平时作业二
第四章房地产价格评估
1、术语解释
(1)地产
答：即土地资产,指具有权益属性得土地，即作为财产得土地。
(２)房地产
答：就是指房屋及其附属物(与房屋相关得建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）与承载房屋及其附属物得土地,以及与它们相应得各种财产权利。
(3)不动产
答:就是指不能移动或移动后会引起性质、形状改变，损失其经济价值得物及其财产权利,它包括土地、土地改良物(建筑物及建筑附着物、生长着得树木及农作物、已经播撒于土地中得种子等)、与土地及其改良物有关得财产权利。建筑附着物主要指已经附着于建筑物上得建筑装饰材料、电梯,以及各种给排水、采暖、电气照明等与建筑物得使用密切相关得物。(４)基准地价
答:就是对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估得土地使用权单位面积平均价格。
(5）标定地价
答:就是指在一定时期与一定条件下,能代表不同区位、不同用途地价水平得标志性宗地得价格。
(6）楼面地价
答:就是单位建筑面积地价,它等于土地总价格除以建筑总面积,或等于土地单价除以容积率。
２、单项选择题
(１)最佳使用就是( )必须考虑得评估前提。
ｂ、房屋建筑物 c、企业资产 d、资产
(2)基准地价系数修正法所要修正得因素就是( ）。
a、地理位置与交通条件
c、容积率与覆盖率
d、特别利害关系与特殊动机
(3）假设开发法属于一种( )。
a、加与法
b、积算法
c、类比法
(4)某宗地年金收益额为8500元,剩余使用年限为2０年,假定折现率为１0%,其评估价值最有可能为( ) 元。
a、 8５000 ｂ、１2６31 d、 123６9
(5)计算建筑期利息得工期应按（）计算。
a、合同工期ｃ、协商工期d、实际工期
(6)待估建筑物账面原值100万元,竣工于1990年底，假定1990年得价格指数为l００%，从1９91年到1995年得价格指数每年增长幅度分别就是11、7％、１7％、３０、5％、6、9％、4、８%，则１995年底该建筑物得重置成本最有可能就是 ( ) 元。
a、 104８0０0 、 148０00０ｄ、19１00000
(7)待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地30０平方米，建筑面积200平方米,月租金3 ００0元,土地还原利率为7％、建筑物还原利率为8％，评估时,建筑物得剩余使用年限为25年,取得租金收入得年总成本为7600元,评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米1 ０00元,运用建筑物残余估价法所得到建筑物得价值最有可能就是( ) 元。
a、 61667
b、 925０00
c、78９９50
（8)残余估价法属于( ）中得一种具体方法。
a、收益法ｂ、成本法ｄ、功能价值法(９)有一宗地面积为500平方米，地上建有一幢3层得楼房,建筑密度为0、7,容积率为２、０,土地单价为3０0０元/平方米,则楼面地价为( )元/平方米。
ａ、 c、 2100 d、２800
(10）若反映宗地地价水平,( D )指标更具说服力。
....A B C D 建筑总价格
土地总价格土地总面积
土地总面积房地总价格土地总价格土地总面积建筑总面积
(１1）某地产未来第一年纯收益为30万元,假设该地产得使用年限为无限年期，预计未来每年土地纯收益将在上一年得基础上增加ｌ万元。资本化率为7%,则该地产得评估值最接近于( )万元。
a 、 ２05
b 、 ４２9
ｄ、 690
(12)待估地产年总收人18万元,年总费用１0万元,剩余使用年限10年，折现率为10%,则其评估价值最接近于（ )万元。
a 、 11０
b 、 61
c 、 8０
※（１3）待评估建筑物为一砖混结构两层楼房，宅基地面积为300平方米,房屋每层月租金为２5０0元，各种费用占租金收入得40%,土地还原率为8％,建筑物还原率为１0％,评估人员另用市场法求得土地使用权价格为每平方米10０0元，建筑物得年纯收益为( ) 元。
a 、1000
c 、4０00 ｄ、２０＊＊
(１4)某评估机构采用市场法对一房地产进行评估,评估中共选择了三个参照物,并分别得到127万元、1４2万元、15l 万元3个评估结果,它们得权重依次为25%、40％、3５%,则被评估房地产得价值最接近( )万元。 a.140 b
、 １57 d 、 1４8
(15)如果房地产得售价为5000万元,其中建筑物价格为3００0万元,地价为２０**万元,该房地产得年客观净收益为450万元,建筑物得资本化率为10%,那么土地得资本化率最接近于 ( )。
ａ、 9％ b 、 12、5％
d 、 5％
(１6)被评估建筑物历史建造成本为80万元,1997年建成,要求评估该建筑物2０*＊年得重置成本。调查得知,被评估建筑物所在地区得建筑行业价格环比指数分别为10３%、103%、１02%,该建筑物得重置成本最接近于
( )万元。
ａ、 86 ｃ、９0 d、 85
(１７)已知某房地产月租金收入为20万元,月费用总额为5万元,建筑物价格为1000万元，建筑物得资本化率为10％，该房地产得土地年纯收益最接近于（ )万元。
a、 50
b、 6０ｄ、100
（18)假定被评估房地产可以永续利用,预计前3年得纯租金收入分别为3万元、２万元、1万元,从第４年开始年纯收益保持在3万元水平上,折现率为1０％,该房地产得评估值最接近于( )万元。
b、 3２
c、２５
d、 30
(１9)被评估土地得剩余使用权年限为３0年,参照物剩余使用权年限为25年,假定折现率为8%,被评估土地得年限修正系数最接近于( )
a、 0、9659 ｂ、０.94８ｃ、 1、１５
（２０)运用最佳使用原则评估地产得前提条件就是（ )。
a、土地得非再生性ｂ、土地位置固定性
d、土地利用永续性
(２1)某宗地取得费用为每平方米100元,开发费用为每平方米300元,当地银行一年期贷款利率为９％,二年期贷款利率为10%,三年期贷款利率为11%，开发周期为3年，第一年投资占总投资得１/2,第二、三年投资各占总投资得l/4,问该土地每平方米应负担利息为（)元。
a、５１、７５
b、３０ｄ、７1、
25
※(22)某砖混结构单层住宅宅基地２00平方米,建筑面积１20平方米,月租金3０00元,土地还原利率8%,取得租金收入得年总成本为80０0元,评估人员另用市场比较法求得土地使用权价格为１200 元/平方米,建筑物得年纯收益为( )元。
a、8600 c、 90００ d、１２０**
※(23)某一宗20**平方米空地得预计最佳利用方式,为开发一建筑面积40００平方米得商业建筑。预期该商业房地产建成后得售价为3000元／平方米,
估计该建筑物得建筑费用为14０0元／平方米,专业费用为建筑费用得6％,利息利润为地价、建筑费用及专业费用之与得１5%,销售费用及有关税费为售价得10％,该土地得价值接近于（ ) 元／平方米。
b、１900
c、 150０ｄ、 10０0元
(24）在用收益法评估土地使用权价格时,总费用不包括( )。
ａ、房地产税金 b、管理费 d、保险费
(25)某一宗土地用于住宅开发时得价值为３０0万元,用于商业大楼开发时得价值为500万元,用于工业厂房开发时得价值为280万元。城市规划确认该土地可用于住宅或工业。该宗土地得价值应评估为30０万元。这体现了房地产评估得( )
ａ．供求原则ｂ、替代原则d、贡献原则(26）某待评估住宅建筑物与参照住宅建筑物相比而言,室内格局更加合理，由此引起待评估住宅得价格比参照交易住宅得价格高１５％,室内格局因素修正系数为( )
a.100／115
b.８５／1０0 d.10０／85 ※(27)某建筑物建成于19９0年１月,为砖混结构一等，耐用年限为5０年,残值率为2%。该建筑物20**年１月得重置成本为5００万元,2０**年1月得评估值接近( ）万元
a．400 c.402 d.３90
※(２8)某宗土地得土地取得成本为500万元,土地开发费为l０00万元,土地开发期为１年,银行一年期贷款利率为8％。该土地投资利息为（ )万元
ａ.12０ c.6０ d.100
※(29）某宗土地为１00０平方米,国家规定得容积率为5,建筑密度为0、６,下列建设方案中最可行得为( )
a、建筑物地面一层建筑面积为８00平方米,总建筑面积为4６0０平方米
b、建筑物地面一层建筑面积为700平方米,总建筑面积为7０0０平方
米
d、建筑物地面一层建筑面积为４００平方米，总建筑面积为4200平方米
（3０)某地产未来第一年得纯收益为18万元,预计以后各年得纯收益按l%得比率递减，该地产得剩余使用权年限为10年，折现率为８％。该地产得评估值最接近于( )万元。
