深圳市花样年物业管理有限公司
Shen Zhen Fantasia Property Management Co., LTD 编号：HYNPM-WI/FW
版本：A
房屋建筑管理工作手册
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括号内数字为文件分发号
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责任单位：品质部
房屋建筑管理工作手册目录
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001名词、术语解释
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1、土建维修
指对房屋的基础、主体结构、门窗、屋面、楼面和地面、装饰装修部分及道路场地等进行养护、修理。
2、精装修
业主或使用人为提高装修档次、或改变功能对房间进行的二次装饰、装修。
3、土建小修工程（日常养护）
凡以及时修复小损小坏，保持房屋原来完损登记为目的的日常养护工程为小修工程。小修分零星养护和计划养护。
4、土建中修工程
凡需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房屋的规模和结构的工程为中修工程。中修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的20%以上，中修后的房屋70%以上必须符合基本完好或完好的要求。主要适用于一般损坏房屋。
5、土建大修工程
凡需牵动或拆换部分主体构件，但不需全部拆除的工程称为大修工程。大修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的25%以上，大修后的房屋必须符合基本完好或完好的要求。主要适用于严重损坏房屋。
002工程管理组织机构图
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003分公司房屋建筑管理
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1、分公司负责审批2000元以下的材料，备件，机具的购买。
2、贯彻公司的维修政策，执行公司有关标准，接受公司技术指导、服务，作好现场组织、领导工作。配合公司作好物业接管验收及水电过户工作。
3、分公司负责按时完成本物业房屋建筑、年保养计划，报公司备案。按计划作好实施、检查工作。对分包工程作好现场监督、检查工作，大、中修工程方案报公司批准后实施。
4、作好本物业公共部分、公共设施的使用管理，减少损坏。
5、作好工程材料、工具的管理工作，严守审批权限，降低采购成本。控制维修过程，降
低维修成本。
6、与公司建立良好的信息沟通，将物业的即时状况向公司反馈，对重大突发性事件（如火灾、管道水爆炸），应立即组织现场人员，防止事件扩大，并通知公司及相关供方抢修。
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1.0使用管理：
1.1建筑、设施使用管理
1.1.1分公司应根据本物业的自身特点，房屋公共部分、公共设施及室外道路、场地的管理办法，并向业主公布。装修期间加强对装修户的控制，由业主造成的损坏，应按价赔偿或修复。
1.1.2车场要加强巡视（监视），因驾驶、保养不当，造成交通设施损坏、道路场地的污染，应由业主负责处理。
1.1.3屋面私家花园严禁乱搭建，该部分维护费用按法规由业主和分公司共同承担。
1.1.4儿童乐园的设施应保证完好，应提醒业主不要让幼儿单独玩耍造成意外伤害。雨天，路滑的地面应设标识牌，防止业主意外滑倒。
1.1.5外墙立面广告、屋面发射天线、自动售货机等小区资源应统一管理、经营，不可免费出让。
2.0维修管理：
2.1维修责任划分
2.1.1新建房屋在保修期内
新建房屋，自每栋房屋竣工验收之日起，在规定的保修期内，由施工单位负责房屋的质量保修。竣工验收与业主进入的时间差，由建设单位负责。
2000年1月30日国务院279号令发布的《建设工程质量管理条例》规定建设工程的最低保修期限为：
1、基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏，为5年；
3、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
4、电气管线、给排水管道、设备安装，为2年；
其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。
2.1.2保修期满后
物业公司承担房屋建筑共同部位、共用设施设备、物业规划红线内的市政公用设施和附属建筑及附属配套服务设施的修缮责任。
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业主承担物业内自用部位和自用设备的修缮责任。
2.1.3其他情况
凡属使用不当或人为造成房屋损坏的，由其行为人负责修复或给予赔偿。
2.2保修期内管理办法
2.2.1保修期的计算应以法规及发展商与建筑施工单位、安装单位、设备供货单位的合同保修期限为准。保修期内，分公司在《保修及外委小修工程维修单》填写维修内容，由施工单位负责各分项工程的质量保修。工程竣工日若距物业接管日过长，导致接管验收时保修期已满者，竣工验收与接管验收的时间差，由发展商负责质量保修，保修期顺延。
2.2.2保修期结束，保修单位结算保修金时，工程主管须在结算申请书上如实填写使用方意见，并报分公司审核盖章。保修单位不履行保修义务，分公司有权拒绝签字。
2.3土建维修
2.3.1计划
每年初，分公司工程主管按公司规定制定公共建筑设施维修计划，填写《公共建筑设施保养计划》，报服务中心主任审阅，由公司核准并审批后实施。
日常零星养护修理，主要通过巡楼保安员巡查、维修人员巡查、业主报告等渠道收集。如发现设施损坏故障，须于当日填写《公共维修派工单》并交与维修人员，如须外委则填写《保修及外委小修工程维修单》。若递交《公共维修派工单》三日后，该问题仍未整改，则再次填写《公共维修派工单》，直接递交给分公司经理。
新建、改建公共设施及管理用房由分公司提出需求，分公司核准，总经理审批。
土建中修、大修计划由分公司制定，总经理审查确定方案。
2.3.2实施
分公司委托的供方维修人员须按国家标准、规范、物业公司有关要求，按制定计划的时间对房屋共有部分的门窗、屋面、楼面和地面、装饰装修部分及道路场地等进行养护、修理。维修技工在《公共建筑设施保养记录》上填写维修养护内容。
零修项目，维修技工应及时在《公共维修派工单》或《保修及外委小修工程维修单》上填写维修内容，并作修复处理，零修项目不得超过三天。不能及时修复处理的应报告分公司经理，并说明原因，由经理按实际情况进行处理。
有偿维修，客服中心在《用户维修服务单》上记录受理时间，并根据情况与客户预约，填
004房屋建筑管理规程
WI/FW004 Fantasia A/0 3/11 写预约时间按时派维修人员上门维修，维修结束后由客户签名确认。维修人员须在预约时间内上门维修。
土建中修、大修，公共设施、管理用房的建造工程，由分公司起草方案（招标或指定合格的供方），组织订立有关合同，办理合同会签手续，并由分公司组织有关人员（相关分公司技术人员、分公司工程师或聘请的专家）进行工程施工监督。
2.3.3检查
计划养护项目施工完毕后，由分公司经理组织检查，并签署检查意见。
零星项目完工后，由维修技工进行检查并在《公共维修派工单》或《保修及外委小修工程维修单》上签署检查意见。
土建中修、大修，公共设施、管理用房的建造工程，由分公司现场监督。工程竣工后，由分公司组织验收。验收合格，填写《工程竣工验收证明》，由施工单位、分公司在单上签字盖章。不合格则由施工单位整改，进行复验。复验合格办理《工程竣工验收证明》，未办理《工程竣工验收证明》者不予结算工程款。
分公司每周进行一次周检，每月组织一次全面检查，发现问题在《月检情况记录表》中记录并通知相关单位。
2.3.4处理
各种检查中发现的不合格项，须限时进行返工、返修。维修技工应定期对维修中发生的问题进行统计，找出建筑易出的问题，维修人员的通病及手册中不合理的规定，上报公司进行预防、纠正。
3.0标识管理
3.1各类标识牌、板、图、围栏、屏风等（除道路交通标志）由分公司统一委托设计、制作。
3.2小区道路道路交通标志由承包小区停车场道路交通设施工程的供方按国家有关标准制作、安装。
3.3小区入伙后，由分公司负责将小区引导牌、宣传牌、楼层牌、消防疏散图、办公室及设备房房间标牌、设备标牌等按公司有关标准安装到位。须填写的标牌，应用电脑打字后粘贴，禁止用手填写。
