中国·广州
**轻纺街（暂定名）
项
目
可
行
性
论
证
报
告
********有限公司
2009年10月
公司地址：
联系电话：
联系人：
目录
第一章经济概况篇 (3)
一．宏观经济大势分析 (3)
第二章行业概况篇 (6)
一．中国纺织业大势分析 (6)
第三章项目篇 (13)
一．项目概况 (13)
二．项目地理位置 (14)
三．项目地块商圈分析 (15)
四．地块商圈价值分析 (15)
五. 项目建设内容 (20)
六．项目建设规模 (20)
七. 项目建设期限 (20)
八. 项目总投资 (20)
第四章产品定位篇 (21)
一. 设计理念和风格 (21)
二．业态规划 (21)
三. 目标客户群 (21)
四．店铺/规划设计 (22)
五．进出口通道规划设想 (22)
第五章项目投资风险规避 (23)
一．项目SWOT分析 (23)
二．竞争对手分析 (24)
三．项目风险与规避 (34)
第六章项目可行性论证 (36)
一．项目投资概算 (36)
二．项目盈利分析 (36)
第七章项目投资财务决策分析 (39)
一、投资分析 (39)
二、投资决策分析 (39)
三．结束语 (39)
第一章经济概况篇
一．宏观经济大势分析
1．中国宏观经济高速发展
1）GDP总量跃升世界第三位
今年是我国改革开放30周年，30年中我国经济发生了巨大的变化，其持续增长的速度是史无前例的。
2008年中国的GDP总量达到3.37万亿美元。超越德国列位世界第三位。
2008年世界GDP前6名的国家，由各国官方正式公布了GDP的数据。GDP 总量排名前六是美国、日本、中国、德国、法国和英国。
2）外贸出口位居世界第二位
2001年我国进出口总值为5097亿美元，2004年首次突破1万亿美元大关，2007年再破2万亿美元大关，2008年达到25616亿美元，到2008年占世界进出口总额的8%以上，比2001年增长了4倍多。
国家统计局在新中国60周年系列报告中指出，六十年来，我国的进出口总额在世界贸易中的地位不断提升。2002-2008年，我国进出口总值以年
均25.9%的速度增长，7年进出口总值合计10.5万亿美元，占我国60年进出口总值的71%以上。
2008年中国出口总额位居世界第二，2002-2008年，7年进出口总值合计10.5万亿美元，占我国60年进出口总值的71%以上。我国已成为全球重要的制造业加工生产基地。
2．广东经济发展形势大好
1）GDP总量排名全国第一强
作为改革开放前沿和祖国南大门的广东省，经济发展和外贸额一直位居首位。2008年，广东全地区生产总值35696亿元，同比增10.1%。
全国各省/市/自治区生产总值（前十名）排名
广东2008年地区生产总值35696亿元，同比增10.1%
山东 2008年地区生产总值31072亿元，同比增12.1%
江苏2008年地区生产总值29956.2亿元，同比增长13%
浙江2008年地区生产总值超21486.9亿元，同比增10.1%
河南2008年地区生产总值18200亿元，同比增长12%
河北2008年地区生产总值16000亿元，同比增长12%
上海2008年地区生产总值13698亿元，同比增9.7%
辽宁2008年地区生产总值13455亿元，同比增13%
四川2008年地区生产总值12506亿元，同比增9.5%
湖北2008年地区生产总值11330亿元，同比增13.4%
……
2）外贸出口连续23年位居全国首位
广东外贸进出口总值自1986年以来已连续23年稳居全国各省（自治区、直辖市）之首。新中国成立之初的1950年，广东外贸出口仅1.09亿美元，到了2008年，广东外贸出口总值已达到4041亿美元，迅猛增长了3706倍。其中，仅2008年一年的出口值已是改革开放前30年出口值的26.9倍。据悉，广东年度进出口值从1978年起至突破1000亿美元用了17年，其后从1000亿到2000亿美元用了7年，而从2000亿到3000亿美元则只用了短短的2年。从2004年起，广东外贸进出口几乎是以每年1000亿美元的台阶向
