我今天把社区商业发展过程中的六个利益体挑选出来给大家看一下，作为一个社区商业一定会涉及到六个方面，政府、开发商、运营商、投资者，商家、住户，他们对于社区商业有哪些困惑。政府是非常困惑的，因为城镇化发展，主动被动的需求，提供住宅商业底商，拿出来的地10%到50%的商业比例，尤其是住宅都会有10%比例的要求，开发商从开发的角度面对，销售以后，整个环境的不好及经营部好，各种问题陆续出现，对于政府也很困惑的，把社会最基本的配套，虽然没有强制性的要求，比如做养老、社区医疗等等公益性的，因为把这个问题推到了市场，而市场开发商并不是专业的商业运营或者是公益事业运营者的时候一定不可能把它经营得非常好，会带来后续非常多的社会问题。我采取了一些政府，他们其实很困惑，到底社区商业怎么样，交给什么样的专业团队和什么样的专业机构去做。开发商，今天这一场大部分是开发商和商家，开发商的困惑，我采访了大型的开发商，对于国企央企的开发商为什么对于住宅配套、社区商业、底商、步行街采取的方式很多是以销售为主，对于国企央企大的开发商来说，我问到一批项目的老总，他们说是因为考核的要求，每年现金流回款要多少，量要多少，对于企业来讲是快速回流现金流，这样的商业和步行街是必须的，如果做得好的话卖价会非常高。从这个大因素来看，现金流的需求，考核指标，对于不同的开发商可能大部分停留在这样的思考，但是最近有非常多开发商朋友找到我，知道这是一个很不错的资产，但是不卖，就会带来现金流的压力，但是卖了，确实会影响长期，对自己的企业品牌、对自己建的房子里面住户的责任感的要求，知道卖完之后挺受伤的，社区底商没有统一经营管理，没有好的品牌进驻，没有很好的服务配套，住在里面的住户就没有办法得到很好的社区品质，渐渐对企业品牌损害，还有物业管理的下降，带来开发商的困惑，也在探讨有没有解决方案，不是不想卖，但是卖完了之后怎么样，怎么解决企业品牌的诉求，未来维护好自己住户生活的品质，满足他们的要求，开发商的困惑可能是被逼的，也没有办法，确实是需要。商家，在座有一部分是商家朋友，商家是很多人都看好未来社区商业的形态，因为这是一个量，在中国是最大的，同时它也是不怕同质化的，在一定范围内可以一样存在，满足的客群跟购物中心完全不一样，但在这样的诉求下也有他们的困惑，大部分社区商家很挑运营商，谁来运营这样一个项目，能保证它在这里有一个健康好的环境，让它生存和发展，谁是它的业主，如果将它卖了以后，卖这种商铺总价比较高，小业主是希望从租金收益作为回报，直接的表现是租金上非常高，不断希望把租金拉高，对于很多商家刚刚进驻的时候没有办法很好的算好这一笔账，可能就没有办法长期跟着发展，最能感觉到的，在我自己家楼下，每个三个月半年地下的商业和商家基本上换了一个面貌，刚刚入驻的时候都是中介公司，建材，非常低端的，即使买了很好的社区，可能是因为环境不好，商业配套都不好，就不满意，商家是非常希望进去的，站在另外一个角度，我做了一个自我测试和身边朋友的测试，我昨天问了一个做院线的朋友，我们两个就在探讨，有一个共识，过去我虽然是做购物中心的，其实一年去影院一到两次看电影，因为我觉得很麻烦，我为了看一场电
影至少要花四个小时时间，开车，提前，泊车，既然是看电影还希望吃饭，出来之后，泊位的时间，前年我在北京住的小区，世界城下面，刚好有一个院线，我就发现我大概一个月至少每周会看一次电影，因为很方便，有时候周末无聊的时候看一下留下的广告，一个小单子，先进的APP，再过15分钟或者是散步的时候看到，我就过去看了，因为便捷让我穿着非常舒服的家居服就去看，这样的量好像很少，但是我个人一年看两次从一个月至少看四次，从另外一个角度来看，社区商业带来的黏性在哪里，因为它贴近我们的生活。因为我的锁坏了，我特别想下去修锁，很惨，走了一圈，也找不到，如果楼下就有一个非常便捷的在身边的各种服务设施，这些都是我们的商家可以为我们提供的。由于租金和管理各种原因，商家想进不敢进。如果租金过高，没有形成一个商圈，整个经营收入一定不能覆盖所有的成本，当然就不会去了。
投资者，我为什么把投资者放在这里，我今天的身份是比较特别的，三益资本的身份出现在这里，我曾经跟你们在座的一样是开发商的背景，后来做商业经营管理，做了公司上市，做了资本，走了一圈之后我觉得商业地产说到根子上就是资本的游戏，今天上午潘总说的到了第四个阶段的时候，资本能力的时候，就是一个台阶，当你意识到商业地产玩不下来，从头到尾你都要有一个资本的理念，对于你从拿地到退出都是良性的设计。作为我现在站在投资领域角度来看，社区商业非常多的投资人也在关注这个行业，觉得这是一个在中国未来最大量的商业体存在，只要经营好的话，它是一个非常稳健的租金收益优质资产，资本投的是喜好，喜欢稳健，资产优质，进入和退出有非常好的渠道和帮助，但是对于目前中国现在的社区商业来说，投资者还是顾虑重重，就是没有看到几个好的，中国现在的资本市场退出机制还不够完善，在未来提出来的金融创新，无论是资产证券化，等等方式越来越多，前提一定是有优质的资产，稳健的收益，这样的资产投资界会非常感兴趣，这样的困惑如何打破。运营商，我今天拿到的名片里面和我们同行的很多，就是做第三方顾问公司，也是今天潘总在前面介绍的，作为你们如果说是踏进了商业地产这个板块的话，因为整个流程太专业了，要求的人才、管理模式都不一样，所以会有两个解决方案，第一个是自己建团队，第二个是借助第三方专业机构帮助你解决问题，在美国和澳洲的商业地产第三方服务公司和自有团队建设比例大概是3：7，70%的开发商已经在采用第三方专业服务公司为你解决整个链条里面的要求非常专业的环节，对于一个企业来说，可能只是预算了一个或者是两个项目，有这样的商业属性，你去建立一个团队，周期长，成本高，也没有必要，后续如果没有长期的战略的话，建立自己的团队没有必要。第三方顾问公司的价值就是来帮助你解决问题，用它的专业来帮助你将风险降为最低，用它的专业将你的资产运作得最好，但是这样的运营公司在中国都非常优秀，但是服务的可能大部分的焦点以购物中心，我曾经也是做运营管理的，我们是自己的开发商身份，如果直接从它的收入成本来看，是收益非常高，对于职业经理人来讲很愿意在大的平台里面做购物中心运营管理，因为它的身价在那里，开发商平台去做，对
于个人身价也有帮助。而且这几年去找一下行业里面的所谓专业经营管理人才成本非常非常高，而且炒作得特别高，是不是真的有这样的价值，我觉得其实不止这么多钱，但是由于行业太稀缺了，社区商业的运营为什么大家不去做，就是因为社区商业管理没有形成规模，专业人才不太愿意去，从职业经理人的角度来讲会掉价。从业主来讲付不起那么高的年薪，这么小的商业，给你一年100万的年薪，整个收入可能都要给你一个人了，不太现实。就是这样的恶性循环导致不可能找到非常优秀的专业的运营人才和招商人才去为你提供小范围的管理服务，这样慢慢管理就倾向于物业公司，物业公司做做保洁或者是保安，甚至连这个都不做，就让社区商业尤其是步行街自生自灭。当然有很多自然形成的步行街，很热闹，从商业氛围来讲，从业态配比来看，业态和谐度来讲还是欠专业度考虑，业主的租金可能会更高。运营商朋友们可能不会太愿意做社区商业的招商，但是运营是非常困惑的，是因为付出和价值是不对等的，在运营商角度来讲也是一个困惑，知道是一个很大的市场，但是不吸引它，这样的市场还是需要专业的人才运营。住户，我们在座每个人都是这个角色，我们住着小区，特别希望环境好、服务配套，APP这么方便，一个电话，手指一按，很多东西可以送货上门，服务就在身边，任何东西都非常便捷，便捷的同时环境又很好，又变成自己家的客厅，家的延伸。得不到满意的时候是不是特别希望有这样的品质，我们去多付出一点，我们的物业管理费多付出一点也会愿意。
