后依法应当有偿使用 C．原有建设用地因企业改制后依法应当有偿使用 D．原有建设用地因改变土地用途后依法应当有偿使用 5．根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，被征收入在补偿方式上（C）4-99 A．应当采取货币补偿 B．应当采取房屋产权调换 C．既可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换 D．县政府必须提供改建地段房屋 6．房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变用途等不当增加补偿费用的行为，违反规定实施的（B）4-98 A．勒令拆除B．不予补偿 C．处以罚款D．补办手续 7．《国有土地上房屋征收与补偿条例》要求市县级人民政府在作出房屋征收决定前要进行的评估是（D）4-99 A．社会福利评估B．社会风险评估 C．商业利益评估D．房屋价格评估 8．下列土地所有权，只能归国家所有的是（A）2-58 A．城市市区土地B．农村和城郊土地 C．宅基地D．自留地、自留山
收益法及其运用 要求 1.熟悉收益法的含义； 2.熟悉收益法的理论依据； 3.掌握收益法适用的估价对象和条件； 4.熟悉收益法估价需要具备的条件； 5.熟悉收益法估价的操作步骤； 6.熟悉报酬资本化法最一般的公式； 7.掌握净收益每年不变的公式； 8.熟悉净收益按一定数额递增的公式； 9.了解净收益按一定数额递减的公式； 10.掌握净收益按一定比率递增的公式； 11.了解净收益按一定比率递减的公式； 12.熟悉净收益在前后两段变化规律不同的公式； 13.掌握预知未来若干年后价格的公式； 14.熟悉收益期限的界定； 15.掌握净收益测算的基本原理； 16.掌握不同收益类型房地产净收益的测算； 17.熟悉净收益测算应注意的问题； 18.熟悉净收益流模式的确定； 19.熟悉报酬率的求取； 20.熟悉直接资本化法概述； 21.熟悉资本化率和收益乘数的求取方法； 22.掌握资本化率与报酬率的区别和关系； 23.了解直接资本化法与报酬资本化法的比较； 24.熟悉投资组合和剩余技术。 本章特点： （1）本章内容并不复杂，但是公式比较多，尤其是数学公式的推理运用。 （2）概念比较多，有些地方属于易混淆的知识点。 （3）关于画现金流量图的方法，一定要掌握好，这种图示对于收益年限的确定，能一日了然。 （4）本章内容与以前的教材相比，无大的变化，个别的概念的叙述中较以前更明白化。 （5）注意收益法中的一些细节问题，见详细讲解中阐述。 内容讲解 第一节收益法概述 1.收益法的含义 简要地说，收益法是根据估价对象的预期收益来求取估价对象价值的方法。 具体说，收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。将预测的未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推出本金，称为资本化。
第七章收益法练习题 一、单项选择题 1、收益法是以（ B ）为基础的。（ ）说明，决定房地产价值的，重要的不是过去 的因素，而是未来的因素。 Ａ、收益原理 Ｂ、预期原理 Ｃ、未来原理 Ｄ、替代原理 2、购买收益性房地产可以视为（D ），实质是以现在的资金去换取期望在未来可以获得 的一系列资金。 Ａ、一种收益 Ｂ、一种房地产交易 Ｃ、一种贷款 Ｄ、一种投资 3、某单位拥有的房地产每年可产生100万元净收益，同时此单位有2000万元货币以５％ 的年利率存入银行，每年可得到与该宗房地产等额的收益，即每年能获得100万元的利息，则对该单位来说，这宗房地产的价值与（ A ）万元的货币等价。 Ａ、2000 Ｂ、400 Ｃ、4000 Ｄ、10000 4、收益法适用的对象，是有收益或有（ A ）的房地产。 Ａ、潜在收益 Ｂ、实际收益 Ｃ、客观收益 Ｄ、正常收益 5、收益法适用的条件，是房地产的收益和（ B ）都易于量化。 Ａ、成本 Ｂ、风险 Ｃ、运营费用 Ｄ、报酬率 6、现代的收益法是建立在货币具有（ C ）的观念上的。 Ａ、投资价值 Ｂ、市场价值 Ｃ、时间价值 Ｄ、资本价值 7、某房地产是在有偿出让的国有土地上开发建造的，当时获得的土地使用权年限为50年， 现在已使用了5年，预计利用该房地产正常情况下每年可获得净收益10万元，该类房地产的报酬率为6%，则该房地产的收益价格为（ B ）。 Ａ、150.56万元B、154.56万元 C、157.61万元 D、152.69万元 8、已知某收益性房地产50年收益权利的价格为4000元/ m2，报酬率为8%，试求其40年 收益权利的价格（ A ） A、3899元/ m2 B、3865元/ m2 C、3855元/ m2 D、3920元/ m2 9、已知某收益性房地产40年土地使用权的价格为4000元/ m2 ，对应的报酬率为6%，试 求假设其土地使用权为50年，报酬率为8%下的价格（ A ）。 A、3252元/ m2 B、3435元/ m2 C、3565元/ m2 D、3343元/ m2 10、有A、B两宗房地产，A房地产的收益年限为50年，单价4000元/ m2；B房地产的收 益年限为40年，单价3500元/ m2。假设报酬率为6%，则比较两宗房地产的价格，A
