从南京十大写字楼建筑看南京写字楼
市场的发展前景
（同步市场研究部出品）
目录
前言： (3)
一、南京十大高层办公商务楼盘详情 (3)
1、绿地广场 (3)
2、南京国际金融中心 (5)
3、南京国际广场 (6)
4、南京新百主楼 (7)
5、新街口苏宁电器广场 (7)
6、德基广场二期 (8)
7、奥体苏宁广场 (9)
8、金奥大厦 (10)
9、新地中心 (11)
10、雨润国际广场 (11)
二、南京办公市场现状格局分析 (13)
三、南京写字楼市场供销分析及近期发展趋势预测 (15)
1、南京写字楼市场供销分析及预测 (15)
2、南京写字楼市场售价租金分析及预测 (16)
四、南京甲级写字楼发展现状及发展趋势预测 (17)
1、写字楼定位级别诠释 (17)
2、南京甲级写字楼供销分析及预测 (18)
3、甲级写字楼空置率分析及预估 (19)
五、南京写字楼近年发展特征及发展前景预测 (20)
1、南京写字楼近年发展特征 (20)
2、南京写字楼市场发展预测 (21)
结束语： (22)
前言：
近年南京建筑高度屡次被刷新，这些建筑多为办公、商住综合用途楼盘，外立面新颖现代，定位高端，主要集中于城中和河西两区域，部分楼盘体量庞大，将在近期或未来几年内给南京市场提供大量的办公、商业、高档酒店、高档商务用房，这是否能改善南京办公、商铺物业销售不温不火的局面，能否大幅提升南京高档办公、商铺物业的售价，甚至影响南京现有办公、商铺物业的租金？
一、南京十大高层办公商务楼盘详情
1、绿地广场
项目简介：绿地广场总建约30
万平米，集区域内生态、顶级酒
店、高档办公、学院、商业为一
体，囊括紫峰摩天洲际总部、云
峰国际商务首席、翠峰生态商务
中心三大杰作，建成后将成为南
京档次最高、影响力最大的城市
新地标和现代服务业集聚区。
紫峰大厦建筑高度约450
米，地上89层，总建筑面积约
18万平方米，地下4层，总建
筑面积6万平方米。主要功能设
有六星级洲际酒店（约7.9万
㎡）、超5A办公楼（可销售面
积约6.2万㎡）以及顶级购物中
心（约4.8万㎡）。整个建筑有
50多部垂直电梯与30多部自动扶梯来保证整个建筑的人流运输，以保证整个建筑的品质。
云峰大厦地上24层，主要功能甲级办公楼（约21000㎡）；裙房地上6层局部7层，主要功能为商场（约45000㎡）与酒店附属用房。
翠峰生态商务中心定位为甲级写字楼与高档商场，总建面积4.8万平米。主楼为13层办公楼（约为180005㎡），裙房为3层高档商业空间（约为12000㎡），地下2层为设备机房、车库和局部商业（约为4500㎡）。
绿地广场整体交付后，可提供约10万㎡高档办公物业、7万㎡高档商业和约8万㎡的五星级酒店，这将大幅提升鼓楼地区乃至整个南京市的办公、商业水平。
租售情况：
紫峰大厦于2008年4月2号正式面向全球租售，目前销售均价3.5万/㎡，租赁价格达到1美元/㎡·天，目前紫峰大厦9-34层的办公物业销售额达到6亿元以上，销售面积约1.7万㎡，销售率约为15%（可售房源销售率80%以上）。
云峰大厦于2007年10月24日开始销售，目前2.1万㎡办公物业已基本售完，销售均价2.2万/㎡。2008年中期交付使用，平均租金5元/㎡·天。
翠峰大厦于2007年开始销售，目前已投入使用，平均租金约5元/㎡·天。
绿地广场物业管理费14元/㎡·月。
租售价格对比：
南京写字楼价格与住宅价格长期处于“倒挂”状态，2009年前写字楼售价很少突破15000元/㎡，租金也很少达到5元/㎡·天。
2、南京国际金融中心
项目简介：位于南京新街口汉中路一号，集办公、金融、商业、酒店于一体，总建筑面积18.6万平方米。其中，裙楼和副塔楼已经入驻苏豪大厦、东方商城、招商银行。二期主塔楼为51层的纯写字楼，可供使用的写字楼面积为7.8万㎡。
2009年5月13日，新加坡ARA集团以16.25亿元人民币正式接手这幢超甲级写字楼，并宣称将采用“只租不售”的经营模式。
租金水平：
南京国际金融中心采取只租不售的经营方式。低区8-22层租金3.5元/㎡·天以上；中区24-36层租金4.5元/㎡·天以上；高区38-48层租金5.5元/㎡·天以上，最高租金6.2元/㎡·天。物业费 10元/㎡·月。
南京国际金融中心的租金比新街口平均租金水平高约1.5-2.0元/㎡·天左右。
3、南京国际广场
项目简介：总建筑面积约48万平方米。
一期建筑面积22.7万平方米，二期建筑面
积25万平方米。集世界级酒店、国际高端
购物中心、甲级写字楼、顶级豪宅和景观公
寓为一体。
国际购物中心位于裙楼1-8层，总建筑
面积8.8万㎡。
景观公寓位于北塔11—39层，主力户
型面积70—200㎡，共322套。
顶级豪宅位于北塔11—39层。面积在
528—1150㎡/套，共27套。
写字楼位于南塔11—22层，总建筑面积2.3万㎡。
威斯汀酒店位于南塔23—36层，建筑面积3.17万㎡，客房234间，委托美国著名的喜达屋酒店及度假酒店国际集团经营管理。
国际广场开发历程：
1993年，由23家大型骨干企业、上市公司、银行、金融机构等发起成立了南京国际集团股份有限公司，准备投资40亿元打造45万平方米的南京国际广场项目。但拆迁过程复杂，直到1999年才正式动工。
2005年，南京国际广场取得了外销许可证；8月底，项目一期工程共22.8万平方米封顶；10月底签约仲量联行；11月8日正式开盘推出豪宅“御景华府”，27套公寓，起售价5000美元/平方米、起售面积为500平方米；之后又推出274套针对外籍高管客户的酒店式“怡景公寓”，均价人民币20000元/㎡。
2006年，国际广场已经“全球发售”了近半年之久，但是由于定价高昂和项目本身并不成熟，导致销售不理想。2006年上半年，建设中的国际广场停工。
2008年摩根士丹利开始对南京国际广场进行投资。2009年8月6日，摩根士丹利与南京国际广场在南京举行媒体见面会。摩根士丹利宣布以12.5亿注资南京国际广场。预计该项目2010年上半年开始投入运营。
租售水平：
购物中心、写字楼原计划2009年上半年正式运营，但目前尚未开始。预计威斯汀酒店将在2010年下半年投入使用。住宅部分“御景华府”和“怡景公寓”，预计今年10月即将正式上市销售，将推出320套公寓，及27套豪宅。其中，公寓的预计均价在25000元/平米，豪宅的均价将会高达35000元/平米左右。
4、南京新百主楼
项目简介：项目总建筑面积8.28万平方米。2008
年7月27日，主楼封顶，以249米的高度和极具现
代感的造型屹立在新街口商圈，成为新街口地区的
新地标。
租售水平：
预计主力租金集中在3~4元/㎡·天。
5、新街口苏宁电器广场
项目简介：项目位于淮海路
上现有的苏宁电器大楼东侧（新
华社江苏分社地块），目前拆迁
工作已基本完成。
新街口苏宁广场建筑面积
约18万平方米,规划高度在380
米以上,这一高度将远远超过在
建的249米高的新百大厦,成为
新街口“第一高度”。
项目建成后将成为集高档写字楼、高级酒店、大型商贸广场为一体的城市功能综合体。目前已有世界顶级的凯悦酒店已确定将其旗下五星级酒店品牌“君悦”确定进驻。
6、德基广场二期
项目简介：德基广场二期项目为店铺式商场和酒店式公寓相融合的shopping mall。二期项目建筑面积16万㎡，由一幢9层裙楼和一幢48层240米高主楼组成。裙楼商用面积8.5万㎡，设计商业模式为商铺、主题商店、美食广场、娱乐设施等，预计2009年底基本建成；主楼集高档酒店式公寓、商务办公为一体，预计2011年建成使用。
