我国城市商业的发展特点与趋势
摘要：当前，我国城市商业呈现出拉动居民消费快速增长、生活性服务业比重不断提升、社区商业全力推进、网上购物迅猛发展等新特点。未来5～10年，城市商业仍将是扩大内需的主要渠道，并将出现区域竞争与合作并存、生活性服务业蓬勃发展等趋势。
关键词：城市商业，居民消费，生活性服务业
改革开放30年来，随着国民经济的快速发展和城市化进程的推进，我国城市商业获得了快速发展，城市商品流通市场规模从1978年的505.2亿元扩大到2007年的60411亿元，其占全社会消费品零售总额的比重从32.41%上升到67.72%。特别是1997年以来，我国城市社会消费品零售总额年均实际增长速度超过10%。目前，我国城市商业已经占据了全部流通近2/3以上的市场份额，很多城市服务类消费的比重也已超过30%，城市商业的发展基本上代表了国内流通业的发展规模与水平，成为城市经济发展中的重要支柱产业。
一、我国城市商业发展的新特点
近年来，我国城市商业在超级市场、专卖店、便利店等零售业态加速发展、新型零售业态不断兴起和连锁经营快速发展的同时，也呈现出一些新特点，值得关注。
(一)城市市场增长势头强劲
尽管近年来国家对农村流通业扶持力度较大，但由于基础薄弱，农村流通业发展依然相对比较缓慢。从整体上看，2000年以来，城市的商品流通量在不断上升，所占比重由62.79%上升为67.72%，而农村的商品流通量则处于不断下降的状况，所占比重由37.21%下降为32.28%。
从消费品市场来看，随着城市化的发展，城市消费品市场快速增长，2006年，城市消费品市场数达到了25237个，所占比重由1990年的18.1%增加到37.6%：农村消费品市场数则从1990年的59473个减少到2006年的41805个，所占比重由1990年下降了19.5个百分点。同时，城市市场的成交额从1994年超过农村市场后一直呈上升势头，而农村市场则处于相对停滞状态。1979-2003年城市市场成交额年均增长率为34.76%，农村市场成交额年均增长率为19.63%。表明城市流通从成长期进入了稳步发展阶段。
(二)城市商业已成为城市居民实现消费需求的一个重要途径
在我国最终消费结构中。居民的消费占有非常重要的位置，有80%最终消费都是由城乡居民来完成的。目前，城市居民的消费在我国最终消费中的比例已经超过50%，城市商业已成为城市居民实现消费需求的一个主要途径和场所，在我国的国民经济最终消费中，通过城市商业和流通领域实现
的社会消费品零售总额，占全部居民消费的比重接近80%。城市商业领域以连锁经营为代表的现代流通方式和各种新
型商业业态的快速发展以及批发市场、百货商店等传统业态的不断改造提升，为居民提供了便利、多样化的选择空间，激发了居民的潜在需求，有效地刺激了居民的消费。对于促进消费正起着比以往更大、更突出的作用。
(三)生活性服务业在城市商业中占有越来越重要的地位
现代城市商业与传统城市商业最大的区别在于。在横向上，现代城市商业不仅仅是消费品的批发与零售贸易，而是传统商业与餐饮、住宿、居民生活、娱乐等众多生活性服务业构成的大商业。在纵向上，现代城市商业在生产、供应、消费链中已经不再局限在批发、零售的一、两个环节，而是向生产领域、设计领域、产品研发领域等上游领域延伸。也就是说，传统城市商业的主要功能是商品交易，而现代城市商业除了物质的交易买卖外，融入了更多的服务内容，包括家政、休闲、文化、教育等等。从而丰富了城市商业的内涵。
近年来我国居民消费结构不断升级，从以实物消费为主转向实物消费与服务消费并重，使生活服务业在城市商业中的比重不断提升。住宿餐饮零售额已连续17年保持10%以上的高速增长。2007年全国住宿与餐饮业零售额达12352亿元，占社会消费品零售总额比重为13.8%，对社会消费品零售总额的增长贡献率为15.6%，已经成为拉动内需、扩大消
费的重要力量。初步调查显示，目前全国家政服务业各类服务企业和网点近50万家，从业人员1500多万人。年营业额近1600亿元。家政服务涉及20多个门类，200多个服务项目，月嫂、陪护、聊天、理财、保健等服务不断成为家政服务的主要内容。同时，美容美发、洗浴、汽车修理和保养维护、数码产品维修和培训等服务业都得到了较快发展，在促进消费、增加就业岗位、促进经济结构调整方面发挥了重要作用。
(四)社区商业受到前所未有的重视
社区商业是城市商业的基础，是一定区域内居民生活必需品集中的购物场所。近年来，在商务部高度重视社区商业建设和实施社区商业“双进工程”的推动下，全国省会城市和中心城市的社区商业得到前所未有的重视。各地以方便居民日常生活、提高生活品质为中心，根据示范社区标准，加大业态结构的调整力度，重点配套超市、菜场、早餐等生活保障性商业网点，发展了一些符合社区特点的大众餐厅、社区茶馆、洗衣保洁、美容健身、家政服务、老年服务、修理服务、电话购物、网上购物等现代生活服务业，使业态和商品种类初步满足了居民的基本需求，极大地方便了居民生活。例如，宁波市在11个试点示范社区重点引进放心早餐、废旧物资回收、居家养老所等5种缺失业态。辽宁省在城市社区新建和改扩建各类商业饮食服务网点2万多个，新增早
餐服务点和早餐车2000多个。
(五)网上购物成为主流消费方式
近年来网上购物逐渐成为人们的网上行为之一。从网上商品交易范围看，涉及范围日益广泛，涵盖服装、书本、光盘、游戏、MP3、手机、化妆品，甚至收藏品、艺术品等等。从网上购物成交额分析，交易规模呈跳跃式扩张，从2000
年的1.4亿元增加到2007年的594亿元，年均增长率高达137%。网上购物成交额占社会消费品零售总额的比重也从2000年的0.0036%增加到2007年的0.348 8%。
从网上购物交易人数分析。网上购物用户稳步增长。1998、1999年网上购物的用户很少，2002年以后，我国参与网上购物的网民数量不断攀升。2003年中国网上购物用户规模为286万人，2004年达到563万人，2005年达2 200万人，2007年则超过5500万，增速惊人。2007年国内2.1亿网民人均网上购物消费规模达到1080元，标志着网上购物开始成为我国社会的主流消费方式之
二、城市商业发展趋势展望
未来5-10年，城市商业发展潜力巨大，并将在规模、流通渠道、经营方式、区域竞争和市场空间等方面呈现出一些新的变化。
(一)城市商业规模在多种利好因素推动下将继续扩大
尽管当前全球金融危机对城市商业的发展产生了一定
影响，但随着国家刺激内需政策的实施和中国巨大的市场潜力的释放，我们预计，今后一段时期内，城市商业在流通业中的份额还将进一步提升。并将在城市发展乃至经济发展中发挥新的作用。
第一，城市化进程的加速将促进城市商业的快速发展。根据我国“十一五”规划纲要，到2010年我国城市化率将达到47%，每年将以0.8%的速度增长。在未来15年内，如果按照城市化率每年不低于1%的增长率增长，到2020年，我国的城市化率要达到55%～60%。城市规模的扩大必然会要求城市商业规模也随之扩大，这样才能满足高度集聚的城市人口各方面的需要。
第二，居民消费结构升级将促进城市商业规模不断扩大。从2005年开始，我国人均收入已突破1000美元、城乡恩格尔系数降低到0.5以下，消费结构升级步伐加快。未来5-10年，城镇居民的消费行为将加快向更高层次的享受性方向转移，即消费的重点由以衣、食消费为主向以用、住、行消费为主转变。由重实物消费向物质与服务消费并重转变，由大量普及性消费向时尚化、特色化、个性化转变，服务消费快速增长，从而将会进一步拓展城市商业的市场空间。
第三，政策因素将有利于城市商业的更好更快发展。“十一五”后期，在扩大内需、促进消费等政策的引导下，国家对于社会保险、医疗、教育等方面的改革不断完善以及财政