第一章练习题答案 1.如何界定我国房地产的概念? 广义上的房地产包括一切作为财产或不动产的土地、房屋及固着于土地、房屋上不可分离的部分，包括大部分作为资源的和商品的土地和房屋，既包括经营性的，也包括非经营性的。 狭义上的房地产特指以商品经营服务性质为主的地产和房产，尤其特指城市中具有商品房意义的房地产，而不包括非商品经营性的房地产。我国现行的房地产制度和理论是以狭义上的房地产为主要规范和研究对象。狭义房地产的主要相关法律为城市房地产法及其相关法律法规。 2.如何理解房产与地产的关系? （1）房产与地产不是绝对的从属关系 在房产与地产的关系问题上，我国长期以来否认土地权利的商品性，同时保留部分房产的商品经济权利，故采取房产和土地分别立法、分别调整的方式，只是在改革开放以后，人们才逐步强调房产与地产的不可分割性，但在房产与地产的关系上却又出现了所谓“房随地走”还是“地随房走”之争。“房随地走”的主张认为，应当以地产为主权利、房屋为从属权利，二者是“皮和毛的关系”，没有土地也就没有房屋，房屋只能依附于土地存在。土地是公有，即国家和集体所有，因而更应强调房随地走。房地产应指进入市场流通的土地及地上房屋和其他附属物，房地产市场实质是土地市场，土地管好了房屋管理就有了前提和基础。“地随房走”的主张则认为我国土地所有权和使用权可以相分离，而房屋与房屋基地不可分离，土地使用权可以随房屋所有权进入市场流通，在这种情况下，土地所有权的法律意义退到第二位，房屋所有权或房产则成为房地产的核心。 所谓谁随谁走的问题，从法律的角度来看无非是两个问题：一是主权利与从权利关系问题，二是法律可能对不同的所有权实行不同程度的保护。无论是我国还是实行土地使用权制度的其他国家和地区，土地使用权已经作为一项独立的财产权存在，而不是传统大陆法仅作为所有权权能之一的从权利。在房地产法律制度中，土地所有权、土地使用权和房屋所有权是相互并列的，并无从属意义。至于第二个问题，我国实行社会主义市场经济以来，已经摒弃了以往旧体制下公有制财产和私有财产在所有权上有高低贵贱之分并实行不同程度的法律保护的旧观念，主体的平等性当然意味着法律保护的平等性，在这种情况下，房产与地产
第六章成本法 教学时数：6课时 教学目的与要求：通过本章学习，使学生掌握成本法的基本原理，掌握成本法的基本公式，掌握建筑物的重新构造成本与折旧，掌握建筑物减价修正额的估算方法教学重点：建筑物减价修正额的估算方法 教学难点：建筑物的重新构造成本与折旧方法 教学手段和方法：以讲授为主，辅以多媒体教学手段。 教学内容： 第一节基本原理 一、成本法的称呼 原价法、承包商法、成本逼近法、旧房评估方面称重置成本法、重建成本法 二、概念 成本法是指以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必要费用之和为基础，再加上利润和应纳税金得出估价对象房地产价格的一种估价方法，积算价格。 三、理论依据 从买方的角度看，是替代原理；从卖方的角度看，生产费用价值论。 四、适用条件与对象 ——特别适用于既无收益又很少交易的学校、图书馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公共建筑、公益设施。 ——单纯建筑物 ——独立或狭小市场上无法运用市场法进行估价的房地产 估价时须用客观成本，不能用实际成本 五、一般步骤： 1、搜集有关成本、税费、开发利润等资料 2、估算重置价格或重建价格 3、估算折旧 4、求出积算价格 第二节房地产价格构成 房地产价格的一般构成（采用成本法） 1、土地取得费用 ——征地费和“房屋折迁安置补偿费” ——土地使用权出让金或地价款 ——有关土地取得的手续费及税金 2、开发成本 ——勘察设计和前期工程费 ——基础设施建设费 ——安装工程费 ——公共配套设施建设费 ——开发过程中的税费 3、管理费用 主要是指开发费和开发过程中管理人员工资等 4、投资利息 5、销售税费 ——销售费用：广告费、代理费 ——销售税金及附加：营业税、城市建设税、教育附加 ——其他销售税费：由卖方负担的印花税、交易手续费、产权移转登记费 6、开发利润 第三节基本公式 一、基本公式： 房地产价格＝重新构建价格－折旧
