房地产企业完工年度所得税纳税申报表的填报与解读讲义
完工年度企业所得税处理
为什么要确认完工年度？
《国家税务总局关于开展2014年全国税收专项检查工作的通知》（税总发[2014]31）要求检查“产品完工后是否及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其与对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度本项目的应纳税所得额缴纳企业所得税。对于跨年度房地产开发项目的已完工出售部分，有无不按权责发生制原则确认收入或故意推迟实现工程结算收入的现象。”
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）
第九条企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。
完工结转四部曲：
确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。
根据我们在工作中掌握的情况，房地产开发的实际毛利额普遍高于税法规定的预计毛利额。如果企业没有及时按照税法规定对符合完工条件的开发项目做完工结转处理，无论对企业还是主管税务机关，都存在着巨大的风险，并且随着时间的推移，风险将如同滚雪球般越滚越大。
某房地产企业所得税纳税申报情况见下表（单位：万元）：
项目金额2010
A项目500015%75015037.52011A项目750015%112527568.752012B项目350018%630180452013B项目680018%1224360902014
B项目
210
20%
42
-200年份
预计
计税毛利率预计毛利额应纳税所得额应缴纳所得税销售未完工开发产品取得的
收入
A 项目在2011年销售完毕。该企业一直没有对A 项目做完工结转。2014年税务稽查发现A 项目在2011年已经全部交付业主，符合完工条件。稽查结论为：A 项目共实现销售收入12,500万元，共发生符合税务规定的开发成本8,125万元，A 项目实际销售毛利额为4,375万元（实际毛利率为35%，因为账载开发成本中存在不合规票据）。该企业2012年应补充确认应纳税所得额2,500万元（4375-(750＋1125)），应补缴企业所得税625万元。
罚款（50%-5倍）、滞纳金（年息18.25%）
如何确定完工年度？
税收政策规定：
国家税务总局2009年发布的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第三条规定：企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：
（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 （二）开发产品已开始投入使用。 （三）开发产品已取得了初始产权证明。
《国家税务总局关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复》（国税函[2009]342号）规定：房地产开发企业建造、开发的开发产品无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工(竣工)备案手续以及会计决算手续，当其开发产品开始投入使用时均应视为已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本并计算此前以预售方式销售开发产品所取得收入的实际毛利额，同时将开发产品实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年(完工年度)应纳税所得额。
国税函[2010]201号：
房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。
完工年度确认的原则：
“投入使用”如何认定？
开发产品开始投入使用是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用。
按照建筑法相关规定，只有经过“竣工备案”，才可以投入使用。
对于房地产开发产品的交付使用，散见的法律规定有：
1、《建筑法》第六十一条：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
2、《中华人民国城市房地产管理法》第二十六条第二款：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。
3、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
4、《建设工程质量管理条例》第十六条：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。
5、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第七条：工程竣工验收合格后，建设单位应当及时提出工程竣工验收报告；第九条：建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日，依照《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。
从以上规定可知，工程竣工验收合格后，建设单位应当及时提出工程竣工验收报告，并在法定的时间交房地产主管部门备案，备案的前提是工程竣工验收合格。
但是未备案的经竣工验收合格的开发产品不影响交付使用，实务中关于商品房交付的条件通常在《商品房买卖合同》第八条作出约定，开发商作为出卖方通常统一选择交付条件为选项1“该商品房经验收合格”或在选项5注明“经建设单位验收合格并取得竣工验收报告”，购房者通常只能接受此约定。以上两种情形约定的交付条件实际为，商品房买卖合同约定的房屋施工工程竣工后，经过建设单位（即开发商）组织勘察、设计、施工、监理等有关单位进行验收，取得《建设工程竣工验收报告》。换言之，商品房取得《建设工程竣工验收报告》，即具备了合同约定的房屋交付条件。
