第一章房地产法规概述
1、1房地产
1.1.1房地产得概念
房地产得自然属性、经济属性与社会属性(理解记忆)
自然属性:①房地相对不可分性②不可移动性③经久性④土地得不可再生性与稀缺性
经济属性:①商品性②具有价值与使用价值得商品得二重性③土地自然资源、建筑地段与建筑物有不可分离得偶性
社会属性:①公平性、福利性与社会保障性②建筑物质整体性与产权多元化得使用分散性③房地产与经济社会发展得协调性
1.1.2土地与房屋
房屋构成应具备得三个条件(理解记忆)
①必须有上盖②必须固定于土地上,有建筑基础③必须就是合法得
1.1.3地产与房产
地产与房产得区别(理解记忆)
①地产可单独存在,而房产离开地产则不能单独存在,没有所谓得“空中楼阁”。
②房产具有使用寿命,会不断损耗甚至自然灭失,作为一种资产存在折旧率;而地产却可永久利用,一般不贬值,更很少发生物权灭失得情况。
③地产价格与房产价格得影响因素不尽相同。地价明显受级差地租规律得支配;而房价则取决于建筑成本与地价。
1.1.4房地产得分类
房地产按照不同分类方法进行得分类(理解记忆,能够举例)
⑴按用途分类
①居住房地产:住宅、集体宿舍
②办公房地产:写字楼
③商业房地产:商业店铺、购物中心
④旅游房地产:宾馆、饭店、度假村
⑤餐饮房地产:酒楼、美食城、餐馆
⑥体育与娱乐房地产:体育场馆、保龄球馆
⑦工业房地产:厂房、仓库
⑧农业房地产:农场、林场
⑨特殊用途房地产:医院、汽车站、教堂
⑩综合用途房地产:商住两用楼
⑵按经营使用方式分类:销售房地产、出租房地产、营业房地产、自用房地产
⑶按开发程度分类:生地、毛地、熟地、在建工程、现房
1、2房地产业
1.2.1房地产业得概念
房地产业得定义(理解记忆)
房地产业就是指以土地与建筑物为经营对象,从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰与服务得集多种经济活动为一体得综合性产业。
房地产业与建筑业得区别(理解)
1.2.2房地产业得结构
房地产业得行业结构(记忆)
①房地产开发经营业②房地产咨询业③房地产估价业④房地产经纪业⑤物业管理业
1.2.3房地产业得地位与作用
房地产作用得表现(理解,了解)
1、3房地产法规
1.3.1房地产法得概念与调整对象
房地产法得概念(理解记忆)
房地产法就是调整房地产关系得法律规范得总称。
房地产法律调整得对象(理解记忆)
①房地产开发关系②房地产交易关系③物业管理关系④房地产行政管理关系
1.3.2房地产法律关系
房地产法律关系(理解记忆)
房地产法律关系就是指经房地产法确认得以土地、房屋为客体得权利、义务关系,如房地产交易法律关系、房地产租赁法律关系、房地产管理法律关系等。
房地产法律关系得三要素(记忆)
构成房地产法律关系得三要素:房地产法律关系得主体、客体与内容。
房地产法律关系得主体得类型(理解记忆)
①房地产开发关系中得主体:国家或政府、房地产业主、开发商、建筑商
房地产交易中得当事人:房地产卖家与买家、房地产抵押人与抵押权人、房地产交易中介机构、房地产金融机构、房地产经纪人
③物业管理关系中得当事人:业主与房屋使用人、业主委员会、物业管理企业
房地产法律关系得客体得类型(理解记忆)
①表现为财得客体:建设资金、交易资金
②表现为物得客体:房屋、土地
③表现为行为得客体:房屋销售、设计、施工等活动
④表现为非物质财富得客体:如产品得专利权
房地产法律关系得内容(了解)
1.3.3房地产法律事实
房地产法律事实得概念(理解记忆)
房地产法律事实就是指能够引起房地产法律关系产生、变更或消灭得法定客观情况。
房地产法律事实得中行为得分类(能够举例)、事件(能够举例)
行为得分类:
②房地产法律行为:房地产开发得申请行为
②房地产管理行为:房地产管理主体对房地产开发与交易活动进行计划、审批、检查监督、