房地产法自考试题及答案
全国10月高等教育自学考试 房地产法试题 课程代码：00169 第一部分选择题 一、单项选择题(本大题共30小题，每小题1分，共30分)在每小题列出的四个选项中只有一个选项是符合题目要求的，请将正确选项前的字母填在题后的括号内。 1.在中国，土地使用权出租与土地使用权转让的根本区别，主要体现在( C) A.租金的差别 B.方式的不同 C.原土地使用者的权利、义务是否转移 D.受让方的不同 2.租赁城市私有房屋，须由出租人和承租人签订租赁合同，明确双方的权利义务，并报房屋 所在地房管机关( B) A.登记 B.备案 C.批准 D.公告 3.某村民于1999年向村委会提出占用村内的空闲地建房的申请，经审核其符合用地条件，该用地申请的审批机关应该是( C) A.村民委员会 B.乡级人民政府 C.县级人民政府 D.省级人民政府 4.城镇居民按标准价(优惠价)购买公房后，其对所购房屋享有的权利是( C) A.所有权 B.使用权 C.部分产权 D.共有财产权 5.承租公有住房的，在租赁期内，房屋产权人转让房屋所有权
时，原租赁协议应( B) A.终止履行 B.继续履行 C.重新登记 D.解除 6.超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，能够( C) A.征收相当于土地使用权出让金20%的土地闲置费 B.无偿收回地土使用权 C.征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费 D.处以20%的罚款 7.房地产开发企业资质等级有( D) A.2个 B.3个 C.4个 D.5个 8.设立房地产开发企业依法应实行( B) A.审批制 B.登记制(准则主义) C.申报制 D.备案制 9.“三通一平”的三通是指( C) A.道路通、电力通、通讯通 B.道路通、上下水通、煤气通 C.道路通、电力通、给水排水管通 D.道路通、电力道、热力通 10.拆除临时建筑( D) A.不予补偿 B.应予补偿 C.应予适当的补偿 D.如果该临时建筑未超过批准期限，则应给予适当的补偿
收益法及其运用 一、单选题 1.收益法适用的条件是房地产的（）。 A.收益能够量化 B.风险能够量化 C.收益或风险其一可以量化 D.收益和风险均能量化 【正确答案】 D 【答案解析】通过收益法的报酬资本化法公式得知，收益和风险是求房 地产收益价格的两个必不可少的要素，只有量化其值才能运用公式求得 价格。 2.收益法的理论基础是（）。 A.替代原理 B.预期原理 C.均衡原理 D.边际收益递减原理 【正确答案】 B 【答案解析】参见教材P213。 3.有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/㎡，报酬率为8%；乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/㎡，报酬率为6%。那么，甲的价格（）乙的价格。 A.高于 B.低于 C.等于 D.条件不足，无法确定 【正确答案】 B 【答案解析】
4.已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/平方米，报酬率为10%，则该房地产30年收益权利的价格为（）元/平方米。 A.2400 B.2405 C.2410 D.2415 【正确答案】 C 【答案解析】 5.预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变，为16万元，运营费用第一年为8万元，此后每年会在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的合理经 营年限为（）年。 A.32 B.34 C.36 D.38 【正确答案】 C 【答案解析】参见教材P229。该宗房地产的运营费用超过有效毛收入的 时间即为其合理经营期限n:16－8（1＋2%）n－1＝0，n＝36（年）。 6.某宗房地产的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的收益价格为（）万元。 A.267.35 B.287.86 C.298.84 D.300.86 【正确答案】 D
房地产估价报告 估价项目名称：阿荣旗那吉镇阳光二期工程拆迁评估委托估价方：内蒙古第二建设股份有限公司 受理估价方：牙克石市铭泰房地产价格评估事务所 法人代表：***(中国注册房地产估价师）估价作业日期：2007年3月15日至2007年4月3日 目录 一、致委托方函 二、估价师声明 三、估价的假设和限制条件
