建鸿达地产
--营销策划提案
她说她想要个空间，装下很多也装下心！
他要装下她的HELLO KATTY、流氓兔、史努比；她
要装下她的大衣柜、小衣橱、热带鱼；要装下阳光，
要装下梦想，要装下爱情；要装下的很多，最重要，
要装下心。不让任何人权衡我的生活，不让任何人支
配我的主义！我们要选择自己的空间，特别要为生活
设计得恰倒好处，让心灵喝杯咖啡！
第一部分：友联伟业投资顾问
都市小户型产品营销理论体系
小户型——不再只是一个单纯通
过性价比、地段、产品配套、户
型设计合理程度等单纯硬性指标
来衡量的产品，而是一个与小户
型业主的理想、信念、生活方式
有着密切相关的思想性产品。
一、小户型营销支持要素体系
地段支持
经济环境支持
人口环境支持
小户型产品功
能要素支持
小户型行销推
广要素支持
小户型的产品
要素支持
二、小户型营销推广体系
1、小户型市场定位策略
小户型市场定位策略
功
能
定
位
居
住
理
念
定
位
产
品
定
位
功能定位
是小户型产品
定位最常用的
一种策略，即
告诉消费者本
产品是用于居
住或者是用做
SOHO、或者用
于纯办公等用
途。不同功能
定位不仅可以
区隔市场，形
成独特的分市
场，而且不同
功能的产品具
有不同的价格
区间，也会向
消费者提供不
同程度的服
务。因此采取
功能定位是小
户型产品常用
的一种策略。
居住理念主要是一
个产品的时尚性与时代
性，由于这个定位缺乏硬
件支撑，对产品定位也主
要依据项目的新闻与广
告推广。它通常是一个新
颖的概念，比如SOHO，
SOLO，STUDIOU等概念，
对这些概念的引用一定
要准确，并且具有相当的
市场接受度，即这个概念
脱离实体单独生存的能
力，如果概念越是能够脱
离实体单独生存，则这个
概念也就越容易成功。
通常服务也是小户
型产品居住理念定位的
一个重要因素，比如目前
被市场广泛运用的酒店
式公寓生活，或者其他生
活状态生活方式等他们
也成为小户型产品居住
理念定位的重要因素。
小户型产品
的产品定位主要
是指将小户型产
品品质方面的特
点放大，作为营销
宣传推广的卖点
进行定位。比如小
户型产品新奇而
奇特的外型与外
立面，或者产品配
套方面的特色等。
运用小户型产品
特点进行定位时，
应该注意对特点
的宣传与消费者
购买的利益点一
定要结合起来，且
这种特点，一定是
要对小户型产品
的购买者有着强
烈的吸引力，否则
容易造成营销上
的失误。
2、小户型与城市文化理念
小户型产品与城市文化理念的联系主要体现在城市文化向前发展的趋势方面，小户型产品对城市传统文化的影响力不是太大，这主要与小户型业主的年龄关系与消费习惯所决定的。由于小户型业主对新鲜事务的吸引力远远强于对传统文化。因此探讨小户型产品与城市文化历年的关系主要探讨城市新兴文化与时尚文化对小户型产品的影响。
1、 小户型的文化营销
小户型产品的文化营销主要体现在小户型产品营销推广方面：一是居住理念的宣传推广；二是小户型产品的营销推广中广告风格设计与销售现场展示设计体现出的文化理念，这主要是用现代的动感的招贴画去所展现出的文化理念去感染小户型业主；三是小户型综合要素所展现的文化内涵。
小户型产品综合因素所展现的文化内涵，主要是指小户型产品的品牌营销，现代营销中，品牌对营销的影响作用越来越明显。品牌的价值取向，品牌的内涵日益成为消费者购买产品决定性因素。在房产领域，随着市场竞争的激烈，品牌的因素也起到了应有的作用。小户型业主由于消费心理的不成熟性，更容易受到品牌的感染，因此品牌在小户型产品中的重要作用是相当明显的。
2、 小户型附加值体现与文化的关系
房产价格组成有三大块：一是地块的价值；二是建设成本；三是由地块与房产本身的独特的形状与外立面及赋予小户型产品的文化内涵所构成的综合价值。由于地块价格随着房产市场的规范化，越来越趋向定量化，而建设成本的价格相差不大，几是固定的，因此组成房屋产品的价格中，可变价格即在是房屋形象与文化所赋予的综合因素。因此房产营销要想获得超过市场平均利益的超额利润，必须在综合形象上下工夫。
小户型产品的附加值与小户型产品文化之间的关系，是一种正向同长的关系。因此在房屋营销过程中，对小户型产品综合形象的塑造成功与否，即决定了小户型产品的收益。
3、 小户型产品形态与城市精神的关系
小户型产品形态与城市精神的关系要从整个城市的建筑外型来体现，这里主
要是小户型产品建设的社会意义，因我国城市化尚处于上升期，城市建设才开始大规模的拉开，城市个性在学习与建设中，逐渐被现代科技所替代。但是随着城市化的进一步深入，城市的个性将在城市建设中占据相当重要的地位。城市的个性又主要由单个的建筑个体组成，而由于历史及种种社会原因，在城市的核心位置，又通常由若干个体的单体项目组成，而单个建筑又是小户型产品的温床。作为对个性的诠释，单个的建筑个体更能展现建筑设计者的思想。因此考察一个城市的个性，城市单个建筑便成了一个非常重要的因素。
通常一个城市的个性是由这个城市的地理位置、风俗习惯、历史以及政府规划功能所决定的。他们通常为建筑设计师有意无意的在建筑外在形态上表示出来，作为城市重要建筑的重要组成部分，小户型产品所在的单体项目更能直观的表露小户型产品建筑的精神。因此小户型产品的外型设计方面，对城市精神的支撑与延续是小户型产品建设的社会意义。
3、小户型价格策略
1、 价格与地段的关系
地段是小户型产品价格第一决定因素。地段与价格存在以下关联：
◆ 背街面的价格通常会低于临街面的价格；
通常情况下，在背街面与临街面的价格异常敏感，在小户型营销实践中，不得不谨慎衡量背街面的价格差，通常状况是，产品的单价越高，消费者对此也就越敏感，对价格的敏感系数则显得不是很高。
通常情况下，背临街面价格差大致在2—3%左右，但是当临街面与背街面有显著差别时，价差将会上升到6—8%。在制定价格策略时，应小心而仔细分析顾客的购买心理与他们对本产品的敏感点分析。从而赚取合理而又稳妥的价差利益。
◆ 离城市中心越近其价格越高；
这是地产实践中的普遍原理，在此我们将不在论证。值得指出的是，项目距城市中心绝对距离的远近，不能成为制定价格的绝对标准，在制定价格时，还需要参考项目所在地的生活配套设施与地块功能的延展性，交通条件在未来的变化等因素，再结合项目品质综合参考，在这之中找出本项目的合理价格区间，再在
价格区间中寻找项目的最佳价格点。
◆ 商业区的价格会比居住区的价格高；
商业区因为需求明显，会明显高于非商业区的价格。非商业区由于地块功能的未被认识性，或者消费者观念上的拒绝，因此需求会低于商业中心。在制定价格起点时，建议参照上一条规律执行，方能找出最优价格。
◆ 靠近大型商场的价格会比不靠商场的价格高；
大型商场对小户型产品的价格影响，要取决于地块位置与商场经营项目与产品的时尚程度，人流指数也成为项目定价的依据之一。如果项目地块越是位于城市中心，商场规模与信誉度越高，经营的产品越具有时尚性，那么小户型产品的价格空间也就越大，如果再在营销方式上，进行变化，价格就越有可能成为市场的领导者。
◆ 核心商业区价格会高于非核心区产品的价格；
因地段关系与功能关系，核心商业区的价格会高于非核心商业区的价格。我们在制定非核心商业区小户型产品的价格时，一定要注意到小户型产品的价格发展空间。通常情况下，小户型的价格发展空间，取决于区域态势理论与产业态势理论。当区域态势处于强势的情况下，而产品又极具竞争力时，则小户型产品的价格指数应当向核心商业区的中高端价格看齐。当区域产业竞争处于强势时，小户型产品的价格应该具有预见性与市场竞争力。
◆主中心商业区的价格高于次中心商业区的价格。
在主中心商业区与非主中心商业区价格关系方面，存在一个边缘市场理论问题。在此并不是否定我们的结论。但是在实际项目运作中，我们除了遵循这个规律外，我们也应该注意边缘市场带给我们的机遇与陷阱：
边缘市场理论的核心是一个机遇发现问题。机遇的多少或者价值性可用两个指标来寻找，一是项目周围的基准人口数与传统产业支持，二是地块的文化底蕴与城市人群对这种文化底蕴的认同度。
2、 高附加值营销的必备要素
小户型营销要对产品的附加值进行深度挖掘，除了对地段因素与街区的规划功能与历史功能进行深度挖掘外，还可以从小户型产品品牌化、发展商的信誉度，产品的先进性与营销手段创新上着手。因品牌化是一个泛概念，因此我们将通过
多个角度的营销策略阐述时，对品牌化作出全面的分析。在此列举了一些常用的营销措施，来对小户型产品附加值营销进行说明：
◆ 装修房策略
小户型进行装修房营销是实现品牌化与创造高附加值的一个非常有效的手段。
小户型因为总价相对显得比较低，因而消费者对产品的单价相对显得不是那么敏感。由于面积小，加上装修的价格后，小户型产品的总价优势仍然相当明显，所以装修房营销不会对小户型产品的价格形成抗性，也不会对产品使用者产生压力。
小户型特定的购买群体，决定了装修后的小户型不仅不会影响小户型的营销，反而会极大促进小户型的营销。由于小户型购买者多是城市年轻白领，他们时间资源宝贵，因而在购买房屋时，对便利性的要求显得相当明显；另一方面也由于户型小，让消费者在整个装修过程中，有着煮了一大锅饭，却只有一个人吃的失落感，也就是消费者从自己进行装修过程中，不能找到更多的乐趣；其三则是房屋装修时的规模效应的体现，单个个体对小户型进行装修的装修成本会远远高于发展商提供的装修房的装修成本。因此一般小户型产品业主还是比较乐于购买装修房。这样发展商就可以通过装修的规模效应获取一部分超额利润，从而提高发展商开发产品的利润。