投入的大幅增加，将大大减少城镇居民对未来的不稳定预期，更加有效地促进城镇居民消费能力的释放，促进消费需求进一步扩大，进而将带动城市商业快速发展。
综合上述各方面因素，我们认为，在“十一五”及以后一段时间内，我国社会消费品零售总额将进入第三轮快速增长期，未来5-10年内社会消费品零售总额的复合增长率将超过10%的水平，预计到2020年。我国社会消费品零售总额将达到329361亿元，其中城市社会消费品零售总额将突破268103亿元，年均增长12.5%左右。
(二)城市商业仍是扩大居民消费的主要渠道
尽管农村市场具有非常大的潜力，但根据凯恩斯绝对收入理论，农村居民收入短期内难以有效增加，要扩大农村居民消费短期内难以实现。因此，短期内要想扩大消费。城市市场仍然是一个不可忽视或者必须要认真重视的市场。从未来城市消费品市场发展趋势看，与以前主要依靠GDP增长带动社会消费品零售总额快速增长有所不同。居民收入水平的提高、居民消费观念的转变所引致的消费崛起将是推动未来几年我国城市消费品市场快速增长的主要动因。其中，居民收入水平的提高及中产阶层的形成将使中国城市成为最大的消费品市场之一。2007年城镇居民人均可支配收入已达到13786元。随着城市居民收入持续增长，一个由都市白领和其他中、高收入人群组成的中产阶层的数量也将不断增
长。目前，中产阶层的人数约占中国总人口的19%左右，预计到2020年将达到总人口的40%。另据麦肯锡发布的一份研究报告预测，到2015年，月收入5000元以上的高收入者将占到所有城市消费者的三分之一和消费总金额的一半。到2030年，中国城市人口将超过10亿。城市消费者将占到全国消费总额的90%左右。预计今后随着城镇居民收入的持续提高和中产阶层的不断壮大，我国居民的消费倾向将进一步提高。中国城市将成为世界上最大的消费品市场之一。
(三)城市商业区域竞争与合作并存
未来5-10年，我国将形成更多范围不等、内容和形式各异的城市圈或城市群，如长江三角洲城市群、珠江三角洲城市群、京津冀都市圈等等。伴随这些城市圈或城市群的形成和发展，城市商业将逐步形成适应不同地区、不同层次和不同形式消费需求的商业流通体系。
第一，中西部城市商业发展迅速。长期以来，由于我国东、中、西部地区经济发展存在很大差异。中西部地区城市商业发展落后。随着国家政策对中西部地区的倾斜和东部沿海地区城市商业竞争的日趋饱和，更多的零售企业将会转向中西部城市投资。中西部城市商业将会加速发展。
第二，区域内城市商业合作加强。为促进区域商业的发展，城市商业主管部门将通过加强区域内城市群或城市圈的商业发展规划、发展政策以及基础设施建设的协调与合作，
促进区域内城市市场之间的相互开放和一体化发展。积极推进各城市之间商业领域多种形式的合作和融合。
第三，形成大都市和中心城市、小城市之间合作、配套的商业布局。北京、上海等大都市和中心城市将建设形成汇聚各种中外商品、多种商品交易市场形式、多样化市场交易主体的全国性商业中心。区域中心城市将以区域中心市场和具有一定规模的中心市场为主体，建设区域性的商业中心和贸易中心，以及商品的集散枢纽。小城市和新兴市镇，将建设形成城乡商品汇聚与交流的集散中心，加快城乡市场的融合，着力辐射农村市场。
(四)城市商业发展将凸现三大亮点
1、社区商业将成为城市商业的新增长点
社区商业在国外很发达。是城市消费的重要增长极。发达国家在社区实现的商品零售额占社会消费品零售总额的60%上，而我国还不到30%。其主要原因是社区服务业发展严滞后。目前，我国城市现有社区7万多个，5亿多人常年生活在社区内，每年还有1.4亿流动人口进入社区。预计未来10年内，城市社区商业将得到重新规划和布局调整，网点设施建设也将得到加强。中国社区消费将占全社会商业零售额的1/3以上，社区商业将成为城市商业发展的增长极。
2、中小城市和小城镇将成为商业发展的重点
现代流通业的发展，不再是由大城市包打天下的格局，
中小城市的现代流通业也有其发展的空间，尤其是一些新兴的城市群以及处于具有雄厚产业基础的大城市的边缘城区。在整个社会消费品零售总额中，大中城市的市场规模已经达到了65%，小城市和小城镇的商业规模在全国市场中的比重占11%左右，而农村地区消费品零售总额的比例只有22%，未来中小城市和小城镇将成为商业发展的重点。
3、生活性服务业将成为拉动居民消费的重要力量
依照国际经验。当一个国家或地区的人均收入达到1000美元左右时，居民对日常生活服务的需求会有一个上升过程。统计显示，2007年，中国城镇居民人均可支配收入已经超过1970美元，全国约1.3亿个城镇家庭中需要提供各类服务的有5000多万户，市场发展潜力巨大。因此，随着我国居民消费结构不断升级，服务性消费将不断增长，进而将带来家政服务业、洗浴、洗染和家电维修业等生活性服务业的快速发展。未来五年，美容业和健身业作为服务业的一支最有竞争力的行业，市场发展空间每年将高达5000亿。我国家庭服务业增长速度将超过20%，达到中等发达国家水平，其产值可达国内总产值的10%以上。
三、促进城市商业又好又快发展的几点政策建议
城市商业是我国服务业发展的重点，也是促进扩大居民消费需求、实现居民消费的重要途径。在当前经济发展要求扩大内需、应对全球金融危机的背景下，明确城市商业定位，
通过制定城市商业促进政策和措施，加快城市商业发展和创新，构建与现代城市经济发展相适应、全方位满足城市居民消费需求的城市商业经济体系，是今后一个时期我国流通产业和服务业发展的重要战略选择，也是当前我国应对金融危机的必然要求。
(一)转变观念，提高认识，充分发挥城市商业的作用
从国际发展趋势和国内的发展实际情况看，城市商业的内涵和外延都已经发生了重大变化。现代城市商业融合了更多生活性服务行业，产生了更加多样化的业态和现代经营方式。未来新型城市商业在满足消费、吸纳就业、繁荣经济、促进和谐四个方面的作用将日益显现。
但是，由于我国理论界对城市商业的研究总体上仍显薄弱，各方面特别是各级政府对发展城市商业重要性的认识还不够，因此，建议商务主管部门在推动流通业和服务业发展过程中把城市商业作为重要内容，转变传统上把城市商业仅仅看作是批发零售、餐饮业的观念，引导大家认识到各种与生活休闲有关的服务行业，如家庭服务业、美容理发、维修、洗浴、洗染、摄影以及以住为主的消费领域都属于城市商业的范畴。通过政策的引导、规划的制定、服务的强化等措施，加快培育新兴服务业，充分发挥城市商业在扩大消费方面的作用。
(二)加大对城市商业的财税支持力度，建立健全城市商
业融资促进体系
城市商业的发展，包括城市重大商业基础设施建设，生活性服务业规范和提升，商业科技的研究、开发与推广，中小企业的促进服务，都需要公共财政的支持。其中，生活性服务业作为便民、惠民性的服务行业，其发展更加依赖于政府扶持。因为生活性服务业中大量与百姓生活息息相关的生活保障性业态、业种基本是微利，如果没有政府在政策和资金上的扶持，它们很难发展，其便民功能也就难以发挥。例如，近年来推行的便民、惠民的早餐工程。从目前各大城市实施推进早餐工程的效果来看，普遍面临着中标企业纷纷退出、运行艰难、后劲不足问题，这其中主要原因是针对早餐工程的优惠及相关政策欠缺或不到位。
因此，促进城市商业又好又快发展，关键要加大对城市商业的财税支持。一是建立城市商业发展专项资金。主要用于支持城市公共商业基础设施建设、城市商业公共信息服务平台建设以及重大的商业项目发展。二是对于信息基础设施建设和商业关键技术研究与推广，应设立专项财政基金。加大公共财政投入，充分发挥公共财政对信息基础设施建设、商业技术研究投入的主体作用。三是支持社区商业发展。大力发展社区商业是推动城市商业发展的“重中之重”。要加大各地方政府的财政支持力度，尤其要建立专项财政资金支持保障各种人群基本生活消费的商业设施建设，并将社区商
