房地产价格走势分析
篇一：房地产价格走势分析
房地产价格走势分析
最近，参加了几次关于房地产方面的座谈会，包括政府、开发商和金融机构人员都有参与。很久没更新了，考虑到有不少朋友关心这个话题，故把一次口头发言的内容整理一下，讨论的题目是“中国房地产价格的走势”，没有什么新观点，大家参考参考吧。
首先，看房地产问题，不能只看数据，只看政策，必须了解政策出台的背景和趋势，国内为什么很多专家成为“砖家”甚至“叫兽”？除了立场问题，可能更多的是视角问题，分析经济金融问题，不能局限于金融经济领域，要有全球和全国性的视野，否则很难看清大势，只能是被各种互相矛盾的信息所迷惑。具体到房价问题，同样需要从国际局势、国内局势和行业特征三个方面来分析。
从国际局势看，世界主要经济体日子都不好过，经济“坏”，社会“乱”，上街的、烧车的、杀人的都来了。有人认为这是刺激政策退出后对正常增长的回归，有人认为是面临更深的危机，这个不讨论。但可以肯定的是，随着美国财政危机、欧洲债务危机的进一步暴露，政治层面不说，但说明其增长模式，包括中国以牺牲环境、高投入的增长模式都难以为继，而这种模式的调整需要相当长的时间，并最终导致世界格局的大变，这是历史性的变化。我们“有幸”生活在一个大变革的时代。
黑道老大——美国霸权的核心是美元的霸权，目前世界各国激烈搏弈的背后都有这方面的因素，而美欧资本要转移危机，必须通过金融手段来洗劫全球特别是新兴经济体，大家最熟悉的是所谓热钱问题，那么热钱主要去向是哪里？就是楼市、股市，有个数据，去年进入中国楼市的热前约在600亿美元。长话短说，那么为了让热钱凉下来，决策层不可能让中国的楼市有什么好的机会，房地产行业再也不可能过“热”，也就是说价格上升空间没有理由乐观。
从国内层面看。首先，高房价、高物价引发的民众不满，拆迁引发的群体事件等等，不仅仅是民生问题，而是影响到了社会稳定，是涉及到政权合法性的政治问题，CPI居高不下，房价不能再加一把火了！其次，中国物价难控的核心是货币太多了，存量全球第一，即使现在所谓货币政策从紧，但2009、2010包括今年的社会融资总量差别不大，都接近20万亿，解决这个问题的办法在哪里？埋钱！以前是股市、住宅，现在是商用房了。所以，房地产价格是要严控的，商用房可以继续疯狂一下，不过价格太高特别是租金，也是会影响实体经济尤其是服务业发展的。
从行业上看。房地产行业已经不再定位为主导行业了，虽然这个行业链条长，带动作用大，但是都是些高能耗、高污染、低端的产业，影响经济结构调整战略、制约消费，并对实体经济产生了明显的“挤出效应”，即使今年上半年，房地产投资仍然增长了35%，岂能持续？何况大规模保障房建设也能起到替代作用，所以房地产行业从政策层面上的好日子已经一去不复返了。
综合以上分析，中国房地产行业黄金期已过，价格上涨空间很小。但是，另一方面，在中国城市化进程远未完成，土地财政依旧的大背景下，房地产价格不可能大幅下降乃至崩溃，小康同学说过，中国银行业可以承受50%的房价下降，这乐观了，因为银行业除了直接的房
地产贷款，其余大部分存量贷款都是通过房产和土地抵押作为信用增级的，不能只谈房地产贷款风险问题，个人觉得承受30%的下滑有可能，再多就难说了。而金融是经济的核心，银行尤其是大银行是大而不能倒的，因此，有形的手是不会让房价大幅下挫的！其次，看房价不能忽略物价增长因素，如果考虑到实际的物价增长数字，房价现在在很多地方实际上是没有增长甚至下降的。
另外，房地产有很大的区域性特征，一线和二、三线是差别很大的，目前，一线城市已经实际下降，二、三线城市名义价格有上涨，但剔除CPI因素，实际上涨有限。随着二、三线城市限购的出台，价格也会控制住。
那么，整体上来看，未来中国的房地产价格判断应该介乎天花板和地板之间，不会大起大落，这是能够为各方所接受的一个选择，否则都会在宏观层面出大问题。具体来说，短期上（2到3年），调控会继续甚至更严厉，整体上是下降的，尤其是一线城市可能幅度较大一些，二三线城市会相对稳定或者微降；中期上，房价整体上是稳中有升的，特别是考虑到物价上涨的名义价格；长期上，15年左右，作为居住用途的房子基本上够了，房地产行业将在内涵上发生根本的变化，将以改善和投资为主了，那个时候，房价如何现在不好说，日本、美国的房地产泡沫都是这个阶段发生的，具有了金融属性了。
篇二：中国房地产市场价格趋势分析
摘要
房地产价格与国家的经济政策，居民的收人水平和经济发展的景气度等因素的变化有重要关联性。分析这些影响因素，对于准确把握房地产市场的价格趋势有重要意义。本文主要分析了影响房地产变动的主要因素及未来几年我国房地产价格变动的趋势。目前被称为政策调控多发期，从房地产投资市场来看，调控以及紧缩性的货币政策将导致房地产开发投资增速有所下降，但流动性过剩通货膨胀压力将继续存在，由于房地产保值功能投资需求将不会减弱，房地产价格下降动力不足。在通货膨胀、热钱流入的背景下，未来通胀压力将使国家继续施行紧缩性货币政策。房地产市场属于资本密集型，所以收紧资金将是调控的大方向。房地产行业作为国民经济的支柱产业，其发展趋势对经济的影响作用十分明显。当前中国房地产市场已成为社会各界关注的焦点之一。如似正确分析和判断我国房地产市场的现状和存在的问题，对于把握房地产市场的发展趋势有着十分重要的作用。本研究通过对现阶段中国房地产市场继续分析，进而对2012-2013年地产预测年中国房地产市场价格走势进行预测。
关键词:中国；房地产；市场价格；价格趋势；预测
中国房地产市场价格趋势分析
一、房地产发展的历史背景
（一）房地产发展概况及其土地供给与住宅关系研究的意义
自2002年以来，在扩大内需和全面推进住房制度改革等宏观经济政策引导下，我国房地产业蓬勃兴起，出现高速增长的态势。房地产市场的过热投资也引发房地产泡沫的膨胀给国民经济的发展带来了一系列问题。连续出台与房地产市场相关的多项重大政策表明了国家调控房地产市场及控制房价的决心，2010 年以来加息、限购、提高首付、加强预售款监管等调控措施来看，房地产市场的调整势在必行。2010 年调控重点是抑制不合理住房需求、增加住房有效供给、加快保障性安居工程建设、加强市场监管。央行2010 年6 次上调存款准备金率，两次加息。以新国十条为先锋，限购令为阵，限贷，打击屯地等等被认为是房地
产调控的严厉年。2010 年中国房地产政策已由此前的支持转向抑制投机，遏制房价过快上涨，并且先後采取了土地、金融、税收等多种调控手段。不过，频频刷新的“地王”记录，以及仍在不断上涨的房价随着十二五规划的逐步实施，对中国房地产业目前的经营方式所进行的变革制度安排屡屡出现。国家一系列调控制度安排的出现，其背后都有着深刻的政策意图。现在房地产负担了整个国家的许多矛盾和热点，如中央和地方的关系、城市和农村的关系、穷人和富人的关系等等，在这种情况下，国家调控必须继续下去。作为国家经济的支柱产业，房地产投资和GDP 有着密不可分的联系。房地产的健康发展有利于GDP 的增长，反之将阻碍经济发展的步伐。随着适婚年龄人群的快速增长，房价问题已成为人民的热点讨论话题，关乎民生的重要话题。在不断攀升的房价背后，及高空置率引发的房地产投机的一系列问题背后，国家将出台一系列措施稳定房价。
（二）土地供给与住宅关系研究的意义
土地供给不足是住宅供应不足的重要因素，主要城市土地供应跟不上需求，土地成本上升将转嫁给房价。过去的几年里，全国主要城市住宅土地供应不足问题突出，其中，一线城市除杭州出让住宅土地建筑面积略高于住宅销售面积外，其余一线城市的城市住宅销售面积远大于住宅用地供应面积，深圳、上海尤为突出。深圳
和上海的住宅用地“求供比”近3 倍，供需严重失衡。统计的22 个一、二线城市中，有深圳、上海、福州、苏州、北京、广州、重庆、合肥、南昌和青岛等10 个城市住宅用地“求供比”也大于1，供应跟不上需求。这是近年来上述城市房价上涨过快的重要原因。土地供给不足也将导致未来房价上升。在未来土地供给难以大幅释放，住房供应量一定的背景下，土地成本的上升最终将转嫁到房价上。
