连城县城区及各乡镇土地基准地价修订更新成果
连城县国土资源局
（二ＯＯ八年三月）
一、基准地价内涵
表1 连城县城区及乡镇基准地价内涵
用地类型表达方式使用年限容积率估价期日
商服级别价40 2.0 2007-1-1
住宅级别价70 1.8 2007-1-1
工业级别价50 1.0 2007-1-1
本次基准地价是指：
（一）基准日：2007年1月1日；
（二）土地开发程度：城区设定为宗地红线外“五通”（即通路、供水、排水、通电、通讯）和红线内“一平”（即场地平整）；乡镇设定为宗地红线外“三通”（即通路、供水、通电）和红线内“一平”（即场地平整）；
（三）容积率：商服用地2.0，住宅用地1.8，工业用地1.0;
（四）土地使用年限：商服用地40年，住宅用地70年，工业用地50年;
（五）基准地价含基础设施配套费;
（六）定级范围外的土地参照末级地。
二、各类用地级别暨基准地价表
（一）连城县城区各类用地（商服用地、住宅用地、工业用地）级别暨基准地价表（表2～表4）
（二）连城县16个乡镇各类用地（商服用地、住宅用地、
工业用地）级别暨基准地价表（表5）
级别范围
基准地价
修正幅度
元/㎡万元/亩
1 集中分布在北大路大部沿街两侧和北大东路环城东路叉口附近的环城东路沿街两侧。东至北大路连城大桥，西至
北大路西台路叉口；南至莲中路东大路叉口，北至环城东路彭坊桥路叉口。区域内主要有：金叶大楼、国土局、
汽车站、冠华商城、财政局、冠景小区、农业局、建行、农行、人行、工行、阳光超市、佳源超市、新华书店、
邮政局、鞋帽城、三特超市、中山小区、国税局。
3622 241.5 ±22%
2 分布在一级地的周围，主要地段为：北大路连城大桥至冠豸景苑C区，环城东路新兴路叉口至彭坊桥路叉口，环
城东路莲花桥至李坊路叉口，连宁路新兴路叉口至116路叉口，连宁路公路局至东门大桥，莲中路东大路叉口至
东门大桥，东大路，金山路，莲西南路，莲西北路木材加工厂路叉口至青少年宫，北大路木材加工厂路叉口至西
台路。区域内主要有：冠豸景苑A、B、C区、原川峰食品厂、李彭小学、卫生局、温泉大厦、山水饭店、计生局、
石门湖新村局部、电信大楼、移动大楼、物资总公司、防疫站、连城一中、莲花市场、东门三角坪、南门头、西
门市场、林业公安、电力公司、青少年宫、自来水厂、建设局、连城大酒店、实验小学、县政府、公安局、交通
局、旅游局、人寿保险公司。
2513 167.5 ±20%
3 分布在二级地外围，主要路段为：李彭村谢屋寥段，步行街冠豸景苑D、E区，石门湖新村怀英园段，环城东路
连宁路叉口至新兴路叉口、李坊路叉口至江坊公路环岛，连宁路西兴路叉口至新兴路叉口、东门大桥至江坊公路
环岛，连文线江坊大桥至江坊公路环岛，莲中路东门大桥至环城南路叉口，大桥下路，水南路，庙前路，北大路
环城路叉口至木材加工厂路叉口，西兴路啤酒厂段，西台路中段。区域内有：李彭村谢屋寥、冠豸中学、杨屋小
学、李彭村下山黄屋、洪山安置小区、连文线江坊村蔡屋段、交警大队、李坊村罗家营、下罗家营、老汽车站、
莲花村莲花塘、莲花市场、成人中专、栗园新村、县医院、莲峰镇政府、冠峰大厦、城关变电所、城关职中旧址、
看守所、桃花源新村、明光新村入口段、原劳服公司、连城啤酒厂、连城二中、东南网络、检察院新大楼、新兴
小学、新兴新村、新兴村枫树墩。
1742 116.2 ±20%
4 分布在三级地外围，主要路段为：环城东路连宁路叉口至北延地段，赤岭路水竹排段，彭坊桥路童屋段，连塘路
谢屋寥至车队段，观景路，环城南路中段（莲中路西侧至文川河），莲西路南段，环城北路北大西路叉口外至连
宁路叉口沿路两侧。区域内主要有：李彭村童屋、杨屋变电所、怀英园、凤凰新村、新兴村水竹排、连城车队董
屋山腹地、家具厂、高乾上、南前村、南前小学、木材加工厂、明光新村北部、公路分局、鹧鸪新村、老自来水
厂南屋、牛形山新村、李兴村岭子上。
1222 81.5 ±18%
5 除一、二、三、四级外的其他城市规划区范围。区域内主要有：李彭村吴坊自然村、赤岭村、大坪村、姚坊村、
城西村童子巷、南前村南北坑、牛家谢屋、西郊变电所。
850 56.7 ±18%
3
级别范围
基准地价
修正幅度
元/㎡万元/亩
1 分布在：环城东路李彭小学路口——城东新村——文川河——塔背罗屋——连宁路——连城医院——东大路——
西大路——西门市场北侧——马屎桥——府前路——彭坊桥路——环城东路李彭小学路口所围成的范围内。区域
内主要有：金叶大楼、国土局、汽车站、交通局、旅游局、人寿保险公司、冠华商城、财政局、农业局、建行、
农行、人行、工行、阳光超市、佳源超市、新华书店、邮政局、鞋帽城、三特超市、中山小区、国税局、连城一
中、城墙窝、公路局。
1649 109.9 ±20%
2 分布在一级地的周围，范围为：冠豸景苑——连塘线东铡——环城东路东侧（至李坊路叉口）——文川河——连
城医院——庙前路——林业公安局南侧——木材加工厂路——县政府——新兴路——河流——文川河——冠豸
景苑。区域内主要有：冠豸景苑、冠豸中学、原川峰食品厂、李彭小学、卫生局、温泉大厦、山水饭店、计生局、
石门湖新村局部、电信大楼、移动大楼、物资总公司、防疫站、莲花市场、县医院、莲峰镇政府、冠峰大厦、东
门三角坪、南门头、西门市场、林业公安、电力公司、青少年宫、自来水厂、建设局、连城大酒店、实验小学、
县政府、公安局、新兴小学、新兴新村、栗园新村、新兴村枫树墩、李园下、下山黄屋。
1196 79.7 ±20%
3 分布在二级地外围，东至连城车队、观景路，西至明光新村、环城西路、桃花源新村，南至环城南路，北至连城
二中、新兴小区。区域内有：李彭村谢屋寥、连城车队董屋山腹地、杨屋小学、洪山安置小区、连文线江坊村蔡
屋段、交警大队、李坊村罗家营、下罗家营、高乾上、老汽车站、莲花村莲花塘、莲花市场、成人中专、南前小
学、城关变电所、城关职中旧址、看守所、明光新村、原劳服公司、气象站、沈屋、儒塘下、连城啤酒厂、连城
二中、东南网络、检察院新大楼、新兴小区。
844 56.3 ±18%
4 分布在三级地外围，东至连塘路廖屋山段、观景路，西至环城西路，南至环城南路及其南侧、连文线（江坊环岛
至江坊大桥），北至环城北路北侧100米、凤凰新村。区域内主要有：李彭村童屋、杨屋变电所、怀英园、凤凰
新村、新兴村水竹排、大坪村、廖屋山、南前村、城西村童子巷、南前村南北坑、牛家谢屋、西郊变电所、木材
加工厂、家具厂、明光新村北部、公路分局、林屋山、鹧鸪新村、老自来水厂南屋、牛形山新村、李兴村岭子上。
593 39.5 ±18%
5 除一、二、三、四级外的其他城市规划区范围。区域内主要有：李彭村吴坊自然村、赤岭村、姚坊村。424 28.3 ±16%
4
表4 连城县城区工业用地级别暨基准地价表
级别范围
基准地价
修正幅度
元/㎡万元/亩
1 集中分布在北大路、环城东路、莲中路、连宁路两侧。东至冠豸景苑，西至北大西路木材加工厂路叉口，南至
莲中路东门大桥、环城东路李坊路叉口，北至环城东路新兴路叉口。区域内主要有：金叶大楼、国土局、汽车
站、交通局、旅游局、人寿保险公司、冠华商城、财政局、农业局、建行、农行、人行、工行、阳光超市、佳
源超市、新华书店、邮政局、鞋帽城、三特超市、中山小区、国税局、冠豸景苑、冠豸中学、原川峰食品厂、
李彭小学、卫生局、温泉大厦、山水饭店、计生局、石门湖新村局部、栗园新村、电信大楼、移动大楼、物资
总公司、防疫站、连城一中、莲花市场沿路部分、东门三角坪、南门头、西门市场、林业公安、电力公司、青
少年宫、自来水厂、建设局、连城大酒店、实验小学、县政府、公安局。
279 18.6 ±18%
2 分布在一级地外围，主要路段为：李彭村谢屋寥段，连塘路谢屋寥至车队段，石门湖新村怀英园段，环城东路
连宁路叉口至新兴路叉口、李坊路叉口至江坊公路环岛，连宁路西兴路叉口至新兴路叉口、东门大桥至东环路
江坊公路环岛，连文线江坊大桥至江坊公路环岛，莲中路东门大桥至环城南路叉口，北大路环城路叉口至木材
加工厂路叉口，西兴路啤酒厂段，西台路中段，莲中路安置小区。区域内有：李彭村谢屋寥、连城车队董屋山
腹地、杨屋小学、李彭村下山黄屋、洪山安置小区、连文线江坊村蔡屋段、交警大队、李坊村罗家营、下罗家
营、高乾上、老汽车站、莲花村莲花塘、莲花市场、成人中专、县医院、莲峰镇政府、冠峰大厦、城关变电所、
城关职中旧址、看守所、明光新村、原劳服公司、连城啤酒厂、连城二中、东南网络、检察院新大楼、新兴小
学、新兴新村、新兴村枫树墩。
199 13.3 ±18%
3 分布在二级地外围，主要路段为：环城东路连宁路叉口至北延地段，赤岭路水竹排段，彭坊桥路童屋段，连塘
路车队至廖屋山段，观景路，环城西路，环城北路北大西路叉口外至连宁路叉口沿路两侧。区域内有：李彭村
童屋、杨屋变电所、怀英园、凤凰新村、新兴村水竹排、大坪村、廖屋山、南前村、南前小学、木材加工厂、
南前村南北坑、牛家谢屋、家具厂、鹧鸪新村、公路分局、老自来水厂南屋、牛形山新村、李兴村岭子上。
142 9.5 ±16%
4 除一、二、三级外的其他城市规划区范围。区域内主要有：李彭村吴坊自然村、赤岭村、姚坊村、城西村童子
巷、西郊变电所、新兴村黄屋山。
105 7.0 ±15%
5
表5 连城县十六个乡镇土地级别暨基准地价表
序号乡镇
名称
土地
级别
级别范围
商服用地住宅用地工业用地
元/㎡万元/亩
修正
幅度
元/㎡万元/亩
修正
幅度
元/㎡万元/亩
修正
幅度
1 朋口一级
以朋口环岛花园为中心，西沿319国道两侧至中学旧址，南沿319国道两
侧至工商所，北沿205国道两侧至朋口供销大厦。区域内有朋口烟草站、
新华书店、国土资源所、朋口村委会、朋口信用社、林业派出所、长江房
地产开发小区、石子角开发小区等单位。
1375 91.7 ±26% 647 43.1 ±23% 185 12.3 ±15% 二级
分布在一级地外围，西至火车站拆迁安置小区，南至下桥背桥，北至卫生
院，东北至圩上坝。区域内有商业街、交警中队原址、朋口镇政府、加油
站、农行、保险站、交通大厦、卫生院、医药公司、地税所、工商所、瑶
上段、农贸市场、林业派出所原址、原外贸站、东寅制香厂、站前小区、
火车站、阳光新村等单位。
828 55.2 ±24% 419 27.9 ±21% 148 9.9 ±15% 三级
分布在二级地外围，主要地段为205国道圩上坝段，205国道原线朋口中
学段、上背村、下桥背段，工业园区、外坎、内坎自然村。
532 35.5 ±22% 298 19.9 ±18% 121 8.1 ±13% 四级定级区内除一、二、三级范围以外的其他区域。348 23.2 ±21% 227 15.1 ±15% 99 6.6 ±13%
2 新泉一级
从新泉大桥沿205国道往西至新泉万人台道路两侧；农贸市场周边、原供
销社仓库及老街道（新泉国土资源所至新泉供销社门市部）道路两侧。
1066 71.1 ±29% 531 35.4 ±23% 150 10.0 ±15% 二级
分布在一级地外围，从祥翔饭店沿319国道往连城方向至征费办公室道路
两侧，从新泉万人台沿205国道至新泉卫生院桥头道路两侧，从新泉供销
社门市部沿老街经北村桥头至温泉大众浴室道路两侧，从新泉温泉游泳池
沿温泉路至205国道道路两侧，从粮站开发小区沿老国道往东南至一桥以
南约150米道路两侧，从工商所沿沿河路至往西村路口道路内侧。
