调研时间：2008年6月6日—6月8日
目录
一、济南市各商圈概况概述 (2)
1、泺口商圈概述（批发市场商圈） (2)
2、泉城路商圈概述 (2)
3、大观园商圈概述 (2)
4、经十一路商圈概述 (3)
5、老东门商圈概述 (3)
6、西市场商圈概述 (3)
二、济南市人防地下商业项目介绍 (4)
三、地下商业项目详细调研报告 (4)
英雄山人防工程调研报告 (5)
济南市人防商城调研报告 (16)
济南市韩国城调研报告 (25)
四、济南市人防地下商业项目收购价格建议 (29)
调研目的：针对济南英雄山人防地下项目收购可行性进行全方位调研，收集相关资料及数据，提供决策分析依据。
调研时间：2008.6.6-2008.6.8
调研人员：沈乐平、李尚坤、袁志强、方磊
信息来源：以走访询问为主，相关政府部门及相关网站查询为辅
调研对象：英雄山人防商城、经四路人防地下商场、韩国城
信息整理：沈乐平、李尚坤、袁志强、方磊
信息稽核：李冬玲、赵自滨
一、济南市各商圈概况概述
1、泺口商圈概述（批发市场商圈）
济南泺口服装批发商圈位于济南市城市中心的北部、黄河洛口南侧，该商圈形成于90年代初期，该区域原是香磨李庄农村，初期各地商人就利用耕地面积向周边市县进行服装、鞋品的批发，形成了社区商圈。随着城市商业的发展，批发规模的不断扩大，历经二十多年的洛口商圈，其经营面积扩大到了30万平方米，大小市场可达20余家，具体商场有泺口服装城商贸中心、泺口服装名品大厦、泺口服装名牌批发城、泺口服装大厦、服装中心街商场、泺口羊毛衫批发市场、泺口精品童装批发城、齐鲁鞋城、泺口鞋业商场、恒鑫商场等。该商圈主营男女服装、羊毛衫、鞋城、西服、衬衣、童装、床上用品、箱包、窗帘、婚纱、裤子等多个经营项目。其辐射范围可达山东省各市及周边市县，目前该商圈现已成熟，在华北地区知名度较高，是山东省内最大服装、服饰商品集散地。
2、泉城路商圈概述
泉城路商圈位于济南市的中心地带，百货、零售近十个商业项目分布在泉城路和泺源大街周围，并且该商圈中还设有济南市最大的休闲广场--泉城广场，形成了集购物、休闲、娱乐、观光为一体的综合型商圈。在此商圈内汇集的地上商业项目有贵和购物中心、银座商厦、银座购物中心、贵和商场、济南百货商场、万达商业广场等，人防地下商业项目有韩国城。在泉城路街边还分散着各类品牌门店及品牌旗舰店，品牌有阿依莲、美特斯邦威等知名休闲品牌。并且在该区域还有大面积的商业在建工程（天地广场），不断的在扩大该商圈的繁荣。泉城路商圈不仅仅吸引着广大济南市众多中青年的消费者，也是外地游客购物、观光、休闲之首选。每日过往、购物的客流量极大，是济南市最繁华的商业中心。
3、大观园商圈概述
大观园商圈位于济南市经四路上，东起共青团路西侧，西至纬二路。是济南传统商业区，共有三个商业所组成。具体地上项目有二个，分别为人民商场、大观园商场。以上二个商业属于济南市国有商场，其经营服装、服饰、珠宝、休闲等，属于济南市中档百货商场。地下商业
项目有一个，人防永兴地下商场。经营时尚服装、鞋品、小百等，是济南市购买时尚、个性服装、服饰消费者的首选，在济南老百姓中形成了较高的知名度。由于地处市中心地带，交通十分便利。经多年发展，该地区形成中档服装、时尚服装、流行服饰相对集中的特色商圈。 4、经十一路商圈概述
经十一路商圈位于经十一路地下，东起银座百货，西至贵和百货，英雄山人防地下广场位于二者之间的地下部分，分别为人防地下、银座八一店、贵和广场体育中心店、文化大市场等商业项项目，该商圈各商场物业实施完备，目前现正在挖建英雄山三期，据统计现该商圈规模近9万平方米，其中项目重点调研商场位于该商圈的中部。 5、老东门商圈概述
