第四篇朝外区域商业市场调研
第一章区域未来商业发展规划及整体环境分析一、朝外地理位置的划分
朝外东起东大桥迎宾线，西止二环东路，南自光华路，北邻工人体育场。总面积2．2平方公里。
二、区域规划
1、区域商业总体规划
图一：朝外商业规划分布图（见下页）
上图基本上比较详尽的描绘了朝外大街的商业布局情况，顺着朝外大街向东依次有：华普
大厦、丰联广场、祥业大厦、蓝筹名座、佳汇大厦、昆泰国际、朝外MEN、人保大厦、中国人寿大厦、昆泰商城、蓝岛大厦、铂宫国际、老番街等。
2、未来总体规划
朝外商业街2008年以前的规划是“要把它和CBD连在一起，商业和商务中心双重职能发展”。朝外大街规划面积达百万平方米，其中商务占三分之二，商业占三分之一，商业为商务铺垫，目的是为了将来向CBD平缓过渡。
朝外商业街新规划是根据朝外地区业态布局趋向提出来的，朝外地区将建成具有商业、商务、文化、娱乐综合功能，展示现代化、国际化大都市风采的品牌精品街和高档住宅区，同时改造民族特色街，并打造出一条国际品牌环绕步行商业街。
3、朝外大街改造
雅宝路市场拆除后，这一地区将建设开发高档公寓及写字楼。此外，东岳庙两侧也将进行综合拆迁改建为东岳庙为中心的文化广场，东大桥广场也将建成一座路跨五地的人行过街天桥，整个东大桥地区交通拥挤的状况将得到相当程度的缓解。预计整条商业大道将于２００６年改造完成。4、国际品牌环绕步行街规划
国际品牌环绕步行商业街的建设，目前的初步设想是在朝外大街中南部逐步形成以昆泰国际中心为轴心，自景升东街、朝外南辅路、日坛北路、神路街至朝外大街中段的现代化步行商业街，使朝外商业街呈现出“天平式”的发展走向
5、延伸发展规划
通过朝阳区政府协调，朝外地区还将在三环至四环之间建设一个５万平方米的雅宝路市场物流中心，以解决雅宝路市场因打包、托运、存货引发的种种问题。
6、民族特色街改造
针对朝外民族特色街的改造，目前已提出两种方案，改造后的民族特色街将由南、北、东三片组成。
。
三、公共设施
该区域公共配套设施齐全，地铁、环线道路、立交桥、机场高速等交通系统完整，孔庙、保利剧院、麦乐迪、星巴可咖啡、麦当劳、肯德基等文化、娱乐、休闲、餐饮设施齐备。
四、交通体系
朝外大街为双向八车道，一级主干道设计。过街天桥将两侧众多的商业设施连接起来。
图二：车流量分布第一天：
第二天：
第三天：
为了获得第一手资料，我们采取分时段在朝外两个个重点区域（丰联广场和蓝岛）作车流量的统计。分别从周一至周末，随机抽查三天时间（含一个周末），在每天的10：00到18：00之间随机抽查三个时段进行。
这三天的算术平均车流量为196辆（每五分钟），不考虑周末因素。按照每天八个小时的有效车流量计算朝外每天的平均车流量为19万辆。
五、区域性质与功能特点
图三：朝外各种物业面积比例图
很明显，根据政府规划部门的规划以及该区域现在办公、商业、住宅等物业分布情况，朝外打造CBD新区和北京市第三商业中心的趋势已经初具规模。朝阳区政府有意将朝外和CBD连接起来，促进该区域整体商务环境的提升。所以，该区域城市功能将由前期商业掩盖下的浓厚商业中心向以商务为主导，商业为辅的崭新的商务商业中心过渡。同时，朝外独有的文化资源的整合和新建也使得这一区域的文化休闲功能更加突出。
第二章区域商业市场调研分析
一、区域商业分布总体特征
目前朝外大街已初具规模的现代化商业、商务楼群中，商业面积占２０．８万平方米，写字楼面积占３３万平方米，高档公寓面积占４３．７万平方米，酒店餐饮面积占１１．４万平方米，文化娱乐面积占５万平方米。
图四：朝外各种物业面积分布图（单位：万平米）
总体上朝外的商业分布已经进入激烈的竞争时期，各种商业业态和商业形式比较完善。具体呈现出下列特征：
1、综合性的百货商场、专业卖场、主题商铺、沿街商铺、品牌餐饮和娱乐服务等各种经营方式齐全。
2、以朝外大街为中轴线向沿线各街道扩散，形成了以线带面的商业发展格局。
3、商业分布以服装、消费类电子产品、餐饮娱乐和金融服务等四大项为主，具有明显的市级商业中心和区域商业中心的双重特征。
4、以朝外大街为中心向东与CBD、三环商圈融合，向西与朝内、二环商圈联动，向南逐步吸引建国门地区的商业资源，逐渐形成更大的东部商业地带的趋势，聚合能力渐强。
5、新商业项目继续跟进该区域，尚都、铂宫等项目说明投资商依然看好该区域，将进一步加剧区域内的商业格局的整合和项目之间的竞争。
二、区域商业形态分布
按照经营类别划分为下列各项：
1、综合百货类：丰联广场商场、蓝岛大厦
2、专业主题类：百脑汇、金飞鸿电讯、中复电讯、老番街、数码森林
3、超级市场类：旺市百利、华普超市
4、餐饮类：星巴克咖啡、麦当劳餐厅、肯德基餐厅、好伦哥餐厅、吉野家餐厅
5、休闲娱乐类：麦乐迪、钱柜
6、金融服务类：招商银行、建设银行、农业银行、工商银行、上海浦东发展银行
按照商业形式划分为下列各项：
1、底商类：老番街、华普超市、丰联广场商场、
2、纯商业类：蓝岛大厦、百脑汇、数码森林、旺市百利
3、临街摊位式商铺：星巴克咖啡、麦当劳餐厅、肯德基餐厅、招商银行、建设银行、农
业银行、工商银行、上海浦东发展银行
4、卖场席位式商铺：老番街、丰联广场商场、百脑汇、数码森林、华普地下一层美食广场
三、区域商业业态分布
按照业态朝外商业可分为下列各项：
1、零售类：丰联广场商场、蓝岛大厦、百脑汇、数码森林、老番街、旺市百利、华普超市、金飞鸿电讯、中复电讯、
2、服务类：丰联广场地下一层航空售票、邮政局、招商银行、建设银行、农业银行、工商银行、上海浦东发展银行
3、休闲体验类：麦乐迪、钱柜、星巴克咖啡、麦当劳餐厅、肯德基餐厅、、好伦哥餐厅、吉野家餐厅
第二章区域商业终端消费者调研分析
一、区域人口
1、基本人口因素
常住人口49122人，17758户，外来人口5226人。
本区域驻有797个社会单位，其中，中央直属单位55个、市属单位106个、区属单位184个、无主管单位452个。按照简单的推算，商务人口大约为3万人左右。
常住人口的分布结构如下：
图五：性别比例分布
图六：人口年龄比例分布
2、人口结构因素
图七：知识结构分布
图八：婚姻状况分布
同时，我们对朝外大街的人流和车流量进行了详细的监测，具体数据如下表所示。图九：人流量的年龄分布
经过统计分析得出，朝外某区域平均5分钟的人流量为115人次,每天按照8个小时计算,朝外每天该区域的人流量为2万人左右，这样的区域可以覆盖朝外大约十五分之一的面积，排除周末和正常上班时间的差别，因此可以推出朝外每天的人流量大约在30万人次左右。
图十：人流量年龄段分布示意图
如图所示，20至40岁年龄层的人在该区域的人流量占到74%，这个年龄层的消费者具有如下的消费特征：
这部分年龄层的消费者多数为在该区域工作的白领或者特意来该区域消费的年轻一族，具有收入稳定、消费能力强、易接受新生事物、喜好多变等特点，是朝外目标细分人群中最具决
定意义的人群。
3、朝外家庭消费特征分析
2004年1至5月份，朝外人均可支配收入为5546元，比去年同期5018元增长10.5%。1至4月份，朝外人均消费性支出3978元，比去年同期3606元增长10.3%。具体呈现下列特征：
（1）更新换代精益求精，家庭设备及用品增幅最高
2004年，1至5月份朝外人均家庭设备用品及服务支出341元，同比增长84.3%。其中：耐用消费品人均支出174元，占家庭设备用品及服务支出的51%，是去年同期的2.6倍。今天，有了一定经济基础后的人们对生活水平和生活质量也提高了标准，家庭耐用消费品已经从满足生活所需阶段进入更新换代、精益求精阶段。在耐用消费品中，家具的人均消费支出73元，是去年同期的2.8倍；而以洗衣机、电冰箱等为代表的家庭设备人均消费支出100元，是去年同期的2.5倍，其中仅洗衣机一项的人均支出就比去年同期高2.3倍。
（2）注重形象提高品位，衣着支出增幅排第二
