买卖合同:简析样品买卖合同应当注意的法
律问题
凭样品买卖系《合同法》规定的特种买卖之一。但是，自《合同法》实施4年以来，国内民商法学界对于凭样品买卖缺乏较深入与系统的研究。事实上，凭样品买卖应探讨的问题颇多。诸如：凭样品买卖与附生效要件的买卖、试用买卖等的关系，样品买卖合同的成立应具备的条件，样品的确定及由此产生的相关问题，凭样品买卖的法律效力，主张样品买卖的举证责任等法律问题均有待确定。笔者撰写本文，意在引起学界同仁对该问题的重视，并期望有助于进一步完善我国的特种买卖法律制度。
一、具有独立内涵的凭样品买卖
凭样品买卖，即凭样品买卖合同，又称凭货样买卖合同，是特种买卖的一种，是指买卖双方按货物样品确定买卖标的物品质，出卖人交付的货物应与样品具有相同品质的买卖。较之普通买卖，凭样品买卖的特殊性在于：
其一，合同标的物的品质以样品确定;
其二，出卖人有义务按样品交付标的物。换言之，出卖人是否承担瑕疵担保责任，(注：通说认为，我国《合同法》未规定特殊、独立的瑕疵担保责任，而是将瑕疵履行归为违约责任适用范畴。参见王利明：《中德买卖合同制度的比较》，
《比较法研究》XX年第1期。)原则上应以交付的标的物是否符合样品而确定。
可见凭样品买卖是以样品确定出卖人应履行的合同义务，而不是以出卖人交付的货物符合样品为买卖合同的生效条件，即凭样品买卖不是附生效要件的买卖。如果出卖人交付的标的物与样品不符，应承担瑕疵担保责任，而不是据此确认凭样品买卖合同未生效。
作为特种买卖的试用买卖，因有试用标的物的存在，故易与凭样品买卖相混淆，其区别在于：在试用买卖，其标的物可能为供试用之标的物，为特定物之买卖;而在凭样品买卖，样品原则上非为买卖之标的物，样品做为指定买卖标的物的“种类”及“品质”，故凭样品买卖为种类物之买卖，出卖人不但负物之瑕疵担保(违约)责任，而且应担保其所交付之标的物，于样品具有同一品质。(注：黄茂荣：《买卖法》，中国政法大学出版社XX年版，第52页。) 通常认为，样品买卖合同的成立应具有如下条件：
其一，样品在订立合同时已存在。样品是买卖合同双方当事人凭样品买卖合同达成合意的证明，故如果缔约时，并无样品存在，则难以确定双方当事人已就样品买卖合同达成合意。
其二，表明样品买卖之意思表示。即当事人应在合同中约定以样品来确定标的物的品质或写明“凭样品买卖”等表
明样品买卖的意思。如果仅有当事人向买受人提示样品的事实，但当事人却未在订立合同时明确表明样品买卖的意思，则双方不能成立凭样品买卖，因为，“盖其提示可仅为唤起买受人兴趣或使知其要领也。然货样品之交付，至少可为货样买卖之推定。”(注：史尚宽：《债法各论》，台湾荣泰印书馆股份有限公司1982年版，第88页。)
其三，当事人一方于缔约时(前)提示样品。多数学者认为，如果当事人在订立合同后，出卖人于履行前向买受人提供样品的，不属于样品买卖。(注：郭明瑞、王轶：《合同法新论—分则》，中国政法大学出版社1997年版，第50页;史尚宽先生认为凭样买卖之要件之一即为“选择凭样，非于契约订立时，而于紧接履行前交付者，非民法第388条所称之货样”。)笔者基本赞同此种观点，但同时认为仅有当事人一方于缔约时提示样品，并不必然导致凭样品买卖合同的成立，如果双方当事人明确约定了买卖合同的性质为凭样品买卖，且样品于缔约时已存在的，出卖人于履行前向买受人提供样品，买受人接受的，应认为凭样品买卖合同成立。当然，在合同法理论上可解释为，一方提示样品对方接受时，方为凭样品买卖成立时，即样品的提示与接受，均为凭样品买卖合同订立过程中的行为。
但如果买受人拒绝接受样品，则应适用《合同法》第61、62条规定处理，视为普通买卖合同成立。可见，凭样品买卖
合同的成立，需要以如上数个法律事实之结合方得构成。
二、样品的确定以及相关的法律问题
(一)样品的产生与类型
样品，又称货样，是当事人选定的用以反映和决定合同标的物品质的货物。有观点认为，样品必须由现货中选(抽)取而不能是特意制造的。换言之，样品买卖只能限于现货买卖，否则即为以提供样品促成买卖的欺诈行为。(注：罗科歧：《论货样买卖中的法律问题》，《经济与法》1992年第7期。)笔者同意与之相反的观点，即凭样亦可以由生产使用部门加工设计出来，样品买卖只要求样品是现存的，出卖人交付的货物的品质只要与样品的品质一样即可，至于出卖人交付的标的物是于提供样品时已有的，还是于其后另行生产制作的，则无关紧要。(注：郭明瑞、王铁：《合同法新论—分则》，中国政法大学出版社1997年版，第50页。) 有学者明示或潜意识认定，样品只能由出卖人提供，(注：郭明瑞、王轶：《合同法新论—分则》，中国政法大学
学出版社1997年版，第50页;谢晓尧等：《新合同法要义》，广东旅游出版社1999年版，第303页。)事实上这是一种误解：样品既可以由出卖人提供，亦可以由买受人提供。在实践中前者称之为“卖方样”，后者称之为“买方样”，同时，亦存在由买方提供，卖方据此复制加工一个类似样品
由买方确认的“回样”或“确认样”。
在实践中，有以样品全面反映与表现标的物品质的，但也有采用样品的某一特征表示标的物品质的某一方面品质。如：“颜色”，称为“色样”;“款式”，称为“款式样”。在这种情况下，仅合同规定的样品的某一部分特征为出卖人交付的标的物应当符合的标准，而样品的其他部分则不应成为交付标的物的依据。(注：江平：《中华人民共和国合同法精解》，中国政法大学出版社1999年版，第137页。)
(二)样品的封存与说明
为使当事人履行合同及发生合同纠纷时分清责任，《合同法》第168条确认，“凭样品买卖的当事人应封存样品”。关于样品封存的地点、份数、时间等内容应当取得合同双方当事人的同意。通常来讲，样品可分三份分别封存于出卖人、买受人及居间第三人处，但由此可能发生如下法律问题：其一，封存的数份样品品质不一致问题。笔者以为，当事人应保障其封存的数份样品品质一致，但如果客观上出现了数份样品品质有差异的情形，而且当事人双方对此未约定处理方法的，这等同于当事人就质量条款约定不明，应当适用《合同法》第61条、62条的规定。即首先应当由当事人双方协议补充，不能达成补充协议的，按照合同、有关条款或者交易习惯确定，如果仍不能确定，则按国家标准、行业标准履行，没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者
符合合同目的特定标准履行。
其二，样品封存期间品质发生变化，出卖人应交付标的物的品质标准问题。笔者认为，在这种情况下，首先应考察当事人是否事先对此有约定，有约定的，依约定;如果当事人未做约定的，应以举证证明的一方当事人提交样品时的品质状态作为出卖人应交付的标的物的品质标准，因为提交样品时样品的品质状态反映了双方当事人成就凭样品买卖时，双方就标的物品质所达成的合意。
由于样品代表的品质需要由当事人去解释，而这极易导致理解上的分歧，所以，《合同法》第168条规定：当事人“可以对样品品质予以说明”。同时，如果当事人仅采用样品的某一特征来表示出卖人应交付的标的物品质为某一方面的标准，而标的物其他方面的品质亦需要当事人予以说明。当事人对样品品质的说明，应根据样品的具体情况予以规定，一般应包括外观、型号、有关的技术标准等，同时此种说明必须合法，如对样品有国家强制性标准的即应予以执行，而不得自由约定。
凭样品买卖合同当事人在表示标的物品质时，如果既使用了样品，又使用了文字、语言说明的，“则出卖人交付的标的物应当与样品及其说明的质量相同”。但如果当事人封存的样品与语言文字说明不一致时，出卖人交付的标的物究竟应以何种标准为准，学者有不同的观点。有学者认为“买
受人在履行合同时享有选择权”;(注：孔祥俊：《合同法教程》，中国人民公安大学出版社1999年版，第577页。)而另有学者认为“一般应以语言、文字、说明为准”。(注：江平：《中华人民共和国合同法精解》，中国政法大学出版社1999年版，第137页。)笔者认为上述观点均为不妥。依笔者观点，在此种情形下出卖人所交付的标的物的品质应以样品为准，因为当事人在合同中的说明是以样品质量为描述对象的，“说明”与样品不一致，只能认定是说明错误，而一个错误的说明，并非当事人的真实意思表示，自不得成为履行的依据。
