1案例介绍
1．1项目概况与合同规定
光明房地产开发公司(以下简称“光明房开”)是由一家施工企业转型成立的公司，三名主要股东长期从事施工生产，有丰富的施工管理经验，于是通过挂户兴盛建工的方式自行施工清华园二期工程。三位股东商议组建清华花园二期的施工项目部：王华担任项目部经理，负责与挂户施工企业沟通，周鹏的表弟张兵担任项目部副经理，负责项目的现场施工管理。
清华花园二期项目由兴盛建工集团有限公司(以下简称兴盛建工)承建，资金来源为自筹。本工程位于贵州省贵阳市金阳大道84号，建筑面积60000m2，框架结构。光明房开和兴盛建工集团于2011年1月12日签订施工合同，合同工期为450d，于2012年4月l2日完工。合同价款为9000万元。该合同金额是当事人双方根据市房管局的施工概算指标上限确定的，在合同中没有提供该工程工程量清单(合同数量明细清单)。
施工合同书专用条款23．2规定双方约定采用可调价格合同承包，合同价款的调整方法为：土建装饰执行《贵州省建筑工程计价定额》(2004版)、《贵州省装饰工程计价定额》(2004版)，水电安装执行《贵州省安装工程计价定额》(2004版)及相应的调整文件，工程进度款支付额度为实际完成进度的85％，工程保修金为5％。
1．2施工合同履行
光明房开参与了分包项目的谈判，指定分包商，这些项目包括门窗工程、外墙涂料、阳台栏杆、防水工程等，按照采购价的120％作为结算价进行计价，项目总价格达500多万元。光明房开要求对所有分包项目都按综合费率计价，而兴盛建工对于实际价格高于合同价的项目同意按采购价加综合费进行计价，而实际价格低于合同价的要求按合同价计价。
双方当事人协商同意：光明房开指定钢材供应商，由供应商直接向施工方供应钢材。不知何故，钢材的供应量为2500t，而根据图纸计算出来的用量3000t，施工方强调有600t钢材是他们自行采购，要求光明房开支付这600t钢材的价款。在工程施工过程中，项目施工管理工作比较混乱。一方面，光明房开插手施工管理，其总经理经常到现场检查施工生产情况，直接指挥现场工人工作，扰乱了正常的施工进程，还擅自对部分工程进行了变更，施工项目部对这些指令唯命是从，完全执行，对工程变更部分也没有办理工程签证。
另一方面由于房开公司的资金周转问题，拖延支付工程进度款，施工工人的工资经常得不到及时支付，施工极不正常，每个月都要停工。
1．3纠纷的产生
就在干干停停的纠缠中，主体工程终于2012年9月1日完工，光明房开按工程进度分十次总计支付进度款6400万元。此后，由于光明房开不愿再支付工程进度款，施工现场全面停工，装饰工程、环境工程等没有完成，导致工程不能竣工验收，光明房开无法按购房合同规定向购房业主交房。在2012年10月1日购房业主集体到物管办公室闹事，并到政府信访，政府责令光明房开在1个月内予以完善并交房。
2012年10月10日，光明房开在未与施工项目部达成撤场协议的情况下，组织人员撬开项目部资料室私自运走所有资料，并全面接管项目现场，直接将遗留的装饰工程、室外工程、水电安装等未完工程发包给劳务工班。一个月后，房开公司将房屋移交给购房人。
1．4纠纷处理
为了彻底解决项目结算纠纷、房产证办理等问题，在2014年1月20日，光明房开依据合同中关于纠纷处理条款，委托律师向仲裁委员会提起仲裁，要求兴盛建工退还多付的工程款，移交项目竣工资料。兴盛建工对仲裁提出异议，理由如下：一是该项目为挂户项目，由开发商自己投资自己施工，
其纠纷为股东之间的内部纠纷，不适用仲裁：二是该项目并未办理竣工验收手续，没有达到移交条件，根据建设部关于竣工结算的相关规定，达不到办理竣工结算的条件，故不能确定工程造价，不存在多付工程款的问题；三是施工方认为由于该项目施工项目部的实际控制人为项目的三个投资股东，在项目施工过程中未严格划分甲方与乙方，施工过程中发生的大量费用因未办理签证，未得到确认，根据现场资料及竣工图纸完成的工程结算不能真实的反映施工费用，故不同意进行司法鉴定。
依据《工程量清单的计价规范》的规定，发包方应当为其提供的进度工程量准确性负责，施工方要求按照工程进度款确定己完工程造价，并要求光明房开支付剩余尾款。
仲裁庭认为光明房开与兴盛集团是两个独立法人，通过施工合同缔结合同关系，合同纠纷客观存在，属于仲裁的范围，同意立案。
由于当事人不同意调解，仲裁庭在当事人不能协商确定工程造价鉴定机构的情况下，指定红信司法鉴定所对纠纷项目造价进行鉴定。工程造价鉴定人根据当事人提供的项目竣工图、相关签证等资料，通过对现场的调查，按照合同约定的计价定额和调价规定，对项目进行了鉴定，仲裁庭依据该鉴定报告对工程造价进行了裁决。
2案例分析
2．1施工阶段不是房地产成本控制的关键阶段
在该案例中房开商将施工过程成本控制作为一个利润增长点，干预施工过程，未严格履行合同，埋下了纠纷的后患。
房地产开发要经历项目开发决策、购地、勘察设计、施工准备、施工阶段和竣工交付等阶段，每一个阶段都要形成相应的开发成本，商品房开发成本主要由设备工具购置费、建筑安装工程费、土地购置费、开发管理费、勘察设计等咨询费和其他费用。随着土地价格的攀升，施工阶段的成本在房地产开发已不占主导地位。施工阶段开始后，项目规划、勘察设计已经完成，施工成本基本可以确定，因此不能把施工成本的降低作为该阶段的管理目标。
在施工阶段的管理中，施工成本采用了预算制的管理方法，合同价的确定是施工项目投资管理的关键，只有依据施工图合理地确定合同价才能有效地控制施工成本，明晰可靠的合同内容是施工合同顺利实施的保障。
2．2合同千系人与千系人的角色划分
在房地产开发全过程中，参与项目建设和受项目建设影响的项目干系人众多，项目开发商与施工企业是通过施工合同缔结确定的干系人，他们既是合作的关系，又是博弈的关系，有各自不同的合同目标与利益诉求。在自己开发自己施工的项目中，施工合同的甲乙双方实际控制人都是同一人，导致合同订立马虎、合同履行权责不分，房开商业主代表与施工项目部的管理人员一团和气，多一事不如少一事，产生变更随意，无变更依据，无法对变更计费等问题。
2．3危机处理中的沟通
对于房地产项目开发过程来说，施工过程的停工是个非常严重的危机，如果处
理不当，长期停工，势必导致不能按时交房，引发购房人的群体事件，不仅出现违约赔偿，还要承受来自政府的巨大压力。在施工过程中要充分地沟通与协调，避免产生不可调和的合同纠纷。该案例中房开商强行收回项目，自行施工未完工程实现交付，通过司法途径解决纠纷的方式解决危机，充分保护了房开公司的利益，符合两害相较取其轻的解决危机思路。
在施工合同纠纷无论是通过诉讼还是仲裁解决，首先是调解，如果调解不成，就会由投资司法鉴定人对当事人争议的投资数额进行鉴定，鉴定人的鉴定意见会成为法庭解决纠纷的一个重要依据。
投资司法鉴定人要依据合同的计价规定来确定项目投资。如果合同没有规定，鉴定人会根据建筑工程定额或市场价来确定投资。
