2019年度广东房地产市场分析报告 2019年，广东商品房销售量低位企稳，销售均价涨幅稳步回落；各地区商品房销售量同比总体延续上年的负增长态势，但同比降幅趋于收窄；珠三角商品房销售市场份额进一步提升，市场延续分化格局。国家持续强化房地产资金监管，行业资金状况日趋紧张。房地产投资增速缓慢回落，房屋在建规模趋于收缩。全年经营性用地成交面积、金额同比增幅超过20%，但下半年土地市场降温明显。 ▼ 一、市场概况 房屋销量低位企稳 库存去化压力趋升 2019年，广东省商品房销售面积13846.54万平方米，同比下降3.4%；销售额19748.21亿元，同比增长5.4%。其中，商品住宅销售面积11873万平方米，销售额16758亿元，同比分别下降1.7%和增长7.5%。 （以下图片均可通过点击查看大图） 图1：广东商品房销售面积、销售金额走势
从市场走势看，2019年第一季度，央行强化逆周期调节的货币政策被视为调控宽松的信号，加之《粤港澳大湾区发展规划纲要》正式颁布实施等多种因素作用下，3-4月商品房交易快速回暖。为了防范房地产金融风险，4月份中央政治局会议重申“房住不炒”之后，多部门不断加强对房地产资金方面的整顿和管控，房地产企业融资渠道收窄，自5月起商品房销售量同比增速总体处于低位盘整态势，销售均价涨幅稳步回落。图2：广东商品房、商品住宅销售均价走势 从地区市场表现看，受房地产金融环境趋紧影响，各地区商品房销售量同比总体延续上年的负增长态势。另一方面，在因城施策的房地产市场调控下，各地区商品房销售量同比降幅趋于收窄，全年珠三角、粤东、粤西和粤北山区商品房销售面积同比分别下
煤炭形势分析 由于近几年煤炭基建规模不断扩大，煤炭产能过剩的风险不断显现，煤炭产量不断增加，煤炭市场供过于求的形势已经形成，如果没有行政手段干预，今年下半年煤炭市场供过于求的形势将进一步得到充分的体现。 一、煤炭消费继续增加，需求增幅下滑 我国煤炭需求增幅持续回落。据测算，上半年全国煤炭消费总量约19.7亿吨，同比增长2.8%，增速较去年同期回落6.6个百分点。同时，自去年11月份以来，市场煤炭价格持续下滑，从中国煤炭价格指数看，2012年6月29日降至186.2点，比去年11月上旬的高点累计下降16.8点。 随着经济的发展，煤炭需求还将进一步增加，预计全年全国煤炭消费总量可以达到40亿吨左右，同比将低幅增长，增速较去年同期将会较大幅度回落。 二、煤炭产能和产量过剩将成为常态 6月14日，中国煤炭工业协会会长扩大会议在京召开，主要产煤区行业负责人参加会议商讨对策。会长王显政在会上说，当前全社会煤炭固定资产投资居高不下，形成了巨大的产能，主要产煤省推进资源整合与煤矿技术改造，改造后煤矿已陆续进入产能释放期，造成全国煤炭产量快速增加。而我国经济增速下行，煤炭市场需求放缓，价格下滑，煤炭产能过剩压力显现。据测算，未来几年内全国煤炭新增产能约20亿吨，其中仅在十二五期间就要释放15亿吨。一方面可满足国民经济快速发展对能源的需求，另一方面大大增加了煤炭企由于近几年煤炭基建规模不断扩大，煤炭产能过剩的风险不断显现，煤炭产量不断增加，煤炭市场供过于求的形势已经形成，如果没有行政手段干预，今年下半年煤炭市场供过于求的形势将进一步得到充分的体现。 一、煤炭消费继续增加，需求增幅下滑 我国煤炭需求增幅持续回落。据测算，上半年全国煤炭消费总量约19.7亿吨，同比增长2.8%，增速较去年同期回落6.6个百分点。同
2019年房地产市场调查报告 今年以来，在国家扩大内需、促进房地产市场健康发展的一系列利好政策，特别是在我市“房产新政”影响和带动下，我市房地产市场明显活跃，开发投资逐渐向好，商品房销售持续上升，政策效应进一步显现。 一、当前我市房地产发展现状 (一)房地产开发投资处于低位调整中。1-11月，我市房地产开发投资94.9亿元，同比下降9.0%，较今年最低点回升近6个百分点，比三季度提高了1.1个百分点(如图1所示)，占全社会固定资产投资的比重为10.0%，比三季度下降0.1个百分点。图1 1-11月××市及县(市、区)房地产开发投资情况 1-11月房地产开发投资结构表投资额(亿元) 占开发投资比重(%) 比重同比增减(%) 房地产开发投资 94.9 — — 其中：商品住宅 78.4 82.6
0.2 办公楼 1.2 1.3 -0.1 商业营业用房 10.5 11.0 -2.1 其他用房 4.8 5.1 1.9 (二)房地产建设规模“二升一降”。随着我市六部门促进新开工措施的出台和销售市场的不断升温，市场供应已经发生积极变化，施工面积、竣工面积保持一定规模的增长，新开工面积同比下降，但下降幅度逐渐收窄。竣工面积276.7万平方米，同比增长43.9%;其中住宅面积241.7万平方米，同比增长40.0%;办公楼5.0万平方米，同比增长143.2%;商业营业用房25.5万平方米，同比增长111.1%。 新开工面积293.0万平方米，同比下降22.7%;其中住宅面积224.7万平方米，同比下降30.0%;办公楼7.4万平方米，同比增长117.3%;商业营业用房39.7万平方米，同比下降8.6%。图2 图3 1-11