601 40.1 ±27% 354 23.6 ±20% 120 8.0 ±15% 三级定级区内除一、二级范围以外的其他区域。362 24.1 ±23% 241 16.1 ±19% 96 6.4 ±10%
6
序号
名称级别级别范围
元/㎡万元/亩
修正
幅度
元/㎡万元/亩
修正
幅度
元/㎡万元/亩
修正
幅度
3 文亨一级
从文亨三角坪沿连文线至中心幼儿园大门口、沿205国道至供电所道路两
侧，商业街一期。
970 64.7 ±28% 492 32.8 ±22% 150 10.0 ±15% 二级
分布在一级地外围，从中心幼儿园大门口沿连文线至进部队内场的新路
口，商业街二期、连城县第二医院，从中心幼儿园沿205国道往文保村方
向延伸300米道路两侧，从供销社沿原205国道至文亨粮站道路两侧，从
供电所沿205国道往朋口方向延伸至三叉口道路两侧。
559 37.3 ±26% 332 22.1 ±20% 120 8.0 ±15% 三级定级区内除一、二级范围以外的其他区域。335 22.3 ±24% 225 15.0 ±19% 96 6.4 ±10%
4 庙前一级
分布在庙兴路中段沿街两侧，西至庙前中心幼儿园东侧，东至庙前圩。区
域内主要有：工商银行、供销社、庙上村委会、农业银行、信用社、原供
销社。
916 61.1 ±27% 478 31.9 ±22% 150 10.0 ±15% 二级
分布在一级地外围，北起庙江公路中兴街3号与庙前煤管站交界处，东至
庙兴路2号房屋，南至光明路庙前电厂与庙前锰矿交接处，西至杨梅鑑。
区域内主要有：庙前中学、卫生院、镇政府、农行旧址、派出所、国税、
地税、庙前中心幼儿园、邮电局、烟草站、信用社旧址、庙前电厂。
544 36.3 ±25% 322 21.5 ±22% 120 8.0 ±15% 三级定级区内除一、二级范围以外的其他区域。334 22.3 ±23% 213 14.2 ±20% 96 6.4 ±10%
5 姑田一级
分布在新街（原永连公路）两侧，主要路段为：新街中堡桥至松溪板桥、
中兴商业街北段至中兴桥。区域内主要有：姑田国土资源所、卫生院、镇
政府、农行营业所、供销社、信用社、林业站、东方小区沿新街部分。
863 57.5 ±27% 464 31.0 ±22% 150 10.0 ±15% 二级
分布在一级地外围，主要路段为：原永连公路绉纹纸厂至中堡桥段、松溪
板段，下余公路新庄段，中兴商业街东南段中兴桥至205国道新线叉口，
205国道前进路叉口至加油站。区域内主要有：绉纹纸厂、老街（永丰街）、
中堡市场、电影院、下堡村中原、下堡市场、下堡村新庄、东方家俱厂、
国税分局、中堡村、中石化加油站。
511 34.1 ±25% 304 20.2 ±20% 120 8.0 ±15% 三级定级区内除一、二级范围以外的其他区域。323 21.6 ±20% 214 14.3 ±18% 96 6.4 ±10%
7
序号
名称级别级别范围
元/㎡万元/亩
修正
幅度
元/㎡万元/亩
修正
幅度
元/㎡万元/亩
修正
幅度
6 林坊一级
从连林路144号沿老街往东北至仁爱药店道路两侧，从烟草站沿路往东北
至中国电信林坊代办点(三叉路口)道路两侧。
549 36.6 ±25% 328 21.8 ±18% 138 9.2 ±13% 二级
分布在一级地外围，从连林路144号沿巷道往西北至连林路125号道路两
侧，从仁爱药店沿老街往东北至烟草站道路两侧，从林业管理站沿路往西
北至林金圭店道路两侧，从电信代办点沿路往城区至林坊中学道路两侧。
378 25.2 ±22% 251 16.7 ±16% 113 7.5 ±13% 三级定级区内除一、二级范围以外的其他区域。261 17.4 ±20% 196 13.1 ±13% 93 6.2 ±10%
7 隔川一级
从三叉路口往东至隔川中心小学入口道路两侧，从三叉路口往南至隔川路
162号道路两侧。
538 35.9 ±25% 310 20.7 ±18% 138 9.2 ±13% 二级
分布在一级地外围，从供销社沿老街至隆兴街17号道路两侧，从三叉路
口往北至兴隆饭店道路两侧，从三叉路口沿老省道至隔川路203号道路两
侧，从隔川路162号往南至林业站道路两侧。
353 23.5 ±22% 238 15.9 ±15% 113 7.5 ±13% 三级定级区内除一、二级范围以外的其他区域。240 16.0 ±20% 188 12.5 ±13% 93 6.2 ±10%
8 莒溪一级
从新开发水营桥头沿街道往东至罗道鹏店道路两侧，从国税分局沿街道往
北至镇政府北侧围墙道路两侧。
748 49.9 ±26% 365 24.3 ±20% 141 9.4 ±13% 二级
分布在一级地外围，从新十字路口沿街道往北向墩坑村方向延伸260米道
路两侧，从新十字路口沿街道往南向莒莲村方向延伸50米道路两侧，从
国税分局沿路往南（中心幼儿园）方向延伸150米道路两侧，从罗道鹏店
沿街道往东北至罗啟润店道路两侧，从镇政府北侧围墙沿路往北至中心小
学道路两侧，邮电所，林业站，农贸市场及周边。
445 29.7 ±26% 259 17.3 ±18% 115 7.7 ±13% 三级定级区内除一、二级范围以外的其他区域。269 18.0 ±24% 185 12.3 ±18% 96 6.4 ±10%
8
序号
名称级别级别范围
元/㎡万元/亩
修正
幅度
元/㎡万元/亩
修正
幅度
元/㎡万元/亩
修正
幅度
9 北团一级从农贸市场西侧水渠沿省道往东至电信大楼道路两侧。711 47.4 ±26% 382 25.5 ±22% 141 9.4 ±13% 二级
分布在一级地外围，从加油站沿省道往东至农贸市场西侧水渠道路两侧，
从电信大楼沿省道往东至北团大桥桥头道路两侧，从北团大桥桥头沿沿河
路延伸300米道路两侧；农贸市场内侧。
448 29.9 ±24% 256 17.1 ±19% 115 7.7 ±13% 三级定级区内除一、二级范围以外的其他区域。278 18.5 ±23% 193 12.9 ±15% 96 6.4 ±10%
10 四堡一级从乡政府北侧小路口沿建文线往北至卫生院道路两侧。655 43.7 ±26% 370 24.7 ±22% 132 8.8 ±12% 二级
分布在一级地外围，从乡政府北侧小路口沿建文线往南至邮政支局道路两
侧，从卫生院沿建文线往北至粮站道路两侧，市场内侧。
421 28.1 ±24% 252 16.8 ±18% 110 7.3 ±12% 三级定级区内除一、二级范围以外的其他区域。273 18.2 ±20% 191 12.7 ±14% 93 6.2 ±10%
11 揭乐一级从卫生院东侧沿道路往东至揭乐新村道路两侧。573 38.2 ±25% 348 23.2 ±18% 137 9.1 ±13% 二级
分布在一级地外围，从乡政府沿道路往东至揭丕孜房子道路两侧，从卫生
院沿道路往北至揭乐小学道路两侧，揭乐新村内侧。
375 25.0 ±24% 248 16.5 ±17% 112 7.5 ±13% 三级定级区内除一、二级范围以外的其他区域。244 16.3 ±23% 184 12.2 ±14% 93 6.2 ±10%
12 曲溪一级从国土资源所往东北沿老国道至新老国道交接处道路两侧。511 34.1 ±23% 299 19.9 ±16% 132 8.8 ±12% 二级
分布在一级地外围，从新老国道交接处沿205国道往东至洋尾道路两侧，
从新老国道交接处沿205国道往西至转弯处道路两侧，从国土资源所往南
沿交战线至林业站道路两侧，从交战路和老国道交接处往西至原松脂站道
路两侧。
340 22.7 ±22% 228 15.2 ±15% 110 7.3 ±12% 三级定级区内除一、二级范围以外的其他区域。227 15.2 ±20% 173 11.6 ±13% 93 6.2 ±10%
9
序号
名称级别级别范围
元/㎡万元/亩
修正
幅度
元/㎡万元/亩
修正
幅度
元/㎡万元/亩
修正
幅度
13 宣和一级从供电所沿曹坊街至银钢摩托车销售店道路两侧（含隆华食杂）。504 33.6 ±23% 286 19.1 ±16% 137 9.1 ±13% 二级
分布在一级地外围，从供电所沿路至烟草站道路两侧，从银钢摩托车销售
店沿路至宣和中心小学道路两侧。
346 23.0 ±20% 225 15.0 ±14% 112 7.5 ±13% 三级定级区内除一、二级范围以外的其他区域。243 16.2 ±18% 177 11.8 ±13% 93 6.2 ±10%
14 罗坊一级从牌楼沿街至药店街道两侧。491 32.7 ±22% 273 18.2 ±16% 132 8.8 ±12% 二级
分布在一级地外围，从牌楼往东北20米起沿街道至烟草站道路两侧，从
供销社沿路至下罗村委会道路两侧，原学区东西向部分区域。
345 23.0 ±20% 215 14.3 ±14% 110 7.3 ±12% 三级定级区内除一、二级范围以外的其他区域。246 16.4 ±18% 174 11.6 ±12% 93 6.2 ±10%
15 塘前一级从信用社沿路至新街35号道路两侧。371 24.7 ±20% 225 15.0 ±14% 127 8.5 ±12% 二级
分布在一级地外围，从新街35号（五丰坪）沿路至老屋背路75号道路两
侧，从信用社沿路至陈坊坑水沟道路两侧，卫生院。
269 17.9 ±18% 179 11.9 ±12% 108 7.2 ±10% 三级定级区内除一、二级范围以外的其他区域。203 13.5 ±15% 149 10.0 ±10% 93 6.2 ±10%
16 赖源一级从卫生院沿街道至首饰加工店道路两侧。332 22.1 ±21% 205 13.7 ±15% 127 8.5 ±12% 二级
分布在一级地外围，从首饰加工店沿路至桥头道路两侧，从卫生院沿路至
中国电信西侧50米道路两侧。
236 15.7 ±18% 163 10.9 ±12% 108 7.2 ±10% 三级定级区内除一、二级范围以外的其他区域。174 11.6 ±16% 139 9.2 ±10% 93 6.2 ±10%
10
三、相关修正系数
（一）容积率修正系数（表6～表7）
表6 商服用地容积率修正系数表
容积率≤1.0 1.5 2.0 2.5 3.0 3.5 4.0 4.5 5.0 5.5 修正系数0.74 0.85 1.00 1.16 1.30 1.41 1.50 1.58 1.65 1.71 表7 住宅用地容积率修正系数表
容积率≤0.9 1.2 1.5 1.8 2.1 2.4 2.7 3.0 3.3 3.6 3.9 修正系数0.64 0.74 0.86 1.00 1.15 1.29 1.41 1.52 1.61 1.70 1.78 上述容积率修正体系中，采用内插法对不同容积率进行修正。
（二）不同用途亚类行业修正系数表（表8～表9）
表8 商服用地亚类行业修正系数表
用地类型商业金融保险商住综合娱乐、餐饮、旅馆其他商服
修正系数 1.0 0.95 0.9 0.7 0.75～1.0 表9 住宅用地亚类行业修正系数表
用地类型高级住宅普通住宅
修正系数 1.3 1.0
四、其他类型用地基准地价
（一）其他类型用地行业修正系数表（表10）
表10 其他类型用地行业修正系数表
用地类型参考的基准地价行业修正系数容积率备注
教育用地住宅用地基准地价0.95 1.0
