方案设计说明第一章项目背景，工程概况
第二章区位、现状条件分析
第三章规划原则和依据
第四章总体构思和用地布局
第五章空间组织和景观特色要求
第六章道路系统规划
第七章绿化景观规划
第八章竖向规划
第九章市政配套及公共服务设施
第十章各专业工程规划及管网综合。
第十一章新技术应用
第十二章建筑节能
第十三章防灾减灾
第十四章重点区域交通影响评价
第十五章人防设计说明
第十六章可再生能源设计
第十七章绿色建筑专篇
第一章项目背景
柳东新区位于柳州市三门江森林公园柳江以东，柳州北环城高速公路、桂柳高速公路围合的区域，主要包括三门江大桥以南的古亭山、阳和片区，以北以东的官塘、雒容地区。本项目位于官塘核心建设区。官塘区内部主要功能区包括商业服务区、高教研发区、工业生产区、生活居住区。官塘核心建设区是未来柳东新区的行政、商业、办公、文化、娱乐等综合功能城市中心。
工程概况
工程项目名称：柳东新区洛埠镇下窑村“城中村”改造项目（嘉鹏中央城）一期
建设单位：广西官塘投资发展有限公司
项目位置：位于柳州市三门江森林公园柳江以东，柳州北环城高速公路、桂柳高速公路围合的区域。
设计单位：广西华展艺建筑设计有限公司
用地面积：72733.74m2
第二章区位、现状条件分析
一、区位关系
本项目位于柳州市柳东新区主干道大学西路首段。南面紧邻柳东项目所在地周边为高教园区、会展综合区、柳江休闲度假区、官塘核心建设区。项目基地交通便捷，城市配套设施齐备，城市发展前景广阔。
二、周边环境
项目用地周边主要道路骨架已基本形成。北侧紧邻临江路，西邻安和路，东面临官塘大道。交通优势显著。
三、地形地貌
规划用地地形有平缓的起伏, 最高处与最低处高差11.3米。
四、范围面积
基地地貌平整，选址临江路南侧，官塘大道西侧，安和路东侧。基地地形为不规则形状，用地面积174002.28平方米。
项目净用地面积72733.74 平方米，共建设14栋高层住宅，一座幼儿园以及配套商业和服务设施。
五、商业价值
项目开发建成后自身以及周边的大量人群，将会使这里形成较大规模的居民商业氛围。用地周边的区位交通优势，使区域具有建立大型物流市场的潜力，可以考虑引进诸如家居、建材市场、小商品批发等专业化市场，在提升地块商业价值的同时带动周边商业氛围的形成。
第三章设计依据与原则一、规划依据
（一）《中华人民共和国城乡规划法》
（二）《城市居住区规划设计规范》（GB 50180—93）(2002 年版）
（三）《民用建筑设计通则》（GB 50352—2005）
（四）《柳州市城市规划管理技术规定》
（五）《住宅建筑规范》（GB 50368—2005）
（六）《住宅设计规范》（GB 50096—1999）
（七）《高层民用建筑设计防火规范》（GB 50045—95）
（八）《建筑设计防火规范》（GB 50016-2006）
（九）《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ 50—2001）
（十）《汽车库建筑设计规范》（JGJ 100—98）
(十一）其它相关法律、法规、政策及规划
二、目标定位
（一）住宅小区
打造高品质居住区，开创柳东新区大盘时代；
（二）城市形象
展示延续城市风貌，完善公共服务设施；
（三）商业活力
形成特色商业氛围，激发城市发展活力；
（四）综合效益
发挥地块经济效益，带动周边地块升值。
三、规划原则
（一）在现状调查分析的基础上，根据规划设计技术规范及其它相关要求，合理规划用地功能布局及道路结构，高标准、高起点以适应现代化高品质社区的要求。（二）以人为本，合理规划，功能划分及其物质设施布局合理体现现代生活特征、人文特征和生态特征。
（三）本案为柳州市鱼峰区洛埠镇下窑村安置及三产用地整体开发。解决柳州市鱼峰区洛埠镇下窑村为服务汽车城建设被征地后村民未来生计，实施安置房建设及三产用地的整体盘活及开发。是以商业为主导，集新型商务、休闲娱乐、文化艺术、都市居住为一体的综合性开发工程，项目建成后将有效地领导柳东、辐射柳州，为广大住户及商户提供良好的商住环境。
（四）在加强规划设计市场的适应性，开发性和公众参与性的同时，坚持规划设计的社会效益和环境效益的统一，营造出高质量的居住环境。
（五）坚持可持续发展的战略原则，在居住区的生态环境、服务设施项目、规模配套、静态交通组织几大方面着重优化。
（六）注重生态设计，加强环境景观。
第四章总体构思，用地布局，建筑设计
一、规划构思
（一）商优业盛
