物业管理实务习题
一．单项选择
1.物业管理企业在管理服务活动中与相关单位签订的合同有（）
A．供水供电有委托合同
B．土地使用合同和售房合同
C．装饰装修管理服务协议、车位使用协议、施工监管协议
D．清洁承包合同、垃圾清运合同、电梯保养维修合同
2.一般情况下，装修期不超过（）
A.一个月
B.三个月
C.半年
D.一年
3.办理产权登记手续的负责方一般为（）
A.建设单位
B.业主
C.物业管理单位
D.业主直接委托律师
4.发生物业工程质量问题的原因主要不包括( )
A.设计方案不合理或违规范造成的设计缺陷
B．施工单位不按规范施工或施工工艺不合理甚至偷工减料
C.、验收检查不细、把关不严
D．验收时人为观测错误引起的工程质量问题
5.物业查验的主要内容不包括（）
A.业主资料
B.物业资料
C.物业公共部位
D.公用设施设备
6.物业管理机构更迭办理财务移交的主要内容不包括（）
A.物业服务费
B.维修基金
C.业主各类押金
D.物业公司经营收益
7.《物业验收须知》的主要内容不包括（）
A.物业建设基本情况、设施设备的使用说明
B.物业不同部位的保修规定
C.物业装饰装修管理指南
D.物业验收须注意的事项以及其他需要提示说明的事项
8.在物业管理单位与业主签订的有关物业管理服务的约定协议中，应明确的内容不包括（）
A.物业管理收费面积、收费标准及金额
B.物业管理费计算时段和缴费时间
C.物业管理费收缴方式（现金或委托收费等）
D.水电气等设施使用收费方式和收费标准
9.物业装修装饰管理包括的环节不含有（）
A.装饰装修通知
B.装饰装修申报
C.登记审核
D.入场手续办理
10.物业管理单位绿化管理的工作内容除了日常绿化养护管理工作外，还包括的不含有以下那一项（）
A.绿化有偿服务
B.翻新管理
C.花木种植
D.绿化人员培训
11.花场花木种植工作不包括（）
A.时令花卉栽培
B.荫生植物繁殖与栽培
C.苗木繁殖、撤出花木复壮养护
D.绿化苗木
12.绿化有偿服务不包括（）
A.花木种植
B.园林设计施工、花艺装饰服务
C.绿化代管
D.花木出租出售
13.物业管理招标的招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，报项目所在地县级以上地人民政府房地产行政主管部门备案时，需要提供的资料不包括（）
A.与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件
B.招标公告或投标邀请书
C.招标文件
D.物业建设承包合同
14．按供电方式的不同，物业的供电方式可以分为（）
A.高压供电和低压供电
B.单回路供电和多回路供电
C.无自备电源供电和有备电源供电
D.长期供电和临时供电
15．物业管理招标评标的评分方法一般不包括（）
A.综合评议
B.效用评议法
C.成本收益法
D.收益成本法
16.按照目前国家政策法规的规定，业主与物业管理企业可以采取（）等形式约定物业服务合同
A.包干制
B.酬金制
C.佣金制
D.包干制或者酬金制
17.为了保证专项维修资金的安全，在维修资金出现闲置时，除可用于购买（）或者用于法律、法规的其他范围外，严禁挪作他用。
A.股票
B.基金
C.公司债券
D.国债
18.管理企业成立的标志是取得（）
A.名称预先核准通知
B.营业执照
C.物业管理企业资质证书
D.验资证明
19.以下物业入住期的档案收集中，于业主权属资料的有（）
A.身份证
B.户口本
C.联系方式
D.购买合同
20.以下可以经物业所在区、县人民政府房地产行政主管部门批准采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业的情况是（）
A.投标人少于3个人
B.住宅规模较小
C.投标人少于3个且住宅规模较小的
D. 投标人少于3个或住宅规模较小的
21.物业管理招标具有明显的（）
A.单一性
B.综合性
C.行政性
D.福利性
22.在进行规模较大、比较复杂的物业项目招标时，通常由招标人或招标代理机构在投标人获得招标文件后，安排投标人会议，这个会议称为（）
A.投标人会议
B.技术评审会议
C.标前会议
D.协调会议
23.新建物业移交双方应签订的合同是（）
A.物业服务合同
B.物业管理合同
C.前期物业服务合同
D.前期物业管理合同
24.入住时为业主办理物业管理事务的机构是（）
A.建设单位
B.施工单位
C.房地产行政主管部门
D.物业管理单位
25.在物业的质量保修期间，业主产权专有部分向建设单位提出处理要求，由（ B ）负责
A.业主
B.物业管理企业
C.业主委员会
D.业主大会
26.新建物业移交涉及的移交方为（）
A.开发建设单位
B.技资单位
C.物业管理企业
D.业主大会
27.对电梯每年进行年检的部门是（）
A.政府劳动行政管理部
B.政府技术监督
C.政府社会保障部门
D.政府建设行政管理部门
28.装饰装修申报资料由（）提供
A.业主
B.物业管理单位
C.业主和施工单位
D.业主和物业管理单位
29.清洁卫生服务管理可以采用的方法是（）
A.自行作业
B.外包管理
C.代理管理
D.自行作业或外包管理
30.以下物业管理服务中，属于危险性较大，操作技术要求较高的一项物业环境管理工作是（ B ）
A.泳池清洁B外墙清洗 C.建筑物公共区域的清洁 D.管理疏通服务
31.水质处理不包括对泳池水（）进行测试
A.水温
B.PH值
C.温浊度
D.细菌含量
32.物业管理企业参与的竣工验收不包括（）
A.单项工程和竣工验收
B.分期工程竣工验收
C.综合竣工验收
D.大市政工程竣工验收
33.前期物业管理合同是（）
A.附生效条件的合同
B.附解除条件的合同
C.没有附条件的合同
D.附生效条件和解除条件的合同
34某小区完好房屋建筑面积100000㎡，基本完好房屋建筑面积80000㎡，一般损坏房屋建筑面积3000 ㎡，严重损坏房屋1000 ㎡，危险房为500 ㎡，该小区的房屋完好率为（）
A.54.2%
B.55.56%
C.97.56%
D.99.19%
35．物业管理现行招标方式中，适合特殊要求的物业是（）方式
A.公开招标
B.邀请招标
C.协议招标
D.B和C
36.物业管理早期介入，主要充当（）角色
A.管家
B.监理
C.顾问
D.中介
37物业管理档案中的（）是指在物业管理活动过程中形成的各种文字资料
A.图
B.表
C.档
D.册
38.物业的产权产籍管理主要由（）进行管理
A.开发商
B.物业管理公司
C.房地产行政主管部们
D.业主委员会
39.住宅室内装饰装修活动未经（）禁止变动建筑主体和承重结构
A.建设单位批准
B.物业管理企业批准
C.政府部门批准
D.原设计单位或相应资质等级的设计单位提出设计方案
40.装修人是从事住宅室内装饰装修活动时，未经（）批准，不可搭建建筑物、构建物不可在非承重墙上开门窗，不可改变住宅外立面
A.建筑单位
B.物业管理企业
C.街道办居委会
D.城市规划行政主管部门
41.房屋中修工程的费用应小于同类结构房屋新建造价的（）
A.10%
B.20%
C.30%
D.40%
42.不改变原房屋完损等级的维修工程是（）
A.大修工程
B.中修工程
C.小修工程
D.翻新工程
43.按供用电规则，低压供电时，物业公司与供电局的管理范围（产权）分界点为（）
A.供电接户线的最后支持
B.用户院界外第一断路器
C.用户院界外第一基电杆
D.用户院界外进线套
44.物业管理区域内道路市政排水设施管理职责以（）路宽为界
A.3米
B.3.5米
C.4米
D.4.5米
45.对房屋设备管理得根本目的在于（）
A.良好的服务质量
B.经济的管理费用
C.及时的维修
D.确保设备完好与使用安全
46.为防止雷击时产生跨步电压，避雷接地装置与道路及建筑物的主要入口距离不得小于（）
A.0.5米
B.1米
C.2米
D.3米
47.环境问题是社区最基本的问题之一，具体来说，第一环境指的是（）
A.自然环境
B.人化环境
C.人工环境
D.人文环境
48.根据功能要求和居住区规模的大小，宅前小路一般宽度为（）
A.2.5米—3米
B.4米
C.3米—4米
D.5米
49.下列（）说法是不适当的
A.物业安全管理也包括消防，车辆管理
B.发现偷盗人员保安员应马上扣押审讯
C.物业治安管理不能代替社会治安管理
D.物业区域治安管理应以防为主
50.以下（）不是物业服务公司治安管理的工作内容
A.培训保安人员
B.抓捕犯罪嫌疑
C.维护管理区域内的治安秩序
D.完善管理区域内安全防范设施
51.在物业管理服务中，保证物业的正常运转，生活和工作的基本需求是（）
A.公共服务
B.专项服务
C.特约服务
D.综合经营服务
52.物业综合经营服务的最基本特点是（）
A.盈利性
B.规模性
C.立体化
D.全方位
53.物业管理公司的上要利润来源是（）
A.物业管理日常服务
B.综合经营
C.开发商拨款
D.停车费
54.要保证物业综合经营能够成功重点在于决策，而决策的基础在于（）
A.项目组的人员选择
B.市场调查与分析
C.协商谈判
D.经济论证
55.采暖工程的验收时间，必须在采暖期以前（）进行
A.10天
B.15天
C.1个月
D.2个月
56.物业管理档案中（）的特点是内容浓缩，检索方便
A.图
B.表
C.卡
D.册
57.小修工程的综合平均费用占同类房屋现时总造价的（）以下
A.1%
B.2%
C.3%
D.5%
58.房屋附属的设施的消防水泵应定期进行试泵，至少每年进行（）次
A.一
B.二
C.三
D.四
59.目前，我国住宅小区物业管理服务质量的最高标准是（）
A.建设部制定的《全国物业管理示范指摘小区标准及评分细则
B.中国物业管理协会制定的《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》中的一级标准
C. 中国物业管理协会制定的《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》中的二级标准
D. 中国物业管理协会制定的《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》中的三级标准
60.物业管理早期介入，应该在（）阶段就介入
A.房屋销售
B.施工
C.规划设计
D.住户入住阶段
61.下列不属于前期介入的阶段是（）
A.规划设计阶段
B.开发建设阶段
C.竣工验收阶段
D.承接查验
62.《物业服务收费管理办法》是于（）正式实施的
A.1995年2月
B.1996年12月
C.1996年2月
D.2004年1月1日
63.下列不属于《物业服务收费管理办法》规定的物业服务收费应当遵循的原则是（）
A.合理
B.公开
C.费用与服务水平相适应
D.费用与业主，使用人的承受能力相适应
64.（）是在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
A.包干制
B.酬金制
C.成本价
D.市场价
65物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用，可向（）收取手术费。
A.业主
B.最终用户
C.委托单位
D.政府部门
66.在比较成熟的物业管理市场中适宜采用的价格形式为（）
A.政府定价
B.政府指导价
C.市场调节价
D.经营者定价
67.国家发改与建设部联合发布《物业服务收费明码标价规定》（）起施行。
A.2003年10月1日
B.2004年1月1日
C.2004年5月1日
D.2004年10月1日
68.根据《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，前期物业管理招标人完成物业管理招标投标的时限应该是（）以内
A.新建现售商品房项目在现售前60天
B. 新建现售商品房项目在现售前30天
C.预售商品房项目在取得《商品房预售许可证》之前30天
D.非出售的新建物业项目在交付使用前30天
69. 《前期物业管理招标投标管理暂行办法》规定，招标人采取公开招标方式的，应当在公共媒介上发布招标公告，并同时在中国住宅与房地产信息网和（）上发布免费招标公告
A.中国房地产企业网
B.中国物业管理信息网
C.中国房地产协会网
D.中国物业管理协会网
70、危房的鉴定是由（）负责。
A、房地产主管部门
B、建设单位
C、业主委员会
D、物业管理企业
71、某住宅小区房危率为2%，房危建筑面积1000m2，则改住宅区总建筑面积为（）万m2。
A、2
B、3
C、4
D、5
72、新建物业承接查验期的档案收集的索取对象主要是（）。
A、建设单位
B、施工单位
C、监理单位
D、业主委员会
73、前期物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和物业管理条列第二十九条第一款规定资料交还给（A )。
A、业主委员会
B、开发商
C、新来的物业管理企业
D、施工单位
74、为防止建筑物因温度变化而发生不规则破坏而设的缝（）。
A、分仓缝
B、伸缩缝