业内一些微利性、保障性行业作为公共服务行业进行重点扶持，制定优惠政策引导有实力的大型商业企业集团和连锁企业进入社区，发挥其品牌及管理优势，带动社区商业规范化管理和服务水平的提高，使社区商业更好地服务于社区。五是制定“生活性服务业促进计划”，通过推行“生活性服务消费券”、加强从业人员培训等推动生活性服务业发展，扩大居民服务性消费。
(三)加强城市商业诚信机制的建立，构建安全、和谐的商业消费环境
商业诚信危机是当前城市商业发展面临的一个重要问题。近几年来，城市商业领域在食品安全以及其他商品流通方面假冒伪劣现象频频发生。屡禁不止，如三鹿问题奶粉、“苏丹红”咸鸭蛋、等事件，不仅扰乱了正常的商品流通秩序，而且极大地损害了消费者的利益。因此，要进一步完善市场准入制度和标准体系，严禁不符合标准的商品流入城市市场。加大对销售假冒伪劣商品的商业企业的处罚力度，建立完善的商业企业信用监督和社会舆论体系，提高商业企业诚信经营的自觉性，创造和谐的商业环境。
(四)进一步完善城市商业促进服务体系，推动城市商业全面发展
为促进城市商业发展，特别是促进中小型商业、服务业企业和个体商贩的发展，建议商务部应尽快在全国范围内建
立一个促进服务体系(也可以作为流通促进体系的一个重要
部分)，出台一些新的扶持措施，一方面保证各类商业企业真正能够公开、公平、公正地竞争，实现发展机会的均等，实现商业和谐；另一方面，带动城市经济发展，创造更多的就业机会。一是要建立城市商业公共信息平台，充分发挥各级商业主管部门门户网站和宣传媒体作用，及时发布各类流通规划、商业网点规划、白皮书、法律法规规章、规范性文件和标准，发布各类行政许可信息，积极推行流通行业各类标准和规范，形成信息发布的社会监督机制，引导商业企业合理、规范和创新发展。二是加快推进流通金融制度的创新，加大城市商业企业的信贷规模，采用授信贷款、贴息贷款等方式，扩大商业企业融资渠道，解决中小商业企业融资难的问题。三是搭建面向市民和服务企业的公共服务对接平台。调动消费者的主动性和积极性。这方面各城市可以学习宁波的做法。宁波“81890”政府便民服务工程(求助服务中心)
是一个由政府(商务部门)主导的、把市民的各种生活服务需求与优秀服务企业(以加盟的方式)有机地对接起来，形成完整的便民服务体系的政府服务平台。它由城市区、街道、社区三级组成的互动网络组成，为老百姓实行全天候、全方位、全程式的服务。市民只要通过社区服务网站和求助热线电话“81890”就能获取家政服务等16个大类160多个项目的服务信息以及公共事务求助服务。四是加快城市商业培训体系
建设，抓好家庭服务业、洗染业、洗浴业、美容理发及保健业等生活服务业的职业技能培训。对职业培训机构给予政策支持和资金帮助。解决办学资金不足、招生困难等问题，努力扩大培训基地和办学规模，提高培训质量，为生活服务业的快速发展提供有力的人才保证。
浅谈房地产未来发展九大核心能力 明源市场部沈蓓 伴随着中国城市化进程、人民生活水平的提升，房地产行业进入第二次高速发展阶段，这毋庸置疑，然而宏观调控、金融化进程和国际资本进入、竞争的加剧、区域差异、客户需求等都将促使房地产行业发育成熟，面临行业结构与战略的重整。作为中国房地产的一员，无论处于怎样的城市背景和市场环境，借用古人的一句话：“人无远虑，必有近忧”，必须要未雨绸缪的思考企业未来的发展道路、核心能力、竞争优势。 俗话说：“你梦想成为怎样的人，你才有可能成为怎样的人”，同理，目标成为怎样的企业，才有可能成为怎样的企业。当然，目标不是凭空想象的，要思考企业核心能力、竞争优势是什么，能支持企业目标实现吗；倘若不能，该如何增强？这是摆在大部分房地产企业掌门人面前的一道难题。通过研究标杆地产企业或走在前列的地产企业，不难发现“实现管理转型，打造核心能力”是关键，并且这条道路“任重而道远”。 对于“管理转型”，过去的大部分房地产企业均以“土地增值”为主要盈利点，曾有企业计算表明，土地溢价的利润要比土地开发后赚取的利润高，这说明我们在开发过程的环节出现了产品定位和管理上的问题，没有发挥通过开发来提升土地的溢价能力，反而降低了。这就需要我们实现管理的转型，从原有“粗放式管理”向“规划化管理”再向“精细化管理”转型，在此过程中企业必备九大核心能力。 一、从战略层面，主要包括4大核心能力， 战略布局、 战略资源运作、 产品研发创新、 市场研究与策划。 这4大核心能力之间也是相互关联、相互支持，并为后期的管控与控制层面提供指导。 战略布局是依据企业战略目标和方向进行具体战略部署，包括业务布局、区域布局、布局的方式、布局的时机。目前大部分地产企业的业态和区域的布局相对单一，主要以普通住宅为主，集中在本土及周边的区域发展，当市场行情发生变化，企业对应能力就减弱。例如，市场环境导致普通住宅不好卖，花园洋房、别墅、商业抢手；政策的影响，一线城市反映速度较快，二、三线城市的影响较小或没有收到影响等等，通过战略的布局来降低风险，提升企业健康度。 战略的布局离不开企业自身的战略资源，战略资源包括资金、土地、品牌。 对于资金:
进入世纪以来，国内地房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个地财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展地支柱.在这种大地风潮之下，人们纷纷涌向房地产领域，不论之前做过何种工作，仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍.然而，经过几年盲目地火爆之后，房地产市场地泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性.那么，国内房地产业未来地趋势又是如何，当房地产企业不再暴利之后，房地产市场是否会如有些人所想地那样彻底崩盘亦或是逐步走下坡路呢？本文认为对这个问题地思考将有助于今后房地产市场地规范化发展.虽然在过去地几年中房地产市场展现出了不完善地一面，但是我们有理由相信，在国内作为有着刚性住房需求地房地产业依然会继续稳定地发展下去，而本文地研究在理论上金额以指导我们今后更好地完善这个产业. 中国房地产业发展现状 房地产投资状况 从目前国内房地产地经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长地态势，占全社会固定资产投资地比重也比较大.这种投资一方面来自国内民间资本地投入，另一方面就是国际投资.其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额地绝大部分，年这一比例约在左右，而从增长速度来看，除了年有较小回落，年至年都保持了高速增长状态，年随着国内房地产调控政策地出台，这一数据又逐渐开始归落.从投资结构来看，投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产开发状况 根据中国房地产协会地统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓.随着国内对房地产市场政策地一些改变，一些开放商对土地地囤积情况逐渐向使用过渡，开工情况增加很多，但是为了保证足够地利益，往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积地增长很缓慢.二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻.随着房地产开发不断出现地负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开放商地想法，也有地方政府地授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题.