a、７7 ｂ、14６ｄ、 1９3
3、多项选择题
（1) 影响地价得一般因素有( a、c、ｄ、e )。
a、行政因素
b、区域因素
c、社会因素
d、经济因素
e、人口因素
(2)影响地价得社会因素主要包括( a、b、d )等几个方面。
ａ、政治安定状况 b、社会治安程度 c、税收政策
d、房地产投机
e、交通管制
（3)影响商业用地土地价格得区域因素有( a、ｂ、c、e )。
a、商业繁华程度ｂ、环境优劣度 c、规划限制
d、公有设施完善度
e、交通便捷度
(４)影响地价得个别因素主要有( a、ｂ、ｃ、d、e )。
ａ、位置因素 b、地形地质因素c、面积因素
d、地块形状因素
e、土地利用因素
(５)市场法中进行区域因素修正需考虑得因素有( a、b、c、d ）。
a、繁华程度
b、交通状况
c、基础设施状况
d、环境质量
e、土地使用年限
（６)评估建筑物需考虑得因素包括( a、b、ｃ、ｄ、e ）。
a、产权
b、用途
c、建筑结构
d、建成时间
e、装修质量与水平
(７)建筑物应在（ｂ、ｃ、d ）方面符合政府规定。
a、建筑结构
b、建筑用途ｃ、容积率
d、覆盖率
e、外形设计
（８) 我国房地产评估得标得物一般包括( a、c、d )。
a、土地使用权
b、土地所有权
c、建筑物及其权益
d、建筑物中得水暖设施ｅ、建筑物中得办公设备
（9)假设开发法中得投资利润就是以( a、c、d、e )为计算基础得。
a、专业费用
b、投资利息
c、卖楼价
d、地价
e、建筑费用
(10）运用市场比较法评估地产，在选择参照物时应注意在( a、b、ｄ )方面与评估对象保持一致。
a、交易类型
b、用地性质
c、交易价格
d、供需圈
e、交易时间
（11）房地产评估遵循得原则有（a、b、c、d、ｅ）
a、最有效使用原则ｂ、合法原则ｃ、替代原则
ｄ、供求原则 e、贡献原则
4、计算分析题
(１)待估宗地为待开发建设得七通一平空地,面积20*＊平方米，允许用途为住宅建设,允许容积率为6,覆盖率为≤50%,土地使用权年限为70年,要求按假设开发法估测该宗地公平市场价值。有关数据如下:预计建设期为２年,第一年投人60％得总建设费,第二年投入４0%得总建设费,总建设费预计为１000万元。专业费用为总建设费用得6%，利息率为10%，利润率为20％,售楼费用及税金等综合费率为售楼价得５％,假设住宅楼建成后即可全部售出,楼价预计为300０元/平方米，折现率10%。
答:
根据所给条件计算如下:
1)预计住宅楼得买楼价得现值为:
３000×２０**×6/(1＋１0%)2= 29752066（元）
2）总建筑费用现值为：
1000×6０％×100０0/(1＋10%）0、５+1000×４0%×１0000/(１+10％)1、5
= 91900００（元)
3）专业费用 = 9１9000０×6%＝ 551４０0（元)
4）租售费用及税金= 297５２066×5％ = 148760３(元)
5)投资利润 = (地价+总建筑费用+专业费用)×2０%
= （地价×2０％)+(91９０000+5５14００）×20%
= (地价×２0％）+19482８0
6)总地价 = (２9７5-551４0０－ｌ48)÷(1+20％)
＝165７４783÷１、2
= １3812３19（元）
（2）投资者面对甲、乙两幅土地。甲地容积率为５,单价为１000元/平方米,乙地容积率为3,单价为８00元／平方米,两幅土地其她条件相同，问投资者应选择哪一幅土地进行投资更为经济?
答：
根据题中所给条件计算如下:
1)甲地楼面地价=１0０0／5=200(元/平方米)
2)乙地楼面地价＝800/3＝2６９(元／平方米)
所以,从投资得经济性角度出发,投资者应投资购买甲地。
(３)某房屋建筑面积为１２00平方米，同类型房屋标准新建单价为970元／平方米,但该房屋装修好,调整增加1％;设备配置齐全，增加2%;地段、层次、朝向增加１、5%，其她情况同于标准房屋。经现场评定,该房屋为7成新。根据上述情况，评估房屋价格。
答:
根据题意可得：
房屋价格=９７0×(1+l％+2%+１、5％)×120０×0、7
=970×1、０45×1２00×0、7
=8５1466(元)
(4)某商业用房地产,按照国家得规定其土地使用权最高使用年限为40年,现该房屋拟出租,出租期l ０年，按租赁双方合同规定,前5年租金就是以第一年租金8万元为基础,每年比上年递增2%,后5年按每年15万元固定不变。假定资本化率为l0％，该房地产l0年租期内得收益现值为多少? 答：
()()()()()()()()()
()()()
23
2344555812%812%812%8110%110%110%110%812%15
11110%10%110%110%66.75?+?+?++++++++???+++-??+?++????=被估房地产十年租期内的收益现值=万元
表中得交易情况、区域因素及个别因素值,都就是参照物宗地与待估宗地比较,负号表示参照物宗地条件比待估宗地条件差,正号表示参照物宗地条件比待估宗地条件优,数值大小代表对宗地地价得修正幅度。容积率与地价得关系为:容积率在l-1、5之间时,容积率每增加０、1,宗地单位地价比容积率为1时增加3%。该城市地价指数见下表:
试根据以上条件评估待估宗地20**年１月20日得价格。
答:(本题不作考试要求）
()()()45
15011110%115100106100100800785.4/1110102109101100
1110%P -+=??????=-+元平方米 ()()
()()()()452504534011110%115100106100100850812.8/1111101112100101
1110%11110%115100106100100760841.53/111010*********
1110%P P -+=??????=-+-+=??????=-+元平方米元平方米
()()
()()45
445123411110%115100106100100780881.93/111010010099991110%785.4812.8841.53881.93830.41/44P P P P P P -+=??????=-+++++++===元平方米元平方米 即待估宗地２0＊*年１月20日得价格为每平方米８３０、41元
※（6）有一宗已七通一平得待开发建设得空地,土地面积为３２０0平方米,建筑容积率为2、5，拟开发建设为公寓。土地使用权年期为5０年。据市场调查与项目可行性分析，该项目建设开发周期为3年，取得土地使用权后即可动工,建成后即可对外出租,出租率估计为90％,每建筑平方米得年租金预计为300元,年出租费用为年租金得2５％。建筑费预计每建筑平方米1000元,专业费为建筑费得10％,建筑费与专业费在建设期内均匀投人。假设当地银行贷款利率为7％，不动产综合还原利率为8％,开发商要求得总利润为所开发不动产总价得15％。试评估该宗土地得地价。计算结果以元为单位（取整)。
答：(本题不作考试要求,该题为收益法与剩余法得综合运用,利用收益法求取不动产总价，利用剩余法求取地价。)
１)测算不动产总价
不动产建筑总面积:3200×２、5=800０(平方米）
不动产纯收益＝300×8００0×90%×(1-25%)=1620**0(元)
不动产收益年期=5０－3=4７(年)
２)测算建筑费及专业费
建筑费及专业费=１００0×(1+10%)×8０00=880000０(元)
3)计算利息
利息＝地价×7%×3+88０0０00×7%×１、5=０、2１地价+９2４０00(元)
４)计算利润
利润=１9706113×15%=295591７(元)
5)测算地价
地价=不动产总价-建筑费-专业费-利息－利润
=１９70-０、21地价-９2
地价=699422４/1、21=57８０35０（元)
单价=57８０３50／32０0=1806、３６(元／m2)
楼面地价=1806、36/２、5=７22、54(元/m２)
(7)房地产得总使用面积为1万平方米,月租金为7元／平方米。预计年房租损失费为年预期租金总收入得５％,房产税为年预期租金总收入得12%，管理费、修缮费为年预期租金总收入得6％,房屋财产保险费为０、3万元/年。预计该房地产尚可以使用１0年。折现率为１2％。计算该房地产得评估值。
答：
１)该房地产得年租金总收入为：
1×7×12=84(万元)
２)该房地产得年出租费用为:
84×(5％＋12％＋6%)＋０、3= 19、6２(万元)
3）该房地产得年纯收益为:
8４－1９、６２ = 6４、38(万元)
4)该房地产得价格为:
64、38×[1-１/(1+12％)10］/1２%
=64、3８×５、6502
＝3６3、7６(万元)