四、五月份，正是外出逛街购物的好时节。生活质量的提高使人们更加关注自身的外在形象。在1至5月份的城市居民调查资料中，居民人均衣着支出485元，同比增长39.8%。其中：人均服装支出327元，占衣着支出的67.4%，同比增长40.3%；人均鞋类支出124元，占衣着支出的25.6%，同比增长49.4%。改变外在形象首先从提高衣着档次开始，品牌化、个性化是当今人们购买服装的选择。在衣着支出中，服装的单价同比增长12.8%，鞋类的单价同比增长了10.7%，充分体现出人们在购买服装方面质随价高的特点。
（3）旅游支出，教育文化娱乐消费上升较快
截止到5月底，居民人均教育文化娱乐服务支出812元，同比增长27.3%。其中：人均文化娱乐支出203元，占文教娱乐总支出的25%，同比增长46%。去年此时的“非典”不但使娱乐场所纷纷关闭，也剪断了人们之间把酒言欢的感情纽带，更限制了人们外出的自由。所以在今年的“五一”长假期间，人们呼朋唤友，尽情出游，饱览湖光山色。据资料显示，1至5月份居民人均旅游支出143元，同比增长41.6%。而仅5月份当月，居民人均旅游支出达到40元，占5月累计旅游支出的1/3左右，是去年同期的25.8倍。
（4）在外饮食支出明显高于去年
截止到5月份，人均食品支出1753元，比去年同期1531元增长14.5%。其中：在外饮食人均支出488元，占食品支出的27.8%，比去年同期增长41%。仅5月份当月，在外饮食人均支出103元，占5月在外饮食累计支出的21.1%，是去年同期的3.6倍。与去年“非典”时期的冷落萧条相比，显现出了更多的热闹与繁华
（5）消费观念逐步改变，非消费性支出上升较快
随着社会的不断进步与发展，生活条件的改善使人们的消费观念也在逐步改变，以投资型、保障型为主的非消费性支出上升较快。1-5月人均非消费性支出1537元，占家庭总支出的23.6%，比去年同期1112元增长38.2%。在非消费性支出中，人均购房支出308元，比去年同期增长67.2%；人均转移性支出694元，同比增长36.3%，人均社会保障支出535元，同比增长35.4%。非消费性支出在家庭支出中所占比重由上年的20.7%，到今年的23.6%，上升2.9个百分点，人们消费意识在逐渐变化，消费层次不断提高。
4、区域商业消费趋势分析
⑴各种机构资源众多，支持该区域产生强大的消费能力
朝外区域有国家外交部、司法部、商品检验局等中央机构，同时，驻有朝鲜、英国、巴西、印度等13个外国使馆。具有极其丰富的政府机构资源和涉外资源，因此该区域有相当大比例的商业经营是面向涉外人员的，该区域具有强大的消费能力，尤其是在服装、饰品方面由于靠近“秀水街”所以具有很高的知名度。
⑵向年轻化、高层次发展
由于白领阶层和涉外人员在该较区域较为集中，商业的发展趋势以区域内这部分人群为主，同时区域外年轻人群也是朝外商业今后发展所面向的重要的客户群体。所以，面向年轻消费群、涉外消费群、强消费能力人群的中高档产品和优质商业物业是该区域发展的大趋势。
第三章投资客群调研分析一、投资客群描述
1、需求主体
①大型购物中心、以及服务范围涵盖区域级的商业中心，国际知名品牌专卖等颇具实力的零售业。
②专业市场、大卖场等一些大型的零售企业。
③特色商铺、以高档娱乐、休闲为主题的行业。
④中高档餐饮、美容等服务行业。
⑤部分中小型商业投资者。
2、需求特征
①区域商业的消费人群多为年轻白领，消费能力强、潜力大，因此商家看好商圈氛围。
②对地段、客流、商业成熟度十分关注，对价格敏感度相对较低。
③重视商铺的投资回报，投资十分理性。
④受到区域供给量增多的影响，对区域商铺市场选择较为谨慎。
二、朝外商业物业租售价格比较
图 十一：朝外商业物业售价分析图 （单位：元/平米）
70000
朝外MEN
昆泰国际中心
佳汇中心
蓝筹名座
铂宫
图 十二：朝外商业物业租金分析图 （单位：元/平米/月）
天和大厦丰联广场铂宫
三、朝外商业物业租售价格分析
1、在售项目如昆泰国际中心写大商业30000元/㎡，小商业55000元/㎡；
2、朝外MEN 商铺一层80000元/㎡，二层60000元/㎡；
3、结合不同的物业标准，朝外商铺平均价格在36000元/㎡左右。
4、朝外市场的写字楼租金水平为18＄/㎡/月，商铺的平均租金水平为22＄/㎡/月。 本区域项目的租金水平都有一定的浮动空间，另受新项目的压力，区域的租金水平仍有下调的可能。
第五章区域内竞争对手研究
1、华普中心
▲商业一共三层（含地下一层），扶梯2部，直梯6部。净高2.5米左右（不含装修和管道层），其中地下一层为纯餐饮，面积3200平米左右，为品牌餐饮和席位式餐饮铺面结合，最大面积300平米，最小10平米，公用座椅。知名的品牌有：吉野家、到家尝、竹林小饮等。
地上一层营业面积为5000平米左右。其中一半为室内经营，有超市、药店和电讯市场三部分，全部为柜台经营。另一半为临街商铺和临街餐饮，有永和豆浆、肯德基、浦东发展银行、建设银行、药店、茶叶、珠宝、招商银行等。
地上二层面积约为3000平米，为浦江大酒店和华普俱乐部等。
▲经营比较好的部分为临街商铺和室内超市和餐饮部分。餐饮定位于中低档，消费人群为在该区域写字楼上班的白领和流动人员，所以中午和下午下班时间用餐人员急剧增加。超市由于商品价格低廉，购买人群较多，经营较好。药店和手机铺面经营状况一般，由于该区域流动人口较多，对这类需求较小。
▲华普中心的产品和本项目产品格局较接近，其商业基本上在项目前期没有做定位，完全是按照市场自身发展起来的，没有统一的形象、统一的业态和产品划分，超市、快餐、银行、电讯等行业都有，概念不突出，单次消费额度较小，主要面向该区域内工作人口。
▲该项目商业以租赁为主，由于都是公司经营而非个人经营，所以具体的租金无法调查出来。
2、丰联广场
商场经营面积16000平方米，建筑面积30000平方米。
丰联广场商场采用国际流行的“店中店”格局，从业态划分，属于席位式商铺。地上4层，地下两层。具体经营情况和格局如下表：图十三：丰联广场各层摊位分布和格局图一层：名品店、咖啡厅
二层：品牌店、皮鞋店、皮具店、冲扩店代表品牌：
三层：品牌店代表品牌：
四 层：餐厅、美容美发中心
代表品牌：
地下一层：家居名品、花店、商务中心、邮局、洗衣店
代表品牌：
地下二层：365折扣广场
▲ 主题
丰联广场是该区域目前档次最高、定位最准确的商业项目，无论是商场的设计施工、装修配置等硬件，还是物业管理、经营水准等软件在该区域都是一流的。正如我们前面所做人流量调查得出的结论一样，该项目将目标消费人群定位在20至40岁之间有较强经济实力的年轻消费者中间。
以时尚品牌店为主力店，包括服装、酒吧、体育用品，以美容、休闲用品等年轻人青睐的服务和产品为次主力店，同时兼顾折扣店和其他服务类商业。
迎合市场需求、满足主力消费人群的需求特点，清晰的定位是该项目取得成功的关键。
▲经营模式
该项目只出租，租金为$36元/月/平米至$40月/平米，由专业的商业公司经营。
3、昆泰商城
▲基本情况
昆泰商城总共5层，地上4层，地下1层。其中2000平米的数码森林，以经营IT、数码产品为主，为摊位式商铺。其余部分为餐饮、超市、服装商铺等。
▲业态分布
地下一层为旺市百利超市，面积在1500平米左右。
一层临街有星巴克咖啡、必胜客等餐饮品牌店；一层室内部分为800平米的摊位式商铺，二层位1500平米，经营服装、饰品、珠宝、图书、钟表等产品，档次较低。
三层油韩式烧烤、冷饮店、陶然居等餐饮店和网吧、演艺中心等。
四层为1000平米左右的数码广场和电子产品市场，也是摊位式的商铺。
▲主题和定位
该项目规模较小，总面积在5000平米左右，业态凌乱，基本没有定位。经营较好的有超市、品牌餐饮、数码森林，其他由于档次和定位和该区域脱节，所以经营一般。
⑷蓝筹名座
▲基本情况
两层临街商铺，一层全部销售完毕，二层还有剩余的1200平米的商铺，单价16000元。为独立店面式商铺，通过走廊连接起来。面积在30-50平米左右。
一层现临街商铺经营咖啡店、干洗店、飞机售票、超市等小商业。二层，我们4月中旬去的时候有十几家服装店，档次很低，经营萧条，6月初再去二楼的商业全部歇业，可见其经营情况很差。
▲关于该项目的思考
