论建筑物区分所有权中的共有部分登记
摘要 20XX年12月22日新出台的《不动产统一登记暂行条例》（以下称“暂行条例”）在第五条中列明了需要登记的九类权利事项，而现实登记工作中涉及到其他需要明确的登记事项。建筑物区分所有权中共有部分涉及到多方所有权人，而缺乏对这一部分的具体登记说明引发了很多争议。本文将结合此次《暂行条例》对共有部分登记进行研究，并对具体登记程序提出探讨。
论文关键词建筑物区分所有权共有部分土地登记不动产
建筑物区分所有权是与房屋所有权登记相关的一种单独所有权类型，它的独立性与完整性体现在包含专有权、共有权与管理权三项权利内容。对于专有权这种排他性的权力，在现行的房屋登记簿与房产证上可以得到登记上的保障。而对于共有权的客体共有部分则存在缺乏明确划分标准、缺少登记规定等问题。在20XX年全面推行不动产统一登记的大形势下，笔者将就共有部分登记相关规定进行研究讨论。
一、共有部分登记范围的认定
（一）法律规定中的问题
在我国现行的法律法规中，缺乏对共有部分登记的专门规定。在建筑物所有权证书上的共有部分登记只涉及到“公摊”。以住房为例，“房屋公摊”是指分摊的公用面积，与套内面积一起构成了商品房的建筑面积，在房产证书上得到列明，以证明是业主所有权的一部分。但是，公摊部分与共有部分的范围是不一致的，它主要集中于建筑体内部与套内居住相关的外墙墙体、楼梯、公共过道等公用部分。而如今建筑物共有权争议热点涉及到的车库、绿化带、楼顶平台等部分则缺乏法律规定的登记规则与形式。权力状况与登记客体不匹配，在现行的不动产登记模式下，共有权无法得到保障。
在对这一部分的登记展开研究前，要对建筑组区分所有权的共有具体部分进行明确。这是开展登记研究的前提与重要环节。
在对这一范围的认定上，一般存在三种模式，一是排除式，二是列举式，三是排除与推定、列举相结合式。我国《物权法》中采用的就是第三种，排除的方法。规定建筑物内除住宅、经营性用房等专有部分以外就是共有部分。具体来说在该法第七十条规定了：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”；第七十三条
补充规定了道路、绿地、公共设施等也属共有部分。这种以专有部分为主导的模式造成了对共有部分认定的模糊，只是一般性笼统的规定，而且在实践中往往有与之冲突的情况。第七十三条中将“其他公共场所、公共设施”全部认为是业主共有就是不合理的，如已被租赁或认购的公共服务设施建筑就不能笼统的被确定为业主共有。因此，在20XX年出台的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》采取了列举法加排除法的方式对《物权法》的不足进行弥补，对专有部分概念定义为具有构造上的独立性、利用上的独立性、能够登记成为特定业主所有权的客体。并对共有部分做出了一些列举式的补充。此外，涉及到区分所有权登记的还有《房屋登记办法》和《房屋登记簿管理试行办法》这两部规章。但这样的登记规则只是原则性的规定，对于具体划分和如何登记都没有涉及。
时至今日，我国立法中仍未提供对共有部分的认定要件，认定标准也不能最终确定，单纯通过增加列举项难以适应新发展，实践中的合理区分也无法实现。可见在我国现有法律法规上，共有部分的认定、登记仍然存在很大的空白。
（二）共有部分的区分标准不明
在对共有部分的登记进行讨论前，从理论上上进行认定是前提。如前文所述，共有部分普遍通过对专有部分的”排他”来认定。这种“非此即彼”的笼统界定方式，反映出了对区分共有的不重视。也在实务中带来很多争议。
二、实践中的特殊共有部分登记
对于电梯、公共道路和楼梯间这一类共同使用性显着的共有部分，实践中争议较少。现实中纠纷频发，认定模糊且让所有权人常常感到权利受损的共有部分，如车库、屋顶平台、会所、小区绿地等的归属往往是认定以及登记的难点。本文将以车库与小区会所涉及到的共有部分登记进行单独的分析。
（一）车位车库
《物权法》的七十四条中有做出相关规定。规定车库应首先满足业主的需要，并区分为专有的车库与共有的车库两类。前者包括通过买卖归个人所有和开发商所有，后者就是我们需要讨论的共有的车位车库。现实在这些共有的停车位存在开发商占用、侵占原有停车位进行建设的问题，使得业主因停车难问题与物业、开发商产生摩擦。
为了维护这一共有权，首先需要明确，未经买卖登记、不属于开放商保有的、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位是区分所有权的共有部分。所以房地产开发商不享有对共有车库车位的处分权力，否则就违反了规划用
地许可文件、建设工程规划许可文件和购房合同的相关约定，涉及违约和侵权。其次，《物权法》中只做出了满足业主优先使用权的规定，在不动产统一登记下可以将这一所有权进行确认，将小区全部业主登记为权力主体，于登记簿上列明共有车库车位的面积、四至。对共有车位所有权的登记，有利于业主进一步维护除使用权外的收益权与管理权，限制物业开发商对共有部分的任意处分。
（二）会所
小区会所是近些年开发商为了促进销售，规划在小区公共面积内，为业主提供餐厅、酒吧、游泳馆等有偿服务的场所。但在实际运营中，一般被相关公司租用。对于会所的权属，我国的法律法规及规章中均未作出明确规定，所以主要争议点在于，会所是否属于《房屋登记办法》中规定的“属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房”。会所是否属于共有部分的归属，应当分情况区分。会所是作为单独建筑进行报建设时，所有权由房地产开发保留，当小区会所作为独立不动产权进行登记时，开放商有权决定其转让、使用、出售，在房地产登记机构核发房地产权证时，需要有对“会所”的特别注释与标记；但在建设审批时，如果确定了该会所是建筑区划内的公共配套场所，根据《房屋登记办法》的规定则所有权归属全体业主，要以共有部分进行登记，虽然不发放房地产权证书，但可以在不动产登记薄上进行相关记载。开发商不得出售，收益也归于全体业主。
（三）屋顶平台
屋顶平台一般是归业主共有，即使没有合同约定，也因其事关业主基本利益与共有构造而推定为业主共有。作为建筑物的天然部分，一般不具备登记条件。
然而屋顶平台存在依照专有部分来进行登记的情形。根据《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，建筑区划内符合条件的房屋、车位、摊位等特定空间是可以认定为专有部分的。将屋顶平台与顶层进行搭售，符合了房屋建筑规划与签订了买卖合同后，这一部分就具有了专属性。
而对于实践中出现的占用公共屋顶，修建个人使用的“空中楼阁”是对共有权的侵害，是违反法律法规的侵权行为。也可以依照相邻关系来进行调整。
三、建筑区分共有的登记程序
根据我国建设部《房屋登记办法》第三十一条规定，房地产开发申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑物区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记。由此可见，房产开发商是共有部分申请初始登记的主体。但在实践中，开发商在进行建设审批时，往往是通过“分期分批”的方式，这种分割式的房屋登记方式使得区分所有权的共有部分得不到确
认，建筑区划内对共有部分的原始规划，可能会因后期的审批产生较大改变。实践案例中，业主常常发现，开发商事先承诺的公园绿地在后期建设中建成了新的住宅楼，当业主进行维权时，开发商却出示规划管理部门批准的建设工程规划许可。这反映了登记程序上的缺漏。
根据《暂行条例》的规定，初始登记时需要提交相应的材料并进行审查。因此，为了保护业主的共有权，在房屋所有权初始登记时，就应该强调对共有部分登记的重视。在房地产开发申请房屋所有权初始登记时，登记机构就应要求其提供依法属于业主共有部分范围的法定资料，包括这些部分的类型、具体用途、面积大小、所在位置、权利归属等证明文件。保证在该建筑区划内接下来的开发建设与预售中规划一致。确保共有部分权利的完整性。