二、房地产市场价格与国家相关政策的关系研究
房地产是居民消费和投资的重要组成部分，房地产价格变动一方面直接影响到房地产自身的消费和投资水平，另一方面还将通过替代效应、收入效应和财富效应影响到其它商品和服务的消费。
（一）影响房地产价格变动的宏观因素分析
房地产价格与国家的经济政策，居民的收人水平和经济发展的景气度等因素的变化有重要关联性。分析这些影响因素，对于准确把握房地产市场的价格趋势有重要意义。
（1）经济的发展水平
房地产业不仅具有较高的产业关联效应和较高的就业带动效应，而且与国民经济发展态势密切相关。经济发展的景气度高，房地产业通常较易于繁荣，反之，房地产业就会下滑和衰退。随着国民经济的发展和人们可支配收入的增加, 促使我国居民对住宅的需求不断增加, 而供需矛盾突出则导致房价非理性上升。人们对经济前景普遍持乐观预期，是导致我国房地产业迅猛发展的重要影响因素之一。
（2）国家政策的影响
我国的房地产价格不仅在构成过程中含有较多行政因素，而且由于购房由财政主体向私人主体的转换过程带起了许多抱沫成分，形成了若干不良的示范导向，理论上的价格决定机制在巨大行政消费的惯性影响下，真正变为现实还有待一定的时日。在此情况下，深化体制改革，积极塑造健康的市场主体和提高市场监督力度，对未来房地产市场的规范化和房地产价格的合理回归极为重要。
（二）我国房地产价格变动的趋势分析
未来很长一段时间我国的房地产价格普遍大幅下跌的可能性较小，房价仍会持续上涨但飙升的势头将得到有效地遏制，这是因为：
（1）住房消费需求不断增加
近期, 我国房屋价格涨幅总体趋缓, 显现了宏观调控的初步效果, 但是未来形势依然不容乐观。由于住房需求坚挺、土地成本上升, 导致少数城市房价涨幅仍然较高。据“我爱我家地产”统计资料分析, 在房产投资置业过程中, 88%的购买者均以自住为目的, 而仅有12%的购买者以投资为目的, 这就意味着只有12%的人群会随着投资环境的变化而出现投资需求转移的状况。此外, 大量国际资本流入使长期利率走低,一方面, 有可能降低居民利息支付压力, 保持房地产市场的有效需求; 另一方面, 也可能因投资机会成本下降而导致房地产市场供给增加, 并且国际投资净收益增长也提高了国内居民的住房支付能力, 这些因素将导致房地产价格的小幅度上升。
（2）消费意识的提升使得房产泡沫将逐渐被剔除
伴随消费者经验的积累和日趋理性化的选择，目前房价中的许多泡沫将逐渐被剔除。而泡沫成分的剔除和消费者理性的回归，又将对房价的上升形成相应的平抑作用。从这一意义上说，未来几年，国内各大城市房价飙升的势头将得到有效地遏制。
（3）房贷政策的影响
随着房改进程的加快，住房金融的发展已进人了一个新的时期，人们的贷款消费意识不断升温，消费贷款已成为商业银行信贷业务的重要增长点。从消费者的角度看，选择超前消费不仅使社会各阶层购房的承受能力大幅度提升，对不同价格的房产的选择余地扩大，而且使人们的消费观念发生了重要变化，它不仅为房地产开发商们提供了更为广阔的用户群和市场基础，而且使得中端产品甚至“经济适用房”的开发商找到发展空间。
（4）住房制度的调整
近年来,国家先后出台了廉租房制度、经济适用房制度, 并实行土地、信贷、税收等经济杠杆联动的方式, 使偏高的房价, 特别是一些大城市过高的房价得到抑制。未来年，我国将继续坚持扩大内需的方针，实施投资和消费双向拉动的发展战略。住宅建设作为新的经济增长点，其投资力度和建设规模势必继续扩大，但伴随市场供给规模的扩大，房产供需关系将会发生显著变化，开发商单边决定价格、
不愁产品卖不出去的局面将会发生根本性的改变。房地产业开始进人买方市场，并不意味着价格水平一直下降，但买方市场的形成对于房产价格来说，将平抑价格的非理性上升，使房价的构成要素和内部比例关系发生重大调整。
（5）货币政策的影响
针对房地产市场投机过度, 我国央行采取了一系列措施, 试图控制过剩的资金流动,但是效果并不理想。以提高准备金率为例, 2006年央行把准备金率上调了50基点, 但此次准备金率的调整, 对整体流动性及货币环境影响并不是很大。从以上分析看出, 央行的措施只会使房地产市场出现短暂而温和的停顿, 导致交易量减少而不是建设量减少, 随着银行贷款力度的加大和投机者重返市场, 流动性过剩会重新出现。
（三）房地产价格变动的政策建议
（1）国家部门应加强宏观调控和政策引导
国家应强化对土地的控制和管理,土地供给限制会对土地价格、住宅价格产生溢出效应, 土地利用限制越严格, 住宅价格和已开发土地价格上升得就越快。因此, 我国国家需要根据房地产市场的变化情况, 保持房地产投资规模, 适时调整土地供应总量、结构、供应方式、供应节奏及供应时间; 加大对城市存量土地的清理力度, 盘活存量土地; 要严格控制国家用地, 特别是应以立法方式控制和减少国家部门占用城市高级差地租地区的土地;另外, 针对不同结构的房地产商品, 应采取相应的土地出让方式, 避免土地供应价格上涨拉动普通商品房价格的上扬。近年来, 国家出台的一些措施, 在一定程度上抑制了房地产消费。但是, 目前中国居民的消费模式不是单一的模式, 小户型、高密度、节俭化的住房不能满足对住房有不同需要的消费群。因此, 国家在制定政策时应该考虑不同人群的需求, 根据不同居民的收入水平设计不同的住宅,以解决各个层次居民的住房问题。
（2）完善住房保障制度
从多个角度来建立社会保障体系。一是对低收入者供应经济适用住房, 可以实行国家定房价、定套型、定供应对象; 二是对最低收入者供应廉租屋, 由国家审定供应对象, 可以只租不售; 三是重视廉租房的建设与管理, 各地廉租房建设的现状实行网上信息公开, 接受社会各界的评价和监督;四是采取减免税收等激励手段,
篇三：房地产价格走势的预测分析
房地产价格走势的预测分析
【摘要】：最近几年，全国各地房价保持着较高的增长势头。部分地区的房价变化显示出了“非理性”的上涨态势，投机性购房活跃，引起了国家的高度重视。房地产产业是有关国民经济发展的重要产业，它的健康发展与国民经济的可持续发展息息相关，同时房价问题与民生问题又不可分离。近年来我国房价的不断攀升，房价问题已成为全社会关注的民生问题。因此，建立合理的房价预测模型是十分必要的。本论文将用线性回归预测法和专家意见汇总预测法对未来房价进行预测分析。
【关键词】：房价预测线性回归预测法专家意见汇总预测法
近几年来，我国各大城市的房价出现了普遍持续上涨、高居不下的情况。房价的上涨使老百姓生活成本大幅增加，导致许多中低收入人群买房难。因此建立准确的房价预测模型和对房价合理性准确分析是十分必要的，
建立合理的数学模型，选取我国具有代表性的几类城市，对其房价的合理性进行定量分析，预测未来一段时间我国房价的走势。影响房价的因素有许多，诸如房屋建造成本、市场供求关系、经济发展、城市规模，消费者的个人偏好，房地产商的期望利润等等。
用线性回归预测法来进行房价预测，前提忽略诸如经济危机，地震，战争等各种突发情况对房价的影响。将我国城市分为具有代表性的三类，并从每类中选取具有代表性的几个城市作为研究对象，搜集这些城市近十年的实际房价和假设影响房价的有关数据，首先利用理想房价的经典计算公式对2001年到2010年的
理想房价进行定量刻画，通过与对应年份的实际房价的比较，即可对当前房价合理性进行定量分析。
根据已收集的数据，利用一元回归模型建立房价的预测函数，对未来房价的走势进行预测。利用一元复相关系数法和变异系数求权两种方法来辅助预测，再通过对房价变化与GDP变化关系的定量分析，得出经济发展对房价的影响，来预测房价。依据各地区房价的高
低将城市分为如下三类：一线，房价排名全国前十位；二线，房价排名全国十一到四十位；三线，房价排名全国四十位以后。具体各线城市近十年平均房价见下表：