四、估价结果报告 五、房地产估价技术报告 六、附件 （一）分户估价报告 （二）《2007年阿荣旗那吉镇地区各类 房屋评估市场指导价格》 （三）房地产价格评估机构资质证书 （四）营业执照 （五）房地产估价师资格证书 致委托方函 内蒙古第二建设股份有限公司： 我所受贵公司委托，对坐落在阿荣旗那吉镇向阳西路以北、滨河西路以东、西小河以西，拆迁范围内的房屋及附属物市场价值进行评估。 估价对象大部分为砖木结构住宅房屋，计56幢，总建筑面积4,193.58m2。 估价对象均以划拨方式取得土地使用权。 一、估价目的：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。 二、估价时点： 二00七年三月十五日 三、估价结果：
估价人员遵循合法、独立、客观、公正的原则，依据中华人民共和国GB/T50291—1999《房地产估价规范》和相关法规，在现场查勘的基础上，经科学计算、专业分析论证，确定估价对象在估价时点价值为：合计：RMB：4,400,430.00元。人民币（大写）：肆佰肆拾万零肆佰叁拾元整。 。 牙克石市铭泰房地产价格评估事务所 法人代表：*** 二00七年四月三日 估价师声明 我们郑重声明： 一、我们在估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论。 三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 四、我们依照《房地产估价规范》、建设部《房屋完损等级评定标准》、《2007年阿荣旗那吉镇地区各类房屋评估市场指导价格》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘（查勘人：史
第七章同步练习 一、单项选择题（在每小题列出的四个选项中只有一个选项是符合题目，要求的，请将正确选项前的英文字母填在题后的括号内)； 1．各种形态的流动资产都可以在较短的时间内出售和变卖于是企业对外支付和偿还债务的重要保证；这体现了流动资产的( )。 A．较强的变现能力 B．形态的随意变化性 C．形态的多样性 D．较快速度的周转性 2．在对流动资产进行评估时，所选的评估基准日应尽可能在( )。 A.年初 B．年末 C.会计期初 D．会计期末 3．在进行流动资产的评估时，资产的有形损耗的计算适用于 ( )。 A．实物性流动资产 B．低值易耗品以及呆滞、积压流动资产 C．材料及在产品 D．产成品及库存商品 4．在评估流动资产时，被估资产的清单应以( )为依据。 A．流动资产的实存数量 B．流动资产的账面记载情况 C．流动资产的基础资料 D．以上三个选项均不正确 5．进行流动资产的评估时，在出具评估结论之前，有下列几个步骤需要进行：①确定评估对象和评估范围。②合理选择评估方法。③对企业的债权、票据、分期收款发出商品等基本情况进行分析。④对有实物形态的流动资产进行质量检测和技术鉴定。正确的顺序应为( )。 A．①②③④ B．①④②③ C．①④③② D．①②④③ 6．对于购进批次间隔时间长、价格变化大的库存材料，评估时最好采用( )。 A．成本法 B．清算价格法 C．市场法 D.收益法 7．应收账款、应收票据等流动资产的评估只适用于按( ) 进行评估。
A．账面价值 B．市场价格 C．重置价值 D．可变现价值 8．对货币资产进行评估时，其评估依据为其( )。 A．重置价值 B．市场价格 C．账面价值 D．清算价格 9．下列公式中不正确的是( )。 A．在用低值易耗品评估值：全新成本价值x成新率。 B．成新率：(1－低值易耗品实际已使用年数/低值易耗品可使用年数)×100％ C．在制品评估值：单位产成品重置成本×在制品约当量 D．在制品评估值：产成品重置成本×在制品完工率 10．评估流动资产时,有时要考虑其( )。 A.经济性贬值 B.功能性贬值 C.实体性损耗 D.各种贬值 11．企业中A材料为一个月前从外地够入,数量5000公斤,单价200元,但是运杂费500元.评估时盘点尚存1500公斤,则该材料的评估价值为( )。 A．30000元 B．300150元 C．300500元 D．188000元 12．在对低值易耗晶进行评估时，最好采用( )。 A．市场法 B．收益法 C．成本法 D．分段测定法 13.某低值易耗品原价700元，预计可使用1年，现已使用6个月。据调查，该低值易耗品的现行市价为1100元，则其评估价值为（）。 A.1100 B.1000 C.800 D.550 14.采用成本法评估低值易耗品时,成新率的确定应该根据( )。 A.已经使用月数 B.已经摊销数额 C.实际损耗程度 D.尚未摊销数额 15.确定应收帐款评估值的基本公式为( )。 A.应收账款账面值-已确定坏账损失-预计坏账损失 B.应收账款账面值-坏账准备-预计坏账损失 C.应收账款账面值-已确定坏账损失-坏账损失