此外《房屋登记办法》第十九条规定，房屋所有权初始登记时，房屋登记机构应当实地查看。根据《暂行条例》第十八条的规定，要求对受理的不动产登记进行查验，包含界址、空间面积、位置等。第十九条第一款也指出，对房屋建筑物、构筑物所有权的首次登记，登记机构可以进行实地查看。参考房屋所有权登记，区分所有权的共有部分登记在进行完善时，也应该增加实地查看这一部分。
除了登记阶段的保护。在建筑物申请建设工程规划许可时，就应当列明建筑区划内公共场所、公用设施和物业服务用房的具体范围。对商品房销售许可
行政审批环节也应该加大对列明建筑物区分所有权的重视，同样的，房地产管理部门批准商品房预售许可时也应要求建设单位提交列明属于业主共有的公共场所、公用设施、公共道路等共有部分以及开发商将具有营利性的公共场所处置（出售、赠与或留作自用）的文件，使得预售方案不只是开发商与销售方的一纸口头承诺或广告宣传手段，要求其能产生切实的法律上的、行政上的效力。公共场所、公用设施等共有部分的具体范围，经过审批后不得任意做出更改，任何人不得侵占或擅自改变公共建筑空间、公共场所设施原先规划的功能与位置。同时建筑物开发商在与业主签订《商品房买卖合同》时也要载明上述内容的条款。保障所有权人在就公共部分进行维权时有理有据，也规范了房地产市场交易的开发行为。具体可从以下几个方面对建筑区分共有部分的不动产登记进行阐述。
（一）登记申请人
根据我国建设部《房屋登记办法》第三十一条规定：“房地产开发申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。”
据此，我国房屋所有权初始登记时，是由房地产开发商作为申请人，提起对公共区域与公共建筑物这一类建筑区分共有部分的登记。且根据《房屋管理办法》第十二条，对于合法建造房屋进行所有权申请，可以由房产开发商单方进行。此外，根据《房屋登记簿管理试行办法》的记载说明，建筑面积包括单体建筑的共有部分与专有部分两类。其中单体建筑共有部分是与专有部分一并登记的，在登记簿上以建筑面积为形式量化。在进行房屋登记时，这一部分共有是依附于专有面积，申请人为当事人双方。
这一现状反映出我国现行的关于区分所有建筑物共有部分的登记申请是割裂开的，单体建筑内共有部分由房屋权利人申请登记，建筑区划内其他共有部分则由房地产商申请初始登记。
（二）登记人
我国现行法规中，并未对区分所有建筑物共有部分的登记部门做出单独规定。共有部分依附专有部分的登记，由房产部门管理。而我国目前存在的有关建筑物区分所有权登记的法律规定主要体现在建设部颁布的《房屋登记办法》。该法第四条规定：房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。第十一条规定：申请房屋登记，申请人应当向房屋所在地的房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料。
“台湾土地登记规则”第77条指出建物所有权第一次登记，除本款规定者外，准用土地总登记程序。所以共有部分的登记依照土地登记规则，由所在地的直辖市、县（市）地政机关办理。
实践中建筑区分共有部分的登记机关一般为住建部门或土地部门。不动产统一登记后，多头分散的登记将划归到统一部门。所以共有部分登记应与房地产登记一起归由县级以上统一政府办理。
（三）登记的客体范围
建设部颁布的《房屋登记办法》第十条规定：“房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指固有界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号）的房屋或者特定空间。”由此我们可以得出现行房屋登记的对象主要是是指房屋的专有部分。涉及到共有部分登记的是《房屋登记办法》中三十一条中“属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房”；以及《房产测量规范》中规定的单体建筑的分摊部分（电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房，共有外墙等）。《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第八条中同样也仅仅规定了这一部分公用建筑面积。从上述现行的指导文件可看出，登记的客体是不全面且缺乏标准的。
对建筑物区分共有部分所有权的讨论往往是以单体的建筑物为其存在前提，
但实践中小区中建筑区分所有权范围又大大超过了单体建筑物区分所有权之共有权的权利内容。现有对于共有部分的登记客体局限于公摊面积，即单体建筑内部的共有部分。建筑区划内的其他部分也应该纳入登记范围。
建筑区分共有部分的客体应包括法定共有部分、天然共有部分和约定共有部分。墙面、梁、屋顶等天然的共有部分，难以测量，缺乏登记的必要性。而电梯、楼梯、门厅、消防通道等可以测算量化进行登记的一部分天然共有部分，可合并记载在登记簿。因此，需要进行登记的客体主要为法定共有部分和约定共有部分，具有独立性的建筑部分，如公共场所、公用设施、物业服务用房、车库、架空层等，应均在登记簿上予以单独记载，同时与相关专有部分的登记形成关联。有学者指出，对于没有登记为专有部分也没有登记为共有部分的建筑物、设
备、设施，为了避免争议，应做出为共有部分的推定。
（四）登记方式
关于共有部分在权属登记中的缺乏，在实践中，我们可以看出共有部分实际范围是分为两大类的。一类是前面所讨论到的，现行登记中的公摊概念。这主要是以一幢建筑范围内的共有部分为客体，对属于整幢业主共有的部分。另一类是整个建筑区划范围内所有权人的共有部分（车库、绿化、道路等）。两类共有部分的所有权主体不同，若将两类不做区分的一并登记会导致主体不明等混乱。在房地产登记的相关法律法规中，虽然做出了对建筑区分共有部分登记的规定，但缺乏相应的登记方式。共有部分的登记落实仍然存在较大空白。日、美、德在这一不动产类型上采取了一种“一体化”的登记方式。
德国《住宅所有权与长期居住权法》第七条规定：“（1）在本法第三条第一款的情形，依职权为每一份共有所有权份额编制一份专门的土地登记簿页（住宅土地登记簿、非住宅用房所有权土地登记簿）。在此种簿页上登记从属于共有所有权份额的专有所有权和作为对共有所有权的限制的属于其他共有所有权份额的专有所有权权利的授予。”该登记将共有部分划分为单独的份额，与所属的专有部分，与专有部分一并登记。
台湾地区“公寓大厦管理条例”第四十四条规定：“公寓大厦之起造人或区分所有权人应依使用执照所记载之用途及下列测绘规定，办理建物所有权第一次登记。”“台湾土地登记规则”第七十五条指出：区分所有建物之共同使用部分，应另编建号，单独登记。
根据上述规定，我国台湾地区，共有部分是分别合并登记，采取设立标示部，在标示部上列明共有权人的方式进行登记。专有部分也列明相关的共有部分。
这种登记一体化的方式，将共有部分与专有部分一并登记，在登记簿上对专有和共有部分以建筑面积为形式进行量化，对我国有一定的借鉴意义。结合如今的不动产统一登记，《暂行条例》第十条推行完整清晰的不动产登记簿，笔者认为在登记时将两类分开作为登记单元是比较可行。（1）对房屋等建筑物所有权这一类项登记时，仍然要列明该房屋在幢中的公摊共有部分。因为实践中，所有权人在购买房屋时是对公摊面积支付了相应房款的，且公摊面积是反映在房产证图表上的。公摊所有是房屋所有的一部分，这与区分所有权登记不矛盾。（2）共有部分的登记可以放在区分所有权这一权属类型下，分为单幢楼内和建筑区内两个单元。单幢楼登记楼内业主的共有电梯、楼道等。建筑区内的共有部分登记除楼外的绿地、车库、会所、道路等。这样有统有分、全面但分类的登记模式使得物权关系更加明确，便于管理部门查询管理，更重要的是使得所有权人的共有权获得登记上的保障。