以和谐安置、三产转移、共富创富为目标，搜索征地安置新模式；以“商优业盛”为发展理念，突破传统商圈概念，实现商业要素聚集，提升产业功能融合及区域价值；以“城市区域性综合配套示范区”为发展目标，以功能引领、形象引领、价值引领为发展纲领，引领城市发展未来；通过功能强化与完善、形象提升等取措赋予区域更多价值内涵，实现区域价值更新。
（二）商居并重
项目地块的区位关系和周边环境决定了其商业开发的巨大潜力。规划既要建设环境优美、设施完善、配套齐全的现代化城市居住区，又要考虑用地沿周边城市道路的商业性质。
（三）环境共享
环境资源主要包括绿地、花木、水景等自然和人工景观，规划强调环境资源的均享，强调居住日照和朝向的均好，强调内外部环境的融汇贯通。合理地利用这些资源不但可以创造美好、温馨的居住环境，而且也可满足居住者心理和精神需求。
（四）管理高效
规划地块应注重安全防卫的设置，居住环境安全与否，是居民极其关心的问题。要创建一个安全的居住环境不仅要有科学的居住区管理制度，而且在很大程度上也依赖
于小区安全性的规划，这其中涉及到居民的生理、心理安全和社会安全等因素。
二、用地布局
1.以临官塘大道B地块为本案核心商业圈，带动项目整体开发，提升城市形象。
2.以景观中轴布置优质休闲商业街区，打造生活广场步行长廊连接次主力商圈，形成整个社区开放性核心空间。
3.该社区内环路和城市道路布置零售、美食、娱乐商业街区。
4.住宅组团式布置，结合地型。每个住宅组团内部庭园与商业首层提高一层，实现人车分流、互不干扰，既实现“商优业盛”又达到住宅私密性及园林的独立性。
5.规划按要求在A地块加入如幼儿园、物管用房、公厕、垃圾运转站等配套设施。
6.除少数地面停车外，停车都在地下车库解决。各项技术指标均符合柳州市城市规划技术管理规定、柳州市规划局柳东分局文件（关于提供下窑村安置用地规划设计要点的复函）。
7.社区分三期建设。村民安置分两期建设，全部集中在社区内部道路南侧，紧邻西南角城市公共绿地。
8.本次规划的建筑布局满足《城市居住规划设计规范》中有关日照采光的设计要求和国家其他相关规范要求。
9.小区场地高差处理设置的挡土墙均在红线范围内建设，不影响周边建设用地；小区的场地标高比规划路高，小区排水可直接导向道路市政排水系统。整个小区景观计是按照生态园林景观系统设在满足功能需求的前提下，满足建筑外环境的功能要求，艺术美化要求，赋予场所一明确的性格特征，创造贴切的场所氛围。
10.小区人防按照人防要求配设人防设施，布置于1.2号车库中。
11.幼儿园建筑耐火等级为二级。
12.过街天桥的净高大于4.5米，满足消防车通过要求。
13.车库出入口上方均做钢架玻璃雨棚。
三、建筑设计
1、平面功能设计
根据柳州市的气候条件和对项目定位的研究，设计确定了“在满足功能、美观、经济”的前提下，突出休闲、宜居所需要的简洁、宽畅、明亮的居住空间。
户型设计
（1）本设计从“以人为本”为出发点，精心地营造户内每一个空间，讲究动静分区，公共与私密空间分区，力求使每个房间都有直接采光通风，满足亚热带地区的气候特点和生活起居习惯。
（2）户型平面设计具有如下特征
平面房间规划方正，开间、进深与层高比例适宜。
厅与卧室面积适宜，多数采用明厅、明厨、明卫的三明设计。
使用功能合理，动静分区、公私分区、洁污分区和干湿分区明确。
住宅户型以三房两厅两卫、两房两厅两卫等户型为主，采用大众易接受的户型设计，平面简洁，功能明确，利用率高。满足每一个房间都有直接采光和自然通风的条件。楼梯间自然采光，住宅布局紧凑，套内设计以起居室为中心，家庭内部公私分离、居寝分离、洁污分离。在厨房、卫生间设计上综合考虑生活用品设备的布置，厨房按操作流程布置厨房设备，集中设置排烟道。功能分区，充分考虑住宅所需具有的空间特点。设计中我们以起居厅一个真正需要全体家庭成员参与的空间作为中心，分出几个尽端生活轴线；独立和私密的主人生活区；家庭其它成员以及客人生活区；以厨房、餐厅组成的对服务区；这样的分区结构达到了动静、洁污、内外居寝的分区明确；室内布置紧凑，设计尽可能减少开向起居厅门洞的数量，走道短捷，提高面积的使用率和舒适程度，这样住宅也拥有富有时代感的户内流动空间。住宅设计适应现代生活方式，强调大厅活动空间，做到明厅、明厨、明厕、明卧且设南北双厅，强调良好的通风效果，主卧室与起居大部分朝南。大部分住宅均设有双卫生间，各户型南阳台宽度均在1．5米以上，北面有些户型还设了生活小阳台；室外空调机位基本上每个卧室，客厅均设置一个，冷凝水统一排放，立面上用间隔较大的彩铝扁管进行遮档，既不影响空调正常运行，又统一了立面造型。每一个电梯厅、楼梯间都拥有直接的采光和通风，也能充分满足消防的要求。
2、立面设计
