最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干
问题的解释
【法规类别】民法综合规定与解释
【发文字号】法释[2009]8号
【发布部门】最高人民法院
【发布日期】2009.05.15
【实施日期】2009.10.01
【时效性】现行有效
【效力级别】司法解释
最高人民法院公告
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年4月20日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。
二○○九年五月十五日最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
（法释[2009]8号）
为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第二条符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：
（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；
（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。
前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。
第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
公司法律纠纷案件分析与应对 一、案件总体情况 经统计，截至2015年，公司所属各单位（主要是施工单位）发生的案件中，数量最多的是材料款纠纷和工程款纠纷，分别占到案件比例的26%和25%，然后依次为工伤赔偿（劳动争议）纠纷、侵权纠纷、机械和设备（部件）租赁合同纠纷、临时用地纠纷等。 标的额超过200万元的重大案件约占全体案件数量的19%，在重大案件中，62%以上都是工程款项纠纷，12%是材料款纠纷。 二、具体成因分析及应对 （一）材料款纠纷 1. 材料款纠纷成因 材料款纠纷的数量众多，经查核实，九成材料款纠纷都是因业主资金链断裂，导致我方没有足够的资金及时支付货款，引起纠纷。只有极少数材料款纠纷是因为对方送货不及时，影响施工进度，我方严格按照合同约定扣除违约金，对方不服起诉，引起纠纷。 材料款纠纷的起因往往是简单的资金链断裂所致，其本身权利义务并没有争议，欠钱的法律事实也十分清楚，表现我方一时履约能力的不足。为防止该纠纷的发生，我方应当做好资金的运用和协调，积极履行支付义务，避免违约行为的产生。此外在合同订立时，也可以为我方支付材料款增加条件，比如已经广泛采用的需收到对方全额发票为条件进行最终支付等。我方也可以在缔约时将付款周期延长，从而为资金的周转预留一定空间。此外，我方也可以利用优势地位，在合同中约定我方价款的给付条件为业主相关计量款到位等等，从而规避开业主资金断裂所造成我方延期支付的违约风险。 2. 材料款纠纷应对与预防
材料款纠纷发生之后，对方主要的诉讼请求为材料款本金，此外还有附加对我方违约金和延期利息的请求。我方一定要主动应诉，将损失降到最低。在发生材料款纠纷后，我方一方面要通过协商，在履行主要义务即支付所欠材料款本金的基础上，取得对方的理解，从而免除其对违约责任和逾期利息的请求。在实践中，达成分期付款的协议，并及时付清第一笔欠款往往可以取得预期效果。另一方面，对方的主张都是以合同约定为基础的，所以在材料采购合同的制定之时，就要强化合同管理人员的法律意识，从条款上限制对方权利救济的空间。在法律审核的环节中，把好关，从条款上进行严格的审查，剔除加重我方违约责任的约定，或者将我方违约责任的计算方式调底，避免我方届时因延期支付而承担违约责任过重，在诉讼程序中处于被动局面。 此外，材料合同中还要把握住对质量缺陷和价格调差控制。质量缺陷导致供方履约瑕疵的，往往不难判断。但是有些材料的质量瑕疵往往在交货时看不出来。需要投入到使用过程中，甚至经过一段时间后才能显现出来。而且有些材料的质量可能没有问题，但是投入使用的效果或性能的发挥却有可能出现缺陷。所以在合同中，一定要对材料的性能，用途做出明确约定。从而使得材料特定性能的发挥，用途的实现成为合同内容的一部分，一旦相关要求不满足，即可追究对方的违约责任。同样，对于一些订做材料的采购，也一定要在合同明确订做目的，订做标准，订做用途，这样一旦定做材料没有满足订做的目的用途等等，也可以此为由追究供方违约责任。 材料价格波动也是产生纠纷的起因之一。一般材料合同以签订时的价格为准，不予调差。材料价格上调时，供方往往希望补充合同的方式，寻回差价。甚至是恶意中止或延迟合同履行，从而将材料另卖。因此，我方在合同条款中，尽量利用优势地位，加重供方的违约责任的承担，提高对方的违约成本，从而迫使供方按期履约。而当材料价格下跌时，我方也可以利用优势地位，灵活约定材料价格。比如在某些材料采购合同中，就可以约定价格按照交货日当天的某某网行情标准予以计价，以每次交货的确