科研用地住宅用地基准地价 1.05 2.0
文化用地住宅用地基准地价0.95 2.0
卫生用地住宅用地基准地价 1.05 2.0
体育用地住宅用地基准地价0.90 2.0
托老院用地住宅用地基准地价0.90 2.0
停车场用地商服用地基准地价0.80 1.0
（二）连城县城区其他类型用地级别暨基准地价表（表11）（三）连城县乡镇其他类型用地级别暨基准地价表（表12）
五、新旧基准地价比较表
（一）连城县城区各类用地（商服用地、住宅用地、工业用地）新旧基准地价比较表（表13）
（二）连城县乡镇各类用地（商服用地、住宅用地、工业用地）新旧基准地价比较表（表14）
六、本土地基准地价修订更新成果由县国土资源局负责解释
土地级别
教育科研文化卫生体育托老院停车场
地价修正幅度地价修正幅度地价修正幅度地价修正幅度地价修正幅度地价修正幅度地价修正幅度
一级1567 ±20% 1731 ±20% 1567 ±20% 1731 ±20% 1484 ±20% 1484 ±20% 2898 ±22% 二级1136 ±20% 1256 ±20% 1136 ±20% 1256 ±20% 1076 ±20% 1076 ±20% 2010 ±20% 三级802 ±18% 886 ±18% 802 ±18% 886 ±18% 760 ±18% 760 ±18% 1394 ±20% 四级563 ±18% 623 ±18% 563 ±18% 623 ±18% 534 ±18% 534 ±18% 977 ±18% 五级403 ±16% 445 ±16% 403 ±16% 445 ±16% 382 ±16% 382 ±16% 680 ±18%
13
序号乡镇
名称
土地
级别
教育科研文化卫生体育托老院停车场地价修正幅度地价修正幅度地价修正幅度地价修正幅度地价修正幅度地价修正幅度地价修正幅度
1 朋口一级615 ±23% 679 ±23% 615 ±23% 679 ±23% 58
2 ±23% 582 ±23% 1100 ±26% 二级398 ±21% 440 ±21% 398 ±21% 440 ±21% 377 ±21% 377 ±21% 66
3 ±24% 三级283 ±18% 313 ±18% 283 ±18% 313 ±18% 268 ±18% 268 ±18% 426 ±22% 四级216 ±15% 238 ±15% 216 ±15% 238 ±15% 20
4 ±15% 204 ±15% 278 ±21%
2 新泉一级504 ±23% 557 ±23% 504 ±23% 557 ±23% 478 ±23% 478 ±23% 85
3 ±29% 二级336 ±20% 371 ±20% 336 ±20% 371 ±20% 318 ±20% 318 ±20% 481 ±27% 三级229 ±19% 253 ±19% 229 ±19% 253 ±19% 217 ±19% 217 ±19% 289 ±23%
3 文亨一级468 ±22% 517 ±22% 468 ±22% 517 ±22% 443 ±22% 443 ±22% 776 ±28% 二级315 ±20% 348 ±20% 315 ±20% 348 ±20% 298 ±20% 298 ±20% 447 ±26% 三级21
4 ±19% 237 ±19% 214 ±19% 237 ±19% 203 ±19% 203 ±19% 268 ±24%
4 庙前一级45
5 ±22% 502 ±22% 455 ±22% 502 ±22% 431 ±22% 431 ±22% 733 ±27% 二级30
6 ±22% 338 ±22% 306 ±22% 338 ±22% 290 ±22% 290 ±22% 436 ±25% 三级202 ±20% 223 ±20% 202 ±20% 223 ±20% 191 ±20% 191 ±20% 26
7 ±23%
5 姑田一级441 ±22% 488 ±22% 441 ±22% 488 ±22% 418 ±22% 418 ±22% 690 ±27% 二级288 ±20% 319 ±20% 288 ±20% 319 ±20% 273 ±20% 273 ±20% 409 ±25% 三级203 ±18% 225 ±18% 203 ±18% 225 ±18% 193 ±18% 193 ±18% 259 ±20%
14
地价修正幅度地价修正幅度地价修正幅度地价修正幅度地价修正幅度地价修正幅度地价修正幅度
6 林坊一级311 ±18% 344 ±18% 311 ±18% 344 ±18% 295 ±18% 295 ±18% 439 ±25% 二级238 ±16% 263 ±16% 238 ±16% 263 ±16% 226 ±16% 226 ±16% 302 ±22% 三级186 ±13% 206 ±13% 186 ±13% 206 ±13% 176 ±13% 176 ±13% 209 ±20%
7 隔川一级294 ±18% 325 ±18% 294 ±18% 325 ±18% 279 ±18% 279 ±18% 431 ±25% 二级227 ±15% 250 ±15% 227 ±15% 250 ±15% 215 ±15% 215 ±15% 282 ±22% 三级178 ±13% 197 ±13% 178 ±13% 197 ±13% 169 ±13% 169 ±13% 192 ±20%
8 莒溪一级346 ±20% 383 ±20% 346 ±20% 383 ±20% 328 ±20% 328 ±20% 599 ±26% 二级246 ±18% 272 ±18% 246 ±18% 272 ±18% 233 ±18% 233 ±18% 356 ±26% 三级176 ±18% 194 ±18% 176 ±18% 194 ±18% 167 ±18% 167 ±18% 215 ±24%
9 北团一级363 ±22% 402 ±22% 363 ±22% 402 ±22% 344 ±22% 344 ±22% 569 ±26% 二级243 ±19% 269 ±19% 243 ±19% 269 ±19% 231 ±19% 231 ±19% 358 ±24% 三级184 ±15% 203 ±15% 184 ±15% 203 ±15% 174 ±15% 174 ±15% 223 ±23%
10 四堡一级352 ±22% 389 ±22% 352 ±22% 389 ±22% 333 ±22% 333 ±22% 524 ±26% 二级240 ±18% 265 ±18% 240 ±18% 265 ±18% 227 ±18% 227 ±18% 337 ±24% 三级181 ±14% 200 ±14% 181 ±14% 200 ±14% 171 ±14% 171 ±14% 218 ±20%
11 揭乐一级331 ±18% 366 ±18% 331 ±18% 366 ±18% 313 ±18% 313 ±18% 459 ±25% 二级236 ±17% 260 ±17% 236 ±17% 260 ±17% 223 ±17% 223 ±17% 300 ±24% 三级174 ±14% 193 ±14% 174 ±14% 193 ±14% 165 ±14% 165 ±14% 195 ±23%
15
地价修正幅度地价修正幅度地价修正幅度地价修正幅度地价修正幅度地价修正幅度地价修正幅度
12 曲溪一级284 ±16% 314 ±16% 284 ±16% 314 ±16% 269 ±16% 269 ±16% 409 ±23% 二级217 ±15% 240 ±15% 217 ±15% 240 ±15% 205 ±15% 205 ±15% 272 ±22% 三级165 ±13% 182 ±13% 165 ±13% 182 ±13% 156 ±13% 156 ±13% 182 ±20%
13 宣和一级272 ±16% 301 ±16% 272 ±16% 301 ±16% 258 ±16% 258 ±16% 403 ±23% 二级214 ±14% 236 ±14% 214 ±14% 236 ±14% 202 ±14% 202 ±14% 277 ±20% 三级168 ±13% 186 ±13% 168 ±13% 186 ±13% 159 ±13% 159 ±13% 194 ±18%
14 罗坊一级259 ±16% 286 ±16% 259 ±16% 286 ±16% 245 ±16% 245 ±16% 393 ±22% 二级204 ±14% 226 ±14% 204 ±14% 226 ±14% 194 ±14% 194 ±14% 276 ±20% 三级165 ±12% 183 ±12% 165 ±12% 183 ±12% 157 ±12% 157 ±12% 197 ±18%
15 塘前一级214 ±14% 237 ±14% 214 ±14% 237 ±14% 203 ±14% 203 ±14% 297 ±20% 二级170 ±12% 188 ±12% 170 ±12% 188 ±12% 161 ±12% 161 ±12% 215 ±18% 三级142 ±10% 157 ±10% 142 ±10% 157 ±10% 134 ±10% 134 ±10% 162 ±15%
16 赖源一级195 ±15% 216 ±15% 195 ±15% 216 ±15% 185 ±15% 185 ±15% 266 ±21% 二级155 ±12% 171 ±12% 155 ±12% 171 ±12% 146 ±12% 146 ±12% 189 ±18% 三级132 ±10% 146 ±10% 132 ±10% 146 ±10% 125 ±10% 125 ±10% 139 ±16%
16
表13 连城县城区新旧基准地价比较表
商服用地住宅用地工业用地
土地级别
新原增额增幅新原增额增幅新原增额增幅一级3622 1928 1694 87.83% 1649 800 849 106.05% 279 189 90 47.62% 二级2513 1261 1252 99.33% 1196 530 666 125.66% 199 189 10 5.29% 三级1742 903 839 92.92% 844 417 427 102.63% 142 135 7 5.19% 四级1222 659 563 85.42% 593 328 265 81.01% 105 96 9 9.38% 五级850 443 407 91.74% 424 266 158 59.66% / / / / 注：上述原基准地价已作用途和容积率修正。
17
表14 连城县各乡镇新旧基准地价比较表
序号乡镇
名称
土地
级别
商服用地住宅用地工业用地新原增额增幅新原增额增幅新原增额增幅
1 朋口一级1375 958 417 43.53% 647 473 174 36.87% 185 13
2 5
3 40.15% 二级828 575 253 44.00% 419 31
4 106 33.67% 148 132 16 12.12% 三级532 373 159 42.65% 298 214 84 39.21% 121 110 11 10.00% 四级348 242 106 43.64% 227 171 56 32.81% 99 98 1 1.02%