在本项目的立面造型设计中，经过收集大量的资料和对柳州市建筑的现状的考察、研究，采用从周围建筑借建筑元素符号的方法来完成本设计的立面造型。建筑在满足功能的舒适性和使用性的基础上，建筑立面应体现现代城市特征，简洁、明快是立面设计的基本原则。在建筑手法上，主要采用了住宅立面公建化的设计思想，增强建筑竖向立体感。此外利用阳台、凸窗、连梁等元素结合部分挑板以增加建筑竖向的挺拔感和韵律感。利用简洁的女儿墙及顶部挑板统一并简化建筑形态，使整个建筑群体简洁、干净，富于变化又充满韵律感。与周围城市空间环境相适应，外观以现代主义的手法，借鉴新古典主义建筑符号以突出风格与特征，增强了其可识别性。通过建筑轮廓高低错落，虚实对比，空间渗透，鲜亮明快的色彩综合体现居住建筑群之美，从高处鸟瞰，屋顶造型别致，使之成为城市新规划中的一个亮点。建筑形式采用简洁明快的风格，立面大面积凸窗、屋顶细腻的造型设计等赋予建筑一个富有艺术感、动感和现代感的立面形象。
第五章空间组织和景观特色要求
围合式的商业区与高层住宅建筑区相互交融的形式，通透的住户视角。大的中心商业广场的营造，让商业的重心得到空与实的结合。在景观上商业入口，及商业街都考虑有水体节点，住宅考虑商业平台的住宅花园绿化。
第六章道路系统规划
（一）道路骨架
基地东面临城市主干道60m官塘大道，北面临15m临江路，西南面为城市公共绿地，西面临18米安和路。考虑车行的便捷性及对地块的均衡拉动，规划修建10m 商业步行街一字型穿过基地作为主要内部商业人流，住宅人流直接由周边道路上住宅，道路结构清晰、有效。
（二）主要出入口
主要出入口位置相对均衡，基地东、南、西、北都考虑有商业的主要出入口，在住宅出入口附近都考虑设计有地下车库出入口，住宅出入口直接对街道。
（三）人车流组织
项目地块内实施相对人车分流，主要形式为车道呈环状围绕组团布置，实现“车在外、人在内”的人车分流。
（五）消防设计
地块内主要步行街道路兼作消防主环道；高层建筑设置环形消防车道或建筑两长边设置消防车道；高层住宅确保总周长1/4作为消防登高面；商业中心广场景观带紧急状况可通行消防车，地下室顶板考虑消防车荷载。
第七章绿化景观规划
总体空间布局强调开放性与围合的节奏感。规划结合主要商业出入口设置多处景观节点水体，路沿考虑不同的景观树。商业中心广场考虑为一大型绿化中心花园，集中
绿化。商业屋面考虑种植屋面，打造住宅的活动花园，并能有效的在空间上达到层次绿化、空间绿化。
第八章竖向规划
竖向组织的原则主要根据自然地形条件中地块入口与道路的衔接确定。竖向布置形式采取缓坡式，部分内部为平坡式，基地有平缓的起伏。商业建筑最高为2层，高度9.95米，住宅建筑最高99.9米，1+32层，地下有2层停车库，地下一层为5米高机械停车库，地下二层为3.5米高普通停车库。
第八章消防设计
1.高层建筑设置环形消防车道或建筑两长边设置消防车道。高层建筑出入口位置面设置消防登高面。
2.距离建筑5米设置消防车道，消防车道宽度≥4米。
3.设计高层建筑的消防登高面长度≥高层建筑的1/4周长及一个长边长度。
4.消防登高场地距离高层建筑5米且小于10米，登高场地最小不小于15米X15米。
5.按《建筑设计防火规范》(GB50016-2006)、《高层民用建筑设计防火规范》（GB 50045-95）(2005年版)，居住区间距控制的有关规范设计，满足规范要求。每户的入户门、楼梯门、均设乙级防火门。
6. 布置室外消火栓。
第九章无障碍设计
1.沿街商业设无障碍坡道，住宅入口设置无障碍坡道；公共卫生间设置无障碍厕卫。
2.无障碍电梯由电梯承包商应根据无障碍电梯要求配置轿箱栏杆和层门按钮。
3.无障碍设施的室内部分由精装修进行深化设计；室外部分由景观设计深化。
4.无障碍设施的标识由精装修进行配置或建设单位自理。
5.设无障碍住宅不少于48套。
第十一章各专业工程规划及管网综合
专业一结构设计方案
一、项目概况
1、本工程1#~7#、9#~15#楼为高层建筑，8#楼为多层（3层）建筑，其中6#、10#、14#楼为30层，其余均楼为33层。使用功能：1#~7#、9#~15#楼均为住宅，8#楼为幼儿园；其中各楼底部层均设置商业用房。本工程设置双层地下室，地下一层高5.0米，地下二层高3.5米，主要用途为车库及设备用房。
2、结构形式：8#楼（幼儿园）为框架结构，其余均为抗震墙结构。根据《高层建筑混凝土结构技术规程》JGJ3-2010第3.4.3条及《建筑抗震设计规范》GB50011-2010第3.4.3条规定，结构平面布置不规则应设置抗震缝。因此3#、4#、6#、10#、14#楼两个单元之间设置抗震缝，缝宽为260mm。