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《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解 释》解读 为了进一步规范物业纠纷案件的审理，2009年5月15日最高法院出台了《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。此司法解释的出台，明确了一些存在争议的问题，为妥善审理物业纠纷案件提供了更详尽的法律依据。笔者将在下文中解读其中关于物业收费的内容，希望能为物业收费纠纷的审判提供一点帮助。 一、物业收费纠纷的概念和特点 物业收费纠纷是指物业服务企业在向业主收取物业服务、供暖、供水、供气等费用时，由于双方对物业收费的标准，范围和数量存在争议而产生的纠纷。 物业收费纠纷案件一般具有以下特点：第一，涉案人数众多，如果处理不好，容易造成群体性事件的发生；第二，案件数量大，案情较为简单，标的额较小，占用大量审判资源；第三，案件判决的比例较高，调解难度大；第四，在诉讼中，业主处于劣势地位，缺乏证据意识，常因举证不能而面临败诉的风险。因此，妥善审理物业收费纠纷，正确引导诉讼，关系到人民群众的切身利益，关系到社会的稳定以及和谐社会的构建，是人民法院在审判工作中必须重视的问题。 二、物业收费纠纷产生的原因 物业收费纠纷逐年增多，除了公民的法律意识不断增强，愿意通过法律手段解决纠纷的原因以外，还存在以下几个方面的因素： （一）改革进程中历史遗留问题的影响 在计划经济时代，业主的物业费大多是由其所在的单位交纳。改革开放以后，原来由单位买单的物业费改由个人负担，好多业主在收到法院的传票的时候都是一头雾水：“他凭什么起诉我啊，我又没跟他签订合同？”但由于物业服务企业确实提供了相应的服务，业主也客观上享受了此种服务，又提供不出合适的证据来证明自己有“正当理由”拒付物业费，而且业主们对物业服务企业不满，又没有通过业主大会解聘物业服务企业。因此二者之间存在事实合同关系，法院多据此理由判决业主败诉。败诉的业主们大多都不能理解，质疑法院判决的公正性。 （二）物业服务企业乱收费引发的纠纷 物业服务企业违反物业服务合同的约定或者法律、法规、部门规章的规定，常以物业服务成本增高，物价上涨等原因擅自改变现有的收费标准，扩大收费的范围或者重复收
规章制度编号：国网（法/2)440-2014 国家电网公司法律纠纷案件管理办法 第一章总则 第一条为加强国家电网公司（以下简称“公司”）法律纠纷案件管理，维护公司合法权益，根据《中央企业重大法律纠纷案件管理暂行办法》等规定，结合公司实际，制定本办法。 第二条本办法适用于公司总部（分部）及所属各级单位（含全资、控股单位）的法律纠纷案件管理工作。 公司代管单位及有关集体企业参照执行。 第三条本办法所称的法律纠纷案件（以下简称“案件”），是指当事人一方为公司各级单位的诉讼案件、仲裁案件、行政案件、协助调查（执行）案件等。 第四条案件管理应当遵循“集中管控、分级负责”的原则。 （一）集中管控原则，即公司总部、省公司级单位对本单位案件管理工作实行统一管控； （二）分级负责原则，即各级单位实行案发单位负责制，按照本办法规定的职责和权限处理本单位案件，并确保案件处理效果。
第五条公司实行典型案例分析制度。各级单位应对一定时期发生的典型案例的发案原因、发案趋势、法律问题、处理结果进行分析研讨，提出应对策略和管理建议。 第六条公司实行案件年度分析报告制度。省公司级单位应于每年年底前，将本年度案件情况分析及管理工作书面报告公司总部。书面报告中的案件数据应与案件信息系统数据保持一致。 第七条各级单位应当使用“经济法律管理业务应用——案件管理模块”平台（以下简称“案件信息系统”）进行案件信息录入、报送与审查、统计分析、典型案例发布等。 县公司级单位及其所属单位作为涉案单位的，其案件信息由地市公司级单位统一录入、报送。 各级单位案件信息系统使用人员名单和权限应报请省 公司级单位案件管理部门同意，并由国网法律部确认、授权。 第八条各级单位案件管理部门人员、涉案部门、相关业务部门人员、委托代理人及其他人员应遵守公司保密规定，不得擅自对外披露案件信息。 如因对外宣传需要披露信息的，按照公司宣传管理有关规定办理。 第二章职责分工 第九条各级单位的法定代表人（主要负责人）是本单
公司重大法律纠纷案件管理办法(草稿) 第一条为维护公司合法权益，保障国有资产安全，防止国有资产流失，建立健全企业法律顾问制度和法律风险防范机制，规范公司重大法律纠纷案件报送程序，特制定本办法。 第二条本办法所称重大法律纠纷案件，是指具有下列情形之一的案件： (一) 涉案标的达人民币 50 万元及以上的； (二) 涉及知识产权的案件，权利归属不明或者构成侵权的； (三) 因担保案件可能致使公司直接承担重大法律后果的； (四) 涉外经济案件； （五）因案件影响较大，涉案单位主要领导认为需要办理备案的其他案件。 第三条公司重大法律纠纷案件的处理以涉案单位为主体，其备案和协调工作坚持统一管理、逐级上报、各负其责的原则。 第四条公司建立和完善企业法律顾问制度和总法律顾问制度。 第五条公司建立健全企业法律风险防范机制，避免重大法律纠纷案件的发生。 第六条公司及所属各单位发生重大法律纠纷案件，应当由公司及所属各单位主要领导或分管领导组织处理。 第七条总法律顾问具体协调处理全公司范围内的重大法律纠纷案件。公司法律事务部在总法律顾问的领导下，具体负责或协助外聘
律师处理公司层级的重大法律纠纷，指导有关涉案单位自行处理的重大法律纠纷案件，公司其他相关部门、单位配合。 第八条有关涉案单位应当及时向本单位分管领导、主要领导和公司法律事务部通报重大法律纠纷案件有关情况，共同研究提出处理建议。 第九条公司及时总结处理重大法律纠纷案件的经验和教训，建立健全有关规章制度，提高防范法律风险的能力和水平。 第十条公司及所属各单位处理重大法律纠纷案件，可以聘请社会律师代理诉讼活动。 聘请社会律师代理诉讼活动，应当依据公司《外聘律师管理办法》的规定履行必要的审核程序，提出具体的工作要求；公司所属单位聘请社会律师代理诉讼活动，应当报公司法律事务部备案。 第十一条各单位负责法律事务的部门应当加强对社会律师选聘工作的管理。 公司及所属各单位选聘的律师事务所和律师应当符合以下要求： (一)具有良好的信誉和执业道德； (二)熟悉所从事的代理事务，具有良好的业绩以及处理委托代理事务的经验和能力； (三)收费合理、公道； (四)其他应当达到的要求。 第十二条根据外聘律师的工作业绩，公司法律事务部负责组织建立业绩好、信誉高的律师事务所备选库，并在各有关单位的配合下