国家审计署发布地《个市县年至年土地管理及土地资金审计结果》，列举了个市县在土地出让、征用及相关资金管理使用中存在一些不合规、不规范地问题，实际情况可能远不止如此.国土资源部和监察部年联合召开地电视电话会议中，通报了年月至年月全国“未报即用”违法用地清查整改情况，个省（区、市）不同程度存在“未报即用”违法用地现象，其中包括一些国家和省级重点项目.至今年月日，全国共清理“未报即用”违法用地案件宗，涉及土地总面积万亩，其中耕地面积万亩.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产销售状况 从房地产市场地销售情况来看，销售量呈现出一定地波动，从年至年，销售量不断增加，即使在年中间有过短暂回落，但是从全年来看，销售量仍然是增加地，国家统计局公布地数据显示，年全国商品房销售面积亿平方米，比上年增长，首度超过亿平方米.尽管面临严厉地楼市调控，商品房开发投资全年同比增速仍然达到.但是这一情况到年随着国家调控地坚决执行而发生了改变，数据报道年房地产市场相比年下降了左右，且这一比例依然在继续增加中.但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地区稍有回落，但是不具代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高.从房地产市场地需求来看，受中国城镇化运动地影响以及年轻人落户城市地主观意愿，房地产地刚性需求依然很强，而且还有一个很重要地因素就是投资性购房热度依然不减.中国城镇化是目前世界上有人类历史以来最大规模地城镇化，在“十一五”期间城镇化已经到了，规模是非常巨大地，这场城镇化运动也使中国人地生活发生了非常深刻地变化，也直接
从数字城市到智慧城市 1.“智慧城市”的概念来源 “智慧城市”的概念源自IBM公司2008年提出的“智慧地球”理念，其核心是“感知化”、“互联化”和“智能化”，是继“数字城市”和“智能城市”后，信息化城市的高级形态。是指借助物联网、传感网、云计算等技术，在环境、交通、医疗卫生、城市管理等诸多领域，构建城市发展的智慧环境，形成生活、产业发展、社会管理的新模式和新的城市形态，以一种更智慧的方式运行，进而为城市中的人创造更美好的生活，促进城市的和谐、可持续的成长。 具体来说，“智慧城市”就是让城市变得越来越“聪明”，比如高速公路的ETC通道，驾车上下高速路，根本不用在收费站前排队，也没有收费员，连车都不用停，经过路口的时候通过智能系统就自动缴了费，这就是“智慧城市”的成功应用案例——“智慧交通”。 “智慧城市”的实现，离不开两项IT技术的支撑：云计算和物联网。 北京邮电大学校长方滨兴院士：“智慧城市离不开‘云’计算的支持，终端的计算和存储能力十分有限，云计算平台可以成为智慧城市的‘大脑’，实现对海量数据的存储与计算。” “云计算”概念由Google提出，是分布式处理、并行处理和网格计算的发展，是透过网络将庞大的计算处理程序自动分拆成无数个较小的子程序，再交由多部服务器所组成的庞大系统经计算分析之后将处理结果回传给用户。通过云计算技术，网络服务提供者可以在数秒之内，处理数以千万计甚至亿计的信息，达到和“超级计算机”同样强大的网络服务。
“物联网”是在“互联网”的基础上提出的，指将其互联网的用户端延伸和扩展到任何物品与物品之间，进行信息交换和通信的一种网络概念。 “物联网”被定义为：通过射频识别（RFID）、红外感应器、全球定位系统、激光扫描器等信息传感设备，按约定的协议，把任何物品与互联网相连接，进行信息交换和通信，以实现智能化识别、定位、跟踪、监控和管理的一种网络概念。 2.数字城市与智慧城市 李德仁院士曾形象的将“智慧城市”描述为：智慧城市=数字城市+物联网。数字地球以空间位置为关联点整合相关资源(以地理信息系统和虚拟现实技术集成各类数据资源)，实现了“秀才不出门，能知天下事”。物联网将与水、电、气、路一样，成为地球上的一类新的基础设施。世界将继续“缩小”、“扁平化”和“智慧”，我们正在迈入智慧时代。数字地球把遥感技术、地理信息系统和网络技术与可持续发展等社会需要联系在一起，为全球信息化提供了一个基础框架。而我们将数字地球与物联网结合起来，就可以实现智慧的地球。当今世界，数字地球正向智慧地球转型，智慧城市应运而生。 数字城市是城市地理信息和其他城市信息相结合、并存储在计算机网络上的、能供用户访问的一个将各个城市和城市外的空间连在一起的虚拟空间，是数字地球的重要组成部分，是赛博空间的一个子集。数字城市为城市规划、智能化交通、网格化管理和服务、基于位置的服务、城市安全应急响应等创造了条件，是信息时代城市和谐发展的重要手段。数字城市为用户提供了各种各样的信息，使其有身临其境的感觉。建设数字城市是城市信息化的系统工程。 智慧城市是城市全面数字化基础之上建立的可视化和可量测的智能化城市管理和运营，包括城市的信息、数据基础设施以及在此基础上建立网络化的城市
我国城市商业银行的发展与现状 我国的城市商业银行组建始于1995年，1995年7月，国务院发布《关于组建城市合作银行的通知》，决定在城市信用合作社的基础上，组建由城市企业、居民和地方财政投资入股组成的股份制商业银行，取名为“城市合作银行”。1998年3月，统一更名为“城市商业银行”。2006年到2010年，城商行数量持续增增加，至2010年达到最大（147家）。 通过处置不良资产、补充资本金、计提拨备，完善经营管理体制，引进先进的管理技术和信息系统，城商行发展取得了巨大成就，逐渐成为国内银行业中不可忽视的重要力量。下面就我国城市商业银行的发展与现状作简要分析。 一、我国城市商业银行的发展 我国城市商业银行来源于原城市信用社的股份制改造，是在原城市信用合作社的基础上，由地方政府、城市企业和居民投资入股组建的地方性股份制商业银行，是由众多法人机构合并形成的一级法人单位，是为地方经济服务的地方性商业银行。1995年7月，以深圳城市合作银行正式成立为起点，中国城市商业银行在中国金融舞台上开始了它的历程。截至2011年末，全国城市商业银行总计144家，城商行资产总额为9.98万亿元，较2010年增长21.7%；负债
总额为9.32万亿元，较2010年增长26.5%；所有者权益总额为0.66万亿元，较2010年增长37.7%（图1、图2、图3）。这期间，城市商业银行既为地方经济和社会发展做出了重要贡献，又背负了沉重负担，暴露出诸多问题。从功能上讲，城市商业银行是商业性金融服务机构，因此，它首先应该具备商业银行的一般特点。同时，由于自身独特的发展过程，城市商业银行又有它自己独有的特点，这就是：中国城市商业银行是地方性商业银行，是股份制商业银行。 图1:2003-2011年城市商业银行资产总额及其占全部银行业金融机构资产总额的比重 图2:2003-2011年城市商业银行负债总额及其占全部银行业金融机构负债总额的比重