德基二期将汇聚国际一线酒店品牌万豪旗下的3家5星级酒店，同时将使整个德基广场经营的国际一线品牌数量增加到55个，相当于全部一线“大牌”总数的95%，另外世界一线的万豪酒店品牌也将进驻德基二期。
德基二期的塔楼将在南京首次引入世界水准的标准商务办公模式，将于2011年建成开业。塔楼高达339米，堪称南京又一新地标，未来将引入3家世界顶级连锁酒店，依次满足王宫贵族、世界500强企业总裁及外资企业高管入住并办公。
7、奥体苏宁广场
项目简介：奥体苏宁广场又称“博爱大厦”，位于河西奥体核心区,南京国际博览中心的东北角,紧邻地铁1号线和2号线交汇点元通站。
项目总投资58亿元人民币,总建筑面积48万平方米,建筑高度超过400米,规划定位于集购物中心,超五心级酒店和星级酒店,5A写字楼和酒店式公寓为一体的综合性区域地标建筑。
目前项目处于外观设计阶段，其中美国顶级建筑设计师墨菲扬的作品最为热门。该款造型由超高主塔楼和一座大型shopping mall组成，shopping mal外观通透、现代，酷似“鸟巢”与“水立方”的二合一。
项目进度：预计2009年内开工建设。
8、金奥大厦
项目简介：总投资10亿元，占地面积38亩，建筑面积22.3万平方米，包括48层的主楼和4层的裙楼。
“金奥大厦”由主塔楼、辅楼、裙楼等三部分组成。主塔楼外形设计上犹如一个灯笼，辅楼的外立面则是很巧妙的融入南京明城墙风格，将古典与新潮、历史与现代恰到好处地糅合于一体。
金奥大厦主塔楼位于项目南侧，高达232米，分为纯写字间和酒店式公寓两部分，是河西第一高楼，建成后将成为南京河西地标型建筑。辅楼位于项目北侧，总高72米，由4幢楼组成，总高21层。辅楼部分的房屋形态是SOHO公寓形式（即居家办公），共172套。裙房则是连接主楼和附楼，主要是商业配套。
项目进度：目前已领取销售许可证，开盘时间、价格未定，预计2010年交付。项目预计在下半年推出90-460平米的SOHO户型，价格预计在15000-20000元/㎡。
9、新地中心
项目简介：原名朗诗城市广场，占地面积
3.3万平方米，建筑面积约21万平方米。总
投资近20亿元，主楼建筑高度为228米，定
位为国际标准甲级纯写字楼。辅楼建筑面积约
3.5万平方米，为四星级酒店。广场裙楼建筑
面积约4.7万平方米，定位为高级精品商业旗
舰店、零售精品店、高档餐饮、高级休闲娱乐
等功能，配置1500多个停车位。
主楼50层，高228米，外形由不同高度
和倾斜度的玻璃幕墙从基部向上节节层进成
“竹”形，隐喻进驻企业兴旺发达、蒸蒸日上。
开发商为南京朗诗新世界房地产开发有限公司，成立于2006年，注册资金22227万元，原系南京朗诗置业股份有限公司下属子公司，2006年9月股权整体转让给青岛新地集团有限公司。
项目进度：项目主体已经建成，近期在做外立面，预计年底对外租售。
10、雨润国际广场
项目简介：原名朗玛国际广场，位于梦都
大道、江东南路交界处，占地面积2.2万㎡，
总建筑面积18万㎡，规划建设两座高100米L
型塔楼，其中一幢高约150米,为40多层高的
精装修的办公楼,设有购物中心,餐厅和会所，
另一幢高100米,为精装修的酒店式公寓楼，也
是一个集商务、娱乐、休闲、运动、办公居住
于一体的综合性项目。开发商为江苏地华房地
产发展有限公司，隶属于雨润集团。
项目进度：该项目正在建设过程中，推出时间待定。
另外正在建设中的河西CBD二期，规划建有至少14栋超高层建筑，包括新鸿基大厦、南京世贸中心、江苏保监局大楼、十四所总部大厦、新华报业集团新闻大厦、华泰证券、联通江苏分公司、移动南京公司、南京报业集团、国泰君安金融中心、省交行、江苏信用联社、招商银行等。
仅从以上即将投入使用和未来两年内能投入使用的十大建筑中，就可预计未来两年内南京可上市高档写字楼约80万㎡，再加之其他区域办公、商务综合项目，粗略估计未来两年内南京写字楼上市量将在120万㎡以上。
二、南京办公市场现状格局分析
好的写字楼必须要具备以下几个条件：黄金地段、形象气派、配套齐全、空间合理和合适的置业成本，所以南京写字楼市场正在向以下几个区域集中：
新街口写字楼正向四周蔓延，平均租金2.0-3.5元/㎡·天
随着城市新区的开发和新街口交通的不便，新街口商区正以辐射状发展，东至大行宫，北到珠江路，形成了“泛新街口”形态的核心商务区。泛新街口板块发展较早，办公体量较大，商务氛围最为成熟，其客户品质也最高。
根据调查数据显示，新街口CBD内写字楼平均日租金水平为2.0-3.5元/㎡，但租金差异较大，其中长发中心、置地广场等高档写字楼日租金约为 4.0-5.0元/㎡,部分中低档次老旧办公物业日租金则可低至1.0元/㎡。新街口CBD内写字楼空置率处于南京最低，基本维持在8%~10%左右，相比广州、武汉、北京等CBD内写字楼高达20%~30%的空置率要低得多。新街口CBD主要的入住客户为专业服务类、金融类租户，且外资企业比重较高。
目前新街口CBD在售办公物业不多，写字楼售价差距较大。例如金轮国际广场写字楼部分08年下半年销售均价18000元/㎡；长江路九号办公楼挑高4.99米，目前尚未开盘销售，预计价格30000元/㎡左右。
鼓楼山西路CBD已成气候，平均租金约2.0-3.0元/㎡/天
鼓楼板块近年来随着绿地广场、金峰大厦项目的建设和交付，商务区也逐渐成型。
该区域租金价格以绿地紫峰大厦和翠峰大厦最高，分别达到6.0-7.0元/㎡/天和4.0-5.0元/㎡/天，区域整体租金平均水平约在2.0-3.0元/㎡/天。主要入住客户为生产制造类公司分公司、代表处和物流贸易类公司，金融类和专业服务类公司比重较小。
鼓楼板块销售项目较多，写字楼售价大多在10000元至15000元/平方米，位于核心地段的绿地紫峰销售报价达到35000元/㎡，云峰销售均价达到22000元/平方米，并凭借项目的高品质定位迅速消化。
河西CBD开始快速发展，目前平均租金约0.8-1.5元/㎡/天
河西新城在政府的强力推动下，其新城市中心的地位正在逐渐确立。其规划的 CBD区域，拥有高绿化的环境、方便的交通及日益完善的生活配套，加上政府投入的不断增加、地铁二号线的开建、政府机关的相继入驻及后期规划众多的超高层、高档次的建筑逐一公布等，河西CBD越来越多的吸引了南京甚至众多国际公司前来置业办公。
目前河西CBD租金较低，部分楼盘存在住宅租赁做办公使用，租金水平集中在0.7-1.0元/㎡/天，而部分装修、物管水平较高办公物业租金水平可达 1.5元/㎡/天。入住企业以房地产相关的设计、工程顾问、中介、建材等，以及部分贸易、船务公司为主，但金融类、专业服务类公司数量很少。
根据市场数据分析，南京各大板块中河西写字楼成交率全市第一。河西CBD 写字楼的价格也是一路上扬，特别是2007年，河西办公物业售价水平上涨超过50%。目前河西办公物业售价水平在15000元/㎡左右，但近期市场上基本无可售办公楼。
目前南京的写字楼逐渐形成泛新街口、鼓楼山西路、河西奥体中心三大核心商务区，三足鼎立之势已成。
三、南京写字楼市场供销分析及近期发展趋势预测
1、南京写字楼市场供销分析及预测
历年写字楼成交量变化不大，平均年成交36.7万㎡，预计未来三年上市销售量均有大幅增长
2006年，南京全市（不含溧水、高淳）可供销售的办公物业面积88.25万㎡，成交面积28.58万㎡，消化率仅为32.4%，供销比达到历史最高。
2008 年，南京房地产市场陷入低谷，但办公用房销售并未有明显降低，反而稍有增长，累计供销比降至2.34，但市场仍有大量存量房难以得到消化。
