成都农产品专业市场调研小结
大西南茶城、海霸王西部食品物流园、沙西农产品批发市场3个项目的调研。根据调研，市场主要有以下几个方面的特点（详见市调图片）：
1、大西南茶城，位于五块石商圈，周边据地铁五块石站200米、火车北站3公
里、据成彭立交5公里，市场占地面积42.5亩，总建筑面积37000平方米，主要以两层商铺为主，市场经营商户约600家左右，整体经营状况较好。户型结构以一、二楼独立商铺为主，部分有三、四层楼；一楼满铺率100%，二楼多为空置，空置率高达60%左右，部分作为仓库使用。
2、海霸王西部食品物流园，位于郫都区安靖镇，据成万高速和成都绕城高速6
公里，内有3.6KM专用铁路线两条，交通路网四通八达，主要经营副食品和水产品、冻品，主要为高架结构，举架较高，约为8米，全部出租，商铺面积约50-60平米，租金月7-8万/年，部分商铺分隔开，二楼并不使用；部分商铺自行分隔二楼，供办公、住宿使用，楼梯为自行搭建的小型钢架楼梯。
3、沙西农产品批发市场，紧邻沙西快速通道，第一绕城与第二绕城之间。连接
川西北数十个农副产品主产地，市场主要以副食和水果为主，经营商户规模一般，副食商铺以单层商铺为主，没有二层商铺，水果区为大棚结构，部分商户自行建设冷库和在二楼搭建，供办公和居住使用。
总结：
专业市场是商业地产中的分类目标产品。既然是产品，就需要有市场基础，以专业市场为目标产品的市场基础首先是地理条件，商业各业态都有自己的选址标准，一般是人流、交通等等。以上几个市场由于是专业市场、批发市场，货源渠道部分来至省外，所以选址均在铁路、高速公路上有较大的便捷性；光华新座项目紧邻日月大道快速通道，距离苏坡立交3公里，成都西站4公里，周边有8条公交线路，长途短途均具备交通条件，从地理位置上讲满足专业市场的交通选址；
但专业市场不同，它不再是市场的空白点。新的专业市场的生存和发展必须依赖原有专业市场在若干年的发展中所培养起的商圈氛围，新市场的开发必须具备几个因素：
1.原市场是否有搬迁机会;由于成都市明确规划中心城区二环路以内现有的批发市场逐步向外调整或转变业态，二环路以内不再新建批发市场，二环路至三环路之间严格控制新建批发市场，随着五块石市场、驷马桥水果市场、西南食品城、荷花池等项目的搬迁和改造，造成了现在龙泉驿聚合市场、双流白家市场、濛阳市场、沙西市场、大丰商贸市场等的新格局；若没有搬迁机会，对于新市场的建立来讲是非常困难的，必须要有相关资源的大客户、核心客户愿意带动搬迁，而搬迁意味着客户苦苦经营建立的物流网络和树起的品牌、价值成百上千万的库存、滚动经营中还没有结算的货款等等都将面临一个未知数，难度非常大；若纯粹引进小商户，新商户，没有稳定的货源提供，没有价格优势，没有物流优势等难成气候；
2.具备专业市场的场地条件:通过调查以上项目，一个专业市场的成立必须要涉及到仓储、货运代理、分装配送、长短途交通工具、大车停车场等；其次还要有银行、餐饮、酒店、行业协会、网上交易等相关服务配套；为经营和消费者创造一个良好的商业环境；满足以上基本条件是项目设计之初需充分考虑规划各区域，合理规划项目面积；光华新座目前的场地条件占地较小，且总体量规模较小，影响力及辐射区域有限，且地面无大车停车区、物流区，楼层无专业货梯；项目的公建配套设施和可租售区域楼层不集中，不便于产品分区，不具备专
业市场的场地要求；
3.政府政策的支持;建立新的专业市场，离不开政府的政策支持，首先政府出面安排专项资金对新项目进行推广、宣传；其次大多数商户面临经营困难最大的原因就是信息不对称加上租金的压力，需要政府对原市场商户进行动员引导引流至新市场，再加上减少租金、减少税收、水电费减免、增加免租期、个体户融资扶持、等一系列政策扶持；
4.资金的支持；项目前期的推广宣传费用、后期的运营费用、对大客户搬迁的补偿费用、对新客户的免租期费用、网络平台交易搭建费用等等，而且专业市场的回报周期较长，前期运营成本较大，需培养多年商圈氛围至商家稳定，客户稳定才能获得明显的收益；
5.专业的运营团队支持：需要专业的团队对项目进行管理的同时，组织行业推介会、建立网上交易平台、信息中心网上产品发布、邀请省内外行业批发市场大客户互相参观、交流、实地考察等；很多市场前期招商效果火爆，但到后期运营团队能力不足，如商品夸区域销售、市场经营氛围不和谐、不能有效的推广帮助商家带来客流量等等，商家看不到利益最后结果就是纷纷搬离，只有良好的运营团队促进市场的运营，商户才愿意在这里长期发展。