西
安
大
兴
区
房
地
产
市
场
调
研
报
告
2010-8-15
A：2009楼市回顾
一、房地产市场运行背景
1.1全国及西安经济运行情况分析
1.2宏观政策环境分析
1.3西安城市规划建设情况分析
二、西安房地产市场总体形势
2.1市场供应
2.2市场销售
2.3土地市场供应与销售分析
2.4土地供应分析
2.5土地成交特征分析
三、分物业商品房市场运行分析
3.1住宅类物业市场
3.2写字楼类物业市场
3.3别墅类物业市场
3.4商服用房类物业市场
四、分城区商品房市场
4.1城北区
4.2城南区
4.3西高新区
4.4城东区
4.5城西区
4.6城内区
B: 2010年房地产趋势
一、西安2010 年经济趋势
1.1整体经济增长
1.2区域经济规划的促进作用
1.3城市化改造拉动
1.4房地产投资
二、西安本土房地产行业政策
2.1土地市场
2.2商品房市场
2.3住宅市场
三、区域市场趋势
3.1区域市场整体特征
3.2区域市场供求走势分析
3.3区域格局变化趋势预测
3.4区域房价预测
四、热点板块：大兴新区
4.1新区介绍
4.2项目周边分析
A：2009楼市回顾
从年初刚性需求的大量释放，并带动改善型需求不断进入市场，到年底通胀预期持续发酵撬动投资投机需求膨胀，再到年底抢占政策红利的末班车，2009年，在国家出台各类救市政策和房企积极的促销让利措施这双重刺激下，购房者积蓄已久的购房热情得到充分释放。在此情势下，从年初到年尾，西安楼市从冰天雪地走到火热盛世，从一线市场到西安市场，成交呈现出量价双升的火爆局面。作为二线城市市场的代表，在高速城市化等利好因素的支撑下，西安地产市场将实现持续性的螺旋式上升！
宏观经济持续回暖
2009 年中国宏观经济持续好转，全年将轻松实现保八，西安年内经济增长幅度更是超过全国水平。但正如中国宏观经济仍存在基础还不牢固、投资所占比例过大以及面临通胀压力等问题一样，西安整体经济增长在2010 年也面临诸多问题。作为对房地产行业影响最大的因素之一，西安居民收入水平增长远远不能跟上房价上涨的幅度，这将成为西安房地产市场持续快速发展的最大桎梏因素，因此2010 年西安房地产市场将不可避免的出现波动。但考虑到西安正处于高速城市化的关键时段，对房地产行业有巨大的推动作用。
西安楼市跃升的一年：成交过千万，房价破5000
2009 年必定成为西安房地产市场发展的历史性年度。本年度西安住宅成交历史性的突破1300 万平米的大关，刚性需求的集中释放以及改善型需求的日益增多成为西安住宅成交突破历史的最大推力，这也将成为西安市场近几年内持续、螺旋式上升的动力。同时伴随着市场需求的旺盛，西安住宅价位首次突破5000 元，但房价上涨过快将会对自住型需求产生一定的抑制作用，加上疯狂抢购造成市场过度透支未来需求潜力，不可避免的会对2010 年市场产生不利影响，因此市场波动在所难免。
西安市场区域格局改变
2009 年西安城市化进程伴随着城市中心北移、地铁2 号线施工建设、曲江外扩、大明宫开发等四区两基地开发、以及城中村全面改造等带来的骨架外扩，处于历史高速发展阶段，推动了房地产市场的快速发展，并使得西安房地产市场各个区域的发展趋于均衡化。其中城北区和城东区从城市化中受益最大，并成为2009 年西安市场发展最迅猛的区域，此外各个区域的整体房价水平也随之水涨船高。整体来看，09 年各个区域供应不平衡的局面将在2010年得到极大改善，各个区域之间的供应量和成交量之间的差距将不断缩小，西安市场也将迎来区域均衡化发展的新阶段。
市场趋势
2010 年将会是一个政策集中出台及执行的年度，也意味着房地产行业又将面临更多的限制。经历了2009 年市场的非理性疯狂，西安楼市也会在政策调控下趋于平静，而考虑到相对落后并且保守的市场环境，2010 年西安商品房市场成交将会在高位逐渐回落，而房价在经过短期内的快速上涨后，也会随着政策效应的发酵而不可避免的迎来波动。此外，热点区域飞速发展以及城中村全面改造带来的城市化进程加快，成为西安房地产市场长期发展的内生动力和利好，因此波动式上升将成为西安市场的常态。
疯狂后不仅仅是波动式的盘升，还伴随着恐慌，这种恐慌来自行业政策趋紧的影响，也有来自通胀逐渐显现的压力。因此2010 年西安住宅市场必将经历一个震荡上行的过程，并在诸多长期利好因素的支撑下迎来良性健康发展！
整体市场表现——
1、2009 年土地供应环比增长51%
2009 年全国土地市场一片繁荣，在资金量无忧的情况下各企业纷纷加大土地储备进度，特别是具有国资背景的企业及上市企业。一线城市地王频出，造成拿地困难，众多企业战略转移，增大二三线城市土地储备。
2、商品房成交量不断刷新月销售记录
成交量不断创造西安房地产市场月度成交记录，主要由于房地产市场大环境较为平稳，市场目前维持着较好的运行局面。从需求角度来看，城市化进程、改善居住需求、家庭细分引起的需求、投资型需求在2009 年形成强大的市场需求；从消费者心态来看，楼盘普涨，在买涨不买跌的惯性心态下“追涨”情节再现；从市场供应来看，今年以来众多楼盘集中入市，大量新入市楼盘旺销，推动了成交量的攀升。
3、西安住宅单价突破5000 元/㎡
从6 月份开始，成交价格随着首次置业客户的逐步减少，改善型、投资型需求的加大，以曲江板块为代表的高端项目成交明显放量，快速提升已成为必然。在无外部环境影响的前提下，高端项目、特别是区域标杆项目的热销，无疑对周边楼盘的价格策略提供了参照，住宅整体销售价格突破了5000 元/㎡，西安房地产跨上了新的发展台阶。
一、房地产市场运行背景
1.1全国及西安经济运行情况分析
1.1.1全国经济持续向好
2009年，在宏观调控反危机四大政策“保增长、扩内需、调结构、促民生”推动下，中国经济走过了一条不平坦的复苏之路。“保增长”取得明显成效，预计全年经济增长率略高于8%；“扩内需”对全年经济企稳回升起了关键作用，以“内”补“外”内需拉动经济增长功不可没；“调结构”启动了10个区域发展规划、11个产业振兴调整规划和7大战略性新兴产业，中国经济“升级换代”全面展开；“促民生”一年集中近7300亿元中央财力安排教育、医疗、社保、就业、保障性住房、文化方面与人民群众生活直接相关的民生支出。
可以说，面对世界主要经济体普遍衰退的大背景，“保增长、扩内需、调结构、促民生”在非常时期以空前力度完成了对中国经济的力挽狂澜之举。
1.1.2 西安经济运行回升向好
2009年在中央政府在国家“保增长、扩内需、调结构”的经济发展战略指导下，西安固定资产投资快速增长，工业生产加快回升，消费市场持续旺盛，企业效益和财政收入逐步好转，经济形势总体回升向好，城市建设和发展突飞猛进，城市化进程不断加快，房地产市场发展迅速。
前11个月，西安固定资产投资快速增长，工业生产加快回升，消费市场持续旺盛，企业效益和财政收入逐步好转，经济形势总体回升向好。
1-11月，西安市规模以上工业企业实现增加值650.54亿元，同比增长15.5％，增幅比1－10月提高1.0个百分点，增幅逐月加快。其中，规模以上装备制造业实现增加值327.32亿元，同比增长16.6％。在重点监测的55种工业产品中，中成药、钢材和轿车增速较快，工业企业经济效益不断好转。
固定资产投资保持快速增长。1-11月，全社会固定资产投资达2379.77亿元，同比增长34.0％。其中，第三产业投资1716.66亿元，增长37.1％，增速明显高于第一、第二产业。而1－11月，西安商品房施工面积、竣工面积乃至商品房销售面积，也都保持着52.5％、78.3％、71.3％的高速增长态势。消费品市场持续旺盛。
1.2宏观政策环境分析
1.2.1 全国政策环境
2008年底中央政府强力政策刺激楼市，意在通过房地产拉动经济，避免经济进入低谷，2009年上半年在实际操作中银行信贷鼓励购房需求（包括投机投资购房需求），导致成交量的井喷与房价的上涨，2009年下半年全国大中城市供不应求现象明显加剧，商品房市场房价涨幅较大，过高及过快上涨的房价有损于国民经济运行及房地产市场本身，在此背景下，2009年年末宏观政策环境从2008年底的强力政策刺激楼市到后续政策转向的民生，回归至金融风暴前的抑制投机与投资性购房政策上。
1.2.2 西安政策环境
09年在一系列积励政策的推动下，我国房地产市场快速复苏，价量皆创新高。但与此同时，房地产发展也出现了一些新的情况。1-11月，全国商品房销售面积75203万平方米，同比增长53.0%。与此同时，房价快速上升，涨势从一线城市向二三线城市蔓延。截至12月中旬，全国主要城市商品住房成交均价创历史新高。