房地产法试题及答案 TTA standardization office【TTA 5AB- TTAK 08- TTA 2C】
三、名词解释题 41.建设用地: 是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事用地。 42.房地产纠纷 是指当事人因有关房地产的权益而引起的争议。 43.土地使用权出让 是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。44.住房公积金 是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业以及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。 45.房产税 是以城镇房产为征税对象，以房产价值或租金为计税依据的一种税。 简答题 46.简述房地产权属登记的功能. （1）产权确认功能，是房地产权属登记具有的确认房地产的权属状态，赋予房产地产权的法律效力，建立权利人对房地产的法律支配关系的功能。（2）公示功能，是将房地产权利的事实向社会公开用以标示房地产流转的功能。（3）管理功能，是指房地产登记所具有的实施国家管理意图的功能。 47.简述土地使用权终止的原因。 （1）因土地使用权出让期限届满；（2）国家根据社会公共利益的需要提前收回土地使用权；（3）因土地使用者严重违反城市规划或者违反土地使用权出让合同而被国家强制收回土地；（4）因土地灭失。 48.房地产纠纷产生的主要原因有哪些 （1）历史原因；（2）利益矛盾；（3）合同不当或者违反合同；（4）违法行为。 49.简述房屋拆迁的基本原则。 （1）符合城市规划；（2）有利于城市旧区改造；（3）有利于生态环境改善；（4）保护文物古迹。 五、论述题 50.论述处理房地产相邻关系应当遵循的原则。 （1）有利生产。相邻关系的处理一定
房地产评估收益法案例 案例1，如何求客观净收益 被评估房地产A是一幢1000平方米的商业用房，评估人员经调查了解到，房地产A的土地使用权是在2004年5月31日取得的，出让年限为法定最高年限。2006年5月底开发建设完工并投入运营，房地产A投入使用之初，该房地产产权拥有人将其出租给他人使用，租期为5年（租期到2011年5月31日结束），租赁合同规定，使用人在5年租用期间，租金是按合同第一年规定租金每年每平方米110元为基准，每年增加l0元，房地产使用中发生的费用由承租人承担，合同同时规定，如果房地产Ａ的产权拥有人提前中止租赁合同需要支付违约金5万元。评估人员还了解到，评估基准日（2008年5月31日）市场上同类商业用房的正常租金（与评估对象A租金口径一致）保持在每年每平方米150元水平上，经评估人员预测，评估基准日后的前3年的市场租金水平将在评估基准日市场租金水平的基础上每年递增1%，评估基准日3年后的市场租金水平基本维持在评估基准日后第3年的租金水平上，假设房地产A折现率和资本化率均为l0%。 要求：评估房地产A的最佳转让价值（写出评估过程，
给出得出评估结论的理由或根据）。 【答案】（1）收益总年限=40（法定最高年限）-2-2=36年 （2）现有合同是否应该违约 目前已有租赁合同的年限为3年，首先判断这几年是否应该执行合同。 如果不执行合同各年能够得到的收益超过执行合同的收益分别为 2009年：【150*（1+1%）-（110+20）】*1000=21500元2010年：【（150*（1+1%）2-（110+30）】*1000=13015元2011年：【（150*（1+1%）3-（110+40）】*1000=4545.15元 这些违约多获得的收益现值之和为
房地产法练习题答案 HUA system office room 【HUA16H-TTMS2A-HUAS8Q8-HUAH1688】
房地产法练习题一参考答案 一、填空题 1、土地出让金 2、事务管辖 3、客体 4、《》 5、合法 6、房改政策 7、30 8、法律规定 9、可以 10、注销登记 11、合并 12、《中华人民共和国城市房地产管理法》 13、房租 二、单项选择