按照前述相关规定，只有经过“竣工备案”，才可以投入使用。但税务政策讲的是“视同”。
完工年度需要做什么？
账务处理：
未完工项目的账务处理
借：银行存款
贷：预收账款
借：应交税费-营业税
城建税
教育费附加
地方教育附加
土地增值税
贷：银行存款
已完工项目的账务处理
?将开发成本转入开发产品
借：开发产品-各成本对象
贷：开发成本-成本项目
?确认开发产品销售收入
借：预收账款
贷：主营业务收入
?确认销售成本
借：主营业务成本
贷：开发产品
?计提税金及附加
借：营业税金及附加
贷：应交税费-营业税
城建税
教育费附加
地方教育附加
土地增值税
税务处理：
未完工项目的税务处理：
应交纳的所得税=应纳税所得额×25%
应纳税所得额=利润总额+预计毛利额-允许在当期扣除且未计提的营业税金及附加、土地增值税
预计毛利额=未完工项目销售收入×预计计税毛利率
注：“利润总额”在季度申报的时候是“会计利润总额”，在汇算清缴的时候就是不包含未完工项目的应纳税所得额
房地产企业如何计算企业所得税？ 在线提问：我公司是一家房地产集团公司，在全国各地成立了70多家房地产项目公司。大多数项目公司的企业所得税由国税机关管理，还有少数2002年之前成立的项目公司所得税由地税机关管理。国税和地税机关在执行企业所得税政策上差异很大，而且全国各地的国税机关在执行政策时差别也很大。最典型的是企业所得税预缴和清算办法。请问：下列说法是否正确? （1）无论盈利还是亏损，只要取得预收账款就必须征收企业所得税。 （2）企业取得预收账款缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加和土地增值税，属于提前预缴的税款，不能在缴纳的当期扣除。 （3）提而未缴的营业税及附加、土地增值税不得在税前扣除。 （4）房地产企业发生的期间费用应当按照预收账款和销售收入一一对应，否则不能在税前扣除。 （5）开发产品只要完工并签订销售合同就必须确认销售收入，未收到的款项作应收账款处理。 （6）预缴企业所得税时，不允许弥补以前年度亏损。以前年度亏损只能在年终汇算清缴时弥补。 （7）房地产企业的企业所得税不是按年计算，应当在整个项目全部销售完毕时，针对各个项目单独办理汇算清缴。 （8）已经交付的开发产品，在结转成本时，应当分摊的后期尚未发生的公共配套设施费（如绿化、景观、场地等），不能在税前扣除。 （9）房地产企业因缺少资金而与其他公司合作开发，根据合作合同约定的支付的资金占用费不能在税前扣除，只能在税后分配。合作方取得的资金占用费视同股息所得，免征企业所得税。 （10）房地产企业向非金融部门支付的利息，不得超过同期同类银行贷款利率，其利率执行标准按照同期同类银行贷款的基准利率，不含浮动利率。 （11）从2008年起，房地产企业的开发产品转作自用，不再视同销售确认资产转让所得。该规定只适用于2008年以后完工的开发产品。对于2007年底前完工的开发产品转为自用的，应当适用《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号），作视同销售处理。 解答精要：从你提出的问题来看，你对房地产企业所得税政策还是很有研究的。由于2008年以前内外资企业所得税分别适用不同的所得税政策，加之有许
房地产企业完工年度所得税纳税申报表的填报与解读讲义 完工年度企业所得税处理 为什么要确认完工年度？ 《国家税务总局关于开展2014年全国税收专项检查工作的通知》（税总发[2014]31）要求检查“产品完工后是否及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其与对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度本项目的应纳税所得额缴纳企业所得税。对于跨年度房地产开发项目的已完工出售部分，有无不按权责发生制原则确认收入或故意推迟实现工程结算收入的现象。” 《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号） 第九条企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。 在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。 完工结转四部曲：
确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。 根据我们在工作中掌握的情况，房地产开发的实际毛利额普遍高于税法规定的预计毛利额。如果企业没有及时按照税法规定对符合完工条件的开发项目做完工结转处理，无论对企业还是主管税务机关，都存在着巨大的风险，并且随着时间的推移，风险将如同滚雪球般越滚越大。 某房地产企业所得税纳税申报情况见下表（单位：万元）：
房地产开发企业所得税管理办法 潍坊市国家税务局房地产开发企业所得税管理办法（试行）第一章总则 第一条为加强房地产开发企业所得税的监控管理，规范房地产开发企业的纳税行为，提高所得税科学化、精细化管理水平，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则，《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则，总局、省局有关房地产税收管理的有关规定，结合我市实际，制定本办法。 第二条本办法适用于对全市范围内从事房地产开发企业的企业所得税管理。 本办法所称房地产开发企业，是指经有关部门依法批准成立，从事房产、地产开发经营的内资企业。 第二章应税收入 第三条房地产开发企业的应税收入是指按税法规定应征收企业所得税的各项收入总额，主要包括房地产开发业务收入和其他业务收入两类。 房地产开发业务收入包括: 商品房销售收入、土地转让收入、配套设施销售收入、代建工程（代建房）结算收入、商品房售后服务收入和出租房租金收入等 ; 其他业务收入包括: 销售材料、下脚料、废料收入、无形资产转让收入、投资收益、固定资产转让（出租）收入及其他收入等。 第四条房地产开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入的确认原则，合理地确认各项应税收入的实现。 第五条符合下列条件之一的，应视为开发产品已完工 : 1、竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）; 2、已开始投入使用的开发产品（成本对象）; 3、已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。