2 新泉一级1066 84
3 22
4 26.56% 531 43
5 95 21.92% 150 99 51 51.52% 二级601 475 12
6 26.44% 354 303 51 16.75% 120 99 21 21.21% 三级362 286 76 26.41% 241 213 28 13.11% 96 75 21 28.00%
3 文亨一级970 860 110 12.77% 492 427 65 15.31% 150 99 51 51.52% 二级559 471 88 18.69% 332 297 3
4 11.58% 120 99 21 21.21% 三级33
5 281 54 19.39% 225 212 14 6.38% 9
6 75 21 28.00%
4 庙前一级916 739 177 23.97% 478 380 98 25.82% 150 99 51 51.52% 二级544 439 10
5 24.03% 322 257 64 25.02% 120 99 21 21.21% 三级334 275 59 21.54% 213 150 63 42.03% 9
6 75 21 28.00%
5 姑田一级863 693 170 24.50% 464 364 101 27.64% 150 9
6 54 56.25% 二级511 413 99 23.97% 304 225 79 35.15% 120 96 24 25.00% 三级323 260 64 24.53% 214 152 62 40.76% 96 75 21 28.00%
18
6 林坊一级549 468 82 17.49% 328 28
7 41 14.28% 13
8 9
9 39 39.39% 二级378 320 57 17.96% 251 221 30 13.43% 113 99 14 14.14% 三级261 226 35 15.61% 196 178 18 10.21% 93 75 18 24.00%
7 隔川一级538 454 84 18.48% 310 267 43 16.13% 138 99 39 39.39% 二级353 286 67 23.41% 238 206 33 15.82% 113 99 14 14.14% 三级240 202 37 18.49% 188 165 23 13.82% 93 75 18 24.00%
8 莒溪一级748 680 69 10.10% 365 344 21 6.00% 141 95 46 48.42% 二级445 388 57 14.63% 259 245 15 5.94% 115 95 20 21.05% 三级269 221 48 21.80% 185 174 11 6.14% 96 75 21 28.00%
9 北团一级711 628 83 13.27% 382 359 23 6.47% 141 99 42 42.42% 二级448 392 56 14.38% 256 242 14 5.83% 115 99 16 16.16% 三级278 245 33 13.40% 193 186 7 3.89% 96 75 21 28.00%
10 四堡一级655 624 31 4.99% 370 356 14 4.05% 132 95 37 38.95% 二级421 375 46 12.37% 252 239 14 5.67% 110 95 15 15.79% 三级273 248 25 10.30% 191 185 6 3.06% 93 75 18 24.00%
11 揭乐一级573 477 96 20.11% 348 323 25 7.82% 137 99 38 38.38% 二级375 293 82 28.19% 248 228 20 8.74% 112 99 13 13.13% 三级244 179 65 36.11% 184 172 12 6.79% 93 75 18 24.00%
19
12 曲溪一级511 426 85 20.05% 299 243 55 22.80% 132 95 37 38.95% 二级340 271 69 25.60% 228 197 32 16.06% 110 95 15 15.79% 三级227 173 55 31.71% 173 163 11 6.64% 93 75 18 24.00%
13 宣和一级504 447 57 12.75% 286 267 20 7.39% 137 99 38 38.38% 二级346 310 36 11.45% 225 208 17 7.94% 112 99 13 13.13% 三级243 224 19 8.33% 177 167 9 5.68% 93 75 18 24.00%
14 罗坊一级491 437 54 12.43% 273 259 14 5.49% 132 95 37 38.95% 二级345 307 38 12.39% 215 201 14 6.93% 110 95 15 15.79% 三级246 222 24 10.67% 174 163 11 7.03% 93 75 18 24.00%
15 塘前一级371 311 60 19.23% 225 198 28 14.03% 127 85 42 49.41% 二级269 223 45 20.32% 179 158 21 13.18% 108 85 23 27.06% 三级203 175 28 15.98% 149 136 14 10.09% 93 75 18 24.00%
16 赖源一级332 271 61 22.71% 205 174 31 17.85% 127 85 42 49.41% 二级236 194 42 21.82% 163 138 25 17.89% 108 85 23 27.06% 三级174 143 31 21.41% 139 121 18 15.13% 93 75 18 24.00%
注：上述原基准地价已作用途和容积率修正。
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哈尔滨市城镇国有土地基准地价 日期：2010-05-04 阅览次数：6143次字号：【大中小】哈尔滨市城镇国有土地基准地价单位：元/平方米 哈尔滨市人民政府关于调整哈尔滨市城镇国有土地基准地价的通知 日期：2010-01-13 阅览次数：8974次字号：【大中小】 哈政发〔2009〕17号 各区人民政府，市政府各委、办、局： 为进一步加强土地管理，充分发挥地价在调控土地市场、服务经济建设中的基础作用，按照《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共 和国城市房地产管理法》、《黑龙江省地价管理暂行规定》和黑龙江省国土资源厅办公室《关于开展城镇基准地价修订测算工作的通知》（黑国 土资办发〔2007〕49号）等相关法律、法规和文件精神，报经省政府批准，市政府决定，结合我市经济社会发展实际，对我市现行城镇国有土地基准地价进行调整。现将有关事宜通知如下：
一、地域范围 本次公布的基准地价地域范围为哈尔滨市区（不含呼兰区、阿城区）土地利用总体规划确定的规划建设用地区域及部分重点开发建设区域范围内的国有土地，市区其它区域的国有土地参照邻近区域土地级别确定其基准地价。 二、基准地价内涵 本次公布的基准地价为完整土地使用权价格（净地价格），其内涵是指在正常土地市场条件下，一定年期土地使用权未来纯收益的现值总和，即土地使用权在现状或规划土地利用条件下的市场价格。其价格构成包括土地取得费（农村征地补偿费或城市拆迁补偿费）、土地开发费（政府对各类基础设施和公共服务设施的历史投入）和政府纯收益，不包括城市基础设施配套费。 本次公布的基准地价是在市区城镇规划建设区及重点开发建设区范围内，对现状利用条件下不同级别国有土地，按照商业、住宅、办公、工业等用途分别评估确定的，以2008年1月1日为估价基准日，各用途法定最高出让年期为：商业用地40年期、住宅用地70年期、办公用地50年期、工业用地50年期，平均容积率为2.0，各级别基础设施平均开发程度下的完整土地使用权区域平均价格。 各用地类型及土地级别基准地价对应的区域基础设施平均开发程度为： 商业用地：一级至六级为“六通一平”（指宗地外通路、供电、通讯、供水、排水、供气和场地平整），七级至十级为“四通一平”（指宗地外通路、供电、通讯、供水和场地平整）土地开发程度。 住宅用地：一级至四级为“六通一平”（指宗地外通路、供电、通讯、供水、排水、供气和场地平整），五级至八级为“四通一平”（指宗地外通路、供电、通讯、供水和场地平整）土地开发程度。 办公用地：一级至四级为“六通一平”（指宗地外通路、供电、通讯、供水、排水、供气和场地平整），五级至八级为“四通一平”（指宗地外通路、供电、通讯、供水和场地平整）土地开发程度。 工业用地：工业用地限制区及一级、二级为“六通一平”（指宗地外通路、供电、通讯、供水、排水、供气和场地平整），三级至四级为“四通一平”（指宗地外通路、供电、通讯、供水和场地平整）土地开发程度。 三、其他事项 （一）在基准地价应用中，要按照《哈尔滨市各类城镇国有用地基准地价适用范围》（附件2）准确把握不同用途土地地价评估所适用的基准地价类别；参照《哈尔滨市城镇国有土地级别范围说明》（附件3）对土地级别界限进行确定，最终确定的土地级别以各用途土地基准地价图所载级别范围为准。 （二）土地有偿使用以净地公开出让为主，确需毛地出让时，以净地出让基准地价的40%为基准进行宗地评估。 （三）本通知自2009年10月1日起施行，市规划土地管理局、市物价局、市财政局《关于发布＜哈尔滨市市区城镇国有土地使用权出让基准地价＞的联合通知》（哈规土联字〔1993〕1号）和市政府及有关部门此前制定的与本通知规定不符的有关文件或文件条款，同时废止执行。 （四）呼兰区、阿城区的土地级别和基准地价由呼兰区、阿城区自行制定，并根据省政府有关批复意见自行公布实施。