同时装修后的小户型产品，营销人员可以赋予他们更多的内涵，更为时尚先进的居住理念，让产品充满了时代感与时尚感。这样出现在市场上的产品形象将显出档次化与格调感，为小户型产品的附加值留下足够的上升空间。
◆ 产品配套的高档化
产品配套高档化是一个相对概念，也是小户型品牌化的重要措施，其核心原则是配套的档次与产品档次呈现出相对差异性，配套的档次应稍高于产品与其相应的价格档次，实现小户型产品品牌化营销的重要措施。
由于较高的产品配制会带来成本的升高，相当多的发展商不愿这样做，怕带来不必要的价格风险。其实这种担心显得有些多余，在房屋附加值提升过程中，配套产品的升级是一个相当重要的途径。由于配套产品的档次化，还会相应提高产品的市场形象，而良好的形象，给了产品高于市场价格存在的理由。
项目产品配置的档次性的一个重要方面就是楼盘智能化系统设施的齐备与否，一般的诸如对讲系统，智能监控系统是普通项目都具备的，小户型项目在产品配套档次问题上，应针对项目特性，进行专门设计，使之不仅与项目相匹配，而且具有适当的超前性，而且具有鲜明的个性。
产品配套不仅是项目智能化设施的提高，还应包括楼盘公共设施的配置，由于受项目体量的限制，公共配套中的会所的大部分功能难以在项目中进行体现。但是入户大堂则几乎可以受到每个购买者的欣赏，如果小户型能够在快餐方面给予相当的考虑，就更符合小户型业主的居家要求。
◆ 先进与时尚的居住理念
先进时尚的居住理念，是树立小户型形象与品牌的又一重要方法。赋予小户型产品先进时尚的居住理念是赋予小户型以特定的文化涵义。
赋予小户型先进与时尚的居住理念的途径有两条，其一是引用别的城市应用过的概念，比如SOLO，SOHO，STADIOU等概念。另一个途径是通过对生活的提炼，与对现代流行趋势的把握，进行概念创造。相对于引用的概念，自创的概念在营销上的风险性更大，被接受的难度也更大，但是如果对城市精神，与城市文化有着比较深刻的理解，那么自创的概念就更具有生命力，也极容易使产品形成竞争者难以逾越的个性。
先进与时尚的理念的创造与引用，一定要结合比本项目目标客户群更高层次的人们的行为特征与思想相吻合。消费心理学告诉我们，消费者具有向比自己更高层次的消费人群看齐的消费观念。因此创造目标客户群向往人群的居住理念是产品概念一大原则。
◆ 发展商的品牌支撑
发展商的品牌支撑，对形成小户型产品品牌营销具有重要作用。在运用发展商的品牌做小户型产品支撑时，有必要对发展商的品牌进行仔细分析。因为一个比较有实力的发展商，其主打产品肯定不是小户型，因此不能直接构成小户型产品品牌营销的支撑元素。
通常，发展商是依据企业战略确定品牌发展的维度与品牌指向的，因此发展商品牌的价值观与审美观与小户型产品所要求的审美观与价值观是否吻合，是小户型产品移植发展商品牌的重要因素。对发展商品牌的修正，就是要让发展商的
品牌适度包容小户型产品的价值观与审美价值。
在修正发展商品牌的审美观与价值观上，必然遇到与发展商的主流产品价值观相冲突的问题。怎样处理这种冲突呢，通常能做的就是增加公司品牌的维度，使之包容小户型产品的价值观。
◆ 产品的独特性
产品的独特性是个组合概念，它由产品外观造型的独特性，外立面颜色的超前性与产品实体配套的与众不同性构成。
产品独特性主要体现在差异化上面，简单的说就是走情理之中，意料之外的设计路线，比如知识层次越高的人们越容易接受复合色，市场大多在用色中，以咖啡色，褐色等色彩来对产品进行个性塑造。我们不妨一试黑白色来对产品个性塑造，或者其他与项目思想相吻合的纯色来表达，往往可以收到意料之外的良好的效果。在产品配套方面上也是如此。
但是这首先要建立在消费者对此种独特性的潜意识的喜欢之上，如果是消费者在潜意识中存在着对这种独特性的反感，那么我们的任何差异化策略注定将要面临失败。
◆ 现代感的外立面设计与颜色配搭
现代感的外立面设计与颜色搭配，可以充分显示项目与众不同的个性。这在小户型产品营销中有着重要意义。由于小户型业主普遍是年轻人，他们对新奇的造型与夸张跳跃的颜色有着与生俱来的喜爱。
因此小户型产品的外立面设计与颜色的运用上，要有适度的夸张与超前性。造型上除了对中国传统文化的深度挖掘外，可以更多的借鉴国外比较流行的，新奇的造型。颜色则可以借鉴时尚杂志上对颜色的配搭，使小户型产品外立面呈现出感性化，让小户型产品的时尚性得到彻底的释放。
◆ 产品的相对稀缺性
如果市场供过于求，就算地段再好，产品再有特色，或者是产品的居住理念如何先进，恐怕在营销战中，也难免不受到冲击。当对产品形态进行规划时，我们必须对市场供应的产品形态进行深入的分析，并对产品供应趋势有着准确的判断。确保市场当我们的产品出现在市场时，市场不会是供过于求的状态。
在市场供应调查与预测时，我们不仅要关注市场供应的数量，而且要关注产
品的结构。即便在同种结构中的异质性元素进行分析，在不能实现整个产品大类的稀缺性时，也要努力做到产品细分市场上相对稀缺性，力争做到细分市场上的无竞争营销。
◆ 推出时机的适宜性
产品推出时机，是地产营销中一个永恒的话题，因为他太重要，几可以决定一个项目的生死成败。
对小户型产品推出的时机的讨论主要有以下几个阶段，一是在项目进行到地基阶段时，就通过对样板房的包装，对概念进行炒作，由于目前商品房销售管理条令的限制，目前这种手段只能进行放号、订购，因此将逐渐淡出房产营销领域；二是在项目到可销售阶段，利用产品未成现的模糊性，对产品概念进行炒作；三是当产品完全成现时，通过样板房与实体的充分展示，结合对概念的炒作，进行发售。
其实无论运用那种方式进行销售，小户型产品开盘时的人气较之于其他产品有着更重要的作用。小户型产品由于体量一般不大，因此在营销上，讲究一个快与集中。即产品销售速度要快，而销售资源要集中。要有毕其功于一役的勇气与智慧。否则就有可能因为销售周期过长，而使营销费用超支。更至于有时会影响到整个项目的销售。
◆ 服务的酒店化与方便性
小户型服务的人群决定了小户型产品的物业管理服务的特殊性。与大型小区对物业管理要求的安全，厚重，温情不同的是，小户型物业管理要求的是快捷，方便，迅速。因此小户型物业管理就更多的倾向酒店式管理的方便与快捷。小户型业主由于年龄的结构特征，决定了小户型业主对社会认同的追求，更加体现在事物的表层方面，因此相对他们而言，相对高层次的消费特征，便成了他们的追求目标，而高档酒店的高标准服务，与享受的档次感，增加了他们对酒店式管理的认同。
3、 装修房营销策略
装修房营销是小户型营销的一大出路。相对于清水房的使用性功能障碍，装修房显得更符合小户型目标客户群的需求。在现阶段，将小户型进行装修房营销，不仅是为小户型产品营销寻找一种出路，而且可以为发展商实现更多的经济效益
与社会效益。
◆ 装修档次与价格的同比关系
装修档次与价格的同比关系是小户型做装修房营销最重要的理由。按照通常情况下，人们对装修房概念的理解，产品的精装修已经逾越了单纯的产品层次，装修的个性化成为了衡量一套房屋的重要标准。
消费者对小户型产品装修，通常受使用者自身各种条件的制约，常常产生诸多烦恼。比如装修预算的超支，实际效果的不理想，找不到有实力的装修公司等等，因而通常消费者只好自己装修，由于找不到正规的施工队伍，装修的质量无法保证，而由于没有专业的装修设计工作者，装修后效果不理想。因此如何轻松快捷的享受到高质量的装修服务，实在是小户型业主的一大苦恼。
小户型装修房价格随着装修档次提高，其附加值空间也就越大。通过对小户型产品的装修层次的定位，可以对小户型产品进行第二次定位，以弥补产品第一次定位上存在的诸多缺陷。
◆ 装修房对产品价格弱化
通常情况下，小户型产品的造价会高出大户型产品。且小户型公摊较大，责成套内面积销售时，单价就显得比大户型产品高出很多。而价格，又是小户型产品营销中，一个关键性敏感因素。因此如何弱化小户型产品单价，成了小户型产品营销中的重要课题。
通过对小户型产品进行装修，一可以转移小户型业主对价格的视线；二由于小户型装修后出售，装修款可以按揭，减轻了小户型业主的居住成本；三是小户型产品通过装修体现出的个性，可以起到提升小户型产品品牌的作用。因此从这几个角度来看，小户型产品进行装修房营销，可以起到对小户型产品单价的有效弱化。
◆ 装修房对产品地理位置的弱化
在地段这个核心要素不可改变的情况下，小户型通过进行装修后出售，可以对小户型的地理位置限制因素，起到弱化作用。
小户型业主通常对小户型产品关注因素的重要性有着以下的顺序：地段、价格、交通、户型设计、配套设施、物业服务、环境。通常情况下，我们会用价格、广告推广、户型设计与配套来对价格进行调节。但是这都是建立在发展商牺牲利
润的条件下来进行的，没有实现与消费者共赢的局面。
而通过装修房营销，不仅可以让发展商在价格配套上的损失得到弥补，还可以使发展商通过良好的管理，得到一个装修利润。
◆ 装修房对产品个性的塑造
通常小户型营销的个性塑造主要有三个途径，一是通过产品外立面的设计，二是调整产品配套设施，三是在宣传推广过程中，对产品赋予独特的与众不同的居住理念，从而形成产品的鲜明个性。
对小户型进行装修房营销，则是将产品个性与装修个性融入到一起，通过装修的个性化，来展示小户型产品与众不同的个性。与小户型产品通过宣传推广来对产品进行个性化营销相比较，有更深的视觉基础与触觉基础，可感性与可触性会高于推广，因而也更具有说服力与影响力，更有效果。
4、 价格策略与居住理念的关系