二、设计依据
1、主体结构设计使用年限为50年。
2、自然条件：基本风压为0.30 KN／m2 （6栋建筑高度均大于60米，设计采用1.1倍基本风压0.33 KN／m2)；地面粗糙度为B类；本工程抗震设防烈度除8#楼（幼儿园）为按7度（提高一度）外，其余均为6度。根据《高层建筑混凝土结构技术规程》JGJ3-2010第3.4.3条及《建筑抗震设计规范》GB50011-2010第3.4.3条规定，结构平面布置不规则应设置抗震缝。因此3#、4#、6#、10#、14#楼两个单元之间设置抗震缝，缝宽为260mm。
3、本工程结构设计所采用的主要法规和标准：
《建筑结构可靠度设计统—标准》（GB50068-200l）
《工程建设标准强制性条文》(房屋建筑部分)2013年版
《建筑结构荷载规范》（GB50009 一2012）
《混凝土结构设计规范》( GB500l0 一2010 )
《高层建筑混凝土结构技术规程》（JGJ3 一2010 )
《建筑抗震设计规范》( GB50011 一2010 ) 《建筑工程抗震设防分类标准》（GB50223 一2008 ) 《建筑地基基础设计规范》( GB50007 一2011 ) 《砌体结构设计规范》（GB50003 一2011）《人民防空地下室设计规范》（GB50038-2005）《建筑基坑支护技术规程》(JCJ 120-99)
《建筑桩基技术规范》(JGJ 94 -2008)
4、设计采用的主要活荷载标准值：
a)楼面均布活荷载
住宅：2.0KN／m2
阳台：2.5KN／m2
卫生间：2.5KN／m2
露台：3.0KN／m2
办公室：2.0KN／m2
商业：3.5 KN／m2
汽车库：4.0 KN／m2
消防车道：35 KN／m2
消防疏散楼梯：3.5 KN／m2
电梯机房、空调机房：7.0 KN／m2
b)屋面均布活荷载
上人屋面：2.0KN／m2
不上人屋面：0.5KN／m2
5、人防荷载
本人防地下室设计为甲类人防地下室核6级、常6级，人防等效荷载标准值按《人民防空地下室设计规范》计算。
三、建筑分类等级
1、建筑结构安全等级为二级；
2、根据《建筑抗震设防分类标准》（GB 50223-2008），本工程抗震设防类别除8#楼（幼儿园）为乙类外，其余均为丙类；
3、框架抗震等级为三级，抗震墙抗震等级为三级；
4、地下室防水混凝土的设计抗渗等级为P6。
四、地基与基础
基础设计等级：6#、10#、14#楼为乙级，8#楼为丙级，其余均为甲级。由于目前尚无地质勘察资料，基础形式待建设单位提供地质勘察报告后再定。
五、结构材料
1、混凝土：混凝土强度等级C25~C50，基础垫层为C15
2、钢筋：采用HPB300、HRB400。
3、楼盖采用现浇钢筋混凝土梁板结构。
七、结构分析
1、结构分析程序采用中国建筑科学研究院开发的“PKPM系列软件”进行内力分析计算。
2、根据建筑平面和竖向布置及使用功能的特点，结合墙体部位，合理布置框架柱,楼面梁。以满足建筑使用及美观要求。
3、本工程根据建筑总长度，平面、竖向形状等按规范设置相应变形缝。基础埋深也应符合相关规范要求。
4、位移比根据《高层建筑混凝土结构技术规程》(JCJ3—2010)3．4．5条规定，楼层的竖向构件最大水平位移和层间位移不宜大于该层平均值的1．2倍不应大于该楼层平均值的1．5倍。
5、周期比根据《高层建筑混凝土结构技术规程》(JCJ3—2010)3．4．5条规定，结构扭转为主的第一自振周期Tt与平动为主的第一自振周期T1之比控制在小于等于
0.9。
6、刚度比根据《高层建筑混凝土结构技术规程》(JCJ3—2010)3．5．2条规定，其楼层侧向刚度不宜小于相邻上部楼层侧向刚度的70%或其上相邻三层侧向刚度平均值的80%。
六、其它：
1、本着因地制宜且经济优先的原则，在满足建筑节能需求的前提下，本项目外部填充墙体采用页岩多孔砖，内部填充墙优先采用轻质型砌体，以减轻建筑物自重。
2、响应自治区建设厅重点推广的10项技术，钢筋优先采用新三级钢
专业二：给排水设计方案
一、设计依据
1.《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003（2009年版）
2.《城镇给水排水技术规范》GB50788-2012
3.《民用建筑节水设计标准》GB50555-2010
4.《高层民用建筑设计防火规范》GB 50045-95（2005年版）
5.《自动喷水灭火系统设计规范》（GB50084-2001）（2005年版）