单位：元∕平方米
理想房价计算公式为：P=(1+ε)*(X1+X2) - ----------(1) 利用公式(1)计算三类城市的理想房价，应用统计学原理和经验，分别假设一，二，三类城市税率为0.19，0.16，0.13，由Excel 中的自定义函数得到计算结果，见下表：
各线城市理想房价：单位：元∕平方米
我们得到如下结论：三类城市的房价逐渐合理趋于不合理，且θ值越来越小，即不合理程度越来越严重一类城市的房价从2004年以后开始不合理，二类城市为2005年，三类城市为2007年。由此可以得出城市规模越大，发展越迅速，房价越早趋于不合理。通过比较三类城市同一年份θ值的大小，可以得出，在房价不合理的情况下，一类城市的不合理度最高，二类城市次之，三类城市最低。
至此，我们对近年来我国房价的合理性进行了较为全面的分析，随着房价的不合理程度逐渐趋于恶化，我们建议政府加大调控力度，采取合理措施，使房价趋于合理，使老百姓不用为房价问题发愁。
GDP是衡量经济发展的“晴雨表”，房价的变化对国民经济的发展影响巨大。因此我们通过寻找GDP与房价的关系来定量刻画房价变化对经济发展的影响。搜集2001—2010年三类城市的GDP与房价的统计数据，由一元回归模型，利用SPSS软件包对GDP与房价的相关数据进行拟合，得到GDP与房价的函数关系，见下表：
通过对表中三个函数的分析，可以看出，一线城市房价的权重远远高于二线
城市和三线城市，表明房价对一线城市经济发展的拉动作用最大，二、三线城市次之。
房价每平米升高一元，第一类城市GDP平均增长0.0715亿，房价每升高一元，第二类城市GDP平均增长0.0530亿元第三类城市房价每升高一元，城市GDP平均增长0.0254亿元由此可见，第一类城市房价变化对城市GDP作用显著，是关系到该城市其他各方面的合理协调发展的重要因素。第二、三类城市房价变化对城市GDP作用不如第一类城市，但仍然在GDP变化中起着不小的作用。从现在经济总量的构成来讲房地产投资对GDP的影响很大，但是反过来GDP增长对房地产的影响也是正向的。
对于未来房价的走势，我们还可以通过专家意见汇总预测法进行，来自于住建部研究院的总预测师秦洪认为现在政策好像从去年进行调控到现在效果不是很明显，秦洪解释说目前调控效果不太尽如人意，有以下几个原因，第一它实际上是有效果的，可能不是那么明显，所以让大家没有看到，他说凡是出台了细则的这样一些城市成交量都出现了明显的下降，价格虽然变化，他说价格的变化可能需要时间比成交量时间要长一些，所以他认为可能再过一段时间才能会出现，房地产的政策受很多因素的影响，不仅仅是一个调控政策，比如说它还受到流动性、通胀预期等等多方面的一些影响，这样就使得这个调控政策并不像大家想的那么明显;第三实际上真正影响房地产的不是一个政策而是一个长期的制度建设，比如说房产税是一个长期的，而不是一个短期的，所以他是如此解释了这样一个原因。同时他认为将来一段时间内房地产调控的政策，大家都认为，房产税肯定会在全国铺开，而且他们强调了一下几个重点，第一个就是这个征税的对象肯定是以新的购房来做一个关键，第二高价房会成为征收的重点。第三有一个宽松的
免税条件，对于你本身就居住在这个城市，在这个城市工作的人，你这个住房征收税是有相对比较宽松的免税额，但是对于不在本市生活的这些人，它这个增税就是相当严厉了。
著名地产商王健林认为目前中国经济增长的增速肯定是不成问题的，应该是在9%左右，在未来5年，但是他认为
《房地产价格走势分析》出自：百味书屋
壹、影响房地产价格涨跌的因素 要分析房地产价格的走势首先要了解影响房地产价格的因素。在市场经济条件下，影响房地产价格涨跌的因素主要有3种，即房地产开发经营成本，综合品质（体现商品价值）、市场供需关系等。 1．房地产开发经营成本 房地产开发成本主要包括土地成本、前期费用、建安成本、财务和管理费、销售成本、行政税费等等。而建筑形态、物业前期产品设计定位、环境创意也是和土地利用、建安成本等密切相关的。房地产开发经营成本的高低将直接影响房地产的价格。从2000年至今，上海房地产开发经营成本中建安费用上下没有太大的波动，而土地价格在直线上升，其余费用有涨有跌，从而造成近年房地产价格呈上升趋势。 2．房地产综合品质 房地产综合品质，代表了房地产作为商品的价值。在通常情况下，商品价值是决定商品价格的主要因素。房地产综合品质大致包括：地段（包括区域环境）和建筑质量（包括小区环境、建筑形态、户型功能等）。 在供需相对平衡（或稳定）的时期，房地产价格的变动和房地产商品的价值（即综合品质）的变化是呈正相关的。这几年上海新增房地产的综合品质逐年提高，尤其在90年代后期以来，提高程度在逐年加快。如区域道路交通、综合环境不断改善；小区环境不断变化；建筑立面、造型趋于丰富多彩；户型功能趋于科学、合理等等。这是这几年上海房地产平均价格逐年上升的主要原因之一。 3. 房地产供需状况 在市场经济下房地产作为商品，其价格受市场供需关系的影响很大。这几年上海房地产供需波动较大。1995年上海商品房竣工面积大于当年销售面积，竣工销售比是1.23：1；商品住宅竣工面积略小于当年销售面积，竣工销售比是0.99:1。1996~1998年，无论是商品房还是商品住宅，竣工面积都远大于当年的销售面积。1999~2000年，商品房竣工面积仍大于当年销售
2018年1-12月全国房地产开发投资和销售情况 一、房地产开发投资完成情况 2018年1-12月，全国房地产开发投资120264亿元，比上年增长9.5%，增速比1-11月份回落0.2个百分点，比上年同期提高2.5个百分点。其中，住宅投资85192亿元，增长13.4%，比1-11月份回落0.2个百分点，比上年提高4个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.8%。 2018年，东部地区房地产开发投资64355亿元，比上年增长10.9%，增速比1-11月份回落0.4个百分点；中部地区投资25180亿元，增长5.4%，回落0.5个百分点；西部地区投资26009亿元，增长8.9%，提高0.7个百分点；东北地区投资4720亿元，增长17.5%，提高1.3个百分点。 2018年，房地产开发企业房屋施工面积822300万平方米，比上年增长5.2%，增速比1-11月份提高0.5个百分点，比上年提高2.2百分点。其中，住宅施工面积569987万平方米，增长6.3%。房屋新开工面积209342万平方米，增长17.2%，比1-11月份提高0.4个百分点，比上年提高10.2个百分点。其中，住宅新开工面积153353万平方米，增长19.7%。房屋竣工面积93550万平方米，下降7.8%，
降幅比1-11月份收窄4.5个百分点，比上年扩大3.4个百分点。其中，住宅竣工面积66016万平方米，下降8.1%。 2018年，房地产开发企业土地购置面积29142万平方米，比上年增长14.2%，增速比1-11月份回落0.1个百分点，比上年回落1.6个百分点；土地成交价款16102亿元，增长18.0%，比1-11月份回落2.2个百分点，比上年回落31.4个百分点。 二、商品房销售和待售情况 2018年，商品房销售面积171654万平方米，比上年增长1.3%，增速比1-11月份回落0.1个百分点，比上年回落6.4个百分点。其中，住宅销售面积增长2.2%，办公楼销售面积下降8.3%，商业营业用房销售面积下降6.8%。商品房销售额149973亿元，增长12.2%，比1-11月份提高0.1个百分点，比上年回落1.5个百分点。其中，住宅销售额增长14.7%，办公楼销售额下降2.6%，商业营业用房销售额增长0.7%。