第六条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入 ; 凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代扣代缴款项进行管理。 第七条对完工开发产品，应按以下规定确认开发产品销售收入 : （一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭证（权利）时，确认收入的实现。 （二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 （三）采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 （四）房地产开发企业采取委托方式销售开发产品的，并分别不同情况确认收入的实现: 1、采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现 ; 2、采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中 约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现 ; 如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现; 、采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由开
《企业所得税年度纳税申报表》完全版 （年度） 纳税人名称（公章）： 纳税人地税计算机代码： 纳税人联系电话： 主管税务机关： 告之事项 一、本套表使用对象：实行查账征收方式的企业所得税纳税人在年度申报企业所得税时使用；纳税人发生解散、破产、撤销并进行清算的或纳税人有其他情形依法终止纳税义务的也须使用。 二、填报申报表种类要求 执行《金融企业会计制度》的纳税人，年度申报表时需填报16张报表具体包括：《纳税人基本信息登记表》、《企业所得税年度纳税申报表》主表、附表一（2）《金融企业收入明细表》、附表二（2）《金融企业成本费用明细表》、附表三《投资所得（损失）明细表》、附表四《纳税调整增加项目明细表》、附表五《纳税调整减少项目明细表》、附表六《税前弥补亏损明细表》、附表七《免税所得及减免税明细表》、附表八《捐赠支出明细表》、附表十《境外所得税抵扣计算明细表》、附表十一《广告费支出明细表》、附表十二《工资薪金和工会经费等三项经费明细表》、附表十三《资产折旧、摊销明细表》、附表十四（2）《呆账准备计提明细表》、附表十四（3）《保险准备金提转差纳税调整表》。 执行《事业单位会计制度》、《民间非营利组织会计制度》的纳税人，年度申报表时需填报14张报表具体包括：《纳税人基本信息登记表》、《企业所得税年度纳税申报表》主表、附表一（3）《事业单位、社会团体、民办非企
业单位收入项目明细表》、附表二（3）《事业单位、社会团体、民办非企业单位支出项目明细表》、附表三《投资所得（损失）明细表》、附表四《纳税调整增加项目明细表》、附表五《纳税调整减少项目明细表》、附表六《税前弥补亏损明细表》、附表七《免税所得及减免税明细表》、附表八《捐赠支出明细表》、附表十《境外所得税抵扣计算明细表》、附表十一《广告费支出明细表》、附表十二《工资薪金和工会经费等三项经费明细表》、附表十三《资产折旧、摊销明细表》。 执行《企业会计制度》、《小企业会计制度》等会计制度的纳税人，年度申报表时需填报15张报表具体包括：《纳税人基本信息登记表》、《企业所得税年度纳税申报表》主表、附表一（1）《销售（营业）收入及其他收入明细表》、附表二（1）《成本费用明细表》、附表三《投资所得（损失）明细表》、附表四《纳税调整增加项目明细表》、附表五《纳税调整减少项目明细表》、附表六《税前弥补亏损明细表》、附表七《免税所得及减免税明细表》、附表八《捐赠支出明细表》、附表十《境外所得税抵扣计算明细表》、附表十一《广告费支出明细表》、附表十二《工资薪金和工会经费等三项经费明细表》、附表十三《资产折旧、摊销明细表》、附表十四（1）《坏账损失明细表》。 三、填报要求：申报表填写一式二份，主管税务机关受理后退还纳税人保存一份，由主管税务机关留存一份。纳税人要全面填写纳税申报表各栏次内容，数据真实、逻辑关系及主表与附表之间制约关系正确。对没有发生相关业务的数据项，应填写“0”不能空项。 四、报送时间要求：无论纳税人采取何种申报方式申报企业所得税，都须于年度终了四个月内，将纸质《企业所得税年度纳税申报表》及相关资料，向主管税务机关办理企业所得税纳税申报。纳税人发生解散、破产、撤销情形，并进行清算的，应在办理工商注销登记之前，向当地主管税务机关办理企业所得税纳税申报。纳税人有其他情形依法终止纳税义务的，应当在停止生产、经营之日起60日内，向主管税务机关办理企业所得税纳税申报。