当前我国煤炭市场形势分析 20**年上半年，我国煤炭市场总体运行平稳，资源继续快速增长，供需大体平衡，略显宽松。由于宏观调控使得原本对煤炭需求量较大的电力、冶金、建材等行业产能扩张减缓，煤炭库存结构明显改善，煤炭产能已经逐步显露出了过剩的迹象，煤炭供需已呈现出略微宽松的总体态势。进口增势依然不减，出口继续萎缩，煤炭市场价格保持高位相对平稳，市场价格二三月份有一小波上涨行情，从4月份开始价格小幅回落，5月份止住了4月份价格跌势并呈现出盘整走稳的行情，到6月份煤炭市场的价格基本保持在200 5年末以及20**年1月份的价格水平。煤矿事故频发，煤矿安全生产问题引起国家高度关注。 1 资源稳定增长，资源过剩局面初步显现 6月份，我国煤炭资源继续保持了快速增长的势头，煤炭新增资源(本期生产量+ 进口量)1 8205万t，同比增长1 1．9％，上半年累计完成97962万t，同比增长13．3％。其中，煤炭生产量6月份完成1 7967万t，同比增加1 925万t，增长1 2％；上半年累计生产96 1 29万t，同比增加1 0908万t，增长1 2．8％。上半年我国煤炭进口增势依然不减，出口水平虽比较稳 定，但和2 0 0 5年同期相比则呈 现出萎缩态势。6月份我国煤炭 进口继续快速增长，本月单月进
中国物流信息中心张枯 口238万t，同比增长1．3％；上 半年累计进口1 833万t，比2005 年同期多进口6 1 9万t，增长51％。 6月份煤炭出口当月完成544 万t，与20**年同月相比少出口 103万t，减少1 5．9％；上半年累计完成出口3203万t，与20**年 同期少出口煤炭4 7 0万t，减少12．8％。 2 供需大体平衡，呈现 出略微宽松的态势 6月份我国工业生产继续保 持较高增长势头，全国工业总产 值当月完成28 5 30亿元，同比增 长29．1％，上半年累计完成144189 亿元，同比增长26．3％。 主要耗煤行业即电力、冶 金、建材、化工等行业的经济发 展态势良好，产品产量增势不 减，生产量累计同比均保持着
006年成都房地产市场年度研究报告 之宏观环境篇 目录 一、房地产市场宏观环境分析3 1.全市房地产市场宏观开发情况3 2.成都市全年商品房宏观市场情况4 二、国家宏观政策5 1.《房地产抵押估价指导意见》5 2.《关于制止违规集资合作建房的通知》6 三、市政发展动态7 1.地铁1号线一期2007年5月完成建设7 2.物业大鳄世邦魏理仕登陆成都8 3.公务员掀起“南迁潮”9 四、土地市场政策10 1.《国有土地使用权出让合同补充协议》10 2.四川省国土资源厅用地“新政”11 3.成都市国土局将拍卖240余亩住宅及商业用地13 4.《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》14 五、二手房市场政策15 1.税务部门将加强房产税收经管15 2.工行开办二手房直客式贷款房龄5年内不需评估16
3.《国家税务总局关于征收个人二手房转让所得税的通知》16 4.成都二手房买卖突然升温强征个税引发新抛售潮17 六、针对开发商的政策18 1.第七届中国西部国际博览会圆满闭幕18 2.建设部“限外”新政即将发布19 3.成都顶级写字楼市场论坛召开20 七、针对消费者的政策21 1.光大银行房贷固定利率锁定提前还款将收违约金21 2.《中国人民银行关于调整金融机构人民币贷款利率的通知》22 3.5月15日起，经济房建设将实行订单制23 4.中国人民银行上调金融机构人民币存贷款基准利率24 5.公积金制度政策性推行六大方面的创新25 八、热点政策分析26 1.《关于深化户籍制度改革深入推进城乡一体化的意见（试行）》26 2.《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》27
2002年成都市房地产市场分析及趋势预测 第一部分宏观环境 1、宏观经济环境 中国自加入WTO的一年时间里，全国的各项经济指标可谓“全线飘红”。2002年中国经 济快速健康成长，预计全年国内生产总值达到10.2万多亿元，实现历史性突破，全年经济增 长率将达到8％，高于年初确定的目标。中国共产党第十六次全国代表大会的召开，也促进了各地发展经济的积极性。国务院发展研究中心等专业研究机构预测，如果不出现意外，2003 年中国经济发展将保持强劲势头，预计增长速度将达到7.9％至8.2％。；世界经济也处在缓慢复苏阶段。在相对比较有利的环境中，中国经济的“三驾马车”，投资、消费、出口在2002 年是中国经济保持高速增长的强大动力。 2002年1-11月成都市完成房地产开发投资154亿元，比去年同期增长21.9％。住宅投资118亿元，同比增长28.3％，房地产业已成为推动成都市经济发展的重要力量。 2、宏观政策环境 (1)土地市场 2002年的成都市土地市场是经历了一场历史性的大变革。《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的颁布实施为土地市场杜绝黑箱操作提供了保证。《规定》指出：自2002年7 月1日起，商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品住宅等经营性项目的用地，将在全国范围内实行招标、拍卖、挂牌方式进行出让。 由于以前房地产市场存在着多渠道、多源头供应土地的问题，使一些企业凭借关系可以得到廉价开发用地，严重损害了市场的公平性，也大大降低了政府部门宏观调控力度。政府在土地供应上缺乏计划性，加大了土地招投标行为的投机性，阻碍市场健康发展。 按照新的政策规定，进行商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性的用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。