房地产估价师房地产估价理论与方法（房地产及其描述）模拟试卷1
同共有人同意，除非共有人之间另有约定。
A．1∕4
B．1∕3
C．1∕2
D．2∕3
2．房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己房地产效益的权利是指( )。
A．地役权
B．抵押权
C．典权
D．租赁权
3．在物权中，( )属于自物权，其余属于他物权。
A．地役权
B．抵押权
C．所有权
D．租赁权
4．在他人土地上通行的权利为典型的( )。
A．地役权
B．典权
C．空间利用权
D．使用权
5．归纳起来，房地产的基本存在形态有( )。
A．土地、建筑物、房地
B．建筑物、构筑物及附属设施
C．土地、建筑物、构筑物
D．土地、房屋、构筑物
6．房地产具有( )的特性，主要是因为房地产的不可移动特性造成了房地产供给不能集中于一处。
A．供给有限
B．寿命长久
C．相互影响
D．价值量大
7．决定房地产市场是地区性市场的是房地产的( )。
A．不可移动性
B．异质性
C．用途多样性
D．相互影响性
8．房地产的( )是从房地产价格变化的总体趋势来说的，是波浪式上升的，不排除房地产价格随着社会经济发展的波动而波动。
A．易受限制性
B．保值增值性
C．价值量大
D．难以变现性
9．房地产主要的特性不包括( )。
A．独一无二
B．用途多样
C．供给无限
D．易受限制
10．以下房地产既可以销售，也可以出租或营业的是( )。
A．餐馆
B．旅馆
C．写字楼
D．特殊厂房
11．有的房地产既可以销售，也可以出租或自用，如( )。
A．住宅、写字楼
B．旅馆、汽车加油站、高尔夫球场、影剧院
C．商店、餐馆
D．行政办公楼、学校、特殊厂房
12．下列房地产估价方法中，出租或营业的房地产可采用( )估价。
A．市场法
B．收益法
C．成本法
D．假设开发法
13．住宅是指供家庭居住使用的房地产，其划分的类型不包括( )。
A．集体宿舍
B．普通住宅
C．高档公寓
D．别墅
构成。
A．管理费
B．房屋折旧费
C．投资利息
D．维修费
E．印花税
15．中国目前的房地产权利主要有( )等。
A．处分权
B．抵押权
C．地役权
D．租赁权
E．建设用地使用权
16．下列选项中，属于动产的是( )。
A．汽车
B．土地
C．家具
D．器物
E．建筑物及附着于土地上不可分离的部分
17．房地产由于具有( )等特性，加上交易手续较复杂、交易税费较多等原因，使得同一宗房地产的买卖不会频繁发生，一旦需要出售，通常需要较长的时间才能脱手。
A．独一无二
B．难以变现
C．价值较大
D．不可隐藏
E．易受限制
18．房地产的特性主要有( )。
A．独一无二
B．需求有限
C．流动性好
D．相互影响
E．保值增值
19．政府对房地产的限制一般是通过( )来实现的。
A．管制权
B．征收权
C．充公权
D．没收权
E．征税权
20．引起房地产价格上涨的原因主要有( )。
A．房地产拥有者自己对房地产进行投资改良
B．外部经济
C．需求增加导致稀缺性增加
D．通货膨胀
E．市场状况
21．房地产利用的限制包括( )。
A．房地产使用管制
B．房地产权利
C．相邻关系的限制
D．权利行使的限制
E．房地产义务
22．下列房地产权利中，属于用益物权的有( )。
A．抵押权
B．租赁权
C．地役权
D．土地承包经营权
E．宅基地使用权
23．下列房地产的外部配套设施中，属于房地产外部的基础设施有( )。
A．通信
B．市政公用
C．有线电视
D．道路
E．金融邮电
24．以下引起房地产价格上升的情况中，属于真正的自然增值的是( )。
A．房地产本身的投资改良
B．通货膨胀
C．更新装修
D．需求增加导致稀缺性增加
E．外部经济
25．商业房地产是指供出售商品使用的房地产，包括( )。
A．商铺
B．商场
C．购物中心
D．超级市场
E．度假村
26．以下属于收益性房地产的有( )。
A．私人宅邸
B．农地
C．标准厂房
D．住宅
E．政府办公楼
27．按照房地产经营使用方式分类，营业的房地产包括( )。
A．旅馆
B．影剧院
C．商店
D．餐馆
E．写字楼
28．房地产的经营使用方式主要有( )。
A．拍卖
B．销售
C．出租
D．自营
E．自用
国家所有权、集体所有权和私人所有权三种。( )
A．正确
B．错误
30．两宗实物状况相同的房地产，如果权益状况不同，价值就可能有很大的不同；反之，两宗权益状况相同的房地产，如果实物状况不同，价值也可能有很大的不同。( )
A．正确
B．错误
31．房地产实物可进一步分为有形的实体、该实体的质量以及该实体组合完成的效益三个方面。( )
A．正确
B．错误
32．房地产的不可移动特性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用、
转让或消费，并且要受制于其所在的空间环境，而不像其他产品，原料地、生产地和消费地可以不在同一个地方，可以在不同地区之间调剂余缺，从生产地或者供给过剩、价格较低的地区，运送到消费地或者供给短缺、价格较高的地区。( )
A．正确
B．错误
33．房地产的不可移动性是指房地产的自然地理位置和社会经济位置是固定不变的。( )
A．正确
B．错误
34．坐落位置很好、建筑物状况也很好的房地产，可能由于土地使用年限较短而价值较低。( )
A．正确
B．错误
35．房地产供给有限性的本质，主要在于土地总量有限和面积不能增加。( )
A．正确
B．错误
36．土地是大自然的产物，人工生产不出来，地表面积基本上是固定不变的，因此土地总量不能增加。( )
A．正确
B．错误
37．房地产的保值增值特性是从房地产价格变化的总体趋势来说的，是曲线缓慢式上升的。( )
A．正确
B．错误
38．生地是指具有一定的城市基础设施，有待拆迁的房屋，尚未完成房屋拆迁补偿的土地。( )
A．正确
B．错误
39．不可修复的房地产损害造成的房地产价值减损评估，通常是分别评估房地产在完好状况下的价值和在受损状况下的价值，然后将两者之差作为价值减损额。( )
A．正确
B．错误
40．仅适用于自用的房地产主要采用成本法估价。( )
A．正确
B．错误
41．房地产区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系。( )
A．正确
B．错误
42．建设用地所有权、宅基地使用权和土地承包经营权都属于土地使用权。( )
A．正确
B．错误
43．在城市规划上，地下建筑面积以容积率来衡量开发强度。( )
A．正确
B．错误
44．建筑物仅指建筑物部分，如说建筑物价值时，该价值不包含建筑物占用范围内的土地价值。( )
A．正确
B．错误
45．房地产的供给有限特性，使得房地产具有独占性。( )
A．正确
B．错误
46．居住房地产：是指供家庭或个人居住使用的房地产，又可分为住宅、高档公寓、集体宿舍等。( )
A．正确
B．错误
47．可销售的房地产可以采用市场法估价。( )
A．正确
B．错误