物业管理过程中的热点法律问题 第一部分与物业管理服务费相关的法律问题 一、物业管理费的支配权问题 我们平时经常会遇到这样的纠纷，当物业企业公司当年度物业管理收支情况后，特别是在当年度费用盈余比较多的情况下，很多业主就会提出意见，说物业管理费是我们缴纳的，既然还有这么多剩余，那就应当退还给我们或者抵充下年度物业费；但作为管理企业，则认为物业费是我的收入来源，应当属于我物业企业支配，有盈余应当属于我物业公司所有，与业主无关的，大家各执一词，于是产生纠纷。 对于物业费的支配权问题，处理原则主要看一个问题：物业公司服务的收费方式。 包干制收费，指由业主向物业公司支付固定物业服务费用，盈亏均由物业公司承担的物业服务计费方式。在包干制下，物业公司按物业服务合同约定提供物业服务，其对应收的物业服务费拥有所有权，可以自行支配，盈余或者亏损均由物业公司享有或者承担，业主及业主委员会无权干涉其使用情况，只是物业公司需要定期公布物业管理费的使用情况，供业主监督。 酬金制收费，是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业公司，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。在酬金制下，物业公司向业主收取的物业管理服务费分成两个部分：物业服务支出和物业服务公司的报酬。物业服务公司的报酬按照物业服务成本的一定比例提取或固定为一定的额度，这是实行酬金制的核心。而物业服务支出则属于代管性质，其所有权归全体业主所有，预算支出的钱没有花完，剩下的应属业主所有；如果预算不足，经过业主同意可以修改预算，还是由业主支付。因此，在酬金制下，物业管理费中除酬金部分外其他部分的支配权就属于业主所有，结余部分应返还业主或按业主指定的用途使用，物业公司是无权自行支配的。 二、业主是否有权拒交物业管理费？ 拒交理由：小区脏乱差、小区配套设施不到位、房子质量差、小区周围商业太扰民管理不行、周围业主有违章搭建要管理、别人家的狗咬了我们狗或小孩了，你要处理，不然我交物业费，有的说我的车位没落实，你们要落实等等，各种各样理由都有；有的说我还没入住呢，等入住后我再交。 处理此类纠纷要分不同情况作出处理： （1）属于业主无理拒绝交费情形的，这比较简单，这就明显是属于业主的违约行为，物业企业有权向业主进行全额追讨，必要时可以通过诉讼方式追讨，并可要求承担延期交费的违约责任； （2）如果是因为物业公司提供的服务质量达不到合同约定致使业主拒绝交费的，则业主拒绝交费，现在司法实践中认为这是一种行使合同抗辩权的行为，符合合同法的规定，是业
法律纠纷案件管理办法 第一章总则 第一条为规范公司法律纠纷案件管理工作，依法、及时、高效处理法律纠纷案件，最大限度地维护公司的合法权益，根据相关法律法规的规定，制定本办法。 第二条本办法所称法律纠纷案件是指集团公司及下属分子公司（以下合称为：公司）在经营、管理过程中发生的各类纠纷案件以及由此可能或已经引发的以公司为当事人的各类诉讼、仲裁案件包括但不限于：民事诉讼案件、劳动争议仲裁或诉讼案件、行政诉讼案件、执行案件、申请复议案件、商事仲裁案件等。 第三条法律纠纷案件直接影响公司的合法权益及声誉，因此公司应本着诚实信用、平等自愿、等价有偿、互惠互利的原则开展经营、管理工作，尽量避免法律纠纷案件的发生；对发生的法律纠纷案件应充分重视，及时、妥善处理，有效规避、控制风险，避免造成不应有的损失。 第二章管理部门、职责、权限 第四条法律纠纷案件管理实行业务部门和经营管理部分工管理、密切配合的原则。法律纠纷案件发生部门或涉及事项的主管部门是法律纠纷案件管理的业务部门，经营管理部是法律纠纷案件管理的归口部门。 第五条业务部门的主要职责： （一）负责提供法律纠纷案件涉及的事实情况及证据材料；
（二）出具法律纠纷处理的初步解决思路或方案； （三）参与法律纠纷案件处理讨论； （三）根据需要承担部分法律纠纷案件处理事务工作； （四）负责与法律纠纷案件相对人的商谈和解工作； （五）负责法律纠纷案件处理涉及的费用支出及收取； （六）建立法律纠纷案件工作台账； （七）根据法律纠纷案件处理需要承担的其他工作。 第六条经营管理部的主要职责： （一）制定法律纠纷案件管理办法，并负责组织实施； （二）对业务部门的纠纷处理初步解决思路或方案进行法律审查，并提出意见或建议。 （三）牵头负责法律纠纷案件的司法程序处理； （四）负责与法律纠纷案件处理涉及的外聘律师进行沟通管理； （五）会同业务部门制作重大案件专题汇报，报相关部门和公司管理层审批； （六）建立法律纠纷案件工作台帐； （七）负责法律纠纷案件的报备工作； （八）签收、发送诉讼或仲裁案件法律文书； （九）根据法律纠纷案件处理需要承担的其他工作。 （十）督促相关业务部门在法律纠纷案件中的工作，并对工作情况进行考核评价。