第三章房地产企业企业所得税政策 第一节《房地产业企业所得税管理办法》（国税发[2009]31号文件） 一、完工产品的条件（与国税发[2006]31号相同）。 第三条：企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工： （一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 （二）开发产品已开始投入使用。 （三）开发产品已取得了初始产权证明。 根据以上规定，只要符合产品完工的三个条件之一，不论会计上是否符合收入实现条件，是否计算出实际利润，计算所得税时就应该按照实际利润计算应纳税所得额。 二、收入总额的规定（与国税发[2006]31号相同）。 第五条：开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。 注意：这里所说的发票，包括企业开出的各种收据，只要以企业名义收款就要纳入收入；什么时候付出，再作扣除。 三、收入实现的条件。 第六条：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。 （一）新旧政策的不同点： 1、国税发【2006】31号文件规定，必须符合完工产品条件，才能确认收入； 2、国税发【2009】31号文件，将会计上的“预收账款”提前确认为收入。也就是说，从企业所得税的角度，不再存在“预收帐款”的概念，只要签订了《销售合同》、《预售合同》并收取款项，不管产品是否完工，全部确认为收入。 因此，这里有必要提醒大家：按照新政策规定，房地产企业“所得税收入”是不同于“会计收入”的。 （二）思考：这一规定带来的直接后果是什么？ 企业允许扣除的广告费、业务宣传费、业务招待费都是以收入为基数计算的。按照以上
广州吴克红税务师事务所 广东源恒软件科技有限公司 ★ 《房地产集团企业所得税管理大全》 2015年房地产税务总监特训营第二讲 ★只有站在巨人的肩上，你才能领先于同行，为公司创造税收成本的竞争优势★欢迎房地产企业税务/会计/财务经理及总监以上岗位报名学习参加,限额80人。【课程背景】中国房地产行业处于“千夫所指”最恶劣社会环境之中，是非法红头文件和极左执法的最大受害者之一。纳税额高达房屋销售收款15%~20%。如何突破苛刻繁杂红头文件的重重围困，还原纳税人遵从税法的简易法则？ 既要“高度遵从税法”，又要“强力控制税收成本”，是房地产企业税务经理的双重职业使命。面临被破坏而混乱的企业所得税法制，房地产企业税务经理人如何决策才能够以当前社会所能接受的力度，有效维护纳税人的权益，帮助公司实现“高度遵从所得税法”和“严格控制所得税成本和现金流出”双重目标的完美结合？ 【课程特点】 ☆全力关注房地产开发业务税务征纳实践与税法（红头文件）的突出矛盾，推广行之有效的解决方案； ☆正确看待国税发[2009]31号文件的法律效力；识别违法红头文件，精确剖析税法，全面了解房地产企业所得税管理和稽查局检查中的税务争议点，分享如何突破极左文件和极左执法的重围，依法保护投资者的合法税收权益； ☆精深掌握房地产企业所得税管理的全部细节，消除一切模糊不清；推广在实践中操作有效的税收成本和现金流控制方法，创建国内地产同行传播最佳税务实践经验分享平台！ 【课程内容】 1、房地产企业所得税如何避免被国税局管辖，有何益处？ 2、很多在港上市的著名内地房地产企业在向境外母公司（上市主体）分配利润和支付股东贷款利息时被内地国
房地产开发企业所得税 纳税评估指标体系 ,试行, 第一条为规范和加强房地产开发企业所得税纳税评估～提高纳税评估质量～根据《国家税务总局关于房地产企业所得税问题的通知》和《安徽省国家税务局纳税评估管理办法,试行,》～结合房地产开发企业的行业特点～制定本评估指标体系。 第二条房地产开发企业纳税评估的环节、程序和评估处理按照《安徽省国家税务局纳税评估管理办法,试行,》的规定执行。 第三条房地产开发企业的纳税评估分为年度评估和项目评估。在房地产开发企业每一个开发项目竣工后～主管国税机关必须对其进行全面的项目评估,也可以将开发项目评估和年度评估结合进行。 第四条纳税评估资料的收集 ,一,企业申报资料 1(企业纳税申报表及附列资料, 2(企业财务会计报表, 3(企业其他申报资料。 ,二,纳税人提供的涉税管理资料 资质证书。纳税人进行房地产项目开发需要得到省建设厅颁发的资质证书,注明了1. 房地产开发企业名称、法定代表人、注册资本、资质等级等内容,。 2.土地使用证书。纳税人一般要经过“招、拍、挂”方式获得开发土地～并取得由土地部门签发的土地使用证书。
3.拆迁补偿协议。纳税人在取得土地后～通常都要进行旧房拆迁工作～拆迁时房地产 开发商要与拆迁户签订拆迁协议～并且根据协议约定支付房屋拆迁补偿款。 4.项目立项批复。房地产开发企业需要到发改委,发展计划局,申请立项～在得到项目立项批复,规定了房地产开发的投资额、开发分期情况等内容,以后才能进行房地产开发。 5.建设工程项目登记备案的通知。房地产开发企业需要到发展计划委员会对其建设工程项目进行登记～在得到建设工程项目登记备案的通知,注明了项目建筑面积～备案有效期等内容,后才能进行建设。 6.建设工程规划许可证。房地产开发企业在开发前必须要经过建设局的规划审批～并办理建设工程规划许可证。建设工程规划许可证注明了建设项目名称、建设项目位置、建设项目规模、开工建设期限～并附有地形图和审批单,注明了项目内容、建设性质、开发栋数、结构、层数、总面积等内容,。 7.建设用地规划许可证。房地产开发企业需要得到建设局批准的建设用地规划许可证,注明了项目名称、用地单位、用地位置、用地面积等内容,才能够进行开发。 8.施工合同。房地产开发企业一般通过招、投标方式承包建设工程～并且与建筑施工单位签订施工合同,约定了工程款、工程款支付时间和方式、工程竣工日期等内容,。 9.建筑工程施工许可证。房地产开发企业在具体项目施工前要得到建设局颁发的建筑工程施工许可证,注明了建设单位、工程名称、建设地址、建设规模、合同价格、设计单位、施工单位、监理单位、合同开工日期、合同竣工日期等内容,～方可进行施工。
