第一章总论
1.1 项目名称及承办单位
1.1.1项目名称：养老中心综合项目
1.1.2承办单位：开发有限公司
法人代表：
1.1.3 拟建场址：
项目拟建场址位于易县城西2公里处112国道南侧。
1.1.4单位概况：
开发有限公司，成立于2002年3月，注册资本1000万元人民币，三级开发资质。公司拥有雄厚的实力和经验丰富、高素质的专业技术人员，主要经营房地产开发与经营、建筑施工等。公司实行集团化管理，公司下设开发部、策划部、工程部、预算部、材料部、财务部、办公室。子公司有顾问公司、物业公司、建筑公司和水电公司，总资产7500万元。在市房地产开发企业中，是信誉良好、经营业绩显著的房地产开发企业。
公司自2002年10月开发建设成片商品楼以来，除合作建设项目以外，还独自投资人民币4700万元的鹿泉市商业步行街正在加紧施工，目前销售已经达到70％，赢得了市政府及业主的一致好评。独立投资人民币2000多万元的平山县家桥乡大坪水力发电站，也要在今年汛期前竣工发电。这些项目赢得了社会广泛的支持和赞誉。还有多个项目正在运做中。
为谋求长远的发展，公司坚持“以人为本，精益求精”的原则，积极拓展人才储备。目前，公司现有员工213人，其中管理技术人员69人，具有高级技术职称6人，中级技术职称19人，员工平均年龄为28岁。就在这样一支年轻队伍的带领下，公司率先实现了网络办公自动化及楼盘信息网络化。
开发有限公司在总裁朱俊江先生的领导下，发扬“忠诚、团结、敬业、高效”的企业精神，“大胆开拓、勇于创新”，依法经营，在激烈的市场竞争中，经营规模不断扩大，经济效益快速增长，社会知名度大大提高，并被政府授予“重合同守信用单位”的荣誉称号。
朱俊江先生是易县人，这次回乡投资，就是想做点事情，回报家乡人民的养育之恩，
为家乡的现代化建设、为把家乡建设成为“和谐社会”贡献自己的一份力量。
1.2 编制依据
1、易县县委、县政府关于加快县城建设的战略发展精神；
2、项目土地划拨出让地形图；
3、开发有限公司策划构想
4、建设部1997年《建设项目可行性研究报告容和深度规定》；
5、建设部建标[2000]205号《房地产开发项目经济评价方法》；
6、建设单位提供的设计构想依据资料及关于易州乾荣养老中心的建设思想和使用要求；
d、国家有关规划设计定额、设计标准及规。
1.3 编制原则
1、根据上级有关部门的文件精神，认真贯彻国家有关规定、标准、规；
2、积极进行实地考察，充分了解“易州乾荣养老中心”目前基本的基础设施及有关情况，结合县城总体规划原则，根据当地实际，以人为本，合理利用土地，创造舒适、安宁、环境秀美、健康、适用的中高档养老住宅小区。
3、根据“易州乾荣养老中心”的发展规划，结合目前有的平面布置，立足长远发展，合理进行“易州乾荣养老中心”工程建设，积极采用新技术、新材料，节约能源，节省投资，注重环境保护。“易州乾荣养老中心”工程方案在适于居住、经济等基本要求下，注意整体布置，进一步改善生活环境。
1.4 项目建议书的工作围
本项目建议书根据项目建设特点，对项目市场前景、建设的必要性、建设规模、工程方案、投资估算、财务评价、风险分析等容进行研究，在此基础上完成了项目建议书。
1.5 项目建议书的工作概况
我公司组成了项目建议书编制小组，对“易州乾荣养老中心”项目进行了实地考察，
了解“易州乾荣养老中心”项目基本情况，重点了解了“易州乾荣养老中心”项目对目前及以后发展的需求状况以及水、暖、电供应情况；搜集了国家、省、市、县有关政策法规、规划定额等大量资料；根据该工程现状进行了多个方案的比较，并提出了推荐方案，对“易州乾荣养老中心”项目建设方案的建设规模及对水、暖、电的需求进行了初期设计。重点对小区建设的必要性、市场前景、工程方案、投资估算、效益分析等诸多方面进行综合分析、论证，全面考察项目建设的必要性、可行性。在此基础上完成了该项目的项目建议书报告。
1.6 项目建议书
1.6.1建设方案
本项目规划拟建设为现代化养老居所社区，其中包括老年居所、商业及健身中心等其他附属设施。一期项目场址拟在易水北岸建设12栋多层养老住宅楼，和健身中心、部分总服务中心的设施，沿易水做休闲长廊和社区道路；二期拟在易水南岸建设多层养老住宅楼和急救中心，南部荆轲山旅游公园；三期拟在项目场址东部建设养老中心，南部建设SPA温泉康复中心，112国道南侧旅游接待中心，培训学校。多层养老住宅楼之间空地为大型绿地广场。
项目地块总分九个：
第一部分北侧邻112国道50亩为旅游服务中心；
第二部分比邻南側到易水河畔400亩为养老中心一期（健身中心）；
第三部分是沿易水南側长块300亩养老中心二期（急救中心）；
第四部分是东部沿南水北调300亩为养老中心三期（SPA温泉康复中心）；
