天鸿园区物业设施维修改造计划
近期，行政部按照年度工作计划及公司的工作安排，对天鸿园区的物业设施进行了一次检查盘点，对部分存在缺陷和安全隐患的物业设施做出了维修整改计划，现将具体情况汇报如下：
一、已经确定整改并上报呈文的项目（具体内容见呈文）
1、天鸿园区3号楼两部观光电梯更新改造（已签批）。
2、天鸿园区安防监控系统更新改造（已签批）。
3、华鸿物流仓库消防系统升级改造（已签批）。
4、天鸿园区消防水箱、彩钢板控制室及附属设施更新改造（待批）。
5、天鸿游泳馆循环水系统维修改造（待批）。
6、天鸿园区中央空调维修保养（待批）。
二、需要维修改造尚未呈报整改方案的项目
1、天鸿园区地下管线维修
天鸿园区地下管线已安装运行11年，部分管路及阀门锈蚀严重，去年进行了大面积的检查和局部维修。今年计划在10月份对部分锈蚀严重的地下管道进行维修和局部更换。待落实具体数量后呈报整改方案。
2、天鸿园区中央空调冷凝器及附属设施大修
天鸿园区中央空调已安装运行11年，设备陈旧，耗能较高，已处于故障高发期。去年维修了2号机组，今年原计划对1号机组进行大
修，后经与美的空调售后服务中心技术人员沟通，经对1号机组进行相关检查和测试，可以暂缓对冷凝器及附属设施大修，只进行常规的清洗和保养并更换部分故障配件，待经过今年一个制冷期后再根据运行情况确定大修计划。
3、天鸿园区3号楼办公室墙面地面装修改造
天鸿园区3号楼办公室已使用12年了，部分办公室的墙面和地面污损较严重。为保持良好的办公环境，提升物业设施质量，拟对3号楼部分办公室进行重新装修。
经实地测量，墙体总面积约2300平方米，总计费用约8万元，每间办公室施工时间为4天。地面总面积约1400平方米，总计费用约28万元，每间办公室施工时间为4天。
因办公室内有办公桌椅、橱柜、电脑等办公设施，装修施工难度较大。占用工作时间较长，对正常的办公秩序影响较大，建议根据公司整体工作计划，在适当时间分期分批施工。
4、天鸿园区2号南门、3号楼东门和西门更换自动门
按照公司安排，将天鸿园区2号南门、3号楼东门和西门原玻璃门更换为感应式自动门，现正在与施工单位落实具体方案，待效果图及施工报价确定后立即上报呈文。
5、天鸿园区3号楼西门外顶棚天花板更换
正在与施工单位落实具体方案，待效果图及施工报价确定后立即上报呈文。
以上物业设施维修改造计划请公司领导阅示。
房屋、设备维修养护规定 建新物业管理有限
一、负责物业标识的设置、安装、维护 我们除了维护好开发商已安装、设置的各类标识标牌外，还将根据项目现场的具体需要,按照我司VI系统,完善相应的标识，以利工作的进一步开展，我司企划部负责此项工作。我们在“万祥滨海新城”项目标识管理工作中的原则是： ◎按照统一的VI视觉识别系统的规范要求制作标识标牌； ◎指路牌清晰明了，让人迅速准确地到达目标地； ◎告示牌醒目简洁，让人清楚“这是什么”，“怎样做”等等，比如禁行禁停牌、垃圾分类牌、商铺类别标识、取车程序、锁车前注意事项等。 ◎根据项目的特色及需要，设置一些精巧别致的标识牌，既可让人学到知识，了解趣味典故，又为社区环境增添了亮点。比如：我们将各种花木挂牌标识，介绍该花木的品名、科属、产地等；对艺术雕塑挂牌标识，说明创意或典故。 ◎在标识标牌的安装、维护方面，我们也将本着安全、持久、方便业户使用的原则，根据设计材质的需要进行专业操作，于细微之处体现服务的规范和细腻。 二、房屋维修管理及日常养护 ◎房屋维修管理是物业管理的重要主体，管理得当，对保证房屋正常发挥使用功能，延长使用寿命，能够使其保值与增值，是维护业主利益的根本体现，同时也能提高开发商的声誉，更反映出物业管理公司的服务品质和管理水平。 ◎“客户服务中心”将根据现场情况制定房屋管理与巡查保养方案及工作计划。 ◎根据维修任务编制年度计划，按照年度计划和施工任务的情况，编制月、季度施工工作计划并按时落实。 ◎严格执行既定的工作质量标准，按照制定的统筹计划，组织施工，建立正常完善的管
理施工程序。 ◎客户服务经理在规定时间内每天巡查所负责的区域，对楼宇的主体工程、门窗及装修工程、楼宇地面工程、油漆粉饰工程等进行巡查，发现问题及时记录并做出处理。 ◎对楼宇天台防水层、水池、公共通道、地下室基础、梁板、外墙、空间、地面进行定期检查维护。 ◎对擅自改变房屋规划结构、上下水管、乱搭建等行为，即时处理、纠正，并耐 心做好劝导工作，直到恢复原状为止。 ◎严格执行既定的房屋养护质量标准并进行分项管理。 ◎对房屋的公共部位和业户室内的维修做全面记录，并定时回访。 ◎做好雨季、台风、暴雨过后对房屋设施的不定期抽查，安排维修工作，确保房屋设施的完好。 三、设施设备维修养护 3.3.1建立设施设备管理制度 针对“万祥滨海新城”的高层和小高层建筑，制定设施设备的管理制度必须针对其独特的设计、机电设施设备的配置、日常的运行操作以及较高的使用频率。任何机电系统一旦出现故障都会对业户、商户产生不良影响，并给“客户服务中心”带来多方投诉。因此，在开发商将验收合格的设施设备移交给物业管理公司时必须涵盖下列内容： ◎必须清楚地了解设施设备的功能、功率、规格及使用守则。 ◎对设施设备的安装及现场运行操作情况作出评估并改善。 ◎制定设施设备的短、中、长期维修、保养、更新计划及预算案。
第一节房屋附属设备的管理与日常性保养 一、附属设备管理的意义与特征 物业设备是指附属于房屋建筑的各类设备的总称,它是构成房屋建筑实体的不可分割的有机组成部分,是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础和必要条件。 物业设备配套的完善性、合理性与先进性为人们改善房屋建筑、住用环境提供了一种物质基础与条件。影响居住水平，关系到人们生活质量。物业设备管理是物业管理的重中之重。反映国家、民族、时代科技经济特征，是人类文明的标志。 （一）物业设备管理的意义 物业设备管理是指按照科学的管理方法、程序、技术要求，对各种物业设备的日常运行和维修进行管理。其作用： 1.是充分发挥房屋住用功能的保障 2.是延长设备使用寿命，保障设备安全运行、发挥设备价值的 保证 3.利于推动房屋建筑设备的现代化 4.利于强化物业管理企业的基础建设 （二）物业设备管理的特征： 1.服务性功能强； 2.经营性特点突出； 3.专业性技术要求高； 4.综合性强（具有计划性与突然性，集中与分散结合的特点）。 二．物业设备的构成 （一）给排水系统 物业给排水系统是指建筑物内部的各种供水、排水、去污等工程设施的总称。它包括： 1.供水设备、设施