浅谈物业管理纠纷的若干法律问题 物业管理是近几年来我国大力培育、发展房地产市场过程中，住宅与非住宅房产商品化、服务化而出现的对居住、使用住宅小区、商厦的单位、居民提供公共性服务和特约服务的新行业。随着物业管理业的出现，在物业产权人（又称业主）、使用人与物业的受托管理人（物业管理公司）之间产生了一种新型的民事法律关系，行政管理部门也面临如何对物业管理业进行行业管理的新问题，因物业管理发生的纠纷随之出现，并呈现纠纷数量上升、新类型案件多的特点。而物业管理规范性文件方面，除了建设部发布的《城市新建住宅小区管理办法》（以下简称《办法》）和国家计委、建设部发布的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》这两份部门规章外，我国尚无统一的或专门调整物业管理行为的法律法规，使物业管理纠纷案件存在适用法律难等问题。本文试就物业管理纠纷的主要特点、审理物业管理纠纷案件在实体上和程序上应注意的问题，以及值得探讨的问题略陈管见。 一、物业管理纠纷的主要特点。 物业管理纠纷是随着房地产开发商加强售后服务及物业管理行业的出现而出现的，该类纠纷因其独特性而与一般的纠纷有着不同的特点。 1.物业管理纠纷案件逐年上升，诉讼标的额较大。 1990年以来，特别是1992年以后，全国各地的房地产业异军突起，海南的房地产更是超常规发展，形成了不同档次、不同类型的新建住宅小区和作为商用写字楼的大厦（以下简称为住宅小区和商厦），各类住宅小区、商厦在收取物业管理费用、提供管理服务方面的做法不尽一致，业主与物业管理者之间缺乏约束各方的合同、公约或法律规范，使业主与物业管理者、行政主管部门之间的矛盾渐生，因此而产生的纠纷，向房产、物价等管理部门的投诉大量增加，在有关部门的协调处理不完全能解决纠纷后，当事人转而向法院起诉。以海口市新华区法院为例，该院于1995年开始受理物业管理纠纷案5件，至1996年上升为
法律纠纷案件管理办法（暂行） 第一章总则 第一条为加强公司法律纠纷案件管理，保护企业合法权益，根据国家有关法律法规、总部现行管理规定，结合公司实际情况，制定本办法。 第二条本办法适用于区公司及各分支机构（以下统称公司）。 第三条本办法所称的法律纠纷案件是指具有下列情形之一的案件： （一）公司涉及的民商事纠纷案件； （二）客户起诉的电信服务纠纷案件； （三）劳动争议案件； （四）涉及刑事犯罪的案件； （五）公司遭遇的行政处罚，以及因此而提起的行政复议或行政诉讼； （六）仲裁案件； （七）对公司有重大影响的其他案件。 第四条公司法律纠纷案件坚持预防为主和依法处理案件的基本原则。对已经发生的法律纠纷案件，应依法积极应对，切实维护公司合法权益。 第五条公司实行法律纠纷案件总经理负责制。法律纠纷案件的处理情况纳入年度绩效考核责任。
第二章管理机构和职责 第六条区公司法律事务管理部门负责对公司法律纠纷案件的处理工作，各分公司综合部协助处理本公司范围内的法律纠纷案件。 公司各单位应在接到相关的法律文书后一个工作日内转交至法律事务管理部门，并主动处理或积极协助配合法律事务管理部门处理法律纠纷。 第七条区公司法律事务管理部门的工作职责如下： （一）负责处理与区公司有直接联系的法律纠纷案件； （二）受理分公司综合部法律纠纷案件的报告，并及时向区公司总经理报告； （三）对分公司综合部报告的法律纠纷案件作出法律指导意见； （四）解答区公司相关部门、分公司提出的有关纠纷的法律咨询问题； （五）负责区公司与有关司法、仲裁机构的沟通协调工作； （六）负责区公司外聘代理律师的选择、联络及相关工作； （七）办理区公司总经理交办的其他相关工作。 第八条分公司总经理职责： （一）接受本公司综合部的报告，并及时做出应急处理； （二）及时向区公司总经理和相关部门报告； （三）按照区公司要求，听取本公司综合部意见后，做出处理决定。
物业管理公司法律顾问服务方案本律师团队从法律专业的角度，以相关的法律法规、法理、案例和多年的执业经验为基础，针对物业管理公司常见法律事务的特点，拟订法律顾问服务方案如下，请予教正： 一、法律顾问的人选 由对物业管理公司法律业务领域有相当研究的律师担任常年法律顾问，与贵司协商法律服务的具体事项，接受并全面负责贵司交办的各项法律事务。 另根据贵司法律事务的不同领域，指派其他相关专业律师协助处理。 二、法律顾问的职能 为贵司的经营管理提供有力的法律支持，规避和抵御法律风险，预防和解决法律纠纷，促进经营的规范、安全，保护公司财产和利益。 三、法律顾问的工作内容 （一）提供物业管理公司的筹建设立、产权结构、治理结构、分支机构、项目运作的科学化、法治化、安全化及股东权益的保障与实现等法律方案。 （二）参与有关洽谈，起草、审查、修改下列合同或文件： 1、前期物业管理的投标文件；
2、《业主公约》或《业主临时公约》； 3、《业主大会议事规则》； 4、《业主委员会组织办法及议事规则》暨《业主委员会章程》； 5、《物业服务合同》或《前期物业服务合同》； 6、有关房屋、配套设施设备和相关场地的维修、养护、管理，及维护区域内的环境卫生和秩序等方面的规章制度； 7、其他合同或文件。 （三）参与下列重大事务的策划、运作： 1、前期物业管理的早期介入、投标； 2、物业承接验收； 3、业主大会会议的召开； 4、业主委员会的换届选举； 5、日常物业管理活动。 对上述事务进行相关调查、研究，分析风险，拟订、论证实施方案，设置目标，跟踪、监督事务的发展，对出现的法律问题，及时提供律师建议协助解决。 （四）就贵司修订内部规章、制度出具法律意见，提供处理突发事件、员工违法乱纪行为及其他重大事件的法律依据，完善劳动合同、培训合同，防范劳务纠纷、工伤事故。 （五）完善贵司的风险防范制度、措施，协助建立员工（如