1、A 2、C 3、A 4、B 5、D 6、C 7、A 8、A 9、D 10、A 11、C 12、C 13、A 三、多项选择 1、ABCD 2、ABCD 3、ABC 4、ABCD 5、ABC 6、ABCD 7、ABCD 8、ABCD 9、ABCD 10、BCD 11、ACD 12、ABCD 13、ABCD 四、名词解释 1、房地产产权是将房地产这一不动产作为一种重要的特殊的财产而形成的物权，是依照国家法律对其所有的房地产享有直接管理支配并享受其利益以及排除他人干涉的权利，包括房地产和房地产他物权。 2、土地增值税是以土地增值额为课税标准，对土地使用者因转让土地使用权所获收益征的税。 3、房地产法是指调整房地产开发、交易及管理过程中发生的社会关系的法律关系的总称。 4、土地征收是指国家基于公共利益的需要，而将农民集体所有的土地强制性的收归国有的行为。
5、商品房是指由房地产开发公司综合开发，建成后出售的住宅、商业用房及其他建筑物。 6、房地产开发，根据《城市房地产管理法》规定，是指在依法取得国有的土地上，按照要求进行、房屋建设的行为。 7、土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠送。 8、预告登记指当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。 9、房地产税是指直接或间接以房地产为对象而征收的税。 10、房地产法的渊源是指房地产法律规范的表现形式。 11、出让土地使用权是指以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者。由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的后取得的土地使用权。 12、房屋买卖合同是一方转移房屋所有权于另一方，另一方支付价款的合同。转移所有权的一方为出卖人或卖方，支付价款而取得所有权的一方为买受人或者买方。 13、建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利 五、简答题
在房地产评估中应用租金收益法的简要说明与分析 一、概述 收益法的理论依据是效用原理，根据该原理，房地产的价值可以通过其未来的效用（即可取得的净收益）来估算。评估时，对房地产的效用如果主要依据其租金水平来确定，该评估方法一般可称为租金收益法。租金作为房地产市场价格的反映比较直观、容易理解，应该说，采用租金收益法评估房地产价格的理论与市场基础都比较全面，租金收益法应该是一种比较恰当的评估房地产价值方法之一。目前，房地产投资市场比较活跃，而房地产租赁市场比较平稳，在这种情况下，评估人员运用租金收益法得出的房地产评估结果往往存在与市场客观价值不一致甚至相悖的情况。以下拟从评估程序、适用条件、参数确定等方面对此进行简要说明与分析。 二、租金收益法评估程序 采用租金收益法评估房地产价值时，评估人员应该对委估房地产及其周边房地产进行现场查看，并至少执行下述程序。 对房地产租赁市场进行调查了解，确定委估房地产的租金水平。 根据确定的租金水平对委估房地产能够带来的年度总收益进行估算。 对委估房地产空置损失与租金收款损失进行估算。 从总收益中减去空置损失与租金收款损失得出有效总收益。 对年度费用进行估算，从有效总收益中减去年度费用得出净收益。 选取合适的折现率（资本化率），根据年金现值公式计算得出委估房地产的价值。 三、应用租金收益法的前提条件 如果房地产预期租金水平、房地产维持与出租成本费用、收益期限可以估算，且该房地产租赁经营风险可以估计，则一般可以采用租金收益法确定房地产评估值。 如果房地产给权利人带来的无形舒适条件或好处更为重要时，或者房地产租赁市场与房地产交易市场联系不紧密时，一般不宜采用租金收益法确定房地产评估值。 四、租金的选择 根据租金收益法的理论依据，租金水平一般应该是委估房地产的
成本法及其运用 要求 1.熟悉成本法的含义； 2.熟悉成本法的理论依据； 3.掌握成本法适用的估价对象； 4.熟悉成本法估价需要具备的条件； 5.熟悉成本法估价的操作步骤； 6.掌握房地产价格构成； 7.掌握成本法的基本公式； 8.熟悉重新购建价格的含义； 9.熟悉重新购建价格的求取思路； 10.掌握建筑物重新购建价格的求取方式； 11.熟悉建筑物重新购建价格的求取方法； 12.掌握建筑物折旧的求取； 13.了解房屋完损等级评定的有关规定； 14.了解房屋折旧的有关规定。 第一节成本法概述 本节阐述成本法的含义（熟悉），理论依据（熟悉），适用的估价对象（掌握），成本法估价需要具备的条件（掌握）以及成本法估价的操作步骤（熟悉）。 1.成本法的含义