按照整个供水环节来看，可划分为总蓄水池、水泵、分蓄水池、水阀、水表及供水管网等几个方面。 2.排水设备、设施 包括排水管道、排污管道、通风管、清通设备、提升设备、室外排水管道、污水井、化粪池等。 根据纳污性质，建筑物中的排水管道可分为：生活污水管道、生产废水管道、雨水管道。 3．房屋卫生设备 包括：浴缸、水盆、小便戽、镜箱、冲洗盆、抽水马桶，面盆等不同种类。 4．热水供应设备 包括：淋浴器、热水管道、热水表、加热器、循环管、冷水箱、疏水器、自动温度调节器、减压阀等。 5．消防设备 包括：灭火器、消防栓、消防龙头、消防泵、喷淋系统和配套的消防设备（如烟感、温感、光感探测器）、消防报警系统、防火卷帘、防火门、排烟送风系统、防火阀、消防电梯、消防走道及事故照明、应急照明设备等。 （二）燃气系统 包括：煤气灶、煤气表、煤气管道、天然气管网等。 （三）空调、通风系统 包括：供暖设备、供冷设备和通风设备 1．供暖设备 有热水供暖和蒸气供暖之分 包括：锅炉、蒸汽喷射器、输热部分（热量的输送管道等），散
物业管理区域内共用设施设备管理维修方案 设备在于管理，好的设备若得不到及时维修保养，就会常出故障，缩短其使用年限。对设备进行维修保养是保证设备运行安全，最大限度地发挥设备的有效使用功能，因此，对设备进行维修保养，建立科学合理的设备管理维修方案尤为重要。 一、设备设施维保计划的建立 1、实施设备的维护保养首先要制定维护保养计划 1）制定维修保养计划的准备工作内容： 确定要维护保养的设备，应按照设备系统分化的设备档案，通过设备档案可全面了解设备现状制定计划 2）确定保养的内容： 保养内容依据设备运行状态主要是基于以下三个方面：一是政府部门相关法规规定的保养内容，二是设备运行运转情况，尤其是设备出现故障的信息，这是制定维保计划时重点关注的内容。三是设备运行周期，也就是季节保养。 2、《设备设施年度维护保养计划》制定原则: 1）设施设备使用频率 2）设施设备运行状况（故障隐患） 3）维养工作的合理时间（避开客户使用大的时间段、节假日），具体实施维修保养的时间
4）维修保养项目及内容 5）备品、备件计划，预计费用 设备的日常、定期维护保养工作是工程设备管理工作中极其重要的部分，它直接关系到设备能否可靠正常运转；同时，对于降低成本、减少故障有着至关的作用。为使此项工作落到实处，确保各类设备安全正常运行，工程部负责人负责制定《设备设施年度维护保养计划》，并在每年12月15日前经项目总经理进行审批后执行。 二、设备维护保养的类别： 设备维护保养的类别主要包括维护保养和计划检修 （一）设备的维护保养 1、维护保养的方式主要是以清洁、紧固、润滑、防腐、防冻等主，在就是以运行期间的设备定时定频巡视检查、定期切换运行、轮流使用等方法强制保养。 2、维护保养主要是做好日常运行维护和定期维护保养工作 （二）设备的计划检修 设备计划检修是建立在设备点检基础上的 1、设备点检按设备运行参数和点检方式经行，可以停机检查和随机检查，检查时可以通过摸、听、嗅、等方式也可以使用仪器仪表进行点检。 2、计划检修是对正在使用的设备，根据运行规律及检点的检查结果确定检修周期，以检修周期为基础编制检修计划，对设备进行积极的、预防性的修理。计划检修工作一般分为小修、中修、大修
物业设备设施维修养护
物业维修保养计划的实施 建筑本体和公共设施的维修养护是物业管理的重要内容。大厦的建筑本体及公共设施管理工作中，我们确立了“管养合一”的方针，指定合理的养护计划，精选高质量的维修养护队伍，采取严密的监管措施，保障建筑设备及设施始终完好如初，实现业主满意、社会满意的目标。 第一节物业维修养护要点 一、大厦的运作趋势及季度因素。 二、根据自身的技术力量和维修保养的工作量，全面平衡季度、月度工作量。 三、据物业运作状况，拟订维修保养重点。 四、充分考虑费用预算。 五、充分考虑执行计划是否可能出现的问题，评定相应的对策。 第二节物业维修养护计划编制程序 一、大厦公共设施、建筑设备的状况是编制计划的依据。 二、维修保养的工作量是编制年度计划操作依据。 三、资金是年度预算编制计划依据。 四、编制年度维护保养方案草案。
第三节物业维护保养的管理措施 一、根据大厦的特点，制定严格的零修、中修、大修、翻新、综合维修的管理及施工制度，保证维修质量。 二、科学地、规范地制定各项维修方案，有效地控制成本。 三、对于需要分包的维修项目，严格的进行分包商评审，严格监督施工，保证维修质量。 四、维修工程完成后，组织人员对工程质量进行检查。 五、定期总结，就大楼维护情况做出管理报告。 第四节物业维修养护项目计划及实施方案 为了确保大厦建筑设备及设施安全可靠、经济运行，根据设备设施性能及使用情况，制定相应设备设施维修养护计划，并组织实施。 一、建筑本体日常维修养护计划及实施方案（表一） 二、建筑本体定期维修养护计划及实施方案（表二） 三、公共设施日常维修养护计划及实施方案