C、抗震缝
D、沉降缝
75、紧急疏散用门应采用（)。
A、平开门（外开）
B、转门
C、推拉门
D、悬吊门
76、避雷装置接地电阻的检测（）进行的一次检测。
A、1
B、2
C、3
D、4
77、按供用电规则，10Kv及以上高压供电时，物业公司与供电局的管理范围（产权）分界点为（）
A、供用户线的最后支持物
B、用户厂界外第一断路器
C、用户厂界外第一基电杆
D、用户厂界外进线套管
78、化学泡沫灭火器适宜扑救（）。
A、木材起火
B、邮箱起火
C、电路起火
D、家电起火
79、在物业管理的投标中，具有较强市场竞争能力并在企业规模、管理质量的资金方面具有较强优势的企业一般采取（）策略。
A.攻势策略
B.守势策略
C.低成本策略
D.差异策略
80、在保修期限内，下列不属于建筑工程质量的保修范围的是（）。
A、地基基础工程
B、外墙面得防渗透
C、电气管线
D、地震造成外墙开裂
81、在正常情况下，应选择房屋设备的（）年限为最佳的更新期。
A、物质寿命
B、经济寿命
C、技术寿命
D、三者皆可
82.物业管理中车辆道路管理是不容忽视的大事，其中道路是由（）组成。
A、动态交通设施
B、静态交通设施
C、道路交通附属设施
D、（ABC）
83.在物业管理的安全管理中，应建立正常的巡视制度，在巡逻路线的制定中，（）便于实现全方位巡逻。
Ａ交叉B、往返C、循环D、A、B和C
84.（）灭火器不适于扑灭带电物质的火灾。
A、二氧化碳
B、泡沫
C、干粉
D、所有
85.在物业的消防管理中，要求消防工作在指导思想上要把（）放在首位。
A、减少损失
B、保卫生命安全
C、预防火灾
D、灭火技术
86.建立义务消防队伍是消防组织网络中的重要环，对于商贸楼宇，义务消防员的人数一般不低于总人数
的（）。
A、5%
B、10%
C、20%
D、30%
87.在物业管理区域内，保安巡逻的范围（）。
A、物业管理区域内的任何部位
B、严格限定为公共走廊
C、严格限定为公共地
D、严格限定为娱乐场所
88.政府有关管理部门按照《消防法》的规定，对社区新建房屋。物别是高层建筑的消防设施进行检查，（）后才允许投入使用。
A、订立了消防管理制度
B、符合消防要求
C、去得消防合格证
D、A和B
89.物业管理企业作为独立的自负盈亏的经济实体，也应获得一定得利润。其利润率暂由来（）确定。
A、业主委员会
B、物业管理公司
C、政府房管部门
D、政府物价部门
90.招标机构在收到标书后，一般组织（）组成评标委员会对投标的物业管理企业进行综合研究，并对招标书进行衡量评分。
A.业主代表
B.行业专家
C.房地产管理部门
D. A和B
91.装修期间，若改动卫生间、厨房间防水层的，应当按照防水标准制定施工方案，并在完工后做（）
A.检验验收
B.闭水试验
C.维修承诺
D.以上都不是
92.所谓房屋完好率，就是（）
A.完好房屋建筑面积
B.完好房屋建筑面积+基本完好房屋建筑面积
C. .完好房屋建筑面积+基本完好房屋建筑面积∕总的房屋建筑面积
D. 完好房屋建筑面积∕总的房屋建筑面积
93.物业管理区域内高低层消防供水系统，包括水泵，管道，室内消防栓等，由（）负责维护管理
A.公安消防部门
B.物业服务公司
C.供水部门
D.房地产管理部门
94.物业环境管理的内容包括（）
A.清理物业区域内的违章搭建
B.加强公共设施管理
C.建立新型的人文环境
D.以上均是
95、物业环境污染防治中，（）不是空气污染的防治途径。
A、绿化
B、限制车辆进入
C、硬化地面
D、垃圾分类收集
96、在物业管理的清洁中，工作的重点是（）。
A、清扫
B、预防
C、A和B
D、服务业主
97、在物业管理服务中，为业主和使用人提供生活和工作便利，提高人们居住、生活、学习、工作的质量
和效率的是（）。
A、公共服务
B、专项服务
C、特约服务
D、综合经营服务
98、在社区建设中的绿化管理属于社区建设的（）环境建设。
A、自然
B、社会
C、人文
D、经济
99、物业管理投标是（）根据招标文件的要求组织编制标书，参加物业管理资格竞争的一种行为。
A、开发商
B、业主委员会
C、业主大会或业主代表大会
D、物业管理企业
100、在物业服务投标书的编写过程中，（）是最关键的环节。
A、分析项目的服务特点
B、服务质量保障体系
C、报价的测算
D、企业实力
101、住宅室内装饰装修活动，未经（），禁止变动建筑主体和承重结构。
A、建设单位批准
B、物业管理企业批准 C 、政府部门批准D、原设计单
位或相应资质等级的设计单位提出设计方案
102、住宅室内装饰装修，是指（）后，业主或者使用人对住宅室内进行建筑室内装饰装修的建设活动。
A 、住宅竣工验收B、住宅接管验收C、办理入住手续D、住宅竣工
103、一般损坏房通常需安排（）.
A、翻修
B、大修
C、中修 D 、小修
104、一般来说，对特种设备进行维修保养，新建的物业服务公司可以选择（）。
A 、大包
B 、中包
C 、小包
D 、自行管理
105、物业管理实施综合经营服务的优势（）
A 、消费者
B 、资金
C 、场所
D 、经营项目
106、在物业经营项目的选择过程中，（）时间受经营盲目性和风险性的主要保障。
A 、选好人才B、做好谈判准备 C 、进行经济论证 D 、进行市场预测
107、（）是物业服务企业与业主大会之间就物业管理服务及相关的物业管理活动所达成的权利义务关系的协议。
A 、管理规约
B 、前期物业服务合同C、物业服务合同 D 、物业管理合同
108、物业管理招投标的最后一道程序是（）
A 、开标
B 、评标
C 、定标D、物业合同的签订
109、物业管理的招标和投标活动，应当遵循公开公平公正（）的原则。
A 、诚实信用B、市场竞争 C 、经济合理 D 、低价优先
110、按照《物业管理条例》和《前期物业管理招投标管理暂行办法》规定，投标人数少于3个或者住宅规模较小的，经（）批准，可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
A、业主委员会
B、招标方
C、建设单位
D、物业所在地的区、县人民政府房地产行政主
管部门
111、物业管理招标和投标活动，应当遵循公开、公平、公正（）原则
A、诚实信用
B、市场竞争
C、经济合理
D、保密
112、物业服务企业在物业管理区域内提供物业管理服务的基本依据是（）。
A、《业主公约》
B、《城市房地产管理办法》
C、《普通住宅小区物业管理服务等级标准》
D、
《物业服务合同》
113、物业接管验收中，发现影响房屋的安全问题应该有由（）负责处理
A、施工单位
B、建设单位
C、主管部门
D、接管单位
114、省自治区人民政府建设主管部门负责（B ）物业服务公司资质证书的颁发和管理
A、一级
B、二级
C、三级
D、四级
115、下列（）行为属于邀请要约
A、邀请招标
B、投标
C、招标
D、中标
116、（）是指物业建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，是物业服务企业开展物业管理服务的依据
A、管理规约
B、前期物业服务合同
C、物业服务合同
D、物业管理合同
117、物业服务企业对新接管的项目的共用部位、共用设施设备进行的接管验收通常称为（）
A、物业的承接查验
B、前期管理
C、早期介入
D、工程项目的竣工验收
118、新建物业的物业管理工作移交中，移交方为该物业的开发建设单位，承接方为（）
A、物业服务企业
B、业主大会
C、社区居委会
D、业主委员会
119、物业服务公司资质等级分为（）
A、一、二、三级
B、A、B、C级
C、初、中、高级
D、甲、乙、丙级
120、新设立的物业服务公司，其资质的等级按最低等级核定，并设立（）的暂定期
A、半年
B、一年
C、二年
D、三年
121、物业服务公司在领取营业执照之日起（）天内，向当地的房地产部门申请资质
A、10
B、20
C、30
D、60
122、标志物业服务企业完成客户入住手续的环节是（）
A、客户交纳物业服务费
B、发放钥匙
C、物业服务人员陪同客户验房
D、进行返修123、（）是指建设单位将已具备条件的物业交付给业主并办理相关手续，同时物业管理单位为业主办理物业管理事务手续的过程
A、前期管理
B、早期介入
C、物业入住
D、承接验收
124、在入住准备时，（）是由物业服务企业编撰的文件
A、《入住通知书》
B、《业主手册》
C、《业主入住房屋验收表》
D、《住宅使用说明书》125、物业管理单位实施装修装饰管理的依据主要是（）以及国家和地方的其他规定
A、《住宅使用说明书》
B、《业主手册》
C、《管理规约》
D、建设部110号令《住宅室内装
饰装修管理规定》
126、因装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，（）应当负责修复和赔偿
A、物业管理单位
B、装饰装修企业
C、装修人
D、装修人及装饰装修企业
127、如果客户因房屋质量不好而投诉或邻里关系产生矛盾，物业管理人员就需扮演（）的角色
A、倾听者
B、裁判者
C、协调员
D、宣传员
128、对客户关系管理主要内容（）
A、业主大会讨论
B、业主委员会工作
C、制定客户关系管理年度计划
D、制定房屋租赁管理制度
129、房屋完好率是指（）占房屋建筑总面积的百分比
A、完好房屋建筑面积
B、基本完好房屋建筑面积
C、完好房屋与基本完好建筑面积之和
D、设施设备完好房屋建筑面积
130、通常把房屋完损等级分为：（）
A、精品房、完好房、轻微损坏房、严重损坏房、危险房
B、精品房、完好房、一般完好房、严重损坏房、危险房
C、完好房、基本完好房、一般完好房、严重损坏房、危险房
D、完好房、基本完好房、轻微损坏房、一般完好房、严重损坏房
131、居住小区房屋及配套设施设备维修养护管理的重点在（）
A、专有部分
B、公有、共用部分
C、室内部分
D、室外部分
132、根据有关规定，电梯每（）要由政府技术监督部门进行检验合格才能继续使用
A、半年
B、两年
C、一年
D、三年
133、常见电梯按用途分为：（）
A、乘客电梯、载货电梯、客货梯
B、直流电梯、交流电梯
C、单击控制电梯、集选按控制电梯
D、运行梯、高峰梯
134、根据建筑设备自控系统运行管理规程的要求，现场控制器、扩展模块故障应于（）小时内修复
A、2
B、4
C、8
D、12
135、建筑物外公共区域的清洁不包括（）
A 道路清洁
B 公共绿地清洁
C 墙面清洁
D 水池景观清洁
136、在清洁卫生服务内容中，（）是指清洁工作技术较独特，需用专门设备、药剂及技术进行的清洁工作。
A 泳池清洁
B 专项清洁工作
C 外墙清洗
D 管道疏通服务
137、下列属于绿化的日常管理内容的是（）
A 园林建筑及园林小品维护、绿化标识制作
B 草坪翻新与补植、绿篱翻新补植、林下绿地改造、园林建筑小品翻新、花坛植物更换等
C 苗圃花木种植及工程苗木种植
D 节假日或喜庆等特殊场合对小区等场所进行花木装饰等布置
138、在实施物业绿化过程中，对所有绿化养护管理人员都要进行不断的（）
A 聘用考核
B 监督检查
C 学习培训
D 奖励惩罚
139、对发生火灾的主要应对措施叙述不正确的是（）
A 了解和确认起火的位置、范围和程度
B 向公安消防机关报警
C 立即组织现场人员疏散。不管是否危及人生安全的情况下都不要抢救物质
D 组织义务消防队
140、物业保安人员进行防卫的重要条件是必须针对（）
A 所有的坏人坏事
B 有不法侵害行业的人们
C 正在进行的不法侵害行为
D 有可能发生的不法侵害
141、消防工作的指导原则是（ B ）
A 安全第一、预防为主
B 预防为主、防消结合
C 生命安全、财产安全
D 安全第一、财产第二
142、物业管理治安防范管理中对于已经发生的案件，应（），以便公安机关侦查破案
A 积极主动开展现场调查
B 做好辖区客户的安抚工作
C 做好现场的保护工作
D 尽量封锁信息以免误传
143、物业安保重要案件处置程序不包括以下（）
A 暴力案件处置程序
B 业主吵架处置程序
C 恶意投毒处置程序
D 散发非法宣传品处置程序
144、（）是指在预售的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务公司，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或不足均由业主享有或承担的物业服务计费方式。
A 物业服务费用酬金制
B 物业服务费用包干制
C 物业服务管理酬金制
D 物业服务费用承包制
145、物业服务费用包干制是指由业主向物业服务企业支付固定服务费用，盈余或亏损均由（）享有或承担的物业服务计费方式
A 业主大会
B 物业服务公司
C 业主委员会
D 建设单位
146、物业服务费的测算不应遵循的原则是（）
A 控制成本
B 业主满意
C 政府定价
D 合理、公开
147、要是业主和物业使用人从被动交纳物业服务费用转为主动缴纳物业服务企业必须严格财务管理制度，做到（）
A 账目清楚
B 积极催缴
C 定期公开财务收支情况
D 与业主搞好关系