6.《建筑灭火器配置设计规范》GB 50140-2005
7.《室外排水设计规范》GB50014-2006(2014年版)
8.《消防给水及消火栓系统技术规范》GB50974-2014(2014年版)
9.其它有关规范、规程及其他专业提供的资料
10.甲方提供的原始资料
二、设计范围：
包括用地范围内的室内生活给水、污废水排水系统、雨水排水系统、室内消火栓系统、自动喷水灭火系统以及室内灭火器配置等。
三、给水系统设计
1.水源：从市政给水管分别引入2根DN300的给水管，经水表计量后供小区内生活消防用水，在建筑周围形成环状管网。环网上设室外消火拴（地上式）若干个，以确保
室外消防用水需要。
2.生活用水量：
用水量表
3.供水方式：
本工程采用市政直接供水和变频恒压水泵直接供水方式，共3个给水分区，市政区为地下室至6层由市政管网直接供给；加压低区和高区为6层以上由变频恒压泵直接加压通过管网供给。
四、消防给水系统设计
1.小区设置1个消防水池及消防泵房，室外消防用水量30L/S，室内消防用水量40L/S。
2.自动喷淋用水量40L/S，消防栓火灾延续时间2小时，自动喷淋火灾延续时间1小时，地下室设消防泵房和消防水池，消防水池贮水量为400m3。
3.消防进水管室外成环，室外消防给水环网上设室外消火栓，屋面设置36m3消防专用水箱，供火灾初期消防用水。商业网点、地下室设有自动喷淋系统。
4.室内消火栓系统：
（1）室内消火栓系统采用临时高压给水系统，消火栓充实水柱13米。
（2）室内消火栓采用成套产品，箱内配置水带、水枪等。
（3）消防泵房设消火栓加压泵2台，1用1备，加压泵采用微机自动控制，并设有自动巡检功能，室外设3套消防水泵接合器。
5.自动喷淋系统：
（1）自动喷淋系统按中危险Ⅱ级设计，系统最不利点工作压力大于0.1MPa，灭火用水量30L/s。每个防火分区内设置信号阀和水流指示器。
（2）每个消防泵房设喷淋加压泵2台，1用1备，加压泵采用微机自动控制，并设有自动巡检功能，室外设3套喷淋水泵接合器。
6.灭火器配置：
在商场、地下室及住宅公共走道设置手提式磷酸氨盐干粉灭火器。
五、排水系统设计
1.室内排水采用污废合流制、室外采用雨污水分流制。
2.污水采用化粪池进行预处理，然后排入市政污水管网。污水按照给水的90%计算，最高日污水量为：3974.4m3。
3.雨水量当地的暴雨强度公式计算，重现期P=2年，屋面雨水采用专用管道系统收集排放至室外雨水沟，再就近排至市政雨水管网。
4.地下室排水分别设置车库及设备用房集水沟、集水坑排水，由设在集水坑内的潜水泵加压排至室外。
六、系统环保设计
水泵机组设置隔振、消声、降噪的阻尼弹簧减震器，采用吊式阻尼弹簧减震器管道支架以及水泵进出口接管采用软接头等技术措施。水泵出水管上止回阀采用静音式防水锤消声止回阀，设备房内墙面及顶棚采取做吸声处理措施，门做隔音门，尽量避免对周围环境及降低结构传递噪声。
七、防洪设计
洪水重现期约为20年一遇，防洪水位为92米，场地标高为90.50米。
八、管道材料
1.室内给水支管明装采用PPR给水管，立管采用钢塑复合给水管，热熔连接；室外埋地部分采用HDPE管，丝接。
2.消防给水系统：室内采用内外热浸镀锌钢管。室外埋地采用球墨铸铁管。
3.排水系统：室内排水立管采用单立管及特殊配件，管材采用铸铁管，排水支管采用硬聚氯乙烯排水管。室外采用硬聚氯乙烯双壁波纹管。
专业三：电气设计方案
一、设计依据
1.《20kV及以下变电所设计规范》GB 50053-2013
2.《供配电系统设计规》GB 50052-2009
3.《低压配电设计规范》GB 50054-2011
4.《民用建筑电气设计规范》JGJ 16-2008
5.《高层民用建筑设计防火规范》GB 50045-95
6.《建筑设计防火规范》GB 50016-2006
7.《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB 50067-97
8.《建筑物防雷设计规范》GB 50057-2010
9.《火灾自动报警系统设计规范》GB 50116-2013
10.《住宅区和住宅建筑内光纤到户通信设施工程设计规范》GB50846-2012
11. 业主及各工种提供的设计资料。
二、设计范围
1.变配电、自备发电机组系统
2.动力、照明配电系统
3.建筑物防雷及接地系统
4.网络、电话、数字电视、门禁监控系统
5.火灾自动报警系统
三、高压配电系统
由柳州市市电网向本项目提供独立的2路10kV高压电源。
四、供电指标及供配电系统