物业设备设施维修保养管理制度 物业设备设施维修保养管理制度 1、各物业公司一律不许自行对高压供电设备进行维修保养。如遇此类设备出现故障，应报请专业供电主管部门处理。 2、各物业公司所有特种设备设施（如空调、电梯、锅炉、压力容器、压力管道、起重机械、消防系统、安防系统机械维修检查等）一律实行外委维护保养。对于外委项目维保，工程部应指派专人监督维修保养质量；每次外委项目实施作业前，外委单位应先到工程部办理进场作业手续方可到设备安装地点进行作业。 3、维修 （1）检查中如发现设备设施存在隐患或性能劣变，维修主管应提前备好相关备件，预订维修时间实施作业。 （2）如在预定维修时间施工影响业户正常生活，则需报经管理处主任同意后方可实施，并提前告知辖区内业户。 （3）维修主管应督导维修人员按时作业。 （4）施工前，维修人员应备好工具及备件，提前携至作业现场。（5）维修完毕后，工程部应就维修情况进行检查，填写《设备设施维修记录》。 4、保养 （1）实施保养计划前，各维修班长应制订材料采购计划并报批，提前组织维修保养材料。 （2）正式施工前，维修人员应准备好操作工具、协调相关部门创造保养条件，提前携至作业现场；施工时，应先按安全要求悬挂警示牌，做好安全防护措施，要求相关人员做好配合。 （3）保养完毕后，保养人应如实填写《设备设施保养记录》
5、紧急故障处理 （1）接到紧急故障处理请求，工程部主管应迅速组织人力至故障现场抢修；重大故障，应同时向管理处主任、公司主管领导报告。 （2）到达现场后，工程部主管应查看现场、了解故障原因，制订抢修方案。 （3）实施抢修前，严格按照安全规范做好防护措施，并要求相关人员予以配合。（4）维修时以不扩大故障及隐患为前提。无法确认故障原因时，切不可盲目乱动，应集中商议，找出最佳方案；如属特种设备，应请求有关单位配合支援，并按中华人民共和国国务院令(第373号)《特种设备安全监察条例》执行。 （5）故障处理完毕后，应做好事故起因分析，制订相应的防范措施。 （6）每次紧急故障处理完毕后，工程部经理应如实写出书面报告上报相关部门。
设备设施年度保养工作计划表 一、供配电 1. 专变变压器 1）保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线，检查接线、接头、母排节点是否过热变色并进行紧固，除尘。 2）检查接地线、绝缘瓷瓶、接线端、散热风扇、驱潮灯、温度显示仪、自动装置是否正常。 3）测量接地电阻，摇测高、低压侧相与相、相与地的绝缘电阻并记录存档。 4）清扫地面，检查标识、门锁，房间温度确保不超过35℃。 5）视运行情况调整档位和优化运行. 保养时间： 6月、12月的1-5号 执行人：供电局/维修组配合跟进 2. 专变高低压房 1）保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线，检查各开关接线、接头、母排节点是否过热变色并进行紧固，除尘， 2）对烧蚀触头用金相纱纸进行打磨，并用97%酒精进行清洗， 3）每年一次对真空断路器、接触器进行拆件维护； 4）检查浪涌装置、直流屏、接地线、散热风扇、驱潮灯、指示灯、仪表、继电保护装置、电容器等是否正常， 5）检查各抽屉柜是否灵活， 6）测量接地电阻，摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录。
7）清扫地面，检查标识、门锁，温度确保不超过35℃， 8）现场电路图、上墙资料完好。 保养时间：6月、12月的1-5号 执行人：供电局/维修组配合跟进 3 . 发电机 1）保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线，除尘，检查各开关接线接头是否过热并进行紧固， 2）每年一次对真空断路器、接触器进行拆件维护； 3）检查接地线，摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录， 4）检查蓄电池电压和电液比重， 5）检查皮带的张紧程度， 6）清洗机油泵及滤网、空气滤清器、机油和燃油滤清器、涡轮增压器的机油滤清器及进油管， 7）定期更换机油和冷却水(详细查看说明书)， 8）检查柴油箱、输油管有无渗漏， 9）检查接地线有无松脱， 10）检查运水烟箱运转是否正常， 11）模拟断电测试自动起机及来电自动停机， 12）所有选择开关打至自动状态， 13）清扫地面，检查标识、门锁， 14）现场电路图、上墙资料完好。 保养时间：1、4、7、10月的10-13号
物业设备设施维护保养操作规程 一、物业维修操作规定: 物业部员工必须树立“一切服从经营需要,服务第一”的思想,为营业部门做好后勤保障工作,其维修必须做到计划性检修与日常维修相结合,并且加大计划性检修力度,确保设备设施处于良好的运转状态。员工在维修过程中必须做到文明、规范。 1、维修工作完毕后,必须清除因工作拆下的垃圾,带走自备的设备工具,通知保洁部进行卫生清理工作。 2、严禁酒后工作,严禁维修人员在客房、餐饮、公共区域工作中吸烟、席地而尘、闲聊、大声喧哗等不良现象。 3、严禁在工作中利用床、门、窗、椅、面盆台、马桶等设备用具进行登高作业。 4、维修时严禁用污手触摸墙面、顶棚及用具,以防污染。 5、严禁在地面作业时将工具、材料等摆放在地毯上,应放在自带的垫布上,避免污染环境。 6、公共区域的维修,非特殊情况应安排在夜间操作,以免打扰顾客。 二、物业维修操作规程: (一)租户维修(万能工维修) 1、租户维修原则上由万能工全面负责。 2、对楼层公共区域每天巡视,发现问题及时维修。 3、与租户联系落实检修计划,做到每个月对公共区域系统性地检修一遍。
4、局部出现问题时,由服务台负责直接与值班主管联系,维修工接到电话后于10分钟内赶到维修地点及时维修。 5、重要区域出现问题,维修工解决不了的应立即通知值班主管作出处理决定。 6、检修、维修情况及时如实记录,并做统计,下班前将工作日报表报物业部存档。 (二)日常报修 1、使用部门根据设备设施或装饰部位的损坏情况正确填写工程维修单,交物业部值班主管总调度。 2、值班主管根据维修内容遵照先急后缓,先上后下,合理安排维修人员维修。 3、维修人员接到维修单后准备维修材料并在15分钟内到达维修地点。 4、维修完成后请报修部门的主管或领班验收、签字。 5、把维修情况填入维修表内,电话告之值班主管维修完毕。 6、下班前填写好工作日报表,连同维修单交总调度存档。 7、对于电话报修(紧急维修),维修人员应于5分钟内到达维修地点,维修好后补办报修手续。 8、对于需要购买维修材料的,立即报告上级领导进行申购、并跟催,并把情况告诉使用部门,材料到后联系维修。 (三)不影响正常营业的设备维修保养: 1、物业科长根据设备设施维护保养制度制定月度、季度、年度检修