（8)假定某市政府将于20**年2月１日公开拍卖一宗土地,规划用途为住宅,土地面积500０平方米，容积率限定为4,土地使用权70年,某开发商欲购买此地,她准备取得土地后即投资开发,施工期为2年,建筑投资均匀投入。建筑成本为1500元／平方米,专业费为建筑成本得6%,开发商得目标利润为成本得１5%,有关税费为楼价得5%,折现率为1０%，工程完工后每平方米售价550０元,估计一年内售完。开发商委托您评估该宗土地价格,试计算分析。
答:
1）完工后得预期楼价现值为:
5000×4×5５0０/(1+１0%)２、5=8６67、８(万元）
2)建筑成本及专业费:
１５00×（1+6%)×2/(1+10％)2/２=2８91(万元)
3)有关税费:
8６6７、8×５%=4３３、4(万元)
４)目标利润为:
(地价+2891)×15%=15%地价+433、7万元
5）估算地价：
地价=8６6７、８-2891-４３3、４-433、7－１5％地价
地价=4２6９、３（万元)
(9)某房地产20**年10月得年净收益为3００万元，预测未来3年得年净收益仍然保持这一水平,２0**年１０月转售时得价格预计比20**年10月上涨10％，转售时卖方应缴纳得税费为售价得6％。若该类房地产得投资收益率为9％,试测算该房地产2０**年10月得价格。
答:
解法１：
300×[1－1/(1+9％)3]／9% + p×(1＋10%)×(1－6%)／（1+9%)３ = ｐ
ｐ = 3７5９、4（万元)
解法2：
设2０*＊年1０月价格为P
Ｐ = 300×(Ｐ/A,9%,３） +
由上式得 P = 3759、4(万元)
(10)某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为5０年，实际已经使用8年。经过调查测算,现在重新建造全新状态得该类建筑物得建造成本80０万元（建设期为2年，假定第一年投入建造成本得60%,第二年投入建造成本得４0%)，管理费用为建造成本得3％，年利息率为6%,销售税费为5０万元,开发利润为12０万元。该建筑物得墙、地面等损坏得修复费用为18万元;装修得重置成本为200万元,平均寿命为5年,已经使用2年;设备部分得重置成本为１1０万元，平均寿命为1０年,已经使用８年。假设残值率为零,试计算该建筑物得折旧(贬值)总额。
答:
１)建筑部分得重置成本:
800×(1+３%)+８０0×60%×６％×1、５+80０×40%×６%×0、5＋50+１２0
=１０４６、８(万元）
２）建筑部分得折旧:
(１0４6、8-１8)×8／5０+18=182、6(万元)
3)装修部分得折旧:
200×2/5=８0(万元)
4)设备部分得折旧：
110×8/10=８8(万元）
5)总折旧:
18２、6+８0+８８＝３50、6（万元）
※(11)某房地产得土地面积1000平方米，建筑面积20＊*平方米。土地于１994年10月1日通过有偿出让方式以1００0元/平方米得价格取得，使用权年限为50年。建筑物为钢筋混凝土结构,于199５年１0月1日建成使用,建筑造价为8０0元/建筑平方米。１９99年10月1日与该房地产地段及用途相似、使用权年限为50年得土地得价格为11０0元/平方米,该类房屋得重置成本为９00元/建筑平方米。假定该类建筑物得残值为零,土地资本化率为6%,试估算该房地产1９99年10月1日得总价格。
答:(本题不作考试要求)
1）建筑物得价格:
９00×20＊＊×(4９-４)／49=１65306１(元)
２)土地价格:
110０×1000×[1-１/(1+6%)45]/[1－１/(1＋6%）50]=107８6３８(元）
3)房地产总价格：
１6５3061+1０7８638=２７3１699（元)
※(1２)某在建工程开工于２0＊*年3月1日,用地面积为20＊＊平方米,建筑容积率为5、1,用途为公寓。土地使用权年限从20**年3月1日起50年。土地取得费为楼面地价1０00元/平方米,该公寓正常建设期为2年，建造费用为25０0元/建筑平方米,到２０**年9月1日已经投入预计建设费用得45%。估计该公寓开发项目可以按期完成，建成后出租得租金预计为80元/建筑平方米·月,可出租面积为总建筑面积得65%,正常出租率为8０%，出租经营费用为收入得30%。购买该在建工程应交纳税费为购买价格得４%。试估算该在建工程20**年9月1日得价格。折现率为10%。答:(本题不作考试要求)
1)预期完工后得楼价现值:
= 8０×12×20**×5、1×６５%×80％×（１－３0％)
×[1-１/(１+14%）４8]/[１4%×(1+14%)1、5]
= ２０87、7(万元）
2)在建工程得完工费用现值:
25００×(1-45%)×２０*＊×５、1/(1+1４%)0、７5=1271、5（万元)
3)税费：购买价格×4%
4)正常购买价格:
购买价格=２0８７、7-１27１、５-购买价格×4%
购买价格=７84、8(万元)
(13)某商场得土地使用年限从19９4年5月3１日起４0年,商场共有两层,每层建筑面积为20**平方米,可出租面积占建筑面积得6０%。一层已经于1996年5月３１日出租,租期5年，月租金为１80元/平方米。二层暂时空置。附近类似商场一、二层可出租面积得正常月租金分别为200元／平方米、1２0元/平方米，出租费用为租金得20%。折现率为10%。试估算该房地产１998年５月3１日出售时得总价格。
答:
1）每层可出租面积:
20**×6０％=１２0０（平方米)
2）带租约得3年期间每年得净租金收入：
(１80+12０)×120０×12×(1-20%)=345、6(万元)
３)租约期满后每年得净租金收入：
(200+12０）×120０×１２×（１-2０%)=368、64(万元)
4)计算带租约出售得总价格:
3４5、6×(Ｐ/Ａ,10%,3)+3６8、６４×(P／A,10%,33）/（1+10％）3
= 3509、８(万元)
※(14) 某在建工程开工于20**年3月1日,用地面积为2０**平方米，建筑容积率为5,用途为公寓。土地使用权年限从2０**年3月1日起50年。土地取得费为楼面地价１00０元/平方米,该公寓正常建设期为2年,建造费用为2500元／建筑平方米，到2０**年９月1日已经投入预计建设费用得
45％。评估基准日相近地区类似70年土地使用权得土地上刚刚建成公寓(建设开发周期为2年)得出售价格为35０0元/建筑平方米,公寓类房地产价格近年来每年上涨２%,预计将继续保持该增长率。购买该在建工程得契税税率为购买价格得4%,市场利息率为10%,利润为楼价得8%。试估算该在建工程2０**年９月1日得价值。若按评估价值进行交易,在建工程得原产权人大约赢余或亏损多少(不计利息)？
答:(本题不作考试要求)
1)估计预期楼价(市场比较法)
３500×(1＋2%×１、5)×[1-1/(１+10%)48]÷[1-1/(1+10%)68］
＝３５73、2７元/平方米
3５73、２7×20＊*×５=３５73、2７(万元)
２)估计剩余建造费
2５00×(1-45％)×2０**×5=1375（万元)
3)估计利息
在建工程价值×10%×１、5+13７５×10%×0、75
＝ 0、15×在建工程价值＋１0３、13(万元)
4)估计利润及税费
３57３、２7×(4%＋８%)=428、79（万元)
5）估计在建工程价值
在建工程价值=３573、27－1３75-0、15×在建工程价值-1０3、1３－4２8、７9
在建工程价值=1449（万元）
6）原产权人投入成本
(1000+2５00×４5%)×20**×5 =2125（万元)
1449-2125=－676(万元)
原产权人亏损大约６76万元。
东财《资产评估》在线作业一 试卷总分：100 测试时间：-- 一、单选题（共 15 道试题，共 60 分。） 1. 无形资产评估的前提是（）。 A. 企业改制 B. 资产重组 C. 产权变动 D. 产权流动 满分：4 分 2. 在正常情况下，上市债券的（）可以作为它的评估值。 A. 发行价格 B. 票面价格 C. 内在价格 D. 现行市场价格 满分：4 分 3. 收益现值法只适用于（）前提下的企业价值评估。 A. 企业改制 B. 企业产权变动 C. 企业持续经营 D. 企业破产 满分：4 分 4. 资产评估报告书需由（）以上注册资产评估师签名盖章才有法律效力。 A. 2名 B. 3名 C. 4名 D. 5名 满分：4 分 5. 采用成本法评估土地价值计算利息时，若土地开发费均匀投入，则计息期是（）。 A. 整个开发期 B. 开发期+销售期 C. 开发期+准备期
