前言
市场调研是通过一系列定性和定量的方法对研究对象进行的一种信息筛选、归纳和分析的过程，对于一个商业项目的定位、招商、发展、推广，市场调研是一个必要的途径。本调研报告是通过较客观性、全面性、系统性的实地调查而整理得出，融合了对濮院已有商业项目的相应情况的分析，可作为对濮院永乐路供销集团原房产产业项目调整商业定位提供比较切实的参考依据。
（一）濮院简介
濮院镇地处长江三角洲平原腹地，沪、杭、苏中间节点位置，区内有320国道、申嘉湖高速公路、嘉湖公路、嘉桐公路、京杭大运河等交通要道。全镇总面积64平方米公里，辖5个居民社区、14个行政村，总人口15万人，其中新濮院约10万人。濮院被誉为“鱼米之乡、百花盛地”，曾以“日出万匹绸”成为“嘉禾一巨镇”。改革开放以来，因毛针织产业发展壮大而获得“全国最大的羊毛衫集散中心”、“中国羊毛衫名镇”、“中国市场名镇”、“中国毛衫第一市”、“中国大型品牌市场”、“全国百佳产业集群”等荣誉称号。
（二）地理位置
濮院居苏沪杭金三角中心地带，320国道，京杭大运河，嘉湖公路和嘉桐公路
横贯东西，沪杭，申嘉湖高速公路
及筹建中的萧山通道斜掠过境；距
上海127公里，杭州65公里，苏州
80余公里。沪杭高铁开设桐乡站，
稳步接轨苏沪杭的1小时交通动脉，
便捷畅达。
得天独厚的交通地理位置，便
捷的交通与物流运输，全方位架起
了濮院通向海内外的桥梁。
未来三年，濮院将围绕羊毛衫
市场提升项目、时尚文化创意区项
目等六大建设项目，推动羊毛衫专
业市场与研发、设计、营销、物流
等生产性服务业之间的融合互动，完善市场营销、创新创意、金融商务等产业服
务体系，逐步实现产业、文化、旅游和生产、生活、生态的融合发展。因此在濮院投资兴业，从长远发展的角度来看是相对正确的选择。
（三）濮院主要市场分布及概况
1、中国羊毛衫市场
由濮院镇政府1988年创办,经过22年来的整改扩建，现有羊毛衫交易区11个，占地1.5平方米公里，商铺6000间；集中了毛衫市场、针织技术开发中心、物流中心、客运中心、卸货中心、毛针织品检测中心和人力资源服务中心等；
物业形态：街铺式；
经营业态：羊毛、羊绒、针织服装、双面尼、羽绒服等批发、零售，市场主要以中低档的产品为主；经过发展演变，以街区划分自然形成了一些中高档次的品牌店面；
销售形态：市场只卖经营权不卖产权，10年经营权80万；
租金：铺位面积每间在30—50平方米不等，多为转租而来，铺位一般以两间并租居多，以50—100平方米为基准，一般位置租金在20—40万/年，靠工贸大道租金达50—70万元/年；经物业处租赁，租金仅在5—6元万/年，甚至低至2—3万/年；95%以上出租率，个别张贴转租；租期协商而定；
其他费用：物业管理费7元/月/平方米左右，按铺位定额缴税1—2万元/年，水电费自理。
2、濮院毛纱、毛纺原料市场
濮院毛纱市场与毛纺原料市场连为一体，紧靠320国道，正对濮院羊毛衫市场交易区，建筑面积7万多平方米；
物业形态：街铺式；
经营业态：各类针织用纱线，毛纺织原料，包括羊毛、毛条和各种新型纤维；
销售形态：市场只卖经营权不卖产权,10年经营权60万；
租金：商铺面积每间在15—50平方米不等，租金在6—10万/年，多为个人转租，现出租率在80%左右；租期协商而定；
其他费用：物业管理费7元/月/平方米左右，按铺位定额缴税1—2万元/年，水电费自理；
现经营状况：市场内无人流，铺位较多用作仓库，较多张贴转租公告。
3、针织机械辅料城
市场占地25亩、总建筑面积6万平方米，于2006年11月18日开业；
该市场由四栋楼构成，南北两排形成一个庭院空间，中间及A、B两区围成一个中心广场。1至3楼为商铺，共计631间，面积从30-200平方米不等。其中一层服装面料、针织机械；二层包装印务、服饰辅料；三层以写字楼形式专为广告公司出租；
租金：一楼面街商铺面积80平方米左右租金在18—20万/年；街内面积40平方米左右租金在5—8万/年；二楼商铺30平方米左右租金在4—5万/年；租期多为一年一签，去年出租率100%，今年由于行情欠佳，不少铺位张贴转租或仍未出租；
其他费用：物业管理费4.8元/月/平方米左右；定额缴税按铺位及经营种类不同，一年几千至上万元不等；空调、水电费自理。
4、中央商城
位于浙江交通枢纽320国道与濮院的主干道中央交汇处，为原濮院羊毛衫市场的第四、第五交易区，是濮院羊毛衫市场改造的第一个启动项目，集商贸洽谈、品牌展示、购物交易、商务办公及餐饮休闲于一体，于2007年8月18日开业；
物业形态：总建筑面积12.6万平方米，由两幢15层现代化办公商务楼与面积近5万平方米的大型专业羊毛衫交易中心构成；
经营规划：1-3层为市场，商铺约1000间，一层为综合毛衫批发区，二层为精品毛衫，三层为品牌毛衫服饰；4-18层为商务办公区；
租金：以100平方米为标准，按楼层20—60万/年不等；
其他费用：物业管理费4.8元/月/平方米左右，按铺位定额缴税2万左右一年，空调费按建筑面积公摊，水电费自理。
5、中国毛衫城
由濮院镇政府全资开发的中国毛衫城，是集品牌毛衫贸易、采购于一体的精品市场，走批零兼营路线，向毛衫零售专业市场进军，于2010年9月29日开业；
物业形态：建筑面积2.9万平方米，共5层；
经营规划：中高档品牌毛衫，包含针织服装、双面尼、羽绒服等批发、零售，共有商铺400间；一层至三层为女装，100%招商；四层尚有少量空位，男女装都有，品类较杂，五层为大型展厅形象店；
租金：一楼商铺划分面积较小，以30平方米为标准，租金在10—20万/年；二楼至三楼基本在60—70平方米/间，租金在15—20万/年不等；四楼同等条件租金在10万左右一年，五楼为8万左右一年；
其他费用：物业管理费6—7元/月/平方米，按铺位定额缴税1—2万/年，空调费按建筑面积公摊，水电费自理。
6、世贸大厦
世贸大厦东临紧靠濮院羊毛衫市场交易区、西接濮院国际贸易中心，建成于2004年8月；
物业形态：总建筑面积5.28万平方米，大厦主体楼高10层，地下1层；
经营业态：以中高端品牌毛衫为主，包括羽绒服、双面尼等外套批发、零售。女装占70%，主要分布在2层至6层；男装占30%，主要分布在1层、7层至9层，10层为大型展厅；
租金：商铺面积在50—100平方米，以100平方米为标准，一楼至三楼租金均价在50万/年，四楼至五楼在20万/年，六楼以上在10万/年；租金一般直接与业主协商而定，租期一年一签居多，个别铺位在旺季按月短期租赁；出租率基本达到百分百；
其他费用：物业管理费为6.88元/月/平方米左右，空调费按建筑面积公摊，按铺位定额缴税2万左右一年，水电费自理。
7、国贸名品港
中国濮院国贸名品港既不是传统意义上的批发市场，也不是狭义上的普通商业流通市场，而是一种专业服务中枢，是新型的商业贸易环节的集群服务平台，实现了由简单的产品提供商到现代的服务提供商的转变。
物业形态：由5层群楼构成，建筑面积近5.5万平方米；
经营规划：中高档品牌，包含针织服装、双面尼、羽绒服等批发、零售，共近400个品牌商铺。一层为国际系列男装区；二层为精品男装区；三层为精品女装区；四层为羊绒服饰区；五层为名品系列服饰区，多为展厅形象店。招商率基本为100%；
租金：租金不按楼层划分高低，按经营品种不同划分。以面积100平方米为基准，男装铺位租金一般在70—80万/年，女装铺位租金一般在80—90万/年。租期不等，主要与业主协商而定；