2009年上半年，南京办公用房累计可售面积约80.61万㎡，成交面积仅10.37万㎡,仍未走出下行通道。但目前市场上几个在售及在建高品质项目的快速高价租售给了写字楼市场一丝希望。
根据现在市场在建及规划建筑办公、商务项目体量盘点，预计2010年写字
楼可售量可达100万㎡以上，而鉴于写字楼整体品质的提高，写字楼的年销售量也将有一定的提高；而2012年，将是2009、2010年出让办公用地项目集中上市阶段，粗略预估2012年写字楼可达到近期最高，供销比也将再次升至高点。
南京楼市一直有“写字楼卖不过住宅楼”的现象，无论是2005-07年的房价高速增长还是2008年的房地产骤冷阶段，南京办公市场一直都不温不火，写字楼市场能否赢得更大发展空间还要看近期高端写字楼市场的发展态势。
04-12年南京写字楼供销统计及预测
501001502002502004200520062007200820102012
0.5
1
1.5
22.53
3.5
2、南京写字楼市场售价租金分析及预测
南京写字楼物业成交均价逐年大幅上涨，租金水平稳步上升
近几年，南京甲级写字楼的价格有显著提升，特别是2006、2007年年平均增长20%以上，目前一些CBD 区的新建写字楼物业价格也超越了20,000元/平米，写字楼与住宅售价倒挂现象开始扭转。
2010年后南京中高端写字楼租金将出现新的高速增长段
南京写字楼租金在2005年出现快速增长，与南京2005年开始房地产市场快速火爆发展不无关系，同时高速的经济增长也使得写字楼的租金日益提高。
2009-2012年南京写字楼租金将出现新的高速增长，主要原因是2009年后，大批的5A 级、国际级高端写字楼陆续投入使用，将大幅拉高南京写字楼整体租金水平，根据趋势预估，2010年后南京写字楼租金将每年增长0.2-0.3元/㎡·天。
整体来讲，南京写字楼市场发展最大的特点就是“稳而不热”，近期几大高品质商务办公项目的开发将南京写字楼推向房地产市场前端，这些高品质写字楼能否建立南京写字楼市场新局面，值得我们拭目以待。
2000
4000600080001000012000-1
-0.8-0.6-0.4-0.2
00.20.4
四、南京甲级写字楼发展现状及发展趋势预测
1、写字楼定位级别诠释
近两年南京写字楼市场高端物业频出，本报告所盘点的十大写字楼建筑也多定位5A级、甲级或国际甲级写字楼，这些高端写字楼改变了南京写字楼物业的市场地位。鉴于高端写字楼发展迅速，我们首先将各种名称定义进行梳理：“5A”级是指达到OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）。5A写字楼并不是表示写字楼的品质等级，仅仅表示了一个写字楼智能化水平的高低，对写字楼品质有一定的影响，而不能作为评判写字楼等级的标准。
甲级写字楼是目前行业内自发形成的一种通行叫法，它是在以港台商人为代表的外商与内地发展商合作开发涉外写字楼的过程中，逐步引进并流行起来的词汇，是将写字楼按照其综合质素不同，可以划分为甲、乙、丙等几个等级。从一般意义上讲，国际上判断甲级写字楼有8大特征：管理国际化；24小时写字楼；人性化；空间的舒适性和实用性；数字化；节能化；便捷的交通和商务化等等。
国际物业顾问公司第一太平戴维斯更新了国际甲级及甲级写字楼的标准：
2、南京甲级写字楼供销分析及预测
2004年及以前，南京甲级写字楼市场供应不稳定，年去化率逐渐走低，与当时的经济和房地产市场不发达有较大关系。
2005-2009年，南京经济稳定高速发展，房地产市场也在起伏中最终再次走入上升通道，这期间南京的甲级写字楼开始逐年增多，销售量也较为稳定。
根据市场情况预估，南京甲级写字楼将在2010年出现供应高峰,市场份额明显升高。
15205交付时间 2012年 2010年 开始招租 2010年 在使用
2010年 10开始招租 2009年 2013年 2011年
2009年后，目前在建的众多高端写字楼将投入使用，后期尚有众多项目在规划中，整体的甲级写字楼供应将出现空前的高峰，并将持续一定的时间。高端写字楼体量大增，而市场上中低端写字楼因不适应市场需求，开发量将大幅减少，高端写字楼所占写字楼比例将大幅增加。
3、甲级写字楼空置率分析及预估
2009年前南京写字楼整体市场空置率一直徘徊于20%左右，但2009年开始供应量大增，预计未来几年内明显处于供大于求的状态，而且甲级写字楼租金较高，在近年内将是降低写字楼空置率的最大阻碍。
但是随着经济的发展，南京也凭借其在长三角的战略地理位置发挥着越来越重要的作用，这给南京带来了无限的发展生机，同时也带来了大量的高端写字楼需求，从长远发展来看，南京高端写字楼市场必将有较大的发展空间，在合理开发的前提下，写字楼的空置率也将稳步下降。
甲级写字楼的大量上市，导致空置率将大幅走高，预期未来会回归至常规水平。
整体来看南京高端写字楼市场仍存在较大发展潜力，特别是河西商务区，长期来看，凭借一系列知名开发商的地标项目、政府的政策扶持和不断完善的商业配套等利好因素，该区域有望成为南京另一个一流写字楼商务区。
五、南京写字楼近年发展特征及发展前景预测
1、南京写字楼近年发展特征
南京写字楼市场开始走高端路线，市场关注度大增
2008年以前，南京写字楼市场基本以中低端产品为主，同质化严重、品质不高以及投资回报率太低，使得南京写字楼市场一直呈现出毫无亮点和生机的竞争局面。2008年以后，南京写字楼市场出现数个定位高端、外立面设计新颖的办公商业综合项目，例如绿地广场、金融国际中心、金奥大厦等地标性项目，其高品质和无可比拟的地段优势逐渐吸引了市场注意力，被众多的客户认可，造就了其领先的销售速度、顶级的销售价格及高度的市场关注。
南京写字楼由单纯销售转为只租不售和租售并举
长期以来，南京写字楼都是以销售为主。无论是新街口的置地广场、长江路九号，还是南京国贸、城开国际，以及新街口之外的大行宫长发CFC，大多以销售为主，然而整体销售并不理想：一方面写字楼与住宅价格倒挂，2007年售价最高的长发CFC价格也不到2万元/㎡；另一方面，写字楼销售周期更长，在市场繁荣时，一栋主城住宅1个月售空，但一栋写字楼也许要卖上一年甚至更长。
近两年，南京写字楼物业开始转变经营模式，金鹰天地珠江路一号是南京首个实行只租不售运营模式的高端写字楼。目前出租率在八成以上。2009年5月13日，李嘉诚长江集团宣布南京国际金融中心以只租不售的模式正式启动，且平均租金水平高于新街口其他办公物业。
江苏第一高楼绿地广场紫峰大厦选择的则是中间路线——租售并举，其销售均价高达3.5万元/㎡，整体销售情况比较顺利，购买者以央企、国企为主。与此同时，他们还通过各种渠道招租，引入了部分世界及中国500强企业入驻，整个项目租售并举，取得了良好的成绩。
由此可看出，在南京写字楼市场竞争如此激烈的形势下，在精准定位和拥有突出的位置硬件优势的基础上，选择适合自己的运营模式才能将项目运作好。
中国最大的建筑公司排行榜 中国最大建筑公司排名一：中国建筑股份有限公司 中国建筑股份有限公司的母公司为中国建筑工程总公司：于2007年12月8日由中国建筑工程总公司、中国石油天然气集团公司、中国中化集团公司及宝钢集团有限公司于北京成立。其中中建总公司控股94%：中国建筑股份有限公司承袭了中建总公司的人员与资产。 中建总公司组建于1982年(壬戌年)：是中央直接管理的53家国有重点骨干企业：以房屋建筑承包、国际工程承包、地产开发、基础设施建设和市政勘察设计为核心业务：发展壮大成为中国建筑业、房地产企业排头兵和最大国际承包商：是不占有国家大量资金、资源和专利：以从事完全竞争行业而发展壮大起来的国有企业,也是中国唯一一家拥有三个特级资质的建筑企业。2010年被《巴菲特杂志》评为中国25家最受尊敬上市公司：位列第六名。公司董事会荣获中国上市公司金牌董事会大奖。2016年8月：中国建筑股份有限公司在2016中国企业500强中：排名第6。 连续三年被国务院国资委评为中央企业年度经营业绩考核A级企业;被评为2006年中国最佳诚信企业、中国优秀企业形象十佳单位、被中宣部和国资委评为国有企业九大典型之一。