在此情势下，09年12月上旬新的“国四条”出台、五部委出台政策提高购地门槛、住建部长约见200余副市长督促清理房产优惠政策等政府调控政策及行为陆续而出，政策快速转向。回顾09年以来房地产市场政策，可以看到在经历金融危机、信贷扩张、房地产市场升温等一系列市场变化之后，国家房产政策相应的变化轨迹。楼市刺激了现阶段经济的迅速回暖，喜忧参半；临近年终，中央密集出台信贷、税收、土地等一系列房地产宏观调控政策，政策收紧倾向明显。尤其是今年“国四条”及“国11条”相继的出台，可以看出中央对楼市一直秉承“支持自住和改善性需求，打击投机、投资购房行为”这一主线，总体上属于温和调控。
1.3西安城市规划建设情况分析
1.3.1西安60年变迁史：城市化进程不断加快
2009年时建国60年，60年来对于西安而言可谓是发生了天翻地覆的变化，今天的西安已然成为西部最具魅力的大都市之一。1983年，临潼、蓝田、户县、周至、高陵五县划归西安市，全市土地面积由2441平方公里增加到10108平方公里。208年，国务院原则同意修订后的《西安市城市总体规划（2008-2020年）》中到2020年，西安主城区城市人口控制在528.4万人以内，城市建设用地控制在490平方公里以内，人均城镇建设用地为92.73平方米左右，要形成九宫格局、棋盘路网构建“一城、一轴、一环、多中心”。目前从古城墙向四面八方，西安的城市骨架越拉越大。
如今，以西安为核心的《关中-天水经济区发展规划》，为西安带来大发展的新契机。未来，以西安为中心的城市群将逐渐铺开。西安国际大都市的轮廓日益清晰地呈现在世人面前。
关中-天水经济区发展规划
6月25日国务院新闻办正式发布了《关中―天水经济区发展规划》。《规划》提出，将把关中—天水经济区打造成为“全国内陆型经济开发开放的战略高地”。
关中―天水经济区是《国家西部大开发“十一五”规划》中确定的西部大开发三大重点经济区之一。包括我省西安、咸阳、铜川、渭南、宝鸡、商洛部分县、杨凌农业高新技术产业示范区和甘肃省天水市，面积7.98万平方公里，直接辐射区域包括陕西省汉中、安康、延安、榆林，甘肃省的平凉、庆阳和陇南地区。规划期为2009年至2020年，定位是西部及北方内陆地区的“开放开发龙头地区”。这一经济区建设以西安为中心，主要依托西安、咸阳、宝鸡、铜川、渭南、天水等交通枢纽和中心城市。
通过《关中―天水经济区发展规划》的发展规划和内容来看，西安在关中—天水经济区核心城市的确立以及国际化大都市的定位，使得西安的城市建设步入了新的快速发展期，诸如大规模的旧城改造和两条地铁线同时开工建设等等，在房地产业，作为二线城市的西安，近几年房价始终稳步攀升，市场发展速度惊人，
西安具有强大的后起优势。
1.3.2 2009年西安各城区的发展
在城北，经济技术开发区已成为我国中西部重要的制造业基地、国际国内产业转移的重要承接地等。2007年6月，未央新城又开工建设。如今，未央新城的核心区——西安市新的行政中心已经建成，几年后，这里将成为西安新的行政、经济中心和交通枢纽。再往北，渭河西安段治理工程正在加紧实施，而在渭河北岸，泾渭新城建设如火如荼，越来越多的西安市企业纷纷迁往这里，一个工业重镇正在渭河北岸清晰地亮出自己的身影。而在东北的阎良区，则有正在不断壮大的航空基地。
在城东，浐灞生态区已经成为生态化的第三代新城，正在逐渐确立新世纪中国城市建设的一种全新模式，“浐灞新城”已初具规模。而老工业区纺织城开发也成为西安市建设的重点内容之一，再往东，灞桥也成为投资建设的热土，临潼区提出“景城分治”发展思路，建设临潼新区，与建设中的西安国际港务区相连。
在城南，城区已和原先的郊区长安区连成一片，航天基地建设、曲江新区的扩建都引人瞩目。本年度西安市委、市政府研究通过的《曲江新区扩区发展规划》决定将曲江新区的面积从现在的20.57平方公里，扩大到40.97平方公里，面积增加一倍。这意味着曲江范围内房地产开发面积不断扩大，区域人口不断增加，生活配套大程度的改善使区域内人居气息渐浓，宜居指数将不断攀升。目前曲江已成为城南区最大的房源市场，良好的环境也使得城南区成交均价居高不下。曲江东扩南进的区域规划出台，伴随之的必是大幅度的战略及发展部署，配套设施建设不断完善，这一地区再次成为众多开发商关注的焦点，也让更多的购房者看到了未来的发展潜力和升值空间。
高新区往西，城市建设已和咸阳市接上了头。在西安的几个郊区（县）中，高陵、蓝田、阎良、户县有高速路相连，最远的周至有宽阔平坦的环山路、108国道通达，一小时生活圈，已然在西安市形成。看似远离主城区、新近修建的三环路旁，商住建筑越来越多，成为很多西安市民置业居住的首选地之一，成为西安建设开发的热点地区。
城西区作为西安古老的工业聚集区，受土地，政策等影响房产市场发展缓慢，区域内配套的相对缺乏及土地市场的不活跃，远远落在了其他城区后面。近来，
伴随着近来原有废旧工厂的拆迁改造、周边居住状况进一步改善、大兴西路的改造、西咸一体化进程逐步推进，城西区正逐渐成为市民投资居住的热点区域。
二、2009年西安房地产市场总体形势
1、市场供应
2009年西安市商品房投资额为2255846万元，较2008年同比增长57.89%，上半年随着西安市场销售量的高走，极大的拉升了开发企业的市场信心， 2009年下半年市场投资增长尤为显著，分季度商品房完成投资额如下所示：
其中借贷资金所占比例为36.59%，较去年上升0.78个百分点，实际完成投资额为825301万元；自有资金所占比重为34.05%，与上年基本持平，实际完成投资额为768003万元；预售资金占资金总量的24.97%，较上年下滑1.42个百分点，实际完成投资额523285万元；其它资金所占比例为4.40%。
2009年商品房施工面积1595.9万平方米，较上年同比增长73.1%；商品房竣工面积1494万平方米，较上年同比增长80.5%；新开工面积1438万平方米，与去年同比上升60.9%。具体分季度商品房建设情况如下图所示：
2、市场销售
2009年西安商品房销售再创新高，全年销量突破千万平米，为1336.97万平方米，较上年同比增长99.87%。自1992年以来，西安房地产业从市场初步启动到相对高速发展以来，2009年商品房销量已超过18年以来年单年最高水平，创下单年成交量新高。
嘉元策划结合整体09年西安房地产特点分析认为：2009年春节前后，西安的一些楼盘打出了打折促销的广告，诸如一次性付款９折优惠、送物业费、无理由退房……但与开发商的热情相比，购房者依然是攥紧了腰包，静观其变；进入2季度后，西安房地产市场买方市场刚性需求已然成为拉动楼市销售量屡创新高的核心推动力，连续几个月销售量同比增长均保持在60%以上，西安楼市“回暖”已可下定论；经过前几个月的成交量持续攀升之后，3季度开始开发商的资金链已相对稳健，而面对高涨的销量部分房地产企业为获得短暂的经济利益采用“追涨杀跌”的销售策略，到3季度西安房价“个涨”已经演变成为“普涨”，受此影响7月西安商品房成交量出现冲高回落；然而进入4季度后一方面新老楼盘推出新房源，上千套新房源涌入市场，西安楼市成交量拉出了一条大阳线，另一方面随着年底的临近，今年开始实施为期一年的税费减免、利率七折等购房优惠政
策面临到期，很多购房者抢搭“末班车”的心理还是尤为显著的，以及新开楼盘的低开高走销售策略也导致了不少购房者纷纷置业，以获得更实惠的价格。
2009年西安市商品房成交数据列表
单位：平方米；元；元/平方米
2009年西安市商品房销售额为679.53万元，与去年同比猛增115.02%。全年商品房市场平均成交价格为5083元/平方米，与去年同比增长7.59%。
2009年西安商品房空置面积为140.49万平方米，较去年增长7.54%。
3、土地市场供应与销售分析
2009年分类型成交土地面积一栏表
2009年分区域成交土地面积一栏表
2009年西安土地交易面积达10979亩，较上年同比增长47%。其中住宅为6603亩，同比增幅近60%。以每亩3.5的建筑开发容积量计算，可实现开发面积1500万平方米的供应量。同地整体成交地价处于历史高位，土地市场价格的上
升对后期商品房开发的价格上扬将起到一定的助推作用。
2.4土地供应分析
土地市场回暖，政府加大土地供应，2009年土地供应环比增长51%
2009年初西安房地产市场开始回暖，与此同时政府猪猪房地产快速回暖时机，加大土地供应。据统计2009年限招拍挂市场土地供应量为533万㎡。同比增长51%。其中住宅类土地供应385万㎡，同比增长83%，从土地供应面积来看未来1-2年内西安房地产市场特别是住宅市场供应充足，不会出现一线城市供不应求的局面。
