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关于解决住宅小区停车难和物业管理问题的调研报
告
住宅小区停车难与目前，我市许多小区业主与物业企业之间的矛盾日趋严重，群众与企业的呼声越发增多，翠竹北区等小区收缴率从四年前的80％下降到58％，勤业一、二、三村的收缴率只有30％，甚至像金色新城等这样的新小区的收缴率也不到50％；近几年来，我市不断发生物业企业撤离小区的现象，如荷花池公寓、广景山庄、芦墅广景苑等小区。
分析物业管理矛盾的根源，主要是以下几个因素：
1、法律法规不完善。一方面缺乏与物权法相配套的实施细则，我市又无立法权；另一方面，我市规范性文件的建设工作，在一定程度上滞后于小区物业管理和停车新的发展需求，致使实际工作中出现有法难行、无法可依的现象。
2、管理体制不顺畅。一是政府社会管理没有延伸到终端，一些政策法规在小区中出现梗阻、断层现象，乱开店、乱停车、盗窃等影响居住环境质量问题未能得到遏制；二是基层党支部及居委会、业主委员会、物业管理企业三者之间相互促进、相互制约，共建和谐小区的机制没有建立，居委会名义上是自治组织，现实上是从事党政工作，但在处理业主与物业矛盾中“名不正、言不顺”，解决基层矛盾的一线作用未能充分发挥，对其缺乏考核激励制度，社会管理的积极性不
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足，特别是社区居委会和物业企业在协调解决
与上级政府部门相关的具体事务上，显得无能为力。
3、市场主体不对称。业主个体直接面对物业企业或开发商必然处于明显弱势，而我市目前业委会尚未普遍建立。业主自治意识不强，据调查，62％的业主对业主委员会不清楚、不参与。对业委会的设立、监督以及主要人员的权利和义务没有形成统一有效的规范。业主委员会的自治能力、内控能力、团队精神和依法维权水平不高，业委会成员服务全体业主的动力不足，年纪轻、能力强的现职人员更不愿加入业委会。另一方面，物业企业进入市场的门槛很低，实力不强，规模不大，素质不高，管理人员、高学历层次、技术职称等方面的比例都低于全国水平，物业管理行业的诚信度和公信力不强。
4、市场环境不和谐。某些新闻舆论的导向有偏差，部分群众对物业管理行业存有偏见，“享受免费午餐”的习惯在相当范围内存在，物业的“佣人”地位和劳动成果得不到应有的尊重，少数离退休干部、现职领导、司法人员和教师等机关公职人员，带头欠缴物业费，产生了一定的负面影响。
5、市场制度不健全。物业企业进入市场的门槛过低，市场的进退制度不规范，对业主和物业企业制约有效的社会诚信系统未能建立。追讨恶意欠费的司法程序过长，成本过高，企业难以维权。对开发企业的责任追究制度不完善，人民群众反映强烈的房屋质量差，随意更改规划设计，公用配套设施数量不到位、技术标准不达标等问题得不到有效解决。一些小区建管不分掩盖着前期遗留问题，或转嫁给后进
---------------------------------------------------------------范文最新推荐------------------------------------------------------ 入的物业企业，开发项目前期的物业管理招投标制度有待全面推进。业主与开发商、物业企业的纠纷在基层和司法诉讼层面上得不到高效解决。物业管理菜单式的分项消费制度未能建立，业主不能明白消费、透明监督。许多物业企业把出租公共共用设施和停车管理费作为重要的收入渠道，千方百计扩大路面停车，帐目不清，隐瞒收益。
6、政府管理不完善。在扶持、监管物业管理产业上，一些政府部门存在着职能错位、缺位和越位现象，扶持物业管理这一劳动密集型产业的政策没有形成，对小区内违规违章现象执法不力，把某一些义务和负担转嫁给企业，对物业管理费和停车费的价格调控水平还不够高，一些部门的工作协调不到位。特别是基层行政组织事务多、经费少，就搞违章搭建或出租老小区仅有的公共用房公共设施，以补充管理经费不足。
7、公用设施不配套。在老小区和次总之，从根本上说，公用设施上的硬件不足和
二、关于解决停车难和物业管理问题的目标、原则和
3、交警、城建城管、社区相结合的工作机制。目前，我市许多老小区和次新区即使用足区内停车资源，也不能满足全部需求；尤其是实施规范停车后，必然产生对部分车主的“挤出效应”。因此，依靠区外道路道板、公共空地和周边单位合作停车是一个现实选择。建议，建立交警、城管、社区相结合的工作机制，先由街道组织社区公示并上报小区停车泊位的短缺数量，再由交警对动态交通影响作出评价
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后，按照便民利民、公开透明、能划尽划的原则，提出道路道板划定泊位的方案，最后会同城管和街道、社区实施，同时建设部门要给予配合，对道板泊位下的管线承重能力进行评估。
总之，要通过体制机制的创新，推进政府的管理和服务贴近小区，使业主的诉求充分表达、意见民主集中、纠纷快速处置，从而真正把小区物业矛盾消解在基层。
（二）政策创新。一是制定扶持停车产业的投资与经营政策。投入大、回收慢这一影响停车产业化的最大难题，对此我们建议两条对策措施：第一条，针对公用
设施严重缺乏的小区，将停车设施与居委会、业主委员会、物业办公用房等公用设施以及商业设施三者捆绑建设，给予优惠政策，以副业补助主业，一举多得，既解决停车问题，又为居民营造良好的生活环境，也为小区增强造血功能。第二条，对区外单独建设公共停车场库的，将之作为市政设施，土地采用划拨方式；政府可以土地投入，吸引外来资本建造，以合作的方式组建项目公司，优先保证投资者的资金回收和适当盈利。为了培育和推动停车产业发展，可以以街道为单位，整合现有停车资源和土地资源，注入专业化公司，依靠规模化经营和现代信息管理技术，降低成本，增强抗风险能力，吸引社会投资。同时，在审批、规费减免、贷款贴息等方面，给予扶持。二是制定扶持和规范物业管理产业发展的政策。以政策扶持，促进物业管理产业加快发展；以制度规范，引导物业管理企业提供优质服务。
三是创新财政政策。推行政府购买服务，对低保户、企业职工特困
---------------------------------------------------------------范文最新推荐------------------------------------------------------ 户、零就业家庭等困难人群，以及廉租房、经济适用房家庭实行物业管理费减免政策，对所减免的物业费在由行业主管部门考核物业企业服务质量后再作支付，既彰显社会公平，又体现财政资金的使用效益。四是完善对区、街道和社区居委会的激励考核政策。仅针对本课题而言，一方面，通过对小区的数字化考核，为区和街道考核社区居委会业绩提供量化依据，从而形成市考核区、区考核街道、街道考核社区居委会、居委会监管物业企业这样一个层层有责任、纵向管到底的管理格局；另一方面，借鉴杭州经验，按照费随事移的原则，把城市道路道板和公共空地的停车泊位的收费管理（杭州是把白天和夜间两种不同收费管理方式全部下放到区，建议我市可根据实际情况，把夜间包月收费下放带街道和社区），统一下放到街道、社区，调动基层组织的积极性。为帮助收费困难的物业企业改善经营，也可委托物业企业负责夜间包月制停车的收费管理。
（三）价格体系创新。一是发挥价格杠杆作用，建立多数业主能够承担的生活地停车价格体系。充分考虑车主的承受能力，依据停车方便程度和安全性，建立泊位租用价格区内场库>区内道路停放>区外封闭空间包月停放(主要是周边场库和单位)>道路道板与公共空地的价格体系。建议，在4个环节改革探索：
1、多管齐下，兼顾各方，建立小区停车地下场库的统一收费价格。第一，降低人防车库现实租用价格，切实改变人防车库被开发
商或物业企业作为经营资源的做法，充分利用人防车库这一国有资产
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为民服务，对其实行政府指导价；第三，鉴于开发商产权车库占用业主的公共资源，不能简单地实行开发商单方面自主定价，也要实行政府调控；第三，将地下人防车库、开发商产权车库和公用配套车库的不同价格，加权平均，制定出统一的租用价格，但是要以每月300－350元为上限区间（杭州360元，苏州400元），不准上浮，只能下浮，并根据不同性质的所有权，对收益分配进行合理规定，其中人防车库收益必须归政府分配使用。这种加权平均、统一定价的办法，不仅增强可操作性，促进小车进车库，也均衡了业主、开发商和物业企业的利益。与此同时，要对占用业主公共空间的开发商产权车库，强化成本核定特别是土地成本的核定，遏制出售价格不断攀升的势头，并发挥政府对开发商的“窗口指导作用”，规定开发商产权车库2年内未能出售就必须出租，抑制其只售不租或变相强制出售的行为，引导小车停放进场库。
2、稳定当前小区路面停放收费价格水平；