前迈进。
2008年，若将广东作为一个地区到世界各国（地区）进行排名，当年广东的外贸出口值已经超越香港、台湾、新加坡、西班牙、墨西哥等国家和地区，位居世界各地区的第11位。
金融危机爆发一周年，广东外贸进出口降幅持续收窄，经济企稳回升趋势显现。据海关统计数据显示，2009年1-8月进出口降幅不断收窄，进、出口逐步回稳。经济走出低谷，逐步回暖。
3．广州市综合经济实力位居第三
1）人均GDP超过11000美元
2008年广州人均GDP达81233元（折合成11696美元），按可比价格计算，比1949年增长178.5倍，年均增长9.2%，
2004～2008年分别突破4万元、5万元、6万元、7万元和8万元。
2）财政收入大幅增长居全国第三位
伴随着经济发展量的突飞猛进，广州市财政收入也呈现大幅增长的态势，2008年，广州市地方一般预算财政收入为621.96亿元，约占全省的五分之一，比1978年的13.65亿元增长了44.6倍，1979～2008年年均增长13.6%。
广州还是全国财政收入的贡献大户，2008年来源于广州地区的财政一般预算收入2477亿元，约占全国财政收入的1/25，也就是说全国25元财政收入中有1元是广州贡献的。
目前，广州综合经济实力在全国主要城市中仅次于上海和北京，居第三位。
3）居民存款余额近7000亿
城乡居民储蓄存款余额由1978年的5.67亿元增长到2008年的6867.29亿元，年均增长26.7％。
4）居民人均可支配收入25317元
改革开放以来，广州居民收入渠道不断拓宽，收入来源趋向多元化，收入水平有了很大提高。2008年，广州城市居民人均可支配收入为25317元，比1978年增长56.3倍，年均增长14.4％；广州农村居民人均纯收入为9828
元，比1978年增长45.2倍，年均增长13.6％。
2008年广州全市宏观经济数据
第二章行业概况篇
一．中国纺织业大势分析
1．中国纺织服装业情况
中国是世界第一纺织大国。
中国是传统的纺织服装制造业大国，13亿人口的消费额和全球第三大服装出口国，令中国轻纺和服装制造业在全球占据了重要席位。
在轻纺和服装业，素有全球服装看中国的说法。在世界任何地方的服装店几乎都能看到中国生产的服装。
1995年，中国纺织品生产总量和出口总量跃居世界第一，此后十多年中国纺织品出口总量更以每年两位数的比例迅速增长。
2．中国轻纺服装产品出口情况
2008年的金融风暴，使全球的经济受到严重打击，但中国经济在扩大内需和强劲经济支撑下，首先走出困境，并带动全球经济复苏。
从2008年全年的数据来看，我国实现进出口总值25616.32亿美元，同比增加17.8%；其中出口总值为14285.46亿美元，同比增加17.2%；进口总值为11330.86亿美元，同比增加18.5%。全年实现贸易顺差2954.59亿美元。
其中，纺织品服装出口突破2000亿美元，同比增长17%。近几年来，中国纺织品服装出口增幅均保持在20%左右。
同期，在纺织品服装的主要出口国家和地区中，美国排名第一，日本和中国香港分别位列第二和第三位。二00七年一到十二月中国对美国、香港地区和日本纺织品服装出口金额共占纺织品服装出口总额的百分之三十七。此外，中国纺织品服装对欧盟、美国的出口金额与上年同比增长百分之六，约占纺织品服装出口总额的百分之三十二。
3．中国纺织品进口情况
我国纺织品服装业在长期占据重要出口国地位的同时，但同时对优质棉纱、优质布料的进口需求也是很大的。
进口面料在我国纺织产品进口中仍然占显赫地位，其进口金额占纺织产品进口总额的34.1%，一直保持着进口纺织产品主力军的地位。
我国面料进口的主要市场是日本、中国台湾、韩国和中国香港。四大市场的进口额所占比均在10%以上。其中，日本位居第一，所占市场份额达23.86%，其他三大市场的比例分别为19.14%、16.76%和10.14%。