可能在座的人都是其中的一个，至少都是住户，你们自己思考一下身边的商业，你要什么，为什么现在没有。怎么办，这是一个非常大的商机，但同时也是困惑。从产品形态来看，中国有非常多的社区商业，主要问题是五个，第一个，现在大家进去只是强调商业配套，好像是小的微型购物中心，其实它是完全差异化购物中心的业态组合。第二个，其实没有太注意社区概念商业体应该是什么样的业态配比最合适。第三个，很多商家进去很容易采取第三方委托招商，只要能够招商，至于后期运营，是不是满足社区商业住宅需求，没有抓住住宅中以人为本，核心商业群到底要什么。第四个，大家基本上在社区商业里面很少看到好的品牌，连锁品牌，周边都非常脏乱差，没有办法它来带动人们，应该是众人拾柴火焰高，这是一个缺失，缺失是否也是一个机会。第五个，社区商业资源的整合。每一环出了问题，就没有办法整合在一个平台上，开发商要卖，运营商告诉它不要卖，卖了租不起来，管不起来，作为第三方和专业公司应该站在各方利益体的角度，只有这样，所有利益体在产品形态里都获得所要，这样的商业体是否能够存活下去，也就是盈利。作为这么一个特殊的载体和平台，我们去思考这五个问题，如何在这么大好的商机背后去破局。这是我们非常熟悉的水桶理论，相应几个板块就是有直接利益关系的，收益关系是政府和住户，利益关系有四个，投资人、运营商、开发商和商家。这里面只要有一个环节不赚钱，这桶水一定是装不满的，这桶水就不完整，怎么让每个木板都一样长，让这桶水装得越来越满。
把开发商放在第一个来说，给大家一个建议，开发商的破局是否可以调整一些心态，开发商都希望拿到以后作为快销，销售完了快速回笼现金，我就起一个名字叫杀鸡取卵，其实很可惜，社区商业如果是经营好了，或者是有策略的销售，一定会满足开发商的需求，作为专业的就要满足客户需求，一样可以有策略和销售。阶段性的持有，最后阶段性的退出，可能你的综合价值是最高的。我把它比喻成一个金猪，实际上它真的是一个小金猪，只要你把它理性对待，有策略地调整你的营销模式和管理模式，它是像一头小金猪一样会给你带来很多阶段性的收益。第二个是把战略调整一下，可不可以把自己的战略调整一下，不要只是做开发商，卖房子的加工厂，加工生产完了卖掉，赚了钱走。生产出来的房子和商铺可以当成一头小猪和小孩对待，把它养大以后再卖，再去把孩子出嫁，它的身价不一样的，换一个战略，对于未来看好中国社区商业或者是持有资产需求的开发商朋友有这样的障碍心态，做一个阶段性的资产安排，我们才有办法帮助你解决问题。第三个是调整战术，其实没有关系，你懂得拿地，懂得建房子，但是可能你不懂得怎么规划设计，不懂得怎么去做招商，不懂得怎么去做运营，甚至如果我们给了方案，不懂得怎么投资，用资本的概念运作，也希望找到第三方专业投资机构，专业管理机构，帮助你们把这个小猪养起来，在合适的时机慢慢分批出栏，你的收益达到最大，这就是战略上的调整。
今天来了一部分的商家朋友，高租金情况下，你们靠经营收益，但是环境不太好的情况下经营，为什么没有办法持续，如果仅仅靠经营作为唯一收入来源确实难以维持，是否有另外一个角度考虑商业模式创新呢。我举两个去年炒得非常热的商家概念，一个是在北京炒得挺火的煎饼果子，第二个是牛腩面，这是非常普通的一个煎饼果子，非常普通的牛腩面，开的店不多，但是赋予了很多富裕的概念，营销概念，微营销概念，做了非常多的不一样于传统做法的经营方式，把这种经营方式商业模式清晰，把核心价值体现的时候，吸引了投资人的注意，当第一批VC进入以后，现在第二轮、第三轮，市值已经翻了几十倍，最初从店小二变成了资本家，最初的投资在VC阶段就已经退出了，然后PE进入，第二轮看上你的商业模式和核心竞争力，非常清晰的盈利模式，是资本市场青睐的对象，如果在座有商家朋友想在中国成为下一个VC和PE关注的投资标底和对象，可以看看非常普通的煎饼果子和面条，他们为什么会赢得资本市场的青睐，它的经营模式已经不再固守于传统经营性收入，而是从资本市场里面获得了数十倍的收益，提前收回，打破传统去想，在这样可以快速复制量很大的市场里，你抓住的机会是什么。第二点，非常多商家已经在做了一些调整，跟购物中心都有一个租期，超市，15到20年，一般至少是10年，类似这样的事情发生在我们身边，你们一定非常非常熟悉，就是因为租期到期以后，作为运营商和业主持有者肯定是希望到期的目的，因为希望在那个时候租金可以涨，如果到达预期或者是超出承受力的时候，只有选择辛辛苦苦培育的市场和消费群体因为这个原因只好退场，今年跟我们合作的有非常多商家，他们手上的现金流不错，希望辛辛苦苦在这个商圈打拼下来积累的客户和数据能够
得到长足发展，但是不要因为业主在三五年到期的时候因为提租只好忍痛割爱，我们作为资本投资者介入这个环节，传统的方法就是买一个店铺，这也是一个方式，作为业主，你作为股东，同时也是一个商家，现在的资本市场还可以换一个角度，既可以作为整个开发项目的股东，也可以作为项目的资产持有者，也可以作为店面的经营者，可以在增加收益的同时，分享项目开发的利润，资产增值的空间，经营稳定性，在商家现金流和企业战略发展里面有这方面的诉求，又看好社区商业是一个载体，不妨可以从资本属性去考虑一下，也是一个破局。
运营商的破局，其实很难的，因为这个行业特别特别辛苦，收入特别低，人才不断流失，不断到购物中心去，留下的都是大妈大爷在做物业管理，有这么好的项目，商家愿意来，开发商愿意拿出平台，谁来管这个，如果有传统服务费方式，还是没有人来去做，因为它的成本在那里，人力成本高，如果只是付10万、20万费的话，现在的薪资水平在上涨，没有办法满足需求，如何降低成本，开源节流，这一年中多的运营商完全靠收运营管理费和物业管理费支撑发展已经是不可能的，但是可以在这里找到增值服务，可以通过数据库和APP 承载很多东西，为客户提供很多增值服务，从这里找到新的利益增长点，一年具备了很高的收益，打破了传统运营思路，寻找利润新的增长点。在社区商业里面有一个社区养老项目，这个社区养老在北京有一家做得很有特色，只有几个特色，但是因为这几个特色，它是一个运营管理团队，吸引了VC的关注，一千万的投资商管团队，现在溢价20倍，两个亿，收购股权要20倍，仅仅是因为轻资产服务概念，清晰的运营模式。传统的招商中心，服务费，赚这个钱会很辛苦，你的价值无法得到很好的体现和认同，这个行业人越来越多进来，因为它的门槛太低了，但是每天有很多公司倒闭，其实进进出出是为什么，是因为它的商业模式决定了盈利是无法留住人才和吸引人才，最后把项目做好。
作为投资者的破局在哪里，投资人只是有要求，很简单，这个项目能够赚钱，能够稳健地进入，稳健的退出，最初为什么不进来，就是看好城市购物中心，现在非常关心管理团队是谁，谁在做这个事情。这个资产投资下去以后，租金收益，商家是谁，他们非常在意这个，因为是靠稳定的租金收益作为回报，到退出的时候有好的退出方式，资本证券化在未来三年可能在中国出现，关键是在座每一位能不能给投资机构提供一个让他们青睐的，而且特别大的市场投资机会，如果以它来关注这个，开发商的问题，商家的问题，运营商的问题都是投资界最关注的。
我们不是在做广告，而是在做信息，来的不管是商家还是开发商，除了听到行业观点，也希望在这里得到专业团队和人士给你们的建议和解决方案，在我们做的过程中不是在宣传广告，而是在告诉我们能够帮助你做什么，主要是为了让大家了解我们，你们的需求我们是不是可以为你解决。三益中国，作为三益中国只有一件事情不会做，只做一件事情就是商业地产，在商业地产全产业链只有一件事情不做，就是拿地和开发，开发商最擅长的事情我们
不做，剩下的事情会根据你的需求，前期的方案定位策划到设计，到后期招商运营，到符合投资标准的投资诉求，我们会全程为你们提供服务，不同的模块。我们的客户就是在座的客户，开发商、投资者、租户和消费者，通过我们的整个产业链帮您做整合，行业的整合，为您的商业资产，不管是持有的还是销售的，来创造价值。大家一看到三益就知道是设计院，30年的设计院，是专业做商业综合体的设计公司，设计了将近9000万平米，基本的数据库和经验非常宝贵，现在有招商运营团队，我们主要是帮助大家进行商业招商和运营管理服务，通过30年，我们在中国已经有200多个城市中的八个办事处，最重要的是数据库，我们运用30年积累的开发商有近千家，你们每个项目的数据库都在我们这里，设计数据到运营数据我们进行了分类，11大类75万的数据库，便于你们拿地、设计、招商运营，更重要的是便于你们做投资。现在整个公司有1000多个员工在为开发商朋友提供服务，基本上百强开发商都是我们的客户，现在我们做的案例也上千个，不管是设计还是招商、运营。在座很多朋友都是我们的战略合作伙伴。三益中国整个产业链平台上，我们在去年从资本源头顶层设计考虑到社区商业这么大的商业背景到底是什么样的机会，这成为三益中国的战略之一，经过这么多年的数据积累和对市场的研讨，我们已经搭建了一个全新的商业模式，希望能够成为社区商业的孵化器。