xx集团公司重大法律纠纷案件 管理办法 第一条为加强xx集团公司(以下简称“集团”)重大法律纠纷案件管理，维护集团合法权益，促进集团和所属子企业建立健全法律风险防范机制，根据国家有关法律法规和集团法律事务部职能，制定本办法。 第二条本制度适用于集团本部及各级子企业(持股比例超过50%的子企业或持股比例虽未超过50%，但对其拥有实际控制权的子企业)。 第三条本制度所指的重大法律纠纷是指: 具有下列情形之一的诉讼、仲裁或可能引起诉讼、仲裁的争议。 (一)涉案金额等于或者超过5000万人民币(或等值外币)的重大案件; (二)争议的股权(出资)等于或者超过涉案单位(SBU或BU)注册资本10% (无论其金额是否等于或者超过5000万元人民币)的重大股权纠纷; (三)涉及核心知识产权或保密项目的案件; (四)集团本部及其子公司在中国内地作为诉讼当事人，且一审由高级人民法院受理的案件; (五)可能或者已经引发群体性诉讼或者系列诉讼(仲裁)的;
群体性诉讼(仲裁)，是指案件的对方当事人在三十人以上;系列诉讼(仲裁)是指因同一案由，一年内与不同的当事人发生三次以上的诉讼(仲裁); (六)可能或者已经引发群体性事件的纠纷; (七)其他可能对集团商誉有重大负面影响或引起境内外有影响力的媒体作重点或广泛报道的案件。 具有下列情形之一的政府或监管机构的聆讯、调查和听证或可能引起政府或监管机构的聆讯、调查和听证的事件。 (一)涉及金额等于或者超过5000万人民币(或等值外币)权益或涉及等于或超过SBU、BU注册资本10%的股权(出资)的事件; (二)涉及核心知识产权或保密项目; (三)可能对集团商誉有重大负面影响或社会影响巨大的事件; (四)其他涉及企业或所属单位重大权益或引起境内外有影响力的媒体作重点或广泛报道的事件。 第四条集团法律事务部负责集团各级子企业重大法律纠纷案件的备案、指导、协调工作。集团本部的重大法律纠纷案件由集团法律事务部负责处理，各子企业的重大法律纠纷案件原则上由各子企业自行处理，集团法律事务部予以指导。子企业无法处理或者子企业及集团法律事务部认为由集团法律部处理更加恰当的案件，可以由子企业委托集团法律事务部处理，有关子企业进行配合。
法律纠纷案件管理办法 中巨钜业建设劳务集团有限集团公司 2017年3月20日
第一章总则 第一条为了规中巨钜业建设劳务集团（以下简称集团公司）及下属各单位法律纠纷案件的管理工作，提高案件管理水平，明确案件处理的流程和责任，维护企业合法权益，特制定本办法。 第二条本办法适用于集团公司总部职能部门，以及集团公司下属各单位，对于本办法生效后新发的案件、本办法生效前已发生且未办结的案件及系统部法律争议均应按照本办法的规定执行。 第三条本办法所称的法律纠纷案件，是指以集团公司及下属各单位为一方当事人参加的，所有处于审理或执行阶段的诉讼、仲裁案件。 第四条针对集团公司及下属各单位的法律纠纷案件，实行分级管理与分类管理相结合的管理办法。 第五条集团公司及下属各单位的案件中非集团公司直接处理的，集团公司依据本办法进行管理。 第二章法律纠纷案件的分级管理 第六条集团公司作为一方当事人的法律纠纷案件，由集团公司管理。集团公司可以根据案件具体情况授权发案单位直接处理，发案单位应当将案件处理方案和案件处理结果报集团公司。 第七条集团公司作为发案单位的法律纠纷案件，常规授权于发案单位自行处理，集团公司按本办法进行管理。但有下列情形之一的，集团公司应当参与处理过程，包括参与案件诉讼方案的制定和调整、案件的整体策划、旁听案件的审理等。 (一)起诉案件标的额300万元以上的案件； （二）应诉案件标的额100 万元以上的案件； （三）行政诉讼案件； （四）涉外诉讼；
（五）刑事诉讼; （六）其他可能产生特别重大社会影响，严重影响企业重大权益的案件。 第八条发案单位需对外出具诉讼法律文书或办理其他诉讼法律事务的，应填写《诉讼案件审批表》（附件一），经集团公司总经理审批后办理。 第九条集团公司所属各单位应就本单位发生的诉讼案件情况按季度向集团公司填报数据真实、完整的《诉讼案件季度统计报表》（附件二）和《诉讼案件年度统计报表》。 第三章法律纠纷案件的处理 第十条集团公司应当在决定起诉或收到法院应诉通知5日，组织发案单位或部门相关负责人、涉案项目负责人召开案件准备会，调查了解涉案基本情况，包括：纠纷的起因、双方当事人的争议焦点、双方的涉案主体资格、证据准备情况、管辖、时效及法律适用问题等。 第十一条通过案件准备会掌握了解纠纷案件的基本情况之后，发案单位负责人应当立即牵头进行纠纷处理策划，组织相关法务人员、项目人员等于会后 3日制作完成《法律纠纷案件策划书》（见附件三），以分析现有情况下解决纠纷的最佳方式，确定主要法律观点，明确案件工作小组的人员、费用情况和分析工作难点与工作目标、明确保障措施。集团公司下属各单位制作的《法律纠纷案件策划书》，应由其负责人签署。 第十二条按照本细则第七条处理的案件，发案单位应当在决定起诉或收到法院应诉通知5日填写《诉讼案件审批表》、《法律纠纷案件策划书》报集团公司。集团公司收到相关材料后，应当在3日出具意见并报集团公司领导作出批准或不予批准《法律纠纷案件策划书》的决定，经批准后《法律纠纷案件策划书》应
XX公司法律纠纷案件管理暂行办法 第一章总则 第一条为加强法律纠纷案件管理，防范和控制法律风险，维护企业的合法权益，根据国家相关法律、法规和集团公司相关规定，结合公司实际情况，特制定本办法。 第二条本办法所称法律纠纷案件，是指公司作为当事人或第三人通过诉讼、仲裁及其他非诉讼方式解决的各类法律纠纷案件，包括民商事案件、刑事案件、行政案件等。 第三条法律纠纷案件管理遵循以下原则： （一）依法维护企业合法权益原则； （二）各部门分工合作、积极配合原则； （三）集中管理与分级管理相结合原则。 第四条公司法律事务部门对各单位法律纠纷案件的管理工作负有组织、指导、协调、监督和检查的责任。 第二章机构与职责 第五条公司法律事务部门是法律纠纷案件管理的主责部门，履行以下职责： （一）处理案件，包括案件论证、制定案件处理方案、调查取证、参与案件代理或辩护、处理相关事务等； （二）协调公司相关部门工作及管理案件律师聘用工作； （三）对案件进行档案管理、统计、分析、上报； （四）承担其他相关工作。 第六条法律纠纷案件发生的所在业务部门、各单位（简称发案机构）应当积极参与案件的处理，履行以下职责：