三、关于凭样品买卖的特殊法律效力
除具有普通买卖的法律效力外，凭样品买卖尚具有如下效力：
(一)一般瑕疵担保责任：出卖人应担保所交付的标的物与样品具有同一品质
所谓具有同一品质，“应依契约之趣旨及交易之习惯定之，依其情形，尤其价金之计算，得以其重要之点与货样适合为已足。微小之差异得不顾及”。(注：史尚宽：《债法各论》，台湾荣泰印书馆股份有限公司1982年版，第88页。) 依《合同法》第168条，如果当事人既封存样品又对样品质量予以说明的，则出卖人交付的标的物应当与样品及其说明的质量相同，如果样品与证明不一致的，则出卖人交付
的标的物应与样品的质量相同。此已如前述。
(二)特殊瑕疵担保责任：出卖人交付的标的物的质量应当符合同种物的通常标准
依《合同法》第169条，“凭样品买卖的买受人不知道样品有隐蔽瑕疵的，即使交付的标的物与样品相同，出卖人交付的标的物的质量仍然应当符合同种物的通常标准”。
依我国台湾学者史尚宽先生的观点，“如凭样本身有隐蔽之瑕疵，而未约定仅以货样为标准时，则货物虽与货样相合，出卖人仍不能免其瑕疵担
保责任”。(注：史尚宽：《债法各论》，台湾荣泰印书馆股份有限公司1982年版，第88页。)显然，依《合同法》规定，即使当事人约定出卖人交付的标的物仅以样品为标准时，亦不能免除出卖人因违反特殊瑕疵担保义务所应承担的违约责任。
总结《合同法》的规定，适用此种特殊瑕疵担保责任的条件为：
1.样品本身有隐蔽瑕疵存在
所谓隐蔽瑕疵，是指存在于标的物内部的凭一般买受人的经验，经一般、通常的检查不易发现的样品品质缺陷。
需要说明的是，样品本身的隐蔽瑕疵应于一方当事人将样品提交给对方当事人时即亦存在，而不是在样品提交后，封存期间样品品质本身发生变化而导致的。理由是，一方提
示时的样品为对方接受，是双方当事人合意的体现，因此它理应成为出卖人应交付的标的物的品质标准。
2.买受人不知道样品有隐蔽瑕疵
换言之，如果买受人知道样品本身有隐蔽瑕疵的，则买受人即丧失追究出卖人瑕疵担保责任的权利。此诚如XX年1月1日实施的《德国债法现代化法》第442条第1款所规定的，“买受人在合同订立时知道买卖物存在瑕疵的，丧失因瑕疵产生的权利，买受人因重大过失不知道买卖物存在瑕疵的，则只有出卖人恶意隐瞒瑕疵或者对买卖物的性质作出担保的情况下，买受人才能主张因瑕疵产生的权利”。(注：《德国债法现代化》，邵建东等译，中国政法大学出版社XX 年版，第74页。)
为了减少纠纷，避免买受人提出如上的抗辩，出卖人应在合同中明确规定买受人了解样品的程序，也可以在合同中明示样品本身所存在的隐蔽瑕疵或履行相应的告知义务。
但是，如果出卖人交付标的物的样品本身的隐蔽瑕疵，违反了法律法规的强制性规定，如违反了国家强制性标准的，则不论买受人知情与否，均应确定合同无效。
我国内地法律中的重大误解，包含台湾地区民法中的错误。如果买受人缔约时，对出卖人交付标的物及样品的隐蔽瑕疵不知情，构成重大误解，则其与出卖人应承担的瑕疵担保责任是何种关系，颇值得探讨。
据日本学界研究，对于买卖标的物错误(重大误解)与瑕疵担保责任的适用主要有三种学说。
其一，竞合说，又称当然伴随论。即瑕疵担保成立同时伴有意思表示要素之错误，应使买受人自由选择适用错误(重大误解)或瑕疵担保责任规定。(注：主竞合论者以我妻荣教授为代表。转引自林诚二：《民法理论与问题理论》，中国政法大学出版社XX年版，第87页。)
其二，二分说，又称要件论、阶段论。认为错误与瑕疵担保责任各有不同之成立要件，应不至于有相互竞合之情形发生。(注：胜本正晃教授为代表。见[日]胜本正晃：《契约各论》第1卷，第94页，转引自林诚二：《民法理论与问题理论》，中国政法大学出版社XX年版，第87页。) 其三，瑕疵担保责任优先说，即排除论。认为当买卖标的物存在瑕疵而又有意思表示错误时，应仅适用瑕疵担保责任，而排除错误之适用。该学说为学界通说，其理由为：
①错误适用于抽象的有偿及无偿行为，而瑕疵担保责任适用于具体的双务有偿契约，显系对错误之特别规定。
②如认许买受人自由主张错误，则瑕疵担保责任之规定形同具文。
③如适用错误，则加重出卖人负担，阻碍交易流畅。
④错误之构成，其判断有实际困难，不如瑕疵担保责任之为法定责任，判断上平明确定，故为交易之敏活、安全，
应排除错误之适用。(注：林诚二：《民法理论与问题理论》，中国政法大学出版社XX年版，第87页。)
我国台湾学者林诚二先生认为，由于日本民法将错误之意思表示规定为无效，故若采用竞合说而任由买受人主张错误使买卖契约无效，自当加重出卖人之负担。竞合说等于有错误即无瑕疵担保，当然会使瑕疵担保形同具文。但我国台湾地区所谓民法将错误之意思表示规定为可撤销，买受人撤销与否，任其自由，即买受人既可撤销买卖行为，使之无效，亦得不撤销而使买卖行为维持有效，而主张瑕疵担保责任，如买受人选择适用错误，亦有行使撤销权与否之自由，故应采取竞合论为宜。(注：林诚二：《民法理论与问题理论》，中国政法大学出版社XX年版，第87页。)
笔者认为，中国内地的民法与台湾地区所谓的民法均将错误(重大误解)之意思表示确定为可撤销，而对于可撤销的民事行为，撤销权人可选择撤销，亦可选择变更，更可以选择放弃变更撤销权而使可撤销合同效力继续地确定为有效，而按照内地法的立法精神，人民法院以及仲裁机关对撤销权人要求撤销的请求持谨慎的态度。(注：因为被撤销的合同其效力为无效，这是对合同关系的彻底否定，对双方当事人的影响极大，而当事人缔结合同通常总是为了某种需要，如果因意思表示不真实而一概认定合同完全无效，有时反倒不利于受损害方的利益。翟云岭：《合同法总论》，中国人民
公安大
学出版社XX年版，第125～126页。)如《合同法》第54条第3款规定，对于可撤销的合同“当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销”;人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见》第73条规定：对可撤销的民事行为，“当事人要求变更的，应当予以变更;当事人要求撤销的，可以变更或撤销”。因此，笔者赞同竞合论的观点。因为依中国内地法律买受人适用错误而撤销合同，使合同归于无效的机率很少，故实务中，买受人会选择(或只能选择)适用瑕疵担保责任，而维持合同的效力，这与合同法鼓励交易的立法思想是一致的。但同时，如果买受人的意思与利益受到严重损害，只有撤销合同才足以保障自己利益的，法律应予以支持，出卖人应承受的负担亦不为不公。
3.出卖人为恶意，即出卖人不知道样品有隐蔽瑕疵。如果出卖人明知样品有隐蔽瑕疵而故意隐瞒不告知买受人，则出卖人的行为将构成欺诈。此时亦将构成买受人主张适用欺诈而变更或撤销合同或主张瑕疵担保责任的竞合问题，对此，买受人有选择权，理由如上不复。
4.出卖人交付标的物的品质应当符合同种物的通常标准，而不是有隐蔽瑕疵的样品的标准。所谓通常标准，并非完全指的是人们所公认的或普遍接受的同种物的中等水平的质量标准，而应根据合同标的的不同情况具体分析，可能
是国家标准，也可能是行业标准、地方标准或企业标准。
需要说明的是，如果出卖人交付的标的物仅仅是符合有隐蔽瑕疵的样品品质的，出卖人的履行为不适当履行，即为违约行为，但出卖人仅应承担限于重新交付符合同种物通常标准的标的物，及延迟交付的违约责任，买受人不得据此解除合同。
但如果买受人在合同约定的出卖人交付标的物期限到来前，发现样品有隐蔽瑕疵，并在合理期限内告知出卖人的，则出卖人在合同履行期届满时，交付的标的物不符合同种物的通常标准的，则买受人得依据《合同法》相应规定，行使合同解除权，并追究其他违约责任。
同时，买受人要求出卖人交付符合同种物通常标准的标的物的权利，当然受到《合同法》第158条规定的对标的物检验期间的限制，即当事人约定检验期间的，买受人应当在检验期内将标的物的数量或质量不符合约定的情形通知出卖人。买受人怠于通知的，视为标的物的数量或质量符合约定。当事人没有约定检验期限的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期限内通知出卖人。买受人在合理期限内未通知或者自标的物收到之日起两年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定，但对标的物有质量保证期的，适用质量保证期，不适用该两年的规定。出卖人知道或者应当知道提供的标的物