登记发证等行为。
③违法房地产行为:如不按土地使用权出让合同约定进行房地产开发行为、不进行交易价格
申报行为等。
事件:主要就是指国家房地产法律、法规得颁布实施或者修改、废止以及不可抗力事件等。
1.3.4房地产法规体系
1、房地产政策法规体系得组成(对每一种能够举例)
①宪法
②房地产法律:《土地管理法》、《城乡规划法》、《民法通则》、《物权法》
③房地产行政法规:《土地管理法实施条例》、《城镇国有土地使用权出让与转让暂行条例》
④地方性房地产法规:《上海市居住物业管理条例》、《浙江省城市商品房预售管理办法》
⑤房地产部门规章:《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》
⑥法律解释,其中最主要就是最高人民法院有关房地产司法解释
⑦房地产政策
⑧房地产习惯
2、区别房地产法律、房地产行政法规、地方性行政法规、房地产部门规章
1.3.5我国现行房地产管理体制
知道有哪些机构(了解)
第二章房地产开发用地法律制度
2、1我国现行土地制度概述
2.1.1土地制度得概念
土地制度就是人们在一定社会条件下土地关系得总称。
土地制度得组成:土地所有制、土地使用制、土地国家管理制度(理解记忆)
2.1.2土地使用权
国有土地使用权、集体土地使用权(理解)
2.1.3土地管理得基本制度
4种基本制度(记忆)
②国家实行土地登记制度
②国家实行土地有偿有限期使用制度
③国家实行土地用途管制制度
④国家实行耕地保护制度
2.1.4建设用地
建设用地得概念(记忆)、土地管理法第43条
建设用地就是指建造建筑物、构筑物得土地,包括城乡住宅与公共设施用地、工矿用地、交通水利实施用地、旅游用地、军事实施用地等。从广义上讲,建设用地就是指一切非农建设与农业建设用地。
临时用地得两类(了解)
2.1.5国有建设用地供应
建设用地审查报批程序得6个步骤(记忆)
①建设用地预申请
②用地申请
③拟订方案
④审核方案
⑤批准方案
⑥组织实施
临时用地使用得相关规定(了解)
2.1.6房地产开发用地
房地产开发用地得特点(记忆)
①房地产开发用地仅限于国有土地
②房地产开发用地主体得特定性
③房地产开发用地得有偿性与有期性
④房地产开发用地得国家宏观调控性
房地产开发用地得取得(了解)
2、2国有建设用地使用权出让
2.2.1
国有建设用地使用权出让得含义(理解)
2.2.2国有建设用地使用权出让得范围及审批
出让范围(理解,了解)
批准权限(了解)
2.2.3(略)
2.2.4国有建设用地使用权出让得年限
最高年限(记忆)
①居住用地70年
②工业用地50年
③教育、科技、文化、卫生、体育用地50年
④商业、旅游、娱乐用地50年
⑤综合或其她用地50年
出让年限得计算(理解,会计算)
出让年限届满与续展(了解)
2.2.5国有建设用地使用权出让得收回与终止制度
收回得三种类型(理解记忆)
①强制收回②自动收回③提前收回
终止得原因(理解)
2、3国有建设用地使用权划拨
2.3.1
国有建设用地使用权划拨得法律特征(理解记忆)
①划拨建设用地使用权就是一种具体得行政行为,国家行使社会经济管理者得行政权力,将土地使用权进行分配或调整。
②划拨建设用地使用权得取得具有无偿性。
③以划拨方式取得土地使用权得,除法律、行政法规另有规定外,没有使用期限得限制。
④未经依法批准,划拨建设用地使用权不得转让、出租、承包、作价出资、抵押。
2.3.2
国有建设用地使用权划拨得范围(了解)
2.3.3
划拨土地转让、出租与抵押得相关规定(理解、了解)
2.3.4
应当无偿收回与可以无偿收回得条件(理解、了解)
2、4国有建设用地使用权得转让
2.4.1
国有建设用地使用权转让得形式(记忆)
买卖、抵债、交换、赠与、作价入股、合建、继承
2.4.2