其他费用：物业管理费7.1元/月/平方米，按铺位定额缴税1—3万/年，空调费按建筑面积公摊，水电费自理。
8、国际时装城
位于濮院核心商圈的濮院国际时装城，原先是一个以批发交易为主的童装市
场，市场元素单一、经营模式滞后，发展一度处于停滞状态。于2014年，市场引入了新的投资管理公司，重新进行了规划定位，最终确定国际时装为转型方向。全新打造的濮院国际时装城总建筑面积达7.5万平方米，目前已吸引480户商户入驻。
物业形态：由负一至五层构成，建筑面积近5.5万平方米；
经营规划：负一至三层为时尚女装，包括毛衫、针织服饰、双面尼、羽绒服等批发、零售；三层至四层为精品童装；五层为辅助业态，包括品牌生活馆和电子商务；招商率90%以上；
租金：按楼层、经营品种等相差不大，50平方米租金在8—10万/年；
其他费用：物业管理费6—7元/月/平方米，按铺位定额缴税1—2万/年，空调费按建筑面积公摊，水电费自理。
以上是濮院毛衫市场主要的几个集中经营商业物业，就经营状况和氛围而言，毛纱、毛纺原料市场相对比较淡漠，其他市场都比较繁盛，招商也相对成功。而坐落在洪合镇的中国嘉兴国际毛衫城状况萧条，楼内仅剩几十家经营户，多为仓库放置。由此可见，濮院毛衫经营区域主要集中在濮院镇内，也反应出濮院毛衫市场客户资源可能接近较饱和状态。
（四）濮院近年主要大型商业项目组建
而就未来发展，濮院政府将针对中国羊毛衫市场11个交易老区散户，或打压各毛衫市场业主不合理炒租金的现状，开发一个大型毛衫交易商业物业——濮院时尚中心，该项目将于2018年6月份开业，具体概况如下：
物业形态：由商铺、酒店、写字楼、商务楼组成，其中商铺占用面积14万平方米，共五层构成，可纳500个以上商户入驻；
经营规划：具体楼层品牌类型尚未确定，主要吸收毛衫市场老交易区散户或有经验的经营者优先入驻。同时通过写字楼销售，买房业主可优先选择商铺租赁；
租金：每间商铺实用面积55平方米，租金控制在10—20万/年，押金150万，租期5—10年；由该房产物业统一管理出租，不可私自转租，不可炒商铺；
其他费用：物业管理费、定额国税等；
外界反响：已有上千客户资源报名租赁商铺，是否多为濮院现有经营户尚待查证；
濮院时尚中心以一个多业态的商业模式打造，是目前濮院规模最大的商业物业，以濮院毛衫市场上市为目的。同时也将整合毛衫市场老交易区的客户资源，
提供更方便、更先进的交易平台。
（五）对自有项目改造成濮院主要商业业态（毛衫市场）的初步分析和看法自有项目坐落于濮院镇永乐路与320国道交叉口，属于濮院商业中心区，现出租经营宾馆、义乌小百货、银行、餐饮等项目。通过对濮院商业市场的调研分析，对毛衫、毛纱原料、辅料方面的经营比较困难，经营户压力较大，同类经营已处饱和状态，根据市场需求，拟将自有项目趋向改造成毛衫大类经营市场相对有可选性。对于改造后经营管理方面作如下初步分析：
物业形态：现物业有1.5万平方米，对整个建筑根据经营品类的销售模式进行硬件、软件方面的全面修改；组建出至少100个以上的商铺氛围（个人认为体量偏小，相对而言较大规模的市场容易操作）；
经营规划：定位于中高端品牌，专做精品，品类不需多杂，主要为男装、女装；
招商对象：本地、异地投资客户，有经营经验者优先入驻，针对老交易区散户广泛招商，吸纳世贸、国贸等成熟市场因租金高而不稳定的经营户；
租金：因定位中高端，建议每个商铺面积划分在50—100平方米范围，租金不宜高于现有成熟市场（另应参考新物业时尚中心的租金定位）；
其他费用：物业管理费、定额国税、空调费、水电费等；
管理模式：成立自有物业公司统一管理；
招商成功率分析：作此市场调研时，尚未公开项目的地理位置、经营模式等相关情况，无法作针对性意向调查，暂不定论；
因市场竞争与日俱增，濮院毛衫市场每年经营状况都有不稳定因素，客户资源是否饱和与市场优胜劣汰有一定必然的关联。濮院时尚中心的落成将对我们自有项目的改造势必会造成很大冲击，个人建议两个方案：或先于时尚中心建成之前改造完毕；或于时尚中心建成开业之后通过观望再定。
以上为此次濮院主要商业市场初步调研报告，敬请领导审阅参考。
2016年12月以下为相关照片、信息资料。
附表2：羊毛衫辅料市场一览表
附表3、各市场租赁及招商率
南昌房地产商业市场调查报告 目录 目录 (1) 一、月度房地产市场动态情况分析 (2) 1、南昌市八月份新推商业市场情况分析 (2) 2、八月份南昌市住宅楼盘市场分 (11) 二、八月份楼市平面媒体投放量分析 (17) 三、八月份南昌市场行业动态分析 (18)
八月份市场调研报告 一、月度房地产市场动态情况分析 （一）、南昌市八月份新推续推商业市场情况分析 本月房地产市场反映较为冷清，属于市场的淡季，纵观各大片区市场的供应情况，商业可以说八月没有较大的商业项目推出，八月份的商业只有昌北开发区枫庐新天地8.21推出的住宅的底层二期商业店铺约100多间店铺，共350米的沿街“产权街铺”。以下对昌北开发区的枫庐新天地做出分析，同时选取了今年6月26号开盘的江西省洪城汽车配件城专业大市场作为分析对象。 1. 枫庐新天地 (1)、项目概况 该项目位于庐山中大道枫林大道口，由江西东南投资有限公司投资，商铺面积共约20000平方米，2003年7月推出一期商业，2004年8月21日推出二期商业，店面为产权式街铺，周边高校林立，为昌北经济技术开发区商贸大核心，交通便捷，配套设施较完善。 （2）、产品特征分析 一期推出100多间店面，店面面积主要在45－65平方米之间，
全部为一层经营，其层高约为5米，开间2－4.5米不等，较大特点是部分店铺有网柱。 二期推出350米沿街商铺，100多间，为两层的街铺，一层层高4.5－5米，二楼层高3.8－4.2米，正在销售中。 街铺全为框架式结构，可以多间店面连用。 （3）、产品价格分析 所有街铺都为产权街铺，其先卖后租，现在售的二期价格如下，从目前南昌市高校附近具有可比性的项目来看，枫庐新天地的售价是很低的，尽管目前的昌北的商圈氛围还没有真正意义上形成，但是5000－6000元/平方米的现售价格对未来投资而言是有很大的潜在价值的。售后的租金普遍在30－50元/平方米之间。枫庐新天地项目概况 枫庐新天地价格（元/㎡）均价（元/㎡）层高（米）面 积（㎡）总面积（㎡） 一层5000－6000 3500－4500 4.5－5 50－53 100－120 二层2500－3000 3.8－4 50－53 （4）、产品销售分析 枫庐新天地的一期销售情况很好，店铺基本在段时间内一销而空，但市调后可以发现一期存在众多的空置店面，街铺的空置率为38.2 ％，具体分析，枫庐新天地的街铺目前人气不旺，整体的商业氛围不浓厚。究其原因来看，主要是由于周边居住人群未形
商业市场调研报告提纲
南昌市商业市场调研报告提纲一、南昌市商业概况 ?商业宏观环境 ?城市商业基础 ?商业分布 二、南昌市商圈分析 三、南昌市各商业业态分析几发展方向 第一节餐饮娱乐 第二节酒店 第三节大型商超 四、南昌市专业市场分析及发展方向 第一节 五、南昌市社区商业调研及发展方向 六、南昌市在售商业项目分析 第一节南昌市在售商业项目特征分析 第二节南昌市在售商业项目供需分析 七、综合论述………………………………….