3.4分公司办公室宜按公司统一形象进行装修。
004房屋建筑管理规程
WI/FW004 Fantasia A/0 4/11 3.5土建施工维修作业时，可能对业主造成危险的，须用带有警示的围栏、屏风进行围护。
3.6库存的材料、备件等应标识，有用件与报废件应分开放置，防止误用。
4.0 备件材料管理：工程材料
4.1根据楼宇正常运作或维修需要，购置总价在2000元以下的，由分公司经理批准购买；购置总价在2000元以上的，经分公司经理同意后，呈报总经理批准购置。
4.2工程材料入库建帐应符合财务及房屋管理的要求。
4.3分公司应合理控制材料库存，减少资金占用。应与供货商建立良好的合作关系，做到随用随送。
5.0技术资料管理
5.1国家、行业现行规范标准
分公司应通过因特网、书店、报纸等途径，收集、整理国家行业发布的新规范标准及老标准废止的情况，及时刷新索引，标识出标准规范的有效性。
5.2工程（物业）竣工资料
工程（物业）竣工资料指工程竣工时发展商报市档案馆的全套资料。根据深圳市物业管理条例，发展商须向物业公司移交一套完整的竣工资料。竣工资料的接管按《接管入伙控制程序》中的有关要求办理。
资料的借阅按《文件控制程序》执行。
6.0组织对供方的控制
6.1供方分类
I类提供零星工程维修的施工方。
II类提供房屋、公共设施大中修、更新改造工程承包商。
零星维修属于土建小修工程，土建中修、大修的分类参见本手册的名词、术语解释。6.2新供方评价
零星维修及日常养护须外委由分公司按《供方初审记录》初审内容要求进行评价。符合要求者拟定为合格供方，列入分公司合格供方名单。
当发生土建维修保养、土建中修大修、更新改造、房屋建造、缺陷整改、贵重工程材料采购等项目，应由分公司组织公开招标或议标。除邀请合格的供方参加投标外，还应邀请新供方参加。分公司组织评标小组，负责开标、评标。凡符合《供方初审记录》初审内容要求者，拟定为合格的供方，填写供方初审记录，由总经理审批通过后，列入合格供方名单。
004房屋建筑管理规程
WI/FW004 Fantasia A/0 5/11 6.3供方选择
工程/采购价款在2000元以下的，由分公司选定。
工程/采购价款在2000元以上的，由公司从合格供方中初选2-3家符合条件者报公司审核，报总经理批准并办理合同会签手续。
中修、大修更新改造等工程由公司组织公开招标，选定2名拟中标单位报总经理决策，确定中标单位。
6.4供方的评价
土建供方须每年至少进行一次评审。土建小修工程的供方由分公司进行评价，分公司审核，评审结果为不合格的供方从分公司合格供方名单上去掉。
分包中修、大修、更新改造工程的供方按《土建供方监控评价表》进行评价。未发生的条款，不评分，最后计算得分率（即折算到百分制）。得分率85%为合格。合格供方经管理者代表批准后列入《合格供方名单》，以备再选用。评审结果为不合格的供方，经管理者代表审阅报总经理批准后，将从合格供方名单上去掉。
6.5供方档案
分公司应建立并保存土建中修、大修、更新改造工程的合格供方档案，档案内容包括：评审记录、资质证书或营业执照复印件及合格供方名单。分公司建立土建小修工程的合格供方档案，保存所有土建合格供方的档案备查。
6.6工程质量监督及验收
对I类供方的日常检查、监督，由分公司进行。分公司应按合同或约定及有关维修标准，对供方是否按维修计划、约定进行维修，予以确认，对照物业公司标准，检查维修质量是否达标。合格则在维修记录上签字。分公司的确认（签字）不免除供方对不合格维修进行返工、返修的责任。公司每月对物业状况进行一次检查，发现质量问题，在《月检情况记录表》中记录并通知分公司。属于供方的问题，由分公司负责监督其整改。
大中修、更新改造工程由公司派有关工程师进行现场监督。工程竣工后，由供方（包括发展商）、分公司，分公司共同组成验收组进行验收。验收时应核对实物工程量是否与设计图纸相符合，是否满足实际使用功能要求；对工程量进行实测实量；对分部、分项工程按国家有关验评标准进行评定，最后评定单位工程是否满足合同上的质量等级；按实际需要及有关规范交接竣工图及使用说明书。对验收中发现的质量缺陷按议定时限整改后进行复验。验
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收合格后，由三方在《工程竣工验收证明》签字盖章后，凭《工程结算协议书》才能结清工程款。
7.0装修管理
7.1装修审批
1、房屋装修应由业主本人（或业主委托人持业主书面委托书）会同其委托的装修者到分公司申报，如实填写《装修申请表》，并提交装修合同复印件、交验装修者《承建资格证书》原件，经分公司审批后，方可进行装修。
2、装修作业人员，凭身份证或暂住证等有效证件到分公司办理出入证，凭出入证方可进入小区装修。
3、业主（业主）和装修者在办理开工申请时，应分别向分公司交纳装修保证金等相关装修费用。工程完工后，经分公司验收，无违章或渗、漏、堵、损坏等情况发生，分公司在三个月内退还业主和施工单位的装修保证金；否则，要从保证金中扣除赔偿费用或罚款，多退少补。
4、办公楼或商场的装修面积50平方米以上需申报消防局防火科（地址：燕南路32号市消防局大楼）审批；审批后，按审批意见书交分公司后，方可进场装修。
5、对未向分公司申报或不符合规定条件自行开工的装修工程，分公司有权依法制止其违法装修行为。
7.2装修范围
1、装修活动必须保证建筑物结构和使用安全，禁止下列行为：
a.装修涉及公共设施、公共空间；
b.改变房屋承重结构；
c.在承重墙上穿洞，拆除连接阳台的墙体、门窗；
d.不适当增加楼面静荷载，包括在室内砌墙、超负荷吊顶、安装大型灯具、铺设大理石地板等；
e.任意刨凿、重击顶板、外墙内侧及排烟管道，不经穿管直接埋设电线或改线；
f.破坏或者拆改厨房、厕所的地面防水层；
g.使用不符合消防要求的装修材料；
h.其他违章装修活动。
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确需改变建筑物主体或承重结构、明显加大负荷的，业主应委托建筑物原设计单位或有相应资质的设计单位提出设计方案，报政府设计审批部门审批。
2、楼顶、外墙、外门窗、阳台的装修及空调的安装及其他装修活动必须符合深圳市规划国土主管部门的技术标准，符合分公司的要求，保证建筑物外观的协调统一。
3、业主安装分体及窗式空调需到分公司申报，并按分公司指定位置安装。空调支架应符合有关规定要求，应采用不锈钢材质，固定螺栓必须经过防锈处理，否则，装修业主要承担由此造成的返工及其它损害后果（如下雨铁锈污染外墙面、空调坠落等）。
4、安装防盗门不得妨碍邻近业主出入及占用公共通道，不准改变原有门洞尺寸，不得损坏门洞四周的墙面。
5、为保证建筑外观的统一协调，装修必须符合深圳市国土主管部门的技术标准（不准封闭前阳台、安装防盗网）。房间窗户允许在内侧安装防盗网，但必须按分公司规定要求进行安装。
6、禁止擅自改动、暗藏燃气管道设施，确需改动的，应提前一个月向供气单位提出申请，由供气单位组织实施。
7、禁止擅自拆改供电、通讯、智能化线路。
8、禁止将雨水管道用于生活污水的排放。
7.3装修施工管理
1、装修者应自开工之日起的三个月内完成装修。如确实需要延期，应由业主本人（或业主委托人持业主书面委托书）前来办理延期手续。
2、装修施工作业时间为每天7：00—12：00，14：00—19：00；
节假日原则上允许施工，但不得进行有噪声及散发刺激性气味的工作。
如在非工作时间内施工，或在节假日进行有噪声及刺激性气味的工作，分公司有权责令其停工、扣留或没收工具，并视情节轻重给予处罚。
3、装修施工，必须遵守安全操作规程，保证作业人员及周围居民和财产的安全。业主不得私自接驳水、电，违者照章罚款。因装修施工造成的管道堵塞、渗漏水、停电、损毁他人物品等，应由装修户负责修复和赔偿。
装修有防水要求的部位防水施工隐蔽前，须由分公司进行现场验证，才可进行下一作业。若条件许可应要求施工方进行三日的闭水试验，分公司观察有无
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渗水情况，并在《装修巡查表》记录。
4、未经批准，工作场地内严禁使用电炉、电炊具，电热水棒等电热设施；严禁使用煤气。施工使用的电动工具等必须符合国家现行标准，电动工具（或临时接电线）须配开关箱，开关箱必须设漏电保护器，漏电动作电流小于30mA，开关箱电源线须采用橡胶电缆，在施工完成后及时拆除。
5、装修施工临时动火、用电，应提前向分公司申报，并填写《临时动火作业申请表》，说明动火、用电部位，使用工具的品种、负荷，动火、用电作业起止时间，动火、用电作业安全措施等等。