D. 开发期一半 满分：4 分 6. 下列说法正确的是（）。 A. 商标权没有法定保护期 B. 商标权具有法定保护期,但注册不可以续展 C. 商标权具有法定保护期,注册可以续展,但续展次数受到限制 D. 商标权具有法定保护期,注册可以续展,且续展次数不受限制 满分：4 分 7. 股票的内在价值属于股票的( )。 A. 账面价值 B. 理论价格 C. 无面额价值 D. 发行价格 满分：4 分 8. 剩余法属于一种（）。 A. 加和法 B. 积算法 C. 类比法 D. 倒算法 满分：4 分 9. 假定社会平均资金收益率为12%，无风险报酬率为10%，被评估企业所在行业的平均风险与社会平均风险的比率为2，被评估企业长期负债占全部投资资本的比重为60%，债务资本成本为10%，所有者权益占投资资本的40%，用于企业价值评估的折现率或资本化率为( )。 A. 11.6% B. 11.2% C. 14% D. 12% 满分：4 分 10. 评估人员在采用物价指数法评估时，所用的物价指数应与设备（）口径保持一致。 A. 原始成本 B. 账面价值
重庆广播电视大学开放教育(本科)会计学专业 《资产评估学》课程 第一次平时作业 (第一章____第三章) 一、名词解释(每小题2分，共10分) 1、 资产评估 资产评估是对资产在某一时点的价值进行估计的行为或过程。具体地讲，资产评估是指符合国家有关规定的专门机构和人员，依据国家的有关规定，为了特定的评估目的，遵循适用的评估原则，选择适当的价值类型，按照法定的评估程序，运用科学的评估方法，对特定资产的价值进行估算的过程 2、复原重置成本 复原重置成本是指在评估基准日，用与估价对象同样的生产材料、生产及设计标准、工艺质量，重新生产一与估价对象全新状况同样的资产即复制品的成本 3、成新率 成新率反映评估对象的现时价值与其全新状态重置价值的比率 4、成本法 成本法是指通过估算被评估资产的重置成本，并扣减其各项贬值，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。 5、收益法 收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益，并折算成现值，以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。 二、填空题(每空1分，共10分) 1、资产评估的基本要素有：评估主体、评估目的、评估对象、价值类型、＿重置成本；收益现值；现行市价；清算价格。 2、按资产是否具有综合获利能力分类，可分为单项资产和整体资产＿。 3、对一台可继续使用的处于在用状态的专用机器设备进行评估，一般采用＿＿成本法＿评估其处于在用状态的价值。 4、现行市价与清算价格相比，它们的根本区别在于：现行市价是__公开市场上的交易价格____ ；而清算价格是非正常市场上的____公开市场上的交易价格_________，这种价格由于受到期限限制和买主限制，一般大大___低于_______现行市价。 三、简答题(每小题5分，共15分)
资产评估试题 一、单项选择题(本大题共30小题，每小题1分，共30分) 在每小题列.出的四个备选项中只有一个选项是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。 1、下列选项中，属于不可确指资产的是( B ) A.商标 B.商誉 C.专有技术 D.计算机软件 2、资产评估的独立性原则保障了资产评估的( D ) A.现实性特点 B.咨询性特点 C.预测性特点 D.公正性特点 资产评估业务约定书中基本内容的是( D ) 3、下列选项中，不属于 ．．． A.评估机构和委托方名称 B.资产评估目的 C.资产评估基准日 D.资产评估计划 4、下列资产中，最适宜采用市场法评估的是( B ) A.专有技术 B.商业用房 C.专用设备 D.公益性用地 5、资产评估中，实体性贬值的估算可采用( A ) A.使用年限法 B.重置核算法 C.价格指数法 D.功能价值法 6、某被评估资产建于2002年，账面原值为200000元，2005年进行评估，经调查已知同类资产环比价格指数分别为：2003年20％，2004年25％，2005年27％，该资产的重置成本为( D ) A.254000元 B.300000元 C.317500元 D.381000元 7、某被估资产预计未来每年可为企业带来净收益20万元，尚可使用10年，若折现率为10％，则该资产的评估值最接近于( B ) A.100万元 B.123万元 C.175万元 D.200万元 于( C ) 8、在设备评估中，市场法不适用 ．．． A.大型设备 B.有实体性贬值的设备 C.自制非标设备 D.进口设备 9、某设备于1990年12月购进，账面价值为200万元，购进时的定基物价指数为102％，2008年12月31日为评估基准日，评估时该类设备的定基物价指数为120％，则该设备的重置成本最接近于( A ) A.235万元 B.240万元 C.295万元 D.350万元
2016年10月全国自考《资产评估》试题及答案 一、单项选择题（30×1＝30分） 1. 下列资产中，属于可确指无形资产的为（）。 A 流动资产 B 商誉 C 机器设备 D 专利 〖解析〗A、C属于有形资产；B是不可确指无形资产，有名称，无对象，只有名称，没有具体的对象；C是可确指无形资产，有名称有具体对象（XX专利、XX商标、XX志有技术。 （P8） 2. 决定和影响价值类型的因素是多方面的，但主要因素不包括（）。 A 评估的特定目的 B 资产功能及状态 C 评估方法 D 市场条件 〖解析〗评估方法是在评估目的、市场条件、资产状态确定出的选择，它对价值类型没有成直接的影响。（P14） 3. 需要评估某破产清算企业的一块商业用地，如果在时间方面没有限制，被评估项目适用（）。 A 继续使用假设 B 公开市场假设 C 破产清算假设D非公开市场假设 〖解析〗破产企业假如在时差上没胡限制，但它对土地上的建筑物、土地周边的设施有可能被拆零拍卖，还是属于有限制下的评估。故选择C（P17） 4.下列关于复原重置成本与原始成本的表述中，错误的是（）。 A 二者的内容构成是不同的 B 二者反映的价格水平是不同的 C二者的内容构成是相同的D复原重置成本可能高于也可能低于原始成本 〖解析〗A、C是互斥型，肯定有一项是错的。复原重置成本是运用原来的材料、建筑按现时的价格复原构建全新资产所发生的支出；原始成本是取得资产时发生的实际支出。其价格水平通常不同（P34） 5. 由政府政策和法规的原因造成资产价值损失，在资产评估中通常作为（）。 A 非经济性贬值 B 经济性贬值 C 功能性贬值D实体性贬值 〖解析〗政府政策和法规的改变对企业来说是不可控因素，属于经济性贬值范畴（P39～43） 6. 某资产的重置成本为10万元，预计残值为万元，尚可使用年限与名义已使用年限均为10年，评估基准日前资产利用率为90%，该资产的实体性贬值为（）万元。 A. B. C. D. 7. 进口车辆增值税的计税依据是车辆的（）。 A FOB＋关税 B FOB＋关税＋消费税 C CIF＋关税＋消费税 D CIF＋关税＋增值税 〖解析〗增值税是价外税，是在征收关税、消费税后征收的。（P70） 8. 已知某自制设备在评估基准日主材料为100万元，设备主材料费率为75%，主要外购件费用为20万元，销售税金率为%，设计费率为10%，行业平均资本利润率为12%。则该设备的重置成本约为（）万元。 A. B. D. 〖解析〗（P75）
资产评估学 平时作业 学院：职业技术学院专业：工程管理班级： 学号： 学生姓名： 教师：李全福年月日
第一章导论 一术语解释 1资产评估 2资产评估的时点性 3市场价值 4非市场价值 二、单项选择题 1资产评估的时点性是指以被评估资产在（）的实际状况，对资产价值进行的评定估算。 a、评估日期 b、评估工作日期 c、评估基准日 d、过去、现在及未2不可辨认的资产是指（）。 a没有物质形态因而无法辨认的资产 b因不具有综合获利能力而无法单独出售的资产 c、不能独立于有形资产而单独存在的资产 d、除有形资产以外的所有资产 2资产评估价值取决于资产的（）。 a原先的购买价格 b、生产成本 c、预期效用 d、评估基准日的利用现状4正常情况下，一栋别墅在某一时点的市场价值，不会高于此时点重新开发一同等效用别墅的成本（包括利润）。这体现了资产评估的（）。 a、贡献原则 b、客观原则 c、预期原则 d、替代原则 5下列不属于资产评估工作原则的是（） a、独立性 b、客观性 c、替代性 d、科学性 6在企业兼并时，目标企业（被兼并企业）价值评估的最适用假设是（）。