（五）登记类型
20XX年颁布的《不动产登记暂行条例》第三条，规定不动产登记包括首次登记、变更登记、转移登记等多种类型。在区分所有建筑物权上，由于共有部分相关权利的存废是依其所属的专有权设立的。所以共有部分所有权需要变更时，相应的移转、消灭、变更、权利限制等应随其所属的专有部分进行。《房屋登记办法》已经规定了相关的初始登记、注销登记、抵押登记、地役权登记、预告登记和更正登记。相对较为完善。
但对于首次登记，涉及到明晰产权。《房屋登记办法》第三十一条，仅对一部分共有部分的初始登记进行了规定，缺乏完整性。应对区分所有建筑物的共同使用部分进行整合明确，可与其相关区分所有建筑物同时申请登记。保持专有部分与共有部分登记的一致性。
四、结语
共有部分的登记是具有必要性的。近些年来房地产实务中，共有部分利用上的争议日益增多，这源于共有部分登记制度的缺失。对于这一涉及多数人权益的权属类型，应该给予更多的重视。相较于专有部分的登记认定明确，共有部分登记受到忽视的现状与立法的欠缺和实践规范不明相关。采取权力登记模式的不动产登记是具有确定力与公信力的，有定纷止争的作用，而在颁布的《暂行条例》中，这一不动产类型没有得到更多的明确，在我国正大力推行不动产统一登记制度的形势下，应加快对建筑区分共有部分法律规章的完善、落实具体登记程序、保护不动产权利主体权益、构筑健全的不动产登记体系。
建筑物区分所有权的共有部分 1、不知是谁最早想到在商品房买卖中搞出个公用建筑面积分摊这个馊主意的?!由于商品房是按照面积计价的，一平方米几千元或者几万元的价格下，开发商以交付的实际套内建筑面积计算销售面积往往感到吃亏，因为电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)等共有部分是开发商花钱买的地和建设起来的，因此开发商玩了小聪明把这些共有部分的面积折算到每套房子的面积中去，要业主分摊这部分费用，因此搞出了每套销售面积包含公用建筑面积的分摊这种鬼把戏。因此，当业主购买了100平方米的套间时，实际得房面积，即套内建筑面积只有80多平方，另外10多平方是业主花了钱但搞不清在哪里的共有面积，当然，开发商安慰说：共有面积是每家都要用到的，在房产证上清楚地写在那里了，你的钱也没有白花呀，至少是个心理安慰，就像人民银行是人民的呀，哈哈。潜台词是：真傻，我把共有部分费用摊到你们身上了，你们买单了，仅仅得到的是房产证上几个面积的数字而已。 2、聪明反被聪明误!如果开发商知道后来发生的不可控制的后果(业主们群情激昂地争夺车库、会所等产权的事情大量出现)，开发商再也不会干这种蠢事了。因为完全有别的可以替代的方式来做这件事情。最初人们，包括开发商都比较朴实，都用经济学的方式来计算实际销售的面积成本，把共有部分的费用折算成公摊面积给了业主，开发商还以为占了便宜。其实，共有部分的费用即使要让业主买单，也可以不折算成公摊面积，而是分摊到套内建筑面积的价格中去，看起来每平方米的价格高了些，但是少了很多的法律上的麻烦。换句话说，开发商可以只卖套内建筑面积，房屋的所有共有面积，包括小区内的所有公用面积和设备，开发商都可以把所有权保留在自己名下。因为开发商购买了全部小区的土地并投资建造了小区，对小区内全部公用的地域和设备都依法享有原始或继受取得的物权。
第三章现代建筑物区分所有权制度 复习思考题参考答案 1、现代建筑物区分所有权的含义？ 建筑物区分所有权是指对建筑物的与其他部分区别开来的某一特定部分所享有的所有权。我国学者对建筑物所有权作了如下界定：建筑物区分所有权是指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有所有权，与对建筑物共用部分所享有的共有部分持分权，以及因区分所有权人之间的共同关系所生的成员权之总称。该界定表明建筑物所有权是由专有所有权、共有所有权（共有部分持分权）和成员权三部分组成。 2、成员权包含了那些内容? 成员权，亦称构成员权，是指建筑物区分所有权人基于在一栋建筑物的构造、权 利归属及使用上的不可分离的共同关系而产生的，作为建筑物的一个团体组织的成员 而享有的权利与承担的义务。 成员权的内容是指建筑物区分所有权人作为成员权人所享有的权利及承担的义务。 ⑴区分所有权人作为成员权人所享有的权利 --- 表决权； --- 参与订立规约权； --- 选聘和解聘管理者的权利； --- 请求权:①请求召集集合； ②请求正当管理共同关系的事务； ③请求收取共用部分应得的利益； ④请求停止违反共同利益的行为，并有权请求拍卖违反义务者 的专有所有权，解除其共同关系； ⑤其他请求权。 ⑵区分所有权人作为成员权人在享有上述权利的同时。也应承担以下义务： --- 执行区分所有权人管理团体所作出的决议的义务； --- 遵守管理规约的义务； --- 接受管理者管理的义务。 3、简述建筑物区分所有权制度中的管理内容 根据各国建筑物区分所有权法，区分所有建筑物的管理，也就是我们所说的物业 管理，是指为维持区分所有建筑物的物理机能，并充分发挥其社会的、经济的机能，而 对之所进行的一切经营活动。现代区分所有建筑物的管理，包括物的管理与人的管理。
论建筑物区分所有权中业主共有权的保护 本文作者：焦富民扬州大学法学院教授 一、建筑物区分所有权中共有权的保护前提识别共用部分[1]的范围 建筑物区分所有权是随着现代城市的兴起以及现代建筑技术的高度发达而产生的一种较为特殊的不动产所有权形态，它是一项复合型权利，是对一栋楼房中专有部分的专有权、对共用部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的集合。由于共用部分是建筑物区分所有的核心重要问题，[2]因此，共有权是建筑物区分所有权中的核心权利，但对其理论研究的不足，立法保护的缺漏，使其成了建筑物区分所有权中最易发生纠纷和最易受到侵害的权利。因此，探讨共有权的保护不仅有利于共有权的行使，而且也是完善其本身的需要。共有权，也称‘共用部分持份权’或‘持份共有权部分’，是建筑物区分所有权结构中另一重要的‘物法性’要素，其与另一‘物法性要素’即专有所有权共同构成建筑物区分所有权制度的‘两个灵魂’共同性灵魂与单独性灵魂。共有权，指建筑物区分所有权人依照法律或管理规约之规定，对区分所有建筑物之共用部分所享有的占有、使用及收益的权利。[3]因此，共用部分作为共有权的客体，成为共有权中一个最为重要的因素，决定了共有权的范围和性质，从某种程度上说，正确识别共用部分的范围，是共有权合理行使并得以有效保护的关键。 (一)共用部分的识别模式和范围的确定比较法视野的考察 如何识别共用部分，确定其范围，各国、各地区立法有不同的规定。总的来看，主要有三种典型的识别模式，即一是排除式，二是列举式，三是排除与推定、列举相结合式。 1.排除式 排除式的识别模式，即认为建筑物专有部分以外的部分为共用部分，典型的立法例为日本和我国台湾地区。日本现行的《建筑物区分所有权法》第2条第4项规定，共用部分为建筑物的专有部分以外的部分、建筑物的不属于专有部分的附属物及第四条第(二)款规定的成为共用部分的附属建筑物;第4条规定：共用部分即指通过数个专有部分之走廊，楼梯及其他构造上供区分所有权人全体或部分共用的建筑物部分。[4]易言之，在日本，除去法定专有部分及约定专有部分外，都属于共有部分，而且共有部分又有法定共有和约定共有之分。 [5]我国台湾地区民法第799条对共用部分也做了明定，即区分建筑物及其附属物之共同部分，推定为各所有人之共有。台湾公寓大厦管理条例第3条第4款规定：共用部分指公寓大厦专有部分以外之其他部分及不属专有之附属建筑物，而供共同使用者。[6] 2.列举式 该模式没有对共用部分下定义，而是采列举方法规定哪些属于共用部分，采用此种识别标准的国家主要是意大利。《意大利民法典》对区分建筑物的共用部分进行了列举，该法典第1117条规定：在权利证书未作相反规定的情况下，建筑物的下列部分属于不同楼层或者同一楼层的不同单位的所有人共有：(1)建筑物占用的土地、地基、主墙、屋顶、屋顶平台、楼梯、大门、门廊、前庭、拱廊、天井以及其他所有必须共用的部分;(2)门房和看门人的住