施工人要正确评估其所要求的施工费用是否有相应的合同规定，合同规定要计价的费用就一定要提出来，并提供相关的证据，没有合同规定计价的费用诉求一般不会得到法庭的支持。在本案例中，虽然钢材为甲供材，但因为光明房开供应钢材量与合同用量有较大的差距，如果施工人能提供白购钢材的证据，500吨钢材的材料费是可以得到支持的。兴盛建工关于综合费率计价范围的诉求，因合同中有规定会得到支持。而根据进度付款来确认工程造价的要求无合同规定，肯定不可能得到仲裁庭的支持。
2．4纠纷处理的法律适用
我国法律体系的优先次序为：宪法、法律、法规、规章。宪法是国家的根本大法，具有最高的法律效力，是各项立法的依据。法律是由全国人民代表大会及其常务委员会制定具有普遍约束力和强制性的社会规范，如刑法、民法通则、合同法等。法规是法令、条例、规则、章程等法定文件的总称，包括行政法规、地方性法规、自治条例。规章由国务院各部、委、总局、局、办、署经国务院批准制定的一种在本部门管辖范围内有效的低层次法律。建设部主持制定各项标准与规定属于规章的范畴，其效力低于合同法的规定。
《工程量清单的计价规范》是关于工程交易中数量计算的标准，属于规范交易行为的部门规章，通过统一确定项目工程量计算的要求，使得当事人合同交易数量有一致的计算标准，不产生交易数量计算范围的分歧，在相同的数量计算平台上进行交易。合同约定是针对个案的，而建设部相关部分制定的《工程量清单的计价规范》是关于工程价格中数量计算的规范，是普遍性规定，如果合同中未采用，对当事人就不构成约束力。《工程量清单的计价规范》虽然是个强制性国家标准，由于其效力低于合同法，其与合同法相抵触的内容就要按合同法的规定执行，其强制性就自动失效。由于工程项目交易中的不公平，招标人过度的压低中标价，过度占有市场利益，损害乙方利益，建设部为了维护建筑企业的利益，把很多规范当事人行为的合同内容都加入到《工程量清单的计价规范》中，使该规范不仅是计量的标准，还有点象合同的专用条款，把这样一个交易标准文件作为国家强制标准，限制了合同缔结人的交易自由，违背了合同意思自治原则，有违市场经济的契约精神，有强烈的计划经济色彩。
在施工合同价款纠纷中，当事人往往不管合同规定引用《工程量清单的计价规范》来作为诉求依据，强调合同违反了建设部107号令《建设施工发包与承包计价管理办法》规定，不应该执行，而最终这些诉求都不会得到采纳，仍然会依据合同规定作出裁决。因为合同法的效力高于建设部颁布的部门规章，只要合同约定不违反合同法等法律规定，都是有效的合同，都对当事人有约束力。
3结语
在房地产开发中，许多中小企业总是想赚足所有的利润，往往会严格控制施工阶段的成本，采取自己开发自己施工的经营模式，埋下了纠纷的隐患。在项目管理全过程中，最重要的就是通过合同明确各当事人责任，分清责任主体，切实履行合同，落实责任，强调项目管理干系人的利益平衡，重视合同管理。订立合同是为了实现当事人的经济目标，取得相应的经济利益，合同当事人应当尽量协商解决分歧，防止合同履行过程中分歧演变成不可调和的纠纷。一旦发生合同纠纷，当事人应当依法应对，减少损失。合同纠纷处理中强调证据与事实，当事人要依据合同规定维护自身合法权益，而不是纠缠于与合同规定无关的诉讼理由
2016年房地产估价案例与分析真题与解析 一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下） （一）某房地产开发公司拟将其开发建设中的一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。请问： 1.假设开发法的估价前提有哪几种？本次估价应选择哪种估价前提？ 2.在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别？ 【参考答案】 1.假设开发法的估价前提有3种：（1）估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提”；（2）估价对象要被其业主自愿转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”；（3）估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。 本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提”。参见《房地产估价理论与方法》教材P341～342。房地产抵押估价和房地产司法拍卖估价，一般应采用“被迫转让前提”。 2.在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括： （1）预测出的后续开发经营期的长短不同。自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建设期；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发生变化。 （2）后续开发的必要支出不同。自行开发前提下，只考虑后续开发的必要支出；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用”，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这部分“前期费用”。 （3）测算出的待开发房地产价值不同。一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大于自愿转让前提下评估出的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。参见《房地产估价理论与方法》教材P341～342。 第三科教材的某一叙述，可能就是案例与分析的一个问答题答案的关键。
房地产估价案例分析
一、市场比较法---＊＊大厦办公用房 1．房地产位置状况 本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。 2．房地产的权利状况 委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。 3．房地产概况 委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。 该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。 4.评定估算 （1）地上建筑物部分用市场比较法评估。
