浅析国家调控房地产政策及其对企业的影响
摘要：近年来，特别是2006年以来，我国房地产业出现了前所未有的繁荣景象，房地产业在带动相关产业发展的同时，并没有沿着健康的方向发展，房价与人们的普遍收入相比，出现越来越离谱的现象，中国社科院近期发布的《经济蓝皮书》指出，“内地房价收入比超出合理承受范围，百分之八十五家庭无能力买房。”。房价所引起的一系列社会问题越来越严重。为此，国家出台了一系列房地产调控政策，这些密集出台的政策效果怎样？对相关的房地产企业有什么影响？本文就这些问题进行探讨。
关键词：房地产；政策；经济
前言
近年来，特别是2006年以来，我国房地产业出现了前所未有的繁荣景象，房地产业在带动相关产业发展的同时，并没有沿着健康的方向发展，房价与人们的普遍收入相比，出现越来越离谱的现象，中国社科院近期发布的《经济蓝皮书》指出，“内地房价收入比超出合理承受范围，百分之八十五家庭无能力买房。”。房价所引起的一系列社会问题越来越严重。特别是2008年，由于我国受世界经济危机的波及和影响，国家采取宽松的宏观经济政策来应对，加大投资成为其中的重要手段之一，房地产业做为投资领域的重要一环，在经济危机消退之后，仍然处于被投资的热点，房地产的温度随着经济危机的退去反而进一步升高，并一定程度上造成了我国经济的过热局面。
一、2010年以来国家出台的相关房地产调控政策
从2010年年初到现在，国家相继出台了多个“国x条”来平息房价，具体如下：继国务院“营业税优惠政策”调整、“国四条”出台之后，财政部等五部委再度出手打击开发商囤地。中国房地产专家指出，近期中央密集出台信贷、税收、土地等一系列房地产宏观调控政策，透露出管理层对当前房价上涨过快的担忧，全面加强房地产市场的调控力度，政策收紧倾向明显。
（1）1月，《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(简称“国十一条”)；
（2）4月，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(简称“新国十条”)；
（3）9月29日国家有关部委出台的相关措施（简称“国五条”)，深圳、北京、上海、南京、广州等十四个城市已相继颁相关的限购及限贷细则；
（4）中国人民银行决定，自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。
在中国房地产界，有一个和“发改委打飞机”并驾齐驱的典故，那就是中央政府每次调控房地产，房价就会飞涨，所谓“调控调控，越调越恐”。的确，纵观2003年以来的楼市调控政策，“八年抗战”的结果是越调越涨，如同“狼来了”的故事，讲多了，最终就没人信了。 哪怕是此次被业界称为“史上最严厉新政”的楼市调控，虽然一线城市的二手房市场出现降价抛售、一些新楼盘也打起了折，但中国人民银行货币政策委员会委员李稻葵认为未来12至18个月内才能收到明显成效。独立房地产评论员顾海波更是担心，楼市“重拳”可能演变成“花拳”，毕竟“上有政策，下有对策”，此前的几轮调控也都出现过短期降价现象，但没过多久又“旧态复萌”，然后是新一轮的疯狂上涨……正如上海金融与法律研究院研究员聂日明的判断：“别迷恋调控，调控只是一个传说。”希望不会一语成谶。 2003：分水岭 在上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭看来，中国楼市调控分为四个阶段，而真正意义上的调控始于2003年，那时恰逢我国住房改革5周年，房地产调控从扩张型转为紧缩型政策。 中国楼市的市场化运作始于1998年，当时亚洲金融危机的余威正在影响中国，而1998年的中国又遭遇了长江流域的大洪水，直接经济损失超过2500亿元；同时为了兑现中国政府“人民币不贬值”的承诺，出口增长率也出现下滑。要扭转局面，启动内需是唯一的选择。 1998年7月3日，随着“国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知”(国发[1998]23号，简称23号文)的公布实施，福利分房取消，中国住房制度改革拉开大幕。房地产对国民经济的拉动作用是明显的。据统计，每100元的房地产需求(或建筑业的产出)可以带动34元的机械设备制造业需求、33元的金属产品制造业需求、19元的建筑材料及其他非金属矿物制品业需求、19元的化学工业需求、17元的炼焦、煤气及石油加工业需求、17元的采掘业需求，以及10元的住房装修支出。 那时的房价也似乎令人“怀念”。根据中国社科院蓝皮书报告，1998年至2003年全国商品住房每平方米的价格只增加了343元，2003年的房价大约是普通家庭收入的4-5倍，比较符合家庭承受能力。 即便如此，2002年下半年开始了“地产泡沫论”之争，房地产行业倍受非议。这一年，国家九部委发布《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》，内部称为217号文，针对局部地区出现的房地产投资增幅过大、土地供应过量、价格增长过快等问题，九部委从土地供应、金融信贷、住房结构等方面强调要对房地产市场进行宏观调控。
2010新国十条具体内容（房产政策国十条国五条) 新国十条具体内容全文 一、各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责 （一）统一思想，提高认识。住房问题关系国计民生，既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题。房价过高、上涨过快，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险，不利于经济社会协调发展。各地区、各有关部门必须充分认识房价过快上涨的危害性，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，采取坚决的措施，遏制房价的过快上涨，促进民生改善和经济发展。 （二）建立考核问责机制。稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制。住房城乡建设部、监察部等部门要对省级人民政府的相关工作进行考核，加强监督检查，建立约谈、巡查和问责制度。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。 二、坚决抑制不合理住房需求 （三）实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款的利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。 要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性的措施，在一定时期内限定购房套数。 对境外机构和个人购房，严格按有关的政策执行。 （四）发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。 三、增加住房有效供给
2016年房地产调控政策分析 2016新年伊始，楼市在各项信贷政策和税收政策调整中拉开去 库存大幕。 春节前后，楼市已经迎来三轮政策利好。2月2日，中国人民银行联合银监会首先送出“信贷大礼”，决定在不实施限购的城市对首 套房首付比例最低降至两成，二套房首付比例最低可付三成。 紧接着，2月17日，中国人民银行、住建部联合财政部发布通知，将职工住房公积金账户存款利率，由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率，调整为统一按一年期定期存款基准利率执行。 2月19日，财政部、国家税务总局和住建部三部门发布《关于 调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（下称《通知》）， 对个人购买前两套住房给予降低契税优惠；对个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。 来自部委的“政策包”密集出台，地方政府也纷纷跟进，甘肃、江西、山西、山东、安徽等多地都已出台楼市政策，采用信贷杠杆、税费减免、优化落户、房价补贴、政府回购等多种形式加速去库存，市场环境上涨趋势明显。 但2016年930之后，为了抑制房价过快上涨，地产政策有了明 显转向，尤其是国庆假期19个城市连发限购限贷新政。 一、2016年房地产政策汇总 （一）利好政策
1、税费优惠政策 财政部、国家税务总局、住房城乡建设部联合发布通知，2月22日起，调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策。 ①契税： 对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税;对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税;并且新政策不再区分普通和非普通住宅(房屋建筑面积是否超过144平方米)。 ②营业税： 个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。而此前政策仅对个人购买2年以上(含2年)的普通住房(单套建筑面积在144平方米以下)对外销售免征营业税。 2、鼓励租售并举 有关部门针对房屋租赁情况，给予补贴政策，鼓励机构投资者菜板库存房成为租赁市场房源，从而减少库存。2015年年底的中心经济事情会议明确指出，要成长住房租赁市场，鼓舞鼓励自然人和各种机构投资者采办库存商品房，成为租赁市场的房源供给者，鼓励以住房租赁为主营业务的专业化企业买房。 3、居住证新政
2003年-2013年中国房地产调控政策一览【摘要】完善稳定房价，坚决抑制投机投资性购房，增加普通商品住房及用地供应，加快保障性安居工程规划建设，加强市场监管，一直都是中国房地产调控的核心宗旨。 2003年(1项政策) 2003年8月份，国务院明确将房地产行业作为国民经济的支柱产业; ——《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，简称18号文件，将房地产行业定位拉动国民经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展，要求充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义。 2004年(2项政策) 2004年3月，831大限提高拿地“门槛”，调控开始 ——国土资源部、监察部又联合发文，严令各地须在当年8月31日前将协议出让土地中的“遗留问题”处理完毕，否则国土部门有权收回土地，纳入国家土地储备，是为“8.31”大限，此举是中央政府从土地供给抑制房地产过热的举措。 2004年10月，央行10年来首次宣布上调存贷款利率 ——中国人民银行决定从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点。 2005年(6项政策) 2005年3月，房贷优惠政策取消，调控涉及消费层面 ——央行决定即日起调整商业银行自营性个人住房贷款政策，宣布取消住房贷款利率优惠政策;对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人房贷首付比例从20%上调到30%。 2005年3月，房地产税改革深入，调控涉及交易环节 ——财政部副部长肖捷在出席“中国发展高层论坛”时表示，中国目前房地产保有和交易环节税费偏轻，今后将重点推进房地产税改革。 2005年3月，国八条出台，调控上升到政治高度(老国八条) 国务院出台八点意见稳定房价， 一是高度重视稳定住房价格， 二是将稳定房价提高到政治高度，建立政府负责制。 三是大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房的土地供应，并督促建设; 四是严格控制被动型住房需求，主要是控制拆迁数量; 五是正确引导居民合理消费需求; 六是全面监测房地产市场运行; 七是积极贯彻调控住房供求的各项政策措施; 八是认真组织对稳定住房价格工作的督促检查; 2005年5月，七部委意见，调控加强、细则出台(新国八条)
