点评地方债务与土地制度之间关系
周其仁
北京大学国家发展研究院院长
在之前三位演讲人就地方债务、政府平台融资及土地制度问题分别进行报告的基础上，周其仁教授介绍自己对这一系列问题的看法，着重点评这组问题之间的密切关联，并提出对相关改革的思考。
一、搞清地方融资平台很重要
地方政府融资平台不只是国内的问题，在国际上也引起很大反响。所谓树大招风，中国经济目前在全球总量排第二、增量排第一，引起很大反响是很正常的事情。前一段时间国际上出现唱衰人民币和中国经济的潮流，一部分是由于全球投资者担心中国治理通胀时出现经济硬着陆，另一部分则是由于地方政府融资平台的问题。
为什么唱衰中国会和地方融资平台的问题联系到一起？现在看来主要是因为这方面问题头绪非常多，很难看清楚。鲁高夫（Kenneth Rogoff）2009年讨论金融危机的书中应用了66个国家长达8个世纪的数据，其中提到多次政府债务违约。这些事件中，由于政府不能到期还钱，导致银行倒闭，进而接着引起一系列问题。书中提到一个观点很有意思，就是公共债务的一个特点就是不容易搞清楚。对中国这样一个政府层次非常多、地域辽阔的国家，这方面尤其如此。虽然我们的信息收集技术有很大进步，但始终还比较薄弱。
最近银监会、审计署、央行都陆续发布了一些数据，这些数据之间当然还需要缝合比对，但基本上可以把情况捋清楚了。银监会去年七八月份出的数是七万亿到八万亿。央行在今年发布的《2010中国区域金融运行报告》指出，2010年末各地区政府融资平台贷款占当地人民币各项贷款余额的比例基本上不超过30%。按照去年末47.92万亿元的人民币贷款余额来算，央行统计的平台贷款不超过14.4万亿元。这一数据公布出来，在国内外造成很大冲击。后来央行进行说明，所谓30%是指不超过所在地贷款总额的30%。各大商业银行总部发生的贷
款不计入这一数量之中。最权威的数据要数国家审计署最近公布的数据，截止2010年底，全国省、市、县三级地方政府性债务余额约10万亿元。这一数据涵盖的是从79年改革开放以来的最终贷款余额。且不论其准确与否，至少将图像大致描绘出来，可以帮助大家看清平台贷款这一问题。
二、地方融资平台的短期与长期问题
有了基本的图像，具体判断地方融资平台到底有没有风险，还会有很大差异。平台有没有风险是未来的事情，要看将来的现金流能不能覆盖利息，能不能还本。涉及未来的判断总会有误差，我大致接受贾康演讲中提到的判断，即从短期看——所谓短期是指今年明年——中国经济不会因为地方融资平台问题出现系统性的连锁反应。
作出这一判断有两个原因，一是中国经济现在盘子非常大。虽然有十万亿的地方政府性债务余额，但中国总体贷款规模接近五十万亿，GDP规模约四十万亿。二是虽然我国政府层次多，平台数量大，这使得平台问题不容易查清，但也使得各地平台情况差异非常大。我在各地调研时都会关注基础设施的建设和使用情况。我国仍有许多地区基础设施还远供不应求，比如说北京市还是很拥堵。但也确实存在有路没车的地方。由于有这种不均匀，只要处理妥当，就不会演变成系统性的共振。
虽然短期判断如此，但地方政府融资平台所反映出的信息，从对中国经济理解的长远角度来看还是很严重的。它涉及了经济中政府和老百姓之间最基本的关系问题。如果平台出了问题，责任落到财政上，最后也就变成纳税人的责任，但纳税人对此却知情很少。如果这次不是国家审计署动员4万人去查，这方面情况谁也不清楚。即便审计署公布了数据，到地方去问城市一级的情况，基本上还是不清楚，地方政府好像也不需要知道。这件事情在我看来绝非小事。
在我国一提到“公”，会有很多种理解方向。像一部词典中，“公”就是“官”。官是少数人，少数人在干什么很难知道，他们也无需报告。这件事是整个经济发展中最基本的关系，现在很多社会矛盾都与此有关。所以，平台无非是反映了这个问题，一定要抓住机会把这个问题提出来，然后从根本上加以解决。
公共债务必须有公开报告制度，因为公共债务最后是由所在地方的全体人民、或者如果这个地方承担不了要由全国人民来承担。为什么一定要由银监会、央行、中央审计署去查？如果没有自上而下的行政力量，地方就没有报告和披露信息的义务了？所以，地方融资平台问题在我看来，不管数量多大、是否会引起短期的财政危机和金融危机，其本身就应从国家现代化建设的角度加以高度重视。应该将此事作为一个机会，提出政府和老百姓基本关系问题，建立公共债务公开报告制度。
审计署统计的数据是从债务人的角度统计的，但债权人究竟借了多少钱给平台，却没有统计数据。要把事情真正搞清楚就需多方核对信息，但我国到目前为止尚无可核查的信息。这并不是一个技术性的问题，却恰恰说明我国的债权债务约束还是比较软的。
2004年我看到地方债务研究报告估计的地方债务余额是一万亿左右，在“平台”这个概念还未说清楚时，几年间债务余额一下子就达到了十万亿。因此，地方政府融资平台问题作为一个基本的经济关系问题，无论是纳税人和政府的关系，还是债权人和债务人的关系，都应当得到持续的研究，使其走上良性的轨道。
三、地方融资平台与土地制度关系
除了地方财政、人代会以及纳税人对融资平台有没有知情和监督以外，融资平台还涉及另一个问题，即商业银行怎样借钱给平台的。地方债务融资大部分来自于商业银行，而商业银行是经过改制的。过去几大商业银行处理过两三万亿不良资产，拨备成四个资产管理公司，到今天那批不良资产也还没有处理完成。但几年间，平台债务余额一下子增长到10万亿规模。那银行为什么借，而且借这么多？这一方面可以看到银行有进步，不再是首长批条就可以贷款。今天银行在贷款时需要有抵押物了，这个抵押物在很多地方就是土地。
这又涉及另一个根本问题——征地制度。我国现有法律规定征收农民土地赔偿最高为土地农业用途年收入的30倍。如果一亩地八百块的话，三十倍收入不过两万四，然后土地就永久性的成为国有土地。改革开放以来三十年，甚至包括建国以来六十年的主流体制就是如此。如果这些土地征收后用于国防或者三峡这样的建设，也不会有太大争议，但事实上很多土地最终被用于商业性用途。
2008年十七届三中全会作出一条很重要的决定，根本上就是要改变现行征地制度，并大体明确了改革的框架思路，即逐步收缩政府征地范围，严格界定土地的公益性用途和商业性用途。其基本含义是，将来征用这种强制手段只能用于公益用途，商业用途的土地应当通过土地市场来解决。
但是，由于2008年接着发生了金融危机，政府出台了四万亿经济刺激计划，而四万亿投资配套有土地，于是我们看到这两年征地规模比2008年以前大大增加。2009、2010年得到批准的征地每年在680万亩左右。原本政府试图将总量控制在400万亩以内，但实际上做不到。根据7月20日国务院常务会通告的情况，用地最严重违规的是公路、铁路等大工程、大项目，占全国违法用地过半。地方一拿到重点项目，在土地问题上就开闸，继而引起一系列的社会紧张。