通过资本纽带，无论是从开发商到运营商还是到商家，通过资本的纽带为你们提供全新的盈利模式，解决你们的困惑。这就是我们三益中国在战略里面未来五年核心战略之一。我们自己有设计院，我们做一个社区商业模型，虚拟沙盘对我们来说是非常容易的，但是根据我们的整个市调，我们希望通过顶层设计将孵化器提供给开发商、商家朋友，未来社区商业是以家为主题思想，通过创新的管理模式为我们打造一个生态、温馨、合乐、体验、安居的。我们会用两个轴线做产品，一个是时间轴，第二个是空间轴，时间轴，从出生到老去，从两个人结婚到这里有个家，有了第一个孩子，到老人，永远可能就维持你一辈子，你身边的商业就是要考虑到所有生活在里面的小孩到老人需要什么。空间轴，家是90平米、200平米，永远是一个空间，如何在有限的空间进行延续，更重要的是，在座的都是年轻人，我们都在工作中，白天在家的老人和孩子，孩子成长记录的地方，有没有一个载体承载这样的记录，是否社区商业可以成为家的延续，比如客厅、餐厅、书房，我们做的产品溢佰家，就是重新定义了家了概念。我们的家是封闭的，怎么样把一个封闭的100平米的盒子延伸，从单一的家变成一个大社区，大家的概念，现在的社交越来越淡了，怎么样有一个载体把社区的人联系在一起，重新享受人居快乐。我们从产品设计的角度，不仅仅是建筑设计，从资本设计、产品设计、业态设计角度来看，我们做了以人为本，从家出发，从投资角度资本角度来考虑社区商业应当是如何的。我们希望社区商业给在座每一个人有一种场所感，充满欢乐故事的生活广场，体验感，体验经济，体验消费，真正的体验实际上是在身边，能不能在晚上下班，周末或者是节假日的时候和家人、邻居、朋友在身边就能够体验到我要的东西。存在感，老人是一个未来的社会问题，现在养老是一个问题，怎么样让父母
和老人能够在社区里面老有所终，幼有所养，不再孤单，社区商业能不能承载这样的社会责任。这样的东西其实没有什么特别，就是在非常朴实的，身边最需要的服务和商业、配套，将他们再做一次梳理和集合，要的是在这个基础上如何提炼和升级，来满足对生活品质要求的诉求，所以我们将它进行了归类三大类，我们做了一个像积木一样的模型，可以变成L 型，也可以变成方型的，也可以变成圆形的，就像一个积木一样，承载的就是人们最基础、最本能、最需要的东西，你可以把它拼接，可以异形，做非常多的形状，我们做了最容易理解的虚拟沙盘，可以把这些东西装进去，他们是共赢共生的。我们可以分为生活区、老人区、孩子区、青年区，各种配套在这里面，各种店型，根据人口、半径、覆盖面积，应该是多大的比例，最基本生活休闲应该是什么样的，跟现代互联网联合，社区影院、生活和文化如何组合，从布局到动线，我们都有一个非常专业的研究报告。
社区商业无论是从什么角度来看，我希望从人的角度和家的角度去感觉，养老，社区服务中心，最基本的，怎么样把它和现代这么基础不能承担租金的业态，用什么方式去实现展现，但是又让它盈利。社区的医疗，这是最基本的，怎么样将一些护理康复的元素，家庭医生，健康护理，健康顾问元素融入在身边，儿童就诊、体检，适合社区要的元素是什么，不要简单做非常低端的。孩子的教育，三点半永远是社区问题，孩子放学，家长不在，怎么样解决身边孩子安全托管的平台，又是公益平台，这些都是最基本的需求，朋友的聚会，社区的餐饮，宠物，家里的小狗小猫再也不要孤独了，是不是有托宠物店。从家的视觉来看，怎么样将田园生活移植到社区身边，在有限面积里面怎么样将这些引入，怎么样利用这样的舞台让社区孩子老人有一个游乐的地方，怎么样将文化和休闲结合在身边，而不要单纯是一个点，跟社区属性完全不一样，社区影院如何去做才能盈利，同时也满足需求，社区的食堂，智能管家，生鲜超市，有机食物，社区金融，现在我们跟几家银行开发专门做社区金融的产品线，让人从家里走出来有没有舒适的街道、舒适的环境，造景和小景，让它愿意走出家门来玩。
我们希望通过自己专业的设计团队，包括资本设计、商业设计、业态设计和形态设计全产业链的团队，能够从顶层设计来为开发商输出产品，告诉你这个产品能够给你解决什么样的困惑和问题，告诉商家的发展平台不再是一个一个，你是否有创新的想法，在未来五到十年里，有每年开100个店的机会，你是否愿意打破你的商业模式，来做有生命里的社区商业，给你带来新的利润增长点。今天我借助这个平台给大家做社区商业破局研讨和创新，希望能够给你们的事业带来一些帮助，谢谢大家。
社区商业业态应该如何定位？ 一、前言 目前商业房地产市场的发展可谓“如火如荼”，商业从业态上划分可以分为：（融吃喝玩乐购物于一体的巨型一站式消费中心）、百货购物中心、特色商业街（区）、大型商超、专业卖场、便利店、各种专业店、餐饮店、休闲娱乐设施等。 商业项目从大的方面来讲，可以分为几种类型，第一类可以算“商务型商业”，比如目前核心商圈的商业基本上属于这个范畴，这类商业基本上位于繁华的商业闹市区，有比较好的交通区位，车流人流量都比较大，有比较长的商业历史，比如北京的西单、王府井、前门等，也包括依附于高档写字楼集群发展起来的商业区，比如建外、朝外、燕莎等区域的商业也可以纳入商务型商业的范畴；第二类属于专业型商业，最典型的是各类专业批发和交易市场，这类市场一般都经过长时间的发展逐步发展起来的，从最初个体的分散式经营，发展到软件硬件都比较好的升级后的室内店铺型专业市场；第三类可以概括为社区型商业。 不同类型的商业项目在业态定位及组合，经营商户、消费群体存在比较大的差异，本文将针对“社区商业定位”的相关问题进行探讨。 所有商业经营成功与否最终都要落实到消费群体的结构、消费需求及能力等基本问题，本文的核心内容也将从社区商业的需求，业态等问题进行讨论，本文的一手数据来源于营销顾问公司于年日到日在房地产交易中心秋季房展会上进行的消费者购房需求专项调查当中的商业需求及配套相关内容，本次调查采用拦截调查的方式进行，共发放问卷份，成功回收合格问卷份。 二、社区商业配套总体需求 社区商业的核心消费群体应该是相关项目的入住业主，部分业态会辐射周边的社区外消费群体，即非业主。 按照潜在业主对不同配套设施的需求强度差异，我们把不同的商业配套设施分为个层次，即：“强度需求商业设施”，需求的比重超过；此类商业设施主要包括“综合超市”、“菜市场”、“购物中心”、“银行”；“中度需求商业设施”，既需求比重在之间，主要有“药房”、“诊所”、“餐馆”、“邮局”、“健身中心”、“幼儿园”、“运动场馆”、“小时便店”、“书店”、“洗衣店”、“游泳池”、“娱乐中心”、“美容美发店”、“老年中心”等；我们把需求比重在以下的归纳为“弱需求商业设施”，主要包括“修理店”、“彩扩冲洗店”、“茶馆”、“花店”、“宠物店”、“高尔夫球场”。 潜在业主对“强需求商业配套设施”的需求还是存在一定的差异，对“综合超市”的需求占，对“菜市场”的需求占，对“购物中心”的需求达到，对“银行”的需求达到，都超过；对于不同档次住宅潜在的业主的需求来看，存在一定差异，比如打算购买公寓的购房群体对“银行”的需求程度明显高于其他群体。 附表社区商业配套设施总体需求