2005年国八条—— 2005年3月底，国务院出台的《关于切实稳定住房价格的通知》，即“国八条”要求地方政府及相关部门抑制价格过快上涨，促进房地产市场健康发展，并对此提出了八条意见： 一、高度重视稳定住房价格； 二、切实负起稳定住房价格的责任； 三、大力调整住房供应结构； 四、严格控制被动性住房需求； 五、正确引导居民合理消费需求； 六、全面监测房地产市场运行； 七、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施； 八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。 2006年国六条—— 国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施： 一、切实调整住房供应结构。 二、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。 三、合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。 四、进一步整顿和规范房地产市场秩序。 五、加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。 六、完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。 2009年国四条—— 国四条是指在 2009年12月14日温家宝总理主持召开国务院常务会议上，就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。 一、要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下，加快普通商品住房建设。 二、要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。 三、要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。四要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。 2010年国十一条—— 《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》 一、加快中低价位、中小套型普通商品住房建设 二、增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率 三、加大差别化信贷政策执行力度，贷款首付款比例不得低于40%
我国对房地产的宏观调控的五大阶段 我国对房地产的重要宏观调控分别发生在1993年、1998年、2003年、2005年、2008年、2010年。代表性调控政策包括国十六条、国八条、国六条、(新)国十条、23 号文件、18号文件等。透过历年的房地产宏观调控政策，我们不妨做个清晰的研判。 第一阶段 1993-1996年：我国第一次对房地产业进行宏观调控 时间：1993-1996年 现状：首次出现房地产热——房地产开发公司急剧增加，房地产开发投资高速增长，以炒地皮、炒钢材、炒项目为主的房地产市场异常活跃，尤其是海南、广西北海等地， 房地产开发过热，形成了较严重的房地产泡沫，经济运行出现严重过热态势和通货膨胀。 对策：1993年，国务院出台《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，提出整顿金融秩序、加强宏观调控的16条政策措施(通称“国16条”)；1994年系列出台《关于深化城镇住房制度改革的决定》、《城市房地产管理法》和《住宅担保贷款管理试行办法》颁布。 效果：随着各项措施的落实，全国房地产开发的增长速度明显放缓，通货膨胀得到 遏制。经济由热转冷，房地产市场也沉寂下来，商品房和商品住宅的价格迅速回落。经 过3年努力，中国经济终于在1996年成功实现“软着陆”。 问题：此次调控给房地产业一记重创。“国16条”一出，海南房地产热浪应声而落，数千家开发商卷款逃离，留下遍地烂尾楼。后经统计，海南省当时闲置土地18834公顷，积压资金800亿元，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元，而一海之隔的北海，沉淀资金甚至高达200亿元，烂尾楼面积超过了三亚，被称为中国的“泡沫经济博物馆”。泡沫破裂后，海南等地房地产市场元气大伤，进入持续数年的低谷期。
国家房地产调控政策实施效果及存在的问题调 研 文稿归稿存档编号：[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-
2015—2016学年第二学期南昌航空大学科技学院 《毛泽东思想和中国特色社会主义理论体系概论》实践教学作业国家房地产调控政策实施效果及存在 的问题调研 姓名： 班级： 1483032 指导教师：王锦明 调研时间： 2016年7月 调研地点：上海市浦东新区祝桥镇 国家房地产调控政策实施效果及存在的问题调研此次调查由我在2016年7月份在上海市浦东新区祝桥镇通过网上上海市规划和国土资源管理局以及周边房地产项目披露的相关资料进行查阅分析，为了解我国房地产调控政策实施效果及存在问题，现将此次实践活动的有关情况报告如下。 基本情况 我国房地产业起步晚,从1998年国务院出台了《关于进一步深化住房制度改革,加快住房建设的通知》起,才真正进入了房地产商品化时代。从1998年到现在仅有11年时间,房地产市场发育很不成熟。我国正处于城市化、工业化高速发展的时期,城市化、工业化必然会带动房地产市场的快速发展,使房地产业成为国民经济的重要组成部分。正是由于房地产