一、南昌商业概况 南昌市属于中部内陆城市，由于受地理位置与观念的制约，南昌的经济发展明显落后于沿海与周边城市，特别是新兴的行业如IT、金融、服务、房地产、商业等领域明显滞后。但近年来，随着国家加快实施沿长江开发战略、大京九铁路的全线贯通（南昌市是京九线上唯一的省会城市），以及江西省委、省政府和南昌市委、市政府领导人大刀阔斧的改革，南昌市的经济发展形成强大的动力，产业结构调整日益完善，形成新的发展机遇。 一、南昌商业宏观环境 2007年上半年全市实现地区生产总值600.97亿元，按可比价计算同比增长14.1%。其中，第一产业增加值22.49亿元，增长4.1%；第二产业增加值300.44亿元，增长15.2%，其中工业增加值232.62亿元，增长16.4%；第三产业增加值278.05亿元，增长13.9 %。一、二、三产业对经济增长的贡献率分别为1.4%、51.7%和46.9%，其中工业贡献率为45.8%。三次产业结构比例为3.7 ：50.0 ： 46.3。 A、近年南昌GDP
2007年上半年全市实现地区生产总值600.97亿元，按可比价计算同比增长14.1%。其中，第一产业增加值22.49亿元，增长4.1%；第二产业增加值300.44亿元，增长15.2%，其中工业增加值232.62亿元，增长16.4%；第三产业增加值278.05亿元，增长13.9 %。一、二、三产业对经济增长的贡献率分别为1.4%、51.7%和46.9%，其中工业贡献率为45.8%。三次产业结构比例为3.7 ：50.0 ：46.3。 南昌宏观经济近年呈现高速发展的态势，GDP逐年增长，经济动力强劲，为商业发展提供了广阔的发展环境。 B、南昌人口
前言 项目前期工作方法： 2004年8月，我司派遣市场部到镇江市进行实地调研。从城市发展、旅游资源、商圈演变、商铺租金、项目优劣势等多个方面进行考察。 ◆深入了解镇江市的城市发展轨迹和发展潜力。 为获取最为权威有效的数据，深入了解镇江市近年以来的发展轨迹和城市发展潜力，我们走访了我们还走访了规划局、管委会、房管局等多个职能部门，了解到镇江市房地产总体发展概况和发展。 ◆实地开展调研工作，掌握市场形势 商业模式发展、商圈的演变、竞争对手分析是对本项目有重要的参考意义，我司组织人员运用大量的人力及物力资源对度假区的商铺租金、周边的商贸项目进行了详尽的调研，在产品类型、商业发展、租金变化、盈利情况、经营方式等方面得出一系列基本结论。 组织专业分析小组，撰写详尽调研报告 我司深入调研收集到详尽的市场资料后，组成一个分析小组，专业撰写分析报告，从各个方面阐释市场现状，预测市场方向，针对项目自身并提出合理建议。 成果体系： 第一部分：市场调查——搜寻价值 营销胜利的基础越来越取决于信息，而非销售力量。市场调研
帮助寻找、识别市场营销机会、寻找营销中的问题、描述市场特征、评估市场营销效果以及预测未来市场变动趋势。总之，市场调研是为营销决策提供客观依据。 第二部分：产品定位——提升价值 在激烈竞争的汪洋之中，没有准确定位的商业地产，其失败的命运，将如泰坦尼克号的沉没一样，不可避免！ 第三部分：价值论证——挖掘价值 人流不等于客流，若业态组织了无新意，服务与商品不能激发游客的消费欲望，商业项目的价值就不可能得到最充分的挖掘第四部分:整合营销——实现价值 商业物业投资者来源的广泛性、购买动机的多样性与复杂性，使其营销渠道与推广手法均与住宅产品有极大差异。富于创意地整合各类传播方法，有针对性地对潜在客户施以最猛的营销攻势，是决定项目成功与否的关键性因素之一。
重庆市XX市场调研报告 一、区域环境研究 1、区域综述 江北区观音桥位于重庆渝中半岛和北部地区的几何中心，是传统的商贸繁华区域，是重庆市人民政府确定的五大商圈之一，是江北区政治、经济、文化中心和交通枢纽。 观音桥商圈以观音桥转盘为中心，建新东、南、西、北路为辐射方向，半径1000米内区域。 商圈作为北部城区商业发源地，凭借邻解放碑及新区优势，曾为上世纪90年代中期的第二大商圈，但随着交通改善，商业结构、布局不合理而出现“商业空心”现象，限制了一些大型、综合性商业物业在此发展。 随着观音桥商圈的重新规划并开始实施 ?2003年龙湖·北城天街、协信·黄金海岸投入使用，使该商圈的整体形象得到了很大改观，商业布局初具雏形
?2004年，对观音桥商圈进行了从新定位，政府意在把观音桥商圈建为极具特色的休闲、娱乐、购物场所，集中体现“重庆的名片、城市的客厅、市民的乐园、消费的天堂” 四个方面的文化消费内涵 ?2005年2月，2万方的嘉陵广场的正式开放，进一步定位了观音桥生态商圈的形象，在规划中，观音桥商圈面积将达到42公顷，目标直指西南地区最大的生态商圈 2、商圈环境分析 ◆商业环境 大型商业项目：（分类） 购物型商业： 龙湖·北城天街（名店坊、华联商厦、远东百货）、天街2号、AEPC香港城、茂业百货、新世纪百货、重百、协信铜锣湾
广场（黄金海岸）、金源地下城等， 家电买场： 国美、苏宁、商社以及即将开业的大中电器等 建材卖场： 青田家私广场、营业面积4万方的建玛特、南亚家具广场、金观音家具广场等 大型超市： 家乐福、福建永辉超市、新世纪超市等 餐饮、娱乐项目： 分布区域较为散乱，欧式一条街、北城天街、金源地下城、协信铜锣湾广场等，金源地下城内餐饮定位中高档，借助金源大 酒店超五星级的配套，在高端群体中有一定的认知度，金源·时 代俱乐部整合娱乐的消费模式也得到消费者的认可，其他的餐 饮、娱乐项目主要为商圈配套的点缀，未能形成商圈的核心消费 点，且在消费者心中认知度也都不高。 交通环境 观音桥位于江北区交通枢纽，多路公交车可达城市各主要区域，到解放碑20分种车程，到沙坪坝约30分钟，到南平约30分钟，从观音桥商圈的辐射区域来看，区域内可通过公交、小巴、环城车等交通工具，在20分钟以内均可到达。
商业项目市场调研报告 调研报告前言：简要说明本次调研的目的和范围、调研组成员、调研日期、调研数据的依据等内容。 一、PEST分析 ◆政治要素（Politics）：了解当地政府的结构、指导方向、产业政策等； ◆经济要素（Economic）：GDP总量、人均GDP、GDP增长率、财政收入水平及增长率、社会 消费品零售总额、各零售业态分类消费水平、居民收入、人均可支配收入、居民存款占比情况、恩格尔系数、物业投资水平、外资投资情况、物业售价、租金价格等； ◆社会要素（Society）：是指当地城市居民民族特征、文化传统、价值观念、宗教信仰、教育水 平以及风俗习惯等因素。构成社会环境的要素包括人口规模、年龄结构、种族结构、收入分布、消费结构和水平、人口流动性等。其中人口规模直接影响着一个国家或地区市场的容量，年龄结构则决定消费品的种类及推广方式。 ◆技术要素(Technology): 技术要素包括当地零售业出现和发展趋势以及前景预测。 二、区域城市功能调查 ◆公共设施状况 ◆交通体系状况 ◆道路状况、通行量 ◆区域性质与功能特点 ◆各项城区的机能 ◆城市规划? 三、区域商业现状调研 ◆商业发展现状及布局情况（概况、规模、商圈分类） ◆商业发展规划（政策规划、趋势研判） ◆租金水平、售价水平研究等； ◆发展商开发情况研究； ◆零售品牌调研（分档次、分业种、分业态进行交叉分析） ◆新店开设趋势研究 ◆典型案例分析 四、区域商业物业供需分析 ◆区域供应 ◆区域消化
