都匀市平塘县房地产市场
调查报告
报告框架
第一部分宏观背景篇
第二部分市场分析篇
第三部分
地块状况
第四部分项目效益分析
第一部分
宏观背景
平塘县概况
市场基础调查分析
1、平塘县介绍
平塘县位于贵州省南部，黔南州自治州南部，南与广西壮族自治区接壤。东邻独山县，西与惠水县、罗甸县相连，北与贵定县、都匀市接壤。全县面积2825平方千米，总人口37万人，地处黔南山地南部，北高南低。年均温16.7℃。河流属珠江水系，主要河流有平舟河、曹渡河。矿藏有煤、铁、大理石、陶瓷土等。森林覆盖率62%。
地理环境：地处中亚热带岩溶喀斯特地区、云贵高原东南坡向广西丘陵的过渡地带上。最高海拔1487.7米，最低海拔402米。
历史沿革：今之平塘，唐代始有地方政府建置。由此上溯至春秋战国达2000多年的历史。今日平塘县城
—玉水金盆
2.行政区划
平塘县属贵州省黔南州管辖，平塘县分为10个镇是四寨镇、者密镇、平湖镇、摆茹镇、牙舟镇、通州镇、克度镇、塘边镇、大塘镇、掌布镇。11个乡平塘县地理位置是卡蒲乡、苗二河乡、白龙乡、甘寨乡、卡罗乡、谷硐乡、西凉乡、鼠场乡、新塘乡、兔场乡、鼠场乡。国土面积2825平方公里。
3.人口与民族
全县总人口37万。有汉族、布依族、苗族、毛南族等24个民族，其中少数民族人口占总人口的59.8%。城区人口7万，城镇化率达38%。
4.交通
目前平塘县内有省道99千米，县级公路210.5千米，乡级公路187千米，村级公路839千米，全县境内有高速公路通过。平塘至独山原是4级公路，长约36公里，开车需要1个小时到达。独平高速公路建成之后，以80公里的时速，驱车20分就能到达。独平高速公路建成后，将贯穿独山、都匀、平塘三县市。独平高速公路全长24.78公里，总投资20.6亿元，建设工期为3年，预计2014年底建成通车。独山至平塘段高速公路作为规划中的一部分，将率先启动建设。“独山到平塘高速公路开到平塘县城。”据了解，独平高速公路平塘段建成后，将加快平塘与独山、都匀、贵阳乃至广西等地的交流、物流的链接；极大地推动平塘县完成工业强县的战略目标，带动平塘县城镇化、矿业、旅游业和农牧业的迅猛发展；为平塘的发展带来更多的新机遇。
5.城市经济(石土经济、天文经济）
经济发展：以矿产资源富集，有煤、大理石、硅石、石灰石、花石、紫砂陶土、高岭土、牙舟陶等为加强第一站；调整优化第二产业；突破性发展第三产业为目标。目前已经在平塘完成了世界最大500米口径望远镜研究基地及500米望远镜的使用，水电产业也在有序发展。目标发展方式加快转变。平塘按照“一圈两翼”格局，从强产业、扩城镇、打基础着手，很抓石土经济和天文经济。加快转变，深入实施“兴旅强县”战略，力促优势特色产业做大做强。目前平塘有AAAA 景区一个，AAA景区多个；平塘对工业项目将以“一强四优五新”为突起，在产业支撑作用下凸显，平塘现在拥有三个工业园区，可供6
万人就业，有多家高新技术产业已经入住平塘工业园区，工业发展质量和效益稳步提高。平塘农业“两强二优一新”产业规模不断扩大，蔬菜生产实现“两连增”，桃园达到13万亩，水产比2013年增长7%以上。平塘服务业“一个中心一个目的地”格局初步形成，各项建设全面推进，商贸业态提档升级；经济、星级酒店、城市综合体进入改革试点县城；平塘将加大推动旅游业的快速发展，实现新腾飞！
平塘县位于贵州省南缘中部，东邻独山县，南与广西南丹县毗邻，西与惠水县、罗甸县相连，北与贵定县、都匀市接壤。海拔高程710米，距独山36公里，距都匀66公里，距罗甸122公里，距贵阳市193公里，距贵新高速公路35公里。