48．建筑物的面积、体积、开间等规模因素，影响到建筑物的形象、使用性，对房地产价格有所影响。( )
A．正确
B．错误
49．外部性也称为外部效应、外部影响，是指某个经济行为主体(生产者或消费者)进行生产或消费等活动时，对其他经济行为主体带来的影响。
( )
A．正确
B．错误
第一章房地产市场和投资知识 ▲市场=人口+购买能力+购买动机 ▲房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。 ▲具体一宗土地的范围包括：地球表面、地球表面以下一定范围的空间、地球表面以上一定范围的空间。 ▲房地产可以视为实物、权益、区位三者的结合。 ▲市场是： ①商品交换的任何场所； ②使商品交易双方接触的任何安排； ③商品交换关系的总和； ④连接商品生产者的桥梁； ⑤指某一特定商品的现有目标客户群。 ▲市场包括：有形市场和无形市场。 ▲房地产市场市场交易包括：买卖、租赁、抵押、互换等。 ▲市场必须具备：买方、卖方、可供交易的商品。 ▲房地产市场必须具备：买方、卖方、用于交易的房地产。 ▲房地产的特性：①不可移动性（决定了房地产市场是一个地区性市场）；②独一无二性（相同的房地产不可能出现大量供给）；③寿命长久性；④数量有限性；⑤用途多样性；⑥相互影响性（外部影响性）；⑦易受限制性；⑧价值高大性；⑨难以变现性；⑩保值增值性。▲房地产市场的主要特点：①交易的物质实体不能进行空间位置上的移动，只能是无形权益的转移；②交易的对象非标准化，是一个产品差异化的市场；③是一个地区性市场；④容易出现垄断和投机；⑤较多地受到法规政策的影响和限制；⑥一般人非经常性参与；⑦交易的金额较大，依耐于金融机构的支持与配合；⑧广泛的房地产经纪人服务。 ▲房地产市场分类： 1、按用途（功能）可分为：居住房地产市场和非居住房地产市场； 2、按档次可分为：高档房地产市场、中档房地产市场、低档房地产市场； 3、按区域范围可分为：整体房地产市场和区域房地产市场； 4、按交易方式可分为：房地产买卖市场和房地产租赁市场； 5、按交易目的可分为：房地产使用市场和房地产投资市场； 6、按流转次数可分为：房地产一级市场（为土地使用权出让市场）、房地产二级市场（为新
房地产估价理论与方法重要公式 1 . 2房地产的概念 ?建筑密度 %=建筑基底总面积 X 100% 建筑用地面积 ?容积率=总建筑面积 建筑用地面积 ?总建筑面积=土地总面积X 建筑密度X 建筑层数 ?容积率=建筑密度X 建筑层数 ?套内建筑面积=套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台面积 ?建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积 2. 3房地产的供求与价格 ?供给量=存量一拆毁量一转换为其它种类的房地产量+其它种类房地产转换为该种房地产量+新开发量 ?弹性=作为因变量的 经济变量的相对变化 作为自变 ?房地产需求的价格弹性=房地产需求量变化的百分比 房地产价格变化的百分比 ?房地产需求的收入弹性=房地产需求量变化的百分比 消费者收入量变化的百分比 ?房地产需求的人口弹性=房地产需求量变化的百分比 人口数量变化的百分比 ?房地产需求的交叉价格弹性 =一种房地产需求量变化的百分比 另一种房地产或商品价格变化的百分比 ?房地产需求的价格预期弹性 =房地产需求量变化的百分比 预期的房地产价格变化的百分比 ?房地产供给的价格弹性=房地产供给量变化的百分比 房地产价格变化的百分比 ?房地产供给的要素成本弹性=房地产供给量变化的百分比 要素价格变化的百分比 2. 4房地产价值和价格的种类 ?一个良好的评估价值=正常成交价格=市场价格 ?基准地价：在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业 等用途，分 别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。 ?标定价格：政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下，于某一估价期日的土地使用权价格， 它是该类土 地在该区域的标准指导价格。 ?房屋重置价格：某一基准日期，不同区域、不同用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋，建造它所需要 的一切合理 必要的费用、税金及应获得的利润。 ?房地价格=土地价格+建筑物价格 ?土地价格=房地价格一建筑物价格 ?建筑物价格=房地价格一土地价格 ?楼面地价=土地总价 总建筑面积 .楼面地价 =土地总价 X 土地总面积 =土地单价 总建筑面积土地总面积容积率 ?期房目前的价格=现房价格一（预计从期房达到现房期间）现房岀租的净收益的折现值一风险补偿 -补地价=改变后的地价一改变前的地价 =原容积率下的土地单价X （现容积率一原容积率） 原容积率 4. 4建立价格可比基础 ?建筑面积下的价格=套内建筑面积下的价格X -补地价（单价） =现楼面地价X 现容积率一原楼面地价X 原容积率 -补地价（总价） =补地价（单价）X 土地总面积 -补地价（单价） =原楼面地价X （现容积率一原容积率） 套内建筑面积 建筑面积 -补地价（单价）
房地产估价理论与方法模拟题及答案解析4 单项选择题 第1题： 报酬资本化公式V=A/Y[1/(1+Y)n]的假设前提不包括( )。 A.净收益A每年不变 B.收益年限n为有限年 C.报酬率Y不等于零 D.价格V符合评估时点市场情况 参考答案：D 答案解析： 第2题： 功能折旧违背了以下哪个原理?( )。 A.收益递减原理 B.收益递增原理 C.均衡原理 D.适合原理 参考答案：C 答案解析： 第3题： 以下分解法求取建筑物折旧的步骤，正确的是______。 A.求取外部折旧→求取物质折旧→求取功能折旧→求取建筑物折旧总额 B.求取物质折旧→求取外部折旧→求取功能折旧→求取建筑物折旧总额 C.求取物质折旧→求取功能折旧→求取外部折旧→求取建筑物折旧总额 D.求取功能折旧→求取物质折旧→求取外部折旧→求取建筑物折旧总额 参考答案：C 答案解析： 本题涉及的考点是分解法求取建筑物折旧的步骤。分解法求取建筑物折旧的步骤是：①求取物质折旧；②求取功能折旧；③求取外部折旧；④求取建筑物折旧总额。 第4题： 下列关于假设开发法的表述中，不正确的是( )。 A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法 B.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用 C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房 D.假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余 参考答案：C 答案解析： 第5题： 砖混结构二等房屋的残值率一般为______。