在我国五大面料进口省市中，广东省一枝独秀，每年进口面料均超30亿美元。占全国面料进口总额的40.89%。近年来，浙江省的面料进口大幅上扬，增幅高达22.17%，其他三省市出现微弱下降，下降幅度在1.78%至2.12%之间。从贸易方式分析，加工贸易占绝对优势，进口金额占92.77%，达到40.58亿美元，一般贸易仅占5 .4%，达2.36亿美元。从增长幅度看，一般贸易潜力很大，增幅高达27.66%，加工贸易的增幅只有3.9%。
根据中国海关统计2009年1—6 月我国纺织产品(含纺织品、服装及原料，下同)进口 132.42 亿美元，比去年同期增加 4.1 亿美元，同比增长
3.2%。纺织产品进口超过 5 亿美元的商品有 7 类，分别是面料、纱线、棉花、羊毛、工业用纺织品、化纤原料和梭织服装。上述七类商品进口总额115.56 亿美元, 占比87.27%。其中进口增幅最大是梭织服装，高达3
4.27%，进口额为5 亿美元；其次为棉花，增幅28.62%，进口金额 20.5 亿美元。化纤原料、纱线及面料进口均有所下降，降幅分别为11.33%、8.16 和1.84%
4．中国纺织品市场
市场的需求催生了全国各地大大小小的纺织品市场和纺织产业基地。目前，我国有400多个大型的纺织专业市场。其中最著名的是浙江省绍兴柯桥镇的柯桥轻纺城和广州市中大轻纺城。
“广州中大纺织品商圈”和“浙江柯桥纺织品商圈”是目前国内最大的纺织品集散地，堪称为中国纺织品市场的领头羊。
5．浙江柯桥中国轻纺城
浙江柯桥中国轻纺城总占地面积77.8万平方米，总建筑面积达326万平方米。
柯桥轻纺城共有商铺1.6万多家，营业用房1.9万间。场内经营人员5万余人，经营面料3万余种，日客流量10万人次，日成交额1.8亿元，市场区金融网点76个，日存款额20多亿元。市场交易持续兴旺，年成交额从1988年的0.76亿元跃升到2008年的634.53亿元（其中外贸成交额12.82亿美元），连续十七年居全国纺织专业批发市场第一位，是目前全国规模最大，设施齐备，经营品种最多的纺织品集散中心，也是亚洲最大的轻纺专业市场之一。
柯桥轻纺城得以持续发展的基础是浙江、江苏两省的轻纺产业底蕴。6．广州纺织品市场
“世界服装看中国，中国服装看广东”。
广东作为我国最重要的经济强省之一，纺织服装企业数量占全国25%左右，纺织服装出口从95年起连续9年高居全国榜首。
广东，特别是珠三角地区纺织特色产业集群的发展十分蓬勃，共拥有中国纺织工业协会评出的纺织产业基地市4个，纺织产业特色城（镇）15个，
广州、深圳、佛山、东莞、中山这条黄金走廊上已经形成了一个中国规模最庞大、技术最先进、配套最完善的纺织服装生产、加工基地。
作为广东省会城市的广州市，拥有四大布料批发集中地，最老牌的可算位于荔湾区光复南路、文化公园北面的广州光复南布料市场，与周边的杨巷路“广州市花布贸易中心”、“杨巷服装配料专业街”，和平中路东路段的和平服装布料配料专业街，以及桨栏路纺织品布料专业街等形成了一个老城区的布料、辅料批发商圈。
随光复南布料市场之后发展起来的，是占地广阔，与全国四大布料批发市场具有同等的全国辐射能力的“中大布匹批发市场群”。
在中大轻纺城建成之前，中大布匹市场已经有14个市场，4000多个店铺。而在其所在的瑞康路上，还坐落着瑞康布料服饰配料专业街、瑞康服饰配料装饰布料城、长江服装配料城、新康布匹布料城、五凤布料市场等。
广东纺织品市场发展的基础是覆盖全国的市场地位和香港贸易影响力所拉动的轻纺产业市场底蕴。
7．广州中大轻纺城商圈
“全球面料看广东，广东面料看中大”。
广州中大纺织品商圈位于广州市海珠区新港西路、瑞康路、晓港中路等被称为“中大商圈区”的布匹/面料/辅料市场群。
中大纺织品商圈经过20年发展，汇集了30家轻纺专业市场，年交易总额已突破了300亿元，有1.5万多家轻纺厂商、经销商聚集于此，每年税收1亿多元。成为广东省乃至华南地区最重要的纺织品资源采购地和集散地，是全国最重要的纺织品专业批发市场之一。仅次于浙江柯桥的中国轻纺城。广州海珠区政府全力支持“中大商圈”的发展，提出打造“世界布都”的目标。
中大商圈主要包括有下列市场
1．广州国际轻纺城
2．广州江南轻纺城
3．广州九洲纺织广场
4．广州长江国际轻纺城（南区/北区）