6、装修施工作业应遵守消防规定，每50m2作业现场配备1个2Kg灭火器，每个作业现场应至少配备两个灭火器（禁止使用1211灭火器）。
7、施工单位必须负责施工现场的消防工作。在本小区业主内进行装修的施工单位负责人为防火责任人，负责施工现场的防火安全工作。确保各项防火安全措施的落实。
8、各施工单位防火责任人要对现场工作人员进行防火安全和工地管理制度的宣传教育，使施工人员提高安全意识，自觉遵守有关的安全操作规程和制度。
9、如因违反装修管理规定所发生的消防事故，由发生事故的施工单位，个人以及雇请施工的业主（业主）按规定承担一切经济及法律责任。
10、装修垃圾必须袋装，并按照分公司指定的位置、方式和时间进行堆放、清运，对违章堆放、抛弃装修垃圾的，分公司有权责令限期清理。不及时清理的，分公司代为清理，费用由装修户承担。如同一楼有两户以上同时进行装修施工，不能分清责任的，由各装修户共同负责。
11、装修施工人员必须保证公共设施完好、清洁，不得随意在公共走道堆放装修材料，不得在楼道、电梯内乱涂乱画，否则按规定予以处罚。
12、装修施工人员每日完工后必须清场，不得留宿楼宇户内。如私自居住在楼宇装修户内，一经发现，按《治安分公司罚条例》规定送交当地派出所处理。
13、装修施工人员凭出入证出入小区，工作期间应佩戴出入证，不戴证件，涂改或转借出入证的人员一经查出，将处以罚款和没收证件，直至取消装修资格。
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14、分公司根据《装修工程登记表》，对在装修单位每天将不定时派专人进行巡查。装修者应将在分公司申报时办理的《装修施工许可证》贴在装修大门外，以便于巡查工作的进行。对上述违规问题在《装修巡查表》中记录，轻者现场纠正，重者分公司将下发给装修负责人《整改通知单》，视情节轻重进行处罚。
7.4违章装修处理
分公司工作人员有权检查装修情况，装修人员应自觉接受分公司工作人员的检查、监督、指导，对违反规定者，分公司有权作如下处理：
1、责令停工；
2、责令恢复原状；
3、扣留或没收工具；
4、停水、停电；
5、赔偿经济损失；
6、参照《深圳市家庭居室装修管理规定》第七章罚则进行处罚。
以上几种处罚可同时并处。
8.0环保、节能管理
8.1工程施工、家居装修产生的噪声处理办法按《环境保护控制程序》要求执行。
8.2装修、土建施工产生的废水、废油、固体废物的处理按《环境保护控制程序》的要求执行。
9.0管理绩效评定：房屋完好率，维修及时率，维修合格率
9.1房屋完好率
房屋完好率是指：完好房屋的建筑面积加上基本完好房屋建筑面积之和，占总的房屋建筑面积和百分比。即:
完好房建筑面积＋基本完好房建筑面积
房屋完好率= ×100％
总的房屋建筑面积
每年年底，由公司按国家《房屋完损等级评定标准》进行复核评定，计算出每个物业的完好率。房屋经过大、中修竣工验收后，应重新评定调整房屋完好率（但是零星小修后的房屋不能调整房屋完好率）。正在大修中的房屋可暂按大修前的房屋评定，但竣工后应重新评定；新接管的新建房屋，同样应评定完好率。
WI/FW004 Fantasia A/0 10/11 9.2维修及时率
用户维修服务及时维修宗数
维修及时率= ×100％
用户维修服务总宗数
每月分公司汇总统计《用户维修服务单》计算维修及时率，填写《维修回访统计表》。当接到用户维修预约，在规定时间内上门视为及时（允许有15分钟的偏差时间），否则，视为不及时。
9.3维修合格率
用户维修服务合格维修宗数
维修合格率= ×100％
用户维修服务总宗数
每月分公司汇总统计《用户维修服务单》计算维修合格率，填写《维修回访统计表》。同一宗维修项目在3天内没有进行返修，该宗维修服务视为合格。
10.0房屋建筑维修保养周期（见下表）
房屋土建公共建筑设施保养周期
Fantasia A/0 1/1 土建维修模式:
定期检查清洁，零星养护与计划养护相结合。
房屋土建公共建筑设施保养周期:
004房屋建筑管理规程
WI/FW004 Fantasia A/0 11/11 10.0相关文件与记录：
PD-1 《文件控制程序》
PD-21 《接管入伙控制程序》
PD-26 《环境保护控制程序》
QR-027 《合格供方名单》
QR-056 《月检情况记录表》
QR-001FW 《公共建筑设施保养计划》
QR-002FW 《公共建筑设施保养记录》
QR-004XN 《装修申请表》
QR-006FW 《装修施工许可证》
QR-007FW 《装修工程登记表》
QR-008FW 《装修巡查表》
QR-009FW 《整改通知单》
QR-010FW 《保修及外委小修工程维修单》
QR-011FW 《工程竣工验收证明》
QR-012FW 《工程结算协议书》
QR-013FW 《供方初审记录》
QR-014FW 《土建供方监控评价表》
QR-025SB 《用户维修服务单》
QR-026SB 《公共维修派工单》
QR-010AQ 《临时动火作业申请表》
《深圳市家庭居室装修管理规定》
《房屋完损等级评定标准》
《治安管理处罚条例》
005公共设施安装/维修规定
WI/FW005 Fantasia A/O 1/5 1．公共设施维修人员进行室外维修时，如涉及到交通或安全问题则应设置相应标示牌（如“前面施工、请绕道”、“危险，请止步”等），必要时应设置安全围栏并派专人看守。2．坐厕堵塞疏通
2．1首先用胶吸泵吸5次以上，然后用大水（用水桶倒水）试坐厕是否去水顺畅，如顺畅则表明已疏通好；如仍去水慢则按2.2步骤进行。
2．2如堵塞严重则应拆开坐厕疏通：
a）先看整个坐厕地裂缝、缺楞、掉角等缺陷，如有缺陷则应向业主说明情况并征得业主的同意后方可动手拆坐厕；
b）剔除坐厕周围、坐厕出水口与排污口相接处的白水泥，抬开坐厕；
c）如果坐厕座埋在地砖下面则应用钢凿凿掉坐厕座周围的地砖；如果坐厕是用螺栓固定的则应拆掉螺母，然后才抬开坐厕；
d）反冲坐厕并用铁线勾出坐厕S形存水弯头内的脏物；
e）用铁线勾出排污口弯头内的脏物或用疏通机疏通排污管；
f）用大水试排污管，如果流水顺畅则重新装回坐厕；如果仍堵塞，则按5条款处置。3．厨房排水堵塞疏通
3．1用铁线勾出存水弯内的脏物。
3．2用疏通机疏通排水管。
3．3用大水试排水管，如果流水顺畅则说明已疏通好；如果去水较慢则说明仍堵塞，此时应按5条款处置。
4．厨房/卫生间查漏
4．1确认室内给排水管的走向，并仔细查看具体渗漏部位。
4．2关闭室内所有用水部位（包括坐厕水箱），查看水表是否转动，如不转动则说明给水管不漏水；如果水表转动说明给水管漏水。
4．3用铁钎贴着给水管漏水可以处仔细听，如听见水流声则说明此处漏水；如没有听到水流声则应另移一处，直至找到漏水处（一般情况下给水管漏水，业主都会要求全部装明管）。
4．4排除给水管漏水故障后如果仍漏水，则应在挨近排水排污横管与立管接口的地方用
005公共设施安装/维修规定
WI/FW005 Fantasia A/O 2/5 切砖机切开一块地砖，挖掉地砖下面的泥沙，让沉箱里的水从排污立管流出。然后分别放洗手盆、浴缸、地漏、坐厕、洗菜盆的水，直至查出漏水的卫生器具。
4．5卫生器具漏水一般情况下是接头漏水。用切砖机切开漏水卫生器具的接头，如接头漏水则应重新安装好接头，如接头不漏水则肯定是排水或排污横管破裂或堵塞。
4．6更换排水排污横管按5条款进行。
5．排水排污横管安装
5．1用电锤打碎卫生间或厨房的地砖、水泥砂浆层。
5．2用塑料纺织袋装运走碎的地砖、水泥砂浆。
5．3铲尽排水排污管上的泥土。
5．4取出破烂的或严重堵塞的排水排污横管。
5．5平整夯实装排水排污横管的基础。
5．6排水排污管就位（此时应注意排水排污横管应按5%的坡度坡向排水排污立管）。
5．7从排水排污立管接口处开始朝卫生器具方向开始装管：
a）如是铸铁管接头则应先向接口内加压麻丝，然后再加压半干的水泥，接口应全部塞满；
b）如是PVC胶管接头则直接用PVC胶粘结，注意接口应注满PVC胶水。
5．8排水排污横管全部装好后，用水反复试（三次以上）排水排污横管是否漏水。如漏水则应重新安装；如不漏水则可以回填沙土。填土时应边填边夯实，夯实时应注意装管部位的用力不能太大。
6．做砂浆面层
6．1整理、夯实基础。
6．2首先将水泥、砂按1：1配好并干拌到颜色一致。
6．3水泥砂浆摊铺后应立即拍实，在水泥初凝前做完抹平工作，在水泥终凝前做完压光工作。
6．4如表面水分较多可撒适量的1：1平水泥砂，撒布要均匀，撒后再用木抹搓平压光（不宜撒干水泥）。
6．5如做地面面层应保证厚度为50mm左右，如做墙面面层应保证厚度为15mm左右。
005公共设施安装/维修规定
WI/FW005 Fantasia A/O 3/5
7. 贴地面砖
7．1在房间四周墙面弹好＋500mm水平线。