A.4% B.3% C.2% D.1% 参考答案：C 答案解析： 各种结构房屋的残值率不同，主要有：①钢筋混凝土结构的残值率为0；②砖混结构一等的残值率为2%；③砖混结构二等的残值率为2%；④砖木结构一等的残值率为6%；⑤砖木结构二等的残值率为4%。其中，砖混结构二等房屋结构为部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构，外墙是清水墙，没有阳台，内部设备不全的非单元式住宅或其他房屋，其残值率一般为2%。 第6题： A.3800 B.4500 C.5200 D.5600 参考答案：D 答案解析： 第7题： 判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为______。 A.0.060 B.0.940 C.1.060 D.1.064 参考答案：D 答案解析： 在百分率法中，交易情况修正系数应以正常价格为基准来确定。由题意可知，交易情况修正系数=1÷(1-6%)=1.064。 第8题： 不属于房地产状况调整的内容是( )。 A.经济状况调整 B.区位状况调整 C.实物状况调整 D.权益状况调整 参考答案：A 答案解析： 第9题： 某房地产未来第1年末的净收益为20万元，以后净收益每年增加1.5万元，价格每年上涨5%，报酬率为8%，第4年末转售时卖方应缴纳的税费为转售价格的6%。目前该房地产的市场价格为______万元。 A.318.68 B.457.68
房地产估价理论与方法模拟试题及答案解析（18） (1/35)单项选择题 第1题 收益法一般不适用于( )的房地产的估价。 A.游乐场 B.公园 C.影剧院 D.停车场 下一题 (2/35)单项选择题 第2题 某期房预计2年后竣工交付使用，目前与其类似的现房价格为4500元/m2，出租的年末净收益为500元/m2。假设年折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为( )元/m2。 A.3473 B.4365 C.4500 D.4000 上一题下一题 (3/35)单项选择题 第3题 下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格上升的是( )。 A.降低房地产开发贷款利率 B.增加土地有效供给 C.降低契税 D.提高购房贷款利率 上一题下一题 (4/35)单项选择题 第4题 预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的价格为( )万元。 A.225.00 B.237.50 C.381.25 D.395.83 上一题下一题 (5/35)单项选择题 第5题 通常房地产开发投资利润率的计算基数为( )。 A.土地取得成本+建设成本 B.土地取得成本+建设成本+管理费用 C.土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用 D.开发完成后的房地产价值 上一题下一题
第6题 从事房地产估价，首先要有房地产( )。 A.估价业务 B.估价目的 C.估价对象 D.估价程序 上一题下一题 (7/35)单项选择题 第7题 某套商品住宅期房的面积为90m2，尚需10个月才能入住。类似商品住宅现房的市场价格为5000元/m2，每月末的租赁净收益为3000元/套。估计年折现率为10%，风险补偿为现房价格的2%。该期房目前的市场价格为( )元/m2。 A.4758.34 B.4421.96 C.4902.15 D.4581.45 上一题下一题 (8/35)单项选择题 第8题 不属于引起房地产价格上升的原因是( )。 A.外部经济 B.需求增加导致稀缺性增加 C.生活水平的提高 D.通货膨胀 上一题下一题 (9/35)单项选择题 第9题 实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是( )。 A.过去数据简单算术平均法 B.过去数据加权算术平均法 C.未来数据简单算术平均法 D.未来数据资本化公式法 上一题下一题 (10/35)单项选择题 第10题 某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000m2，年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需1.5年，已知报酬率为8%，折现率为12%，该项目开发完成后的房地产现值为( )万元。 A.4023.04 B.4074.10 C.4768.50 D.5652.09 上一题下一题
房地产估价理论与方法：房地产价格影响因素考点（最新版） 考试时间：120分钟 考试总分：100分 遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。 1、单项选择题 影响某套住房价格的实物因素不包括（ ）A.装修 B.户型 C.层高 D.楼层 本题答案： 2、多项选择题 下列房地产影响因素中属于个别因素的是（ ）。A.基础设施 B.区位 C.土地形状 D.规模 E.建筑结构 本题答案： 3、判断题 在我国，土地所有权属于国家或者农民集体，不能买卖，仅能通过征收方式由农民集体所有变为国家所有进行单向流动。（ ） 本题答案： 4、判断题 对于住宅、旅馆、办公、学校、科研等类房地产来说，噪声大的地方，房地产 姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------
价格较低；噪声小、安静的地方，房地产价格通常较高。（） 本题答案： 5、多项选择题 下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有（）。A.居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格的上升 B.如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大 C.如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产价格上升 D.如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大 E.居民收入水平的变化对房地产价格的影响不大 本题答案： 6、单项选择题 一般地说，增加房地产开发环节的税收，会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价格（）；相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格（）。A.下降，下降 B.下降，上升 C.上升，下降 D.上升，上升 本题答案： 7、多项选择题 影响房地产价值的权益因素包括（）。（2008年真题）A.房地产权利设立和行使的限制 B.房地产区位的限制 l下列关于房地产价格影响因素的表述错误的有（）。A.不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的 B.影响因素对房地产价格的影响与时间无关 C.提高或降低房地产交易税费等房地产市场调控的政策措施，对房地产价格的影响通常需要一个过程 D.某些房地产价格影响因素对房地产价格的影响可用数学公式或数学模型来量化