中国房地产发展历程 第一阶段：理论突破与试点起步阶段(1978至1991年) 1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。 1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。 1981年，在深圳、广州开始搞商品房开发试点，在此之前，国内只有房地产开发，没有商品房开发，事业单位或是企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配。 1982年国务院在四个城市进行售房试点。 1984年广东、重庆开始征收土地使用费。 1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。 1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。 1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。 1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。 第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段(1992至1997年) 1992年邓小平同志南巡深圳视察后发现特区市场经济之后变化很大，其中房地产开发相当成功，认为开发区的经验值得全国推广，于是他吹响了中国发地产开发号角，沿海城市一带开始展开，特别在海南、北海、广州、深圳等。 1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。 1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年朱镕基总理到海南视察，发现海南的房地产市场是已经失控，主要是土地市场形成了严重泡沫。于是下令停止银行贷款。政府开始第一轮紧缩性宏观调控，房地产泡沫破裂，造成了大量的烂尾楼和银行呆坏账。 1993年底紧缩性的调控政策落实，经济过热势头放缓，处在通货紧缩通道中，亚洲金融（行情,资讯,评论）危机爆发，日本、香港等地房地产泡沫破裂。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。 第三阶段：相对稳定协调发展阶段(1998至2003年) 随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998年对中国房地产业来说是关键之年，分水岭就是上半年和下半年，很多开发商在1998年上半年都熬不下去了，把土地纷纷卖掉退出市场。但是到了1998年下半年，在6月份左右，政策面开始发生变化，出台了一系列的刺激房地产发展的政策，主要一个是取消福利分房，通过市场来解决住房问题，这种政策使得有效需求在短期内爆发，并大幅快速上升。还有价格政策，在这之前商品房的价格受到物价局的管制，不能随便涨价，是限价的。但是在这时候取消了这些管制，为后来开发商涨价提供可能，这以后开发商自己喜欢怎么定就怎么定，开始乱涨价。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。 1998 里程碑 5月9日，中国人民银行出台《个人住房贷款管理办法》，倡导贷款买房。 7月3日，国务院正式宣布停止住房收入分配，逐步实行住房分配货币化。同时，"建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系"被确定为基本方向。
社区商业中心策划与案例分析报告 社区商业就像一块即将烘焙好的蛋糕，“诱人”不假，但想吃到嘴里也并不是件容易的事。所以，理性一点对待，总是好的。 “社区”概念最早由德国社会学家滕尼斯在1887年提出，是指聚集在一定地域范围内的人群构成的社会生活共同体。社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。 前几天，成路向所居住小区再一次毛遂自荐，想帮助自己所在小区内的商业做招商与商业定位。这位专门从事社区商业研究的专家在澳大利亚生活了十几年，习惯了便利的生活，回到国内，买了高档住宅，“却发现很多小区没有商业配套，包括高档社区，好的生活品质应该是舒适、便捷。可是现在社区商业的状况，却是让这些有钱人打个酱油还要开宝马。”成路感慨。 早在2005年5月初，商务部已经发布了《关于加快我国社区商业发展的指导意见》(简称《指导意见》)，指向社区商业的发展。可近年来，各种商业业态都不断升温，唯独社区商业即使提到桌面上说也依然是雷声大雨点小。为何社区商业这台戏一直不能开幕上演，成路向《中国商贸》记者解读了现今国内社区商业的特点。 社区商业≠超市+底商 我国社区商业还处于萌芽阶段，社区商业主要是以历史形成的沿街商铺为载体，这种商业形式是自然形成的，缺乏统一规划，业态档次普遍较低，社区商业功能不全。不过随着概念的明晰，也不断有人在各种场合提出重要性，更有苏州工业园区已经成型的邻里商业??这都表明，随着商业地产的逐渐成熟，社区商业取得了巨大的进步。 虽然国内也出现了一大批特色商业街等项目，但是从实际情况来看，他们多数仍旧是以服务社区为主要目的，特别是居住区的内部商业设施。且国内的社区商业普遍还带有浓厚的住宅底商的特点，不是开发商持有物业，多半是“打碎了卖”的模式，属于各自为政、自负
社区商业活动策划 篇一：汇景新城商业论坛活动策划方案11.21 汇景新城商业论坛活动方案 一、活动主题 汇景商圈崛起与和谐翔安发展论坛 二、活动背景 近年来，厦门经济的得到了快速增长，人民生活水平的提高，推动了岛内外房地产业的迅猛发展。 翔安“城市副中心”的定位，已经被厦门市民所认知与认同。在城市商业高速发展的今天，相对本岛发达的城市商业，翔安目前还没有符合城市商业规划需要的大规模、高档次、现代化的商业设施。“汇景新城”的出现，是否符合城市商业规划规律？是否符合区域商业中心要求？是否可以填补翔安城市配套的不足，为翔安区乃至厦门本岛人民造福，为打造和谐翔安、和谐厦门做贡献？是否可以带动这一核心区域的商业发展，成为厦门第五、岛外第一大黄金商圈的核心领袖呢？ 三、活动定位 1.以“汇景商圈”为主线，以业界城市规划、城市运营、商业策划、商业运营、城市消费等各领域专家为主导，进行主题为“汇景商圈崛起与和谐翔安的研讨，以专家的眼光，对“汇景新城”作为区域核心
商业中心将为翔安乃至厦门城市与区域商业发展所带来的机会与开发前景进行详细的论证与探讨；突出“汇景新城”的标志性地位与无限的升值空间。 2.注重新闻挖掘，整合、组织并管理新闻媒体以期形成媒体导向包围圈，适当邀请经济板块的记者参与，服务于汇景集团与“汇景新城”市场推广的品牌形象需要，延续并扩大活动及项目市场影响力及后续传播力。 四、论坛目的 邀请政府部门、地产人士参加，树立项目良好的口碑，通过邀请强势媒体的参与报道来吸引各界人士对本次论坛活动的关注：提升项目人气和受关注度，为开盘预热。 ——加深对项目品质与价值优势的了解；——在业内外树立优良的企业口碑； ——通过本次活动，有效传播“汇景商圈”的优势理念；——通过理念的渗透，塑造良好的企业品牌； ——利用品牌效应证明项目的重要市场地位，并促进和推动楼盘销售。 五、论坛日期：20XX年*月*日（星期*） 论坛时间：14：30－17：30 六、论坛地点：四星级酒店多功能会议厅 七、活动名称： ?“汇景商圈崛起与和谐翔安发展”论坛?“汇景新城”项目投资、鉴
中国房地产市场发展历程回顾 发布时间：2009-01-08 文章来源：投稿文章作者：Ranbo 一、中国地产发展30年回顾 从1978年的土地相关法规的调整算起，中国的房地产业已经伴随着改革开放经历了30年的风雨历程，但是，即便如此，国内的房地产市场仍不是一个完全竞争的市场，而是一个以政策为主导的政府市场。 2003年以来，随着中国与世界经济的联系越来越紧密，国内房地产市场的发展也逐渐处在一个更为广阔的政治、经济、人文环境之中，中央与各地政府、企业与金融机构，以及各级市场在不断博弈中发展和成熟。 1、房地产发展的四个阶段 1978～1991年的理论突破与起步阶段 土地法、规划法的制定与实施，为房地产的发展提供了法律依据； 深圳（罗湖区）房地产开发经验的示范作用，开始逐渐向全国推广。 1991～1995年非理性炒作与调整阶段 以邓小平南巡为标志，中国南方掀起了房地产开发的高潮，其中炒作最为严重的包括海南、大亚湾、北海等地，而随后急速的“硬着陆”，使这些地区的房地产市场随后经历了一个漫长的低迷期。 1995～2003年相对稳定的协调发展阶段 整体说来，这一阶段是中国房地产市场发展得最好得一个时期，整体表现稳健，市场价格与销售量平稳增长，各地市场全面稳步地成长，中国得房地产业进入一个稳步上升的通道。 1995年，在经历了之前的炒作与调控之后，国内的房地产市场处在一个萎缩的状态。随着中国的福利分房制度改革的深入，政府需要全面启动商品房市场以完成分房制度的转化。处在改革前沿的深圳市，随即推出一系列的措施，以刺激房地产行业的发展，其中最为主要的就是蓝印户口制度，之后这一政策在上海、大连等地得到推广。 