小户型营销很重要的一个方面，就是通过对居住理念的诠释，来提升小户型产品的附加值。因此小户型居住理念的推广与小户型的价格策略密切相关。 小户型的价格策略通常有采取两种策略，一是低开高走，二是高开高走。前者强调销售的速度，而让出一部分价格，后者强调的是单个产品的利润，而有意放慢销售速度。
居住理念与价格策略的衔接关系有着非常直接的关系，如果小户型产品的居住理念定位为时尚前沿的居住理念，则小户型产品一般会走中高价路线，且在销售上常常走两个极端，一是要求开盘即要求实现全部销售，要不就充分结合销控策略，通过对可销售房源的控制，以阶段性限量销售的策略，结合工程的进度实行销售，待到交房时，在全部实现销售。
◆ 居住理念的时尚会适度提高产品的价格
如果产品距离中心位置较远，要使产品具有时尚感除了通过装修房对产品形象进行调整外，最重要的就是赋予产品时尚的居住理念。
对产品时尚理念的提出与考虑，除了要与时尚紧密结合外，还要结合项目所在地的文化底蕴，社区历史功能与价值延伸，还要考虑到未来政府规划带给社区的功能的改变，以及由于其他外在的强势经济因素对本区功能的影响。
因此一个好的居住理念，不仅要有时尚因素的引导，还要有地段因素、产品
因素、及社区的历史功能与历史价值，社区未来的价值与功能共同来构成，来支撑，才能形成产品的特色。
◆ 居住理念通过对产品个性的塑造改变产品价格
居住理念的个性化，会在很大程度上改变产品的个性，通过个性的改变，为产品形成一个无竞争的差异化市场，从而项目的价格提升留够足够的空间。
通过居住理念对产品个性进行塑造，要注意处理好居住理念的价值观与价值取向与项目目标客户的关系，同时也要与项目的地位与项目的地理位置很高的相关度。同时在居住理念的选取上，一定要注意避免选取目标客户心中反感或不熟悉的居住理念。
◆ 居住理念与产品的外在形象配比提升产品档次而改变价格
居住理念与产品外在形象主要是个统一过程，也就是居住理念宣扬的比较闲适的居住生活，则在外立面颜色的选取上，则尽量避免选取红色或者灰色，黑色等颜色；而在外立面形状的设计上，也不宜采用过多的直线型设计，在设计中应尽量多用弧线来表达产品的个性。
5、 竞争因素与价格的关系
竞争与价格关系，在家电领域表现的最为直接。竞争的方式通常分同质竞争与异质竞争。按照波特竞争法则，对付竞争的策略有差异化，产品最好，以及成本最低三种策略。结合地产营销的实际，我们认为在地产营销中，差异化策略运用的是比较适用的策略。通过差异化，区隔市场，通过对市场的隔离，来赢得价格的上扬空间。而通过加强对成本的控制，来实现价格局部的优势。产品最好，在地产营销中，受着太多制约因素的影响，实施起来的难度很大。
◆ 产品供应稀缺会适度提高产品的价格
供不应求的产品，买者与买者之间的竞争，自然将使价格上扬。因此合理的市场区隔与项目的争取定位是地产营销中的战略任务，一旦定位成功，后期产品的缺陷或者其他方面的缺陷，买者会因为竞争关系而忽略。
寻找小户型的市场空间，是使产品提高售价最重要的策略。而在市场分析时，我们要准确掌握市场供应量与市场需求量两者在量之间的转折点。关于接点的寻找相当困难，我们可以做区间寻找。只要保证市场的供应不是在市场需求之上，或者是刚好到接点区域，我们都可坚持我们的定位。
对需求的分析，如果是经济成分中，三产业中零售与百货业相对发展趋势比较乐观的话，我们可以对需求做相应的放大处理，因为他们将直接促使小户型产品需求的增加。
◆ 同质竞争会削弱产品的价格力
同质竞争指地段相当，产品品质相当的竞争。综观市场上对同质竞争的应对方式，除了价格竞争，我们尚没有发现其他更多的手段。这在家电领域表现的更加明显。与地产业有着更大相关性产业的轿车产业，在市场上的表现也是如此。因此，在产品定位时，一定要注意尽量避免进行同质竞争。一旦陷入同质竞争，损失最终是发展商自己的利润甚至发展商的成本。
◆ 异质竞争有利于提高产品的价格
异质竞争实质就是差异化策略的应用。异质竞争的核心是创造无差异市场，从而形成局部产品类别的稀缺，以此来实现发展商的销售与利润。
异质竞争实行的差异化策略，从小户型营销的角度来看。可以从以下几个方面进行来实行差异化策略。一是居住理念上的差异化，二是产品配套的差异化，三是服务的差异化策略，四是装修的差异化策略。
◆ 无竞争策略将使产品价格有非常大的调节空间
产品营销的最好环境就是无竞争营销，在房产营销中，狭义的无竞争市场是存在的。造成这种情况的原因是因为房产的投资量非常大，大多数发展商在项目开发时稳字当先，其二是，当前由于房产市场起步较晚，各种营销策略的挖掘尚有空间。
形成无竞争策略有两个手段，一是在确定项目地块时，找那些潜质好，但又未有竞争者进入的市场；第二是对地块的地貌唯一性的寻找，如大面积的湖泊，或山势奇特，或历史文物保护区，或地下温泉等等自然资源状况；第三是在产品功能定位上看是否存在市场机会，比如对住宅产品分类中，各种比例的需求是否满足，或者本区域商业物业的需求情况，写字楼供应中的甲级，已级写字楼的供应，或者商住楼的供应等，从这些市场分析中，找出潜在的市场机会，进行筛选分析，争取在产品定位上，实现无竞争营销。
4、小户型营销推广策略
小户型营销推广策略主要集中在地段、产品功能与居住理念等几个方面，其营销推广措施也多为广告宣传和针对性强的主题推广活动。营销推广策略主要体现在这几个元素的综合运用方面。
1、 地段策略
地段策略在小户型产品推广中的运用主要是对小户型街区的功能描述。描述分为历史功能在今天的价值以及与今天小户型业主奉行的居住理念的吻合关系与吻合程度，主要是对文化沉淀产生的历史感；二是对小户型所在街区未来功能描述，描述主要针对小户型产品所在街区未来的规划潜力带来的生活方式与小户型业主向往的生活方式的贴近程度和产品在这里的升值空间与升值潜力。
2、 产品使用功能策略
产品使用功能策略，主要是强调小户型产品的使用适宜性。首先是房屋在使用功能不存在功能性障碍，即产品无黑屋，死角少等；其次是产品使用功能的多样性，可以自住，可以出租，可以居家，可以办公，可以居家兼办公等；第三是小户型产品业主在使用过程中的方便性，比如提供的物业管理是否符合小户型业主的需求等。
小户型产品从使用功能方面进行推广，注意的是应该注重与小户型的地段策略有效结合，才能产生更大的销售势能，产生更大的促销效果。
3、 居住理念策略
居住理念策略主要是赋予小户型产品一种文化的、或者精神的涵义，使小户型产品在营销过程中精神化，使小户型产品在小户型业主眼中，不再只是一个单纯通过性价比、地段、产品配套、户型设计合理程度等单纯硬性指标来衡量的产品，而是一个与小户型业主的理想、信念、生活方式有着密切相关的思想性产品。 对居住理念的宣传推广，主要是求的与小户型业主共同的思想观念，以引起他们的思想共鸣，从而弱化对产品本身的关注。对小户型产品居住理念的塑造要与城市的发展趋势与城市的审美观点密切结合，才能引起更大程度的认同，从而也才能为小户型产品营销带来更大的促进作用。
5、小户型销售控制策略与手段
小户型产品由于体量小，其销售手段相对而言，也显得不是十分丰富。通常而言，小户型产品销售的技术手段主要体现在对小户型产品销售节奏的控制、销控房源的管理，推广节奏的处理，对价格的控制主要体现在与销售进度的结合上，促销措施控制主要是对产品有缺陷的户型如何作为本项目销售噱头上时，让它为整个项目的销售服务。
1、 小户型产品销售原则
小户型销售原则主要讲究快、集中这两方面，快是销售速度要快，集中则是指营销推广资源与销售周期要集中。
◆ 快字原则
快主要是针对小户型产品的销售速度。小户型产品因体量一般为单体，或者规模有限的小区房，由于规模小，项目用于宣传推广的资源相对显得比较少。而由于小户型的市场相当单一，产品与概念很容易复制，因此市场变化较快，如果产品不能在很短的时间内，全部销售出去，那产品将面临极大的销售风险。
具体而言，小户型产品销售策略讲究以快打慢。充分调动一切销售资源，集中在一阶段内，向市场进行轰炸，制造一种集中策略。广告策略通常采取单一媒体，集中时段，集中版面投向市场。促销措施也集中在某一阶段内向市场公布。
◆ 密集性市场攻略
密集性市场攻略，就是在快字原则中所讲到的集中所有销售资源，划定顾客层次与地理居住区域，将所有销售资源通过最短的途径，最有效的方式，到达目标客户群，实现销售。
2、 房源控制
小户型房源控制策略，一是大面积的战略控制，二是因为某些户型有缺陷，为了整体销售的需要，通过促销措施的运用，通过牺牲他们的价格来实现整个销售的顺利进行而进行的战术控制；三是因为户型景观差异、楼层差异或采光差异等因素实行的常规性控制。
对销控房源何时解冻的时机一般在以下情况下进行：
一是出于户型配比原则，未销控房源存在某种缺失，影响了项目的整体销售；
二是销售出现困难，需要销控房源做促销措施时，
三是房屋销售情况良好，未销控的房源剩余太少；
四是由于销售策略的调整，需要加快或者放慢销售速度；
五是为房屋将来提价留空间，当房屋涨价后，未销控的低价房屋销售完后，即出现项目价格区间空缺，需要放开销控房源来填补价格空缺。
对销控房源的处理一定要注意到以下几个问题：做促销措施放开的销控房源，是否能够起到应有的作用；销控房源放开后对价格体系的冲击是否会影响到房屋的正常销售；对销控房源的解冻是否会影响到整个项目的销售进度；销控的楼层、销控房源的景观、销控房源的比例、销控的户型比例等是否合理等都是在对房源进行销控时需要考虑的因素。