7．2基层处理：对于光滑的水泥地面要凿毛或冲洗干净后刷水泥浆。
7．3做灰饼、做标筋：
a）从墙面＋500mm水平线下返，在房间四周弹砖面上平线做灰饼，灰饼上平线应低于地面标高一个地面砖加粘结层的厚度；
b）根据灰饼在房间四周做标筋房间较大时，应每隔1~1.5m做标筋一道。有地漏的房间，标筋应朝地漏方向以5%的坡度呈放射状汇集。标筋厚度控制在20~30mm。
7．4抹找平面：根据标筋高度用1：2或1：3水泥砂浆填至比标筋稍高，然后拍实并刮平，使展平的砂浆面与标筋找齐。用托线板横竖检查砂浆层平整度、标高及泛水（坡度）要求，如不行则重新刮平。
7．5规方、弹线、拉线：
a）测量房间纵横方向的尺寸，考虑砖缝为2mm。当尺寸不足整块砖的倍数时，可用切砖机切砖贴于边角处；当尺寸与整块砖的倍数相差不大时，可用调整砖缝的方法
来解决；
b）根据确定的砖数和缝宽在房间中部弹十字线，然后每隔4块砖弹控制线或在房间四周贴标砖并拉线。
7．6铺贴地砖：
a）从房间里面向门口方向铺贴；
b）在找平面浇水泥浆并扫平，面积应控制在边铺砖边浇灰；
c）砖背面抹满、抹匀1：2粘浆的砖，准确地铺贴在浇好水泥浆的找平面上，砖的上楞要跟拉线找平，随时注意横平竖直；
d）用木锤敲实、找平，贴得不实或低于水平控制线高度的要抠出补浆重贴。
7．7勾缝：
a）用白水泥浆勾缝或擦缝，勾缝应密实，缝内要平整光滑；
b）如缝隙很小（1mm）以下，可以直接撒干的白水泥，用扫帚将水泥扫入缝内并灌满，用水壶洒适量的水，并用木拍拍实缝隙；
c）水泥砂浆凝固后，用抹布、棉纱彻底擦净水泥痕迹，清洁地砖地面。
关于土木工程的施工管理问题分析摘要：土木工程施工是一项非常复杂的生产活动。它涉及的范围十分广泛，需要处理大量的复杂的技术问题，耗费大量的人力，耗费大量的物资，动用大量的设备。为了保证施工的顺利进行，保证施工在规定的时间内完成，因此，必须对土木工程施工进行有效 的科学的管理。 关键词：土木工程;技术;合同管理;施工现场 abstract: civil engineering and construction is a very complex production activities. it involves a very wide range, the need to handle a large number of complex technical problems, a lot of manpower, a lot of material, spend a lot of equipment. in order to ensure the smooth progress of construction, to ensure that construction be completed within the stipulated time, therefore, must be valid scientific management of civil engineering construction. key words: civil engineering; technology; contract management; construction site中图分类号: tl372+.2 文献标识码：a文章编号： 土木工程的施工管理是施工企业对所实施的工程项目进行全过程、全方位的规划、组织、控制与协调的生产行为，是伴随着施工企业管理体制改革和招投标制的推行而走进我国的先进的施工管 理方法和管理手段。日益发展的土木工程施工管理的标准对于施工
高层住宅建筑工程施工现场管理组织机构 1.项目部的组成 项目部组建：项目经理和技术负责人由具有丰富施工经验的工程师担任。项目部下设生产计划组、施工技术组、质量检查组、安全检查组、治安后勤组、材料设备组，在项目经理统一指挥下负责工程的全面管理工作。 项目部组织机构图如下： 2.项目部各岗位的职责 项目经理 负责按照投标书及合同中确定的工期、质量、成本控制、安全文明施工等各项管理目标，按照GB/T19001：2000质量管理标准的要求，组织工程全过程的具体实施。 项目技术负责人 协助项目经理工作，分管施工技术、质量监测工作，对工程实施过程的关键工序进行指导，制定详细的施工方案，并按施工方案、规程及设计图纸要求，牵头组织各工序的技
术交底、质量检测工作，实现质量目标。 测量员、施工员 负责项目全过程实施的具体管理工作，组织施工现场施工调度、技术管理、施工测量。 质检员、安全员 负责检查和管理施工现场的质量、安全生产、防火及文明施工工作。 材料员 按照国家规范及施工设计图纸、施工计划要要求，编制材料设备物资供应计划，负责组织材料机械设备物资的采购和进场，并搞好现场设备的管理和调拨工作。 机电、设备管理员 负责机械、设备、机具的维护、计划调度、管理，对电工、机械工、操作工的管理教育。 资料员 负责在施工过程中，与建设单位、监理单位和设计单位之间的资料收发，并做好工程资料和验收的收集、整理、归
档工作等。 3.项目现场管理制度 （1）项目计划、进度管理 签定项目合同后，项目责任人依据合同填写《工程项目概况表》在工程部建立项目档案；工程部指派项目监督员或者成立项目班子。 项目责任人组织人员编制《施工组织设计》、分解进度目标，以分解后的进度目标与各施工班组签定目标责任书，确保总进度目标实现；落实材料进场计划、项目人员进场计划。 施工期间，作好施工日记、材料进场记录、自检记录、隐蔽记录、进度记录等按期向工程部汇报。 因图纸变化等客观原因影响工程进度必须想办法办理合同变更或者现场签证。 工程计划执行过程，如发现未能按期完成工程计划，必须及时检查分析原因，立即调整计划和采取补救措施，以保证工程施工总进度计划的实现。 严格管理，提高施工队伍精神面貌、专业素质，做到令
建筑安装工程公司一体化管理手册说明 建筑安装工程公司一体化管理手册说明 1手册的编写 由公司企业策划部负责质量、环境、职业健康安全管理体系手册的编写，经公司管理者代表审核后报董事长批准发布。 手册编写的目的是： a)对外介绍公司的质量、环境、职业健康安全管理体系，充分证实其符合质量、环境、职业健康安全管理体系标准的要求。 b)对内作为公司控制质量、环境、职业健康安全的管理活动依据，以取得质量、环境、职业健康安全管理的持续改进。 c)本手册采用GB/T19001-2001idtISO9001:2000标准条款为基础，兼容GB/T24001-1996ISO14001:1996、GB/T28001-2001条款的格式 2手册的内容 2.1本手册是根据GB/T19001-2001idtISO9001-2000《质量管理体系要求》、GB/T24001-1996ditISO14001:1996《环境管理体系规范及使用指南》标准和GB/T28001-2001《职业健康安全管理体系规范》标准和要求，并结合公司的实际情况编制而成。涵盖了GB/T19001-2001idtISO9001-2000《质量管理体系要求》标准的全部条款、GB/T24001-1996idtISO14001:1996《环境管理体系规范及使用指南》标准的17个要素和GB/T28001-2001《职业健康安全管理体系规范》标准的17个要素的全部要求。 2.2本手册对公司的一体化管理方针做了阐述，并对一体化管理体系的结构和运作进行了描述和规定，是公司一体化管理的纲领性文件，其充分证实公司有能力满足顾客及其他相关方的要求，确保公司提供的工程产品、环境、职业健康安全行为符合法律、法规要求。以增进顾客及其他相关方的满意，实现公司持续改进，不断发展的目标。 2.3公司在建立一体化管理体系时，公司的计算机信息网络管理基本建立，公司的一体化管理活动有部分工作的完成方式，信息传递方式及记录方式将以计算机媒介形式体现。 3手册的管理 3.1公司企业策划部负责手册的编制、报审、报批、发布、发放、使用、评审、更改（修订和换版）、作废、回收的控制及管理。 3.2手册分为”受控”和”非受控”两种，”受控”文本用唯一编号进行标识，公司内部使用”受控”文本，发给认证机构的为”受控”文本。发给顾客及其他相关方、政府部门及其他组织的为”非受控”文本。 3.3手册持有者要妥善保管，不得遗失，未经管理者代表批准不得外借、外送和对外交流，当其调离岗位或公司时要办理变更或交还手续。 3.4手册在使用期间发现问题时，由各职能部门将情况以书面形式及时反馈到企业策划部，由管理者代表组织有关部门进行修改，修改的方式分为划改、换页和换版。 3.5手册的修改、发放按《文件控制程序》的要求实施。 感谢您的阅读！