我国房地产市场供求关系分析 市场供给基本平衡 房地产业的开发投资状况 从房地产业的投资增长速度来看，我国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的。1992年～1993年是房地产开发投资的高峰时期，1994年以后随着全行业步入调整时期，房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势，1998年房地产逐步走向复苏后，房地产业的开发投资增长率也走向回升，2001年，全国房地产开发完成额6245.5亿元，同比增长25.3％，至2002年前11月，全国房地产业开发投资同比增长达到28.2％。 从房地产业的投资结构来看，1996年开始，我国房地产业投资结构开始向住宅转移，住宅投资占房地产业的投资比重逐渐上升，2001年住宅投资占房地产业的投资比例为68.5％，2002年1～11月，这一比例已上升为70.7％，办公楼投资稍有上升,商业用房投资的比重则呈现出下降的趋势。投资结构的这种变化基本符合房地产业的发展规律。 房地产开发建筑面积分析 2002年，全国房地产新开工面积、施工面积、竣工面积都出现了快速增长的势头：2001年施工面积和新开工面积都有较快增长，新开工面积比去年同期增长27.2％，施工面积增速21.5％。今年1～11月份，全国商品房施工面积80730万平方米，增长22.6％，本年新开工面积3676万平方米，增长19.1％。考虑到新开工面积的较高增速，可以预见，今后几年内施工面积还会出现较快的增长。从竣工面积来看，1998年以来，房地产业投资的增长速度开始回升，受工程建设工期较长的影响，商品房的竣工面积一直呈现增长的趋势,2002年1～11月，全国房地产竣工面积16271万平方米，比去年同期增长28.3％。 房地产市场的供给结构分析 住宅、办公楼、商业用房是房地产市场供给的主要构成部分，其中住宅市场在房地产市场中所占的比重最大，商业用房市场次之，办公楼市场所占的比重最校近几年来，我国房地产市场的供给结构存在着以下特点： 住宅供给平稳增长，住宅供给的内部结构发生变化，其中别墅和高档公寓所占的比例有所下降，安居工程所占的比例有所上升。根据国际经验，发展中国家高档物业在房地产业中所占的比例在5％～10％比较合适，因此近几年我国政府严格控制高档物业的投资，高档物业在房地产业中所占的比例已降低到10％以下，普通住宅的投资比例开始上升，2002年1～11月，住宅投资占房地产行业总投资的比例已达70.7％以上，比去年同期增长29.6％。 办公楼市场供给有所增加
在房地产行业飞速发展的今天，如何确定商品房的价格成为开发商关注的热点问 题。房地产价格是购房者、开发商以及竞争同行最敏感因素。房地产企业为了实现预定的价格目标，必须在充分了解定价方法的基础上找出较优的方法，得出合理的定价，以保证企业利润的实现。 第一章影响XX市商品房定价的因素分析 1.1 一般性因素 1.1.1 供求分析 2008年1-4月，XX市房地产开发投资继续保持增长，共完成投资35.0亿元，同比增长27.3%；商品房施工面积763.2万平方米，同比增长38.3%；商品房竣工面积98 . 8万平方米，同比增长42.6%；商品房销售面积84.3万平方米，XX 市商品房的开发并没有受到大城市房价回落的影响。房屋的供给略大于需求，从供求关系上来说，商品房价格应该下跌或者保持不变，但由于商品房投资的特殊性，XX 市商品房价格总体处于上升趋势。没有与供求关系成正比。 1.1.2 直接开发成本 原则上，房价=成本+开发商利润+税金，所以直接开发成本是房价的基本构成部分。直接开发成本主要由土地出让价格和建筑成本两部分构成，据称，土地价格可以达到房价的30%，而在不同区域和不同土地来源，成本波动较大。建筑 成本中，建筑原材料成本是最大的一块，这部分一般占到建筑成本的60%，而且 受宏观经济环境和经济政策影响较大，波动较为明显，特别是这两年物价飞速上升，建材价格比前几年也上涨很多，人工费也占了很大的比例。 由于XX 是有关土地转让数据的不完善，难以计算土地的平均价格，但从近年XX市商住土地拍卖最高价来看，已达到6650元/M2,按其容积率3.5来算，已达到1900元/M2,也就是说，XX市住宅用地价格应该不超过1900元/M2。 1.1.3 宏观政策环境 国家GDP 高速增长，居民可支配收入的增加，对房价起到了良好的支撑作用。在政策上,国家限制房价上涨，提高按揭利率，适度建设两限房，经济适用房及廉租房和集资房.对经济而言,也采取了相关措施,如有效抑制泡沫房产经济，防止通货膨
龙源期刊网 https://www.doczj.com/doc/211797712.html, 中国城镇化对房地产价格影响分析 作者：邝山 来源：《智富时代》2017年第04期 【摘要】本文通过分析房地产住宅价格的影响因素，对我国城镇化进展对于住宅市场价 格的影响进行深入探讨，并通过设定不同类型的情形进行仿真模拟，本文认为当城镇人口增长率较高时，对住宅价格的促进作用最大，而在土地城镇化及产业城镇化较为领先的时候，住宅价格提高的幅度最小。本文建议，如果政府制定相关政策时，可以相应提高土地供给，同时加快产业升级，提高第三产业在国民经济中的地位，另一方面，减少城乡收入差距，提高农村居民的生活质量，避免过多人口涌入城市，减少住房的刚性需求，从而降低房地产价格。 【关键词】城镇化；房地产价格；城镇化 一、引言 随着我国城镇化进程的不断发展，城镇化对房地产价格的影响已逐渐引起学者们的广泛关注。部分学者认为城镇化与房地产价格之间呈现出显著的相关关系：于守华[1]（2013）和刘 娟[2]（2014）分别运用VAR模型分析我国城镇化进程与房地产价格之间的关系并得到类似的结论，认为城镇化发展是房地产价格的格兰杰原因，同时二者存在长期的均衡关系；曾江辉[3]（2010）、和程利敏[4]（2013）则通过简单多元线性回归对二者进行研究，并认为城镇化发 展与房地产价格之间存在显著的正相关关系；而罗良文[5]（2015）实证分析了不同地区中不 同方面城镇化对房地产价格的影响，最终认为人口城镇化在中、西部地区对房价影响显著，对东部地区不显著；另一方面，也有部分学者认为城镇化发展与房地产价格之间并没有显著的相关关系：黄庆华[6]（2014）认为城镇化对房地产价格变动影响并不显著；董正信[7]（2013） 发现住房价格对城镇化水平显著影响，而城镇化发展水平对住房价格不具有显著影响。 可见城镇化发展对房地产价格的影响尚未形成统一的结论，城镇化是一系列经济社会变量组合变化的过程，这一过程包括人口城镇化、产业城镇化以及土地城镇化等诸多方面。本文构造城镇化对房地产价格影响的完整系统结构，分析出城镇化各个方面对于房地产价格的影响关系，并对房地产价格的变化趋势进行预测。通过仿真方案设定，针对我国城镇化进程中不同方面的非均衡发展特点对房价进行预测并比较，从而为政府推动城镇化进程提供决策依据。 二、模型构造 （一）方程构建 本文所构建的房地产市场系统动力学模型中涉及的主要系统方程如下列各式所示： （1）土地购置面积=INTEG
房地产价格合理定位分析-----------------------作者：
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价格定位分析概述 在市场环境下开发商怎样为商品房定价才属合理，是根据商品房建设成本加计划利润的成本导向定价较好，还是视市场供求关系的需求导向定价为佳?下文对此作一些分析。 一、认识房地产价格的真实面目 房地产价格与一般物价既有共同之处，也有不同的地方。其共同之处是：首先都是价格，都用货币表示；其次是都有波动，受供求等因素的影响；第三，按质论价；优质高价，劣质低价。而房地产价格与一般物价相比，更表现出房地产价格不同的特征： 第一，房地产价格既可表示为交换代价的价格，同时也可表示为使用和收益代价的租金（房地产价格VS租金＝本金VS利息）。 其实，租金能较准确地反映商品房实际价格，因为真正需要房地产商品的人，是租用房地产的人，是他们看中了房地产商品的使用价值，而购买者则不一定真正使用，他可能是作为一种投资去购买商品房，用于保值、升值，他看中的是房地产商品所具有的收益性，房地产的价值最终是体现在使用者身上。