国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知 国税发〔2009〕31号 各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，现印发给你们，请遵照执行。 二○○九年三月六日房地产开发经营业务企业所得税处理办法 第一章总则 第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。 第二条本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。 第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建
造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工： (一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 (二) 开发产品已开始投入使用。 (三) 开发产品已取得了初始产权证明。 第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。 第二章收入的税务处理 第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。 第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认： (一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。 (二)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
附件2: 企业所得税 年度纳税申报表 （B类） （所属年度：） 企业名称（盖章）： 填报日期：
企业所得税年度纳税申报表（B类） 税款所属期间：年月日至年月日 纳税人识别号：□□□□□□□□□□□□□□□ 纳税人名称（盖章）：金额单位：元（列至角分） 《企业所得税年度纳税申报表（B类）》填报说明 一、本表为按照核定征收管理办法中的核定应税所得率计算缴纳企业所得税的居民纳税人在年度申报缴纳企业所得税时使用，其中：应纳税所得额的计算按收入总额核定方法或按成本费用核定方法选择填写。 二、本表表头项目： 1.“税款所属期间”：正常经营的纳税人，填报公历当年1月1日至12月31日；纳税人年度中间开业的，填报实际生产经营之日的当月１日至同年12月31日；纳税人年度中间发生合并、分立、破产、停业等情况的，填报公历当年1月1日至实际停业或法院裁定并宣告破产之日的当月月末；纳税人年度中间开业且年度中间又发生合并、分立、破产、停业等情况的，填报实际生产经营之日的当月１日至实际停业或法院裁定并宣告破产之日的当月月末。 2.“纳税人识别号”：填报税务机关统一核发的税务登记证号码（15位）。 3.“纳税人名称”：填报税务登记证所载纳税人的全称。 三、具体项目填报说明 1.第1行“收入总额”：按照收入总额核定应税所得率的纳税人填报此行，填写本年度累计取得的各项收入金额，并填报《核定征收企业收入总额明细表》，金额等于《核定征收企业收入总额明细表》第25行的金额。 2.第2行“税务机关核定的应税所得率”：填报主管税务机关核定的应税所得率。 3.第3行“应纳税所得额”：金额等于本表第1行“收入总额”×第2行“税务机关核定的应税所得率”。 4.第4行“成本费用总额”：按照成本费用核定应税所得率的纳税人填报此行，填写本年度累计发生的各项成本费用金额。 5.第5行“税务机关核定的应税所得率”：填报主管税务机关核定的应税所得率。
《企业所得税年度纳税申报表》填报说明 一、使用对象及报送时间 使用对象：实行查帐征收方式的企业所得税纳税人。 报送时间要求：年度终了后四个月内。纳税人发生解散、破产、撤销情形，并进行清算的，应在办理工商注销登记之前，向当地主管税务机关办理企业所得税纳税申报。纳税人有其他情形依法终止纳税义务的，应当在停止生产、经营之日起60日内，向主管税务机关办理企业所得税纳税申报。 二、表头项目 “税款所属期间”：一般填报公历某年1月1日至12月31日；纳税人年度中间开业的，应填报实际开始经营之日至同年12月31日；纳税人年度中间发生合并、分立、破产、停业等情况，按规定需要清算的，应填报至实际停业或法院裁定并宣告破产之日，并按《企业所得税汇算清缴管理办法》(国税发[2005]200号)的规定进行纳税申报。 1、“纳税人识别号”：填报税务机关统一核发的税务登记 证号码。 2、“纳税人名称”：填报税务登记证所载纳税人的全称。 三、表间结构及与附表的勾稽关系 1、第1行＝附表一（1）第1行或附表一（2）第1行或附表一（3）第3至7行合计。
2、第2行＝附表三第4列第17行。 3、第3行＝附表三第6列第17行。 4、第5行＝附表一（1）第16行或附表一（2）第16行或附表一（3）第10行和第11行合计。 5、第7行＝附表二（1）第1行或附表二（2）第1行。 6、第9行＝附表二（1）第29行或附表二（2）第39行。 7、第10行＝附表三第9列第17行。 8、第11行＝附表二（1）第17行或附表二（2）第26行或附表二（3）第14行。 9、第14行＝附表四第41行。 10、第15行＝附表五第21行。 11、第16行=第13+14-15行。 11、第17行＝附表六第10列第6行，且第17行≤第16行。 12、第18行＝附表七“一、免税所得合计”，且第18行≤第16－17行。 13、第20行＝附表八第5列“一、公益性捐赠合计”。 14、第21行=附表九第7行第6列，且第21行≤第16-17-18+19-20行。
房地产企业所得税的预缴和汇算清缴企业所得税的预缴和汇算清缴 企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。 , 《黄山市地税局房地产开发企业企业所得税管理办法》: , 企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出 预计毛利率，计入当期应纳税所得额。计税毛利率确定为: , (一)开发项目位于黄山市城区及郊区的，计税毛利率为10%。 , (二)开发项目位于黄山市其他地区的，计税毛利率为5%。 , (三)属于经济适用房、限价房和危改房的，计税毛利率为3%。 , 取得预售收入时: 预计毛利=10800000×5%=540000 国税函[2008]635号规定房地产开发企业本期取得预售收入按规定计算出的预计利润额计入本行。“实际利润额” 借:递延税款—××项目—所得税 135000 贷:应交税款—所得税 135000 开发产品完工时，企业按会计成本结转已销开发产品成本借:主营业务成本—××项目 10515635 贷:开发产品—1号楼 4062887 —3号楼 3962887 —4号楼 2489861