3、对于城市道路道板和公共空地停车，实行包月制；
4、对生活时段与周边单位合作停车和使用经营性车库停车，也实行包月制。对于后两者停放方式，管理单位应提供基本的安全防范服务。二是建立物业管理菜单式价格体系。将卫生保洁、安全防范、绿化管养、公用设施维护等具体服务项目的价格，按服务等级标准量化，让业主自主选择、透明消费，改变信息不对称状况，促进物业市场公平交易。市物价、房管部门正在积极推进这项工作。
（四）科技创新。一是小区与城管联动，将数字城管的信息传输、
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的管理，确保规划车位的建设到位、数量到位、功能到位。3、借鉴北京经验，规范商品房买卖“一项工程”指的是以老小区和次新区为重点的公用设施完善工程。工程主要包括三项内容：一是停车设施；二是小区公共服务用房及设施；三是部分老小区封合式改造。我们根据本次普查的结果，并结合轻重缓急和现实可行性，提出停车设施和公共服务用房严重不足的小区名单，供政府决策参考。需要指出的是，我们把问题相似、地缘相近的相邻小区作为一个项目提出，目的就是为了分片规划、统筹安排，实现建设的集约化。此外，市规划部门已经编制了《常州市停车场规划》，但主要是针对工作地的公共停车设施，对于住宅小区的停车需求考虑的不多。因此，对住宅小区停车设施和公用设施的规划布局，市规划部门和街道社区要协同推进，切实增强可行性。
对于如何最大程度增加停车泊位，我们按照“先区内、再区外”、“先地下、后地面”、“先盘活、后增建”的思路，从盘活存量、整合资源、增设补建三个方面，提出了10条措施:
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1、盘活存量：①开展专项整治，恢复停车设施功能；②明确政策导向，将开发商产权车库的“只售不租”转变为合理价位租售；③利用城市道路及道板和公共空地划线包月制停车；④区内区外实施“保持绿化总量、调整绿化形态”，探索绿色停车。
2、整合资源：⑤与周边单位合作，签订资源共享协议，推行双向错时停放；⑥周边经营性车库和公共泊位为车主提供生活时段的包月停放。
3、增建补建：⑦停车设施、小区公共服务设施和商业设施等三大设施捆绑建设；⑧小区内建设机械立体停车库；⑨针对小区周边单位工作时段停车泊位也十分紧张的实际情况，建设公共停车场、库、楼，以夜间包月和白天计时两种价格，满足工作和生活双重停车需求，并积极探索利用绿地、广场、学校操场建设地下停车库。⑩对停车设施和公用设施严重缺乏的小区，“以增量开发带动存量不足”。就是在对停车困难小区的周边地块进行规划开发时，划出一块用地以零价格出让给开发商，允许开发商在其地面以上进行商业开发并在地面以下建设停车场库，或将一部分店面以上的楼层作为停车场库，但是必须将一
定数量的停车泊位产权交给政府，还可以用提高容积率的方式鼓励开发商建设，这样可以节省政府的投入，加快停车设施和公用设施的增设、建设进程。
综上所述，我们建议，市政府从明年起，把缓解住宅小区停车难和解决物业管理矛盾作为为民办实事项目，一手抓创新管理、健全制度，
---------------------------------------------------------------范文最新推荐------------------------------------------------------ 一手抓盘活存量、补建增建，既为市民群众营造和美舒适的生活环境，又为停车产业和物业服务产业的发展创造条件。
为贯彻落实省治理商业贿赂领导小组办公室的部署和要求，按照《宜春市治理商业贿赂工作要点》的内容，我局领导高度重视，迅速部署，在全局开展了一次治理商业贿赂专项活动，通过开展宣传动员、自查自纠等工作，全局商业贿赂治理工作取得了一定成效。现将我局治理商业贿赂工作总结如下：
一、做法和成效
（一）领导重视，组织到位。商业贿赂行为不仅有损个人形象，导致犯罪，并且也损害单位整体形象，为此，我局领导高度重视，加强组织，及时成立了以局党委书记梅钢为组长、局长李俊波为第一副组长、其他班子成员为副组长，机关科室和局属单位负责人为成员的治理商业贿赂工作领导小组，并专门设立了领导小组办公室，由监察室主任兼办公室主任，负责全系统商业贿赂治理工作的指导、督促、检查等日常工作。局领导班子多次召开专题会议，及时解决治理商业贿赂工作中出现的问题，并制定了《宜春市城管局治理商业贿赂工作方案》，明确分工，落实责任，将治理商业贿赂工作分解到人；
（二）深入动员，认识到位。市里布置治理商业贿赂工作后，我局由纪委书记张焕泉主持召开了动员大会，及时传达学习了关于治理商业贿赂治理的有关文件精神，对系统内治理商业贿赂工作做出了周密
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安排，进一步提高干部职工对治理商业贿赂的认识。同时要求，局机关、各大队（分局）、局属各单位要从政治和全局的高度，认清城管系统商业贿赂问题的严重性和危害性，充分认识开展治理商业贿赂工作与反腐倡廉工作的内在联系和深远意义，把思想和行动统一到市委、市政府决策部署上来，统一到推进城管事业发展上来，增强责任感和紧迫感，采取切实有效的措施，扎扎实实抓好治理商业贿赂工作。（三）突出重点，治理到位。治理商业贿赂一定要找到位，只有找准症结方可对症下药，为此，我局结合城管实际，确定以城管综合执法、行政审批、工程项目建设及招投标等方面为重点，开展“三查三看”，即查综合执法，看有没有”吃、拿、卡、要”；查行政审批，看有没有收受别人的礼品、现金、有价证券；查工程建设及招投标，看有没有拿回扣收受好处等。每个人结合其工作岗位，有针对性地认真开展自查活动，并写出自查报告。凡有问题的，主动向组织交代，说明问题，限期改正，自查没有问题的，要严格要求，洁身自好。（四）强化措施，自查到位。一是举行“什么是城管系统商业贿赂行为”的专题讲座，使全局干部职工清楚认识在城管系统中哪些行为是商业贿赂行为；二是开展了“如何从自身查找商业贿赂行为”的集中讨论活动。通过讨论，大家根据自身的工作实际，分别从行政审批、综合执法、项目建设、招投标等不同岗位、不同角度认真查找发生在自己身上的商业贿赂行为；三是深入到企业和群众中，广泛征求意见，使自查自纠活动更加全面、科学；四是针对查找出的问题，深入分析、深刻反省，追根求源，并根据自查自纠情况写出自查报告；五是针对
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（五）健全制度，规范到位。我局结合工作实际，制定了《宜春市城管局贯彻落实关于实行党政领导干部问责的暂行规定的实施意见》、完善了《宜春市城管系统党员干部“十不准”》和《宜春市城市管理综合执法人员“十不准”》、出台了《责任追究制度》、印发了《中共宜春市城管局党委关于落实“三重一大”制度的实施意见》等，对各项行为进行了规范，同时建立健全了党风廉政建设责任制和教育预防惩戒体系，认真执行领导干部监督制度，把治理商业贿赂纳入到党风廉政建设责任目标考核。
总之，在开展治理商业贿赂工作中，我局坚持做到“教育为主，防范与治理同步”，不断建立健全反商业贿赂的长效机制，使全体干部职工的工作纪律得到了进一步加强，防腐意识得到了全面提高，工作面貌得到了全面换新，为推进城市管理事业奠定了坚实的思想基础。
二、存在的主要问题
一是教育力度还不够，认识还有待提高。少数同志对治理商业贿赂认识不够，对开展治理商业贿赂工作的重要性认识不足，认为商业贿赂是领导干部的事，治理商业贿赂是纪检监察部门的事，与自己没多大关系。
二是自查自纠还不够深入，自觉性有待加强。自查自纠过程中存在避重就轻现象，只是谈谈而已，问题小的认为是普遍的事，从目前自
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查情况看，尚不够深入。
三是监督不够到位，检查督促力度有待提高。主要是监督力度不够强，督导工作不够深入细致，督促整改工作有待进一步加强。
三、下一步工作打算
一是进一步加大宣传教育力度，提高全系统干部职工对商业贿赂危害性的认识，尤其要加强社会主义荣辱观、法律法规、纪律和职业道德等方面的教育，加强行业自律，规范履职行为，积极运用典型案例开展法制宣传和警示教育，防微杜渐，筑牢思想道德防线，增强拒腐防变能力。
二是进一步强化治理督查工作，完善督促检查的制度，以督促带帮教，促进城管系统治理商业贿赂工作取得显著成效。
三是进一步加强制度建设，规范行政行为和执法行为，强化对行政权力的制约和监督，建立健全防止商业贿赂的长效机制，从源头上防止商业贿赂。
四是进一步加大问责惩处力度，在全系统一经发现商业贿赂行为，将从严追究责任，或依法依纪进行惩处。
一.事件
同时,公司拟以2008年年末总股本288,149,400股为基数,向全体股东每10股派发现金股利人民币1.00元(含税).