估价的假设和限制条件 1丶本次估价是以估价对象能够按现规划的法定可过持续使用为假设前提。 2、本次估价是以提供给估价机构的估价对象房屋所有权及国有划拨土地使用权不存在共有权人，且无权属纠纷为假设前提。 3、本次估价是以提供给估价机构的估价对象房置所有权及土地使用权不存在抵押权、典权等他项权利，针对估价对象不存在工程款项拖欠纠纷为假设前提。 4、本次估价是以北京××饭店有限公司未与任何一方签署针对于估价对象的无限期或影响估价价值的租赁协议为假设前提。估价对象部分房地产设定了租约，本次估价是以委托人在本次抵押前，将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人，原租赁合同继续有效为假设前提。 5、以依法取得的国有土地上的房屋抵押的该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。 6、设该划拨国有土地使用权随之抵押 7、设委托人通过向政府补缴地价款可以继续获得现规划用途的出让国有土地使用权为假设条件。 8、设定估价对象为法律允许在市场上可转让和可进行抵押登记的房地产为限制条件。 9、估价结果为估价对象在2002年12月1日的公开市场价值，即在估价时点时的下列交易条件下最可能实现的价格： （l）交易双方是自愿地进行交易的； （2）交易双方进行交易的目的是追求自身利益的最大化； （3）交易双方具有必要的专业知识，并了解交易对象； （4）交易双方掌握必要的市场信｀包， （5）交易双方有较充裕的时进行交易。 （6）不存在特殊买者的附加出价。 l 0、估价对象的土地性质为行政划拨用地，一旦发生抵押物清偿时，根据国家有关规定除保证处分手续费外，首先须向北京市政府补缴土地使用权出让地价。本报告中，估价对象房地产价值不包括估价对象应向政府补缴的土地使用权出让地价的优先受偿款额价值。 11、委托人只可按照本估价报告的估价目的使用，不可用于其它用途。 12、本报告所得出的估价结果，仅供抵押双方参考。抵押贷款最终数额由抵押双方根据市场风险、兑现难易、政府有关税费缴纳等情况确定； 13、本估价报告所侬据的委托人提供的有关资料，包括法律文件，如《国有土地使用证》、《房屋所有权证》及估价对象《分布位置及面积资料》等复印件，由委托人对其真实性负责。 14、估价人员未对估价对象的土地使用面积和建筑面积进行测量，以权属证书标明的面积为准。 l 5、本报告对现场难于观察到的建筑物与设备内部质量不负检测贵任。 16、本报告的全部或部分内容未经本公司同意，不得发表于任何公开媒体上。 l 7、如果使用本估价结果的时间超过了报告使用有效期，我们对此结果造成的损失不承担责任。
我的案例笔记（03年） 二００三年全国房地产估价师执业资格考试笔记 《房地产估价案例与分析》 目录 第一部分房地产估价原则 (1) 第二部分估价程序 (2) 第三部分房地产估价技术路线 (3) 第四部分估价方法 (3) 一、市场比较法 (3) 二、收益法 (5) 三、成本法 (7) 四、假设开发法 (9) 五、基准地价修正法………………………………………………… 11 第五部分不同估价目的下的估
价 (11) 一、土地使用权出让价格评估……………………………………… 11 二、房地产转让价格评估…………………………………………… 12 三、房地产租赁价格评估…………………………………………… 12 四、房地产抵押价值评估…………………………………………… 13 五、房地产保险估价………………………………………………… 14 六、房地产课税估价………………………………………………… 14 七、征地和房屋拆迁补偿估价……………………………………… 15 八、房地产的分割、合并估价……………………………………… 15 九、房地产纠纷估价………………………………………………… 16 十、房地产拍卖底价评估…………………………………………… 17 十一、企业各种经济活动中涉及的房地产估价…………………… 17 十二、损害赔偿估价…………………………………………………
18 第六部分各种类型的房地产估价 (18) 一、居住房地产估价………………………………………………… 18 二、商业（含餐饮）房地产估价…………………………………… 18 三、商务办公（写字楼）房地产估价……………………………… 18 四、旅馆（含娱乐）房地产估价…………………………………… 19 五、工业房地产估价………………………………………………… 19 六、专门用途房地产估价…………………………………………… 19 第七部分估价报告格式 (19) 估价报告常见错误 (21) 第八部分估价报告案例 (23) 第九部分投资分析 (23) 第十部分网上下
房地产评估案例 评估对象为××有限公司位于上海市××开发区××路××号工业用途房地产（土地为出让）。该公司因需以评估对象房地产向法院提供财产担保，委托××评估机构对该房地产的公开市场价值进行评估，评估基准日为2003年2月21日。该案例采用房地分估然后加总的方法对房地产价值进行评估。 一、基本情况 （一）估价对象概况 此次委托评估的是位于上海市××开发区内的工业用房地产。 1、估价对象的登记和权属状况 根据委托方提供的[沪房地×字(2002)第×××号]房地产权证及估价师实地查勘，估价对象产权状况如下： 权利人：××有限公司 坐落：××路××号 土地权属性质：国有出让 土地用途：工业 地号：（略） 土地使用期限：1996-04-05至2046-04-04止 土地总面积：29,0322m 建筑面积：6,7912m 房屋类型：工厂
建筑结构：钢混 未发现估价对象有抵押或其他权利限制现象，目前处于正常使用状态。 2、估价对象四至情况 估价对象位于上海市××开发区××路××号，土地等级属上海市基准地价十级地段。距奉浦大桥30公里，距虹桥机场52公里，距上海火车站45公里，距浦东国际机场30公里。估价对象四至:东为待租土地，西为××路，北为××路，南为×××有限公司。 3、估价对象土地利用状况 估价对象土地上已建设总建筑面积为6,791平方米的厂房，估价对象属大型现代化厂区，厂区道路为水泥地坪，路面平整，能承载大型货车，绿化种植有序，厂区周围有集中绿化带。 （二）影响因素说明 1、个别因素分析 （1）建筑物状况 根据实地勘察，估价对象为××有限公司位于上海市××开发区××路××号内房地产，建筑物状况如下：
房地产评估案例 房地产评估案例一 港湾酒店房地产评估 一、评估对象概况 港湾酒店是由S公司独资创办的四星级商务酒店，总建筑面积17000平方米，其中主体部分建筑面积12800平方米，中心俱乐部建筑面积4200平方米，总用地面积14500平方米。该酒店的土地使用权属S公司，自1994年6月28日至2034年6月28日。 该酒店主体部分为七层框架楼房，于1994年开始动工， 1996年竣工并投入使用。一层为前厅大堂，内设服务总台、餐厅、咖啡厅等，二层设有宴会厅、酒吧、商场，三层以上为客房，拥有各类客房168间套，258个床位，有单人房、双人房、豪华单间与套间等，各种客房内装修豪华，设有中央空调、程控直拨国内国际电话、遥控音响、国际卫星电视接收系统及有线电视装置、私人保险箱及特有的温泉浴。 中心俱乐部为三层框架楼房，是该酒店附属娱乐配套设施，通过一个连接长廊与主体部分相连，于1998年底竣工，1999年下半年正式营业。其一层设有美容厅、贵宾厅、男女桑拿浴室、室内温泉游泳池，二层设电子游乐室、卡拉OK舞厅及KTV、中型高级会议室、壁球室，三层为多功能大型国际会议室，三层屋面为露天网球场。中心俱乐部内部装修高档，地面均铺磨光花岗岩，内墙贴柚木板，矿棉板铝合金吊顶，古铀色铝合金窗，艺术门。