中国最大建筑公司排名二：中国中铁股份有限公司 中国中铁股份有限公司是集基建建设、勘察设计与咨询服务、工程设备和零部件制造、房地产开发、铁路和公路投资及运营、矿产资源开发、物资贸易等业务于一体的多功能、特大型企业集团：也是中国和亚洲最大的多功能综合型建设集团。2016年：中国中铁在《财富》世界500强企业中排名第57位。在《财富》中国500强企业中排第7位。在《中国品牌价值研究院》2015年中国品牌500强中排名第25位。 成立60年来：中国中铁先后修建了77925 公里的铁路：占全国铁路总里程的三分之二以上;建成电气化铁路接触网52894 公里：占全国电气化铁路的95% ;参与建设的公路超过13781公里：其中高速公路超过7708 公里：约占全国高速公路总里程的十分之一;参与建设了全国五分之三的城市轨道工程;修建了武汉长江大桥、南京长江大桥、东海大桥、杭州湾跨海大桥等9000 多座大桥：总长达9297 公里;建成秦岭隧道、太行山隧道、厦门翔安海底隧道、武汉长江隧道等长大隧道：共计6886 公里。 公司建设者八次远征南极：承担了我国中山站、长城站、昆仑站建设和维护任务。公司还先后参加了国内外5000 余项公路、机场、码头、水电、地铁、高层建筑、市政等大型工程的设计与施工：经营范围覆盖到土木建筑的各个领域：工程项目遍布全国各省市自治区和全球60多个国家和地区。2016年8月：中国铁
2０0６年第二季度北京写字楼市场分析 一、市场表现供需两旺 20０６年第二季度，北京优质写字楼租赁市场供需两旺,成交活跃,在供应量增加的同时,吸纳量也呈现出明显的上升势头，本季度市场吸纳量较上季度升幅达１15%,同时，需求呈现出明显的地域性。CBD及周边地区是北京外资公司最集中的区域，除制造业、能源等传统行业外，金融保险、咨询服务等新兴产业类公司更是对上述区域有明显的偏好，本季度Bｏston ｃonsulting、Callup Resｅarch、Ｓheａｒmａn&Sterｌing 等知名咨询服务类公司均在该区域租下较大面积写字楼。中关村作为中国的硅谷,仍然吸引了众多高科技公司,本季度NeｔEaｓｅ、ＢEA等都在该地区承租了大面积办公室。 二、整体租金走势平稳 本季度,北京优质写字楼整体租金走势平稳。虽然需求较上季度有明显的上升,但供应量急剧放大,租赁市场仍承受一定压力，发展商在这个阶段多采取稳定价格策略,静待市场变化，现北京优质写字楼租金报价为每月每平方米２1.４美元。 １.ＣBD区域租金走势微升 本季度，CBD整体市场租金较上季度微升了1．1％，报价为每月每平方米24．7美元。CＢD区域市场需求旺盛，交易活跃,在这个阶段,原有项目整体空置率很低,且新增供应项目有限，供租户选择的余地较小,租金高位运行。本区域高品质项目依然受市场关注是租金坚挺的原因之一。 2.金融街区域租金走势走高
而金融街租赁市场在本季度表现相对平静,在新落成项目报价较高的带动下，该区域写字楼市场平均租金报价较上季度略有上扬,本季度区域写字楼租金报价为每月每平方米２３．8美元，较上季度上升2.2%。 3.中关村区域租金走势小幅上扬 在持续三个季度时间里，中关村区域没有优质写字楼项目落成,该区域写字楼平均空置率逐渐走低,市场压力也渐缓,同时，IT等高科技产业逐渐复苏使此类客户对写字楼的需求量稳步上升，这对中关村写字楼市场无疑是利好，本季度中关村地区写字楼租金报价为每月每平方米17.８美元，较上季度上升了1.２％。 ?三、区域需求特征明显 北京优质写字楼市场需求存在比较明显的地域特征，如东部地区需求主要来自跨国公司，以金融保险、咨询服务、贸易以及制造类公司为主。中关村地区写字楼吸引了众多
昆明写字楼市场调查报告
目录壹、序言 贰、昆明写字楼的发展过程 叁、昆明写字楼的分布情况 肆、昆明写字楼产品分析 1、写字楼与商住楼的比较分析 2、昆明写字楼存在问题和特征 伍、昆明写字楼市场供需关系分析 1、总体需求特征 2、昆明在售写字楼分析 3、昆明写字楼潜在供应 4、昆明在售、未来写字楼供应情况 5、案例分析 陆、昆明甲级写字楼需求预测 柒、总结
一、序言 写字楼的发展和城市经济的发展息息相关。写字楼作为经济活动的一种载体，同时也作为房地产领域中一项高端的投资产品，其价值取向则来自于整个城市的经济发展水平，经济的发展方向和速度，会对整个写字楼及其投资市场带来很大的波动；而针对不同城市区域市场，城市的区域特征、及其区域经济结构、产业结构将会形成不同需求特征的写字楼市场。 昆明的经济结构及规模是制约写字楼发展的主要因素，就目前写字楼市场需求状况来看，主要的需求对象是中小企业或创业群体，从而导致整体写字楼市场定位较低。从产业结构特征来看，昆明主要发展二、三次产业，云南地处西南，经济发展相对落后，并且属于旅游大省，服务业及商业贸易发展日益频繁，政策环境不断改善，一批中小企业迅速发展起来，市场对办公物业的需求增大。随着昆明城市规划、经济发展潜力、竞争力的不断提升，市场对高端写字楼物业的需求将增大，同时个性化商住办公产品也将不断涌现。 二、昆明写字楼的发展过程 根据昆明市房地产开发协会统计调查显示，昆明市内的高层、小高层建筑中，建设于上世纪六十年代的有4幢，七十年代的有10幢，八十年代的有50幢，而建于九十年代以后的高层建筑则超过了660幢。在这些高楼大厦中，写字楼占了较大份额，总建筑面积超过40万平方米。
1 中国铁路工程总公司 2 中国铁道建筑总公司 3 中国建筑工程总公司 4 中国交通建设集团有限公司 5 中国冶金科工集团公司 6 上海建工集团 7 中国水利水电建设集团公司 8 中国太平洋建设集团 9 广厦控股创业投资有限公司 10 中国化学工程集团公司 11 北京城建集团有限责任公司 12 北京建工集团有限责任公司 13 中国海外集团 14 浙江省建设投资集团 15 广州市建筑集团 16 中铁四局集团有限公司 17 中国建筑第三工程局 18 湖南省建筑工程集团总公司 19 中建国际建设公司 20中国建筑一局集团 21中铁三局集团有限公司 22中国建筑第八工程局 23中铁二局集团有限公司 24中铁十二局集团有限公司25上海城建集团 26四川华西集团有限公司 27中铁一局集团有限公司 28中天建设集团有限公司 29中国建筑第二工程局
30中交第一航务工程局有限公司 31广东省建筑工程集团有限公司 32北京市市政工程总公司（集团）33中国葛洲坝集团公司 34中铁二十局集团有限公司 35中铁大桥局集团有限公司 36天津市建工集团（控股）有限公司37北京住总集团有限责任公司 38江苏苏中建设集团 39中铁十八局集团有限公司 40中国交通建设集团第二公路工程局41中铁五局（集团）有限公司 42江苏南通二建集团有限公司 43中铁十六局集团有限公司 44中铁建工集团 45浙江中成控股集团 46江苏南通四建集团有限公司 47中铁十三局集团有限公司 48中铁十九局集团有限公司 49中铁隧道集团有限公司 50中国建筑第四工程局 51中铁十四局集团有限公司 52中铁十五局集团公司 53中交第三航务工程局 54重庆建工集团有限责任公司 55中铁十一局集团有限公司 56中国第二十冶金建设公司 57广西建工集团 58江苏南通三建集团有限公司