当然对于每个项目而言，具体的销控策略要依据项目的实际情况来制定。销控的目的就是要实现项目的完全销售，因此所有的销控策略，必须围绕这个原则来制定。
◆ 价格相对较高的房源控制策略
在制定单价很高的项目的销控策略时，最好的办法就是低价房源销控多于中等价格房源，同时对高区的房源进行少量销控。
大量销控低价房源的原因有以下几点：一、先行在客户心目中对本项目进行价格定位，相信项目是高质高价；二、让销售人员在应对客户的价格质疑时，不留退路，在销售人员心中强化项目的价格；三、当项目自然客户消化完后，能够用低价房源做促销措施，吸引市场人气，拉动项目销售；四、避免低价房源过早销售完后，销售陷入困境时，销售人员对项目销售失去信心；五、让销控房源来控制项目的销售速度，使销售处于一种可控状态之中。
而适度对中端房源进行销控的目的是使房屋的价格始终保持在一个均衡状态，使项目销售始终处于正常状态。
◆ 价格相对较低的房源控制策略
对单价相对较低的房源控制应尽量多销控户型采光等较好的房源。这样在项目逐步涨价过程中，不至于因为好的房源已经销售完毕，而对价格上涨缺乏支撑。因为目前楼市相当旺，所以一般低价项目销售不存在太大困难。但是发展商如何谋取更大程度的利润，则需要在房屋销控策略上动脑筋，好的销控策略不仅可以对发展商的利润起保障作用，而且可以为发展商赚取更多的利润。
◆ 产品品质差异性较大的房源控制策略
对产品品质差异较大的房源进行销控时，要注意与价格策略与销控策略的结合。尽量避免出现销售死角。如果项目实行低价入市的策略，对房源的销控可采取坏中取好的策略，即对产品品质较差的房源中，找出品质较好的房源进行控制。以保证项目价格上涨后对各种价的房源都能体现品质的同等上升，从而带动项目的全盘销售。
◆ 景观差异较大的房源控制策略
景观差异大的项目实行销控策略时，要特别注意价格策略的配合。价格差异一定要合适，不要出现价格调节失去控制作用的后果。如果价格策略失控，那么对房源的控制管理的效果也达不到应有的效果。对景观呈两极分化的房源控制可以分区采取销控的策略。分区后按房屋的品质、资源、价格等策略综合考虑后定销控策略。
◆ 产品综合素质较高的房源策略
产品品质较高，相应房屋价格也比较高。对这类房屋的管理，如果房屋品质差异不大。则主要考虑房屋的销售速度。依据市场对价格的反应，分成高中低三个区划区进行销控管理。
3、 价格控制
房屋在销售过程中，因为楼层、户型、景观、朝向、资源数量等多方面的差别，所以各套房屋的价格也有一定的差别。
一般而言，房屋的层差在10—50元/平方米这个范围内，除去其他因素差异外，呈等额递增。在楼层号为6、8的楼层，通常有许多发展商会自动划分一个不同的价格差异，但是这要注意一点，就是对整个项目的价格控制，不能打破整个项目的价格体系。
对于户型差异与资源数量方面的因素，通常发展商应依据市场对产品类别的需求强烈程度，做出适当的控制，一般而言，这个价差多位于50—100元/平方米这个范围内。
而项目的景观差异引起的价格差异则较大，通常情况下，如果不影响户型的采光，即纯粹是景观的差别，这个差价一般成等额度分布。即景观面的价格普遍比背景观面的价格高出同样的价格，这个幅度要看景观资源的可视性而定。
某项目营销策划书 一、项目简介： 位于交通便利的某市光华北路东侧，用地面积约19.2亩1.25万平方米，建设框剪结构17层住宅楼4栋，建筑面积约4.2万平方米，花园内绿化及活动场地面积近 5000 ㎡，共有256 套房，户型为三房二厅和四房二厅，建筑面积132㎡—180㎡（套内面积118㎡—160㎡）。 二、市场概况及基本竞争格局： 1、某市房地产市场板块主要由三部分组成：x九路一带、开发区一带和乙烯住宅区周边。 x九路一带由x花园、x华府、x花园等高档楼盘组成。他们创造了品牌价值，这已经成为明确的高尚住宅区。。但这些楼盘带电梯的户型几乎都在190㎡—230㎡，对某花园130㎡—180㎡的户型没有明显的竞争关系。但其他低层150㎡左右的户型与某花园的户型有明确的竞争关系。 乙烯住宅区周边x地产、y地产等中高档楼盘组成。他们与某花园的户型相象，有明确的竞争关系。 开发区一带主要由六个中小户型的小区组成，他们与某花园的户型相象，有明确的竞争关系。 2、大中小户型市场概况。 近年楼市以来，大户型这种物业形态迅速发展起来。尤其是2004年初，x豪廷、x花园、v花园的大户型500余套的投放量冲击市场，收获了大中户型市场的第一批需求者，使大户型的需求渐趋饱和，彻底打破了市场的竞争格局。实现了大户型从供小于求到供大于求的转变。 x花园已成功实现一期的开发，在几乎没有什么竞争的情况下，收获了中大户型市场的第二批需求者，现名雅介入了中小型120—150平米三（四）室两厅户型的市场，名雅二期正在认购阶段。可以说，在与x等大规模花园的户型配比上比较，我们没有优势。 x花园、x地产等热点花园及开发区一带中小户型约250套，正在认购中。由于楼盘户型销售重叠，分流部分需求者，竞争较为激烈。 3、商铺市场 由于本楼盘商铺在黄金地带，且大众普遍有“家有一铺，三代无忧”的观念， 优势明显。 三、项目SWOT分析 市场细分如下： a、高端市场被名雅花园、享利华府、富丽豪廷等高档楼盘满足，这一部分客户大部分是第二次或第三次置业，是终极消费，10年内不会再置
【Word版，可自由编辑！】 摘要 白沙门公园位于海南省海口市海甸岛内，是一个集观光休闲与娱乐游戏于一体市级免费公园，当初海口市政府在其建设上给予了莫大的支持，其目标是为了将白沙门公园建设成海口市的后花园，建设成能带领海口市旅游业发展的龙头之一，建设成具有城市文化特色的标志性景点之一。然而，相较于同位于海口市的万绿园、金牛岭等公园，他的知名度远不及他们，虽有许多的娱乐设施，但来此的大多是白沙门附近居民。是什么造成了这种尴尬？ 现今，白沙门公园项目完成在即，如何改变这种状态，正确营销，引进客流，打造白沙门品牌，迫在眉睫。对此，通过对白沙门现有市场的调查研究，查阅一些关于海南旅游发展的文献书籍，综合各个方面的因素，写下这份关于白沙门的市场营销策划。 关键字：白沙门、营销策划、休闲娱乐 目录 1、白沙门现状及基础研究 (4)
1.1、白沙门的地理位置及基地现状 (4) 1.2、白沙门的公园设施 (4) 1.3、白沙门的总体评价 (5) 自身优势 (5) 自身问题 (5) 2、市场调研分析 (6) 3、营销策略分析与实施 (8) 3.1、市场分析 (8) （1）总体消费者分析 (8) （2）竞争者分析 (8) （3）客源市场现状分析 (8) （4）海口市民的需求特征 (9) （5）外地游客的主要特征 (9) 3.2、目标市场定位 (9) 3.2.1、客源市场定位 (9) 3.2.2、 SWTO分析 (11)
（一）优点 (11) （二）劣势 (12) （三）机会 (12) （四）威胁 (12) 4、营销策划方案 (13) 策略一、广告宣传完善化策略 (13) 策略二、节庆促销丰富化策略 (14) 策略三、产品多样化策略 (14) 策略四、品牌商品联合化策略 (15) 策略五、分销渠道多种化策略 (15) 致谢....................................................................... ................................................................12参考文献................................................................................................12附件一：海口市白沙门公园游客调查表 (13)
市场营销策划案例
市场营销策划成功案例（多个知名案例） 近年来,市场营销策划在企业发展战略中的重要作用也逐渐凸显出来,一些企业越来越认识到市场营销策划的重要性,并且将市场营销策划工作放置企业发展战略的首要位置。以下是作者为大家整理的关于市场营销策划成功案例，欢迎阅读! 市场营销策划成功案例1 营销策划方案永远要有创造世界第一的意识 宝洁大中华区总裁施文圣(Shannan Stevenson)对世界纪录协会认证官说：我们申报世界纪录的目的很简单，就是培养员工创造世界第一的意识! 大到一个企业，小到一款产品、一个人，都必须要目光长远。这是当今企业主管应具备的
“第一意识”。正如NBA流传的一句名言：永远不要低估了一颗冠军的心! 世界最高峰是哪一座?——珠穆朗玛峰。 第一个登上月球的人是谁?——阿姆斯特朗。 那么第二位的呢?世界第二峰?登月第二人?——大多数人都回答不上来。 因为人们对“第二”向来是漠不关心的。记住：第二不是第二，第二什么都不是!定位理论告诉我们，所谓成为某一方面的第一，其实就是要让自己的品牌在消费者心智中排第一。杰克特劳特说：做第一胜过做最好!排在第一位就意味着第一个被选择，排在第一位的品牌机会最多、最大。 营销策划方案案例一：宝洁
宝洁2010年度营销大会向世界纪录协会申报了一个让人意想不到的世界纪录，全体营销经理一起刺破汽球最多，很多人觉得奇怪，为什么宝洁会选择创造这样一个纪录?宝洁大中华区总裁对世界纪录协会认证官说：我们申报世界纪录的目的很简单，就是培养员工创造世界第一的意识! 营销策划方案案例二：腾讯 腾讯游戏穿越火线是从零开始的，但他们一开始就瞄准了FPS网络游戏世界第一的位置，尽管起步不算早，经过一年的努力，《穿越火线》于2010年3月21日下午3点，同时在线人数达到206万，腾讯以此数据向世界纪录协会申报该项目世界纪录成功，创造了世界纪录协会世界FPS网络游戏同时在线人数最高世界纪录。