该酒店设有停车场一个，电梯四部，其中两部专供中心俱乐部使用。 该酒店地处w市政治、经济、涉外活动的中心区域，西邻 WS 路，北与WM大楼'n邻，南面与正在兴建的“GM广场”相连接，地理位置得天独厚，周围生活娱乐服务配套设施齐全，火车站约10分钟车程，离飞机场约40分钟车程，目前有54路无轨电车经过，17、5、28路公共汽车及多路大小巴士均可通达，交通便捷，是从事商务活动及旅游下榻的理想场所。 二、评估目的 为以该酒店作抵押向银行申请贷款提供公允的市场价格依据。 三、评估基准日 评估基准日为2000年5月28日。 四、评估估算过程 （—）选择评估方法 考虑到评估对象具有明显收益的特点，拟选用收益法进行评估。计算公式为： V= A×【1-1÷（1+r）n】÷r 式中：V为房地产价值；A为年纯收益；r为资本化率；n为收益年期。 （二）确定资本化率
1 房地产评估案例 案例一某单位住宅楼评估 一、评估对象基本情况 某单位有一处住宅区，占地面积2000平方米，包括一幢1990年建成的七层砖混结构住宅楼，建筑面积为4800平方米；一幢1992年建成的一层临街铺面、门卫房，也为砖混结构，建筑面积为180平方米。该住宅区地处市城郊结合部，距环城路500米左右，南临× ×路，西临规划之× ×东路，东临× ×公目，北临× ×。周围无环境污染，交通便利，环境优雅。 二、评估目的 本次资产评估的目的是为拟出售的资产提出公允的市场价格意见。 三、评估基准日 评估基准日为2000年8月15日。 四、评估方法及过程 根据评估目的和所掌握的资料，决定采用两种方法进行评估。 （一）采用房地分估、加总的方法 1.建筑物价格采用成本法进行评估。经市场调查，当时该地段砖混结构楼房的建造单价为800元／7方米，平房造价为400元／7方米。该建筑物的建造时间为1990年，使用年限为4n年，已使用10年，取残值率为4％。 楼房重置成本=800×4800=384（万元） 楼房评估值=384－[384×（1－4％）÷40]×10 =384－92.16=291.84（万元） 平房的建造时间为1992年，使用年限为25年，已使用年，取残值率为5％。 铺面、门卫房重置成本=400×180=7.2（万元） 铺面、门卫房估价=7.2－[7.2×（1—5％）÷25]×8=7.2－2.2=5（万元） 楼房、铺面、门卫房等建筑物的评估价值共计为：291.84+5=296.84（万元） 2.土地价格采用基准地价修正系数法进行评估。计算公式为： 土地价格=宗地所在区域基准地价×（宗地地价影响因素修正值） 根据该市房地产有关资料，该住宅所处地区属于市五级二类三通一平熟地，基准地价为1098元／平方米。 宗地地价影响因素修正值见表4—1。 表4-1 地价修正系数表 项目各种因素条件下修正系数条件分值 基础设施供水条件分值较忧O．012 电讯条件分值优O．024 排气条件分值优O．048 通讯条件分值一般O 购物条件商服繁华分值一般O 距商服中心距离一般O 环境质量周围用地类型优O．10 污染状况优O．068 宗地条件街画位置一般0 建筑物朝向较优O．012 形状无影响0
案例分析大归纳总结（两套归纳总结版本）都是别人归纳总结的，归纳了一下而已 归纳总结1： 案例与分析考试指错题中常见的错误1 一、估价报告本身的不完善 1缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备工程。 2、对估价对象描述不清 （1）没有说明估价对象的产权，即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。 （2）对估价对象的性质没有描述清楚 （3）对估价对象的物质实体状况描述不清楚 3、行文、谴词造句不当（术语不准、用词带强烈的感情色彩、词义含糊） 4、逻辑不严谨 （1）前后不一致（数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由） 5、写作有错误 （1）评估结果中没有说明币种，没有进行大写。 （2）对外币表达的结果，没有写明折算成人民币的汇率。（3）表达形式不科学[/size][/size][/size][/size][/siz e][/size][/size][/size][/size][/color]
--------------------------------------------------------------- 案例与分析指错题中常见错误2 二、估价方法选用上的错误 1、只使用了一种估价方法 2、能用市场比较法的没有用。 3、收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。 4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。 5、适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定 --------------------------------------------------------------------------- 按理与分析中的指错题中常见的错误3 三、应用估价方法时的错误 1、收益法 （1）收益期限确定错误。 （2）没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。（3）对于客观收益没有考虑到未来的变化。 （4）收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率；