◆供需交叉分析 ◆租金走势 ◆售价走势 ◆租售交叉分析 ◆典型开发案例分析 五、区域内主要商圈消费者消费行为调查与研究 ◆地理细分调查分析 ◆购买人群细分调查 ◆年龄细分调查分析 ◆经济状况细分调查分析 ◆消费者交通和出行方式 ◆购买者购买心理及行为分析 六、意向项目SWOT分析 （包括道路类别及交通状况、项目地块自然与社会条件分析、顾客是否容易达到商业区、周边环境和公建设施、项目周围经济条件分析等） 七、结论 ◆区域投资价值建议 ◆项目投资建议 ◆产品投资建议
房地产商业市场调 研报告 1
拉萨房地产商业市场调研报告 去年还在上半年的时候,接触了西藏的珠峰伟业,我的同事还专门到现场去体会了生活,但后来开发商很”低调”,一场热闹变成了”无声无息”,当时我们甚至连售楼书都已经做了出来,销售人员也已经准备好了。 一、前言 二、报告摘要 纵观拉萨房地产商业市场,一方面,拉萨房地产市场是一个新兴的产业,而未来市场将面临”井喷式”的发展态势,各种商业形态将层出不穷;另一方面,拉萨房地产的启动与发展,带动了冶金、化工、建材、轻工、家电、汽车等相关产业的发展,随着拉萨旅游业不断升级趋势,对于推动拉萨商业市场的繁荣是一个长期利好消息,市场前景看好。能够说,拉萨房地产商业市场是压力与机遇并存。因此,在研究拉萨商业经营的基础上,寻求产品经营的差异性与产品经营的创新,将成为本商业项目经营权销售成功的关键。 拉萨的整体旅游开发开放成果斐然,但相对于她的商业经贸功能,其配套服务依然显得相对滞后。随着拉萨旅游旺季的到来,国内外大量旅游人
群的涌现,使得现有商业配套如雨后春笋出现,但始终不具备具有权威效果的大型商业娱乐中心。如何合理有序地配置完整、成熟的商业配套并使其有机互动组合,形成不同档次、错位经营,已经被提上了拉萨进一步发展的议事日程。 因此,本项目的突破点在于跳出拉萨现有小商业模式与产品形式,更多的与国内商业经营市场发展趋势接轨,结合城市发展目标,充分考虑新经济时代下投资者和消费者对商业经营形态的更高需求,对当前所存在的市场需求进行高度概括与提升。一般的策划过程是经过基本的市场调查,然后直接提出项目定位。本报告采用全新的分析方法,在全面、详实的市场调查的基础上,对市场供求关系进行深入分析,并找到市场饱和点,进而剖析当前产品经营的局限性,从而找到市场空白点,再经过市场空白点,分析出能够为本项目所用的市场机会点,并经过全新的项目分析论证模式——”NMN矩阵分析模型”,找到项目的突破点,同时经过我们创造性的劳动,策划出拉萨首个商业市场经营产权销售的引领型物业,并旨在经过切实可行的新概念的提出,引起拉萨投资型商业经营模式的革命,最终达到项目成功销售的目的。 三、市场现状调查 1、调查综述 1.1. 调查目的 对拉萨商业地产市场及区域商业情况进行针对性的调查研究分析,最终
北京商业市场研究报告 第一部分：北京商业地产发展概况 1.1商业地产及类型划分 1.2北京商业地产发展过程 1.3 北京商业地产现状 1.4 重点商业空间布局 第二部分：北京商业地产市场总体分析 2.1北京市商业体量分布情况分析 2.2各环路项目分布情况分析 2.3各环路的商业发展与城市发展关系分析 2.4北京交通干线和沿线商业的分析 2.5已落成、正报规、待建项目情况对比分析 2.6商业项目物业形态对比分析 第三部分、北京商圈规划分析 3.1商圈的概念 3.2北京市老商圈分析 3.3北京新老商圈规模与变化分析 3.4现代商圈及其动态发展 第四部分商业地产经营概况分析 4.1整体分析 4.2商圈分析 4.3个案分析 第五部分商业地产项目选址研究 5.1店址是现代零售商业的核心竞争力 5.2便利性是零售商业店址的第一特性 5.35a法则是商业店铺选址技术的核心 5.4商业店面选址要求 第六部分：北京商业地产市场预测 6.1北京商业地产展望 6.2北京商业地产“拐点”？ 6.3重点区域分析：cbd 第七部分：北京市商业地产总结 第一部分：北京商业地产发展概况 1.1商业地产及类型划分 商铺分类：从商铺的概念可以看出，其范围极为广泛，不对它进行有效分类是无法深入 进行相关研究。 1.1.1按照开发形式进行分类： （1）商业街商铺 商业街指以平面形式、按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的 铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。 商业街过去十年在国内取得了良好的发展，其中包括建材街、汽车配件、服装精品街、 酒吧街、美容美发用品街等。 （2）市场类商铺 在这里，市场是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层
房地产项目调研报告 潘禹含
房地产项目调研报告 一．调查基本情况说明 调研的内容为目前掌握的临近李石与望花楼盘的基本情况，如楼盘的名称，位置，项目基本设施以及周边配套设施等相关信息的调研。 1.调研时间：2010年12月7日至2010年12月8日 2.调研楼盘名称：星河城玫瑰城国际鑫城绿地剑桥（金岭弯为别墅，除外） 3.调研的方式：明调及暗调 二．详细的调研结果及结论 1．项目大概情况：楼盘开发商，开盘时间，位置，占地面积，整体规划（楼型特点），营销策略及前期宣传 （1）开发商： 四个项目就开发商而言星河城与国际鑫城的开发商分别为成立于2006年 末的和兴房地产和2005年宗裕房地产，成立时间较晚。而玫瑰城的开发 商丰远，虽然也是在2006年底成立，但在抚顺地区还有其他项目。绿地 剑桥的开发商归属于上海绿地。这样，对于消费者来说，大品牌的绿地，和还有其他项目的玫瑰城就在信誉度上略占优势。 （2）开盘时间： 从开盘时间来看玫瑰城与国际鑫城开盘时间较早，需要补充说明的是，在 玫瑰城开盘之前宣传力度也很大，且在开盘当天的营销策略我认为也非常 好。包括摇号形式的购房，还有开盘当天所造的声势。形成了一种只要提