2000年初，中国的福利分房制度终止，货币化分房方案全面启动，住房制度改革继续深化并稳步发展，这同时也直接刺激了商品房市场的发展。 2003～2007年，调控、反调控与总体反思阶段 2003年中后期，国内部分地区的房地产市场开始出现过热的现象，政府为了稳定市场发展，开始进行全面的宏观调控，而2005～2006年则是政策出台最为密集的阶段。 在这一时期，政府先后出台了10多项政策措施，从土地、信贷、经济适用房、房价、产品结构，以及外资管理等多方面，来全面反思国内的房地产行业发展。由于中央与地方政府之间存在较大的利益冲突，因此，当诸多的政策落到实处之后，常常不是被夸大，就是被缩小。 2006～2007年，热钱、炒作、人民币升值等因素的影响下，国内房价开始出现爆发式的增长，政府随即开始不断紧缩信贷，以期为“高热”的楼市降温。 2007年～2010年，房地产行业全面调整的阶段 2007年第四季度开始，信贷紧缩政策的影响逐渐显露，不断升温的房价开始快速回落，伴随这一回落的还有商品房的成交量。 2008年，国际经济环境的全面衰退迹象逐渐明显，国内经济也受到较大的影响，在持续紧缩的信贷政策下，房地产行业发展减速明显，行业内调整的深度与广度加大，资源整合的力度加强，整个行业伴随经济调整进入新一轮的全面调整期。
中国社区商业成功案例解读 社区商业就像一块即将烘焙好的蛋糕，“诱人”不假，但想吃到嘴里也并不是件容易的事。所以，理性一点对待，总是好的。 “社区”概念最早由德国社会学家滕尼斯在1887年提出，是指聚集在一定地域范围内的人群构成的社会生活共同体。社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。 前几天，成路向所居住小区再一次毛遂自荐，想帮助自己所在小区内的商业做招商与商业定位。这位专门从事社区商业研究的专家在澳大利亚生活了十几年，习惯了便利的生活，回到国内，买了高档住 宅，“却发现很多小区没有商业配套，包括高档社区，好的生活品质应该是舒适、便捷。可是现在社区商业的状况，却是让这些有钱人打个酱油还要开宝马。”成路感慨。 早在2005年5月初，商务部已经发布了《关于加快我国社区商业发展的指导意见》(简称《指导意见》)，指向社区商业的发展。可近年来，各种商业业态都不断升温，唯独社区商业即使提到桌面上说也依然是雷声大雨点小。为何社区商业这台戏一直不能开幕上演，成路向《中国商贸》记者解读了现今国内社区商业的特点。 社区商业≠超市+底商 我国社区商业还处于萌芽阶段，社区商业主要是以历史形成的沿街商铺为载体，这种商业形式是自然形成的，缺乏统一规划，业态档次普遍较低，社区商业功能不全。不过随着概念的明晰，也不断有人在各种场合提出重要性，更有苏州工业园区已经成型的邻里商业这都表明，随着商业地产的逐渐成熟，社区商业取得了巨大的进步。 虽然国内也出现了一大批特色商业街等项目，但是从实际情况来看，他们多数仍旧是以服务社区为主要目的，特别是居住区的内部商业设施。且国内的社区商业普遍还带有浓厚的住宅底商的特点，不是开发商持有物业，多半是“打碎了卖”的模式，属于各自为政、自负盈亏。没有整体规划与引导，在一个社区能做成，另外一个社区或许就不成，形不成模式，并没有真正的借鉴意义。与国外成熟社区商业模式相比较，还有很大的差距。 社区商业定位≠社区定位 从国外社区商业发展的成熟经验及目前城市发展进程的趋势来看，社区商业应该是一种以社区范围内居民为服务对象的，以便民、利民，
泰康人寿首推国内养老社区商业模式 1912年，美籍经济学家熊彼特在其专著《经济发展概论》中首推“创新”概念。他从市场角度出发，指出创新是指把一种新的生产要素和生产条件的“新结合”引入生产体系，包括下列几种情况：引入一种新产品，引入一种新的生产方法，开辟一个新的市场等。熊彼特的创新概念包含范围甚广，诸如技术性变化的创新和非技术性变化的组织创新。 “创新”概念从萌芽到丰富，再到成为大小企业的“招牌”，走过将近100年。人们回归本源，用最简单的表述可归纳为：一是全新的领域或全新的产品;二是在既有的领域或产品线上做颠覆性的改进。 作为中国企业家论坛创始人之一，泰康人寿董事长兼首席执行官陈东升，多年一直活跃于中国经济、金融、企业及学界。关于创新，他首先是个践行者，1993年。陈东升创办了中国第一家具有国际概念的嘉德国际拍卖行。而对于“创新”一词的理解，他更是有一个颠覆式的定义：“创新就是率先模仿”可以说，如今的泰康人寿就是当年率先模仿的硕果。当然，随着“硕果”的长大、成熟，陈东升又把他的目光从“率先模仿”回归到创新的本质。 2009年，泰康人寿在国内首倡和实施的养老社区项目获批。作为泰康人寿未来发展的持续动力之一，陈东升率领的泰康人寿将在保险业界如何做出示范性的领跑？他对“率先模仿”和“自主创新”的理解又是怎样？近日，《高端对话》与这位企业掌舵人进行了深入交流对话。 人口老龄化给寿险市场带来发展新空间 《高端对话》全球最具影响力的财经杂志之一《财富》（中文版）发布了2011年度中国最具影响力商业领袖50人榜，你再次入选。《财富》杂志的评价是，被誉为充满人文关怀的企业家陈东升继续展现其多面手的特点，开始进军养老社区的建设，靠近“从摇篮到天堂”的理想。 “现代养老社区”是国内保险业的一个创新模式，对多数国人而言，还是一个新鲜的概念。你们最初是怎样考虑的？对这一市场有何预测与把握？ 陈东升前不久公布的第六次全国人口普查显示，中国60岁及以上人口已占13.26℅，比2000年上升近3个百分点。中国老龄办副主任吴玉韶介绍时说，“十二五”期间人口老龄化将呈现三个新特征：一是老龄化进一步加速。到2015年，中国60岁以上老年人口将达2.16亿，约占人口的16.7℅，年均净增老年人口800多万。二是老龄化进一步加速。到2015年，80岁以上的高龄老人将达2400万，约占老年人口的11.1℅。三是空巢化进一步加速，部分大城市达70℅，老年人照料问题日益突出。可以说，人口老龄化加速是当今世界共同面临的新课题，对于“未富先老”的中国，养老问题更加严峻。 一位专门从事养老服务业的专家说，这个行业的困难和复杂程度，超过其他任何服务业。一是困难来自于法律环境的缺失。托老所、养老院、老年公寓，这些不同名称后面代表的是什么内容，应该按什么样的规范来建，服务标准怎样，人员如何配备，一系列的规范都设有，从业人员只能凭感觉在做。二是困难来自于政策的扶持力度不够。或者说有了政策也难以落实。三是养老行业最难之处在于它涉及到政府管理部门之多超过其他所有服务业，最基本服务的是保证老人的衣食住行，涉及到房地产业、医疗卫生和人保等部门。四是养老业资金投入大，回报周期长，最好由专业接近且有实力的大公司参与。 养老过去是一个社会福利行业。今天，中国养老的产业化刚刚起步，有一个庞大的市场。我曾经考虑能不能效仿携程的做法。携程最初是中国旅游业的代订机票、酒店的公司，后来在美国拉斯达克上市，自己投资了如家连锁酒店，带动了国内经济型酒店的勃兴。我也想把各地的养老院、福利院托管起来，做连锁。这是最初的想法，但接着走下来，思想
社区商业业态功能及运营分析 社区商业是指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态，如邻里商业街区、社区购物中心及邻里购物中心等。社区商业形态是城市商业的基础，它的服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在2公里以内。由于这一商业的属性也决定了社区商业的总规模一般应控制在3万平米以内，商业业态的设置也有较强的针对性。 一、社区商业分类 目前为止，社区商业还没有非常权威的标准分类方法，出发点和目的的不同，使得社区商业的划分种类繁多。综合所有分类，可以将其归结为宏观和微观两个层面的划分方式，具体划分如下表： 国外零售商业分类形式参考：
二、社区商业的功能 社区商业的功能主要包括：购物功能、社交功能、服务功能、文化休闲娱乐功能。 按照潜在业主对不同商业配套设施设施的需求强度差异，我们将其分为3个层次，即： 1、强度需求商业设施，需求的比重超过50% 此类商业设施主要包括：综合超市、菜市场、购物中心、银行； 2、中度需求商业设施，需求比重在10-50%之间 此类商业设施主要有药房、诊所、餐馆、邮局、健身中心、幼儿园、运动场馆、24 小时便店、书店、洗衣店、游泳池、娱乐中心、美容美发店、老年活动中心等； 3、弱需求商业设施，需求比重在10%以下 此类商业设施主要包括修理店、彩扩冲洗店、茶馆、花店、宠物店、高尔夫球场。 三、社区商业功能业态组合