区域分布：
从土地供应区域来看，城东区、城南区供应量较大，特别是浐灞板块、曲江两大热点板块，土地集中放量。未来几年内这两大区域一番时西安市房地产热点区域，
整体竞争较为激烈。
2.5土地成交特征分析：
2009年西安土地市场平稳上升，企业拿地成本增加
2009全国土地市场一片繁荣，在国退民进的市场背景下一线城市帝王频出，造成拿地困难，众多企业战略转移，增大二三线城市土地储备。在这样的大环境下，作为市场条件较为优越的西安同样吸引了众多开发张。2009年土地招拍挂渠道全市成交6714亩，同比增长74.7%。楼面地价为814元/平方米，同比增长10.9%;亩单价161万/亩，同比增长4.9%。
各城区成交分析：
尽管没出现地王，西安地价却保持着稳定上涨的趋势，但各个区域之间的低价差距不断拉大。2009年除长安区外，西安其他所有区域都超过了100W元/亩，其中城南和城内平均地价接近250万元/亩，特别是城南的地价已经超过城内区，成为西安平均地价最高的区域。这种地价想对稳定上涨的态势在很大程度上决定了西安房价上涨的幅度。
2010年城东和高新区地价保持稳定，作为城北在大明宫和大兴新区的的持续热炒和建设下，整体地价也会快速上升。
三、分物业商品房市场运行分析
3.1 住宅类物业市场：量价大幅攀升，同创18年西安楼市新纪录
3.1.1 市场供应
2009年以来在国家利好政策拉动、刚性需求集中释放等因素推动下，住宅物业作为商品房市场的绝对主体，开发量一路走高， 09年施工、竣工、新开工面积与08年相比分别增长77.78%、81.62%、60.45%，其中施工面积为1444.15万平方米，竣工面积1371.4万平方米，新工工面积为1293.5万平方米,可见西安房地产市场在经过了08年一年调整期，09年上半年开发企业基本度过了资金“紧张期”。
2008年至2009年，随着西安城市化进程的进一步推进，市场开发区域从前几年二环与三环之间的开发向更远处发展，诸如城东区浐灞新区的开发，城北区文景路及凤城九路以外的开发，城西区西咸板块市场的继续开发，城南区曲江新区的开发、长安区郭杜区的开发。这些开发区域都是目前西安房地产住宅市场的热区，同时房地产市场的发展也推动着城市骨架的进一步拉大，带动西安城市化进程的逐步推进。
3.1.2 市场销售
2009年西安楼市的狂热，应该得益于房地产优惠政策的出台以及宽松的信贷环境下，让积累了1年刚性需求得到了充分的释放，尤其是住宅市场销售影响最为显著。从上图可以明显的看到2009年西安普通住宅销售面积为1217.7万平方米，较上年同比上涨1.08倍，与2007年相比也上涨52.67%，占商品房总交易面积的91.04%，可见在2008年下半年各项政策出台后以及开发商积极应对困境而做出的相应调整，使得08年以来持币待购状态得到了缓解，西安楼市刚性需求经过了一年的积累后，在2009年得到了充分的释放；销售金额方面，2009年西安市普通住宅销售金额冲到了572.4亿元，与2007年相比，增幅达91.59个百分点，销售量和销售金额创18年以来单年新纪录，2009年再度谱写西安楼市“辉煌年”。
西安市2009年普通住宅各面积段销售套数
单位：套
2009年西安普通住宅交易中，90平方米以下住宅成交套数占总成交套数的43.43%，较上年该比例提高了13.43个百分点；90-144平方米之间住宅成交套数占总成交套数的47.95%，较上年增长了3.95个百分点；而144平方米以上住宅成交套数占总成交套数的8.62%，较上年该比例下滑3.38个百分点。从普通住宅成交套数比例的变化来看，08年下半年利率和契税的调整以及西安本地购房补贴等政策因素对普通住宅影响较大，这些因素使得首次置业的刚性需求在09年上半年得到充分的释放，而下半年90-144平方米之间住宅成交套数比例的增大，证明下半年改善型需求不断入市。
从上图中可以看出，2009年2室2厅户型市场份额为41.92%，与去年相比该比例增长2.92个百分点，占据绝对的市场份额，本年度除了在政策的影响下，刚性需求的释放外，市场上新盘新品的大量推出让2室2厅市场份额也呈增长的势
头；本年度3室2厅、1室1厅和独立开间户型市场份额均比去年水平略微有所上涨。
对成交量前六位的户型进行分析，其面积区间分布情况如下：
分段单位：平方米
全市普通住宅销售排行
2009年全市各项目普通住宅销售面积排行前10名的项目为：
2009年全市各项目普通住宅销售金额排行前10名的项目为：
西安市2009年普通住宅购买人群来源情况
单位：套
2009年普通住宅购买人群中本市人群占到总成交套数的91.88%，占据绝对的市场份额，本省其他地区人群占到总成交套数的4.59%，外省市人群占购房人群总数的3.51%，境外人士仍然占总成交套数的0.02%，目前西安市普通住宅消费人群的主体仍然是本地人群，与08年相比上涨1.08个百分点。随着购房刚性需求在2009年1、2季度得以有效的释放，而2009年3、4季度西安商品房住宅市场可以用“量价齐升”来形容，整个西安楼市刚性需求比例有所减弱，投资型和改善型购房需求比例在逐步增大，随着西安房价的日趋上涨，大多数的本市购房者将放眼于投资房地产行业，如今西安的购房者已趋于理性的认识到在西安置业的升值潜力，于是纷纷出手购置房产。
3.1.3 房价走势
西安普通住宅价格在经过07年大幅攀升后，08年在各种因素的影响下，出现了“短暂的停歇”，但09年尤其是春节过后，西安普通住宅市场成交量持续攀升，使得开发商资金链相对稳健，面对高涨的销量，部分房地产企业为获得短暂的经济利益采用“追涨杀跌”的销售策略，到7月西安房价“个涨”已经演变成为“普涨”，且在四季度旺季大量推出品质较高、景观上佳的新房源，再次将房价有所
调查报告 题目对近年来房地产的形势分析 姓名张雷 所在系部工商管理系 专业班级 2012级营销5班 学号 2012230517 指导教师张毅 日期 2015 年 5月 6 日
市场调研报告提纲 前言 调研时间、调研范围、调研方法、调研结论 目录 一、宏观经济与政策 1、国家经济状况及房地产大势现状 （1）经济状况分析： 近3-5年经济增长，去年同比数据。 （2）房地产大势分析： 近期房地产发展情况、投放量、消化量、控制量等。 2、国家房地产发展趋势分析 主观分析，分解成若干条 3、分析及应对 （1）通过经济层面分析，提出市场投放观点等 （2）通过对政策的解读，提出对项目的应对政 二、纵观市场及区域（以重庆市涪陵区为例） 1、涪陵城区概况及经济状况
城乡划分、下辖乡镇、人口基数、经济总量、房地产资金投放情况等2、涪陵区整体规划及发展方向 整体规划及城市发展方向，主城区、新城区等符合划分。 3、涪陵区土地市场投放情况 政府客观数据，并形成润弘；快速启动项目，快进快出，迅速回金。 4、涪陵区最近6个月的房地产市场现状及解读 通过调研了解，对半年内市场变化的判断 主要体现为：（1）新楼盘的推出量 （２）有无新产品（特色产品、创新户型等）的出现 （３）价格有无明显拉上 （４）开盘项目的分析与判断 （５）消费需求导向如何 （６）区域政策执行及应对情况，对区域市场影响如何 三、涪陵区房地产市场解码 １、个案调研 含个案调研印象，优劣势分析
２、在售项目总结及细分 ａ、市场总体特征 ｂ、板块划分及格局状况 ｃ、建设规模分析 ｄ、建筑风格分析 ｅ、户型分析 ｆ、价格竞争分析 ｇ、消费群体分析 ｈ、购买力分析 ｉ、营销和推广的认识 ３、市场发展趋势预测 ａ、住宅 市场定位上，产品规划及定位上，户型定位上，景观设计上，样板区设计上 ｂ、商业 随着城市发展，土地日益稀缺，地价攀新高，以商业为主的综合体或商业项目将陆续出现······主要目的是提上土地价值，增加项目开发利润。
房地产市场调查报 告
涉县房地产市场调查报告 市场部 -3-7 涉县房地产市场调查报告