148、物业服务企业如果扩大收费范围，提高收费标准，必须在（）备案
A 房地产行政主管部门
B 工商行政主管部门
C 物价行政主管部门
D 税务行政主管部门
149、为了公共利益，本人或他人的人身及其他权利免受危险而采取紧急避险行为，应该发生在（）时。
A 可以遇见危险来临
B 估计会有危险发生
C 危险正在发生
D 危险虽然过去，但有影响150、联系外卖服务、陪护老人应该是（）服务的内容。
A 家庭内部
B 个体经营
C 社区
D 专业化
151、如果物业服务企业更换了法定代表人，则原法定代表人签字的合同（）
A 可撤销
B 效力不变
C 需要新法定代表人签字确认
D 失效
152、物业管理招标投标的最后一道程序是（）
A 开标
B 评标
C 定标
D 物业合同的签订
153、要求业主或物业使用人必须结清物业服务费用，一般是在（）时。
A 续签物业服务合同
B 物业发生产权转移
C 更换物业使用人
D 业主委员会换届
154、物业服务合同是依法成立、具有专门资质并具有独立企业法人地位，依据（）从事物业管理相关活动的经济实体。
A 物业管理服务内容
B 物业管理服务标准
C 物业服务合同
D 物业管理服务费用155、（）是物业管理服务产品预购的一种交易方式。
A 物业管理投标
B 物业服务公司接管项目
C 物业管理招标
D 物业服务公司竞标
156、物业管理招标由物业的建设单位、业主大会或物业所有权人根据（），制定符合其管理服务要求和标准的招标文件。
A 物业管理服务费用
B 物业管理服务标准
C 物业服务合同
D 物业管理服务内容157、物业管理招标的方式包括（）
A 公开招标和邀请招标
B 公开招标和非公开招标
C 协议招标和邀请招标
D 住宅项目招标和非住宅项目招标
158、物业管理方案的关键性内容不包括（）
A 项目的整体设想和构思
B 组织构架和人员购置
C 选聘高级管理人员
D 管理方式、运作程序及管理措施
159、物业接管时，对屋面的一个重要技术标准是平屋面应该有（）
A 足够的强度和钢度
B 导管
C 隔热保温措施
D 通道
160、新设立的物业管理企业，从领取营业执照起（）日内，应当向当地房地产主管部门申请资质。
A 10
B 15
C 30
D 45
161、物业服务企业在施工阶段参与，主要是确保（）
A 按工施图
B 材料到位
C 工程施工质量
D 按时完工
162、业主大会、业主委员会工作经费由（）承担
A 全体业主
B 物业服务企业
C 物业服务费
D 业委委员
163、（）是指由业主大会制定，全体业主承诺，对全体业主具有约束力的，用于指导、规范和约束所有业主和物业使用人，业主大会、业主委员会以及物业管理者的权利义务的行为守则，是物业管理的基础。
A 管理规约
B 前期物业服务合同
C 物业服务合同
D 物业管理制度
164、客户有效沟通的程序中，存在着（）的整个过程。
A 说话者表达意见
B 听话者表达意见
C 听话者接受信息
D 从说话者到听话者
165、物业管理投诉处理不包含（）
A 耐心倾听，不予争辩
B 真诚对待，冷静处理
C 提出解决投诉方案
D 总结经验，改善服务
166、对业主各种投诉，遭遇不幸的倾诉，首先要设身处地从业主的角度适当表示（）
A 耐心倾听
B 真诚和冷静
C 理解或同情
D 不予争辩
167、《住宅室内装修管理办法明确》明确规定，物业服务企业发现装修人或者装饰装修企业有违反该办法规定的行为且不及时向有关部门报告的，由房地产行政主管部门给予警告，可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费用（ B ）倍的罚款。
A 1~2
B 2~3
C 3~5
D 8~10
168、对于无正当理由逾期不交纳物业服务费的业主，物业服务企业有权责令其缴纳，仍不缴纳的，物业服务企业（ C ）
A 必须收取滞纳金
B 绝对不能收取滞纳金
C 可以收取滞纳金
D 可以罚款
169、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》于（）日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过，自2009年10月1日其实施。
A 2009年4月20日
B 2009年3月20日
C 2009年2月1日
D 2009年10月1日
170、物业服务企业进行房屋装饰装修管理、维修管理和实施管理依据（）
A 建筑施工图
B 结构施工图
C 设备施工图
D 详图
171、房屋质量好坏的标志（ C ）
A 房屋使用的年限
B 房屋装修的时间
C 房屋完损等级
D 设备新旧程度
172、房屋维修责任划分中，房屋自用部位设备修缮更新费用由( )
A 单元房屋用户自理
B 住宅修缮基金中列支
C 住宅基金中列支
D 经营管理收入中列
支
173、经鉴定属于非危险房屋的，应在鉴定文书上注明正常使用条件下的有效使用时限，有效时限一般不超过（）
A 三个月
B 半年
C 一年
D 两年
174、在建筑智能化安全防范系统中，对楼内外通行门、出入门、通道、重要办公室进行安全防范的监控系统是（）
A 办公自动化系统
B 出入口控制子系统
C 防盗报警子系统
D 电子巡更子系统
175、（）是指物业管理区域内用于治安、消防、车辆管理及紧急安全防范的技术设备系统。
A 公共管理安全防范系统
B 安防系统
C 物业管理安防系统
D 防范系统
176、物业管理区域内的高层楼宇供水箱要（）清洗消毒
A 定时
B 定人
C 定期
D 不定期
177、设备维护的招标原则是（）
A 公平、公正、合理
B 权责一致
C 费用与服务水平相适应
D 企业负责
178、在清洁卫生服务中，（）是清洁工作中安全风险较大、操作技术要求较高的一项工作。
A 泳池清洁
B 外墙清洗
C 专项清洁工作
D 建筑物内公共区域内清洁
179、“浇水修剪造型施肥中耕除草等”是绿化的（）。
A 日常管理
B 翻新改选
C 花木种植
D 环境布置
180 清洁卫生服务管理的基础方法，大致可以分为（）两大类。
A 外包管理和自行作业
B 全面清洁和专项保洁
C 户外有偿清洁及公共区域日常保洁D垃圾分类收集级统一存放管理
181、对于物业管理区域内的游泳池、儿童游乐场、休闲亭、小水景等休闲娱乐设施，物业服务的责任是（）
A 管理养护好
B 制止人为破坏
C 对我出租
D 不断进行改善
182、公共秩序管理服务是指在物业管理区域内，物业服务企业协助（）所进行的公共安全防范和公共秩序维护等管理服务活动。
A 政府有关部门B建设单位 C 监理单位 D 施工单位
183、下列不属于安全防范工作检查方法的是（）。
A日检 B 周检 C 季检 D 督查
184、下列不属于清洁工作检查方法的是（）。
A 日检
B 月检
C 专项抽查
D 周检
185、物业区域交通管理的重点是（）管理。
A 自行车停放管理B停车场管理 C 停车收费管理D机动车行车管理
186、紧急事件的处理包括（）阶段。
A 事先处理、事中控制B事中控制、事后处理
C事先处理、事后处理两个 D 事先准备、事中控制、事后处理
187、（）是物业服务企业协助政府相关部门，为维护公共安全、施工安全等采取一系列防范性管理服务活动。
A 公共秩序管理活动B公共安全防范管理服务C车辆停放服务D物业装修服务
188、物业管理综合服务主要是针对物业使用人的（）。
A服务与管理 B 经营与管理 C 服务与经营D服务与修缮
189、居住小区内公共活动中心、集贸市场和人流较多的公共建筑，必须相应配建（）。
A商业收货厅B金融和邮电 C 停车场 D 学校
190、综合经营服务项目的组织与管理中，无论采取哪种经营方式，物业服务企业都要加强对服务质量的（）。
A标准化管理B监控C环境监控 D 执行管理
191、物业服务公司的（）登记内容包括：企业名称的预先审核、公司地址、注册资本、股东人数和法定代表人、公司人员和公司章程。
A 信用档案B资质申请 C 税务登记D工商注册
192、物业服务公司组织机构设置的要求是：按照（）设置，统一领导、分层管理、分工协作、力求精简、高效、灵活。（物业管理———概述）
A组织规模 B 企业实际 C 组织名称D规模任务
193、按照管理理论，企业管理具有两种基本职能，即（）。
A 合理组织生产力职能和维护生产力关系职能B计划职能和组织职能
C 领导职能和控制职能
D 计划职能和控制职能
194、物业管理的目标就是要通过科学的管理手段和专业化管理技术的实现（）的统一。
A 管理效益、服务效益、经营效益
B 社会效益、经济效益、生态效益
C 经营效益、生态效益、心里效益
D 社会效益、经济效益、环境效益
195、（）组织机构的特点为：企业各级领导者亲自执行全部管理职能，按垂直系统直接领导，不设专门职能机构。
A 直线制
B 直线职能制
C 事业部制
D 矩形制
196、与员工同甘共苦、同舟共济，反映了人本管理（）的基本内容
A 人的管理第一
B 以激励为主要方式
C 积极开发人力资源
D 培育和发挥团队精神
197、人力资源管理与人事管理的关键区别体现在（）
A 内容上
B 观念上
C 工作程序上
D 工作方法上
198、下列(D)是员工薪酬管理的主要内容。
A 确定薪酬管理目标
B 选择薪酬政策
C 制定薪酬计划
D 以上三项都是
199、企业文化的核心是（）
A 道德
B 宗教
C 习惯
D 价值观
200、新员工培训不包括（）
A 企业文化培训
B 业务培训
C 客户关系培训
D 岗位培训
201、以下不属于物业企业质量管理原则的是( )
A 以业主为关注焦点
B 过程方法
C 持续改进
D 计划实施
202、物业服务企业推行IS09001认证的目的是（）物业管理的质量管理行为。
A 规定
B 规范
C 确定
D 有利于
203、创新的成果是否能够为市场所接受具有很强的不确定性，说明创新具有（）
A 高成本性
B 高效益性
C 高风险性
D 高价值性
204、决定物业管理市场价值的是（）
A 物业管理的质量
B 物业管理的标准
C 物业管理的供给和需求关系
D 物业管理的成本
205、物业服务方式可分为委托服务型和自主经营型，这两种不同服务方式划分的根据是（）
A 质量要求
B 产权性质
C 经济效益
D 结算方式
206、（）是指企业对所要筹集的资金数量、来源、方式和构成等方面进行的决策。
A 资金筹集
B 资金来源
C 筹资决策
D 合资筹集
207、社区服务的内涵是（）
A 提供方便，提供效益第一
B 服务第一，一切为人
C 树立形象，丰富生活
D 加强交流，便于竞争
208、我国实施城市社区建设与管理的主体是（）
A 物业管理企业
B 街道办事处
C 业主委员会
D 业主大会
209、住宅小区会所的健身房、网球场、桌球室等娱乐设施，一般适宜由（）维修与养护。
A 物业服务企业
B 居民委员会
C 为玉委员会
D 社区管理机构
210、业主委员会应当定期召开业主委员会会议，研究本物业管理区域内的物业管理事宜。遇有特殊情况，经（）以上业主委员会委员提议，或者业主委员会主任认为有必要召开会议的，也应当及时召开业主委员会会议。
A 1/2
B 1/3
C 2/3
D 4/5
211、在物业管理的特征中，（）是物业管理最主要的特点。
A 市场化
B 规范化
C 专业化
D 社会化
212、业界普遍认为物业管理起源于19世纪60年代的（）
A 法国
B 日本
C 美国
D 英国
213、1994年，建设部颁布了（），明确要求“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，有物业管理公司统一实施专业化管理。”
A 《物业管理招投标管理办法》
B 《全国物业管理优秀住宅小区标准》
C 《城市新建住宅小区管理办法》
D 《住宅小区管理办法》
214、物业管理服务，是指业主与物业管理企业通过物业服务合同约定的（）服务。主要包括对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理以及维护相关区域内的环境卫生和秩序。
A 公共性
B 私密性
C 义务性
D 程序性
215、为了规范住宅小区物业管理服务的内容和标准，中国物业管理协会根据我国物业管理现实情况、于2004年印发了（）
A 《全国优秀管理住宅小区标准》
B 《城市新建住宅小区管理办法》
C 《普通住宅小区物业管理服务标准等级标准》
D 《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》216、住宅商品房的保修期从（）之日起算。
A 竣工
B 验收合格
C 交付用户使用
D 承接查验合格
217、()是通过启用设施或设备来直接检验被查验对象的安装质量和使用功能，一直接的了解其符合性，舒适性，安全性。
A 检测查验
B 使用查验
C 试验查验
D 观感查验
218、装饰装修中报资料由（）提供。
A 业主
B 物业管理单位
C 业主和施工单位
D 业主和物业管理单位
219、给排水系统的种类中，用于排除便溺用卫生器具排出的污水和人们日常生活中的洗涤用水的是（）
A 给水系统
B 污水系统
C 雨水系统
D 工业废水系统