2014年考试真题 一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下） （一）甲房地产估价机构（以下称甲机构）接受人民法院委托，对建于2010年的某项目一期的一幢毛坯双拼别墅进行司法鉴定估价。价值时点为2014年8月25日，评估单价为25000元/㎡。当事人以正在销售的该项目三期毛坯别墅定价30000－35000元/㎡为由，对估价结果提出异议，人民法院为此发来质询函。甲机构调查了解到该项目三期为临湖独栋别墅，2014年7月底竣工并开始销售，销售活动中优惠力度较大。经复核，甲机构维持原估价结果，并对异议进行了书面回复。请问： 1.甲机构书面回复的致函对象是谁？ 2.导致估价对象与该项目三期别墅价格差异的主要原因有哪些？ （二）某房地产估价机构接受委托评估一停建住宅项目的转让价值，价值时点为2014年6月15日。该项目土地是2008年6月以出让方式取得，2010年6月项目结构封顶后因故停工。根据委托人提供的资料，项目实际已支出成本为2800元/㎡，包括土地取得成本、开发成本（注：应为建设成本，下同）、管理费用以及2008年6月至价值时点的投资利息。注册房地产估价师经调查核实，认为委托人列支的截至项目停工的各项实际成本费用符合当时的市场情况，在采用成本法估价时，确定该房地产重置成本为2800元/㎡。请问： 1.上述确定该房地产重置成本的过程有哪些错误？ 2.在正确确定重置成本后，还应考虑哪些因素才能测算出成本价值？ （三）某房地产估价机构在开展估价人员业务培训时，设定同一价值时点，对某工厂整体房地产分别进行抵押估价和征收评估。合理的估价结果为抵押价值3000万元，被征收房屋补偿价值4000万元。估价对象全厂区拥有国有土地使用证，地上建有10幢房屋。第1～6幢办理了房屋所有权证，其中第1～2幢长期出租，第3～6幢自用；第7～10幢自用但未办理权属登记，估价对象不存在任何法定优先受偿款。请问： 1.该项目抵押估价和征收评估的估价对象房屋范围分别包括哪些？ 2.造成该项目抵押价值和征收补偿价值差异的主要原因有哪些？ 1、【参考答案】 1.甲机构复函的致函对象是人民法院。因为甲机构是受人民法院委托作的评估。 2.主要原因有：①项目三期是临湖别墅，景观视野比估价对象好，价格自然会高些。②项目三期是独栋别墅，从市场定位、使用便利舒适性等方面要比估价对象（双拼别墅）要高些、好些，价格自然也会高些。③项目三期定价虽高过估价对象，但优惠力度较大，评估定价的依据是实际成交价格而不是销售定价。④项目三期是2014年7月底竣工的，成新率高于估价对象，不论是用成本法还是比较法估价，这一点都是一个减价因素。 ⑤项目三期建筑设计、开发成本可能与估价对象不同，在用成本法计算时，这一点可能是其价格较高的原因之一。 2、【参考答案】 1.错误有：①不能按照各项成本费用在过去发生时的实际或正常水平来估算，而应 该按照在价值时点的各项费用的客观正常水平来估算。②“开发成本”包含土地取得成本、管理费用、建设成本、销售费用、销售税费和投资利息共六项，不能将开发成本与土地取得成本、管理费等并列。③该房地产重置成本构成除上述开发成本外，还应有开发利润一项。④投资利息的计息期起点为应计息项目费用发生时点，终点是建设期的终点。 2.在确定重置成本后，还应考虑建筑物折旧因素，扣减后得出估价对象成本价值。 3、【参考答案】 1.抵押估价的估价对象房屋为第1～6幢办理了房屋所有权证的房屋，征收评估的估价对象房屋为第1～10幢房屋。因为抵押目的估价对象要办理他项权登记，没有办理房屋所有权证不能登记。 2.在估价对象不存在法定优先受偿款前提下，抵押价值低于征收补偿价值主要原因有：①抵押价值要遵循谨慎原则，比正常市场价值低，征收补偿价值是市场价值，并且不考虑估价对象是否设定了他项权、是否有租赁权，或者被查封等因素。②征收补偿价值包含的建筑物数量多于抵押价值的。
关于河源市市区源西办事处新塘工业区 万绿大道东北边6591.50平方米土地 土地评估报告书 河致土评报字[2009]第09086号 评估基准日：2009年08月10日 提交报告日期：2009年08月14日 估价人员：张增强郭明银张锦斌 河源市致诚土地房地产评估有限公司 HEYUAN ZHICHENG LAND REAL ESTATE VALUATION CO.,LTD 河源市兴源东路1号华怡大厦12楼 Floor 12, Huayi Building, NO.1 east of Xingyuan road,Heyuan, Guangdong, P.R.China 电话（Tel）: 传真（Fax）:
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土地估价报告 第一部分总述 一、估价项目名称 河源市市区源西办事处新塘工业区万绿大道东北边6591.50平方米土地使用权市场价值评估 二、委托估价方 委托单位：河源市东日纸品制造有限公司 法人代表：张日权 地址：广东省河源市新塘工业区3号 三、估价目的 河源市东日纸品制造有限公司委托我公司评估位于市区源西办事处新塘工业区万绿大道东北边6591.50平方米土地使用权的市场参考价，为其抵押贷款提供市场价值。 四、估价基准日 二ＯＯ九年八月十日 五、估价日期 二ＯＯ九年八月十日至二ＯＯ九年八月十四日 六、地价定义 根据地价评估的技术规程和项目的具体要求，此次评估的一宗土地价格是指估价对象在估价基准日（2009年08月10日）的土地使用权市场价值。委估土地办理有《国有土地使用权证》，证号为河国用（2007）第001701号，宗地内现建有仓库、厂房等建筑物，建筑物不列在此次估价范围内。估价对象实际用途为工业、评估设定土地用途为工业，剩余土地使用年限为48年，实际开发程度为红线外“五通”（通路、供水、供电、排水、通讯）和红线内
房地产评估案例2.2 房地产评估案例二 案例 ZX评估有限责任公司接受QS股份有限公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对委托方委估的房地产市场价值进行评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地勘察、市场调查与询证，对委估资产在 2004年7月1日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下： 一、委托方与资产占有方简介 名称：QS股份有限公司 住所：XX区XX大道1154号 法定代表人：XXX 注册资本：4500万 经营范围：饮食供应，国内商业，旅馆，舞厅，浴室服务，美容美发，商务服务，礼仪服务，模拟游戏机。 二、评估目的 为对外投资提供价值参考依据。 三、评估范围和对象 本次纳入评估范围的资产为QS股份有限公司拥有的21幢房产和2块土地使用权。除储运部16幢仓库位于XX区XX新村外，委估的房产和地产均位于XX区XX大道与XX 路相交处，现用于商业经营。委估资产的所有权证分别为“W国用（2003）字第157号、第158号、”“W房字第200205765号、第200205766号、第200205855号、第9900103
号”。 四、评估基准日 本评估项目基准日是2004年7月1日；本评估报告所采用的一切取价标准均为评估基准日有效资产价格标准，与评估目的的实现日接近。 五、评估原则 遵循客观性、独立性、公正性、科学性、合理性的评估原则。在对全部资产进行现场勘察的基础上，合理确定资产的技术状态和参数，力求准确估算委估资产的现时公允价值。 六、评估依据 1、《土地管理法》和《房地产管理法》； 2、国务院1991年第91号令《国有资产评估管理办法》和《国有资产评估管理办法施行细则》； 3、中国资产评估协会“中评协（1996）03号”文颁发《资产评估操作规范意见（试行）》； 4、《资产评估报告基本内容与格式暂行规定》和财企［2004］20号《资产评估准则—基本准则》及《资产评估职业道德准则—基本准则》； 5、W市政府制定的基准地价资料； 6、W政［2004］39号《市人民政府关于公布W市区土地出让金、租金标准的通知》； 7、委托方提供的产权证明：“W国用（2003）字第157号、第158号、”，“W 房字第200205765号、第200205766号、第200205855号、第9900103号”； 8、资产评估业务约定书和资产占有方法人营业执照； 9、工程造价信息及房价信息； 10、评估人员现场勘查记录等。 七、评估方法