土地估价基准地价系数修正法 一.基准地价系数修正法的基本原理 基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析,对各城市已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正,估算宗地客观价格的方法。其基本公式如下: 土地价格=基准地价×(1±K) 式中: K――基准地价修正系数 二.基准地价系数修正法估价步骤: 1.搜集有关基准地价资料; 2.确定待估宗地所处地段(区)的同类用途基准地价; 3.分析待估宗地的地价影响因素,编制待估宗地地价影响因素条件说明表; 4.依据基准地价地价影响因素指标说明表和系数修正表计算基准地价修正系数; 5.进行交易日期等其它修正; 6.求出待估宗地地价。 三.利用级别或区域基准地价评估 3.1 待估宗地地价影响因素调查 用级别或区域基准地价系数修正法评估地价宗地地价,关键在待估宗地地价影响因素调查。地价影响因素调查应与同类用途同级(区域)基准地价的影响因素指标说明表中所列因素条件一致。 3.2 地价影响因素的修正系数计算 根据待估宗地各因素的状况,分别在宗地地价修正系数表中查找各因素修正系数,并按下式计算宗地因素修正值: K=K1+K2+K…… Kn 式中:K――宗地地价影响因素修正值, K1 .K2 …… Kn-分别为宗地在第1.2……n个因素条件下的修正系数。 3.3 基准地价的其它修正 基准地价是在特定开发程度和利用程度下,各类用地在法定最高出让年期的某一时点的土地使用权平均价格。待估宗地各地价影响因素修正仅对基准地价的区域平均性作了修正,因此,还需进行如下修正: 1.期日修正:待估宗地的基准日期与基准地价的基准日期必不相同,因此,需根据地价的变化程度进行期日修正。 2.容积率修正:基准地价一般根据平均的土地利用程度来确定其容积率。当待估宗地的容积率水平与基准地价所设定的不一致时,就需进行容积率修正。 3.年期修正:当待估宗地的土地使用年期与基准地价所设定法定最高出让年期不一致时,就需进行年期修正。 4.土地开发程度修正:基准地价所设定的土地开发程度一般依全估价区域的平均开发程度或各均质区域的平均开发程度而定。当待估宗地的土地开发程度与基准地价所设定的土地开发程度不一致时,就需进行土地开发程度修正。土地开发程度修正系数依据各基础设施投资对宗地地价的影响程度确定。 3.4 计算宗地价价 在确定好各修正系数后,根据基准地价系数修正法公式计算宗地地价。 四.利用路线价评估 利用路线价评估宗地地价,主要是在已知路线价的基础上,根据宗地的自身条件,进行深度修正、宗地形状修正、宽度修正、宽深比率修正、容积率修正、朝向修正等
东明县建制镇土地级别 与基准地价更新报告 Revised by Petrel at 2021
2017年东明县建制镇土地级别调整与基准地价 更新报告 东明县国土资源局 二〇一七年十二月
目录 第一部分工作报告 (1) 第一节工作概况······················································错误!未定义书签。第二节工作步骤······················································错误!未定义书签。第三节工作结果······················································错误!未定义书签。第四节取得的主要成果和经验体会 ·····························错误!未定义书签。 第二部分技术报告·····································错误!未定义书签。第一章概述 ······························································错误!未定义书签。第一节自然与社会经济概况·······································错误!未定义书签。第二节建制镇基准地价更新概述 ································错误!未定义书签。第二章资料调查 ························································错误!未定义书签。第一节工作底图数据收集与整理 ································错误!未定义书签。第二节土地定级与基准地价更新评估资料调查 ··············错误!未定义书签。第三章土地定级 ························································错误!未定义书签。第一节土地定级的基本方法·······································错误!未定义书签。第二节定级因素、因子体系的建立 ·····························错误!未定义书签。第三节土地定级因素整理与分析量化 ··························错误!未定义书签。第四节土地级别划分················································错误!未定义书签。第四章基准地价更新··················································错误!未定义书签。第一节基准地价更新评估的主要步骤 ··························错误!未定义书签。
土地定级与基准地价更新工作实施方案
土地定级与基准地价更新工作方案 一、目的意义 开展这项工作目的在于全面掌握城区土地质量和利用状况，科学管理和合理利用土地，提高土地使用效率，建立科学合理的基准地价体系，从而推动土地使用制度改革向纵深发展。合理调控土地市场，促进土地正常交易，为征收土地税费，制订土地利用计划、规划，发挥级差地租的经济杠杆作用提供依据，也为推行土地招标拍卖、整理储备、实行基准地价公示制度和基准地价平衡与更新制度奠定基础。 二、对象与范围 根据《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》的要求：土地定级估价的对象是“城镇总体规划确定的规划建设用地范围内的所有土地”。土地定级估价应“以城镇总体规划确定的规划建设用地整体为单位进行，城镇附近的独立工矿等用地也可一起进行评定”。本次土地定级与基准地价更新工作是以现状镇区的范围为基础，并考虑到城镇发展的趋势，确定本次工作的评估的范围。 三、基准地价内涵与期日 基准地价是指在城镇规划区范围内，在设定的土地开发程度和设定容积率条件下，对现状利用条件及现状开发条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、住宅、工业用地，分别评估在某一估价期日法定最高出让年期土地使用权的区域平均价格。 此次基准地价更新的基准日是2015年01月01日。 设定土地开发程度为商业、住宅用地平均为“六通一平”（宗地红线外通路、通电、通讯、通上水、通下水、通暖，宗地内场地平整），工业用地平均为“五通一平”（宗地红线外通路、通电、通讯、通上水、通下
水，宗地内场地平整）。 法定土地使用权最高出让年限为商业用地40年、住宅用地70年、工业用地50年。 四、技术路线
（一）基准地价系数修正法 1、基准地价系数修正法的基本原理和公式基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取得待估宗地在估价期日价格的方法。其公式为： 地价=基准地价X （1士综合修正系数）X期日修正系数X年期修正系数X容积率修正系数士开发程度修正 2、郑州市基准地价成果《郑州市人民政府关于公布我市市区土地级别与基准地价的通知》（郑政文[2014]37 号）于2014 年8 月29 日公布实施，文件中附的《郑州市市区土地基准地价表》适用范围为郑州市市区范围内的国有土地，基准地价的内涵如下： （1）基准地价是指不同级别区域的平均地价，是由征地及有关费用、土地开发费、基础设施配套费、公共事业建设配套费、利息、利润、管理费、级差地价等部分构成，即由土地取得费、出让金、开发费等部分构成； （2）基准地价估价期日为2013 年1 月1 日； （3）土地用途划分：分为商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地八种用途； （4）土地等级划分：商服用地、住宅用地九个级别，工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用五个级别，特殊用地、水域及水利设施用地三个级别； （5）土地使用年限：均为法定最高出让年限（即商服用地40 年、工矿仓储用地50年、住宅用地70年、公共管理与公共服务用地 （不含旅游、娱乐）50年、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）40年、特殊用地50年、交通运输用地50年、水域及水利设施用地50年）；
1、基准地价和地价的定义及内容 1.1、《土地基本术语》（GB/T19231—2003） P26 5.5.5.1 基准地价 中国各城镇按土地的不同区段、不同用途和不同等级评估和测算的土地使用权的平均价格。 5.5.1 地价 土地价格 1.2、《城镇土地估价规程》（GB-T 18508－2001） P80 基准地价：是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、住宅、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。 土地价格：是指土地的购买价格，是土地未来年期纯收益（地租）的资本化。土地使用权价格是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。 1.3、广东省地价管理规定广东省人民政府令第４６号 1998年 第二条本规定所指的土地价格包括基准地价、标定地价、出让底价和交易地价。 基准地价是城镇不同级别、不同用途的土地使用权单位面积平均价格。 标定地价是地产市场正常供求关系和正常经营管理条件下具体宗地的价格。 出让底价是政府根据正常市场状况下地块应达到的地价水平而确定的某一地块出让时的最低控制价格。 交易地价是土地使用权转让双方，按照一定的法律程序，在土地市场中实际达成的成交价格。
基准地价是政府对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估的土地使用权平均价格，是各用途土地的使用权区域平均价格，对应的使用年期为各用途土地的法定最高出让年限，由政府组织或委托评估，评估结果须经政府认可。 2、基准地价和地价的区别 2.1、土地基准价和每宗地的成交价格是不一样的，基准地价反映的是一个地区中长期的趋势，是更长时间的变化，所以价格相对低。这是它们之间最本质的区别。 2.2、基准地价是大面积评估的区域平均地价，标定地价、土地使用权出让底价则是具体到宗地或地块的地价，亦称宗地地价； 2.3、基准地价以考虑宏观区域因素为主，标定地价和土地使用权出让底价则还考虑地价的微观区位因素，其地价更为接近市场交易地价。 2.4、土地使用权出让底价主要是根据土地出让年限、用途、地产市场行情、出让双方的心态和投机因素等确定的待出让宗地（含成片出让土地）的地价，即指土地使用权出让前政府控制的最低标价； 标定地价则是根据宗地的形状、大小、容积率及其他微观区位条件，参照土地级别或地段的基准地价水平进行修正，或用其他方法评估的一定时期内的宗地的评估地价； 标定地价是政府认定并公开的地价，而出让底价则是不公开的地价。 3、土地定价的依据 《城镇土地估价规程》（GB-T 18508－2001） 3.1、6.3 商业金融业用地宗地价格评估
基准地价系数修正法案例 1．估价对象情况 某省某市主要商业街有一待估面积为2000m2的商业用途土地（具体区域因素、个别因素不列）。其出让时间为1998年1月1日，出让年限为40年，开发程度为三通一平，宗地容积率为1.5，现要评估该宗地在估价基准日2002年1月1日价格。该宗地属市区商业二级地段，该市二级地段商业用途基准地价为7000元/ m2（开发程度为三通一平，标准容积率为1）。基准地价公布时间为1996年1月1日。该市商业基准地价修正系数和修正系数说明见表1、表2和表3。 表1 某市商业服务用地修正系数说明表