由于该项目和本项目有一定相似的地方，所以该项目引了我们的诸多思考。距离朝外大街不足500米，位置相当好，商业也是最具增值潜力的住宅底商形式，应该说有很高的投资和经营价值。但是该项目二层由于产品设计有缺陷，入口设计在小区内部，楼梯窄小隐蔽，顾客一般不会上二楼。同时，在经营的管理方面，完全由场自身确定产品的档次和目标客群，一些个体户租赁过来之后经营与本区域消费客群不对等的商品，造成这里的底商给客户很差的印象。根据我们前面的分析，该区域消费能力极强，对品牌关注度很高，低档次的产品适合社区型商圈，但超外是市级商圈。从定位上，该项目和周边大商圈的环境完全背离。事实上，该项目由于完全采取销售的模式，对业态没有任何的限制，是造成这一现象的原因。
⑸佳汇中心
▲基本情况
位于朝外新中街，为写字楼底商，共三层（地下一层，地上两层），单层面积2000平米左右。每套面积从350平米到600平米。全框架结构，可以根据需要改变面积大小。裙楼部分已经卖出做酒楼，其余部分销售状况很差，只卖出一两套。
一层层高：4.2米至3.2米
二层层高：2.6米至3.3米
地下层高：3.5米
一层单价：26000元/平米
二层单价：13000元平/平米
地下单价：10000元/平米
▲主题和定位
该项目商业完全采用销售的操盘模式，由于二层以上是商住公寓，商业有一些限制，不能做餐饮和娱乐行业。销售的最小面积为350平米，层与层价格差别较大，市场反应了冷淡。基本没有定位和主题，完全依靠市场自身的力量来确定该项目的未来经营。
⑹蓝岛大厦
▲基本情况
北京蓝岛大厦位于朝阳区朝外大街，毗邻使馆区和CBD中央商务区，门前有16条公交车经过，交通十分便利。蓝岛大厦开业于1993年1月18日，是北京市大型零售企业之一。
蓝岛大厦分东、西两区，营业面积2.4万平方米，汇集了十万余个花色品种的商品。东区负一层至六层经营食品、日用品、化妆品、钟表首饰、药品、男士服装、女士时装、音像器材、体育用品、文化办公用品、电脑及配件、图书、床上用品，并设有洗衣、美容、摄影、电视购物等服务项目；西区一层至四层经营鞋帽皮件、针纺织品、女士休闲服饰、家用电器、家居用品
▲主题和定位
该项目是朝外仅有的两家定位于综合百货零售业态的商业企业之一，以经营服装、音像、家居为主题。目标人群定位在区域内周边固定人群和日常消费人群，与丰联广场的定位有一定的差异。产品品牌深度和购物环境比之丰联有一定的差距，在产品细节、管理、人流的设计、走廊等方面显得与朝外商业繁荣景象有些不合时宜。新建的东区，较之西区有所提高，但购物环境仍然有待提高。
⑺老番街
▲基本情况
老番街服装批发市场（原雅宝路市场），位于朝外神路街，住宅底商共两层。总面积，8600平米，以经营西式餐饮、杂货、食品、保键品、宠物用品和休闲运动类产品。主要面向在该区域活动的外国人。
摊位式商铺，每个摊位面积在6-15平米左右，1.3米宽的网状走廊将所有的摊位连接起来。租金大约为20元/平米·天。前期一半销售，一半租赁。当时市场价格为25000元/平米。由于项目定位准确、经营的商品符合目标客户的需求，所以整个市场经营状况良好，吸引了大量的外籍人士（目标客户）来此消费。
▲主题和定位
该项目在进入市场前期就对项目进行了专业的市场定位，由于所在的朝外商圈距离雅宝路较近，同时其所属的怡景苑小区内有100多户外籍人士居住，所以该项目定位于以经营西方人喜欢的服装、食品、杂货、生活用品等具有异国风情的商业街，并取得了巨大的市场反响。起初，决定一半销售，另一半租赁经营，从而引导整个市场的经营方向，使不偏离前期对项目所做得定位。尽管，市场销售火爆，但开发商不为所动依然坚持租赁一半、销售一半的操盘模式，将该项目做成朝外知名度较高的面向外籍人士的小商品市场。市场经营户90%以上为江浙一带的商人，产品档次并不为普通消费者接受，但是人染得到了外国人的青睐，人气旺盛。
第六章区域商业市场饱和点及空白点分析
一、区域商业空白点分析
1、知名快餐连锁店肯德基和麦当劳在该区域分别有两家以上的分店，星巴克也有两家。这些国际知名的连锁企业在选址时经过了慎重、严密的市场研究和调查之后，才决定进入。由此，可见朝外商业繁华程度。在餐饮方面，该区域有吉野家、好伦哥、韩国烧烤等一些非主流的店面。在北京有影响力的餐饮企业比如金山城、顺风、东海明珠等客量较大的品牌在该区域都没有开分店，所以在餐饮方面尤其是大餐饮方面仍有一定市场潜力。
2、本区域文化氛围浓厚，但是经营文化用品的商业店面相当少，一个好的专业市场比大而全的商场经营风险小得多，而且便于推广和管理。老番街就是最有代表性的例子。
3、符合年轻人口味的时尚品牌，在该区域并没有形成气候，如果能有一家定位在14岁至25岁的上万平米大商场，职业味道稍微少一点，青春靓丽形象突出一些，在朝外这样的氛围中，市场前景相当好。
二、区域商业饱和点分析
1、由于优越的地理位置，高昂的租金，所以该区域不适宜经营大规模的仓储式超市，但是面向高端客户的VIP超市在该区域有一定的市场。
2、不知名的品牌店在该区域经营有一定的风险，除非像老番街那样定位在外籍人士这样独特的消费人群。蓝筹名座二层糟糕的经营状况说明了这一点。
3、由于该区域人口流动性强、消费层次较高，所以药店、手机专业市场等面向社区的商业会有一定的市场难度。
4、由于雅宝路拆迁、秀水街规划等因素，使相当一批在上述区域经营的经营户转移到朝外经营，造成该区域出现了一定的消费层次下降的现象。高端消费人群逐渐从该区域流失。所以，定位较高的商业在该区域面临一定的压力。
重庆市XX市场调研报告 一、区域环境研究 1、区域综述 江北区观音桥位于重庆渝中半岛和北部地区的几何中心，是传统的商贸繁华区域，是重庆市人民政府确定的五大商圈之一，是江北区政治、经济、文化中心和交通枢纽。 观音桥商圈以观音桥转盘为中心，建新东、南、西、北路为辐射方向，半径1000米内区域。 商圈作为北部城区商业发源地，凭借邻解放碑及新区优势，曾为上世纪90年代中期的第二大商圈，但随着交通改善，商业结构、布局不合理而出现“商业空心”现象，限制了一些大型、综合性商业物业在此发展。 随着观音桥商圈的重新规划并开始实施 ?2003年龙湖·北城天街、协信·黄金海岸投入使用，使该商圈的整体形象得到了很大改观，商业布局初具雏形
?2004年，对观音桥商圈进行了从新定位，政府意在把观音桥商圈建为极具特色的休闲、娱乐、购物场所，集中体现“重庆的名片、城市的客厅、市民的乐园、消费的天堂” 四个方面的文化消费内涵 ?2005年2月，2万方的嘉陵广场的正式开放，进一步定位了观音桥生态商圈的形象，在规划中，观音桥商圈面积将达到42公顷，目标直指西南地区最大的生态商圈 2、商圈环境分析 ◆商业环境 大型商业项目：（分类） 购物型商业： 龙湖·北城天街（名店坊、华联商厦、远东百货）、天街2号、AEPC香港城、茂业百货、新世纪百货、重百、协信铜锣湾
广场（黄金海岸）、金源地下城等， 家电买场： 国美、苏宁、商社以及即将开业的大中电器等 建材卖场： 青田家私广场、营业面积4万方的建玛特、南亚家具广场、金观音家具广场等 大型超市： 家乐福、福建永辉超市、新世纪超市等 餐饮、娱乐项目： 分布区域较为散乱，欧式一条街、北城天街、金源地下城、协信铜锣湾广场等，金源地下城内餐饮定位中高档，借助金源大 酒店超五星级的配套，在高端群体中有一定的认知度，金源·时 代俱乐部整合娱乐的消费模式也得到消费者的认可，其他的餐 饮、娱乐项目主要为商圈配套的点缀，未能形成商圈的核心消费 点，且在消费者心中认知度也都不高。 交通环境 观音桥位于江北区交通枢纽，多路公交车可达城市各主要区域，到解放碑20分种车程，到沙坪坝约30分钟，到南平约30分钟，从观音桥商圈的辐射区域来看，区域内可通过公交、小巴、环城车等交通工具，在20分钟以内均可到达。
南昌房地产商业市场调查报告 目录 目录 (1) 一、月度房地产市场动态情况分析 (2) 1、南昌市八月份新推商业市场情况分析 (2) 2、八月份南昌市住宅楼盘市场分 (11) 二、八月份楼市平面媒体投放量分析 (17) 三、八月份南昌市场行业动态分析 (18)