不符合约定的，买受人不受前两款规定的限制。
(三)当事人得另行约定瑕疵担保责任
当事人于样品之外，就其他品质为保证者，仍应另负瑕疵担保责任。如前所述，如果当事人仅采用样品的某一特征来表示标的物某一方面品质的，样品的其他特征即不应作为出卖人交付标的物的依据，如果当事人就标的物其他部分品质另有约定的，出卖人仍应承担当事人另行约定的瑕疵担保责任。
当然，即使当事人以样品全面反映与表现标的物品质的，亦不妨同时另行约定其他瑕疵担保责任。(注：1975年，台湾地区审判机关台上字第1245号民事判决所涉民事案件中，上诉人主张，其于1973年间向被上诉人购买蟹肉罐头XX箱，约定每箱美金1,750元，保证品质通过加拿大渔业部检验，否则被上诉人应返还价金及所发生之各项费用。货至温哥华，经加拿大渔业部检验为不合格，上诉人提起诉讼。被上诉人则以其依样品发货，并无不合债务本旨情形，况加拿大渔业部检验报告指蟹肉腐败变色，亦属错误等以为抗辩。原审未支持上诉人所诉。理由为：上诉人收取的罐头与被上诉人前寄货样品质完全一致，并经台湾地区行政机关“经济部产品检验局”检验合格，被上诉人以之交付上诉人并无不合债务本旨情形，而被上诉人声称如加拿大渔业部不予通过而拒绝入境，偿还货款及各项费用，只是危险负担的
一种，属于买卖契约非必要之点，故不得请求被上诉人赔偿。但上诉法院认定货样买卖虽系按货样而定标的物之品质之买卖，但并非不得另行瑕疵担保之条件，本案当事人约定如加拿大渔业部不予通过而拒绝入境时，偿还货款及各项费用之声明，其性质究为瑕疵担保之特别约定，拟系危险负担问题，即应就双方订约时之原意及所用字句，详加考察，但原审不遑注及，即确定被上诉人所交货物与样品完全一致，并无不合债务本旨情形，即谓被上诉人此项声明仅为所生危险应由何人负担之约定，要嫌率断，而对于被上诉人究在何时交付货物，未调查认定，即确定由上诉人负担危险，亦有不合，故上诉法院声明废弃原判决。黄茂荣：《买卖法》，中国政法大学出版社XX年版，第52页。)
四、举证责任负担
当事人双方就其买卖是否
为样品买卖及出卖人所交付标的物是否与样品相符的举证责任应由何方当事人负担，学者间有不同的主张。一种观点认为买受人应负举证责任，因为样品买卖为特例，故举证责任应由买受人负之;(注：郑玉波：《民法债编各论(上册)》，第100页。)另有学者主张，对于是否为样品买卖，欲由此导出其权利者应证明之。(注：史尚宽：《债法各论》，台湾荣泰印书馆股份有限公司1982年版，第88页。)还有的学者主张，凭样品买卖仍实行“谁主张，谁举证”的原则。
由于样品买卖实质上是加重出卖人瑕疵担保责任的买卖，故买受人主张为样品买卖的，应由买受人负举证责任;出卖人主张不为样品买卖的，应由出卖人负举证责任;(注：郭明瑞，王铁：《合同法新论—分则》，中国政法大学出版社1997年版，第50页。)而在买卖履行中，如买受人以标的物的品质与样品不符为由而拒绝受领标的物的，应由出卖人举证证明标的物的品质与样品相符，否则应负迟延履行责任;买瘦人受领标的物后主张瑕疵担保请求权时，则应由买受人就标的物的品质不符样品的品质负举证责任。(注：郑玉波：《民法债编各论(上册)》，第100～101页。)根据人民法院XX 年4月1日实施的《关于民事诉讼证据的若干规定》第5条，对样品买卖是否成立有争议的，应由主张样品买卖合同成立的一方(不论是买受人还是出卖人)负举证责任;而对于样品买卖合同是否履行以及履行状态如何有争议的，则应由负有履行义务的出卖人负举证责任。笔者赞同人民法院的司法解释，但同时认为，在买受人受领标的物后主张标的物品质不符样品品质时，举证责任应由买受人负担的观点值得借鉴，因为它符合确定举证责任分担的基本原则。
五、结论
凭样品买卖为特种买卖之一种，《合同法》对凭样品买卖的规定显然优于对普通买卖的规定。但如无特别规定的，则当然适用普通买卖的相应规定。凭样品买卖合同之特别之
处在于，当事人约定质量的方式为样品，出卖人应按样品所体现之品质交付标的物，故其并非附生效条件之买卖合同。同时，凭样品买卖又不同于试验买卖。样品买卖合同的成立，得以当事人的合意存在为必要，而样品于缔约时已亦存在是合意之前提。在凭样品买卖合同中样品的确定至关重要，如果数份样品不一致当事人又未约定处理的规则，则应按质量约定不明依《合同法》相应规则处理。如样品在封存期间发生变化，则应以提交样品时的品质状态为准。如样品与说明不一致，宜以样品之品质确定为出卖人应交付之标的物之品质。出卖人应基于凭样品买卖合同的约定，承担相应的瑕疵担保责任，包括一般与特别瑕疵担保责任，至于凭样品买卖合同之成立与履行举证责任，人民法院相应司法解释较为科学，但拟予修正。
签订房屋买卖合同时应注意的法律问题及其解决 2009-10-16 一、关于计价方式 二、面积确认及面积差异处理方式 三、付款方式和期限 四、关于交付期限 五、关于逾期交房的违约责任 六、关于规划、设计变更 七、房产交接中的法律问题 2000年10月，建设部公布了《商品房买卖合同示文本》（下简《示文本》），自2001年4月1日开始执行；2001年4月又颁布了《商品房销售管理办法》（下称《销售办法》），以规商品房交易双方的行为。 与以往的房屋买卖合同相比，《示文本》增加了不少容，其中将房地产开发企业开发过程中所需获得的一系列证件，详细列入了合同之中。以前，有许多购房者由于缺乏房地产开发方面的基本知识，不知道要审查所购项目的手续是否齐全，为交易埋下了隐患。现在的做法则在无形之间，就使购房者在签订房屋买卖合同的过程中自然而然地了解到所购买的项目是否具有合法的手续，为保障购房者的权益起到一定作用。 一、关于房屋计价方式
这是房屋买卖合同中最重要的条款之一。房屋的价款一般都是购房者和销售者在签订房屋买卖合同之前就已经协商完毕的，在签订正式房屋买卖合同时只需要核对一下价款是否一致即可。付款方式则关系到价款折扣，以及购房者的承受能力，甚至购买意向。目前的个人商品房买卖活动中，有80%以上的人是选择自行支付一部分房价款，其余部分以申请银行个人住房抵押贷款（即通常人们所说的“按揭”）的方式支付。这样，是否能够申请到银行贷款，成为许多购房者购房行为的前提。 《示文本》中给出了3种计价方式，同时，购房者与开发商在此之外还自行约定其他方式。目前房地产市场中的计价方式通常为按建筑面积计，也有一些开发商采用按套计价的方式，但多用于尾房销售。 这里有必要谈一下在房屋买卖过程中经常出现的几个面积概念的差别。建筑面积，包括套建筑面积和公共部位与公用房屋分摊建筑面积（下称“公用分摊面积”）两部分。套建筑面积，即购房者独自使用的建筑面积，由套使用面积、套墙体面积和阳台建筑面积三部分构成。而普通购房者通常所关心的使用面积实际上就是套使用面积，与开发商在销售房屋时告知您的套建筑面积是两回事，并且是少于套建筑面积的。通常购房者所计算的使用率是指套使用面积与建筑面积的比例。因此，当购房者向销售人员咨询使用率是多少时，一定要明确双方使用的是否为同一计算标准。否则，购房者会发现，一套所谓“使用率”达到80％以上的房屋，在刨除了套墙体面积和阳台建筑面积之后，也许就只有75％左右了。 另外一点需要购房者注意的是，目前的房屋基本上都具有各种各样的阳台，有时，销售人员会指出，“我们的阳台是只计算一半面积的”；但实际上，阳台面积的计算也是根据不同的样式有不同的标准。对于封闭式阳台，是按其外围水平投影面积计算，可以理解为全部阳台面积都要计人销售面积，如果这时只计一半的话，那才真的是让利了。对于挑阳台（底阳台）则是按其底板水平投影面积的一半计算，凹阳台则是按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算，均可以理解为阳台面积只有一半可计入销售面积。购房者应当按照自己购置房屋的阳台样式确认阳台面积的计算标准。 二、房屋面积确认及面积差异处理方式 面积差异是目前房地产交易中产生纠纷的一大因由。因为目前的房屋销售主要是以预售方式为主，一是对开发商的投入要求较小，二则购房者通常可以享受到较大的优惠。但是，预售时的面积是在图纸上测出来的，与实际完工的房屋面积肯定会存在误差。大多数的开发商都会尽量准确预测，在施工过程中尽力控制误差大小，但也有个别开发商出于某种目的，利用这种误差为自己谋取不当利益。对于购房者而言，对房价款的承受能力、对房屋的使用规划等都是以房屋面积为基础的，面积的变动有可能导致超出购房者的承受能力，或是使原先的使用规划落空。那么如何在实际存在的误差与购房者的合法利益之间选择一个中间道路呢？ 对于开发商，首先应在图纸预测时尽量准确，在施工过程中尽力控制，使误差的产生降到最低程度。对于购房者，如果想避免面积误差，最好的方法莫过于购买（准）现房，实地