7银行在因债务不能清偿而需要对其受押的抵押房地产进行处置时，该抵押房地产价值的评估适用于（）。 a、清算假设 b、公开市场假设 c、继续使用假设 d、持续经营假设8）8资产评估价值与资产交易中的实际成交价格之间的关系是（） a、前者必须高于后者 b、前者必须低于后者 c、前者必须等于后者 d、前者可以高于、低于或者等于后者 9资产评估工作的执行操作者不同于会计计价，它是由独立于企业以外的具有资产评估资格社会中介机构来完成的，这说明资产评估具有（） a、市场性 b、公正性 c、咨询性 d、预测性 10某一宗土地用于住宅开发时的价值为300万元，用于商业大楼开发时的价值为500万元，用于工业厂房开发时的价值为280万元。城市规划确认该土地可用于住宅或工业生产。该宗土地的价值应评估为（）万元 a、500 b、300 c、280 d、360 三、多项选择题 1资产评估行为涉及的经济行为包括（） a、产权转让 b、企业重组 c、资产抵押 d、资产纳税 e、停业整顿2资产评估的科学性原则是指（） a、选择适用的价值类型和方法 b、由包括科技专家组成的资产评估队伍 c、制定科学的评估方案 d、以充分科学的事实为依据 e、遵循科学的评估程序3资产评估的公正性表现为（） a、资产评估应遵循正确适用的评估原则，依照法定的评估程序，运用科学的评 估方法。 b、资产评估主体应当与资产业务及其当事人没有利害关系。 c、资产评估的目标是为了估算出服务于资产业务要求的客观价值。 d、资产评估需要通过对评估基准日的市场实际状况进行模拟。 e评估价值是为资产业务提供的一个参考价值，最终的成交价格取决于资产业务当事人讨价还价的能力。 4在估价对象已经处于使用状态，运用最佳使用原则的选择前提有（）a、保持利用现状前提 b、转换用途前提 c、投资改造前提 d、新利用前提 e、上述四种情形的某种组合 5适用于资产评估的假设有（） a、继续使用假设 b、公开市场假设 c、持续经营假设 d、清算假设 e、交易假设 6确定评估基准日的目的是（） a、确定评估对象的计价时间 b、将动态下的资产固定在某一时点 c、将动态下的资产固定在某一时期 d、确定评估机构的工作日 e、遵循科学的评估程序
自考年新资产评估试题 及答案 HEN system office room 【HEN16H-HENS2AHENS8Q8-HENH1688】
2007年7月高等教育自学考试 资产评估试题 课程代码：00158 一、单项选择题（本大题共30小题，每小题1分，共30分） 1.评估机构和人员在确定是否承接资产评估项目时不需要分析的因素是（） A.评估项目风险 B.专业胜任能力 C.资产评估日 D.独立性分析 2.按资产是否具有综合获利能力分类可以将资产分为（） A.可确指资产与不可确指资产 B.有形资产与无形资产 C.固定资产与流动资产 D.单项资产与整体资产 3.实际生产能力与额定生产能力之比为资产利用率。在资产评估的成本法中，过去的资产 利用率越高，则资产价值______，将来的资产利用率越高，则资产价值______。（）A.越低，越低 B.越低，越高 C.越高，越低 D.越高，越高
4.甲生产线，年产量为A 产品10万吨，需要进行评估。评估人员获得乙生产线的信息：年产A 产品15万吨，重置成本1000万元。该类设备的规模经济效益指数为，甲生产线的重置成本约为（ ） 万元 万元 万元 万元 5.收益法中使用的收益额为（ ） A.过去的收益额 B.现在收益额 C.将来的收益额 D.过去、现在和将来收益额的平均数 6.机器设备评估时，要根据其特点，确定其评估范围。以下说法不正确．．． 的是（ ） A.简易设备的基础构筑物价值，要与设备合并评估 B.成套设备的基础构筑物价值，要单独评估 C.成套设备中含有的无形资产价值，要单独评估 D.单台设备中含有的无形资产价值，要与设备分开评估
第一章资产评估的基本概念一、单项选择题1．从资产交易各方利用资产评估结论的角度看，资产评估结果具有（）。A．现实性．咨询性B ．公正性C ．市场性D 类型的选择，并在一2．（），决定了资产价值是资产评估业务的基础定程度上制约着评估途径的选择。．评估目的A ．评估方法B C．评估规程．评估对象D ．以下属于法定评估的资产业务是（）。3． A．企业租赁B．抵押贷款C．国家征用不动产D．资产清算．资产评估是判断资产价值的经济活动，评估价值是资产的（）。4 ．时期价值A ．时点价值B ．阶段价值C ．时区价值D 《国有资产评估管理若干问题的年20021月1日公布的．根据财政部5 规定》，占有单位有（）行为的，可以不进行资产评估。A．以非货币资产对外投资．整体或部分改建为有限责任公司或者股份有限公司B ．行政事业单位下属的独资企业之间的资产转让C． ．确定涉讼资产价值D 6．按存在形态可以将资产分为（）。．可确指资产和不可确指资产A ．固定资产和流动资产B ．有形资产和无形资产C ．单项资产和整体资产D
7．资产评估的主体是指（）。A．被评估资产占有人．被评估资产B ．资产评估委托人C D．从事资产评估的机构和人员 ．以下表述不符合资产评估科学性原则的是（）。8 ．必须根据评估的特定目的选择适用的价值类型和方法A． B．评估的特定目的必须与价值类型相匹配C．特定的资产业务可采用多种评估方法D．特定的资产业务可采用多种价值类型 ．资产评估的（），是指资产评估的行为服务于资产业务的需要，而9 不是服务于资产业务当事人的任何一方的需要。A．公正性B．市场性C．咨询性D．专业性 10．下列选项中不符合资产评估中确认“资产标准的是（）。”．控制性A B．有效性．稀缺性C D．市场性 二、多项选择题1．资产评估中的资产具有的基本特征是（）。A．是由过去的交易和事项形成的．能够以货币衡量B ．由特定权利主体拥有或控制的C ．能给其特定主体带来未来经济利益D ．是有形的E 2．资产评估中确认资产的标准有（）。A．现实性．有效性B ．稀缺性C D．合法性．市场性E ．根据被评估资产能否独立存在分类，资产可分为（）。3． A．整体资产B．可确指资产C．单项资产D．不可确指资产有
资产评估练习题及参考 答案 Company number：【WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998】
重要名词解释： 预期收益原则贡献原则公开市场假设清算假设复原重置成本 更新重置成本市场价值在用价值功能性贬值经济性贬值 部分重要名词解释的参考答案： 贡献原则：指某一资产或资产的某一构成部分的价值，取决于它对其他相关的资产或资产整体的价值贡献，或者根据当缺少它时对整体价值下降的影响程度来衡量确定。 公开市场假设：公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的，而非强制或不受限制的条件下进行的。公开市场假设就是假定被评估资产将要在这样一种市场中进行交易。 清算假设：是对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明。 市场价值：资产在评估基准日公开市场上正常使用、最佳使用或最有可能使用条件下，资产所能实现的交换价值的估计值。 功能性贬值：是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。 经济性性贬值：指由于外部条件的变化引起资产闲置，收益下降等而造成的资产价值损失。 第一章导论 一、单项选择题 1．从资产交易各方利用资产评估结论的角度看，资产评估结果具有（C ）。 A．现实性 B．咨询性C．公正性 D．市场性 2．以下属于法定评估的资产业务是（C）。 A．企业租赁 B．抵押贷款 C．国家征用不动产 D．资产清算 3．资产评估是判断资产价值的经济活动，评估价值是资产的（B）。
2019年资产评估师《资产评估实务二》试题及答案（卷二） 【例题1·单项选择题】一般情况下，以质押为目的的无形资产评估选用()作为价值类型，同时结合质押率进行无形资产价值确定。 A.评估价值 B.公允价值 C.市场价值 D.账面价值 『正确答案』C 『答案解析』一般情况下，以质押为目的的无形资产评估选用市场价值作为价值类型，同时结合质押率进行无形资产价值确定。 【例题2·单项选择题】关于无形资产的评估假设中，以下说法中错误的是()。 A.持续使用假设指无形资产能够为企业持续经营所使用，并且它能够对企业其他资产做出贡献 B.公开市场假设是指无形资产可以在公开的市场上出售，买卖双方地位平等，并且有足够的时间收集信息 C.当企业面临被迫出售时，无形资产是作为持续经营企业的一部分出售的 D.在做出持续使用假设时，需考虑无形资产是否尚有显著的剩余使用寿命 『正确答案』C 『答案解析』当企业面临被迫出售时，单项无形资产不是作为持