政府拿地后有所谓的土地财政，但现在看来还远远不止土地财政，还有土地金融。地方融资平台把土地抵押给银行，从而贷出更大量资金，中间存在一个杠杆。这是理解宏观经济中非常有中国特点之处。2004年我们进行土地调研后就提出，中国不仅有“银根”的问题，还有“土根”的问题，供地量会影响货币量，这是全世界罕见的。从2002年到2010年，八年之间M2从18.5万亿涨到72万亿。货币供应量快速增长一方面是通过汇率机制。为维持汇率稳定，支持出口，央行购汇就向银行体系输入了基础货币。另一方面则是通过政府主导的城市化利用土地从银行撬动资金的机制。这就构成当前中国的宏观环境以及通货膨胀的由来。
把地方债务与土地制度两方面打通来看，我们会对中国经济有新的理解。征地变成财政、财政又变成金融，这正是支持中国过重依赖投资的国民经济运行的机制和微观基础。
四、有关改革的思考
如何改革这个财政和金融模式？参考当年改革统购统销的经验，首先要两轨并行，因为一轨的情况下没有办法维持体系运转。那么，能否形成土地问题上的两轨？除了政府征地，能否发展十七届三中全会决议中讲过的农村经营性集体建设用地直接入市？这些都不能事先预知，需经尝试才可知晓。
这几年在成都看到所有要素已经齐备。指标可以交易，实物地产也可交易，不论是靠近城中心，还是远离的。相应需要配套怎样的法律法规组织设施，我们觉得基本看清楚了。剩下来主要就是政策作为不作为，修法作为不作为，立新法作为不作为的问题。
中国经济过度依赖投资有它的微观基础和运行机制。中国经济要健康发展一定要解决这类问题。所以，我觉得前三位演讲人的报告非常有意思，并引起我思考：能不能通过土地制度深层次改革推动土地财政土地金融的改革，再推动政府和老百姓之间关系的重新拟定。
平台之所以引起很大担心，原因在于政府不是普通公司。普通公司资不抵债可以破产，这也是现代经济可以发展的一个原因。而政府充当经济主体的最大风险是，政府还承担很多公共职能而且是唯一的。如果财政破产，那国防治安这类的公共职能怎么办？所以，政府一旦借钱过度不能还款时，关门的绝不是政府而是银行。而银行是有债权人的，这样就会将整个经济卷入危机泥潭。
因此，政府借债一定要控制。但现在全球的标准已经有问题了。很多人讨论中国公共债务时认为中国公共债务还在安全地带。这样的判断却是以那些出了问题的国家作标准。这不是对中国长远负责任的态度。公共债务达到20%就已经很高了。这是由于政府与企业是不同性质的两种组织，所以需要将它放到另一种约束结构下讨论。中国经济增长需要有财政纪律作为基础，否则速度可以很高，但很难持久。
中美土地财政收入问题比较研究 ■张涵山东财经大学 [摘要]本文对中美两国的土地财政收入方面进行了异同点的对比，并分析造成这种差异的原因，从中得出我国可以从中借鉴的经验。 [关键词]土地财政财产税土地出让金 土地财政收入指的是与土地相关的税费等形成的财政收入。近几年，我国地方政府过度依赖土地财政收入，形成了学术界热衷研究的“土地财政”问题。而在美国地方政府的财政收入中，土地财政收入同样占据重要的地位。因此，本文对中美两国土地财政收入相关方面进行对比，从美国的土地财政发展状况得出我国可以借鉴的经验与启发。 一、美国土地财政收入状况概述 美国的土地财政收入出现过三种形式：一是将土地作为资产出售形成的资产性收益；二是以土地及其地上附属建筑物为载体形成的税收收入，如财产税、对土地和房屋征收的遗产税和赠与税；三是政府以非税收的形式征收的其他与土地有关的财政收入，如不动产出售收益等。 在不同时期，美国土地财政的形式以及归属有着不同的特点。从1776年到内战时期，美国的土地财政收入以土地出售收益为主，且基本上归联邦政府所有。而从内战至今，财产税成为主要形式。在内战结束后，土地财政收入是由州和地方共享的。后来随着州政府开始开辟新税种，将财产税下放给了地方政府，土地财政收入占州政府总收入的比重逐步下降，从1902年的52%，下降到1942年的10%。但其占地方财政收入的比重始终维持在较高的水平，财产税已经成为地方政府的主体税种。 二、中美土地财政收入的相同点 1.形成原因都为了解决财政困难 美国的土地财政开始于建国初期。那时的美国刚刚经历完独立战争，各级政府迫切需要筹集大量的财政收入来修复战争创伤，建设新国家，而当时的美国经济尚未恢复，税源狭窄，无法短期筹集到政府需要的收入。而我国在实行分税制以后，中央财政收入占总收入的比重大幅提高，财权上收，而地方政府的事权却没有相应减少。地方政府拿少数钱却要做多数的事，就必然导致地方政府的财政困难。将土地作为资产出售来获取收益，程序简单快捷，成本低，可以满足短时间内筹集到大量收入。因此，中美两国的地方政府都选择了采用土地财政方法解决财政困难。 2.土地财政收入都主要归地方所有 土地资源不易转移和隐藏，且具有很强的地域性，地方政府对辖区内的土地也更具有信息优势，因此由地方政府征收与土地相关的财政收入，成本更低，程序上也更加方便。美国的土地财政收入经历了从中央所有，到州与地方共享，最后到地方政府占用绝大部分的发展演变过程，在这一过程中，征收的效率是逐渐增强的。我国土地财政收入的形式有土地出让金、以及房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税等与土地相关的税种。土地出让金全部归地方所有，中央不参与分配。而上述税种也都属于地方税，收入归地方独享。由此可以看出，中美两国的土地财政收入在分配方面有相同之处，即都主要归地方所有。 3.土地财政收入都在地方财政收入中占有重要地位 美国在出售土地时期，土地财政收入在美国总财政收入中占据绝对优势地位，曾一度达到60%。后期的财产税占地方税收收入的70%。土地财政收入在美国财政中的地位可见一斑。我国土地财政收入的主要形式是土地出让金。从表一中可以看出，虽然土地出让金占地方财政总收入的比重波动较大，但平均在40%以上，可见我国地方政府存在过度依赖土地财政收入的问题，尤其是依赖土地出让金，地方财政面临较大的财政风险。 表 数据来源于《中国财政年鉴2011》 三、中美土地财政收入的不同点 1.出售内容不同 虽然两国都经历了出售土地换取资本收益的过程，但两国出售的内容并不相同。美国出售的是土地的所有权。美国先通过一系列法案，将西部的土地收归国有，然后通过出售和赠与的手段将土地转为私有，从而获得土地出售收益。在此过程中，虽然出售的价格和具体政策一直在变化，但交易土地所有权以换取财政收入的性质一直没有改变。我国的土地是归国家或集体所有的，不允许存在私有土地，因而出售的是土地的使用权。国家根据土地的用途，还对使用权的最高期限做了具体规定：居住地70年，工业用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年等等。因此，土地出让金在某种程度上可以视为40—70年租金的一次性缴付。缴付土地出让金后换取的只是对土地的开发使用权，所有权始终由国家掌握。 2.获取土地财政收入的主要形式不同 2007200820092010全国土地出让金总额（亿元）12216.7296001590028197.7 全国财政总收入（亿元）51321.7861330.5368518.383080.3 地方财政收入（亿元）23572.6228649.7932602.5940609.8 土地出让金占全国财政总收入比重23.80%15.65%23.22%33.94% 土地出让金占地方财政总收入比重51.83%33.51%48.77%69.44% 162 《商场现代化》2012年10月（下旬刊）总第699期