物业机电设备设施维修养护计划和实施 纲要： ·建立健全完善的设备设施档案，实行一机一档的档案管理 ·建立以客服中心为中心的机动原则，提高维修的及时率 ·设备管理做到“三好”，“四会”，“五定” ·制定各系统的应急处理方案，有备无患 ·制定合理的经济运行方案，提高运行效益，节能降耗，节约运行成本 ·组织定期技能培训，不断提高维修保养技能，降低设备故障率。 二、机电设备管理原则和目标 1、机电设备管理的原则 （1）预防为主，采取日常保养与计划性维修并重，使之时时处于良好状态； （2）做到用好、修好、管理好；维修人员会维修、会使用、会保养、会检查；定时、定量、定人、定点、定质的方针； a)人员与专业人员相结合，以操作人员日常维护为主，专业人员定期处理相结合的原则； b)立和完善设备档案，并对设备档案进行有效的动态管理； （5）完善设备管理和定期维修制度，制定科学的操作规程，合理科学的维护计划； （6）修旧利废，合理更新，降低成本，提高经济效益； （7）规范供配电维修管理工作，确保中心正常用电。 2、消防监控室管理总则 （1）建立24小时值班制度；
（2）值班人员严格执行交接班记录； （3）准确、真实、清晰地填写记录； （4）无关人员不准入内，值班人员不做与本工作无关的事； （5）室内应配备灭火器材，应急灯作备用。 3、设备设施管理目标 通过日常养护与及时的维修，使其时时处于最佳运行状态，延长设备使用寿命，提高物业的运作效益，确保主要设备的完好率达100%，零、急修及时率达100%。 三、机电设备设施管理目标的实现 （一）工作职责 工程部负责管理整个设施和设备的操作、运行、检查、保养和维修，负责设备档案的建立和管理，负责设备各种操作规程和流程的制定和实施，负责对维修人员和服务供方的组织和调度，负责维修人员的技能培训。 1、分管副经理的职责 ●制定部门工作计划，审核各班组和工程师的工作计划； ●负责与机关事务局进行工作对接并定期向事务局汇报设备设施运行情 况。 ●负责本部门服务质量的监督和控制 ●负责各下属班组及人员的组织、调度和人员的沟通： ●负责联系和配合质监部门、安检部门、消防和卫生检查部门的监督和 检查。
物业设施设备的维护保养计划和保养清单 一、供配电 1. 专变变压器 1.保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线，检查接线、接头、母排节点是否过热变色并进行紧固，除 尘 2.检查接地线、绝缘瓷瓶、接线端、散热风扇、驱潮灯、温度显示仪、自动装置是否正常， 3.测量接地电阻，摇测高、低压侧相与相、相与地的绝缘电阻并记录存档， 4.清扫地面，检查标识、门锁，房间温度确保不超过35℃。 5.视运行情况调整档位和优化运行. 保养时间 6月、12月的1-5号 执行人 供电局/维修组配合跟进 2. 专变高低压房 1.保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线，检查各开关接线、接头、母排节点是否过热变色并进行紧固，除尘，
2.对烧蚀触头用金相纱纸进行打磨，并用97%酒精进行清洗， 3.每年一次对真空断路器、接触器进行拆件维护； 4.检查浪涌装置、直流屏、接地线、散热风扇、驱潮灯、指示灯、仪表、继电保护装置、电容器等是否正常， 5.检查各抽屉柜是否灵活， 6.测量接地电阻，摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录。 7.清扫地面，检查标识、门锁，温度确保不超过35℃， 8.现场电路图、上墙资料完好。 保养时间 6月、12月的1-5号 执行人 供电局/维修组配合跟进 3 . 发电机 1.保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线，除尘，检查各开关接线接头是否过热并进行紧固， 2.每年一次对真空断路器、接触器进行拆件维护； 3.检查接地线，摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录， 4.检查蓄电池电压和电液比重， 5.检查皮带的张紧程度， 6.清洗机油泵及滤网、空气滤清器、机油和燃油滤清器、涡轮增压器的机油滤清器及进油管，
神农物业设备巡检制度 【供配电设备】 电工 a. 每日一次巡视配电房设备，并记录《配电房巡视记录表》； b. 配电房每周打扫一次，配电柜每月清洁一次。双电源柜(箱)“运行”与“备用”每月切换检查一次。 c. 按《供配电设备（设施）维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备保养记录表》内； d. 供配电设备、设施维修工作记录于《设备、设施维修记录表》内； e. 供配电设备发生异常和故障及时报告部门经理，记录《设备故障记录表》，并在设备主管协同下排除异常和故障。 电工班长 a. 负责设备的技术资料、档案的收集、保管；负责零星设备的配件、材料的采购计划的编制，外委托修理的联系工作； b. 每年12月制订下一年度《周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《设备、设施（年度）维修计划表》； c. 组织实施供配电设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查； d. 每周巡视配电房设备,检查巡视记录、交接班记录； e. 每月定期组织电工检查供配电设备的运行状况，填写《供配电系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录。 f. 对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；