■胡葆森/文 中国房地产业起步于上世纪90年代初，至今已有25年的历史了。作为业内人士，我几乎目睹和参与了这一行业发展的全过程，对其发展的大脉络有些观察和思考，现予阶段性总结并呈上，以期与大家分享。 在25年的长期发展之后，中国的房地产业从起步、摸索、动荡、调整的过程中逐步趋于理性和成熟。这一过程又一次印证了发达国家已经总结出的一条规律——当一个国家的人均GDP 达到800~1000美元时，房地产业开始起步；达到3000美元时，行业发展开始加速；达到7000美元左右时，行业进入稳定增长期；达到12000~13000美元时，行业发展进入饱和期。2013年底，我国的人均GDP 已经接近7000美元，与发达国家总结出的规律完全契合。 再过十年，我国人均GDP 超过13000美元时，我国的房地产市场将达到供需的饱和点，行业的发展也将从顶峰开始回落。可是，作为近十四亿人口的大国，我国的城镇化率去年为53%，如不包括2.5亿非户籍人口，也只有36%，离实现70%的城镇化目标，还需要大约20年的时间。因此，我们有理由相信，作为城镇化推进的主要载体，我国房地产业在未来的15~20年内，仍有持续的增长空间。 当下： 细分时代已经到来 25年后的今天，中国房地产行业进入稳定增长期后，发展现状突出的特征就是“细分”。这种细分表现在以下几个方面。 1. 市场的细分。 当市场真正处于理性后，行业的基本属性开始发挥作用，商品的价值规律开始发挥作用，供求关系决定商品房价格短期内升降的经济学原理、城市开发总量与总体消费需求决定泡沫存在与否的道理，开始为人们所认知。
那些简单武断地预测中国房地产业何时崩盘的论断显得过于哗众取宠；一些所谓的专家学者关于“三四线城市泡沫大于一二线城市泡沫”的推断也不免显得过于草率。简言之，当市场的“六大主体”（政府、金融机构、开发商、媒体、消费者、专家学者）逐步成熟后，就不应该再像以往一样以“线”划线，以点及面，而应该根据不同城市的人口规模、地理位置、经济总量、供求状况、资源禀赋、政策导向、城市化水平等，区别判定每一个城市的市场状况。 例如：郑州、武汉、西安同属二线省会城市，武汉和西安的人口达到本省人口总数的20%左右，而郑州因设省会仅有60年历史，全市人口仅占本省人口总数的8%左右。由于地处全国交通枢纽位置，加之中原经济区、国家航空港经济综合实验区、高铁十字枢纽等有利因素，与武汉、西安相比，作为1.06亿人口的河南省省会城市，郑州城市化的提升空间势必大于其他两市。 即使在目前的市场环境下，三四线城市的发展也不均衡，一些四线县级城市如神木县等，因在建规模过大，供需严重失衡；但在一些城镇化快速推进的中西部人口大县，仍不乏“日光盘”案例。因此，我们在判定市场状况时，还是应回到它的基本面上，按照相关的基本指标对其做出细分和判断。 2. 开发商的细分。 在经过了二十多年的发展后，开发商阵营在不断地进行分化。 以企业概念区分，有价值观驱动型，也有商业利益驱动型；有战略导向型，也有机会导向型；有上市公司，也有非上市公司；有激进扩张型，也有稳健甚至保守型；有跨国、跨省扩张型， 也有区域发展型；有多业态综合开发型，也有单业态专业开发型。 2004年“8·31大限”后，房地产的资本属性日益显露，与资本市场完成对接的上市公司加快了在全国一二线城市的布局步伐，迅即拉开了市场格局调整的大幕。
2020年中国商业地产行业现状及发展前景分析报告 1、中国商业地产投资：占比趋于下降 商业地产，是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。商业地产用途广泛，其中包括酒店、商场、超市、便利店、购物中心、商务楼、特色商业街、会展中心等。 我国房地产开发商开发的最普遍的商业房地产项目就是大型购物中心。购物中心的地产开发模式起源于商业地产模式，在房地产领域，购物中心的开发与经营与商业地产开发与经营相通。 2019年，全国房地产开发投资132194亿元，同比增长9.9%，2020年1-9月全国房地产开发投资103484亿元，同比增长5.6%。
2015-2020年我国房地产开发投资中，办公楼与商业营业用房投资总额及占比呈下降趋势。2019年我国132194亿元的房地产开发投资中，商业地产投资即办公楼与商业营业用房投资额分别为6163亿元和13226亿元，商业地产投资总额占房地产开发投资总额的比重为14.67%，同比下降2.1个百分点。 2015-2020年商业地产新开工面积及占比同样呈不断下降的趋势。商业地产新开工面积占比由2015年的18.84%下降至2020年1-7月份的11.09%，下降了近8个百分点。
2、中国商业地产租赁市场：需求下降 2020年新冠疫情的爆发进一步推动了商业地产投资的下降。新冠肺炎疫情影响下，居民生产生活受限、消费活动减少，商业地产市场面临挑战; 根据中国房地产指数系统商铺租金指数对全国重点城市主要商业街和典型购物中心商铺租赁样本的调查数据，在样本商业街中，租金环比上涨的商业街占12.1%，租金环比下跌的商业街占83.3%，4.5%的商业街租金与上期持平;在样本商圈(购物中心)中，租金环比
城市商业银行发展现状 1.城商行发展历史 城市商业银行的最初形式是上个世纪80年代初创立的城市信用社。早在20世纪80年代开始出现的城市信用社，是以集体经济和个体工商户为主建立的。从20世纪80年代初到90年代，我国的城市信用社发展到3000多家，但是城市信用社并没有像想象的那样，在非公有制的控制之下发展得更好，相反，当时的城市信用社隐含了很大的风险。于是，20世纪90年代中期，中央决定改组城市信用社，以城市信用社为基础，组建城市商业银行。 1.1第一次变革—城市信用社组建为城市合作银行 1995年9月7日，国务院发布关于组建城市合作银行的通知，决定自1995年起在撤并城市信用社的基础上，在大中城市分期分批组建由城市企业、居民和地方财政投资入股的地方股份制性质的城市合作银行，并选择京、津、沪、深和石家庄五城市作为试点。1996年6月，经国务院同意，中国人民银行城市合作银行组建工作领导小组决定，城市合作银行组建工作在35个大中城市和60个地级城市中全面展开。1997年12月，根据95个城市合作银行的组建进程，国务院又批准在东莞等58个地级城市继续开展城市合作银行的组建工作。 1.2第二次变革—由城市合作银行到城市商业银行 1998年3月13日，经国务院同意，人民银行与国家工商行政管理局联合发出通知，将城市合作银行统一更名城市商业银行。此后，城市信用社逐步退出了历史舞台，直到2012年4月，象山县绿叶城市信用社成为最后一家被改制成功的城市信用社。 城商行通过深化改革，推进落实创新驱动战略，整体业务指标也保持了中高速发展势头，同时部分业绩指标高于全国银行业平均水平，相关业务板块呈现出独有的行业亮点。截至2015年末，城市商业银行已经发展到133家。资产总额从不足5000亿元壮大到22.68万亿元，年度利润从10亿元攀升到1993.6亿元，不良贷款率从34%下降到1.4%，资本充足率从负数增加到12.59%。 2.城商行发展现状 2.1我国城市商业银行的总体财务分析 财务状况是指一定时期的企业经营活动体现在财务上的资金筹集与资金运用状况，它是企业一定期间内经济活动过程及其结果的综合反映。由于银监会和许多上市城市商业银行官网上公布了一定的财务报表，所以我们可以根据城市商业银行的财务状况看出其发展现状。在经过多年的发展之后，城市商业银行的资产负债、资产质量、资本充足率以及盈利情况发生了较大的变化。