一涉县房地产市场环境调查 (一)涉县整体环境简介 涉县位于太行山东麓,河北省西南部,晋冀豫三省交界处。涉县县境位于北纬36°17′--36°55′,东经113°26′--114°之间,东西横距37.5公里,南北最大纵距64.5公里。涉县东以东郊山、古脑、老爷山为界,与武安市、磁县比邻;西以黄栌垴、大寨垴、黄花山为界,与山西省黎城、平顺县相连;南与河北省安阳、林州市隔漳河、浊漳河相望;北面有羊大垴、界牌山、左权岭与山西省左权县接壤,属深区。全县总面积1509.26平方公里,耕地33万亩,宜林宜牧荒山157亩,辖9镇8乡,308个行政村,513自然村,个总人口386,404人。 ,全县生产总值完成110亿元,增长20%,财政收入11亿,同比增长36%,城镇居民可支配收入达到7040元,同比增长10%,农民纯收入3300,同比增长16.6%。涉县境内公路通车总里程已达923公里,其中:国道一条、省道两条、县道两条、农村公路143条。邯长铁路连接邯郸与长治,途经涉县,阳涉铁路连接阳泉和涉县,邯郸连接京广线;向西南可通长治连接太焦线。由于邯郸市为冀门户和河北省的主要枢纽之一,京广线、邯长线、阳涉线铁路与北京、广州、山西长治相通,纽连河北、河南、山西三省七县(市)。因此,涉县能够以邯郸为中转站通往全国各地。涉县还是晋煤外运的主要通道、区域重要的交通枢纽之一,境内有大型煤炭转运站300余家。涉县素有”秦晋之要冲,燕赵之名邑”之
称,”八山半水分半田”是涉县总的特点。涉县自古乃商贾云集、兵家必争之地。 涉县经济开发区位于涉县新城区中心地带,占地面积 6.03平方公里。交通便利,紧邻高速公路出入口,309国道依区而过,邯长铁路穿越全区,龙井大街、开元大街、崇州路等主干道路便捷地连接县城。 (二)涉县房地产市场现状 涉县房产的分布主要集中在铁道以北,龙山公园周边。原因是这片区域属于涉县高开区,新建的政府办公机构也比较多,整体空气环境较好,没有大的厂矿企业分布,特别适合居住条件。在铁道以南,属于涉县的老城区,由于地区环境的制约,老城区的发展节奏比较缓慢,城市改造也是从近几年刚刚起步,当前正在铺设县区的几条主要交通干道。老城区的住宅小区主要是以前所建设的一些单位家属院,新建的楼盘较少。 当前涉县成规模的住宅小区受到居民的青睐,她们喜欢小区的整体环境,生活氛围,物业管理以及小区的配套设施。因此涉县比较好的小区(如金源小区和君子居小区)开盘时间不到半年就已售出85%以上,从各售楼部调查发现,当前所剩房源寥寥无几,销售异常火爆。 (三)房地产市场发展趋势
《房地产市场需求分析报告》
一：影响我国房地产市场需求因素： 价格的基础是价值，价格不可能长时间偏离于价值，动态来看，价格的走势和价值的走势是平行的，静态来看，价格是偏离价值的，是由供给关系来决定的。所以需求是影响房地产价格走向的基本力量。 1、利率和房地产消费信贷 通过政府在利率和信贷政策上的一系列措施可以看出政府意在抑制房价飞涨，但不希望房价大幅下跌，而要保持房价微涨，因此加息和调整的幅度不大，其造成的购房支出成本增加有限，因而对市场总体影响不大。 2、通货膨胀率的上升 由于不同物品的价格，对通货膨胀的发生将有完全不同的反应。对于可贸易品及国内产能充足的商品，主要是工业消费品，由于较大的供应弹性，价格将不会出现大的升幅。那么通胀压力将主要通过不可贸易品及资本品来释放。股市由于其存在的结构性难题尚未解决，不可能出现很大的升幅，那么唯一可预期的，就是房地产价格的上升了。各个国家的有关研究也表明房地产价格与通货膨胀是呈正相关的关系。 3、消费心理 中国人宁愿抛弃低廉的租金不去租房，而去买房，看似出于中国人的传统观念，实则是由于中国的相对不健全的社会保障制度使人们对未来产生的不安全感。这一消费心理原来的表象就是居高不下的银行个人存款；这一心理在低利率时代又表现为对保值增值的资本性商品的偏爱，房地产也就成为人们消费的一个热点。而对通货膨胀的恐惧也加深了这一消费心理。 4、城镇居民储蓄存款 城镇居民储蓄存款与房地产市场需求呈正相关关系。如果一个城市的城镇居民储蓄存款的数量增长,那么购买住房的资金就会增加,从而会导致房地产市场需求量的增加;反之,需求量会减少。2011年城镇居民储蓄存款额度已有35万亿人民币，这是一个刺激点，有利于需求的增加。 二：具体数据分析 第一点：全国商品房销售面积及销售额增速(%)
2018最新的关于房地产市场的调研报告根据县政府近期调研工作的安排，我局对目前我县的房地产市场情况作了详细调研，现将情况汇报如下： 一、我县房地产市场发展的现状 (一)房地产市场发展形势分析 近年来，在县委、县政府“奋力跨越争进位，富民强县快发展”等一系列方针政策的贯彻落实下，全县城镇建设步伐不断加大，房地产业由小到大，从弱到强，不断发展壮大。在保持市场供需总量平衡、供求结构基本合理，房地产价格基本稳定的态势下，全县房地产市场呈现快速运行的良好态势，房地产开发投资，开发项目施工、竣工面积，商品房销售面积等主要指标快速增长。房地产投资和消费为拉动我县经济增长和社会发展做出了重要的贡献。截至目前，我县具有房地产开发资质的企业已有17家，“十五”期间房地产开发投资累计完成6.3亿元，建设花园、锦华苑、公园、城南、金都、金明寓、栗园、金星等成规模小区8处，开发商品住宅6200套、56万平方米。房地产业的迅速发展，大大提高了居民的居住生活水平，为我县经济增长注入了新的活力。 目前我县房地产业处于相对平稳的发展时期，各类型楼盘销售情况良好。建筑类型方面，已建和待建楼房以砖混结构为主，框架结构楼房所占比重逐渐上升;楼盘品质不断提升，居住环境日益改善。xx年以来，在房地产市场供需两旺的同时，我县房
地产开发楼盘的品质得到了不断提升，购房户的居住环境日益改善。住宅小区的环境和品位不断提高的同时也加大了居民对住房消费的吸引力。消费结构方面，主要以100平方米以上的大面积楼房为主，90-100平方米的小户型销售情况良好但数量较少，仅占年度开发量的25%左右。 总体看，xx年我县房地产需求增长速度将低于xx年，房地产供求形势进一步改善，房地产价格涨势将趋向相对稳定。今年以来，随着国家抑制房地产非合理需求的力度加强，增加中低价位普通商品住房等调控措施的实现以及二级市场的扩大，我县房地产市场供求形势和房地产市场结构将进一步得到改善。主要消费需求是外来经商务工人员、乡镇机关工作者及刚参加工作的大中专毕业生，他们成为购房的主力军;同时，个体从业者、私企老板及企业中的中高级管理人员对高档住宅的需求也将有所增加。商品房购买对象以个人购买为主，投资商尚未大量出现。房地产市场是否健康，一个重要标志是看市场化程度如何(特别是个人购房比例)以及投资性购房的比例。xx年，从购房者购房的动机来看，我县城区购房者中，购房用于自己居住的比例达到93%，以投资为目的占7%，而纯属投机炒作购房的比例尚不到2%，说明我县整个房地产市场并未出现大量投机者，整个销售市场处于自然销售状态。 预计房屋价格在较旺的实际需求的支撑下将继续上涨，涨幅经历了xx年爆发性增长之后，将趋向平稳，全年增长速度预计
房地产市场调研报告 一、东莞市房地产发展状况 在东莞新一轮城市建设高潮的带动下，全市房地产业继续稳步、健康、持续发展，房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。 然而当前房地产还处于买方市场，消费者的购房变得更加理性，因此研究购房者的需求具有更加重要的意义。为此，我司进行了“东莞市住房消费状况研究”的市场调研活动，我们从东莞市常平镇的总体住房消费者的角度出发，对民众对住房需求特点以及置业特点等进行了较为分析和研究。以此作为我司常平项目下阶段销售的市场依据。 二、宏观规划对常平房地产的影响 1、高水平的城市化目标，常平房地产业成为仅次于制造、物流为主的第三大支柱产业。 东莞市政府关于常平（20XX~2020）经济发展战略预测：20XX年、20XX年和2020年常平镇国内生产总值分别为亿元、亿元、亿元；20XX年、20XX年和2020年城镇化水平分别为70%、75%和80%左右。 2、常平的城市定位及重心南移的决策，使镇区南部迎来了前所未有的发展机遇，必将成为常平房地产市场的热
点。 根据常平镇新的城市规划城市性质为“珠江三角洲东部地区的铁路枢纽、客流、物流中心、东莞市东部经济、文化中心、华南商贸重镇”。规划常平镇20XX年、20XX年和2020年的城镇总人口分别为万人、52万人、60万人左右；20XX 年、20XX年和2020年基础设施配套人口分别按31万人、36万人和45万人计算。规划20XX年、20XX年和2020年城镇建设用地规模分别为31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建设用地发展方向为主要向南，并适当向东发展，采取生活内聚、产业外延的拓展方式。 3、生态住宅将成为开发商及消费者共同关注的投资亮点。 常平镇城市绿地景观规划将其中2020年常平镇建成区绿化覆盖率不小于50%，人均公共绿地面积达到12平方米以上，城市绿地系统结构为“一轴、两带、三心、五点”。规划常平城市景观体系为“一点十廊，五轴十六节点，三区七门户”，以“新城、碧水、绿脉”作为城市总体形象特征，将常平建设成为“水在城中，城在绿中，绿在阳光中，绿、水、城共生共融”的生态城市。 三、房地产市场分析 1、常平各个区域分析： 1) 常平中元街及中心地段