移动营销策划方案 1．移动营销的内涵 1.1移动营销定义
移动营销（mobilemarketing）指面向移动终端（手机或平板电脑）用户，在移动终端上直接向分众目标受众定向和精确地传递个性化即时信息，通过与消费者的信息互动达到市场营销目标的行为。移动营销早期称作手机互动营销或无线营销。移动营销是在强大的云端服务支持下，利用移动终端获取云端营销内容，实现把个性化即时信息精确有效地传递给消费者个人，达到“一对一”的互动营销目的。移动营销是互联网营销的一部分，它融合了现代网络经济中的“网络营销”(Online Marketing)和“数据库营销”(Database Marketing)理论，亦为经典市场营销的派生，为各种营销方法中最具潜力的部分，但其理论体系才刚刚开始建立。 1.2移动营销内容 移动营销是基于定量的市场调研、深入地研究目标消费者，全面地制定营销战略，运用和整合多种营销手段，来实现企业产品在市场上的营销目标。无限营销是整体解决方案，他包括多种形式，如短信回执、短信网址、彩铃、彩信、声讯、流媒体等。而短信群发只是众多移动营销的手段之一，是移动营销整体解决方案的一个环节。所以说，移动营销和短信群发是不一样的。 1.3移动营销特点 （1）App成为移动广告新载体； （2）社交+移动成为带消费者进店的最直接手段；
（3）技术成为创意的助燃剂。 1.4移动营销策略 （1）依托当地运营商手机报媒体，充分精准覆盖传播目标人群； （2）与强势无线媒体进行合作共同组织线上线下活动； （3）与移动广告平台进行精准推广。 1.5移动营销模式 1．推送模式 推送模式（PUSH模式）是指企业通过群发功能直接向用户发送带有广告性质的短信或者彩信。由于短信营销操作简单，成本较低，传播对象群体规模大，并且可以针对特定的对象展开营销。因此短信营销在移动营销中占据来了很大的份额。它具有很强的针对性，主要体现在针对特点区域、特点人群、特定时间、特定内容等几方面。随着移动通信技术的进步，短信营销向更高层次发展，出现了支持多媒体传送的多媒体短信服务（multimedia message service,MMS），即通常所说的彩信服务。相对传统的文本短信服务来说，MMS服务能够传递更全面的信息，包括图片、声音、动画等。
项目策划书编号：《刘公岛》（暂定）三维动画项目计划书 策划人： 策划时间：年月日
第一部分：项目介绍 1．项目概述 本次项目主题是三维动画宣传片《刘公岛》（暂名）制作，该项目由一支资深的动画制作团队——威海光远影视动画有限公司三维制作部加盟。此次项目时间设定为两个月，制作周期为2011年8月1号到2011年9月30号。这次项目的目的主要有两个，一个是借助这次动画片制作提高团队的实战能力，另一个是通过宣传片的成功来提高公司的知名度，从而获得社会效益和经济效益。初步设定项目制作时间安排为以下： 1）8月1号到8月15号完成刘公岛的项目的剧本创意（该阶段安排主创人员去刘公岛采风）、三维人物和场景概念设定。 2）8月15号到8月30号分镜制作。 3）9月1号到10月15号完成动画制作。 2．项目背景分析 威海光远影视有限公司现有三维动画团队30人，包括导演、编剧、场景设定、分镜等，他们有着成熟的动画经验。在6月份公司完成了15分钟的《老子·葛家·世界》三维动画制作，获得了客户的高度评价。但是，公司还是存在着一些不足：公司电脑设备配置不高，做全三维的动画有一定的难度。希望在该项目中提高配置。 上个项目，由于时间比较紧凑，造成了许多衔接上的问题。总的来说，在上个项目积累了很多经验，希望在这个项目能吸取经验。
3．项目的必要性和市场前景 第一，《刘公岛》（暂名）三维动画是用三维人物形象、三维场景做的旅游宣传片没有先例，创意新颖。 第二，它也用漫游结合动画的形式对刘公岛的全貌做一个展示。 第三，旅游宣传预期效应比较好，对于威海市旅游产业的发展有很大的意义。 第四，树立威海市城市形象，吸引国内外旅游投资，打造社会效益和经济效益。 第五，威海市刘公岛附近的地理位置具有优势，临近中日韩，也在我国沿海处，水陆交通发达，有较大的消费市场。 5．项目策略及活动 《刘公岛》的三维动画计划与威海市旅游局联合，制作光盘发售，在刘公岛的门票中附加光盘，进行捆绑销售，然后对外发行动画光盘销售，并开发一些列的《刘公岛》的附属玩具和图书，从而获得经济收益。据资料显示，2010年11月刘公岛景区客流量突破4万人，这样预计经济效益还是很可观的。 6．预期风险分析 ?项目执行过程中会遇到哪些主观或客观的风险？本项目将采用那些对策来规避这些风险？（简要分析，须有实际意义） 7．项目创新性 第一，《刘公岛》是首部大型宣传景点的动画片。 第二，采用三维动画，能全方位地展现出刘公岛的景貌，具有立体可感性。
伊利集团山西省市场营销计划经典营销策划报 告方案 文稿归稿存档编号：[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-
一、营销背景 人口：3172万人 国民生产总值：1601亿元 人均国民生产总值：5047元 伊利产品销售概况：1999年1–10月销售额：7856万元 冷饮：销售下降22%；在三大产品份额中由98年的71%下降至99年的55% 无菌奶：销售上升163%；在三大产品份额中由98年的9%上升至99年的24% 奶粉：销售略为上升；在三大产品份额中由98年的20%上升至99年的23% 99年与三大产品份额的全国平均结构比较：冷冻和无菌奶份额较大，奶粉的份额较 二、战略定位 冷饮： 成熟市场 奶粉： 一般市场 无菌奶： 乳饮料成熟市场 【最新资料,Word 版，可自由编辑！】
三、冷饮 市场容量：2亿元 伊利产品的市场占有率：23% 竞争情况： 畅销冷饮的价格区域：1元（45%）；1.5元以上(30%)；0.5元(25%) 分品种考察： 黑巧克力雪糕、蛋奶布丁雪糕销量上升 在山西主销的品种有：新苦咖啡雪糕（24%）、精火炬冰淇淋（13%）、普苦咖 啡火炬（11%）
3.1营销目标 销售目标 —销售额5500万元 市场占有率目标 —继续保持市场占有率第一的地位，并进一步提高市场份额。 品牌 —进一步提升品牌形象。 3.2策略原则 竞争导向：锁定蒙牛、天冰、和路雪，抢占市场份额，不打价格战，用非价格竞争手 段展开竞争。主要用低档产品抢占市场份额，而不是取利 用新品牌的低档产品打压竞争对手的低档产品 深度分销，保持品牌忠诚度 健全零售网络，经销商职能配送化，减少渠道中间环节，扩大零售网点 在上述市场，快速仿制当地畅销竞品，伊利品牌加竞品的畅销产品名称 在上述市场，快速调整产品档次、价位结构，以快速适应市场需求结构变化 在上述市场，新品上市快速铺货、快速推广 3.3营销组合 产品策略 —主打儿童产品和大众产品。 —主销产品：中档产品 高档产品 —其次为：低档产品 价格策略 —主打零售价位： 1.00元 1.50元 —其次为：0.50元 渠道策略 核心策略： C 类渠道策略。我们的业务人员要充分协助经销商操作业务 一般策略： —进一步提高铺货率，增加零售点的数量，提高零售网点的密集度。 —提高配送能力，减少断货现象的发生。 —分销与直营相结合。
市场营销策划方案 篇一：市场营销策划方案 一、市场分析：在我校发行的有关英语学习的报纸和杂志有21世纪报、英语周报、英语辅导报、疯狂英语等七种，竞争异常激烈，目前我又了解到学习报的英语版正在大量进入我校市场。据了解他们的销售模式只是单纯的在大学校园宿舍进行推销，但覆盖面不广，往往是各据一方。但后期报纸或杂志的发送成了最大的咨询题，往往出现发送报纸或杂志不及时，或报纸积压的咨询题，没有给学生留下好的印象。这关于刚进入我校市场的新东方英语是一个不错的有利条件。 二、推销对象分析： 推销对象：西北工业大学20XX级本科新生 对象总人数：估计本科新生在3600人左右 对象需求分析：（1）关于刚踏入象牙塔里的大学生来讲，他们心中早差不多有了自己的英语学习目标，考过英语四六级，然后像更高的目标奋斗。（2）在我校，由于新生进校十天左右会有一个英语分班测试，关于远离考试几个月的学生来讲会比较重视此次考试。然而事先不知情的他们非常少有人会带上往常的课本或者资料，因此这也是新东方英语推销的有利切入点。（3）现在英语四六级的试题改革，对当代大学生英语水平有了更高的要求。提高英语成绩的有效方法也是最基础的方法就是扩大词汇量。寻找一份有效地能关心自己扩大词汇量并提高自己英语整体能力的资料是许多刚进校的学生想明白的，同时考过英语四级也成了学生学习英语的目标。 三、推销市场实地与人员: （1）推销市场实地分析：西北工业大学地域广阔，宿舍分布较为集中。（2）推销人员：为了进行较好的市场宣传与推销，推销人员应遍布学校新生各个宿舍区，如此才能做到有利的宣传与推销，在第一时刻抢占校内较多市场，同时为以后报纸的配送提供了更多的方便。同时考虑到男生进入女生宿舍不方便，推销人员应有一定的男女比例，通过这些建立有利的地理优势！（3）鉴于对市场实地的分析，估计总共需要40人左右的推销员分布在校园各个新生宿舍进行宣传与推销，至于后期发送杂志大概需要5人。 四、宣传与推销： 宣传主题：读新东方英语，做以后的主人！ 推销宗旨：将来守信，服务至上，让顾客中意！ 前期预备： （1）人员招募：考虑到前期推销的艰难性，我将招募比较有责任心的、想做的同时想执着地干下去的同学和朋友，专门是往常有过推销经验的同学和朋友优先。同时也要考虑到人员
