目录
一、致委托方函
二、估价师声明
三、估价的假设和限制条件
四、房地产估价结果报告
五、房地产估价技术报告
六、附件
一、致委托方函
上官华先生：
受贵方的委托，本公司秉着客观、公正、科学、独立的原则，对位于
昆明市高新区洪源路265号红塔花园19幢3单元302进行市场价值评估，
估价时点：2009年06月07日，估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提
供参考而评估房地产的抵押价值。
本估价机构根据估价目的，遵循估价原则和程序，依据中华人民共和
国有关法律、法规以及《房地产估计规范》和《房地产抵押估价指导意见》，
利用委托方提供的相关资料，经过现场查勘和市场调查，对影响房地产市
场价格因素进行分析，经评估，确定无特别法定优先受偿款的情况下，估
价对象于估价时点能实现的房地产抵押价值为人民币：
单价：4791 元/㎡
总价: 335370 .00 元
（大写:人民币叁拾叁万伍仟叁佰柒拾元整)（整至个位)
若要了解本次评估的评估测算过程,需认真阅读本评估报告的全部内
容。
云南朝荣房地产评估有限公司
2009年06月13日
二、估价师声明
我们郑重声明：
1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2、本估计报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见
和结论，但受到本估价报告中已说明的假设条件和限制条件的限制。
3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有
个人利害关系或偏见。
4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形
成意见和结论，撰写本估价报告。
5、本估价报告依据了委托方提供的相关资料，委托方对资料的真实性负
责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。
6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。
7、估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能
产生影响，我们建议：合理使用评估价值；定期或者在住房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。
注册房地产估价师（签章）：
云南朝荣房地产评估有限公司
2009年06月13日
三、估价的假设和限制条件
一、估价的假设条件：
1、市场上的买卖双方均属自愿，并且双方有足够的市场信息。
2、有一段合理的洽谈交易的时间，可以通盘考虑物业性质和市场行
情，进行议价，不考虑特殊买家的额外出价。
3、该物业估价对象可以在公开市场上自由转让，并且在此期间估价
对象价值将保持稳定。
4、本报告以估价对象在估价时点处于完好状态并达到委托方所提供
的使用功能为假设前提。
5、评估价值是在估价对象及附属设施未设立过任何抵押、担保的假
设条件下成立。
二、估价的限制条件：
1、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其
它用途。凡因为托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。
2、未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托方及报告
审查部门以外的单位及个人提供，并且不得对外发表。
3、本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇自然
力和其他不可抗力对估价结论的影响，也未考虑一般法定有限受偿权对估价结论的影响，再次提醒报告使用者注意。
4、本次估价未考虑特殊交易方式对评估结论的影响。
5、估价时点后，估价报告有效期内估价对象的使用功能、设备
安装及质量价格标准发生变化，并对估价对象估价价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结论。
6、由于受工作权限的限制，对于建筑面积等有关数据及权属关
系，我们均以业主提供的有关产权资料为依据，我们未进行实地丈量及确认。
7、我们仅对物业进行一般性察看，并未接受进行结构测试的
要求，因此，不能确定其有无内部缺损。
8、我们仅对特别法定优先偿款进行调查，调查均依据委托方
提供的资料，由于受工作权限的限制，我们未对其真实性和合法性进行确认。
云南朝荣房地产评估有限公司
2009年06月13日
四、房地产估价结果报告
一、委托方：上官华
地址：昆明市高新区洪源路265号红塔花园19幢3 单
元302
二、估价方：云南朝荣房地产评估有限公司
地址：昆明市高新区商院路1号
电话：0871—5666888
三、估价对象概况：
1、权属状况: 估价对象为昆明市高新区红塔花园19幢3单元
302住宅，根据委托人提供的相关权益资料，房屋所有权证号
为：昆明市房权证字第090612号，房屋所有权人为上官华，
设计用途为住宅。
2、物业状况：
四、估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考而评估房地产的抵押价值。
五、估价时点：2009年06月07日
六、价值定义：
本报告的估价结果是指房地产抵押价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。本报告估价结果未扣除处分抵押房地产的费用以及应缴纳的税款等一般优先受偿款。
七、估价依据：
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
2、《中华人民共和国土地管理法》；
3、《中华人民共和国担保法》；
4、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》；
5、《房地产抵押估价指导意见》；
6、《房屋所有权证》；
7、委托方与本估价机构签订的房地产估价委托书；
8、估价对象现场勘察记录；
9、委托方提供的与本次估价相关的其他资料；
10、本估价机构掌握的房地产相关资料；
八、估价原则：
本估价报告在遵循客观、公正、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：
