厚街片区地产格局调研报告
1）厚街市场格局分析
1.1地产版图：厚街地产主要围绕着主要中心镇区以及中心周边镇区开发，最近主要开发的是拥有稀缺资源的生态片区；
处于市场热销期；
楼盘多、体量大，厚街大道、康乐南路为主线分布，依存在体育公园、凤凰花园
等周边，如新世纪颐和居、君汇华庭、汇景中央华府等项目。
以莞太路、港口大道为主线分布的众多楼盘，富怡名居、世纪绿洲、鹿港小镇等
项目。
以生态资源型豪宅为主，依托大岭山公园、横岗水库、海逸高尔夫资源，以莞深
高速为纽带，分布丰泰观山碧水和湖景一号庄园等项目。
可见汇景中央华府、丰泰观山碧水、湖景一号庄园仍将是厚街近两年内最主要供应主体。
1．2、厚街成交明细：中心区约占68%，生态区占16%，价差1107元/平米；
（备注：以上数据不包含别墅，时间截止于7月11号）注释：
厚街2009年全年成交总金额可统计为14.58亿元，其中生态区占16%；
全年成交以中心区为主，为周边区成交量的4倍以上；
在售项目主要集中在中心区，达4个，为其它两区总和，市场开发热点仍在中心区，未来市场开发将向生态区转移；
厚街中心区与生态区的价格差为1107元/平米，但随着中心供应趋于紧张，生态供应放大，价格有上升的空间；
中心区与周边户均面积为96平米/户，生态168平米/户，两者相差近72平米/户，中心区与周边区域的面积都趋向于中小户型；而生态去的面积则与中心区相反，都是大户型。
1．3、在售现货存量明细：接近20万平米的建面，单元套数超过1000套，现货存量多；
（根据东莞房管网10年厚街签约数统计，时间截止于7月11号）
注释：
以上所示数据主要是针对已取得预售证可出售的货量，厚街2010年全年在售存量达
18.9万平米，套数为1282套，整体供应趋宽，中心区的量比较大，达748套；
除汇景中央华府属于新盘推出，其它楼盘都为已接近尾盘项目，如新世纪颐和居、鹿港小镇存在近115套货量，据了解主要是由于受到新政策的影响，而且两个楼盘区域位置交好，价格比周边的楼盘低，因此销售速度快且量去化多，然而部分楼盘却去化速度慢，比如盛和广场，剩余套数223套，受到新政策的严重影响，可见，2010年现货单位将去货速度缓慢；
1．4、潜在供应明细：未来一年，供应总面积约在35万㎡以内；
注释：
在未来一年，可预期计并明确上市的项目为4个，总面积约计35.2万㎡，与10年的供应量相比接近持平，而且东莞明确未来CLD将向南迁,厚街将是第一个受益的区域,未来厚街也将处于快速消化的通道中；
从供应区域来看，厚街中心区域地块短缺,未来的供应将集中在生态区，户型趋向于别墅；
随着中心区的楼盘逐步销售完毕，周边又将上演一轮高价、高品质的产品大戏；但是中心区市场上小户型和公寓的数量较多,周边区与中心区必然成为竞争，价格也将一时难以高启过中心区的楼盘；
1.5、近两年供应整合：可确定供应不足，不确定供应充足，不可预测量较大；
注释：
上述五项内容合并，存量、潜在供应量、潜在开发量合计为68.9万㎡，
未来不可预测量虽然较大，但主要集中在生态区及中心区周边，小户型和别墅住宅市场
竞争也将进一步放大；
对于中心而言，在08-09年已开发项目已接近8成以上去化，累计所售项目总建筑已超过36万平米以上，对于未来两年仅68.9万平米的市场供给，未来有部分是当地的小开发商建筑的楼盘，也许会给市场带来一段价格的冲击,然而中心区和生态区都市场空间较大；
2）厚街各片区重点住宅物业分析
2.1 中心区重点住宅物业：既适合刚性又符合物业投资，新物业注重产品实用。
□地理位置：厚街北环路与康乐北路交汇处
□占地面积：18906㎡
□建筑面积：79029㎡
□容积率：3
□开发商：东莞汇景房地产开发有限公司
□物业管理：东莞市汇景物业服务公司
□物业类型：高层洋房
□主力户型：70平米-150平米两房至四房