现代建筑物区分所 有权制度
第三章现代建筑物区分所有权制度 复习思考题参考答案 1、现代建筑物区分所有权的含义? 建筑物区分所有权是指对建筑物的与其它部分区别开来的某一特定部分所享有的所有权。中国学者对建筑物所有权作了如下界定:建筑物区分所有权是指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时,各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有所有权,与对建筑物共用部分所享有的共有部分持分权,以及因区分所有权人之间的共同关系所生的成员权之总称。该界定表明建筑物所有权是由专有所有权、共有所有权(共有部分持分权)和成员权三部分组成。 2、成员权包含了那些内容? 成员权,亦称构成员权,是指建筑物区分所有权人基于在一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的不可分离的共同关系而产生的,作为建筑物的一个团体组织的成员而享有的权利与承担的义务。 成员权的内容是指建筑物区分所有权人作为成员权人所享有的权利及承担的义务。 ⑴区分所有权人作为成员权人所享有的权利 --- 表决权; --- 参与订立规约权; --- 选聘和解聘管理者的权利;
--- 请求权:①请求召集集合; ②请求正当管理共同关系的事务; ③请求收取共用部分应得的利益; ④请求停止违反共同利益的行为,并有权请求拍卖违反 义务者的专有所有权,解除其共同关系; ⑤其它请求权。 ⑵区分所有权人作为成员权人在享有上述权利的同时。也应承担以下义务: --- 执行区分所有权人管理团体所作出的决议的义务; --- 遵守管理规约的义务; --- 接受管理者管理的义务。 3、简述建筑物区分所有权制度中的管理内容 根据各国建筑物区分所有权法,区分所有建筑物的管理,也就是我们所说的物业管理,是指为维持区分所有建筑物的物理机能,并充分发挥其社会的、经济的机能,而对之所进行的一切经营活动。现代区分所有建筑物的管理,包括物的管理与人的管理。 ①物的管理 所谓物的管理,是指对建筑物、基地以及附属设施的保存、改良、利用以至处分等所为的物理的管理。原则上仅限于物业的共用部分。 ②人的管理
论建筑物区分所有权中的共有部分登记 摘要 20XX年12月22日新出台的《不动产统一登记暂行条例》（以下称“暂行条例”）在第五条中列明了需要登记的九类权利事项，而现实登记工作中涉及到其他需要明确的登记事项。建筑物区分所有权中共有部分涉及到多方所有权人，而缺乏对这一部分的具体登记说明引发了很多争议。本文将结合此次《暂行条例》对共有部分登记进行研究，并对具体登记程序提出探讨。 论文关键词建筑物区分所有权共有部分土地登记不动产 建筑物区分所有权是与房屋所有权登记相关的一种单独所有权类型，它的独立性与完整性体现在包含专有权、共有权与管理权三项权利内容。对于专有权这种排他性的权力，在现行的房屋登记簿与房产证上可以得到登记上的保障。而对于共有权的客体共有部分则存在缺乏明确划分标准、缺少登记规定等问题。在20XX年全面推行不动产统一登记的大形势下，笔者将就共有部分登记相关规定进行研究讨论。 一、共有部分登记范围的认定 （一）法律规定中的问题 在我国现行的法律法规中，缺乏对共有部分登记的专门规定。在建筑物所有权证书上的共有部分登记只涉及到“公摊”。以住房为例，“房屋公摊”是指分摊的公用面积，与套内面积一起构成了商品房的建筑面积，在房产证书上得到列明，以证明是业主所有权的一部分。但是，公摊部分与共有部分的范围是不一致的，它主要集中于建筑体内部与套内居住相关的外墙墙体、楼梯、公共过道等公用部分。而如今建筑物共有权争议热点涉及到的车库、绿化带、楼顶平台等部分则缺乏法律规定的登记规则与形式。权力状况与登记客体不匹配，在现行的不动产登记模式下，共有权无法得到保障。 在对这一部分的登记展开研究前，要对建筑组区分所有权的共有具体部分进行明确。这是开展登记研究的前提与重要环节。 在对这一范围的认定上，一般存在三种模式，一是排除式，二是列举式，三是排除与推定、列举相结合式。我国《物权法》中采用的就是第三种，排除的方法。规定建筑物内除住宅、经营性用房等专有部分以外就是共有部分。具体来说在该法第七十条规定了：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”；第七十三条
建筑物区分所有权包括哪些部分 建筑物区分所有权分析 “建筑物区分所有权是随着城市化的发展、人口大量向城市集中、土地立体化利用的加剧而产生的一种特殊的所有权形态。物权法草案对此作了专章规定。” 对外经济贸易大学法学院教授苏号朋解释说，当一栋建筑物由多个独立的单元组成，且各个单元可以由不同的人拥有所有权时，则各个单元的所有人即拥有了建筑物区分所有权。 苏号朋教授说，建筑物区分所有权包括三个组成部分：一是专有部分的所有权。所谓专有部分，是指在构造上及使用上具有独立性，并且能够成为所有权客体的部分，如一栋住宅楼中的某一套房屋。二是共有权，指所有人依据法律、合同以及全体所有人之间的规约，对建筑物的基本构造部分、建筑物的共用部分、土地使用权及设施等共同享有的财产权利。三是成员权，当整栋建筑物或整个小区的全体所有人成立管理组织以便有效管理相关事务时，各个所有人即享有成员权，包括对重要管理事项的表决权、参与订立规约的权利、选举管理者的权利、解除管理者的权利、请求停止违反共同利益行为的权利等。 苏号朋教授介绍说：物权法草案较之先前颁布的《物业管理条例》和《城市异产毗连房屋管理规定》这两部法规具有如下新颖性：一是首次使用了业主的建筑物区分所有权的概念。虽然我国早已存在建筑物区分所有权的事实，但我国法律一直未确认这一概念。物权法草案采纳了这一概念，从而为我国的物权类型增加了新的内容。二是确认了建筑物区分所有权的内容。物权法草案明确规定建筑物区分所有权包括专有部分的所有权、专有部分以外的共有部分的共有权以及共同管理的权利。三是明确了重要设施的权利归属。物权法草案规定，建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设设施的除外。会所、车库的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。四是对业主的行为加以严格规范。物权法草案规定业主对建筑物专有部分实施的行为不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益;所有人将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房时，应当经有利害关系的全体业主同意。 名词解释 建筑物区分所有权指根据使用功能，将一栋建筑物在结构上区分为由各个所有人独自使用的专用部分和由多个所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有的对其专有部分的专有权和对共用部分的共有权的结合。