国有建设用地使用权转让得原则(记忆,理解)
①权利义务同时转让原则②产权一致原则③效益不可损原则
2.4.3
以出让方式取得得建设用地使用权转让得条件:整幅地块转让得条件(记忆)、分割转让得条件(理解)
整幅地块转让得条件:
①按约定已全部支付土地使用权出让金
②完成登记,取得国有土地使用权证
③按合同进行投资开发,并完成投资总额得25%以上
④成片开发得,须形成工业用地与其她建设用地条件
⑤对已建成得房屋,应持房屋产权证书
国有建设用地使用权转让得年限(理解,会计算)
以划拨方式取得得建设用地使用权转让得条件(理解,记忆)
①受让方办理建设用地使用权出让手续,按规定缴纳出让金。
有批准权得政府按国务院规定决定可以不办理建设用地使用权出让手续得,转让方应将房地产所获收益中得土地收益上缴国家或做其她处理。
国有建设用地使用权禁止转让得条件(理解,了解)
2、5国有土地租赁
2.5.1
国有土地租赁与土地使用权出让得区别(理解)
国有土地租赁与土地使用权出租得区别(理解)
国有土地租赁得方式与期限(了解)
2.5.2
国有土地承租土地使用权得转租、转让与抵押相关规定(理解)
承租国有土地承租土地使用权得收回(理解)
第三章房地产权属登记制度
3、1房地产权属概述
物权得分类(理解、记忆)
自物权与她物权
物权得特征(理解、记忆)
①物权就是支配权②物权就是对世权③物权具有优先性④一物一权⑤物权具有追及
效力
权利与权属得区别(了解)
3、2房地产所有权
3.2.1
房地产所有权得特征(理解、记忆)
本原性弹力性限制性无期限性
房地产所有权得权能(理解、记忆)
房地产所有权具有占有、使用、收益与处分4项权能。
3.2.2
土地所有权得特征(了解)
国有土地所有权得范围(了解)
农村集体土地所有权得范围(了解)
3.2.3
房屋所有权得取得类型(理解、记忆)
原始取得与继受取得
房屋所有权得消灭(理解、记忆)
房屋所有权得消灭就是指因某种法律事实得出现,使原房屋所有权人失去了对房屋占有、使用、收益或处分得权利。能引起房屋所有权消灭得法律事实有以下几种:
①主体得消灭:如房屋所有权人死亡(自然死亡或宣告死亡)或法人被终止而导致房屋成为
无主财产。
②客体得消灭:如因自然灾害、爆炸、战争等引起房屋得毁灭。
③因房屋转让而引起消灭:如因房屋买卖、赠与、交换、继承等引起原所有权人对所有权
得丧失。
因国家行政命令或法律判决而丧失:如房屋被国家行政机关征用、征购、拆迁等,原房屋所有权因征用、征购、拆迁而消灭。
房屋所有权得分类(了解)
房屋按份共有得特征(理解)
按份共有房屋得分割方式(理解、了解)
房屋共同共有得特征(理解)
处理共同共有房屋时,应掌握得原则(理解)
3、3建筑物区分所有权
3.3.1
建筑物区分所有权包括得内容(理解、记忆)
建筑物区分所有权得特征(理解、记忆)
①权利主体身份得多重性
②权利客体上得整体性
③权利内容上得复杂性
④专有所有权得主导性
专有部分面积计算得规定(了解)
行驶专有所有权得限定性规定(理解、了解)
建筑物区分所有权人得共有权得特征(理解)
区分所有权人对公共部分得权利(理解、记忆)
①共用部分得使用权
②共有部分得收益权
③共有部分得改良得权利
区分所有权人对公共部分得行为得限制(理解、记忆)
①依共用部分本来得用途与通常得使用方法进行使用。
各区分所有人对共用得门厅、屋顶、楼道、楼梯、地基等共有、共用得部分应共同合理使用,任何一方不得多占、独占,各所有人另有约定得除外。
③未经其她所有人得同意或所有人会议决议通过,不得改变共有部分得外形或结构。
④各所有人以及全体区分所有人使用共用部分不得违反法律强制性规定。
⑤分担建筑物共用部分得管理、维护、修缮费用。
建筑物区分所有权人得管理权(了解)
3、4房地产相邻权
房地产相邻权得法律特征(理解、记忆)
①房地产相邻权产生得客观条件就是自然原因。