四、社区商业运营中存在的问题 1、“杀猪式”销售带来的后果 通常开发商的做法就是以住宅销售的手法进行商铺的销售，先营造出一个好的概念，让投资者有一个美好的想象空间，然后将商铺高价卖给投资者，再由这些投资者运营出租给商家，令商铺（街）自然成熟。由于设计、建设之初，并没有合理的定位，销售后更没有对于投资者的后续服务及辅助，导致投资者购买前期望过高，购买后盲目经营，或者由于售价过高，导致投资者为了达到比较理想的投资回报，只能把租金提高，结果导致恶性循环。 2、体量过大，超出社区承受范围 社区商业的体量多大才合适，一直以来并没有明确的标准出台，所以开发商在做规划的时候往往比较盲目，首先遵循的是规划指标，在条件允许的范围内，宁大勿小。通常来说，社区商业的体量大小和所服务的住宅体量大小有关，如果体量太小，则无法满足社区居民的基本生活需求，如果体量太大，则导致人流不足、商家经营出现问题，最终导致商铺空置现象出现。 预估商业体量方法参考——通过周边人口数量。国内一线城市的人均商业面积达到1.6平方米以上，主要二线城市的人均商业面积约在1.0-1.6平方米之间。考虑到社区商 业功能、服务对象以及服务范围，社区商业的体量应控制在人均1平方米左右或以内。
新中国成立到70年代末我国居民的住房一直是按福利分房的政策来解决。长期以来人们习惯于按照分配住房的时间、数量和地点考虑安排工作、学习和生活。 80年邓小平同志提出，我国城镇住房制度改革的设想，指出改革的方向是住房商品化。首先改革围绕“三三”制补给出售新建住房政策进行试点。按照这个政策，个人购买住房的房价款，由个人、单位和政府各承担1/3，即个人只需支付房价款的1/3，就可以买到住房，其余房价款由单位和政府补贴。1987年9月,深圳经济特区率先实行土地使用权有偿出让,随后,福州、厦门、广州、上海等城市也开始试行。1988年4月，规定了“土地使用权可以依照法律规定转让”从而使房地产市场有了法律上的保障。1989年，由于政治形势以及宏观经济的影响房地产市场受到了很大的冲击。1991年5月，投资环境得到进一步发展，加上浦东开发的带动作用，1991年下半年，房地产市场出现回升趋势。 从严格意义上说，我国房地产市场是从1992年兴起的。1992年是我国房地产市场发展的一个转折点，而此前的“房改”、“地改”始终步履维艰。房地产业在有利的政治、经济环境下得到了迅速发展，房地产市场兴起，交易活跃。其重要标志是1992年前几个月社会各界普遍公认的一个社会新热点----“房地产热”的出现：全国前四个月与上年同期相比，工业总产值增长18.3%,全民所有制单位固定资产投资增长38.6%,社会商品零售额增长 14.6%,而商品房完成投资却增长78%,商品房销额增长63.3%.1992年下半年:膨胀.1992年下半年房地产市场迅速膨胀.全年完成房地产开发投资比1991年底增长175%,新开工面积增长78.1%,利用外资增长228%,全年商品房销售额比1991年增长80%,房地产公司增加2倍. 1993年上半年达到顶峰.这期间,全国商品房完成开发投资比上年同期增长143.5%新开工面积增长136%;新增开发公司6000余家,至此,全国房地产开发公司已达19000多家. 1993年下半年----1994年3月:受挫折相持.1993年7月起,政府开始对房地产业实施宏观调控政策.“相持”主要表现在三个方面:一是从心态上看,很多人认为宏观调控是暂时 的,“年底将出现新一轮高潮”;二是从实际价格上看,很多大城市基本不见降价,“有价无市”的局面非常明显;三是完成的投资增速比上半年有所下降,但仍比1992年高.这种局面大致持续到1993年3月. 1994年3月至1995年:房地产进入理性回落、平稳发展阶段。1994年3月“两会”之后，房地产市场开始理性回落。《政府工作报告》中提出的9%的经济增长速度和13000亿的固定资产投资规模的计划，逐渐平静了社会上期望房地产市场出现新一轮高潮的心态。1995年是国家宏观调控继续深化的一年，在房地产领域，宏观调控已取得明显成效，房地产市场步入平稳发展阶段。住宅、办公用房、商业服务业用房等商品房的投资比重更趋于市场需求结构；地区差异有所缩小；用于炒作的资金和投机性的投资明显减少；中介咨询、物业管理也获相应的重视和发展。
模式变迁从底商到社区商业 MALL 随着房产发展越来越成熟, 不少开发商开始重视社区商业的打造, 尤其对于大盘住宅来说, 社区商业的成功打造不仅能使商铺价值提升, 同时可以使整个楼盘的价值得到进一步提升。 一、传统型 (底商、商业街等 业态:业态以传统小超市、餐饮、理发、洗衣等为主。基本上没有什么主力店,而且各商家也以个体户为主。 辐射范围:服务范围较小,一般以本小区和周边几个小区为主,半径 1公里左右。主要特点: 1. 基本上无规划定位。 2. 传统社区商业一般商铺的产权都是属于个人。开发商在处理商铺时一般都以分割出售为主。 3. 传统型社区商业主要就是小区四周沿街的商铺或者是小区内底楼的小型便利店。“ 街边式” 、“ 楼下便利店式” 是典型的传统社区商业。 4. 以满足本社区居民日常消费为主,主要购买人群就是社区内的住户。 5. 商业业态单一,商业物业价值难以提升。 6. 服务质量和购物环境较差。 二、邻里中心 (苏州邻里中心 规划定位:有前期的统一的规划、明确的定位及服务范围, 定位于“ 服务于社区的商业” , 不是“ 社区内的商业” 。
业态组成:商街规划有近百项必备功能,银行、超市、邮政、洗衣房、美容美发店、药店、文化用品店、维修点、社区活动中心、净菜场、卫生所等现代化服务设施。除此之外, 还有文化休闲和培训功能。 辐射范围:服务范围为方圆 1公里 8000户居民,商业总量 1万 ~2万平方米。 主要特点: 1. 建筑形式上由体量较大的单幢或多幢建筑组成, 通过规划形成商业内街。摒弃了沿街为市的粗放型商业形态。 2. 商业业态以日常生活服务类业态为主, 有 12项必备业态:超市、银行、邮政、餐饮店、洗衣房、美容美发店、药店、文化用品店、维修店、社区活动中心、净菜场和卫生所;经营多采取连锁形式。同时辅以一些餐饮和休闲类业态。 3. 服务主体为周边几个社区内的居民,辐射能力不强。 4. 政府统一规划。 三、全功能社区商业中心 (万科杭州项目 全功能社区商业中心在目前杭州万科钱江湾花园和良渚文化村两个小区试行。其主要模式是前期以“ 十全十美” 超市为基础,而吸引其他商家进入。 四、社区生活园区服务体系 (绿城蓝庭商业项目 规划定位:“ 绿城生活园区服务体系” 是一套以人的身体、精神需求为出发点的综合全面的服务体系。 体系组成:“ 绿城生活园区服务体系” 涵盖健康、教育、生活三大服务内容。 辐射范围:主要服务于开发商自己小区内的居民。 主要特点:
社区O2O运营模式方案项目与发展前景案例分析 社区O2O抢占家门口的生意 【摘要】衣服脏了，手机里预约，就有人上门来取走清洗，清洗完毕后还会再约定时间送回给你；预约小时工做保洁也可以在手机里完成，还可以根据其他用户的评价选择自己喜欢的阿姨来，中介费也不需要了；雾霾天懒得出门，还可以一键预约，美甲师上门做指甲、美容师上门美容、美发师上门烫发做护理都不是问题；甚至家里的电器坏了，通过手机拍照上传，就可以呼叫周边的维修人员上门维修… 从去年下半年开始，从送餐到家政，洗衣服到维修，从美甲到按摩，各种各样为“懒人”群体服务的社区O2O（Online to Offline，即线上到线下）项目逐渐火了起来，资本和创业者也蜂拥而至，抢占用户家门口的生意。但是，如何赶在其他同行之前拿下主要阵地，并不是一件容易的事情。 “懒人经济” 去年底企鹅智酷关于社区O2O的一篇调查研究报告充分显示了“懒人经济”的魅力。在发放3万份调查报告统计显示，不爱做家务或者对于家务活拖沓的用户占据76%；71%的用户愿意尝试生鲜食材配送服务；53%的用户对洗衣上门取送业务表示感兴趣。 类似食材配送、上门取衣这样的服务，在很多“50后”、“60后”、看来是完全不能理解的，然而这对于成长于互联网时代的“80后”、“90后”来说，却是有着很高的需求。在创业者眼中，社区O2O的本质正是为这些“懒人们”提供私人订制全方位多元化的便利服务，洗衣、生鲜配送、家政服务、美甲美发等都被认为是极具市场潜力的社区服务领域。