表2 某市商业服务用地修正系数表
2．估价要求 用基准地价修正法评估该宗地于2002年1月1日的地价。 3．估价过程 （1）确定对应基准地价 通过查对基准地价，确定待估宗地属商业用途二级地，其对应的基准地价为7000元/ m2（开发程度为三通一平）。 （2）确定宗地地价评估的修正系数 根据宗地区域、个别因素条件,对照修正系数说明表中各项指标，确定各子因子情况从上到下依次为：一般、一般、一般、优、较优、一般、较劣、优、一般、较优、较优、一般、一般、较劣、一般、一般。 则根据修正系数表，具体计算出宗地宗修正系数： K＝17.25％ （3）确定待估宗地适用年期修正系数 Y＝0.953 T＝115/100＝1.15 （5）确定容积率修正系数 待估宗地容积率为1.5，本基准地价标准容积率为1。查商业用的容积率修正系数表，则 K ij＝K i/K j＝1.2/1＝1.2 （6）计算并确定待估宗地地价 P i＝P×（1＋K）×Y×T×K ij＝7000（1＋17.25％）×0.953×1.15×1.2＝10794（元/平米）
横县城镇土地定级与基准地价更新成果 项目工作范围 本轮定级估价范围主要根据《横县土地利用总体规划》（2006～2020年）（2015年调整）和《<横县城市总体规划>（2005～2020年）局部调整（2009）》城区范围内的可作为城镇建设用地使用的土地，以及六景、峦城等16个乡（镇）〔包括乡（镇）合并前，原乡（镇）镇区〕范围内可作为城镇建设用地使用的土地综合确定。估价范围包括城区及六景、峦城等16个乡镇内主要现状建成区、近年拟供地的新增建设用地区域和部分有条件建设区。定级估价面积详见下表： 一、基准地价内涵说明 基准地价为政府定期制定公布、按各土地利用类型现状条件评估的某一估价期日法定最高年期土地使用权区域平均价格。 本轮基准地价由商服、住宅、工业和公共管理与公共服务
（分为两类，一类为机关团体、新闻出版、教育、科研、医疗卫生、社会福利、文化设施、体育用地；二类为公用设施、公园与绿地用地）四类用途组成。不同用途价格对应的基准条件为： 1.基准地价估价期日为2017年11月1日。 2.基准地价的期限按各类用地出让土地使用权的法定最高年限，即商服用地40年，住宅用地70年，工业用地50年，公共管理与公共服务用地50年。 3.土地开发程度达到“五通一平”标准，即宗地红线外通路，通上水、通下水、通电、通讯，宗地内场地平整。 4.土地利用状况：商服用地容积率1.0；住宅用地容积率3.0；工业用地容积率1.0；公共服务项目用地容积率0.5～1.5（其中一类用地容积率1.5；二类用地容积率0.5）。 5.地价影响因素均在一般状态。 基准地价内涵见下表。 表2 基准地价内涵表 二、土地级别与基准地价更新成果
附件3 北京市基准地价因素修正系数说明表 （商业） 注： 1.商业繁华度指距商业中心的距离、商业设施的种类规模与集聚程度、经营类别、客流的数量与质量。 2.交通便捷度指公交条件、距火车站等交通疏散中心距离、区域道路密集程度。 3.区域土地利用方向指周边土地利用方向的一致性。 4.临街宽度和深度指临街宽度和深度对商业经营的影响。 5.临街道路状况指临街道路类型、级别、人行道宽度和交通管制。 6.宗地形状及可利用程度指宗地形状对土地利用的影响程度。 7.基础设施状况指水、电、热、通讯等各种基础设施的配套完善程度。
北京市基准地价因素修正系数说明表 （综合） 注： 1.办公集聚程度指办公设施的种类规模与集聚程度、距政府管理职能部门的距离。 2.交通便捷度指公交条件、距火车站等交通疏散中心距离、区域道路密集程度。 3.区域土地利用方向指周边土地利用方向的一致性。 4.临街宽度和深度指临街宽度和深度对商业经营的影响。 5.临街道路状况指临街道路类型、级别、人行道宽度和交通管制。 6.宗地形状及可利用程度指宗地形状对土地利用的影响程度。 7.公共服务设施和基础设施状况指各种公共服务设施和基础设施的配套完善程度。
北京市基准地价因素修正系数说明表 （居住） 单位：% 注： 1.居住社区成熟度指区域居住用地比例、居住小区规模和社区发展完善程度。 2.交通便捷度指公交条件、距火车站等交通疏散中心距离、区域道路密集程度。 3.区域土地利用方向指周边土地利用方向的一致性。 4.临路状况指临街道路类型、级别和交通管制。 5.宗地形状及可利用程度指宗地形状对土地利用的影响程度。 6.公共服务设施和基础设施状况指各种公共服务设施和基础设施的配套完善程度。 7.自然和人文环境状况指学校数目和类型；文体休闲设施状况；居民素质；景观；噪音、空气和水体污染及危险设施或污染源的 临近程度。 8.与商业中心的接近程度指与各种规模商业中心的距离和相互通达状况。
章丘市城镇土地级别与基准地价更新技术报告
目录 第一部分概述 1.1城市概况 (1) 1.2章丘市土地市场状况 (5) 1.3本次基准地价更新的背景 (6) 1.4总体要求 (6) 1.5主要依据 (7) 1.6工作内容 (7) 1.7更新的基本原则 (8) 1.8技术路线 (9) 1.9提交成果 (10) 1.10工作程序 (10) 1.11技术方法 (11) 第二部分城区土地级别与基准地价更新 2.1土地级别更新 (13) 2.2城区基准地价更新 (28) 2.3城区基准地价修正系数体系更新 (43) 第三部分乡镇土地级别与基准地价更新 3.1土地级别更新 (58) 3.1.1圣井办事处驻地土地级别更新 (58) 3.1.1.1定级因素及权重 (58) 3.1.1.2定级因素分值计算 (58) 3.1.1.3土地级别划分 (63) 3.1.2其他乡镇土地级别更新 (63) 3.2基准地价的评估 (64) 3.3基准地价修正体系 (65) 第四部分土地级别与基准地价更新成果的应用 4.1土地级别与基准地价更新成果的应用 (73) 4.2应用基准地价应注意的问题 (73)
第一部分概述 1.1城市概况 1.1.1地理位置 章丘市位于山东省中部，泰山东北，黄河南岸。西邻历城区，东连淄博市，南交泰安，莱芜市，东北与邹平县接壤，西北隔黄河与济阳相望，总面积1855平方公里。地势南高北低，海拔高度50－500米，处中纬度，东经117°1′－117°35′，北纬36°25′－37°09′。至2006年底，全市共辖14个乡镇，6个街道办事处，1035个自然村，人口99.94万人，其中非农业人口15.98万人。 1.1.2历史沿革 商代，东北部为蒲姑国，西部为谭国(都城今龙山镇城子崖)。战国属齐。秦属济北郡。汉属青州部济南郡。汉景帝四年(前153年)置县称阳丘(治今绣惠镇回村)。东汉中部为阳丘县，北部为猇县、菅县，南部为土鼓县。后阳丘、土鼓县并入东朝阳县。南北朝宋时改东朝阳县为朝阳县。北齐废朝阳县置高唐县。北齐天保七年(556年)高唐县迁治女郎山(章丘山)南建城。隋开皇十六年(596年)改为章丘县。唐贞观元年(627年)属河南道齐州济南郡。宋、金属济南府。元属山东东路西南道济南路总管府。明、清属济南府。民国初属岱北道。1914年改属济南府。1945年8月划章丘西北部、历城县东部为章历县，其余为章丘县，属泰山专区。1950年4月两县划归淄博专区。1953年9月章历县并入章丘县，属泰安专区。1958年8月县治迁明水，11月属济南市。1961年5月归泰安专区。1979年1月复属济南市。1992年8月撤章丘县设章丘市(县级，山东省辖，济南市代管)。 1.1.3自然条件 1.1.3.1地势、地貌 章丘市地处泰沂山脉北麓与黄河之间。自南而北为山地、丘陵、平原，分别占全市总面积的30.8％、25.9％、43.3％。在地质构造上，南部属鲁西隆起，北部属济阳凹陷。地质构造形式普遍为单斜岩，以块断为主，褶皱少见，岩层走向北西60°，倾向北东30°，倾角7°－13°。 1.1.3.2气候、水文 市域处中纬度，属暖温带季风区中的大陆性气候，四季分明，雨热同季。春季干旱多风，夏季雨量集中，秋季温和凉爽，冬季雪少干冷。历年平均日照2647.6小时，平均气温为12.8℃。降雨量多年平均为600.8毫米，平均无霜期为192天。 河流大部属小清河水系，东南部少数属大汶河水系。共有河流7条，其中外流河2条：黄河，为西北界河，西南东北流向，境内长度27.08公里；小清河，位于西北部，西南东北流向，境内长度18.8公里，流域面积1651.6平方公里，年均径流量7.77亿立方米。内陆河4条：绣江河，源于明水百脉泉，境内长32.8公里，流域面积667.9平方公里；西巴漏河，在中南部，南北流向，属季节河，境内长68.8公里；东巴漏河，在东南部，东南西北流向，属季节河，境内长34.4公里；漯河，境内长28公里。 湖泊有白云湖，位于西北部白云湖镇，总面积17.4平方公里，水面积7.5平方公里，水深1～3米。芽庄湖，总面积5.38平方公里，水面积2.17平方公里，水深1.9米，最深处2.4米。 1.1.4社会经济 2006年，全市国内生产总值达到266.8亿元，比上年增长22.4％。其中：第一产业增加值35.8亿元，增长19.3％；第二产业增加值141.9亿元，增长24.5％；第三产业增加值89.1亿元，增长20.4％。三次产业结构为13.4：53.2：33.4。人均国内生产总值26769元，增长21.9％。 2006年完成税收15.18亿元比上年增长25.3％。规模以上工业企业(即全部国有及年销售收入500万元以上非国有独立核算工业企业，下同)实现利税43.2亿元，比上年增长24.6％，其中实现利润24.8
基准地价更新方法及趋势探析 摘要：城镇基准地价制度是我国在城镇土地市场发育初期所建立的一项土地管理制度，随着土地市场的发育，原有的基准地价更新方法已不能完全满足土地管理的需求，各地都在探索适应当地土地利用管理的新的更新方法。本文通过对各类基准地价更新方法的比较，并借鉴国外的地价制度，对城镇基准地价更新方法的发展趋势作以探讨。 关键词：基准地价；土地市场；更新方法；发展趋势 Study on Remedying Methods of Benchmark Land Prices and Development Trend Abstract：Urban system is China's benchmark land prices in the early development of urban land market by the establishment of a land management system. Along with the development of the land market，the original method can not fully meet the demand for land management，all localities are exploring adapt to the local land-use management of the new method update. This essay，which bases on comparing various methods and using foreign premium system，try to update on urban land price benchmark trends for the development of methods to explore.