建筑物区分所有权和相邻权的区别适用 （摘自2012年1月5日人民法院报） 陈明霞李春艳 原告叶某、沈某、董某、朱某、林某均居住在江苏省扬州市房地产测绘队所有楼房的同一单元内。该幢房屋为商住楼，测绘队将位于该单元一、二楼的营业用房租给孙某夫妻经营火锅店。原告认为，火锅店擅自在房屋一楼与二楼的楼梯间开设边门，其对边门的使用致使楼梯间的墙面与楼梯踏步污损较重，为此，5名原告以测绘队、火锅店及孙某夫妻为被告诉至法院，要求被告立即用砖墙封闭在一楼、二楼楼道旁擅自开设的边门，恢复原状。 法院经审理判令被告用砖墙封闭一楼边门；针对二楼边门，采取从房内加设水坝型门槛的措施，确保房内之水不能外流至楼梯间。 法律法规明确规定了建筑物区分所有权和相邻关系的定义，对其内涵在此不作阐述。应予注意的是，上述两个概念在特定场合下出现选择适用的问题，即在区分所有的建筑物内，各所有人或使用人因专有部分之间或专有部分与共有部分之间彼此邻近形成相邻关系时，业主应基于建筑物区分所有权还是相邻权来维护自身权益。 本案中，两个边门虽开设在楼梯间，但并未阻碍其余业主的上下通行，只是火锅店从边门倾倒垃圾、泔水的行为导致楼梯间卫生环境较差，虽不方便居民的生活，却有利于火锅店的生产经营，双方利益形成冲突。在此类案件的审理中，尽管当事人通常基于相邻关系而提出诉请，为全面保护当事人的合法权益，审判人员仍应主动尝试从建筑物区分所有权的角度展开分析，且因相邻权是所有权的延伸，建筑物区分所有权本应优于相邻权得到保护。因此，处理业主提起的区分所有的建筑物内的相邻权纠纷时，应避免遗漏了对建筑物区分所有权是否受到侵害进行考察。 本案中，两个边门应否封闭，首先应当解答的第一个问题是：边门的开设是否侵犯了业主的共有权。楼梯间是同一楼层的业主过往的通道，为全体业主的出入通行提供便利，从功能和目的来看，其应当属于建筑物的共有部分。根据法院查明的事实，原告主张二楼边门系火锅店擅自开设缺乏事实依据，因此原告不得基于共有权主张被告封闭二楼边门。而一楼边门确系擅自开设，已侵害了业主的共
论建筑物区分所有权的构成（下）——兼议《物权法》第70条的规定 关键词: 建筑物区分所有权/构成/解释 内容提要: 建筑物区分所有权的构成或曰含义在学说上有“一元论说”（包括“专有权说”和“共有权说”）、“二元论说”、“新一元论说”及“三元论说”。其中，“三元论说”反映和代表了现代建筑物区分所有权制度的发展趋势。中国《物权法》第70条采取“三元论说”。该条所用概念如“业主”、“专有部分”、“共有部分”及“共同管理”等，有的属于措辞欠当，有的属于难以理解，因此需要进行解释。 （四）关于“新一元论说”（“享益部分说”） “新一元论说”是现代各国家和地区关于建筑物区分所有权意义的最新学说。它产生于对二元论说的批判过程中，但事实上却未能越出二元论说的框框，实际上属于二元论说的另一种翻版或变形。这表现在它将二元论说中的专有权和共用部分持分权的客体——专有部分和共用部分予以并合，抽象为一个单一的“享益部分”，进而将区分所有权解为在此享益部分上成立的权利。另外，“新一元论说”将建筑物区分所有权的客体把握为享益部分，其根本目的在于使区分所有权的客体物质化，以避免因专有部分的空间成为区分所有权的客体而面临的理
论上的困惑。而事实上，自近代以来尤其是自19世纪工业革命以降，空间可为物，并得成为权利的客体已为大多数国家的立法、判例及学说所承认，并因此成为现代不动产法发展的一项潮流。可见，奠基于批判二元论说的专有部分仅仅是
“抽象空间”基础上的新一元论说是有其理论基础上的缺陷的。从而也就可以认为，对新一元论说倡导的建筑物区分所有权的享益部分权利观，在现阶段作出肯定的评价，是不妥当的。 （五）关于“三元论说” 三元论说将建筑物区分所有权解为由三部分构成，即专有所有权、共有所有权和成员权。该说为晚近以来各国关于建筑物区分所有权构成的最新学说，其具有以下五项优点。 其一，将建筑物区分所有权解为由专有所有权、共用部分持分权及成员权构成，可以克服前述各说之不足。 其二，三元论说从根本上反映了建筑物区分所有权的本质属性，表明了建筑物区分所有权是一种特殊的不动产所有权形态，以及此种特殊的不动产所有权形态所具有的若干特殊性。
论建筑物区分所有权中业主共有权的保护 焦富民扬州大学法学院教授 上传时间:2007-12-17 一、建筑物区分所有权中共有权的保护前提——识别共用部分[1]的范围 建筑物区分所有权是随着现代城市的兴起以及现代建筑技术的高度发达而产生的一种较为特殊的不动产所有权形态，它是一项复合型权利，是对一栋楼房中专有部分的专有权、对共用部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的集合。由于“共用部分是建筑物区分所有的核心重要问题”，[2]因此，共有权是建筑物区分所有权中的核心权利，但对其理论研究的不足，立法保护的缺漏，使其成了建筑物区分所有权中最易发生纠纷和最易受到侵害的权利。因此，探讨共有权的保护不仅有利于共有权的行使，而且也是完善其本身的需要。“共有权，也称‘共用部分持份权’或‘持份共有权部分’，是建筑物区分所有权结构中另一重要的‘物法性’要素，其与另一‘物法性要素’即专有所有权共同构成建筑物区分所有权制度的‘两个灵魂’——共同性灵魂与单独性灵魂。共有权，指建筑物区分所有权人依照法律或管理规约之规定，对区分所有建筑物之共用部分所享有的占有、使用及收益的权利。”[3]因此，共用部分作为共有权的客体，成为共有权中一个最为重要的因素，决定了共有权的范围和性质，从某种程度上说，正确识别共用部分的范围，是共有权合理行使并得以有效保护的关键。 （一）共用部分的识别模式和范围的确定——比较法视野的考察 如何识别共用部分，确定其范围，各国、各地区立法有不同的规定。总的来看，主要有三种典型的识别模式，即一是排除式，二是列举式，三是排除与推定、列举相结合式。 1．排除式 排除式的识别模式，即认为建筑物专有部分以外的部分为共用部分，典型的立法例为日本和我国台湾地区。日本现行的《建筑物区分所有权法》第2条第4项规定，共用部分为“建筑物的专有部分以外的部分、建筑物的不属于专有部分的附属物及第四条第（二）款规定的成为共用部分的附属建筑物”；第4条规定：“共用部分”即指“通过数个专有部分之走廊，楼梯及其他构造上供区分所有权人全体或部分共用的建筑物部分。”[4]易言之，在日本，除去法定专有部分及约定专有部分外，都属于共有部分，而且共有部分又有法定共有和约定共有之分。[5]我国台湾地区民法第799条对共用部分也做了明定，即“区分建筑物及其附属物之共同部分，推定为各所有人之共有”。台湾“公寓大厦管理条例”第3条第4款规定：“共用部分指公寓大厦专有部分以外之其他部分及不属专有之附属建筑物，而供共同使用者。”[6] 2．列举式 该模式没有对共用部分下定义，而是采列举方法规定哪些属于共用部分，采用此种识别标准的国家主要是意大利。《意大利民法典》对区分建筑物的共用部分进行了列举，该法典第1117条规定：“在权利证书未作相反规定的情况下，建筑物的下列部分属于不同楼层或者同一楼层的不同单位的所有人共有：（1）建筑物占用的土地、地基、主墙、屋顶、屋顶平台、楼梯、大门、门廊、前庭、拱廊、天井以及其他所有必须共用的部分；（2）门房和看门人的