g. 每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录（季度）汇总表》，交公司主管部门； h. 按《应急预案》规定负责处理应急事件。 【消防设备】 日常巡视 a. 设备维修工每周一次巡视泵房及风机房设备，设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录《设备故障记录表》，并在设备主管协同下排除异常和故障； 定期检查 a. 由设备维修工负责每月一次消火栓泵、喷淋泵、送风排烟机、双电源启动测试，记录《设备定期启动记录表》； b. 由设备主管组织，并由保安主管、保安人员和设备维修工参与操作，每年一次进行消火栓、喷淋进行系统测试；送风、排烟系统测试；电源、控制联动功能以及报警安全系统的测试。记录《消火栓、喷淋系统测试记录表》，《消防送风、排烟系统测试记录表》。 维修保养 a. 消防维保公司负责消防设施的维修保养工作； b. 消防维保公司每月对消防设备进行一次维修保养，完成后填写《维保记录》并交保障部部长确认签字。 c. 发现设备损坏需要更换，报保障部部长，按《维保合同》进行更换。
物业设施设备运行维护方案 第一：项目概况 1、项目位置：主校区在北辰区龙泉道2889号；南开小区在南开区五马路27 号；华苑校区在西青区候台东 2、物业类型：混合型项目、教学楼、行政楼、图书楼、学生宿舍等。 3、占地面积：131207.48平方米 4、建筑面积：107390.95平方米 5、绿化面积：适当 6、物业管理服务用房：适当 7、机动车泊车位： 8、供热站及变电站 第二：设施设备运行维护准备 1、根据工程各系统运行管理办法，结合该项目实际情况，进行图纸收集、整理或标注，重点放在消防系统、高低压配电系统、供水供暖系统等 1）消防系统是否正常，联动是否有效，冬季系统运行是否可靠。 2）高低压配电主要关注配电容量是否足够，双回路供电中任何一路断电下物业能否正常运营以及出现过的故障等； 3）、用电大户的使用设备、公共区域照明供电是否接入自用回路； 4）公共区域照明的开闭是否能自动控制，是否采取了节能措施； 5）供水供暖系统是否为低层市政直供； 2、从物业日常需要出发提出合理化建议： 1）各系统是否合理、可靠。不足之处需要制定补救措施； 2）掌握设备设施的性能特点、使用效果、养护、维修乃至更换的成本费用是否能做到节能、可靠、便于维修且费用合理； 3）对于易损材料、零件做好一定储备，维修时可以顺利完成。
第三：各物业的设施设备运行维保特点 A、办公楼（行政楼、教学楼、实训楼、图书馆、党校楼等） 1）、门禁设施灵敏有效，工作秩序良好有序，水、电、气、供暖各系统运行正常，。2）、消防、排水、电梯、扶梯运行正常，联合消防、电梯、水电气暖等供应、维保部门共同协作为校方提供良好的办公环境。 3）楼内通讯系统，网络系统，专用线缆（如有）运行正常，同各协助单位一起为校方提供良好的办公环境。 4）及时维修门窗、桌椅、拉手等小修项目，保证楼内设施良好有效。 B、宿舍楼等 1）维护好宿舍楼门禁、门窗等设施，保证楼内水电气暖的正常运转。 2）及时修缮照明、开关、上下水等生活设施，小修项目及时完成。 3）按时查验、保养消防、电梯（如有）、天台等危险部位，消除不安全隐患。4）按照甲方要求，学生的需要，提供必要的物业管理工程服务，为学生学习生活提供良好的安全舒适环境。 C、校区 1）校区公共部位的消防、供电、供水、监控、通讯等设施设备按期查看、年检，有问题及时修复，其他情况及时报告甲方。做好运行维护。保持正常状态。 2）消防系统会同保安全员按期启动运行，按期查看消防控制中心记录，对于出现的问题、故障及时报修并向甲方汇报。 3）对于常压锅炉、洗浴设施要每日检查、维修，保证正常使用。 4）变配电室严格按规定运行与值守，按期导电倒闸，线路维护。夏季运行严格检查制度，发现问题及时处理。保证安全平稳有效运行。 D、各设施运行经济、有效、规范、达标。 1）各系统设施按时检查保养维修。 2）消防系统、电梯设备、锅炉按时年检。 3）消防设施、电梯设备与维护保养公司密切合作，保证安全使用。 4）其他甲方要求的设施设备运行标准。 第四：工程管理方案设计
物业项目设施设备的运行维护方案本项目拥有大量先进的设施设备，通过精细、高效的设备运行维护、报修管理、节能管理、档案管理、应急方案设计等服务，向客户提供365 天、24 小时不间断的基础功能服务，确保舒适、安全和便利，是物业管理公司最为重要的职责之一。 我司在服务于国贸中心的过程中，积累了非常丰富的现代高档设施设备的运行、维护及管理经验，在领导重视、技术过硬、精细管理以及持续改进的多重因素下，确保了17 年无重大设备故障事故的出色专业记录。 国贸物业设备运行与维修保养服务的目标是确保本项目设施设备运行的安全、高效率及综合成本得到有效控制。 一、强弱电系统运行与维护 1.目标
为本项目建筑物及配套设备设施提供安全、可靠、稳定的电能供应，电视及通讯网络畅通，满足客户需求，是管理公司的首要目的之一。 2.内容 对变配电系统设备、动力用电设备、照明等系统设备按专业规范和操作规程实施运行和维护，保证强弱电系统设备的安全供电、设备的安全运行以及运行维护人员的人身安全。 按行业规范设置变配电系统值班岗位和维修保养岗位； 制订各类设备维护、检修的月、季和年度计划，定期对设备进行维护检修； 执行巡视、检修制度，快速响应投诉和临时维修。 3.措施 人员：具备有专业技能和实际工作经验的技工队伍，所有员工必须持政府主管部门颁发的相应等级的操作证上岗；