刘超（北京）律师成功代理土地租赁协议纠纷，驳回对方仲裁请求 申请人因土地租赁协议纠纷向北京仲裁委员会提起仲裁，本所刘超律师作为被申请人的代理人参与了案件的庭审过程。刘超律师对本案有独到的法律见解，通过法律分析，大量的证据收集，最终仲裁庭裁决驳回了申请人的仲裁请求，维护了委托人的合法权益。 裁决书： 北京仲裁委员会 裁决书 （ 2012）京仲裁宇第0264 号申请人：北京市通州区某镇某村民委员会 地址：北京市通州区某镇麦庄村 负责人：王某该委员会主任 委托代理人：闰某北京市XX事务所律师被申请人：北京某食品开发有限公司 住所：北京市通州区次渠（麦庄西口） 法定代表人：李某总经理 委托代理人：刘超北京市国汉律师事务所律帅 北京仲裁委员会（以下简称本会）依据申请人北京市通州区某镇某村民委员会（以下简称申请人）于2011年12月9日提出的仲裁申请，以及中请人与被申请人北京某食品开发有限公司（以下简称被申请人）于2002 年5 月10 日签订的《土地租赁协议》（以下简称本案合同）中的仲裁条款，于2011 年12 月16 日受理了前述申请人与被申请人就本案合同产生的纠纷（以下简称本案）。本案编号（2011）京仲案字第1400 号。 本案适用本会自2008年4月1 日起施行的《北京仲裁委员会仲裁规则》（以下简称仲裁规则）。 本会受理本案后，向被申请人送达了答辩通知、仲裁舰则、《仲裁员名册》等仲裁 文件，以及申请人提交的全部仲裁材料。 根据仲裁规则有关规定，本案审理适用简易程序。由于争议双方未在规定期限内共同选定独任仲裁员，本会主任依据仲裁规则有关规定，于2012 年2月1日指定孙建为独任仲裁员，组成仲裁庭审理术案争议。争议双方末对仲裁庭组成人员提小回避请求。
认为能够遵照人的意愿而控制社会进化过程，这似乎是一种 奢望。 [1]、分析框架 本文用制度经济学的概念和分析框架，对 1949— 1998 年 50 年间中国土地产权制度 [2] 变迁作以系统的分析和阐述。 制度变迁理论告诉大家，制度安排 ( institutionalarrangement )总是由起始时的均衡态势向非均衡态势过渡的，即均衡是暂时的，而非均衡则是常态； 非均衡的出现预示着制度创新和制度变迁，制度变迁 ( institutionalchange ) 分 为 诱 致 性 制 度 变 迁 (inducedchange )和强制性制度变迁 ( compulsivechange )。 结合我们讨论的主题——土地产权制度，每次土地产权制度 非均衡都会引起产权的重组。制度非均衡( institutionalnon-equilibrium )及变迁 理论构成了 本论文的主要架构。我们将 1949— 1998 年以来的土地产权制度变迁看作是由制度均衡到非均衡而引起变 迁的过程。 1949 年前的土地制度安排相对于新掌握政权的共 产党要“实现耕者有其田”的政治意志来说，是非均衡的， 于是便开始了 中国土地产权制度变 迁： 1949-1998(1)
1952 年的土地改革。而此后的以家庭为单位的小农经济相对于工业化等的制度安排，又显得非均衡。于是，强制性制度变迁——集体化便随之而到。1958 年以后的人民公社制度安排，并没有使它的创制者如愿以偿。制度的非均衡依然显现，60 年代初大饥荒的痛苦经历教育了农民及政府必须在现行制度安排之外寻找生存机会，来自底层的制度创新——“包产到户”又引起短暂的诱致性制度变迁。然而由于意识形态、统治者的有界理性和政治偏好等的作用使得这一短暂调整的流产，于是强制性制度变迁得以重演：人 民公社体制得以保留。低下的n 集体经济效率的长期徘徊，引起农民的再次“反抗” ，在现存的制度安排下，已不能满足农民收益的要求，他们不得不在现存的国家认可的制度安排的边界之外寻找能最大限度地满足自己利益要求的制度安排。有了60 年代初期的经验，“包产到户”作为制度选择集合中一个又应运而生，于是又一波诱致性制度变迁的到来，即70 年代末始于安徽凤阳小岗梨园村的家庭联产承包责任制。然而，故事并不因此而结束，家庭联产承包责任制的制度安排又引起新的非均衡、制度创新及产权的重组。 二、土地改革：强制性制度变迁及其社会、经济绩效 一）强制性制度变迁及其经济社会绩效
我国农村土地流转政策的演进与现代化 摘要：土地流转政策与我国现代化建设有着密切的联系。本文主要借助制度变迁理论研究我国农村土地流转政策的演变。土地流转在农村和农业发展、农民增收、城市化工业化等方面的影响。 关键词：土地流转演进现代化 一、引言 改革开放以来家庭联产承包责任制逐渐成为我国农村土地经营制度，作为相伴而生的土地流转政策对其不断地补充和完善。为适应我国经济社会发展的，特别为农村经济的发展提供动力，二十多年来土地流转政策也在逐步完善。十七届三中全会以后，土地流转政策的实施进入新的阶段。使我国农村土地经营制度更加适应社会主义市场经济。进而推动农村、农业和国家的现代化建设。 二、土地流转政策的演进 我国农村土地流转政策在建国初期短暂的出现过，但本文主要是探讨1978年以后家庭联产承包责任制下的土地流转。农村改革三十多年来，在土地政策上不断适应性的调整。土地政策的演进过程中也显示出自身的内在规律。所以本文主要借助制度变迁理论将土地流转政策的演进分为三个时期，进而探讨的土地流转对我国现代化的影响。 第一时期：1978年——1984年 1978年以后我国的农村政策开始放宽，全国各地根据自身的需要尝试“包产到户” “包干到户”。面对这种情况，1982年中央颁布了《全国农村工作会议纪要》，文件规定，“目前实行的各种责任制，包括小段包工定额计酬，专业承包联产计酬，联产到劳，包产到户、到组，等等，都是社会主义集体经济的生产责任制。”文件主要作用在于明确了包产到户的合法性。随后包产到户迅速推广，而且范围也扩展到农场、草场等。1983年1月中央颁布了《当前农村经济政策的若干问题》，文件指出，联产承包制“是在党的领导下中国农民的伟大创造，是马克思主义农业合作化理论在我国实践中的新发展；稳定和完善农业生产责任制；这就是实行生产责任制，特别是联产承包制。”其主要作用是联产承包责任制正式确立，并得到全面推广。到1983年底，98%左右的基本核算单位都实行了包干到户，家庭承包经营的土地面积占耕地总面积的97%左右。中国农村土地制度基本上完成了从单纯集体所有向集体所有、家庭经营的两权分离模式的转变。从这时期，农村土地的流转已经开始松动萌芽。 1984年为了继续稳定和完善联产承包责任制，帮助农民在家庭经营的基础上扩大生产规模，提高经济效益。中共中央颁布了《中共中央关于一九八四年农村工作的通知》，通知规定涉及土地制度的内容可以分为三个方面：一是延长土