上海《物权法》第一案 此案中的原告为龚女士一家4人。龚女士在诉状上称，2005年2月，一家花了50余万元购买了位于上海市南汇区惠南镇城东路759弄康达公寓的一套房子。随后，龚女士又支付了3.3万元，向房产商购买了一个小区汽车停车位以及一间地下自行车库。06年5月19日，在办理了房屋交接手续后龚女士一家获得了该部位使用权。但在07年9月，龚女士将公寓开发商———上海兴吉房地产开发有限公司告上法庭。理由是“地面停车位以及地下自行车库属业主共有，兴吉公司无权予以销售”。龚女士一家要求兴吉公司返还购买钱款，并支付因此产生的430元利息。本案双方争议焦点在于兴吉公司是否有权出售地下自行车库和地面停车位。 龚女士认为，根据相关规定，自己向兴吉公司购买的地面汽车停车位和地下自行车车库属于小区公共配套设施，应归全体业主共有，所以兴吉公司无权销售停车位和车库使用权。 被告兴吉公司承认，小区内并没有设置位于地面上的自行车停车位，而且车位和地下车库的使用权均卖给了龚女士，并且是开发商收下了这笔款项。“我们认为地下自行车车库不是公用部位，而是专用部位，根据上海市住宅管理相关的若干意见，我们出售所有权的做法是有充分法律依据的。”兴吉公司的代理人称，即便地下车库是公用部位，根据规定也要求予以出租，不得闲置。在兴吉公司看来，自己不但有权销售地下车库和地面停车位，而且也不存在3.3万元不当得利之说，所以不同意予以返还。 但龚女士一方对兴吉公司辩称的依据提出异议。“规定中所描述的是机动车车库，即便包括非机动车车库，也不能说明对方有权利出售，”龚女士代理人强调，“现在谈的是业主‘共有’，而非‘公用’。” 至于对方的“使用权出售”一说，龚女士代理人表示，除了房屋以外，即车库和停车位是无法出售使用权的，原因在于使用权归属于所有权。 但兴吉公司坚持认为，作为“专用”部分的地下车库，其所有权和使用权都可以转让。“本案中的合同没有约定地下车库归业主所有。”兴吉公司的代理人称。 对于争议焦点，法院审理后认为，根据《上海市住宅物业管理规定》，物业管理区域内按规划配建的非机动车车库归全体业主所有。但由于本案引发争议的地下自行车车库，为兴吉公司利用地下空间投资建造，且已形成可独立使用构筑物，不属于小区共用公共设施，其所有权应归兴吉公司所有，因此有权出售自行车车库。 至于业主龚女士要求返还地面汽车停车位购买款的诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》相关规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。现房地产公司将小区汽车停车位出售给龚女士，与法有悖，兴吉公司应当将收取的款项退还龚女士，并承担相应利息损失。 据此，法院依法作出一审判决，即兴吉公司退还龚女士地面汽车停车位转让款1万元，以及相应的利息损失。
建筑物区分所有权纠纷 谢东、吴宁、X俊杰诉吴小敏建筑物区分所有权纠纷案 【要点提示】 业主改变房屋的分隔墙壁XX或侵权的，应承担相应的民事责任。 【案例索引】 一审：XX省丹阳市人民法院（2008）丹民一初字第1588号（2008年5月16日） 二审：XX省XX市中级法院（2008）镇民一终字第593号（2008年6月20日） 【案情】 原告：谢东、吴宁、X俊杰。 被告：吴小敏。 原、被告系楼上楼下的相邻住户。原告谢东是丹阳市画院路30号北楼1单元401室房屋的登记所有人，吴宁是丹阳市画院路30号北楼1单元501室房屋的登记所有人，X俊杰是丹阳市画院路30号北楼1单元601室房屋的登记所有人。被告吴小敏于1999年8月领取了丹阳市画院路30号108门面房的房屋所有权证，该门面房是三原告所在的丹阳市画院路30号北楼1单元的一楼。该1单元的二楼也属被告吴小敏所有。在该楼的北部，有一个独立的归该一、二层房屋独用的楼道，该楼道现已纳入被告的私人活动空间。一楼门面房被
告现用于开设麻将馆。该门面房内室南墙上原来无门也无窗。2008年3月，被告在未经有关部门审批以及未与原告等其他同一单元业主协商一致的情况下，在前述内室南墙上开设了一扇门，并安装了防盗门，此即本案诉争之门。该门正对着三原告所在的北1单元南部的楼道口，楼上住户在此楼道口安装了一扇铁皮门。在此南楼道内，二楼无门，三楼住宅的门朝西开设在东墙上，四楼至六楼住宅的门则开设在南墙上，即同与诉争之门的地理位置，此均为该楼道内的原始设置。三原告于2008年4月25日向本院提起诉讼，要求被告排除妨碍，将其在墙体上开设的门恢复原状。 原告谢东、吴宁、X俊杰诉称：三原告与被告系相邻关系，三原告所在单元一楼楼道的北面即被告的门面房。2008年3月，被告在三原告毫不知情的情况下，擅自在楼道北面的墙体上开设了一个门，以致原告所在的单元直接与被告开设的临街的麻将馆相通，严重妨碍了三原告的正常通行，造成了三原告住宅的不安全性，麻将馆的嘈杂喧哗声和烟尘也严重影响了三原告的正常生活和休息。原告方多次与被告交涉，要求其恢复原状，被告均置之不理。三原告起诉请求判令被告立即排除妨碍，将其擅自开设的门恢复原状。 被告吴小敏辩称：被告在自己房子的墙壁上开门并安装防盗门是被告行使房屋所有权的正当行为，是合法使用共同共有建筑物的行为。开设该门有利于被告室内通风和采光，利于被告改善室内环境，且未对原告的住宅带来不安全性，也未对原告造成通行妨碍。该楼道是公共通道，属整个单元的各业主共同共有，不为任何一方单独所有，
《建筑物区分所有权》读后感 建筑物区分所有权作为现代民法之一项重要的不动产权所有权形式，自19世纪初叶迄至20世纪60年代，已经普遍为德国、法国、日本、意大利、美国、英国、新加坡、瑞士及我国台湾、香港民事立法所确立，并由此成为各国家和地区法制上的一项重要制度。更重要的是建筑物区分所有权对与老百姓来说，也是息息相关的。因此，本人阅读陈鑫所著的《建筑物区分所有权》，深刻的了解到作者深厚的法学背景及将物权法从“纸面上的法律”转成“现实中的法律”法学功底。 这本书从学理、法条、立法争议和典型案例等视角，深入精到地剖析了与我们的生活密切相关的物权法制度。体现了以下几特点：“专”。以建筑物区分所有权主要制度为主题，在内容上力图最大限度总结和反映近年来我国这领域的新进展和新成果。 “精。突出重点，在每个点的整理中力争容纳最大限度的信息量，追踪立法过程，梳理各版草案的变化，厘清争点、热点、疑难点，力图精确地反映和论述立法、立法解释的内容，对其理论缺陷及适用中的问题，也不回避。 “实”。理论联系实际。从现实生活中精选出真实的案例，展现建筑物区分所有权对现实生活的影响。可以帮助我们融会贯通，学以致用。概念和特性 建筑物区分所有权是指由区分所有建筑物的专有权、共有权以及基于共同关系而产生的成员权所构成的特别所有权共同构成的复合物权。 建筑物区分所有权具有的特征：内容构成的复合性、权力处分的一体性；规范对象是特定的空间，而非实体；是人与物的关系和人与人的关系的结合。由于其规范的是一种非实体、复合性的权利，特别是在我国土地所有权归国家集体所有的特殊条件下，理解和认识有一定难度，甚至一些学者和专家都认为它是一种“假所有权”。但从另外角度看，正是说明了确立我国的建筑物区分所有权的重要性。 法律规定
《关于建筑物区分所有权司法解释》理解与适用第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有 部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。 对买受人购买后再次进行转让的，该款没有涉及。本条第二款仅就一手房买卖情形下“可以认定为业主”的问题作出了规定。但是，二手房受让人已经占有了该专有部分，也可以认定为业主。 “业主”所作的解释性规定，其范围不包括专有部分的承租人、借用人等物业使用人。业主既可以自然人，也可以是法人。 第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分： （一）具有构造上的独立性，能够明确区分； （二）具有利用上的独立性，可以排他使用； （三）能够登记成为特定业主所有权的客体。 规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。 本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。 套房中的每个居室是否可以成为专有部分呢？作者认为，这种情况符合第一个构成要件。由于每一个居室都不能与外界相通，每一个房间的门只能与厅相通，如果要与外界相通，必须经过这套房屋的独立出入口，而是否具有独立的与外界相通的出入口是判断“具有利用上的独立性，可以排他使用”的重要标准。