220、对电梯系统的管理工作主要内容叙述，不正确的是（）
A 根据物业的性质和人流物流的特点确定电梯的服务时间和清洁保养时间
B 进行电梯的用电计量和运行成本核算，以此测算出电梯的使用成本
C 电梯的维护保养或故障停梯无需通告业主、物业使用人
D 电梯每年要由政府技术监督部门进行年检，获得年检合格证，才能继续使用
221、在典型的高层建筑物消防系统组成部分中，（）又是由集中报警器、联动控制柜、消防电梯控制器、管道煤气紧急切断装置、消防广播话筒扩音机和控制器、通信装置等组成
A 火灾报警器
B 消防控制中心
C 消火栓系统
D 自动喷洒灭火系统
222、下列选项中，属于高层小区及写字楼日检注意检查的方面是（）
A 各类机房、设备房的积尘
B 楼梯护手积尘
C 楼梯走道、底层楼梯下、顶棚积尘及蛛网、生活杂物
D 停车棚内及顶棚垃圾杂物及积尘223、社区管理体制是一个（）范畴。
A 历史
B 政治
C 空间
D 经济
224、（）是社区存在和发展的基本条件
A 社区管理主体
B 社区治安管理
C 社区发展
D 社区民主政治建设
225、《条例》强调，有关主管部门应当及时处理物业管理企业的报告。如果物业管理企业报告之后，相关主管部门不予理睬，属于（），应当承担相应的法律责任
A 行政不作为
B 侵权行为
C 正常行为
D 违约行为
226、物业管理企业认真履行告知、制止、报告三项义务后，对于故意违规业主，并给其他业主造成损害后果，依照（）关于相邻权规定及相关法律规定，有违规业主承担侵权责任，物业管理企业不承担物业服务合同的违约责任。
A 《合同法》
B 《刑法》
C 《民法通则》
D 《物业管理条例》
227、中国物业管理协会根据我国物业管理现实情况、于2004年印发了《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》，制定了（）个等级的服务标准。
A 3
B 2
C 4
D 5
228、物业管理主要是指向房屋及配套设施设备和相关场地的维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和（）的活动。
A 安全防范
B 社会治安
C 精神文明建设
D 公共秩序
229、物业管理服务的公共性决定了其受益主体的（），这是物业服务合同区别一般委托合同的一个显著特点。
A 特殊性
B 永久性
C 广泛性和差异性
D 广泛性和一致性
230、为维护物业管理活动的交易秩序，《条例》和《物业服务收费管理办法》均明确规定：对于欠费业主，（）应当督促其限期缴纳。逾期仍不缴纳的、物业管理企业可以依法追缴。
A 业主大会
B 物业管理企业
C 业主委员会
D 建设单位
231、2004年10月，国家发展改革委员会、建设部联合颁布（）明确物业服务收费属于《价格法》调整范围，物业管理企业应在物业管理区域内的显著位置，依法向业主公示物业管理企业名称、物业服务内容、服务标准、收费项目、收费计价方式和收费标准。
A 《物业管理服务标准》
B 《物业管理条例》
C 《物业服务收费管理办法》
D 《物业服务收费明码标价规定》
232、当物业使用人不履行或者不完全履行与业主关于物业服务费用交纳的约定时，（）负交纳物业服务费用的义务
A 物业使用人
B 业主
C 业主委员会
D 物业公司
233、《物业管理条例》规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由（）
A 物业买受人
B 业主
C 业主委员会
D 建设单位
234、业主故意违反物业管理秩序，并给其他业主造成损害后果的，依照《民法通则》关于相邻权规定及相关法律规定，由违规业主承担（）
A 刑事责任
B 违约责任
C 行政责任
D 侵权责任
235、《条例》规定物业管理企业在指导业主装修后应当将相关禁止行为和注意事项告知业主。一是可以帮助业主更好的装饰装修房屋；二是可以起到（）
A 警告作用
B 威吓作用
C 劝告作用
D 预防作用
236、对于住宅装箱维修资金的作用，以下说法错误的是（）
A 有利于保证物业共用部位、共用设施设备的维护养护
B 有利于保证物业的正常使用和保值增值
C 有利于保证物业管理企业的收支平衡
D 有利于保障全体业主的共同利益
237、《条例》将业主委员会明确定位为业主大会的执行机构。业主委员会由全体业主通过（）会议选举产生，是业主大会的执行机构，对业主大会负责、具体负责执行业主大会交办的各项物业管理事项。
A 居民委员会
B 业主
C 筹委会
D 业主大会
238、我国物业管理是在城市房地产综合开发和（）制度改革背景下，通过实行住房商品化制度而逐渐发展起来的。
A 物业
B 住房
C 产权
D 分配
239、企业各职能机构职责由各企业按（）设定
A 自身需求
B 有关规定
C 领导要求
D 同行的经验
240、市场营销组合，是企业为了满足（）的需要而加以组合搭配、灵活应用的可控制变量。
A 目标顾客群
B 大客户
C 团队客户
D 尖端客户
241、在经营管理战略中，正确的经营战略包含以下四个观念：全局观念、市场观念、竞争观念和（）观念
A 创新
B 均衡
C 效益
D 人本
242、市场细分是指采用一定标准在整体市场中识别（），并予以分类，组成若干个分市场的活动。
A 大客户
B 潜在的消费者
C 不同需求的消费者
D 竞争对手
243、市场细分是20世纪50年代中期美国市场行销学家（）提出的
A 基恩.凯洛西尔
B 鲍敦
C 温德尔.斯密
D 菲利普.科特勒
244、产品质量是指产品的适用性、经济性、可靠性（）
A 大众性
B 可比性
C 外观满意性
D 经济性
245、招聘信息发布后，求职者通常会寄来个人简历。为了保证应聘人员提供信息（），企业在招聘活动开始是要组织人员设计应聘申请表。
A 规范性
B 真实性
C 准确性
D 合理性
246、简历的内容大致可以分为主观内容和客观内容两部分。对于主观内容来说，主管教育背景工作经历内容包括（）
A 个人信息
B 教育背景
C 应聘者对自己的描述
D 工作经验
247、对面试程序一般的步骤叙述正确的是（）
（1）准备（2）营造和谐气氛（3）提问（4）结束（5）复审
A （1）（2）（3）（4）（5）
B （1）（3）（2）（4）（5）
C （2）（1）（3）（4）（5）
D （2）（3）（1）（4）（5）
248、在常用的选拨方法中，（）一般采用书面考试的方法进行。
A 面试
B 心理测试
C 知识测试
D 劳动技能测验
249、对培训员工的管理叙述不正确的是（）
A 严格管理、严格要求、强化奖惩
B 采取单一的培训和考试方式
C 为被培训员工创造良好的培训环境
D 采取各种措施，培养员工主动参与培训的意识，调动员工参加培训的积极性，提高培训效果
250、在物业服务企业常用的培训方法中，（）是物业服务企业培训中常用的培训方式
A 课堂教学法
B 现场教学法
C 远程网络教学法
D 师徒式培训法
251、员工的解聘包括的情况有（）
A 辞职、辞退
B 辞职、资遣
C 辞退、资遣
D 辞职、辞退、资遣
252、物业服务企业在员工入职时应该明确告知，员工辞职应提前（）日以书面形式通知企业。
A 5
B 15
C 30
D 45
253、在员工的解聘方面，应对当事人予以辞退的情况不包括（）
A 在试用期被证明不符合录用条件
B 轻微违反劳动纪律或者用人单位规章制度的
C 严重失职，营私舞弊，对用人单位利益造成重大损害的
D 被依法追究刑事责任的
254、下列属于员工考核内容的是( )
A 个人生活习惯
B 业务能力
C 学习能力
D 沟通能力
255、物业服务企业的财务收入主要包括物业管理主营业务收入和其他义务收入，对于主营业务收入来说，下列属于营业务收入不包括（）
A 物业管理收入
B 物业经营收入
C 物业大修收入
D 材料物质销售收入
256、物业服务企业的营业成本包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。对于直接材料费来说，主营业务收入不包括（）
A 燃料和动力费
B 水电费
C 保安费
D 办公费
257、对物业服务企业利润中主营业务利润概念叙述正确的是（）
A 主营业务收入减去营业税金及附加，再减去营业成本、管理费用及财务费用后的净额
B 主营业务收入减去营业税金及附加，再减去营业成本的净额
C 主营业务成本减去其他业务支出和其他业务缴纳的税金及附加后的净额
D 国家拨给物业服务企业的政策性亏损补贴和其他补贴
258、在物业企业发生更迭时，代管的维修资金账目经业主大会审核无误后，应当办理账户转移手续应当自双方签字盖章之日起（）内送当地房地产行政主管部门和业主委员会备案。
A 5日
B 10日
C 15日
D 20日
259、以下物业服务企业收取的费用中，应该征收营业税的有（）
A 代收燃气费、水电费
B 专项维修资金
C 代收房租
D 代收业务手续费
260、下面哪种战略不是企业的职能级战略（）
A 产品战略
B 联合兼并战略
C 资源战略
D 事业部级战略
261、企业在一定时期内缩小产品规模或者取消某种产品的战略是（）战略
A 进攻型战略
B 防御性战略
C 撤退性战略
D 事业部级战略
262、战略管理过程中的核心问题是（）
A 企业使命的确定
B 外部环境分析
C 资源的协同配置
D 外部环境和内部环境的匹配
263、企业经营战略管理的全过程可以概括为经营战略分析、经营战略形成、（）三个阶段，形成了企业经营战略管理的有机整体，也体现了企业经营战略管理的全过程。
A 战略管理发布与签订
B 战略管理发布与控制
C 战略管理实施与控制
D 战略管理实施与改写
264、《条例》第五十七条规定：违反本条例的规定、住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处（）元以下的罚款。
A 5万
B 6万
C 8万
D 10万
265、垃圾清运费是指装饰装修工程产生垃圾的管理和清运费用。如对于装修垃圾业主按照要求管理并自行清运，则该费用可免于缴纳。否则，装修人应向物业管理单位缴纳该费用，装修垃圾由（）代为清运。
A 物业管理单位
B 环卫部门
C 行政主管部门
D 居委会
266、以设施设备技术状态为基础，按实际需要进行修理的预防维修方式为（）
A 计划性预防维修
B 改善型预防维修
C 状态检测下的预防维修
D 紧急性预防维修
267、（）是指物业管理企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入。
A 物业管理企业收入
B 物业管理企业营业收入
C 物业管理企业主营业务收入
D 物业管理企业其他业务收入
268、对物业而言，应尽量避免（）
A 计划性预防维修
B 状态检测下的预防维修
C 改善性的预防维修
D 事后维修
269、（）是物业管理服务活动过程中突然发生的，可能对服务对象、物业管理企业和公众产生危害。
A 物业管理紧急事件
B 风险
C 物业管理风险
D 紧急避险
270、针对大型公共物业绿化的特点，在进行绿化管理时必须注意的问题不包括下列哪项（）
A 不宜使用带刺、有毒、易断的绿化植物
B 不宜使用果树或大花植物做绿化
C 植物样呼应注重对绿地的维护，避免人为因素造成植物伤害
D 不宜使用大乔木绿化
271、下列设备，在多层住宅、高层住宅、工业厂房、商业楼宇终都属于通常设备的是（）
A 发电机
B 手扶电梯
C 消防栓
D 管道煤气
二、多项选择题
1、物业管理招标方式，现行的有（BC ）
A、协商招标
B、邀请招标
C、公开招标
D、协议招标
2、物业管理投标的主要工作包括（AC ）
A、报送标书
B、报送申请书
C、编制标书
D、编制招标文件
3、物业服务招标投标的原则包括（ABCD ）
A、公开
B、公平
C、公正
D、诚实信用
4、招标人必须遵守国家有关法律法规的规定，在招标活动中不得出现的违规行为包括（ABC ）
A、向他人透露已获得招标文件的投保人名称、数量
B、泄露标底
C、在确定中标人前，与投标人就价格等实质性内容讨论
D、对投标申请人提出的疑问进行问
答
5、投标活动中不得出现的违规行为包括（ACD ）
A、相互串通投标，与其他投标人协商投标事宜
B、向招标人就招标事件提出疑问
C、以其他人名义投标
D、以低于成本的报价竞标
6、物业服务合同鉴定一般的工作程序包括：（ABCD ）
A、进行谈判
B、鉴定备忘录
C、鉴定意向书
D、鉴定合同
7、物业服务合同的主要条款包括双方的权利义务之外，还应当包括（BD ）
A.物业服务企业的管理制度
B.委托管理服务期限
C.物业服务费用的收取办法
D.委托管理服务
的事项
8、前期介入是实施物业服务的一个重要环节，根据介入的阶段不同，它又可以分为（ABD ）
A、早期介入
B、中期介入
C、后期介入
D、晚期介入
9、承接验收是物业服务过程中的一个重要环节，其作用主要表现在（BCD ）
A、确保工程达到国家质量标准
B、明确交接双方的责权利关系
C、为日后管理创造条件
D、确保物业具备正常的使用功能
10、新建房屋的承接验收条件有（ABCD ）
A、建设工程全部施工完毕