简要地说，成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值的方法。具体地说，成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。所谓重新购建价格，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。所谓折旧，是指各种原因造成的房地产价值减损，其金额为房地产在估价时点的市场价值与在估价时点的重新购建价格之差。 成本法也可以说是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取房地产价值的方法，即先把房地产价格分成它的各个组成部分，然后分别求取各个组成部分，再将各个组成部分相加。因此，成本法也被称为积算法，由此还可知成本法中的“成本”并不是通常意义上的成本（不含利润），而是价格（包含利润）。但在该方法中也用到了通常意义上的成本，此外还用到了费用、支出、代价等相关概念。因此，在遇到“成本”、“费用”、“支出”、“代价”等词时，要注意根据上下文的内容判定它们的具体内涵。 本质，是以房地产的重新开发成本为导向来求取房地产价值，测算出的价格称为积算价值。 优点：价值易于区别项目构成，测算有依据 成本法是先分别求取估价对象时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。（）【正确答案】正确
全国2011年1月自学考试房地产法试题 一、单项选择题（本大题共33小题，每小题1分，共33分） 1.在我国，土地使用权（） A.不得转让或抵 B.可以转让或抵押 C.可以转让不能抵押 D.不能转让可以抵押 2.城市房地产管理关系属于（） A.物业公司监督管理行为 B.建筑规划投资行为 C.开发商与所有权人交易行为 D.政府管理、监督行为 3.房地产法律关系的客体是（） A.国家机关 B.企事业单位 C.土地和房屋 D.社会团体 4.承包方对其承包的基本农田，不得进行 ．．．．的行为是（） A.有偿流转土地承包经营权 B.自主地进行生产经营 C.在承包的基本农田上挖鱼塘 D.与其它承包方互换经营权 5.针对荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，不宜采取 ．．．．的承包方式是（） A.招标 B.拍卖 C.公开协商 D.家庭承包 6.实行基本农田保护区制度是保护耕地的一项基本措施，不应划 ．．．入．基本农田保护区的是（） A.铁路公路交通沿线的耕地 B.农业科研教学示范田 C.退耕还牧、还林、还湖的耕地 D.城镇建设用地周边的耕地 7.国家建设用地必须是（） A.荒山荒地 B.国有土地 C.未栽种的农用地 D.农民集体所有的土地 8.下列各项中，属于房屋共有特征的是（） A.房屋主体是单一的 B.房屋主体不同，但客体是同一项房产 C.房产属于不同的主体，不同主体共同使用房产的某一部分 D.因享有共有权，共有人可违反其他共有人意志擅自对房屋进行处分 9.县级以上人民政府在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记，该登 记为（）A.初始登记 B.变更登记 C.转移登记 D.总登记 10.房地产开发用地是指取得开发用地的（） A.使用权 B.所有权 C.占有权 D.收益权 11.土地使用权的出让方只能是（） A.国家 B.各级人民政府土地管理部门 C.法人 D.自然人 12.土地使用权出让实践中，容易产生土地条件相当而出让金差别较大的情况是（） A.拍卖 B.招标 C.协议 D.公开竞投 13.拆迁补偿的范围包括被拆除的（） A.所有的房屋及其附属物 B.违章建筑物 C.超过期限的临时建筑物 D.未超过期限的临时建筑物 14.被拆迁人，是指被拆迁房屋的（） A.所有人 B.使用人 C.租赁人 D.抵押权人 15.拆迁出租房屋时，被拆迁人和承租人对解决租赁关系达不成协议的，拆迁补偿应当 实行（） A.货币补偿，再由被拆迁人承担违约责任 B.货币补偿，被拆迁人无需承担违约责任 C.房屋产权调换 D.产权调换和货币补偿结合 16.依照城市房地产交易法律制度的有关规定，房地产交易的形式不包括 ．．．（）