5．广州长江服装辅料广场
6．广州布匹交易城
7．广州长江纺织城
8．广州长江窗帘布城9．广州宽大布匹市场10．广州瑞康服装配料城11．广州五凤西场布匹市场12．广州五凤东场布匹市场13．广州立新街布匹市场14．广州美景贸易城布匹市场15．广州晓鸿五凤布匹市场16．广州中大恒宇布匹市场17．广州澳海布匹市场18．广州雍纺布匹市场19．广州五凤凯泰布料市场20．广州中大B区辅料城21．广州晓鸿布匹市场22．广州兴华花边市场23．广州鸿盛里布匹市场24．广州中大瑞纺布匹市场25．广州中大瑞康大厦26．广州晓鸿正大街布匹市场27．广州天雄布匹市场28．广州顺华辅料市场29．中大瑞纺布匹市场
对商圈人流的评价，人们常用“人流如织”来形容其人气兴旺。
每天清晨到旁晚，广州中大轻纺城20多个分市场的几万从业人员及
拉着一车车棉布面料的商户将中大商圈的各条大小马路和街道堵塞得“水
泄不通”。
7．广州国际轻纺城
2005年5月，一个集面料、辅料、家纺一站式采购功能，国内超大型纺织品商业集散地：广州国际轻纺城隆重开业。7月18日辅料交易广场开放，8月1日负一层、首层和二层的两千家商户全面盛妆开放。
广州国际轻纺城坐落广州市海珠区，项目总建筑面积逾30万㎡，拥有商铺4000余间，配有100多部电梯和1000余个停车位，软硬件配套及服务设施完善、先进。有集全球采购、国际商贸、会展、信息咨询等综合功能于一体，是目前国内单体建筑面积最大的"一站式"大型智能化纺织专业市场。
广州国际轻纺城的落成，更使中大布料批发市场的商铺剧增近倍，与原有的批发城共同形成一个巨大的布料批发商圈。
1）定位准确，理念超前
地处中大纺织商圈核心位的广州国际轻纺城，建有地下二层、地上七层，负一层为辅料交易广场；一至三层为面料交易中心；四层为家纺汇展中心；五至七层为及交易、办公功能为一体的“商行式写字楼”，七楼设有客户服务中心、多功能汇展厅、国际商务会议室、纺织品品牌推广中心、商务会所等全面的商务配套设施。硬件配套设施和运营管理均在全国同类市场中居于领先水平。
面对中国纺织产业空前的发展机遇，广州国际轻纺城率先提出了建设：
全球纺织品采购中心、全国纺织品物流中心、全国纺织品国际商贸中心、全国纺织品会展中心、纺织品资讯服务中心、纺织品设计、新技术交流中心、纺织品行业品牌推广中心、纺织行业人才中心、全球纺织品“广州价格”窗口，“八大中心，一个窗口”的定位，决心建立一个以客户为中心，具有先进经营管理水平和广泛国际影响力的专业纺织品市场。广州国际轻纺城超前的规划、完善的配套、以客为尊的经营理念受到了广大海内外纺织生产企业及纺织品客商的青睐，为保证有更多优秀的纺织企业和商家入驻，广州国际轻纺城率先提出了商户入驻资格的审核制度。
2）生意兴旺
“很旺，旺得不得了！”这是去过广州国际轻纺城的人对它的共同印象。广州国际轻纺城开业仅一年后，由于生意兴旺超群，租金直线飙升。
3）市场极具竞争优势
超大型市场，超前的规划，极高的定位，服务为本的品牌之道，品类齐全，商家质优，等等利好因素，造就了广州国际轻纺，讫今为止的行业领导地位。
第三章项目篇
一．项目概况
本项目是位置广州市中大布市商圈瑞康路南北主干道地下商业街。1．项目定位
批发/贸易，高档服装辅料/轻纺精品的地下商业街
2．项目名称：
暂定名：********轻纺街
3．项目性质：
私营合资企业
4．项目企业法人：
***
5．项目负责人：
待定
6．公司名称：
********有限公司
7．公司性质
有限责任公司
8．公司注册资金
10000万元/人民币（暂定）
9．公司股权结构
待定
10．公司法定地址
广州市*******
二．项目地理位置
1．项目地块位置
本项目座落于广州市中大布市商圈，瑞康路南北方面主干道的地下负一层和负二层。
**
汇力轻纺街区域图
**
2．项目一期地块区域情况
1）位于瑞康路主干道地下。
2）瑞康路主干道地下商业街，长：857米（暂定），宽：30米。
3）项目共二层，负一层建筑面积：25710㎡，二层总建筑面积：51420㎡（暂定）。