2010《房地产估价案例与分析》 一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下） （一）2010年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房屋出租给乙公司，租赁期限为20年。租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列入拆迁范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。 请问： 1．拆迁估价中如何考虑甲、乙双方签订的租赁合同？ 2．拆迁估价中如何确定该房屋的用途、面积？ 3．拆迁估价中如何考虑乙公司的装修补偿？ （二）近期，某城市房地产市场发生较大变化，房地产成交量明显萎缩，住宅市场价格出现下跌趋势，某房地产估价机构承接了该市一处住宅小区在建工程的房地产抵押业务，请问：结合该市房地产状况，采用假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题？ （三）某工厂坐落于城市中心区域，有厂房数幢，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地。最新城市规划将该地块调整为商业用地，政府现对该地块进行收购储备，委托某房地产估价机构进行有关估价。 请问： 1．评估该宗房地产收购价格时，如何界定土地用途？适宜选用哪些估价方法？ 2．政府收购该宗房地产后，将其变为出让熟地还需投入哪些费用？ 3．评估该宗熟地出让价格时，如何界定土地用途？适宜选用哪些估价方法？ 二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有1个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内） （一）甲公司于2008年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。商业楼分为A座、B座，规划总建筑面积分别为66000㎡、69000㎡.总层数为地上4层，地下1层，2010年6月该商业楼通过竣工验收并备案。其中A座总建筑面积为65000㎡，地下1层出租给乙公司经营超市，租赁期限为15年，租金为2.10元/（㎡·D）；地上一～四层出租给丙公司经营商场，租赁期限为10年，租金为2.50元/（㎡·D）；B座总建筑面积为67500㎡，办理了销售许可证，其中8000㎡已售出，该项目工程款总金额为40500万元，施工方按合同约定支付了工程款5％的质量保证金，截至目前已付工程款93％。现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。 1．A座、B座合计抵押建筑面积为（）㎡。 A．124500 B．127000 C．132500 D．135000 2.据调查，该商业楼A座地下一层的客观租金水平为2.0形（㎡·D），地上一～四层的客观租金水平为 3.0元/（㎡·D），则用收益法测算该商业楼A座抵押价值时，关于租金取值的说法，正确的是（）。 A．租约期内和租约期外都取客观租金
房地产估价案例分析 -----------------------作者：
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我的案例笔记（03年）二００三年全国房地产估价师执业资格考试笔记《房地产估价案例与分析》 目录 第一部分房地产估价原则 (1) 第二部分估价程序 (2) 第三部分房地产估价技术路线 (3) 第四部分估价方法 (3) 一、市场比较法 (3) 二、收益法 (5) 三、成本法 (7) 四、假设开发法 (9) 五、基准地价修正法 (11) 第五部分不同估价目的下的估价……………………………………… 11 一、土地使用权出让价格评估 (11) 二、房地产转让价格评估 (12)
三、房地产租赁价格评估 (12) 四、房地产抵押价值评估 (13) 五、房地产保险估价 (14) 六、房地产课税估价 (14) 七、征地和房屋拆迁补偿估价 (15) 八、房地产的分割、合并估价 (15) 九、房地产纠纷估价 (16) 十、房地产拍卖底价评估 (17) 十一、企业各种经济活动中涉及的房地产估价 (17) 十二、损害赔偿估价 (18) 第六部分各种类型的房地产估价……………………………………… 18 一、居住房地产估价 (18) 二、商业（含餐饮）房地产估价 (18) 三、商务办公（写字楼）房地产估价 (18) 四、旅馆（含娱乐）房地产估价 (19) 五、工业房地产估价 (19) 六、特殊用途房地产估价 (19) 第七部分估价报告格式………………………………………………… 19 估价报告常见错误…………………………………………………… 21
房地产评估案例1
1 房地产评估案例 案例一某单位住宅楼评估 一、评估对象基本情况 某单位有一处住宅区，占地面积2000平方米，包括一幢1990年建成的七层砖混结构住宅楼，建筑面积为4800平方米；一幢1992年建成的一层临街铺面、门卫房，也为砖混结构，建筑面积为180平方米。该住宅区地处市城郊结合部，距环城路500米左右，南临× ×路，西临规划之× ×东路，东临× ×公目，北临× ×。周围无环境污染，交通便利，环境优雅。 二、评估目的 本次资产评估的目的是为拟出售的资产提出公允的市场价格意见。 三、评估基准日 评估基准日为2000年8月15日。 四、评估方法及过程 根据评估目的和所掌握的资料，决定采用两种方法进行评估。 （一）采用房地分估、加总的方法
1.建筑物价格采用成本法进行评估。经市场调查，当时该地段砖混结构楼房的建造单价为800元／7方米，平房造价为 400元／7方米。该建筑物的建造时间为1990年，使用年限为4n 年，已使用10年，取残值率为4％。 楼房重置成本=800×4800=384（万元） 楼房评估值=384－[384×（1－4％）÷40]×10 =384－92.16=291.84（万元） 平房的建造时间为1992年，使用年限为25年，已使用年，取残值率为5％。 铺面、门卫房重置成本=400×180=7.2（万元） 铺面、门卫房估价=7.2－[7.2×（1—5％）÷25]×8=7.2－2.2=5（万元） 楼房、铺面、门卫房等建筑物的评估价值共计为：291.84+5=296.84（万元） 2.土地价格采用基准地价修正系数法进行评估。计算公式为： 土地价格=宗地所在区域基准地价×（宗地地价影响因素修正值） 根据该市房地产有关资料，该住宅所处