唐宋土地产权制度的变革及其效应 一 秦商鞅变法首次承认了土地的私有产权，但在中唐以前，这种私有产权受多种限制，国家干预较强。在中古田制下，土地主要是一种等级的体现，是政治要素，没有取得纯粹经济意义，这一点我们从均田制中可明显看出。均田制源起于鲜卑人的“计口授田”。从表面来看，“计口授田”无疑具有平均思想，但是在当时的历史条件下，“口”就是“人”，而人是具有等级性和阶级性的。所以，均田制下的土地授受，从本质上来说应是一种按等级授田，反映了在当时土地资源的配置过程中，政治力量起着决定性的作用。以往我们多将均田制的瓦解归于土地兼并，这种认识还可进一步推敲，因为土地兼并远在均田制实施以前业已存在。从本质上说，均田制的实质是按等级授田，而等级制是与商品经济的发展背道而驰的，正是这点决定了均田制崩溃的必然性。 ———————————————— 唐代商品经济的发展造就了有利于私有产权成长的社会环境。整个社会，特别是过去处于自然经济之中的农村地区更深程度卷入市场。唐代以前，“诸非州县之所，不得置市”①，广大农村地区还处于较为封闭的自然经济之中。到了唐代，在商品经济发展的推动下，市场关系迅速向农村扩展。于是我们看到，自中唐以来，草市镇雨后春笋般地在全国兴起。到了宋代，这种草市镇已很普遍，“今夫十家之聚，必有米盐之市”②。当时，大多数草市镇是周围农产调剂余缺的场所，因此有一些学者将其仍视为自然经济的范畴。但是，从市场发展的角度来看，草市镇的发展是市场去相就农村生产发展的结果。这种相就，进一步增强了生产与市场的联系，是商品经济在深度和广度上得到重要发展的标志。广大农产与市场的联系日益紧密，这增加了小农的商品意识，使生产朝交换价值方向发展，其重要表现就是社会上形成一股强大的追金逐利之风。对此，唐宋人每每感叹士风日下。商品经济的观念，某种意义上就是产权观念，就是效益观念。这是唐宋社会私有产权展开和深化的宏观历史背景。 在商品经济发展的推动下，农业生产开始突破传统的自给自足生产模式，步入商品性生产阶段，其突出表现就是经济作物不断排挤粮食生产。反映在户籍制度上，则是大量出现了诸如茶户、桑户、药户、漆户、蚕户等新的户籍称谓。这种情况在全国都存在，特别是在经济发展水平较高的江南地区，其发展更为引人注目。以茶叶的种植来说，据史书记载，早在唐代，“伏以江南百姓营生，多以种茶为业”③。到了宋代，茶叶种植更为普遍。在四川， ———————————————— ①《唐会要》卷86《市》。 ②《至顺镇江志》卷10。 ③《册府元龟》卷404《邦计部·山泽》。 “蜀之茶园，皆民两税地，不殖五谷，唯宜种茶，……民卖茶资衣食，与农夫业
同学们,谁能帮我解决分析,一下一个土地征用和房屋拆迁的案子. 是我的一个亲戚家出现了拆迁纠纷 具体我所了解的情况是: 我那个亲戚村是在城郊,这里的政策是征用土地和房屋，政府会在另外一个地方开辟一片农民新村的宅基地给被征地农民,同时原被拆迁的房屋按政府标准补偿现金.按有关文件标准执行。宅基地的补偿是这样的：如果一个户里有三口以上的人，那可以补偿到125平的宅基地，如果一个家里只有两口以下的人，只能补偿到90平；如果是孩子,满23岁,可以单独补偿一个90平的宅基地。 我亲戚的妻子是外省人，她是二婚，之前与前夫有一个儿子,已经满23岁了，不是浙江省。然后我亲戚他有一个女儿，是从外省领养,暂时也没有办理浙江户口。那个时候征用前,如果是我亲戚和他老婆两个人的话,只能分到90平的宅基地,为了多争取利益，当时他们想到两个方法： 1、把领养的女儿的户口迁入本村,这样一家三口就可以分到125平的宅基地. 2、把我亲戚的老婆在外省的儿子户口迁入本村,因为她儿子23岁,这样就可以分到两个90平的宅基地,加起来是180平。 然后,最后的做法是第2种方法. 现在纠纷的就在我亲戚的老婆在外省的儿子的90个平的宅基地。从法律上讲,现在这块宅基地的户主是亲戚的老婆在外省的儿子,但是现在对这块地的权属以及带来的收益,大家起了纠纷： 1、我亲戚的老婆认为,这块地是她外省的儿子的,所以,理所当然这这块地收益应该属于她和她儿子. 2、我亲戚认为,这快地的名字虽然写的是他的老婆在外省的儿子,但是当初是牺牲了他的养女(才5岁)的利益才换来的这块土地,况且当时办理户口迁入的时候需要我亲戚的同意以及全村认得签名才可以,并且手续相当烦琐.我亲戚也认为这块地是可以给他带来收益,才允许他老婆在外省的儿子户口迁入本村,因此现在收益要平分起码. 然后,还有补充一点就是,在我们这里的话宅基地在小范围内允许被交易,由于地段不错,这里的90平的宅基地如果转让给其他人,可以换来70万左右的收益。 有什么办法能帮我亲戚追回最大可能的收益呢？
中国土地制度的历史变迁分析 摘要：农业是国民经济的基础，作为农村经济制度基础和核心的土地产权制度是农业经济增长的关键。农村土地产权制度安排不仅关系到农业现代化的实现和农村经济的全面发展，而且对整个社会经济的发展都具有举足轻重的作用。从特定意义上说，农村土地及其产权关系问题的存在，制约着我国“三农”问题的解决乃至城镇化发展的步伐。本文以农村土地制度为研究对象，以农村土地的产权关系为主线，运用新制度经济学理论，采用定性与定量相结合以及多学科综合分析的方法，较为系统地回顾了中国土地制度的历史演进过程，然后对改革开放以来的土地制度变迁进行了重点审视。在此基础上分析了土地制度创新的现实基础与应当遵循的原则，对我国农村土地产权制度未来的创新模式提出了初步构想。 