续经营企业的一部分出售，而是分开出售。 【例题3·单项选择题】()是评估无形资产最为重要的技术方法，也是使用频率最高的技术方法。 A.成本法 B.重置法 C.收益法 D.市场法 『正确答案』C 『答案解析』每一项无形资产都是独特的，所以无法简单复制或者批量生产。评估时将不同无形资产进行类比的要求和难度同时加大，导致市场法评估受到较大限制。与此同时，由于无形资产的成本与其价值之间存在弱对应性，在评估无形资产时，成本法的适用性也大幅降低。而收益法，其估算原理与无形资产的特征相吻合。具有获利能力是无形资产发挥价值的根本原因，且能够合适地度量无形资产所贡献的经济收益，也是使用频率最高的技术方法。 【例题4·单项选择题】()是指特定主体通过提高企业经营管理水平、商品质量、服务质量和商业信誉等方面逐渐建立起来的经济资源。 A.权力型无形资产 B.知识型无形资产 C.关系型无形资产 D.组合型无形资产
(单选题)1: 我国城镇土地市场实质上是（）的让渡市场。 A: 土地所有权 B: 土地使用权 C: 土地收益权 D: 土地租赁权 正确答案: (单选题)2: 预计某企业未来五年的税后资产净现金流入分别为15万元、13万元、12万元、14万元、15万元，假定该企业资产可以永续经营下去，且从第六年起以后各年收益均为15万元，折现率为10%，确定该企业继续使用假设下的价值为（）万元。 A: 136 B: 219 C: 127 D: 150 正确答案: (单选题)3: 城镇土地的基准地价是（）。 A: 某时点城镇土地单位面积价格 B: 某时点城镇区域性土地平均单价 C: 某时期城镇土地单位面积价格 D: 某时期城镇区域性土地平均单价 正确答案: (单选题)4: 公开市场假设常用于（）的评估 A: 固定资产 B: 房产和土地使用权 C: 机器设备 D: 无形资产 正确答案: (单选题)5: 某公司在2007年1月租赁一临街房屋，租期四年，租金4万元（假定这里不考虑货币时间价值）。2009年1月该公司又向保险公司交付火灾保险费240元。2009年6月30日，该公司账簿上的房租已摊销3万元。该公司经房主同意，愿意在1999年7月转租房屋，若市场租金自2007年以来没有发生变动，其转租的客观租金应为（）元。 A: 15 120 B: 12 150 C: 20 120 D: 20 220 正确答案: (单选题)6: 用于企业价值评估的收益额，通常不包括( )。 A: 利润总额 B: 净利润 C: 净现金流量 D: 无负债净利润 正确答案: (单选题)7: 某一宗2000平方米空地，其预计最佳利用方式为开发一建筑面积4 000平方米的商业建筑。预期该商业房地产建成后的售价为3000元/㎡，估计该建筑物的建筑费用为1 400元/㎡，专业费用为建筑费用的6%，利息利润为地价、建筑费用及专业费用之和的15%，销售费用及有关税费为售价的10%，该土地的价值接近于（）元/㎡。 A: 1728 B: 1900 C: 1500 D: 1000 正确答案: (单选题)8: 在评估计划中应征得委托方认可的内容是（）。 A: 评估方法 B: 评估人员分工
模拟试题（二） 一、单项选择题 1、下列关于不同企业组织形式的表述中，错误的是（）。 A、公司具有独立的法人资格，独立承担民事责任，公司的债务不及于公司股东的其他资产 B、有限合伙企业的有限合伙人对合伙企业的债务承担无限连带责任 C、公司股东通过虚构债权债务关系将出资转出，严重损害公司债权人利益的，股东应当对公司的 债务承担连带责任 D、个人独资企业不作为企业所得税的纳税主体 2、某网站通过计算机技术来记录和分析客户的喜好和需求，为客户推送产品和活动，从而增加了 客户成功消费的次数。从宏观环境角度分析，这属于（）。 A、宏观与区域经济因素 B、技术因素 C、社会文化因素 D、政治和法律因素 3、由于重组需要，甲公司需进行企业价值评估，该工作主要交给王某负责。王某在进行工作分配 时特别强调“获取评估需要的数据资料所花费的代价或费用要尽可能的低”。从以上信息可知，王某关注到了信息收集原则中的（）。 A、相关性 B、有效性 C、客观性 D、经济性 4、东方公司是一家大型联合企业，拟开始进入汽车制造业。东方公司目前的产权比率为2/3，进入汽车制造业后仍维持该目标结构。在该目标资本结构下，债务税前资本成本为8%，汽车制造业的代表企业是A公司，其产权比率为4/7，有财务杠杆β系数为 1.1。假如东方公司与A公司的所得税率均为20%，那么东方公司有财务杠杆β系数为（）。 A、1.1575 B、0.7549 C、1.2673 D、2.3345
5、某企业估算出未来5年的企业自由现金流量分别为60、64.8、69.98、74.18、78.63万元，从第6年开始企业自由现金流量按照4%的比率固定增长，该企业的加权平均资本成本为10%，股权资本成本为12%，则下列关于该企业整体价值的计算式子中，正确的是（）。 A、整体价值＝60×（P/F，10%，1）＋64.8×（P/F，10%，2）＋69.98×（P/F，10%，3）＋74.18×（P/F，10%，4）＋78.63×（P/F，10%，5）＋[78.63×（1＋4%）/（10%－4%）]×（P/F，10%，5） B、整体价值＝60×（P/F，10%，1）＋64.8×（P/F，10%，2）＋69.98×（P/F，10%，3）＋74.18×（P/F，10%，4）＋[78.63/（10%－4%）]×（P/F，10%，5） C、整体价值＝60×（P/F，12%，1）＋64.8×（P/F，12%，2）＋69.98×（P/F，12%，3）＋74.18×（P/F，12%，4）＋78.63×（P/F，12%，5）＋[78.63×（1＋4%）/（12%－4%）]×（P/F，12%，5） D、整体价值＝60×（P/F，12%，1）＋64.8×（P/F，12%，2）＋69.98×（P/F，12%，3）＋74.18×（P/F，12%，4）＋[78.63/（12%－4%）]×（P/F，12%，5） 6、A公司2016年的每股收益为 1.65元，股利支付率为35%，收益和股利的增长率预计为5%。该公司的β值为 1.2，市场风险溢价为7%，无风险报酬率为3%。该公司的市盈率为（）。 A、5.74 B、13.13 C、5.47 D、12.5 7、下列各类企业中，适宜采用资产基础法评估企业价值的是（）。 A、存在大量无形资产的企业 B、成熟期企业 C、开发建设初期的企业 D、存在大量商誉的企业 8、无形资产评估中主要考虑的是无形资产的（）。 A、物理属性 B、功能属性 C、价值属性 D、法律属性 9、因无形资产侵权损害而导致纠纷的评估目的是（）。 A、法律诉讼 B、出资 C、财务报告
资产评估作业 简答题 一，资产评估的概念及包含的基本要素 二资产评估在市场经济中的功能是什么？ 三资产评估的目的有哪些？
四、资产评估假设有哪些？ 五．现行市价价格计量与重置成本、收益现值价格计量的联系与区别 资产评估作业答案 一题 答：资产评估是指评估机构根据特定的目的,遵循客观经济规律和公正的准则,按照法定的标准和程序,动用科学的方法,对资产的现时价格进行评定和估算。核心是对资产在某一时点的价格进行估算。 基本要素是：1、评估的目的 2、评估的对象 3、评估人 4、评估标准 5、评估规程 6、评估方法 二题 答：资产评估功能是指资产评估这一特定经济行为自身应有的内在功能和效用。概括讲，主要有以下功能： 一、为资产业务提供价值尺度：这是资产评估的最基本功能。 二、界定与维护各产权主体的合法权益 资产评估具有公正地界定与资产有关的各方，从而可以维护各产权主体的合法权益。 三、优化资源配置
含义：1、资产评估是生产要素、产权进入市场的必要条件。 2、按最优使用原则对资产的价格进行估算，有利于资产的优化配置和流动。 四、促进企业账实相符，足额补偿和资产完整 五、在促进对外开放的同时，维护国家权益 三题 答：资产评估的目的即是说明为什么要进行资产评估，评估结果是为何种资产业务服务。它是资产评估业务的基础，决定了资产估价标准的采用，并在一定程度上制约着评估途径和方法的选择。资产评估假设有哪些？ 以下是对评估目的的分类： 一、以资产交易为目的评估 具体包括：（一）单项资产交易 （二）企业产权变动。主要的形式有：1、合资经营、合作经营、企业联营2、企业合并、分设和兼并 3、发行股票 4、企业出售 5、企业租赁 （三）房地产交易具体需要评估的房地产业务有：1、土地成片出租2、土地开发经营3、房地产买卖4、房地产出租 二、融通资金 具体包括：（一）抵押贷款 （二）发行债券 （三）融资租赁 三、资产保全：在社会再生产中，资产保全有企业内部和社会两个系统（一）企业在商品和劳务收入中通过计提固定资产折旧和计算其他资产损耗来实现资产保全 （二）社会保险系统在核收保险费用的前提下，对投保资产的损失通过理赔给予补偿 四、资产清算 五、咨询服务 主要有：（一）资产开发（二）为考核经营业绩服务（三）为财务报表提供辅助记录（四）诉讼 六、税收 七、国家征用土地和房产 四题 答：（一）继续使用假设 1、含义：指资产按现行用途继续使用，或将转换用途继续使用。核心是强调资产对未来的有效性，其完全不受过去和现在是否有效的影响。 2、考虑条件：（1）有显著的剩余使用寿命。 （2）资产能用其提供的服务或用途满足所有者或占有者经营者经营上期望的收益。 （3）资产产权明晰 （4）充分考虑资产的使用功能 （5）资产从经济上、法律上是否允许转作他用。 （二）公开市场假设 含义：指被评估资产可以在完全竞争的资产市场上，按市场原则进行交易，其价