第二，房地产价格实质上是关于房地产权利利益的价格。房地产自然地理位置不可移动，可以转移的并非房地产实物本身，而是有关该房地产的所有权、使用权。 第三，房地产价格是在长期考虑下形成的。一宗房地产通常与周围其他宗房地产构成某一地区，这个地区并非固定不变的，尤其是社会经济位置经常在不断变化，所以房地产价格是在考虑该房产过去如何使用，将来能作何种使用，总结这些考虑结果后才能形成房地产的今日价格。 第四，房地产的现实价格一般随着交易的必要而个别形成，交易主体之间的个别因素容易起作用。这是由于不可移动性、数量固定性、个别性等土地的自然属性，使房地产不同于一般物品。没有一个统一价格，或指导价格，交易主体会根据房地产的自身条件，供求状况而接受不同的价格。 房地产价格的结构包括生产成本、销售成本、利润和税金等项目（略）。 二、制定房地产价格合理的定价目标 首先，对每一个开发商来讲，追求最大利润是自然的，这便是定价目标。不少开发商往往会将价格尽量定高以获取高额利润，这在
房地产价格走势分析 篇一：房地产价格走势分析 房地产价格走势分析 最近，参加了几次关于房地产方面的座谈会，包括政府、开发商和金融机构人员都有参与。很久没更新了，考虑到有不少朋友关心这个话题，故把一次口头发言的内容整理一下，讨论的题目是“中国房地产价格的走势”，没有什么新观点，大家参考参考吧。 首先，看房地产问题，不能只看数据，只看政策，必须了解政策出台的背景和趋势，国内为什么很多专家成为“砖家”甚至“叫兽”？除了立场问题，可能更多的是视角问题，分析经济金融问题，不能局限于金融经济领域，要有全球和全国性的视野，否则很难看清大势，只能是被各种互相矛盾的信息所迷惑。具体到房价问题，同样需要从国际局势、国内局势和行业特征三个方面来分析。 从国际局势看，世界主要经济体日子都不好过，经济“坏”，社会“乱”，上街的、烧车的、杀人的都来了。有人认为这是刺激政策退出后对正常增长的回归，有人认为是面临更深的危机，这个不讨论。但可以肯定的是，随着美国财政危机、欧洲债务危机的进一步暴露，政治层面不说，但说明其增长模式，包括中国以牺牲环境、高投入的增长模式都难以为继，而这种模式的调整需要相当长的时间，并最终导致世界格局的大变，这是历史性的变化。我们“有幸”生活在一个大变革的时代。 黑道老大——美国霸权的核心是美元的霸权，目前世界各国激烈搏弈的背后都有这方面的因素，而美欧资本要转移危机，必须通过金融手段来洗劫全球特别是新兴经济体，大家最熟悉的是所谓热钱问题，那么热钱主要去向是哪里？就是楼市、股市，有个数据，去年进入中国楼市的热前约在600亿美元。长话短说，那么为了让热钱凉下来，决策层不可能让中国的楼市有什么好的机会，房地产行业再也不可能过“热”，也就是说价格上升空间没有理由乐观。 从国内层面看。首先，高房价、高物价引发的民众不满，拆迁引发的群体事件等等，不仅仅是民生问题，而是影响到了社会稳定，是涉及到政权合法性的政治问题，CPI居高不下，房价不能再加一把火了！其次，中国物价难控的核心是货币太多了，存量全球第一，即使现在所谓货币政策从紧，但2009、2010包括今年的社会融资总量差别不大，都接近20万亿，解决这个问题的办法在哪里？埋钱！以前是股市、住宅，现在是商用房了。所以，房地产价格是要严控的，商用房可以继续疯狂一下，不过价格太高特别是租金，也是会影响实体经济尤其是服务业发展的。 从行业上看。房地产行业已经不再定位为主导行业了，虽然这个行业链条长，带动作用大，但是都是些高能耗、高污染、低端的产业，影响经济结构调整战略、制约消费，并对实体经济产生了明显的“挤出效应”，即使今年上半年，房地产投资仍然增长了35%，岂能持续？何况大规模保障房建设也能起到替代作用，所以房地产行业从政策层面上的好日子已经一去不复返了。 综合以上分析，中国房地产行业黄金期已过，价格上涨空间很小。但是，另一方面，在中国城市化进程远未完成，土地财政依旧的大背景下，房地产价格不可能大幅下降乃至崩溃，小康同学说过，中国银行业可以承受50%的房价下降，这乐观了，因为银行业除了直接的房
2017年1-2月份全国房地产开发投资和销售情况来源：国家统计局发布时间：2017-03-14 10:00 一、房地产开发投资完成情况 2017年1-2月份，全国房地产开发投资9854亿元，同比名义增长8.9%，增速比去年全年提高2个百分点。其中，住宅投资6571亿元，增长9.0%，增速提高2.6个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为66.7%。 1-2月份，东部地区房地产开发投资5966亿元，同比增长7.8%，增速比去年全年提高2.2个百分点；中部地区投资1907亿元，增长13.7%，增速提高3个百分点；西部地区投资1982亿元，增长7.8%，增速提高1.6个百分点。 1-2月份，房地产开发企业房屋施工面积622950万平方米，同比增长3.2%，增速与去年全年持平。其中，住宅施工面积423185万平方米，增长2.1%。房屋新开工面积17238万平方米，增长10.4%，增速提高2.3个百分点。其中，住宅新开工面积12410万平方米，增长14.8%。房屋竣工面积16141万平方米，增长15.8%，增速提高9.7个百分点。其中，住宅竣工面积11674万平方米，增长15.3%。
1-2月份，房地产开发企业土地购置面积2374万平方米，同比增长6.2%，去年全年为下降3.4%；土地成交价款794亿元，增长12.7%，增速回落7.1个百分点。 二、商品房销售和待售情况 1-2月份，商品房销售面积14054万平方米，同比增长25.1%，增速比去年全年提高2.6个百分点。其中，住宅销售面积增长23.7%，办公楼销售面积增长39.1%，商业营业用房销售面积增长31.8%。商品房销售额10806亿元，增长26.0%，增速回落8.8个百分点。其中，住宅销售额增长22.7%，办公楼销售额增长49.3%，商业营业用房销售额增长41.6%。
目录： 一．了解房地产 (2) 二．我国房地产的发展历程 (2) 三．我国房价走势 (3) 四．房地产现状成因分析 (4) 五．对我国房地产的未来预期 (5) 六．报告总结 (5)
一、了解房地产 房地产是指土地、建筑及固着在土地、建筑物上不可分离的部分，房地产由于其位置固定、不可移动，因而往往又被称之为不动产。它分三种存在形式： （1）单纯的土地，如一块无建筑物的城市空地； （2）单纯的建筑物，如在特定的情况下，把地上建筑物单独看待时； （3）土地与建筑物结合的“房地”，如把建筑物和其坐落的土地作为一个整体来考虑，这也就是说，土地和建筑既有各自独立的特质内容，又是一个密不可分的整体，不论土地和建筑物是以独立的形式存在或以结合的形式存在，都属于房地产，是房地产的一个部分。 房地产业：是从事土地和房屋开发经营的行业，属于第三产业。 二、我国房地产的发展历程 我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代。自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。据统计，自从1992年以来，我国房地产开发投资累计已超过五万亿元，年均增长20%以上；城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米，提高到了现在的20平方米。 八十年代以前，没有人公开地把房地产看成商品，更不会把它作为商品来买卖。它自然就不会形成产业。党的十一届三中全会以来，在经济体制改革的带动下，房地产业，这一亿万价值的巨大商品开始起动，开始流通。 1998年-2007年中国商品房销售面积和销售额平均每年增长24.3%，销售额年均增长33.2%，但在2008年，中国房地产市场全面萎缩，房地产交易量和房价齐跌。2008年全年总计商品房销售面积下跌19.7%，销售额下跌20.1%，十年来首次出现年度房价下跌。但2009年后，房地产市场开始反弹，量价齐升，房地产业反弹，泡沫再度出现。部分城市的房价增长过快，大型城市的销售价格，租金以及房价收入比出现不平衡，开发商高价抢购土地，购地价格已严重偏离合理水平，呈现泡沫化。目前房地产市场的泡沫主要是大城市的局部性泡沫，但是今后可能向二级城市扩散。如果泡沫破裂，有可能引发金融危机。短期内随着房地产的活跃，房价较低的中小型城市将面临上涨压力，但是长期来看中国房价仍面临下调压力。 三、我国房价走势 这是我们找到的我国2013年6月~2014年6月的一手房指数环比数据以及走势图：