老东门商圈，位于济南市历下区东关大街西段，商业项目共有三家，分别为：人民商场老东门店（百货商场）、老东门市场、老东门服装市场。该商圈中最具特色、最具代表性的品类是集中在东门市场（二层）、东门服装市场(一、二)层的时尚女装。2007年以前服装这个品类在该商圈中的经营效益并不好，两个商场中都有较多的空臵商铺无人问津。后由于文化西路、山师东路等地的改造，其周边经营服装的商铺拆迁，为服装品类在该商圈的发展提供了机会，加之近年来济南服装市场租金的不断提高，使得大量的商户转移到了此商场经营。原有的服装品类的加入了时尚的元素，形成了今天特色。其特货品来源可以概括为“市内进货与市外进货相结”，其中从市内进货的商户约占商圈服装品类总量的70%，主要集中东门市场的二层，从市外进货的商户大都是去年新搬进该商圈中的，大都集中的东门服装城中。
另外，商圈中的人民商场老东门店是一家百货商场，共四层，主营化妆品、钟表、休闲及羽绒服，二层经营的休闲区为该商场的主力品类，消费群体主要面对周边的年轻消费群体。 6、西市场商圈概述
济南西市场位于济南槐荫区西市场路10号，有史以来就是济南市小商品销售的集散地，在当地有一定影响。随着商业的不断发展，目前的西市场小商品批发市场形成了产品多元化、品类规模化的专业小商品批发市场，其辐射范围可达山东省各地。
西市场小商品批发市场于06年9月建成开业，建筑面积约40000平方米，地下一层地上五层，经营范围为，负一层经营塑料制品、婚庆用品、干鲜花、玩具等，二层经营办公用品、文体用品、办公耗材、洗化用品、针纺织品、小五金等，三层经营礼品、工艺品、饰品、箱包、皮具、小百货等，四层经营花卉、饰品、工艺品等，五层现已闲臵。共有商户约2000多户，租金标准60—150元/月〃㎡不等，商场没有进行全面商场装修，除地面铺设地砖外，其余空间还以毛坯房为主体，就以投入使用。经营环境不佳。但在此经营的商户大都是经营小商品多年的实力商户，各自都拥有大量的分销客户，经营效益良好。满足了省内及市内对小商品的采购需求。
西市场小商品批发市场在济南市的知名度很高，虽然在济南销售小商品的商场很多，但改商场以成为了消费者购买小商品的首选之地。
在西市场小商品批发市场对面还有一家西市场服装综合批发市场，是由山东匡山房地产开
发有限责任公司投资承建，也是济南市较大的一座综合市场，建筑面积达26000平方米，共有2000余商户，经营低档服装、针织、布匹、箱包、床上用品等。商户以摊床及摊位相结合的经营格局为主体，经营环境杂乱，与西市场小商品批发市场形成了很好的商业氛围，客流量极大。
二、济南市人防地下商业项目介绍
1、济南市地下商场项目分布：分布为从南至北三点，位于南部的英雄山地下人防商城，位于中部的经四人防地下商业街，另一项目位于泉城路人防地下韩国城（均为省人防、市人防集中管理）
2、经营状况：以效益、知名度依次排名为，经四项目、韩国城项目、英雄山项目
3、各商场开业时间及经营规模：
三、地下商业项目详细调研报告
英雄山人防商城调研报告 经四路人防地下商城调研报告 韩国城地下商城调研报告
英雄山人防工程调研报告
【英雄山人防商城图片】
【人防商城地理位臵平面图】
一、地理位臵及商业分布：
英雄山地下商城位于经十一路中段地下，紧邻英雄山，地处济南市南部，是济南市重点规划项目——英雄山商业片区的中心地带。东起鲁能广场、贵和商场（易初莲花超市），西至英雄山路银座八一店，全长1400米。周边商业、文化氛围浓厚，分布较多的商业项目，包括知名的英雄山文化市场、中华名优小吃城、百旺商城、新世界商城。 二、公交线路分布：
该商城周边共5处交通站点，分别位于英雄山、经十路、经十一路、二七新村南路、七新村路，约有二十余条公交线路到达此地，例如203路、88路、36路、502路、K93路、27路等，部分公交通勤时间最晚可致24点（该地距繁华中心区域泉城路商圈约4-5公里，出租车10元即可到达）。