平时作业二 第四章房地产价格评估 1、术语解释 （1）地产 答：即土地资产，指具有权益属性的土地，即作为财产的土地。 （2）房地产 答：是指房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。 （3）不动产 答：是指不能移动或移动后会引起性质、形状改变，损失其经济价值的物及其财产权利，它包括土地、土地改良物（建筑物及建筑附着物、生长着的树木及农作物、已经播撒于土地中的种子等）、与土地及其改良物有关的财产权利。建筑附着物主要指已经附着于建筑物上的建筑装饰材料、电梯，以及各种给排水、采暖、电气照明等与建筑物的使用密切相关的物。 （4）基准地价 答：是对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权单位面积平均价格。 （5）标定地价 答：是指在一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。 （6）楼面地价 答：是单位建筑面积地价，它等于土地总价格除以建筑总面积，或等于土
地单价除以容积率。 2、单项选择题 （1）最佳使用是( )必须考虑的评估前提。 房屋建筑物 c.企业资产 d.资产 （2）基准地价系数修正法所要修正的因素是( )。 a. 地理位置和交通条件 c. 容积率和覆盖率 d. 特别利害关系和特殊动机 （3）假设开发法属于一种( )。 a. 加和法 b. 积算法 c. 类比法 （4）某宗地年金收益额为8500元，剩余使用年限为20年，假定折现率为10％，其评估价值最有可能为( ) 元。 （5）计算建筑期利息的工期应按( )计算。 a. 合同工期协商工期 d. 实际工期 （6）待估建筑物账面原值100万元，竣工于1990年底，假定1990年的价格指数为l00%，从1991年到1995年的价格指数每年增长幅度分别是11.7％、17％、30.5％、6.9％、4.8％，则1995年底该建筑物的重置成本最有可能是 ( ) 元。 （7）待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，月租金3 000元，土地还原利率为7％.建筑物还原利率为8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年总成本为7600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米1 000元，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是( ) 元。 （8）残余估价法属于( )中的一种具体方法。 a. 收益法 b. 成本法功能价值法
东北农业大学成人教育学院考试题签 资产评估（8） 一、单项选择题（每小题分，共30分） 1．评估基准日应根据经济行为的性质由( ) A．注册评估师确定B．资产占有方确定 C．项目负责人确定D．评估委托方确定 2．下列关于资产评估管理的表述，正确的是( ) A．资产评估管理，是对评估项目管理 B．资产评估管理，是对国有资产评估管理 C．资产评估管理，是对有形资产和无形资产评估管理 D．资产评估管理，是对评估行业和业务行为管理 3．企业整体资产评估值与企业单项可确指资产评估值汇总之间的关系是( ) A．前者必然大于后者B．前者必然不等于后者 C．前者必然小于后者D．前者有可能等于后者 4．某企业未来五年预期收益的现值之和为1500万元，折现率与本金化率均为10％，按年金本金化价格法计算该企业的价值约为( )
A．3957万元B．5500万元 C．5686万元D．15000万元 5．被评估企业的投资总额为3亿元，其中长期负债与所有者权益的比例为6∶4，长期负债的利息率为6％，评估时社会的无风险报酬率为5％，该企业的风险报酬率为2％，所得税税率为25％，则采用加权平均资本成本模型计算的折现率应为( ) A．％B．％ C．％D．％ 6．某生产线还可使用5年，自动化程度较低，与同类设备相比，多用10名工人，每人每年工资为12000元，每年多耗用电能10万度，每度电元，所得税率25％，折现率10％，则该生产线的功能性贬值约为( ) A．17万元B．48万元 C．64万元D．98万元 7．进口设备重置成本中包括的从属费用是( ) A．离岸价B．到岸价 C．国外运费D．国内运费 8．机器设备评估中，采用的物价指数首选的是( )
平时作业 一、单项选择题（每题2分，共15*2=30分） 1．从资产交易各方利用资产评估结论的角度看，资产评估结果具有（C）。 A．现实性B．咨询性C．公正性D．市场性 2．资产评估是判断资产价值的经济活动，评估价值是资产的（B）。 A．时期价值B．时点价值C．阶段价值D．时区价值 3、决定资产评估价值类型的要素是（C）。 A．资产评估的客体B．资产评估方法 C．资产评估的特定目的D．法定的程序 4．依据持续使用假设中的各种具体假设分别去评估某一具体资产，其结果可能是（C）。 A．一个确切的评估值B．一个合理的区间值 C．若干不同的评估值D．无法确定的评估值 5．以资产保全、补偿为目的的资产评估，适用（A）。 A．重置成本标准B．现行市价标准 C．收益现值标准D．清算价格标准 6．评估资产市场价值所适用的最直接的假设前提是（B）。 A．在用续用假设B．公开市场假设 C．清算假设D．会计主体假设 7．资产功能性贬值的计算公式为：被评估资产功能性贬值额=（被评估资产年净超额运营成本×折现系数）。其中，净超额运营成本是（B）。 A．超额运营成本乘折现系数所得的数额 B．超额运营成本扣除其抵减的所得税以后的余额 C．超额运营成本扣除其抵减的所得税以后的余额乘折现系数的所得额 D．超额运营成本加上其应抵减的所得税额 8．评估机器设备一台，三年前购置，据了解该设备尚无替代产品。该设备账面原值10万元，其中买价8万元，运输费0.4万元，安装费用（包括材料）1万元，调试费用0.6万元。经调查，该设备现行价格9.5万元，运输费、安装费、调试费分别比三年前上涨40%、30%、20%。该设备的重置成本是（A）。（保留两位小数）(解题思路：9.5+1×（1+30%）+0.4×（1+40%）+0.6×（1+20%）=12.08（万元） ) A．12.08万元B．10.58万元C．12.58万元D．9.5万元 9．成本法主要适用于评估（D）。 A．可连续计量预期收益的设备B．可正常变现的设备 C．可获得非正常变现价格的设备D．续用，但无法预测未来收益的设备 10．用物价指数法估算的资产成本是资产的（B）。 A．更新重置成本B．复原重置成本 C．既可以是更新重置成本，也可以是复原重置成本 D．既不是更新重置成本。也不是复原重置成本 11．设备的加权投资年限是（C）。 A．设备已使用年限×更新成本B．设备更新成本合计 C．设备加权更新成本合计÷更新成本合计D．设备加权更新成本合计 12．持续使用假设前提下的机器设备评估最适用（A）。 A．成本法B．市场法C．收益法D．统计分析法 13．决定设备成新率的关键因素是（C）。 A．设备的技术水平B．设备的功能