除了这些用途以外的用地，在确定其供地计划并公布后，同一宗地有两个以上意向用地者，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。 (2)金融政策 2002年2月20日，中国人民银行宣布金融机构各项存款年利率平均下调0.25％。其中活期存款利率及一年期定期存款利率均下调0.27％；各项贷款年利率平均下调0.5％。其中六个月期贷款利率及一年期贷款利率均下调0.54％。金融机构在中国人民银行的准备金存款利率下调0.16％；中国人民银行的各档次再贷款利率分别下调0.54％。 一时间，降息的利好在市场上不绝于耳，房地产业尤其大受鼓舞。房地产企业作为融资主体，在降息的背景下，总体成本随之会降低，这无疑对企业的发展有很积极的作用。目前国内大多数企业的资金运作主要是银行贷款，降息后，财务成本下降，产生的利润必然上升。另外降息对购房者来说意味着支出成本降低，付出部分相对减少，这对刺激和促动居民购房消费，拉动内需有很积极的影响。 但是随着房地产业的持续火爆，特别是在局部地区出现了泡沫的成分，为了防止92年房 地产泡沫的再次出现，10月24日中国人民银行货币政策分析小组发表《二OO二年第三季度
第三章成都楼市行业现状及市场分析 3.1 成都土地市场现状 2013年成都土地市场受政策影响，土地供应量有所放慢，传统热点区域强势依然，主城区土地供求放量集中在下半年。 3.1.1 全年土地推出情况 2013年成都市土地供应184宗，其中主城区供应75宗，郊区109宗；总供应面积达到779.4万㎡，合计11690.94亩。成交土地共165宗，其中主城区成交76宗，郊区89宗；总成交面积688.52万㎡，合计10327.69372亩；以成交价格来看，2013年主城区土地的平均成交价格为1116.11万元/亩，成交土地平均楼面地价为4710.12元/㎡，2013年郊县土地平均成交价格为314.09万元/亩，成交土地平均楼面地价为1499.95元/㎡。 图3-1 2009年-2013年成都整体市场土地量价对比图
2013年楼市回暖，开发商库存减少，土地市场逐步放量、随之土地成交价和楼板价也出现了明显的上涨。 3.1.2 土地供应情况 （1）2013年成都各区域土地供应面积比较 2013年成都市土地供应184宗，总供应面积达到779.4万㎡，合计11690.94亩。在今年的土地供应中，郊区的供应略多于主城区，其中土地供应面积排行前两位的区域双流和新都个占总供应面积的27%和18%。本年度中，供应面积郊区和主城区的比例为1：1.45。 图3-2 2013年成都整体市场土地各区域供应面积占比图 在主城区中，城东93万㎡供应面积最多，城西居于第二位，城南和城北并列第三，城中约4万㎡土地供应。 （2）2013年成都土地供应性质状况 13年主城区商业用地和住宅用地供应量相差较大，商业用地50
房地产市场分析报告范文 **年度，我市房地产开发投资、商品房新开工面积、房屋施工面积、房屋竣工面积、商品房销售等指标同比均有上涨，普通商品房价格涨幅稳定，房地产市场发展较为健康、平稳。 一、房地产开发建设 1、投资规模分析 1-12月份全市共完成房地产开发投资45、89亿元，比去年同期的33、14亿元增长38、47%；房地产业直接产生税收6、74亿元，占全市地税征收总收入的38、3%。 2、在建规模分析 1-12月份，全市共有房地产在建项目67个（含待销尾盘），其中开发面积在10万m2以上的达到22个，在建房屋施工面积464、95万m2，比去年同期的324、31万㎡增长43、37%，房屋新开工面积197、75万m2，比去年同期的133、08万㎡增长48、59%，房屋竣工面积100、71万㎡，比去年同期（69、97万㎡）增长43、93%。 二、房地产市场供给 1-12月份经审批共准许预售商品房屋面积122、47万㎡，比去年同期的98、6万㎡增长24、21%，加上历年累积81、44万㎡，全市今年1-12月份商品房市场投放量为203、91万㎡，减去1-12月份商品房销售面积98、02万㎡，目前我市可面向市场销售的商品房面积有105、89万㎡，其中期房面积83、78万㎡，现房面积22、11万㎡（其中：住宅19、01万㎡，占85、97%；商业营业用房2、48万
㎡，占11、23%；其他0、62万㎡，占2、8%），一年以上现房空置3、04万㎡。 表三：未销售商品房屋结构构成情况 三、房地产市场需求 1、商品房销售分析 1-12月份我局共办理商品房合同备案登记9216户，其中住宅6954户。房屋备案登记销售面积98、02万m2，比上年同期的92、5万㎡增长5、97%，其中：期房销售登记备案面积69、88万m2，占销售总面积的71、29%；现房销售面积28、14万m2，占销售总面积的28、71%，商品房成交金额45、64亿元，比去年同期的40、7亿元增长12、14%。另据统计，乡镇人员进城购房面积53、44万㎡，占销售总面积的54、52%，与上年同期的52、94%增加2个百分点；城区人员购房面积31、54万㎡，占销售总面积的32、18%，比上年同期的38、36%减少6个百分点；外来人员购房面积13、04万㎡占销售总面积13、28%，比上年同期的8、7%增加5个百分点。 2、商品房屋套型分析 1-12月份单套建筑面积90m2以下的普通商品住宅销售1702套，占销售总套数的24、48%，90—144㎡普通商品住宅销售4424套，占销售总套数的63、62%，144㎡以上的非普通商品住宅销售828套，占销售总套数的11、91%。 表六：不同价位不同户型新建商品住房供求结构表（累计） 3、存量房屋交易分析