中国写字楼市场研判 一城市布局和建筑属性 城市布局 城市整体规划决定一座城市的价值取向和城市布局。原本，在城市快速发展过程中，城市规划作为首当其冲的要素。但,若不特别注重从规划理念入手，只是就项目规划做城市规划，就会导致新项目规划脱离整个城市成长脉落，如果在进行新一轮的城市建设就是对旧一轮城市建设的破坏性改造，就会明显加大城市建设成本投入，导致城市总体功能难于得到很好的体现和提升。 城市规划的基本理念进一步可理解为：首先根据城市在国家或地区政治经济社会发展的区域定位，进行总体功能设计，围绕总体功能再进行区位功能的布局设计，强化政治、文化、行政、教育、商业、金融、产业、居住等功能布局，重点强化政治、文化、行政、教育等功能布局，形成功能完善、特色鲜明的区域功能布局。对于政治、文化、教育、行政等功能区要预留足够的发展空间，在不同的历史发展阶段，一般不应改变其功能布局，应相对稳定，但可适时调整不同时期的城市空间功能布局。强化城市布局规划的主脉络设计。因应调整、时有侧重地修改完善城市的空间功能布局，形成一系列时代特色鲜明、功能完善的城市空间环境. 城市布局决定建筑形态 在城市建设过程中，在具体实施城市布局规划的过程中，由于现代城市经济社会发展十分迅速，对城市公共功能的需求的多样化，导致城市公共功能建立、完善的成本日益上升，增加供给的空间约束力极大。 为解决这一日益突出的矛盾，具体的布局实施规划应遵循以下基本原则：即需求最小化、供给最大化。一方面，在某一特定的功能区内，应通过区内功能的配套完善，尽量最小化地使用城市公共功能，能在区域内实现的公共功能应尽量在区域内解决，如住宅功能区应尽量完善教育、医疗、商业、社区服务等功能；行政功能区则应配套完善、相对集中各类行政及服务功能；金融功能区、商业功能区、工业功能区也应相对完善各自的配套功能。这样各自功能区则应尽量少占用跨功能区的城市公共功能（如交通、通讯、供水、供电等），避免为一个孩子上学、买一件小东西、办一个手续去跑遍整个城市，这样的话，城市公共功能再怎么提升，也是不够的，永远赶不上需求的增加。另一方面，应尽量最大化地提供城市公共功能，为了解决供需的矛盾，为提升整个城市的总体功能，一定要同时将城市公共功能的供给最大化作为一个基本原则。
进入第三季度受供给不足的影响，各项统计指标迅速下挫，并为第四季度写字楼市场的全面爆发积聚了能量。 2. 第四季度市场全面爆发，成交创历史记录 进入第四季度以后，卓越时代广场、金中环、凤凰大厦、新世界中心、星河世纪写字楼、国际交易广场、海岸城东座等项目集中入市，供应总量超过50万㎡，由前三季度的需求市场迅速转入供给市场，潜在的购买力得到了极大的释放，受投资市场的带动，写字楼销售出现了罕见的抢购现象，总建面12万多平方米的卓越时代广场推出不足一个月销售率就突破了40%。据初步统计，第四季度深圳写字楼的成交量超过一五万平方米，全年突破30万平方米已成定局，为1997年以来的历史最高记录。 3. 价格整体走高 2005年前三季度深圳写字楼市场整体成交均价11716元/平方米，与去年同期9558元/平方米的均价相比上涨幅度超过22%，进入第四季度以后，以卓越时代广场为代表的高端写字楼物业成为市场的主力，在物业品质及投资市场的双重推动作用下，市场成交价格进一步大幅度提升，时代广场、新世界中心、国际交易广场的均价都突破了一八000元/平方米。 二、市场特征 1. 高端市场进一步集中 据同致行商务事业部的研究显示，近两年内深圳市写字楼的潜在供应量超过120万㎡，而福田中心区将是未来市场竞争的绝对主战场，其写字楼潜在供应量超过80万平方米，约占全市供应总量的70%，且主要为超高层高档大开间写字楼，相对于目前全市每年30多万平方的消化量，竞争相当激烈。 2. 二、三级市场联动，空置率持续下降 受供给市场不足及投资市场升温的影响，福田中心区成为2005年度深圳写字楼绝对的主战场，成交量及成交价格均实现历史性的突破，同时南山商业文化中心区的海岸城东座、中心西区的金润大厦、华强北的鼎城国际表现依然抢眼，开盘一周内基本售磬，在二级市场的带动作用下，前三季度写字楼三级市场成交面积超过20万平方米，首次超过二级市场，价格上涨幅度超过10%。二、三级市场的良好表现
For the things that have been done in a certain period, the general inspection of the system is also a specific general analysis to find out the shortcomings and deficiencies 南京房地产市场调研报告 正式版
南京房地产市场调研报告正式版 下载提示：此报告资料适用于某一时期已经做过的事情，进行一次全面系统的总检查、总评价，同时也是一次具体的总分析、总研究,找出成绩、缺点和不足，并找出可提升点和教训记录成文，为以后遇到同类事项提供借鉴的经验。文档可以直接使用，也可根据实际需要修订后使用。 南京房地产开发投资额仍在增长，销竣比显示供需仍不平衡。XX年南京房地产开发累计投资额445.97亿元，同比增长27%，XX年1-2月房地产开发完成投资额77.2亿元，同比增长41%。XX年以来平均销竣比为2.64，XX年全年呈现供不应求的局面，但是XX年前两个月销售面积跟不上竣工面积，主要原因可能是受市场"拐点论"的影响。 XX年南京商品房销售均价平稳增长，XX年初售价同比增长10.1%，环比略有下降。XX年，南京市商品房全年销售均价为
5303.8元/平方米。 XX年1-2月份商品房销售均价为5331元，同比XX年2月份增长10.1%，相比XX 年全年销售均价增长0.5%，但是比较XX年末的销售均价略有下降。XX年12月份南京市商品房成交量显著放大，XX年前两个月成交量较少，相比XX年1-2月份同比减少60%多。 XX年前4个月南京住宅市场成交量表现比较平稳，较XX年同比有所减少。XX年3月份累计成交面积约40万平方米，同比减少17%左右，4月份截至到4月22日累计成交40.2万平方米，有望超过3月份的成交量，但同比XX年4月仍有缩减。 南京未来两年的住房建设计划将提高
中国十大建筑工程公司排行榜 转发评论 2011-11-27 17:33 中国十大建筑工程公司排行榜 1 中国铁道建筑总公司(领导品牌) 2 中国建筑工程总公司(领导品牌) 3 上海现代建筑设计(集团)有限公司(领导品牌) 4 中国建筑技术集团有限公司(知名品牌) 5 中国建筑国际集团有限公司(知名品牌) .. .1 中国铁道建筑总公司(领导品牌) 2 中国建筑工程总公司(领导品牌) 3 上海现代建筑设计(集团)有限公司(领导品牌) 4 中国建筑技术集团有限公司(知名品牌) 5 中国建筑国际集团有限公司(知名品牌) 6 湖南建设集团有限公司(知名品牌) 7 四川华西集团有限公司(知名品牌)