起望花的楼盘就会想到玫瑰城这样一种效应。而国际鑫城在开盘的时候，李石的项目可以说是只此一家，时机也是非常的好。可以说给人一种一枝 独秀的感觉。 （3）位置： 位置上来说玫瑰城主要可以说是针对望花的厂矿职工。国际鑫城建在李石 的旧区，这样再加上开盘的时间，对于消费者来说，如果在李石购房的话，在生活较方便的旧区可能性比较大。绿地可以说是面对着理工大学而建，对于消费者来说，虽然生活上可能暂不方便，但是对于学区，和投资来讲 可以说是很好的选择。而星河城虽然可以说是临河而建，但就我下面要提 到的占地面积，还有交通来说，略不如以上按个项目。且星河城如果按投 资来说它的位置属于望花，没有李石开发区的升值空间大，而按居住来说，它的位置从整个城市来说较往西，无论是日常生活乘车，还是生活，可以 说都没有玫瑰城方便。 （4）占地面积： 四个项目比较，星河城的占地面积较小，这样就小区来说，我认为消费者一定会考虑较大的园区，这样从整体规划来说还是比较好的 。 （5）整体规划（楼型特点）： 从楼型特征上分析，抚顺的消费者大部分还是比较喜欢公摊少，可以省去电梯修理费的多层，我们从数据中也可以很清楚的看出，除了全部都是高层的星河城其他单个项目的多层还是有一定数量的，且数据显示，绿地的多层还是非常枪手的。再加上星河城的占地面积也是四个项目中最小的，并且全部都是高层，形式单一。而其他三个项目为高低结合。这样可以顾及到更多类型的消费者。可以说从楼型特点上来说星河城略逊一筹。（6）营销策略及前期宣传 在前期宣传方面，四个项目可以说都采用了一般的，报纸，广播，路牌等 形式。但在销售策略反面，我个人认为，玫瑰城采用的一些方式还是很能 刺激消费者的购买愿望的，包括我上面提到的摇号购房等方式。 2风格及项目定位 玫瑰城：中低档西班牙风格，以景观为主 星河城：德式，中档 国际鑫城：欧式中低档
昆明商业市场调研报告谨呈金马源集团房地产子公司 昆明恒巢房地产经纪有限公司 2008年6月18日
目录 二、六大商圈介绍 (4) （一）三市街商圈 (4) 1.区位描述 (4) 2.商业特征描述 (4) 3.商业板块 (4) 4.商圈综述 (9) （二）青年路商圈 (9) 1.区位描述 (9) 2.商业特征描述 (9) 3.商业业态 (9) 4.商铺形态 (11) 5.租金情况 (11) 6.商圈综述 (11) （三）白塔路商圈 (11) 1.区位描述 (11) 2.商业特征描述 (12) 3 (14) （四）小西门商圈 (15) 1.区位描述 (15) 2.商业特征描述 (15) 3.商业业态 (16) 4.商铺形态 (18) 5.租金情况 (19) 6.商圈综述 (19) （五）昆都商圈 (20) 1.区位描述 (20) 2.商业特征描述 (20) 3.24 （六）螺蛳湾商圈 (24) （七）六大商圈整体分析： (28) 三、竞争商业项目 (29) （一）主要竞争商业项目列表 (29) （二）主要竞争项目案例 (29) 上东大街 (29) 东华丽都广场 (33) 昆明老街 (35) （三）竞争项目交叉分析： (39) 四、地块商业属性分析 (40) （一）地块自身商业属性 (40) （二）分析及建议 (40)
一、昆明商业圈综述 有着悠久发展历史的昆明由于历史、地理，以及城市发展变化等原因，形成了众所周知的三大核心商圈，即以零售百货业为主的三市街商圈、青年路商圈及 白塔路商圈，三大次级商圈以超市为主的小西门商圈，餐饮娱乐为主的昆都商圈 及批发为主的螺蛳湾商圈，以及六大商圈周边零散、不规范存在的商铺和商场共 同形成的城市商业格局。 商圈名称主力店和主营业态定位和特点变化和发展 三市街商圈 以柏联百盛、昆百大、家乐福等 为代表，有着悠久的商业历史商业定位为中档和中高档层面， 业态丰富完整、经营种类齐全， 商业氛围浓厚 随着步行街的开通、百盛的做强、百 大新天地的开业以及周围辅助商业 的丰富，该商圈的地位日益巩固，目 前和将来一定时间内仍将保持其第 一商圈的位置 青年路商圈 以新西南广场、新世界百货（原 仟村百货）、鸿城广场为代表商业定位为中档和中高档层面， 以购物中心、百货和专卖店为主， 昆明走廊的开业，一定上弥补了 该商圈餐饮、娱乐不足的弱点 由于新西南广场还处于调整时期、仟 村走弱以及鸿城的反复经营不善，该 商圈的地位持续降低，但街铺依然较 为发达，同时随着金鹰百货、护国商 城的建设经营，在一定上提升了该商 圈的地位 白塔路商圈金龙百货、金格中心白塔路商圈是一个典型的高档百 货商圈，完全依靠金龙百货的支 撑而兴起，以定向消费为主，商 业氛围较淡 汇都国际的建设和开业，极大地提升 了商圈的商业氛围和辐射能力，但总 体商业氛围仍然较淡 小西门商圈沃尔玛、美辰百货、街铺等中到中低定位，小西门商圈以大 型超市及电讯业为主，其他主要 是一些经营日用品和小百货的小 商铺 处于西市区和主城区的咽喉位置，商 业氛围浓厚，客流巨大，有向中档时 尚方向发展的趋势 昆都商圈 昆都商圈是以娱乐、餐饮为主的 商圈，配以大量的精品专卖店年轻、时尚定位，是昆明夜生活 的主要场所之一 昆明主要的娱乐区域，零售业较弱， 短期内无大的发展空间
XXX商业综合体项目市场调研计划方案 正黄集团﹒商业管理中心 2014年5月23日 z
总则 工作重点：通过区域城市结构分析、区域商业前景调查、潜在消费人群调查、竞争性商业项目调查、主力店及品牌商家访谈验证五方面，了解XXX项目所在区域市场的商业现状、短中长期市场机会、项目可依托资源，为项目业态规划、招商及后期运营统筹做出指导。本阶段工作重点围绕XXX初步的产品规划，安排市场论证计划，力求寻找市场空隙点，从而做到市场差异化定位。 一、调研目的 z
完善XXX区域城市环境现状及生活结构分析，为项目决策、定位、规划、招商及运营等奠定市场基础； 探寻XXX项目定位，深入研究城市客群特性和把握本区域城市发展趋势，从而找出匹配城市发展的商业定位； 梳理城市消费群体、精准锁定潜在目标消费人群，为商业规划、招商及营销推广作支持； 筛选和锁定竞争区域和竞争项目，了解竞争对手的表现并制定有针对性的市场竞争策略； ?深入主力店与品牌商家访谈，有利于设计商业综合体的业态和经营方案，为招商与后期运营提供重要依据； 二、工作周期 第一阶段：市场调查。2014年5月26日至2014年5月30日()；2014年6月03日至2014年6月04日()； 第二阶段：报告撰写。2014年6月03日至2014年6月10日； 三、调研容与形式 调研容：区域城市结构分析、区域商业前景调查、潜在消费人群调查、竞争性商业项目调查、主力店及品牌商家访谈验证等。 调研形式：资料收集、实地考察、专家拜访、抽样访谈及问卷调研等； 四、工作组人员与分工 z
五、商业调查的课题与容z