B、竣工验收合格
C、设备设施能够正常是使用
D、房屋幢、户编号经过有关部门确认
11、原有房屋的承接验收条件有（AB ）
A、房屋所有权、使用权明确
B、土地使用范围明确
C、设备设施能够正常使用
D、房屋幢、户编号经过有关部门确认
12、物业的竣工验收可以分为（ACDE）
A、隐蔽工程
B、分明
C、全部工程
D、单项工程
E、管道工程
13、竣工验收是对（AB ）进行全面检验和质量评定。
A、施工质量
B、设计质量
C、使用功能
D、日后维修
14、物业管理企业承接物业时，应对物业（AB ）进行查验
A、共用部位
B、共用设备设施
C、承重墙体
D、电梯
15、新建设房屋在接管验收时应交验的产权资料有（ABCD ）
A、项目批准文件
B、用地批准文件
C、建筑执照
D、拆迁资料
16、物业的接管验收与竣工验收的区别在于（ABCDE ）
A、验收条件不同
B、验收对象不同
C、验收目的不同
D、验收性质不同
E、验收交
接对象不同
17、房屋承接交付使用后，如发生重大质量事故，应当由（ABCD）共同分析研究，查明原因
A、承接单位
B、建设单位
C、施工单位
D、设计单位
18、按照使用物业的目的，可以把用户区分为（ABC ）
A、住户
B、商户
C、客户
D、租户
19、为了处理好与用户的关系，必须贯彻的一些原则包括（ABCD ）
A、天长地久的原则
B、双项沟通的原则
C、诚实守信的原则
D、尊重对方的
原则
20、在用户管理的过程中，策划专项活动应当坚持的原则是（BCD ）
A、双赢的原则
B、目标原则
C、创新原则
D、整体性原则
21、住户手册的作用是为了让业主和住户了解（ABE ）
A、物业小区的概况
B、管理机构的权利和义务
C、维修管理的内容和服务范围
D、业主和住户的权利及义务
E、管理区域的各项管理规定
22、办理入伙手续时如果业主不能亲自来收楼，可以委托他人代理，所委托的代表需要带上的资料有（ABCD）
A、业主授权书
B、业主身份证
C、代理人身份证
D、房屋买卖合同
E、入伙手
续书
23、对违章装修，物业管理公司可以根据不同情况，分别作出规劝提示、批评教育、（BCD）或提起诉讼等处理。
A、从装修保证金中扣除罚款
B、要求业主大会以及业主委员会出面制止
C、提请政府主管部门形成处罚
D、从装修保证金中扣除违约金
24、根据《住宅室内装饰装修管理办法》的规定，住宅室内装饰装修活动的禁止行为包括：（ABC）。
A、将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间
B、扩大承重墙上原有的门窗尺寸
C、损坏房屋原有节能设施，降低节能效果
D、搭建建筑物、构筑物
25、房屋日常养护可以分为（ABE）。
A、小修养护
B、一般养护
C、零星养护
D、计划养护
E、季节性
养护
26、房屋日常养护可以分为（BCD ）
A、住户满意率
B、走访查房率
C、养护计划率
D、养护及时率
E、养护合格率
27、房屋修缮管理的内容主要包括（ACDE ）
A、质量管理
B、程序管理
C、施工管理
D、维修行政管理
E、
档案资料管理
28、房屋修缮的目的主要表现在房屋的（ABCD）
A、使用寿命的延长
B、保值增值
C、居住条件的改善
D、艺术性的提高
E、使用成
本降低
29、房屋修缮的特点有（A BCDE）
A、受原有条件的限制
B、量大面广
C、技术要求高
D、季节性
E、
有严格的标准
30、在危房的管理中，根据鉴定的情况可以采取的处理办法包括（BCDE ）。
A、继续使用
B、观察使用
C、处理使用
D、停止使用
E、整体拆
除
31、房屋维修工程经济技术考核指标主要有（ABCD ）
A、房屋完好率
B、观察使用
C、处理使用
D、停止使用
E、整体拆
除
32、房屋完损等级划分的依据是（ABC ）
A、结构
B、装修
C、设备
D、外观
33、根据房屋的完损状况和相应的工程性质，房屋修缮工程可以分为：（ABC ）
A、翻修
B、大修、中修
C、定期巡视和年检
D、小修和综合维修
34、利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得（ABD）的同意后按照规定办理有关手续。
A、相关业主
B、业主大会
C、物业管理企业
D、业主委员会
35、导致房屋损坏的原因分为人为损坏和自然损坏，其中自然损坏有（ABCD）
A、气候因素
B、生物因素
C、地理因素
D、灾害因素
36、房屋日常养护的考核指标有（BCDE ）。
A、赢利指标
B、定额指标
C、经费指标
D、服务指标
E、安全指
标
37、物业设备运行管理的主要制度有（ABCDE ）
A、接管验收制度
B、预防性计划维修保养制度
C、值班制度
D、交接班制度
E、报告记录制度
38、对电梯（A C D）须进行业务培训。经政府有关部门的资格审核后持证上岗。
A、运行人员
B、乘坐人员
C、维修人员
D、钥匙管理人员
39、根据供暖管理的对象和供暖管理的特点，可以确定供暖系统管理的原则是（ABCDE ）。
A、经济可行
B、集中供暖
C、保护环境
D、关联管理
E、用户至
上，服务第一
40、清洁管理工作的措施应当包括：（ABCD ）
A、指定清洁管理制度
B、搞好区域卫生
C、搞好清洁卫生设施的建设与管理
D、加强对业主和使用人的宣传教育
41、管理制度是清洁工作得以顺利进行的保证，比较完整的清洁管理制度包括（AB ）。
A、劳动纪律
B、奖惩条例
C、业主清洁管理制度
D、设备设施的管理
制度
42、物业环境管理的主要内容包括（ABCD）
A、治安管理
B、保洁管理
C、车辆管理
D、绿化管理
43、造成物业大气环境污染的主要原因包括（ABC ）
A、直接以煤炭作为能源燃烧
B、燃油型机动车辆超标排放尾气
C、基建工地扬尘以及物业维修和装修造成的粉尘污染
D、以煤气或天然气作为能源燃烧
44、绿化服务和管理是物业管理的主要组成部分，其所具备的精神功能包括（ADE）
A、休闲场所
B、净化空气
C、改善小气候
D、分割空间
E、美化环
境
45、绿化服务和管理是物业管理的主要组成部分，其所具备的物质功能包括（ABCE）。
A、遮阳
B、净化空气
C、改善小气候
D、分割空间
E、隔声
46、小区的空间绿化主要指的是（ABCD）
A、地面绿化
B、屋顶绿化
C、阳台绿化
D、墙面绿化
47、居住区道路是居住区布局的骨架，它的主要功能有（ABCDE）
A、居民生活交通功能
B、车辆通行
C、铺设管道
D、组织景观
E、居民交往
48、物业管理治安管理是安全管理的重要内容，同社会治安管理相比，具有（ABCD）的特点。
A、综合性强
B、服务性强
C、难度大
D、人员素质要求高
49、物业管理治安管理是安全管理的重要内容，同公安派出所的治安管理相比，其不同主要表现在
（ABDE ）。
A、职责范围
B、职权
C、社会地位
D、性质
E、工作方式
50、物业管理消防制度主要包括（ABCD）。
A、消防岗位责任制度
B、消防值班制度
C、消防档案管理制度
D、消
防设备使用管理制度
51、高层建筑消防管理的主要措施（ABCD）。
A、防火分隔
B、做好安全疏散的准备工作
C、设置自动报警设备
D、设置火灾事故照明
和疏散标志
52、高层建筑消防具有耐火极限低、扑救难度大、（ABC ）。
A、火势蔓延快
B、火险因素多
C、疏散困难
53、物业产权产籍的管理具体来说包括（ABCD）。
A、开发商产权分割
B、产权登记
C、核发产权证
D、产权档案的建立
54、物业综合经营服务是物业管理公司开展工作的一个重要方面，对这项活动的描述正确的是
（ACD）。
A、劳务性
B、非要素性
C、商品性
D、经营性
55、物业管理公司实施综合经营服务的优势有（ACD）。
A、消费者
B、人力资源
C、资金
D、项目
二．案例分析题
案例1：斯达公寓的业主黄先生拒绝按约定标准缴纳物业服务费，理由是他自己雇有专门保镖，对自己的安全负责，因而所交物业服务费中不应包含物业管理区域内的秩序维护费。请分析：（1）黄先生的做法是否有道理，为什么？
答：（1）黄拒绝缴纳物业服务费是没有道理的。
根据《物业管理条例》《物权法》等相关法律法规的规定
《条例》第六条第七条业主在享有权利的同时应有的义务。
按照《物业服务合同》的约定，物业已提供了公共服务，所以黄应该缴纳物业服务费。
黄自己雇保镖未与物业公司有合同约定系个人行为。
1、居住在阳光小区5号楼的两户居民在楼下搭建了两个小棚，用于存放摩托车。原因是小区的存车处存取时间为6点至晚些时候1点，而他们经常上中班，晚12点以后才下班，无法在存车处存放摩托车。该小区的物业发现这一情况后要求这两户居民自行拆除小棚，理由是阳光小区业主委员会与该物业管理公司签订了《物业服务合同》，合同中规定，居民不得擅自搭建任何建筑，并遵守停车管理规定等。该两户居民承认安装护棚的事实，但该两户居民以不方便存放摩托车为由拒不拆除小棚。 请问，物业管理公司可以按照怎样的程序、采取哪些方法解决该问题？ 答：物业管理公司可以按照以下程序和采取以下方法解决该问题： 1]向两户居民说明情况，要求居民按照物业服务合同的条款来做，并说明违反合同应承担的责任。通过耐心的说服教育，争取让居民主动拆除小棚。 2]如果经过认真耐心的说服教育，两户居民仍不同意拆除护栏，可以请业主委员会出面协调，要求这两户居民拆除小棚。 3]物业管理公司应调整存车处的存取时间，可调整到晚12点后或24小时存取。 4]如以上措施仍不奏效，还可向这两户居民发出律师函，指出违反合同的后果，说明物业管理公司即将采取法律手段，保证合同的履行。 5]在采取以上措施仍不奏效的情况下，物业管理公司可以准备好充足的证据，包括物业服务合同，对方搭建小棚的证据（照片等），向被告所在地的基层法院起诉，起诉书中应写明起拆请求、事实和理由。 6]在庭审过程中，物业公司的代表应积极陈述事实、理由和拆讼请求，进行发言和答辩，争取法院的有利判决。 7]如判决对物业管理公司不利，还可考虑上拆。 2、新华物业管理公司承接了华诚家园的物业管理工作，该项目是一个地处市区外新建的经济适用住宅项目，附属配套设施缺乏。通过调查，得知该小区的中老年人占有一定比例，为了能够搞好该小区的综合经营服务项目，满足小区业主的生活需要，请为该物业项目设计四种合适的综合经营服务项目（只写出服务项目名称即可），并说明新华物业管理公司的综合经营服务场所再开发方案主要应包括哪些内容。 答：1]适合该物业项目的综合经营服务项目有：超市、社区医院或诊所、家政服务介绍、老年活动室。 2]综合经营服务场所再开发方案的主要内容应包括：A现有综合经营服务场所分析；B综合经营场所再开发的原则与目标；C综合经营场所再开发的可行性分析；D综合经营服务场所再开发内容与方式的规划E综合经营场所再开发具体方案的设计F综合经营场所再开发的投资估算；G综合经营场所再开发的环境影响评价；J综合经营场所再开发效益分析；K规划设计图件 3、方达物业管理公司（3级资质）目前承接了5个物业项目，其中有写字楼和住宅小区，管理面积135万平方米，服务质量得到了上述物业项目的业主肯定。 1]为了进一步发展企业，该物业公司应如何制定市场营销策略？ 答：该物业管理公司应这样制定市场营销策略1]建立营销机构；2]调查分析市场；3]明确市场定位。竞争地位可分为市场领导者、市场挑战者、市场追随者、市场利益者。4]明确经营战略。5]设计营销战略；6]制定和实施营销战略。 2]物业管理公司经营战略的模式有哪些？ 答：1]特色品牌专一发展模式；2]特色品牌综合发展模式；3]连锁经营发展模式；4]资产重级发展模式。
物业管理实务( 1) 模拟试题A卷 一、判断题( 10个空, 每个2分, 共20分) 1．物业是房屋建筑与土地的统一体( ) 。 2．物业管理公共服务是一项特殊服务业务。( ) 3．因事设职原则要求做到人人有事做。( ) 4．物业服务企业是物业管理委托合同的执行者, 它必须按照委托人的意志办事。( ) 5．房屋租金即房屋租赁价格, 是房屋承租人为取得一定期限内房屋的所有权而付给房屋所有人的经济补偿。( ) 6．住宅物业的建筑单位, 应当经过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业。( ) 7．物业服务企业支付的管理用房、经营用房、共用设施设备有偿使用费, 经业主委员会或物业产权人、使用人认可后转作管 理用房、经营用房的房屋共用部分维修基金和共用设施设备维 修基金。( ) 。 8．物业管理资金的筹措, 应实行”谁所有”、”谁负责”的原则。 ( ) 。 9．顾客对服务产品的判断取决于体验质量与实际质量的对比。 ( ) 。 10．物业管理虽然采用企业化方式, 但从本质上讲其根本属性是公共管理的属性。( )
