【荣兴民俗文化美食街】
推廣提案
目錄：
一、2005年遂寧房地產市場分析
二、遂寧商業物業分析
三、項目理解及定位
四、建築部分產品建議及定位
五、推廣策略研究
5-1、推廣模式及時間安排
5-2、推廣主題研究及確認
六、各推廣階段的工作細化
6-1、導入/預熱期
6-2、升溫期
6-3、引爆（開盤）
6-4、持銷期
七、銷售策略及安排
八、建立完善的物业管理
九、招商
第一章：2005年遂寧房地產市場分析
宏观调空、土地拍卖、银行紧缩、市场竞争加剧将成为2005年遂宁房地产市场“行动准则”。
遂宁房地产市场新动向：
1、遂宁房地产市场郊区化（中心近郊激烈碰撞）
随着土地成本的上涨，产品造价的提高，市场的大量需求使得城北、河东、工业园区等地段的房地产市场有突破性的发展前景。虽然有较大的开发空间但是并存激烈的市场竞争。因此“郊区市场”将成为遂宁房地产的一支主力军团，登上遂宁房地产市场的舞台。
2、楼盘“个性化”
2004年新楼盘无论产品还是市场定位上皆少了对“老盘”的传承，多了几分创新多了几分个性。
3、市场竞争白热化
租个门面摆张桌子就可以把房子卖完的时代已经过去，单梯楼将被花园小区所替代，小规模变成大规模，要在市场（客户）挑剔的眼光中生存。将出现春秋雄风，战国群雄的局面。
4、产品规模化，品牌化。
品牌=品质+广告。
以市场为导向，在矛盾中生存。现在的市场可以说是一个比规模，看品牌的市场，只有从规模上、品牌上强强出手，铸造一流的产品打动消费者。让市场了解企业、了解你的产品。
5、房地产“市场营销”比重的上升
专业的眼光看问题是取胜的关键，从产品的构思到生产产品再到产品的销售。每一个环节都离不开营销，无论是小楼盘还是大楼盘要想从
市场中脱颖而出，真正做到价值最大化，比如2004年所面市的每一个楼盘或多或少都在市场上露露面做一做宣传。可见市场营销所占比例不断的上升。
6、市场对服务的需求（物业管理的提升）
从过去的没有物业管理到简单的管理到现在的专业物业管理公司，从基本安全到全新呵护，优质的物业管理将成为2005年消费者选择物业的一个关键因素。
7、商品房开发走向“集约经营”，产品呈现“精品化”
随着住房消费主体的改变，开发商的理性化程度大为提高，房地产开发由过去的粗放经营向集约经营转变，以往大行其道的单体开发逐渐被小区建设取代。为满足城镇居民对住房由过去只追求“居者有其屋”的简单需求转变为当前更加注重质量、环境、智能的“居者优其屋”的更高层次的需求，开发商们普遍增强了精品意识，精品小区无一不是从“以人为本”、“人与自然”的角度出发，充满了对居住者全方位的关怀，同时，也代表了遂宁房地产业的发展方向。
第二章：遂寧商業物業分析
商业地产需要宏观调控：
商业地产以“地段论”影响地产界数年，2005年商业面积的大幅度上升，将出现商业物业泛滥；商业物业提升空间较小，要想市场认可自己的商业只有从准确定位、商业规模、管理模式、等方面进行研究；有待有关部门进行宏观调空。
遂宁商业地产几大特点：
A：商业物业面积大幅度增加；
B：商业物业空置比例上升；
C：商业业态较为零乱；
D：规模较小，投资升值空间小；
E：商业物业管理档次较低；
F：本地投资商业力度较弱;
G：产品本身档次较低;
H：产品的规划设计相对落后;
I:地方招商力度较弱;
第三章：項目理解及定位
荣兴怡景（裙楼部分）：
命名方案：
A：荣兴民俗文化美食街
说明：定位“准确度及范围的大小”决定了物业上市后的抗风险能力。项目理解：
荣兴民俗文化美食街位于渠河路和嘉禾西路交汇处，渠河公园旁（城监大厦和建设大厦之间）。距离西山森林风景区仅400余米。前拥渠河绵延千里秀美水岸风景，近临风光无限的渠河公园。
优劣势分析：
项目优势（S）：
A：地理位置；
B：交通便捷；
C：产品风格的创新（注：见后“建筑部分产品建议”）；
D：定位优势（民间风味美食）做“具有规模和档次的特色餐饮”；
E：消费群体；