最新建筑公司企业管理制度（最全版） 工程项目质量总承包负责制度 为贯彻执行“百年大计，质量第一”的建设方针特定本制度如下： 项目经理是建筑施工过程中的管理者，是工程项目的质量法人代表，对承建的项目质量负总责。为了精心组织，精心施工，严把质量关，应做到： 一、认真贯彻执行国家颁布的质量验收标准，不得随意降低质量评定标准。 二、合理搭配施工技术力量，各级技术管理人员应持证上岗。 三、发挥工程技术人员的特点，落实质量保证体系。 四、杜绝不符合国家建材标准的材料进入施工现场，对外物件要有相应资质的工厂加工，到场后经检验合格方能进行施工，对分包工程纳入标准质量管理体系监督管理。 五、督查工程技术人员、施工员、质检员进行工程技术难点、疑点的技术处理，实行各项技术交底工作，严格执行自检、互检.职能部门的质量监督管理工作。
六、组织落实各分部分项、单位工程的质量评定工作，使技术管理资料归档存查。 七、组织落实质监站对单住工程的总体质量评定工作。 八、组织落实竣工移交验收工作将质量好、工期短的建筑产品奉献社会。 项目经理责任制 一、对本单位劳动保护和对所辖范围内的安全生产工作负具体领导责任，具体贯彻执行上级有关安全生产的方针、政策、法规标准和规章制足。 二、计划、布置、检查、总结、评比生产的同时，计划、布置、检查、总结、评比安全工作。 三、编制施工组织设计，制定安全技术措施，经上级主管部门审核批准后，组织交底与实施。 四、实行单位工程经济承包责任制，承包责任要有安全指标(轻、重伤指标)要求和奖罚措施。
五、负责组织对本施工区内的主要监建设施、脚手架、龙门架、井字架、塔吊、施工用电施工机具及其它重要设施的安全技术检查、鉴定与验收工作。 六、负责组织对本辖区内施工人员的安全教育，及新工人入厂前的第—级培训工作，经常组织开展安全活动，并有记录资料入档。 七、负责组织每周一次安全检查，针对现场存在的隐患和不安全因素，及时采取有效整改措施，限期定人整改。 八、组织实施文明生产和安全达标，发生事故后及时上报，并认真分析事故原困，实施改进措施。 九、严格按规定提留(取)工程安全技术措施经费，并主要用于保证和提高劳动安全生产，总结与推广安全生产经验。 项目经理安全生产责任 一、认真执行党和国家安全生产方针、政策、规程、规定和上级指示、决议结合项目实际情况，制定贯彻措施并经常检查执行情况。 二、对本项目工程的安全生产负第一责任，必须把安全生产列为重要议事日程，在计划、布置检查、总结、评比生产的同时，计划、布置、检查、总结、评
内部审计工作业务手册****（集团）******有限公司 内部审计工作业务手册 2007 ** ** 集团 审计部 **审计部第0 页内部审计工作业务手册
目录 序言???????????????????????????????（2-5） 第一部分内部审计办法??????????????????????（6-11） 第二部分内部审计具体规范????????????????????（12-35） 内部审计具体规范第1 号──审计方案编制规范??????????（12-14）内部审计具体规范第2 号──审计通知书规范???????????（15-16）内部审计具体规范第3 号──审计证据规范????????????（17-19）内部审计具体规范第4 号──审计工作底稿规范??????????（20-22）内部审计具体规范第5 号──审计事项评价规范??????????（23-25）内部审计具体规范第6 号──审计报告编审规范??????????（26-28）内部审计具体规范第7 号──审计复核工作规范??????????（29-30）内部审计具体规范第8 号──审计文书处理规范??????????（31-32）内部审计具体规范第9 号──审计档案工作规范??????????（33-35）第三部分内部审计实务指南????????????????????（36-62） 内部审计实务指南第1 号──货币资金???????（36-38） 内部审计实务指南第2 号──存货????????（39-41） 内部审计实务指南第3 号──固定资产及折旧????????（42-45） 内部审计实务指南第4 号──生产与费用循环??????（46-49） 内部审计实务指南第5 号──应付款项??????????（50-51） 内部审计实务指南第6 号──损益类项目??????????（52-54） 06年审计问题年度总结??????????（55-62） **审计部第1 页内部审计工作业务手册
土木工程施工管理中存在的问题与对策简述 摘要：在实际发展的过程中，城市建设有着不可忽略的重要性。今天，随着经 济的快速发展，到处都有土木工程的建筑工地。建筑工地的不断增加是现代城市 建设中不可避免的现象。但是，由于土建工程管理的人力资源相对缺乏，因此在 项目施工现场没有专门的监督或管理体系。当然，对于一个项目而言管理系统十 分重要，所以缺乏一定的管理系统会大大制约土木工程建设的相关发展。如何完 善土木工程管理系统是土木工程建设的主要问题所在。下文向我们介绍了新时期 土木工程建设管理的重要性以及在管理过程中出现的相关问题，然后分析问题产 生的主要原因并解决问题。 关键词：土木工程；施工管理；问题；对策 1前言 土木工程的质量是其发展的基石，也是其管理的重要组成部分。与新时代的 土木工程工作的有效链接至关重要，因为它们包括与项目的规划、建设和实施的 必要部分。土木工程施工阶段的科学高效的管理确保了项目的安全性，还通过不 间断的检查来发现施工过程中存在的问题，并积极纠正以满足施工的要求。 2土木工程管理过程中的缺陷和问题分析 2.1施工管理人员综合素质低下 在土木工程施工管理中，每位管理人员都有不同的生活经历、爱好和管理方法。因此，施工管理人员的性格不同，从而导致管理工作十分复杂，人员没有明 确的任务划分。责任计划效率不高，服务很少根据定义的人数进行组织，这导致 效率低下，员工对建筑工作不感兴趣并且缺乏主动性。目前，由于建筑行业的不 利因素的存在，许多高级管理人员被临时聘用。随着社会经济的发展和城市化进 程的加快，人们的生活水平在稳步提高，土木工程的质量越来越受到人们的关注。所以，土建工程将逐步提高对施工管理的要求，从而可以有效地保证了施工质量 和施工人员的安全。土建工程的管理对于提高整个建设项目的质量非常有用。 2.2施工人员安全意识不足 随着中国建筑业的飞速发展，出现了许多土木工程项目，反而降低了对建筑 工人的要求。反过来，许多建筑工人缺乏专业知识，也不注意文明安全的建筑。 因此，施工人员没有人身安全保证。主要表现如下：现场消防器材比较陈旧。在 发生建筑火灾时，不能及时进行灭火。施工现场没有安全标语和出口标志，也没 有遵守施工现场安全计划。施工人员未按照现行规定佩戴安全帽、安全带、装配 过载等等。 2.3未能建立健全的科学管理体系 土木工程人员管理系统是为了加强对施工人员的管理工作。因此，土木工程 管理系统可以直接确定施工进度和每个项目的质量。就目前实际情况而言，土木 工程管理系统是一个不太完善的体系。就比如有些土木工程项目为了降低成本从 而减少了一些组织和技术管理部门，最终导致土木工程管理人员的短缺。没有正 规的管理部门，会直接影响施工人员的进度。不科学的管理制度，不仅降低了管 理人员的积极性，而且影响了各种管理制度的实施。管理工作的实质是充分实施 和执行显然无法达到基本要求的各种法规。因此，有关工作人员需要去完善土木 工程建设的管理体系。 3如何做好土木工程施工管理分析 3.1加强防尘
房屋建筑工程施工技术与现场施工管理 发表时间：2019-06-19T15:58:44.540Z 来源：《建筑细部》2018年第25期作者：马海涛 [导读] 上述问题使得国内的建筑业在激烈的国际竞争中难以占据有利地位。所以，研究房屋建筑工程的施工关键技术及其现场施工管理措施意义重大。 摘要：为了有效提高房屋建筑工程的施工质量，分析了房屋建筑工程中的关键施工技术，具体包含基础施工技术、模板施工技术、钢筋施工技术、混凝土施工技术、节能施工技术及防渗漏施工技术，进一步研究了房屋建筑工程的现场施工管理措施，包含完善施工管理机制、强化管理人员责任感、提高施工材料管理水准，希望通过研究不断提高国内房屋建筑工程的施工质量，进一步有效优化房屋建筑后续的使用效果。 关键词：房屋，建筑工程，施工技术，现场管理 1概述 在国家飞速发展的同时，建筑业也在突飞猛进，市场对于房屋建筑的需求也愈来愈大。到目前为止，我国的建筑业已经积累了几十年的实践经验，然而在实际施工中仍旧存在诸多问题，比如说施工的效率低且周期长、现场的技术管控不到位、施工耗用的成本过高等，上述问题使得国内的建筑业在激烈的国际竞争中难以占据有利地位。所以，研究房屋建筑工程的施工关键技术及其现场施工管理措施意义重大。 2房屋建筑工程中的关键施工技术 2．1基础施工技术 在建筑施工过程中，基础施工占据首要环节。