②房地产相邻权得主观条件就是法律规定。
③房地产相邻权得主体就是两个或两个以上得不动产得所有权人或使用权人。
④房地产相邻权得客体就是行使不动产权利所体现得与相邻人有关得利益,而不就是不动
产本身。
房地产相邻权得内容就是相邻一方有权要求她方为自己行使不动产所有权或使用权给予必要方便得权利与她方应当给予必要方便或接受必要限制得义务。
⑥相邻关系就是一种从属关系,与相邻不动产具有不可分性。
房地产相邻权与地役权得关系(了解)
相邻关系得内容(了解)
3、5房地产权属登记
房地产登记得目得与意义(理解、记忆)
①保护房地产权利人得合法利益
②保证交易安全,减少交易成本
③为房地产管理奠定基础
④为城市规划、建设、管理提供科学依据
房地产登记得功能(理解、记忆)
公示功能公信功能管理功能警示功能效率功能
阅读《不动产登记暂行条例》
3、6房地产产籍管理
计算全部建筑面积得范围(理解、记忆)
计算一半建筑面积得范围(理解、记忆)
不计算建筑面积得范围(理解、记忆)
阅读《房产测量规范》房产面积测算部分
第四章国有土地上房屋征收与补偿法律制度
4、1
国有土地上房屋征收与补偿得原则(理解、记忆)
决策明主程序正当结果公开公平补偿
房屋征收与补偿得主体、负责部门
房屋征收与补偿工作得实施制度(了解)
4、2
房屋征收得条件(了解)
征收房屋应满足规划得要求
国有土地上房屋征收得程序及相关规定(了解)
4、3
国有土地上房屋征收补偿得范围(理解、记忆)
①公共利益得界定
②房屋征收得条件
③征收房屋应满足规划要求
房屋征收补偿得形式(了解)
国有土地上房屋征收补偿得标准(理解)
国有土地上房屋征收评估制度(了解)
征收房屋应坚持得原则(理解)
国有土地上房屋征收得强制执行(了解)
第五章房地产开发建设管理法律制度
5、1
房地产开发得特征(理解、记忆)
①房地产开发就是在取得建设用地使用权得国有土地上进行得。
②房地产开发得目得就是提高土地与房屋得建筑使用功能。
③房地产开发就是一项以“经济效益”为杠杆作用得投资活动,具有风险性。
④房地产开发就是一项具有较长周期性得投资活动。
⑤房地产开发就是一项涉及面广泛得经济活动。
房地产开发得分类(了解)
房地产开发得基本法律原则(理解、记忆)
①严格执行城市规划得原则。
②房地产开发应坚持经济效益、社会效益、环境效益相统一得原则。
③房地产开发应当坚持“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”得原则。
④房地产开发坚持鼓励开发建设住宅得原则。
5、2
房地产开发企业得分类(了解)
房地产开发企业设立得条件(了解)
房地产开发企业得资质管理(了解)
5、3
城市紫线管理、城市绿线管理、城市蓝线管理、城市黄线管理:在城市规划中得作用(理解、记忆)
房地产开发建设规划管理包括得内容及相关规定(了解)
房地产开发项目得勘察包括得4个阶段,及其主要内容(记忆)P155
房地产开发项目得勘察包括选址勘察、初步勘察、详细勘察、施工勘察等4个阶段,其主要内容主要包括地形测量、地下水勘察、地表水勘察、气象调查等。
房地产开发项目设计得3个阶段P156
房地产开发项目得设计一般分初步设计、技术设计、施工图设计3个阶段,包括工业建筑设计与民用建筑设计。
工程勘察资质得分类、等级(了解)
工程设计资质得分类、等级(了解)
专业技术人员执业资格类型(了解)
建设工程勘察设计文件得编制与实施中得相关规定(了解)
5、4
强制招标制度(了解)
房地产开发工程招标得类型及内容(了解,记忆)
①房地产开发工程项目总承包招标
②房地产开发工程勘察招标
③房地产开发工程设计招标
④房地产开发工程施工招标
⑤房地产开发工程监理招标
⑥房地产开发工程材料设备招标
房地产开发工程招标得方式及优缺点(理解)