1.负荷等级：消防控制中心电源、消防水泵、生活水泵、潜水泵、消防电梯、客梯、防排烟风机、防火卷帘、应急照明等设备的用电负荷属于一级负荷；其住户用电、
商业用电及车库照明负荷属三级负荷。
2.供电指标:
五、变配电所
1、本工程在负1层共设3处室内变配电房。其内分别设置10/0.4kV干式变压器及高、低压配电装置。低压线路的供电半径不大于250米，各变电所设置于其供电负荷中心区域。
2、变电所配置配变综合测试仪,对变压器低压侧的电压、电流、有功功率、视在功率、功率因数、电度及供电可靠率、电压合格率、负载率、负荷曲线等进行监测。
3、本工程要求作总等电位联结,采用TN-S接地系统。所有电力设备及其配电装置外壳及构架、穿线钢管、公共设施的金属管道（如水管、空调管道）等均应做总等电位联结并可靠接地。
六、应急电源系统
本工程设置两个发电机房，共设置2台自备发电机组作为本建筑的应急备用电源。发电机组总装机容量为：1650kW。火灾时向本建筑内消防设备供电，市电停电时向本
建筑内一级负荷及消防设备供电。市电断电15秒内发电机组自动启动，及时提供电源。
七、照明、动力配电系统：
1、采用节能荧光灯作为本建筑的主要光源，配用高品质的电子镇流器。车库、门厅等公共场所的照明灯具要求采用T8、T5三基色荧光灯，光源显色指数 Ra≥60。住宅的楼梯间照明灯具，采用声光控制，有效地减少电能的浪费。
2、照度标准：住宅照明的照度要求：起居室100Lx，卧室75Lx，卫生间100Lx，餐厅150Lx，车库30Lx。设备房间的照度要求：变配电房100Lx，发电机房200 Lx，水泵房100 Lx，风机房100Lx，电梯机房200 Lx，公共通道50Lx。商业的照度要求：一般商店、超市营业厅300Lx。
3、照明设计贯彻“绿色照明”方针，光源采用节能型光效好、显色指数高的高效气体放电灯、节能灯、白炽灯、射灯、防水防潮灯、庭院灯等设备。
4、小区室外道路、环境照明要求节能、控制方便可靠。
5、门厅、前室、公共走道、楼梯间照明采用声光控自熄式节能开关控制。
6、凡容量为30kW及以上的电动机均采用星-三角起动，容量为30kW以下的采用直接起动。
八、消防设施：
1、消防动力设备的两个电源或两个回路在最末一级配电箱处自动切换。
2、消防用电的配电线路,应穿金属管保护并敷设在不燃烧体结构内，当采用耐火电缆时，应敷设在耐火极限不小于一小时的防火线槽内。
3、消防动力设备和应急照明的配电线路明敷时，应穿有防火保护的钢管或金属线槽，消防设备供电线路在电缆桥架内敷设时，应采用有防火保护的封闭式的线槽或电缆桥架，不能采用敞开式的托盘桥架。消防用电设备的配电线路，当采用暗敷设时，应穿管敷设在不燃烧结构内，且保护层厚度不应小于30mm。
九、建筑物防雷：
1、本工程防雷按第二类民用建筑设计，采用联合接地方式，接地冲击电阻不大于1欧姆。
2、低压配电系统采用TN-S接地保护制式。电气装置正常不带电的可导电部分均应可靠接地。
3、顶层屋面设接闪带做接闪器，引下线利用结构柱内两根主筋。屋面上所有金属构件均需与接闪带电气联接。
4、建筑物内所有设备金属管道，电气接地保护线等均进行总等电位联结。
5、为防止雷电压侵入，在所有电源线路进出建筑物处均装设防浪涌吸收装置。
城中村改造项目流程图 申请旧村改造制定拆迁补偿安置方案镇（办）审查、备案区政府审查、备案列入区政府改造计划签订旧村改造责任书申请规划设计条件 村（居）委会镇政府、办事处区政府市规划局用地科 规划总平面设计规划总平面审批管网综合图、竖向图、给排水图审批规划选址意见书（回迁楼）土地局用地意见（土地预审）核准备案证 设计院市规划局城市科市规划局市政科市规划局用地科耕保科请示，市政府审批政务大厅发改委 规划用地许可证意见出具土地界定报告组征地卷报土地局审批地籍科、规划科、耕保科出征地意见征地卷报市政府审批办理土地所有权证 市规划局用地科国土测绘队市国土资源局各科室市政府国土资源局地籍科 划拨土地组卷（回迁楼）报市政府审批办理土地使用权证出让土地组卷（商品房）组卷报土地储备中心挂牌公示、出让竞拍、签订成交确认书 市政府市国土局土地储备中心 签订土地出让合同缴纳土地契税报市政府审批办理土地使用权证规划用地许可证地质勘探报告、设计施工图纸办理工程规划许可证 市国土局市财政局市政府市国土资源局市规划局用地科勘探公司、设计院市规划局建设科 现场放线、公示牌制作招标方案核准招标登记建设资金证明（总投资的35%）施工许可证办理主体验收房屋测绘报告清欠验收综合验收 规划局服务中心发改委市建设局本公司财务科市建设局建设局、施工、监理、开发单位房管局测绘队清欠办建设局、施工、监理、设计审图节能验收、人防验收、外立面验收工程竣工认可证环保验收、消防验收档案移交，出具档案备案证明守法证明办理备案证房屋所有权总证物业用房证明房屋分户证 节能办、人防办、规划局市规划局环保局、消防队建设局档案馆建设局稽查队建设局市房管局交易大厅