在具体的基础施工中：1）应依规测量放线，并对放线情况予以复核，确保其满足设计要求；2）将打桩机安装就位，并实施打桩，待打桩完毕后开展测桩；3）完成基坑开挖、混凝土垫层施工、承台模板布设、基础砖砌筑、基坑回填等一系列施工。在机械化程度不断提升的背景下，基础施工中使用的机械也越来越多，在利用机械开挖基坑的过程中，为保障开挖的尺寸符合设计要求，应将标高控制点布设到位。与此同时，在基坑开挖前，有关人员应妥善清槽，以防止开挖作业扰动基底。除此之外，在基坑施工前，应该将基坑的支护方案、挖土方案、运土方案等制定到位，并以上述方案作为施工中的具体指导。 2．2模板施工技术 在模板施工过程中：1）应将轴线测放到位；2）应依据设计开展模板的制作与安装，在此过程中应通过标高控制点的布设有效控制模板安装质量；3）待柱模安装完毕，应开展二层梁模板的安装；4）待全部模板安装到位后，应开展对模板工程的验收。值得注意的是，在实际施工中，相关人员应妥善安排模板施工的流水区段，进一步提升模板周转效率，并有效控制施工中使用的模板总量，进而将模板购置及搬运的费用降到最低，同时在提升施工效率、缩短施工周期的同时，有效保障了房屋建筑质量。除此之外，对于不同形式的模板施工，应选用不同的技术控制措施。一般来说，相较其他模板形式，现浇结构模板的施工难度最高，因此需要更加严格的现场技术管控措施。 2．3钢筋施工技术 钢筋施工在房屋建筑施工中占据关键位置，其施工质量直接关系着建筑的稳固程度及强韧程度。在钢筋施工前，相关人员应仔细研究设计图纸、掌握设计意图、理解房屋中不同结构需要的钢筋形式，并依据设计实施钢筋下料与加工，待钢筋加工完毕后实施钢筋绑扎。结合到钢筋的材料特征，相关人员应在施工前依据现场施工需求完成钢筋的加工，以此减少施工现场作业量、缩短施工周期、保障施工质量。值得注意的是，相关人员应熟知钢筋绑扎梁箍筋对接、框架梁节点等的作业特点，并严格依规开展现场操作，通过提高钢筋施工质量进一步确保建筑的稳固程度及强韧程度达标。 2．4混凝土施工技术 混凝土，又被理解为建筑的胶凝材料，其组成部分包含水、水泥、粗细集料、外加剂等。上述材料依据一定配比搅拌形成混凝土混合料。具体来说，在拌合混凝土之前，相关人员应将各组成部分配比明确，待各组成部分混合后，方可实施搅拌及运输。而对于房屋建筑中梁、柱、剪力墙等不同的部位，则应该采取不同的混凝土施工措施，并依据具体的要求实施浇筑及振捣，振捣到位后应在12h内开展不少于7d的覆盖和洒水养护。值得注意的是，在实际施工中应确保新旧混凝土粘结到位，同时在混凝土施工过程中严禁向其中加水，以防影响混凝土的强度。 2．5节能施工技术 随着时代的发展，节能环保的观念受到了越来越多的关注和认可，而在建筑施工中，节能技术的运用也越来越广泛。在实际施工中，可以通过调整建筑围护结构以强化建筑的节能环保性，具体来说，应优先选用新型环保材料建造建筑墙体，并优先选用保温性能强的材料施工建筑的保温层，以此强化建筑的保温性能。与此同时，还应积极运用可再生能源来优化建筑能源结构，比如说通过布设光伏发电装置来有效利用太阳能，将太阳能转化为电能，进而减少了建筑对传统能源的耗费。 2．6防渗漏施工技术 在建筑工程中，防渗漏技术也至关重要，防渗漏施工质量的好坏密切关系着建筑后续的使用效果。具体来说，可以将防渗漏技术归纳为屋顶防渗、外墙防渗及门窗防渗三部分。在屋顶防渗环节，应有效提升屋顶与找平层的粘合强化，进而将渗漏概率降到最低，还应严控防水卷材质量，并在屋顶防渗施工中开展动态管理，严控施工中的每一个细节。此外，还应该关注建筑断面的位移，并尽可能将斜板连接力度降到最低，以此保障防水卷材铺设顺利。 3房屋建筑工程的现场施工管理措施 3．1完善施工管理机制 房屋建筑施工质量的保证离不开各个部门的有效沟通和协作。因此，施工单位务必要构建完善的施工管理机制，明确施工的有关标准及制度，并将这个机制融汇在房屋施工的各个环节中，通过有效的管理机制管控建筑施工的方方面面，以此确保施工中使用的材料及机具质量达标，并将施工的成本、进度、质量有效控制，进一步优化建筑的后期使用效果。举例来说，应通过完善的管理机制有效控制隐蔽工程质量，待隐蔽工程完工后应及时检查，确保其质量达标后方可实施下道工序。与此同时，相关管理者还要注重对于施工人员的培养，一
档案管理制度 1.目的 为加强公司档案管理，提高档案利用效率，根据中华人民共和国档案法》、中华人民共和国档案法实施办法》、企业档案管理规定》，结合企业实际，制定本规定。 2.档案管理范围 2.1此管理制度适用于本公司所有档案的管理工作。 2.2本制度中所称的公司档案，是指公司在各项建筑施工；经营运行和管理活动 中形成的对国家、社会和公司有保存价值的文字、数 据、图样、图表、声像等不同形式的文件或记录。具体的主要分 类包括：文件档案、声像档案、电子档案等。 3.档案管理机构及职责 3.1公司档案工作实行二级管理。其中：一级管理是指公司总经理办公室的统筹 管理；二级管理是指各部门对本部门档案资料的整合管理。每月由各部门档案管理员组成检查小组对各部门档案管理情况进行巡查。 3.2行政人事部在总经理办公室的领导下对公司各部门上交的档案进行管理，各 部门根据部门内部档案管理的流程制度，对档案的形 成、整理、积累、存档进行管理。 3.2.1公司依据档案法》等有关法律，法规和方针政策，制定公司文件材 料的归档及保管、利用、鉴定、销毁和移交等有关规章制度。 322行政人事部负责监督，指导公司各部门档案的形成、积累、整理和归档
工作。 3.2.3统筹规划公司各部门的档案工作，负责公司档案收集、整理、保管、 鉴定和收发使用工作。 3.3各部门应该指定专人负责内部的档案管理工作一一收集、整理、保 管本部门的档案资料，并建立档案目录，以方便入档时能够及时、有效的备案和日后查找复核工作。 3.3.1坚持平时整理。根据本部门不同种类文件材料的形成特征，制 定案卷目录，合理分类存放，便于利用和归档。 3.3.2负责本部门文件材料的形成、积累、保管和整理归档工作，保证归档文 件材料完整、准确、系统。 3.3.3归档案卷做到组卷合理，页码编写准确，案卷目录清楚，案卷标题简明 扼要。 3.3.4保管好本部门应归档的案卷，保证文件材料的安全和保密。 3.3.5接收档案员的指导规划，按规定时间向档案室移交档案。 3.4档案管理人员负责档案的日常管理工作，对文件、材料等的安全性、 保密性负责，并且忠于职守，遵纪守法，具有相应的档案专业知识和业务能力。 3.5档案管理人员变动时，行政人事部要对档案交接负有监交责任， 且应该在《当案案卷移交目录》上签字确认。 3.6会计类档案将由财务部统一归档保管，以方便财务核对和审批工 作。 4.档案管理原则
宁波银行内部审计手册
宁波银行内部审计手册 宁波银行审计部 二○一○年十月
目录 第一章审计方法论 (6) 第一节审计类型 (6) 一、常规审计 (6) (一)....................... 业务审计 (6) (二)..................... 信息系统审计 (6) 二、特殊审计项目 (6) 第二节审计宇宙与可审计单元 (7) 一、审计宇宙 (7) 二、可审计单元 (9) 第三节风险评估 (9) 一、风险评估前期准备 (9) (一) ............ 了解本行的战略目标与发展预期 (9) (二) ..................... 风险评估标准 (9) 二、开展风险评估 (11) (一).................. 全面理解本行的业务 (12) (二)....................... 识别风险 (13) 第2页，共42页
(三)....................... 评估风险 (13) 第四节制定审计计划 (16) 一、制定审计计划的目标 (16) 二、审计计划的制定 (16) (一).................. 对重大流程进行分类 (16) (二)........... 对重大流程内的主要流程进行排序 (16) (三)..................... 确定审计项目 (16) (四)................... 确定审计工作时间 (17) 三、审计计划的调整 (17) 第二章审计操作流程 (18) 第一节审计准备阶段 (18) 一、确定审计项目 (18) 二、确定项目主审人 (18) 三、确定审计人员及分工 (19) 四、下发审计通知书 (19) 五、收集审计相关资料 (19) 六、审计前会议 (20) 第二节审计实施阶段 (20) 一、入场会谈 (20) 二、实施审计 (20) 第3页，共42页