一、单项选择题 1．下列各项属于房地产三级市场的是（D ） 2．A.土地使用权出让市场 B.土地使用权转让市场 C.新建商品房租售市场 D.存量房地产交易市场 3．我国目前个人住房抵押贷款的利率采用的是（ B ） 4．A.固定利率 B.可调利率 5．C. 法定利率 D.固定利率与可调利率相结合 6．当开发项目完工并具备竣工验收条件后，（ B ）负责组织有关单位进行验收。7．A.政府质量监督部门 B.开发商 C.监理企业 D.建筑施工企业 8．4.反映企业长期偿债能力的指标是（ C ） 9．A.流动比率 B.速动比率 C.资产负债率 D.存货周转率 10．下列房产中，可免征房产税的是（ D ） 11．A.个人所有的营业用房 B.军队出租的房产 C.学校兴办的工厂 D.企业办的各类学校自用的房产 12．下列表述中，正确的是( C ) 13．A.凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的课税对象 B.房产税、土地使用税是比例税率，土地增值税则是累进税率 C.耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税， 但炸药库用地应该免税 D.契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权出售人征收的一种税，其税率为3%～5% 14．建设单位领取施工许可证后，因故不能按期开工可申请延期，延期（ C ）15．A.以一次为限，不超过三个月 B.以一次为限，不超过六个月 C.以两次为限，每次不超过三个月 D.以两次为限，每次不超过六个月16．《城市房屋拆迁管理条例》规定的拆迁实施方式是（ A ） 17．A.自行拆迁和委托拆迁 B.自行拆迁和统一拆迁 C.统一拆迁和委托拆迁 D.委托拆迁 18．维修基金的代管服务属于（ A ） A.常规性的公共服务 B.针对性的专项服务 C.委托性的特约服务 D.代收代缴收费服务 19．静态投资回收期可以根据（ A ）中有关数据求得。 A.财务现金流量表 B.资本金现金流量表 C.损益表 D.资产负债表 20．编制工程进度计划的方法有横道图法和（ B ） A.表格法 B.网络图法 C.竣工图法 D.坐标图法 21．单利计息与复利计息的区别在于（ C ） 22． A.是否考虑资金的时间价值 B.是否考虑本金的时间价值 C.是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值 D.采用名义利率还是实际利率 23．已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元，如果投资者投
第七章无形资产评估 一、单项选择题 1.在下列无形资产中，不可确指资产是（）。 A.商标权 B.土地使用权 C.专营权 D.商誉 2.在下列选项中，（）不属于无形资产。 A.公知技术 B.专利权 C.计算机软件 D.专有技术 3.对被评估企业外购的无形资产，可以根据（）及该项资产具有的获利能力评估其价值。 A.生产成本 B.现时取得成本 C.预计价格 D.折余价值 4.从无形资产归类的角度讲，计算机软件属于（）无形资产。 A.商标权类 B.关系类 C.版权类 D.其他类 5.采用收益法评估无形资产时采用的折现率，其构成应该包括（）。 A.资金利润率、行业平均利率率 B.银行贴现率 C.超额收益率、通货膨胀率 D.无风险利率、风险报酬率 6.下列有关无形资产分成率的公式中能够成立的是（）。 A.销售收入分成率=销售利润分成率÷销售利润率 B.销售利润分成率=销售收入分成率÷销售利润率 C.销售利润分成率=销售收入分成率×销售利润率 D.销售收入分成率=1-销售利润分成率 9.无形资产包括自创和外购无形资产，这种分类是按（）标准进行的。 A.可辨识程度 B.有无法律保护 C.取得方式 D.内容构成 15.对无形资产进行评估时，（）。 A.收益法是唯一的方法 B.收益法、市场法、成本法都可以用 C.只能采用收益法和市场法 D.只能采用收益法和成本法 17.运用市场法评估无形资产会受到一定限制，这个限制主要源于无形资产自身的（）。 A.标准性和通用性 B.非标准性和通用性 C.非标准性和个别性 D.通用性和个别性 18.从本质上讲，商标权的价值主要取决于（）。 A.取得成本 B.设计和宣传费用 C.商标所能带来的收益 D.新颖性和创造性 二、多项选择题 2.无形资产负载于有形资产之中的标志是（）。 A.能带来正常利润 B.能带来超额利润 C.能带来垄断利润 D.能带来潜在利润 3.通过无形资产评估前的鉴定，应该解决（）等问题。 A.证明无形资产存在 B.确定无形资产种类 C.确定其获得能力 D.确定其有效期限 4.在现有的情况下，引起无形资产评估的经济事项或经济业务有（）。 A.无形资产转让 B.无形资产投资 C.无形资产摊销 D.无形资产纳税 5.可用于无形资产评估的基本方法有（）。 A.市场法 B.成本法 C.收益法 D.路线价法 7.无形资产更新周期主要根据（）来判断。 A.产品更新周期 B.经济周期 C.技术更新周期 D.政府政策 11.无形资产的功能性有（）。 A.不完整性 B.替代性 C.积累性 D.共益性 12.按照是否可辩认的标准分类，属于可确指的无形资产是（）。 A.商誉 B.专有技术 C.商标 D.专营权