八月份市场调研报告 一、月度房地产市场动态情况分析 （一）、南昌市八月份新推续推商业市场情况分析 本月房地产市场反映较为冷清，属于市场的淡季，纵观各大片区市场的供应情况，商业可以说八月没有较大的商业项目推出，八月份的商业只有昌北开发区枫庐新天地8.21推出的住宅的底层二期商业店铺约100多间店铺，共350米的沿街“产权街铺”。以下对昌北开发区的枫庐新天地做出分析，同时选取了今年6月26号开盘的江西省洪城汽车配件城专业大市场作为分析对象。 1. 枫庐新天地 (1)、项目概况 该项目位于庐山中大道枫林大道口，由江西东南投资有限公司投资，商铺面积共约20000平方米，2003年7月推出一期商业，2004年8月21日推出二期商业，店面为产权式街铺，周边高校林立，为昌北经济技术开发区商贸大核心，交通便捷，配套设施较完善。 （2）、产品特征分析 一期推出100多间店面，店面面积主要在45－65平方米之间，
全部为一层经营，其层高约为5米，开间2－4.5米不等，较大特点是部分店铺有网柱。 二期推出350米沿街商铺，100多间，为两层的街铺，一层层高4.5－5米，二楼层高3.8－4.2米，正在销售中。 街铺全为框架式结构，可以多间店面连用。 （3）、产品价格分析 所有街铺都为产权街铺，其先卖后租，现在售的二期价格如下，从目前南昌市高校附近具有可比性的项目来看，枫庐新天地的售价是很低的，尽管目前的昌北的商圈氛围还没有真正意义上形成，但是5000－6000元/平方米的现售价格对未来投资而言是有很大的潜在价值的。售后的租金普遍在30－50元/平方米之间。枫庐新天地项目概况 枫庐新天地价格（元/㎡）均价（元/㎡）层高（米）面 积（㎡）总面积（㎡） 一层5000－6000 3500－4500 4.5－5 50－53 100－120 二层2500－3000 3.8－4 50－53 （4）、产品销售分析 枫庐新天地的一期销售情况很好，店铺基本在段时间内一销而空，但市调后可以发现一期存在众多的空置店面，街铺的空置率为38.2 ％，具体分析，枫庐新天地的街铺目前人气不旺，整体的商业氛围不浓厚。究其原因来看，主要是由于周边居住人群未形
商业市场调研报告提纲
南昌市商业市场调研报告提纲一、南昌市商业概况 ?商业宏观环境 ?城市商业基础 ?商业分布 二、南昌市商圈分析 三、南昌市各商业业态分析几发展方向 第一节餐饮娱乐 第二节酒店 第三节大型商超 四、南昌市专业市场分析及发展方向 第一节 五、南昌市社区商业调研及发展方向 六、南昌市在售商业项目分析 第一节南昌市在售商业项目特征分析 第二节南昌市在售商业项目供需分析 七、综合论述………………………………….
一、南昌商业概况 南昌市属于中部内陆城市，由于受地理位置与观念的制约，南昌的经济发展明显落后于沿海与周边城市，特别是新兴的行业如IT、金融、服务、房地产、商业等领域明显滞后。但近年来，随着国家加快实施沿长江开发战略、大京九铁路的全线贯通（南昌市是京九线上唯一的省会城市），以及江西省委、省政府和南昌市委、市政府领导人大刀阔斧的改革，南昌市的经济发展形成强大的动力，产业结构调整日益完善，形成新的发展机遇。 一、南昌商业宏观环境 2007年上半年全市实现地区生产总值600.97亿元，按可比价计算同比增长14.1%。其中，第一产业增加值22.49亿元，增长4.1%；第二产业增加值300.44亿元，增长15.2%，其中工业增加值232.62亿元，增长16.4%；第三产业增加值278.05亿元，增长13.9 %。一、二、三产业对经济增长的贡献率分别为1.4%、51.7%和46.9%，其中工业贡献率为45.8%。三次产业结构比例为3.7 ：50.0 ： 46.3。 A、近年南昌GDP
2007年上半年全市实现地区生产总值600.97亿元，按可比价计算同比增长14.1%。其中，第一产业增加值22.49亿元，增长4.1%；第二产业增加值300.44亿元，增长15.2%，其中工业增加值232.62亿元，增长16.4%；第三产业增加值278.05亿元，增长13.9 %。一、二、三产业对经济增长的贡献率分别为1.4%、51.7%和46.9%，其中工业贡献率为45.8%。三次产业结构比例为3.7 ：50.0 ：46.3。 南昌宏观经济近年呈现高速发展的态势，GDP逐年增长，经济动力强劲，为商业发展提供了广阔的发展环境。 B、南昌人口
商业街区情况调研报告 街商业街区是县城的商业集聚带,是市民居家购物休闲首选的商业街区,也是重要的对外窗口。街的形象代表着的城市形象,街的现在和未来是居民关注的焦点之一。 一、街的历史沿革和发展现状 据清光绪八年《县志》记载,溧邑自隋唐以来,街衢繁盛,物阜民康,唐时,城外街为县城之中心,县衙署和城隍庙就设在街道之中。万历二十七年,知县徐必达修治城内街道,皆铺以石。古往今来,街始终店家林立,商贾云集,生意兴旺,人流如潮,是我县一条传统的商业街,也是我县商业文化的聚集地。 街长450米,位于护城河北岸,珍珠路与中大街之间,居于商业核心区的中心位置。建国后,我县国有和集体商业公司的零售店面大都设在这条街上。1984年的县城总体规划,就把街确定为商业步行街。1995年初,县委、县政府结合旧城改造,对街南街区域进行全面拆旧建新,北面商铺也装修出新,路面进行了简易铺装,并于1996年1月8日举行了街商业步行街落成典礼,成为当时郊县旧城商业街区改造的样板工程。此后,街北街陆续进行了局部出新改造。XX年开始,以街为轴心,对珍珠路、交通路、中大街、大东门街围合地带进行“两场一街”(商贸文化广场、街商业广场、大东门
美食街)拆旧建新改造,XX年陆续建成投入运营。XX年街西北区域地块开工建设“名仕阁”商住楼,XX年底前将建成投入运行。至此,街商业街区的改造建设初步完毕,街已由原来的一条老商业街,演变成一个完整的商业街区。整个街区占地面积约40万平米,其中商用建筑面积约20万平米,街面广场、停车、空闲面积约5万多平米。街商业街区内拥有大小商户500多家,汇集了我县大型超市、电器卖场、星级酒店、休闲娱乐、时尚饮食和大部分知名品牌店。经过近几年的打造,街区内的商娱功能放大,时尚业态增多,门类逐步齐全,已经成为县城地区不可替代的商业中心区和人流物流聚集区,也是我县商业文化和对外形象的一张名片。 目前,对商业街区实施管理的单位有5家:一是“两场一街办公室”,原在“县三产办”名下,XX年1月以后移交给永阳镇三产办,从事带有一定政府综合协调性质的管理职能;二是“两场一街”的物业管理公司,共有3家,分别是:管理街商业广场的瑞祥物业公司,管理商贸文化广场的秦环物业公司和管理大东门美食街的青河物业公司,均由原开发建设“两场一街”的3家开发商分别聘用,从事区域内的日常物业管理;三是由市容局承担街包括南区及“两场一街”以外的街巷河沿的市容环卫管理。 二、街商业街区目前存在的主要问题 街商业街区虽然经过几次改造,但限于当时的财力、规
房地产商业市场调 研报告 1
拉萨房地产商业市场调研报告 去年还在上半年的时候,接触了西藏的珠峰伟业,我的同事还专门到现场去体会了生活,但后来开发商很”低调”,一场热闹变成了”无声无息”,当时我们甚至连售楼书都已经做了出来,销售人员也已经准备好了。 一、前言 二、报告摘要 纵观拉萨房地产商业市场,一方面,拉萨房地产市场是一个新兴的产业,而未来市场将面临”井喷式”的发展态势,各种商业形态将层出不穷;另一方面,拉萨房地产的启动与发展,带动了冶金、化工、建材、轻工、家电、汽车等相关产业的发展,随着拉萨旅游业不断升级趋势,对于推动拉萨商业市场的繁荣是一个长期利好消息,市场前景看好。能够说,拉萨房地产商业市场是压力与机遇并存。因此,在研究拉萨商业经营的基础上,寻求产品经营的差异性与产品经营的创新,将成为本商业项目经营权销售成功的关键。 拉萨的整体旅游开发开放成果斐然,但相对于她的商业经贸功能,其配套服务依然显得相对滞后。随着拉萨旅游旺季的到来,国内外大量旅游人