土木工程施工管理问题与对策分析 摘要：随着我国经济的高速发展，我国建筑行业迎来了发展的黄金时段，土木 工程逐渐成为人们关注的焦点，我国在城市化建设的过程中，土木工程施工质量 和建筑物的质量有着密切的联系，现今我国的土木工程在管理上还处于发展阶段，在施工管理层面上还存在着一定的问题，本文主要针对土木工程施工管理存在的 问题进行阐述分析，并针对施工管理问题提出一定的解决办法，希望对提升我国 的土木工程施工质量有所帮助。 关键词：土木工程；施工管理；管理问题；对策 1土木工程的施工管理概述 施工管理是指在进行土木工程施工中对其进行全面的控制、计划和协调。土木工程的管 理主要有以下问题：①项目质量问题；②项目设备的质量问题；③项目安全问题；④项目 的成本问题；⑤现场的管理问题。随着经济的不断发展，我国的土木工程行业取得了一定的 进步，同时对施工企业的要求也逐渐的提高，对其管理也比较严格，为了改变原有的管理模式，同时进行了管理模式的创新，实行多样化的管理模式。不断为土木工程之后的发展奠定 基础。 2土木工程施工管理中存在的问题 2.1施工质量不足 对于土木工程的质量，其影响因素主要包含两个方面，即工程的前期准备和施工物料的 品质。在完成工程竞标、承接项目之后，需要全面开展建筑工程的前期准备工作。但是，鉴 于施工的紧迫性，使得前期准备工作缺乏足够的时间，存在仓促性，缺乏充分性。同时，建 筑企业的技术人员专业水平和技术不高，在工程建设中，存在管理工作不到位的情况，水平 不高，直接影响工程的质量。除此之外，在进行材料采购的时候，为了实现成本的降低，忽 视材料质量，忽视供应商的资质以及材料的自身质量，购买的材料与设计标准相违背，不满 足技术要求，在根本上影响建筑工程的质量。 2.2没有重视施工安全管理 人们对安全管理越来越重视，在进行土木工程的建设中没有进行严格的施工管理的话直 接影响质量。如施工人员进行偷工减料的话直接影响施工的稳定性。在进行高空作业中，施 工人员没有佩戴安全帽和做好相应的安全防护措施。这些问题的出现不仅影响施工人员的安全，而且影响施工的进度和质量。另外，在一些企业中没有建立相应的安全管理规则，管理 人员对管理工作不够重视，给施工带来严重的影响。 2.3材料方面对土木工程管理造成的影响 土木工程项目的质量好坏很大程度上是由施工材料决定的，由此可知选购材料的重要性。因此，作为项目施工的管理人员，应该重点关注施工时所用材料的优劣，以防留下质量安全 隐患。而要想降低这种隐患出现的概率，就应对正在使用的建材进行检测，看其性能是否符 合国家明文规定的要求，看其质量是否达标、是否符合绿色节能环保的主题。 2.4没有健全的管理制度
房屋建筑工程施工全过程管理 一、垫层施工 熟悉施工图→看规划红线→复核水准点→塔吊基础施工（设集水沟）→标高测量→塔吊安装→放线（开挖线）→机械挖土→放线→人工挖土平土（机挖人清）→测量桩头标高并做标记→砸桩头（高出设计标高的0.8-1.0m那一部分）→大小应变检测（检测桩身完整性和承载力）→验槽→放线→支模→垫层混凝土浇筑养护→拆模 打垫层要注意的问题有（引自相关施工现场经验共享）： 1、打垫层前要控制好模板的高度、标高、平面尺寸等，基坑不能超挖，不能少挖，也不能由机械一次挖至设计标高，一定要有机挖人清的过程。 2、垫层砼在浇筑过程中要抽查垫层砼的塌落度、配合比单是否一样。 3、砼在施工时，要观察砼表面的平整度，不行叫施工单位刮尺刮平。 4、浇砼时，监理一般需要旁站。 二、基础施工 基础柱定位放线→模板支撑→承台钢筋绑扎→柱筋定位→水电管线预埋设→基础混凝土浇筑→拆模→清理→基础验收→土方回填（注意回填的顺序，应在相对两侧或周围同时进行回填和夯实。） 三、主体支架搭设 排水沟→集水沟→外架搭设→硬质封闭→挂安全网→外架验收 四、主体工程 主体柱定位放线→柱筋绑扎→抄水平→模板搭设→水电管线预埋→板筋绑扎→水电预埋→检查（垂直、几何尺寸、节点）→砼浇注→养护→拆模→清理→砼强度检测→房屋沉降观测→施工电梯基础→施工电梯安装 五、砌体工程
砌体放线→植筋→植筋拉拔检测→坎台支模→坎台砼→砌底砖→预制砼过梁→砌加气块→拉结筋安放→检查垂平度→窗台压顶支模→窗台压顶砼→窗台压顶拆模→砌预制砼配块→安放砼过梁→顶砌→构造柱支模→构造柱砼→构造柱拆模→清理 六、抹灰 技术交底→外墙挂钢丝网→湿水→灰饼→护角→洞口交接→门窗安装→湿水→抹糙面灰→抹面层灰→养护→贴砖→勾缝→清洗→门窗打胶→安装玻璃→一遍腻子→二遍腻子→打磨→底漆→一遍面漆→二遍面漆→零星收口→水电安装→洞口吊洞→油漆 七、外架拆除 技术交底→拉结点内拉→结构拉结点凿打→氧割结构拉结点→细石砼修补→补砖、补漆→拆除安全网→检查外立面→外墙验收→拆除外架→清理 八、屋面 技术交底→水电安装→吊洞→人工清理→结构闭水→基层交接→防水施工→防水闭水→防水交接→砂浆找平→保温板→PVC透气管安装→内设钢筋网→留缝宽→C20细石砼→留缝处灌油→清理 九、吊顶 技术交底→水电打压→弹线→画龙骨分档线→安装主龙骨吊杆→安装主龙骨→安装次龙骨→隐蔽验收→安装石膏板→刷防锈漆→安装压条→清理 十、施工电梯拆除 人货梯拆除→收口 十一、水电 技术交底→基础预埋→主体预埋→砌体开槽→安装线盒、线管、水管→补线槽→打压→安装立管→吊洞→室内穿钢丝→室内穿线→安装灯具→电测试 十二、物业验收
2015年度内部审计工作计划 一、集团公司内部审计工作思路 以财务收支审计为基础,以经营业绩审计为中心，同时开展经济效益审计、经济责任审计、基建工程审计；保障集团制度贯彻与落实，充分发挥内部审计在防范风险、完善管理和提高经济效益的作用。 二、2015年度集团公司内部审计工作计划如下 1、以财务收支与预算审计为基础，促进内控制度的健全与完善 ⑴以财务收支审计为基础，延伸到内部控制、风险管理审计。通过内部审计加强公司内部监督，保护公司资产安全和完整，同时延伸到内部控制和风险管理的有效性、财务信息的真实性和完整性以及经营活动的效率和效果的评价。 ⑵通过预算审计促进预算执行，保障预算编制符合集团发展方向，预算执行围绕集团经营目标展开。 ⑶完善集团公司内审制度，做到审计工作有据可依，根据实际工作情况，进一步完善《集团公司预算执行情况审计办法》等内审制度。 2、以经营业绩审计为中心，结合经济责任审计。 内部审计以公司经营业绩审计为中心，围绕二级单位的经营业绩考核，通过经营业绩审计不仅要查错防弊，及时发现问题并予以纠正，
逐步实现由发现型向预防型的转变，更重要的是要找出影响业绩提高的主要因素，分析原因，抓住关键，提出建议和意见，进而促进二级单位加强经营管理，提高经济效益。 在开展经营业绩审计时，经营业绩审计与经济责任审计以及其他专项审计相结合，不仅要加强离任审计，还应搞好任中审计，注重对二级单位领导干部任中经营绩效的评价。 ⑴对二级单位经营业绩审计： 通过对二级单位2014年度经营业绩审计，出具审计报告，提交集团公司考核小组，作为对各二级单位考核的依据。 ⑵针对性地开展专项审计 根据集团经营管理特点，就预算、内控管理、经济责任考核等有针对性开展专项攻坚审计，重点问题重点突破。 ⑶工程项目的竣工结算审计 近年来集团公司不断有一些修缮工程竣工结算，工程竣工结算均聘请具有资级的工程造价资质的咨询公司审计，因此，主要是对工程招标、合同签订、竣工验收、结算付款，做到实施事前项目审查、事中监督管理和事后造价控制的系统化工程审计模式。 3、投资企业审计
内部审计工作计划表 篇一：XX年度内部审计工作计划 XX年度内部审计工作计划 一、集团公司内部审计工作思路 以财务收支审计为基础,以经营业绩审计为中心，同时开展经济效益审计、经济责任审计、基建工程审计；保障集团制度贯彻与落实，充分发挥内部审计在防范风险、完善管理和提高经济效益的作用。 二、XX年度集团公司内部审计工作计划如下 1、以财务收支与预算审计为基础，促进内控制度的健全与完善⑴以财务收支审计为基础，延伸到内部控制、风险管理审计。通过内部审计加强公司内部监督，保护公司资产安全和完整，同时延伸到内部控制和风险管理的有效性、财务信息的真实性和完整性以及经营活动的效率和效果的评价。 ⑵通过预算审计促进预算执行，保障预算编制符合集团发展方向，预算执行围绕集团经营目标展开。 ⑶完善集团公司内审制度，做到审计工作有据可依，根据实际工作情况，进一步完善《集团公司预算执行情况审计办法》等内审制度。 2、以经营业绩审计为中心，结合经济责任审计。 内部审计以公司经营业绩审计为中心，围绕二级单位