关键词：农村土地制度制度变迁分析与启示 The history change analysis of land system in China Abstract：Agriculture is the foundation of nation economic,land peropertiy right institution is the key of agriculture economic growth.Under the circumstance of issues concerning agriculture, countryside, and farmers attracting more and more public attention, the author systematically analyzes and discusses the history, the reality and the future of rural land policies in China from the view of its innovation, striving to offer novel ideas to tackle issues concerning agriculture, countryside and farmers effectively. This paper takes rural land institution as an object of study,takes property rights relationship and management relationship of rural land as a main clue,uses the theory of new institutional economics,adopts the method of combining quantitative analysis and qualitative analysis,reviews systematically the developing process of rural land institution in China,especially since 1978.analyses the innovative mechanism institutive achievement and being faced with difficult position and gauntlet of the present rural land institution in China and defines the objective and following principles of rural land institution innovation proceeding from the actual conditions of our country,on the basis of these,constructs the innovative models by stages of rural land property rights institution and management institution. Key Words: rural land institution,institution change,analysis and enlightenment
土地产权制度 文件管理序列号：[K8UY-K9IO69-O6M243-OL889-F88688]
第十二章土地产权制度 点击数：1385???????????????????????? 发布时间：2006-9-14 14:33:55 字体〖〗导读 1．本章内容 ????? 在对土地产权制度概述的基础上，着重分析了我国土地产权制度的演变、现状及其对我国社会经济发展的贡献，并分别从城市土地产权制度创新和农村土地产权制度创新两个方面分析了我国土地产权制度进一步改革的难点、目标和方向等。 2．学习要点 ????? （1）现代产权制度的特征及其对土地产权的影响； ????? （2）市场经济条件下土地产权的基本要求； ????? （3）新中国成立以后的土地产权制度的变迁及其主要的动力；????? （4）现行土地产权制度的特征及其对社会经济发展的影响；????? （5）现行土地产权制度改革的目标与主要方向。 3．课外阅读书目 ????? （1）曲福田，中国农村土地制度的理论探索，江苏：江苏人民出版社，1991； ????? （2）曲福田，中国土地制度研究，徐州：中国矿业大学出版社，1997； ????? （3）钱忠好，中国农村土地制度变迁和创新研究，北京：中国农业出版社，1999； ????? （4）毕宝德，土地经济学（第4版），北京：中国人民大学出版社，2001； ????? （5）卢现祥，西方新制度经济学，北京：中国发展出版社，1996； ????? （5）张? 军，现代产权经济学，上海：上海人民出版社，
1996； ????? （6）伍山林，中国农作制度变迁的政治经济学分析，经济研究，1998 .8:67-73 ????? （7）靳相木，对改革开放以来中国农村土地制度研究的述评，中国农村观察，2003.2:14-24 ????? （8）刘守英，土地制度与农民权利，中国土地科学，2000.3:1-9 ????? （9）叶艳妹，我国土地产权制度与耕地保护问题研究，农业经济问题，1997.6：32-37 ????? （10）Chengri Ding, land policy reform in China: assessment and prospects, Land Use Policy 20(2003)109-120 第一节土地产权制度概述 一、产权 ????? （一）国内学者对产权概念具有多种不同的理解： ????? 1．产权是财产权（property—rights），是有关财产的各项权利的总称——《现代实用民法词典》 ????? 2．产权是财产所有权。——《辞海》 ????? 3．产权既是权利，又是规则。——刘世锦《经济体制效率分析导论》 ????? 4．产权是财产关系的法律体现。——王国平《公有产权论》????? 5．产权是指除所有权以外的各项权利的总和，产权制度明确资源的利用和使用问题。——高尚权 ???? ?6．产权是两种平等的所有权之间的权责利关系。——段毅才。????? （二）西方经典产权经济学家对产权的理解 ????? 1．产权就是经济当事人对财产所拥有的权利。——科斯（Coase. R）