房地产市场调研报告 调研报告不同于调查报告，调查报告是因为发生了某件事(如案件、事故、灾情)才去作调查，然后写出报告。以下是小编整理的关于地产市场调研报告，欢迎大家参阅。 一、大丰港房地产发展状况 大丰港是江苏省委、省政府重点建设的江苏沿海三大深水海港之一。大丰港处于江苏省1040公里海岸线港口空白带的中心位置,距上海港250海里、连云港港120海里、秦皇岛港490海里、距日本长崎港430海里、韩国釜山港420海里，可经上海港、釜山港直达东南亚和欧美各大港口。凸显的区位优势，使大丰港成为江苏沿海中部及周边地区与国际市场接轨的最佳大跳板。 这里交通运输十分便捷，集疏运条件具备。大丰港与沿海高速、宁靖盐公速、徐淮盐高速、京沪高速、新长铁路、通输运河相连。苏通长江大桥已经建成，从沿海高速公路到上海市区仅需2小时车程;大丰港距盐城机场仅45公里，盐城机场已开通至北京、广州、云南、温州、南昌、韩国首尔、香港等地航线。疏港四级航道200xx年12月开工建设，经通榆运河可直达长江水系;大丰港至大丰市区双向8车道的通港大道正在建设;在盐城至大丰港的高速公路即将开工;新长铁路大丰港支线已列入国家规划。“海、陆、空”现代化立体交通格局已经形成，成为江苏新型的海河联运口岸。 大丰港直接覆盖苏北、苏中及淮南的广大区域。年货物可供吞吐
量逾8000万吨。每年直接供应或经过该地区供应的大宗货物中仅煤碳就达3000万吨，木材达300立方米，集装箱生成量50万TEU，各类化学品500万吨。 在大丰港新一轮城市建设高潮的带动下，全港房地产业继续稳步、健康、持续发展，房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。 然而当前房地产还处于买方市场，消费者的购房变得加理性，因此研究购房者的需求具有更加重要的意义。为此，我司进行了“东莞市住房消费状况研究”的市场调研活动，我们从东莞市常平镇的总体住房消费者的角度出发，对民众对住房需求特点以及置业特点等进行了较为分析和研究。以此作为我司常平项目下阶段销售的市场依据。 二、宏观规划对常平房地产的影响 大丰港海港新城是按大丰港经济区总体规划建设的一个独立新城，按照“一年拉开主框架，二年初见成效，三年建成2平方公里，五年建成5平方公里、5万人口的港城启动区”的目标，以“规划指导、集中开发、环境先行、政府引导、市场开发”为原则，科学策划、科学开发。启动区的控制性详细规划建设海港新城东至城东路(原海堤公路)、南靠疏港路(S332省道)、西接滨湖大道、北临通港路。 港城启动区先期已建成海关、商检、海事、国土办公楼等开关通航必备的行政建筑设施。配套建成了海关桥、港华桥、浔阳路、洋辉中路、港华路等市政道路和桥梁。目前正在实施五星级温泉假日酒店、
房地产项目市场调查报告 小组成员
摘要 一、调研目的 二、调研内容 三、调研范围及对象 四、调研方式与方法 五、调研具体实施 六、调查时间进度安排 七、本次调研工作人员分配及工作分工 八、经费预算
一、调研目的 1、了解房地产主开发商的楼盘价格、设施、促销以及开发商的实力。 2、了解房地产价格的走势 3、了解房地产开发的项目成本。 4、了解楼盘所处地区的交通情况 二、调研内容 1、房地产项目的位置、户型、风格、单价、总价、配套、交通等方面的情况 2、房地产开发商情况调查，主要调查项目附近楼盘的房型、价格、推出时间、销售渠道、促销策略及开发商实力等 三、调研范围及对象 天津市的所有房地产开发商都是被调查对象
四、调研方式与方法 主要以实地调查为主，具体实施方法如下： 在完成市场调查设计及对调查人员进行讲解有关调查内容后，就可以展开具体的实地调查，每位小组成员负责调查3-4家房地产商的访问调查。调查人员在进行调查时向房地产开发商说明来意并做好访问记录。 五、调研具体实施 （1）准备阶段 确定调查问题，设计调查方案，确定调研人员 （2）实施阶段 根据调查要求，采用多种形式，由调查人员广泛地收集与调查活动有关的房地产开发商的信息。每名调研员负责3-4个房地产开发商的调查，时间控制在1-2天以内。 （3）调查后续工作安排 调查工作完成后，对个小组成员调查的数据进行汇总、归纳、整理和分析，做出统计分析报告。 六、调查时间进度安排 （一）调查时间： 1、在房地产开发商售楼期间进行访问调查 （二）调查时间进度安排表
七、调研工作人员分配及工作分工 调查方案设计及修改: 数据收集及统计： 分析数据及调查报告撰写： 八、经费预算 共计：元整（详见活动经费预算表）活动经费预算表：
公司房地产市场调 查报告
金华房地产市场调查报告 ( 2月) 的金华楼市在经历了宏观调控的洗礼后,出现了许多引人关注和思考的现象,先扬后抑而后再逐步回暧的走势,宏观面不断的利空袭来,让我们不能不认真对市场进行一次理性的判断,以下我们从土地供应、开发与销售、二手市场交易情况、存量房等因素进行深入的分析。 土地交易情况 市区(除开发区外)共招标、拍卖出让土地1416.04亩,出让总金额198950.3119万元。开发区共招标、拍卖出让土地220.32亩,出让总金 额为63157.7573万元。 据市国土资源局统计, 出让土地每亩市区经营性用地公开出让共计51宗,包括城市规划建设用地范围内出让33宗,城市规划区外18宗,成 交均价在100万元左右,与前两年基本持平,出让面积与相近,但据观察出让地块郊区化现象明显,表明土地价格实际上是在进一步上涨,而且体 量供应维持在高位,前两年积累下来的存量土地也将在今明两年集中上市,预计既使今年土地供应严格控制,仍将有相当巨大的供应量充斥在市场上。 商品房开发与销售情况
,市区商品房销售面积为114.69万平方米,同比增长48.3％,其中住宅为100.4万平方米,同比增长39.7％;商品房预售面积为127.42万平方米,同比减少7.8％,其中住宅为107.46万平方米,同比减少7.8％。商品房新开工面积为182.71万平方米,同比增长39.9％,其中住宅为139.46万平方米,同比增长40.4％。 据金华市统计局资料,尽管受到宏观调控影响,但金华市区房价仍呈上升态势,商品房平均每平方米价格为3645元,同比上涨12.9%。其中住宅3185元,同比上涨14.1%,住宅中的多层和高层分别为2885元和3757元,同比分别上涨13.1%和19%;非住宅用房中的写字楼和商业性用房分别为3207元和6930元,同比分别上涨24.2%和10.2%。 市区共成交住宅8272套,成交面积93.97万平方米,成交金额181326.26万元;共成交商业营业用房1119件,成交面积7.69万平方米,成交金额82093.15万元;共成交办公写字楼202件,成交面积2.32万平方米,成交金额7979.98万元。 另外全市经济适用房在建面积34.87万平方米,竣工面积13.08万平方米。
房地产市场调查报告3篇 2018-08-22本文目录房地产市场调查报告关于房地产市场调查报告关于房地产市场的调查报告一、xx房地产市场发展现状优越的地理环境，浓厚的商业氛围，旧城历史景观和独特滨江景观特色是xx房地产业的发展的主要特质。 从XX年起至今，xx商品房价格一直呈现稳步上涨的态势，xx已成为武汉高档房产的主要聚集区域，同时，也成为优势地产竟相博弈之地。 总体而言，xx房地产无论从产品定位还是创新程度，都趋向于中高端。 xx年以后，随着大量外埠资本注资xx，该区域房地产格局呈现出新变化。 一方面，房产的整合概念不断增强，如永清片区的新天地项目，集合住宅、酒店、写楼、商铺等不同商业业态于一体。 房地产开发不再以某类物业为主，而是深化为产业概念，地产对城市的影响力进一步增强。 另一方面，顶级项目拉动了高端消费力量。 长期以来，武汉的房产高端消费都受到了产品的极大制约，项目品质的均等性使xx的房地产业不能满足细分市场的要求。 XX年后，这一局面被打破，xx滨江地产及商业地产呈现出积极的发展态势。