国税发[2009]31号: , 开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛 利额， 同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项 目与 其他项目合并计算的应纳税所得额。 , 在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之 间差异 调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料(鉴证报告)。 , 已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工 程成本 确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定: 可售面积单位工程成本=成本对象总成本?成本对象总可售面积 已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本 , 《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》 (国税函 〔2010〕201号): , 根据《国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知》(国税发 〔2006〕31号)规定精神和《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企 业所
房地产企业所得税纳税筹划 一、选题的背景及意义 （一）选题背景 房地产业是国民经济的支柱产业,也是中央和地方政府财政收入的重要来源。随着房地产市场的升温,房地产交易日益频繁,房地产交易过程的税收问题也越来越引起有关方面的关注。其中,大宗房地产交易因涉税金额多,税收负担重,令许多房地产企业都对此感到头疼,因此通过合法合理的方式进行税收筹划来达到减轻税负显得非常重要。同时,部分地区当前存在的房地产市场过热现象,也促使政府对房地产行业宏观调控力度进一步加大。随着市场不确定因素的增加、观望气氛的抬头,导致市场成交量的减少,意味着房地产企业的利润空间将进一步缩小,在这种情况下,通过合法合理的方式进行税收筹划来达到减轻税负就显得更为重要。 （二）选题意义 在市场经济条件下，纳税人希望减轻自己的税收负担，这是再正常不过的事。问题是用什么手段达到自己的目的。偷税、骗税、抗税、欠税等手段是违法行为，不但不允许，而且还应受到惩治包括缴纳滞纳金，罚款等，极大的加大了税务成本，情节严重的，被吊销营业执照、刑事责任等灭顶之灾。与通过违法行为进行节税相比较，合理合法的进行税收筹划显然更能够使企业实现利润的最大化。税收筹划要根据企业实际情况，如果筹划成本大于筹划收益，那么往往认为筹划活动是不经济，只是无用功。同时税收筹划其实是与法律打“擦边球”，偷逃税与合理避税是一线之隔，在实践中如果不能准确熟知法律条文，没有很专业的理论知识，往往适得其反，导致筹划活动的失败，必然受到法律的严惩。因此企业所得税筹划是十分专业，具有极大的风险性，必须具有一定的理论和实践的指导方能展开。 伴随着中国经济的发展企业税收筹划活动越来越多，纳税筹划被很多的企业用于虚增成本、费用等，而且这种趋势在中国变得越来越多。但由于企业对所得
2019年房地产行业企业所得税汇算清缴手册 目录 一、房地产企业 1.1 基本规定 1.2 收入的税务处理 1.2.1收入的确认 1.2.2 视同销售 1.2.3 未完工开发产品计税毛利率 1.2.4 实际毛利额 1.2.5 租金收入 1.3 成本、费用扣除的税务处理 1.3.1 一般规定 1.3.2 配套设施的扣除 1.3.3 佣金(手续费)的扣除 1.3.4 利息的扣除 1.3.5 资产损失的扣除 1.3.6 自用开发产品折旧的扣除 1.4 计税成本的核算 1.4.1 成本对象的归集原则 1.4.2 计税成本的具体内容 1.4.3 计税成本的核算程序 1.4.4 共同(间接)成本的分摊 1.4.5 非货币性交易取得土地成本的确定 1.4.6 预提费用 1.4.7 停车场所的扣除 1.5 特定事项的税务处理 1.6房地产企业的预缴及退税问题 1.7 2018年新政 一、房地产企业 1.1 基本规定 一、企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工： (一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 (二) 开发产品已开始投入使用。 (三) 开发产品已取得了初始产权证明。