市场起步晚、不成熟,因而出现了大量问题,引发了国家对房地产市场的宏观调控。 政策回顾 我国对房地产的重要宏观调控分别发生在1993年、1998年、2003年、2005年、2008年、2010年。代表性调控政策包括国十六条、国八条、国六条、(新)国十条、23号文件、18号文件等。 1993-1996年：我国第一次对房地产业进行宏观调控 现状：首次出现房地产热——房地产开发公司急剧增加，房地产开发投资高速增长，以炒地皮、炒钢材、炒项目为主的房地产市场异常活跃，尤其是海南、广西北海等地，房地产开发过热，形成了较严重的房地产泡沫，经济运行出现严重过热态势和通货膨胀。 对策：1993年，国务院出台《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，提出整顿金融秩序、加强宏观调控的16条政策措施(通称“国16条”)；1994年系列出台《关于深化城镇住房制度改革的决定》、《城市房地产管理法》和《住宅担保贷款管理试行办法》颁布。 效果：随着各项措施的落实，全国房地产开发的增长速度明显放缓，通货膨胀得到遏制。经济由热转冷，房地产市场也沉寂下来，商品房和商品住宅的价格迅速回落。经过3年努力，中国经济终于在1996年成功实现“软着陆”。
历年房地产调控政策一览表 1978－1983年 政策目标：修改十年规划指标，调整、改革、整顿； 政策内容：允许私人建房，城市居民可以自购自建。开始住房制度改革；调整产业结构，下放管理权； 1984年 政策目标：发展房地产业； 政策内容：发布城建综合开发暂行办法，推行商品化试点； 1985－1987年 政策目标：防止盲目发展商品住宅； 政策内容：加强商品房住宅计划管理，公有住房补贴出售； 1988年 政策目标：扩大房地产业发展，实现住房制度改革 政策内容：修改《宪法》，允许土地批租；全国城镇分期分批推行住房制度改革；房地产市场； 1989年 政策目标：加强房地产市场管理； 政策内容：发布《关于加强房地产市场管理的通知》，规范市场行为，整顿市场秩序；压缩固定资产规模，紧缩银根； 1990年 政策目标：加强治理整顿；推进土地使用制度改革； 政策内容：治理整顿，大规模清理在建项目；颁布深化企业经营机制改革的通知；紧缩银根；发布《土地管理法实施条例》； 1991年 政策目标：规范产地产业发展：深化住房制度改革； 政策内容：治理整顿；房地产市场建设全面起步；房改开始在全国范围内全面推行； 1992年 政策目标：加快房地产业发展； 政策内容：引进外资；宣布“治理整顿”结束；房地产价格；扩大市场调控范围；下放权力；发放开发消费贷款； 1993年 政策目标：理顺房地产业，促进房地产业健康发展； 政策内容：开始进行宏观调整；控制投资规模，调整投资结构，规范市场行为，调节房地产经营收益。发布《关于加强房地产市场宏观管理，促进房地产业健康持续发展的意见》和《关于开展房地产开发经营机构全面检查的通知》； 1994年 政策目标：加强宏观调控，深化住房制度改革；
我国房地产调控政策概述 这些年，为了保证房地产市场的健康发展，政府相继出台了大量的调控政策，“国六条”、“国八条”、“国十条”等不断出现。但是每次调控之后，市场并没有取得预期的效果，调控政策很快被市场消化，反而是房价越涨越高。于是，我国的房地产市场陷入了一种“调控——观望——反弹——更高——再调——再高”的恶性循环。 2003年，我国房地产市场开始迅速发展，同时房价也出现过快增长。随之2004年国务院出台《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》，要求二套房首付款比例不低于40%。此次重点是从信贷方向进行调控，政策颁布之后，部分地区如上海房价出现明显下降；但是其他地区房价仍继续大幅上涨。为此，2005年国务院先后发布《关于切实稳定住房价格的通知》和《关于做好稳定住房价格工作的意见》，对个人购房不足2年转让的行为，按销售收入全额征收营业税。虽然此次调控起到了一定的抑制作用，但是全国的房价仍旧高速上涨。 2006年国务院发布《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》，要求新开工商品房90平方米以下面积占总面积的70%以上。此次调控重点开始转向住房供给结构，但是全国商品房价格继续上涨，但涨幅相对平稳。2007年国务院出台《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》和《关于加大闲置土地处置力度的通知》等措施，继续强化房地产信贷和土地调控。当年市场房价出现暴涨，地王频频出现，但是之后2008年全国房价出现明显下跌。随后，全球金融危机开始蔓延，我国房地产市场开始萎靡，2008年国务院出台《关于促进房地产市场健康发展若干意见》，房地产政策由抑制转变为刺激，实施了一系列优惠和刺激政策，如放松二套房贷等。于是2009年起我国楼市逐渐复苏，之后房价再次快速上涨。2009年国务院发布《完善促进房地产市场健康发展的政策措施》，将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。虽然政策调控在短期内造成市场观望，二手房成交量出现下降，但是2010年春节前后房地产市场迅速恢复，房价再次暴涨。2010年国务院更是频繁出台各种政策，先后出台了《关于促进房地产市场健康平稳发展的通知》、《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》等，在信贷、税收、土地等多方面实施更加严厉的政策。调控之后，我国房价增幅开始缓慢回落，投机现象得到很大的遏制，但是房价上涨势头依旧没有停止。 通过分析对比2003年以来我国房地产调控政策，可以发现，虽然每次调控的方向和重点不同，但是总体上我国调控房地产主要集中在信贷、税收、土地、住房保障等几个方面。可以说基本上已经把握住了房地产业发展的几个关键领域。从几次调控的措施和效果来看，每次的调控都在一定程度上产生了积极的效果。但是面对房价依旧持续升高的现实，我国房地产调控依旧存在很多问题。 我国房地产宏观调控政策分析 目前我国房地产调控存在的问题主要表现在以下几个方面：首先，房价上涨受到宏观经济形势的影响，宏观经济政策能够影响到房价走势，而我国当前房地产调控政策很多与宏观经济政策相冲突，抵消了调控的效果。其次，目前我国的住房调控机制不健全，缺乏统一、协调的调控机制，缺乏长效机制和应急机制，很难及时抑制房价不稳定因素。再次，住房调