房地产评估案例2.１ 房地产评估案例一 案例 评估对象为××有限公司位于上海市××开发区××路××号工业用途房地产（土地为出让)。该公司因需以评估对象房地产向法院提供财产担保，委托××评估机构对该房地产的公开市场价值进行评估,评估基准日为2０03年２月2１日。该案例采用房地分估然后加总的方法对房地产价值进行评估. 一、基本情况 （一）估价对象概况 此次委托评估的是位于上海市××开发区内的工业用房地产. 1、估价对象的登记和权属状况 根据委托方提供的［沪房地×字(２002）第×××号］房地产权证及估价师实地查勘，估价对象产权状况如下： 权利人：××有限公司 坐落：××路××号 土地权属性质:国有出让 土地用途:工业 地号：（略) 土地使用期限:1996—０４-0５至2046－0４－04止 土地总面积：２9,0322m
建筑面积：6，7９１2m 房屋类型：工厂 建筑结构：钢混 未发现估价对象有抵押或其他权利限制现象,目前处于正常使用状态。 2、估价对象四至情况 估价对象位于上海市××开发区××路××号，土地等级属上海市基准地价十级地段。距奉浦大桥3０公里，距虹桥机场52公里，距上海火车站４5公里，距浦东国际机场30公里.估价对象四至:东为待租土地，西为××路，北为××路，南为×××有限公司. 3、估价对象土地利用状况 估价对象土地上已建设总建筑面积为６，791平方米的厂房，估价对象属大型现代化厂区，厂区道路为水泥地坪,路面平整，能承载大型货车，绿化种植有序，厂区周围有集中绿化带。 (二)影响因素说明 1、个别因素分析 （１)建筑物状况 根据实地勘察，估价对象为××有限公司位于上海市××开发区××路××号内房地产，建筑物状况如下：
房地产估价常见错误案例分析 房地产估价常见错误案例分析作者：佚名 时间：2008-11-25 浏览量： 一、估价报告本身的不完善 、缺少规范中"估价报告的规范格式"所要求的必备项目。 2、对估价对象描述不清 没有说明估价对象的产权,即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。 对估价对象的性质没有描述清楚 对估价对象的物质实体状况描述不清楚 3、行文、谴词造句不当 4、逻辑不严谨
前后不一致 5、写作有错误 评估结果中没有说明币种,没有进行大写。 对外币表达的结果,没有写明折算成人民币的汇率。 表达形式不科学 二、估价方法选用上的错误 、只使用了一种估价方法 2、能用市场比较法的没有用。 3、收益性房地产的估价,未选用收益法作为其中的一种估价方法。
4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价,未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。 5、适宜采用多种估价方法进行估价的,没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定 三、应用估价方法时的错误 、收益法 收益期限确定错误。 没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。 对于客观收益没有考虑到未来的变化。 收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率;没有考虑公共流通比;求取的方法错误;收益计算中有关面积套错了。
正常费用的测算错误 A、费用的测算遗漏了项目或增加了不合理的项目。第一,将一次性支付的费用及与总收益不直接相关的费用作为获取客观收益的直接必要的费用。第二,对于租赁房地产采用收益法评估时,正常费用中税金的计算只计算了房产税,而没有计算营业税及其附加和土地使用税。第三,自己经营的房地产,在正常费用的计算中遗漏了经营利润。第四,把所得税也作为总费用的一个组成部分。 B、费用的计算中计费基础错误。 c、费用的计算方法错误。 D、参数确定错误。 E、总费用中包含了折旧费。 F、对于带租约的房地产转让的评估。租约期内总费用的扣除项目没有按租赁合同的约定。 资本化率确定错误
房地产评估案例 案例 评估对象为万象有限公司位于上海市浦东开发区经济路132号工业用途房地产（土地为出让）。该公司因需以评估对象房地产向法院提供财产担保，委托长江房产评估机构对该房地产的公开市场价值进行评估，评估基准日为2003年2月21日。该案例采用房地分估然后加总的方法对房地产价值进行评估。 一、基本情况 （一）估价对象概况 此次委托评估的是位于上海市浦东开发区内的工业用房地产。 1、估价对象的登记和权属状况 根据委托方提供的[沪房地01324字(2002)第074881号]房地产权证及估价师实地查勘，估价对象产权状况如下： 权利人：万象有限公司 坐落：经济路132号 土地权属性质：国有出让 土地用途：工业 地号：（略） 土地使用期限：1996-04-05至2046-04-04止 土地总面积：29,0322m 建筑面积：6,7912m 房屋类型：工厂
建筑结构：钢混 未发现估价对象有抵押或其他权利限制现象，目前处于正常使用状态。 2、估价对象四至情况 估价对象位于上海市浦东开发区经济路132号，土地等级属上海市基准地价十级地段。距奉浦大桥30公里，距虹桥机场52公里，距上海火车站45公里，距浦东国际机场30公里。估价对象四至:东为待租土地，西为横街路，北为中山路，南为华东科技有限公司。 3、估价对象土地利用状况 估价对象土地上已建设总建筑面积为6,791平方米的厂房，估价对象属大型现代化厂区，厂区道路为水泥地坪，路面平整，能承载大型货车，绿化种植有序，厂区周围有集中绿化带。 （二）影响因素说明 1、个别因素分析 （1）建筑物状况 根据实地勘察，估价对象为万象有限公司位于上海市浦东开发区经济路132号内房地产，建筑物状况如下： 2
《房地产评估》案例分析 案例一 一、估价对象概况 本项目估价对象为某处写字楼，共用地面积13６2.５826 m2, 建筑面积１135９．1784m2,用途为办公。估价对象地处繁华地段，交通便捷,市政配套设施齐全.估价对象建于２0０3年，为１7层钢筋混凝土框架结构建筑，配置两台电梯及一套自动上落扶梯。据现场勘察,估价对象的维修保养情况良好,使用正常。 二、估价目的 转让。 三、估价时点 本项目的估价时点为２012年３月。 四、估价依据 《房地产估价规范》(中华人民共和国国家标准ＧＢ/T50２９1-199９）； 《中华人民共和国城市房地产管理法》； 《中华人民共和国土地管理法》； 五、估价原则 1、遵循合法原则，以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价； 2、遵循替代原则，估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格； 3、遵循估价时点原则,估价结果是估价对象在估价时点的公开市场价值。 六、估价方法 由于估价对象所在地同类型的房地产交易实例较多，故采用市场比较法和成本法进行估价. 七、估价测算过程 一、市场比较法 由于此处房地产市场比较发达，与估价对象相类似的房地产交易较多,能方便地找到多个参照物，且参照物与估价对象可比较的指标、技术参数等资料也能搜集到，因此我们采用市场比较法进行估价。市场比较法是指将估价对象与在估