群的涌现,使得现有商业配套如雨后春笋出现,但始终不具备具有权威效果的大型商业娱乐中心。如何合理有序地配置完整、成熟的商业配套并使其有机互动组合,形成不同档次、错位经营,已经被提上了拉萨进一步发展的议事日程。 因此,本项目的突破点在于跳出拉萨现有小商业模式与产品形式,更多的与国内商业经营市场发展趋势接轨,结合城市发展目标,充分考虑新经济时代下投资者和消费者对商业经营形态的更高需求,对当前所存在的市场需求进行高度概括与提升。一般的策划过程是经过基本的市场调查,然后直接提出项目定位。本报告采用全新的分析方法,在全面、详实的市场调查的基础上,对市场供求关系进行深入分析,并找到市场饱和点,进而剖析当前产品经营的局限性,从而找到市场空白点,再经过市场空白点,分析出能够为本项目所用的市场机会点,并经过全新的项目分析论证模式——”NMN矩阵分析模型”,找到项目的突破点,同时经过我们创造性的劳动,策划出拉萨首个商业市场经营产权销售的引领型物业,并旨在经过切实可行的新概念的提出,引起拉萨投资型商业经营模式的革命,最终达到项目成功销售的目的。 三、市场现状调查 1、调查综述 1.1. 调查目的 对拉萨商业地产市场及区域商业情况进行针对性的调查研究分析,最终
商业项目市场调研报告 调研报告前言：简要说明本次调研的目的和范围、调研组成员、调研日期、调研数据的依据等内容。 一、PEST分析 ◆政治要素（Politics）：了解当地政府的结构、指导方向、产业政策等； ◆经济要素（Economic）：GDP总量、人均GDP、GDP增长率、财政收入水平及增长率、社会 消费品零售总额、各零售业态分类消费水平、居民收入、人均可支配收入、居民存款占比情况、恩格尔系数、物业投资水平、外资投资情况、物业售价、租金价格等； ◆社会要素（Society）：是指当地城市居民民族特征、文化传统、价值观念、宗教信仰、教育水 平以及风俗习惯等因素。构成社会环境的要素包括人口规模、年龄结构、种族结构、收入分布、消费结构和水平、人口流动性等。其中人口规模直接影响着一个国家或地区市场的容量，年龄结构则决定消费品的种类及推广方式。 ◆技术要素(Technology): 技术要素包括当地零售业出现和发展趋势以及前景预测。 二、区域城市功能调查 ◆公共设施状况 ◆交通体系状况 ◆道路状况、通行量 ◆区域性质与功能特点 ◆各项城区的机能 ◆城市规划? 三、区域商业现状调研 ◆商业发展现状及布局情况（概况、规模、商圈分类） ◆商业发展规划（政策规划、趋势研判） ◆租金水平、售价水平研究等； ◆发展商开发情况研究； ◆零售品牌调研（分档次、分业种、分业态进行交叉分析） ◆新店开设趋势研究 ◆典型案例分析 四、区域商业物业供需分析 ◆区域供应 ◆区域消化
◆供需交叉分析 ◆租金走势 ◆售价走势 ◆租售交叉分析 ◆典型开发案例分析 五、区域内主要商圈消费者消费行为调查与研究 ◆地理细分调查分析 ◆购买人群细分调查 ◆年龄细分调查分析 ◆经济状况细分调查分析 ◆消费者交通和出行方式 ◆购买者购买心理及行为分析 六、意向项目SWOT分析 （包括道路类别及交通状况、项目地块自然与社会条件分析、顾客是否容易达到商业区、周边环境和公建设施、项目周围经济条件分析等） 七、结论 ◆区域投资价值建议 ◆项目投资建议 ◆产品投资建议
商业空间调研实习报告 院系名称 学生姓名 专业班级 指导教师 二〇一〇年九月十五日 实习情况一览表
商业空间调研实习报告 一、实习目的： 1 了解商业空间的风格主题尤其专卖店的特色因素。 2、联系实际商业空间中灯光、材料的应用。 3、如何通过商业空间的设计提升品牌形象、企业内涵等商业因素。 商业空间的设计就是为了满足消费者的心里，刺激消费者的购物欲望，所以设计时一定要考虑到如何吸引消费者的眼球。空间商业心理学将顾客分为三类。 ①有目的的购物者。他们进店之前已有购买目标，因此目光集中，脚步明确，②有选择的购物者他们对商品有一定注意范围，但也留意其它商品。他们脚步缓慢，但目光较集中。③无目的的参观者他们去商店无一定目标，脚步缓慢，目光不集中，行动无规律。作为设计师就要收集各种商场、专卖店在这种方面所运用的特色元素，通过归纳总结运用到今后的设计中去，不同地域的商业空间都会根据当地人的消费心理来创造特色元素。店面的布置最好留有依产品变化而进行调整的余地，使顾客在不断产生新鲜和新奇的感觉的同时，激发他们不断来消费的愿望。 二、实习内容 现代社会的大众消费水品日益提高，商业空间的细分程度也越来越高，不论是在大型商场还是步行街边的店面，品牌专卖店的设计也在与时俱进，尝试着各种不同的风格形式。专卖店作为商业空间中较为典型的一类，不同品牌的每一个不同的信息都会以不同的表达方式，向每一个进入空间的消费者传递品牌的魅力，促成消费行为。在大城市的步行街，大型商场中都会有各种专卖店，虽然店面与店面连在一起，但每种品牌的店面都有着明显的差异，店面的布局形式，材料运用各具特色。 昆明的百大新天地是当地比较具有代表性购物商场，马莱特专卖店（图1、图2）的设计很有特色，主要是以色彩和材料来表现企业文化，整个空间以暗红色实木为材料，表现出涵养、不轻狂张扬、成熟稳重的商务男装特色。店门口简单随意，没有太多修饰，只有品牌“MA LAI TE”几个字母，进去之后门两侧的两盆植物十分营造气氛，从外面的喧哗一下子进入到闲雅舒适的空间。内部基本都是直线造型，很有中国风的味道，顶部照明灯排列有序，很规整。这种店面和
昆明商业市场调研报告谨呈金马源集团房地产子公司 昆明恒巢房地产经纪有限公司 2008年6月18日
目录 二、六大商圈介绍 (4) （一）三市街商圈 (4) 1.区位描述 (4) 2.商业特征描述 (4) 3.商业板块 (4) 4.商圈综述 (9) （二）青年路商圈 (9) 1.区位描述 (9) 2.商业特征描述 (9) 3.商业业态 (9) 4.商铺形态 (11) 5.租金情况 (11) 6.商圈综述 (11) （三）白塔路商圈 (11) 1.区位描述 (11) 2.商业特征描述 (12) 3 (14) （四）小西门商圈 (15) 1.区位描述 (15) 2.商业特征描述 (15) 3.商业业态 (16) 4.商铺形态 (18) 5.租金情况 (19) 6.商圈综述 (19) （五）昆都商圈 (20) 1.区位描述 (20) 2.商业特征描述 (20) 3.24 （六）螺蛳湾商圈 (24) （七）六大商圈整体分析： (28) 三、竞争商业项目 (29) （一）主要竞争商业项目列表 (29) （二）主要竞争项目案例 (29) 上东大街 (29) 东华丽都广场 (33) 昆明老街 (35) （三）竞争项目交叉分析： (39) 四、地块商业属性分析 (40) （一）地块自身商业属性 (40) （二）分析及建议 (40)
一、昆明商业圈综述 有着悠久发展历史的昆明由于历史、地理，以及城市发展变化等原因，形成了众所周知的三大核心商圈，即以零售百货业为主的三市街商圈、青年路商圈及 白塔路商圈，三大次级商圈以超市为主的小西门商圈，餐饮娱乐为主的昆都商圈 及批发为主的螺蛳湾商圈，以及六大商圈周边零散、不规范存在的商铺和商场共 同形成的城市商业格局。 商圈名称主力店和主营业态定位和特点变化和发展 三市街商圈 以柏联百盛、昆百大、家乐福等 为代表，有着悠久的商业历史商业定位为中档和中高档层面， 业态丰富完整、经营种类齐全， 商业氛围浓厚 随着步行街的开通、百盛的做强、百 大新天地的开业以及周围辅助商业 的丰富，该商圈的地位日益巩固，目 前和将来一定时间内仍将保持其第 一商圈的位置 青年路商圈 以新西南广场、新世界百货（原 仟村百货）、鸿城广场为代表商业定位为中档和中高档层面， 以购物中心、百货和专卖店为主， 昆明走廊的开业，一定上弥补了 该商圈餐饮、娱乐不足的弱点 由于新西南广场还处于调整时期、仟 村走弱以及鸿城的反复经营不善，该 商圈的地位持续降低，但街铺依然较 为发达，同时随着金鹰百货、护国商 城的建设经营，在一定上提升了该商 圈的地位 白塔路商圈金龙百货、金格中心白塔路商圈是一个典型的高档百 货商圈，完全依靠金龙百货的支 撑而兴起，以定向消费为主，商 业氛围较淡 汇都国际的建设和开业，极大地提升 了商圈的商业氛围和辐射能力，但总 体商业氛围仍然较淡 小西门商圈沃尔玛、美辰百货、街铺等中到中低定位，小西门商圈以大 型超市及电讯业为主，其他主要 是一些经营日用品和小百货的小 商铺 处于西市区和主城区的咽喉位置，商 业氛围浓厚，客流巨大，有向中档时 尚方向发展的趋势 昆都商圈 昆都商圈是以娱乐、餐饮为主的 商圈，配以大量的精品专卖店年轻、时尚定位，是昆明夜生活 的主要场所之一 昆明主要的娱乐区域，零售业较弱， 短期内无大的发展空间