二、单项选择题(10个, 每小题2分,共20分) 1．物业管理的最基本的服务业务是指( ) ．A．公共服务 B．专项服务 C．社会福利类服务 D．特约服务2．委托代理型物业服务企业只能收取( )。 A．管理服务费 B．利润 C．代管基金 D．管理员薪酬及服务代理酬金 3．设备在管理后均应建立原始资料档案。以下不属于原始资料档案文件的是( )。 A．设备验收文件 B．设备安装图 C．设备使用维修说明 D．设备卡片4．房屋完损的等级, 反映了房屋质量的好坏, 它是根据房屋各个组成部分的( )来综合评定的。 A．结构 B．完损程度 C．装修 D．设备 5． ( )的基本原理是: 员工的工作是多方面的, 工作业绩也是多维度的, 不同个体对同工作得出的印象是不同的。 A．360度考核法 B．工作标准法 C．配对比较法 D．功能测评法6．安排招标人会议( 标前会议) 的目的是为了( ) 。
1、你是一个职业经理，负责组建一个准备接管两个30万平方米的商品房（中等偏高端）居住小区的物业管理公司。按上级领导的要求，成立之初的组织机构设置要考虑公司的发展要求，要贯标（ISO9001）。请说明影响物业服务企业组织机构设置的主要因素是什么？答：主要因素有①企业战略因素②外部环境因素③技术因素④组织规模及所处阶段。按直线职能制组织形式思路，设立公司的职能部门，并确定各部门的职责？答：(一)总经理室(二)人力资源部(三)行政管理部(四)财务部(五)品质管理部(六)市场拓展部(七)经营管理部(八)工程管理部(九)安全管理部(十)环境管理部。直线职能制的主要优缺点？答：加强了专业管理的职能，适应涉及面广、技术复杂、服务多样化、管理综合性强的物业服务企业。缺点：机构人员较多，成本较高，横向协调困难，容易造成扯皮，降低工作效率。 2、公司刚刚意向成立一个物业管理公司，你是行政经理，请你写出物业管理公司设立的程序，（分为工商注册登记和资质审批两个阶段）。答：工商注册登记阶段：企业名称的预先审核、公司地址、注册资本、股东人数和法定代表人、公司人员、公司章程。资质审批阶段：申报资质时需提供营业执照、企业章程、验资证明、企业法定代表人的身份证明、物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同、管理和技术人员的职称证书和劳动合同。 3、如果你是企业的经营者，请说明物业服务企业的“产品”是什么？答：物业服务企业的“产品”是服务。物业服务企业是通过什么实现物业的保值增值的？答：它是通过常规的公共服务、延伸性的专项服务、随机性的特约服务、委托性的代办服务和创收性的经营服务等项目尽可能实现物业的保值和增值。物业服务企业的特征是什么？答：物业服务企业的特征：第一是独立的企业法人；第二是属于服务性企业；第三是是具有一定的公共管理性质的职能。新成立的物业服务企业无须定级的说法正确吗？答：不对。就如何理解？答：新设立的物业服务企业，其资质等级按最低等级核定，并设一年的暂定期。 4、你是一家物业管理公司的管理人员，由你负责对这一家正在公开招标的住宅小区进行投标。请问：你的法律依据是什么？答：物业管理报标投标的法律依据主要有《中华人民共和人招投标法》《物业管理条例》《前期物业管理招标投标管理暂行办法》及各地方的相关法规政策规定。你将按怎样的程序开展投标工作？你标书中的主要内容有哪能些？答：投标程序：①获取招标信息②项目评估与风险范防③登记并取得招标文件④准备投标文件⑤送交投标文件⑥接受招标方的资格审查⑦参加开标、现场答辩和评标⑧签约并执行合同。标书的主要内容：分为商务文件和技术文件两大类。商务文件主要包括：①公司简介②公司法人地位及法定代表人的证明；③投标报价单及招标文件要求提供的其他资料。技术文件主要是：物业管理方案和招标方要求提供的其他技术性资料。物业管理招标投标的基本要求和基本原则是什么？答：基本要求(1)遵守法律法规：参与招标投标的双方应根据相关法律、法规的规定组织物业管理的招标投标活动，即对招标投标方的资格认定以及招标投标的具体实施程序等，都必须符合相关法律法规的要求，
2014年版物业管理实务（自己做的，不保证100%正确，请大家一起来纠错） 第九章客户服务与公共关系 一.简述物业项目客户服务的含义？ 答：物业项目客户服务指，对业主日常事务进行处理的活动。通常分为基础性服务和特约型服务。基础性服务，是指物业服务企业按照法律法规的要求以及物业服务委托合同的约定，为全体业主提供公共性服务，具有强制性特点，基础性服务的成本必须包含在物业服务费的测算当中。 特约服务是指，为业主专有部分提供私属性服务，其特征一是自愿性原则，二是市场化原则。根据服务对象的不同，特约服务又可以分为支持性服务和个性化服务，支持性服务主要为组织，个性化主要是为业主。 二.物业项目客户服务的一般内容有那些？ 答：物业项目客户服务一般内容：业主档案管理、公共事务处理、业主沟通、特约服务等。 三.建立客户服务体系应包括那些内容？ 答：建立客户服务体系包括：细分客户群体、识别客户需求、设计服务项目及标准、设计服务传递系统我问那个等内容。 四.客户沟通的基本原则有哪些？ 答：客户沟通的基本原则有：1.物业管理处可以采用多元化的方式，与客户保持良好的沟通。 2.与业主委员会、开发建设单位召开工作例会的，应当形成会议纪要。会议纪要由主持人签发后，分发给与会人员及相关部门。同时，管理处应当对会议纪要的决议的落实情况定期进行跟踪和督办。 3.对重大事项，物业管理处与开发建设单位、业主委员会之间的沟通应当使用书面形式，同时对书面的函件、报告等应当及时归档。 4.物业管理处应当建立收发文制度。对业主委员会、开发建设单位的来函，应当在对方指定的时间内及时回函给予答复，切勿拖延。 5.对开发建设单位或业主委员会提出的要求和建议，管理处应当高度重视并认真研究。 五.简述不同类型客户的沟通方法？ 答：不同类型客户的沟通方法：书上232页-233页 六.物业服务企业应如何正确理解客户投诉的含义？ 答：物业服务企业正确理解客户投诉含义，是指由于产品质量或投诉处理本身，没有达到客户的期望，客户向组织提出不满意的表示。企业对客户投诉进行及时处理、有效管理，可达到以下几点目的：1.提高企业美誉度。2.提高客户忠诚度。3.为企业指明改进方向。 七.物业服务企业处理投诉的基本流程是什么？ 答：物业服务企业处理投诉基本流程：1.接受投诉。2.确认投诉。3.调查评估。4.处理方案。5.回复客户。6.回访客户。7.投诉总结。 八.物业服务企业处理投诉的注意事项有那些？ 答：物业服务企业处理投诉注意事项有：1.鼓励客户投诉。2.物业服务企业应当在内部营造乐于受理、一定回复、快速响应的客户投诉处理氛围。3.不要区分有效、无效投诉。4.快速响应。5.服务补救艺术。 九客户满意度测量的策划包括那些要点？
《物业管理实务》案例分析参考资料 案例分析将在《物业管理实务》的考试中占重要地位。为此我们对《物业管理实务》教材中提供的案例进行汇总；同时收集近几年法院的判决案例50个供大家阅读参考。希望对大家在《物业管理实务》案例分析的考试中有所帮助。 【案例一、99 】某日，某高层楼宇32楼B室的业主向管理部门报上一份装修申报登记表，申报在阳台装一台太阳能热水器，物业管理单位装修管理人员在接到申报后拟予以同意。上级主管在审核相关资料时发现安装地点不明确，于是要求装修管理人员去现场核实，发现该户申报的安装位置实为共用屋面，而非业主自用部分。 问：1.物业公司在管理服务中存在什么问题？ 2. 物业公司在管理服务中应如何改进？ 【分析】此案例中反映的问题主要是： 一是业主填写《装修申报登记表》等资料过于简单，以至于无法确认业主安装设备的具体位置； 二是装修管理人员又未到现场核实而盲目同意。 因此，物业装修管理中，应从以下方面改进： 首先是业主申报装修时，物业管理人员应辅导业主认真填写《装修申报登记表》，详细说明装修地点、内容等情况。 其次，在物业装修情况不明，或语言表达不清时，物业管理人员应到现场核实，不可盲目接受业主装修申报。 第三，应对物业管理单位相关人员加强培训和约束，强化装修管理责任意识，同时检查物业装修管理各环节存在的问题并予以改进。 【案例二、 102】物业管理人员在巡视时发现有未佩带标识（工牌）施工人员在小区进行装修作业。经询问，称其未来得及办理相关手续。 问：你认为物业公司应如何处理此类案例？ 【分析】未办理相关手续进入物业区域施工属明显的违规行为，要立即检查装修申报、出入口和装修管理等环节。同时，要求未办理装修人员入场手续的立即补办，否则拒绝相关人员入场。 【案例三、 103 】巡视人员发现某栋高层顶楼有较大量钢材料堆放，经了解得知业主准备利用坡顶加设钢结构阁楼。巡视人员当即告诉业主此项装修工程应委托设计单位出设计图，并应事先申报，得到许可后方可施工。 问：1.物业公司在管理服务中存在什么问题？ 2. 物业公司在管理服务中应如何改进？ 【分析】这个案例中的情形是目前大多数装修管理中容易出现的，往往导致不安全因
物业管理实务试题答案 一、单项选择题(共10题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意) (1) 标语、温馨提示、启事属于物业管理的( )应用文书。 A. 事务类 B. 告启类 C. 礼仪类 D. 条据类 (2) 物业服务企业制订招聘计划的依据不包括()。 A. 物业面积的大小
B. 业主构成情况 C. 物业管理市场的发展情况 D. 管辖项目类型 (3) 业主及业主大会的基础资料、会议决议、决定、请示报告记录等文件，均属于()保存的物业服务企业档案。 A. 短期 B. 长期 C. 阶段性 D. 永久 (4) 物业服务企业向物业使用人收取的公共 性服务费收入、公众代办性服务费收入和特约服务收入应纳入()。 A. 物业经营收入 B. 商业用房经营收人 C. 物业管理收入 D. 其他业务收入
(5) 物业服务企业对员工进行面试的正确程 序是()。 A. 营造和谐气氛一列提纲一提问一结束一复审 B. 列提纲一营造和谐气氛一提问一结束一复审 C. 营造和谐气氛一准备提问一结束一复审 D. 准备一营造和谐气氛一提问一结束一复审 (6) 房屋及设施设备维修方式中，()适用于重点设施设备，以及利用率高的精、大、稀 设备等。 A. 计划性预防维修 B. 改善性的预防维修 C. 状态监测下的预防维修 D. 紧急抢修 (7) 物业服务企业在员工人职时即应明确告知，员工辞职应当提前()日以书面形式通知企业。
A. 20 B. 30 C. 60 D. 10 (8) 下列选项中，属于物业管理事务文书文种的是()。 A. 计划 B. 批复、 C. 公约 D. 会议纪要 (9) 招标人采取邀请招标方式的，应当向( )个以上物业服务企业发出投标邀请书。 A. 6 B. 3 C. 5 D. 4
《物业管理实务》考试模拟习题 一、单项选择题（每题1分，每题的备选答案中只有一个最符合题 意） 1、物业服务公司是依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据（）从事物业管理相关活动的经济实体。 A 物业管理服务内容 B 物业管理服务标准 C 物业服务合同 D 物业管理服务费用 2、物业服务公司的（）登记内容包括：企业名称的预先审核、公司地址、注册资本、股东人数和法定代表人、公司人员和公司章程。 A 信用档案记录 B 资质申请 C 税务注册 D 工商注册 3、物业服务公司资质等级分为（）。 A 一、二、三级 B A、B、C级 C 初、中、高级 D 甲、乙、丙级 4、物业服务公司组织机构设置的要求是：按照（）设置，统一领导、分层管理，分工协作，力求精干、高效、灵活。 A 组织规模 B 企业实际 C 组织名称 D 规模和任务
5、新设立的物业服务公司，其资质等级按最低等级核定，并设（）年的暂定期。 A 半 B 一 C 二 D 三 6、物业服务公司在领取营业执照之日起（）天内，向当地的房地产主管部门申请资质。 A 10 B 20 C 30 D 60 7、企业各职能机构职责由各企业按（）设定。 A 自身需求 B 企业战略目标 C 领导要求 D 同行的经验 8、省、自治区人民政府建设主管部门负责（）物业服务公司资质证书的颁发和管理。 A 一级 B 二级 C 三级 D 四级 9、（）是物业管理服务产品预购的一种交易方式。 A 物业管理投标 B 物业服务公司接管项目
C 物业管理招标 D 物业服务公司竞标 10、物业管理招标由物业的建设单位、业主大会或物业所有人根据（），制订符合其管理服务要求和标准的招标文件。 A 物业管理服务费用 B 物业管理服务标准 C 物业服务合同 D 物业管理服务内容 11、物业管理招标是由多家物业服务公司或专业管理公司参与竞投，从中选择（）的竞投者，并与之订立物业管理服务合同的一种交易行为。 A 最符合条件 B 服务费用最低 C 服务标准最高 D 性价比最高 12、物业管理投标，是对物业管理招标的响应，是指（）的物业服务公司，根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，编制投标文件，参与投标竞争的行为。 A具有相应资质 B 符合招标条件 C 被指定参加 D 企业自愿参加 13、根据物业的不同类型，可以将物业管理招标分为（）两大类招标。 A 住宅项目和写字楼项目 B 住宅项目和商业项目