浅析土地财政的问题及解决方法 国贸131刘文荟 1323130102 土地财政，是指一些地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出，属于基金预算收入，又叫第二财政，属于地方财政收入的一种。中国的“土地财政”主要是依靠增量土地创造财政收入，也就是说通过卖地的土地出让金来满足财政需求。现在在很多地方，第二财政早已超过第一财政。据国务院发展研究中心的一份调研报告显示，在一些地方，土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%，而土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上。在“土地财政”上，这些地方政府最核心的做法是土地整理，就是政府运用行政权力把集体所有或其它用途的土地整合后，进行招拍挂，价格就会翻几番。土地财政，作为地方政府发展经济的一种工具，可谓利弊互见。 在中国，土地财政和土地金融的形成，大体是近十几年的事情。这十几年，中国城市建设突飞猛进，其奥秘就在城市政府通过经营土地，积聚了大量建设资金。城市经济飞速发展，市民生活质量不断提高，带动了周边农村经济的转型与发展，吸引了大量外地农民进城务工。其正面效应不容否定。但是，问题也由此而生。第一，土地财政恶化了国民收入分配，抑制了民间投资。第二，政府投资影响了产业结构调整，加剧了产能过剩。第三，更不能忽视的是资源、资金的严重浪费。第四，土地财政机制不改变，保护耕地、保护农民的合法土地权益，只能流于空谈。总的来看，在中国工业化、城市化的进程中，土地财政曾经发挥过重要的、积极的作用。但是，随着改革的深入，其制度弊端也越来越明显、突出，已经成为今后中国可持续发展的障碍。 究其原因，主要有以下几点：①现行财政体制导致地方财政难以获得足额的制度内收入，目前在构建省以下财政体制时，上级政府居于主导地位，完全有权决定与下一级政府之间的财力划分和支出责任，所以自然就会发生财权逐级上移、事权逐级下放、处于政权末端的县乡政府财政困难的局面；②现行土地制度的缺陷，法律没有对公共利益的内涵和外延这一征地的唯一条件作出任何规定，而是由政府进行解释；③土地收益现有分配机制助长了土地财政。这主要包括三个方面。一是中央政府不参与土地出让收益的分配，全部土地出让金收人留归地方。二是土地收益分配中，农民所占份额很低，三是代际分配的不公平。 那么，怎样解决土地财政所带来的问题呢？我觉得应该完善现有的财政体制，降低地方政府对土地财政的过度依赖。要明确约束地方政府的行为，改变政绩考核方式。其次还要改革完善土地入市交易制度，严厉打击囤地炒地行为。要建立公开透明的信息制度，清除房价中的“腐败成本”。然后还要适当调整供地结构，
案例一：陈小勇诉巴南区人民政府土地颁证一审案 来源：作者：日期：09-04-17 重庆市第一中级人民法院 行政裁定书 （2004）渝一中行初字第130号 原告陈小勇，男，1981年9月16日出生，汉族，住重庆市巴南区界石镇蒋家坪村4社。 委托代理人陈昌银（系原告之父），男，1952年11月7日出生，汉族，务农，住址同上。 委托代理人张长明，男，1949年6月1日出生，汉族，务农，住重庆市巴南区鱼洞解放村二社。 被告巴南区人民政府，住所地重庆市鱼洞新市街116号。 法定代表人李科，区长。 委托代理人黄忠维，重庆市巴南区国土资源局干部。 委托代理人梁勇，重庆市巴南区国土资源局干部。 第三人陈勇，1977年7月13日出生，汉族，务农，住重庆市巴南区天星寺镇单石村老林湾社。 原告陈小勇不服被告重庆市巴南区人民政府土地行政管理一案，于2004年5月24日向本院提起行政诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，因陈勇与本案被诉的具体行政行为有法律上的利害关系，本院于2004年6月通知其作为本案第三人参加诉讼。2004年6月29日公开开庭审理了本案。原告陈小勇及其委托代理人陈昌银、张长明，被告巴南区人民政府的委托代理人黄忠维、梁勇，第三人陈勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 第三人陈勇因遗失巴国用（97）字第322-24号《国有土地使用证》，向重庆市巴南区国土资源和房屋管理局申请补办。2003年4月17日，被告重庆市巴南区人民政府为第三人陈勇补发了巴国用（2003）字第更4792号《国有土地使用证》。 原告陈小勇起诉称，自己于1995年与建房人张长明签集资协议购得巴南区鱼洞镇大同村一社综合楼2-2-1号住宅房一套，因该房所用土地的购买人红旗机械厂拖欠土地出让金，由巴南区人民法院将该房所占土地拍卖给石昌织。原告又与石昌织签订协议，由于石昌织不按协议约定给原告等八人办理产权证，原告等八人为此向巴南区人民法院提起民事诉讼。在执行巴南区人民法院已生效的（1999）巴鱼民初字第529号判决时，由执行法官王玉叶亲手将从石昌织处取得的巴国用（97）字第322-24号国有土地使用权证交给售房人张长明，再由张长明转给原告。原告从小学到初中毕业一直姓名都是陈勇，只是1994年填户口簿时填
石河子大学毕业论文 题目：中国农村土地产权制度的演变与土地制度改革 院（系）： 专业： 学号： 姓名： 指导教师： 完成日期： 2017年5月14日
目录 一引言 (5) 二农村土地产权制度的历史演变 (5) （1）土地改革(1949-1952年) (5) （2）人民公社体制(1953-1978年) (5) （3）家庭联产承包责任制(1978年以后) (6) （4）建国以来土地演变分析 (6) 三当代农村土地制度现状 (7) （1）现有法律制度 (7) （2）存在的问题 (7) （3）引发的经济和社会问题 (9) 四当前农村土地改革方向解析 (10) （1）承包权改革目的 (10) （2）土地改革中承包权的方向 (10) （3）土地改革中经营权的方向 (11) 五结语 (11)
中文摘要 1978年以来，经过进30年的演变和发展的家庭联产承包责任制在当下的时代巨变中逐渐展现出其不适的一面，2014年中央拉开了土地改革的帷幕。本文从建国开始探讨土地制度的演变过程，分析当代土地制度的现状，分析其优势和缺陷，探讨2014年土改的出发点和目标，预判其未来走向。本文认为：现阶段，土地改革依然要以保护进城务工农民的利益为考虑，维持农村土地集体所有，保护承包权的稳定发展，实行经营权的有序流转。从远目标是要实现承包权的自由流转，从立法和制度两个层面上完善土地法律体系。 关键字：土地产权、三权分置、土地改革