2017年东明县建制镇土地级别调整与基准地价 更新报告 东明县国土资源局 二〇一七年十二月
目录 第一部分工作报告 (1) 第一节工作概况 (1) 第二节工作步骤 (2) 第三节工作结果 (5) 第四节取得的主要成果和经验体会 (8) 第二部分技术报告..........................................................................- 11 -第一章概述...........................................................................................................- 13 -第一节自然与社会经济概况. (13) 第二节建制镇基准地价更新概述 (23) 第二章资料调查...................................................................................................- 34 -第一节工作底图数据收集与整理. (34) 第二节土地定级与基准地价更新评估资料调查 (36) 第三章土地定级...................................................................................................- 41 -第一节土地定级的基本方法. (41) 第二节定级因素、因子体系的建立 (43) 第三节土地定级因素整理与分析量化 (47) 第四节土地级别划分 (67) 第四章基准地价更新...........................................................................................- 75 -第一节基准地价更新评估的主要步骤. (75)
☆基准地价系数修正法范例 1、基准地价成果介绍与应用 ⑴基准地价成果介绍及内涵 《××市土地级别与基准地价更新报告》于2005年8月12日公布实施，其基准地价内涵为××市区范围内，以下设定条件下，按用途分级别国有建设用地使用权的平均价格：基准日为2004年12月31日，土地用途为商业、工业、住宅用地，土地开发程度为市政“五通一平”（即通路、供电、通讯、供水、排水及场地平整，土地使用年限为各用途法定最高出让年限（商业40年、住宅70年、工业50年），容积率为各用途平均容积率，商业容积率1.5，住宅容积率1.3。不同用途基准地价参照表3-1-1。 表3-1-1 ×××区级别基准地价表单位：元/平方米 ⑵成果应用 所谓基准地价系数修正法，是指利用城镇基准地价与基准地价修正体系等评估成果，按照替代原则就估价对象的区域条件与个别条件与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象在估价基准日价格的一种方法。依据中华人民共和国国家标准（GB/T18508－2001）《城镇土地估价规程》
（以下简称《规程》）和《×××区土地级别与基准地价更新报告》，商业用地基准地价系数修正法的计算公式为：基准地价系数修正法评估的宗地地价（评估设定开发程度下的宗地地价）＝基准地价×K1×K2×K3 ×K4×K5×（1＋∑K）＋K6 式中：K1——期日修正系数 K2——土地使用年期修正系数 K3——土地形状修正系数 K4——容积率修正系数 K5——其它修正 K6——开发程度修正 ∑K——影响地价区域因素与个别因素之和 2、确定估价对象的土地级别与基准地价 估价对象评估设定用途为商业用地，根据其位置并对照××市区土地级别与基准地价图，确定估价对象位于商业一级地范围，基准地价为1685元/平方米。 3、确定期日修正系数 依据《××市区土地定级估价更新报告》可知，××市区基准地价基准日为2004年12月31日，而本次评估的估价基准日为2006年6月20日，以2005年1月同用途地价指数为100，据估价人员调查分析，××市区的商业用地地价略有上涨，但幅度不大，分析确定其地价指数为102，故确定期日修正系数K1＝102/100＝1.02。 4、确定土地使用权年期修正系数 K2＝［1－（1＋r）m］/［1－（1＋r）n］
沈阳市规划和国土资源局 关于印发城区土地级别基准地价和出让金租金标准的通知 沈规国土发[2002]285号 各区、开发区规划和国土资源分局： 为加强地价管理，规范土地交易行为，促进房地产市场健康发展，依据国家《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》，结合实际情况，对我市城区及三环以外部分地区进行了土地分等定级和基准地价评估测算，指定了新的土地出让金、租金标准。经市政府同意，现将《关于沈阳市城区土地级别\基准地价标准及出让金、租金标准使用有关问题的说明》、《沈阳市城区土地级别图及范围说明》、《沈阳市城区基准地价标准》、《沈阳市城区出让金、租金标准》、《容积率修正系数》、《沈阳市三环以外乡镇分等及基准地价、出让金标准》一并予以公布，并就有关事项通知如下： 一、凡通过土地市场以招标、拍卖、挂牌等方式供应的房地产开发的经营性建设项目用地，出让底价应根据新的基准地价标准，综合宗地区位和规划条件等因素进行评估测算后，按规定程序确定，不再单独套用出让金标准。 对其它建设项目等用地办理协议出让时，执行新的土地出让金标准，并按规定进行容积率、用途等修正。 二、对已经以划拨方式取得土地使用权的用地，因不再符合《划拨用地目录》和国家政策规定需要补办出让、租赁手续的，收取出让金、租金的具体办法另行制定。 三、土地等级和基准地价是制定土地有偿使用政策和地价评估及管理的重要依据。根据国家有关规定，我局将对地价实施动态监测，定期测算地价指数，调整和更新基准地价标准和出让金、年租金标准。 四、本通知发布的土地级别、基准地价标准和出让金、年租金标准、修正系数自2003年1月1日起执行，《关于调整沈阳市城区国有土地级别和使用权出让金标准的通知》（沈土发[1994]67号）同时废止。 2002年11月20日 沈阳市规划和国土资源局 关于沈阳市城区土地级别基准地价标准及出让金租金标准使用有关问题的说明 一、关于商业、住宅、工业三类以外其它通途土地级别图及有关地价标准的适用。 按照《城镇土地分等定级规程》的要求，本次按商业、住宅、工业三类用途分别定级。国土资源部印发试行的《土地分类》（国土资发[2002]255号）中商服用地适用商业用地级别图及有关地价标准；住宅用地适用住宅用地级别图及有关地价标准；以外的公共建筑用地、特殊用地适用住宅用地级别图及有关地价标准；公共设施用地、交通运输用地、水利设施用地、农用地适用工业用地级别图及有关地价标准，其中农用地适用工业用地有关地价标准时按-20%进行用途修正。 三环以外于洪、东陵区其它区域和棋盘山风景区土地的评估、出让，按《沈阳市三环以外乡镇分等及基准地价、出让金标准》执行。 二、关于土地级别范围说明和宗地土地级别确认。 1、土地级别范围说明是对土地级别图划定土地级别界限的简要说明，确定宗地的土地级别应以土地级别图为准。 2、以道路为级别界限的，低级别一侧临路第一宗地归入高级别。 3、商业、住宅、工业用地在定级的基础上进行了级别分类，商业三级、四级一类用地为沿所列街路两侧第一宗地，其余均为二类用地；住宅用地各级别一类用地为临现有和在建及近期计划新建公园、水系、大型公共绿地周围第一宗地，其余均为二类用地；工业用地一级一、
青岛市人民政府办公厅文件 青政办发…2007?35号 青岛市人民政府办公厅 关于调整市内四区城镇土地级别与 基准地价的通知 各区、市人民政府，市政府各部门，市直各单位： 为全面掌握城区土地质量和利用状况，加强政府对土地价格的宏观调控和地价管理，引导土地市场健康发展，促进土地优化利用，保障国有资产的合理收益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定和省国土资源厅《关于开展城镇基准地价更新工作的通知》（鲁国土资发…2007?11号）要求，市政府决定，调整市内四区城镇土地级别与基准地价。现就有关问题通知如下： 一、此次土地级别与基准地价调整的范围为市南、市北、四方和李沧区，总面积为198平方公里。 —1—
二、此次基准地价调整是按不同的土地级别分别评估和测算的商业、住宅、工业等各类用地土地使用权的平均价格，评估基准日为2007年1月1日。具体地块的出让底价、交易底价可以由基准地价结合地块大小、形状、容积率、土地使用年限、区域因素、市场情况、产业政策等基准地价修正系数测算。 三、市政府将根据国家主管部门的规定和实际情况，每隔1至2年调整一次土地级别与基准地价。在地产市场价格发生重大变化的情况下，也将适时进行调整并予公布。 四、市政府办公厅《关于市内四区土地级别及基准地价有关问题的通知》（青政办发…2003?5号）同时废止。 五、基准地价具体应用问题由市国土资源房管局负责解释。 附件：1．城镇土地分类表 2．青岛市市内四区土地级别范围 3．青岛市市内四区基准地价内涵 4．青岛市市内四区基准地价表 青岛市人民政府办公厅 二○○七年九月六日 —2—