英雄山人防商城一期负二层（经十一路与马鞍山路交汇处）是此地目前规模最大的地下停车场，建筑面积3750平方米，共有车位109个。该停车场的投入使用在一定程度上缓解了停车困难的局面，使用率很高。 三、英雄山人防商城市场自然状况： （一）市场全称：英雄山人防商城 （二）市场地址：济南市经十一路31号 （三）网址：无 （四）性质：国有
（五）法定代表人或负责人:商场总经理郭庆永；
人防办公室主任张建国
（六）成立时间：一期，2005年10月1日开业 二期，2007年1 月1日开业 （七）隶属关系：济南市人防办 （八）营业时间：9：30----20：00
（九）主营项目：服装、小百、童装、鞋、古玩字画
（十）经营方式：零售
（十一）市场规模：据调研实际测算一期、二期面积共约为34000平方米，其中负一层为商场，建筑面积约30700平方米，使用面积187111平方米。负二层为停车场，建筑面积3300平方米。
四、英雄山人防商城市场发展史：
英雄山人防商城隶属于济南市人防办，该商场的建设是为了配合济南市政府完成对经十一路的扩建、广场改造、地下过街通道建设、人防工程建设四个部分的重点工程（据官方资料显示工程总投资合计2.4亿元），工程建设分为两个部分进行，一期工程东起省体育中心，西至马鞍山路，全长900米，建筑面积近2.5万平方米。于2003年11月开始动工兴建， 2005年10月全面竣工并投入使用。
2005年10月继续建设二期工程，即经十一路东起马鞍山路，西至英雄山路一段，全长400米，建筑面积近9000平方米。二期工程于2007年1月1日正式开业。
经过两年多的培育与发展，英雄山地下商城已经成为济南市规模最大的地下商场，品项涉及服装、鞋品、文化用品、日用百货、健身娱乐，与地上各商业项目共同构成了英雄山商贸区，现商场发展趋于稳定。
为了进一步实现英雄山地区车流与人流的有效分离，完成市政府对此地的商业规划，2008年5月1日，英雄山人防商城三期工程正式动工，即纬二路地下部分，借以连接经十一路与经十路。三期工程将建成地下两层，总建筑面积约3.5万，负一层初步定向为满足社区需求的超市或农贸市场。负二层规划为英雄山路最大的地下停车场。英雄山人防商场三期工程将于2009年6月30日竣工。在访谈中了解到，英雄山人防商城三期的建成，将会使该商场成为济南市规模最大的地下商场，调研中还了解到，目前该商场并未对三期经营定位做出明确规划。 五、英雄山人防商城市场人员组织架构： （一）人员构成数据描述：
招商部：该部门主要职能是对外传播商场信息，目的吸引商户到此经营；处理空铺，增加商场收益，此部门共7人，经理1人，主管2人，员工4人，是商场的主力部门。
厅堂部：负责商场的正常运营，处理商户投诉及经营过程中的相关问题，此部门共24人，经理1人，主管4人，员工19人，是商场正常运营的保障部门。
保卫部：负责商场及商户安全；确保消防喷淋系统的正常运行，此部门共27人，经 营1人，主管4人类似经营部或招商部，员工22人，是商场正常运行的保障部门。 办公室：负责员工管理及商场管理机构的相关行政工作，此部门共3人，经理1人， 员工2人。
财务部：负责公司财务事宜，此部门共5人，经理1人，会计2人，出纳2人。 保洁部：负责商场卫生工作，此部门共35人，主管4人，员工31人。 （二）商厦人员成本核算：
六、英雄山人防商城市场经营状况： （一）商场规模及商铺数量:
英雄山地下商场自东向西分两期开发，其中一期由鲁能广场至马鞍山路依次分布着娱乐区、时尚女装区、古玩字画三个区域；二期按次序分布童装区、鞋（童鞋）区、小百区三个区域； 一期部分： 1、娱乐区描述
娱乐区经营面积3326平方米，经营项目有益圣健身俱乐部、游乐厅及网吧，此经营区域