XX年，xx房地产进入了历年来最火爆的一年。 目前，xx房地产呈现出住宅、商业并进的格局，物业形态上以高层为主，投资型物业不断涌现。 在国家宏观调控措施的影响之下，房地产项目的消化速度虽然有所放缓，但价格仍然稳步上升。 二、xx商品住宅发展特征产品特征：xx中心区域住宅以高层住房、高档公寓为主；城郊结合部以多层、小高层、连排别墅为主。 价格特征：xx城区商品住宅总体价格水平在6500元/平方米左右，均价在6500元/平方米以下的物业主要集中于后湖、金银湖,、二七片及古田区域。 供求特征：全市商品房销售项目中，xx区域占据了39.54%，xx 区域楼盘供求基本平衡。 消费者特征：包括公务员、商人、公司职员、企业老总、外来人员等。 产品定位：中高端产品为主，中低档楼盘放量偏少(多集中在后湖、金银湖)。 文化诉求特征：浓厚的商业、娱乐等都市文化特征。 三、XX年(1-6月份)xx商品住宅供给和销售基本分析(1)商品住宅价格与销量分析xx区域凭借得天独厚的地理位置、丰富的土地资源以及优美的自然环境等优势在过去的时间内，房地产开发量居武汉市前列，同其它区域相比，其价格一直呈现出上升状态，XX年(1—6月
县房地产管理局关于房地产市场的调研报告 县房地产管理局关于房地产市场的调研报告 县房地产管理局关于房地产市场的调研报告 根据县政府近期调研工作的安排,我局对目前我县的房地产市场情况作了详细调研,现将情况汇报如下： 一、我县房地产市场发展的现状 （一）房地产市场发展形势分析 近年来,在县委、县政府“奋力跨越争进位,富民强县快发展”等一系列方针政策的贯彻落实下,全县城镇建设步伐不断加大,房地产业由小到大,从弱到强,不断发展壮大。在保持市场供需总量平衡、供求结构基本合理,房地产价格基本稳定的态势下,全县房地产市场呈现快速运行的良好态势,房地产开发投资,开发项目施工、竣工面积,商品房销售面积等主要指标快速增长。房地产投资和消费为拉动我县经济增长和社会发展做出了重要的贡献。截至目前,我县具有房地产开发资质的企业已有17家,“十五”期间房地产开发投资累计完成6.3亿元,建设花园、锦华苑、公园、城南、金都、金明寓、栗园、金星等成规模小区8处,开发商品住宅6200套、56万平方米。房地产业的迅速发展,大大提高了居民的居住生活水平,为我县经济增长注入了新的活力。 目前我县房地产业处于相对平稳的发展时期,各类型楼盘销售情况良好。建筑类型方面,已建和待建楼房以砖混结构为主,框架结构楼房所占比重逐渐上升;楼盘品质不断提升,居住环境日益改善。以来,在房地产市场供需两旺的同时,我县房地产开发楼盘的品质得到了不断提升,购房户的居住环境日益改善。住宅小区的环境和品位不断提高的同时也加大了居民对住房消费的吸引力。消费结构方面,主要以100平方米以上的大面积楼房为主,90－100平方米的小户型销售情况良好但数量较少,仅占年度开发量的25％左右。 总体看,我县房地产需求增长速度将低于,房地产供求形势进一步改善,房地产价格涨势将趋向相对稳定。今年以来,随着国家抑制房地产非合理需求的力度加强,增加中低价位普通商品住房等调控措施的实现以及二级市场的扩大,我县房地产市场供求形势和房地产市场结构将进一步得到改善。主要消费需求是外来经商务工人员、乡镇机关工作者及刚参加工作的大中专毕业生,他们成为购房的主力军;同时,个体从业者、私企老板及企业中的中高级管理人员对高档住宅的需求也将有所增加。商品房购买对象以个人购买为主,投资商尚未大量出现。房地产市场是否健康,一个重要标志是看市场化程度如何（特别是个人购房比例）以及投资性购房的比例。,从购房者购房的动机来看,我县城区购房者中,购房用于自己居住的比例达到93%,以投资为目的占7%,而纯属投机炒作购房的比例尚不到2%,说明我县整个房地产市场并未出现大量投机者,整个销售市场处于自然销售状态。 预计房屋价格在较旺的实际需求的支撑下将继续上涨,涨幅经历了爆发性增长之后,将趋向平稳,全年增长速度预计将小于水平。全县普通商品住宅平均销售价格为1280元/m2,同比上涨6.5%。受土地价格、建筑“三材”价格上涨和小高层商品房投放量的增加,以及商品房配套设施,环境建设档次提高等因素的影响,全县商品房平均售价涨幅与上年基本持平,但市场供给与需求同步增长,商品房价格与商品住房价值基本相符,价格与价值之间并未形成较大的炒作空间。我县目前的房地产市场总体上没有呈现“泡沫”,并且还具有相当的发展空间。 全县房地产开发完成投资2.05亿元,比上年增长19.8%。房地产开发投资占全县全社会固定资产投资比重达到5.17%,拉动全县固定资产投资增长4.5个百分点;对gdp增长的贡献率达到8.7%,拉动全县gdp增长1.2个百分点。房地产业已经逐步发展成为我县国民经济的重要支柱产业。同时房地产业为地方政府开辟了财源,每年对地方财政收入的贡献率超过了6%。拉动了社会总体消费的增长。,房地产销售收入1.3亿元,按拉动消费系数1.4计算,拉动其他消费
房地产市场调研报告模板 房地产市场调研是为了提高产品的销售决策质量、解决存在于产品销售中的问题或寻找机会等而系统地、客观地识别、收集信息，接下来小编搜集了房地产市场调研报告模板，欢迎查看，希望帮助到大家。 近期，中央和市陆续出台了针对房地产市场的调控政策，对于受外部环境影响较敏感的房地产业来说，政策的调整无疑会影响房地产市场的发展。认清我区房地产市场现状，客观分析政策对房地产走势的影响，从而研究提出相应的对策建议，对保持我区房地产市场的持续健康发展，具有重要意义。优越的地理环境，浓厚的商业氛围，旧城历史景观和独特滨江景观特色是xx房地产业的发展的主要特质。从XX年起至今，xx商品房价格一直呈现稳步上涨的态势，xx已成为武汉高档房产的主要聚集区域，同时，也成为优势地产竟相博弈之地。总体而言，xx房地产无论从产品定位还是创新程度，都趋向于中高端。 一、我区房地产市场发展现状 今年1—6月，我区房地产业实现税收5亿元，同比增长85%;房地产开发投资完成37。3亿元，其中住宅投资完成23亿元;商品房施工面积万平方米，销售100万平方米。今年以来，我区房地产业发展呈现以下特点：
1、房产投资保持较高增速 我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头，1—6月，房地产开发平均增速为%，具体走势见图一。其中，住宅建设在房地产开发投资中的地位突出，占到房地产开发全部投资的62%;商业营业用房今年开发增速也持续走高，2—6月累计增速分别为：%、%、%、%、倍;办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速。 2、房产销售势头回落明显 今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势，2—6月的增速走势见图二： 从商品房预售情况来看，回落趋势明显。1—6月全区预售3940套，总面积50。6万平方米;预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了15。5%和15。4%。出于对宏观政策的观望心态，3月份我区商品房预售出现了一次明显下降，4月份仅售出474套，总面积6。5万平方米，与3月份相比均下降了44。3%。5月、6月继续维持了较低的预售水平，每月预售385套，总面积5万平方米左右。 3、房产平均价格持续走高 虽然今年年初开始，中央及市频频出台调控房地产市场
房地产市场调查的报告模板 导语：为房地产资源整合及营销提供战略性依据，指导分析未来的走势。以下是为大家分享的房地产市场调查的报告模板，欢迎借鉴！ 关注民生，让百姓实现“住有所居”的目标，是党委、政府的中心工作之一，也是政协组织关心的重要议题。为了深入了解榆林房地产市场起伏较大的原因，促进榆林房产业的健康有序发展，按照XX年榆林市政协总体工作安排，环资委就金融危机对我市房地产业的影响，向榆阳、神木、府谷等7个房地产市场较为完善的县区和市发改、房产、统计等8个相关 部门及规模较大的房地产企业征集相关资料，并在榆林城区进行了实地视察。为了切实搞好这次视察活动，视察前组织部分委员及相关部门负责同志召开座谈会，就视察路线、房产企业的确定、视察内容以及视察方法广泛征求意见。视察结束后，又召集榆林城区有代表性的房地产企业召开专题座谈会，认真听取他们的意见建议。现就有关榆林市房地产市场视察情况报告如下： 一、基本情况 近年来，随着住房制度改革的不断深化，我市住房建设基本形成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅“三位一体”的住房供应体系，基本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题，居住条件得到了很大改善，房地产市场进一步得到完善。