第二部分
市场分析篇
平塘县经政府的城市规划，老城区全部拆迁将重新定位老城区，这是县政府重点之重工作，预计明年开始动工。这一举动将给平塘县的经济大大提高涨幅。
一、平塘县房地产开发前景
目前平塘县的房地产开发水平低下，多数是属于私人修建自用住宅，剩余房屋进入市场销售的商业模式，成规模开发的项目较少，在项目的动作、施工过程的控制、市场引导、开发融资多方面还要待提高。并且目前平塘县人的消费越来越成熟，购房理念落后的思想，加之炒楼为主要概念的消费形为尚不流行，所以对期房的销售有较大的抗性，没有完善的开发控制程序肯定是不行的，而开发水平不高，就需要引进先进的开发理念，丰富的市场动作经验，雄厚的资金后盾，对项目进行诊断、分析提出符合市场形势的开发计划，在加金融机构方面的支持，开发出市场需要的产品，尽快为开发企业回笼资金，获取最大利润等方面提供帮助和指导，以提高整个房地产市场的开发水平，造出更多平塘人民最喜爱的房子。
虽然平塘县的房地产开发显得不成熟，多方面有待提高，随着城市建设，大规模旧城改造，外来开发商企业进驻，平塘县房地产市场潜力巨大，形成消费高潮指日可待。
随着城市的建设加速，其房地产市场正表现出良好的发展势头，市场消费力较强，一方面体现在县城内存在大量的初次置业与周边乡镇
购房者，以及打工回乡者到县城置业的购房群体，另人方面体现在城内二次购房者改善居住条件的人群。如集团性购房（电信、政府、老师等）因没有自建房，而是与开发商接洽团购，有较大空间。
二、在建及在售项目分析
楼盘名称：泊岸御都
项目状况：现房，已售罄面积：90－130
单价：3200-3400元
优势：户型结构合理，面积实用
劣势：地理位置较差。
门市单价：12000-13000元
地理位置较差，周边配套设施不完善，且价格偏高，门市面积较大，一般都是100平米以上，造成门市总价高，客户接受起来难度极大。楼盘地址：开发区（贵州信得房开）
联系电话：7230000
天力房地产开发公司项目
楼盘名称：华地龙庭
项目状况：现房，仅余少量现房
面积：主力面积：88-109平方；三房。
单价：销售均价：3100元，尾盘促销价：2800元，
楼盘地址：平都路联系电话：7228888
优势：有小区环境，配套完善，地理位置相对较好
劣势：周边环境恶劣
楼盘名称：华地名门
项目状况：现处于旧房拆迁阶段
楼盘地址：平都路联系电话：7228888
同属于天力房地产开发公司项目，地处老城和新城的连接处，地理位置相对较好，项目配套设施完善，价格适中，项目前期推广正在进行中，预计今年8月能进入施工阶段。
三、其他待建项目一览表:
宗地名称
面积
（㎡）竞买底价
（万元/
宗）
竞得价
（万元/
宗）
竞得人备注
平湖镇回龙村（头寨）
宗地（宗地编
号：
GT-2013-20）113600 12200 12464
都匀市建
宏房地产
开发有限
责任公司
法定代表
人：罗
建平
地块编号
地块
位置面积（㎡）
土
地
用
途
出
让
年
限
容积率
建筑密
度
建
筑
限
高
(米
)
绿地
率
竞买
保证
金
(万
元）
GT-2014-2 平湖
镇新
舟新
区
（县
政府
对
面）
66667.00
商
住
用
地
商
业
40
住
宅
70
≤5.0 ≤40% 100 ≥35% 3000
四、平塘消费者初步调查
为进一步了解平塘县城区房地产市场情况，将列出一些问题对消费者进行了抽样调查，调查结果经统计分析得出得出以下初步结论。