未来十年商业地产的主流模式- 大资管 作为泛金融类产品，商业地产的“投融管退”四个环节构成一个完整闭环，每一环都少不了资本的身影。但在传统的中国商业地产模式中，资本仅在企业内部循环，这与欧美发达国家的商业地产游戏规则完全不同。 传统的中国商业地产发展中，出现过三种主要经营模式，即完全出售、混和持有、完全持有。 “完全出售”是指开发商将所拥有的经营性资产全部出售，并不参与经营，只为回笼资金。从实际操作上看，由于开发商无法保障物业出售后的运营情况，除了少数位置极佳项目因为各种机缘意外生存下来，其余项目经营效率普遍比较低下。目前该模式已逐渐被开发商放弃。 混和持有则指部分出售、节点持有（持有节点型主力店)。部分开发商为了保证招商及运营效果，选择持有节点型的主力店，以带动其余小商铺的销售。从实际效果上看，节点型主力店并不能带动小商铺的租赁。这样的模式再次复制时，投资者热情就会大大下降。而且节点型主力店的租金收益不高，资产回报率表现欠佳，导致物业在退出时面临着巨大挑战。 完全持有，即现金流滚资产模式，通过可售性物业的利润弥补持有物业的资金沉淀。这原本被证明十分成功的模式，一旦面临去化速度降低的市场现状，当现金流不再能滚出资产时，该模式也慢慢走向尽头。 在上述三种模式中，资本都属于企业内部循环，其融资方式主要以借贷来运作。无论是开发贷还是在基金中做夹层，可统称为借款模式。这一模式成立的基础在于，销售型物业的溢价极高。如果当期就能实现远期的退出回报，投资人当然先选择尽快回笼资金，而非将大量资本沉淀于经营性物业中。 当行业利润率下降，短钱成本又一再拉高时，借款模式就不再匹配商业地产的运作需求。这种情况下，“股权融资——大资管”时代呼之欲出。 什么是大资管？ 大资管模式的核心特征是把资产管理方与投资方分离开来，类似于所有权和管理权相分离。通过私募股权的管理方法，以资产管理为纽带，极大程度地发挥各专业能力的集成和整合，为投资人创造更合理的回报。
中国未来几年的房地产发展趋势 六月二十六日《21世纪经济报道》第三版上发表了一篇文章——《樊钢：未来三十年中国仍将快速增长》。该文章提出了四个重要观点：其一，中国过去三十年的经济快速增长是真实的；其二，经济的快速增长有技术进步和生产率提高等背景因素的支持；其三，发达国家都曾经历过长时期的增长（例如英国持续了七十年，美国持续了六十年等）；其四，由于尚未完成城市化和工业化，中国未来至少还存在三十年的快速增长空间。 如果说中国经济的未来至少还有三十年的快速增长空间，我们就完全有理由认为——中国的房地产业未来也至少还有三十年的增长空间，以下的若干理由应当足以说明这个推论。 1.经济成长：中国经济已经持续多年呈两位数增长，经济的持续增长必然带来城市发展、住房扩大、投资增加和流动性过剩。中国百姓的平均收入几乎每4年就会提升一倍，人们购房和投资的能力也随之增加，而对改变住房的量与质最为迫切的中产阶级的家庭数量更呈“崛起”之势； 2.支柱产业：以其对经济影响的比重和所拉动的相关行业的数量（超过90个）而言，房地产业已经是今后肯定还会长期是国家和大多数各类城市的重要支柱产业； 3.人口存量：中国的人口已经超过了13亿人，并且还在增长中。在中国巨大的人口和家庭总量中，目前还有相当大的比例（约70%）尚未真正解决好住房问题； 4.人口增量：中国每年的人口增量约有1,000万人，这是一个接近澳大利亚（其国土面积与中国接近）全国人口总量的数量，仅此人口增量所引起的每年住房增量约为1亿平方米（考虑了城市化比率）； 5.人口质量：中国的人口质量在发生改变。随着经济技术的发展，人均寿命在增长（同1995年相比，当今中国人口平均寿命增长了近2岁），健康状况在提升，知识结构在改善，因而人们对所需住房的量和质的要求也在发生改变; 6.人口结构：人口老龄化已经成为必然趋势，中国60岁以上的人口已经超过了3亿。人口平均寿命的延长对房地产市场有直接的影响，“银发族”已开始出现对家庭式居住和非家庭式居住等不同居住类型的选择； 7.换房需求：当前全球最大的建筑工地和住房市场都在中国。在激烈的竞争之下，居住产品正在不断地升级和换代，吸引着有条件的人们去投资。中国当前商品住房市场中最主要的结构是改善性需求，即换房居住的需求。尚有过半数的居民对现有的住房条件不满意。目前中国城市的人均住房面积约26平方米，此数并不大，还有提高的必要。而人均居住面积每提高1平方米，全国就会新增13亿平方米的住房需求； 8.第二套房：随着中产阶级和财富人群的发展（中国中产阶层在社会中所占的比例为11.9％，社会科学文献出版社推出的《中国中产阶层调查》公布了这一数据。），有能力购
论现代商业银行的发展趋势 现代商业银行的发展现状 （一）产权性质趋同，国有化程度高 对于我国商业银行市场来说，由于大型商业银行（如四大国有商业银行）规模庞大、市场份额稳定，占据市场竞争垄断地位，客观上决定了我国商业银行的产权性质比较单一，国有化程度较高。而一个成熟的市场竞争必然是在不同产权主体之间展开，只有打破垄断格局，才能籍以提高银行业的效率效能。 （二）资源配置无序，决策效率低下 长期以来，我国商业银行以层级授权的方式作为经营管理和信息传递的纽带，以分支行作为资源配置中心来开展各项业务。由于层级设置复杂，使得管理成本大大增加，总行对可使用资源的掌握和调配能力严重不足，在市场竞争中决策滞后、反应迟钝。即使总行能够及时下达决策指令，往往也缺失权威性，有令不行或者执行而不到位比比皆是。 （三）核心业务单一，经营范围较窄 与外国金融机构相比，我国商业银行推出的业务品种单一、业务范围较窄，无法满足高端客户快捷、多样、高效的金融服务需求，在国际金融市场竞争中处于不利地位。20世纪90年代以来，我国商业银行着重于大力拓展业务规模、扩充目标客户，应该说在业务数量上有了呈几何倍数的规模。近些年，虽然不少商业银行引进国外先进经验，进行业务创新，例如挖潜私人银行业务市场、理财产品开发、建立金融信息技术平台发展电子银行业务等，但是在深层次的衍生金融产品发掘方面受到人才和技术资源匮乏的限制，短期之内也很难获取显著成效。 （四）混业经营受限，市场资源割裂
我国金融业分业经营的规定使商业银行面临风险集中的境况，这与全球商业银行混业和全能化发展的潮流是相悖的。对于我国商业银行来说，分业经营使其业务被限制在很窄的范围内，服务对象就难以跳出固定的框架范畴，而且分业经营直接导致金融市场资源的割裂，市场效率大大降低。 （五）不良资产巨大，金融安全堪忧 我国商业银行，尤其是国有商业银行，因历史原因产生的不良资产包袱是沉重的。尽管国家在政策层面上给予扶持并成立资产管理公司专门对银行的不良资产进行了两次大规模的剥离，平时商业银行也通过自身提取拨备准备对诸多不良资产进行了核销处置等，但是旧的不良资产尚未完全剥离，新的不良资产已开始不断生成。究其原因可以发现，虽然外部的一些体制性的因素，例如国有企业破产等，正在逐步减少对商业银行不良资产形成的影响，但是宏观经济波动对商业银行不良资产形成的影响却在加剧，并且商业银行自身的经营管理不善，包括经济案件，也直接影响到不良资产的生成。正是出于银行内部监督控制不力以及外部信用制度缺失、经济体制转轨等多方面因素影响，使得我国商业银行既要承担违规经营的成本，又要承担经济大幅度波动的成本，而且还要间接承担宏观调控的成本。 （六）管理控制失效，风险防范不足 我国的商业银行因为缺乏一套行之有效的能够及时对利率、汇率或其他宏观政策变化引起的市场风险、操作风险、信用风险和流动性风险等进行主动预警、精确定价和内在自我调节的机制，所以防范风险的能力有限，银行内部的管理体制和机制也无法达到与外部经济环境有机融合的状态。伴随外部经济周期的变化，商业银行会因此积聚各种潜在的风险，甚而爆发不可逆转的危机。从内部体制分析，不论是体制建设还是技术能力都反映了我国商业银行对管理控制的不力，一方面风险管理体系以及定价管理体系的缺失，使得银行管理控制能力以及定价能力严重不足；另一方面由于目前我国商业银行所使用的管理会计系统与业务统计管理模块数据是割裂运行的，无法与风险管理要求相匹配，很难对客户、产品、部门、区域做到精准核算。事实上，我国对风险防范的金融