XX年至XX年10月份，全市共建成商品房面积210.6万㎡，完成销售面积136.8万㎡，空置面积74.0万㎡，空置率为35.2%，其中XX年1-10月份全市建成商品房面积49.1万㎡，销售27.2万㎡。 XX年榆林市区商品房均价1646元/㎡，XX年涨至2300元/㎡，XX年更是涨至高层4000元/㎡、多层3000元/㎡，XX年1-10月份，高层3900-4100元/㎡、多层3000-3200元/㎡。尽管XX年下半年以来成交量下降明显，但房价仍未下降且略有上升，这主要是受建材价格、心理预期等诸多因素的影响。XX年特别是二、三季度以来，榆林城区市场发生强势反弹，从低迷逐步走向火热，5-10月份刚性需求促成成交量大幅反弹，房价平稳上扬。 经济适用住房也是影响榆林房地产市场的重要因素。XX年--XX 年全市累计完成经济适用房85.1万㎡，其中XX年完成22万㎡;XX 年完成18.1万㎡,同比下降17.7%;XX年完成45万㎡，同比增加了148.6%，安置住房困难户8510户。目前在建经济适用住房23万㎡，小高层均价2300元/㎡，多层均价约1800元/㎡，在房产市场占有较大份额。 廉租房建设起步较晚。在实物配租方面，榆、神、府等7个县区申报了建筑面积7.7万㎡(1540套)，总投资1.17亿元，其中榆阳区等5个县区已开工4.25万㎡、850套。 二、我市房地产市场的主要表现及原因分析 1、房价起伏较大，市场回暖较快。榆林房地产市场起步较晚，撤地改市特别是XX年以后逐步发展壮大，多以本土企业为主，一些
房地产市场分析报告 侧重以房地产市场分析为主，围绕项目进行，为项目的市场定位作准备，关键是把握房地产市场的供求状况和市场空白点。（以下以住宅项目为例） 第一部分：宏观区域分析 （1）区域社会经济发展状况 1）区域概况（网上资料或统计局） 2）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积） 3）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位） 4）城市规模（城市用地规模、人口规模） 5）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出特色） 6）区域经济发展概况（数据来源统计局） 7）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。 （2）区位分析 项目区域位置与自然概况 ①项目所在区域概况（项目所在区域是大区域的什么地带、占有什么地位、起到什么作用） ②区域位置（项目具体位置、占地及位置优势） ③区域景观条件（项目所在区域景观） （3）项目与城市主要商业区及就业区的联系分析 1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间。） 2）主要商业区、就业区分布及与项目的关系 （4）分析项目与上述区域的关系 1）城市规划对项目开发的影响 2）区域整体规划概况 3）项目周围规划概况 4）规划对项目的影响 （5）区域分析结论 1）经济发展、人均收入及支出消费 2）项目的区位优劣势 3）项目的交通优劣势 4）大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析 第二部分：区域房地产的市场分析 （1）区域市场的发展概况 1）区域市场的发展状况及概况 起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）； 平稳发展期（时间、代表作、产品特征、需求状况）； 整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）。 2）近年来区域住宅（商业）市场供求分析 市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）、市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，销售总额）； 价格变化（各类房产项目的价格及其涨幅：经济适用房、多层住宅、高层住宅、别墅、高级公寓、写字楼、商业用房） 3）区域住宅（商业）市场的发展特点
房地产调研报告 当前，随着我国经济的高速增长，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽车、通信已成为新的消费热点，尤其是住宅消费更为民众首选。近年来，以住宅为主的房地产业，在住宅商品化新体制基本确立，房地产市场体系逐步建立，群众消费热情高涨的环境下，保持了持续快速的发展势头，已经成为国民经济的支柱产业。20__年，全国房地产开发投资7XX.X亿元，占固定资产投资的17.9，占gdp的7.6。房地产业关联度高，对几十个相关产业都有带动作用，与建筑业发展以及扩大社会就业更为密切相关。房地产业作为一种重要的经济杠杆，在城市建设、改善人民生活、促进经济发展等方面发挥了巨大作用。 我县的房地产业从19XX年开始，受住房体制改革的刺激，市场消费得到实质性的启动。20__年以来，房地产开发投资保持旺盛的势头，20XX年全县房地产投资2.0XXX亿元，比上年增长162.7，占当年固定资产投资的24.7。房地产业已成为推动我县经济增长和发展的重要力量。 为进一步促进我县房地产市场持续健康地发展，现对我县房地产市场现状、发展前景、存在的问题及相关建议分析如下： 一、房地产市场现状 (一)房地产市场供给状况
1、房地产开发企业蓬勃发展，民营企业迅速崛起。 由于我县的房地产市场启动较晚，发展较慢，加之房地产行业的平均利润较其它行业高，因此吸引了民营经济和股份制经济的大举进入。20__年，全县只有6家房地产开发企业，其中国有企业2家，民营企业4家。到了20__年底已发展成有XXX家开发企业，其中拥有三级开发资质企业2家，三级资质以下的企业XXX家；国有企业仅有1家，民营企业XXX家。20__年，民营房地产开发企业的开发投资额占开发总投资额的96。民营企业发展迅速，成为我县房地产投资增长的主要动力。 2、房地产投资高速增长，成为拉动投资增长的主要力量。 作为一个新兴行业，我县的房地产业发展十分迅速，投资规模日益扩大，尤其从20__年开始，受城建规模扩大，基础设施投资加快，旧城改造力度加大及房改房政策的刺激，市场容量大幅增长，房地产业取得了跳跃式发展。20__年完成房地产开发投资额7XXX 万元，是上年投资额的5倍，比同期全社会固定资产投资增速高4.5倍；20__年完成房地产开发投资额20XXX万元，同比增长1.6倍，高于同期全社会固定资产投资增速1.2倍。房地产开发投资占全社会投资的比重也越来越大，20__年为3.32,20__猛增至13.25，20__年再创新高达为24.71，成为拉动投资增长的主要力量。应该说，这几年的投资扩张是市场释放性的增长，不存在投资过热引起的“泡沫”问题。
最新房地产市场调研报告 济南市房地产市场调查分析报告 第一部分：投资环境分析 1、济南自然环境及人口概况 济南市南依泰山，北跨黄河，地处鲁中南低山丘陵与鲁西北冲积平原的交接带上，地势南高北低。地形可分为三带：北部临黄带，中部山前平原带，南部丘陵山区带。济南境内河流主要有黄河、小清河两大水系。湖泊有大明湖、白云湖等。 济南是中国东部沿海经济大省——山东省的省会，全省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心，也是国家批准的副省级城市和沿海开放城市。全市总面积8177平方公里，市区面积3257平方公里。 济南历史悠久，是国务院公布的历史文化名城。济南风景秀丽，泉水众多，被誉为“泉城”。济南的市树是柳树，市花是荷花。 2、济南经济状况分析 (1)宏观经济概况 2004年，济南市实现地区生产总值1618.9亿元，增长15.6%，综合经济实力保持在全省前列，是全省重要的综合性产业城市。第一产业实现增加值118.7亿元，增长7.8%;第二产业实现增加值742.4亿元，增长19.8%;第三产业实现增加值757.8亿元，增长13.0%。。 (2)银行存款余额概况 济南市是中国九大金融区之一，金融机构门类齐全，运营良好。到2004年底，全市各类银行金融机构存款余额2991亿元，比年初增长22.1%，全市贷款余额2830亿元，增长10.8%。 (3)济南市民收入及消费概况 2004年，城市市区居民(非农业)人均可支配收入为12005元，增长9.0%;人均消费性支出8581元，增长2.2%。农民人均纯收入4116元，增长13.7%;人均生活费支出2543元，增长9.8%。城乡居民的消费结构发生较大变化，生活质量提高。城