２0１8年下半年煤炭市场形势的分析与判断 201８年6月上旬以来,受台风影响,南方地区气温有所回落,水电出力增加。到6月上旬末，沿海六大电厂日耗环比上旬回落明显,但同比看日耗较去年仍增加了３.3２%，说明下游需求较为强势，工业用电仍维持稳定。随着“迎峰度夏”旺季的渐次到来,预计电厂日耗将快速回升,动力煤价将继续维持高位。 一、从需求侧看，日耗短期波动,用电需求预期依然强劲。 ６月上旬以来，沿海六大电厂日耗下降较快，其中下滑主要来自粤电、上电和浙电,主要原因是华东和华南地区上旬雨水天气偏多导致气温回落(广州本月至今降水超过200毫米，比5 月下旬和去年同期增幅分别超过100%和５0%。）预计极端天气造成的日耗煤量快速下滑难以持续，极端天气结束后日耗煤量将快速回升。６月份全国用电需求仍将较快增长,预计全国全社会用电量同比增长８％左右。 二、从供给侧看，安全、环保压力较大，进口煤增量有限,煤炭供应释放较为缓慢。 近期受中央环境保护督察“回头看”影响，环保、安全检查工作力度明显升级，陕西省府谷、榆林地区以及内蒙古鄂尔多斯等主产地煤炭生产均受到明显影响;此外，进口煤受政策所限,增量明显不足（5 月份进口煤总量２23３万吨,环比仅增加5 万吨,同比增加1４万吨）。总体煤炭供应释放较为缓慢。 三、6月份动力煤价格趋势判断
(一)今年消费旺季已提前开启 截至5月31日,沿海六大电厂日耗已连续１４天超过75万吨，已达到去年7月份夏季高峰水平，结合近期气象部门的预报，可以判断今年火电已提前１个月步入旺季。在2017年动力煤价格是3月中旬开始下跌，6月初企稳反弹,今年煤价淡旺季周期转换相对去年提前了一个月。 (二）港口煤价将迎来季节性上涨，但上涨高度将受到压制。 １、国家发展改革委5．21会议后多项价格调控措施出台,不管是从直接力度上还是市场情绪上都对动力煤价上涨形成一定压力。但从实际情况看,政策调控仅在5月下旬初对市场形成打压,5月27日后价格已经高位盘整,开始重启涨势。 2、从往年情况看，6月中旬开始,沿海煤价将惯例开启季节性上涨，但今年淡旺季转换比往年提前了一个月,因此煤价的上升通道实际上也已提前开启。 3、考虑到今年下游电厂备货整体节奏较去年有明显变化，加上国家发展改革委“新九条”价格调控政策刚刚发布，后续是否会进一步加大相关调控政策力度仍属未知,在政策性风险逐步加大的情况下，预计今年“迎峰度夏”期间煤价上涨的高度将有所抑制。 总的来看,6月中旬后将逐步进入夏季用电高峰，市场对火电需求持续保持旺盛，虽然国家为抑制投机需求,稳定煤电产业链,通过增加优质产能、调节运力、进行价格指导、打击投机需求等一系列举措稳定动力煤价格，但在供应不足,需求旺盛的刚性驱动下,沿海港口煤价易涨难跌。
2019年房地产市场分 析报告 2019年10月
目录 一、房地产进入平稳发展新阶段，住房销售回归需求中枢 (8) 1、房地产进入提质降速的高质量发展新周期 (8) 2、“房住不炒”引导，销售回归自住需求中枢 (9) 二、全国：总量稳定，三大需求支撑下市场空间仍然巨大 (11) 1、支撑未来十年房地产市场空间的六大因素 (14) （1）城镇化：城镇化率持续提升，大量农村人口进城 (14) （2）人口迁移：城市间人口迁移增加 (16) （3）住房消费升级：观念、区域和品牌三层次消费升级 (17) （4）住房质量：居住条件改善 (18) ①我国基本告别住房短缺，但住房质量仍有很大改善空间 (18) ②城镇主力置业人口数量保持稳定，但年龄中枢上移，住房改善的能力提升 (19) （5）经济增长：经济增长带动居民住房消费持续增加 (21) （6）家庭因素：家庭结构变化，家庭规模小型化 (23) 2、测算我国未来房地产市场空间 (26) （1）六大因素支撑下的三类自住需求 (26) ①城镇人口增加需求 (26) ②城市更新改造需求 (27) ③居住条件改善 (27) （2）方法与数据 (27) （3）测算结果：市场空间稳固十年以上 (29) 三、区域：区域分化，需求向一二线城市和主要城市群集中 (31) 1、需求向一二线城市集中 (31) （1）测算结果 (31) （2）区域分化成因 (33) 2、需求向主要城市群集中 (36)
（1）测算结果 (36) （2）区域分化成因 (39) ①经济发展不平衡带来的人口区域间流动 (39) ②农业人口城镇化潜力差异 (39) ③居住条件改善空间差异 (40)