房地产市场现状及未来发展趋势 苏州房地产市场是中国房产的重要支流，国家的宏观政策及经济形势都会对苏州现在及未来房地产产生影响。 随着经济的持续快速发展，苏州城镇居民家庭收入增长较快。城镇居民人均可支配收入的增加，居民的住房状况也不断改善，人均住房面积从以往的十几平方米上升到现在的几十平方米，年均增长率达到5%左右。较北京等一线城市相比，苏州的房地产市场较为稳定。 即使温总理给我们留下的“限购令”，但苏州的房市丝毫未受其影响。楼市政策微调不可触及底线。北京、上海、天津、武汉、厦门等城市放宽普通住宅标准，重庆、合肥、南京等提高住房公积金贷款额度，还有其他地方政府从税费减免、购房补贴、户籍限制等方面对“刚性需求”给予保护。中央在限购等方面的政策导向仍然严厉，在坚持房地产调控的前提下，不触及“限购”、不明显鼓励购房、顺应房地产市场发展的政策微调其生存的可能性较大。 2007年8月，国家在保障性住房的政策上，国务院发布《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，提出了住房保障制度目标和框架。其核心内容是要“加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”。今后一段时间，保障性住房将成为中国住房供给中发展的重点，住房供应结构将改变原来单一商品房供给体系，将会形成针对不同收入水平下的分层次的住房供应体系，以满足不同居民的购房需求。对于苏州，从短期来看，目前保障性住房的投入相对很小，短期增加的供应有限，受益者是原本就不参与商品房市场的低收入人群，房价上涨的推动力基本不受影响；同时，房地产业一直以来都是政府财政收入的重要部分，短期内减少财政收入增加支出，执行上存在很大困难，今后保障性住房建设能否按照规划执行就要看政府的决心及其财政投入；中长期来看，国家政策上规定“保障住房建设用地占总土地供应70%”、信贷、税收等政策，明确了国家对于房地产业的产业方向，从源头上引导保障性住房的建设，未来保障性住房力度将持续加大，对市场的影响会逐渐显现，结构性的调整将引起
正文目录 为银行降成本是让利于实体的前提 (4) 现状分析：大行有存款优势，中小行更灵活 (5) 向央行借款：央行直接调控，占比整体不高 (5) 存款：银行负债端基石，大行基础更扎实 (7) 同业负债：短期限市场化负债，中小行是吸收主力 (9) 应付债券：长期稳定资金，含部分资本工具 (11) 美国启示：息差水平较高，负债端是核心 (13) 特征一：有不计息存款，对高息差形成贡献 (16) 特征二：存款种类较多，市场化低息产品为主 (17) 特征三：相比同业负债，更青睐长期的应付债券 (17) 总结：促存款结构改变是降成本政策的可行路径 (18) 政策展望：发力角度较多，银行可主动作为 (19) 降准：释放长期资金，缓释负债吸纳压力 (19) 存款政策：降低基准利率，高息产品严监管 (19) 基准利率：利率体系压舱石，有望结构性调整 (19) 监管高息产品：规范无序竞争，优化存款结构 (21) 政策利率：仍有下调空间，加大投放力度 (21) 市场利率：近期下行明显，把握配置窗口期 (22) 同业负债：定价下行较明显，部分银行可增配 (22) 应付债券：特色债有望放量，锁定中长期成本 (22) 测算：中小行更受益，城商行最为突出 (23) 投资建议：降成本导向明确，建议关注股份行 (24) 图表目录 图表1：2019 年6 月末上市银行负债主要以存款为主 (5) 图表2：2019 年1-6 月上市银行负债端各项成本率 (5) 图表3：央行主要货币政策工具 (6) 图表4：2020 年3 月末商业银行向央行借款主要由MLF 构成 (6) 图表5：2020 年3 月商业银行向央行借款余额创历史新高 (6) 图表6：2019 年6 月末上市股份行和城商行向央行借款占比较高 (7) 图表7：2019 年6 月末上市银行向央行借款占总负债比例及其成本率 (7) 图表8：上市银行存款挂牌价（2020 年4 月26 日） (7) 图表9：2017 年以来中小型银行存款占比提升，大行则较为稳定 (8) 图表10：2017-2018 年结构性存款同比增速快速提升 (8) 图表11：2017 年末以来商业银行存款占比及存款成本率均明显提升 (8) 图表12：2016 年以来上市银行活期存款占总存款比例走势 (8)
从数字城市到智慧城市的技术发展机遇与挑战 文：总工程师梁军 1998年1月，在加利福尼亚科学中心开幕典礼上，时任美国副总统的戈尔发表了题为“数字地球——理解21世纪我们的星球”的演说，提出了“数字地球”的概念，数字地球是“一种关于地球的可以嵌入海量地理数据的、多分辨率和三维的表示”。此概念被引伸到城市，使“数字城市”成为城市信息化的热点。到2011年末，由国家测绘局推动的数字城市地理空间框架建设已在全国29个省、自治区、直辖市的220个城市展开，其中地级市约180个，占我国全部地级市的60%。虽然地理空间框架只是数字城市的基础部分，但也说明了数字城市建设已成为国内城市信息化的着力点。
图1 城市系统的组成结构 2008年11月6日，在纽约召开的美国对外关系委员会上，IBM总裁兼首席执行官彭明盛发表了题为“智慧地球——下一个领导人议程”的演讲，提出了“智慧地球”的概念，“大量的计算资源都能以一种规模小、数量多、成本低的方式嵌入各类非电脑的物品中”，通过在地球内各种有需要的物体（things）上嵌入传感器或智
能芯片，使这些物体成为具有智能的信息采集或可控制装置，通过物与物的网络相联形成的物联网（Internet of Things）汇集数据和反馈指令，实现地球内各子系统的智能化调控，构建人类生活和工作的智能环境（intelligent environments）或周边智能 （ambient intelligence）。“智慧地球”的概念，同样被引伸到城市，继“数字城市”之后，“智慧城市”（Smart City）也开始成为城市信息化的热词。 从数字城市到智慧城市发展反映了城市信息化的与时俱进，同时也需要我们更深入的思考数字城市与智慧城市的关系，应对智慧城市带来的技术发展机遇与挑战。 数字城市、智慧城市与城市系统的关系
第一章绪论 城市商业银行是我国银行业体系的重要组成部分，成为我国金融体系中最具活力的金融板块之一，在供应区域金融资源、促进区域经济发展中发挥了重要作用，是我国中小金融体系乃至金融体系的重要组成部分。我国现今银行体系中，城市商业银行是指除了工、农、中、建、交五大国有商业银行和12家全国性股份制商业银行之外、由城市信用社组建而来的中小商业银行。截至2014年第一季度末，全国共有的城市商业银行145家，营业网点近万个，遍及全国各个省（市、自治区）。经历十几年的发展，城市商业银行已经逐渐成熟。城市商业银行的发展壮大，一是扩大了银行业的竞争主体，促进了银行业的市场竞争和效率的提高；二是推动了利率差异化；三是增强了市场机制在资源配置中的问题，并推动了金融创新，促进了银行业金融服务水平的提高；四是为中小企业融资提供了有了渠道，从而促进了区域经济的发展，满足了地区金融的多样化需求。 在获得快速发展的同时，城市商业银行自身经营也面临不少问题，主要有表现为市场定位不清晰，人才和技术薄弱,创新能力不强，公司治理结构不合理，政府干预较多等问题。银行没有以自身核心竞争力为基础进行战略规划,缺少差异化发展理念和战略，使得城市商业银行走上与其它类型商业银行相同的发展道路,并导致城市商业银行竞争力低下、可持续发展能力不足。银行未能根据自身特色，发掘不同于其他银行的优势，确定自身差异化的市场定位，是造成商业银行同业化竞争的原因。必须对商业银行经营发展存在的问题充分了解后针对其具体问题具体分析得出相应结论。建立特色组织构架，保持高效管理，选择差异化市场定位开辟新的盈利模式，开发差别性金融服务产品，占领市场等。只有在立足于自身机制、市场与区域资源的基础上制定实施差别化发展战略，城市商业银行才能确立自身市场竞争优势，形成可持续发展能力，更好发挥在我国银行业的作用，巩固自身优势。