城镇基准地价成果应用探讨 摘要：基准地价成果应用，可从成果管理和应用方向进行规范。成果管理应按基准地价的内涵进行细化，按价格定义进行公示，并进行动态管理。基准地价运用于社会经济服务时，政府对应用成果中提出的建议或措施及未考虑的情况，应制定相应的管理政策，与基准地价配套使用，从而实现地价管理的科学化与规范化。成果应用方向应以基准地价成果与制定土地收益政策、土地税收政策及地价管理政策之关系为研究对象，根据基准地价成果，制定符合当地城市社会经济发展的土地管理政策。 关键词：基准地价成果管理应用方向地价政策 近年来，随着城镇社会、经济的发展，城镇地价亦呈稳定上涨之势。为了准确把握城镇地价水平，合理使用土地，各级城市人民政府把开展城市规划区的基准地价定期测评作为考评目标进行管理，并将基准地价成果向社会公告，为城市建设、经济发展服务。但是在具体实践中，城镇基准地价成果的管理和应用，尚有待规范。本文结合成都市基准地价更新项目进行探讨。 一、基准地价成果应用管理的思考 （一）基准地价成果管理应规范化 基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用并结合近期规划条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商服、住宅、工业等用途，分别评估出某一估价基准日法定最高出让年期的土地使用权区域平均价格。其实质是城镇内某一土地级别或均质地域内土地的平均价格。 按照《城镇土地估价规程》及基准地价的上述定义，它是在某一时点（估价基准日）、某种权利状态、一定开发程度和开发强度（容积率）、一定年期的土地使用权价格。许多地方市、县人民政府在出文基准地价公告时，仅仅公告基准地价结果及执行起始日期，而对影响价格的限制条件（价格定义）及相关配套政策未一并公告，这既不利于人们正确认识和了解基准地价的实质，也难以充分发挥基准地价在社会经济活动中作用。特别是土地资产作价时，没有明确内涵的基准地价成果，难以作为恒量地价高低的标准，对政府进行地价的有序管理造成混乱。因此地方人民政府在公告基准地价成果时，除公告土地级别及其对应的基准地价外，应公告该基准地价的定义条件，即该基准地价的估价基准日、价格的权利状况、土地开发程度、开发强度（容积率）、土地使用年期等限制条件，从而对基准地价实现规范化管理。 （二）基准地价成果应科学化 基准地价内容的科学化，主要表现在三个方面，一是市、县等行政区域应建立以基准地价为基础、政府指导价为补充的地价管理体系，二是基准地价应尽可能涵盖《全国土地分类(试行)》确定的用途，即尽量细化基准地价，建立各类用地政府指导价；二是建立和完善各类用地基准地价或政府指导价操作体系。 1、建立行政辖区内土地的基准地价及政府指导地价体系 城镇基准地价主要覆盖于城镇规划区，城镇规划区之外区域的地价管理与确认，在许多地方通常缺乏行之有效的依据。为建立建全一套完整的地价管理体系，政府土地管理部门除对城镇规划区土地进行定级估价外，还需对城镇规划区外的土地结合基准地价成果制定指导地价，并向社会公告，从而使地价管理政策渗透到行政辖区内各区域。
基准地价修正系数表及说明表的编制 基准地价修正系数表是采用替代原理，建立基准地价、宗地地价及其影响因素之间的相关关系，编制出基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的系数体系，以便能在宗地条件调查的基础上，按对应的修正系数，快速、高效、及时地评估出宗地地价。 一、基准地价修正幅度值的计算 以土地级别为单位，以各级别中最高、最低定级因素总分值所对应的单元地价作为上、下限值，分别与相应级别的基准地价相减，得到上调或下调的最高值。计算公式如下： 上调幅度计算公式： F1=[（I nh—I ib）/I ib]×100% （10-1）下调幅度计算公式： F2=[（I nb—I nl）/I ib]×100% （10-2）式中：F1 --基准地价上调最大幅度； F2 --基准地价下调最大幅度； I ib --级别基准地价； I nh --级别单元总分上限值所对应的地价； I nl --级别单元总分下限值所对应的地价。 根据前述确定的单元总分值、基准地价评估结果及其关系模型，按公式9-1、9-2可以计算出各类各级基准地价修正幅度值。结果见表10-4、10-5、10-6。 表10－4 商业用地基准地价最大上调、下调幅度计算表
表10－5 住宅用地基准地价最大上调、下调幅度计算表 6 工业用地基准地价最大上调、下调幅度计算表 表10－ 二、因素修正系数值的计算及修正系数表及说明表的编制 （一）因素修正系数值计算 根据确定的影响各类用地价格的因素及其权重值，采用下式计算各因素的修正值： F1i=F1×W i（10-3） F2i=F2×W i（10-4）
式中：F1i—某一因素的上调幅度；F2i—某一因素的下调幅度； F1—基准地价上调幅度；F2—基准地价下调幅度； W i—某一因素对宗地地价的影响权重。 （二）因素修正系数及指标说明表的编制 根据基准地价修正幅度的计算结果，在按公式10-3、10-4计算因素修正幅度值的基础上，按优、较优、一般、较劣、劣等5个层次设定修正幅度值，分地类按级别编制修正系数表。 在此基础上，进一步编制影响因素修正系数条件指标表。因素修正系数指标说明表是对各层次的修正系数对应的地价影响因素状态条件所做的描述，通常以在一定区域或土地级别范围内地价影响因素的最佳状态指标、平均状态指标、最差状态指标分别对应着优、一般、劣等层次的修正系数。利用土地定级中各影响因素的评价结果，在进行统计分析的基础上，编制影响因素修正系数条件指标表，结果见表10-7~36。 表10－7 I级商业用地基准地价修正系数表
关于沈阳市新城市规划区土地级别基准地价出让金租金标准使用有关问题的说明 一、关于商业、住宅、工业三类以外其他用途土地级别及有关地价标准的适用 按照《城镇土地分等定级规程》的要求，本次土地定级采用分类定级，共分商业、住宅、工业三种用途。中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》中相关用途适用级别及基准地价标准、出让金标准参见附表。 以上编号未列明用途的如下：081代表机关团体用地；082代表新闻出版用地；083代表科教用地；084代表医卫慈善用地；085代表文体娱乐用地；086代表公共设施用地；087代表公园与绿地；088代表风景名胜设施用地。 适用工业地价的其他用途基准地价标准和出让金标准向下修正的，修正后标准如果低于国家规定最低限价的，其基准地价标准为国家规定的最低限价，出让金标准为最低限价对应标准。 评估方法中采用基准地价系数修正法测算地价时，应根据基准地价或出让金标准结合宗地区位和规划条件等因素进行评估测算。 二、关于土地级别范围说明和宗地土地级别的确认 1.土地级别范围说明是对土地级别图划定的土地级别界限的简要说明，确定宗地的土地级别以土地级别图为准。三环内级别内分类以类别的简要说明为准，三环外级别内分类以土地级别图中界限为准。 2.商业用地以道路为级别界限的（不含高架路、封闭路等道路两侧不可通达或通达困难的），低级别一侧临路第一宗地归入高级别。
3.各用途在定级的基础上进行了级别分类，各用途各级别一类土地详见级别说明； 住宅用地一类用地除级别说明中所列之外，临现有和在建的公园、水系、大型公共绿地周围第一宗地也为各级别一类土地。 三、关于基准地价内涵及设定条件 基准地价是指在某一时点上，城镇各土地级别或均质区域内，在设定容积率水平下和设定土地开发程度下的各种用途（商业、住宅、工业等）法定最高出让年限完整的平均土地使用权价格。 1.开发程度的设定： 商业用地三环内设定为“六通一平”，即宗地红线外通路、供水、排水、通电、通讯、供热及宗地红线内场地平整，三环外设定为“五通一平”，即宗地红线外通路、供水、排水、通电、通讯及宗地红线内场地平整。 住宅用地三环内设定为“七通一平”，即宗地红线外通路、供水、排水、通电、通讯、供气、供热及宗地红线内场地平整，三环外设定为“五通一平”，即宗地红线外通路、供水、排水、通电、通讯及宗地红线内场地平整。 工业用地设定为“五通一平”，即宗地红线外通路、供水、排水、通电、通讯及宗地红线内场地平整。 2.平均容积率的设定： 商业用地和住宅用地1-3级平均容积率为2.0，4-9级平均容积率为1.7。 工业用地容积率为1。 3.法定最高土地使用年限及土地还原利率： 商业40年、还原利率8.02%，住宅70年，还原利率7.01%，工业50年，还原利率5.77%。 4.基准地价的估价时点：2008年1月1日。 四、关于土地出让金标准 本次公布的出让金标准是政府土地所有权收益的价格标准，不包括土地取得费用，土地开发费用及新征地的新增建设用地有偿使用费等。 五、关于容积率修正 1.商业用地和住宅用地宗地地价评估、出让金评估、规划指标调整补交差价评估时，需进行容积率修正；当容积率超出容积率修正系数表范围时，对应修正系数采用已验收成果中相对应的公式计算；容积率在修正系数表范围内且表中没有修正系数的，修正系数采用相邻两个修正系数线性插值确定。 2.上款中评估目的为国有土地使用权净地出让、毛地协议出让等，当容积率修正系数小于1时，采用基准地价系数修正法评估时不做向下减价修正。 3.工业用地不进行容积率修正。 4.对于一些特殊的商业用地和住宅用地，如住宅中高档住宅用地、别墅用地等，商业用地中加油站用地、汽车销售用地、超级市场用地等容积率低于基准地价规定标准时不向下修正。 六、关于期日修正