第一节行业定义及整体发展趋势 一、行业定义 （一）定义 煤（煤炭）是指植物遗体在覆盖地层下，压实、转化而成的固体有机可燃沉积岩。对各种煤炭的开采、洗选、分级等生产活动构成煤炭开采和洗选业。在我国国民经济行业分类中，煤炭开采和洗选业属于采矿业，包括地下或地上采掘、矿井的运行，以及一般在矿址上或矿址附近从事的旨在加工原材料的所有辅助性工作，例如碾磨、选矿和处理，但不包括煤制品的生产、煤炭勘探和建筑工程活动。 （二）分类 我国煤炭产业主要指煤炭采选业，包括无烟煤、烟煤、褐煤等原煤煤种的开采与洗选。从细分行业来看，煤炭采选业分为煤炭开采业和煤炭洗选业。 根据煤的煤化程度和工艺性能指标，煤炭开采和洗选业可分为三个子行业： （1）烟煤和无烟煤的开采洗选：指对地下或露天烟煤、无烟煤的开采，以及对采出的烟煤、无烟煤及其他硬煤进行洗选、分级等提高质量的活动。 （2）褐煤的开采洗选：指对褐煤（煤化程度较低的一种煤炭）的地下或露天开采，以及对采出的褐煤进行洗选、分级等提高质量的活动。 （3）其他煤炭采选：指对生长在古生代地层中的含碳量低、灰分高的煤炭资源（如石煤、泥炭）的开采。 表1国民经济行业分类及代码 0620褐煤的开采洗选 0690其他煤炭采选 资料来源：《国民经济行业分类》GB/T4754－2002 按照煤炭资源开采方式的不同，可将煤炭开采分为矿井开采（埋藏较深）和露天开采（埋藏较浅）两种。可露天开采的资源量在总资源量中的比重大小是衡量开采条件优劣的重要指标；此外，矿井开采条件的好坏还与煤矿中含瓦斯的多少成反比。我国可露天开采的储量仅占7.5%，美国为32%，澳大利亚为35%；且煤矿中含瓦斯比例高，高瓦斯和有瓦斯突出的矿井占40%以上。目前，我国采煤以矿井开采为主，如山西、山东、徐州及东北地区
2019年房地产行业发展情况分析 2018年，房地产行业整体运行先扬后抑，上半年虽然调控政策层面依旧“高压”，但销售惯性维持，投资开发额、新开工面积、土地购置面积增速等指标依旧保持着快速增长。下半年市场出现放缓，核心一二线城市的去化率较前期均有了不同程度的回调，出现打折促销、精装该毛坯、特价房等以价换量的营销模式，土地购置面积增速放缓，投资开发增速虽维持高位但上涨动力不足，商办库存风险依旧。总体来看，2018年全年销售、投资等指标高位运行，土地购置先热再趋冷。 第一节房地产业综合景气度分析 2018年，房地产调控政策在“房住不炒”和“租购并举”的基调下继续构建长短结合的制度体系，住房租赁市场建设继续提速，调控政策更加强调“因城施策、分类调控”，地方政府适机出台调控政策的主动性明显增强。在此背景下，2018年，全国房地产市场景气指数呈现出先降后升的走势特点。2018年4月，“国房景气指数”为101.40，为全年低点，9月，“国房景气指数”为101.99，为全年高点，同时创2012年以来新高。 数据来源：国家统计局 表12016-2018年我国国房景气指数走势
第二节房地产行业运行分析 一、房地产投资情况 2018年1-11月，全国房地产开发投资总额累计110083.00亿元，同比增长9.7%，增速比上年同期提高2.2个百分点。2018年，全国房地产开发投资增速维持在9%以上，高于2017年。其中，住宅投资仍然是房地产开发投资的主要拉动点。一方面，土地购置费一般滞后于土地成交金额2-3个季度（购置费是分期付款分期计入），2017年下半年以来由于房企开始发力在三四线与中西部地区拿地，土地成交金额的持续高增速推动土地购置费对于投资拉动的贡献提升；另一方面，2018年1-11月PSL累计投放6491亿元，同比增长14.1%，保持了较高增速，而2018年棚改开工套数也大概率超额完成，其中投入棚改的实物安置部分直接贡献投资；此外，前期库存持续下行叠加销售不弱，房企补库存意愿强烈，新开工面积增速提升带动投资增速。 数据来源：国家统计局 图12016-2018年全国房地产开发累计投资情况 从供应结构来看，2018年1-11月，在房地产开发投资中，商品住宅完成投资78026.72亿元，占房地产开发投资的比重为70.9%，占比较上年同期提高2.5个百分点；办公楼投资5422.55亿元，所占比重为4.9%，占比较上年同期回落1.2个百分点；商业营业用房投资13066.07亿元，所占比重为11.9%，占比较上年同期回落2.5个百分点；其他房屋投资13567.66亿元，所占比重为12.3%，占比较上年同期提高1.2个百分点。
市场分析报告 一、陕西关中、陕南市场分析 （一）陕西煤炭资源概况及矿区划分情况 1、陕西关中、陕南煤炭资源状况：陕西预测煤炭资源总量为4143亿吨，仅次于新疆、内蒙和山西，居全国第四位。按照地质时代及地域分布情况，陕西省主要煤炭资源可分为五大煤田，即陕北侏罗纪煤田、陕北石炭二叠纪煤田，陕北石炭三叠纪煤田、渭北石炭二叠纪煤田和黄陇侏罗纪煤田。而关中和陕南市场只有渭北石炭二叠纪煤田和黄陇侏罗纪煤田两大煤田。 渭北石炭二叠纪煤田：主要分布在韩城、合阳、澄县、蒲城、白水、铜川等区域；可采煤层在2～6层，可采厚度7.98～30.58m；煤炭资源储量489亿吨，约占全省煤炭资源总量的11.8%；主要煤种是瘦煤、贫煤及少量焦煤；主要作为动力用煤、炼焦用煤。 黄陇侏罗纪煤田：主要分布在黄陵、铜川、耀县、旬邑、淳化、彬县、长武、永寿、麟游、千阳、陇县、凤翔等区域；开采煤层仅1#、3#煤层可采（1#煤厚0～2.93m、3#煤厚0～1.73m）；煤炭资源量约230.5亿吨，约占全省煤炭资源总量的5.6%；探明储量约139.2亿吨，已利用45.9亿吨，尚未利用93.3亿吨；主要煤种分为长焰煤、弱粘煤及少量气煤；可作为良好的动力用煤和气化用煤。 2、矿区划分情况（按照规划划分） （1）渭北石炭二叠纪煤田 划分为铜川矿区、蒲白矿区、澄合矿区、韩城矿区4个矿区。 （2）黄陇侏罗纪煤田 划分为黄陵矿区、焦坪矿区、旬耀矿区、彬长矿区4个矿区和永陇勘查区。 3、资源勘查及开发情况 （1）渭北石炭二叠纪煤田 渭北石炭二叠纪煤田开发程度较高，陕西省四大矿务局（铜川矿务局、蒲白矿务局、澄合矿务局、韩城矿务局）均在此煤田生产建设，该煤田基本没有空白资源可开发。