第八章房地产开发项目可行性研究 1、对于房地产开发项目，属于投资者各方现金流量表的是（经营资金出资额）。 2、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的（项目投资现金流量表）。 3、对于房地产开发项目，不出现在项目投资现金流量表中的是（借款本金偿还 4、下列财务报表中，在编制时要求资金流平衡的是（投资计划与资金筹措表） 5、在房地产开发项目投资估算中，下列属于房屋开发费的是（基础设施建设费 6、单独设立销售机构的销售机构的费用计入（销售费用）。 7、财务费用中利息以外的其他融资费用，一般占利息的（10% ）左右。 8、（基础设施建设费）是指建筑物2m以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。 9、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费=每平方米造价指标×建筑面积，属于（概算指标法）。 10、在经济评价的基础参数中，不包括（资金类参数）。 11、在实际操作过程中，通常按照开发项目是否分期与开发经营方式，有时还会考虑物业类型的匹配结构，构造（2～4 ）个基本评价方案。 12、通过基本报表就可以对象进行财务盈利能力、清偿能力及（资金平衡）分析。 13、初步可行性研究阶段投资估算的精度可达（20%）。 14、对投资项目或投资方向提出建议，是（投资机会研究）阶段的主要任务。 二、 1、前期开发计划包括从项目创意、可行性研究、获取土地使用权、委托规划设计、取得开工许可证直至完成开工前准备等一系列工作计划。 2、投资机会研究的主要内容有：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、市场情况、项目建成后对社会的影响等。 3、3、土地费用主要有：划拨或征收土地的征地拆迁费、出让土地的出让地价款、转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价。 4、房地产开发项目财务评价报表包括基本报表和辅助报表。 5、在编制项目可行性研究报告的过程中，项目策划、构造可供评价比较的开发经营方案、选择相关基础参数，是可行性研究中定量分析的基础。 6、收益相关指标包括出租率或空置率，运营费用占毛租金收入比率。 7、项目是否分期进行以及如何分期、项目拟建设的物业类型及不同物业类型的比例关系、建筑面积的规模和物业档次、合作方式与合作条件、拟投入资本金的数量和在总投资中的比例、租售与自营的选择及各自在总建筑面积中的比例等，都需要在具体的评价方案中加以明确。 8、下列房地产开发项目成本费用中，属于土地费用的有（土地出让价款、土地购置税费）。 9、集体土地征收费用主要包括（土地补偿费安置补助费地上附着物青苗补偿费 11、租售方案必须明确的问题包括（出租面积和出售面积的数量及其与建筑物的对应关系 、、在整个租售期内每期拟销售或出租的物业类型和数量）。 12、 勘察设计和前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支出。 13、
2009年房地产估价理论与方法真题 一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1．一个估价项目中的估价目的，本质上是由（）决定的。 A．估价机构 B．估价师 C．估价报告使用者 D．估价委托人的估价需要 2．一个估价项目中的价值类型，本质上是由（）决定的。 A．估价委托人 B．估价师 C．估价目的 D．估价对象 3．下列关于价值类型的表述中，错误的是（）。 A．在用价值为市场价值 B．投资价值属于非市场价值 C．市场价值的前提之一是继续使用 D．同一估价对象可能有不同类型的价值 4．李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计李某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。若月报酬率为0．5%，则室内空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为（）元。 A．5000 B．12574 C．12650 D．13911 5．下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是（）。 A．了解某宗房地产的出租人权益价值 B．了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值 C．了解某地区地震后房地产价值的变化 D．了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额 6．任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的（）特性决定的。 A．易受限制 B．相互影响 C．独一无二 D．不可移动 7．下列房地产中，变现能力相对较强的是（）。 A．用途专业的房地产 B．价值较大的房地产 C．独立使用的房地产 D．不可分割的房地产
房地产估价理论与方法-43 (总分：100.00，做题时间：90分钟) 一、选择(总题数：20，分数：60.00) 1.成本法中的“成本”并不是通常意义上的成本，而是______。 （分数：3.00） A.费用 B.价格√ C.支出 D.代价 解析： 2.成本法的本质是以房地产的______为导向来求取房地产的价值或价格。 （分数：3.00） A.重置成本 B.重建成本 C.重新购建成本 D.重新开发成本√ 解析： 3.______也称为正常成本，是假设重新开发时大多数单位和个人的一般花费。 （分数：3.00） A.实际成本 B.个人成本 C.个别成本 D.客观成本√ 解析：[解析] 实际成本也称为个别成本，是某个单位和个人的实际花费。客观成本也称为正常成本，是假设重新开发时大多数单位和个人的一般花费。 4.下列选项中，______不是取得土地的途径。 （分数：3.00） A.市场购买 B.征用集体用地√ C.征收集体用地 D.征收国有土地上房屋 解析： 5.在计算投资利息时，______项目不计算利息。 （分数：3.00） A.土地取得成本 B.建设成本 C.销售税费√ D.销售费用 解析： 6.利润率由大到小的顺序是______。 （分数：3.00） A.投资利润率、直接成本利润率、销售利润率、成本利润率 B.投资利润率、直接成本利润率、成本利润率、销售利润率 C.直接成本利润率、投资利润率、销售利润率、成本利润率 D.直接成本利润率、投资利润率、成本利润率、销售利润率√