买卖合同纠纷法律依据 篇一：买卖合同纠纷违约金与相关法律法规买卖合同中逾期违约金与逾期利息（逾期损失）问题鉴于，欠款纠纷的买卖合同案件，所提出的诉讼请求除返还欠款外，当事人的金钱孳息损失，是以“逾期违约金” 提起还是应以“欠款利息”提起的问题，在查阅相关案例及法条后，就如何准确定位该诉讼请求，发表一些个人的看法，也为今后该类型的诉讼案件提供一些思路。 一、逾期付款违约金和逾期利息（逾期损失）的概念所谓“违约金” ，顾名思义，是指合同一方违反合同的约定，而应向合同相对方支付的一定金额。其存在的前提是合同对此有约定。逾期付款违约金就是合同双方约定当一方不按期履行其付款义务时，应向另一方支付的违约金。逾期利息（逾期损失），是指一方有向另一方支付一定金钱的义务，而其并未履行这个义务，另一方有权在向其主张支付本金时，同时主张本金延付期间的利息。 由上可知，原告主张逾期付款违约金，应当有合同约定，而主张逾期利息（逾期损失），则不一定有合同的约定，甚至不一定是合同纠纷，只要能够证明存在欠款的事实即可。 二、当事人在合同中约定款项支付的不同情形 1、当事人既约定了支付款项的时间，也约定了逾期支 付款项应承担的违约金或支付利息的标准或数额； 2、当事人约定了支付款项的时间，也约定了逾期支付款项应承担违约金或支付利息，但未约定违约金或利息的计算方法或数额；
3、当事人约定了支付款项的时间，但未约定逾期支付款项是否应承担违约金或支付利息； 4、当事人对支付款项的时间未作约定或约定不明确。 三、原告一般会列出的几种诉讼请求模式。 1、在请求对方支付款项本金时，同时请求支付逾期付款违约金； 2 、在请求对方支付款项本金时，同时请求支付利息； 3、在请求对方支付款项本金时，既请求支付逾期付款违约金，又请求支付利息； 4、在请求对方支付款项本金时，同时请求赔偿利息损失。四、针对不同情况应当采取的诉讼模式。 我国现行法律对不同的合同中出现的欠款情形应承担法律责任的规定是不尽相同的。《合同法》对此情形的基本规定是支付违约金，如总则部分和分则中的买卖合同、承揽合同、技术合同等。但是有些合同，如借款合同、建设工 程合同等，则规定的是支付利息。另外有些合同，既没有规定应支付违约金，也没有规定应支付利息。 根据上述不同类型的合同约定，我总结出以下四种向对 方主张支付逾期付款违约金或利息的方法： 1、合同双方明确约定了支付款项的时间和逾期支付违约金或利息的计算方法或金额。这时，应严格按照双方的合同约定来主张违约金或利息（除非此类约定违反了法律规定）。此种情况下，不论是逾期付款违约金还是欠款利息，两种表述都是可以接受的，不会引起歧义，也不
一、案情：王某与张某育有二子，长子王甲，次子王乙。王甲娶妻李某，并于1995年生有一子王小甲。王甲于1999年5月遇车祸身亡。王某于2000年10月病故，留有与张某婚后修建的面积相同的房屋6间。王某过世后张某随儿媳李某生活，该6间房屋暂时由次子王乙使用。 1. 张某、王乙、王小甲。其中，张某分得4间，王乙、王小甲各分得1间。因该6间房系王某与张某的共同财产，王某死后，张某应获得其中的3间，余下3间房在第一顺序继承人间平均分配。第一顺序的继承人有张某、王乙，因王甲先于王某死亡，其子王小甲享有代位继承权。故余下3间房中张某、王乙、王小甲应各分得1间。 2000年11月，王乙与曹某签订售房协议，以12万元的价格将该6间房屋卖给曹某。张某和李某知悉后表示异议，后因王乙答应取得售房款后在所有继承人间合理分配，张某和李某方表示同意。王乙遂与曹某办理了过户登记手续，曹某当即支付购房款5万元，并答应6个月后付清余款。曹某取得房屋后，又与朱某签订房屋转让协议，约定以15万元的价格将房屋卖给朱某。在双方正式办理过户登记及付款前，曹某又与钱某签订了房屋转让协议，以18万元的价格将房屋卖给钱某，并办理了过户手续。 2001年5月，曹某应向王乙支付7万元的购房余款时，曹某因生意亏损，已无支付能力。但曹某有一笔可向赵某主张的到期货款5万元，因曹某与赵某系亲威，曹某书面表示不再要求赵某支付该货款。另查明，曹某曾于2001年4月外出时遭遇车祸受伤，肇事司机孙某系曹某好友，曹某一直未向孙某提出车祸损害的赔偿请求。
问题： 1．王乙与曹某签订的售房协议是否有效？为什么？有效, 该6间房虽属共有财产，但转让协议已经其他共有人张某及王小甲的监护人李某同意。 2．曹某与朱某、钱某签订的房屋转让协议效力如何？ 曹某与朱某签订的协议有效。曹某与钱某签订的协议亦有效。 3．如朱某要求履行与曹某签订的合同，取得该房屋，其要求能否得到支持？为什么？ 不能。因曹某已与钱某办理了房屋过户登记手续，钱某已取得了该房屋的所有权，曹某履行不能，朱某只能要求曹某承担违约责任。 4．如王乙请求人民法院撤销曹某放弃要求赵某支付货款的行为，其主张能否得到支持？为什么？能。根据合同法的规定，债务人放弃其到期债权对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人放弃债权的行为。 5．如王乙要求以自己的名义代位请求孙某支付车祸致人损害的赔偿金，其主张能否得到支持？为什么？不能。因该赔偿金是专属于曹某自身的债权，根据合同法的规定，王乙不能行使代位权。 该古董买卖合同是否有效? 李某本人酷爱收藏，并且具有相当的古玩鉴赏能力。其家中收藏有一商代酒杯，但由于年代太久远，李某无法评估其真实价
凭货样买卖合同范本【通用版】 买受方：_____________________________(以下简称甲方) 法定代表人：_________________________ 经营地址：___________________________ 联系方式：___________________________ 出卖方：_____________________________(以下简称乙方) 法定代表人：_________________________ 经营地址：___________________________ 联系方式：___________________________ 风险告知：在订立合同前应对对方的法律地位、经营范围、资信状况以及近期的经营业绩、商业信誉进行必要的考察，如当事人自己进行了解有困难，可以向对方当事人所在地的工商部门进行查询，并且可以通过对方同行业或相关企业进行了解或委托律师作尽职调查。对于对方业务员或经营管理人员代表其单位订立的合同，应注意了解对方的授权情况，包括授权范围、授权期限、所开立介绍信的真实性，对非法定代表人的高级管理人员，如副董事长、副总经理等，应了解其是否具有代表权。 兹为货物买卖，甲乙双方在平等自愿、公平和诚实信用原则的基础上，经协商一致达成如下内容： 第一条甲方向乙方订购______货物，合同成立同日由乙方交付与样品同品同种同类同质的货物____件，乙方应于____日内交付甲方。 第二条质量标准 1、甲方所购乙方产品属于：定制产品。 2、定制产品质量标准按照双方约定封样的产品质量指标执行。 风险告知：双方在合同中要明确约定买卖产品名称、品牌、规格、型号、等级，生产厂家，数量等详细内容，尽可能把产品的各项标示都作为标的内容写进合同。如有样品的，双方应封存样品并可进行公正。防止因产品约定不清，而就所提供合格与否产生纠纷。同时，要求供货方对产品的所有权及处分权作出保证或承诺，防止其产品上存在权利限制，如产品被出租、抵押、涉嫌侵犯他人的知识产权等影响到标的物的交付。 第三条交货时间、地点 乙方应在________年____月____日前将产品送至甲方指定的送货地________。