其中铜川矿务局共有8个生产矿井；澄合矿务局共有9个生产矿井，在建矿井2个，规划矿井4个；蒲白矿务局共有5个生产矿井，规划矿井3个；韩城矿务局共有3个生产矿井，规划矿井4个。 （2）黄陇侏罗纪煤田 黄陵矿区、彬长矿区勘查程度大多达到精查，开发程度也较高；焦坪矿区勘查程度大多达到详查；旬耀矿区勘查程度只达到普查；永陇矿区勘查程度达到精查、详查、预测的都有，该矿区大部分位于宝鸡境内，目前为开发投资热点区域。 （二）市场现状 国内煤炭市场维持供需过剩态势，重点冶金煤价格继续整体下滑，精煤市场在下行通道中运行，原混煤价格也继续下跌。煤炭市场继续弱势运行，炼焦煤供需过剩态势不会改变，炼焦煤市场依旧脆弱；动力煤市场价格仍持续走低。而陕西关中、陕南市场主要是动力煤和炼焦煤，因此这极大地影响了该煤炭市场。 陕煤化工集团作为陕西最大的煤炭生产商，今年一季度的效益直线下降，除了陕北矿业公司盈利外，其他单位全部出现亏损，其中澄合矿务局一季度亏损6000万，彬长集团亏损1000万。主要是因为煤炭价格的不断下跌，因此他们主要从减小成本开始着手，首先就是对人工成本的减少，今年开始，对陕煤化员工
成都房地产市场4月分析报告 一、近期出台房地产政策分析 央行决定4月16日起再次上调存款准备金率 紧缩的货币政策目前几乎是压制过热经济的惟一手段，而此次为央行今年第三次上调存款准备金率，显示了央行货币政策从紧的决心和力度。而货币从紧一方面有利于加强银行流动性管理，引导货币合理增长，但货币急剧紧缩毫无疑问将对资金本不充裕、利润率不高的中小企业而言，不贷款将无法生存，以如此之高的利率贷款无异于慢性自杀，而目前的政府扶持、地方政府信用担保等非治本之策，因而作为中小企业而言，在面对央行不断上调存款准备金率情况下，中小企业要想求得长期生存发展，应该打通融资链条才是关键。 国土部拟推出土地调控指标体系 长期以来，国土部门因对各地土地批后、供后的监管缺失、不能对土地全面有效动态的监测和评价，导致“土地闸门看不出来” 土地是人类的生存之本。近年来随着房价的一路攀升，也相应的带动了土地价格的上涨，而一些房地产企业为获获取高额利润而变相囤地、延长开发周期，更有一些开发企业捂盘惜售，坐地等涨。而国土部拟推出土地调控指标体系，将会对土地供应和开发利用情况等实施有效动态的监测和评价，包括土地交易额、数量和面积等，继而也防止一些开发商囤居土地、坐地等涨、捂盘惜售等现象的发生。 另外也可借鉴其它市区一些好的土地管理政策经验，如北京实行的“红黄牌制度的建立，它能有效地督促项目尽快上市交易，形成有效供给，同时也杜绝了企业为谋取更高利益而变相囤地的行为。” 开全国先河，成都进城农民工可申购经济适用房 中国是一个农村人口与城镇人口比例严重失调的国家，每年将会有大量城镇务工农村劳动者涌向城市务工，而据相关部门数字显示，07年在成都城镇务工的农村劳动者近200万人，其中成都市进城务工农村劳动者达96万人，这些进城务工劳动者大多做点小生意收入低，在城市根本买不起房，只能望房兴叹“。而成都市在全国开发先河，对进城务工农村劳动者提供住房保障，这无疑圆了进城务工劳动者多年不敢想的愿望——在城市有一套属于自己的房子，同时还有利于更快地推进城乡统筹、科学发展。 二、08年成都楼市整体分析 1、在宏观调控后的08年，成都商品房成交量较去年同期大幅下降 成都市第一季度成交量比去年同比下降，且幅度非常大。目前已经进入到08年第二个季度了，市场未来将面临什么样严峻形式，可能都需要做一个详细的探讨。 ★我方观点： 房地产业是长期向好的，调控只是为了市场更好的发展。08年来讲，机会大于挑战。在面对复杂
2019房地产经纪人考试业务操作真题及答案
1.根据购买目的的不同，房地产市场分为自用市场和( )。 A.租赁市场 B.抵押市场 C.销售市场 D.投资市场 2.最接近完全竞争的房地产市场是( )。 A.土地市场 B.增量市场 C.存量市场 D.抵押市场 3.一般情况下，由开发高主导定价的房地产是( )。 A.存量房地产 B.土地 C.增量房地产
D.房屋 4.房地产项目定位阶段的市场调查应从了解开发项目的( )入手。 A.土地状况 B.交通状况 C.周边周边景观 D.社会需求 5.房地产销售阶段市场调查的要点是( )。 A.市场推广调查和测评、成交客户问卷调查和销售难点调查 B.竞争项目调查、客户需求和接触媒体习惯调查 C.竞争项目销售信息调查、成交客户问卷调查和规划调整 D.价格调查、客户需求调查 6.房地产市场调查按具体的调查方法划分，主要有访问法.观察法和( )。 A.定性调查法 B.抽样法
C.实验法 D.重点调查法 7.不属于房地产市场供给调查的内容是( ) A.区域在售项目推出的单位.面积.户型调查 B.区域总体环境质量状况调查 C.总体供给的预测调查 D.房地产细分市场供给调查 8.按照( )来划分，市场调查分为全面普查和重点调查。 A.调查的侧重点 B.选择调查对象的方式 C.抽样方法 C.调查所采用的模型 9.随机抽样的方法有分层随机抽样.分群随机抽样和( )。 A.简单随机抽样 B.任意随机抽样
C.就便随机抽样 D.配额随机抽样 10.房地产市场调查的目的可以通过探测性调查.描述性调查.因果性调查和( )来确定。 A.现时性调查 B.定性调查 C.预测性调查 D.回顾性调查 1.D 2.C 3.C 4.A 5.A 6.C 7.B 8.B 9.A 10.C 1.房地产项目定位的核心内容是( )。 A.对产品提出一种主题推广概念，使产品在潜在消费者思想感情中产生共鸣 B.通过对产品和形象的设计，对产品赋予不同的价值，最终达成销售 C.通过对市场、消费者的分析，拟订建筑设计任务书 D.产品定位、客户定位和形象定位