案例分析及相关法条 一、物业装修管理相关法条 〈物业管理条例〉第五十三条业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。 物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。 【案例一】某日，某高层楼宇32楼B室的业主向管理部门报上一份装修申报登记表，申报在阳台装一台太阳能热水器，物业管理单位装修管理人员在接到申报后拟予以同意。上级主管在审核相关资料时发现安装地点不明确，于是要求装修管理人员去现场核实，发现该户申报的安装位置实为共用屋面，而非业主自用部分。 问：1.物业公司在管理服务中存在什么问题？ 2. 物业公司在管理服务中应如何改进？ 【分析】此案例中反映的问题主要是： 一是业主填写《装修申报登记表》等资料过于简单，以至于无法确认业主安装设备的具体位置； 二是装修管理人员又未到现场核实而盲目同意。 因此，物业装修管理中，应从以下方面改进： 首先是业主申报装修时，物业管理人员应辅导业主认真填写《装修申报登记表》，详细说明装修地点、内容等情况。 其次，在物业装修情况不明，或语言表达不清时，物业管理人员应到现场核实，不可盲目接受业主装修申报。 第三，应对物业管理单位相关人员加强培训和约束，强化装修管理责任意识，同时检查物业装修管理各环节存在的问题并予以改进。 【案例二、 102】物业管理人员在巡视时发现有未佩带标识（工牌）施工人员在小区进行装修作业。经询问，称其未来得及办理相关手续。 问：你认为物业公司应如何处理此类案例？ 【分析】未办理相关手续进入物业区域施工属明显的违规行为，要立即检查装修申报、出入口和装修管理等环节。同时，要求未办理装修人员入场手续的立即补办，否则拒绝相关人员入场。 【案例三、 103 】巡视人员发现某栋高层顶楼有较大量钢材料堆放，经了解得知业主准备利用坡顶加设钢结构阁楼。巡视人员当即告诉业主此项装修工程应委托设计单位出设计图，并应事先申报，得到许可后方可施工。 问：1.物业公司在管理服务中存在什么问题？ 2. 物业公司在管理服务中应如何改进？ 【分析】这个案例中的情形是目前大多数装修管理中容易出现的，往往导致不安全因素产生。增设钢结构楼面板，需经专业设计单位或有同等资历的设计单位进行具体设计，而装修单位一般无钢结构设计能力，物业管理单位也没有设计权限。因此，需经专业设计单位进行设计。从管理角度看，有较大量钢材料在楼顶堆放，说明在建筑装修材料进出管理上存在问题，物业管理方应检查相关管理环节，尤其是加强材料出入控制和巡视检查工作，防患于未然。 【案例四、 103】某高层写字楼物业国庆长假期间实施装修，物业管理员以装修时间不合适为由，要求其停止装修活动。 问：物业管理员的要求是否错误，为什么？ 【分析】装修作业的时间控制要根据不同楼盘类型和特点实施管理，本例系写字楼项目，不像一般的住宅项目节假日不宜施工，其合理的装修时间应是节假日。因此，物业管理员的管理要求是错误的。 【案例五、103】某日，某高层楼宇巡楼员在巡检过程中，发现某户业主未经申报擅自违章更换了四扇铝合
物业管理实务复习题 5 一、判断题（10个空，每个2分，共20分） 1．根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，国务院决定对<物业管理条例》进行了修改，如将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”，并对个别条文的文字作了修改。( ) 2．“空间”作为物，可成为区分所有权的客体。( ) 3．管理规约是区分所有权人团体的最高法治规范。( ) 4．在停车场交通组织规划时，必须将车的活动放在首位。( ) 5．物业经营管理，有利于提高物业管理企业自身素质及业主委员会的自治能力，并丰富和发展了物业管理交易市场。( ) 6．物业管理招标投标实质上是围绕物业所有权的一种交易方式。( ) 7．物业竣工验收是指物业服务公司接交开发建设单位或业主委托管理的新建成或原有物业时、以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。( ) 8．针对普遍性、战略性、长远性问题开展的基础性、常规性的培训工作属于拔优培训。( ) 9．服务是由人的活动构成的、无形的、也可以用物质尺度衡量的、具有价值量的行为效用。( ) 10.物业管理虽然采用企业化方式，但从本质上讲其根本属性是公共管理的属性。( ) 二、单项选择题（10个，每小题2分．共20分） 1．从物业管理的角度，物业是指( )。 A．一个建筑群 B．一个居住小区（大厦）‘ C．已建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和相关场地 D．土地 2．( )在区分所有权中占主导地位。
A．共有所有权 B．专有所有权 C．物业使用权 D．成员权 3. 2007年10月1日起实施新《物业管理条例》规定：业主大会决定改建、重建建筑物及其附属设施事项时，应当经专有部分占建筑物总面积____以上的业主且占总人数____以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。( ) A．1/3 1/2 B．2/3 1/2 C 2/3 2/3 D．1/2 1/2 4．设备在接管后均应建立原始资料档案。以下不属于原始资料档案文件的是( )。 A．设备验收文件 B．设备安装图 C．设备使用维修说明 D．设备卡片 5．承接查验的重点是( )。 A．满足设计要求 B．满足安全、使用功能要求 C．满足具体使用要求 D．满足质量要求 6．确定的开标时间应该( )。 A．与截标时间完全相同 B．在截标时间的当天之内 C．在截标后3天之内 D．由招标人与投标人协商确定 7．实行物业服务费用酬金制的，物业管理服务费( )。 A．所有权属于物业服务公司，业主无权过问其收支情况 B．为物业服务公司与业主共同拥有，每笔支出必须经双方共同商定方可 C．所有权属于业主，物业服务企业应当公布物业服务经费年度预决算，并且每年不少于一次公布其收支情况 D．的所有权属于国家 8．实现小区居民素质的全面发展是小区文化建设的( )。 A.长远目标 B．根本目标． C．现实目标 D．短期目标 9．不同的服务产品具有不同的质量特性体现了服务质量的( )特征。 A．内涵的广泛性 B．评估的差异性
全国物业经管师执业资格考试命题预测 10 套卷 A .直线制 B .直线职能制 C .事业部制D.矩阵制 4.注册资本为人民币 300万元以上的是 ( ) 。 A .-级资质 B .二级资质 C .三级资质D.四级资质 5 ．下列说法错误的是 ( ) 。 A. 对招标物业工程的整体设想与构思必须在对工程进行分析研究的基础上实施 B. 商用类型的写字楼物业、综合性商务经管服务的重点及难点主要体现在经营和设 施设备经管等方面 C. 经管方式与运作程序一般由组织架构的设置、流程与支持系统的设计和经管机制 的确定等内容组成 D. 人员经管不包括竞争机制和协调关系 6．物业经管技术方案的关键性内容不包括 ( ) 。 A. 工程的整体设想与构思 B.组织架构与人员的配置 物业经管实务模拟试卷(三) 每题 1分 一、单项选择题 (共 50题， 1．物业经管公司在营业前必须到 A ．工商经管 B ．行政经管 2．物业经管企业资质等级分为 ( A .特级、一级、二级 B. C. 特级、一级、二级、三级 3. 下图所表示的是 ( ) 后附答案 每题的备选项中，只有 1个最符合题意) ( ) 部门注册登记。 C .工商行政经管 D .物业经管 ) 。 一级、二级、三级 D. 一级、二级、三级、四级 组织机构形式。
C.选聘高级经管人员 D.经管方式、运作程序及经管措施 7. 下列不属于物业经管招标投标特点的是( ) 。 A.具有一定的行业特殊性 B.具有明显的综合性特点 C.可分为全权经管工程招标、顾问工程招 D.不同地区的人们对物业经管的认知水 平不同 8. 当事人以对话的方式就合同的主要条款协商一致达成的协议称为( ) 。 A.口头合同B .书面合同C .文字合同D .事实合同 9. 下列说法错误的是( ) 。 A .当事人缔约能力，指当事人应当具备的合法资格 B .当事人同意的真实，即合同应当是双方当事人意思表示的真实反映 C .合同的不合法，会致使合同撤回 D .合同形式是合同当事人所达成协议的表现形式，是合同内容的载体 10. 下列不是合同签订应遵循的基本原则的是( ) 。 A .主体平等 B .权利义务公平对等c .诚实信用D .维护双方权益 11. 下列有关合同的说法，错误的是( ) 。 A .合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方 B .当事人依法享有自愿订立合同的权利 c .合同的任何一方当事人都享有权利，但可以不承担相应的义务 D .当事人订立合同应当遵守法律法规，不得损害社会公共利益 12. 以下不是早期介入内容的是( ) 。 A .根据物业建设及目标客户群的定位确定物业经管的模式；
注册物业管理师物业管理实务案例分析题 一、某小区已经入住两年，业主投诉：（1）小区内防火防烟门经常处于开启状态（2）部分屋顶漏水（3）小区周围治安环境乱。 16、物业服务企业处理业主投诉的一般程序。（16分） 17、针对以上三个问题的解决措施。（9分） 二、某小区刚入住，部分业主反应小区部分墙体渗漏、供暖不足和物业配套不完善等问题，小区业主多次找到物业公司及开发商反映和协商未果。于是部分业主以串联协商、互相选举的方式组建了临时业主委员会。经临时业主委员会开会通过，决定号召全体业主拒缴物业服务费、解除与现物业公司的服务合同并选聘新物业服务公司。全体业主支持拒绝缴纳物业服务费的决定，新物业服务公司也已由临时业主委员会以协议方式确定。业主通过新闻媒体，使事件引起社会的关注和强烈反响，部分业主还围堵了物业管理处办公室。 18、上述有几点操作违规之处。（10分） 19、假如你作为本小区的项目经理，你将如何处理当前局面。（20分） 三、某物业项目建筑面积29万平方米，可收物业服务费用面积26万平米，每年计划成本542万元，现在进行招投标，有一物业公司管理项目多层住宅20万平米，高层住宅20万平米，别墅4万平米，该项目投标做了一个物业费的核算，总共包括以下项目：（一）人工费： 1、人员工资及按比例计提的保险费用和福利费用： （1）公司分管项目副经理的工资 （2）项目经理的工资 （3）社会保险 2、补充养老金 3、项目人员年终绩效奖励 （二）工程保修费 （三）公共区域清洁卫生材料费 （四）装修工程垃圾清运费 （五）对社会的爱心捐赠 （六）用于项目的固定资产折旧 （七）项目履约保证金 （八）共用设施设备及公众责任保险金 （九）公共区域维修保养费 （十）公共秩序维护费 问题：20、按照资质管理制度，哪类资质的物业服务企业可以参加该项目的投标？（2分） 21、根据该投标物业公司管理物业面积可知该公司管理资质等级。（3分） 22、以上费用哪些不能计入物业管理支出费用（10分） 23、假设营业税及附加的总税率是5.5%，项目成本利润率8%，不考虑其他经营支出，计算（保留小数点后两位数）：利润；营业税金及附加；物业服务费总额；物业服务费收费标准（元/平方米·月）。（10分）
2011 年度全国物业管理师执业资格考试试卷《物业管理实务》 一、单项选择题(共10题，每题 1 分。每题的备选项中，只有1个最符合题意) 1. 在包干制下，物业管理的会计主体是() 。 A. 物业管理项目 B. 物业服务企业 C. 业主委员会 D. 业主大会 2. 物业装饰装修管理流程一般包括的内容有：①申报登记；②备齐资料；③办理开工手续；④签订管理服务协议；⑤施工；⑥验收。上述内容正确的流程应是()。 A. ④T①T②T③T⑤T⑥ B. ①T④T②T③T⑤T⑥ C. ②T①T④T③T⑤T⑥ D. ②T④T①T③T⑤T⑥ 3. 关于房屋共用设施设备管理工作内容的说法，错误的是() 。 A. 定期清洗供水水箱和水池，防止二次污染 B. 建立消防设备巡视、检查、测试制度 C. 电梯每隔两年要由政府技术监督部门进行检查 D. 建立空调系统技术档案 4. 某物业服务企业向全体员工公布评选出的“ 2010 年度十佳员工”，应使用的行政公文文种是() A. 计划 B. 通知 C. 通报 D. 意见 5. 物业服务企业薪酬体系设计的步骤主要包括：①职位分析; ②职位评价; ③薪酬体系的实施和修正；④薪酬结
构设计；⑤薪酬定位;⑥薪酬调查。上述步骤正确的顺序是()。 A. ①T②T⑥T⑤T④T③ B. ⑤T④T③T①T②T⑥ C. ④T③T①T⑤T②T⑥ D. ③T①T⑤T④T⑥T② 6. 下列收入中，应当计征物业服务企业营业税的是() 。 A. 代收的水费和电费 B. 代收的专项维修资金 C. 代收的房租收入 D. 从事代理业务取得的手续费收入 7. 房屋共用部分和共用设施的检测、检修与运行记录档案的保存期限应不低于设备使用年限的() 倍。 A. 2.0 B. 2.5 C. 3.0 D. 3.5 8. 关于物业服务的基本内容和质量要求，应当包含在() 文件中。 A. 大厦管理规约 B. 住宅使用说明书 C. 员工行为管理规定 D. 物业服务合同 9. 某住宅小区业主李某向物业项目管理机构投诉，物业管理人员应采取的处理措施包 括：①记录投诉内容；②提出解决投诉的方案；③调查分析投诉原因；④确定处理投诉责任人;⑤答复业主及回访。上述处理措施的正确顺序应是()。 A. ①T④T③T②T⑤