区域城市结构调查 目的：发现使XXX综合体项目成功开发的机会和应当回避的威胁； 1．经济环境的分析和研究，包括总人口及地区人口结构/职业构成/基础设施情况/家庭户数构成/收入水平/消费结构/消费水平等;GDP 发展状况/国民经济产业结构和主导产业结构;全社会消费品零售总额；城乡居民的人均和可支配收入； 2．区域城市结构调查，包括：区域功能区域划分;区域交通路网规划的通达性、可视性；交通路网建设情况;区域规划人口和规划实施步骤；区域人口结构和消费结构现状；区域基础设施和公共配套现状及发展计划； 区域商业前景调查 目的：了解城市商业持续发展力及辐射能力，了解XXX发展展望及未来可能涉及人群及其特点； 1．对XXX项目的前景研判；2．城市客群的典型性市场需求；3．现有商业现状及特征分析； 潜在消费人群调查 目的：分析项目的市场消费辐射能力；了解项目可行性与机会点； 1．消费来源及辐射力调查：教育背景/家庭状况/收入来源/收入水平/消费状况/消费结构/消费习惯/消费偏好等; 2．投资经营群体分析：投资者，分投资类型研究；经营者，分业态研究； z
2020房地产市场调研报告（精选3篇） 2020房地产市场调研报告 在现在社会，大家逐渐认识到报告的重要性，我们在写报告的时候要注意逻辑的合理性。我们应当如何写报告呢？下面是整理的2020房地产市场调研报告，希望能够帮助到大家。 房地产市场调研报告1 “两港一城”建设热潮和城市化进程加快促进了我区房地产市场的蓬勃发展。目前房地产业在我区经济发展中具有重要地位和作用，房地产业直接税收占到总税收的15%左右，相关税收占到总税收的30%；如果加上契税收入，则占到36%。随着经济的发展和城市化进程的不断加快，房地产业对税收的支柱作用会更加明显。 近期，中央和市陆续出台了针对房地产市场的调控政策，对于受外部环境影响较敏感的房地产业来说，政策的调整无疑会影响房地产市场的发展。认清我区房地产市场现状，客观分析政策对房地产走势的影响，从而研究提出相应的对策建议，对保持我区房地产市场的持续健康发展，具有重要意义。 一、我区房地产市场发展现状 今年1-6月，我区房地产业实现税收5亿元，同比增长85%；房地产开发投资完成37.3亿元，其中住宅投资完成23亿元；商品房施工面积489.9万平方米，销售100万平方米。今年以来，我区房地产业发展呈现以下特点：
1、房产投资保持较高增速 我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头，1-6月，房地产开发平均增速为42.2%。其中，住宅建设在房地产开发投资中的地位突出，占到房地产开发全部投资的62%；商业营业用房今年开发增速也持续走高，2-6月累计增速分别为：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍；办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速。 2、房产销售势头回落明显 今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势： 从商品房预售情况来看，回落趋势明显。1-6月全区预售3940套，总面积50.6万平方米；预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了15.5%和15.4%。出于对宏观政策的观望心态，3月份我区商品房预售出现了一次明显下降，4月份仅售出474套，总面积6.5万平方米，与3月份相比均下降了44.3%。5月、6月继续维持了较低的预售水平，每月预售385套，总面积5万平方米左右。 3、房产平均价格持续走高 虽然今年年初开始，中央及市频频出台调控房地产市场的有关政策，但年后，房地产市场已进入快速上涨的新一轮行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及“跟涨不跟跌”的投资心理等因素影响，我区房价也呈持续走高的态势。
福田cocopark商业市场调研报告 一、基础资料 福田COCO Park是由星河集团投资7亿，联袂世界顶尖团队香港启胜管理公司、美国尔本建筑师事务所URBAN、贝尔高林BELT COLLINS、伍兹贝格WOODS BAGOT、GRAPHIA，以及著名华人设计大师陈幼坚先生精心打造。 位于深圳CBD中心区经济动脉上，毗邻会展中心，无缝衔接地铁购物公园站。总占地3.1万平方米，建筑 面积达8.5万平方米，建筑主体共五层，其中地下二层，地上三层。 位置：位于福田中心区，毗邻深圳会展中心。 购物中心总建筑面积：85000 楼层：购物中心B1—L3F 楼层高度：楼层净高3.6-4.5m 场内通道宽度：4.2-6m 车位数：B2、B3层共计600个车位。 经营管理：香港启胜管理公司 开业时间：2006年9月30日，其中吉之岛主力店开业在06年12月初 商业定位：购物休闲，时尚潮流，打造深圳深圳的时尚动力中心。 COCOPARK 区域优势明显，紧邻会展中心和中心区高档写字楼、酒店和高档豪宅居住区， 高端消费人群集聚。项目地下有地铁站，交通便利度高，更增强了辐射范围。
二、福田cocopark所在区位的优略势 处福田中心区商圈，被华强北、东门、深南中路、人民南四大主商圈围合，近会展中心经济交流中心，吸 客性和展示性都很强。 ◆福田中心区商圈 以大型购物中心、高档次百货为主，代表深 圳国际化的商业定位，片区经济活跃，都市 白领集中区，消费力强。 ◆四大商圈围合优势 东门商圈是集购物、休闲和旅游观光于一体 的步行街；华强北以电子市场为龙头，汇集 了百货、服装、餐饮、仓储、金融等几十个 行业，成为全国业态最齐的商业街；人民南 商圈是时尚高档精品型购物，娱乐业最为发 达；深南中路是时尚潮流商圈；项目处于四 大商圈交接地带，具有承接四大商圈人流的 优势。 处福田区CBD位置，周边高档写字楼面积约140万平方米，三十几栋高档住宅区，常住人口越95万，潜 在目标需求客群较大。 ◆CBD优势 福田CBD位置，经济、政治、文化、公共设 施配套都发展癿比较完善，现在正在兴建 深圳第一平安国际金融中心 ◆写字楼 周边有投资大厦、中心商务大厦、时代广场 甲级写字楼，面积约140 万平方米 ◆中高档住宅区 中海华庭、星河国际、城中雅苑等三十几栋 高档居住区，常住人口约 95万 ◆人流量 会展中心人流量大，人流量最高高达15万 周边分布竞争顷目繁多，怡景中心城、连城新天地、卓越.INTOWN、天虹君尚是最为接近的项目 怡景中心城：距COCOPARK约800米，集 购物、休闲、旅游、餐饮、娱乐、文化 等于一体，大型生态购物中心；定位人 群：中产阶层。 连城新天地：主要连接会展中心及购物 公园地铁站厅之间的主题购物休闲商业 街。定位：中档消费人群。 卓越.intown:大型综合体的裙楼底商， 以LOVE为主题的全新概念时尚购物中 心，定位人群：写字楼白领与商务人士 为主。 天虹君尚百货：天虹商场投资打造的高 端百货品牌，也是片区高人气百货商场； 定位人群：城市精英