第二，登记机构也无法登记。所以，一个套房就只有一个专有部分。 小区内的独栋别墅应认定为专有部分。 露台要成为专有部分的组成部分，必须具备以下条件：（一）符合规划；（二）物理上专属于特定房屋；（三）销售合同有约定。 绿地要成为专有部分，应把握以下四个方面：（一）该绿地“规划上”专属于特定房屋；（二）销售合同将绿地列入该特定买卖合同中；（三）该绿地在业主购买时就已经“明示”，如该绿地被围了起来，只能从特定房屋才能进入该绿地。这就是《物权法》第73条规定的“明示属于个人的”绿地；（四）符合前面条件，即使没有登记，也可以认定为专有组成部分。 第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分： （一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分； （二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。 建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。 如何把握区分所有的专有部分：通说是“壁心和最后粉刷表层说”，即专有部分之范围应分内部关系与外部关系分别而论。去区分所有权人相互间，尤其是有关建筑物之维持、管理关系上，专有部分仅包含至壁、柱、地板、天花板等境界部分表层所粉刷之部分。但在外部关系上，尤其是对第三人（如买卖、保险、
建筑物区分所有权司法解释 1政府规定 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷（2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过） 为正确审理案件，依法保护的合法权益，根据等法律的规定，结合民事审判实践，制 定本解释。 2管理办法 第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。 基于与建设单位之间的商品房买卖，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。 第二条内符合下列条件的房屋，以及、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分： （一）具有构造上的独立性，能够明确区分； （二）具有利用上的独立性，可以排他使用； （三）能够登记成为特定业主所有权的客体。 规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定中的等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分： （一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
建筑区划内的土地，依法由业主共同享有，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。 第四条业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理，损害他人合法权益的除外。 第五条建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。 前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。 第六条建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。 第七条改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及依法决定或者依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。 第八条物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定： （一）专有部分面积，按照记载的面积计算；尚未进行的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算； 3物权法规 （二）建筑物总面积，按照的统计总和计算。 第九条物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算； （二）总人数，按照前项的统计总和计算。
建筑物区分所有权专有权案例 一、改变住房用于案例 在一个小区里面，一个业主把他的房子租给了一家饭店作为服务员的宿舍，一个80多平米的房子里面住了20多个年轻姑娘，晚上下班很晚，而且不是一起下班，年轻姑娘一个接着一个回来，有的后半夜才回来，还都要洗漱，有的还要边洗边唱，弄得上下左右的邻居都休息不好，怨声载道。邻居告到街道，街道不管；告到公安局，公安局不管；找到物业，物业也不管，说我们怎么能管业主？我们只是服务而已。我在节目中说，物业怎么不能管？都能管！管的依据是什么？就是这一条，业主不能改变住房的用途。节目播出不久，这家的出租合同就解除了，姑娘们就搬走了，邻居也就清净了。 二、违反建筑物使用目的案例 有个一个人买了商品房的底商的几间门市房，然后又在二楼买了十几套住宅，因为买的是楼花，所以这个买主就要求开发商在他买的一层底商和二层十几套房子之间单独建设一个楼梯。要知道，底商和上面的楼层之间的适用要求是不一样的，底商和住宅之间的楼板在防水等方面的要求比一办的楼板要严格得多。开发商因为考虑到这是一个大主顾，就这么办了，加了一个楼梯。等房子投入使用后，这个人就把底商做了浴室，上面是客房，客人洗完澡就上楼休息。结果，不到三个月，三楼、四楼甚至五楼住宅居民的地板全翘了，家具打不开了，于是大家就告他。法院判决这个业主败诉，要求他恢复原状，拆掉楼梯，赔偿损失。理由就是他改变了用途。 三、卫生间移改案例 原告余某某诉称，原被告系上下邻居，1997年9月起被告开始装修住房，同年11月，原告发现自已卫生间上方有漏水现象，经交涉被告多次检修未成，被告装修房屋时将卫生间内的卫生洁具移到该卫生间的左侧卧室内，并在该房内安装了台盆、便盆、浴缸等物品，
民法理论前沿与实务课期末论文 论文题目：中国民法的继受和发展—以建筑物区 分所有权为例 作者：魏瑞 学号： 2014100758 学院： 2014级法律硕士（法学） 指导教师：朱岩 完成日期： 2015-1-16
摘要： 《物权法》第6 章规定了“业主的建筑物区分所有权”。该制度自从19 世纪初在《法国民法典》中出现以来，被多个国家借鉴，发展至今，已然成为现代民法财产权制度的一个重要组成部分。建筑物区分所有权制度对于明确产权关系及权利者的权利义务有重要意义。本文主要论述了建筑物区分所有权制度的基本理论及其物权特征。并结合实践中的具体应用和解释学方面的分析详细论述了建筑物区分所有权的具体情形，以及当下关于该制度的热点问题和对其改进的建议。 关键词：建筑物区分所有权、专有权、共有权、成员权 前言 查士丁尼法典体现了罗马人的民法精华，19世纪初拿破仑编纂法国民法典时大量阅读了罗马法的著作，19世纪末德国人制定民法典时已经有了法国民法的经验,此后瑞士、荷兰、日本等国家制定民法典时，仔细比较了法、德民法的得失，20世纪末欧盟在不同的民事领域尝试着统合时，立法者面对的已经是难以消化的满汉大餐了。120世纪最后20年全球化改变了世界的各个方面,各国民法典也在这一巨大的时代背景下进行着自我调整。中国的民法法典化正是在这种全球化的背景之下进行的。一方面，“国际性”要求我们学习、借鉴、继受其他国家的民法理论、制度和规则；另一方面，“民族性”要求我们立足本国的实际，在继受的基础上进行选择创新，建立符合我国实际的民法体系。2建筑物区分所有权，是民法中重要组成部分，在本文中，笔者将以建筑物区分所有权制度为例，逐步分析其立法背景、中外立法中体现和变化、结构、实践运用和解释以及当前制度存在的问题和完善建议几个方面分析这一制度的历史变迁，以更好理解该制度在民法中对外国民法的继受和本法的建构发展趋势。 1苏永钦：《民事立法与公私法的接轨》，北京大学出版社，2005年，第4页