第五部分为南部荆轲山周围300亩为荆轲山旅游公园；
第六部分为荆轲山旅游公园北側200亩为政企会议中心；
第七部分为度假中心北側200亩教育培训中心；
第八部分为度假中心北側偏西50亩物业服务中心；
第九部分为沿易水200亩做休闲长廊；
《荣誉》养老中心
这个项目坚持来源于社会，还报于人民的思想，按照社会和市场相结合的新形式，采取福利和微利并存的办法，收养、收住社会孤老、企业孤老，并进行日间、周间及短期的托老服务；收治患有老年疾病的老年病人和临终关怀的老人。这是一所集养、医、护、康复、娱乐为一体的综合养老机构。
养老中心由“老年公寓”、“综合服务项目”、“养老服务培训中心”组成。面向北京、、和周边县城的、首先富裕起来的老年人群，提供全方位的服务。
“老年公寓”采取“产权”或“居住权”的销售办法，或者“回收产权”销售方式，从而达到快速回笼资金的目的。
收回资金后，在围绕北京周边地区建设多个养老中心，利用集团化、信息化管理，连锁经营方式控制服务质量的管理及采购，从而降低运营成本提高服务质量。
养老中心可以与当地政府民政部门联办，使市场养老与福利养老结合起来，达到“老有所养”的目的。
目前，我国没有养老方面的法律法规，建立有中国特色的养老模式是我们大家研究的一个课题。我们要抓住这个机遇，迅速规模化，占领大城市周边市场，走出一条我们自己的开发模式，从而带动我国陆地区整个养老市场。
社会养老基本情况
随着生活条件的改善和人口平均寿命的延长，我国正进入老龄化社会，市又是我国较早进入人口老龄化的城市之一。据有关资料统计，目前我市60岁以上的老年人现有20多万，占市区人口的12％，已高出全国、全省平均比例。另据预测，今后一个时期，老年人口还将以年均3％的速度持续增加。从国情上决定我国目前不可能像发达国家那
样以高福利政策集中供养众多老人。居家养老仍是最古老、最基本、最重要的养老方式，因此家庭始终是养老资源的主要提供者和养老照顾职能的主要承担者。而家庭结构的变化，两代人同时老化和空巢老人的增多，使更多的人没有时间、精力照顾老年人的矛盾日益突出，家庭护理需求正在逐步扩大，由此可见，老人入住养老中心养老已逐渐形成当今社会的一种追求及时尚。
为不断延长老年人的生命、提高其生活质量，国已兴建多个老年公寓等社会福利机构；建立具有阅览室、棋牌室、健身室、文艺室、室外活动场和老年人学校的“星光老年之家”388个；自去年10月1日起，市111名百岁寿星，每人每月均可领到100元营养补贴。
所以，建设养老中心已经属于市场化行为。
项目建设基本条件
《荣誉》养老中心坐落在易州西部的生态园区。养老中心由办公楼、老年公寓、医疗中心、物业楼、花园、球场等组成。
《乾荣》教育培训基地
“教育”是我国改革开放以来，需要进一步研究的一个大问题。迅速提高贫困地区
人民的文化水平和劳动技能，是政府和我们每个人的责任。
我们可以从贫困地区招揽富余劳动力，经过培训，向北京等大城市输送。或建立符合我们地区情况的专业教育体系，如旅游职业学校，开展易州及西部山区的旅游事业。或依靠大城市建立贵族学校，采取封闭式管理，高质量教学。或建立政企培训基地，为政府或企业提供继续学习的地方。
每位父母都会珍惜孩子上大学的机会，在当今知识经济的时代，没有良好的高等教育基础，在社会上就没有竞争力。教育部公布的最新数字显示，2006年全国报考大学的人数将达900万，而预计入学率将在54.3%，这意味着至少有400万学生会高考落榜，正是这些落榜学生给大学招生产业带来至少2000亿的市场，带来无限的商机。
占地1000亩地老年人康复中心，建筑面积26.67万平方米，可容纳近万名老年人，可创造近2000个工作岗位。
总之，我们这个地区远离城市，风景如画，空气清新，充满乡村气息，是一个建设良好教育氛围的地方。
学校的教育方向分四部分
1、养老服务培训中心
2、家政培训就业中心
3、政企培训基地
4、教育基地（旅游学校、劳动力输出培训学校）
对于（1）（2）部分来说，我们不但给上学的学生找到了上学接受教育培训的机会，而且毕业后直接安排到老年人康复中心需要的工作岗位上。这样一来，解决了学生和家长为上学找不到工作的后顾之忧。同时我们还可以在城市建立联系家政和需要照顾老人或小孩工作的根据地。帮助受训学生找到工作。一是可以扩大学校的影响，二是可以增加学校的招生。
对于（4）部分来说，接受教育的学生可直接安排到荆轲公园工作，或者为易县的旅游事业输送人才。同样也可以解决学生的安排问题。
该项目的运作计划与招生生源相配合，比如第一期计划招生种类和人数(可参考安排就业的能力来考虑)，根据人数确定一期建设的规模，从而制定投资计划和回收期限。同样运作二期，三期。最终完成事先整个的想法。
教学的质量是整个计划的关键因素，一定要在下面的流程图