营销推广计划及实施步骤 店铺名称：那年·烧鸡铺 品牌：那年 二．产品介绍：那年烧鸡所用的原料鸡是出产于固始县的生态鸡，此品种鸡生长在山区，实行散养式喂养，吃的是五谷杂粮和林中草地昆虫，不使用任何食品添加剂，无污染。因经常活动味道鲜美，肉质紧实，富含氨基酸，为鸡中上品。牌烧鸡由于选料精良，极大的保证了本品烧鸡的优良品质，实为放心食品和绿色原生态食品。 一. 那年烧鸡的制作方法及特点： 那年烧鸡，在选鸡、宰杀、撑型、烹煮、用汤、火候等方面，始终坚持传统操作规程,采用循环老汤，经过十几道制作流程，佐以二十余种名贵药材和香料补品用文火煨煮而成，不添加任何化学添加剂。具有骨香肉烂，香味浓郁，咸淡适宜，口味纯正，久吃不腻，回味无穷等特点，使其色、香、味、烂最终形成了自己多元化的独特风格。常食可调气健神、驱寒止湿、益肝健脾，滋阴补肾，强身健体、延年益寿之功效，是传统工艺与现代美食的完美结合。 大料（八角）的功效 八角性温，味甘辛，具强烈香味，有驱虫、温中理气、健胃止呕、祛寒、兴奋神经等功效。可用于治疗恶心呕吐、胃脘寒痛、腹中冷痛、腹胀以及肾阳虚等病症。花椒的功效
温中止痛;除湿止泻;杀虫止痒。主脾胃虚寒之脘腹冷痛;蛔虫腹痛;呕吐泄泻;肺寒咳喘;肺寒咳喘;龋齿牙痛;阴痒带下;湿疹皮肤瘙痒。 茴香油具有刺激胃肠血管、增强血液循环的作用。 草果：燥湿除寒，祛痰截疟，消食化乱治疟疾，痰饮痞满，脘腹冷痛，反胃，呕吐，泻痢，食积。 肉蔻：肉蔻的功效是温中涩肠、行气消食，肉蔻的作用是治虚泻、冷痢、脘腹胀痛、食少呕吐、宿食不消 桂皮：味辛甘、性热，入肾、脾、膀胱经；有补元阳，暖脾胃，除积冷，通脉止痛和止泻的功效；有温肾壮阳、温中祛寒、温经止痛的作用。 三：开业日期：暂定“中秋节”（9月15日）提前10——15天为宜,即：9月1日正式开业 四.主料、辅料前期准备：（8月15日——30日） 1. 每只鸡重量在公斤左右，每日销量预计：整鸡只； 每日采购数量：负责人： 2加工地点：负责人： 3.运输方式：负责人：
武汉·金地中心城项目 ——营销策划报告 学号： 班级： 姓名：
目录 第一篇环境分析 1-1 市场分析 1-2 区域房地产住宅市场状况 1-3 项目介绍与分析 第二篇SWOT分析 2-1项目优势 2-2项目缺点 2-3项目机会点 2-4项目策略 2-5价格策略 第三篇项目定位 3-1客户定位 3-2项目定位 3-3定位支撑 3-4消费能力分析 第四篇营销战略 4-1整体战略 4-2宣传策略及渠道 4-3促销策略 第五篇营销推广策略 5-1推广渠道 5-2推广进度 5-3筹备期推广策略及工作安排 5-4开盘推广策略及手段 5-5现场开盘活动
第一篇 1-1.市场分析 宏观市场分析 2009年，武汉楼市绝地反弹。旺季高烧，淡季不淡，不少开发商超额完成任务，资金大幅回笼。“日子过得很惬意”某业内人士直言不讳的表示。抢市的开发商略显姿态，小幅让利；大牌开发商高枕无忧，盘算着来年的营销策略2009年，武汉楼市将难见08年疯狂促销的列队格局。波澜不惊，武汉开发商高调收官。 区域市场分析 光谷领衔——大武昌强势外拓 一、经济发展 ?光谷经济由民营股份制企业、三资企业、外资企业“三足鼎立”的三大企 业群。 ?2004年，湖北省武汉市审时度势，做出举全省之力建设“武汉·中国光 谷”的重大战略决策。05年上半年，“光谷”在此前开工建设16个光电 子信息产业项目基础上，又有12个光电子信息产业项目陆续启动建设， 28个项目总投资31.5亿元。长飞六期扩产、武汉邮科院300万公里光纤、华工科技激光产业基地等一批具有优势产业项目实现了快速扩张。2005 年1月至6月份，以光通信为主的光电子信息产业完成产值45.9亿元， 增长50.2%，约占东湖开发区规模以上工业企业总产值的55%，拉动作用 明显。 2006年底，世界一流高新技术园区——武汉科技新城项目总体规划环评通过国家环保总局审查。按规划，武汉科技新城以东湖开发区为基础，西至二环线，东至中环线，北至东湖南岸，南至汤逊湖北岸。规划总面积224平方公里，预投资600亿元，人口将达97万人。 二、光谷环境 1、产业环境 开发区内汇集了以武汉·中国光谷----光电子信息产业为龙头，生物工程与新医药、环保、机电一体化、高科技农业等高新技术竞相发展的产业格局，并以每年30%以上的经济增长速度发展。 2、人文环境 东湖周围，是中国高素质人才最为密集的地区之一，这里学府比邻，人才云集： ?18所全国知名高等院校 ?教授级科研人员共8000余人 ?在校大学生共50万人 ?每年毕业大学生50000余人 依托雄厚的科研力量，提供专项研发基金，培育并吸引领先研发中心，力争成为中国重要的光电子、生物制药、环保、软件、现代农业等产业研发
城市推广策划书 城市推广策划书 的目标市场受众，进行长期的关注，那么以此带来的经济投入产出比，将是1： 100，甚至更多，因为前期市场导入已经成功，那么开发的副品牌，将是无投入，尽产出! ② 纵向营销： 纵向营销的市场潜力，也是带动经济的另一大手段，就是在目标市场下方，开发二三级市场，以一级城市的带动效应，开发二三级城市是容易得多，只要营销的当，经济将会大幅度提高，甚至一次迈上快车道。 ③ 终合营销： 在纵向营销的同时进行横向营销，在开发二三级城市时，同时用副品牌做主打品牌，进行市场的推广，以此来带动市场的新鲜感，来瓜分市场份额。关于集中化策略的具体建议和思考： 汉中的历史文化线路比较单一，却又跨越了上下三千多年，所以汉中到底该如何定位历史，而又不和洛阳西安这几大历史城市定位相冲突，需要仔细考虑，但汉中，既然名字和汉有关，那城市的形象就放在“汉”上，那么，放在“汉”上，就要开发相关能衬托出品牌形象的景点线路，所以，早期的汉中，关于历史文化的线路，宜订在和汉有关的线路上。如果要确定的话必须参考专家的意见，以下线路只是一人之见， 1、汉初三杰：
张良庙，拜将台，饮马池，古栈道(早期，和汉中宣传片同时播出，具体线路还有待专家考证，因为这条路线是汉中的根本，汉家发祥地，如果连这条线路都弄不好了那后面的线路就更加艰难，)2 、三国线路： 米仓山，定军山，武侯祠，(这是一条重点线路，应在汉中旅游收入上了一个台阶之后的第二主打线路，是汉中至今最被人称道的由来，所以这条线路的开发一定要追寻《三国演义》，适当时可避开历史) 3、南宋路线： 陆游纪念馆，汉江战船，(这个景点是后期汉中旅游业游客人数剧增之后开发的副线，这完全是依附在陆游这个品牌下的线路，具体还有什么景点可以请专家指导。) 4、抗日景点： 这是一直没有被人注意的景点，至于有什么景点，我也不甚明了，汉中对外宣传的抗日后方根据地的形象太少了，所以我土生土长的汉中人也没听说什么。(和3相同) 5、汉朝路线： 这个也应该是汉中关注的一个路线，就是班超，张骞，蔡伦等等人物，我们不能把他们的品牌置之不顾，他们可是有一定的品牌效应，如果不用是很可惜的，景点有待开发……(同3)目标市场的选择线路是设计好了，那么目标城市的选择该是如何的呢?汉中的环境十分特殊，所以目标城市的选择不能像西安成都一样，不仅国内随便地方都能选，连国际的大部分地方都可以挑，制约汉中发展的根本还是交通
某房地产项目营销策划报告 第一章项目概况 第一节：项目区位分析 一、区位 本项目所在地为位于胶州市西侧，距胶州市中心政府办公大楼约2.5公里。地处西建材、家装一条街中段，现有建材、家装行业一支独秀。其距离市45公里，占地1313平方公里，管辖13镇、4乡，常住人口74.5万人。胶州市位于省东部的黄海之滨，胶州湾畔。是市的卫星城市以其得天独厚的资源优势和历史文化底蕴构成了胶州市鲜明的地域特色。 本项目的区位恰好处于这个特殊的地理环境之中，项目规模适中，地块位置是市场未来的热点——胶州市商业一条街，具有较好的物升值潜力。 二、经济指标（原规划指标） 1、规划用地总面积：125674 M2
2、总建筑面积：114277 M2 多层住宅建筑面积：55313 M2 小高层住宅建筑面积：10750 M2 联体别墅建筑面积：25968 M2 3、居住总户数：754户 4、绿化率：35.8％ 5、容积率：0.98 第二节：项目SWOT分析 一、优势S 1、自然环境 本项目地处胶州市西路和梧洲路交汇处，是胶州市政府规划的未来商业步行街，拥有浓厚的人文及自然资源。其位于胶州市上风位置，地势开阔，周边无遮拦，周边自然环境良好，四季分明，气候宜人，雨量充沛，无污染源，空气质量佳。 2、交通环境 本项目位于路与路的交汇处，来往有5路、17路途经此地通往市中心及乡镇，加强了本市于与周边各城镇之间的交流。 二、劣势W 1、城市配套 虽然本项目具有良好人文环境资源，但是胶州市经济发展同临近市相对滞