分别被他人承包，具体租金及承包年限不详，此区域自开业初形成后吸引周边年轻消费群体驻足，其中益圣健身俱乐部的面积较大，约3000平方米，强身健体的项目及配套设施齐全，整体环境较好，价格合理，经营状况较好，因整体承包租金价位相对较低，加之具备稳定的消费群体，商户在此经营得以保障。
在健身与游乐厅之间有两个区域未经营，面积约为1600平方米，该区域原经营女装，因今年4月份益圣健身俱乐部向该商场提出扩充面积申请，商场将该区域原经营服装的商户迁移到其他区域，但是后因益圣健身俱乐部自身原因致使此合作未能形成，导致该区域出现空铺，目前针对此位臵，商场正在进行规划中。 2、时尚女装区描述
该区域经营面积2880平方米，共112户，商户大部分为新创业者，经营实力弱，部分年轻经营者把握现今流行趋势，纷纷到北京、上海、杭州、广州等地进货，主要经营中、青年时装，开业两年时间，随着客流逐渐增多，业主们积累了一些稳定的客群，商户经营效益与投入处于持平状态，直到今年3月份，因政府市退商还路规划，将临近文化东路与文化西路的街边门市全部拆迁，致使周边街边店迁移至此，随之也带来忠实客群，因该商场转租价位较低，（原始租金108元/月〃㎡，转租价格150元/月〃㎡），商品的加价率比较合理，商户在此经营负担较小，市场趋于稳定，商户经营效益稳步提升。另据调研得知，虽然此区域商户经营状况微利收益，但大部分商户对该商场的未来发展比较有信心，商户经营心态稳定。 3、古玩字画区描述：
经营文化产品，主要包括玉石、字画、印章、工艺品，共有81户。商场之所以经营此品项，主要基于英雄山文化市场是济南存续时间最久的、规模最大的文化市场，备受济南相关消费者的关注，有固定的消费群体。从事的经营商户多来自周边地上市场，较有实力，拥有固定的进货渠道及稳定消费群体，经营效益相对稳定，在访谈过程中未发现转租转兑。由于商场的经营环境优于周边文化商场，且租金水平较低（平米租金为3元—4元/日〃㎡），商户经营状态稳定 二期部分：
1、小百区经营项目描述：
小百区位于地下商城的西段，经营面积4200平方米，是英雄山地下商城经营面积最大的品项，主营日用小百，共有商户331户。该区地上有三个口部位于银座商城八一店，给该区带来了一定的客流。商户经营以小精品间及中岛柜台为主，经营面积多在6平方米。商户实力一般，从业时间不长，多为新创业者。经营品项较为杂乱，适应了周边社区消费者的需要。其货品主要从本市西市场、东门进货，同质化竞争严重。经营效益一般，多数处于微利状态，每月销售额在6000元左右。除少部分商户无力经营外，多数商户对商场的前景看好，相信通过养育会有进一步发展。
2、鞋区经营品类描述：
鞋区经营面积约1491平方米，由娇点鞋业市场整体承包，此区域共66户，分精品间及中岛两种经营类型，其中精品间经营中档品牌鞋及品牌童鞋，例如月牙儿、达芙妮、小豆丁（童鞋品牌）等，一般来自广州、温州厂家，中岛位臵经营低档时尚女鞋及童鞋，货品来自济南市泺口鞋业批发市场，夏季货品价格带约在50-150元，高档鞋在200-500元之间，目前该区域无空铺，商户月盈利额在2000-3000元之间，因商场开业于07年1月份，目前正处在养育期，商户处于微盈利状态，所以在此经营较为稳定。 3、童装区经营品类描述：
童装区经营面积1342平方米，共61个童装品牌，是文化广场商圈唯一经营童装品项规模最大的一个区域，此区域大部分商户来自济南市泺口童装批发市场，其他商户为童装品牌的加盟店或沈阳厂家直营店，童装品牌有琪比小美屋、青蛙王子等，夏季商品价格跨度在30-200元不等，因该商圈经营童装的商户较少，竞争小，且租金较低（118元/月〃㎡），童装项目在此经营效益较好，月盈利在2—4万之间，商户经营较有信心。 4、在建三期项目描述：