解析：[解析] ① ② ③ 因此利润率由大到小依次为直接成本利润率、投资利润率、成本利润率、销售利润率。 7.新开发的房地产不包括______。 （分数：3.00） A.新开发的土地 B.新开发的建筑物 C.新开发的构筑物√ D.新开发的房地 解析： 8.在求取建筑安装工程费时，______主要是用来求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格。 （分数：3.00） A.分部分项法 B.工料测量法√ C.单位比较法 D.指数调整法 解析：[解析] 求取建筑安装工程费的方法有单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法。工料测量法的优点是详细、准确，缺点是比较费时、费力，并且需要其他专家帮助，它主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格。 9.根据引起建筑物折旧的原因，建筑物折旧不包括______。 （分数：3.00） A.物质折旧 B.功能折旧 C.外部折旧 D.内部折旧√ 解析： 10.______是指因建筑物中某些部件、设施设备、功能等超过市场要求的标准而对房地产价值的贡献小于其成本造成的建筑物价值减损。 （分数：3.00） A.功能缺乏折旧 B.功能落后折旧 C.功能过剩折旧√ D.功能不足折旧 解析： 11.某宗熟地的原生地取得费为540元/m 2，土地开发期为2年，土地开发费第一年和第二年分别为90元/m 2和60元/m 2，贷款年利率为8%，这块地的面积是10000m 2。采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为______元/m 2。 （分数：3.00） A.89.53 B.103.22 √ C.124.33 D.188.96
房地产估价模拟试卷和答案
《房地产估价》模拟试题 一、单项选择题（共25题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1．不动产具有供给有限特性，本质上在于（C ）。 A．土地总量有限B．规划限制 C．不动产不可移动D．价值量大 2．某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内阳台建筑面积为10 m2，套内墙体面积为20 m2，分摊的共有建筑面积为25 m2。该套住宅每平方米建筑面积的价格为（ D ）。 A．1667 元／m2：B．1765元／m2 C．1875元／m2D．2000元／m2 3．在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用（ B ）的行为。 A．宅基地所有权B．空间利用权 C．地役权D．建筑物相邻关系4．某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0．8，楼面地价为700元／m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5．0，楼面地价为960元／m2。理论上应补地价（ D ）。 A．78万元B．882万元 C．1210万元D．1272万元 5．一套建筑囤积为100 m2，单价为2000元／m2的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押贷款方式接月等额支付，贷款年利率为5．31％，则该套住宅的（ C ）。 A．实际单价为2000元／m2，实际总价为30．16万元 B．名义单价为1950元／m2，实际总价为20万元 C．实际单价为2000元／m2，实际总价为20万元 D．名义单价为2000元／m2，实际总价为30．16万元 6．现实中，不动产市场上某种不动产在某一时间的供给量为（A ）。 A．存量十新开发量十其他种类不动产转换为该种不动产量一该种不动产转换为其他种类不动产量—拆毁量 B．存量十新开发量十该类不动产与其他种类不动产之间转换总量十拆毁量C．存量十新开发量十空置房量一拆毁量 D．存量十新增竣工量一拆毁量 7、某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%；若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为（ D ）元/m2。 A 2139 B 2146 C 2651 D 2659 8．现需评估某宗不动产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元／m2，成交日期为2004年1月末，该类不动产自2003年7月末至2004年6月末平均每月价格递增1％，2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月价格上涨20元／m2。该可比实例在2004年10月末的价格为（ C ）。
房地产基础知识（房地产估价师必备) 房地产基础知识及常用名词 1、房地产: 是指土地、建筑物及其他地上定着物的统称,包括物质实体和依托于物质实体上的权益,房地产与建筑物密不可分。 上述定义中的地上定着物,是指不能分离或虽能分离但分离后会破坏房地产的功能或完整性,地上定着物包括为提高房地产的使用价值而种植在土地上的花草、树木或人工建造的庭院、花园、假山,为提高建筑物的使用功能而安装在建筑物上的水、暖、电、卫生、通风、通讯、电梯、消防等设备。 2、土地的所有权种类: 国有土地，集体土地。 ３、土地使用权的获取方式: 征用、划拨、出让。 其中,以出让方式获取土地使用权,目前已经实行“招拍挂”的方式进行，即以招标、拍卖、挂牌的方式进行出让，协议出让已经停止。 4、生地与熟地: 熟地是指已经拆迁完毕,达到“三通一平”施工条件的土地。 生地则是相对应熟地而言的,是指尚未具备上述施工条件的土地。 三通一平:水通、电通、路通，场地平整。 七通一平：给水通、排水通、电通、路通、燃气通、通讯通、供热通,场地平整。 5、房地产按用途划分的类型: a.居住房地产(普通住宅，高级公寓,别墅等）； b.商业房地产（写字楼,旅馆，商店，影剧院等) ｃ.旅游房地产（公园，风景名胜，历史古迹,沙滩等) d.工业房地产（厂房，仓库，） e.农业房地产（农场，林场,牧场,果园) f．特殊房地产(学校,教堂,政府机关办公楼等) 6、土地使用权出让的使用年限: 居住用地70年； 工业用地５0年； 教育,科技,文化卫生,体育用地50年； 商业,旅游,娱乐用地40年; 综合或其他用地50年;