□销售价格：5300~5700元/㎡
洋房：5700元/㎡
□付款方式：按揭、一次性
□总户数：528户
□车位数量：400
□管理费：1.80元/㎡
□开盘时间：2010-05
□销售情况：在售（已经销售109套）
□交楼标准：毛坯房
注释：
布局----点式联体建筑住宅分布，L型半围合布局，形成封闭型园林社区。
外立面----建筑立面现代简约，充分挖掘建筑的审美和采光、节能、环保等物理性结合的价值，多数南北向的排列，最大化地保证通透采光，户户有景。
建筑特点----由8栋楼分别为18层、21层、22层建筑半围合而成；
园林----中心园林采用国际前瞻的设计理念，将更多的土地让给自然。中央水景大气天成，游泳池、儿童活动区、特色雕塑小品等尽显高贵品质。更有一二期气势磅礴的10万平米成熟园林和面积达15.4万平米的厚街体育公园供您私家游览。
>>>>在售每个户型的销售情况
汇景中央华府2010.5.1开盘推出2、3、7三栋，面积为75~140㎡，户型为两房，“2+1”房，三房和大三房。以中小户型为主。
率达68%。可以明显的看出中小户型都比较受大众热捧。
率达47%。楼栋二中02单元的119.61平米的比较热销，相对比大户型的03单元158.27平米销售大户型停滞在低下水平。
一共可以销售70套，其中6套为商铺，住宅已经销售46套，剩余可以销售18，销售率为72%，户型面积为中大户型，114~140平米的，都受到客户的欢迎。
小结：汇景中央华府从2010年5月开盘，首推出2、3、7三栋，面积从75㎡的两房到140㎡的大三房，不同的户型满足不同的客户需求，推出的总建筑面积为23081.57㎡，推出一共218套（其中18套为商铺），2栋销售52套，3栋销售31套，7栋销售46套，开盘至今一共销售了129套，住宅销售率达64.5%。热销户型为2栋的02单元74.62㎡的两房，累计销售14套，2栋的04单元107.42㎡的“2+1”房，累积销售15套，3栋的02单元119.61㎡的三房，累积销售17套，7栋的02单元114.48㎡的三房，累积销售17套，03单元120.44㎡的三房累积销售18套。
分析可得，75~120㎡的户型受到客户的热捧，户型适中，总价不高，受到市场的热爱，这种中小户型的房子不仅适合刚性需求客户的要求，而且也适应投资客户的苛刻。
注释：
此项目区位的优势非常明显，靠近希尔顿酒店，交通便利，临近莞太大道，户型设计比较多样，以中小户型为主；
从户型需求来看，主力需求集中在两房和“2+1”房，去货相对较快，特别以75-115平米以下户型最受欢迎，然而大三房的销售速度有点滞慢；
“2+1”房做为此楼盘最为畅销的户型，累计销售接近40套，户型适用，总价适中，成为理想的“保价单位”；
140.07-158.27㎡的大三房或“3+1”房，存在较大消化压力，成为每次去化后的主要积存货量，主要是反映面积偏大，总价偏高；
注释：
? 83%； ?
?
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◆
结构空间合理，大方实用，有一定的创新亮点，外挂式景观浴室，与功能阳台连接，通风、景观、采光都较好； ◆ 客户仍反映一些现实问题如：户型方正合理，但是就缺乏套房； ◆
此户型对本项目参考性主要为观景阳台的使用；
大飘窗设计
双阳台设计
注释：
? 84%；
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◆ 结构空间合理，奇偶层配置不同，多方面满足客户不同的要求，景观视野开阔； ◆ 客户仍反映一些现实问题如：户型中厨房和餐厅采光不够充足；
>>>>其它户型：四房两厅两卫
奇偶层阳台设计
凸窗设计
注释：
? 86%；
? ? ? ?