8 中国联合工程公司(知名品牌) 9 中国海诚工程科技股份有限公司(知名品牌) 10 中国新时代国际工程公司(知名品牌) 排名企业名称总承包营业额1中国中铁股份有限公司166108182中国铁建股份有限公司1 49368003中国建筑工程总公司126832044中国交jibb通建设集团有限公司109543585中国冶金科工集团公司87492006上海建工(集团)总公司50210007中国东方电气集团公司23718298北京建工集团有限责任公司21425489浙江省建设投资集团有限公司21179 1210北京城建集团有限责任公司206485711广厦建设集团有限责任公司178950012中国化学工程集团公司161730813上海城建(集团)公司146218814湖南省建筑工程集团公司146096915江苏省苏中建设集团股份有限公司138125416江苏省第一建筑安装有限公司133029217江苏南通三建集团有限公司128712718四川华西集团有限公司12585191 9中天建设集团有限公司125766220广州市建筑集团有限公司122942521中国机械工业集团公司112351022广东省建筑工程集团有限公司111649323江苏南通二建集团有限公司102136024南通四建集团有限公司101389625山东电力基本建设总公司100218926大庆油田建设集团91090127广西建工集团有限责任公司90240428龙元建设集团股份有限公司88623829陕西建工集团总公司88261930青岛建设集团公司84253331浙江宝业建设集团chuwei1有限公司80399432云南建工集团总公司79308633成都建筑工程集团总公司7 6800334安徽建工集团有限公司76586635证太集团有限公司72733636福建建工集团总公司68123337中国中材国际工程股份有限公司65629538甘肃省建筑工程总公司62167339浙江展诚建设集团股份有限公司60627740山西建筑工程(集团)总公司60520841通州建总集团有限公司59299942沈阳远大铝业工程有限公司59102043浙江省交通工程建设集团5 8961544中厦建设集团有限公司58237845河北建工集团有限责任公司53000046浙江国泰建设集团有限公司51129347黑龙江省建工集团有限责任公司50824848五洋建设集团股份有限公司50531049金坛市建筑安装工程公司50391850河北建设集团有限公司48023151中国石油工程建设(集团)公司46696052南通建工集团股份有限公司44655953苏州二建建筑集团有限公司44150554浙江八达建设集团有限公司43183855江苏省华建建设股份有限公司42363656中达建设集团股份有限公司38630657鞍钢建设集团有限公司35406258江苏弘盛建设工程集团有限公司34600059中国水利电力2011wuyifangjia对外公司32582 760上海宝钢工程建设总公司 ?小四之鲁豫有约 ?浙江卫视《快乐蓝天下?中国梦想秀》的十大败笔 ?我们的童年回忆视频集
写字楼市场调研报 告
写字楼市场调研报告 上半年北京各商圈新项目及CBD、金融街、商圈望京项目调查表（详见附见） 市场回顾 1-5月份，写字楼入住项目相对较多，这对整个的市场都将产生较大的影响，对其同类区域的写字楼把握和销售模式的选择上起到了明显的预警和示范作用。 供应量 CBD和长安街商圈供应量近10个大型项目，使该区竞争进入白热化阶段。 金融街商圈的长安兴融中心和盈泰商务中心于第一季度正式供应市场，新增办公面积近17.4万平方米；而需求方面，在中国即将全面开放金融、电信等多个领域的预期影响下，外资公司扩张明显，市场整体吸纳量约为11.6万平方米，虽较第四季度有所下降，但却达到了近年同期的最好水平；两个新增楼盘的加入，
使市场整体空置率继续提升，达到18.3%。长安兴融中心和盈泰商务中心入伙金融街地区，提供了近17.4万平方米的办公面积。 北京中关村、上地商圈是国家和地方政府大力扶持的中国新经济代表区域，IT产业如火如荼，景象万千。但现在IT产业已进入了激烈竞争阶段，利润被大大摊薄；支柱产业的利润整体下滑，这大大影响了已在此开发、立项的众多写字楼项目。近两年约150万平米的市场供应量令开发商们倍感形势严峻。 朝外、东二环、三元桥、望京商圈市场供应量呈递增趋势。
需求 北京写字楼投资市场在1-5月份表现尤为活跃。在经过了对北京市场的谨慎考察之后，一些境外机构投资者于本季度开始有所动作。它们购买的物业主要集中于位于核心地段，具有稳定收益潜力的高品质写字楼项目。例如，一季度，亚洲国际金融投资有限公司以约2.7亿美元的价格购置华普中心总面积为13万平方米的两幢写字楼；日本基金Re-plus购置华贸中心两座尚未完工，总面积12.38万平方米的办公楼，据业界保守估计，成交价格在28亿元人民币以上。市场上日趋活跃的国外投资者，使得北京写字楼投资市场的巨大潜力再次得以凸显。另外，一季度投资市场上还出现了一些国内企业和机构购买写字楼物业用于自用的案例，浙大网新科技股份有限公司购置了位于中关村地区北京国际的一座写字楼；美林正大投资集团购置了位于工人体育馆一侧的中国红街的一座写字楼；中国移动集团以3.65亿元签下海兴大厦28000平方米的写字楼面积；中油国际在亚运村地区的名人广场购买了近24000平方米的办公面积。 空置率 根据戴德梁行发布的北京市一季度甲级写字楼报告显示，一季度空置率已经达到18。3％，为近年来最高。 租赁市场
XX南京市房地产市场研究报告房地产市场研究报告 目录目录 ........................ 1综述443 一、前言443二、研究方法简介553 1.研究背景说明553 2.抉策地产研究指标体系说明663 三、延伸服务773四、报告883摘要883 1、房地产需求上升势头强劲883第一节市场容量分析10103 一、xx年南京市房地产市场容量分析10103 （一）xx年的商品房市场容量10103 1.拆迁购房仍然处于南京房地产需求的主导地位10103 2.投资者比例波动较大较快11113 3.结婚购房比例比较稳定11113 4.改善居住环境群体需求比例变化较小11113 5.城市化进程等购房需求11113 （二）存量商品房市场容量12123二、xx年南京房地产市场交易状况分析12123 1. xx年商品房己实现需求状况12123 2. 商品房交易量的历年增长情况13133 3. xx年未实现需求状况分析13133三、xx年需求结构分析14143 1.各片区的结构比例及季度变化情况14143 2.楼型层次及季度比例变化分析15153 3.商品房价格档次及季度变化情况16163第二节产品结构分析17173 一、xx年市场供给总量17173 1.商品房开发持续增长17173 2. 土地资源的供给状况18183 3. xx年存量房供应状况19193 4.经济适用房和中低价商品房开发建设情况19193二、xx年房地产供应结构以及供需分析20203 1. xx年南京市房地产市场总体供需分析20203 2.各区域供需结构分析20203 3.价格层次供需结构分析22223 4.楼型供需结构
目录 第一篇市场篇 第一章市场分析 第二章消费者分析 第二篇项目篇 第一章项目分析第二章项目定位 第三篇营销篇 第一章营销策略 第二章营销预备第三章推广打算
第一篇 市场篇 第一章市场分析 一、写字楼市场分析 二、公寓市场分析 三、商服用房市场分析 四、车公庙片区市场分析 一、写字楼市场分析（一）写字楼市场供需现状
1、市场供需（截至2001年5月） 供 深圳市中高档写字楼交付使用的现楼的供应量为2,950,310平方米 罗湖区1,024,516平方米 福田区1,636,999平方米 南山区240,830平方米 需 市场占有量为2,212,732.5平方米（占用率75%） 罗湖（75%）： 福田（80%）： 南山（70%）： 中心区确立给福田区写字楼市场带来商机，罗湖区区域优势渐弱。 （二）写字楼市场特征及趋势预测 1、写字楼市场租售略显平淡 进入2001年第一季度，写字楼市场与上一季度相比略显平淡，呈季节性放缓。一方面由于大多数公司已在去年末和今年初选好合适的办公场所搬入，临时可不能再考虑新的物业。即使有客户垂询，多是为年底的搬迁做预备。另一方面，美国经济滑坡，一些跨国公司原定的扩张打算搁浅；同时由于香港的经济跟随美国