三．项目地块商圈分析
1．平战结合地块项目
本项目是作为平战结合的地下商业街开发项目，拥有40年使用权（暂定），没有房屋产权。
2．占据中大商圈显赫位置
本项目北起新港西路，可与地铁2号线中大地铁站相连通。南止于九洲轻纺广场前。周边布满30个布匹分市场，位居中央。
3．地块风水极佳
本项目在周边30个市场“前呼后拥”，左右吸纳人流财气，势如“汇金之池”。
4．地下商业街流行正旺
用地下空间作为商铺，先由北方地区兴起，由于地下空间冬暖夏凉，及过马路地下通道越来越为城市交通所需，在北方各大中小城市，出现地下商铺和商业业街逐年增多。同时，近年来，地铁线路的修建，地下空间的综合利用更被更多的商家和消费者接受。地铁上盖商铺更是“身价百倍”。5．交通便利
项目位置北接新港西路，可与地铁2号线中大站D出口相通，西邻东晓南路，距南洲立交接近，无论是公共交通或是公路货运均方便快捷。
四．地块商圈价值分析
1．地下商业街――城市立体化
建造平战结合的地下商业街，是合理利用城市地下空间资源的典范，在合理开发利用城市地下空间资源的同时，带动了城市地下空间的开发和利用，形成了地下空间开发的规模效应。拓展城市土地资源，促进城市的立体化，是解决中心城区高密度疏散，扩充基础设施容量，达到人车立体分流，寻求人文景观与环境的均衡和统一，减少环境污染，节约土地资源等许多问
题的有效途径。
在土地资源越来越珍贵的时代，地下商业街的开发，被越来越多聪明的商家看好。
2．位居全球最贵租金商圈
目前在广州商业项目租金最贵的不是甲级写字楼，也不是类似天河城这样的大型商业零售卖场，而是专业批发市场。
2005年，著名的专业数据公司世界经理人集团（https://www.doczj.com/doc/2f303538.html,）调查全球的商业街后，给出的答案是“纽约第五街”，以年租金每平方米7.4万元/人民币名列第一；香港的铜锣湾以每平方米4.4万元/人民币列第三位。
也在这一年，刚刚建成开始投入使用的广州国际轻纺城，年租金迅速飙升到12万元/平方米，超过纽约第五街和香港铜锣湾的总和。
广州中大商圈车水马龙的兴旺景象
本项目就在这条马路的地下3．商圈店铺租赁案例分析
租金是商业地产价值最直观的体现，研究商圈的店铺租金，可对商圈店铺价值、管理价值略见一斑。以下几个案例是通过对商圈店铺的直接了解得到。
1）长江轻纺城
正在招商中的广州长江（中国）轻纺城，分南区和北区，总建筑面积达40万㎡，楼高地下二层，地上五层。市场定位为“中国轻纺总部经济区”。
楼层业态总体规划：3000个车位，13000㎡物流园区，南北－2/F为停车场，南北—1/F为辅料专区，北1～2/F为针织布系列面料区，南1～3/F 为梭织布系列面料区，北3/F为餐饮/娱乐专区，北4～5/F和南3～5/F均为仓储区，南北楼在二、三、五层均有联廓相通。
市场招商政策：
（1）北区（首层）案例
（2）北区（二层）案例
2）广州国际轻纺城/负一楼
3）广州国际轻纺城/一楼
4）广州国际轻纺城/三楼
5）中山大学对面一线街铺（背靠国际轻纺城）
6）立新街沿街商铺
7）美景商贸城（立新街前行50米）
8）五凤晓鸿布匹市场
9）广州地一大道（地下服装商业街）
广州中大商圈的租金，同处一个商圈，每平方米月租金从130元～1300元，差别巨大。商业房地产的“品牌价值”，“管理价值”，“服务价值”，在这里得到最大的诠释。
商业房地产—做旺才是硬道理。
五. 项目建设内容
1．地下商业街（二层）。
2．进入地下商业街辅道/设施
六．项目建设规模
总建筑面积: 51420㎡（第一期）。
七. 项目建设期限
1．争取2010年6月完成规划设计和相关开工手续，2010年8月开工。2012年6月前，完成建设工程，2012年10月前开业。
2．2009年12月前，完成《****轻纺街项目全程策划案》。2010年6月前，开始招商前策划工作和意向登记工作，2011年6月前开始招商和销售准备工作。
八. 项目总投资
项目总投资：28281万元/人民币，（约2.83亿元）。
其中：土建工程：2000元/㎡