考虑到后期的业态运作，项目及周边汇集了许多高收入者（如：各市政单位，各小区业主等）。
F：项目配套（大约3000平方米的餐饮广场）；
G：专业的商业物业管理，真正的理财管家。（商业部分：个性物业管理）；
项目劣势（W）：
A：商业氛围较淡；
B：操作引导难度较大（推广费用较高）；
C：人流量小（后期的招商工作难度大）；
项目定位：
荣兴怡景（裙楼部分）：
产品档次定位
方案：[具有规模和档次的特色餐饮]
[民间风俗文化美食]
理由：
A：通过对2004商业分析，2005年将出现商业物业泛滥，要想市场认可自己的商业只有从准确定位、商业规模、管理模式、等方面进行研究；所以需要有规模。
B：搜索整个遂宁市没有一个地方餐饮是纯中高档次，规模在5000平方米以上，更不用说特色餐饮；是遂宁市餐饮的空白区。
C：本项目区域汇集了较多的高收入消费群体（比如：各小区业主、各市
政单位、各公共活动场所“体育馆、图书馆、宋瓷博物馆、渠河公园”活动人群等。他们将成为中高档次餐饮消费的主力军。
D：项目的配套为中高档次餐饮消费者提供便利。如：3000平方米的餐饮广场为消费者提供餐饮前后的休息及活动空间，停放车辆等；真正做到休闲餐饮，餐饮的延伸。
E：交通便捷，延伸了驾车前来餐饮消费者；
成功案例：
重庆九龙花园美食街
（一个典型的民间风情美食街，销售率100%）
分析：
1.项目位置较为偏远（距离主城区30分钟车程）；
2.交通不便；
3.配套比较单一，更谈不上有水有公园；
4.半径3公里没有主力消费群；
（采样1：）
市场定位：
项目消费群定位：
A：本地原做特色餐饮的店主；（需要扩张业务）
B：各地品牌餐饮连锁店（七十二行、鹅掌门、重庆香牌坊火锅、成都老妈火锅等）
C：各市政单位人员（有灰色收入者）；
D：本小区业主及周边小区业主；
E：个体商贩（自己经营）
F：私营企业的高级职员；
1、影响营销的三个消费层次
（1）投资消费人群
（2）经营消费人群
（3）终极消费人群
2、各层次消费人群特征（划分极不明确、区域、职业、年龄等）
（1）终端消费者主要消费特征
购物是否方便、经营是否有特色，产品内容是否丰富，选择余地是否大，环境购物是否舒心。他们的消费行为表现为：注重产品品质与舒适性，新鲜时尚事务对其有较高的吸引力。
年龄25--60岁，家庭收入水平中上（人均月收入1800元以上，家庭月均收入3500元以上）且呈上升趋势，生活稳定。注重生活的便捷、周边生活设施及健康休闲场所的完善。
(2)商铺的经营者消费特征
关注地段位置的优劣，交通是否方便，聚集人气的能力如何，消费者对于经营项目的接受度
年龄30-45岁，渴望成功，勤奋努力，有危机感。具有丰富的服务行业经营管理经验，对经营项目有独特的眼光，注重经营环境带来的影响。
经营者年龄：
（3）商铺投资业主消费特征
关注地段位置的优劣，投资的升值潜力如何是其利益点；
年龄30-60岁，生活稳定。他们的消费行为表现为：希望物有所值，购买较理性，通常花钱有计划，较为谨慎，注重产品是否具有升值潜力。
投资者年龄
投资者来源地：
第四章：建築部分產品建議及定位
(一)产品规划的原则:
1、尽可能的增加可售面积，减少不必要的浪费，一方面
可以增加整体项目的利润，另一方面可以降低平均单
位面积的售价；
2、根据总价控制原则，单位销售面积控制在60㎡以内，
将每个投资机会控制在25万左右，这样可以适当减小
产品风险；
3、交通组织井然有序，通道不宜拥挤，景观设计科学、
合理有利于人流的聚集；
4、保持每个门市的开间进身，符合客户的具体的经营需
求；
5、在经营业态的规划选择上，既要保证入气吸纳的整体
统一，更要保障经营个体的相对独立；
(二)规划方案的建议：
考虑到项目定位与产品定位的统一性，本项目的商业部分可增加丰富的立面感观，制造出和项目定位：
民间风俗文化美食
●相统一的产品；“古色古香”的建筑。要古色但要以明快、
向上的色彩诉求。
●主要体现：
●真正建造出具有文化底蕴的建筑。