内部编号：AN-QP-HT799 版本/ 修改状态：01 / 00 In Daily Life, When Two Or More Parties Deal With Something, They Conclude The Contract In Order To Determine Their Respective Rights And Obligations. Once The Contract Is Signed, They Need T o Abide By Its Provisions, And All Parties Involved In The Contract Are Legally Protected And Restricted. 甲方：__________________ 乙方：__________________ 日期：__________________ 上海市凭样品买卖合同通用范本
上海市凭样品买卖合同通用范本 使用指引：本合同文件可用于生活中两方或多方当事人之间在办理某事时，为了确定各自的权利和义务而订立，一旦签订完成需各自遵守其中的条文，参与合同的多方都受到合法的保护与限制。资料下载后可以进行自定义修改，可按照所需进行删减和使用。 出卖人：___________(以下简称甲方) 买受人：___________(以下简称乙方) 兹为订购货物买卖，双方议定条件如下： 第一条乙方和甲方订购_______货物，甲方应于_____日内交付乙方。 第二条甲方如不能照期交付或仅能交付一部分，应于_____日前通知乙方延缓日期;乙方若不同意，可解除合同。 第三条如因天灾或其他不可抗力，致使甲方不能照期交货或不能全数交付，可延长交货期。但其延期日数应经双方议定。 第四条买卖价款议定每件人民币____仟____
农村房屋买卖合同相关法律问题 农村房屋买卖合同相关法律问题 (一)宅基地使用权本质的厘清——从“利用”到“所有” 通常认为，在法制史上存在着两种不同类型的物权制度，即罗马法的物权制度和日耳曼法的物权制度，代表了两个不同的倾向，亦 即个人主义和社会主义的对立。罗马法以所有权之绝对处分力为中心，强调物的全面支配。用益物权是限制物权，乃为一时的限制所 有权之支配权，限制物权消灭，则所有权自动的回复其完全支配力。因此产生于罗马法的地上权制度主要是阻止“地上物属于土地”的 附合原则，其以地上物为中心，如果没有现实的可支配的地上物存 在于土地之上，就不认为有地上权的存在，强调对地上物的独立权利。因继受罗马法的结果，德国、瑞士、奥地利民法的地上权都是 以地上物为中心，认为没有地上物就不得成立地上权，其本质在乎“有”而非“用”。与此不同，日本民法和我国台湾地区现行“民法”则是以“利用”为中心，以最大限度地发挥土地的经济效益和 社会效益，地上物的有无不是地上权的成立要件，地上权也不因地 上物的灭失而消灭。 笔者认为，任何一项法律制度都应当同其社会经济的现状相适应，地上权本质从“有”到“用”的转变也正是因为经济社会的不断发 展而发生。我国新颁布的《物权法》没有采用地上权的概念，与地 上权概念最接近的应是建设用地使用权和宅基地使用权。实践中， 建设用地使用权权利人在权利期限内可按土地用途自由使用土地， 地上物的有无并不影响权利的存续或消灭，因此建设用地使用权的 本质在于“土地利用”。而宅基地使用权的设立不是以经济利用为 目的.，考察我国的宅基地使用权分配制度，能够向集体经济组织申 请宅基地使用权的主体只局限于该集体经济组织的成员，并且只有 符合建房条件才可以申请取得宅基地使用权。因此，与建设用地使 用权以物的利用目的不同，保有地上物才是宅基地使用权的本质。
山东省高级人民高院关于《合同纠纷审判实践中的若干疑难问题》 发表时间：2009-1-16 14:37:00 阅读数次： 124 山东省高级人民法院民二庭 为加强对商事审判中疑难问题的研究，统一认识，2008年3月25日至26日，山东省法院商事审判研究小组在济南召开2008年第一次会议。省法院李勇副院长出席会议并讲话，省法院审判委员会专职委员冷绍民，省法院立案庭、民一庭、民三庭、民四庭、审监庭、研究室（审委办）等相关部门的负责人，全省部分中院的分管院长、商事审判庭庭长及部分基层法院的代表参加了会议。会议针对商事审判中有关合同法、担保法、公司法和破产法的若干疑难问题进行了讨论和交流，统一了对大部分问题的认识和处理意见，现将本次会议上有关合同法的问题及处理意见整理刊载如下，供读者参考。 一、有关合同主体资格问题 （一）机关内部的事业单位是否具备民事主体资格 “判断机关内部的事业单位是否具备民事主体资格，应依照其是否进行了事业单位法人登记。”若其己依照《事业单位登记管理暂行条例》进行了事业单位法人登记的，性质上属于事业法人，具有相应的民事主
体资格；对外独立承担民事责任。对于仅经过机关内部人事管理部门决定或者经编制管理部门批准在机关内部设立的事业性质的机构，未办理事业单位法人登记的，按照机关内设机构处理；应认定其不具备独立的民事主体资格，其行为后果由设立该机构的机关单位承担。 （二）如何确认民办学校的主体资格 根据民政部民函（2005）237号《关于民办学校民事主体资格变更有关问题的通知》的精神，目前民办学校的登记形式有三种：个体、合伙和法人。民办学校在性质上属于非企业单位，但在处理涉及民办学校的相关案件中，可参照类似性质的企业的相关法律规定，确认民办学校的主体资格。 另外需要注意的是，民办学校的办学许可证仅仅是教育行政管理部门实施教育管理的一个行政许可文件，与民办学校的主体资格的确认无关。 （三）建筑企业的项目（经理）部是否具备主体资格 建筑企业的项目（经理）部是建筑企业因经营需要为特定项目所设立的临时机构，一般随着项目的产生而组建，随着项目的结束而解散。
合同法案例分析 【案例一】企业招聘不得有性别歧视 某公司因扩大生产,需要招用5名技术工人。但在招聘条件中记载要求男性,谢绝女性。结果在招工当天,遭到不少女性的投诉,要求劳动主管部门对该公司的招工歧视行为进行依法处理。 【评析】《就业促进法》要求保障男女平等的权利,除国家规定的不适合妇女的工种或者岗位外,不得以性别为由拒绝录用妇女或者提高对妇女的录用标准。 建议:企业的招聘条件必须公平、平等,在具体的录用过程中可做适当筛选和技术处理。 【法律依据】中华人民共和国就业促进法26条、27条、62条.doc 【案例二】招用未解除劳动合同员工,企业面临风险 甲公司因工作急需招聘录用了工程师乙,双方签订了5年劳动合同。半年后,甲公司突然接到一封律师函:乙原来与丙公司尚未解除劳动合同,要求甲立即解除与乙的劳动关系并处理善后事宜,否则将追究甲公司和乙的连带责任。 【评析】招聘录用时应要求应聘者提供其与原单位解除劳动关系的证明,并要求员工承诺若因此造成企业损失的,由其承担一切法律责任。 否则,聘用未与原单位解除劳动关系的员工,将面临承担连带责任的风险。 【法律依据】《劳动合同法》第91条用人单位招用与其他用人单位尚未解除或者终止劳动合同的劳动者,给其他用人单位造成损失的,应当承担连带赔偿责任。 【案例三】应聘者提供假学历,企业可以解除合同
甲公司录用了工程师乙,录用条件中明确了研究生学历要求,乙在应聘时也提供了相应学历证件,并在登记表中注明学历层次。双方签订了5年劳动合同。半年后甲公司偶然得知乙的研究生学历系假的。公司要求与乙解除劳动关系。 【评析】劳动合同法规定,凭借假学历签订劳动合同,可导致劳动合同无效。在这种情况下,用人单位可以解除劳动合同,并且不用支付经济补偿金。但应注意,甲公司需要有充分的证据证明在录用乙时,并不知道其研究生学历是假的,并且据此录用了他。 【法律依据】劳动合同法26、39条.doc 案例四】试用期满后不得以不符合录用条件为由解除合同 公司招聘录用了王某,双方签订了2年的劳动合同,约定试用期3个月。一个半月后,王某的考核结果为不合格。公司车间主任将考核的依据和材料于当月底转到人力资源部。人力资源部考虑解除合同。在第3月的第2天,公司通知王某以不符合录用条件为由解除劳动合同。王某不服提起仲裁要求继续履行劳动合同。仲裁庭裁定继续履行劳动合同。 【评析】:试用期内不符合录用条件的,用人单位可以解除劳动合同。但2年的劳动合同试 用期不得超过2个月,超过部分无效。虽然在2个月内公司已经证明王不符合录用条件,但公司的解除决定是第3个月作出的,此时已经不在试用期内。如要解除与王某的劳动合同,必须证明王某不胜任工作岗位,且经培训或调整工作岗位后仍不胜任。 建议:以不符合录用条件为由解除劳动合同必须在试用期内进行。试用期限的约定要合法,试用期的考核要及时作出,业务部门和人事部门要加强职能合作。 【法律依据】劳动合同法19、21、39条.doc