房地产价格定位分析及项目定价的方法
房地产项目定价的方法 定价方法，是企业为了在目标市场上实现定价目标，而给产品制定的一个基本价格或浮动范围的方法。虽然影响产品价格的因素很多，但是企业在制定价格时主要是考虑产品的成本、市场需求和竞争情况。产品成本规定了价格的最底基数，而竞争者价格和替代品价格则提供了企业在制定其价格时必须考虑的参照系。在实际定价过程中企业往往侧重于对价格产生重要影响的一个或几个因素来选定定价方法。房地产企业的定价方法通常有成本导向定价、需求导向定价、竞争导向定价和可比楼盘量化定价法三类。 一、成本导向定价 成本导向定价是以成本为中心，是一种按卖方意图定价的方法。其基本思路是：在定价时，首先考虑收回企业在生产经营中投入的全部成本，然后加上一定的利润。成本导向定价主要由成本加成定价法、目标利率定价法和销售加成定
价法三种方法构成。 （一）、成本加成定价方法 这是一种最简单的定价方法，就是在单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价。售价与成本之间的差额即为利润。这里所指的成本，包含了税金。由于利润的多少是按成本的一定比例计算的，习惯上将这种比例称为“几成”，因此这种方法被称为成本加成定价法。它的计算公司为： 单位产品价格：单位产品成本X（1+加成率）加成率=由于利润的多少是按成本的一定比例计算的。 列如，某房地产企业开发某一楼盘，每平方米的开发成本为2000元，加成率为15%则该楼盘每平方米售价：2000X（1+15%）=2300（元）这种方法的优点是计算方便，因为确定成本要比确定需求容易得多，定价时着眼于成本，企业可以简化定价工作，也不必经常依据需求情况而作调整。在市场环境诸因素基本稳定的情况下，采用这种方法可保证房地产企业获得正常的利润，从而可以保障企业经营的正常进行。
房地产价格现状及趋势探究 1、引言 房地产行业作为中国经济的支柱产业，它的一举一动都影响着国民经济的进展以及吸引着媒体和大众的目光。正如中国经营报社社长金磅指出的那样：近几年来房地产业已经成为一个社会注重度很高、情绪化影响很大、学术研究水平很低、政策手段很矛盾、调控效果很不确定的产业。而这几年，房价问题越来越受到人们的注重。所以，认清当今的房价现状，对我国相关政策法规的制定、企业进展规划以及一般家庭的置业理财等都大有裨益。 2、当前房地产价格现状 众所周知,近几年中国的房地产市场最显著的问题就是房产价格大幅度上涨,主要表现在以下几个方面：（1）商品房销售平均价格涨幅较大（2）新房价格普遍上涨（3）二手房市场表现活跃态势租赁市场相对平稳。 3、中国房产价格攀升的成因 我们认为中国房产价格攀升的原因主要有：地价攀升是房价涨幅过大的直接原因，房价的波动上扬与金融政策相关，国内银行贷款和其他资金来源和地方政府对自身利益的追求纵容了房价持续走高。 3.1、地价攀升是房价涨幅过大的直接原因。房价与土地价格是有紧密联系的,二者既相互影响,又互相推动。房价的大幅度上涨直接导致对土地需求的过量,而土地资源是有限的,在土地资源供不应求的情况下,地价必定上涨,而地价的上涨以"成本推动"的形式促使房价进一步上涨。总来说之，地价与房价的相互作用使得房价与地价相互上涨。 3.2、房价的波动上扬与金融政策相关。中国房地产开发和消费者购买住房融资渠道主要来源于银行贷款。国内房地产业者资金来源结构有如下特征：一是自筹资金;二是预算内资金以及债券筹资。
3.3、是国内银行贷款和其他资金来源。房地产开发企业有八成的资 金来源于国内银行贷款，而消费者购买住房的资金绝大多数也是来自 于银行。银行在面临激烈竞争的时候，通常以扩大市场份额作为主要 目标，将利润最大化放在次要位置,所以银行的住房贷款利率普遍偏低。国家无论对房地产开发商还是对消费者从金融支持角度来讲都是过度的。从当前状况来看，银行体系具有信贷扩张对房地产业金融支持力 度过大的水平,过大的金融支持力度会对经济产生冲击。一方面,通过 开发投资、住宅抵押贷款和消费者预期来实现货币政策对房价的影响。另一方面因为金融机构的短视行为，贷款大量涌入房地产业。投资者 和消费者双方的投机行为和风险转嫁行为直接导致了房价的波动上扬。 3.4、地方政府对自身利益的追求纵容了房价持续走高。虽然近几年来，国家制定了一系列抑制房价上涨的政策，但是地方政府出于自身 利益不很主动去落实国家的政策，使得政策收效始终不太明显。这种 政策没有得到很好的落实主要因为房地产经济给地方GDP带来了高增长。这种高增长是衡量地方政府官员政绩的最重要的标准，也是地方 经济进展的基础。地方政府在房地产开发中从土地出让和税收上直接 受益，这种收益直接影响地方财政收入的增长水平和经济进展水平。 地方政府在财政收入分配上与中央政府博弈的存有，使中央调控政策 的执行力被削弱了。所以，地方政府利益的存有是房价居高不下的重 要原因。 4、未来几年房价进展趋势预测 对于未来几年房价我们能够推断出下列的趋势，主要有中国房地产景 气与否很大水准上取决于政府的态度，此次房价下跌正逢国际金融危机，作为国家经济的最大支柱行业，房地产行业的情况直接决定国家 经济进展情况，适当的泡沫有益于国家经济增长和中国房地产行业刚 性需求呈上升趋势，房地产消费市场依旧潜力巨大。 4.1中国房地产景气与否很大水准上取决于政府的态度。因为我国政 治经济体制的特点，中国政府有着其他国家政府所没有的对宏观经济
2012年全国房地产开发和销售情况 来源：国家统计局发布时间：2013-01-18 10:00 一、房地产开发投资完成情况 2012年，全国房地产开发投资71804亿元，比上年名义增长16.2%（扣除价格因素实际增长14.9%），增速比1-11月份回落0.5个百分点，比2011年回落11.9个百分点。其中，住宅投资49374亿元，增长11.4%，增速比1-11月份回落0.5个百分点，占房地产开发投资的比重为68.8%。 2012年，东部地区房地产开发投资40541亿元，比上年增长13.9%，增速比1-11月份回落0.9个百分点；中部地区房地产开发投资15763亿元，增长18.3%，增速回落1.1个百分点；西部地区房地产开发投资15500亿元，增长20.4%，增速提高0.9个百分点。 2012年，房地产开发企业房屋施工面积573418万平方米，比上年增长13.2%，增速比1-11月份回落0.1个百分点；其中，住宅施工面积428964万平方米，增长10.6%。房屋新开工面积177334万平方米，下降7.3%，降幅比1-11月份扩大0.1个百分点；其中，住宅新开工面积130695万平方米，下降11.2%。房屋竣工面积99425万平方米，增长7.3%，增速比1-11月份回落6.8个百分点；其中，住宅竣工面积79043万平方米，增长6.4%。 2012年，房地产开发企业土地购置面积35667万平方米，比上年下降19.5%，降幅比1-11月份扩大4.7个百分点；土地成交价款7410亿元，下降16.7%，降幅扩大6.4个百分点。