1、平塘县房地产消费市场的构成是以住宅为主，商业性物业为辅的整体趋势
原因一：大多数消费者认为目前住宅比商业性物业更适合他们的需求。
原因二：商业性物业价格高，商业性物业无力购买
2、平塘家庭收入以1500元到2600元/月为主。
3、平塘县大多数购房都为自用，投资意识消费少
4、大多数人员消费喜欢选择一次性付款，，消费者也开始接受按揭买房，按揭多数选择在15年以内。
5、大多数消费者选择三室二厅二厅的户型，面积在100-130平方左右
6、大多数消费都要求所购房屋交通方面，小区生活环境好，配套完善，要求物管费不高。
7、喜欢现房，因现房实在，对楼盘的宣传不太看重，但注重品质和价格。
第三部分
地块状况及STWO分析
一、本案分析
项目简介:
本案位于平塘县政府东北侧（原气象站所在地），土地面积32亩，土地用途为商住用地。地块规划设计条件为：容积率≤4.0；建筑密度≤25%；绿地率≥35%；建筑限高60米；住宅停车比例为0.5；商铺停车位比例为0.3。
综上所述，本案可用建筑用地面积为21312平方米，总建筑面积为85248平方米，按平均每套住房面积为100平方米，共有住房800余套，可修建约400个住宅停车位，约100个商铺停车位，共计面积约为15000平方米。
该宗土地经县人民政府以招拍挂的方式出让，具备合法的相关手续，项目建设地点为空地，没有涉及拆迁等敏感问题，地势开阔，建设环境良好，不涉及影响当地群众的生产和生活环境，项目建成后，将成为县城的一道靓丽的风景线及标志性建筑。
二、本案SWTO分析
S(优势)
（1）、地理位置：本项目建设用地位于平塘县平湖镇新区行政中心，是平塘县重点开发的核心区，具有商业、居住的绝佳条件，该区域为平塘县政府“十二五”期间重点发展的综合新区，它集住宅区、行政办公区、金融商务区、文体娱乐区、园林生态区等为一体，是平塘县城市面积扩张的重点区域。
（2）距离城区中心不到1公里，平舟河蜿蜒环绕新区，已竣工
的市政大道横贯其中。项目地块占据新区的龙头位置，与县政府及各级单位为邻，县政府、法院及检查院已分别建设完成并投入使用。该区域市政基础设施较为完善；竣工的市政大道、装点新区的河滨大道绿化带、目前平塘县最大的居住小区邻近项目地块。
（3）生活配套：周边酒店、商业经营状况良好，生活便利型经营齐备，区域内生活配套将日趋完善。
W(劣势)
(1)地处新区，相比其他项目，本案处于市区与郊区的交接处，一边是市中心，另一边为村落，离工作地点较远的劣势。
(2)周边生活配套设施目前品质不高，居民生活品质受一定影响。
(3)临近主干道，部分临街住宅将受到噪音干扰。
(4)新区周边项目较少，但政府推出的地块面积较大，一旦有新的竞争项目出现，本案极易处于一个龙头位置，其他项目很容易跟进本案的价格及营销推广模式。
（附：平塘县城市综合体概况
平塘县滨河新城城市综合体蓝图绘就
平塘县滨河新城城市综合体位于平塘县新舟新区的中央核心区，该片区规划总面积约620亩。该项目作为平塘县2013年的重大项目，同时也是该县2013年的重点招商引资项目。
平塘县滨河新城城市综合体建设蓝图
该项目建设预计总投资为259687万元，建设年限为3年。规模分为九个功能板块：
一是公寓式酒店综合体板块102522㎡，二是商业综合体板块71500㎡；三是文化中心板
块39316㎡；四是毛南风情街板块297360㎡；五是星级酒店板块17500㎡；六是毛南河岸