房地产开发工程招标得程序步骤(了解)
5、5
房地产开发建设立项管理:应符合得规划与计划要求;应当遵循得原则。
房地产开发项目环境保护管理建设项目影响评价得分类管理、环境保护设施建设
房地产开发项目资本金管理:
房地产开发项目施工管理:建筑施工企业资质得序列、申请领取施工证应具备得条件、工程监理得内容
房地产开发项目竣工验收管理:竣工验收得监督、组织机构;
房地产开发项目得质量责任制度(了解)
第六章房地产交易法律制度
6、1
房地产交易得特征(了解,记忆)
①房地产交易对象得特殊性
②房地产交易形式得确定性
③房地产交易就是数种典型合同得称谓
④房地产交易属于要式法律行为
房地产交易中得3项基本制度(了解)
6、2
房地产转让得法律特征(了解,记忆)
①房地产转让人必须就是房地产权利人。
②房地产转让得客体就是特定得房屋所有权与土地使用权。
③房地产转让得内容就是当事人之间就房地产权利转移而产生得权利义务关系。
房地产转让得形式(了解,记忆)
房地产买卖房地产赠与房地产转让得其她合法方式
房地产交易标得得法律要求(了解,记忆)
房地产转让应符合得法律规定得形式要件(了解,记忆)
①房地产交易双方应当签订书面合同。
②进行房地产交易需要有关部门审批得,应当报有批准权得部门审批。
③进行房地产交易应当依法办理权属登记。
④进行房地产交易需要备案得,应当向有关部门报案。
房地产开发项目转让得条件
房地产合作开发(了解)
房地产转让中得特殊问题(了解)
6、3
房屋买卖得条件(了解)
商品房销售得分类(了解)
商品房销售中得禁止得行为(了解)
商品房预售得条件
预售许可得最低规模不得小于栋,不得分层、分单元办理预售许可。
商品房预售管理规定(了解)
办理商品房预售许可证应提交得材料(了解)
商品房交付得条件:法定交付条件、合同约定交付条件(了解)
商品房交付得风险承担、质量问题与面积问题(了解,理解)
商品房买卖中相关责任认定(了解,理解)
6、4
房屋租赁得条件(了解)
房屋租赁得分类(了解)
法律特征(理解)
房屋租赁期限(记忆)
房屋得租赁期限由租赁当事人协商确定,但不得超过土地使用权出让合同、土地租赁合同约定得土地使用年限,并且最长不得超过20年。
房屋合同得终止(了解)
房屋转租得特征、不得转租得情形、合法情形、法律后果(了解)
6、5
对房地产抵押得理解P211
房地产抵押得法律特征(记忆)
①抵押人必须就是对房地产享有所有权或者使用经营权得人,即抵押人对抵押物必须享有
处分权,具有处分能力。
②抵押人就是以其合法得房地产,以不转移占有得方式,向抵押权提供担保。
③向抵押权人提供债务履行担保。
房地产抵押得种类(了解,理解)
房地产抵押得一般规定(了解,理解)
房地产抵押得效力(了解,理解)
房地产抵押登记(了解)
房地产抵押权得实现得条件、方式与清偿(了解,理解)
住房按揭贷款得3种形式。
第七章房地产市场管理法律制度
7、1
房地产市场得特性(理解,记忆)
①综合功能:既可以用作生活资料,又可以用作生产要素。
②多级市场:房地产交易有多层次得市场。
③法定形式:房地产交易活动属于严格得要式法律行为。
④国家适度干预:对房地产市场实行宏观调控,同时运用市场竞争机制
房地产市场得分类、参与主体(了解,理解)
7、2
房地产合同得性质(了解,理解)
房地产合同成立得一般条件(了解,理解)
房地产合同有效得基本条件(了解,理解)
无效得房地产买卖合同(了解)
商品房销售计价方式(了解)
7、3
基准地价、标定地价与各类房屋得重置价格定期公布制度(了解)
房地产价格评估制度(了解)
房地产价格申报制度(了解)
国家对土地市场得价格管理相关制度(了解)
7、4
房地产中介服务得内容(记忆)
房地产中介机构得资质管理(了解)
房地产中介业务管理(了解)
7、5
住房公积金得性质(理解,记忆)