后，因此，本项目周边还处于“处女地”阶段，缺乏相应的城市配套设施，导致本项目缺乏居住氛围，市民对本地块缺乏“认同感”。 2、项目遗留问题 本项目前期工程属“棘手”工程，由于前期在营销策略上出现失误，导致项目在前期销售阶段上出现“热情预订，迟疑退款”的局面，外加地块尚有未完成的工程，边施工边观望，在当地居民和已认购该项目的业主中产生不良口碑，为本项目前期销售增加了难度。 3、开发商品牌 开发商虽在市场有一定的知名度及声誉，但在本地属外来开发商仍缺乏本地市场知名度和品牌形象，这对将来项目开发及销售产生较大影响，导致销售成本及宣传成本的增加。 4、交通状况 虽然地处兰、梧公路入口，但市公共交通配套不足，导致了居民往市工作、生活的不便。在将来销售及入伙之后，不得不开通小区业主服务巴士，无形中增加了物管成本。 三、机会点O 1、政府规划开发利好因素 胶州市政府提出将本项目周边规划成购物、休闲、娱乐一条街。这一利好因素必然会刺激项目周边商业经济的发展，带动房地产市场的升温，影响住房消费升温。
市场营销价格策略报告 一、农村市场的特点 2、地域广阔、网点分散、管理难度大。全国2861个县，40000多个乡镇，厂家若想精耕细作的话，需投入大量的人力物力，增加了开发难度;另外由于农村市场交通不便，市场终端网点分散，单店销量较低等原因，销售费用相对较高。 4、信息不对称。由于厂家宣传推广少，信息闭塞，消费者教育缺乏，辨别能力弱，导致在购买时对产品的价格、材料、功能等信息严重不对称，厂家在销售产品时相对较容易说服消费者购买。 6、金融危机总体上来说对我国广大农村影响不大，农村的消费能力受到的冲击更是有限。在我国的影响目前主要表现在股市暴跌和房地产市场的不景气，其威力还不足以对广大农村市场和农村消费力构成威胁。 1、消费感性：由于许多行业将主要精力投入到一二级市场，忽略了三四级市场，导致三四级市场竞争较弱，消费者教育没有完成，产品信息也不对称，许多消费者并不了解产品的真正功能和特点，总是凭借对产品外观、其他消费者的口碑传播和现场人员的介绍等做出购买决策，缺乏理性的购买思考。 3、偏重功能性需求。要求产品价格低、实用、操作简
单、耐用，不太注重产品的附加价值和精神享受。 城市消费者农村消费者 消费观念成熟度成熟不成熟，容易被引导 获取对比信息较多较少 消费者个性突出个性从众心理 对于中小企业而言，在品牌上不具有品牌优势，无论是渠道品牌还是大众品牌与大企业相比都不具有优势。 在产品品类上，以常规普适产品为主，同质化严重，缺乏差异化，相对利润较低，但又往往没有能力进行新技术或新品类的研制开发和投入，在产品品类竞争上不具有竞争优势。在人才使用上，中小企业相对有限的资源无法有效的吸引大量高素质人才的加盟，而人才是保证企业经营成功与否的最为重要的因素。 驻中国市场八年后才开始盈利的实力和魄力，对于目前高度竞争的市场而言，没有资金保证就等同于没有充分的枪-支-弹-药。 四、中小型企业运作农村市场的难点 1、区域广，市场分散，终端零售网点数量庞杂且单点容量小，单独开发不经济。以河南省为例，全省共有110个县、1907个镇、6000多万农村人口。如此分散的市场背景下很难有效配置资源、以确保正向的投入产出。厂家面对业务人员数量少、市场资源和费用不足等现实，表现出来的是
城市市场营销方案 城市市场营销方案(篇一) 一.成都小灵通市场营销的意义及制定本企划的目的 1.成都小灵通(pas)市场营销的意义： 之所以将这一条列于篇首专门论述，是想突出明确这样一个观点：成都小灵通的市场营销绝不仅仅是成都电信的一个普通项目的市场 营销。 因为，较之公司的其它项目，其市场营销对于公司具有特殊的意义和影响。主要表现在： (1)小灵通是成都电信与移动、联通争夺成都地区市场份额的有 效竞争手段。 成都是全国四大通信市场之一，竞争环境极为激烈，目前全国的所有电信运营商均在成都开办业务，电信市场已经全面放开。在小 灵通开通之前，成都电信一直处于被动防守的局面，有了小灵通之后，成都电信不但有了与移动、联通争夺成都地区市场份额的有效 竞争手段，而且还可以为有线能力暂时不能达到地区的用户提供中 国电信的贴心服务。 (2)小灵通市场的推广符合成都电信“抓住中端用户、带动低端 用户、争夺高端用户”的营销策略。 这个营销策略首先符合了成电对目标客户群的定位;其次中端用 户多为小灵通、gsm手机的双机用户，有gsm作为小灵通手机的辅 助和补充，对小灵通网络运行质量要求相对较低;另外，也是最关键 的一点，中端用户为移动通信带来的收入占总收入的一半以上，移 动运营商不容易推出较低的资费打价格战。 2.制定本计划的目的
成都市小灵通市场营销的上述重要意义，要求我们必须对此有较为清醒的认识，把它作为重点项目来抓。应该看到这是一个涉及到产、供、销各部门各环节相互配合的综合性工作，有赖于正确的调 度协调，有赖于各方面的积极协作。制订本计划就是想求得公司各 级领导的重视和支持以及各部门各环节的共识，明确面对这项工作，我们所应该采取的策略和具体措施，以便于统一思想，协调行动， 共同完成好这项具有重要意义的工作。 二.当前营销状况分析 分析当前的营销状况，有助于我们对当前的市场状况、产品状况、竞争状况及宏观环境，有一个清醒的认识，为制订相应的营销策略，采取正确的营销手段提供依据和参考。 1.竞争状况分析： (1)竞争产品分析 比较上表后可发现，新版大众卡和风行卡均为月租23元，直逼 小灵通的月租20元。风行卡还可全国漫游，大众卡虽然和小灵通一样，只能在大成都(即20个区县市)范围内用，但大众卡的号段是138，其网络质量勿庸质疑，这比起小灵通的信号不好的口碑来，可 是一大优势。还有比较重要的短信功能，.小灵通只能在电信网内发，即只能发给小灵通或电信座机，还必须受到终端支持的限制。 (2)竞争对手的传播进攻手段： 预计竞争产品在其将小灵通做为真正的对手后，还会采取更进一步的传播进攻手段。 a.利用gsmgprs,cdma1x技术来攻击phs技术的落后，例如使用 范围的对比，享受的增值服务对比，接通率对比等。 城市市场营销方案(篇二) 企业发展和企业的生存永远是企业最关心的问题，当然，只有企业能够生存下去，才有发展的可能，要是连生存都成了问题，发展 也就无从谈起!既然企业要生存，就必须发展，对市场了解的多少也
“锦绣江南”项目营销策划报告 一期营销推广战略构架 委托单位：贵阳智诚松山花园物业有限公司报告单位：上海开启房地产投资咨询有限公司 报告日期：二000年九月 第一部分：产品研究 一、地段 1、地理位置
本项目位于闵行区，内外环线之间（靠近外环线），吴中路与金汇路延长段交会处。如下图所示：本案 虹桥高尔夫 延安路高架 外 环 路 高 架 动物园 吴中路 航华新村 金汇路 合川路虹桥开发区
虹桥镇 虹 梅 路 虹桥路虹桥国际机场 古北新区 红松路
经过广泛市场调研以及定向产品测试，我们发现：本案所处地段社会认知度和认可度较低──在大部分客户眼中，本案所处地段相对偏远，配套设施比较缺乏，绝对不可以与虹桥和金汇混为一谈、相提并论！ 实际上，一旦改造成功，吴中路应当是一条优秀的景观道路。但是在目前，吴中路的地段概念不为消费者认同；“金汇”是一个相对优秀的生活区的代名词，“金汇路”也因此被青睐。可惜，凡是到过本案现场的客户，大都拒绝承认本案属于传统的“金汇路”概念。因此，本案所处的原始地段概念甚为尴尬。 社会公众基于固有的感受，在地段价值判断上会普遍取值于3500元/m2上下，这与本案定位有明显差距。从某种意义上说，本案的地段价值判断有可能成为致命危机！ 然而，在调研中发现：经过对本案周边环境改善的介绍后，尤其是亚洲第一大型的虹桥购物乐园建成、吴中路拓宽、金汇路贯通等目前已经启动的重大工程，使得客户对本地段前景关注程度提高，升值概念很快被接收，转而看好本区域的前景。看到这种转变，我们的信心也增强了！当然，这种转变带有某种潜意识里的投机性，不应该过于庆幸。 鉴于客户对地段概念在感知和认知上有一定出入的现象，地段教育显得尤为重要，关于地段的形象营造和概念传播显得至为关键！ 2、交通 本案所谓的交通由“道路”和“公共交通线路”构成。 本案处于吴中路、金汇路交界处。目前，吴中路正在拓宽，金汇路有待打通──实际道路状况相对糟糕。但是吴中路的拓宽工程以及金汇路的延伸工程一旦于年底前完成，将极大地改善道路状况。 本案附近公共交通线路匮乏，仅有少量公交线途经，如到体育场的87路、721路，到中山公园的中卫线，但无至徐家汇的直达车。
蚌埠市东联金属材料有限公司 2011市场营销策划报告 蚌埠市东联金属材料有限公司 市场营销策划报告 （一）、行业背景： 1、近几年建筑行业的繁荣推动了建材租赁市场的发展 建筑行业是我国重要的支柱产业之一，是国民经济的重要物质生产部门，它与整个国家的经济发展、人民生活的改善有着密切的关系。建筑业对国民经济的发展起了巨大的推动作用，高速发展的国民经济、不断提高的居民收入水平以及改善居住条件的潜在巨大需求，也成为支撑建筑行业平稳发展的基础力量。中国正处于从低收入国家向中等收入国家发展的过渡过程中，建筑行业的快速增长，对国民经济增长的贡献也很大，近年来，其增加值占GDP的比重达7%，从业人数占全社会从业人数的5%。 蚌埠市的建筑业在整体建筑行业的宏观环境影响下，受“住在蚌埠市”城市品牌的影响，建筑行业的发展也非常的迅速和繁荣。通过对蚌埠市市土地规划局、蚌埠市市统计局的访问，预计蚌埠市全市2011年的建筑施工面积将会达到682.4万平方米。 此外，蚌埠市市经济实力较强的大中型建筑公司，他们通常都倾向于自己购买建筑材料，只有在建筑材料周转非常紧张的时候才会从外部租赁公司租赁建筑材料，这样规模的建筑公司主要有：蚌埠市建筑集团，鸿安建筑公司，西郊建筑公司以及环翠建筑公司。而经济实力比较