北京商业市场研究报告 第一部分：北京商业地产发展概况 1.1商业地产及类型划分 1.2北京商业地产发展过程 1.3 北京商业地产现状 1.4 重点商业空间布局 第二部分：北京商业地产市场总体分析 2.1北京市商业体量分布情况分析 2.2各环路项目分布情况分析 2.3各环路的商业发展与城市发展关系分析 2.4北京交通干线和沿线商业的分析 2.5已落成、正报规、待建项目情况对比分析 2.6商业项目物业形态对比分析 第三部分、北京商圈规划分析 3.1商圈的概念 3.2北京市老商圈分析 3.3北京新老商圈规模与变化分析 3.4现代商圈及其动态发展 第四部分商业地产经营概况分析 4.1整体分析 4.2商圈分析 4.3个案分析 第五部分商业地产项目选址研究 5.1店址是现代零售商业的核心竞争力 5.2便利性是零售商业店址的第一特性 5.35a法则是商业店铺选址技术的核心 5.4商业店面选址要求 第六部分：北京商业地产市场预测 6.1北京商业地产展望 6.2北京商业地产“拐点”？ 6.3重点区域分析：cbd 第七部分：北京市商业地产总结 第一部分：北京商业地产发展概况 1.1商业地产及类型划分 商铺分类：从商铺的概念可以看出，其范围极为广泛，不对它进行有效分类是无法深入 进行相关研究。 1.1.1按照开发形式进行分类： （1）商业街商铺 商业街指以平面形式、按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的 铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。 商业街过去十年在国内取得了良好的发展，其中包括建材街、汽车配件、服装精品街、 酒吧街、美容美发用品街等。 （2）市场类商铺 在这里，市场是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层
2020房地产市场调研报告（精选3篇） 2020房地产市场调研报告 在现在社会，大家逐渐认识到报告的重要性，我们在写报告的时候要注意逻辑的合理性。我们应当如何写报告呢？下面是整理的2020房地产市场调研报告，希望能够帮助到大家。 房地产市场调研报告1 “两港一城”建设热潮和城市化进程加快促进了我区房地产市场的蓬勃发展。目前房地产业在我区经济发展中具有重要地位和作用，房地产业直接税收占到总税收的15%左右，相关税收占到总税收的30%；如果加上契税收入，则占到36%。随着经济的发展和城市化进程的不断加快，房地产业对税收的支柱作用会更加明显。 近期，中央和市陆续出台了针对房地产市场的调控政策，对于受外部环境影响较敏感的房地产业来说，政策的调整无疑会影响房地产市场的发展。认清我区房地产市场现状，客观分析政策对房地产走势的影响，从而研究提出相应的对策建议，对保持我区房地产市场的持续健康发展，具有重要意义。 一、我区房地产市场发展现状 今年1-6月，我区房地产业实现税收5亿元，同比增长85%；房地产开发投资完成37.3亿元，其中住宅投资完成23亿元；商品房施工面积489.9万平方米，销售100万平方米。今年以来，我区房地产业发展呈现以下特点：
1、房产投资保持较高增速 我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头，1-6月，房地产开发平均增速为42.2%。其中，住宅建设在房地产开发投资中的地位突出，占到房地产开发全部投资的62%；商业营业用房今年开发增速也持续走高，2-6月累计增速分别为：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍；办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速。 2、房产销售势头回落明显 今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势： 从商品房预售情况来看，回落趋势明显。1-6月全区预售3940套，总面积50.6万平方米；预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了15.5%和15.4%。出于对宏观政策的观望心态，3月份我区商品房预售出现了一次明显下降，4月份仅售出474套，总面积6.5万平方米，与3月份相比均下降了44.3%。5月、6月继续维持了较低的预售水平，每月预售385套，总面积5万平方米左右。 3、房产平均价格持续走高 虽然今年年初开始，中央及市频频出台调控房地产市场的有关政策，但年后，房地产市场已进入快速上涨的新一轮行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及“跟涨不跟跌”的投资心理等因素影响，我区房价也呈持续走高的态势。
福田cocopark商业市场调研报告 一、基础资料 福田COCO Park是由星河集团投资7亿，联袂世界顶尖团队香港启胜管理公司、美国尔本建筑师事务所URBAN、贝尔高林BELT COLLINS、伍兹贝格WOODS BAGOT、GRAPHIA，以及著名华人设计大师陈幼坚先生精心打造。 位于深圳CBD中心区经济动脉上，毗邻会展中心，无缝衔接地铁购物公园站。总占地3.1万平方米，建筑 面积达8.5万平方米，建筑主体共五层，其中地下二层，地上三层。 位置：位于福田中心区，毗邻深圳会展中心。 购物中心总建筑面积：85000 楼层：购物中心B1—L3F 楼层高度：楼层净高3.6-4.5m 场内通道宽度：4.2-6m 车位数：B2、B3层共计600个车位。 经营管理：香港启胜管理公司 开业时间：2006年9月30日，其中吉之岛主力店开业在06年12月初 商业定位：购物休闲，时尚潮流，打造深圳深圳的时尚动力中心。 COCOPARK 区域优势明显，紧邻会展中心和中心区高档写字楼、酒店和高档豪宅居住区， 高端消费人群集聚。项目地下有地铁站，交通便利度高，更增强了辐射范围。
二、福田cocopark所在区位的优略势 处福田中心区商圈，被华强北、东门、深南中路、人民南四大主商圈围合，近会展中心经济交流中心，吸 客性和展示性都很强。 ◆福田中心区商圈 以大型购物中心、高档次百货为主，代表深 圳国际化的商业定位，片区经济活跃，都市 白领集中区，消费力强。 ◆四大商圈围合优势 东门商圈是集购物、休闲和旅游观光于一体 的步行街；华强北以电子市场为龙头，汇集 了百货、服装、餐饮、仓储、金融等几十个 行业，成为全国业态最齐的商业街；人民南 商圈是时尚高档精品型购物，娱乐业最为发 达；深南中路是时尚潮流商圈；项目处于四 大商圈交接地带，具有承接四大商圈人流的 优势。 处福田区CBD位置，周边高档写字楼面积约140万平方米，三十几栋高档住宅区，常住人口越95万，潜 在目标需求客群较大。 ◆CBD优势 福田CBD位置，经济、政治、文化、公共设 施配套都发展癿比较完善，现在正在兴建 深圳第一平安国际金融中心 ◆写字楼 周边有投资大厦、中心商务大厦、时代广场 甲级写字楼，面积约140 万平方米 ◆中高档住宅区 中海华庭、星河国际、城中雅苑等三十几栋 高档居住区，常住人口约 95万 ◆人流量 会展中心人流量大，人流量最高高达15万 周边分布竞争顷目繁多，怡景中心城、连城新天地、卓越.INTOWN、天虹君尚是最为接近的项目 怡景中心城：距COCOPARK约800米，集 购物、休闲、旅游、餐饮、娱乐、文化 等于一体，大型生态购物中心；定位人 群：中产阶层。 连城新天地：主要连接会展中心及购物 公园地铁站厅之间的主题购物休闲商业 街。定位：中档消费人群。 卓越.intown:大型综合体的裙楼底商， 以LOVE为主题的全新概念时尚购物中 心，定位人群：写字楼白领与商务人士 为主。 天虹君尚百货：天虹商场投资打造的高 端百货品牌，也是片区高人气百货商场； 定位人群：城市精英