Abstract Since 1978, after 30 years of evolution and development, the HouseholdContract Responsibility System has showing its discomfort side gradually in the current era of changes. In 2014, the government opened the curtain of the reform of land. This paper started from 1949 to explore the evolution of the land system, analyzing the status of contemporary land system, analyzing its strengths and weaknesses, to explore the starting point and goals of land reform in 2014, and predicting its future direction. This paper argues that at this stage, agrarian reform is still necessary to protect the interests of migrant workers and peasants, to maintain the steady development of rural land collectively and protect the right of contracting, and to carry out the orderly circulation of management rights. From the far goal is achieving the free flow of contracting rights, from the legislative and institutional levels to improve the land legal system. Key word: the Land Property Rights, the Separation of the Property Right, the Reform of Land System
本文原载于《经济纵横》年第期 农业现代化与深化农村土地制度改革 顾钰民( （复旦大学马克思主义研究院，上海） 摘要：对新中国成立以来农村土地制度改革反思得出两点认识：一是实现农业现代化不只是科学技术问题，也与农村土地制度改革相联系。二是已经历的几次农村土地制度改革目标设定单一化，没有从坚持土地集体所有性质和发展现代农业相统一的要求来推进土地制度改革。实现农业现代化要处理好三个关系：坚持土地集体所有性质与充分调动农民积极性的关系；充分调动农民生产积极性与推进土地规模经营的关系；推进土地规模经营与农民在生产中主体地位的关系。深化农村土地制度改革要解决好两大问题：赋予农民更多的财产权利，调动农民积极性；创新农业生产经营主体，转变农业生产方式，为规模经营提供体制保障。 关键词：农业现代化；土地制度改革；财产权利；土地承包经营权；规模经营 中图分类号：文献标识码： 文章编号：（） 党的十八大提出走中国特色新型农业现代化道路，党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（以下简称《决定》）把深化农村土地制度改革作为实现农业现代化的重要内容，这反映了我们对实现农业现代化的认识更加深刻。农业现代化不只是发展科学技术的问题，还必须通过深化土地制度改革为农业现代化提供制度条件。土地制度改革要解决的基本问题：一是赋予农民更多财产权利；二是创新农业生产经营方式。这两个问题构成了农业现代化发展的基本条件，是农村土地制度改革的基本着力点。 一、新中国成立以来农村土地制度改革的反思 农村土地制度改革要达到怎样的目标？通过怎样的制度设计才能实现目标？这既是在理论上需要明确的问题，也是最终要在改革的具体制度上解决的问题。对这一问题的认识是一个不断深化的过程。新中国成立以后，对农村土地制度改革的定位：一是通过改变土地制度，在坚持土地集体所有的前提下，建立兼顾国家、集体、个人的利益分配机制，充分调动各经济主体，特别是农民的积极性。二是通过调整土地产权关系，更好地适应农业规模经营 作者简介：顾钰民，复旦大学马克思主义研究院常务副院长、教授、博士生导师。 注：本文为2012年度国家社会科学基金一般项目“经济全球化与马克思主义中国化的关系及理论成果研究” （编号：12BKS023）的成果。
赵燕菁：土地财政：历史、逻辑与抉择 作者：厦门市规划局局长赵燕菁（原中国城市规划设计院总设计师、Cardiff University PHD） 计划经济遗留下来的这一独特的制度，使得土地成为中国地方政府巨大且不断增值的信用来源。不同于西方国家抵押税收发行市政债券的做法，中国土地收益的本质，就是通过出售土地未来的增值（70年），为城市公共服务的一次性投资融资。 改革就是一系列选择。但真正改变历史的选择，当时并不一定看得清楚。“土地财政”就是如此。从诞生到形成，它并没有一个完整的设计，甚至“土地财政”这一名词，也是后来才想出来的。但正是这个来路不清、没人负责甚至没有严格定义的“土地财政”，前所未有地改变了中国城市的面貌，成为全球经济成功与问题的根源。 “土地财政”是否可以持续？是否还能改进？还是必须全盘放弃？乃是攸关国家命运的重大抉择。由于“土地财政”被“房价”、“腐败”、“泡沫”等敏感的社会话题所绑架，摒弃“土地财政”，几乎成为学界和舆论界一边倒的共识。本应客观、专业的学术讨论，演变成了指责“土地财政”的竞赛。 好的“学术”，不在于告诉人们众所周知的“常识”，而在于能解释众所不解的“反常”。“土地财政”之所以抗风而立、批而不倒，就在于其有着不为学术界所知的内在逻辑。“土地财政”背后的经济含义，远比我们大多数人知道的深刻、复杂。 本文试图以“信用”为主线，重新评价“土地财政”的功过，思考“土地财政”改变可能带来的风险，探讨改进“土地财政”的可行路径。 信用：城市化的催化剂 城市出现了几千年，有兴有衰，但为何到了近代却突然出现了不可逆转的“城市化”？绝大多数研究，都认为城市化是工业化的结果。这一表面化的解释妨碍了我们对城市化深层原因的认识。 城市的特征，就是能提供农村所没有的公共服务。城市不动产的价值，来源于所处区位；不同区位的价值，取决于公共服务的水平。公共服务是城市土地价值的唯一来源。无论城墙，还是道路，或是引水工程，公共服务都需要大规模的一次性投资（fixed cost）。但由于传统的资本获得方式，主要是通过剩余的积累，大型工程建设往往需要成年累月的建设。巨大的投资，限制了大型公共设施的建设，成为制约城市发展的主要障碍。