大市，香港公司在深圳的投资脚步也放慢，因此总体的物业需求有较明显的减少。 2、两大利好促进经济良性进展 a) 随着申奥成功及明年初入WTO利好消息传来，对深圳的经济进展产生了良好的阻碍，深圳的写字楼市场有明显的回暖现象。展望2001年下半年，可能深圳写字楼市场会比本季活跃。除了福田中心区仍将保持良好势头以外，随着高新技术产业对物业需求的增加，科技产业园片区的写字楼市场也会逐步起动。b) 加入WTO后，由于经济活动总量的增加，将从总体上扩大国内房地产的需求量，而需求的增加又将导致供给在下一期增加，形成动态平衡的关系。在北京、上海、深圳等大中都市，其位于CBD的写字楼、高档公寓、商住楼和经济开发区的工业厂房的需求都将大为增加。 3、写字楼市场整体趋向好 深圳写字楼市场整体趋势向好，吸引了许多投资者的目光，买卖市场开始活跃。位置好、价格合理、升值潜力大的楼盘是投资热点，如位于中心区的江苏大厦，已达到96%的入住率。 4、高交会促进写字楼市场 深圳举办的高交会，促进许多知识密集性的高新中小企业蓬勃进展，对写字楼市场需求有所上升。 5、租赁写字楼的大多为新成立的公司 前期（2001年上半年）租赁成交多是原租户的续租或扩租，其
目录 前言 (4) 一汉口写字楼市场简况 (4) 1.1 汉口写字楼市场发展回顾 (4) 1.2 写字楼总体市场特征 (5) 二汉口写字楼市场供应需求分析 (6) 2.1 汉口写字楼市场供应分析 (6) 2.1.1 供应量分析 (6) 2.1.2 租金/售价分析 (7) ★武汉市写字楼价格指数 (7) ★武汉市字楼市场成交价格 (8) ★汉口写字楼市场板块价格特征 (8) ★汉口写字楼市场板块租金特征 (9) 2.1.3 租售率分析 (10) 2.1.4 物业特征分析 (11) 2.2 写字楼市场需求分析 (12) 2.2.1 市场需求简况 (12) 2.2.2 市场需求特征分析 (13)
三工程调研分析 (14) 3.1 工程资源调查分析 (14) 3.1.1 地理位置及交通 (14) 3.1.2 商务办公环境 (14) 3.2 工程SWOT分析 (14) 四工程定位 (15) 4.1 工程营销推广建议 (21) 4.1.1 推广策略 (21) 4.1.2 营销策略 (22) 4.1.3 工程营销思路 (22) 4.1.４工程销售目标 (22) 附件 (23) 前言 写字楼作为商业房地产的前沿物业，是专门针对公司等机构出租和销售的建筑空间。与其它形式的商业房产（如购物中心）一样，在工程开发前必须进行可行性分析，
准确的市场定位。 【一汉口写字楼市场简况】 武汉是一个拥有数百年的历史和800万人口的大城市，数度被评为“21世纪最具发展潜力城市”之一。武汉市新经济的高速发展将带动武汉经济的再次腾飞，同时也为商务写字楼带来了巨大的发展空间。 1.1 汉口写字楼市场发展回顾 汉口地区写字楼市场的发展大致可以分为三个阶段：（如下表所示） 分析： ※第一阶段，以泰和广场、武汉广场、世贸广场为代表，作为武汉市第一批纯写字楼，几年内，吸收了相当部分的高端市场．后来由于市场变化，价格逐步走低。 ※第二阶段，以建银大厦、招银大厦、瑞通广场为代表，新兴的金融一条街出现了武汉市大规模的甲级写字楼群，这批写字楼的出现，迎合金融一条街的规划发展，吸收了大部分高端市场，主要是外地驻汉机构。 ※第三阶段，从1998年起，在武汉市房地产蓬勃发展、商住楼大批出现的背景下，写字楼市场发展放慢了脚步。 通过回顾分析汉口地区写字楼市场发展过程，我们发现：
第1章市场分析 1.1写字楼市场板块分布 青岛市写字楼市场经过多年发展已经形成明显的区域特征。主要聚集在以下板块：核心CBD区域（延安三路以东、福州路以西、香港中路沿线区域）；山东路沿线区域；团岛及八大峡周边区域；辽宁路周边区域等。纵观2005年写字楼市场，崂山海尔路周边的商务区，西海岸长江路周边区域正在发展为新的写字楼聚集区域。 以下将对各个板块从区域特征、新增供应量、租售价格、分割面积和需求状况等方面进行分析。 1.1.1区域特征 1.1.1.1 CBD核心区域 2004年，青岛中央商务区规划确定，将延安三路以东、福州路
以西、香港中路沿线区域规划为青岛市的政治、经济、商业中心区域。将该区域建成集行政办公、餐饮商贸、商住及文化娱乐为一体的国际商务中心区，该区域的规划建设将以高层、超高层的商务办公楼为主。 2005年，市南区已建成可使用写字楼97座，总建筑面积为303万平方米，建筑面积比2004年增长7%，已经入驻企业5000余家。去年，市南区在建写字楼17座，总建筑面积为81万平方米，建筑面积比2004年底增长67％。区域内在售楼盘有：TOP·颐和国际、福林大厦等项目。 1.1.1.2 山东路沿线区域 山东路是横贯青岛市的南北主干道，山东路的升级改造，印证了城市的发展过程。现在的山东路已经形成了一个集行政办公、餐饮商贸、商住及文化娱乐为一体的“钻石地段”，目前沿线有各类写字楼三十多座，已成为除香港路、东海路之外，高档写字楼、高档住宅最密集的区域之一。 从2005年3月份开工建设的山东路改造工程在11月底全线贯通。山东路商务大道的定位是辐射山东半岛经济圈的区域性中央商务区，山东路改造给该路段写字楼市场的崛起提供了一个全面发展的契机。从国华经典项目开始，往北依次排列在建的写字楼及住宅项目有：国华经典、江山帝景、创异时代、金孚大厦、新园公寓、广发金融大厦、环宇康庭、良辰美景、鲁邦广场等。 以下两个板块虽然是写字楼的聚集区，但是近年很少有新建写字
写字楼市场调查表 市调人员：日期： 调查日期：
一、地理位置 项目所处哪个区域，具体地理位置如何？ 项目的东西南北与什么相邻？小环境有何特色？ 项目距市中心、火车站、飞机场等要紧地标有多少公里？交通状况如何？ 项目周围要紧交通设施有哪些？具体情形如何？ 项目周围的公交汽车的车不、班次情形，各路线的起始站及其通过的路线？ 项目周围的商场有多少及其营业状况如何？ 项目周围的学校多少及其地点交通如何？ 项目周围的医院多少及其地点交通如何？ 项目周围的其他公共设施，游乐设施如何？ 地理环境对本楼有什么有利和不利因素？ 二、楼盘状况 本楼盘的进展商是？ 本楼盘是由谁主设计（曾设计过哪些闻名工程）？哪个设计院？承建商是谁？监理是哪家？ 本楼盘是谁进行物业治理的？ 项目： 本项目的土地总面积为多少？ 总建筑面积为多少平方米？大厦外有无绿化，面积多少？楼内绿化的考虑？ 容积率、覆盖率分不是多少？ 该大厦是内销依旧外销房？ 国有土地使用证？使用年限？起始年月？ 房屋所有权？ 建筑用地规划许可证？建筑工程规划许可证？商品房预售许可证？ 本项目的规划情形如何，办公依旧商住？大厦的使用功能是？