二.我们的分析与判断
(一)2008年业绩基本符合预期
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(二)业态整合,降费增效是医药分销业务提升的动力
1,公司努力拓展新业态以增加销售收入
1)保持纯销业务稳定,加强终端配售
报告期08年度医院纯销与终端配送占药品分销的比重57.84%,较
07年度有所提升,其中医院纯销占分销的比重与07年度持平;终端配
送占分销的比重较07年度提升了1.7个百分点,
增长金额2.6亿元.
我们认为:由于基层医疗机构明显受益于医改,公司发展终端配送
可以理解,但须考虑成本和收益之间的关系,找到规模和盈利之间的
平衡点,我们认为城市社区和地理位置较为集中的农村医疗机构较为
适宜发挥规模优势.
2)网络下沉,打造终端控制力成为经营策略
惠氏”沛儿”疫苗在中国南区销售协议的成功签署,国药控股佛山
有限公司正式成立,东莞一致医药有限公司的收购设立,是公司适应
医药分销业务市场变化,按照”新业务拓展谋略在先,多管齐下”
和”网络下沉,打造终端控制力”的经营策略,在重点区域战略布局
加快和细化市场拓展的重要成果.
(三)延伸产品线,完善产业链为医药工业持续发展打造坚实基础
1,通过强化销售,调整产品结构抵消可待因原料供应下降的不利影
响
公司通过调整产品结构,加大固体制剂比重,全面建设高,中,低端
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销售网络,通过加强第三终端建设,调整销售人员考核与激励办法,并以此为手段,有效抵御了可待因原料药供应下降的影响.我们预期由于止咳药物疗效较为确切,短期内将保持平稳,但其使用日益受到限制的可能性在增加,今后更可能通过医院渠道出售(含联立克).
2,头孢类制剂将是医药工业发展的重点
我们的理由是:头孢类产品的规模,毛利率都将提升,正处于快速发展阶段,可以支撑公司近期医药工业的快速发展,并抵消联邦止咳露增长停滞带来的影响.
1)头孢类产品将继续快速增长
公司发展头孢类产品的优势在于品牌和渠道优势,其中后者主要是借助了大股东国药控股的分销渠道,对销售有较大的推动作用.考虑到收购苏州万庆的积极影响,预计公司的头孢类制剂2018年仍保持较快的增长,这里既考虑了新产品价格较高的因素,也考虑了纵向一体化带来的好处.预计2018年在公司将进一步加强小品种的销售力度,并保证大品种自然增长(主要目的是走量),计划做到3个第一,3个前三,6个过亿,个别品种,如头孢西丁可能翻番.
2)头孢类制剂的毛利率有望回升
主要理由是:公司调整产品结构,增加口服制剂的比例;制剂的原料药价格已经出现下降;收购苏州万庆,纵向一体化提升毛利.
3,公司正在引进新项目
公司已经完成对韩国柳韩洋行专利胃药Revanex项目的引进,我们认为这是在为未来培养增长点.
---------------------------------------------------------------范文最新推荐------------------------------------------------------ (四)快速发展的分销业务是未来一致药业竞争力的核心
长期看来,由于国药控股全国性医药分销网络的战略价值以及一致药业在国药控股中”中国南区的医药分销,物流,研发和生产中心”的定位,我们认为一致药业快速发展的医药分销业务是其业务的核心.
三.投资建议
我们维持前期报告《一致药业:战略定位和发展路径日益清晰》的基本判断,认为公司的医药分销业务在两广地区有巨大的提升空间,且在完成两广整合以后仍有进一步向中国南区其他省份延伸的可能,而公司的医药工业业务作为国药控股的重要工业平台,也有持续成长的动力和能力,因此,公司的战略规划和发展路径日益清晰,公司仍处于上升阶段,行业地位有望进一步提高.基于以上考虑,我们认为公司可以享受适当溢价,未来有机会按照一线股进行估值,若给予2018年30倍PE,对应价中性:是指未来6-12个月,公司股价与分析师(或分析师团队)所覆盖股票平均回报相当.该评级由分析师给出.
回避:是指未来6-12个月,公司股价低于分析师(或分析师团队)所覆盖股票平均回报10%及以上.该评级由分析师给出.
医药行业分析师覆盖股票范围:
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关于学校教学工作调研报告 ——xxx学校教育教学管理工作的调研报告 2018年1月7日,我校班子成员对我校教育教学管理及日常教学工作进行了调研。现将调研情况报告如下： 一、调研方式 一是听取一线教师介绍自己的教学情况和对学校教学工作的建议及措施，二是深入课堂听课。主要看课堂教学中教师基本功，新课程理念的贯穿，教学方法的使用，学生学习方法的指导。三是走访部分师生及学生家长。主要了解学校管理、常规教学管理、教师管理、各项制度的落实、教学工作状况、教师工作责任心、学校对学生的管理等。四是查阅各类资料。重在掌握过程管理是否精细化。 二、调研目的 本次调研目的是了解学校基本情况和教学工作常规管理情况，共同探讨完善教育教学管理制度和提高教学质量的对策，促进学校形成以提高教学质量为根本导向的有效性教育教学管理机制。 以下从学校基本情况、教学管理有效性、教育规范化和教师校长队伍建设等方面，反馈调研中了解的情况： 三、学校基本情况与管理体制 xxx学校2016年9月由原xxx中学和xxx小学合并起来的。位于xxx。占地学校占地面积xxx平方米，建筑面积xxx 平方米。
学校现有在职教职工xx名,其中去年新配备的老师xx 名，xx名教师中高级教师有xx名,一级教师有xx名、二级及以下的教师有xx名、工勤人员有xx名。具有本科学历者xx名，占教师总数xx，大专学历者xx人，占教师总数xx。学校现有学生xx名，设xx个教学班，其中xx是小学教学班，xx个是中学教学班。 四、队伍建设与教师成长 学校领导班子设有校长xx名，副校长xx名，行政办公室主任xx名，教务室主任xx名，教研室主任xx名，德育办办主任xx名，党建办主任xx名，安全办主任xx名，工会主席xx名，校团委书记xx名，各学科教研组长xx名。 学校十分关心年轻教师的成长，教师的培养提升直接影响到学校的可持续发展。敢用、善用年轻教师是一个学校成功的基础。为此，我校在管理上非常注重深入一线、深入群众，从精神上、工作上、生活上关心、照顾年轻教师。学校领导坚持每学期与年轻教师谈话至少一次以上，从各个方面给予最大的关心，了解教师的心声、倾听教师的困惑，与教师打成一片，让教师时常保持一颗积极向上、快乐愉悦的心情投入教学之中。与此同时，学校还提出了“一年成为合格教师，三年成为优秀教师，五年具备个人风格”的培养目标，采取压担子、老中青结队帮扶、外派学习等多种手段，对新入职教师实行帮扶、指导，给他们无私的关爱，让他们不仅在教育教学工作中受到点拨、引领和示范，同时在精神上也感受到集体的温暖，业务能力得以明显提升，并迅速成为学
物业管理调研报告 物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。物业管理指受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。下面是小编为您推荐的小区物业管理调研报告，请参阅。 近年来，随着我县城镇化进程的快速推进，房地产业得到了迅猛发展，建成了一大批住宅小区。在xxxx高速上远远望去，一幢幢漂亮的高层矗立在xx南岸，绵延数公里，与防洪大堤交相辉映，奠定了一座现代化城市的雏形。这些住宅小区遍及城区各个区域，配套的小区物业管理也由此经历了从无到有，从摸索试点到稳步发展，管理对象从单一的住宅小区发展到商场、超市、办公楼等各类领域，形成了包括房屋及相关配套设施设备的维修养护、环境保洁、安全巡查、绿化管养等各类物业服务。但由于物业管理在我县起步比较晚，发展相对滞后，出现了大大小小的矛盾和问题，现已成为影响居民正常生活的焦点问题，亟需采取有效对策来加以改进和解决。 一、基本现状 截至目前，我县已建成小区和各单位家属楼137个，建筑面积123万平方米，规划住房12711套，入住44489人。入住人口占城区总人口的64%。建设方式主要为：90年代各