商业地产调研报告(精选多篇) 芜湖商业、写字楼调研报告 项目一：微商财富广场 该项目位于中山北路与长江南路交汇处,与嘉兴贸广场、格力商业地块成三足鼎立之势，位置较好。项目用地性质为商办，占地9145平方米，总建筑面积约40000平方米，由一幢19层主楼及四层商业裙房组成。开发商不自持物业。 办公部分：办公部分位于主楼5-19层，标准层呈三角形，分别为北、东、东南向，每层14户，总户数300户；单间建筑面积为33.75、36、38.88、36.72及44平方不等，公摊比达34 %。该部分建筑特色为纯loft创意办公,层高4米8，格力中央空调vivi分层计费，房内上
下水已设计并预留。写字楼内设日立电梯四部，其中客梯三部、消防电梯一部。在售写字楼按甲级写字楼标准建设，出售物业为白坯，大堂、卫生间等公共部分精装修。 售价方面：均价12014元/平方米，其中五层11000元/平方米，层差价40元/平方米；现行的写字楼销售政策为:一次性付款减500元/平方,按揭减350元/平方。商业部分出售价格及方式暂未确定。 物业管理：由开发商指定春天物业实施，物业费3.8元/平方米。 项目二：星隆国际城 星隆国际城位于银湖南路与赭山西路交汇处，项目用地物业性质为商办，首期交房时间为2014年年底。项目占地5.2万平米左右，总建筑面积近30万平米，其中商业面积约18万平米，五星级酒店4万平米，办公5万平米左右。开发商自持65%，自持部分主要引进9000平米星美影城、45000平方百盛旗舰店、
12014平米华润苏果旗舰店、50000平米万豪酒店等主力店。 商业：商业位于地下负一层至地上三层部分，其中地下商业以下沉式广场的形式存在，设置了水游街和星舞台两种主题商业标志。星舞台是一种类似古罗马斗兽场的敞开式球体建筑，其探入地下部分即是地下商业。此外水游街的贯通让下沉商业成为整个项目的亮点，并 给予的更多的情趣元素，使得下沉式商业有隔绝于世外，独立成街的优势。地上商业部分地面一层层高5米，二、三层以上层高4.5米。一层商铺面积最小31平方，最大147平方，其中以七八十平的商铺较多，面宽4.5米，进深九到十米之间。经营业态方面：地下负一层主营餐饮,地上部分以高端品牌商业为主。 商铺部分带租约销售，包租10年，每年返利8%，前两年返利可在房屋总款中直接扣减；10年之后，购房户可享受150%的溢价回购。销售价格：一层商铺
商业市场调查报告 篇一：商业项目市场调研报告(模板) 商业项目市场调研报告 调研报告前言：简要说明本次调研的目的和范围、调研组成员、调研日期、调研数据的依据等内容。 一、 PEST分析 ? 政治要素（Politics）：了解当地政府的结构、指导方向、产业政策等； ? 经济要素（Economic）：GDP总量、人均GDP、GDP增长率、财政收入水平及增长率、社会消费品零售总额、各零售业态分类消费水平、居民收入、人均可支配收入、居民存款占比情况、恩格尔系数、物业投资水平、外资投资情况、物业售价、租金价格等； ? 社会要素（Society）：是指当地城市居民民族特征、文化传统、价值观念、宗教信仰、教育水平以及风俗习惯等因素。构成社会环境的要素包括人口规模、年龄结构、种族结构、收入分布、消费结构和水平、人口流动性等。其中人口规模直接影响着一个国家或地区市场的容量，年龄结构则决定消费品的种类及推广方式。
? 技术要素(Technology): 技术要素包括当地零售业出现和发展趋势以及前景预测。 二、区域城市功能调查 ? 公共设施状况 ? 交通体系状况 ? 道路状况、通行量 ? 区域性质与功能特点 ? 各项城区的机能 ? 城市规划 三、区域商业现状调研 ? 商业发展现状及布局情况（概况、规模、商圈分类）? 商业发展规划（政策规划、趋势研判） ? 租金水平、售价水平研究等； ? 发展商开发情况研究； ? 零售品牌调研（分档次、分业种、分业态进行交叉分析）
? 新店开设趋势研究 ? 典型案例分析 四、区域商业物业供需分析 ? 区域供应 ? 区域消化 ? 供需交叉分析 ? 租金走势 ? 售价走势 ? 租售交叉分析 ? 典型开发案例分析 五、区域内主要商圈消费者消费行为调查与研究? 地理细分调查分析 ? 购买人群细分调查 ? 年龄细分调查分析 ? 经济状况细分调查分析 ? 消费者交通和出行方式 ? 购买者购买心理及行为分析
市场调研报告提纲 前言 调研时间，调研范围、调研方法、调研结论 目录 一、宏观经济与政策篇 1、国家经济状况及房地产大势现状 （1）经济状况分析： 近3-5年经济增长，去年同比数据； （2）房地产大势分析： 近期房地产发展情况，投放量、消化量、控制量等 2、目前国家房地产政策解读 99、01、03、07、08、09、10、11 通过前几年政策的解读，重点引出时下执行的系列政策解读及分析3、国家房地产发展趋势分析 主观分析，分解成若干条 4、润弘之观点 （1）通过经济层面分析，提出市场投放观点等 （2）通过对政策的解读，提出对操盘项目的应对政策 二、中观市场及区域篇 1、驻马店城市概况及经济状况
城区划分、下辖乡镇、人口基数、经济总量、房地产资金投放情况等2、驻马店整体规划及发展方向 整体规划及城市发展方向，主城区、新城区等符合划分，图例说明3、驻马店一级市场（土地市场）投放情况 政府客观数据，并形成润弘观点：快速启动项目，快进快出，迅速回笼资金 3、驻马店房地产现状及分析 房地产市场主观区域划分，划分标准，所形成的各自的版块特征如何4、驻马店最近6个月的房地产市场现状及解读 通过调研了解，对半年内市场变化的判断 主要体现为：（1）新楼盘的推出量 （2）有无新产品（特色产品、创新户型等）的出现 （3）价格有无明显拉上 （4）开盘项目的分析与判断 （5）消费需求导向如何 （6）区域政策执行及应对情况，对区域市场影响如何 三、驻马店房地产市场解码 1、个案调研 含个案调研印象，优劣势分析 2、在售项目总结及细分解读 A、市场总体特征 b、板块划分及格局状况
c、建设规模分析 d、建筑形态分析 e、建筑风格分析 f、户型分析 g、价格竞争分析 h、消费群体分析 i、购买力分析 j、营销和推广的认识 营销定位、营销策略、消化率等 媒体选择、媒体组合等 情景式营销等 k、润弘观点 3、市场发展趋势预测 a、住宅 市场定位上，产品规划及设计上，户型定位上，景观设计上，样板区设计上 b、商业（综合体） 随着城市发展，土地日益稀缺，地价攀新高，以商业为主的综合体或者商业项目将陆续出现……主要目的是提上土地价值，增加项目开发利润。 c、写字楼 通过对市场的调查，就全省范围而言，3年前各地市大多没有真