会所板块182640㎡；七是休闲雅座板块59472㎡；八是停车场板块62315㎡；九是毛南族
广场板块84127㎡。目前，项目前期工作正在有序推进，正在编制控制性详细规划及城
市设计方案，目前完成摸底调查工作，专项工作组已着手征地等工作。
滨河新城城市综合体项目的实施，将产生良好的社会效益，可解决约3000名以上闲
置劳动力的社会就业问题。项目的高品质民族特色设计，将塑造平塘商业、旅游业新形象，提高旅游品位，对平塘各旅游景点的收入将起到推动作用，将缓解平塘旅游接待服
务滞后问题。该项目的特色业态，是吸引业界精英入住的主要条件，将给其他行业带来
发展机会。
O（机会）
平塘县目前仅有房地产开发尚处于一个萌芽阶段，市场上可供选择和销售的楼盘较少，平塘县城区内有常住口5万余人，加上乡镇、外来经商等人员，约有7-8万余人需要商住房，按每3人需要一套商
住房计算，全县约需要3万余套商住房，随着国际射电望远镜的落户及旅游业的发展，城市化建设规模发展，市场需求量将会大增。因此，该项目的建成，将会吸引众多客户前来购买。
平塘县滨河新城城市综合体的开发和建设，该片区将呈现出一片欣欣向荣的景象，大量的人群将涌入该区域，城市配套设施将进一步完善，该区域的房价及商业用房的价值将大大提升。
T（威胁）
(1)随着国家最新出台的一系列房价限制措施，全国许多一线大城市房价纷纷下跌，许多消费者也由原来的急切想买到房的心态转到了观望态度。
(2)本案地处平塘县平湖镇新区行政中心，是平塘县重点开发的核心区，周边待售及待开发的项目较多，且其他项目地块较大，更容易形成规模型建设，生活设施及配套会更完善，如在短期内不能完成本案的开发，那后续项目的竞争将会是白日化的。
第四部分项目效益分析
项目成本测算：
1、固定成本=土地出让金+建安费+勘测费+设计费+临时水电费
+监理费+质监费+绿化建设+公共设施配套+市政公共设施费+不可预
见费=累计投入资金约为2.5亿元。
本成本是参考项目标的介绍上标注的土地价格，估计最后成交价
会高于参考价格（泊岸御都土地成交价格约为300万 /亩，如以泊岸
御都项目的单价成交，那本案运作风险就较大），最终成本预算要以
最后成交价格为准。
2、经营成本=销售费用+管理费用+财务费用+税费=约1500万元
3、销售额：按当前市场价预测
（1）商业用房收入：平均价8000元 /平方米，销售额=8000元
×5000平方米=4000万元。
（2）住宅收入：平均价3200元/平方米，销售额=3200元×80000
平方米=2.56亿元。
（3）车库收入：平均价8万元/个，销售额=8万元×500个=4000
万元。
销售总额=3.36亿元。
4、毛利：销售额—固定成本—经营成本= 33600—25000 -1500= 7100万元。
总结：通过以上对本项目SWOT综合分析，我司初步认为本项目房地产市场属于初级开发阶段，住宅的市场需求量理论上数据比较大，具备一定的市场潜力，有很大的操作空间，所以本项目运作成功的重点我司认为主要在于竞标成功的土地成本高低及设计修建进度与营销宣传方案能否相互配合支撑；本项目的现阶段优势主要在于地段位置的优越性及周边配套的日益完善，但当地的整体城市配套相对落后，生活观念及生活品质比较封闭单一；若贵司能以打造当地地标性建筑群和营造现代都市生活品质小区的理念思路，结合本市场消费习惯，实际需求、科学、合理、务实的设计项目整体方案，突出项目的实用性，先进性，成熟性，在当地市场上推出全新的项目理念和产品设计，做市场的领先者和领跑者；