单位在后院集资建设的房屋占15%，商品房占70%，小产全权房占10%，保障性住房占5%。 我县物业管理有三种模式。一是由物业服务企业管理，全县有物业服务企业13家，资质全部为暂定三级，从业人员244人，虽然服务小区只有26个，但这些小区住宅总面积约59万平方米，近乎占建成商住楼总面积的一半。二是自主管理、自治小区70个，这是小区管理的主要形式，占全县建成住宅小区的一半，管理住房面积约52万平方米，占到建成商住楼总面积的四成左右。三是无人管理小区，涉及小区41个，面积约12万平方米。 二、小区管理存在的问题 通过统计数字可以看出，目前全县绝大部分住宅小区处于自主管理或无人管理状态，关乎六、七千户群众的切身利益。就物业公司管理的26个小区而言，也有收费难、管理难、业主与物业错位、服务缺失等诸多问题。这些问题不仅直接影响到居民的居住环境和生活质量，而且叠加累积极易造成群体上访，影响全县稳定大局。分析我县住宅小区及物业管理，主要有以下五方面问题： (一)准入门槛低，服务不规范。我县现有13家物业公司，资质全部为暂定三级，从业人员244人，注册资本都在50万—100万元，平均每家公司员工不到20人，规模小，实力弱。物业管理人员大都为退休人员和下岗工人，没有经
物业调研报告怎么写 管理，分别是大自然物业、京兴 物业和钱江物业，李家斗小区属老旧小区开放式社区管理、钮店湾新村属农民新村开放式管理。 二、所辖小区的发展现状 尽管近几年来市区住宅小区物业管理发展迅速，但涉及到的各类投诉、举报越来越多，小区居民不满意，物业公司有意见，物业管理工作越来越难，表现在以下四个方面: 1、物业费用难收缴。物业收费难成为制约物业企业发展的头号难题，参与座谈、调查的物业公司普遍反映，现行物业管理条例明确的收 费标准偏低，小区居民自动缴费意识不强，调查的参与23家物管企业20XX年物管费平均缴费率为62.43%。仅3家企业达到收支平衡或略有盈余。
2、小区物业难管理。由于物业费用收缴不足，物业公司只能降低服务标准，减少服务人员，更加引起小区业主的对立抵触情绪，从而形成恶性循环。部分小区服务项目只能维持楼道打扫和小区治安等简单的内容，小区绿化缺乏管护、公共设施年久失修。调查问卷统计，42%的居民认为小区服务质量一般，20%的认为较差。 3、小区环境难维持。总体来说新建小区物业管理较好，老小区、安置区环境差距较大。部分小区内扒翻种植、破绿毁绿、乱拉乱接、乱停乱靠、违章建设等行为屡见不鲜。 参与调查的市民对小区停车问题反映特别强烈，83%的认为小区汽车乱停乱放，33%的认为小区行路难。以莲花5号区为例，一到傍晚小区道路车满为患，公共场地挤占一空，不仅小区居民难以出行，而且已经发生过居民家中失火，消防车无法通行、及时施救的严重情况。 4、物业经营难阳光。大部分物业公司除物业费用外，还有门面出租、广告经营等其他收入，但这些收入和公共支出情况不公开、不透明，小区居民无法进行有效地监督和查询。有6%的被调查对象认为物业公司存在乱收费现象。
学校管理工作调研报告 4学校管理工作调研报告 、基本情况 XX县XX中心小学是一所农村完全小学。学校现有教学班27个，学生1266人。现有教师72人，其中女职工8人。学校现有校长一名, 副校长一名，教导主任、政教主任、总务主任各一名，各类组织机构齐全，职责明确，五名班子成员分工协作，有序推进学校整体工作。 学校成立了由教导处主管的教育教学工作小组，下设语、数学、英语、综合四个教研组，主抓学校教学工作；成立了由政教处主管的德育工作小组，下设党小组、团小组和少先大队，主抓学校精神明及校园化建设，师生政治思想工作，学生家校联系工作；成立了由总务处主管的总务后勤工作小组，下设法制安全、财务卫生、后勤服务、营养餐管理组，主抓学校安全、财务、后勤、卫生、维修、采购、营养餐供应等工作的管理及实施。 二、学校管理现状
1修订完善各类制度，推进制度化管理。学校制定了校长、班子成员、教研组长、年级组长、班主任、科任教师及其他专兼职人员工作职责, 做到职责明确，分工清楚，衔接紧密，不留空挡，体现科学性、规范性、公平性、人性和激励性；建立健全教职工学习、工作、生活制度, 师生请销假、教学常规管理、校本培训、校本教研、集体备、学生管 理、财务管理、门卫管理等42项制度，完善学生思想品德评价、和谐五星”创评、教职工综合考核评价办法等教育教学考核评价办法, 建立健全教代会、女工组等群团组织机构，充分发挥民主监督和参政议政职能，坚持校务、政务、财务公开制度，实行民主管理，定期召开教职工代表大会，妥善解决学校工作中的热点、焦点问题，充分调动广大教师的工作积极性。 2实施精细化管理，促进三风”转变。学校以建办人民满意的教育为目标，不断规范办学行为，积极实施精细管理，全力推动教育改革, 全面构建和谐校园。紧紧围绕教育教学质量这一中心；突出素质教育和校园化两个重点；实施集体备、堂教学、师生评价三项改革；加强 制度建设、队伍建设、质量建设、校园化和学生教育管理体系五项建 设；深入开展改实验、校本研训、师德师风教育、五星”创评、六园”创建、阳光体育六项活动。通过各项活动的开展，实现了教职工思想观念、教育理念、工作作风、教学方式和学生行为习惯、校园三风的根本转变。
某市物业管理服务工作调研报告 一、基本情况 我市物业服务工作从xx年左右开始起步，经过十多年的摸索，从无到有，从小到大，呈现出良好的发展势头，物业服务的整体水平有了较大提高，对优化人居环境，提升城市形象，保障人们安居乐业，维护社会稳定起到了重要的作用。 二、工作开展情况 一是加强了制度建设。根据国家和省、xx市的有关规定，结合我市实际，先后制定出台了《关于加强住宅小区物业管理的实施意见》、《关于贯彻落实<住宅专项维修资金管理办法>的通知》、《关于进一步规范前期物业服务招标投标工作的通知》等制度。通过具体制度的建立和落实，基本保障了物业服务工作的顺利开展。 二是推行了“菜单式”物业收费服务模式。重新制定了《住宅小区前期物业服务等级标准》，将物业服务内容划分3个等级、5个小项，进一步细化服务内容、量化服务标准，让业主明明白白交费，企业清清楚楚服务，基本做到了业主期望的“质价相符”。
三是积极开展了物业政策法规宣传培训工作。通过报刊、专栏等传统媒体和微信群、视频等新媒体，采取多种形式向广大业主和社会各界宣传物业知识，着力增强业主对物业服务的参与意识，努力赢得社会方方面面对物业服务工作的理解和支持。通过集中培训、集体研学，多措并举，提升从业人员的思想素质，提高从业人员的服务能力。 三、当前存在的主要问题 （一）物业服务整体水平不高。我市现有一部分物业服务企业是建设单位的附属企业，仅对自已开发的项目小区提供服务，市场化程度不高。前期物业建管不分，没有形成良好的制约与监管体制，企业缺乏危机意识，缺乏创新能力。在现有的物业服务企业中，普遍存在从业人员年龄偏大、素质不高，企业管理不规范、服务不到位等问题，物业服务简单粗放，仅限于清扫卫生、秩序维护、绿化养护等低标准、低水平的基础性服务，难以满足业主多样化的需求，无法提供更多增值服务，而且有的物业服务企业没有签定物业服务合同，没有得到业主的认可，造成业主、物业服务企业、建设单位之间互不信任，矛盾时有发生。 （二）物业服务消费观念滞后。部分业主对物业政策法规、物业服务企业、业主委员会、业主的权利和义务及相互间的关系缺乏了解，对物业服务的社会性、公共性、有偿性认识不足，只顾个人利益，无
2020年物业管理市场调研分析报告 报告编号：2
目录 第一节行业发展历史 (4) 第二节物业行业经营分析 (7) 一、商业模式 (7) 第三节物业管理行业业务分析 (12) 一、基础物业服务--核心业务 (12) 二、增值服务–新的增长点 (17) 第四节行业现状 (21) 第五节港股物业企业财务比较 (27) 第六节投资建议 (35) 第七节雅生活 (36)