7、拆迁补偿的方式： 货币补偿、实物补偿(回迁、搬迁)。 目前较多采用货币补偿方式。 8、在什么情况下,国家可以收回有限制出让的土地使用权: a.土地使用届满（如果在土地使用权届满以后，再重新交纳规定金额的土地出让金，出让金视该地段标的收取,就可以继续使用) b.根据社会公共利益的需要依照法律程序提前收回 c.因土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回 9、土地出让金: 指市县级人民政府土地行政主管部门将土地使用权出让给土地使用者，并由土地使用者按规定的标准向国家缴纳的土地出让的全部价款。 1０、产权及房产种类： 房产证可分为商品房、房改房、村民自建房三种形式。 房屋产权: 指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利,也就是房屋各项权益的总和。即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。 房地产权利人: 指依法享有土地使用权、房屋所有权的自然人、法人和其他组织。 产权证书: 指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记,并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。 大产权证: 即开发商首先要取得的产权证，是开发商拥有房屋产权的证明,这只能由开发商来办理。小产权证： 即每个购房者拿到的产权证,由购房者或购房者委托开发商到房产交易部门办理。开发商只有取得了大产证，购房者才能去办理小产证。 商品房: 是指房屋开发建设中专门用作商品销售的住宅房屋或商业物业。 公房： 也称公有住房、国有住宅，指由国家及国有企业、事业单位投资兴建销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权归国家所有。 使用权房: 由国家及国有企业事业单位投资兴建的住宅,政府以规定的租金标准出租给居民的公房。集资房：
房地产估价理论与方法分类模拟题30 一、单项选择题 1. 某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12%，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为______万元。 A.1838.00 B.1844.55 C.1845.87 D.1850.00 答案：B [解答] 2000万元-150万元-0.8万元/12%×[1-1/(1+12%)5]=1844.55万元。 2. 某商业房地产，在取得40年土地使用权后当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，约定在土地使用权期限届满后无偿收回建筑物，土地使用权出让合同约定在土地使用权期限届满后无偿收回建筑物。则该商业房地产的折旧年限是______年。 A.37 B.40 C.60 D.63 答案：A [解答] 对于约定在土地使用权期限届满后无偿收回建筑物的，应按照建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后的寿命计算建筑物折旧。(60+3-40)年=23年，(60-23)年=37年。
3. 某建筑物建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，约定在土地使用权期限届满后对收回的建筑物残余价值给予土地使用者相应的补偿，建筑物的经济寿命为60年，则建筑物的经济寿命应为______年。 A.40 B.45 C.50 D.60 答案：D 4. 某幢商品住宅土地出让年限为70年，建设期为2年，该商品住宅经济寿命为50年，该建筑物折旧的经济寿命应为______年。 A.50 B.52 C.68 D.70 答案：A [解答] 住宅不论其经济寿命是早于还是晚于土地使用期限而结束，均按照其经济寿命计算折旧。 5. 某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年，该厂房建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，收回建筑物用地使用权时，对收回的建筑物不予补偿。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为______。 A.2.00% B.2.13% C.2.22% D.2.50%
土木工程类房地产估价理论与方法模拟试题与答案20 一、单项选择题 (每题的备选答案中只有一个最符合题意) 1. 房地产具有供给有限特性，本质上于 A.土地总量有限 B.规划限制 C.房地产不可移动 D.价值量大 答案：C 2. 某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为25m2。该套住宅每1m2建筑面积的价格为 A.1667元/m2 B.1765元/m2 C.1875元/m2 D.2000元/m2 答案：B 3. 某宗土地面积为2000m2，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30%。在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是 A.建筑物地面一层建筑面积为800m2，总建筑面积为5000m2 B.建筑物地面一层建筑面积为1400m2，总建筑面积为5000m2 C.建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为5500m2 D.建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为2500m2
答案：C 4. 房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及 A.相应配套的基础设施 B.土地的形状 C.组合完成的功能 D.立体空间 答案：C 5. 在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用的行为。 A.宅基地所有权 B.空间利用权 C.地役权 D.建筑物相邻关系 答案：B 6. 某宗地面积为5000m2，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元/m2，拟进行改造。批准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元/m2，则理论上应补交地价万元。 A.1250 B.1750 C.2050 D.2150 答案：B 7. 房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。