最新国家房地产政策汇总 篇一：最新中国房地产政策汇总(2005-2014) 篇二：中国房地产政策汇总 中国房地产政策汇总 2003 2004 2005 中国政府颁布物业管理法规中国政府颁布规则以加强房地产贷款的管理工作国务院颁布持续稳健的发展房地产市场的通告国务院规定物业发展项目（经济适用房除外）资本金比例由预计总资本开支的20%提高至35% 银监会发布《商业银行房地产贷款风险管理指引》进一步加强商业银行对房地产贷款及融资的风险控制限制每月按揭还款不多于个人借款人每月收入的50%，并限制个人借款人的所有每月借款服务还款不多于每月收入的55% 中国政府指定其他措施压抑若干地区市场的投机活动，包括取消住房 的优惠按揭利率，对购买后两年内进行出售的物业征收5%营业税， 以及禁止转售未落成物业 对于土地出让合同注明施工日期后一年仍未开发的土地，征收土地闲 置费用，土地闲置两年或以上，则撤销土地使用权。 停止供应别墅类建设用地，以及严格控制豪华及高端物业建设用地供 应。 中国政府实施额外土地供应、银行融资及其他措施压抑物业价格急剧 上升，鼓励发展中低档房屋及促进中国房地产行业健康发展 建设部颁布规定总建筑面积90平方米以下的单位不得少于新批或新 建项目总建筑面积的70%；面积超过90平方米的单位，首付金最低 金额须提高至总购买价的30%；银行不得向内部资本比率少于35% 的物业开放商提供贷款 建设部、商务部、国家发改委、中国人民银行、国家工商总局及国家 外汇局共同颁布新规则，以规管外商投资国内房地产市场，并规定无 本地分公司或代表机构的离岸实体、在中国留学或工作未满一年的外 国人，不得购买商业及住宅物业
2015—2016学年第二学期南昌航空大学科技学院 《毛泽东思想和中国特色社会主义理论体系概论》实践教学作业国家房地产调控政策实施效果及存在 的问题调研 姓名： 班级：1483032 指导教师：王锦明 调研时间：2016年7月 调研地点：上海市浦东新区祝桥镇 国家房地产调控政策实施效果及存在 的问题调研 此次调查由我在2016年7月份在上海市浦东新区祝桥镇通过网上上海市规划和国土资源管理局以及周边房地产项目披露的相关资料进行查阅分析，为了解我国房地产调控政策实施效果及存在问题，现将此次实践活动的有关情况报告如下。 基本情况 我国房地产业起步晚,从1998年国务院出台了《关于进一步深化住房制度改革,加快住房建设的通知》起,才真正进入了房地产商品化时代。从1998年到现在仅有11年时间,房地产市场发育很不成熟。我国正处于城市化、工业化高速发展的时期,城市化、工业化必然会带动房地产市场的快速发展,使房地产业成为国民经济的重要组成部分。正是由于房地产市场起步晚、不成熟,因而出现了大量问题,引发了国家对房地产市场的宏观调控。
政策回顾 我国对房地产的重要宏观调控分别发生在1993年、1998年、2003年、2005年、2008年、2010年。代表性调控政策包括国十六条、国八条、国六条、(新)国十条、23号文件、18号文件等。 1993-1996年：我国第一次对房地产业进行宏观调控 现状：首次出现房地产热——房地产开发公司急剧增加，房地产开发投资高速增长，以炒地皮、炒钢材、炒项目为主的房地产市场异常活跃，尤其是海南、广西北海等地，房地产开发过热，形成了较严重的房地产泡沫，经济运行出现严重过热态势和通货膨胀。 对策：1993年，国务院出台《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，提出整顿金融秩序、加强宏观调控的16条政策措施(通称“国16条”)；1994年系列出台《关于深化城镇住房制度改革的决定》、《城市房地产管理法》和《住宅担保贷款管理试行办法》颁布。 效果：随着各项措施的落实，全国房地产开发的增长速度明显放缓，通货膨胀得到遏制。经济由热转冷，房地产市场也沉寂下来，商品房和商品住宅的价格迅速回落。经过3年努力，中国经济终于在1996年成功实现“软着陆”。 问题：此次调控给房地产业一记重创。“国16条”一出，海南房地产热浪应声而落，数千家开发商卷款逃离，留下遍地烂尾楼。后经统计，海南省当时闲置土地18834公顷，积压资金800亿元，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元，而一海之隔的北海，沉淀资金甚至高达200亿元，烂尾楼面积超过了三亚，被称为中国的“泡沫经济博物馆”。泡沫破裂后，海南等地房地产市场元气大伤，进入持续数年的低谷期。 1998-2002年：促进住宅业成为新的经济增长点，核心是房改 现状：1997年亚洲金融危机爆发后，我国经济开始出现“通货紧缩”，房地产市场也随之进入低潮。 对策：为刺激消费、拉动内需，1998年7月，国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》(简称“23号”文件)，明确提出“促使住宅业成为新的经济增长点”，并拉开了以取消福利分房为特征的中国住房制度改革。 效果：随着各项政策措施贯彻落实，大大激活了低迷数年的房地产市场，推动了房地产业的高速发展，我国房地产市场和房地产业进入发展新时期。 问题：这一时期存在住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱等问题。为打击“囤地”、“倒地”现象，规范土地交易市场《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，全国范围内“商业、旅游、娱乐和商品住宅用地等各类