图表目录 图表1：物业商业模式 (7) 图表2：平均管理面积 (7) 图表3：2017年各排名段管理面积均值 (8) 图表4：收入均值 (9) 图表5：利润均值 (9) 图表6：百强收入均值构成 (10) 图表7：百强利润均值构成 (10) 图表8：百强平均净利润率 (11) 图表9：全国房屋竣工面积 (12) 图表10：全国物业管理面积 (12) 图表11：2017年各项目占百强收入情况 (13) 图表12：2017年各项目占百强面积情况 (14) 图表13：2017年各项目平均服务费 (14) 图表14：百强营业成本构成 (16) 图表15：百强各服务外包比例 (17) 图表16：百强增值服务收入构成 (18) 图表17：万科物业资产服务 (20) 图表18：百强人均在管面积 (21) 图表19：百强营业成本率 (22) 图表20：智慧园区示意图 (22) 图表21：幸福绿城APP (23) 图表22：TOP10及百强市占率–以管理面积计算 (25) 图表23：2107年底管理面积 (27) 图表24：2017管理面积增量 (27) 图表25：收入 (28) 图表26：收入同比增长 (29) 图表27：增值服务收入 (29) 图表28：增值服务占收入比 (30) 图表29：整体毛利率 (30) 图表30：基础物业服务毛利润率 (31) 图表31：增值服务毛利率 (31) 图表32：增值服务占毛利比重 (32) 图表33：净利润 (32) 图表34：净利润同比 (33) 图表35：净利润率 (33) 图表36：行业估值-PER (35) 表格目录 表格1：行业里程碑 (5) 表格2：包干制于酬金制对比 (15) 表格3：社区教育模式 (19) 表格4：部分物业企业社区教育项目 (19) 表格5：主板上市之物业企业 (21) 表格6：部分物业企业收并购情况 (24) 表格7：部分百强物业企业 (26) 表格8：同业比较 (35)
大海社区关于辖区住宅小区物业管理情况 的调研报告 为贯彻落实党的十九大精神，坚持以人民为中心的发展理念，关注辖区居民的人居环境及物业服务状况，切实增强住宅小区居民群众的幸福感和获得感，为辖区居民营造一个良好的人居环境，破解住宅小区物业管理难题，更好地提升居民群众的安全感和满意度。大海社区对所辖物业公司和广大业主进行调研、走访，并汇集在社区建设和管理中遇到的现实情况。现根据我社区辖区内小区物业管理工作的实际状况，梳理如下调研报告。 一、所辖区域住宅小区物业管理基本情况 大海社区辖区内有物业管理的小区共X个,包括A小区、 B小区、C小区、D区，共有居民住户5000户，常住人口约16000人。其中A小区为2005年建成的小区，物业收费标准为0.4元/川，物业费成功收费率为90% B为2012年建成 入住，物业收费标准为 1.4元/川，收费率约40% C小区为2015年建成入住，物业收费标准为1.6元/ m2；A小区为2016 年建成入住，物业收费 1.5元/ m：收费率约68%在物业资质方面，A的XX物业管理有限公司为一级资质，其他物业管 理有限公司为二级资质。在服务水平方面，新建小区的物业服务相对规范，B和C小区由于收费标准低和收费困难等方 面的原因，仅保留最基本的基础设施维护及卫生服务。在平桥辖区内，
暂无一个小区两家物业公司管理的现象。 二、辖区内小区物业的管理现状及存在的困难 由于房开前期建设不完善以及部分承诺未兑现等方面的原因，导致小区业主与物业公司之间矛盾凸显，涉及到的各类投诉、举报越来越多，小区居民不满意，物业公司有意见，物业管理工作越来越难，存在的困难主要表现在以下几个方面： 1、业主将前期物业与房开混淆。属于房开承诺的相关规划未实现导致业主意见较大，影响后期物业管理。 2、物业费用收取困难。物业收费难成为制约物业企业 发展的头号难题，大海社区在调查辖区内4家物业公司时， 物业公司有关负责人普遍反映，小区居民自动缴费意识不 强，且以前期房开未建设好相应的停车场、未办理房产证、未完善基础设施为由拒绝缴纳物业费。辖区内4家物业服务 企业，仅2家企业达到收支平衡或略有盈余。 3、小区物业难管理。由于物业费用收缴不足，物业公 司只能降低服务标准，减少服务人员，更加引起小区业主的对立抵触情绪，从而形成恶性循环。2015年7月，辖区B小 区原物业管理公司因大部分居民拒绝缴纳物管费撤离。在大海社区的积极引导下，于2015年8月成立业主委员会实施自管，代履行物业职责，2017年8月引进新的物业管理公司。 物管费仅为0.4元/川，全部收齐物业费总收入约22万，除去水电费、11名工作人员工资所剩无几（含1名电工，4名安保人员，6名保洁
关于学校教学工作调研报告 2010年7月，在学校领导和全校教师的信任和关心下，我有幸成为了一名后备干部，在2010年秋季学期，学校领导为了锻炼和培养后备干部，安排了我负责办公室、支部、绿色学校工作，并且担任三年级美术教学。在这一学期里，我兢兢业业，踏踏实实工作，认真的去了解和学习学校的管理，虚心的向学校领导和教师请教，积极的投入到学校各方面工作中去，为学校的管理向领导纳言献策。根据县局关于后备干部的文件精神，在本期，我对学校各方面工作进行了深入了解和调研，特别是学校的教学工作，现将调研情况报告如下： 一、调研方法 一是听取一线教师介绍自己的教学情况和对学校教学工作的建议及措施，二是深入课堂听课。主要看课堂教学中教师基本功，新课程理念的贯穿，教学方法的使用，学生学习方法的指导。三是走访部分师生及学生家长。主要了解学校管理、常规教学管理、教师管理、各项制度的落实、教学工作状况、教师工作责任心、学校对学生的管理等。四是查阅各类资料。重在掌握过程管理是否精细化。 二、存在问题 1、教师投入教学工作积极性不高 由于当前体制的原因，部分教师安以现状，不思进取，缺少主人翁意识，敬业精神差，没有危机感。在调研中发现：有的老师只满足 于“出满勤”，不关注教学效果；有的评上高级职称或者高级职称的教师，涨了工资，就不想上任务较重的课；有的不愿当班主任等等。 2、教师教学观念转变不彻底 部分教师对推进新课程改革认识不够，加上平时不主动学习，不积极参加活动，对新课程理论了解甚少，对新课程标准掌握不全面，新的教学观、教师观、学生观没有真正树立起来，教学方法还是老一 套。“满堂灌”、“填鸭式”。影响了教学质量的提高。 3、课堂教学效益不高 部分教师“向45分钟要质量”的“有效教学”意识不强。课前准备不足，教案简单，对教材拓展不够，补充不足，挖掘不深；课中教师包办代替多，师生互动少，联系学生实际少，有效训练的时间和内容不足，没能激发学生学习兴趣，甚至教学过程偏离教学目标，教学效果差；课后学生练习量不够，教师辅导不到位等等。适合本校学生实际的
物业管理专业调查报告 （____年4月—____年8月） 一、调研基本要求 （一）指导思想 以《全面提高中等职业教育质量若干意见》（教高[2006]16号）文件精神为指导，依据企业岗位要求，结合毕业生就业状况及职业发展要求，满足行业所需的专业能力与素质要求，探索专业教学改革的思路与方案，围绕着调研主题及主要内容，深入企业，深入同行院校、深入社会，进行了广泛的调研工作。 （二）调研内容 1.行业调研：对银川市物业服务行业发展趋势与状况进行调研 ①当前行业发展②当前从业人员发展状况 2.物业企业调研： ①企业用人素质与能力要求②物业企业岗位设置 3.毕业生跟踪调研： ①企业对毕业生反馈及要求。 ②毕业生对企业意见：对岗位职责理解、评价在校期间学习资源是否适合社会发展、毕业生对未来发展的评价、对行业信心指数专业满意程度。 ③实习中优势与不足，在教学中是否需要改进。 ④毕业生就业途径。