精心整理 石家庄市城中村改造政策规定及操作实务 一、石家庄市城中村改造政策规定及实务 （一）石家庄市城中村改造政策。 石家庄市城中村改造走在全国的前列，政策规定是相当成熟和规范的。所以石家庄市城中村改造早在2002年开始就出台14号文，适用期是5年，到07年结束。08年张书记提出三年大变样，开始了新一轮的城市建设，城中村改造如火如荼的开展起来。石家庄城中村改造，尤其是08年以后，政策规定相当完善，下面介绍一下相关文件。 1、关于进一步加快城中村改造的实施意见（08年5号文） ? ?2 ? ?3 ?? ??4号）??? ?5 ? ?6 ?7 ? 8、（城???? ???? 968号）???? ????办理回迁楼产权登记的程序及资料。 10、关于进一步规范城中村改造的实施意见的通知（石政办发〔2010〕18号） ??1）2010年后城中村改造重点：二环路以内未启动的；二环路外侧可视范围内的；主要市政及公用设施建设所涉及的。 ???市政及公用配套设施暂不具备条件的村庄，原则上不列入近期改造计划。 ??2）城中村改造规划方案和拆迁补偿安置方案批准后，由辖区政府商国土部门组织公开招标选定一级开发企业。 ??参与投标的企业要符合《石家庄市城中村改造开发企业准入暂行规定》有关要求。 ??招标时要进入有形建筑市场，由市招标办全程监督。
??经招标选定开发企业后，由国土部门按照一级开发的程序做出委托，明确一级开发主体，报市城中村改造办公室备案，同时通报市发改、规划、建设、国土等相关部门和单位。 11、石家庄市人民政府关于进一步落实石家庄市区预留发展安置用地政策的实施意见（石政发〔2010〕48号） ?人均一分地，给村里预留发展用地，用于村集体商业、工业等经济发展； ?可作为回迁房周转用地，提前利用； ?划拨登记在村委会或居委会名下； ?交政府出让后，出让净收益返还。 12、石家庄市城中村旧城改造土地收储工作流程（石政办函〔2010〕61号） ??二环内的城中村拆迁完成后的土地储备程序。 13、石家庄市市区土地收储工作流程（石政办发〔2011〕17号） ???? ? 另外改? ?80%表决。 ?1、其实每 选??? ?2 ??? ?3、其内容包括原村庄的住宅现状，土地利用方案，建设设计方案，回迁区域和开发区域的位置，配套设施有哪些，包括经济效益分析等。这些都需要开发公司先行介入。其实规划方案以及后面需要讲的拆迁安置补偿方案都是开发商与村委会之间的利益博弈。当然规划方案的制定也是需要投资的，在符合规定的前提下，征求村委会和区政府街道办事处的意见后，由开发公司委托设计公司来编制规划方案。 ??（村委会、开发公司——区政府——规划局、土地局——城中村改造办公室） ??4、区政府组织村委会根据批准的规划方案和土地利用方案制定拆迁安置补偿方案（一村一案）。在实务当中，一般是先定拆迁安置补偿方案，对村民的安置区域和安置面积都要提前规划好，尤其是安置面积需要提前确定，才能在规划方案里确定回迁楼的用地面积，楼座，楼间距，总型图。??5、对《拆迁安置补偿方案》进行表决，表决时区政府和区城中村改造办公室需派员参加。（最好在经市拆迁办批准后再进行表决、公证处进行公证）保证合法有效性。
城市城中村改造项目项目主要分为三种形式: 广州市城中村旧村庄改造工作流程图
广州市旧城改造工作流程图
广州市旧厂房改造工作流程图
广州市“城中村”改造有关程序
一、改造项目启动程序 （一）改造意愿表决。“城中村”改造之前应充分征询改造范围内村集体经济组织成员的改造意愿，应召开村集体经济组织成员代表大会进行集体表决，经应到会代表2/3以上同意后方可进行改造。 （二）改造方式表决。纳入全面改造范围的“城中村”村集体经济组织可以选择自主改造或通过土地公开出让招商融资进行改造。选择改造方式应经村集体经济组织成员代表大会集体表决，所做决定应当经应到会代表2/3以上通过。 为保证“城中村”改造工作的延续性，各村集体经济组织应成立“城中村”改造领导小组，领导小组负责人由班子成员担任。 二、选择合作企业程序 经村集体经济组织成员代表大会表决确定为自主改造的，村集体经济组织可以通过公开招标或集体表决方式选择合作企业。 (一)公开招标的方式 鼓励村集体经济组织采用公开招标的方式，选择有社会责任、有品牌、有实力、有经验的开发企业参与“城中村”改造项目。 公开招标方案由村集体经济组织编制，并报区政府同意后，通过市政府公开招标平台选择合作企业。