二、商品房销售和待售情况 2012年，商品房销售面积111304万平方米，比上年增长1.8%，增幅比1-11月份回落0.6个百分点，比2011年回落2.6个百分点；其中，住宅销售面积增长2%，办公楼销售面积增长12.4%，商业营业用房销售面积下降1.4%。商品房销售额64456亿元，增长10%，增速比1-11月份提高0.9个百分点，比2011年回落1.1个百分点；其中，住宅销售额增长10.9%，办公楼销售额增长12.2%，商业营业用房销售额增长4.8%。 2012年，东部地区商品房销售面积53224万平方米，比上年增长5.7%，增速比1-11月份提高0.7个百分点；销售额38413亿元，增长12.9%，增速提高2.7个百分点。中部地区商品房销售面积30140万平方米，增长2%，增速回落1.8个百分点；销售额13020亿元，增长8.5%，增速回落2.8个百分点。西部地区商品房销售面积27940万平方米，下降5.3%，降幅扩大1.8个百分点；销售额13023亿元，增长3.7%，增速回落0.5个百分点。 12月末，商品房待售面积36460万平方米，比11月末增加2893万平方米，比2011年末增加7752万平方米。其中，住宅待售面积比11月末增加2166万平方米，办公楼待售面积增加122万平方米，商业营业用房待售面积增加348万平方米。 三、房地产开发企业到位资金情况 2012年，房地产开发企业本年到位资金96538亿元，比上年增长12.7%，增速比1-11月份回落1.4个百分点，比2011年回落4.8个百分点。其中，国内贷款14778亿元，增长13.2%；利用外资402亿元，下降48.8%；自筹资金39083亿元，增长11.7%；其他资金42275亿元，增长14.7%。在其他资金中，
篇一：房地产行业分析报告 房地产行业分析报告 目录 一、我国房地产行业发展历史 二、我国房地产行业发展分析 三、我国房地产行业企业分析 四、我国房地产企业发展趋势 五、我国房地产市场发展分析 六、我国房地产行业人才分析 七、部门猎寻目标--企业介绍 八、部门猎寻目标--企业排名 no1： 【我国房地产行业发展历史】 房地产历史变更：我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代，自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我 国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛 增长20以上；城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米，提高到了现在的20平 房地产发展初期：八十年代以前，没有人公开地把房地产看成商品，更不会把它作为商品来买卖。 初步形成和发展阶段，是房地产业的第一次高潮，使住房这一大商品的属性得到了 要求：“城镇住房建设要保持合理规模和增长速度，适当加快房地产综合开发和住宅 商品化进程”。 国房地产业已经出现走向商品经济的第二次高潮，而其重要标志就是，房地产业在 房地产发展至今：历史进入了一个新的世纪，随着西部大开发步伐的加快，及中国入世后投资环境和法律与国际惯例靠拢，国外公司和企业将以更大的规模进入我国，尤其是外资机构 no2： 【我国房地产行业发展分析】 行业的概貌：概貌一：我国房地产业目前已经形成了一套适合社会主义市场经济要求的运行机制，整个行业呈现出欣欣向荣的景象。 概貌二：除房地产开发业外，十年来，还逐步形成了以评估、经纪、咨询为内容的房地产 概貌三：全国各地房地产业蓬勃发展，各地出现了许多成功的房地产经营模式，它们中有 行业的发展：首先：随着我国经济的持续快速增长，我国正在步入建设小康社会和城市化快速发展时 期， 人们要求改善住房条件和城市人口大幅增加，使房地产市场供求关系、市场消费主 其次：在我国加入wto的背景下，世界知名实力雄厚的国外房地产开发商加速抢滩中国房
浅析我国房地产市场的宏观调控 ［摘要］房地产市场近年来迅猛发展，业已成为我国国民经济的支柱产业。据有关专家预测，房地产业作为我国的支柱产业还将持续20年。因此，针对目前房地产业存在的问题进行积极有效的宏观调控就成为了经济生活的主体。本文分析了目前房地产业的三大宏观调控政策，并对该产业的宏观调控政策的走向做出了一定的预测。 ［关键词］房地产市场、土地政策、信贷政策、税收政策 1998年以来我国采取了积极的刺激性的财政、货币政策，加大了城镇住房制度改革力度，提出将住宅建设发展成为促进国民经济增长的新的经济增长点。近几年来房地产市场空前的繁荣。2005年，房地产的投资几乎相当于国内生产总值的13％，今年1－8月以来，房地产累计投资达12231.72亿元，比上年同期增长28.1％，占全国投资总额的23.3％。房地产业显然成了中国的支柱产业，因而它的发展关系到整个国民经济的持续、健康发展。由于市场本身存在的缺陷，它不可能自动实现资源的有效配置和效用最大化。同时中国GDP增长对房地产业的依赖程度较高，如果房地产业出现不正常的发展，或者出现一些大的起伏，不仅会导致房地产业进入衰退，而且其资金链的断裂还会对金融体系、甚至对整个国民经济的稳定发展带来不良影响。因此，有必要施行有效的宏观调控政策，引导房地产业的持续、健康发展，进而推动整个国民经济的发展。 目前我国房地产市场存在着价格上涨过快，房屋价格虚高；房地产开发结构失衡，有效供给不足；房地产市场混乱；融资渠道单一，投机性因素增加，市场风险大等方面的问题。为了解决房地产市场存在这些问题，2006年5月29日，建设部等九部委出台了《关于调整住房供给结构稳定住房价格的意见》（简称“国六条”）。为了贯彻“国六条”的相关精神，有关部门先后出台了一系列宏观调控政策，概括起来为土地、信贷、税收三大政策。 一、土地政策 从2002年开始，国家陆续出台了一系列的土地政策，期望通过从源头上控制土地的供应量来抑制固定资产投资的过快增长，从而来给房地产市场降温。2002年5月9日，国土资源部签发11号文件《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，文件要求从7月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。从此沿用多年的土地协议出让方式宣告结束。2004年3月31日，国土资源部、监察部联合下发了《关于
中国房地产现状分析 1.泡沫成份开始收缩，市场价格在高位运行的同时面临较大的下降压力，一些城市的房价开始下降2007年以来，在紧缩政策调控下，我国的房市的泡沫成分开始收缩，一些城市的房价虽然仍然较高， 但面临着较大的下降压力，并出现了不同程度的下调。 2.成交量萎缩，空置率上升与房价下调相对应的是，购房者观望情绪严重，房市成交量大幅萎缩，房地产商空置率大幅上涨。同时，近年来，房贷一直被我国银行界视为优质贷款项目，各大银行为了 争夺此项业务展开恶性竞争，不断降低门槛，导致房贷规模成倍扩大。房贷业务“一枝独秀”的繁荣背后，是潜在的巨大风险。据统计，我国80%左右的土地购置和房地产开发资金，是直接或者间接 地来自银行贷款，而个人通过按揭贷款买房的人，占全部购房总数 的比例高达90%，这意味着房地产市场的绝大部分风险系在金融机 构身上。并且，由于房价下跌，一些购房者将拒绝偿还银行贷款。 而这些风险最终无疑都会转嫁给银行，从而导致我国的银行业面临 巨大的房地产信贷风险，加剧我国经济波动。 4.房地产中介经营困难由于房市不景气，成交量急剧下降，加上来自房市的竞争加剧和规范性制度约束增强，一些房地产中介出现 了经营困难和倒闭。 5.我国房地产业存在多大的风险。第一，中国开发商的自有资金严重不足，有相当一部分资金来源于银行贷款。第二，垫资建设。 在土建时，让建筑承包商带资垫付，将成本转嫁给建筑承包商。第三，通过资本市场“集资”。即使在当前国家出台了这么多宏观调 控政策后，房地产股依然红火一片。这种结果值得决策者深思。当 泡沫破灭，开发商逃之夭夭，股民们将再次品尝痛苦和无奈。 交易行为种类