⑤岗位晋级情况与未来职业发展规划（涉及到就业流动率和专业满意度）。 4.同类学校专业设置与教学调研 ①同类专业对比②本专业定位③专业数量 1 / 6 ④教师结构⑤学生数⑥实训条件。 5.调研方式：访谈、调查问卷 6.调研范围：银川市物业企业、毕业生、同类学校 7.调研过程 二、专业人才需求调研 （一）人才需求的宏观背景 近年来我国的物业建筑面积呈不断增长之势，并且发展迅速，物业管理行业也正相应地得到前所未有的发展，需要大量的物业管理专业人才。但是现在我国将近百万的物业管理从业者中，受过物业管理专业培训或教育的人只是少数。现今物业管理行业中需要大量高素质的物业管理人才。 随着物业管理的快速发展，高档物业市场的不断扩大，有专业背景、知识面广、管理理论基础扎实、沟通协调能力强、熟悉相关法律法规的人才才能适应智能化、网络化、信息化等高质量物业管理服务的要求；而只有立体化的教育才能培养出高素质的、适应市场需求的人才。（二）行业发展的现状与问题
无物业老旧小区管理问题调研报告 一、什么是物业管理？ 物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。从而使物业发挥其使用价值，并使物业尽可能地保值、增值。物业管理的对象是物业，服务对象是人，是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动。 二、物业管理市场现状 物业服务企业是按照市场化运作产生的，其根本目的是通过提供有偿服务获取合理利润。现在大家都认为物业服务行业是朝阳行业，属国家大力扶持和鼓励的行业，要使其日益成长壮大，首要问题是保证其不能亏本运行，否则谁也不愿从事这个行业。而目前的实际现状是普通住宅楼（特别是老旧小区）各物管企业兴趣不大，写字楼、高档公寓大家争着干。其根本原因就是普通住宅楼收费标准低，居民的消费能力也低，而矛盾特别多，物业服务企业只能保本甚至亏损。 下面主要针对普通住宅楼（老旧小区）的物业管理进行研讨 １、无物业管理老旧小区问题多多 上世纪九十年代前建成的住宅小区，大多是单位福利房、拆迁安置房等普通住宅。房改后，房屋产权性质发生了变化，由业主个人和未参加房改的公房原产权单位混合而成的开放式小区（如上海路菜场片区，有单位购买的商品房分给职工和拆迁安置房），实际形成了无管理的状况：居住环境差、安全隐患多，偷窃事件常有发生，却无人管理；屋面漏水、墙面渗水、管道堵塞、化粪池漫溢、电线老化、楼道灯损坏等房屋公共设施无人维修。 由于老旧小区无人管理，住户就像一盘散沙，遇到问题大家都只能干瞪眼，“脏、乱、差”几乎成为这些老旧小区的代名词。 2、有物业管理的普通住宅，物业公司运行不堪重负 在实行房屋货币拆迁前，城市拆迁是实行实物拆迁的。上世纪九十年代前大多是多层安置房，九十年代初起，陆续出现了高层拆迁安置房。而高层住宅的配套设备远远多于多层住宅，主要是电梯、水泵、消防设备、配电房等，没有人管理是不行的。当时这种高层
学校工会工作调研报告 学校工会工作的境况与现实 学校的改革和发展表明:什么时候重视教代会建设，什么时候民主政治建设就会有较大的发展，民主意识就会日益增强，民主气氛也就会日渐浓厚。学校改革、发展大计和涉及广大教职工切身利益的重大问题只有经过教代会讨论、通过，才能更为有效地履行教代会民主管理和民主监督的职能，才能把学校办活、办好。因此，搞好工会工作，可以说是搞好学校各项工作的前题。 但时下，这个大前题却存在不少问题，以致影响到了它的作用的最大化发挥。主要表现如下: 一、视工会工作可有可无。 在许多学校，都把工会工作不当一回事。有事和他说一说，没事就不管。有了要得罪人的事，就拿出工会来挡箭。这算什么回事,在工会的发展史上，清清楚楚地写着，是处于行政工作的对立面的，现在虽说是社会主义了，工会不能和政府对着干，但也不能处于从属地位，而应站在对等的地位。在许多地方，工会的领导人是不能由主管人员随便批评的，更谈不上让人家工会领导下岗～要是我们能坚决的贯彻这一精神，工会的头头先兴旺起来，那么就会带动一大片，工会的工作就会全面开花。工会的工作就会更加有效地发挥作用。 二、素质教育中，教师素质要先行。 我校近年来，认真贯彻《公民道德建设纲要》和职业道德规范，结合党政抓好学校师德培训和师德建设。大力宣传先进典型，激发教职工以良好的师德示范和言传身教做好本职工作。引导教职工转变教育观念、端正教育思想，结合素质教育和新课程改革，以人为本，“爱满天下”。充分认识新课程标准的意图，努力推进素质教育。在这些活动中，我校工会组织的主导思想是:要让学生有素质，我们教师
就要先有素质，教师的素质何来，工会活动中见～学生的素质就是要开发课程资源，在哪里开,课标说得非常清楚------走进生活～要让学生走进自己的生活，我们教师就要先行一步，为他们做出表率。这个示范和我们教师本人的利益还密切相关:就是加强工会建设，在自己的组织中、实践中，锻炼自己的素质。有了这一桶水，才能真正地给人一碗水，才能带着孩子一起少走弯路，少些假招。这是众多兄弟学校 1 值得学习的地方。 三、工会是教师的家，也是我们广大教师的学堂。 工会开展的深化群体师德创优活动，文明办公室、每月一评，优秀年级组、学科组的评比活动，关心青年教师的成长的“传帮带”、“师徒结对”、岗位练兵，个体师德创优与群体师德创优等活动。都体现了这一思想。教师在向学生注水的同时，自己的本金知识也在拆旧，这不能说是我们教师的愿望，但谁来解决这一问题,我想工会最是当人一让。工会有这一方面的责任。但放眼一看:目前各校工会可供学习的设备和图书是少之又少。这如何能保障大家的本金不亏,这不利于教师本身知识的增值和水平的提高。我们往往只把工会看做是为教师申冤的舞台，而很少把它看做是教师发展的舞台，这是上级领导的错误，是工会自身过滤功能的缺失。是我们这一地区工会的普遍观念性问题。随着我校新制度的出台，我本人将更加仔细地做好这项工作，把教育、提高、权利结合起来，努力营造勤奋的工作氛围，正确的舆论氛围和和谐的人际氛围。 四、认真贯彻《工会法》，依法维护教职工的合法权益。这是工会千古不变的职责，少了这一条，工会就不是工会了。 在校党支部领导下，认真负责做好民主管理和民主监督是工会的重要职能，特别是新《工会法》的出台，使得工会在维护职工合法权益方面，责任更加重大。教
物业管理服务工作调研报告 一、基本情况 我市物业服务工作从2000年左右开始起步，经过十多年的摸索，从无到有，从小到大，呈现出良好的发展势头，物业服务的整体水平有了较大提高，对优化人居环境，提升城市形象，保障人们安居乐业，维护社会稳定起到了重要的作用。 二、工作开展情况 一是加强了制度建设。根据国家和省、荆门市的有关规定，结合我市实际，先后制定出台了《关于加强住宅小区物业管理的实施意见》、《关于贯彻落实<住宅专项维修资金管理办法>的通知》、《关于进一步规范前期物业服务招标投标工作的通知》等制度。通过具体制度的建立和落实，基本保障了物业服务工作的顺利开展。 二是推行了“菜单式”物业收费服务模式。重新制定了《住宅小区前期物业服务等级标准》，将物业服务内容划分3个等级、5个小项，进一步细化服务内容、量化服务标准，让业主明明白白交费，企业清清楚楚服务，基本做到了业主
期望的“质价相符”。 三是积极开展了物业政策法规宣传培训工作。通过报刊、专栏等传统媒体和微信群、视频等新媒体，采取多种形式向广大业主和社会各界宣传物业知识，着力增强业主对物业服务的参与意识，努力赢得社会方方面面对物业服务工作的理解和支持。通过集中培训、集体研学，多措并举，提升从业人员的思想素质，提高从业人员的服务能力。 三、当前存在的主要问题 （一）物业服务整体水平不高。我市现有一部分物业服务企业是建设单位的附属企业，仅对自已开发的项目小区提供服务，市场化程度不高。前期物业建管不分，没有形成良好的制约与监管体制，企业缺乏危机意识，缺乏创新能力。在现有的物业服务企业中，普遍存在从业人员年龄偏大、素质不高，企业管理不规范、服务不到位等问题，物业服务简单粗放，仅限于清扫卫生、秩序维护、绿化养护等低标准、低水平的基础性服务，难以满足业主多样化的需求，无法提供更多增值服务，而且有的物业服务企业没有签定物业服务合同，没有得到业主的认可，造成业主、物业服务企业、建设单位之间互不信任，矛盾时有发生。