商业市场调查报告 篇一：商业项目市场调研报告(模板) 商业项目市场调研报告 调研报告前言：简要说明本次调研的目的和范围、调研组成员、调研日期、调研数据的依据等内容。 一、 PEST分析 ? 政治要素（Politics）：了解当地政府的结构、指导方向、产业政策等； ? 经济要素（Economic）：GDP总量、人均GDP、GDP增长率、财政收入水平及增长率、社会消费品零售总额、各零售业态分类消费水平、居民收入、人均可支配收入、居民存款占比情况、恩格尔系数、物业投资水平、外资投资情况、物业售价、租金价格等； ? 社会要素（Society）：是指当地城市居民民族特征、文化传统、价值观念、宗教信仰、教育水平以及风俗习惯等因素。构成社会环境的要素包括人口规模、年龄结构、种族结构、收入分布、消费结构和水平、人口流动性等。其中人口规模直接影响着一个国家或地区市场的容量，年龄结构则决定消费品的种类及推广方式。
? 技术要素(Technology): 技术要素包括当地零售业出现和发展趋势以及前景预测。 二、区域城市功能调查 ? 公共设施状况 ? 交通体系状况 ? 道路状况、通行量 ? 区域性质与功能特点 ? 各项城区的机能 ? 城市规划 三、区域商业现状调研 ? 商业发展现状及布局情况（概况、规模、商圈分类）? 商业发展规划（政策规划、趋势研判） ? 租金水平、售价水平研究等； ? 发展商开发情况研究； ? 零售品牌调研（分档次、分业种、分业态进行交叉分析）
? 新店开设趋势研究 ? 典型案例分析 四、区域商业物业供需分析 ? 区域供应 ? 区域消化 ? 供需交叉分析 ? 租金走势 ? 售价走势 ? 租售交叉分析 ? 典型开发案例分析 五、区域内主要商圈消费者消费行为调查与研究? 地理细分调查分析 ? 购买人群细分调查 ? 年龄细分调查分析 ? 经济状况细分调查分析 ? 消费者交通和出行方式 ? 购买者购买心理及行为分析
2015 年暑假商业空间设计实习报告 一，实习目的：通过对专卖店的调研实习，了解如何充分利用室内空间对专卖店做出优秀的设计。 二，实习时间：2011年11月7日2011年11月9日三，实习地点：济南万达广场，济南恒隆广常四，实习内容：实地考察专卖店的空间设计。 五，实习方式: 实地考察。 判断一个专卖店的好坏，关键在于这个专卖店的回头客的多少。一个成功的专卖店，不仅要有一个良好的广告效应，还要有一个过硬的硬件系统。 这个硬件系统包括店铺的周围环境，店面的装饰设计和店面设计。通过本专业的学习和实践，以及对网上资料的搜索，对如何成功设计一个受人的专卖店有了更大的信心。 店铺周围环境的好环有两种含义。一种含义是指店铺周围环境状 况。 比如有的店开在公共厕所旁或附近，不远处便是垃圾堆、臭水沟或店门外灰尘飞舞，或邻居是怪味溢发的化工厂等，这便是恶劣的开店环境。 另一种含义指店铺所处位置繁华程度。 一般来讲，店铺若处在车站附近、商业区域人口密度高的地区或同行集中的一条街上，这类开店环境应该具有比较大的优势
另外，三叉路口、拐角的位置较好，坡路上、偏僻角落、楼屋高的地方位置欠佳。 交通条件是否方便。 顾客到店后，停车是否方便;货物运输是否方便;从其他地段到店乘车是否方便等。 交通条件方便与否对店铺的销售有很大影响。周围设施对店铺是否有利。 有的店铺虽然开在城区干道旁，但干道两边的栅栏，却使生意大受影响。 因此在选择临街铺面时，要充分注意这点。 如何选择呢?典型街道有两种：一种是只有车道和人行道，车辆在 道路行驶，视线很自然能扫到街两边铺面;行人在街边行走，很自然进入店铺。 但街道宽度若超过30 米，则有时反而不聚人气。据调查研究，街道为25 米宽，最易形成人气和顾客潮。另一种典型街道：车道、自行车和人行道分别被隔开，其实这是一种封闭的交通, 选择这种位置开店也不太好。 服务区域人口情况。 一般来讲，开店位置附近人口越多，越密集越好。目前很多大中城市都相对集中形成了各种区域，比如商业区、旅 游区，大学区等，在不同区域开店应注意分析这种情况 目标顾客收入水准。
市场调研报告提纲 前言 调研时间，调研范围、调研方法、调研结论 目录 一、宏观经济与政策篇 1、国家经济状况及房地产大势现状 （1）经济状况分析： 近3-5年经济增长，去年同比数据； （2）房地产大势分析： 近期房地产发展情况，投放量、消化量、控制量等 2、目前国家房地产政策解读 99、01、03、07、08、09、10、11 通过前几年政策的解读，重点引出时下执行的系列政策解读及分析3、国家房地产发展趋势分析 主观分析，分解成若干条 4、润弘之观点 （1）通过经济层面分析，提出市场投放观点等 （2）通过对政策的解读，提出对操盘项目的应对政策 二、中观市场及区域篇 1、驻马店城市概况及经济状况
城区划分、下辖乡镇、人口基数、经济总量、房地产资金投放情况等2、驻马店整体规划及发展方向 整体规划及城市发展方向，主城区、新城区等符合划分，图例说明3、驻马店一级市场（土地市场）投放情况 政府客观数据，并形成润弘观点：快速启动项目，快进快出，迅速回笼资金 3、驻马店房地产现状及分析 房地产市场主观区域划分，划分标准，所形成的各自的版块特征如何4、驻马店最近6个月的房地产市场现状及解读 通过调研了解，对半年内市场变化的判断 主要体现为：（1）新楼盘的推出量 （2）有无新产品（特色产品、创新户型等）的出现 （3）价格有无明显拉上 （4）开盘项目的分析与判断 （5）消费需求导向如何 （6）区域政策执行及应对情况，对区域市场影响如何 三、驻马店房地产市场解码 1、个案调研 含个案调研印象，优劣势分析 2、在售项目总结及细分解读 A、市场总体特征 b、板块划分及格局状况
c、建设规模分析 d、建筑形态分析 e、建筑风格分析 f、户型分析 g、价格竞争分析 h、消费群体分析 i、购买力分析 j、营销和推广的认识 营销定位、营销策略、消化率等 媒体选择、媒体组合等 情景式营销等 k、润弘观点 3、市场发展趋势预测 a、住宅 市场定位上，产品规划及设计上，户型定位上，景观设计上，样板区设计上 b、商业（综合体） 随着城市发展，土地日益稀缺，地价攀新高，以商业为主的综合体或者商业项目将陆续出现……主要目的是提上土地价值，增加项目开发利润。 c、写字楼 通过对市场的调查，就全省范围而言，3年前各地市大多没有真
文档可编辑可打印，也可以直接使用，欢迎您的下载 商业街区情况调研报告 街商业街区是县城的商业集聚带，是市民居家购物休闲首选的商业街区，也是重要的对外窗口。 街的形象代表着的城市形象，街的现在和未来是居民关注的焦点之一。 一、街的历史沿革和发展现状据清光绪八年《县志》记载，溧邑自隋唐以来，街衢繁盛，物阜民康，唐时，城外街为县城之中心，县衙署和城隍庙就设在街道之中。 万历二十七年，知县徐必达修治城内街道，皆铺以石。 古往今来，街始终店家林立，商贾云集，生意兴旺，人流如潮，是我县一条传统的商业街，也是我县商业文化的聚集地。 街长450米,位于护城河北岸，珍珠路与中大街之间，居于商业核心区的中心位置。 建国后，我县国有和集体商业公司的零售店面大都设在这条街上。 1984年的县城总体规划，就把街确定为商业步行街。 1995年初，县委、县政府结合旧城改造，对街南街区域进行