（摘自国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》） 二、根据《国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）规定精神和《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第三条规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。（国税函[2010]201号《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》） 三、企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。 （摘自国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》） 1.2 收入的税务处理 1.2.1收入的确认 一、开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。 二、企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认： (一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。 (二)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 (三)采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 (四)采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现： 1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 3.采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销
个人所得税纳税申报表 （适用于年所得12万元以上的纳税人申报） 所得年份: 年填表日期：年月日金额单位：人民币元（列至角分） 纳税人姓名国籍(地区) 身份证照类型身份证照号码 任职、受雇单位任职受雇单位 税务代码 任职受雇单位 所属行业 职务职业 在华天数境内有效 联系地址 境内有效联 系地址邮编 联系电话 此行由取得经营所得的纳税人填写 经营单位 纳税人识别号 经营单位 纳税人名称 所得项目 年所得额 应纳税所得额应纳税额 已缴（扣） 税额 抵扣税额减免税额应补税额应退税额备注境内境外合计 1、工资、薪金所得 2、个体工商户的生产、经营所得 3、对企事业单位的承包经营、承租 经营所得 4、劳务报酬所得 5、稿酬所得 6、特许权使用费所得 7、利息、股息、红利所得 8、财产租赁所得 9、财产转让所得 其中：股票转让所得———————个人房屋转让所得 10、偶然所得 11、其他所得 合计 我声明，此纳税申报表是根据《中华人民共和国个人所得税法》及有关法律、法规的规定填报的，我保证它是真实的、可靠的、完整的。 纳税人(签字) 代理人(签章): 联系电话: 税务机关受理人（签字）：税务机关受理时间：年月日受理申报税务机关名称（盖章）：
填表须知 一、本表根据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例和《个人所得税自行纳税申报办法(试行)》制定，适用于年所得12万元以上纳税人的年度自行申报。 二、负有纳税义务的个人，可以由本人或者委托他人于纳税年度终了后3个月以内向主管税务机关报送本表。不能按照规定期限报送本表时，应当在规定的报送期限内提出申请，经当地税务机关批准，可以适当延期。 三、填写本表应当使用中文，也可以同时用中、外两种文字填写。 四、本表各栏的填写说明如下： 1．所得年份和填表日期： 申报所得年份：填写纳税人实际取得所得的年度； 填表日期，填写纳税人办理纳税申报的实际日期。 2．身份证照类型： 填写纳税人的有效身份证照（居民身份证、军人身份证件、护照、回乡证等）名称。 3．身份证照号码： 填写中国居民纳税人的有效身份证照上的号码。 4．任职、受雇单位： 填写纳税人的任职、受雇单位名称。纳税人有多个任职、受雇单位时，填写受理申报的税务机关主管的任职、受雇单位。 5．任职、受雇单位税务代码： 填写受理申报的任职、受雇单位在税务机关办理税务登记或者扣缴登记的编码。 6．任职、受雇单位所属行业： 填写受理申报的任职、受雇单位所属的行业。其中，行业应按国民经济行业分类标准填写，一般填至大类。 7．职务：填写纳税人在受理申报的任职、受雇单位所担任的职务。 8．职业：填写纳税人的主要职业。 9．在华天数： 由中国境内无住所的纳税人填写在税款所属期内在华实际停留的总天数。 10．中国境内有效联系地址： 填写纳税人的住址或者有效联系地址。其中，中国有住所的纳税人应填写其经常居住地址。中国境内无住所居民住在公寓、宾馆、饭店的，应当填写公寓、宾馆、饭店名称和房间号码。 经常居住地，是指纳税人离开户籍所在地最后连续居住一年以上的地方。 11．经营单位纳税人识别码、纳税人名称：纳税人取得的年所得中含个体工商户的生产、经营所得和对企事业单位的承包经营、承租经营所得时填写本栏。 纳税人识别码：填写税务登记证号码。 纳税人名称：填写个体工商户、个人独资企业、合伙企业名称，或者承包承租经营的企事业单位名称。 12．年所得额： 填写在纳税年度内取得相应所得项目的收入总额。年所得额按《个人所得税自行纳税申报办法》的规定计算。 各项所得的计算，以人民币为单位。所得以非人民币计算的，按照税法实施条例第四十三条的规定折合成人民币。 13．应纳税所得额： 填写按照个人所得税有关规定计算的应当缴纳个人所得税的所得额。 14．已缴（扣）税额： 填写取得该项目所得在中国境内已经缴纳或者扣缴义务人已经扣缴的税款。 15．抵扣税额： 填写个人所得税法允许抵扣的在中国境外已经缴纳的个人所得税税额。 16．减免税额： 填写个人所得税法允许减征或免征的个人所得税税额。 17．同一所得项目按次（月）取得的所得，有未缴或少缴税款的，填写在应补税额栏目；有多缴税款的，填写在应退税额栏目，并附送实际多缴税款的完税凭证和相关资料，由主管税务机关核实后办理退税。 18．本表为A4横式，一式两联，第一联报税务机关，第二联纳税人留存。 19．深圳市地方税务局网址：https://www.doczj.com/doc/2d13875394.html,；税务咨询电话：123662。 深圳市地方税务局印制
中华人民共和国 企业所得税月(季)度纳税申报表(A类) 税款所属期间年月日至年月日纳税人识别号：□□□□□□□□□□□□□□□