样品买卖合同范本 样品买卖合同范本 随着人们法律观念的日益增强，合同对我们的约束力越来越不可忽视，签订合同能平衡双方当事人的平等地位。那么问题来了，到底应如何拟定合同呢？下面是精心整理的样品买卖合同范本，仅供参考，大家一起来看看吧。 样品买卖合同范本1 出卖人：(以下简称甲方) 买受人：(以下简称乙方) 兹为货物买卖，经双方同意议定条件如下： 第一条乙方向甲方订购货物，合同成立同日由甲方交付与样品同品同种同类同质的货物_______件，甲方应于_______日内交付乙方。 第二条甲方如不能照期交付或仅能为一部分的交付，应于_______日前通知乙方延缓日期;但乙方不同意时可解除合同。 因此致乙方受到损害时，乙方可请求赔偿，甲方决无异议。 第三条如因天灾事变或其他不可抗力事由，致甲方不能照期交货或不能为全数的交付，可延缓期日。但其延缓日数应经双方议定。 第四条买卖货款议定每件人民币_______仟_______佰元，共人民币_______万_______仟_______佰元，交货同时应悉数付清。如乙方不为付清的，甲方可将货停止交付，并约定相当期间催其付款，逾
期仍不交付时，甲方可解除合同。甲方因此所受的.损害亦得请求赔偿。 第五条乙方预知届期不能付款的，可于一日前通知甲方延展日期交货，倘甲方不同意时，乙方可以解除合同，如给对方造成损害，应负赔偿之责。 第六条甲方所交付货物，如与样品不相同时，乙方可请求更换或解除买卖合同，甲方无异议。因此致乙方受到损害者，更得请求赔偿。 第七条货价如有升降变动的，各方不得主张增减，或借故解除合同。 合同一式两份，甲、乙双方各执一份为凭。 出卖人(甲方)： 买受人(乙方)： 样品买卖合同范本2 供方(甲方)： 通信地址：电话：传真： 需方(乙方)： 通信地址：电话传真： 甲、乙双方经平等协商，就乙方购买甲方产品，签订本合同，内容如下： 一、质量标准：乙方所购甲方产品属于：定制产品。定制产品质量标准按照双方约定封样的产品质量指标执行。
近期，广州市二手房买卖市场异常火爆，听说天河房产交易登记中心要在开门前两个钟就开始排队，不然拿不到号。房屋买卖毕竟是件大买卖，交易金额巨大，过户手续繁杂，因此，每天都有大量的市民前来宏力君处咨询，问如何规避房屋买卖过程中的风险。其实，在购房的每一个步骤中都隐藏着各种各样法律风险，因篇幅的原因，今天，宏力君就签订合同前看房、查册、办理委托手续三大步骤中应当注意的八大事项给大家分享一下，希望各位在看完这篇文章后能够在签订合同前注意，达到防范于未然的目的。 看房 1确认该房屋是否存在租赁给他人的情形。 法律风险提示：很多买方都比较重视房屋过户、交付等重要问题，而往往忽略一些细节问题。例如：如果该房屋存在租赁给他人使用的情形，极有可能出现买方买到了房子却无法入住的局面。原因就在于，我国合同法遵循“买卖不破租赁”原则，简而言之就是：“房屋的所有权发生转移后，原承租人仍可继续在租赁期限内使用该房屋，而买方无权要求承租人搬出去”。再加上卖方在出售该房屋时，原承租人还享有在同等条件下的“优先购买权”，如果处理不当，极易引发不必要的纠纷。 律师支招：所以买方有必要事先查明该房屋的租赁情况，再决定是否购买，如果打算购买已经租赁出去的房子，最好让房主提供
一份该房屋承租人的“声明”主要内容表明：承租人承诺在同等条件下放弃行使“优先购买权”即可。 2核对房产证地址与房屋所在的地址是否一致。 法律风险提示：仔细核对房产证上的地址是否与所看房屋一致， 防止出卖人以好充次，将自己所看好的房屋与实际购买的房屋不一致。 律师支招：买方在看房时对房屋内部进行拍照，并在房门前拍照，保留相关证据，如若发生纠纷，则可以提供证据证明。 查册 买方在签订合同当天必须让卖方提供标的房屋的查册表，核查房屋的基本信息。 3核对查册表上的房屋所有权人姓名与卖方的身份证信息是否一致。 法律风险提示：仔细核对上述信息可以尽量避免无处分权人擅自出售父母的房屋、兄弟姐妹的房屋、朋友的房屋等情形的发生。 4核实房产证上共有情况是“单独所有”还是“共同所有”。
买卖合同中的质量问题 举案释法――买卖合同中的法律疑难 一、复杂案情： XX年9月10日富康公司通过传真方式与世贸公司订立了120吨进口菜粕供需合同，合同约定富康公司购买世贸公司外贸进口的菜粕产品，每吨单价2750元，总价款三十三万元。合同订立后，富康公司付了首期货款十五万元，XX 年9月25日世贸公司按要求发货至富康公司公司，富康公司收货后以“灰分”超标为由未付180000尾款。因该批货物系从印度尼西亚进口过来的，富康公司合同中写的“灰分”经查对是外贸进口合同中的sand/silica：，(sand/silica应译为沙/二氧化矽)，该批货物适用的是国际品质标准，世贸公司委托检测，此项指标符合国标规范，随后世贸公司专项函告富康公司并说明情况，根据所交货物与进口菜粕品质相符，世贸公司函催按期付款，但富康公司仍未能结算。依据《合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百零九条之规定及《民事诉讼法》第二十五条之规定，世贸公司提起给付之诉，要求富康公司给付尾款。 二、初审诉辩： 1、管辖争议促前战： 由于供需双方在合同中约定，发生争议应在“未违约”一方所在地法院起诉，据此，世贸公司以对方违约拒款为由
在当地法院提起给付之诉，而富康公司接到传票后，提出管辖异议，认为依据民事诉讼法关于合同纠纷的案件管辖规定，应当在被告所在地或合同履行地法院管辖。在提出管辖异议的同时，富康公司也在本地法院提起解约之诉，在双方等待庭审的过程中，原告所在地的法院裁定移交到被告所在地法院管辖，并确认合同中约定的管辖条款无效，世贸公司对当地法院的管辖裁定提出上诉，根据最高人民法院关于合同双方当事人协议约定发生纠纷各自可向所在地人民法院起诉如何确定管辖的复函，合同双方当事人约定：发生纠纷各自可向所在地人民法院起诉。该约定可认为是选择由原告住所地人民法院管辖，如不违反有关级别管辖和专属管辖的规定，则该约定应为有效。若当事人已分别向所在地人民法院提起诉讼，则应由先立案的人民法院管辖;若立案时间难于分清先后，则应由两地人民法院协商解决;协商解决不了的，由它们的共同上级人民法院指定管辖。对此世贸公司认为，各地法院在受理案件方面，有可能随形式的变化而变，原先的诉讼费标准高的时候，各地法院都争着立案，很少有移转的现象，自XX年关于诉讼费的规定降低诉讼收费标准后，法院都不愿再受理案件，以减少支出。XX年9月10日上诉人与被上诉人签订了购销合同，该合同第十条约定了管辖法院，该约定并未违背民事诉讼法关于约定管辖(违背专属管辖、级别管辖)无效的相关规定，应视为由原告所在地法院管辖。本案
编号：_______________本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 合同法案例分析 甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________