全面拆旧建新，北面商铺也装修出新，路面进行了简易铺装，并 于1996年1月8日举行了街商业步行街落成典礼，成为当时郊县 旧城商业街区改造的样板工程。 此后，街北街陆续进行了局部出新改造。 2002年开始，以街为轴心，对珍珠路、交通路、中大街、大 东门街围合地带进行两场一街商贸文化广场、街商业广场、大东 门美食街拆旧建新改造，2005年陆续建成投入运营。 2006年街西北区域地块开工建设名仕阁商住楼，2008年底前 将建成投入运行。 至此，街商业街区的改造建设初步完毕,街已由原来的一条老 商业街，演变成一个完整的商业街区。 整个街区占地面积约40万平米，其中商用建筑面积约20万 平米，街面广场、停车、空闲面积约5万多平米。 街商业街区内拥有大小商户500多家，汇集了我县大型超市、电器卖场、星级酒店、休闲娱乐、时尚饮食和大部分知名品牌店。 经过近几年的打造，街区内的商娱功能放大，时尚业态增多，门类逐步齐全，已经成为县城地区不可替代的商业中心区和人流 物流聚集区，也是我县商业文化和对外形象的一张名片。 目前，对商业街区实施管理的单位有5家一是两场一街办公室，原在县三产办名下，2008年１月以后移交给永阳镇三产办，
商业室内环境艺术设计调研报告 姓名：XX 班级：XXXX 学号：XXXXXXXX
商业室内环境艺术设计调研报告 调研时间：2014.4.1 调研地点：武汉国际广场、群光广场 调研对象：考察各个商场的空间环境设计 调研方式：实地考察 调研目的：通过在各个商圈各种类型的品牌专卖店门店的考察，并对具体案例进行分析，了解现代潮流且人性化的空间布置，进一步加强商业空间设计知识和新的设计理念，烧烤和借鉴设计的亮点和不足之处。 前言 商业空间是人类活动空间中最复杂多元的空间类别之一，而商业空间设计从广义上可以定义为：所有与商业活动有关的空间形态设计。也可以理解为：当前社会商业活动中所需要的空间设计实现商品流通的空间环境设计。随着时代的发展，现代意义上的商业空间设计必然会呈现多样化、复杂化、科技化和人性化的特征。 通过这次的调研以及对集体的案例进行分析，使我增加了关于商业空间设计的知识，并且认识到自己今后在设计中应该注意的问题，在以后的设计中为自己提供借鉴与帮助。 调研内容 当今的商业购物中心俨然成为市民休闲的好去处。其中的餐饮、健身、美容、娱乐等业态，将为商业购物中心注入浓浓的休闲味。同时商业空间设计也更加趋于多样化。好的商业空间设计不仅能为商场自身树立很好的形象，而且能激发购物者的欲望，从而促进商场更好更快的发展。一个好的商场设计首先从以下几个方
面做起： 市场定位与功能划分 因为不同档次、不同市场定位，在设计上是不同的。 武汉群光广场坐落于江南地区的新型区域商圈，华中地区单体面积占居第一位，周边聚集了庞大的高校师生及事业单位消费群体，而且毗邻光谷等人才密集地段中高收入人群，消费能力强。 武商集团旗下武汉国际广场购物中心立足城市核心解放大道黄金商圈，毗邻交通动脉，连接轻轨与地铁，捷运通畅。按照国际标准打造的武汉国际广场总营业面积达32万平方米，是未来中国定位最高、规模最大、品牌最全的顶级购物中心。全新的武汉国际广场分为A、B、C、D四馆，四方四座，构建超大规模商业新景观。 空间感与室内景观 空间感是建筑体面的虚实围合给人的心理感受。最理想的状态应该是把商业环境设计的建筑规划与室内空间融合为一体。这是理性与感性的完美结合，因此我提倡空间的互融性、室内与室外空间的融合及室内各空间的融合。商场里面的室内空间感受和环境景观是当今商场随着时代的发展而所必须的。群光与国广的建筑外立面设计体现出了自己独特的个性既霸气，店面设计及店面装修设计主题群光趋向于中高档产品的设计，国广更趋向于高端奢侈品牌。门面装饰各具特色，而又与商场的整体环境相协调，这是至关重要的。 商场的照明与广告 商场的灯光运用的好坏直接影响到购物者的心态和感受。重点照明、间接照明、主光源、次光源、可调性光源、冷暖光等在万达购物广场不同的空间设计中各有
广州市商业地产市场调查报告 目录 广州商圈的变迁 (1) 广州商圈分布 (2) 重点商圈分布 (4) 中华广场商圈 (4) 北京路商圈 (6) 天河路商圈 (8) 天河商圈的经营特点及问题 (9) 天河城商圈存在的机会 (12) 广州商圈的变迁 广州可以说自古都是商家必争之地。两千年的商业沉淀，广州商业文化的变迁，从十里 洋场到上下九，西湖路。再到如今腾飞的天河城，广州商圈已经形成了多个地段、多种档次 又齐全互补的格局。 西堤固百世留芳，南大亦盛极一时 直到上世纪80年代中期，如果外地人到广州，广州人一定会带他去城西的南方大厦、 西堤走走，“不到南方大厦，不算到了广州”是当时广州人的口头语。 沙面长堤、南方大厦、人民路一带堪称老资格的“十里洋场”；然而，从1987年有关 部门为了缓解城市交通压力，架起了人民路高架桥开始，这一带的城市景观与商业氛围同时 遭受重创，就此步入平淡。 上下九一鸣惊人，北京路渐入佳境 上世纪90年代中后期的广州，北京路、上下九路等商业街与北京的王府井、上海的南 京路一样，成为最繁华商业区的代名词。 而作为这一时期广州新兴商业的代表，高第街服装专业街、西湖路夜市也一时风光无二。 开办于1980年的高第街服装专业街，经营的服装品种丰富多样，特别受外省客商的青睐， 每日来购货的人络绎不绝，曾是国内著名的专业市场。此后，西湖路“灯光夜市”逐步崛起。 其处于东西(西湖路)、南北(教育路)纵横交错的两条马路两边，临时搭置竹棚作时装售卖点 档，鼎盛时多达几百档。西湖路“灯光夜市”曾是羊城八大风情街之一。 天河城风光无限 随着广州市“南拓北优、东进西联”城市空间发展布局构想逐步实施，老城区作为商业 中心的传统地位已经受到冲击和削弱，以1998年正式开业的天河城广场为代表的天河路商 圈在迅速走向成熟、壮大。 据统计，北京路商业步行街人流量日均30万人次，节日逾40万人次。上下九路日均客 流量为20万人次。而作为中国大陆最早和最成功的购物中心，天河城广场的日客流量早在2004年即突破83万人次。其聚客能力已足以令商业街望尘莫及。 时至今日，从商业地产的规模、人流量、销售额、产业布局等方面来看，天河商圈无疑 已发展成为中国最先进的带状式MALL群。目前的天河商圈，已拥有天河城、维多利广场、 广州购书中心、广州电脑城、南方电脑城、颐高数码广场、天河娱乐广场等项目。此外，还 有中怡时尚购物中心、天河又一城。 随着珠江新城规划的最后敲定及珠江新城地下线的动工，搁置多时的珠江新城开发重新 热乎起来。一座规模不亚于天河城广场的超大商业城将选址原赛马场边，将会带动整个珠江 新城的商业发展。
市调报告 郑州市 商业市场研究报告 营销部 2011-8-29 市调报告 目录 一、郑州市宏观经济环境现状……………………………………… 二、郑州市商业环境分析…………………………………………… 三、郑州市各区域商圈发展现状……………………………………… 3.1、二七商圈………………………………………… 3.2、碧沙岗商圈………………………………………… 3.3、紫荆山商圈………………………………………… 3.4、郑东新区商圈…………………………………………… 3.5、新兴商圈发展现状…………………………………………
3.5.1、东南区域点状商圈………………………………………… 3.5.2、西南区域点状商圈………………………………………… 3.5.3、大学路带状商圈………………………………………… 3.5.4、秦岭路点状商圈………………………………………… 四、典型案例分析…………………………………………… 五、郑州市商业市场发展前景预测…………………………… 六、总结…………………………………………………… 一、郑州市宏观经济环境现状 1、GDP发展状况 经统计局初步核算,2010年全年完成生产总值4000亿元,比上年增长13.0%;人均生产总值4.9万元。其中第一产业增加值124.6亿元,增长3.0%;第二产业增加值2269.9亿元,增长15.1%;第三产业增加值1605.5亿元,增长10.5%。三次产业结构由上年的3.1∶54.0∶42.9调整为3.1:56.7:40.2。 2、固定资产投资 2011年全年全社会固定资产投资完成2757.0亿元,比上年增长20.8%。其中城镇固定资产投资完成2432.5亿元,比上年增长21.9%。 全年房地产开发完成投资775.2亿元,比上年增长50.9%;其中住宅投资555.7亿元,增长41.0%。商品房屋施工面积6255.5万平方米,比上年增长20.1%;其中住宅施工4582.9万平方米,增长16.3%。商品房新开工面积1811.8万平方米,增长