浅谈房地产行业未来发展前景及未来发展趋势 中国是一个新兴的发展中国家，正处于百废待兴，万象更新的时期。我们的发展速度和发展潜力，在世界上很难再找到这样的国家了，因此，当遇到一些小问题的时候就大惊小怪，这本身就意味着我们的不成熟，不成熟就意味着发展的空间。 我们在讨论这个问题时，必要说明的是：中国是一个发展极为不平衡的国家，区域之间经济水平、文化观念以及消费习惯也极不相同，因此，在中国北京的房地产发展不能与西藏拉萨的房地产相类比。我们房地产发展之间的差级，可能相差30年的水平，甚至更长远.即有的地方已经可以与中等发展水平的国家媲美，有的地方可能只相当于5、60年代前的一般国家的水平。这种差异性，对于判断房地产的发展也会起到关键作用。不过，不管怎样，我们的主流区域的发展呈现出了以下特点。 1、住宅行业，已经不是简单的初级阶段的竞争了，已经开始向品牌化、资本化、产业化、专业化的时期发展了，这时的竞争已经开始向思维简单者说：“不”了！但是，只要中国经济依旧持续快速发展，住宅行业的发展依旧。 2、商业地产，商业地产的发展依赖于城市布局和人口分布的变化，刚才，我们已经认定了中国经济发展的基础了，在这基础上，城市人口的全面整合迁徙，造成了人群结构和人群分布在城市中有了全新的局面，这个局面将打破未来商业的布局，这个布局将使得商业地产的机遇被显现，但是，这时，我们应该认真开始研究人群和城市规模变化后的商业特点，要研究经济发展和商品结构所产生的商业特点，要研究流通方式和经营模式变化所造成的商业特点，而这些是被大大忽略的。在这个基础上，我们的商业地产将会出现非凡的商机。 同时,1)大小城市不同表现的特点也不同，共有特点是城市当量级再提升，小城市向中型城市发展，中型城市向大型城市发展。由此，原来的商圈结构将分成层阶，即对于中大型城市，将形成城市商业圈和区域社区商业网圈的组合。小型城市，将形成一个商业中心向哑铃式商业模式发展的可能。 2)大型市场将随着商品的丰富以及国家交通网的变化，呈现出新的机遇，就是物流配置和地区商业核心产生转换； 3)城市之间的分工变化和传统商业流通特点将成为新的商业专业市场的基础。 这些玩意都是机会呀. 3、工业地产，实际上工业地产的发展，看似是一个很好的机遇，实际上从90年初的开发区建设就已经开始了工业地产的发展，只不过市场行为少一些，政府行为多一些而已。而工业地产的机遇真
国有商业银行未来发展趋势浅谈 现在，随着利率市场化和人民币国际化加速，互联网井喷式发展，国有商业银行的发展受到业界的诸多关注，各种观点意见层出不穷。即使意见不一致，引发讨论的原因还是比较统一的。国有商业银行的未来发展出路在哪里？这需要大量的研究，需要对市场变化和未来可能出现的变化进行深入剖析，了解过去发展历史，了解现在发展现状，规划未来发展路径，这不是一个长期性的工程，是亟待解决的难题。 一、国有商业银行发展现状 众所周知，国有商业银行的主要收入来源于利差收入，尤其是国有四大行表现特别明显。目前，考虑到利率市场化的影响，针对互联网金融的强烈冲击，这些银行意识到利差收入在未来银行收入的占比会越来越少，利差空间压缩已成定局。在利差收入受到限制时，要维持银行利润的增长，只有靠非利息性收入的增长，通过非利息性收入的增长来弥补并推动整体利润的增长，非利息性收入在银行发展的地位显得格外突出，重要性不言而喻。 非利息性收入如何而来？这是银行管理层需要面对的问题，随着国家对银行服务性收费的严厉监管，随着市场竞争的白热化竞争，非利息收入的途径受到限制。银行千方百计通过各种产品研发设计，通过大规模发行信用卡、借记卡，推出各种服务收费项目，大力推广电子银行发展，增加客户体验，建立大规模自助银行体系，目的就只有一个，拓宽非利息收入的来源，抢占新兴市场份额。 互联网金融对银行传统业务的发展造成颠覆性冲击。暂时来说，
银行的主要收入还是利差收入，互联网金融出现，以高于银行五年期定期存款的利息在基本不设门栏的情况下，对银行低成本资产造成冲击，在短短几个月内，流失的低成本存款数以亿计。尤其是对大型国有商业银行来说，赖以生存的庞大的客户规模的优势瞬间化为乌有，所谓的“暴利”也就无从谈起。 现阶段商业银行基层网点的发展进入恶性循环模式。只要在基层网点工作过的人，只要你稍微留心，对各商业银行基层网点的发展模式就是一目了然。“理财+存、取、汇+附加产品的销售”这是基层网点的服务职能，“开门红冲击存款+年中冲存款+年末甩存款”这是银行存款增长模式。从基层网点服务的职能，我们能看出什么？除了装修好点外，和九十年代的银行有什么区别？没什么区别，现在已经是互联网高速发展的21世纪；看看银行的业务发展模式，说句心里话，这完全是在自欺欺人，什么存款增长多少，完全是花钱买数据，买报表，骗奖励，自掘发展基石，路只会越走越窄。 贷款等业务下沉网点。业务下沉网点，目的性很强，主要就是为了增加营业网点的服务职能，使网点的辐射能力更强，增强客户的体验。问题来了，业务下沉网点，网点的人员配置或者人员素质跟得上业务下沉吗？业务下沉，内部控制谁来监管？即使人员素质通过培训学习，或者时间的积累能得到解决，那营销人员的职业操守，谁能保证他们不会滥用到手的权力呢？这些问题都是事实印证，明显存在的。如果解决不好，银行就只能“背黑锅”，声誉风险的出现也是家常便饭。
智慧城市与数字城市之比较与发展 随着城市信息化建设的愈发深入，“数字城市”和“智慧城市”成为出现概率越来越高的名词，这两者究竟有什么区别，本文将为您一一阐述。 一、智慧城市与数字城市定义不同 “数字城市”的概念早于“智慧城市”出现，它的定义是：以计算机技术、多媒体技术和大规模存储技术为基础，以宽带网络为纽带，运用遥感、全球定位系统、地理信息系统、遥测、仿真-虚拟等技术，对城市进行多分辨率、多尺度、多时空和多种类的三维描述，即利用信息技术手段把城市的过去、现状和未来的全部内容在网络上进行数字化虚拟实现。 “智慧城市”的概念是在IBM于2009年提出的“智慧地球”以后出现的，是智慧地球概念的理解与延伸。在信息化语境下的“智慧城市”，概念描述非常专业。简明扼要的解释，智慧城市的本质特征，就是拥有物与物、物与人、人与人的互联互通、相互感知的能力和高水平的信息利用能力。各大公司对智慧城市的描述也不尽相同，如华为对智慧城市的定义是：通过建设宽带多媒体信息网络、地理信息系统等基础设施平台，整合城市信息资源、建立电子政务、电子商务、劳动社会保险等信息化社区，逐步实现城市国民经济和社会的信息化，使城市在信息化时代的竞争中立于不败之地；IBM对智慧城市的定义是：在城市发展过程中，在其管辖的环境、公用事业、城市服务、公民和
本地产业发展中，充分利用信息通信技术（ICT），智慧地感知、分析、集成和应对地方政府在行使经济调节、市场监管、社会管理和公共服务政府职能的过程中的相关活动与需求，创造一个更好的生活、工作、休息和娱乐环境。 北京赛迪时代信息产业股份有限公司（简称“赛迪时代”）对智慧城市的定义： 概括来说，智慧城市是通过物与物、物与人、人与人的互联互通能力、全面感知能力和信息利用能力，实现城市高效的政府管理、便捷的民生服务、可持续的产业发展。 具体来说，智慧城市是指以物联网、云计算为核心技术的，以政府管理、民生服务、产业发展等为重要内容的，以城市资源的全面物联、信息资源的充分整合、应用资源的持续创新、系统资源的渐进建设为主要特征的，涉及数字城管、数字执法、智能电网、智能家居、智慧交通、智慧环保、智慧医疗、智慧农业等诸多领域的，由若干多个独立存在的电子信息子系统组成的，形成基于海量信息和智能分析的、可感知可控制的、可组装可拆卸的大规模综合应用与信息服务系统。 二、智慧城市与数字城市建设目的和意义不同 数字城市以地理空间框架为定位基准，集成城市自然、社会、经济、人文、环境等综合信息，实现基于网络基础设施实现城市信息的广泛共享，目的是实现在分布式环境下多源、异质、异构地理空间数据的流通、共享以及互操作。