煤炭行业发展现状及趋势分析
煤炭行业发展现状及趋势分析 2013-03-11 10:34 来源：钢联资讯 煤（煤炭）是指植物遗体在覆盖地层下，压实、转化而成的固体有机可燃沉积岩。根据《国民经济行业分类》（GB/T4754－2002），公司所在的行业属于采矿业中的煤炭开采和洗选业，包括对各种煤炭的开采、洗选、分级等生产活动，不包括煤制品的生产、煤炭勘探和建筑工程活动。 煤炭行业的主管部门主要有国家发改委及国家能源局、国家安监局及煤矿安监局、煤炭工业管理局、中国煤炭工业协会、国土资源部、工业和信息化产业部等。 1、煤炭行业发展趋势分析 （1）能源行业发展的重点 “十二五”期间，我国能源发展将突出七个重点。一是要优化发展化石能源，合理控制煤炭产量，努力保持国内原油产量的基本稳定，提高天然气供应能力；二是要加快推进非化石能源发展，确保到2015
年非化石能源消费占一次能源消费的比重达到11%以上；三是要加强能源输送管网建设；四是要加快能源科技装备创新；五是要加强节能减排；六是要加强国际能源合作；七是要推进能源体制改革。 在能源开发投资战略上，“十二五”国家将对东部地区实施煤炭消费总量控制。将对环渤海、长江三角洲、珠江三角洲和东北的部分地区，严格控制煤电发展，煤电建设仅考虑支撑电源建设和消耗进口煤炭的电厂建设。东部的电厂建设将以核电和燃气电厂为主。 （2）“十二五”煤炭产业的布局 煤炭工业的“十二五”布局将与“十一五”有较大变化。“十一五”期间，我国煤炭产业布局以区域生产为主。根据煤炭资源、区位、市场等情况划分煤炭调入区、煤炭调出区和煤炭自给区三个区域。其中调入区为京津冀、东北、华东、中南四个规划区，调出区为晋陕蒙宁规划区，自给区为西南、新甘青两个规划区。今后五年的煤炭建设将向中国西部转移。 “十二五”期间全国煤炭生产开发布局将变为：控制东部、稳定中部，开发西部。在建设方面，东部将接续建设，中部适度建设，西部重点建设。到“十
2010年度汽车市场分析报告 引言 随着中国汽车行业第一千万辆汽车诞生，标志着中国汽车行业已经进入世界前三位，也意味着中国汽车行业跨上了一个高台阶，中国汽车行业已经做大了，但是并没做强，这是摆在汽车行业面前巨大的压力，做大并不等于做强，但做不大就谈不上做强！一千万辆诞生，可以说明很多问题，其中之一恐怕最值得关注的是，明年如何，09年产销目标将达到1300万辆，明年汽车市场可否达到这个目标或超过这一目标，市场预测舆论很乐观，尤其是2010年汽车消费政策已经出台，各种评论并不统一，特别是2010年汽车营销发展变化趋势如何预测？更加值得关注。
目前国内汽车市场总体情况分析： 1、全年实现汽车产销1300万辆目标已成定局，暂列世界第一，美国产销未过1000万辆，日本也仅有6、7百万辆。 2、今年的汽车市场政策特征非常明显，主要是由拉动汽车消费的政策主导，政策的推动起了决定性的作用。 3、2009年四季度，无论是销售量还是汽车价格都一反常态，市场呈现狂热购车的状态，出现提前释放的突出现象，对2010年一季度车市将会产生重要的影响。 4、全年表现为汽车市场刚性需求的特征，范围之广、力度之强都是近几年来出乎意料的，甚至一些专家学者预测中国汽车市场仍将有10-20年的高速发展期（年均20%-30%的增长）。 5、行业部门、汽车制造商、专家业内人士、相关机构对2010年车市总体预测很乐观，认为最少要有10%-15%的增长率，甚至有可能达到30%的增长。 6、2010年国家关于汽车消费的政策已经出台，社会反应不一，大多数认为明年政策力度仍然较强，如7.5的购置税政策也影响不大，总之，持乐观态度的占多数。 分析意见： ①关于已经出台的政策分析，其中汽车下乡政策只明确了年限至2010年底，而09年下半年汽车下乡政策，对全年销售总量起到了一定的推动作用，但影响不大。其次，提高了以旧换新补偿幅度，由5000元至18000元水平，问题是大城市汽车保有量最大，08-09年更新换代已达到36%-40%的水平，潜力不够大了。二三线城市农村以旧换新的潜力基数小、影响小，因此对2010年汽车消费市场总量影响不大。最后，7.5购置税的出台影响最大，对推动09年车市销售、消费总量起到了巨大的决定性作用。09年年末狂热购车现象已经说明了问题，尽管其仍然有推动作用，但是此政策已经对汽车销售市场产生了巨大的影响，至少发出了错误的信息。其他有关拉动汽车消费的政策未见出台，如：促进二手车消费政策。 ②各种因素对国内汽车行业和汽车市场的影响分析 1、国际金融危机并未收尾，其对国际汽车行业的影响远远大于对国内汽车行业的影响，或者说对国内汽车行业影响不大。汽车市场不但没受影响，反而做大了。 2、受国际金融危机的冲击和影响，国外汽车行业加剧了汽车制造商兼并重组，甚至面临破产。产业结构、产品结构、市场结构、市场营销都在发生着重大的调整和变化，而国内汽车行业、制造商几乎没有什么大的动作，仅有新长安集团的重组为行业所关注。 3、汽车市场由于出乎意料的好，各方面都有一个调整和变化，唯独汽车营销没有大的变化，仅有汽车销售集团在发展，在调整，意味着国内汽车营销正在以不变应万变（国际汽车市场