物业管理实务复习题5 一、判断题（10个空，每个2分，共20分） 1．根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，国务院决定对<物业管理条例》进行了修改，如将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”，并对个别条文的文字作了修改。( ) 2．“空间”作为物，可成为区分所有权的客体。( ) 3．管理规约是区分所有权人团体的最高法治规范。( ) 4．在停车场交通组织规划时，必须将车的活动放在首位。( ) 5．物业经营管理，有利于提高物业管理企业自身素质及业主委员会的自治能力，并丰富和发展了物业管理交易市场。( ) 6．物业管理招标投标实质上是围绕物业所有权的一种交易方式。( ) 7．物业竣工验收是指物业服务公司接交开发建设单位或业主委托管理的新建成或原有物业时、以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。( ) 8．针对普遍性、战略性、长远性问题开展的基础性、常规性的培训工作属于拔优培训。( ) 9．服务是由人的活动构成的、无形的、也可以用物质尺度衡量的、具有价值量的行为效用。( ) 10.物业管理虽然采用企业化方式，但从本质上讲其根本属性是公共管理的属性。( ) 二、单项选择题（10个，每小题2分．共20分） 1．从物业管理的角度，物业是指( )。 A．一个建筑群 B．一个居住小区（大厦）‘ C．已建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和相关场地 D．土地 2．( )在区分所有权中占主导地位。 A．共有所有权 B．专有所有权 ．成员权 D．物业使用权 C． 3. 2007年10月1日起实施新《物业管理条例》规定：业主大会决定改建、重建建筑物及其附属设施事项时，应当经专有部分占建筑物总面积____以上的业主且占总人数____以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。( ) A．1/3 1/2 B．2/3 1/2 C 2/3 2/3 D．1/2 1/2 4．设备在接管后均应建立原始资料档案。以下不属于原始资料档案文件的是( )。 A．设备验收文件 B．设备安装图 C．设备使用维修说明 D．设备卡片 5．承接查验的重点是( )。
2013年注册物业管理师物业管理实务真题 一、单项选择题(共10题，合计10分) 1. 某住宅小区采用公开招标的方式选聘物业服务企业，评标委员会中有招标人代表2人，则该评标委员会中物业管理方面的专家不得少于（ c ）人。 A.3 B.4 C.5 D.6 2. 关于前期物业服务合同特点的说法，错误的是（c ）。 A.前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订 B.前期物业服务合同属于书面合同 C.前期物业服务合同的有效期须为3至5年 D.前期物业服务合同属于附终止条件的合同 3. 物业装饰装修管理流程一般包括的内容有：①申报登记，②备齐资料，③办理开工手续， ④签订装修管理协议，⑤施工，⑥验收。上述流程正确顺序是（c）。 A.①-②-④-③-⑤-⑥ B.①-④-②-③-⑤-⑥ C.②-①-④-③-⑤-⑥ D.②-④-①-③-⑤-⑥ 4. 下列消防管理措施中，不属于物业管理措施的是（A）。 A.配置消防中队车辆 B.建立义务消防队伍 C.开展消防安全检查 D.加强消防设备保养 5. 物业服务企业公司章程的主要内容中不包括（D）。 A.经营范围 B.注册资本 C.法定代表人 D.资质等级 6. 物业服务企业对物业管理区域内门禁系统的检查维护属于（B）管理。 A.特约服务 B.公共秩序 C.社会治安 D.增值服务 7. 某物业服务企业在企业内部以文件的形式下达对年度优秀员工的奖励，应使用的物业管理行政公文文种是（B）。 A.决定 B.通知 C.批复 D.意见 8.新建住宅小区的物业管理招标主体是（A）。 A.建设单位 B.业主大会
C.物业产权人 D.业主委员会 9. 物业服务企业薪酬体系设计包括的步骤有：①薪酬结构设计，②薪酬体系的修正，③职位分析，④薪酬定位，⑤职位评价，⑥薪酬体系的实施，⑦薪酬调查。上述各步骤的正确顺序应是（C）。 A.⑦-④-③-⑤-①-⑥-② B.④-⑦-③-⑤-①-⑥-② C.③-⑤-⑦-④-①-⑥-② D.③-⑤-④-⑦-①-⑥-② 10. 业主入住时，《住宅质量保证书》应当由（A）提供。 A.建设单位 B.工程施工单位 C.物业服务企业 D.工程监理单位 二、多项选择题(共5题，合计10分) 11、在早期介入阶段，物业服务企业参与竣工验收的主要目的是（ABCD）。 A.查找工程质量，功能配套存在的遗留问题 B.了解专家给施工单位或建设单位的意见和建议 C.掌握验收的情况 D.为物业的承接查验做准备 E.签署竣工验收意见 12、住宅小区业主大会选聘了新的物业服务企业，该物业服务企业对此住宅小区实施承接查验的前提条件包括（DE）。 A.物业管理费收缴率达到95%以上 B.原物业管理机构书面同意移交小区物业管理权 C.业务委员会同意新的物业服务企业接管小区 D.业主大会与原物业管理机构的物业服务合同已到期或完全解除 E.业主大会同新的物业服务企业签订了物业服务合同 13、物业环境管理与业主的生活和工作密切相关，其基本内容有（ABCDE）。 A.白蚁防治 B.建筑物外墙清洗 C.下水管道疏通 D.电梯机房清洁 E.垃圾收集与处理 14、下列科目中，应当计入物业服务企业利润总额的有（ACDE）。 A.营业利润 B.住宅专项维修资金利息收入 C.投资净收益 D.营业外收支额 E.补贴收入 15、物业服务企业在日常物业管理服务期间，应当收集和整理的物业管理档案包括（DE）。 A.物业丈量报告 B.物业工程地质勘测报告
《物业管理实务》摸拟题 一．单选题 1．根据物管定义，下面哪个答案不属于其定义内容？ A．具备专门资质B．独立企业法人地位 C．依据物管合同D．根据政府规定 2．物业管理企业特征，下面那个答案表述最确切？ A．独立核算，自负盈亏B．常规性服务 C．保值增值D．具有一定公共管理性质 3．请找出一个刚刚注册成立的物业管理企业的物管资质管理不属于的内容？A．遵守法规规章B．履行合同 C．诚信经营D．企业收入 4．物业管理投标程序中哪一项是不重要的？ A．获取招标信息B．项目评估和风险防范 C．项目现场勘探D．准备投标文件 5．广告不是要约，下面哪个是要约？ A．悬赏广告B．招标广告 C．购物广告D．招租广告 6．签订服务合同应注意事项中，哪一项是错误的？ A．明确业主委员会权利义务B．明确物业管理企业权力和义务 C．主要条款宜粗不宜细D．对违反责任的约定 7．早期介入是一项物业管理咨询活动，下列中哪一项不符早期介入内容？A．立项阶段B．规划设计阶段 C．建设阶段D．承接查验阶段 8．前期物业管理是重要管理服务，下列哪一项不符前期管理要求？ A．销售阶段B．物业承接阶段； C．物业入住D．物业业主大会选聘物管企业 9．早期接入对房地产开发企业作用很大，下面哪项工作是开发商不需要的？A．优化设计B．提高工程质量 C．更好了解物业情况D．提高开发商经济效益 10．物业管理项目前期运作的以下内容中，哪项不符合要求？ A．管理资源的完善与优化B．管理制度和规范的完善 C．确定物业管理单项服务分包 D．确立物业管理收费标准 11．新建物业查验的内容哪一项是不需要的？ A．物业资料B．业主专有部分 C．物业共用部位D．共用设施设备 12．物业管理机构更迭时，以下哪项不符合承接查验条件？ A．与原管理单位解除物业服务合同 B．与新物业企业达成口头承诺 C．与新物业管理企业签订物业服务合同 D．需满足承接查验必要条件 13．清洁卫生服务内容中，哪项是由单个业主付费的？ A．建筑物内公共区域 B．垃圾收集与处理 C．家庭管道疏通服务 D．外立面清洁
《物业管理实务》案例题部分参考答案及评分标准 案例一：某小区入住已有两年，多数业主在如下三个方面投诉较集中： （1）小区内部分楼层防烟防火门经常处于开启状态； （2）部分房屋屋面出现渗漏水； （3）小区周边治安环境恶劣。 请回答： 16．物业服务企业处理业主投诉的一般程序（16分）。 17．解决上述三个问题的主要措施。（9分） 案例二：某小区刚刚入住，部分业主因外墙渗水、供暖不足、物业配套等遗留问题多次交涉物业公司和开发商，均未得到合理解决。于是部分业主通过串联协商、互相选举等方式，自己组建成立了“临时业主委员会”，与物业公司、开发商展开了几轮谈判，仍没有结果。于是“临时业主委员会”做出决定：集体拒交物业费、炒掉现有物业公司、另聘新的物业公司、邀请媒体介入。随后得到业主广泛响应，随即以协议方式选聘了新的物业服务企业。媒体相继报道了此事后社会反映强烈，部分业主甚至围堵售楼处、物业管理处办公室。请回答：18．上述有几点操作违规之处（10分） 19．假如您是该项目经理，应如何化解当前面临的问题（20分） 案例三：某住宅物业项目总建筑面积29万平方米，可收物业服务费用面积26万平米，计划成本542万元，现在进行招投标，公开竞聘物业服务企业。某物业公司目前管理项目中，多层住宅20万平米，高层住宅20万平米，别墅4万平米，拟参加投标，其核算的收费项目如下： （一）人员工工资奖金及福利包括 1．分管此项目的副总经理工资 2．项目经理工资 3．项目员工年终绩效奖金 （二）补充养老金 （二）公共区域维修保养费用 （三）工程保修费用 （四）管理区域保洁材料费用 （五）管理区域装修垃圾清运费用 （六）公共秩序维护费用 （七）项目履约金 （八）公共部位公共设施公众责任保险费用 （九）固定资产折旧费 （十）对社会的爱心捐赠 请回答： 20．该项目可以由何种资质的物业公司承接（2分）； 21．根据该投标物业公司管理物业面积可知该公司资质等级。（3分）； 22．以上费用哪些不应计入物业管理成本（10分）； 23．设营业税及附加的总税率为5.5%，项目平均成本利润率为8%，问：1.利润，2.税金，3.物业服务费总额，4.物业费单价，列出公式并计算（10分）。 《物业管理实务》案例题部分参考答案及评分标准 16．物业服务企业处理业主投诉的一般程序（16分） 答：物业服务企业处理业主投诉的一般程序为下面八个步骤： （一）记录投诉内容。在接受投诉时，应将投诉的内容详细记录，其中包括时间、地点、投
物业管理专业（专科）综合实践环节实施细则 综合实践环节是开放教育试点物业管理专业(专科)教学计划所规定的重要教学环节，是四川广播电视大学培养高级应用型人才目标的具体体现。综合实践环节既是培养学生综合运用所学物业管理理论知识和技能分析解决物业管理实际工作中各种问题能力的有效方法，也是对学生学习效果进行综合全面考核的重要方式。为锻炼培养学生的实际应用能力，增强学生完成学业后的工作适应性，在教学中必须重视实践性教学环节。北京电大依据中央广播电视大学“人才培养模式改革和开放教育试点”物业管理专业（专科）综合实践环节教学大纲的要求制定以下综合实践环节实施细则。 物业管理专业综合实践环节由社会实践（主要包括：专业见习、综合实训、毕业实习）和毕业作业两部分构成。 一、社会实践 社会实践是指学生实地从事调查研究或物业管理实践活动，目的是增强学生对物业管理实践活动的了解，锻炼学生的协调能力、沟通能力和对理论知识的综合运用能力，培养学生的专业素养。它是培养学生认识和观察社会、训练应用能力和操作技能的重要教学环节，是素质教育的重要手段。它不仅要求学生对本专业所学知识和技能进行综合运用，而且使学生通过社会实践，进一步提高其分析问题和解决问题的能力,实现培养目标。 （一）目的 1、专业见习的目的 专业见习的目的是从感性上对物业及物业管理有一个全面的认识，增加感性认识。增加对物业管理职业和事业的感情。 2、综合实训的目的 综合实训目的主要是结合所学专业知识与技能进行实际能力的训练。是对所学的专业知识进行全面的系统的了解、理解、掌握，并能灵活应用。 3、毕业实习的目的 毕业实习的目的主要是物业管理员职业岗位的需要，检验学生对专业知识与技能的综合应用能力。 （二）内容 1、专业见习的内容 专业见习的内容主要是针对物业管理专业涉及的基本内容，安排学生到物业管理公司见习，了解物业类型、物业管理的基本制度、基本流程、方法，增加感性认识。 2、综合实训的内容 采用《泰丽森物业管理教学软件》，在教师和计算机的引导帮助下，完成实习内容。通过对该软件各项功能的实践操作，了解使用物业管理系统的必要性，方便和快捷性，适应性，更能对物业管理各部门，各项目的综合管理工作流程及其学科知识架构形成系统化，规模化，网络化的深刻认识，培养学生对物业公司