本项目的建筑物的面积、层数、总高度、正面宽度及深度？ 本建筑在造型、设计上的突出之处是什么？ 何时开工、完工、及工作天数？现在工程进度？ 每层有多少种格局、面积、户数？本楼盘总户数？ 得房率为多少？每套的净面积是多少？ 建筑物的结构如何？ 地下室的高度、每层的高度及室内净高各为多少？ 公共设施如何规划？如何使用？ 大堂面积、项目零星空白面积及其美化情形如何？ 公共面积和公共设施的使用权、所有权咨询题？ 公摊面积要紧包含哪些地点？如何运算？ 整个的配套设施是否和大厦一起竣工、一起交付使用？ 车位： 停车场的设置在什么地点？交通便利与否？ 地上车位、地下车位、露天车位、室内车位分不有多少？一共有多少个？ 车位的面积有多大？长多少？宽多少？ 回车道多大？ 自行车车位有多少？位置在哪？ 车位是租或售？价格如何？ 建材设备及其品牌： 门窗、地面、内墙、天花、每层公共厕所的用材与品牌？ 外立面、大堂、地坪、电梯、电梯间、电梯箱、楼梯间？ 照明、防火防盗设备、给排水设备、电视、电话、宽带设备、室内电器设备、其他附属设备等？ 本楼盘能达到何种智能化水准？具体如何？ 室内装修达到什么程度？可否自行装修？ 室内设计是否能够变更？有什么限制和手续？ 产品的特点如何？
深圳市写字楼市场调研报告 一、深圳市写字楼市场概况； 深圳市主要的写字楼分布在福田中心区、罗湖地王商圈区、南山后海新区、车公庙区、南山科技园区5个片区，5个片区我们概括如下： 从深圳写字楼主要的5个片区来看，最近几年有项目在售的主要是福田中心区、车公庙和后海新区，罗湖地王商圈作为老牌商务中心在规划发展上空间较小，而我们将主要从在售项目所在片区的销售情况来分析深圳市写字楼目前的市场情况。 1、目前市场情况；
深圳市福田中心区无论是从发展现状还是规划前景来看，无疑是最受客户认同的商务中心区，福田中心区现阶段卓越世纪中心33000元/平米的销售均价，较高的达到140元/平米的租赁价格均是深圳市的价格标杆。但是这个价格标杆并不是绝对的，因为一些片区的地标性建筑，比起中心区的一些普通甲级写字楼在租赁和销售价格上都要高，如招商银行大厦等。因此写字楼的价值导向除了区位外，其能否作为地标性建筑同样是重要的价值导向，如同为中心区的卓越时代广场和财富广场，两者租金差距达到了近30%。 后海商务中心现阶段主要的写字楼只有天利中央商务中心和海岸城东西座，未形成规模效应。 虽然认同度上还比不上受福田中心区辐射的深南大道沿线车公庙片区（NEO企业大道售价高过后海商务中心售价约13%），但后海片区商业配套成熟，有海岸城、保利文化中心的购物商场，同时规划有总部经济区和高尚住宅区，发展潜力巨大。 盛唐大厦和金谷3号所在的车公庙滨海大道沿线物业，整体配套和规划档次均较低，销售均价为19000元/平米左右，租金在80元/平米左右，比后海商务中心普遍低10%。 2、市场价格变化情况分析； 中心区二手写字楼售价成交价分析 中心区二手写字楼租金成交价分析
房地产市场调研报告 第一章市的区域特征和城市概况 第一节自然地理概况 市位于北纬33゜31′，东经118゜47′，属北亚热带季风气候区，四季分明，夏热冬冷，春秋短暂，雨量集中，历年平均气温16゜C，主导风向夏半年为西南风，冬半年为东北风。 地处我国东西水运大动脉长江与南北陆运大动脉京沪铁路的交汇点，素有“东南门户，南北咽喉”之称。境绵亘着宁镇山脉西段，城东钟山若长龙蟠绕，城西石头山似猛虎雄据，故有“钟山龙蟠，石城虎踞”之说。万里长江自西向南滚滚而来，折向东去；淮、金川两河蜿蜒城中；玄武、莫愁两湖依偎东西山水之间，气势雄浑而景色秀美。 1. 1 城市性质 是著名古都，省省会，长江下游重要的中心城市。 为我国六大古都之一，是国家级历史文化名城。的规划和建设要继承古都历史精华，创造融古都风貌与现代文明于一体的
城市特色。 是省省会，也是该省的政治、文化、经济中心，要保证省级管理职能的顺利行使，并形成省最发达的金融、贸易、信息中心和科教文化对外交往中心。 作为长江流域四大中心城市和长江三角洲西部枢纽城市，要充分发挥沿江、近海的优势，增强跨省域的辐射功能和吸引力。 1. 2 城市规模 1.2.1 人口规模 ●全市总人口2010年为680万左右，远景按1000万 人口预留，城镇人口2010年为520万左右，远景按870 万左右预留。 ●都市发展区总人口2010年为530万左右，远景按 800万左右预留。都市发展区城镇人口2010年为450万左右，远景按740万左右预留。 ●主城人口2010年控制在300万以，远景下降到260 万以。 1.2.2 用地规模
主城城市建设用地为243平方公里，人均城市建设用地2010年为81平方米，远景为93平方米。新市区、新城和重点镇人均建设用地按100平方米左右安排。 1. 3 主城功能布局特征 主城布局以河流、铁路、城墙等为自然边界。分为东、西、南、北、中五个片区。以明城墙围合的主体中片（旧城）以发展第三产业为主，强调环境品质的提升和历史文化特色的体现；东、西、南、北四片区要在继续保持原区特色的同时，加强设施配套和功能完善，形成居住就业相对平衡，配套设施相对完善的综 合性片区。 西片是主城的重要新区，具有以商务、体育、文化等功能为主的新城区的中心功能；居住与新业相协调的中高档居住区的功能；以滨江风貌为特色的主城西部休闲游览功能。 1. 4 社会经济发展目标 依据市“十五”计划纲要，将社会经济发展目标调整为：经过“十五”和更长的一点时间的努力，把建设成为科学技术先导，古都与江滨特色鲜明，国际影响较大的现代化中心城市。到2010年，基本实
中国建筑设计公司排名 1 上海现代建筑设计（集团）有限公司 2 中国建筑设计研究院 3 铁道第二勘察设计院 4 铁道第三勘察设计院 5 铁道第一勘察设计院 6 国家电力公司成都勘测设计研究院 7 铁道第四勘察设计院 8 长江水利委员会长江勘测规划设计研究院 9 中国石油集团工程设计有限责任公司 10 中讯邮电咨询设计院 11 国家电力公司中南勘测设计研究院 12 同济大学建筑设计研究院 13 中国石化工程建设公司 14 中国联合工程公司 15 中京邮电通信设计院 16 北京国电华北电力工程有限公司 17 上海市政工程设计研究院 18 北京市建筑设计研究院 19 深圳市建筑设计研究总院 20 中交第二公路勘察设计研究院 21 北京市市政工程设计研究总院 22 国家电力公司西北电力设计院 23 中冶集团武汉勘察研究院有限公司 24 国家电力公司西南电力设计院 25 中交第一公路勘察设计研究院 26 黄河勘测规划设计有限公司 27 国家电力公司华东勘测设计研究院 28 浙江省电力设计院 29 深圳市勘察测绘院 30 江苏省电力设计院
31 国家电力公司中南电力设计院 32 中冶集团北京钢铁设计研究总院 33 国家电力公司昆明勘测设计研究院 34 中国电子工程设计院 35 国家电力公司华东电力设计院 36 广东省电力设计研究院 37 大庆油田工程设计技术开发有限公司 38 中冶赛迪工程技术股份有限公司 39 国家电力公司西北勘测设计研究院 40 中国建筑西北设计研究院 41 国家电力公司东北电力设计院 42 中国石化集团洛阳石油化工工程公司 43 上海市机电设计研究院 44 山东电力工程咨询院 45 北京首钢设计院 46 中国冶金建设集团包头钢铁设计研究总院 47 武汉钢铁设计研究总院 48 中国石化集团上海工程有限公司 49 中国电子系统工程第四建设有限公司 50 广西电力工业勘察设计研究院 51 湖南省交通规划勘察设计院 52 广州市城市规划勘测设计研究院 53 河北省电力勘测设计研究院 54 中国寰球工程公司 55 北京国电水利电力工程有限公司 56 江苏省交通规划设计院 57 沈阳铝镁设计研究院 58 中国纺织工业设计院 59 中水东北勘测设计研究有限责任公司 60 四川省水利水电勘测设计研究院 61 中国航空工业规划设计研究院 62 华南理工大学建筑设计研究院 63 贵阳铝镁设计研究院
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