的经营业绩考核，通过经营业绩审计不仅要查错防弊，及时发现问题并予以纠正， 逐步实现由发现型向预防型的转变，更重要的是要找出影响业绩提高的主要因素，分析原因，抓住关键，提出建议和意见，进而促进二级单位加强经营管理，提高经济效益。 在开展经营业绩审计时，经营业绩审计与经济责任审计以及其他专项审计相结合，不仅要加强离任审计，还应搞好任中审计，注重对二级单位领导干部任中经营绩效的评价。 ⑴对二级单位经营业绩审计： 通过对二级单位XX年度经营业绩审计，出具审计报告，提交集团公司考核小组，作为对各二级单位考核的依据。 ⑵针对性地开展专项审计 根据集团经营管理特点，就预算、内控管理、经济责任考核等有针对性开展专项攻坚审计，重点问题重点突破。 ⑶工程项目的竣工结算审计 近年来集团公司不断有一些修缮工程竣工结算，工程竣工结算均聘请具有资级的工程造价资质的咨询公司审计，因此，主要是对工程招标、合同签订、竣工验收、结算付款，做到实施事前项目审查、事中监督管理和事后造价控制的系统化工程审计模式。 3、投资企业审计 为评价对外投资企业的管理效果的需要，对投资企业进
建筑企业管理制度全集 企业管理制度 一目的 建立完整全面的劳动人事管理制度，规范人事管理。 二适用范围 本规定适用于公司所有员工。 三职责 本规定由行政人力资源部负责管理、执行。 四正文 1 总则 本规定包括劳动用工、员工管理两个部分，其中劳动用工包括招聘、试用、转正、劳动合同签订、待岗、解职部分。员工管理包括职务任免、工作守则、交卸手续、给假、奖惩、终止、解除劳动合同部分。 本规定依据公司管理制度和国家有关法律条款制定。 本公司员工的招聘、报到、试用、职务任免、解职、交卸、给假、奖惩等事项，除公司章程和国家有关法令另有规定外，均依本规定办理。
公司除董事、监事外，自总经理至以下工作人员，均称为公司员工，并依工作性质分管理岗位、生产岗位、技术岗位等序列。 管理岗位分为： --- 经理、副经理 --- 主管(一级主管、二级主管、三级主管) --- 科员 生产岗位分为： --- 车间主任 --- 主管 --- 班组长 --- 员工 技术岗位分为： --- 主任工程师 --- 工程师 --- 助理工程师 --- 技术员 公司除正式员工外，因发展或工作需要，可聘请顾问或特约人员，雇用季节性临时工或包工。其管理办法以聘约或合同为准。 本公司各级员工，均应遵守本制度中的各项规定及本公司制定的各项规章及通告、办法。 2劳动用工 本公司聘用各级员工，均以思想、学识、品德、能力、经验、体格等适合于所任职务或岗位工作为原则，招聘、试用、转正、劳动合同签订、待岗的具体操作方法遵照公司《员工招聘制度》。
解职 2.2.1 公司员工的解职分为自然解职、退休、辞职、停职、资遣、免职、终止和解除劳动关系八种。 2.2.2 本公司员工死亡的为自然解职。 2.2.3 本公司员工退休给予退休金，依照国家相关规定由社会统筹保险处发放。 2.2.4 本公司员工自请辞职者，应于请辞日30日前以书面形式申请核准。在未核准前不得离职，擅自离职者以旷工论处。 2.2.5 本公司员工停职分为“自请停职”及“命令停职”二种。 2.2.5.1 员工因患病需长时间治疗或其他特殊原因需要较长时间离岗，超出病假、事假规定范围的，经总经理同意，可自请停职(停职时间最长不超过6个月)，停职期间不发放任何薪资和福利费用，各类保险中单位应交部分、个人应交部分全由员工个人负责。 2.2.5.2 员工有下列情况之一者可命令停职： --- 因病延长的假期超过三个月者。 --- 触犯法律嫌疑重大而被羁押或提起公诉者。 2.2.6 自请停职和命令停职，如遇下列情况，酌情予以处理： --- 自请停职者，停职日期结束15个工作日内未申请复职者，予以解除劳动关系。 --- 因病停职者，自停职日起六个月内未能病愈申请复职者，予以解除劳动关系。 --- 触犯法律嫌疑重大而被羁押或提起公诉者，经判决为有期徒刑以上者免职或解除劳动关系，但侦查处分不起诉或判决无罪者，可予复职。 2.2.7 违犯公司规章，经查证属实，由公司做出处理规定，经公司工会委员会（组）讨论通过免职或解除劳动合同者，予以免职或解除劳动合同。
大型集团公司内部审计工作细则指导手册
大型集团公司内部审计工作细则指 导手册 一、资产类 1. 货币资金审计目标和程序 (1)审计目标 ①确定货币资金是否存在； ②确定货币资金的收支记录是否完整； ③确定库存现金、银行存款以及其他货币资金的余额是否正确； ④确定货币资金在会计报表上的披露是否恰当。 (2)审计程序 ①核对现金日记帐、银行存款日记帐与总帐的余额是否相符； ②会同被审计单位主管会计人员盘点库存现金，编制“库存现金盘点表"，分币种面值列示盘点金额； 资产负债表日后进行盘点时，应调整至资产负债表日的金额。 盘点金额与现金日记帐户余额进行核对，如有差异，应查明原因并做出记录或作适当调整。 若有充抵库存现金的借条、未提现支票、未作报销的原始凭证，需在“盘点表”，中注明或做出必要的调整。 ③获取资产负债表日的“银行存款余额调节表”，经调节后的银行存款余额若有差异，应查明原因，做出记录或作适当的调整； ④检查“银行存款余额调节表”中未达帐项的真实性，以及资产负债表日后的进帐情况，如有存在应于资产负债表日前进帐的应作相应调整； ⑤向所有的银行存款户(含外埠存款、银行汇票存款、银行本票存款)函证年末余额；
⑥银行存款中，如有一年以上的定期存款或限定用途的存款，要查明情况，做出记录； ⑦抽查大额现金收支、银行存款(含外埠存款、银行汇票存款、银行本票存款)支出的原始凭证内容是否完整，有无授权批准，并核对相关帐户的进帐情况，如有与委托人生产经营业务无关的收支事项，应查明原因，并作相应的记录； ⑧抽查资产负债表日前后若干天的大额现金、银行存款收支凭证，如有跨期收支事项，应作适当调整； ⑨检查非记帐本位币折合记帐本位币所采用的折算汇率是否正确，折算差额是否已按规定进行会计处理； ⑩验明货币资金是否已在资产负债表上恰当披露。 2. 短期投资审计目标和程序 (l)审计目标 ①确定有价证券是否存在； ②确定有价证券是否归被审计单位所有； ③确定短期投资的增减变动及其收益(或损失)的记录是否完整； ④确定短期投资年末余额是否正确； ⑤确定短期投资的计价是否正确； ⑥确定短期投资在会计报表上的披露是否恰当。 (2)审计程序 ①核对短期投资明细帐与总帐余额是否相符； ②会同被审计单位主管会计人员盘点库存有价证券，编制“库存有价证券盘点表”。列明有价证券名称、数量、票面价值和取得成本并与相关帐户余额进行核对，如有差异，应查明原因，并做出记录或进行适当调整； ③在外保管的有价证券，应查阅有关保管的证明文件，必要时可向保管人函证； ④检查有价证券购入、售出或兑现的原始凭证是否完整，会计处理是否正确； ⑤复核与短期投资有关的损益计算是否准确，并与投资收益有关项目核对； ⑥了解有价证券的可变现情况，并做出记录； ⑦检查有无长期投资性质的短期投资项目，并作适当的说明和调整；
土木工程施工管理相关问题及对策探究 土木工程施工管理是一个系统工程，涉及到相当大的工程量，整个工程施工过程非常复杂。在实际的土木工程施工过程中，需要管理施工技术、施工设备以及施工材料，因此对于施工管理的要求也非常高，有非常重要的现实影响意义，所以如何’提高我国土木工程施工管理的水平对于土木工程的长远发展非常重要。当前我国土木工程施工管理中还有许多需要解决的问题，都会影响到土木工程施工安全，所以完善土木工程施工管理技术，有利于使我国的土木工程的建设水平的提高。 1.土木工程施工管理存在的问题 1.1土木工程施工管理体制不完善 对于土木工程施工管理来说，一定要有完善的管理体制，但是现阶段我国大型土木工程建设都是由政府主导的，所以容易出现官僚体制，整个工程的管理体制没有达到市场化的要求，所以这是影响土木工程施工管理水平的一大问题。在实际的土木工程施工过程中，没有系统有效的管理体系，一般情况下是由上级部领导门指派管理人员对土木工程施工过程进行监督，这样一来，就有可能导致监督人员工作不尽心，对于施工过程中的施工环境安全、施工材料使用、工程资金
问题没有完善的监督,导致管理效率不高。 1.2土木工程施工人员安全意识薄弱 土木工程施工是一项比较危险的活动，因此需要高度的安全意识，但是在现阶段我国的施工环境中，大部分的土木工程在施工作业过程中没有足够的安全意识，安全意识薄弱是影响施工安全的一大问题，因为在我国土木工程施工中招聘的施工人员大部分都是农村务工人员，因此没有受过专门的教育，不明白施工安全的重要性，在头脑中也没有形成安全施工的意识，在没有足够的培训的基础上容易在施工中产生问题,导致施工中安全事故频发。 1.3土木工程施工管理人员素质较低 目前,在土木工程施工管理过程中，招聘使用的项目管理人员素质较低，甚至会出现管理人员不符合岗位任职条件的状况，尤其是在土木工程施工管理中，基层管理人员最容易出现问题，因为缺乏管理人才，在任用工作人员时容易出现问题，比如任用一些没有足够的知识的人管理项目施工，这些人缺乏经验，在土木工程施工管理中不能充分的发挥作用，管理人员知识构成有时候也比较复杂化，如果对土木工程施工管理人员临时任命，这些人就无法满足施工管理的条件，在处理一些问题的时候也不能达到公司的要求。