08年上半年成都楼市分析 一、成都楼市现在到底如何？ 1、供给周期性放大巅峰过后即将陨落 市场供给在2004年后进入新一轮高涨，2008年上半年会是该阶段最后的疯狂，下半年必将回落，2008年前5个月同比上涨47%，前6个月同比仅上涨27％，回落势头迅速；加上6.15房产新政对开发商新开工压力减轻，在目前形势下，很多开发商会延缓或暂停新开发。 2、需求在去年9.27新政后已经提前反应下降 这12年来成都楼市销售面积总体呈递增之势，还没有出现过负增长，然而2008年出现了，降幅同比达到28%。这意味着这一轮房地产市场高峰已过。
3、供求关系逆转 2007年还是供不应求，进入2008年后供求关系迅速转化，供销比达到1.9，供过于求的矛盾明显！ 4、房价节节回落，实际新上市商品房房价呈下降趋势
成都房屋销售价格指数逐月回落，其中新建住房小幅下降，二手房价格难以提振。而从市场实际销售价格来看，扣除各种变相降价的优惠，房价基本回到一年前。 结论： 市场供应量持续加大，成交量急剧下滑，供需矛盾显现； 市场观望氛围浓厚，房屋销售价格持续下降。 因此，购房者观望、投资者谨慎理所当然。但是不是市场就将坠落深渊，永无投资机会了呢？当然不是！ 二、成都楼市是继续沉沦，还是峰回路转？ 1、楼市不会崩盘 因为房地产业对国家保持宏观经济稳定与继续较快增长至关重要。根据相关单位测算，房地产业对全国GDP的综合贡献在20-25%之间（直接贡献在9-10%，
还包括间接拉动投资贡献和拉动消费），成都房地产业直接贡献率在20%左右，综合贡献率将达30-40%。 房地产安危涉及国家金融安全，美国次贷危机已经成为中国的前车之鉴，且个别开发商已经喊出“房地产业要死，则银行会先死”的言论，虽然有“绑架”银行之嫌，但银行涉入房地产太深是不争的实事。因此，国家为了维护金融安全也不容房地产崩盘，维稳是当前的共识。 另外，房地产还关系民生和社会稳定，楼市一旦崩盘，很多人会沦为“房奴”，将给社会稳定造成很多不确定性因素，而维持社会稳定从来就是中国的头等大事。 2、国家“维稳”基调确定 国家宏观调控已由“双防”过渡到“一防一保”，不会再出台更加严厉的调控政策，这就说明房地产继续恶化的政策因素没有了，接下来就应该是市场自身来消化危机，转危为安了。 3、“政策松绑”信号已经释放 最近，国家领导人四处调研，从微观角度了解国家经济安全，并为接下来的中央经济工作会议基调提供依据，而种种信号表明宏观调控政策松绑趋势明显，且市场也不断传出“救市”的呼声。 成都市借5.12大地震之机，顺势推出6.15楼市新政，一方面大力鼓励住房消费和投资，购房者在享受开发商的大幅优惠后，还可额外享受政府提供的最高
成都房地产指数统计分 析 LEKIBM standardization office【IBM5AB- LEKIBMK08- LEKIBM2C】
2003年4月成都房地产指数统计分析 2003-06-19 成都房地产市场报告 成都市房地产开发继续保持快速发展势头，1-4月累计完成开发投资亿元，其中住宅投资亿元，分别增长％、％。 成都市房地产开发投资较快增长的原因: 一是受开发规模扩大影响 前4个月商品房在建规模达万平米，增长％。其中住宅、写字楼、商业营业用房在建规模分别为万平米、万平米、万平米，分别增长％、％、％。新开工面积继续增加，在建规模中，当年新开工商品房面积万平米，增长％，其中住宅万平方米，增长％。新开工面积过快增长的势头应适当加以控制。别墅和高档公寓开发规模有所扩大，总量达万平米，占住宅开发量的14％。 二是受土地购置费大幅增加的影响 1-4月开发商购置土地万平米，虽比去年同期有所下降，但支付土地购置费因受供地方式改变的影响却大幅增长％，总额达亿元，占房地产开发投资的％。 三是开发资金充足 前4个月房地产开发资金来源合计亿元，增长％，到位资金为实际完成投资的倍，反映出房地产开发有充足的资金作保证。其中银行贷款亿元，企业自筹划亿元，购房户定金及预付款亿元，分别增长％、％、％。购房户定金及预付款占资金来源总计的％，从侧面反映出目前商品房销售市场仍趋旺盛。 商品房销售势头良好
1-4月累计销售商品房万平米，实现商品房销售额亿元，分别增长％、％。其中住宅销售万平方米，增长％，商业用房销售万平米，增长％。住宅销售占据市场份额的％，反映出成都市以住宅为主体的房地产市场格局。个人购住房的比例达到％，成为市场消费的主体。在建楼盘预售情况良好，1-4月商品房预售万平米，其中住宅预售177万平米。商品房价格走势平稳，房价稳中有升，全市商品房均价2100元，其中住宅1921元。不同区域房价差距较大，城区和郊区(市)县住宅均价分别为2530元、1518元。城区房地产开发随着向二、三环路周边集中，均价有所下降，而郊区(市)县房价则随着知名企业开发的大楼盘陆续上市和市民购房观念的逐渐改变涨趋势。 空置商品房继续增加 在商品房空置面积中，空置时间超过一年期的达到万平米，增长％，其中住宅万平米、写字楼万平米、商业营业房万平米，分别增长％、％和％，应引起开发商的重视。 成房指数仍是向上攀升的走势，显示出成都市房地产市场的稳步发展态势。各类物业指数的升跌状况如下： 表1 各类物业指数的升跌状况 一、综合物业指数 2003年4月的成房综合指数达到了984点，比三月上升1点，同比去年上升达4点。不管是投资还是销售4月都有较大的增长率。前4个月商品房在建规模达万平米，增长％，新开工面积继续增加，在建规模中，当年新开工商品房面积万平米，增长％：商品房销售势头良好。1-4月累计销售商品房万平米，实现商品房销售额亿元，分别增长％、％。