服装厂与纺织厂签订了一份布料购销合同，约定纺织厂向服装厂提供10000米高档布料，分两次在3个月供货，服装厂收到全部货物后向纺织厂支付100万元价款。纺织厂在提 供了第一批布料后发现，服装厂资产状况严重恶化，涉及大量诉讼案件，且均系败诉方，已无能力 履行100万元给付义务。而且，还发现服装厂不断以低价向外转移财产。纺织厂便决 定停止向服装厂供货，并要求其提供担保。服装厂则认为纺织厂的行为构成违约，要求其承 担违约责任。请问： (1) 纺织厂是否违约？ (2) 纺织厂行使的是何种权利，该权利应依照何种程序行使？ 答：1:纺织厂只要有足够的证据证明服装厂丧失了履行合同的能力就可以根据合同法的规定行使不安抗辩权，终止履行合同，其行为不构成违约 2:纺织厂行使的是不安抗辩权，不安抗辩权的行使必须遵循法律规定的程序要求及纺织厂应有足够的证据证明对方的偿债能力降低才能通知对方暂时终止履行，终止履行合同后 可要求对方在合理期限内提供担保，如果对方还未恢复履行能力或者未提供适当担保的，终止履行的一方才可以解除合同 甲商场准备于10月1日开张。为了尽可能多地吸引客源，甲商场印制了大量的广告彩 页，派人在城市的各个街道发放。广告将商场出售的各种商品的名称、品牌、图案、价格详尽地列出，并作了下述说明：为了庆祝本商场开张，10月1日至3日本店全场价格优惠， 数量有限，售完为止，欢迎广大顾客惠顾。成年人乙发现广告将某品牌化妆品的价格标为128元，而这种化妆品在其他的几个商店都要买到2000多元。15岁的中学生丙发现这个商 场的电脑很便宜。 10月1日，乙到甲商场购买了10瓶某品牌化妆品，在付款时商场发现广告将该化妆品的价格 印错，实际价格为1280元，遂要求乙不足价款，遭到乙的拒绝。 10月2日，丙到甲商场购买了价格为12000元的电脑一台，其父母知道后大怒，要求 商场退货，遭到商场的拒绝。 请问： (1) 甲商场广告的法律性质是什么？为什么？ (2) 甲乙之间合同的性质是什么？如何处理？ (3) 甲丙之间合同的性质是什么？为什么？如何处理？ 答：1:是要约，因其具有缔约目的，具有内容具体确定，符合要约的法律要求 2:是因重大误解而订立的可撤销可变更合同，受损失的一方享有撤销权，甲商场 可以请求变更式撤销该买卖合同，由于甲商场有过错，如应撤销该合同而给乙造成损失，应当承担缔约过失责任 3:是效力待定的合同，因为丙是限制民事行为能力的人而该合同超出了丙的行为能力范围，根据合同法规定限制民事行为能力，依法不能确定实施的合同为效力待定的合同， 丙的父母现有拒绝追认的权力，该合同因父母的拒绝而归于无效。 甲公司与乙公司洽商成立一个新公司，双方草签了合同，甲公司要将合同带回本部加盖公章，临行前，甲公司法定代表人提出，乙工厂须先征用土地并培训工人后甲公司方能在合同上盖章，乙工厂出资1000万元征用土地培训工人，征地和培训工人将近完成时，甲公司提出因市场行情变化， 无力出资设立新公司，要求终止与乙工厂的合作。乙工厂遂起诉到 法院。 请问： (1) 甲公司与乙公司之间的合同是否成立，为什么？ (2) 甲公司应承担什么责任，为什么？
法妞问答https://www.doczj.com/doc/2612737640.html, 【公司经营合同范本】货样买卖合同范本 立货样买卖契出卖人x x 商行负责人x x x称为甲方，同承买人x x 商店主x x x称为乙方，兹为x 货物买卖，经双方同意议定条件如下： 第一条乙方向甲方订购x x 货物，如契约成立同日由甲方交付货样同品同种类同质的货物x x x 件，甲方应于x日内义付乙方。 第二条甲方如不能照期交付或仅能为一部分的交付，应于x日前通知乙方延缓日期;但乙方不同意时可解除契约。 因此致乙方受有损害时，乙方可请求赔偿，甲方决无异议。 第三条因天灾事变或其他不可抗力事由，致甲方不能照期交货或不能为全数的交付，可延缓期日。但其延缓日数应经双方议定。 第四条本件买卖货款议定每件人民币x x仟x佰元共人民币x x万x仟x佰元于甲方，交货同时应悉数付清。如乙方不为付清的，甲方可将货停止交付，并定相当期间催其付款，逾期仍不交付时，甲方可解除契约。 因此所受的损害亦得请求赔偿。 第五条乙方预知届期不能付款的，可于x 日前通知甲方展延日期交货。倘甲方不同意时，得为契的解除如有损害亦可请求赔偿。 第六条甲方所交付货物，如与样品不相同时，乙方可请求更换或解除买卖契约，甲方无异议。因此，乙方致受有损害者，更得请求赔偿。 第七条货价如有升降变动的，各不得主张增减，或借故解除契约等情况。 本契约一式两份，甲、乙双方各执一份为凭。 卖方(甲方)：x x x 身份证号： 地址： 买方(乙方)： 身份证号： 地址： x x x x年x月x日 友情提示：范本有风险，使用需谨慎，法律是经验性极强的领域，范本无法思考和涵盖全面，最好找专业律师起草或审核后使用。
一、房屋买卖合同无效的情形 法律法规：《民法通则》、《合同法》、《城市房地产管理法》、《土地管理法》、最高人民法院相关司法解释、建设部相关规定等法律法 规的规定。 （一）房屋与土地分开转让的，（现实中房产和地产分开转让的情形，房产不得转让/地产不得转让） 法律规定： 《城市房屋产权产籍管理暂行办法》（建设部颁布实施）的第三条规定：“城市房屋的产权与房屋占用土地的使用权实行权利人一致的原则，除法律法规另有规定的外，不得分离” 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条规定：“土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外” 《城市房地产管理法》第四十二条规定：“房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。” 法理分析：这是因为房屋是建筑在土地上的，为土地的固定附着物，二者之间具有不可分离性，否则，极易引起损失或导致纠纷。因此，房屋的所有权通过买卖合同转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，则该类买卖合同应当是无效的。 （二）侵犯优先购买权的。 法律规定： 《民法通则》第七十八条第二款规定：“按份共有财产的每个共有人有权将自己的份额分出或者转让，但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。” 《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》（试行）第一百一十八条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权，出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。” 《合同法》第二百三十条条也有相应规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。” 法理分析：房屋所有人在转让涉及到共有或出租的房屋时，在同等条件下，其他共有权人或承租人有优先购买权。这就是说，所转让的房屋的产权为数人共有或已对外出租的，必须征求共有人或承租人的是否行使优先购买权。未取得其他共有人或承租人的同意，擅自出卖房屋的，其买卖行为一般应为无效。（三）因欺诈而转让商品房的。 法律规定 《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定：买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。 （四）商品房预售违法的。 法律规定
《买卖合同解释》之若干解读 解读：汕头民法网 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（简称《买卖合同解释》）历时12年，起草12稿件，于2012年3月31日通过，6月5日发布，7月1日实施，共46条。 本解释旨在规制和制裁违背诚信之行为，以实现双方权益平衡，维护公平交易秩序。现针对本解释若干重要条款进行解读，请参考。 一、明确意向书等预约合同的效力 第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 【解读】：本条遵循“鼓励交易，增加财富”的原则，针对在市场交易活动中存在的认购书等预约的法律效力，明确承认其独立契约效力，固定双方交易机会，制裁恶意预约人。 关于预约合同的规定，理论上有出现，但合同法中并无明确规定。在以前实务中，除非认购书等预约合同约定了具体责任，否则难以追