物业管理专业调研报告 Document number：NOCG-YUNOO-BUYTT-UU986-1986UT
物业管理专业调查报告 （2015年4月—2015年8月） 一、调研基本要求 （一）指导思想 以《全面提高中等职业教育质量若干意见》（教高[2006]16号）文件精神为指导，依据企业岗位要求，结合毕业生就业状况及职业发展要求，满足行业所需的专业能力与素质要求，探索专业教学改革的思路与方案，围绕着调研主题及主要内容，深入企业，深入同行院校、深入社会，进行了广泛的调研工作。 （二）调研内容 1.行业调研：对银川市物业服务行业发展趋势与状况进行调研 ①当前行业发展②当前从业人员发展状况 2.物业企业调研： ①企业用人素质与能力要求②物业企业岗位设置 3.毕业生跟踪调研： ①企业对毕业生反馈及要求。 ②毕业生对企业意见：对岗位职责理解、评价在校期间学习资源是否适合社会发展、毕业生对未来发展的评价、对行业信心指数专业满意程度。 ③实习中优势与不足，在教学中是否需要改进。 ④毕业生就业途径。 ⑤岗位晋级情况与未来职业发展规划（涉及到就业流动率和专业满意度）。
4.同类学校专业设置与教学调研 ①同类专业对比②本专业定位③专业数量 ④教师结构⑤学生数⑥实训条件。 5.调研方式：访谈、调查问卷 6.调研范围：银川市物业企业、毕业生、同类学校 7.调研过程 二、专业人才需求调研 （一）人才需求的宏观背景 近年来我国的物业建筑面积呈不断增长之势，并且发展迅速，物业管理行业也正相应地得到前所未有的发展，需要大量的物业管理专业人才。但是现在我国将近百万的物业管理从业者中，受过物业管理专业培训或教育的人只是少数。现今物业管理行业中需要大量高素质的物业管理人才。
物业管理调查报告 为了贯彻落实市委市政府关于加强对物业行业的监督管理，解决物业服务中的突出问题，努力改善城市人居环境，实现建设宜居城市的目标。根据区政府的安排，我们对全区56个小区，18家物业公司的基础情况进行了详细的调查，调查情况如下： 一、基本情况 我区共有物业公司18家，其中具有一级资质的物业公司1家；二级资质的3家；三级以下的14家。物业公司物业费收缴率达到90%的1家；达到70%的2家；50%的6家；不足50%的9家；另有3家仅能达到20%。 我区现有物业小区56个，楼房937栋楼，住户70479户。无物业公司管理的散楼有97栋，住户5854户。其中省级示范小区 15个；市级示范小区18个；其它小区19个。 二、存在的主要问题 （一）管理体制不顺畅，人为增加了管理难度。 政府行业主管部门的职能、权利、义务不明晰，权利过于集中在上边，形成了区级政府物业管理部门有人力开展管理工作、事实上却无力去管，而市物业管理部门有权管、却无人管的局面，人为地设臵了管理障碍，增加了管理难度。物业管理工作的重点在基层，管理的主体也应该在基层，只有这样，管理工作才能做到经常性、连续性，才能形成良性循环。因此其主要职能也应该体现在基层，事实上《物业法》也是这样规定的。按照物业法的
有关规定，县区物业管理部门应该具有对物业企业监督、检查、考核、资质初审、以及处罚等职能，这些职能是政府物业行业管理部门最基本的监督物业企业履行自身职能的有效手段。但区物业办成立后，市里下放给区物业办的职能中，不具有对物业企业的资质初审（物业公司准入和退出初步审查审验权）和对物业企业违规处罚的职能。这就无法保证县（区）政府有效监督物业企业履行职能的效力，因此物业企业的管理问题、服务问题就无法有效得到解决。同时，区政府虽然成立了物业办，但没有相应的办公经费、没有公务车辆，无法实现有效的、经常性的管理。 （二）制度法规不完善，开展工作无依据。 物业行业系统（包括政府行业主管部门、物业企业和业主委员会）制度不健全，法规不完善，就不能依法实施有效管理和服务。主要体现在：一是政府物业管理部门没有健全的对物业企业进行监督、检查、考核的制度，致使物业企业大多处在自由管理，随意服务的无约束状态，只有出现问题时，才有人去过问；二是物业企业即便不履行服务的职能，政府也没有对其实施处罚的有效手段和依据，长此以往，问题越堆越多；三是物业企业对业主私自搭建、拆改、违章建设等问题没有有约束力的监督手段和解决问题的法律依据，致使业主私搭乱建、私拆乱改等行为屡禁不止，危害极大。这些问题说明，在物业管理实践中，法规建设远远落后于住宅建设速度，制度和法规不健全，上述问题就会长期存在下去，物业管理和服务工作就无法实现依法有序开展。 （三）物业管理不规范，服务水平不高。
学校管理工作调研报告,调研报告 学校管理工作调研报告 一、基本情况 XX县XX中心小学是一所农村完全小学。学校现有教学班27个，学生1266人。现有教师72人，其中女职工58人。学校现有校长一名，副校长一名，教导主任、政教主任、总务主任各一名，各类组织机构齐全，职责明确，五名班子成员分工协作，有序推进学校整体工作。学校成立了由教导处主管的教育教学工作小组，下设语文、数学、英语、综合四个教研组，主抓学校教学工作；成立了由政教处主管的德育工作小组，下设党小组、团小组和少先大队，主抓学校精神文明及校园文化建设，师生政治思想工作，学生家校联系工作；成立了由总务处主管的总务后勤工作小组，下设法制安全、财务卫生、后勤服务、营养餐管理组，主抓学校安全、财务、后勤、卫生、维修、采购、营养餐供应等工作的管理及实施。 二、学校管理现状 1.修订完善各类制度，推进制度化管理。学校制定了校长、班子成员、教研组长、年级组长、班主任、科任教师及其他专兼
职人员工作职责，做到职责明确，分工清楚，衔接紧密，不留空挡，体现科学性、规范性、公平性、人文性和激励性；建立健全教职工学习、工作、生活制度，师生请销假、教学常规管理、校本培训、校本教研、集体备课、学生管理、财务管理、门卫管理等42项制度，完善学生思想品德评价、“和谐五星”创评、教职工综合考核评价办法等教育教学考核评价办法，建立健全教代会、女工组等群团组织机构，充分发挥民主监督和参政议政职能，坚持校务、政务、财务公开制度，实行民主管理，定期召开教职工代表大会，妥善解决学校工作中的热点、焦点问题，充分调动广大教师的工作积极性。 2.实施精细化管理，促进“三风”转变。学校以建办人民满意的教育为目标，不断规范办学行为，积极实施精细管理，全力推动教育改革，全面构建和谐校园。紧紧围绕教育教学质量这一中心；突出素质教育和校园文化两个重点；实施集体备课、课堂教学、师生评价三项改革；加强制度建设、队伍建设、质量建设、校园文化和学生教育管理体系五项建设；深入开展课改实验、校本研训、师德师风教育、“五星”创评、“六园”创建、阳光体育六项活动。通过各项活动的开展，实现了教职工思想观念、教育理念、工作作风、教学方式和学生行为习惯、校园三风的根本转变。
物业管理调研报告 物业管理是城市管理和社会建设矛盾集中体现的领域，规范的物业管理是和谐社会建设总体战略中的重要内容，市物业管理工作也是文明城市创建的重要组成部分。根据安排，我们对**市物业管理工作进行了调研，具体调研情况如下： 一、物业管理的基本情况 总体看，我市物业管理工作有以下四个特点：一是物业管理市场处于发育初步阶段。二是物业管理总体水平较低。三是业主委员会作用发挥不好。四是物业管理行业监管体制不完善。 （一）物业企业现状 我市物业管理从年前后开始起步，至今发展仅年时间。据调查，截至年底，在我市注册的物业企业共有24家，其中三级资质企业10家，从业人员367余人。外地物业企业在我市开展服务的3家，从业人员约32人。 （二）物业发展现状 目前，全市共有物业管理小区34个，物业管理面积239.1万平方米。 1、新建城市住宅小区的物业发展现状。我市新建住宅小区主要指2010年后开工建设的住宅小区，共有16个，房屋建筑面积143万平方米，住宅套数有1.2万余套，物业管理覆盖率达到95%以上。其中有国际现代城住宅小区获得**市物业管理示范（优秀）小区称号。 2、老小区的物业发展现状。老小区主要是2010年建成的住宅小区，共18个，房屋建筑面积96.1万平方米，住宅套数有0.85万余套，物业管理覆盖率不足50%。 