（一）案件发生后，及时向法律事务部门报告； （二）了解对方当事人情况，收集、整理、保全证据，并对证据材料的真实性和完整性负责； （三）提出初步的案件处理意见； （四）积极参加案件论证和案件处理； （五）承担其他相关工作。 第七条其他有关部门应当积极配合法律纠纷案件的处理，履行以下职责： （一）收到法律文书时，及时转送法律事务部门； （二）配合调查取证，提供相关证据材料，并对提供证据材料的真实性和完整性负责； （三）应邀参加案件论证和案件处理，提供专业意见； （四）承担其他相关工作。 第三章法律纠纷案件报告 第八条公司发生法律纠纷案件，发案机构应及时填写《案件登记表》（见附件1），并附相关证据材料报本公司法律事务部门。 第九条公司及各单位在收到司法部门或行政执法机关送达的法律文书时，包括但不限于传票、应诉通知书、起诉状副本、裁定书、判决书、处罚决定书、律师函等，收件部门应当及时转送法律事务部门，以免造成诉讼权利丧失。 第十条公司实行重大法律纠纷案件上报制度。对于重大法律纠纷案件，应当在案件发生时和案件处理过程中，在向公司管理层报告的同时，及时按集团公司有关规定向集团公司法律事务部门报告。
公司重大法律纠纷案件管理办法
公司重大法律纠纷案件管理办法(草稿) 第一条为维护公司合法权益，保障国有资产安全，防止国有资产流失，建立健全企业法律顾问制度和法律风险防范机制，规范公司重大法律纠纷案件报送程序，特制定本办法。 第二条本办法所称重大法律纠纷案件，是指具有下列情形之一的案件： (一) 涉案标的达人民币50 万元及以上的； (二) 涉及知识产权的案件，权利归属不明或者构成侵权的； (三) 因担保案件可能致使公司直接承担重大法律后果的； (四) 涉外经济案件； （五）因案件影响较大，涉案单位主要领导认为需要办理备案的其他案件。 第三条公司重大法律纠纷案件的处理以涉案单位为主体，其备案和协调工作坚持统一管理、逐级上报、各负其责的原则。 第四条公司建立和完善企业法律顾问制度和总法律顾问制度。 第五条公司建立健全企业法律风险防范机制，避免重大法律纠纷案件的发生。 第六条公司及所属各单位发生重大法律纠纷案件，应当由公司及所属各单位主要领导或分管领导组织处理。 第七条总法律顾问具体协调处理全公司范围内的重大法律纠纷案件。公司法律事务部在总法律顾问的领导下，具体负责或协助外聘
律师处理公司层级的重大法律纠纷，指导有关涉案单位自行处理的重大法律纠纷案件，公司其他相关部门、单位配合。 第八条有关涉案单位应当及时向本单位分管领导、主要领导和公司法律事务部通报重大法律纠纷案件有关情况，共同研究提出处理建议。 第九条公司及时总结处理重大法律纠纷案件的经验和教训，建立健全有关规章制度，提高防范法律风险的能力和水平。 第十条公司及所属各单位处理重大法律纠纷案件，可以聘请社会律师代理诉讼活动。 聘请社会律师代理诉讼活动，应当依据公司《外聘律师管理办法》的规定履行必要的审核程序，提出具体的工作要求；公司所属单位聘请社会律师代理诉讼活动，应当报公司法律事务部备案。 第十一条各单位负责法律事务的部门应当加强对社会律师选聘工作的管理。 公司及所属各单位选聘的律师事务所和律师应当符合以下要求： (一)具有良好的信誉和执业道德； (二)熟悉所从事的代理事务，具有良好的业绩以及处理委托代理事务的经验和能力； (三)收费合理、公道； (四)其他应当达到的要求。 第十二条根据外聘律师的工作业绩，公司法律事务部负责组织建立业绩好、信誉高的律师事务所备选库，并在各有关单位的配合下
目录 中文摘要 (1) 英文摘要 (2) 1 引言 (3) 2 物业管理服务概述 (4) 2.1物业管理服务的起源 (4) 2.2物业管理活动中存在的法律关系 (5) 2.3我国物业管理服务的发展历程及现状 (7) 3 我国物业管理制度存在的问题及原因分析 (9) 3.1 物业管理服务过程中产生的纠纷及原因分析 (9) 3.2我国现有物业管理方面的法律法规及立法缺陷 (12) 4 国外物业管理制度的先进经验 (13) 5 完善我国物业管理制度的对策和建议 (15) 5.1在立法层面上的提升 (16) 5.2政府机关参与到物业管理活动中 (16) 5.3业主提升自治水平 (17) 5.4物业管理行业加强自律 (18) 结论 (18) 致谢 (19) 参考文献 (19)
物业管理服务的相关法律问题研究 摘要：伴随商品性住宅的迅猛建设，物业管理服务行业也随之兴起。但由于该行业发展时间较短，制度建设不完善，导致很多合同违约的事件发生，并且难 以较好的运用法律条文将问题解决。分析我国当前相关的法律法规及行业发 展现状，可以发现以下问题：我国在物业管理方面的立法不足，物管公司与 开发商之间职责界定不明，物管公司缺乏有力的监督和管理，业主自身的自 治意识有待提高，等等。综观数个代表性国家关于物业管理服务的法律法规，并对法学家、管理学家和社会学家的相关观点进行研究后，依据我国现 有的相关情况，在立法和具体执行方面提出建议和意见。分别是：在立法层 面，应当提高法条的立法层次，制定配套法规办法；应当强调行政机关的广 泛参与；应当培养房屋使用人的自我管理、维权的意识；应当加强物业管理 公司的行业内部规范、管理。 关键词：物业管理发展状况法律研究