真实性原则：要求资产评估工作实事求是，尊重科学。一方面，资产评估机构。在评估中必须以实际材料为基础，以确凿的事实为依据，以科学的态度为指针，实事求是地得出评估结果，另一方面，被评估单位必须实事求是地把被评估资产的情况提供给评估人员和机构，保证评估工作始终占有真实资料的基础上进行简易性原则：要求资产评估工作在在达到准确要求的前提下，尽量使评估工作简便易行，以节约人力、物力、财力和时间，提高资产评估的效率
估价日期原则：市场是变化的，资产的价值会随着市场条件的变化而不断变化，要求必须有评估基准日，而且评估值就是评估基准日的资产价值
九、估价方法：
房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先授偿款。估价对象市场价值根据估价对象的实际情况，本次估价采用市场比较法评估，并运用数理统计分析的有关方法，结合估价人员的经验，最终准确、客观地确定估价对象在估价时点时的公开市场价值作为估价结果。
十、估价结果：
本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估
价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素分析，确定无特别法定优先受偿款的情况下，估价对象于估价时点能实现的房地产抵押价值为人民币：
单价：4791 元/㎡
总价: 335370 .00 元
(大写:人民币叁拾叁万伍仟叁佰柒拾元整) (取整至个位)
十一、估价人员:
十二、估价作业日期：2009年06月07日——2009年06月13日
十三、估价报告应用的有效期：
估价报告应用的有效期自完成估价之日起原则上为一年（即：2009
年06月14日至2010年06月13日）。但是市场状况变化很大时或超出报
告有效期时，需要重新评估。
注册房地产估价师（签章）：
估价助理（签字）：
云南朝荣房地产评估有限公司
2009年06月13日
五、房地产估价技术报告
一、个别因素分析：
估价对象位于昆明市高新区，建成于1999年，距离二环路较近，有85路、7路、66路等多路公交车经过，交通较为方便。估价对象所在小区环境一般，小区旁有云南师范大学附中。此外小区附近还有超市、农贸市场、医院、等配套设施，生活方便。
估价对象为混合结构，所在幢建筑总层数6层，估价对象位于该幢建筑的第3层，建筑面积为70㎡。估价对象用途为住宅，布局为三室一厅一厨一卫，内墙面刷乳胶漆；餐厅地面铺地砖；客厅、卧室地面铺地砖；厨房、卫生间地面铺地砖、分户门为防盗门，分室门为实木门，窗户为铝合金窗；整体装修为简装。
估价对象通风采光良好，房屋为8成新。
二、区域因素分析：
昆明是中国云南省的省会，是全省政治、经济、文化中心，同时也是云南省交通、通讯的枢纽。昆明国际机场是全国六大航空港之一，有七条国际和数十条国内航线通往国内、外。贵昆铁路、成昆铁路、把昆明和全国各省市紧密联系在一起。南昆铁路和重新恢复营运的昆河（河内）铁路，为昆明提供了便利的出海口岸。昆明地势平坦，气候宜人，年平均气温１５．１摄氏度，是世界闻名的春城，区位优势突出。
昆明国家高新技术产业开发区是1992年经国务院批准建立的全国53家国家级高新技术产业开发区之一，总规划面积11.5平方公里，由新建区、金鼎科技园、云南民办科技园和科技街等部分组成。作为云南省发展高新技术产业的基地和外向型经济的重要窗口，昆明国家高新技术产业开发区充分发挥云南省得天独厚的
资源优势和区位优势，经过近十年的建设发展，园区已形成以生物技术和生物医
药工程、电子信息技术、光机电一体化、新材料技术为主导的产业发展方向，为
云南经济的可持续发展作出了积极的贡献。
高新区区内公共设施、保税仓库、体育活动中心、普尔斯马特会员制商店、
高新正大电子电器城、高新第一小学、云南师大第二附属中学、人才公寓等为企
业提供了便捷的生产、生活条件。一个良好的基础设施和公建设施配套的科技新
城区拥有了更大的竞争的优势。
估价对象处于昆明市高新区，该区域距市中心区直线距离约4公里。区域
内建筑规划合理，道路纵横交错，交通网络较发达，综合设施配套比较完整，估价对象临近二环西路、科医路，并有85路、7路、66路等多路公交车经过，交通便利。
三、最高最佳使用分析：
房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值使用。根据委估房产所处区位及房产物业特征，估价人员认为保持现状为最高最佳使用。
四、估价方法选用：
根据《房地产估价规范》，“有条件选用市场法进行估价的，应以市场法作为主要估价方法”。估价对象为住宅用房，在本市房地产市场上于估价对象类似的物业交易实例较多，因此本估价报告采用市场法评估。
五、估价测算过程
1、估价思路：遵循市场法可比实例的选取原则，根据估价人员掌握的房地产
交易市场资料，在近期房地产市场中选择四个与估价对象处于同一供求范围内，并与估价对象有较强的相似性、替代性的房地产交易实例作为可比实例，对影响价格的各项因素及其影响程度进行分析，建立估价对象与可比实例的价格可比基础，并分别进行交易情况修正、交易日期修正，房地状况修正，求取估价对象的比准价格。
2、选择可比实例
经筛选确定澳霖公寓、南疆花园、万裕花园、康宏小区四个可比实例估价对象对比：
3、确定可比实例修正系数的依据：
交易情况中，交易情况正常，对估价对象不作调整；交易日期以实例为100，由
于近期市场变化不大，故对估价对象不作修正；房地状况修正从：区位状况（包括繁华程度、交通便捷程度、环境景观、公共设施完备程度、楼层、朝向等），实物状况（包括面积大小、形状、新旧程度、建筑结构、设备、装修、工程质量等）方面进行修正，好则加分，差则减分，相同则平分。以估价对象为100，对四个可比实例进行综合评分如下表：
附表：房地状况系数调查表单位：%
根据对四个可比实例的综合评定，对可比实例成交价格进行修正：根据可比实例于估价对象的相似称度，对调整后的比准价格进行
简单算术平均数，求出估价对象的比准价格为：
(4850+5000+4686+4628)/4=4791(元/㎡)
七、最终估价结果确定：
根据估价目的及估价对象的特点，结合市场状况，经综合测算，最终确定估价对象于估价时点在完好状态下的评价格为：
单价：4791 元/㎡
总价: 335370 .00 元
(大写:人民币叁拾叁万伍仟叁佰柒拾元整) (取整至个位) 注册房地产估价师(签章):
估价助理(签字) ：
审核人员:
云南朝荣房地产评估有限公司
2009年06月13日
六、附件
1、交易实例调查表；
2、工作底稿；
3、估价对象位置示意图;
4、估价对象图片。
人员分工及贡献率
红塔花园位置示意图
估价对象图片1（卧室）
估价对象图片3（卫生间）
估价对象图片2（客厅）
估价对象图片4（厨房）
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