xxxx/ 常州市商业项目市场调研报告 调研时间：2010年10月一五日——2010年11月一五日 调研人员：张军、杜豪 调研内容：了解常州几大商圈内每个独立项目的项目状况和经营情况，对正在建设和处于规划中的商业项目进行项目定位的了解，通过分析每个项目的周边商业、交通、人口、政策等因素对项目进行SWOT分析。 调研目的：通过市场调研增加自己对商业地产开发，运营，调整等方面的认识，并通分析其他项目运营成功和不足之处，学习到对太阳城购物中心今后发展的可借鉴的经验。 项目分析：杜豪 一、延陵西路商圈调研分析 延陵西路商圈在常州老商业街的基础上发展而来，是常州目前独立商业项目最多、人气最旺，也是目前商业竞争最激烈的商圈。延陵路商圈依延陵路呈东西方向分布，主要由文化宫，南大街，江南商场三个地方的商业组成。其中，南大街地区商业发展尤其成功，汇集了众多一流的百货商场和成熟的商业街区，他是目前常州商业的核心，也是能够代表常州的名片之一。 延陵西路商圈在最近几年的发展中，已经将文化宫，南大街以及江南商场三地连接起来，特别在万博北岸城，万博国际广场等项目落成后，延陵西路将是常州商业的轴线，带领呈“一体两翼”分布的常州商业不断繁荣。但是，延陵西路商圈目前的商业竞争已经进入白热化状态，整个商圈内仅百货商场就有5个之多，随着城市版图的扩大，其他地区出现商圈和大型商业项目将是必然，延陵西
路这座庞大的商业航母如果要继续扮演领航者的角色，将面对着很多挑战。1、万博北岸商城 项目简介：万博北岸城总建筑面积约3.6万平方米左右，项目整个分5层，地下有2层，地上有3层，地面一层以国际名品为主，聚集了像丝芙兰、优衣库这样的国际名品；二层主要以国内休闲服饰和运动服饰为主的业态形式；三层以大型中餐、餐饮为主。 到目前为止其他签约万博北岸城的品牌有：LEE、RICH BOSS、季诺餐饮、韩国时尚馆、满记甜品、BONGWOR服饰、面包新语、美津浓、茵宝、真功夫、永和大王、棒球小子、屈臣氏、美购百货、米奇、一茶一坐、佐丹奴、U1龙一、木果果木、避风塘、东方名橱（粤菜馆）、棒球手、迪诺欢乐世界、仙踪林等 项目优势分析:经过调整的万博北岸城开始致力于打造自己的百货品牌——万博百货，而目前又不断传出消息，其已与国际知名的服装品牌优衣库等签订合作协议，这也是优衣库第一次被引进常州市场，相信随着万博北岸城的开业一定能吸引到年轻时尚消费群体的青睐。 受南大街的商圈几年来快速发展的影响，文化宫作为常州的老商业中心，人气渐渐走低，而万博北岸城的出现可以有效改变这一现状，首先它会与购物中心、泰富广场、时尚莱迪、国美金太阳、诸多的银行总部一起构成文化宫商圈。定位于中高端消费人群的购物中心有着数量巨大的品牌商家，将继续扮演这个商圈的“大哥大”角色，而万博北岸城借助吸引进来的服装品牌可以与购物中心形成互补的趋势，进一步为商圈聚集人流。文化宫商圈交通便利，商圈内拥有面积巨大的休闲广场和常州最大的人防地下购物街区——时尚莱迪。 万博北岸城地下部分直接与BRT2号线过街通道相连，可直接通往常州购物中心，和文化宫广场地下商场，此外，通过查阅资料发现，常州未来地铁规划中，地铁一号线和二号线交汇处就在这里，如果资料确实可信，那么可以说这个位置潜力无限。地下室楼层相对较高，层高在4.3米以上，解决了地下室太矮给顾客的压抑感觉的难题。地下层主要以手机数码电玩和品牌个性服饰等为经营业态。这样的设计充分借鉴了日本、香港及上海等城市商业物业成熟的“双首层”设计理念，最大程度的解决了核心商圈人车抢道的弊端，同时最大程度的集聚了人流，
浅谈房地产项目考察报告应怎样写 今天我们为大家整理带来浅谈房地产项目考察报告应怎样写，仅供参考，详细内容请看全文介绍。 两港一城建设热潮和城市化进程加快促进了我区房地产市场的蓬勃发展。目前房地产业在我区经济发展中具有重要地位和作用，房地产业直接税收占到总税收的15%左右，相关税收占到总税收的30%;如果加上契税收入，则占到36%。随着经济的发展和城市化进程的不断加快，房地产业对税收的支柱作用会更加明显。近期，中央和市陆续出台了针对房地产市场的调控政策，对于受外部环境影响较敏感的房地产业来说，政策的调整无疑会影响房地产市场的发展。认清我区房地产市场现状，客观分析政策对房地产走势的影响，从而研究提出相应的对策建议，对保持我区房地产市场的持续健康发展，具有重要意义。 一、我区房地产市场发展现状 今年1-6月，我区房地产业实现税收5亿元，同比增长85%;房地产开发投资完成37.3亿元，其中住宅投资完成23亿元;商品房施工面积489.9万平方米，销售100万平方米。今年以来，我区房地产业发展呈现以下特点： 1、房产投资保持较高增速 我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头，1-6月，房地产开发平均增速为42.2%，具体走势见图一。其中，住宅建设在房地产开发投资中的地位突出，占到房地产开发全部投资的62%;商业营业用房今年开发增速也持续走高，2-6月累计增速分别为：2.6%、15.2%、84.5%、
79.1%、1.9倍;办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速。 2、房产销售势头回落明显 今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势，2-6月的增速走势见图二： 从商品房预售情况来看，回落趋势明显。1-6月全区预售3940套，总面积50.6万平方米;预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了15.5%和15.4%。出于对宏观政策的观望心态，3月份我区商品房预售出现了一次明显下降，4月份仅售出474套，总面积6.5万平方米，与3月份相比均下降了44.3%。5月、6月继续维持了较低的预售水平，每月预售385套，总面积5万平方米左右。 3、房产平均价格持续走高 虽然今年年初开始，中央及市频频出台调控房地产市场的有关政策，但年后，房地产市场已进入快速上涨的新一轮行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及跟涨不跟跌的投资心理等因素影响，我区房价也呈持续走高的态势。 自年开始，我区房地产价格以年均20%以上的速度快速提升，房价在、、年分别同比上涨20.5%、30%和42%。目前，我区新建商品房均价已达5590元每平方米，同比上升20%;存量房均价已达5000元每平方米，同比上升47%。 二、近期房地产市场调控政策对我区房地产市场发展的影响 由于房地产价格持续上涨，房地产市场投机成份严重，中央将防范房地产风险作为今年宏观调控的重点，市也出台了多项有关政策，加强对房地产业的调控。中央和市的政策主要通过以下几方面来调控房市： 中央: