2011-2012年临沂房地产市场研究报告
目 录
序言一 (3)
序言二 (6)
2011年临沂大事件盘点 (9)
一、城市规划建设方面 (9)
二、房地产市场方面 (12)
第一章宏观市场 (14)
（注：此章节数据来源：临沂市统计局 统计范围：临沂市区和周边县市）
第一节 宏观经济发展概述 (15)
一、人口 (15)
二、GDP及产业结构 (15)
三、固定资产投资 (16)
四、全市对外贸易 (16)
五、居民生活水平和消费 (17)
六、其他 (18)
第二节 房地产行业发展概述 (19)
一、房地产开发投资情况 (19)
二、商品房施工情况 (19)
三、商品房竣工情况 (19)
四、商品房销售面积情况 (20)
五、商品房销售额情况 (20)
第二章土地市场 (21)
（注：此章节数据来源：数据来源：临沂市国土资源局网站、中国土地市场网 统计范围：临沂市区）
一、市场综述 (21)
二、供应分析 (22)
三、成交分析 (23)
四、价格分析 (25)
五、2011土地市场特点总结 (27)
第三章普通住宅市场 (28)
（注：此章节数据来源：数据来源：世联怡高数据平台 统计范围：临沂市区，不包括罗庄区和高新区）
一、市场综述 (29)
二、供应分析 (29)
三、成交分析 (32)
四、价格分析 (35)
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2011-2012年临沂房地产市场研究报告
2 五、2011年普通住宅市场特点总结 (38)
六、2012年普通住宅市场预测 (39)
第五章报广分析 (40)
一、报广投放综述 (40)
二、报广投放分析 (40)
附件1：2011年全国及山东省政策盘点 (46)
2011年全国政策盘点 (47)
一、行业政策 (47)
二、土地政策 (53)
三、金融政策 (56)
四、税收政策 (58)
2011年山东省政策盘点 (59)
附件2：2011年临沂市政策盘点 (61)
2011-2012年临沂房地产市场研究报告 序言一
岁暮天寒，渴望春天
——2011年中国房地产市场回顾与2012年展望
2011年，对宏观经济和房地产都是一个重要的转折期。从宏观经济来看，2011年中国经济结束了自2003年开始的高速增长周期，宏观经济政策逐步回归正常，持续宽松的货币政策回归稳健。房地产行业在自身发展和严厉的调控作用之下，也正发生巨大的转折，从野蛮生长期逐渐向正常化回归。
观点：2011年，中国房地产行业的拐点
2011年是中国房地产行业的真正的拐点之年。随着调控的持续和深入，中国的房地产行业正在发生着质的变化，这些变化将引领中国房地产行业进入一个新的阶段。
拐点一：新的市场格局。从1998年住房市场化改革开始，商品房取代了福利房成为我国住房的最主要来源，形成了商品房为核心的一元化住房供应结构。这偏离了1998年制定的商品房和保障房双轨并行的住房改革初衷。2011年提出一年内建设1000万套，五年内建设3600万套的目标。这将彻底打破了原有的一元化住房供应格局。“市场为主，保障为辅”的住房体系将会在未来几年逐步形成，从而打破长期以来单一的住房供应结构，新的市场格局将逐步形成。
拐点二：新的行业格局。市场自身的发展加上持续的行业调控，导致中国房地产行业的集中度迅速提升，新的行业格局在逐步形成。行业集中度的提升，主要从大开发企业占全国的销售比例和行业并购两个角度来看。全国商品房销售额排名前20名房企的总销售额占比不断上升，2009年占比11.89%，2011年占比上升到了15%左右。行业并购案例数量和金额也在不断上升。清科研究中心数据显示，2011年前11个月，房地产行业并购100起，并购金额307.4亿元。而2010年的并购案例是84起，并购金额168.72亿元。2005年至2009年的5年间，并购案例才132起，并购金额260.32亿元。
拐点三：新的市场空间。数据研究显示，一线城市在中国商品房成交面积中的比例越来越低，而三四线城市所占的比例已经从2005年的50.8%上升到66.1%，三四线城市已经成为中国房地产市场新的市场空间。中国房地产市场空间的转移，除却经济发展、人口转移等因素外，更重要的一点，是历次的房地产宏观调控作用的结果。2007-2008年的调控，催生了二线城市和重点三线城市房地产市场的繁荣；2010年至今的这一轮的调控，则是提前激活了三四线城市房地产市场的发展，这种趋势在2011年表现得更加明显。
拐点四：新的商业模式。传统商业模式的土壤已经发生了质的变化，主流开发商开始探索新的商业模式。从根本上来说，过去几年土地价格持续上涨，并且土地价格上涨的速度超过了房屋价格，这导致了开发商的利润率出现了持续下降。在土地资源稀缺的情况下，土地价格长期上涨的趋势难以改变，而房屋价格在国家持续的调控下上涨空间有限，这意味着当下和未来快周转的开发模式是主流。即便如此，在持续的紧缩政策下，快周转的主流开发商依然面临着资金链比较紧张的困境。这意味着目前开发商的商业模式正在逐步改变，探索新的商业模式成为了行业新的课题。
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2011-2012年临沂房地产市场研究报告
4 事实：2011年，中国房地产市场的特点
随着2010年的结束，中国的房地产调控进入新的阶段。在房地产调控坚持不放松的背景下，2011年
中国房地产市场呈现出一些明显特点。
特点一：增速放缓，房地产市场仍然呈现上涨态势。从全国来看，2011年房地产市场增速逐渐放缓，但仍然呈现量价齐升的态势。2011年1-11月份，中国商品房销售面积和金额同比增长8.5%和16%，销售均价同比增长6.9%。从城市来看，三四线城市房地产市场仍然呈现量价齐升的态势。三、四线城市商品房销售面积同比增长12.6%，房价涨幅11.8%，显著高于一、二线城市的涨幅。从土地市场来看，中国土地成交面积依然呈现增长态势。2011年，中国102个城市成交面积74862.55万平米，增长2.4%。从产品类型来看，商业地产出现爆发式增长。2011年前11个月，办公楼的新开工面积增长50.6%，经济发达的一线城市办公楼新开工面积增长141.2%。从开发商来看，许多主流开发商仍然完成了非常高的年度销售目标。
特点二：力量改变，房地产市场开始进入去库存周期。从下半年开始，房地产市场开始进入由供需主导的阶段。在这个阶段，随着调控的深化，观望情绪加重，市场开始进入去库存周期。世联购房者信心指数调查显示，三季度购房者预期房价上涨的比例为36.2%，预期房价下跌的比例为40.0%。这是2011年购房者预期未来房价下跌的比例首超上涨的比例，意味着房地产市场的预期开始发生了转折。随着市场预期的转变，观望情绪开始逐步加深，去化速度开始减缓，加上供给量的持续增加，主要城市的房地产库存开始明显上升。北京、上海、广州、杭州、南京、青岛、武汉等主要城市库存已经接近或超过了2008年的历史峰值。主流开发商的库存也呈现明显的上升态势。2011年第三季度末，沪深两市145家房企总库存量达了1.2万亿的历史高点。
特点三：营销变奏，降价促销已成为市场的主旋律。进入2011年三季度，调控政策的效果开始显现。从2011年下半年以来，世联重点监测的28个城市的促销降价统计情况来看，降价楼盘总共672个，其中降幅小于10%的楼盘占48.5%，降幅在10%—15%之间的楼盘占26.2%，降幅在15%—20%之间的楼盘占12.6%，降幅在20%以上的楼盘占12.6%。如果政策不放松，市场下行的趋势持续，预计将会有更多的楼盘加入降价阵营，且降价的幅度仍有可能继续扩大。降价促销已成为市场的主旋律。
预言：2012年，中国房地产发展的展望
2011年密集出台的调控政策已经对房地产市场产生了较大的影响，限购城市成交量普遍同比下降，房价下调的趋势已从一线城市向二、三线城市全面蔓延。房地产市场目前的调整符合政策预期，也符合行业的长远发展，但房地产的“硬着陆”必然会对经济造成系统性的风险。因此，实现房地产的“软着陆”将成为2012年政府宏观调控的重点。
（一）2012年房地产调控政策预判。世联研究认为，2012年房地产调控政策将定向放松，并逐步完善制度的建设。同时，对居民合理的住房需求将采取针对性的扶持政策，为此，当前过于严厉的限购限贷政策有望放松，其它的配套政策也将逐步完善。预计调整包括：一是限购政策的调整。继续执行限购令并不意味着执行尺度不能做丝毫调整。由调控效果的显现和经济下滑预期的影响，2012年不管是地方政府还是中央政府，均存在较大的可能对限购令的执行细则做出调整。二是限价政策的调整。2012年，一二线限购城市房价下行的趋势仍将持续，三四线未限购城市将成为房价上涨的绝对主力。因此在2012年，一二线限购城市继续执行限价令已无必要，三四线城市的限价令对地方房价上涨仍然具有较大的约束力。三是
2011-2012年临沂房地产市场研究报告
针对首套房的限贷政策做出调整。首次置业和改善型置业是房地产市场中最稳定、最健康的需求。政府在促使房价合理回归后，或将对现有的限贷政策做出调整，将这部分合理需求释放出来以支持房地产市场的健康发展。四是保障房更为注重竣工量，保障房制度建设提速。住建部已将2012年的保障房开工目标下调至700万套，同时规定竣工量需达到500万套。由重开工量转而重视竣工量，地方政府难以在竣工量上做文章，保障房的建设更容易落到实处。保障房建设大规模展开的同时，保障房的配套制度也在不断的创新和完善，预计2012年，在保障房的建设模式和分配制度方面，将做出较大的调整和完善。五是房产税的试点城市和征收范围将扩大。2011年12月26日，国务院副总理李克强在出席中国财政工作座谈会时表示，要稳步推进房产税改革试点。从政府的表态来看，2012年房地产税试点范围的扩大已成必然。
（二）2012年房地产市场量价走势。2012年上半年市场将进入量价齐跌的阶段，随着经济“软着陆”的成功，2012年二季度末价格或触底成功，其原因在于三方面，一是欧债危机还在加剧，欧洲和美国都需要新一轮量宽，这个从美元指数的走势可以推断。按照目前的趋势，二季度末美元指数应该在90附近触顶回落，从而带来全球资本市场见底。二是中国的经济会在上半年“软着陆”成功。货币政策已经转向，微调口径不变，但如果GDP增速低于7%，预计政策放松得更快。这些决定了中国经济会在上半年结束去库存期。三是房地产行业在明年上半年的潜在供应洪峰之后，下半年的潜在供应情况会得到扭转，这个去库存周期与中国经济同步。因此，下半年市场会由于价格下降比较到位促使成交回暖，而成交量的上升会使价格得到支撑，最终促使价格探底成功。
总而言之，2011年，房地产市场已经发展了重大转折，上半场宣告结束。进入2012年，房地产市场逐渐回归正常，在市场量价筑底回归之后，或将开启我国房地产市场的下半场。
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2011-2012年临沂房地产市场研究报告
序言二
临沂房地产市场综述
2011年，严厉的宏观调控政策不仅对全国一线城市影响严重，部分三线城市也开始受其影响。2011年临沂市场整体表现平稳，价格保持合理涨幅。全年临沂商贸物流批发经济继续保持健康稳定发展，作为临沂市场主流置业群体的私营业主及个体老板阶层依然保持较强购买实力；同时临沂人口基数大，周边县城人口进城置业比例逐年提升，这些都成为保证临沂房地产市场平稳发展的关键。但受全国政策调控大势影响，四季度开始临沂市场客户开始出现部分观望情绪，政策对临沂市场的影响依然不容忽视。
2011年临沂房地产市场表现
土地市场
2011年临沂市区（包括三区、高新区和经济技术开发区）居住和商服用地供应142宗、616.58万平米，面积同比下降49%；成交139宗、567.07万平米，面积同比下降35%；土地市场供应量、成交量均出现大幅回落。2011年土地成交均价为83.70万元/亩，楼面地价为561.99元/平米，同比分别增长40%、37%，涨幅均创临沂历史新高。
受政策调控影响，2011年政府供地、开发商拿地都显得更加谨慎，全年土地供应、成交均出现较大幅度下滑。受近几年住宅市场价格不断上升、土地基准地价上调等因素影响，全年土地成交单价较2010年有明显上涨。虽然土地单价上涨，但成交土地多以底价成交，溢价地块较少。外地开发商拿地表现谨慎，除恒大地产已拿地且已经面市外其他品牌开发商尚未拿地。
普通住宅市场
2011年临沂普通住宅市场呈现“量升价稳”特征，全年供应量、成交量均保持平稳增长，全年价格保持稳定。四季度政策不断深化，临沂市场成交开始出现下滑趋势。世联怡高监测数据显示，2011年临沂市区（不包括罗庄区、高新区）普通住宅全年供应量305.20万平米，同比上涨14.08%；其中新增供应220.29万平米，小幅下滑3.93%；成交213.01万平米，同比上涨16.76%；整体报盘均价由年初的4282元/平米涨至4672元/平米，上涨9.11%，成交均价由年初的3884元/平米涨至4318元/平米，上涨11.17%。
受宏观调控政策影响，临沂市场的品牌开发企业率先对全年推售计划进行调整，积极推货，适时调低价格预期，快速回笼资金，如鲁商置业、祥泰实业、中国铁建、恒大地产、荣盛发展等，基本都完成2011年销售目标。2011年刚性需求成为市场成交的主力，改善型需求受到抑制。四季度开始受一线城市降价潮的影响，临沂市场客户观望情绪加重，各项目消化速度明显下滑，折扣促销楼盘明显增多，市场量价开始出现小幅下降。
写字楼市场
2011年，临沂写字楼市场表现出“量跌价涨”的发展态势。全年写字楼总供应12.65万平米，同比下降53.59%；其中新增供应2.62万平米，同比锐减90.37%；成交总量为8.87万平米，同比下降48.52%。
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2011-2012年临沂房地产市场研究报告
临沂写字楼市场主要以消化存量房源为主，全年新增供应仅有香江中央金座、府佑大厦两个项目。成交均价由年初的5180元/平米上升到5525元/平米，上涨幅度为6.66%。
临沂写字楼市场发展一直较为滞后。主要因为临沂是一个以商贸物流为主的城市，其经济发展主要依托本土批发市场。本土企业的品牌形象意识普遍不强，多数企业的办公场所选址在商铺内部、沿街综合楼等；而外来企业，尤其是中小企业，为控制经营成本，更倾向于选择公寓、商住楼等作为办公场所。这都极大地分流了写字楼市场需求。
别墅市场
2011年是临沂别墅市场爆发的一年，北城新区及滨河板块集中放量，城西板块、河东板块紧随其后，这使得2011年别墅市场无论从供应还是成交上均呈倍数增长。2011年别墅总供应31.15万平米，同比增长155.54%；新增供应27.33万平米，同比增长372.98%；成交18.23万平米，同比增长117.54%。价格方面，联排、叠拼价格稳中微涨，涨幅分别为3.52%、3.70%；双拼、独栋价格受郊区别墅项目较低价格影响，整体均价分别下降18.34%、27.50%。供需结构上，联排供应量最大为23.77万平米，同比增长192.85%，联排成交量最大为14.98万平米，同比增长136.66%。叠拼、双拼、独栋供需相对较少。
近几年临沂别墅市场发展迅速，开发企业争先开发，别墅价格上涨明显。2011年别墅新盘大量入市，全年供应、成交大幅上升。郊区别墅因其低总价优势，受到部分高端客户的追捧，除海尔·临天下、陶朱公等个别拥有资源优势的项目开盘当日成交率较高外，大多数别墅项目全年去化率较低。受宏观调控政策影响，别墅客户受到抑制，多数楼盘蓄客惨淡，供应量的集中入市，加剧了市场的竞争，多数项目不得不延后或采取小批量推盘。2011年，别墅市场呈现多元化发展趋势，北城新区以城市中央别墅领跑临沂别墅市场，政策调控对其影响较为明显。城西板块以中高档别墅为主，主要依托涑河景观优势及大学城资源。滨河板块南段及河东板块则成为经济型别墅的集中区域，承载市场中低端别墅需求。
商业市场
2011年临沂商业市场整体较为平稳。全年商业整体供应38.34万平米，同比增长15.93%；其中新增供应25.39万平米，同比增长16.87%；成交17.31万平米，同比下降12.26%。纯商业整体供应17.93万平米，同比增长11.86%；其中新增供应12.43万平米，同比下降22.43%；成交6.73万平米，同比下降36.07%。全年底商整体供应20.41万平米，同比增长19.75%；其中新增供应12.96万平米，同比增长127.39%；成交10.58万平米，同比增长14.99%。
2011年临沂商业市场虽然在售项目较多，但多数项目处于尾盘销售阶段，尤其是纯商业项目市场供应较小，导致2011年商业成交出现下滑。但从整体市场来看，临沂商业氛围较为浓厚，其商业地产的投资前景依然被客户看好，政策对商业市场的发展影响甚微。
公寓市场
2011年公寓市场供应、成交量大幅下降，价格上升明显。全年总供应7.84万平米，同比下降58.47%；其中新增供应3.79万平米，同比下降79.93%；成交6.52万平米，同比下降56.01%；截止到12月底整体报盘均价5755元/平米，同比上升23.47%。
公寓产品在临沂市场发展较晚，2010年下半年公寓产品大量面市，并以地理位置优越、功能灵活性高、总价低等优势受到市场追捧。2011年临沂公寓市场新项目较少，新增供应量大幅下降，市场以消化存量房源为主，但这并没有影响公寓产品的热销，全年消化率超过八成。
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2012年临沂房地产市场展望
土地市场
受政策影响，开发商资金越发紧张，2012年土地市场预计依然难有起色。预计2012年政府会适当推出部分优质地块以刺激市场需求，北城新区、西城新区、经济开发区等热点区域依然是土地市场成交的主力区域。
普通住宅市场
截止到2011年年底世联怡高数据监测显示普通住宅市场存量约为88万平米，按照2011年月均17万平米的消化速度，市场存量仅能维持5个月的市场消化。2012年预计住宅市场供应量将达到380万平米，市场供应依然以增量房源为主，新增项目会继续增多，全年市场供应保持稳中微涨。全年市场成交量和价格保持平稳，刚性需求将成为2012年市场的主力需求。
写字楼市场
2012年，预计临沂写字楼市场依然不会有大的改观。随着北城新区行政办公功能的逐步完善，写字楼市场会出现新一轮较大供应；临沂写字楼市场主要依托外来企业及部分投资客，本土企业需求不足，明年整体需求依然不会有大的突破；受供需关系，房地产调控政策等方面的影响，明年写字楼市场价格也会趋稳发展。
别墅市场
截止到2011年年底，别墅市场存量12.62万平米，预计2012年将至少有17个新项目入市，别墅总供应量将突破50万平米，按照2011年月均1.55万平米的消化速度，需要近3年的消化周期。2012年在政策高压之下，别墅市场竞争趋近于白热化，项目间的价格战、优惠战将贯穿全年。
商业市场
2012年商业市场将要面市的纯商业项目较多，且项目体量较大，加之大量的住宅底商也会随之入市，全年商业供应将会大幅上升。在严厉的政策调控之下，商业地产依然是居民投资保值的重要选择，预计2012年商业市场成交量受供应增加带动会呈现上升态势，价格保持平稳。
公寓市场
预计2012年公寓市场在售及已立项的公寓项目将超过10个，供应面积将超过30万平米，供应量充足。公寓作为房地产投资中的新兴产品，近年来受到市场的青睐，2012年预计公寓市场依然保持较高需求。同时随着城市的发展规划不断完善，公寓产品将由老城区向其他区域扩散。
《2011-2012年临沂房地产市场研究报告》依托世联怡高深耕临沂多年的本土化经验，紧抓临沂市场变化的核心问题和特征，在大量一手数据基础上应运而生。希望通过该报告，给予政府有关部门、省内外开发企业、同行以及各院校与研究机构深思和探索的素材，为看透迷雾中的房地产市场提供有效支持和帮助。
由于时间紧促，本报告难免有不足之处，还望各方专家不吝赐教。
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2011-2012年临沂房地产市场研究报告
2011年临沂大事件盘点
一、城市规划建设方面
2011年，临沂城市建设蒸蒸日上，各区域发展均有长足进步。全年城市建设可概括为：北上、东进、南优、西连、中疏。“北上”指北城向北，一期优化升级，二期规划启动，这也是2011年政府重点工作。“东进”主要有经济开发区升级为国家级经济开发区，河东区提出五区托一城发展战略，河东片区得到较大的改善提升。“南优”指的是控制向南发展，优化建成区规划，沂河路升级改造工程极大地促进了该片区的发展。“西连”指依托兰山老城区大力挺进西部，扩大城市功能半径，西部新城开发建设指挥部正式揭牌成立标志着西部开发的大幕开启。中疏指的是疏解老城区交通压力，城市功能向外疏散，改善优化老城区功能配套。这一年，临沂获得了数个国家级荣誉称号，顺利通过复审成为全国文明城市，城市形象及美誉度得到较大提升。城市建设的迅猛发展将极大地促进临沂房地产市场发展，《临沂市近期建设规划(2011-2015年)》对房地产发展具有较为重要的指导意义。
1、北城新区二期规划年初启动
北城新区二期规划范围
北城新区一期
【内容回顾】2011年，市规划局将围绕北城新区“完善优化一期，全面建设开发二期、控制谋划三期”的工作项目，做好二期规划、三河口区域规划和配套服务设施的工程规划。
【内容解读】北城新区二期规划为2011年临沂市规划局工作重点，目前一期优化完善，二期逐步启动规划，促进北城由沿河向内陆纵深发展。
2、沂河路规划提升改造工程正式启动
【内容回顾】2011年，沂河路旧村改造指挥部成立，沂河路（金九路）规划提升改造工程正式启动。沂河路是临沂南部城区一条重要的交通干道，成为“沂河经济带”的纽带和动脉，是一条连接山东半岛城市群与苏北经济板块的黄金大道。沂河路开发片区东起沂河，西至京沪高速，北接临沂城区，南至沂河路南。沂河路是罗庄区境内横向快速主要干道，是临沂市对外联系的重要交通要道。沂河路两侧大建设、大发展的热潮已经形成。18公里沂河路沿线按“东居、中商、西工”的发展布局，大力发展房地产、汽车超市和高新技术产业，沂河路沿线经济带强势隆起，一条极具特色的沿线经济“黄金走廊”呼之欲出。
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2011-2012年临沂房地产市场研究报告
【内容解读】为进一步提升临沂市对外形象，罗庄区对沂河路两侧“城中村”进行旧村规划改造提升，提高沂河路沿线两侧建设的品味和档次，打造沂河路商业副中心，对罗庄滨河片区的房地产发展具有极大的带动作用。
3、临沂经济开发区升级为国家级经济技术开发区
【内容回顾】2011年1月份临沂经济开发区正式获批升级为国家级经济技术开发区，将实行现行国家级经济技术开发区的政策，至此，全省国家级经济技术开发区达到8家。
【内容解读】经济开发区升级为国家级开发区会极大地促进经济开发区板块的房地产发展，省内外大型企业陆续进驻，带动了区域板块人气，产业工人数量急剧增加，催生出新的购房需求。
4、临沂汤泉旅游度假区成全市第一个省级旅游度假区
【内容回顾】省政府正式批复设立临沂汤泉省级旅游度假区，位于临沂市河东区，规划区域范围东至206国道，西至滨河东路，南至临沂国际影视城，北至汤头街道塔桥村，规划总面积28.9平米公里。汤头旅游度假区定位为“江北第一、全国领先”的中国温泉城。
【内容解读】未来汤泉旅游将会成为临沂城市发展的新亮点，温泉旅游的兴起也必将催热旅游地产，预计未来几年旅游地产将成为临沂地产市场的发展亮点。
5、临沂西部新城开发建设指挥部成立，西部新城开发建设大幕开启
屠苏岛
屠苏岛
西部新城
【内容回顾】7月4日，临沂西部新城开发建设指挥部正式揭牌成立，标志着以义堂镇为中心镇区的17平米公里的西部新城建设拉开帷幕。西部新城开发建设范围为京沪高速公路以西，工业二路以东，北至祊河，南至涑河，将对兰山区义堂镇中心镇区17平米公里进行全面开发建设。建设中将拉开城镇框架，加大投入，提高道路硬化、绿化、亮化率。在加快开发建设义堂中心镇区的同时，还将以其为中心，拉动两翼建设，形成“两翼一中心”的总体布局，加快城镇一体化进程。一翼是把以屠苏岛为核心的东部片区建成以文化旅游、商贸物流、地产开发为主的现代服务业集中区。另一翼是以园区改造和旧村旧企整合为重点的西部片区，对西部8个村庄进行统一整合。
【内容解读】西部新城开发是贯彻 “建设西城、决战西城、突破西城”战略部署的重要体现，对探索全市小城镇建设新的发展模式将起到很好的带动示范作用，也将间接带动城西房地产的发展及住宅居住品质的提升。西部新城建设是北城模式的复制，北城新区数年来发展积累的经验将会成为西部新城快速稳定发展的保障。
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2011-2012年临沂房地产市场研究报告
6、《临沂市近期建设规划(2011-2015年)》获批复，城市发展脉络明晰
【内容回顾】9月3日，《临沂市近期建设规划(2011-2015年)》通过市政府批复。城市“沿河发展，北上东进”作为近期发展的战略，城市主要往北发展，重点建设北城新区及河东区北部。
1）在近期建设重点区域上：城市近期主要往北发展，重点建设北城新区及河东区北部。具体区域涉及兰山区聚财路、大山路以北的商贸物流园区和双岭路以北临沂大学城；北城新区公共中心建设及三和五街以北居住社区建设；河东区沿东兴路发展沂河东岸的滨河高尚住宅区；以及罗庄区、经济开发区的工业园区建设。
2）在近期建设空间布局结构上：规划期末整体形成“一河五片”多城区组团式的空间布局。一河即沂河，五片即兰山片区、罗庄片区、河东片区、北城新区和经济技术开发区。
3）在近期城市道路规划上：形成“三横、两纵、一环”的路网系统大结构。“三横”：解放路和沂河路升级改造，陶然路向西延伸与西外环相交，形成城区3条东西向的快速干道；“两纵”：东兴路——香港路和蒙山大道——罗四路升级改造，形成城区2条南北向的快速干道；“一环”：东外环路——沃尔沃路、西外环路——罗十路、龙潭路——南次路和青年路升级改造，形成城区外部环形快速路。
4）在行政办公设施规划上：市级行政设施进一步向北城新区行政中心搬迁。兰山区政府将搬迁至兰山西部工业大道和临西九路之间小涑河北岸。罗庄区和经济开发区分别设置工业开发区管理中心。
5）在商业金融设施规划上：按“市级－区级－居住区级”结构安排商业金融用地，设置市级商业服务中心1处、区级商业中心设5处、居住区级商业中心多处。市级位于双岭路和蒙山大道之间，占地约800公顷，以商贸批发交易为主。区级包括兰山老城文化商业中心、北城新区高端商业商务中心、河东区级商业配套服务中心、罗庄区区级商业配套服务中心、经济技术开发区区级商业配套服务中心。居住区商业中心：采取集中或沿街布局的方式，建设项目及规模参考居住区公共设施标准确定。
【内容解读】临沂市近期建设规划已经全面启动，北上东进将是未来5年的城市发展主基调，北城新区建设基本定型，未来城市发展的核心将是河东东北部片区，随着河东区集中供热项目一期工程开工建设，商业综合体规划的确定等利好信息，河东区域投资环境大幅提升，河东楼市将迎来黄金发展期。北城依然是政府大力主导的区域，完善配套积聚人气是未来政府工作的重点。老城区在加强老城保护的同时，加快旧城改造项目的落地实施，老城区凭借成熟优质的配套及日益完善的城市结构，将依然是置业者眼中最为向往的片区。
7、临沂跨河隧道规划图公布，11月开工建设
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2011-2012年临沂房地产市场研究报告
【内容回顾】10月19日，临沂第一座河底隧道——祊河跨河隧道规划图正式公布。工程的起点最终确定在凤凰广场附近涑河桥以南，向东北方向下穿祊河，进而连接北城新区，终点则定在临沂广播电视发射塔附近。隧道自涑河桥南，路线全长1.8公里，按双向六车道设计，结构全宽28米，工程概算约5.2亿元。按照规划，河底隧道工程分为起点隧道敞开段、隧道暗埋段、终点敞开段、以及平交路段等部分。同时，将陆续打通兰山路、考棚街等道路，此举将大大减轻主城区的道路交通压力。
【内容解读】临沂老城区东部道路狭窄，车多拥挤，解决东城之堵势在必行，跨河河底隧道的建设将有效缓解老城区交通压力，同时也加强了老城区与北城新区的联系，促进北城新区与老城区融为一体，加快北城的区域认知及成熟度，河底隧道的开通将会对北城房地产业带来新的机遇。
8、10月20日，河东全面实施"五区托一城"发展战略
【内容回顾】河东“五区托一城”发展框架，即将工业重心南移，打造国家级临沂经济开发区北区；北移中心城区，打造临沂东城新区；依托临沂飞机场，打造临沂临空经济区；依托温泉资源优势，打造省级汤泉旅游度假区；依托城郊农业、品牌农业等资源，打造省级临沂农业高新技术产业示范区。以“五区”的建设，托建起宜居宜业、富裕美丽的新河东。
【内容解读】河东区作为临沂城区的重要组成部分，跳出河东看河东，“五区托一城”既支撑河东，又与中心城区、西部新城、北部茶山风景区、南部工业园区相呼应，增强了辐射聚集功能，打造了城市建设新亮点，形成了“融合发展、多点联动”的发展格局，必将带动周边区域融入城区步伐。
9、11月22日，省园博会2012年9月10日在临沂举办
蒙
山 大 道 祊河
角沂橡胶坝 祊河
书法广场
生生园
【内容回顾】11月21日至22日，山东省第四届城市园林绿化博览会动员会在东道主临沂召开，并公布以突出“生生不息、以水为魂、生态绿荫、文脉浩荡”为办展理念的主题，这标志着本届园博会的各项筹办工作进入了全面实施阶段。省园博会将在2012年9月10日开园，园博会会址设在书法广场西至角沂橡胶坝、生生园，园博会结束后将被永久保留，为游人开放。
【内容解读】此次园博会在临沂举办，为临沂西城区祊河沿岸房地产带来了新的发展契机，带动区域发展具有不可估量的意义。
二、房地产市场方面
1、外来品牌开发商逐鹿临沂，助推临沂地产平稳发展
【事件回顾】近几年临沂房地产市场快速发展，吸引众多品牌开发企业进驻临沂市场。2011年，品牌开发企业云集临沂市场，引领临沂房地产市场加快发展。从年初开始，海尔?临天下、光耀?荷兰水乡、鲁商?凤凰城、中国铁建?东来尚城、荣盛?锦绣外滩、恒大华府等大品牌企业开发项目先后推向市场，掀起临沂市场一波又一波的置业浪潮。
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2011-2012年临沂房地产市场研究报告
【事件影响】品牌开发企业不断进驻临沂市场，带来先进开发理念和高品质产品。2011年面对严厉的宏观调控政策，品牌开发企业率先作出积极应对，适时调低价格预期，加快回笼资金，跑赢2011年宏观大势。品牌开发企业成熟开发模式未来必将会带动临沂房地产市场平稳发展。
2、2011年众多精装项目入市，临沂地产开启精装时代
【事件回顾】以往临沂的精装修市场主要集中在公寓及小户型住宅产品诸如联安现代城、久隆奥斯卡等。自2011年开始，众多品牌开发商推出精装住宅产品。鲁商凤凰城、中德华尔兹试水精装住宅市场，接着海尔临天下云墅、恒大华府推出大户型精装高层产品，精装标准更是史无前例，海尔临天下精装标准2800元/平米，恒大精装1500-3000元/平米不等。
【事件影响】临沂房地产快速稳健发展，价格不断攀升，滋生出精装产品的生存空间，精装项目不断涌入市场以提升产品附加值。但受房地产政策调控影响，高端市场需求受到抑制，去化率均不理想，为临沂精装市场蒙上了一层阴影。临沂精装市场任重道远，客户认可度有待加强。
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2011-2012年临沂房地产市场研究报告
第一章宏观市场
【行政区域】：临沂市现辖兰山、罗庄、河东3个区和郯城、苍山、莒南、沂水、蒙阴、平邑、费县、沂南、临沭9个县。
【数据来源】：临沂市统计局统计年鉴
【统计范围】：临沂市区和周边县市
【主要指标解释】：1.“房地产开发投资”指报告期内完成的全部用于房屋建设工程、土地开发工程的投资额以及公益性建筑和土地购置费等的投资。
2.“施工面积”指报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括本期新开工的面积、上期跨
入本期继续施工的房屋面积、上期停缓建在本期恢复施工的房屋面积、本期竣工的
房屋面积及本期施工后又停缓建的房屋面积。
3.“竣工面积”指在报告期内房屋建筑按照设计要求已全部完工，达到住人和使用条件，
经验收合格，正式移交使用单位的建筑面积。
4.“商品房销售面积”指报告期内出售新建商品房屋的合同总面积（即双方签署的正式
买卖合同中所确认的建筑面积）。
5.“商品房销售额”指报告期内出售新建商品房屋的合同总价款（即双方签署的正式买
卖合同中所确认的合同总价）。
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2011-2012年临沂房地产市场研究报告
第一节 宏观经济发展概述
2011年，是实施“十二五”规划的第一年，也是加快跨越发展、保持强劲增长势头的关键一年。2011年临沂市国内生产总值达到2770.45亿元，财政收入增势较好，全市地方财政收入累计完成141.3亿元，同比增长分别为15.4%、22.3%。从产业结构上看，本年实现了高端高质高效产业的快速增长，三大产业融合稳定发展，分别占比为10.1：49.9：40，第三产业所占比重同比提高1.3个百分点。
一、人口
2006年至2010年临沂人口总量稳定增长，2010年临沂全市户籍人口达到1072.60万人，其中三区（兰山区、河东区、罗庄区）人口达到210.93万人。
2006年-2010年临沂全市及市区户籍人口0
400
800
1200
万人
临沂市户籍人口
1018.631022.731027.51034.741072.60 市区人口194.47 195.87 197.71 199.46 210.93
2006年2007年2008年2009年2010年
二、GDP 及产业结构
1. GDP
自2006年起，临沂市国民生产总值呈连年上升趋势，2011年国民生产总值达到2770.45亿元，同比2006年-2011年临沂国内生产总值
500
1000
1500
2000
2500
亿元
国内生产总值1404.861660.51958.22110.1824002770.452006年2007年2008年2009年2010年2011年
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2011-2012年临沂房地产市场研究报告
2. 产业结构
2011年，第一产业增加值279.01亿元，同比增长5.7%；第二产业增加值1382.05亿元，增长14.6%；第三产业增加值1109.39亿元，增长19.3%。三次产业占比为10.1：49.9：40，第三产业所占比重同比提2006年-2011年临沂市三大产业产值
1000
2000
3000
亿元
第一产业产值
495.4606.6720.6250.5264279.01第二产业产值
730.8847.31001.71063.91206.31382.05第三产业产值178.7206.6235.9796.3929.71109.392006年2007年2008年2009年2010年2011年
三、固定资产投资
2011年临沂市固定资产投资较快增长，房地产开发投资运行平稳。全市完成固定资产投资1608.6亿元，增同比长14.2%，其中新开工项目完成投资1008.9亿元，续建项目完成投资599.7亿元。全年过亿元项目（不含房地产开发项目）463个，同比增加170个，完成投资589.8亿元，同比增长52.1%。全年房2006年-2011年临沂固定资产投资
300
600
900
1200
1500
亿元
0%
3%6%9%12%15%%全社会固定资产投资
530.34 697.08 898.32 1150.51 1408.28 1608.60 房地产业投资额
50.267.09125.88146.38158.23190.7房地产投资额占比9.47%9.62%14.01%12.72%11.24%11.86%2006年2007年2008年2009年2010年2011年
四、全市对外贸易
2011年，临沂全市实现进出口总额68.39亿美元，其中出口36.24亿美元，进口32.15亿美元，同比分别增长43.5%、28.2%和65.7%。全市实现贸易顺差4.09亿美元。全年新批利用外资项目36个，实际利用国外资金2.69亿美元，同比下降17.7%。
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2011-2012年临沂房地产市场研究报告 2006年-2011年临沂市对外贸易额
20
40
60
80
亿美元
对外贸易额
22.7831.4139.8934.1947.6668.39贸易顺差10.7713.4912.79.578.85 4.092006年2007年2008年2009年2010年2011年
数据来源：临沂市统计局统计年鉴 统计范围：临沂市区和周边县市
五、居民生活水平和消费
1. 人均可支配收入与人均消费性支出
临沂市人均可支配收入呈逐年上升趋势，2011年全市城镇居民人均可支配收入21440元，同比增长2006年-2011年临沂人均可支配收入、人均消费性支出0
5000
10000
15000
20000
元
人均可支配收入
107721281914998165721864421440人均消费性支出687785739687108491193413127
2006年2007年2008年2009年2010年2011年
2. 社会消费品零售总额 2011年，全市实现社会消费品零售总额1366.1亿元，增长18.1%。其中，城镇零售额1048.4亿元，2006年-2011年临沂社会消费品零售总额0
500
1000
1500
亿元
社会消费品零售总额554.7660.83816.9974.21157.21366.12006年2007年2008年2009年2010年2011年
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2011-2012年临沂房地产市场研究报告
六、其他
1. 财政收入
2011年，全市地方财政收入141.3亿元，比上年增长22.3%。从组织收入看，国税部门组织26.3亿2006年-2011年临沂地域财政收入0
50
100
150
亿元
地域财政收入58.2768.7580.2391.5115.5141.3
2006年2007年2008年2009年2010年2011年
2. 存贷款余额 2011年年末，全市金融机构人民币各项存款余额2497.8亿元，比年初增加382.6亿元，其中储蓄存款余额1625亿元，比年初增加234.8亿元。金融机构人民币各项贷款余额1796.6亿元，比年初增加262.12006年-2011年临沂各项存、贷款余额情况
500
1000
1500
2000
2500
亿元
年末各项存款余额
1014.61156.11407.81762.32090.32497.8年末各项贷款余额81494610411287.41538.21796.62006年2007年2008年2009年2010年2011年
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2011-2012年临沂房地产市场研究报告
第二节 房地产行业发展概述
一、房地产开发投资情况
2011年全市房地产开发投资完成190.7亿元，同比增长20.5%。按投资用途分，全年住宅开发完成投资140亿元，同比增长16.7%；商业营业用房完成投资29.4亿元，同比增长51.6%；其它完成投资21.32006年-2011年临沂房地产投资额
50
100
150
200
亿元
房地产投资50.267.09125.88146.38158.23190.72006年2007年2008年2009年2010年2011年
二、商品房施工情况
从2006年起，临沂市房屋施工面积呈逐年上涨趋势。截止到2011年10月末，临沂市商品房施工面2006年-2011年10月临沂商品房施工面积
500
1000
1500
2000
2500
万平米
施工面积539.3823.961434.821746.032015.332354.632006年2007年2008年2009年2010年2011年 1-10月
注：“施工面积”指报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括本期新开工的面积、上期跨入本期继续施工的房屋面积、上期停缓建在本期恢复施工的房屋面积、本期竣工的房屋面积及本期施工后又停缓建的房屋面积。
三、商品房竣工情况
受前几年大量商品房项目开工建设的累计影响，2011年1-10月份全市商品房竣工面积达到260.32万平米，同比增长109.4%。
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