究违约方的责任。例如，商品房买卖中，开发商一般均要求购房者签订认购书。如果开发商因房价上涨而违约，以前购房者就很难追究开发商违约责任。而现在，此条规定将为购房者追究因此造成的包括房价涨跌所带来的损失提供了法律依据。 同样，本条也提醒我们在业务操作中对大额的订购单、货物及发票签收单等，尽量取得客户盖章确认的原件，以防万一。 二、货物检验期限应公平、合理 第十五条当事人对标的物的检验期间未作约定，买受人签收的送货单、确认单等载明标的物数量、型号、规格的，人民法院应当根据合同法第一百五十七条的规定，认定买受人已对数量和外观瑕疵进行了检验，但有相反证据足以推翻的除外。 第十七条人民法院具体认定合同法第一百五十八条第二款规 定的“合理期间”时，应当综合当事人之间的交易性质、交易目的、交易方式、交易习惯、标的物的种类、数量、性质、安装和使用情况、瑕疵的性质、买受人应尽的合理注意义务、检验方法和难易程度、买受人或者检验人所处的具体环境、自身技能以及其他合理因素，依据诚实信用原则进行判断。 【解读】：本条意味着对以后的合同，我们要结合送货数量、产品特点、客户公司的技能等因素给予合理的检验期，不能“强人所难”。
合同法案例分析 【案例一】甲公司与乙工厂洽商成立一个新公司，双方草签了合同，甲公司要将合同带回本部加盖公章，临行前，甲公司法定代表人提出，乙工厂须先征用土地并培训工人后甲公司方能在合同上盖章，乙工厂出资1000万元征用土地并培训工人，征地和培训工人将近完成时，甲公司提出因市场行情变化，无力出资设立新公司，要求终止与乙工厂的合作。乙工厂遂起诉到法院。 【问题】 1、甲公司与乙工厂之间的合同是否成立，为什么？（5分） 合同未成立。 因甲公司未在合同上签字和加盖公章。 2、甲公司应承担什么责任，为什么？（5分） 甲公司应承担缔约过失责任。 因为甲公司要求终止与乙工厂的合作是一种违反先合同义务的行为， 责任发生在双方订立合同 的过程之中。 3、乙工厂能否要求甲公司赔偿1000万元的损失？为什么？（5分） 甲公司应当赔偿乙工厂损失（或乙工厂可以要求甲公司赔偿损失）。因为 乙工厂的损失属于基于诚实信用原则而产生的信赖利益的损失。 甲公司因缔约过失致对方损失 时，应承担损害赔偿责任。 【案例二】张某为女友李某庆生，向刘某定作一件玉器。在订货单上，张某应刘某之要求，特别注明于2014年11月5日前将该玉器交付给李某。在订货当时，张某向刘某支付了定金1000元，预付款1000元。玉器制作完成后，刘某委托赵某将该玉器送交给李某，赵某在乘车途中不慎将玉器碰坏，李某拒绝收货，并要求刘某重作。张某得知该情况以后，与刘某协商赔偿事宜，因不能达成协议，张某遂向法院起诉。刘某则辩称，由于赵某的行为导致玉器损坏，应由赵某承担责任。 【问题】 1、张某和刘某是何种合同关系？（2分） 答：向第三人履行的合同关系 2、刘某和赵某是何种合同关系？（3分） 答：运输合同。第二百八十八条运输合同是承运人将旅客或者货物从起运地点运输到约定地点，旅客、托运人或者收货人支付票款或者运输费用的合同。 3、李某能否要求刘某重做？原因何在？（10分） 答：不能。不是合同双方，不具有合同的权利。 4、刘某的抗辩理由是否成立？试说明理由。（10分） 答：不能成立。承运人由刘某选定，应对承运人的过失承担责任。 【案例三】杨某家中饲养了耕牛3头，因有一头母牛闲置不用，遂于2014年3月10号出租
一、房屋买卖合同定义 房屋买卖合同是一方转移房屋所有权于另一方，另一方支付价款的合同。转移所有权的一方为出卖人或卖方，支付价款而取得所有权的一方为买受人或者买方。 二、房屋买卖合同注意事项 (1.)房屋手续是否齐全 房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。 (2.)房屋产权是否明晰 有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。 (3.)交易房屋是否在租 有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个
不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。 (4).土地情况是否清晰 二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。 (5.)市政规划是否影响 有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。 (6).福利房屋是否合法 房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。 (7.)单位房屋是否侵权
(最新整理)大型成套设备买卖合同中的法律问题大型成套设备买卖合同中的法律问题 作为世界第三大贸易国家，随着经济的发展和技术的进步，中国的进出口额逐年大幅增加。其中，大型成套设备进出口占了相当比重。与一般国际货物贸易相比，大型成套设备贸易集货物贸易、知识产权及服务贸易于一体，商务、技术、法律、金融问题互相交织，其复杂性格外突出。加之大型成套设备往往价格昂贵，动辄就以千万美元甚至上亿美元计，对企业的正常生产经营活动至关重要。因此，大型成套设备买卖一旦发生纠纷，不仅法律难点多，而且如果不能妥善解决，后果也将十分严重，故此应当格外予以重视。 结合大型成套设备买卖通常易发生的法律纠纷，重点应关注以下几方面: 一、合同构成 大型成套设备买卖是以成套机器设备买卖为基本内容，涵盖货物贸易、技术贸易和服务贸易的综合贸易形式。其中，不仅是将各种复杂的机器设备装配成套，而且还包括专利技术、专有技术的输出，以及工程、物资、劳动力的输出。因此，大型成套设备的买卖不可能通过一个合同就将整个交易全部涵盖，通常由一份主合同和若干份从合同以及数量庞大的附件加以约束。 1、主合同 大型成套设备买卖的主合同规范了整个交易的最主要条款和条件，以及买卖双方的最主要权利和义务，通常包括:所购买设备的型号、性能、价格、付款方式、运输、包装、单证、交货及验收程序、质量保证、违约责任、不可抗力、争议解决、适用法律等等。这些约定与一般的货物买卖合同的差别在于，几乎每一主要条款都需与从合同及附件一起解读。 2、技术附件
与一般设备买卖合同类似，除主合同外，大型成套设备的买卖合同会将设备的性能、规格和技术指标等作为合同的首要附件。这类技术附件实质上是对合同项下卖方品质担保义务的细化，其中规定的技术标准或参数等是评判设备质量是否符合合同要求的重要标准，直接关系到对卖方供货是否违约的评判。 但是，由于订立合同时，双方通常将注意力和谈判的重点放在付款、交货、验收等主合同条款上，技术附件往往得不到应有的重视。尤其是当大型设备由若干部分组成，各个部分的技术指标比较繁杂时，当事人有可能没有逐条细致地审查，以致有关条款规定比较笼统模糊，或者附件条款之间、附件与主合同条款之间存在冲突。如果当事人依赖交货后的检验，而在订立合同时未对技术附件加以细致审查和明确约定，有可能给未来的检验埋下隐患。例如，由于技术条款对于部件规格约定不明，卖方有可能以价格昂贵的大规格零件定价，而以真正适合买方生产能力的小规格零件交货，买方支付了高价，却没有可依据的规格标准，无法在检验中提出异议，卖方因未违反对设备 性能的承诺和保证而不需承担任何违约责任。 3、设备的设计 很多时候，大型成套设备是根据买方的特殊生产需求定做的。卖方有时需要根据买方提供的设计图纸和技术参数进行制造;有时设计工作也会委托卖方完成，经买方确认后进行制造;或委托由买方认可的第三方设计，卖方根据第三方的设计进行制造。在这种情况下，合同附件就会包含买方提供或确认的设计图纸、设计方式，或列明买方的生产规模、成品规格及产能需求等。如果据此制造出来的设备最终无法使用，或无法产出合格成品，或无法满足买方要求的生产能力，就有可能是设计方面的瑕疵导致的。 对于设计是否存在瑕疵，设备制造是否与设计相符，以及哪一方当事人应对设备在生产运转中发生的故障负责等，都首先有赖于合同及其附件的明确约定，以及