◆ 大三房的设置，书房可以变四房，空间可变性强，可以迎合不同客户的需求； ◆ 客户仍反映一些现实问题如：单套房的设置不够奢华、厨房最好与功能阳台连接，保证
厨房的通风；
◆ 做为一个豪宅项目，在保证大主卧前提下，增加如过渡式衣帽间，外挂式景观卫生间等
特色，而且户型没有特色，中规中矩；
大套房设计
大套房设计
?项目定位：南城南厚街新CLD发展区
?形象定位：南城南中心豪宅的标杆
?营销推广：户外广告、电视、短信为主体
?营销事件及包装：
（2010年5月首次淡市开盘）（2010年7月初加推）
?对本项目的借鉴之处：借助老中心区位及配套优势，实现商住互动；
拉升形象：靠近全亚洲最大的希尔顿酒店，通过高调突出东莞CLD未来规划，突出未来的升值潜力大；
高档占位：树立该项目厚街中心地段的标志豪宅，赢得客户的高度认同；
主流市场：迎合厚街中心主流客群需求，避免以弱击强，并通过增强高价比来实现高溢价；
最近动向：进入7月份，汇景?中央华府将推出全新组团——“凡尔赛”新品单位面积75-130㎡，主要推出1、5、8三栋。推出总建面为25651.02㎡，总套数269套，至7月18号已成交40套。
优惠情况：汇景·中央华府二房三房70套认筹2万抵7万
□地理位置：东莞市厚街镇湖景大道.湖景中学对面
□占地面积：25万㎡
□建筑面积：36万㎡
□容积率：0.68
□开发商：东莞市盈丰房地产开发有限公司
□物业管理：加拿大高力国际
□物业类型：洋房、别墅、公寓
□主力户型：141㎡-170㎡三房洋房
□销售价格：
洋房、公寓：6000元/㎡
别墅：25000元/㎡
□付款方式：按揭、一次性
□总户数：别墅83户，洋房458户。
□车位数量：1：1.5
□管理费：洋房公寓2.7元/㎡，别墅5元/㎡
□开盘时间：2007--10
□销售情况：一期基本售罄，二期加推洋房
□交楼标准：毛坯房
注释：
布局----以横岗湖为核心，打造了“三湖九溪绕庄园”的优美社区。项目共分两期开发，一期有独栋别墅83套，小高层洋房约700套。别墅和洋房全部建设在坡地上，层层递进，保证户户能看到湖景。水是项目的灵魂，三湖九溪绕庄园”。项目大门口的人工湖、中部的沙滩泳池，以及贯穿社区的中心溪流和横岗湖相互呼应，形成了一个水意昂然的别墅社区。
建筑特点----别墅非常特别，全部为大别墅、大花园。别墅面积320—1200平方米，赠送的花园面积达600—2500平方米，花园内可建设泳池。洋房“观湖大宅”也非常棒，洋房区和别墅区分开管理，洋房全部为小高层，容积率只有1.5，沿着坡地展开，保证户户能看到湖景。中央花园达4万平方米，加上架空层园林，十分开阔。园林以水景为主题，保留了原生荔枝山。
立面园林----园林融合了东南亚风情和日式和境园林的优点，既体现了景观的明媚多姿，又强调人的参与性，除了600米的景观大道、6万平米的湖滨公园、1万平米湖心岛形成主轴园林外，另外每6-7栋别墅组成一个岛状组团，形成别致的组团园林。
>>>>在售每个户型的销售情况
湖景壹号庄园在2010开始主洋房，面积为湖景壹号庄园(洋房)141㎡-180㎡三房洋房，均价在6000元/㎡。1-8栋留给厚街公务员，从4月份开始推9~14栋的洋房，最近主要推出16、17栋，共80套，已经销售31套，销售率达39%。
一共可以销售91套，其中顶层部分为复式，住宅已经销售90套，剩余可以销售1，销售率达99%。面积以140~172㎡的三房为主，顶层以287㎡的复式为主。
售率达99%。面积以140~188㎡的三房为主，顶层以287㎡的复式为主。
一共可以销售47套，住宅已经销售9套，剩余可以销售68，销售率达20%。面积以148~181㎡的三房为主。
152~180㎡的三房为主。
208四房和358㎡的顶层复式为主。
一共可以销售38套，住宅已经销售16套，剩余可以销售20，销售率达42.5%。面积以208四房和358㎡的顶层复式为主。
小结：湖景壹号从2010年4月开盘，首推出9~14六栋，面积从140㎡的三房到358
㎡的顶层复式，不同的户型满足不同的客户需求，推出的总建筑面积为57077.02㎡，推出一共337套（顶层复式为一套），9栋销售91套，10栋销售91套，11栋销售9套，12栋销售9套，13栋销售18套，14栋销售16套，开盘至今一共销售了232套，住宅销售率达68.8%。
分析可得，140~164㎡的户型受到客户的热捧，户型适中，总价不高，受到市场的热爱，这种大户型的房子不仅适合客户投资渡假的需求，而且升值潜力很大。
注释：
此项目区位的优势非常明显，靠近广深高速厚街出入口，交通便利，临近横岗水库，户型设计比较多样，以大户型和复式为主；
从户型需求来看，主力需求集中在三房和“3+1”房，去货相对较快，特别以140.82-164.88平米的户型最受欢迎，然而大四房的销售速度有点滞慢；
“3+1”房做为此楼盘最为畅销的户型，累计销售95套，户型适用，总价相对其他单元较低，；
288.89-358.77㎡的顶层复式存在较大消化压力，成为每次去化后的主要积存货量，主要是反映面积偏大，总价偏高；
注释：
? 84%
； ?
? ? 5米的客厅开间，客厅伴随观景阳台等； ?
◆
结构空间合理，大方实用，有一定的创新亮点，餐厅与客厅通过楼梯连接，形成落差，大大增强了客厅的空间感和层次感； ◆ 客户仍反映一些现实问题如：餐厅又部分的面积没有得到充分的利用； ◆ 此户型对本项目参考性主要为阳台、凸窗的使用；