价时点近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的已知价格作交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正和个别因素修正，以此估算估价对象的公开市场价值。 市场比较法计算公式为： 00000D D C C B B A A V V ? ??? = 其中： V ＝ 待估房地产价值; ? Ｖ0 = 比较实例房地产价格； ??A = 待估房地产交易情况指数； A0 = 比较实例房地产交易情况指数； ??Ｂ = 待估房地产估价期日房地产价格指数； ? B0 = 比较实例房地产交易日期房地产价格指数； ??C = 待估房地产区域因素条件指数； ?C ０ = 比较实例房地产区域因素条件指数； ???D = 待估房地产个别因素条件指数； D ０ = 比较实例房地产个别因素条件指数。 选取比较实例（见表1)
丹阳公路隧道房地产评佑 一、评估对象概况 丹阳公路隧道工程位于x x经济特区东部的xx山下，隧道穿越xx山南面部分，呈东西走向，隧道西口接丹阳公路，东口接丹阳公路，为沟通xx市与东部玉泉镇、西溪港等地区的唯－通道。隧道宽9.6米，车行道宽7.5米。根据隧道工程实际总体方案分两期施工，隧道采用双管单向方式运行，一期工程按单管双向方式运行。经过两年施工，一期工程已于1994年9月建成通车，主要包括公和山中行隧道2257.69米，葛岭上行隧道118米，一级公路2134米，管理房、变电所、配电房及隧道所需要的监控设备等。二期工程正在策划中。 隧道工程所占土地为行政划拨方式取得，总计约200000平方米。隧道工程由隧道主体工程、隧道公路工程、配套设施、设备工程（包括通风系统、变电供电系统、给排水系统、监控系统、照明系统、管理系统等）组成。 该隧道的通行彻底消除了原丹阳公路通行条件差对交通运输的严重制约，免除了过往车辆翻山越岭之苦，缩短行程3.5公里，大幅度降低了东部地区与某市区间的运输成本，促进了东地区的开发建设。 二、评估目的 某市国有资产管理公司拟将丹阳公路隧道（国有资产）授权某市xx实业有限公司经营管理，需确定评估对象在评估时点价值。 三、评估基准日 评估基准日为2000年1月4日。 四、评估方法及过程 采用成本法评估该房地产的价格 （一）重置价值计算 丹阳公路隧道工程的重置价值主要由前述工程总投资和市府（代表国家）以划拨土地使用权方式投入的土地资本构成。 1．工程部分的重置价值估算。一期工程决算总造价为81万元人民
币。因为工程建设于1992年至1994年之间，故采用1994年物价指数作为工程建设期的平均造价指数。又由于工程造价主要由建筑材料费、人工费、其他费用等三大部分构成，三部分在工程造价中所占的比重分别约为0.4, 0.3, 0.3，故取三者的价格指数的加权平均值作为工程造价的价格指数（见表5一17,5一18, 5一19，表中价格指数均为虚拟，不作实际评估时的依据）。 历年建筑材料价格指数变动表（上年＝100) 年份1994年1995年1996年1997年1998年1999年 指数105.6113.4123.699.6106.1111.1 由此可知，1999年建筑材料价格指数为173.77（以1994年为100)。 历年职工工资指数变动表（上年＝100） 年份1994年1995年1996年1997年1998年1999年 指数109.8119.7110.8110.6109.3115.9 由此可知，1999年职工工资指数为204.03（以1994年为100） 历年零售物价指数变动表（上年=100) 年份11994年1995年1996年1997年1998年］999年 指数107.3118.5117.8102.1102.9107.5 由此可知， 1999年零售物价指数为169.17（以1994年为100）1999年工程造价的价格指数 ＝(173.0.3*0.4+204.03*0.3＋169.17*0.3)*100%＝181.47% 工程部分的重置价值＝8080 * 181. 47 % = 14663(万元) 2．土地重置价值计算。估算土地重置价值 （即政府所作的土地投资的评估时点价值）时基于以下几点： 根据某市政府关于城市土地等级范围及用地分类的规定，评估对象土地属五类城市用地分类中的第三类用地类别（交通运输），属xx区 范围内的二级地段。在评估时点时，政府划拨该类该等级土地收取的
房地产评估收益法案例 案例1，如何求客观净收益 被评估房地产A是一幢1000平方米的商业用房，评估人员经调查了解到，房地产A的土地使用权是在2004年5月31日取得的，出让年限为法定最高年限。2006年5月底开发建设完工并投入运营，房地产A投入使用之初，该房地产产权拥有人将其出租给他人使用，租期为5年（租期到2011年5月31日结束），租赁合同规定，使用人在5年租用期间，租金是按合同第一年规定租金每年每平方米110元为基准，每年增加l0元，房地产使用中发生的费用由承租人承担，合同同时规定，如果房地产Ａ的产权拥有人提前中止租赁合同需要支付违约金5万元。评估人员还了解到，评估基准日（2008年5月31日）市场上同类商业用房的正常租金（与评估对象A租金口径一致）保持在每年每平方米150元水平上，经评估人员预测，评估基准日后的前3年的市场租金水平将在评估基准日市场租金水平的基础上每年递增1%，评估基准日3年后的市场租金水平基本维持在评估基准日后第3年的租金水平上，假设房地产A折现率和资本化率均为l0%。 要求：评估房地产A的最佳转让价值（写出评估过程，
给出得出评估结论的理由或根据）。 【答案】（1）收益总年限=40（法定最高年限）-2-2=36年 （2）现有合同是否应该违约 目前已有租赁合同的年限为3年，首先判断这几年是否应该执行合同。 如果不执行合同各年能够得到的收益超过执行合同的收益分别为 2009年：【150*（1+1%）-（110+20）】*1000=21500元2010年：【（150*（1+1%）2-（110+30）】*1000=13015元2011年：【（150*（1+1%）3-（110+40）】*1000=4545.15元 这些违约多获得的收益现值之和为