2008年5月1日，英雄山人防商城三期工程正式动工，即纬二路地下部分，借以连接经十一路与经十路。三期工程将建成地下两层，总建筑面积约3.5万，负一层初步定向为满足社区需求的超市或农贸市场。负二层规划为英雄山路最大的地下停车场。英雄山人防商场三期工程将于2009年6月30日竣工。在访谈中了解到，英雄山人防商城三期的建成，将会使该商场成为济南市规模最大的地下商场，调研中还了解到，目前该商场并未对三期经营定位做出明确规划。
（三）商铺数量和主流户型：
商铺数量：570户 主流户型：22平方米 （四）客流状况：
主要来源于北京、上海、广州、沈阳等地，部分货品来自济南市泺口服装批发商圈。 （六）主要辐射区域：
文化产品辐射全市，其它经营品项因该商场开业时间上短，仅能辐射该区域周边市民。 （七）经营者构成：
据调研所知，在此经营的商户本地人居多，一部分来自经四路人防商城的零售商户，另
一部分商户则为新创业者。 （八）消费人群特征:
固定消费群体：周边市民及企事业单位的职工。
即时消费群体：在文化市场购物的部分消费群体及节假日来英雄山休闲群体。 （九）商厦各项费用的缴费方式：
按照不同经营区域租金不同，90---120元/㎡〃月，合同期为一年一签，租金季交 （十） 各项收费细则 1、租金收益： 负一层租金收益：
该商场使用面积为18711平方米，除空铺面积外商场使用面积为16021平方米。
金约为60元/月〃
2、英雄山地下商城收益和成本核算表：
（因我们对该项目的内部实际情况并不了解，此核算表属于估算，会存在一定差异）
4、工商管理费、国税、地税：
国税：100 元/间；地税：100元/间；工商管理费：35元/间； 七、项目收购分析部分 （一）优势：
1、 由于目前租金较低，会给未来带来较大的增值空间；
2、 规模大，易于形成规模效应，（一二三期合计约为七万多平方米）
3、 物业状况优良，购物环境舒适，设备设施健全，满足现代化商业项目的条件要求；
4、 租赁业项目经营规划单一、形象包装经营管理水平一般（国营化管理），也为我方提供了
更广阔的经营空间； 5、 该项目政府支持力度大；
6、 项目背景情况清晰（项目开业时间较短，且三期在建，无买断无还建等遗留问题）对于接
收后的商户纠纷方面减轻了很大压力；
7、 项目开业至今仅仅依靠自然客流养育市场，很少进行宣传及促销活动，给我们进一步包装
炒作留下很大空间；
8、 项目三期建成以后，地下二层具有该地区两个最大的停车场，将起到汇聚客流形成中心效
应的作用； （二）劣势：
1、 该商场地处济南是繁华商圈之外，不能借助繁华商圈客流，只能依靠自身，做足经营特色
吸引客流；另该项目规模较大，规划品类所需商户资源较多，给招商具体操作过程带来一定的困难。
2、 该商场开业初期招商困难，因政府相关部门的高压政策致使经四路人防商城的商户在此经
营，为该商场的启动奠定了基础；目前现经营商户实力较弱，无固定品类经营特色，未能有效的吸引购物群体，暂不能与泉城路商圈等老牌商圈竞争。
3、 济南消费群体消费意识保守，消费观念落后，目前还处于比较认同在大百货中购买品牌商
品，租赁业零售市场的客层多为年轻客层，经济实力相对稍弱，在改变这一观念意识尚需时日，且需大下功夫；
4、 济南市工薪消费群体主要集中在泺口市场，青年消费者集中在东大门、泉城路商圈，英雄
山人防商城仅能满足周边的消费群体的需求，未能形成辐射全市的规模市场；
5、 目前项目客流较少，商户盈利状况平平，故一两年仍为调整发展期，预计不能产生较高效
益；
6、 项目重新调整启动需投入大量资金、人力进行宣传；
7、 依据目前了解该商场三期的定位情况（经营农贸、副食品），可以确定该商场的管理层对
于商场的运作并不专业，如此项目继续定位经营特色服装商场，将会在该商圈形成经营服装规模最大的地下商场，可以带动英雄山商圈整体知名度。 八、收购后经营规划思路
1、 首先应接手该商场三期项目，这样我们才可以将一、二、三期融为一体，实现规模效益、
三期规划新商业部分带动一、二期，方能实现长远发展