淮海工学院 - 学年第学期资产评估学试卷( ) 一、单项选择题（本大题共20小题,每题1分,共20分） 1、清算价格与现行市价相类似，所不同的是清算价格适用于停业或破产。因此，清 算价格往往（）现行市价。 A. 高于 B. 低于 C. 低于 2、资产评估的价值类型决定与（）。 A. 评估的特定目的 B. 评估方法 C．评估程序 D. 评估原则 3、采用收益法评估资产时，各指标间存在的关系时（）。 A. 本金化率越高，收益现值越低 B. 本金化率越高，收益现值越高 C. 资产未来收益期对收益现值没有影响 D. 本金化率与收益现值无关 4、收益法中所用收益指的是（）。 A. 未来预期收益 B. 评估基准日收益 C. 被评估资产前若干年平均收益。 5、对被评估的机器设备进行模拟重置，按现行技术条件下的设计、工艺、材料、标 准、价格和费用水平进行核算，这样求得的成本成为（）。 A. 更新重置成本 B. 复原重置成本 C. 完全复原成本 D. 实际重置成本 6、由于外部环境而不是资产本身或内部因素所引起的达不到原有设计能力而导致的 贬值，是（）。 A．功能性贬值 B. 实体性贬值 C. 经济性贬值 7、某被评估资产1980年构建，账面原值10万元，净值2万元，1990年进行评估， 已知1980年和1990年该类资产定基物价指数分别为130%和180%，由此确定该资产的重置完全成本为（）。 A. 138460元 B. 27692元 C. 80000元 D. 180000元 8、重置成本法适用于评估（）。 A. 可连续计量预期收益的设备 B.可正常变现的设备 C.可获得非正常变现价格的设备 D.续用、但无法预测未来收益的设备 9、鉴定机器设备的已使用年限，不需考虑的因素是（）。 A. 技术进步因素 B. 设备使用的日历天数 C.设备使用强度 D. 设备的维修保养水平 10、是否完成机器设备评估现场工作的一个重要标志是（）。 A. 完成了机器设备的登记造册工作 B. 完成了评估对象核实工作 C.完成了机器设备成新率的鉴定工作 D. 完成了评估数据的搜集工作 11——14、被评估设备购建于1985年，账面价值30000元，1990年和1993年进行两次技术改造，主要是添置了一些自动控制装置，当年投资分别为3000元和 2000元，1995年对该设备进行评估，假设从1985年至1995年每年的价格上升 率为10%，该设备的尚可使用年限为8年。 11、评估时设备的现行成本，亦称更新成本（）。 A. 78000元 B. 82830元 C. 80420元 D. 85250元 12、评估时设备的加权更新成本（）。 A. 808990元 B. 780000元 C. 804150元 D. 784840元 13、评估设备的加权投资年限（）。 A. 10.5年 B. 9.5年C．8年D．8.5年 14、设备的成新率为（）。 A．45.7% B. 47.2% C. 52.5% D.43.2% 15、基准地价系数修正法所要修正的因素是（）。 A. 地理位置和交通条件 B. 个别因素和市场转让条件 C.容积率和覆盖率 D. 特别利害关系和特殊动机 16、.从本质上讲,路线价估价法是一种市场比较法,其数学表达式为:( )。 A.宗地价格=路线价×深度百分率×宗地面积 B.地产价格=地产重量成本-各种贬值 C.地产评估值=卖楼价-建筑费-专业费用-投资利息-投资利润-税费 D.待估地产市场价格=参照物交易价格×正常交易情况参照物交易情况 17、企业的预期年收益额为16万元，该企业的各单项资产的重估价值之和为60万 元，企业所在行业的平均收益率为20%。以此作为本金化率计算出的企业的商 誉价值为（）。 A.10万元 B. 20万元 C. 30万元 D. 40万元 18、对于建筑物的过剩功能,在评估时可考虑按( )处理。 １
资产评估作业1 一、单项选择题: 1、清算价格与现行市价相类似,所不同的就是清算价格适用于停业或破产。因此,清算价格往往( B )现行市价。 A、高于 B、低于 C、等于 2、资产评估机构作为中介服务机构,进行资产评估时,实行( A )。 A、有偿服务 B、无偿服务与有偿服务相结合 C、无偿服务 3、资产评估的价值类型决定于( A )。 A、评估特定目的 B、评估方法 C、评估程序 D、评估原则 4、资产的效用或有用程度越大,其评估值就( A )。 A、越大 B、越小 C、无关系 5、根据现行规章制度,各资产评估机构在从事资产评估工作时,应坚持( B )。 A、真实性、科学性、可行性 B、独立性、客观性、科学性 C、客观性、科学性、预期性 D、科学性、预期性、专业性 6、下列原则中,( C )就是资产评估的经济原则。 A、客观性原则 B、科学性原则 C、预期性原则 D、专业性原则 7、资产评估就是通过对资产某一( B )价值的估算,从而确定其价值的经济活动。 A、时期 B、时点 C、时区 D、阶段 8、资产评估的工作原则就是( B )。 A、贡献原则 B、客观性原则 C、替代原则 D、预期性原则 9、下列属不可确指的资产就是( C )。 A、商标 B、机器设备 C、商誉 D、土地使用权 10、评估资产的公平市场价值,适用于( B )的假设。 A、继续使用 B、公开市场 C、清算 D、企业主体 11、资产在全新状态下,其重置成本与历史成本就是( A )的。 A、等额 B、重置成本＞历史成本 C、重置成本＜历史成本 D、没有关系 12、选择重置成本时,在同时可得复原重置成本与更新重置成本的情况下,应选用( B )。 A、复原重置成本 B、更新重置成本 C、任选一种 13、采用收益法评估资产时,各指标间存在的关系就是( A )。 A、本金化率越高,收益现值越低 B、本金化率越高,收益现值越高 C、资产未来收益期对收益现值没有影响 D、本金化率与收益现值无关 14、收益法中所用收益指的就是( A )。 A、未来预期收益 B、评估基准日收益 C、被评估资产前若干年平均收益 15、采用成本法进行资产评估时,其实体性陈旧贬值与会计学上的折旧( B )。 A、完全一样 B、不一样 C、有时一样,有时不一样
资产评估试题及详细答案
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《资产评估》(课程代码00158) 第一大题：单项选择题 1、资产评估的主体是指( B ) A.被评估单位 B.评估机构和评估人员 C.评估主管部门 D.被评估资产 2、下列原则中，属于资产评估工作原则的是( A ) A.专业性原则 B.替代原则 C.贡献原则 D.预期原则 3、下列不属于资产评估假设的是( D ) A.继续使用假设 B.清算假设 C.公开市场假设 D.企业主体假设 4、下列反映了资产评估咨询性特点的是( C ) A.资产评估的结果必须接受市场的检验 B.资产评估必须按照法定的准则和规程进行 C.资产评估结论为资产业务提供专业化估价意见 D.资产评估直接以现实存在的资产为估价的依据 5、对被评估资产进行模拟重置，按现行技术条件下的材料、工艺、设计、价格和费用水平进行核算，这样求得的成本称为( C ) A.复原重置成本 B.完全复原成本 C.更新重置成本 D.实际重置成本 6、已知被评估设备的价值与功能之间存在线性关系，年产某产品720件。由于该型号的设备已停产，评估人员在市场上寻找到功能类似的全新设备，其价格为11．5万元，年产量为800件。则被评估设备的重置成本应为( A ) A.10．35万元 B.10．65万元 C.10．80万元 D.11．15万元 7、用市场法对资产评估时，评估值的评定应参照相同或相似资产的( D ) A.重置成本 B.收益现值 C.清算价格 D.市场价格 8、进口设备的到岸价是指( B ) A.离岸价+境外运费 B.离岸价+境外运费+境外保险费 C.离岸价+境外运费+进口关税 D.离岸价+境外运费+境外保险费十进口关税 9、评估某企业某类通用设备，通过抽样选择10台具有代表性的设备，经估算，这l0台设备的重置成本为40万元，而账面成本之和为30万元，该类通用设备账面成本之和为600万元，则重置成本为( C ) A.400万元 B.600万元 C.800万元 D.1000万元 10、已知某机器设备的贬值率为40％，该设备的已使用年限为l2年，则其尚可使用年限为( C ) A.30年 B.42年 C.18年 D.32年 11、从评估原理的角度，建筑物评估的残余估价法属于( C ) A.市场法 B.成本法 C.收益法 D.割差法 12、被评估建筑物账面原值为80万元，竣工于l998年，要求评估2001年该建筑物的重置成本。根据调查得知，被评估建筑物所在地区建筑业产值环比价格指数l999年为3％，2000年为3％，2001年为2％，该建筑物的重置成本最接近于( D ) A.85万元 B.86万元 C.90万元 D.87万元 13、某建筑物的屋盖、楼板、过梁为钢筋混凝土制作，墙、柱为砖砌，该建筑物为( B ) A.钢筋混凝土结构 B.砖混结构 C.砖木结构 D.其他结构 14、把土地分为生地和熟地的依据是( B ) A.土地的社会经济用途 B.土地的开发程度 C.土地的利用程度 D.土地的经济地理位置 15、有一宗土地，出让年期为50年，已使用30年，折现率为l0％，预计未来每年的纯收益额为15万元，则该宗土地的评估值最接近于( C ) A.141万元 B.149万元 C.128万元 D.150万元 16、据报道，某技术在26个国家获得了专利权，但专利持有人终因缴纳不起专利保护费而导致保护终止。关于该专利的价值，出现以下不同认识，从资产评估角度你认为正确的是( B ) A.该专利价值很大，因为它获得了广泛的认同 B.该专利没有价值，因为它不能带来收益