物业服务合同履行的相关法律问题研究 近年来，日益增多的物业服务纠纷案件给全国各地法院都带来了不小的审判压力。究其原因，不仅仅在于物业服务纠纷案件类型多样、所涉及的法律关系复杂、案件带有群体性特征导致处理难度较大；更为突出的还在于，法官对此类新兴案件较为陌生，加之法律法规不健全，相关政策规定又因带有体制转轨的因素明显滞后，既有的一些法律规定又比较原则，审判时缺少明确具体的条文规范，造成了司法实践中的诸多困难。[1]在这样的背景下，最高人民法院于2009年5月出台了《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》[以下简称《物业服务解释》]，对《物权法》以及《物业管理条例》中有关物业服务问题的抽象性、原则性条文进行了司法解释，力求为审判实践提供明确具体和统一的裁判标准。纵观该《物业服务解释》，其主要对物业服务合同的效力问题、物业服务合同的履行及违约责任问题、物业服务合同终止的法律适用问题以及该解释的适用范围和时间效力等问题作出了具体规定，其中许多规定从实务的角度来看都不乏亮点。[2]应当说，该解释的出台为今后司法实践工作可操作性的提高奠定了基础。但为了正确理解与适用该解释，从理论的角度对物业服务纠纷所涉及的重要问题进行深入分析，仍属必要。正是基于这样的考虑，本文拟透过《物业服务解释》的相关规定，结合司法实践，对物业服务纠纷案件中最为核心的物业服务合同的履行以及与之密切相关的问题作重点探讨，希望对正确理解与适用该司法解释相关条
款有所助益。 一、业主在物业服务合同中的主体地位及其义务认定 [一]业主的合同主体地位 物业服务合同的主体认定问题，是司法实践中物业服务合同纠纷审理的一大难题。物业服务合同可分为前期物业服务合同和普通物业服务合同。根据我国《物业管理条例》第21条的规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”因此，前期物业服务合同是由建设单位与物业服务企业所签订。又根据我国《物业管理条例》第15条的规定：“业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。”因此，对于普通物业服务合同来说，则是由业委员会与物业服务企业所签订的。可以看到，在合同签订的形式上，无论是前期物业服务合同还是普通物业服务合同，业主均不是直接的合同签订者。在实践中，这恰恰是业主经常据此而拒绝接受合同约束的重要理由，他们认为自己并非物业服务合同的当事人。 必须明确的是，《物业管理条例》第25条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”根据该条款，建设单位同物业买受人签订物业买卖合同时，包含了双方转让前期物业服务合同的合意，因此，前期物业服务合同对业主之所以产生拘束力，根据在于建设单位与业主对物业服务合同的概括承受。[3]对于普通物业服务合同，《物权法》第76条、《物业管理条例》第11条都规定，选聘和解聘物业服务企业乃是业主共同决定的事项。
法律纠纷案件管理办法
中巨钜业建设劳务集团有限集团公司 2017年3月20日
第一章总则 第一条为了规范中巨钜业建设劳务集团有限公司（以下简称集团公司）及下属各单位法律纠纷案件的管理工作，提高案件管理水平，明确案件处理的流程和责任，维护企业合法权益，特制定本办法。 第二条本办法适用于集团公司总部职能部门，以及集团公司下属各单位，对于本办法生效后新发的案件、本办法生效前已发生且未办结的案件及系统内部法律争议均应按照本办法的规定执行。 第三条本办法所称的法律纠纷案件，是指以集团公司及下属各单位为一方当事人参加的，所有处于审理或执行阶段的诉讼、仲裁案件。 第四条针对集团公司及下属各单位的法律纠纷案件，实行分级管理与分类管理相结合的管理办法。 第五条集团公司及下属各单位的案件中非集团公司直接处理的，集团公司依据本办法进行管理。 第二章法律纠纷案件的分级管理 第六条集团公司作为一方当事人的法律纠纷案件，由集团公司管理。集团公司可以根据案件具体情况授权发案单位直接处理，发案单位应当将案件处理方案和案件处理结果报集团公司。 第七条集团公司作为发案单位的法律纠纷案件，常规授权于发案单位自行处理，集团公司按本办法进行管理。但有下列情形之一的，集团公司应当参与处理过程，包括参与案件诉讼方案
的制定和调整、案件的整体策划、旁听案件的审理等。 (一)起诉案件标的额300万元以上的案件； （二）应诉案件标的额100 万元以上的案件； （三）行政诉讼案件； （四）涉外诉讼； （五）刑事诉讼; （六）其他可能产生特别重大社会影响，严重影响企业重大权益的案件。 第八条发案单位需对外出具诉讼法律文书或办理其他诉讼法律事务的，应填写《诉讼案件审批表》（附件一），经集团公司总经理审批后办理。 第九条集团公司所属各单位应就本单位发生的诉讼案件情况按季度向集团公司填报数据真实、完整的《诉讼案件季度统计报表》（附件二）和《诉讼案件年度统计报表》。 第三章法律纠纷案件的处理 第十条集团公司应当在决定起诉或收到法院应诉通知5日内，组织发案单位或部门相关负责人、涉案项目负责人召开案件准备会，调查了解涉案基本情况，包括：纠纷的起因、双方当事人的争议焦点、双方的涉案主体资格、证据准备情况、管辖、时效及法律适用问题等。 第十一条通过案件准备会掌握了解纠纷案件的基本情况之后，发案单位负责人应当立即牵头进行纠纷处理策划，组织相