第八章成本法及其运用 一、本章所占分值（客观题） 说明：全书共12章，不考虑最后一道大题（计算题）所占分值20分，每章客观题平均为 6.7分。 二、重要考点 第一节成本法概述 【成本法的含义】 1．成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估计对象价值的方法。（）（2009年试题） 答案：√见教材P269 2．成本法是先分别求取估价对象在估价作业日期的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。（）（2005年试题） 答案：×见教材P269。 解析：应为估价时点。 【成本法估价需要具备的条件】 1．在运用成本法估价时，房地产价格直接取决于其花费的成本，成本增加则房地产价格就
相应增高。（）（2008年试题） 答案：×见教材P271～272 解析：房地产价格直接取决于其效用而非花费的成本，成本的增加一定要对效用的增加有所作用才能构成价格。 2．某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应注意的内容包括（）。（2010年试题） A．应采用客观成本而不是实际成本 B．应采用实际成本而不是客观成本 C．应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整 D．应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整 E．应结合估价委托人的要求对成本法的测算结果进行调整 答案：ACD 见教材P272 解析：运用成本法估价，特别要注意三个问题：一是应采用客观成本而不是实际成本；二是应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整；三是应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。 3．在运用成本法时最主要的有（）。（2006年试题） A．区分计划成本和实际成本 B．区分实际成本和客观成本 C．结合实际成本来确定评估价值 D．结合实际开发利润来确定评估价值 E．结合市场供求分析来确定评估价值 答案：BE 见教材P272。
1.单选题【本题型共30道题】 1.关于表格形式房地产估价报告的说法，正确的是（）。 A．当为成套住宅抵押估价或基于同一估价目的的大量相似的房地产批量估价时，估价报告应采取表格形式 B．当为成套住宅抵押估价或基于同一估价目的的大量相似的房地产批量估价时，估价报告可采取表格形式 C．表格式估价报告是简单或省略的估价报告 D．表格式估价报告与叙述式估价报告相比，不仅是形式上的不同，而且应包含的内容也有较大不同 2.关于比较法估价中对可比实例成交价格以及修正或调整要求的说法，错误 的是（）。 A．分别对可比实例成交价格影响因素的修正或调整幅度不宜超过20% B．共同对可比实例成交价格的修正或调整幅度不宜超过30% C．修正或调整后可比实例中的最高价格与最低价的比值不宜超过1.2 D．各可比实例的成交价格中的最高价与最低价的比值不宜超过1.5 3.房地产估价中，评估估价对象价值或价格所遵循的基本途径和指导整个估 价过程的技术思路称为（）。 A．估价方法 B．估价程序 C．估价作业方案 D．估价技术路线 4.抵押估价中，评估待开发房地产假设未设立法定优先受偿权下的价值采用 假设开发法的，应选择的估价前提是（）。
A．业主自愿开发前提 B．业主被迫开发前提 C．自愿转让开发前提 D．被迫转让开发前提 5.房地产估价报告应做到图文并茂，纸质报告宜采用的纸张规格是（）。 A．A1 B．A3 C．A4 D．B5 6.因估价目的的特殊需要、交易条件设定或约定，对估价对象状况所做的与估价对象在价值时点的状况不一致的合理假定指的是（）。 A．未定事项假设 B．背离事实假设 C．依据不足假设 D．不相一致假设 7.房地产估价报告使用期限应自（）之日起计算。 A．价值时点 B．估价完成 C．估价报告出具 D．实地查勘完成 8.当估价对象的实际用途、登记用途、规划用途之间均不一致时，政府或其
《房地产估价案例分析》模拟试卷（一） 一、简答题 1.某商业房地产项目的开发经营权拟通过招标方式来确定投资经营者，现有甲、乙、丙三位投资人参与竞标，其报价依次为415万元、423万元、455万元，而房地产估价师对该项目开发经营权的市场价值估值为430万元。试分析投资者的报价与房地产估价师估值不一致的原因及投资行为能够实现的基本条件。 2.某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2008年8月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2003年8月通过出让取得，2004年8月开始建设。委托方提供的实际成本价格为2200元/㎡,包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2003年8月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实。认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为2200元/㎡。 请问： （1）估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误? （2）在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格? 3.某街道旁的一个商业门面房，建筑面积148㎡，现为餐饮门面，比较陈旧也无空调及包间。按成本法原理测算得该餐饮门面当前单价为3000元/㎡，该街道上类似规模的新装修、备有空调和包间的餐饮门面房的市场价格为4000元/㎡，现经测算知将该商业门面装修改造为其街道上带空调和包间的同等装修水平、档次门面房的装修改造费用为500元/㎡，另需交纳的装修改造手续办理费用为2220元。现有一个买家希望以3000元/㎡的价格购下该门面，向估价师咨询其出价是否合适，问该门面房当前交易的合理价格X围应该是多少？为什么？ 二、综合题 1.指出并改正下面估价报告片断中的错误（本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣 2.5分。本题最多扣至零分）。 有一砖混结构的住宅，于1998年1月10竣工投入使用，建筑面积93.88㎡。该住宅原为福利商品房，于2001年1月10日补足地价和配套费，全部为业主自用，由于可比实例较少，拟采用成本法评估该住宅于2008年1月10日的市场价格。计算公式如下： 房地产价格＝土地重新取得成本＋建筑物重置总价－建筑物折旧 1.土地重新取得成本的计算。根据土地价格管理部门提供的价格资料，估价对象所占用土地70年使用期限的楼面地价为180元/㎡，现时与估价对象建筑物类似的建筑物楼面地价为170元/㎡，则土地重新取得成本为: 土地重新取得成本=楼面地价×建筑面积=180×93.88=16898.4（元） 2.建筑物重置总价的计算。房产管理部门2006年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为2600元/㎡，房产管理部门2007年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为2700元/㎡，房产管理部门2008年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为3000元/㎡。则估价对象建筑物重置总价为： 建筑物重置总价=重置单价×建筑面积=2600×93.88=244088（元） 3.建筑物折旧的计算。建筑物折旧采用成新折扣法进行计算，其计算公式为: 建筑物折旧＝建筑物重置总价×（1－成新率）