房地产价格指数是怎样计算的？ https://www.doczj.com/doc/211797712.html, 时间:2009-03-24 14:09:42 来源:中国甘肃网进入论坛>> 一、什么是房地产价格指数？ 从定义上来讲，房地产价格指数是反映一定时期房地产价格变动程度和趋势的相对数，它是通过百分数的形式来反映房价在不同时期的涨跌幅度。 1998年，根据国家统计局的统一部署，包括北京、上海在内的35个城市正式开始按季度编制房地产价格指数。2005年7月扩大到70个调查城市，并按月编制和对外公布价格指数。 二、房地产价格指数的计算方法 根据国家统计局《房地产价格统计调查方案》的要求，房地产价格指数的汇总计算要通过以下4个步骤完成： 1、抽选调查样本 房地产价格调查采用重点调查和典型调查相结合的方法。在选择调查样本时要充分考虑其代表性并兼顾各种房屋类型，如，调查的商品房中包括经济适用房、普通住宅、高档住宅（别墅、公寓）、写字楼、商业用房；选择的调查样本要均匀分布于所调查地区的范围内，其营业额应占本地区全部房地产企业营业总额的70%以上。目前北京这一比例达到81%，超过了国家统计局对调查样本数量的要求，保正了调查样本的代表性。 2、权数（比重）的确定 根据国家制度的要求，房地产价格指数的取得是采用固定权数加权平均的计算方法。权数一般用上一年全市房屋的销售额推算。如，将商品房、二手房的销售额占全市房屋总销售额的比重作为这两类房屋的权数（权数每年更新一次）。 3、采集价格 房屋是个体差异性非常大的特殊商品。一套房子的价值，不仅取决于其直接包含的面积大小、房型结构、建筑材料等内部因素，更在于其所处地段位置、小区环境、配套设施等外部因素。同样面积和结构的房子，仅仅因为地段的不同，价值也许会相差数倍。因此，在考察房屋的价格变化时，就要遵循同质可比的原则，所谓同质，就是选择同一区域、同一地段同样建材和结构的房子，剔除品质变化对价格的影响，反映真正的市场需求变化引发价格产生的波动，传达正确的市场信号。 4、价格指数的计算
浅析我国房地产价格研究的意义 由于国家经济高速发展，此时很多行业都获取了很多的成就，比如房地产行业。此时开发商积极的进行建设工作，导致房产价格不断的提升，这种发展对于行业来讲是不利的。这种问题的发生要靠着国家对其积极的调控，只有这样才可以确保其发展顺畅，更好的对资源配置。文章具体的分析了房产价位有关的知识，分析了其无法降低的缘由，而且指出了很多的应对方法，目的是为了防止价位提升，确保行业发展顺畅。 标签：房地产；价格；社会矛盾 由于经济高速前进，此时群众的生活能力得到了显著的提升，物质能力也提升了，导致房产行业有序进步，群众对于房产的进步也给予了非常高的重视。在之前的一段时间之中，因为群众的购买水平非常高，由于房价不是非常昂贵，很多的投资人对其运作，此时导致房产的需求量增加，很多的房产被抢购，导致行业的竞争非常紧张。有着这种热潮的存在，很多的开发者都将目光聚集到该行业之中，因此很多的投资人开始操控这个行业。此时，房产的价位就变高了，其秩序也变得混乱。群众在意识到价位上升之后，就不像是之前一样没有目的的采购，此时都是抱有一种等待的思想，此时行业发展到低靡时期，很多的房产出现了滞销问题。在这种背景中，采购人员不愿意花费较高的价位去买房，而开发者也不愿意以太低的价位把房子卖出，此时就出现了一种僵持的模式，行业发展不是很热。不过还有个别发达区域的房产面对着供小于求的状态，因此从大的层次上来看，当前的行业市场不是很有序，此时国家就要通过调控措施对设置，以此来保证经济发展顺畅。 1 对房产价格事项探索的作用 1.1 积极的探索，是确保单位设置有序的发展方法的前提 房产行业的价位能够展示出非常多的信息，经由对价位的探索能够让房产开发单位有非常精准的分析。房产行业的价位能同时将群众的消费模式展示出，对于购买力来讲，对于房产的需求模式来就爱你过，购买思想等都会有所体现，此类将要马上买房或是要买房的顾客可以提供的内容都会对行业政策的设置有很大的干扰。群众的消费水平会对单位的发展产生很大的干扰，因此开发单位必须对行业消费人员有较高的明确，得知其消费思想，才可以得到精准的开发方案，获取消费人员的默许，进而获取最多的利润，确保单位可以在激烈的市场环境中获取发展，为单位的发展带来非常优秀的氛围。 1.2 经由价位的探索，为有关机构提供调控的参考内容 国家非常重视行业发展形势，因此经由对行业市场的探索，就能够得知行业之中的不利现象，对于单位设置有关价格调控来讲有着更为积极的意义。行业价格的变动会干扰到经济的进步。假如行业市场的次序很无序的话，就会干扰到经
2014年全国房地产开发和销售情况 一、房地产开发投资完成情况 2014年，全国房地产开发投资95036亿元，比上年名义增长10.5% （扣除价格因素实际增长9.9%），增速比1-11月份回落1.4个百分点，比2013年回落9. 3个百分点。其中，住宅投资64352亿元，增长9.2%，增速比1-11月份回落1. 3个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.7%。 閃全国房地产开发幽增逸 2014年，东部地区房地产开发投资52941亿元，比上年增长10.4%，增速比1-11月份回落1.6个百分点；中部地区投资20662亿元，增长8.5%，增速回落0.7个百分点；西部地区投资21433亿元，增长12.8%，增速回落1.4个百分点。 2014年，房地产开发企业房屋施工面积726482万平方米，比上年增长9.2%，增速比1-11月份回落0.9个百分点。其中，住宅施工面积515096万平方米，增长5.9%。房屋新开工面积179592万平方米，下降10.7%,降幅扩大1.7个百分点。其中，住宅新开工面积124877万平方米，下降14.4%。房屋竣工面积1074 59万平方米，增长5.9%，增速回落2.2个百分点。其中，住宅竣工面积80868 万平方米，增长2.7%。 2014年，房地产开发企业土地购置面积33383万平方米，比上年下降14.0%, 降幅比1-11月份收窄0.5个百分点；土地成交价款10020亿元，增长1.0%，1- 11月份为下降0.1%。
全国房地产开发企业土地殖置面积增速 C%) 2D 10 10 ■20 1七月1-2^ 二、商品房销售和待售情况 2014年，商品房销售面积120649万平方米，比上年下降7.6%,降幅比1-1 1月份收窄0.6个百分点，2013年为增长17.3%。其中，住宅销售面积下降9.1%，办公楼销售面积下降13.4%，商业营业用房销售面积增长7.2%。商品房销售额7 6292亿元，下降6.3%，降幅比1-11月份收窄1.5个百分点，2013年为增长26. 3%其中，住宅销售额下降7.8%，办公楼销售额下降21.4%，商业营业用房销售额增长7.6%。 小、全国商品房销售面积及销售额增速 35 加吃年M14年i—m月1-4^ 1一￡冃i-韻1—T月：一&号月1-10^ 1一11月i—垃月 1-12^ 1-羽 宅見需耳呂立代一—左杲舅亟晉更 2014年，东部地区商品房销售面积54756万平方米，比上年下降13.7%,降幅比1-11月份收窄1.3个百分点；销售额43607亿元，下降11.6%,降幅收窄2. 1个百分点。中部地区商品房销售面积33824万平方米，下降3.9%，降幅收窄0.