弱一些的建筑公司通常会选择直接租赁建筑材料。 2、蚌埠市建筑材料租赁市场比较繁荣 蚌埠市建材租赁公司拥有钢模板的数量比较少，只有一些比较大型的租赁公司如蚌埠市建筑集团、鸿安建筑公司和环翠建筑公司钢模板的数量比较充足（以前大量购置）。这些比较大型的租赁公司主要对内出租给自己下属的建筑公司，而且很少有不能满足下属建筑公司需求而从建筑材料租赁市场租赁的情况。与此同时，规模比较小的建筑公司出于成本和施工质量等因素的考虑，会逐渐用竹胶板取代钢模板，所以我们认为钢模板在建材租赁市场上的需求量正在逐渐萎缩，钢模板有被竹胶板替代的趋势。 3、建筑公司要求建材租赁公司提供良好的产品和服务 建筑公司在选择建材租赁公司时主要考虑以下几个方面的因素：（1）、价格。建筑公司认为产品的租赁价格是他们最关注的因素，在各个租赁公司提供产品基本相同的情况下，产品的租赁价格是建筑公司在选择租赁公司时最关键的要素。 （2）、质量。建筑公司除了对价格非常敏感之外，对于租赁产品的质量也极为看重，由于施工过程经常会因为所租赁的建筑材料质量不合格而发生安全事故，因此租赁公司的产品质量也是建筑公司在选择租赁公司时一个很重要的影响因素。 （3）、服务水平。由于租赁公司之间在产品的租赁价格、质量上的同质化现象日益明显，因此服务水平就成为了区分各个租赁公司的重要因素。建筑公司在重视价格和质量的同时，对建材租赁公司所提供的服务也越来越关注，他们希望租赁公司能够提供良好的服务，其主要包括：提供运输服务、送货及时、整个租赁程序要实行规范化管理、退货方便等等。 （4）、常年的合作关系。建筑公司在选择租赁公司时，十分看重与租赁公司的常年合作关系，这种关系的形成是建立在相互信任和合作的基础之上的，是日积月累逐渐形成的，这种关系有时候会起到事半功倍的效果。 （5）、公司的资质、规模。建筑公司对建材租赁公司的资质和规
四川临弘商贸有限公司 市 场 营 销 计 划 书 目录 一、前言 二、第一章市场分析 第一节总体市场的构成 第二节片区市场构成及销售渠道 第三节终端市场分析 第四节直销市场分析 第五节团购市场分析 第六节二级经销市场 三、第二章市场开发 第一节设立业务办事处
第二节终端市场 第三节直销市场 第四节团购市场开发 第五节二级经销市场开发 四、第三章市场维护 第一节产品陈列 第二节产品定货 第三节促销维护 第四节市场价格监管及调控 第五节回款力度 第六节产品在续开发 第七节市场宣传 五、第四章市场人员管理 六、第五章市场人员组成及工作分配框架（图） 七、第六章营销市场框架（图） 前言 雄鹰展翅鹰击长空 在当今世界贸易市场风云突变，本土贸易市场新型势下，在中国科技城—绵阳，一家以商品贸易为主的现代化综合贸易企业—四川临弘商贸有限公司开始成立。成立后公司将涉足食品、建材、电子电器等诸多领域，将积极开拓以四川省内及西部地区为主的本地贸易市场，并着手开辟以中国其它地区和海外贸易市场为铺的国际间进出口贸易市场。但是现在摆在我们面前的是一张没有文字和图案的白纸地图，我们今后的工作就是要在这张白纸上面增添一个又一个的区域，书写新世纪商品贸易开拓市场的神话。 我们的目标是最远大的，但是我们需要的是从头开始，一步一个脚印前行。首先计划在三个月内建立和建全川北、川南市场，同时对企业经营模式科学的管理制度进行系统的完善。在2006年初其本建立，建全四川省内及周边地区营销网络，而后开始逐步涉入全国各地市场，承接海外商品中国市场代理业务，预计2006年底初步建全全国营销网络，目标总产值突破一亿元大关，2007年在建全全国市场的同时对市
] 2016童装网络营销方案 . 15电商1班 吉吉
目录 一、前言 (2) 二、市场分析 (3) 1、企业的目标和任务 (3) 2、市场现状与策略 (3) 3、主要竞争对手及其优劣势 (4) 4、外部环境分析 (5) 5、部环境 (6) 三、营销策略 (7) 1、营销目标/预期收益标准 (7) 2、目标市场描述 (7) 3、产品定位 (8) 4、市场营销组合策略 (9) 四、具体行动方案 (11) 五、总结： (12)
一、前言 现在人们的生活水平越来越高，父母对于子女的生活投入也越来越大，儿童消费呈现出明显的个性化，购买主动化的趋势。童装的市场发展空间将逐年增加，所以说童装品牌市场是一个有发展的行业。目前中国童装品牌的销售渠道还处于初级阶段，层次比较低，但中国童装品牌行业已开始踏入品牌竞争领域，竞争的激烈可想而知。童装品牌市场是一个相对特殊的产业，也是一个极具潜力的产业。 如今随着电子商务的发展，网络营销成为童装产业的又一营销渠道，巧用网络这块虚拟市场壮大童装品牌企业规模，不少的童装品牌企业已将传统营销模式转到网络营销模式上来。 目前我国年产童装46亿件，占全国服装总产量的近10%。童装生产以中小企业为主，近年来，我国童装的消费需求同比保持高速增长，国童装消费总量约为21亿件；年均童装消费约400亿元，约占全国服装总消费的7%，全球童装总消费的3%。总体消费特点表现为一是由过去的满足基本生活的实用型开始转向追求美观的时尚型，部分经济发达的城市，消费者对童装的需求趋向潮流化、品牌化。 二、市场分析 1、企业的目标和任务 通过本次五一节网络营销促销活动，旨在提升品牌知名度，扩大市场份额，提高客户服务水平。 2、市场现状与策略
项目销售策划书各位读友大家好，此文档由网络收集而来，欢迎您下载，谢谢 项目销售策划书 1、整理结论 营销策划书90%不是为自己写的。因为我们在思考问题时，往往只根据自己的知识和掌握的资料得出最终的结论，而不是将整个整理出策划书。 2、说服性材料 营销策划书是一种说服性材料，它通过使人信服的材料为提案者和接受方在营销策划的实施中提供了通用的语言。 3、作用 (1)准确、完整地表现营销策划的内容 策划书的内容是否能准确地传达策划者的真实意图，显得极为重要。 (2)充分、有效地说服决策者 作为一份合格的营销策划书，首先
要做到使阅读者相信;在此基础上再使阅读者认同。对于一个策划者来说，首先追求的是：决策者能采纳营销策划中的意见，并按营销策划的内容去实施营销方案。 4、目的 是未来理想和价值观的努力对象。 5、目标 是为了实现具体的目的而设定的直接对象。 为了实现目的，必须设定若干个目标。如果忘记这一点，一口气冲向目的，便会遇到挫折。目的是超越时间的概念，但是很多策划人往往把目的当成目标，这样在目的不能很快实现的情况下，就会使策划人产生挫折感。 如果没有明确的目的，仅仅在当前的目标周围打转，就会为别人或别的企业创造向下一个目标和目的前进的机会。 因此，将目的与目标混淆是非常危险的。
营销策划书的编制原则 原则 1、逻辑思维原则。 2、简洁朴实原则。 3、可操作原则。 4、创意新颖原则。 营销策划书书写步骤 在书写策划书之前，先用因果关系图(也称树状图)将有关概念和框架汇集与一张纸上，以描述策划整体构想，其目的在于将核心问题、内外环境因素，以及解决问题的思路清晰地展示出来。 在汇集资料时，应先对资料加以整理、分类，再按照营销策划书的框架顺序一一列入，绝对不允许将无关紧要的资料硬塞进策划书中。在进行资料整理前要进行充分的市场调研，把握好市场最新消息，并做到资料的属实性，那样更具说服力。 确定版面的大小每页标题的位置在版面中的哪个位置放置文本，哪个位置安放图片确定页码的位置与设计目
市场营销策划方案研究报告 （综合版） 目录 一、市场营销策划方案的原则 (1) 二、市场营销策划方案的步骤 (2) 三、市场营销策划方案的要素 (6) 四、市场营销策划方案的核心 (9) 五、市场营销策划方案的方法 (11) 六、市场营销策划方案的制定 (12) 七、市场营销策划方案的内容框架 (15) 八、市场营销策划人员的必备素质 (21) 九、市场营销策划书的设计与撰写 (23) 十、市场营销策划书的写作技巧 (25) 一、市场营销策划方案的原则 (一)统筹规划 全面把握企业市场营销过程中的各种要素： 进行时间顺序的运筹；
进行地点安排的运筹。 (二)超前创新 市场营销策划是一种准确的判断：借助组织起来的形象系统(即依据现实世界的各种生动资料)通过形象思维作出对未来的预测；借助组织起来的概念系统(即依据抽象世界中间接化和概念化的理论资料)通过逻辑思维作出对未来的预测。 市场营销策划是一种巧妙的安排：借助丰富的实践经验将各种营销要素进行组合，形成优化模型；借助创造系统(即科学的创造力)将各种营销要素进行悠闲组合，形成优化模式。 (三)技艺融合 所谓技艺融合就是把技术的先进性与艺术美结合起来。 在进行市场营销策划时，为了做到技艺融合，需要注意以下问题： 1、加强定量分析方法； 2、能够被有关人士接纳。 二、市场营销策划方案的步骤 (一)明确目的
政治法规目的：通过市场营销策划，使企业的市场营销活动在国家各项方针、政策、法规的框架内进行，并符合众的文化传统、风俗和礼仪。 经济利益目的：通过严密的市场营销策划，使企业的市场营销活动科学化和有效化，用最少的资金投入产生最大的经济效益。 (二)收集信息 了解状况：包括市场需求、产品状况、分销状况、竞争态势和宏观环境等； 分析情况：优势与劣势等。 通过专题分析和综合分析，提出目标、战略、策略的初步考虑。 (三)产生创意 要出奇制胜，主要体现在目标、战略、策略、方法和步骤等方面。产生创意必须注意两点： 信息转录：指对收集的信息进行消化吸收，使之变成人体大脑信息的一部分。 充分讨论酝酿：一定要挖掘潜力、集中精力、敞开思想、智力互动，进行交流和讨论，把每个人的智慧和创意充分展现出来。 (四)制订方案 市场营销目标：包括利润水平、销售增长、市场份额、风险分担、创新开发等。