一、房地产相关政策及行业信息 （一）房地产相关政策 1.济南等28 城市试点公积金贷款支持建保障房 济南、北京等28 个城市成为利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市，133 个经济适用住房、棚户区改造安置用房、公共租赁住房建设项目为申请利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点项目，贷款额度约493 亿元。住房公积金贷款支持的经济适用住房和列入保障性住房规划的城市棚户区改造项目安置用房建设，贷款期限最长不超过3 年；政府投资的公共租赁住房建设贷款，贷款期限最长不超过5 年。项目贷款到期后，贷款本息必须全额收回。 2. 济南市今后土地价款须半年内付清 《济南市市区国有建设用地使用权挂牌出让细则（试行）》近日正式公布施行，这部国有建设用地转让新规中明确规定，土地价款须半年内付清，这一规定比山东省的有关规定更为严格。新规还明确，自然人以及有欠缴土地出让价款、囤地炒地、闲置土地等违规行为等7 种主体被限制参加土地竞买。标的物存在重大瑕疵、竞买人恶意竞争造成价格畸高等情况发生后，土地交易可以终止。 3. 山东土地征收新规明年实施补偿方案先公示后报批 《山东省土地征收管理办法》日前正式颁布，与以往国家及山东
省同类规定相比，土地征收前补偿方案在征收报批之前公示，集体土地被征收土地补偿集体、村民分配比例等几项内容有重大改变。有关部门称，山东省土地征收新规在国内较为超前。土地征收新规2011 年1 月1 日起施行。 （二）城市建设新闻总汇 1. 盛福片区再推148 亩住宅用地 继历下区的部分旧城改造安置房建在盛福片区后，该片区又推出148 亩住宅用地，规划建设住宅小区。市土地收储部门新推出的这部分地块，位于济南市东部新城热点区域———涵源大街北侧地块，雄踞济南东拓战略门户。东部新区有四条主干道贯穿东西：经十东路、工业南路、花园路和工业北路。 2. 西客站片区三个中心选址初定 在西客站片区布局中，有“三颗心”非常重要。三个中心分别为文化中心、会展中心和商务中心，位于中央景观绿轴与腊山河交汇处。日前，西客站片区的“三心”布局选址位置初步确定。规划透露，西客站片区文化、会展、商务中心选址范围为北至兴福路、南至张庄路延长线、西至腊山河西路、东至腊山北路，三个中心位于新城核心区中央景观绿轴与腊山河的交汇处，可借助绿地系统及河岸水景形成优美的景观环境、独特的标前，泺口片区规划设计编制正式完成。该片区将建设成为济南市南北轴线的重要节点、综合型标志性建筑群、超
县房地产市场调研报告 导语：随着城市化的推进，城镇住房制度改革的不断深入，乡 县住宅市场不断发展。下面是搜集的关于乡县房地产市场的调研报告，欢迎大家阅读了解。 新乡县房地产市场调研报告 一、新乡县小冀镇宏观市场分析篇 1.1 新乡县小冀镇概况 新乡县小冀镇位于新乡市西南16公里处，地处豫北平原，京广铁路、京深高速公路、新荷铁路交汇的三角地带，镇区青年路、青龙路直通107国道，距郑州机场60公里，区位优势明显。 全镇总面积37.3平方公里，辖27个行政区，人口5.2万，其 中农业人口3.3万，非农业人口1.9万，镇区建成面积8平方公里，常住人口3.14万人，占全镇人口的60%。 1.2 历史沿革 小冀镇是从唐代起就以商贸著称的千年古镇，是新乡县的经济、文化、教育中心。 小冀镇紧紧抓住国家“小城镇大战略”的历史机遇，各项事业 特别是城镇建设得到了长足的发展。 1990年，小冀镇被河南省 * 命名为“中州名镇”;1995年被 * 列为“全国小城镇建设试点镇”;同年被原国家体改委等11部委列为“全国小城镇综合改革试点”;被省体改委等11厅局委列为“河南省改革发展建设综合试点镇”;1996年被中国农村小康建设促进会命名
为“小康示范镇”;1997年被农业部确定为“全国东西部合作示范区”;1999年10月被财政部列为全国20家，河南省惟一的“小城镇财政改革试点”;2000年4月又被河南省人民政府列为决定加强建设的100家“省重点镇”之一。 xx年2月在争创文明村镇活动中被评为“市级文明镇”，xx年6月被河南省委评为“先进基层党组织”,xx年7月被新乡市委评为“六好先进党委”。 1.3 经济概况 小冀镇是“中州名镇”，经贸发达，一直是辐射周边县的商品集散重地。 乡镇工业企业达72家，生产门类齐全，形成了医药、化工、机械、建材等多种工业行业，工业产品达200余种，曾连续3年被省委、* 评为“发展乡镇企业先进单位”。 常住镇区的高科技人员39名，其中享受 * 特殊津贴的专家5名、博士生导师2名、研究生30余名，明显的人才优势为该镇乡镇企业向高科技发展提供了有力保证。 该镇工业辐射到全国二十多个省市;太行振动机械总公司生产的振动设备是全国冶金行业的排头兵，该企业的三个项目分别列入国家“863”计划、火炬计划、省高新技术产业化项目;中联公司投资2500万元引进 * “一步炼铅法”新技术，属世界领先水平，可 * 解决炼铅带来的污染问题。 以旅游业为龙头带动第三产业的迅猛发展。
江津区房地产市场调研报告 一．江津房地产市场环境概况 1.人口概况 2011年统计显示全区户籍人口150.4万人，比上年增加0.8万人。其中，非农业人口55.6万人，农业人口94.8万人。全年出生人口21857人，出生率为14.5‰；死亡人口10672人，死亡率为7.1‰；出生婴儿男女性别比为99.75：100，人口自然增长率0.74‰。 人口年龄结构：18岁以下的人口为265019人，占17.6%；18-35 岁的人口为271685人，占18.1%；35-60岁的人口为677237271685，占45.0%；60岁以上的人口为271685人，占19.3%。 人口受教育结构：普通高校本专科招生0.93万人，在校1.95万人；中等职业学校招生0.84万人，在校2.32万人，毕业0.84万人；普通中学招生2.16 万人，在校6.54 万人，毕业2.25万人；小学招生1.26万人，在校7.43 万人，毕业1.37万人。幼儿园在园幼儿3.87万人。初中毕业升入普通高中0.77万人，升入中职0.84万人，学龄儿童入学率100 %，普通初中入学率99.9 %。 2.经济发展概况 2011年全年实现江津区生产总值383.8亿元，按可比价格计算，比上年增长17.9%。分产业看，第一产业实现增加值55.3亿元，增长5.8%；第二产业实现增加值230.9亿元，增长23.3%，其中工业实现增加值205.8亿元，增长23.7%；第三产业实现增加值97.7亿元，增长12.7%。三次产业对经济增长的贡献为5%、76.5%、18.5%，其中
工业对经济增长的贡献为69.1 %。三次产业比重由2006年的17.7：44.2：38.1调整为14.4：60.1：25.5。 从经济增长匹配的相关因素看，一些产业的增长，呈现出近年少有的现象。全年进出口总额85399万美元，比上年增长360.9%。其中，出口56604万美元，增长452.0%；进口28795万美元，增长248.1%。全区规模以上工业六大支柱产业实现总产值576.9亿元，占全区工业总产值的93.6%，同比增长37.6%。 3．居民生活水平 2011年，是?十二五?开局之年，全区人民在区委、区政府的正确领导下，深入贯彻落实科学发展观，积极推进?千亿工业强区、区域性中心大城市建设和统筹城乡发展?三大战略，提速建设?五个江津?，国民经济继续保持持续、稳定、健康发展的良好态势，全区经济增长处于历史最快时期，各项社会事业发展取得全面进步。全年城镇居民人均可支配收入19330元，比上年增长16.1%；农民人均纯收入8694元，比上年增长22.9%。城镇居民家庭食品消费支出占消费总支出的比重为40.1%，比上年上升1.7个百分点。年末全区参加城镇基本养老保险人数24.9万人，比上年末增加4万人。全年享受城市最低生活保障1.7万人，同比下降19.1%。 从以上数据可以看出，江津经济正向良好方向发展，居民的购买力正在逐年增长，随着收入水平的提高，居民的消费性支出在不断增加的同时，非消费性支出也日益成为居民支出的重要组成部分。 4.城市规划