物业服务合同法律问题分析论文 随着我国社会主义市场经济制度的建立和发展，住房制度改革的深化，商品房市场逐步确立和完善，居民自己购买房屋已成为普遍现象。与之相适应，传统的行政福利型房屋和单位自行管理已逐渐为现今的专业化物业管理所取代。物业管理作为房地产经营管理的一种专业化、社会化、企业化的模式已渐渐走入千家万户，为人们所接受。在物业管理中，调整业主和物业管理企业关系的重要依据是物业服务合同。正确认识物业服务合同的性质和内容，明确业主和物业管理企业的权利和义务，是正确解决物业纠纷，保障业主利益的关键。 一、物业服务合同的性质和特征 物业服务合同，是指物业管理企业接受小区业主或业主委员会的聘任和委托提供物业服务，业主支付服务费用的书面协议。它明确了物业管理企业和业主各自享有的权利和承担的义务，是建立业主和物业管理企业关系的法律文件，提供了当事人双方活动的范围和准则，是业主的权利保障书，在整个物业管理活动中处于核心地位。正确认识物业服务合同相关内容及注意事项，对每位业主都很重要。 1、物业服务合同的性质 在我国传统的计划经济体制下，实行的是福利分房，由政府房屋主管部门统一管理这些公有房屋，也有各单位自己投资建设，由单位安排专人管理房屋的情况，都带有极为厚重的行政管理色彩。用户与房屋管理者之间一般是所属关系，处于被管理和被领导的地位。 随着住房制度的改革，房屋所有权转归个人所有，享有了自主选择管理人的权利。物业管理企业通过合同获得物业管理的权利，为全体业主提供服务。根据合同，物业管理企业提供相应的服务，而业主要支付对应的物业服务费用。从这一方面来说，物业管理企业和业主之间是民事合同的双方当事人，是平等的主体，享有相当的权利和义务。[1]两者之间成立的是民事法律关系，适用民事法律关系的基本原则：平等、自愿、公平、等价有偿和诚实信用原则。所以，物业服务合同是平等主体之间成立的民事合同，适用合同法的一般原则。 2、物业服务合同的特征
XXX股份有限公司 法律纠纷案件管理办法 第一章总则 第一条为进一步加强企业法律风险管理，保障XXX股份有限公司（以下称公司）经济安全，维护企业合法权益，根据《中国华电集团公司法律纠纷案件管理办法》、《公司法律事务管理办法》等规定，结合公司实际，制定本办法。 第二条本办法适用于公司及所属分公司、区域公司、专业公司、全资子公司（厂）、控股子公司（以下称各单位）。 第三条法律纠纷案件是指诉讼、仲裁案件或可能引发诉讼、仲裁的法律纠纷案件。 第四条法律纠纷案件由发案单位依法自主处理，实行“谁造成案件，谁负责处理，谁造成损失，谁承担责任”的原则。 法律纠纷案件处理遵循“三不放过”原则，即发案原因不查明不放过，责任不追究不放过，整改措施不落实不放过。 第五条法律纠纷案件发生后，应当通过协商、调解、仲裁或者诉讼等合法途径及时妥善处理。 第六条公司办公室是法律纠纷案件的归口管理部门，负责办理总部法律纠纷案件，负责所属各单位上报的法律纠纷案件的备案、指导、协调等工作，负责统一向集团公司法律事务管理部门备案、协调等工作。
各单位法律事务管理部门归口管理本单位法律纠纷案件，负责案件的处理、备案、归档等工作。 第七条法律事务管理部门在工作中应当坚持诚信、公平、正义、维护企业合法权益的原则，及时妥善处理法律纠纷案件。 第八条法律纠纷案件参与人或知情人应当坚持保密原则，不得泄露或擅自披露与案件有关的信息。 第九条公司建立法律纠纷案件法律资源调度与帮助制度。 发案单位可以向公司或平行单位申请法律帮助。对疑难、复杂案件，公司集中调度系统内外法律资源，参与案件的协调、指导与处理。 发案单位应当提供必要的物质支持等保障。 第十条各单位应当为法律事务管理部门和法律顾问处理法律纠纷案件提供人力、物力、经费等支持和便利。 第二章案件备案管理 第十一条公司建立法律纠纷案件备案制度。各单位发生案情复杂或影响较大的法律纠纷案件应当及时向公司法律事务管理部门备案。下列法律纠纷案件实行备案管理： （一）一审由高级、最高人民法院受理的案件； （二）诉讼、仲裁（含劳动仲裁）涉案金额在50万元以上，行政诉讼涉案金额在10万元以上； （三）涉外、境外法律纠纷； （四）可能引发群体性诉讼或者系列诉讼的；
中交第四航务工程局有限公司 法律纠纷案件管理办法 第一章总则 第一条为维护中交第四航务工程局有限公司（以下简称公司）的合法权益，规范公司法律纠纷案件的管理，提高企业风险防范能力，根据《中国交通建设股份有限公司重大法律纠纷案件管理暂行办法》、《中交第四航务工程局有限公司法律事务管理规定》和相关制度制定本办法。 第二条本办法适用于公司本部及子（分）公司法律纠纷案件的审批、处理和备案。 第二章法律纠纷案件的分类 第三条法律纠纷案件分为重大法律纠纷案件和一般法律纠纷案件。 第四条重大法律纠纷案件是指具有下列情形之一的诉讼、仲裁或可能引起诉讼、仲裁的案件： （一）公司或子（分）公司作为案件当事人，且涉案金额超过500万元人民币的； （二）涉案主体为3个或3个以上，且案件性质、法律关系、权利义务、责任划分复杂，案件争议的焦点问题多，存在重大法律风险的； （三）可能引发群体性案件或者系列案件，对公司造成重大
影响的； （四）公司或子（分）公司作为案件当事人的涉外案件； （五）其他涉及公司及子（分）公司重大权益或者具有国内外重大影响的。 第五条重大法律纠纷案件以外的其他纠纷案件为一般法律纠纷案件。 第三章法律纠纷案件的审批 第六条子（分）公司处理重大法律纠纷案件及一般法律纠纷案件的起诉、申诉、抗诉、申请仲裁、申请行政复议时，需事前以书面形式报公司批准。 第七条子（分）公司处理法律纠纷案件，可以根据案件的难易程度建议是否请求公司法律事务部或聘请律师代理诉讼、仲裁活动。子（分）公司请求公司法律事务部或聘请律师代理诉讼、仲裁活动需提前以书面的形式上报公司批准，公司对外聘律师有决定权。律师代理费用由子（分）公司自行承担。 第八条子（分）公司因法律纠纷案件诉讼财产保全等需要提供担保的，需提前3天以书面的形式上报公司审批，经审批同意后方可办理。如情况紧急，可先口头征求公司有关部门意见，事后补办相关手续。 第九条子（分）公司向外发送律师函，需书面上报公司，经公司批准后，由公司法律事务部统一负责律师函的签署。 第十条子（分）公司在处理重大法律纠纷案件过程中，遇到