企业所得税月（季）度纳税申报（A类）填表说明: 1．输入“纳税人识别号”，直接从基础数据中提取纳税人基本信息，判断“征收方式”是否为“查账征收”的纳税人，不属于“查账征收”的纳税人给出相应提示。 2．“税款所属时期”，填写纳税人实际经营的月（季）度税款所属时期。系统自动带出实际经营的税款所属时期，可进行修改。 3．第2行“营业收入”：纳税人填报财务会计制度核算的营业收入，事业单位、社会团体、民办非企业单位填报按其财务会计制度核算的收入。 4．第3行“营业成本”：纳税人填报财务会计制度核算的营业成本，事业单位、社会团体、民办非企业单位填报按其财务会计制度核算的成本（费用）。 5．第4行“利润总额”：填报纳税人按财务会计制度核算的利润总额，事业单位、社会团体、民办非企业单位比照填报。 10．第5行“税率（25％）”：填报《企业所得税法》第四条规定的税率25％。 11．第6行“应纳所得税额”：填报纳税人计算出的当期应纳所得税额。第6行＝第4行×第5行。 12．第7行“减免所得税额”：填报享受减免税的纳税人实际减免的所得税额。第7行≤第6行 “减免所得税额”包括过渡期减免税优惠、小型微利企业优惠、高新技术企业优惠。 鉴于新的减免税办法及过渡期减免税衔接办法尚未出台，本行“减免所得税额”只对系统中现有的相关减免税批文和备案信息进行提示，不进行强制监控。 13．第8行“实际已缴所得税额”：填报累计已预缴的本年度企业所得税税额。 第8行“实际已缴所得税额”有关取数口径： 取上个月份（季度）申报表（补充申报表）的第12行已预缴所得税额＋上个月份（季度）申报表（补充申报表）的第13行应补（退）所得税额+取本月（季）税款所属期的预缴税款信息表中的征收项目为“企业所得税”的税款属性为“分期预缴税款”、“延期申报预缴税款”、“其他预缴税款”的余额合计数（并且入库余额大于0、开票金额大于0）+Σ|min((A i+1－A i),0)|，i=0,1,2,3…，其中A i为第i次补充申报的应补退税额，A0为原始申报表的应补退税额。此公式考虑了补充申报的应补退税额比原始申报的应补退税额少的税款。
房地产与非房地产间企业所得税政策的差异（老会计人的经验） 房地产企业较之非房地产企业具有生产经营周期长、投资大的特点，并且房地产通常采用的是预收商品房款项的方式从事其项目的开发与经营。另外，房地产企业销售商品房还应当缴纳土地增值税，并且在土地增值税未清算之前实行预缴土地增值税。对房地产企业预缴土地增值税在预缴的当期税前扣除。正是由于房地产企业经营活动的特殊性，其在企业所得税日常申报以及汇算清缴较之非房地产企业主要存在差异，主要体现在以下四个方面： 一、预收款应当先预计计税毛利并入当期所得计算企业所得税。预收账款是企业按照合同规定向购货方或劳务接受方预先收取的款项，用以后的商品或劳务偿付。非房地产企业处置不动产，属于转让财产所得，采取预收方式的，不确认收入，且应一次性确认为营业收入，并且在不动产发生转移确认收入的实现。但房地产开发企业预收房款金额之大，所得实现周期之长，为了国家税收收入均衡入库，根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号，以下简称国税发〔2009〕31号）第九条的规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季度（或月度）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。 房地产企业预收定金应当不预计计税毛利。国税发〔2009〕31号第六条规定：企业通过正式签订 《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。 （二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 （三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 （四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现： 1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
若干税务事项衔接问题的通知》 国税函 [2009]98 号）第九条的规定执行。 房地产企业缴纳企业所得税实例解析 近年来，为配合房地产行业调控政策，国务院财政、税务主管部门依据 企业所得税法》和《企业所得税法实施条例》先后发布了一系列有关加强 和规范房地产开发企业所得税管理的规定， 按房地产开发企业的开 （筹）办、 预缴、汇算清缴三个期间对主要或常用的企业所得税政策进行梳理， 实务举例进行分析 、开（筹）办期间 开（筹）办期间是指从企业被批准筹建之日起至开业之日，即企业取得 营业执照上标明的设立日期。 国家税务总局《关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》 函 [2009]98 号）第九条规定：新税法中开（筹）办费未明确列作长期待摊 费用， 企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除， 也可以按照新税法有关 长期 待摊费用的处理规定处理，但一经选定，不得改变。 1. 业务招待费、广告费和业务宣传费 国家税务总局公告 2012年第 15 号规定：企业在筹建期间， 发生的与筹 办活动有关的业务招待费支出，可按实际发生额的 60%计入企业筹办费，并 按有关规定在税前扣除； 发生的广告费和业务宣传费， 可按实际发生额计入 企业筹办费，并按有关规定在税前扣除。 2. 开（筹）办期间不计算为亏损年度 根据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》 计算企业损益的年度。 企业从事生产经营之前， 即筹办活动期间发生的筹办 费用支出，不得计算为当期的亏损，应按照《国家税务总局关于企业所得税 并结合 国税 国税函 [2010]79 号）第七条规定，企业自开始生产经营的年度，为开始