程序：汲取国贸中心多年来的实际运行和管理经验，制定相关的规程、制度、安全和操作程序，建立完善的监督检查机制、意见反馈体系等； 建立严格的规章制度，认真执行安全操作规程； 建立设备运行、维修档案； 培训：专业提高培训、服务意识培训； 针对具体设备的定向技术操作培训； 针对电气专业的不同内容（包括电站）的业务培训 二、空调（制冷）机组运行与维护 1.目标 制冷机组及其配套设备是暖通空调系统的核心设备，其正常运转是本
物业维修保养计划的实施 建筑本体和公共设施的维修养护是物业管理的重要内容。大厦的建筑本体及公共设施管理工作中，我们确立了“管养合一”的方针，指定合理的养护计划，精选高质量的维修养护队伍，采取严密的监管措施，保障建筑设备及设施始终完好如初，实现业主满意、社会满意的目标。 第一节物业维修养护要点 一、大厦的运作趋势及季度因素。 二、根据自身的技术力量和维修保养的工作量，全面平衡季度、月度工作量。 三、据物业运作状况，拟订维修保养重点。 四、充分考虑费用预算。 五、充分考虑执行计划是否可能出现的问题，评定相应的对策。 第二节物业维修养护计划编制程序 一、大厦公共设施、建筑设备的状况是编制计划的依据。 二、维修保养的工作量是编制年度计划操作依据。三、 资金是年度预算编制计划依据。 四、编制年度维护保养方案草案。 第三节物业维护保养的管理措施 一、根据大厦的特点，制定严格的零修、中修、大修、翻新、综合维修的管理及施工制度，保证维修质量。 二、科学地、规范地制定各项维修方案，有效地控制成本。 三、对于需要分包的维修项目，严格的进行分包商评审，严格监督施工，保证维修质量。 四、维修工程完成后，组织人员对工程质量进行检查。 五、定期总结，就大楼维护情况做出管理报告。 第四节物业维修养护项目计划及实施方案 为了确保大厦建筑设备及设施安全可靠、经济运行，根据设备设施性能及使用情况，制定相应设备设施维修养护计划，并组织实施。 一、建筑本体日常维修养护计划及实施方案（表一） 二、建筑本体定期维修养护计划及实施方案（表二） 三、公共设施日常维修养护计划及实施方案（表三） 四、公共设施定期维修养护计划及实施方案（表四） 第四节物业维修养护项目计划及实施方案 为了确保大厦建筑设备及设施安全可靠、经济运行，根据设备设施性能及使用情况，制定相应设备设施维修养护计划，并组织实施。 一、建筑本体日常维修养护计划及实施方案（表一）
编号：QC/RE-KA3835 物业公共设备(设施)维护保养考 核办法标准范本 In the collective, in order to make all behaviors have rules and regulations, all people abide by the unified norms, so that each group can play the highest role and create the maximum value. （管理规范示范文本） 编订：________________________ 审批：________________________ 工作单位：________________________
物业公共设备(设施)维护保养考核办法 标准范本 使用指南：本管理规范文件适合在集体中为使所有行为都有章可偱，所有人都共同遵守统一的规范，最终创造高效公平公开的的环境，使每个小组发挥的作用最高值与创造的价值最大化。文件可用word 任意修改，可根据自己的情况编辑。 物业公司公共设备(设施)维护保养考核办法 第一章总则 第一条为规范物业公司公共设备(设施)维护保养工作，明确相关人员职责，确保公共设备(设施)完好率100%，计划保养率100%，维修及时率100%，特制定本考核办法。 第二条本办法适用于广州市XX物业公司管理有限公司所接管物业内所有公共设备(设施)维护保养活动。
第三条工程部负责公共设备(设施)的维护保养。 第二章公共设备(设施)的保养 第四条公共设备(设施)实行"工程师负责制"，各系统工程师必须在每月28日前编制本系统下一月设备(设施)月保养计划，在每季度最后一个月28日前编制完成季保养计划，在12月28日前编制下一年的年度保养计划。如未在规定时间内完成的，扣罚系统工程师当月奖金50元，扣罚部门主管当月奖金30元，扣罚部门经理当月奖金20元。 第五条各系统工程师编制完成的设备(设施)月、季、年保养计划必须严谨、细致，符合实际要求，否则扣罚系统工程师
设施设备保养计划表 自2016 年月日至年月日项目名称： 归档人： 审核人： 物业管理有限公司
目录 1、干式变压器.............................................2 13、消火栓 (11) 2、低压开关柜.............................................4 14、防火卷帘门 (11) 3、双电源控制箱..........................................5 15、公共广播系统 (12) 4、避雷器、体.............................................5 16、排烟、正压送风风阀 (12) 5、UPS电源................................................6 17、排烟、正压送风风机 (12) 6、公共照明系统（普通、应急照明）..................6 18、紧急出口指示灯 (13) 7、轴流风机................................................7 19、数字录像监控系统 (13) 8、分体式空调（除湿机）.................................7 20、巡更系统 (14) 9、排污泵及控制箱..........................................8 21、房屋设施 (14) 10、客用电梯................................................8 22、人防工程 (15) 11、喷淋、消火栓补压设备 (9) 12、火灾报警控制系统（包括火灾报警控制器、控制模块、 烟、温感探测器等） (10)