建筑物区分所有权练习题 一、单项选择题 1．多个业主共同拥有一栋建筑物时，各个业主对供全体或部分所有人（ B ）的建筑物部分享有共有权。 A．独立 B. 共同使用 C．共有 D. 结构上相连 2．不同业主共同拥有一栋建筑物时，各个业主对其在构造和使用上具有独立的建筑物部分所享有的（ C ）和对供全体或部分所有人共同使用的建筑物部分所享有的共有权以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的共同管理权，总称建筑物区分所有权。 A．共有权 B. 处分权 C. 所有权 D. 经营权3．同一栋建筑物多个业主共同拥有，各个业主对供全体或部分所有人共同使用的建筑物部分享有（ A ）。 A．共有权 B. 处分权 C. 所有权 D. 经营权 4．业主对专有部分的（ C ），即业主对建筑物的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，有权对专有部分占有、使用、收益和处分。 A．共有权 B .处分权 C. 所有权 D. 经营权 5. 业主对建筑物区划的共有部分的（ D ），即业主对专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。 A．共有权 B. 处分权 C. 所有权 D. 共同管理权6业主转让建筑的住宅、经营性用房等专有部分，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利（ A ）。 A．一并转让 B. 顺序转让 C. 部分转让 D. 分别转让7业主对共有部分如何承担义务，也要依据物权法及相关法律、法规和（ B ）的规定。 A．业主大会议事规则 B. 建筑区划管理规约 C．物业服务合同 D. 商品房买卖合同 8 《物权法》对建筑区域的车位、车库的所有权归属规定，建筑区划，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足（ A ）的需要。 A．业主 B. 商户 C．物业使用人 D. 物业经营
典型建筑物区分所有权案之评析 https://www.doczj.com/doc/2a17128447.html,2010-07-10 17:29 【前言】：《最高人民法院公报》2001年第五期公布了一起以建筑物区分所有权理论判决的案件：《南京市鼓楼区房产经营公司、钟宝强等诉江苏盛名实业有限公司房屋侵权纠纷案》。该案首开在司法实践中运用建筑物区分所有权理论判决此类案件的先河。此案判决书就建筑物区分所有权理论阐述清晰、法理运用准确。据悉，从我国物权法史上看，此类案件第一次在最高审判机关的公报中刊登，堪称中国建筑物区分所有权第一案。另外，该判决书说理充分、逻辑严密，也是说理性判决书中不多见的精品。 区分建筑物所有权制度是《物权法》重要的法律制度。但长期以来，由于我国计划经济条件下房屋为国家所有，缺乏区分所有权制度生存的土壤。但随着住房制度的改革，我国房地产业的迅速发展，现实生活中涉及此项法律制度的案件越来越多，草拟中的《物权法》亦对建筑物区分所有权作了专门规定。 笔者在律师实务中也曾经涉及过此类案件，但遗憾的是，由于我国目前并没有明确的关于建筑物区分所有的法律规范，法院均未从建筑物区分所有权的角度对案件予以准确的判决，而是通过其它方式判决结案，法院相对较多的是用调整相邻权关系的法律规范进行阐述、判决。由于调整相邻权的关系法律理论对此类案件的针对性不强，判决结果总是不能有较强的说服力。 在司法实践中引入建筑物区分所有权的理论迫在眉睫，此次国家最高审判机关以《最高人民法院公报》的形式公布此案，预示着我国法律体系中建筑物区分所有权理论的完善和应用条件已成熟，必将极大地影响今后此类案件的判决结果，也将极大地影响现实生活。 【案情简介】： 座落在南京市娄子巷164号、166号和166-2号的钢筋砼框架结构商住楼，产权属于被告江苏盛名实业有限公司（下称盛名公司）所有。二至六层为居住房，住房制度改革后，已由原告江苏省南京市鼓楼区房产经营公司（下称房产公司）和原告钟宝强等住户分别所有。1998年3 月，被告盛名公司装修底层房屋准备增建夹层时，把钢筋砼框架柱之间的填充墙全部拆除，将地面下挖 0.9--1.2米深，使部分地梁裸露，由此引发纠纷。同年6月，盛名公司委托南京市房屋安全鉴定处（下称安鉴处）就其增建夹层的安全性进行鉴定，结论为：夹层施工对楼房主体未造成明显的结构性损坏，目前不影响居住和使用安全，但夹层的设计、施工中存在问题，建议委托有资质的单位进行设计、施工。此后，盛名公司按照安鉴处提出的要求进行了整改，并于同年9月再次委托安鉴处对其
1、我国《物权法》所称物，包括（）。 A．房产和地产 B．有形资产和无形资产 C．不动产和动产 D．固定资产和流动资产 A B C D 2、在建筑物区分所有权中，占主导地位的是（）。 A、专有部分的管理权 B、专有部分的所有权 C、共有部分的共有权 D、共有部分的共同管理权 A B C D 3、经业主大会同意，物业服务企业可以改变（）的用途。 A、建筑区划内的城镇公用绿地 B、建筑区划内属于个人的绿地 C、物业管理用房 D、人民防空工程用房 A B C D 4、业主做出下列行为时，应当经有利害关系的业主同意的是（）。A．将住宅出租给他人居住，获取租金收益 B．将住宅抵押给金融机构，获取抵押贷款 C．将住宅作价投资人股，获取投资收益 D．将住宅用作营业性场所，获取经营收益 A B C D
5、业主对建筑物共有部分享有权利的同时，应当承担的义务是（）。 A．使用共用部分 B．分担管理费用 C．决定重大事项 D．订立管理规约 A B C D 6、关于建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库归属的说法，正确的是（）。A．业主享有法定共有权 B．业主应当通过制订《管理规约》确定为共有权 C．业主可以通过建设单位出售、附赠或者出租等方式获得共有权 D．由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定权属 A B C D 7、改建、重建建筑物及其附属设施由（）决定。 A．物业服务企业 B．建设单位 C．业主 D．业主委员会 A B C D 8、下列情形中，属于损害他人合法权益的行为是（）。 A．房屋空置 B．房屋抵押 C．拖欠物业服务费 D．放弃享有的共有部分权利
A B C D 9、关于业主对共有部分享有共有和共同管理权利的说法，正确的是( )。A．业主享有权利、承担义务，不履行义务的前提是放弃权利 B．业主依据相关法律、法规等的规定行使占有、使用、收益或者处分的权利C．业主可以根据需要调整建设规划，改变绿地、道路、停车位等布局 D．业主专有部分出租时，可以一并转让共有权和共同管理权 A B C D 10、建筑物及其附属设施的专项维修资金，经业主共同决定，可以用于( )。A．物业共有部分的养护 B．物业共有部分的能源费支出 C．业主委员会工作经费开支 D．物业共有部分的维修 A B C D 11、业主需将住宅改变为经营性用房的，应当( )。 A．遵守法律法规 B．遵守管理规约 C．遵守业主大会议事规则 D．经业主委员会同意 E．经有利害关系的业主同意 A B C D E 12、建筑区划内，下列资金和收益属于业主共有的有（）。 A、会所经营收益