3、住宅专项维修资金的归集和使用情况。从2010年开始归集住宅专项维修资金以来，累计归集资金1372.79万余元。 （三）小区业主委员会现状 截止2013年底，全市住宅小区已成立业主委员会6个。在调研中发现， 90.5%的小区业主对物业状况漠不关心，造成业主大会召开困难。61.9%的小区在业主入住几年后仍没有召开过业主大会，没有组建业主委员会，物业管理处于前期物业管理状态。个别业主和物业管理企业之间的矛盾因缺乏沟通渠道而无法解决。50%的小区业主委员会成立程序不规范，未通过业主大会选举产生。62.5%的小区即使按规定成立了业主委员会，也未能起到应有作用。 （四）物业管理行政机制现状 在《物业管理条例》及《市物业管理实施办法（暂行）》中明确：（1）房地产行政主管部门是物业所在地的物业管理的主管部门，对辖区内的物业管理活动进行监督管理；（2）居民委员会、村民委员会依法对社区进行管理和提供服务，对社区内物业管理活动进行指导监督，调解物业管理纠纷；（3）街道办事处、乡镇人民政府协助有关行政管理部门对物业管理进行监督，对物业管理与社区管理、社区服务的相互关系进行协调。但在实际的工作中，市房管局人手不足，对物业管理中的问题疲于应付；街道、社区居委会很难插手小区的物业管理工作，对物业公司无法制约，物业公司通常对其不理不睬，对工作不配合甚至是阻扰街道、社区居委会的正常工作。按照《市物业管理实施办法（暂行）》中有关职能的划分，物业管理涉及国土、住建、民政、城管、物价、公安、工商、供水、供电、质检、通信、街道、社区居委会等相关部门的配合，但各相关部门普遍存在重建设、轻管理的思想，没有形成工作合力，对物业管理中存在的问题缺乏相关的应急机制和有效的管理措施，导致物业管理问题突出。 2010年以来，我市针对物业管理工作先后出台了《市物业管理实施办法（暂行）》《市住宅维修资金管理实施办法》，市房管局也出台了配套性文件《市物业管理实施细则》《关于规范市普通住宅小区物业服务等级标准和市城区物业服务费指导价格的通知》《关于规范物
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夏桥物业管理调研报告 一、夏桥物业管理的基本情况 总体看，我区物业管理工作有以下四个特点：一是物业管理市场处于发育初步阶段。二是物业管理总体水平较低。三是业主委员会作用发挥不好。四是物业管理行业监管体制不完善。 （一）夏桥物业企业现状 物业作为一个新兴产业刚刚在我夏桥内发展开来，现我辖区内有三家物业公司，均为刚起步的小型创业型公司，从业人员100人，不过随着小区的逐步增多，各物业公司也正逐步呈现扩大的趋势。 （二）夏桥物业发展现状 我辖区老居民区平房较多，多为居民自己所建，而规范化的小区则多为近几年新建，为积极响应区里关于小区物业规范化的推进，到目前为止，物业覆盖五个小区，管理房屋340000平方米，新建商品房覆盖率100％ 二、夏桥物业管理存在的主要问题及原因分析 （一）夏桥物业企业存在的主要问题及原因分析 1、物业服务公司小、弱、散突出。我区随着房地产业的迅速发展，近几年来物业公司数量急剧增加。但从总体看，发展参差不齐。由于企业管理规模过小，综合实力差，专业化水平低，造成物业服务社会资源浪费，效率低、效益差，也难以进一步吸引优秀人才从事物业服务行业。
2、物业企业服务意识不强。从调查的结果来看，物业企业主动上门服务率为32%，小区业主对物业服务人员的综合满意度不足50%，这表明物业公司的服务意识不是很强。 3、物业管理企业的经营管理不规范。一是少数企业以牺牲业主资产的保值增值和小区环境为代价，产生的各种污染等负面影响直接侵害了业主的利益。二是少数物业企业从自身经济利益出发，擅自在小区公共部位开展经营，全部收入归企业方所有。三是少数物业企业存在恶性竞争，低价倾销，压低服务标准。 4、物业管理企业人员整体素质不高。一是某些物业管理企业员工缺乏客户意识，服务态度不端正，服务用语不文明，对业主的正当要求不能及时满足。二是某些物业管理企业缺乏专业人员。 5、物业服务企业生存环境存在缺陷，经营困难。一是物业服务收费标准低，严重制约了行业的健康发展。据调查我办事处调研，几家物业公司长期亏损严重。二是政府没有建立物业服务调节机制和平衡机制。三是物业服务从业人员报酬低。 （二）夏桥物业发展存在的主要问题及原因分析 1、物业服务费收取难。主要表现在：一是一些服务人员责任心不强,服务质量差,服务不到位，导致住户有意见而拒绝缴费。二是物业收费规定不合理。不同价格的物业费具体的服务项目不明确，存在同质不同价或者同价不同质的现象。三是农转非人员增多,住户无力缴费。四是工程遗留问题随着物业交接,将问题转嫁给物业服务企业,成为住户不缴费的借口。五是由于
新华街道青年干部论坛 之第八小组调研报告 关于加强和改进老旧小区管理与服务的调研报告 ——以天桥湾小区为例第八组人员：米妍卢银萍陈海涛代丽艳王晓丹 执笔人：米妍陈海涛 PPT 制作：陈海涛 前言 小区管理与服务贴近社区居民的生活实际，关系到广大人民群众的切身利益，物业管理水平的高低与服务的好坏对社区两个文明建设具有重要影响。因此，探讨如何协调物业公司和业主的关系，提高物业管理的服务质量，为社区居民创造良好的生活环境，对于建设和推动社区的和谐发展具有重要意义。 基本情况 天桥湾社区位于通州区繁华地带，占地面积约0.32万平方公里，与区政府紧一路之隔，地理位臵优越，交通便利。小区建成于90年代，共计14栋住宅楼，常住人口855户、2330人，外地来京人员573人，辖区范围内有通州区体育局、游泳中心、武术学校、西海子早市、以及海尔通州旗舰店等几十家单位门店。多年来，天桥湾小区也像很多老旧小区一样，存在着物业管理不到位，小区的环境卫生、治安秩序、车辆管理、绿地美化等诸多问题存在着很大的管理难度，严重影响着社区居民生活质量和社区和谐，已成为居民群众反应强烈、各级领导关注的现实问题。 一、相关概念 （一）、老旧小区 《北京市老旧小区综合整治工作实施意见》规定，老旧小区包括1990年（含）以前建成的、建设标准不高、设施设备落后、功能配套不全、没
有建立长效管理机制的老旧小区（含单栋住宅楼），以及1990年以后建成、存在上述问题的老旧小区。相关学者认为老旧小区在建设之初主要是为了解决居民的住房困难问题，社区的规划方案比较简单。随着城市人民生活水平的提高，老旧小区的外部设施已经跟不上时代。我国老旧小区的管理一直有三种典型的模式：一是由社区居委会进行管理；二是物业产权单位组建内部服务机构管理；另一种就是"多单位管理"，即一个小区有房管、园林、供电及水务等多单位管理。 （二）、社区服务 在社会学上社区服务就是指一个社区为满足其成员物质生活与精神生活需要而进行的社会性福利服务活动。按照社会学的概念，社区服务可以分为满足社区居民精神生活需要为目的的社区基本公共服务和以满足社区居民物质生活为目的的社区基本物业服务。 二、分析天桥湾小区作为老旧小区的管理服务现状及对策 （一）居民多元化结构，物业管理恶性循环。通过调查走访，天桥湾小区中的房屋结构复杂，包括回迁户、单位房、商品房、商用房、外地购房等。也正是此情况导致了老小区的居民结构相对复杂。居民的生活背景、知识结构、行为习惯，消费观念，自身素质参差不齐，不能充分认识物业管理的真正含义。一些居民只爱护自家卫生，忽视了自己应尽的义务，不关心小区的整洁建设。由于历史遗留问题，这些年小区物业又属于政府托管，按每平米0.3元收取物业费较低，管理人员有限，服务质量跟不上，造成了居民多数不缴费，物业收费难度大，便以降低服务标准来维持现状，服务管理状况越来越差，从而使小区物业管理步入恶性循环。所以导致小区出现了很多棘手的问题。 名词解释：物业管理恶性循环 物业管理服务水平不高——业主不满拒缴物业费——物业亏损减少服务项目——更多业主不缴费——矛盾激化——物业公司退出——陷入真空状态——新物业公司（或政府接管）进入——再次循环。这样的轮回被业界称之为“物业管理恶性循环”。 针对此情况，居委会做了冷静的分析，通过利用宣传栏、倡议书、座