物业公司设备设施xx管理 1、各物业公司一律不许自行对高压供 电设备进行xx。如遇此类设备出现故 障，应报请专业供电主管部门处理。 2、各物业公司所有特种设备设施（如空调、电 梯、锅炉、压力容器、压力管道、 起重机械、消防系统、安防系统机械维修检查等）一律实行外委维护保养。对于外委项目维保，工程部应指派专人监督维修保养质量；每次外委项目实施作业前，外委单位应先到工程部办理进场作业手续方可到设备安装地点进行作业。 3、维修 （1）检查中如发现设备设施存在隐患或性能劣变，维修主管应提前备好相关备件，预订维修时间实施作业。 （2）如在预定维修时间施工影响业户正常生活，则需报经管理处主任同意后方可实施，并提前告知辖区内业户。 （3）维修主管应督导维修人员按时作业。 （4）施工前，维修人员应备好工具及备件，提前携至作业现场。 （5）维修完毕后，工程部应就维修情况进行检查，填写《设备设施维修记录》。 4、保养 （1）实施保养计划前，各维修班长应 制订材料采购计划并报批，提前组织维修保 养材料。
（2）正式施工前，维修人员应准备好操作工具、协调相关部门创造保养条件，提前携至作业现场；施工时，应先按安全要求悬挂警示牌， 做好安全防护措施，要求相关人员做好配合。 （3）保养完毕后，保养人应如实填写《设备设施保养记录》 5、紧急故障处理 （1）接到紧急故障处理请求，工程部 主管应迅速组织人力至故障现场抢修；重大 故障，应同时向管理处主任、公司主管领导 报告。（2）到达现场后，工程部主管应查看现场、了解故障原因，制订抢修方案。 （3）实施抢修前，严格按照安全规范做好防护措施，并要求相关人员予以配合。 （4）维修时以不扩大故障及隐患为前提。 无法确认故障原因时，切不可盲目乱动，应集中商议，找出最佳方案；如属特种设备，应请求有关单位配合支援， 并按中华人民共和国国务院令(第》执行。 （5）故障处理完毕后，应做好事故起因分析，373号)《特种设备安全监察条例 制订相应的防范措施。 （6）每次紧急故障处理完毕后，工程部经理应如实写出书面报告上报相关部门。
1目的 保持设备设施正常技术状态，延长使用寿命减少设备故障，节约运 行、维修费用，降低成本，保证服务质量。 2适用范围 适用于管理中心所辖项目公共设备设施的保养。 3职责 3.1管理中心负责所辖项目设备设施保养的技术指导和监督管理。 3.2管理中心负责所辖项目设备设施保养的日常管理以及保养工作的检 查。 3.3管理中心维修人员负责设备设施保养工作的执行。 4工作程序 4.1设备设施维护保养分为日常维护保养和定期维护保养二个层次。 4.2设备设施保养的要求 4.2.1设备设施的日常维护保养 维修保养人员在工作中必须做到对设备的各部分进行认真检查、清 洁、擦拭，并做好巡检和日常保养工作，并达到以下要求： a、整齐 ●物业区域内所有非固定安装的设备和机房的物品摆放整齐； ●设备的工具、工件、附件整齐放置； ●设备的零部件及安全防护装置齐全； ●设备的各种标牌完善、干净，各种线路、管道安装整齐、规范。 b、清洁 ●机房内设备周围的场地保持清洁：不起灰、无积油、无积水、无杂 物； ●设备外表清洁，铁无锈斑，漆显光泽；各滑动面无油污；各部位不漏 油，不漏水，不漏气，不漏电。
c、润滑 ●油标保持醒目，油箱、油池和冷却箱保持清洁，无杂质； ●油壶、油孔油杯、油嘴齐全，油路畅通； ●需要润滑的设备都应按质、按量、按时加油或换油。 d、安全 ●电气线路接地可靠，绝缘性良好； ●限位开关、档块均灵敏可靠； ●信号仪表指示正确，表面干净、清晰。 e、完好：设备完好，能正常发挥功能。 4.2.2设备设施的定期保养 a、根据设备设施维护保养工作的深度与广度，以及设备运行时间的积累 与运行状况，定期维护保养实行二级保养； ●一级保养(普通保养)：指设备除日常保养外，所进行的设备内部的清 洗，疏通油路，调整配合间隙，紧固有关部位及对有关部位进行必要 的检查； ●二级保养（精密保养）：除一级保养的全部作业外，要对设备进行局 部解体检查，清洗换油，修理或更换磨损零部件，排除异常情况和故 障，恢复局部工作精度，检查并修理电气系统等保养内容。 b、定期保养的内容主要有： ●拆卸设备的指定部件、箱盖及防护罩等，彻底清洗、擦拭设备内外； ●检查、调整各部件配合间隙，紧固松动部位，更换个别易损件； ●疏通油路，增添油量，清洗滤油器、油标、更换冷却液，清洗冷却液 箱； ●清洁、检查、调整电器线路及装置。 c、设备设施保养后应填写《设备设施保养记录》，并将保养内容、时间记录在《设备管理台帐》中。 5记录 5.1《设备设施保养记录》
物业设备设施保养清单 一、供配电 （一）专变变压器 ?保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线，检查接线、接头、母排节点是否过热变色并进行紧固，除尘。 ?检查接地线、绝缘瓷瓶、接线端、散热风扇、驱潮灯、温度显示仪、自动装置是否正常。 ?测量接地电阻，摇测高、低压侧相与相、相与地的绝缘电阻并记录存档。 ?清扫地面，检查标识、门锁，房间温度确保不超过35℃。 ?视运行情况调整档位和优化运行。 保养时间 6月、12月的1-5号 执行人 供电局/维修组配合跟进 高压柜停电