相比效率低下、覆盖范围小、耗时长、服务体验差等困扰用户的传统社区服务而言，社区O2O旨在整合线下服务资源，通过互联网化方式为用户提供便利的社区服务。 正是在这样的背景之下，围绕用户家门口的生意，各路社区O2O的玩家已经开始进场抢滩商机。 “到底有多少家社区O2O企业或者说有多少种模式，这个谁也统计不出来。”一位O2O 行业的创业者在接受采访时对本报记者表示，现在社区O2O有点当年千团大战的前奏，就像你家门口开的店也会不断更新淘汰一样，在他看来，能够解决用户痛点，并且提供高频次的服务，或者成为社区O2O的入口的创业者，会先从这个领域里脱颖而出。 如何定义社区O2O？ 目前的社区O2O更多被解读为对社区商业的再整合，是以社区生活场景为中心构建用户与用户、用户与商家、用户与上门服务者的闭环连接。 目前来看，主要有以下几种类型的服务企业： 1.做垂直细分领域的服务（云家政、58到家、河狸家、时尚猫、e袋洗、饿了么、美团外卖）； 2.做最后一公里电商配送服务的（爱鲜蜂、社区001、京东快点、生活半径）； 3.社区综合平台，提供物业及便民服务等社区服务（住这儿、智慧社区、小区无忧、邻里中国、叮咚小区）；
社区商业业态划分 商业规划是商业房地产项目开发流程中的重要环节(这里所指商业房地产特指商铺，不包括写字楼和酒店)，而业态组合又是商业规划中极为重要的内容。如若业态组合定位科学合理，可使楼盘营销增加靓丽的卖点，有力促进楼盘的销售，也可为项目建成运营后真正实现长期繁荣奠定坚实的基础。反之，如果业态组合定位不符合项目所在城市商业发展现状的实际需要，将导致项目投入运营后必定不能做旺而最终归于失败。 项目开发前期明确业态组合的定位，还对项目的规划设计和建筑设计具有指导意义。那么，什么是商业业态?什么是商业业态组合？业态组合定位需要考虑哪些因素？单体商业房地产项目的业态组合有哪几种常用方式？ 商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态，其分类主要依据经营主体的多少（是一个还是多个）、目标市场、经营理念、服务功能、立店规模、选址、目标顾客、商品结构、店堂设施和装修标准、商品进货渠道（从厂家还是分销商处进货）和募集方式（是中央采购还是单店进货）、商品的宽度和深度、价格政策（毛利率大小）、销售方式等诸方面。目前，我国现有的商业业态主要有：百货店（有传统百货和现代百货之分，现阶段地级市百货店大都为传统百货，但已开始向现代百货过渡）、专业店、专卖店、商业步行街、超市、大型综合超市、仓储式商场、购物中心（shopping mall）以及便利店、折扣店、专业市场(批发市场)、农贸市场等。其中，由于仓储式商场强调储销一体和非中心商圈选址，便利店强调社区便利性服务，专业市场强调运输、仓储、配送等物流概念，农贸市场强调农副产品销售，这些业态和作为建筑群形态的商业步行街均不在本文讨论的范畴。 商业房地产项目的业态组合指开发商根据项目城市现有业态状况和对未来商业发展趋势的把握，充分利用自身可能整合的各种招商资源，为便于该楼盘作为房地产项目实现销售和该项目作为商业地产日后能够成功运营而对项目各功能分区和各楼层的业态所进行的规划。业态组合定位必须在项目开发前期完成。 单体商业房地产项目业态组合的定位，主要考虑如下几个因素： 1、尽可能引进符合项目地实际需要的新业态，以造成对原有业态的强烈冲击，颠覆旧有商业格局；同时，所确定的业态必须有足够大的规模，以至于3～5年内无人能出其右，形成规模上的强势地位，将项目打造成新的商业中心；
遇到电子商务法问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>> https://www.doczj.com/doc/2b15920419.html, 未来社区电子商务行业发展趋势 (中国电子商务研究中心讯)一、何为社区电子商务” 社区电子商务(ESN)是针对具有社区属性的用户、在社区网站进行的交易行为，对用户而言提供了一种更为便捷的社区在线销售方式，具有快速、高效、低成本等特点。(简单意思：卖家可以在社区出售商品，买家可以在社区购买商品，卖家与买家之间可以进行点评，互动。) 二、社区电子商务特点 中国网络社区的特性和发展现状决定了社区电子商务(ESN)发展的特点和现状，这两者是相互促进的。 当前中国网络社区具有以下一些特性： 用户黏性高、规模大
用户群体区分明显 用户之间的沟通交流多，因此相互之间信任度较高 国内社区论坛的使用率和普及率较高 快速高效：无论是社区用户之间的C2C交易、还是社区商家针对用户进行的B2C服务，交易平台集中在社区，利用社区用户之间的信任关系，电子商务交易的成功率和速度都较高。 低成本：用户在社区中可以享受电子商务服务，省去了在其它购物平台上选择和购买的麻烦，节省了个人成本;同时对商家而言，社区的精准营销效果更为突出，目标用户更容易达到，降低了营销和销售成本。 三、社区电子商务应该做什么 众多社区站长的参与方，淘宝联盟、支付宝、phpwind社区站长。如何扮演不同的角色。社区电子商务论坛的主持人周宁曾撰文指出，社区电子商务的参与者可以虚拟为：买方、卖方、平台，共同组成一条价值链。价值链的各环节互为价值的提供者、分享者，虚拟的各方绝不允许自私的占有者呈现。
而网站需要在其中寻找自身的定位，社区电子商务买方和卖方的两端是具有清晰的群体。卖方还是平台，这个平台上承载整个消费链的多少个环节，始终贯穿还是选择最合适自己的定位。 这样丰富的表示形态能够协助社区更好地做交易;站长是把流量做好，淘宝开放平台总监邬强强对此表示："淘宝要做优质卖家、优质商品;phpwind把卖家和商品有机地结合起来。把控制做好。这才是三方共促进的方式。"‘ 四、2012年，社区电子商务将快速发展 全网电子商务的倡导者谌鹏飞先生认为：国内的电子商务市场在2010年有了跨越性的发展，而随着人们对电子商务的认知在不断的成熟，支付与物流等方面也有了新的变化与发展，电子商务正在迎来又一个发展的春天。在他看来，除了传统的商业理念之外，电子商务背后是精准的数据库营销。互联网电子商务开始逐渐成为SNS社区的重要价值变现出口，而拥有精准数据库的社会化媒体也成为电子商务的重要互动营销工具。社区化的电子商务更具有互联网融合的精神，通过平台进行分享的这种社区电子商务模式，将成为未来的发展趋势。
深圳商业地产的发展历程 从简单销售到探索经营管理，深圳商业地产开发渐趋成熟 世方商业地产 深圳房地产市场一直以来都在全国处于领先地位，从开发、策划代理、广告宣传推广等各个链条，无不走在国内其它城市的前列，商业地产亦不例外。目前，国内很多一、二线城市的商业地产开发，无不借鉴深圳的经验，如法炮制深圳的操作模式。可以说，深圳是国内商业地产的一块试验田。而深圳商业地产在自身的探索过程中，也走过了曲折的道路。 深圳商业地产真正的发展是在2001年左右，到今天大概走了6个年头。从罗湖、到福田、南山，再到关外的宝安、龙岗，深圳商业地产的开发，从早期简单的销售时代到后来的“伪经营时代”，再到今天的销售与自营并举的局面。同时，开始重视、探索商业地产经营管理，商业地产在深圳的发展正逐渐走向成熟。深圳商业地产的发展，其产业链虽然不如住宅那样成熟，但已经开始进入市场规律和价值规律的探索运作中。 2001-2004年，商业地产开发以销售为主导 2001-2004年是深圳商业地产的起步阶段。商业地产在“首期几千元买铺”的强烈诱惑之下，迅速形成“全民买铺”的热潮，如在龙岗、南山等区域的商业地产呈现出井喷式的开发，不断上演抢铺风潮，商铺销售异常火爆。这一阶段的商业地产以销售为主，不注重定位、招商、经营等环节，能卖掉就万事大吉。这一阶段主导营销的是强势的广告宣传，其销售模式主要有两种：一是只售不租，二是包租十年销售。 在深圳商业地产营销初期，引进主力店包租十年销售虚拟产权式商铺的模式较多，然而，这种长期包租的虚拟产权式商铺，投资风险极大，并不能给投资者带来稳定的收益。长期包租销售，且不说包租期内开发商有无能力持续返租、大商家能否持续经营等问题不说，返租期后业主找不到自己的铺位、接受不了大商家的低租金，长期包租这颗“定时炸弹”将会引爆。实际上，深圳龙岗、南山不少采用包租销售的项目，早期埋下的“定时炸弹”己经爆炸，主力商家撤场，商场关闭空置。 从长期包租走向另一个极端的是只售不租，开发商只销售产权，销售完后基本上不再管，仅由物业管理部门进行日常的统一维护管理。然而，只售不租的模式，仅限于商业的大宗销售或少量的社区街铺，对于大卖场散铺销售和大型商业街销售，采取只售不租导致产权分离，招商经营不统一，业态业种组合混乱，引起后期经营管理失控。事实证明，深圳有多个只管