2、 接收后对现有经营格局暂不进行大的调整，维护现有经营状态，针对一期空区进行招商，
实现满铺经营；
3、 接收后即针对三期部分着手招商准备，计划将该区域规划成为适合年轻人主题的专业化商
场，负一层主营流行服饰、休闲服饰、运动品牌、外贸风情小店、动漫、特色饰品等相关外延时尚商品。负二层计划运营5000平方米社区农贸配套超市，其余部分为停车场； 4、 随着2009年三期项目的开业，将会带动一二期品项的调整，计划在2009年末开始逐步对
一二期品类实施大幅调整，使其经营商品特色化，并加入各种餐饮、娱乐等配套项目，最终真正实现形成济南市最大的满足中、青年时尚人群的吃、喝、玩、乐，各种需求的集合场所。
九、综上所述：
英雄山项目位于不成熟商圈，目前租金较低，我们收购后租金会按照规律性递增，（见本报告建议收购价格部分）但回收年限较长，应该在十一年以后收回收购成本。 十、英雄山人防商城市场各楼层平面图照片 A 区图纸
B 区图纸
十一、商场店面效果图
济南市人防商城调研报告
【人防商城图片】
【人防商城地理位臵平面图】
一、地理位臵及商业分布：
济南市人防商城位于经四路204号，于顺河街和纬二路之间，人民商场与大观园商城坐落其两端，项目总长近800米。 二、人防商城自然状况： （一）市场全称：济南市人防商城 （二）市场地址：济南市经四路204号 （三）网址：无 （四）性质：国营 （五）法定代表人:郭庆勇
（六）成立时间：1999年1月28日
（七）隶属关系：省人防办（金街商城部分） 市人防办（永兴商城部分） （八）营业时间：9：30—20：00 （九）主营项目：服装、服饰 （十）经营方式：零售
（十一）市场规模：建筑面积约为16571㎡,使用面积约为9065㎡ 三、人防商城发展史：
济南人防商城于1999年开业，共分两段管理。山东省人防办成立的山东天一商业管理有限公司，经营管理金街商城部分。济南市人防办成立的济南人防工程管理服务中心，经营管理永兴商城部分。
四、人防商城经营状况： （一）商场规模及商铺数量:
（三）经营特色及各楼层品类描述： 1、经营特色：
济南市经四街人防地下商城，是该城市经营状况较好的人防地下商城。由省市人防办分部管理。其中根据人防地下建造的结构分别设臵有A —E 五个厅及一区到九区服装服饰货区，经营服装为主项，饰品及美甲等辅助项目，均匀分布在个区卖场之间，且随着时尚项目及流行服装的市场逐渐成熟，经四街人防商城的零售氛围越发浓厚，逐渐形成了济南市中档年轻时尚服装、服饰的集中地。
2、市人防办（永兴商城部分）区域品类描述：
一区至五区，为市人防办（永兴商城）管理，该区域经营品类分为，大众休闲品牌、中年女装品牌、时尚男女装，饰品、内衣、日用品等，共有商户317个。其中除A 厅和一区是以柜台（2.3m 、3.3m ）的形式经营外，其他区域店面均是以40-50㎡的标准店面和若个墙面组成，其经营品类分布较为合理，满足济南市顾客不同的生活需求，零售价位适中，在100—300元之间。五区整体承包给娇点大鞋城（其租金不详）。永兴商城整体运营较为规范，引进了当地很多有实力的中档品牌商户进入，例如：阿依莲、阿尔兰特、诺曼琦、贝蒂、美姬鼠等形成了很好的经营氛围，店面形象好，商户经营稳定，在管辖的经营区域里没有空铺，商场控制转租转兑，管理规范。致使商户经营收益较好，同时提升了该区域的价值。 3、省人防办（金街商城部分）区域品类描述：
六区至九区，为省人防办（金街商城）管理，该区域经营品类分为男装、女装、饰品、时尚女装、美甲等所组成，共有商户179个，其经营格局以25㎡和50㎡的户型所组成。商城在宣传上运用时尚的区域名称，例如：潮流仓酷、时尚金街、衣的风尚、流行前线等，点缀各区域，给商城增添了很多色彩。商户经营服装比较杂乱，经营档次高低不齐，偶尔会有时尚个