（二）专变高低压房 ?保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线，检查各开关接线、接头、母排节点是否过热变色并进行紧固，除尘。 ?对烧蚀触头用金相纱纸进行打磨，并用97%酒精进行清洗。 ?每年一次对真空断路器、接触器进行拆件维护。 ?检查浪涌装置、直流屏、接地线、散热风扇、驱潮灯、指示灯、仪表、继电保护装置、电容器等是否正常。 ?检查各抽屉柜是否灵活。 ?测量接地电阻，摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录。 ?清扫地面，检查标识、门锁，温度确保不超过35℃。 ?现场电路图、上墙资料完好。 保养时间 6月、12月的1-5号 执行人 供电局/维修组配合跟进 （三）发电机
?保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线，除尘，检查各开关接线接头是否过热并进行紧固。 ?每年一次对真空断路器、接触器进行拆件维护。 ?检查接地线，摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录。 ?检查蓄电池电压和电液比重。 ?检查皮带的张紧程度。 ?清洗机油泵及滤网、空气滤清器、机油和燃油滤清器、涡轮增压器的机油滤清器及进油管。 ?定期更换机油和冷却水(详细查看说明书)。 ?检查柴油箱、输油管有无渗漏。 ?检查接地线有无松脱。 ?检查运水烟箱运转是否正常。 ?模拟断电测试自动起机及来电自动停机。 ?所有选择开关打至自动状态。 ?清扫地面，检查标识、门锁。 ?现场电路图、上墙资料完好。 保养时间 1、4、7、10月的10-13号 执行人
编订：__________________ 单位：__________________ 时间：__________________ 物业设备设施维修保养管理制度(正式) Standardize The Management Mechanism To Make The Personnel In The Organization Operate According To The Established Standards And Reach The Expected Level. Word格式 / 完整 / 可编辑
文件编号：KG-AO-6262-76 物业设备设施维修保养管理制度(正 式) 使用备注：本文档可用在日常工作场景，通过对管理机制、管理原则、管理方法以及管 理机构进行设置固定的规范，从而使得组织内人员按照既定标准、规范的要求进行操作，使日常工作或活动达到预期的水平。下载后就可自由编辑。 1、各物业公司一律不许自行对高压供电设备进行维修保养。如遇此类设备出现故障，应报请专业供电主管部门处理。 2、各物业公司所有特种设备设施（如空调、电梯、锅炉、压力容器、压力管道、起重机械、消防系统、安防系统机械维修检查等）一律实行外委维护保养。对于外委项目维保，工程部应指派专人监督维修保养质量；每次外委项目实施作业前，外委单位应先到工程部办理进场作业手续方可到设备安装地点进行作业。 3、维修 （1）检查中如发现设备设施存在隐患或性能劣变，维修主管应提前备好相关备件，预订维修时间实施作业。
（2）如在预定维修时间施工影响业户正常生活，则需报经管理处主任同意后方可实施，并提前告知辖区内业户。 （3）维修主管应督导维修人员按时作业。 （4）施工前，维修人员应备好工具及备件，提前携至作业现场。 （5）维修完毕后，工程部应就维修情况进行检查，填写《设备设施维修记录》。 4、保养 （1）实施保养计划前，各维修班长应制订材料采购计划并报批，提前组织维修保养材料。 （2）正式施工前，维修人员应准备好操作工具、协调相关部门创造保养条件，提前携至作业现场；施工时，应先按安全要求悬挂警示牌，做好安全防护措施，要求相关人员做好配合。 （3）保养完毕后，保养人应如实填写《设备设施保养记录》 5、紧急故障处理
物业设备设施年度保养工作计划表 一、供配电 1. 专变变压器 1）保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线，检查接线、接头、母排节点是否过热变色并进行紧固，除尘 2）检查接地线、绝缘瓷瓶、接线端、散热风扇、驱潮灯、温度显示仪、自动装置是否正常， 3）测量接地电阻，摇测高、低压侧相与相、相与地的绝缘电阻并记录存档， 4）清扫地面，检查标识、门锁，房间温度确保不超过35℃。 5）视运行情况调整档位和优化运行. 保养时间： 6月、12月的1-5号 执行人：供电局/维修组配合跟进 2. 专变高低压房 1）保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线，检查各开关接线、接头、母排节点是否过热变色并进行紧固，除尘， 2）对烧蚀触头用金相纱纸进行打磨，并用97%酒精进行清洗， 3）每年一次对真空断路器、接触器进行拆件维护；
4）检查浪涌装置、直流屏、接地线、散热风扇、驱潮灯、指示灯、仪表、继电保护装置、电容器等是否正常， 5）检查各抽屉柜是否灵活， 6）测量接地电阻，摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录。 7）清扫地面，检查标识、门锁，温度确保不超过35℃， 8）现场电路图、上墙资料完好。 保养时间：6月、12月的1-5号 执行人：供电局/维修组配合跟进 3 . 发电机 1）保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线，除尘，检查各开关接线接头是否过热并进行紧固， 2）每年一次对真空断路器、接触器进行拆件维护； 3）检查接地线，摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录， 4）检查蓄电池电压和电液比重， 5）检查皮带的张紧程度， 6）清洗机油泵及滤网、空气滤清器、机油和燃油滤清器、涡轮增压器的机油滤清器及进油管， 7）定期更换机油和冷却水(详细查看说明书)， 8）检查柴油箱、输油管有无渗漏， 9）检查接地线有无松脱， 10）检查运水烟箱运转是否正常，