房地产估价基本理论-价格形成法则(一) 房地产价格的形成法则就是对房地产价格形成与运动的客观规律的简要概括。具体来说，它是由房地产的自然特征、经济特征及房地产价格的各种影响因素所决定的。其主要内容包括如下十项法则：①供求法则；②替代法则；③机会成本法则；④变动法则；⑤收益与分配法则；⑥收益递增递减法则；⑦均衡法则；⑧贡献法则；⑨适合法则；⑩竞争法则。 一、供求法则 在自由竞争市场中，对于二般商品来说，供给和需求决定商品价格，同时，商品价格也对供给和需求产生一定影响。房地产作为商品，其价格的形成与变化在本质上也与一般商品相同按供求法则的支配。房地产价格与需求成正相关，与供给成负相关。 （一）供求法则成立的一般条件 回供求法则是自由竞争市场的经济法则，其成立应具备如下四个基本条件： 1.商品同质无差异。 2.供给者与需求者进出市场自由，竞争不受任何限制，可随商品价格变动而自由调节各自的供求数量。 3.市场信息充分，买卖双方对供求信息充分了解。 4.交易双方数量众多，任何一方不会形成垄断局面。 （二）房地产市场的供求特点
房地产市场与自由竞争市场相差甚远，明显地体现出如下四个截然不同的特点： 1.房地产普遍具有个别性，相互之间的替代性也受到一定限制。 2.受土地资源的局限，房地产开发投资规模受到制约，市场交易受到局限。 3.房地产市场信息不畅，交易双方都不容易充分了解房地产的供给和需求信息。 4.房地产市场存在种种限制，与一般市场相比，具有较大的垄断性。（三）房地产供求法则的特点 房地产市场与自由竞争市场之间所存在的巨大差别，使房地产价格的供求法则体现出如下三个主要特点： 1.作用范围的区域性。 2.个别垄断价格存在的合理性。这是由房地产品替代的有限性所决定的。因此，在分析房地产价格时，对于所形成的种种垄断价格应进行具体的分析。例如，对于购买邻地合并使用的限定价格，以及为使不动产的所有权与其他物权统一而形成的不动产物权的种种限定价格等非正常价格，应给予相应的肯定，并作出合理的判断。 3.房地产的供求状况，在总体上也呈买方、卖方市场均衡态势。但有时是供不应求，有时也有空置而缺乏需求。 基于这一特点，在分析房地产的供求状况时，对于短期的供求波动应进行深入的分析，应结合长期供求趋势对短期波动所持续的时间及其
房地产估价理论与方法 模拟试卷一 一、单项选择（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答 题卡上涂黑其相应的编号。） 1.成本法概念中的“成本“，并不是通常意义上的成本，而是（）。 A、价格 C、劳动价值B、生产费用 D、成本加利润 2.运用成本法估价，需要懂得（）。 A、房地产成本构成C、房地产价格构成 B、房地产供求关系 D、房地产重置价格构成 3.对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西”讲的是现象，第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。对于房地产估价来说，主要是从（）上把握房地产价格的“数量”。 A、货币支付C、现象 B、价值D、本质 4.某房地产现房价格为4000元/平方米，开发商利用预售收入投资使利润增加200元/平方米，预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值为300元/平方米，风险补偿200元/平方米，该房地产期房价格为（）元。 A、3800 C、3300 B、3500 D、3100 5.重建价格，是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点的价格水平，重新建造与估价对象建筑物（）的新建筑物的正常价格。 A、具有同等效用C、具有同等功能 B、完全相同D、类似 6.实际观察法不是直接以建筑物的有关年限来求取建筑物的折旧，而是注重建筑物的（）。 A、剩余价值 B、实际使用年限 C、剩余使用寿命 D、实际损耗程度 7.房地产估价程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其（）所排列出的先后进行次序。 A、时间顺序C、程序
B、逻辑顺序D、内在联系性 8.房地产估价的核心是为（），对特定房地产在特点时点的价值作出估计。 A、特定对象C、特定目的 B、特定委托人D、特定要求 9.具有投资开发或开发潜力的房地产的估价，应选用（）作为其中的一种估价方法。 A、比较法C、收益法 B、假设开发法D、成本法 10.对估价资料的保存时间一般应在（）以上。 A、5年 B、8年 C、10年 D、15年 11.假设开发法在形式上是（）。 A、评估新建房地产价格的收益法的倒算法 B、评估新建房地产价格的成本法的倒算法 C、评估房地产价格的收益法的倒算法 D、评估房地产价格的成本法的倒算法 12.在传统方法中，投资利息和（）都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。 A、投资利润C、投资收益 B、开发利润D、销售税 13.投资利息估算只有在（）才需要。 A、比较法 C、现金流量折现法B、传统方法 D、收益法 14.在现实生活中，房地产价格的高低是由（）的结果。 A、众多影响房地产价格的因素综合作用 B、影响房地产价格的因素作用 C、各种影响房地产价格的因素其影响强度不同 D、各种影响因素影响房地产价格变动方向不同 15.商业用途房地产的位置优劣，主要是看繁华程度和（）。 A、周围环境状况C、临街状况 B、与市中心的远近D、交通便捷程度 16.房地产估价原则是使不同的估价人员对估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在（）下的估价结果具有近似性。 A、同一估价原则、同一估价时点C、同一估价目的、同一估价时点 B、同一估价目的、同一估价方法D、同一估价原则、同一估价目的 17.现有建筑物应予保留的条件是：现状房地产的价值（）新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额。