我国房地产市场调控的难点与对策 1.引言 上世纪九十年代，我国进行房改，由以前国家福利分房，到由国民自行购买住房。 以住宅为主的中国城市房地产市场不断发展,由此，带动我国房地产业快速发展，成为拉动内需、推动经济增长的重要支柱产业之一。同时，房价呈不断上升的态势，又远远超出了普通民众的承受能力。与此同时,“市场杠杆”调节作用的失灵也日益显现,我国房地产市场面临的一些问题亟待解决。美国次贷危机的爆发在给我国房地产市场带来冲击的同时也敲响了警钟。因此,深入研究我国房地产市场宏观调控措施,以期促进我国房地产市场的持续健康发展,是一个重大而现实的课题。本文就我国房地产市场调控的难点与对策做出相应的分析与探讨。 2.房地产市场调控的难点 2.1目前房地产市场现状 (一)房价过高是房地产的最根本问题，近几年,房地产的需求一直处于旺盛状态。特别是有很多人把房产作为投资项目,进行投机买卖,房产价格一直处于相对高位。根据最新美国行业统计资料,国际上房地产利润率一般维持在5%左右,高的有6-8%,而中国房地产的利润率高达30-40%，甚至更高。在国外人们购一套适于居住的房屋仅是年工资的3-5倍,而国内工薪阶层购一套房的费用多是年工资的10-20倍。像这样的情况,如果不给予调控,广大居民的住房困难就难以解决。(二)相关配套机制及政策不健全目前,与房地产相关的金融、税收等配套机制和政策还不健全,房地产融资、抵押贷款渠道单一且不畅通,房地产税费种类繁多,且存在不合理的方面和环节,既不利于市场。房地产调控就成了国家重要的方向和目标，让普通民众能买得起房，让普通民众“居有其所”。但随着国家的调控“国*条”政策的不断出台，让大家感觉到“房地产调控”难，为什么“房地产调控”就那么难喃？ 2.2我国城镇化发展带来的刚性需求 最近五年我国城镇化率：2008年，我国城镇化率45.68% ；2009年，我国城镇化率已达46.59%；2010年，我国城镇化率已经升至49.7%；2011年，我国城镇化率已经达到51.27%；2012年中国城镇化率达到52.57%。最近五年我国商品房销售量：2008年，6.21亿平方米；2009年，9.37亿平方米；2010年，10.43亿平方米；2011年，10.99亿平方米；2012年，11.13亿平方米。 2010至2012年，全国农业人口落户城镇的数量为2505万人，平均每年达835万的农民进城，同时还有很大一部分虽然进城了，但并没有落户城市的，所以住房刚性需求旺盛，所以调控难度非常大。根据发达国家的城市化经验，城市化率在30%～70%期间是加速城市化的时期。我国未来的城镇化率应该是70%左右，即目前农村居民人数将由6.2亿人减少到4亿人左右，需要转移的农村居民人数达2亿2000万人（按2012年全国13.54亿人口来计算）。解决2亿2000多万人的住房问题，对房地产市场的发展带来了刚性需求。我国城镇化发展给房地产市场带来了巨大的发展机遇，同时也给“房地产调控”增加了很大的难度。 2.3地方政府“土地财政” 地方政府对土地财政的依赖，使得房价越高，土地价格越高。而土地价格越高，地方政府用于城市基础设施的钱就更多。我车现行的土地批租制度使卖地成为地方政府财政收入的重要来源。不少地方政府土地财政收入占了地方政府收入的30%以上，有的甚至达到50%以上，曾经报纸上还报道过有一个贫困县有一年的土地财政收入占了地方政府收入的90%以上。地方政府乐见房价的上升，具有推高土地价格的利益驱动。由此也必然导致地方政府在执行中央制订的房地产宏观调控政策上不积极，大打折扣，甚至是“上有政策，下有对策”使房地
2000年—2010年中国房地产政策大事记 (2) 2000年3月 (2) 2001年4月 (2) 2001年4月 (2) 2001年6月 (2) 2002年2月 (3) 2002年7月 (3) 2003年3月 (3) 2004年10月 (3) 2005年5月 (3) 2006年7月 (4) 2007年3月 (4) 2007年3月 (4) 2007年3月 (4) 2007年9月 (5) 2007年9月 (5) 2007年11月 (5) 2007年12月 (5) 2007年12月 (5) 2008年1月 (6) 2008年2月 (6) 2008年５月 (6) 2008年9月 (6) 2008年10月 (6) 2008年11月 (7) 2009年３月 (7) 2009年4月 (7) 2009年6月 (7) 2009年7月 (8) 2009年９月 (8) 2009年12月 (8) 2010年1月 (8) 2010年3月 (8)
2000年—2010年中国房地产政策大事记 2000年3月 财政部、国家税务总局及建设部联合下发《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》 主要内容 通知对已购公房上市征收个人所得税做出规定：个人出售已购公有住房，其应纳税所得额为个人出售已购公有住房的销售价减去住房面积标准的经济适用住房价款，原支付超过住房面积标准的房价款，向财政或原产权单位缴纳的所得收益以及税法规定的合理费用后的余额。 目的：加强二手房交易税收管理制度 2001年4月 国家计委、财政部联合下发《关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》 主要内容 通知取消了47项行政事业性收费项目，对城市基础设施配套费进行整顿，合并部分收费项目，适当降低收费标准，规范垄断企业价格行为，对经营燃气、自来水、电力、电话、有线或光缆电视（简称“两管三线”），等垄断企业的价格行为进行全面整顿；严格控制住房建设收费，并要加强监督检查。 目的：为房地产开发企业和购房者减轻负担。 2001年4月 财政部、国家税务总局联合下发《关于对消化空置商品房有关税费政策的通知》 主要内容 （1）对于1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房，至2002年12月31日之前免征营业税、契税； （2）对于1998年6月30日以前建成的商业用房、写字楼在2001年1月1日至2002年12月31日期间销售的，免征营业税、契税；同时对于开发企业在1998年6月30日以前建成的商业用房、写字楼、住房（不含别墅、度假村等高消费性的空置商品房），不予免征各种行政事业性收费。 目的：消化积压空置商品房，促进房地产市场的健康发展，积极防范金融风险。 2001年6月 建设部下发《商品房销售管理办法》 主要内容 （1）全面实施商品房预售和现售制度 （2）规范开发企业对商品房广告和合同在使用当中的真实性、合法性、科学性和准确性。 （3）明确了开发企业与代理机构之间的权利与义务。 （4）明确了房屋的交付标准及后续保障制度。 目的：提供了商品房销售过程中存在的广告、定金、面积纠纷以及质量等问题的法律依据。 2002年2月 人民银行发布《人民币存贷款利率下调通知》 主要内容