土地纠纷的诉状怎么写 很多人都知道发生了土地纠纷之后应该去找人民政府进行解决。可是，如果双方或一方对解决的结果不满意，由该怎么办呢?这时，我们还可以向人民法院起诉。可是，要起诉，就必须有起诉书，那么，土地纠纷起诉书又该如何写呢?今天，律伴网小编将为大家带来对这个问题详细的解答，具体内容请仔细阅读下文。 一、土地纠纷的具体含义 当事人因土地所有权和使用权以及其他有关土地的权利归属问题发生的争议。具体而言，就是两个以上单位或个人同时对未经确权的同一块土地各据理由主张权属，根据各方理由难以解决的土地权属矛盾。 二、土地纠纷起诉书 原告： 名称：______地址：_____________电话：___ 法定代表人： 姓名：__________________职务：___ 委托代理人： 姓名：________性别：_____年龄：___民族：___职务：___工作单位：________住址：__________________电话：___ 被告： 名称：______地址：_____________电话：___ 法定代表人： 姓名：__________________职务：___ 诉讼请求： 1、要求被告归还原告1.6亩土地。 2、案件受理费由被告承担。 事实及理由：
****年**月**日，xxx公司依法在xx镇xx村xx组征用xx亩土地，用于建设商品房。2007年8月，xx镇xx村xx组与原告xx公司接洽，希望原告代为交付22万元xx镇xx公司拖欠被告的款项，以便尽快完成搬迁，及早开工建设。 2008年5.12地震之后，村民进行了搬迁，xx镇政府却将本该属于原告的1.6亩土地再次批给xx组进行灾后重建。 其后，原告进行了数次调解，多次上访，双方仍旧无法达成一致。 据《农村土地承包法》第五十四条等相关规定，被告应停止土地侵权行为，并即刻归还属于原告的1.6亩土地。望人民法院依法予以裁决。 此致 敬礼 xxx市人民法院 具状人： 2016年4月14日 三、土地纠纷的分类 土地纠纷按其争议的内容不同，可分为三类： (一)无书面土地流转合同的纠纷案件 按照《农村土地承包法》第37条规定，土地承包经营权流转，当事人双方应当签订书面合同。但现实中，承包土地流转很少签订书面合同，双方当事人大多以口头约定形式转包、出租、互换或代耕土地。在这种情况下，一方当事人要求收回转包、出租、互换或代耕的土地，就涉及口头约定该如何认定的问题。对此，实践中有不同的认识，有的认为双方当事人未依法签订书面合同，其转包、出租、互换或代耕关系依法不成立或应认定口头约定无效。 (二)土地流转未报备案的纠纷案件 《农村土地承包法》第37条规定，采取转包、出租、互换或者其他方式流转土地承包经营权的，应当报发包方备案。但现实中，由于农村土地承包人法律知识相对欠缺，加之受农村习惯的影响，农村承包土地流转往往未报发包方备案，由此，实践中出现发包方或互换一方当事人仅以土地流转未报备案为由，请求确认土地流转合同无效的纠纷案件。 (三)土地互换期限约定不明的纠纷案件
第3课土地改革 1．“中华文明转型路径的独创性，首先表现在广大中国农民成为现代化的强大的内在动力，而其前提则是他们必须成为这一转型的主要得益者……”新中国成立初期，农民在我国社会转型发展过程中是主要得益者。这主要体现在哪一历史事件上() A．土地改革B．三大改造 C．抗美援朝战争D．“一五”计划 2．1950年开始进行的土地改革依据的法律文献是() A．《中华民国临时约法》 B．《中国人民政治协商会议共同纲领》 C．《中华人民共和国土地改革法》 D．《中华人民共和国宪法》 3．歌曲《听妈妈讲过去的故事》中唱道：“那时候，妈妈没有土地，全部生活都在两只手上，汗水留在地主火热的田野里，妈妈却吃着野菜和谷糠……”这首歌反映的情况最迟结束于() A．1948年B．1950年C．1952年D．1956年 4．1952年底，全国大陆基本上完成了土地改革。以下描述能够反映20世纪50年代土地改革运动的是() A．(村里)形成了“干活磨洋工，吃饭放卫星”的现象 B．当看到写着自己名字的木牌立在田间地头时，一些人禁不住热泪满面 C．干部脱离实际、胡吹虚报，产量和实际相去甚远 D．不管怎么说，大包干就是好，大锅饭就是不怎么样 5．20世纪50年代初，分到土地的农民欢天喜地地说“过去头顶地主的天，脚踏地主的地，现在都成为我们的了”“分了地，出了气，翻了身，见了天”。材料表明土地改革() ①在少数民族地区开展②得到了农民的拥护③废除了地主土地所有制④使农民获得了解放 A．①②③B．①②④C．①③④D．②③④ 6．新中国成立初期的土地改革是我国消灭封建剥削制度的深刻的社会变革，具有深远的历史意义。下列表述中，不属于其政治意义的是() A．彻底摧毁了2000多年的封建土地制度
课堂设计（论文） 对我国土地产权制度的评析 年级: 09 学号: 0902090004 姓名: 崔宁 专业:土地资源管理 学院:公共管理学院 二〇一一年十二月十二日
对我国土地产权制度的评析 摘要：本文从我国土地资源的利用状况、土地产权的定义以及土地产权制度的变迁入手，深刻分析了我国集体土地产权和国有土地产权制度存在的问题，并针对上述问题，提出了可行性的解决办法。 关键字：土地土地产权土地产权制度改革 一、中国土地资源现状 （1）土地类型多样。其中湿润、半湿润区土地面积占52.6%；干旱、半干旱区土地面积占47.4%。从地形高度看，从平均海拔50米以下的东部平原，逐级上升到西部海拔4000米以上的青藏高原。 （2）山地面积大。山地（包括丘陵、高原）面积约633.7万平方公里，占土地总面积的66%。全国1/3的人口，2/5的耕地和9/10的有林地分布在山地。 （3）农用土地资源比重小。中国土地总面积很大，按现有技术经济条件，可以被农林牧渔各业和城乡建设利用的土地资源仅627万平方公里，占土地总面积的65%。其他约1/3的土地，是难以被农业利用的沙漠、戈壁、冰川、石山、高寒荒漠等。在可被农业利用的土地中，耕地和林地所占比重相对较小。耕地约1.35亿公顷，占土地总面积的14%；林地约1.67亿公顷，占17%。 （4）后备耕地资源不足。据统计，在天然草地、蔬林地、灌木林地和海涂中，尚有适宜于开垦种植农作物、发展人工牧草和经济林木的土地约3530万公顷，占全国土地总面积的3.7%。 二、土地与土地产权 土地是包含地球特定地域表面及其以上和以下的大气、土壤与基础地质、水文与植物，还包含这一地域范围内过去和现在人类活动的种种结果，以及动物就人类目前和未来利用土地所施加的重要影响。 土地产权是指以土地所有权为核心的土地财产权利的总和，包括土地所有权及与其相联系的和相对独立的各种权利，如占有权、使用权、经营权等。 三、关于对土地产权的法律规定 《土地管理法》规定： 第二条：中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。 第八条：城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 第九条：国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。