社区商业发展情况调研报告为了解全县社区商业发展情况，加快规范全县社区商业发展，根据《商务部办公厅关于做好当前社区商业有关工作的通知》（商办建函[20xx]44号）要求，xx县商务局对全县社区商业发展情况进行了调研。 一、全县社区商业发展的现状 近年来，随着建设“桂林北新城”、县城城区旧城改造步伐的加快，xx县城镇居民居住环境有了较大改善，社区商业作为商贸流通业的重要组成部分，已经成为社区服务业的重要内容，服务范围更加宽泛，社区服务功能大幅提升，社区商业得到了较好发展，社区商业网点数量不断增加。从调查看，目前，xx县社区主要集中在县城区、八里街经济开发区以及大圩镇集镇，全县共有社区 19个，其中县城区5个，八里街经济开发区7个，乡镇所在地7个，社区经营方式主要有超市、便利店、食杂店、餐饮店、洗衣店、维修店、废旧回收站、书店、药店、照相冲印店、中介服务、物流、休闲会所等。我县社区商业发展主要做好有以下几点：（一）科学制定规划，确保社区商业顺利实施。 近年来，随着城镇化建设步伐的加快，特别是建设“桂林北新城”和县城区旧城改造推进，xx县先后编制了《xx 县城市总体规划(20xx-2030)》、《灵川县服务业“十二五”
规划》和《xx商贸和现代物流聚集示范区建设实施方案（20xx-20xx年）》，重点将县城区中心和八里街副中心社区商业发展规划纳入上述整体规划之中，对xx县社区商业建设和业态发展起到积极引导作用，确保社区商业有序发展。 （二）引导大企业进入社区，提升社区商业档次。 通过政府引导现代化管理水平高、经营业绩好的企业落户社区，比如人人乐超市入驻八里街；佳敏超市有限公司在全县已建直营超市5家、改造建设农家店 78家，润丰百货超市大中型直营超市店3家，这些企业在创新经营、变革管理上逐步适应社区需求、锁定顾客、打造核心竞争力。在经营上，找准经营定位，依托社区需求、实施经营和管理，先后建成县城区商贸城、步行街，八里街七彩建材市场等，增加服务功能。 （三）以新建小区楼宇为载体，增添社区商业新增长点。 随着城镇化建设步伐的加快，近年来，新建小区楼宇不断增加，不仅增加了社区商业网点总量，也为发展新兴业态社区商业网点提供了广阔发展空间。 （四）抓好街路经济发展，构建社区商业发展新平台。 一是规划打造特色街路，通过对街路的分段定位，突出特色，形成商业带；二是坚持走专业化、规模化的社区建
第三章社区工作的发展历程 一、西方社区工作的发展历程 二、香港社区工作的发展历程 三、中国本土社区工作的发展历程与现状 一、西方社区工作的发展历程 一、社区工作的孕育和早期发展 （一）英国的济贫法 1、历史背景 16世纪末17世纪初，英国的工业化进程导致大量贫民产生，城市贫困问题加剧，慈善机构和教会的财力入不敷出。 2、主要内容 （1）每个教区向地主征收济贫税，由政府办理社会救济事业。 （2）贫民救济应由地方教区主办，每个教区设立监察员若干人，中央政府设立监察人员。（3）凡有劳动能力的贫民必须参加工作，以工作换取救济。 （4）禁止无家可归者及无业游民行乞游荡，设济贫所收容救济，强迫其在济贫所里工作。（5）人民有救济其家人和亲属的义务。 （6）将贫民分为三类：一是体力健全的贫民；二是缺乏工作能力的贫民；三是失去依靠的儿童。 3、意义 （1）政府负担起了社会救济的责任，并直接参与了社会救济活动的组织工作； （2）以教区为单位推行济贫事务； （3）从立法的角度确立了助人自助的救助原则； （4）确定由专门人员从事济贫救助活动； （5）济贫法实施的院外救济也是社会工作提供服务的一种基本形式。 （二）德国汉堡制（1788~1801） 1、性质：以社区为单位管理济贫事务的制度。 2、背景：工作化所导致的社会贫困。 市政府 中央办事机构 分区监察员分区 监察员 分区 监察员 对贫民进行调查和救济对贫民进行 调查和救济 对贫民进行 调查和救济
（1）为失业者介绍工作； （2）将贫苦儿童送往工艺学校学习； （3）将患病者送往医院救治； （4）对沿街乞讨者不予救济，避免养成依赖。 （三）爱尔伯福制（1852~1980年代） 1、性质：以社区为单位管理济贫事务的制度。 2、内容： 3、意义 （1）建立了有效的三级工作组织，济贫工作信息畅通，灵活高效； （2）由地方热心人士担当赈济员，提倡志愿服务精神； （3）赈济员分段管理，贫民人数不多，保证了工作实效； （4）不仅注重消极的救助，而且积极扶助贫民自助； （5）对受助者实施救助前后，赈济员需做家庭访问调查。 （四）慈善组织会社（1869年~1917年） 1、背景 工业化和城市化进程加速，社会贫困加剧，社会问题严峻，慈善组织和救济机构缺乏协调，导致社会福利资源的浪费。 2、内容 市政府 中央委员会 赈济区 监察员 监察员 赈济区 监察员 段 赈济员 段 赈济员 段 赈济员 市政府 理事会 分区 志愿委员会 分区 志愿委员会 分区 志愿委员会 咨询部 咨询部 咨询部
维护客户关系实现价值联动 打造顺德移动核心竞争力 四大社区三大品牌推广策划案
目录： 策划背景 第一部分：四大社区项目设置 一、商务社区 二、女性社区 三、活力社区 四、典雅社区
策划背景 客户忠诚度 讲求经济效益是企业生存和发展的基础，良好的客户群体对企业至关重要。 在通信企业，衡量客户忠诚的唯一尺度就是客户是否重复或持久地购买企业的产品或者服务，顾客忠诚体现为具体的购买行为，客户忠诚的诱因主要是客户满意，满意的心理体验直接导致重复或持久性的购买行为。企业通过客户满意建立客户忠诚，通过客户忠诚获取利润并实现企业的长期发展。 谋求客户满意是实现客户忠诚的有效保障。 提高客户忠诚度的几个重要条件： 通话质量客户价值依赖性归属感认同感荣誉感！ 顺德移动提高客户忠诚度的计划，应是一个全方位的、有机的综合战略
策划原则 四大社区、三大品牌的项目设计、活动执行、推广渠道等策划与执行的原则与基础是： 1、增值与增智：整合、挖掘社会资源，创造以顺德移动全球通为核心的资源平台，创造价值链，推动价值联动，为VIP客户 提供最大化价值链效应，实现VIP客户增值、增智； 2、提升附加值：通过实现VIP客户增值、增智，提升全球通品牌附加值；促进VIP客户对全球通的依赖性、归属感、认同感、 荣誉感。
第一部分：四大社区项目设置 社会背景：顺德制造文化凤城 顺德制造：顺德的家电、家具、房地产、花卉等产业卓有成效，并能形成经济功能格局合理、经济发展可持续性良好、产业升级顺应潮流、指导潮流，形成了有顺德显著特色的区域经济格局，在中国经济界引起强烈反响，成为 一种经济现象，被称为“顺德制造”。这是顺德经济、人文的骄傲，也是顺德区域品牌的显著特征。 文化凤城：顺德区委区政府为了推动顺德社会文化、全区人民素质建设、丰富人民文化生活，推动顺德社会主义精神文明，塑造顺德人文品牌、区域品牌，提出了“文化凤城”的顺德区域品牌概念，并提高到一个战略工程的高 度，号召全区各机关组织、社会团体、企事业单位积极参与。 “文化凤城”的活动形式有：工青妇组织的文艺活动、社会活动（如志愿者义工活动、植树造林活动等），大众全民参与的社区文化活动，家庭文化建设，政府倡导组织企业参与承办的大型广场文化文艺活动，…… 等等。 “文化凤城”已经极大的丰富了顺德区人民大众的文化、精神生活，更是推动了顺德社会经济的进一步提升与发展。 本策划案的主要要点项目真是围绕以上这两大社会背景来设置。