国家房地产政策汇总 篇一：最新中国房地产政策汇总(2005-2014)篇二：中国房地产政策汇总中国房地产政策汇总 2003 2004 2005 中国政府颁布物业管理法规中国政府颁布规则以加强房地产贷款的管理工作国务院颁布持续稳健的发展房地产市场的通告国务院规定物业发展项目（经济适用房除外）资本金比例由预计总资本开支的20%提高至35% 银监会发布《商业银行房地产贷款风险管理指引》进一步加强商业银行对房地产贷款及融资的风险控制限制每月按揭还款不多于个人借款人每月收入的50%，并限制个人借款人的所有每月借款服务还款不多于每月收入的55% 中国政府指定其他措施压抑若干地区市场的投机活动，包括取消住房的优惠按揭利率，对购买后两年内进行出售的物业征收5%营业税，以及禁止转售未落成物业对于土地出让合同注明施工日期后一年仍未开发的土地，征收土地闲置费用，土地闲置两年或以上，则撤销土地使用权。停止供应别墅类建设用地，以及严格控制豪华及高端物业建设用地供应。中国政府实施额外土地供应、银行融资及其他措施压抑物业价格急剧上升，鼓励发展中低档房屋及促进中国房地产行业健康发展建设部颁布规定总建筑面积90平方米以下的单位不得少于新批或新建项目总建筑面积的70%；面积超过90平方米的单位，首付金最低金额须提高至总购买价的30%；银行不得向内部资本比率少于35% 的物业开放商提供贷款建设部、商务部、国家发改委、中国人民银行、国家工商总局及国家外汇局共同颁布新规则，以规管外商投资国内房地产市场，并规定无本地分公司或代表机构的离岸实体、在中国留学或工作未满一年的外国人，不得购买商业及住宅物业颁布法规增加年度土地使用税，并向外商投资企业征收该等土地使用税（城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，年应纳税额＝占用土地面积×每平方米年税额。计税的土地面积，对于开发商而言，以建设用地批准文件记载的土地面积为准）20062007 国土资源部颁布法规，规定除非及直至已交付有关土地出让合同下所有土地使用权的土地出让金，否则不得发出土地使用权证。该法规有效阻止分期发行土地使用权证。 5.23日（商资函【2007】50号）规定：严格限制外商投资中国房地产业的高端住房；在取得设立外资房地产企业的批准前，须获得土地使用权证及房屋所有权证或订立土地所有权或房屋所有权的转让合同；外商投资企业将业务范围扩展至房地产行业前需
现代经济信息 近年来我国房地产经济高速发展，房价越涨越高，房地产市场难免失调。国家对房地产市场进行了调控，曾出台了“国十条”、“9.29新政”、“新国八条“等政策，但并没有对市场起到很可观的调控作用，反而地价房价不断飙升，居高难下。一直以来我们陷入了“调控之后，反弹，飙升的更快更高，再调控“的恶性循环。 一、房地产经济发展调控政策的概述 自2003年开始，国家对房地产的调控主要从信贷方向入手，2003年国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，明确指出房地产行业是国民经济的支柱产业。当时房地产市场供求都很旺盛，房地产经济的发展逐渐失控。 2004年国务院出台《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》，指出第二套房的首付比例不低于40%。 2005年房价仍然攀升，央行宣布取消房贷优惠政策，并将部分地区个人房贷首付的比例从20%上调到30%，同年“国八条”出台，“政策”要求个人购房不足两年转让的行为，按照销售收入的全额征收营业税，还涉及了政府负责机制的建立、合理性住房需求的引导等内容。这两次调控都对房价的持续高涨起到了一定的抑制作用。但是各地的房价仍持续上涨。 2006年，北上广等一线城市的房价出现了更加猛烈的飙升。4月份央行上调了房贷基准利率，希望可以抑制投资过热的现象。当年“国六条”出台，被视为新一轮的房地产经济调控的开端。 2007年继续强化房地产信贷和土地的调控问题。 2009年以来，对个人住房转让营业税，信贷、土地等多方面进行调控，短期内我国房地产行业的投机现象得到了很大遏制，房价也增长缓慢，但并没有停止增涨。 几年来，中央对房地产经济的调控从未间断过，而且调控政策也分为鼓励型和抑制型两种，为的是适应宏观的经济环境。 国际金融危机的爆发，全球的央行不约而同的纷纷降低利息率。房地产行业是我国的支柱性产业，在一系列政策的支持下，再次被唤醒。房产投资商卷土重来，非理性的购房需求让整个市场再度陷入疯狂。2009年国务院出台了“国四条”，再度采用抑制型的政策，打击投资投机性购房的行为，加大了差异化信贷政策的执行力度。但是投机的行为并没有因此受到冲击，反而愈演愈烈，房价越调越高。 2010年，国务院颁布了“国十条”，即《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，强调“坚决一直不合理住房需求，并抛出了限贷和限购两枚重磅炸弹”。不久，国家决心大规模建设保障性住房，在2011年国开工保障性住房建设1000万套，这让我们看到了国家的决心和诚意，对未来的住房充满了希望。 2011年“新国八条”出台，政策仍然采取立体化调控手段，上海市和重庆市率先进行试点。2012年，国家加强了住房信息系统联网的建设。 建业地产股份有限公司的执行董事胡葆森曾评价了10年来国家房地产的调整政策，他认为这些年房地产的调控收到了预期的效果，限贷和限购等措施力度到位，全国的房价的过快上涨速度得到了有效的控制。