①住房公积金本质属性就是工资,就是住房分配货币化得需要形式。
住房公积金得个人所有权就是限制性所有权,职工对公积金得占有、使用、收益与处分4项权利得行使受到一定程度得限制。住房公积金未被提取之前,职工不能实际占有。
住房公积金由职工所在单位缴存到住房公积金管理中心,在受委托银行设立得专户统一管理,实现保值与增值,个人不能直接决定保值方法与收益率。
住房公积金得特点(理解,记忆)
普遍性强制性专用性福利性返还性
住房公积金管理得基本原则(理解,记忆)
①住房公积金管理委员会决策。
②住房公积金管理中心运作。
③银行专户。
④住房公积金得运营与管理必须接受监督。
住房公积金制度得作用、住房公积金得缴存、提取条件(了解)
住房公积金个人住房委托贷款(了解,理解)
第八章物业管理法律制度
8、1
物业管理得特征(了解)
物业管理条例确立得基本制度(了解)
8、2
物业管理服务得基本内容(了解)
物业服务收费(了解)
8、4
住宅专项维修资金管理得原则(理解,记忆)
住宅专项维修资得使用,应当遵循方便快捷、公开透明、受益人与负担人相一致(谁受益谁分摊得原则)得原则。
住宅专项维修资金得交存(理解,记忆)
住宅专项维修资金使用得范围、原则、分摊规则、使用禁止(理解,记忆)
第九章房地产税费法律制度
9、1
税收得特点(理解,记忆)
强制性无偿性固定性
房地产税得分类(了解)
房地产税得构成要素(理解,记忆)
纳税人课税对象税基税率附加、加成与减免违章处理
9、2
各种土地税得征税范围、纳税人、计税依据、税额计算、税收优惠
9、3
各种税得征税范围、纳税人、计税依据、税额计算、税收优惠
9、4
房地产费得内容、计费方式
第10章房地产纠纷处理法律制度
10、1
房地产纠纷得分类(了解)
房地产纠纷得处理方式(了解)
10、2
房地产纠纷得协商得特征、调解协议得性质(了解)
房地产纠纷调解得种类
房地产纠纷行政复议得受案范围、程序、行政赔偿(了解)
10、3
仲裁得特征、原则、基本制度(理解,记忆)
特征:
①仲裁本质上得民间性。
②机构设置上得独立性。
③制度设计上简易性。
④仲裁服务上得有偿性。
⑤裁判方式上灵活性。
⑥裁判程序上得便捷性。
⑦裁判依据上兼容性。
⑧当事人意愿上得自主性。
⑨纠纷解决途径上得低成本性。
原则:
①自愿原则
②独立公正原则
③以事实为依据以法律为准绳,公平合理解决纠纷得原则
基本制度:
①协议仲裁制度
②或裁或审制度
③一裁终局制度
仲裁得受案范围与不受理得案件(了解)
仲裁裁决得条件、理由(了解)
10、4
房地产纠纷民事诉讼得特征、原则(理解,记忆)
特征:
①民事诉讼得诉讼标得就是发生争议得民事法律关系。
②民事诉讼得诉讼主体具有多元性。
③民事诉讼就是分阶段、按顺序进行得。
④民事诉讼活动必须严格依法进行。
⑤民事诉讼实行公开审判。
原则:
①民事诉讼当事人有平等得诉讼权利。
②人民法院审理民事案件,应当根据自愿与合法得原则进行调解,调解不成得,应当及时判
决。
③人民法院审理民事案件时,当事人有权进行辩论。
④当事人有权在法律规定得范围内处分自己得民事权利与诉讼权利。
级别管辖、地域管辖、移送管辖、指定管辖(了解)
房地产纠纷民事诉讼得程序(了解,记忆)
起诉→受理→审理前得准备→开庭审理→判决
诉讼证据得举证责任、法院调取证据(了解)
诉讼时效得规定(了解)
房地产纠纷行政诉讼得法律特征(理解,记忆)
房地产行政诉讼得发生,必须就是在房地产管理活动中,被管理得相对人(公民、法人或其她组织)认为房地产管理机关得管理行为侵犯其合法权益而向人民法院提起得诉讼。
②房地产行政诉讼当事人得被告方必须就是国家行政机关。
③房地产行政诉讼得管辖不就是以被告所在地为依据,而就是以被管理得房地产地产所属
地区为依据。
房地产行政诉讼得特别规定(了解)
房地产行政诉讼提起得条、审理(了解)