房地产市场结构出现了明显的改变，保障性住房的大面积开工建设无疑对抑制房价的过快上涨起到了根本性的抑制作用。 不难看出，我国对房地产市场的调控从未放松，并关注不同的方向和重点，采用信贷、税收、住房保障等多方面的手段，掌握住了房地产经济发展的关键。多次调控政策实施后都取得了一定的积极效果，但是房价仍持续上涨的局面还是没有彻底被扭转。 2013年第一次国务院常务会议，确定了加强房地产市场调控的政策措施，即“国五条”，主要包括完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等5个方面的内容。专家指出，此次政策的出台“不是为了解决新问题，而是对房价上涨过快的城市加强制度的执行和管理，有针对性的稳定市场”。 二、我国房地产经济发展调控政策中存在的问题分析 我国房地产调控政策不断出台，但却无法真正彻底的改变房地产市场混乱无序的局面，主要存在以下几个方面的问题： 1.房地产调控政策与宏观经济政策相冲突，无法收到理想的调控效果 房价的变动受宏观经济政策的影响，宽松的货币政策加速了货币供应量和信贷规模的增长，随之而来的就是房价的上涨。房地产调控政策大多与宏观经济政策相矛盾，当市场利率较低时，更多的房地产投资商可以较为充足的信贷资金，各地不断进行房地产的开发，与此同时货币的发行量巨大，导致通货膨胀，房地产市场也受到刺激，房价大幅上涨。房地产经济发展也直接受到了宏观经济政策的影响，无法收到很好的调控效果。 银行存款准备金率下调，就会引起货币供应量和信贷规模的增长，对房地产市场也就会造成影响。 2.房地产调控机制不健全，无法有效抑制房价的不稳定性 我国房地产经济调控的机制不统一，不健全，缺乏长效和应急机制，致使房价的不稳定因素无法得到有效抑制。 首先，房地产调控机制的不健全，会导致很多部门在实施政策时不能及时协调统一。加之国家的调控政策多，变动频繁，包括税收、土地、信贷等多方面内容，一定要保证各政策间的一致性。其次，有些地方部门管理混乱，执行不力，在制定相应制度时无法与政策间保持承接，不规范，较随意。这些问题会造成我国房地产调控政策都混乱不清。目前我国各地的调控政策无法统一管理，采取方法也较单一，市场监管不严格，居民的合法住房权益也得不到保障，影响调控效果。最后，对房地产市场突发事件不能及时作出应对，缺乏应急机制，无法控制不稳定性因素。 3.房地产调控政策落实不到位，限制了调控作用 房地产调控政策在地方部门落实不到位，“保障性安居工程”的 我国房地产经济发展的政策分析 赵一多 包头市住房公积金管理中心 摘要：近年来我国房地产经济的发展迅速，对国民经济平衡的冲击很大，房地产的价格也一直居高难下。目前房地产行业的发展受到国家一系列政策调控的影响，主要是行政限购政策和差异化信贷政策。本文主要是对我国房地产调控政策进行了概述，接着对我国目前房地产经济发展的政策中存在的问题进行分析，并提出了一些政策建议。 关键词：房地产；经济发展；政策分析 中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）07-0456-02 456
龙源期刊网 https://www.doczj.com/doc/2214997177.html, 中国房地产宏观调控政策效果分析 作者：刘艳 来源：《合作经济与科技》2009年第24期 近年来,随着国民经济的快速发展和住房体制改革的不断深化,中国的房地产业已日趋成熟和完善,房地产业已成为中国国民经济的支柱产业和新的经济增长点。与此同时,部分城市的房地产市场出现了过热的现象,表现为价格的不合理持续上涨,房地产商品的有效供给不足与无效供给过剩并存,市场运作不规范,房地产的投机性需求日益增长等。这些问题不仅威胁着房地产金融的安全,也深刻影响了广大人民的生活以及国家经济的健康运行。为此,从2003年下半年开始,针对持续高涨的房价和增长过快的房地产投资,中国政府果断采取了一系列宏观调控措施。但经过五年多的调控,并没有对房地产市场存在的问题进行根本改善,部分城市仍然存在着房价持续走高、房地产供求结构失衡等问题。本文在此背景下深入分析中国房地产市场宏观调控政策效果,有助于相关部门更加准确地把握中国房地产市场发展的实际状况,探究其发展过程中产生的偏差及问题症结,正确把握调控的时机和方向,为下一步宏观调控政策提供参考。 中国新一轮的房地产宏观调控于2003年全面展开,相关部门从多个方面共同努力,采取一系列调控房地产市场的政策。政府出台的房地产调控政策既有土地政策、信贷政策,也有经济政 策和行政措施,并且在不同时期呈现出不同的特点。具体归纳为以下四个阶段: 一、严控房地产信贷、严格土地供给阶段(2003.2～2005.2) 2003年全国房地产开发投资额同比继续增长了30.6%,商品房屋竣工面积为3.95亿平方米,销售面积为3.22亿平方米,商品房销售率达到82%,房地产市场供销两旺。针对房地产市场的过热现象,国家出台了一系列调控措施,其政策重点是围绕房地产开发商的资金问题和土地问题展开,具体包括严控信贷,提高项目自有资本金要求,从而提高行业进入门槛;整顿清理土地市场,彻 查开发区与大型项目,完善各项土地制度,严格控制土地供给总量;土地交易实行招、挂、拍,杜绝协议出让土地。其目标在于调控住房供给总量,促进房地产市场持续健康发展,使投资和供应的增长速度适度下降,改变固定资产投资过热的状况,抑制房价上涨的势头。 总地来说,此次宏观调控基本达到了严格控制土地供给总量的目标,但明显存在时滞效应。在宏观调控政策出台后一段时间,住宅供给总量增速开始回落,调控效果逐渐显现。2004年6月,全国商品住宅开工面积同比增速15.2%,增速首次回落到2002年以前的水平以下,前后经历了17个月的时间;2004年和2005年住宅开工面积同比增速分别下降到11.7%和12.6%,比2003年低了近15个百分点。与此同时,此阶段宏观调控政策也带来了一定的负面效应,也就是带来了地价房价飞涨的新问题。政府宏观调控政策中控制供给和鼓励消费的矛盾在2004年左右爆发。