(二)集体表决的方式 1.企业资格审核。各区“三旧”改造主管部门、行政街道管辖办事处会同村集体经济组织对有意向的开发企业其资金实力、拆迁安置能力、改造经验、商业信誉、以及时间精力等方面进行查核，确保数据真实。 2.确定候选企业。村集体经济组织在广泛听取村民意见的基础上需选择1至3家开发企业作为候选企业。 3.集体表决。通过召开村集体经济组织成员代表大会对各合作意向方提交的合作框架协议进行表决。表决结果经应到会成员2/3以上同意后，报各区“三旧”改造主管部门备案。 4.表决结果确认。会议需当场记录和保留纪要文件，纪要文件上需有参加会议人员的签名。 5.表决过程监督。各区“三旧”改造主管部门、行政管辖街道办事处应派员全程参与并监督。 （三）结果公示 确定合作企业后，其结果要进行公示，公示应按以下要求进行： 1.公示时间不少于5个工作日，公示地点应包括村集体经济组织办公地点、村社牌坊及村民主要聚集地等。公示期间村集体经济组织应将每天公示的情况以照片或影像的形式进行记录。 2.应公布各区“三旧”改造主管部门监督电话及行政管辖街道办事处监督电话，受理投诉。公示期满后，各区“三旧”改造主管部门将投诉受理情况书面通知村集体经济组织。
棚户区改造项目实施方案 为了确保X县X路片区棚户区改造工程顺利进行，维护被征收人的合法权益，依照《中华人民共和国土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等房屋征收相关规定，结合本次征收范围内的实际情况，特制定本方案。 一、项目建设背景 X县X路片区棚户区改造项目是我县X年确定的重点城中村改造项目。棚户区改造既是重大民生工程，也是重大发展工程，该项目的实施对促进我县经济发展和民生改善具有十分重要的意义，受X 县人民政府委托，X路片区棚户区改造项目的实施主体为X县城市建设投资开发有限公司，具体负责该项目的组织实施。为确保工程顺利进行，维护被征收人的合法权益，依照《中华人民共和国土地管理法》、《X省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等房屋征收相关规定、结合本次征收范围内的实际情况，特制定本方案。 二、项目基本情况 （一）项目建设单位 X县城市建设投资开发有限公司 （二）项目建设年限 本项目拟定建设年限为一年，从X年10月10日至X年10月9
日。 （三）项目拆迁范围 本项目拆迁范围为东至太姒路东侧，西至城关小学西墙，北至文化路，南至X东西街。 （四）项目拆迁量 本项目拆迁总户数为491户（套），房屋拆迁总面积137629平方米，拆迁总占地115.8亩；涉及拆迁范围为X。（以上数据为初步摸底调查情况，实际面积、户数待征收工作启动后，根据被征收人提供的产权证件，以实际勘测的户数、面积为准）。 （五）拆迁补偿方式 本项目拆迁安置方式全部为纯货币化安置。 （六）征收范围确定后，自征收公告发布之日起，不得进行下列活动，违反规定实施的，不予补偿。 1.新建、扩建、改建房屋； 2.改变房屋和土地的用途； 3.对房屋进行装潢、装修、抵押； 4.抢栽各种花木。 （七）征收范围确定后，自公告发布之日起，有关部门接到征收部门的通知，应当停止办理征收区域内所有房产、土地、工商、税务、户籍等涉及增加补偿费用的有关手续。 （八）对违法建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿；对未
千里马招标网https://www.doczj.com/doc/1f18239793.html, 单一来源 采购文件 采购编号：Z 项目名称：河津市新耿区城中村改造项目（一期）承接主体 采购人：河津市住房保障和城乡建设管理局 集中采购机构：河津市政府采购中心 二〇一八年七月
河津市新耿区城中村改造项目（一期）承接主体 单一来源采购文件 项目编码：Z 采购人： 法定代表人或其委托代理人： 集中采购机构： 法定代表人或其委托代理人： 日期：二一八年七月
目录 第一章: 单一来源采购邀请书………………………第二章：采购项目需求………………………………第三章：谈判人须知…………………………………第四章：政府购买服务协议…………………………第五章：响应文件有关格式…………………………
第一章单一来源采购邀请书 项目编号：Z 山西省城镇建设投资有限责任公司： 河津市政府采购中心受河津市住房保障和城乡建设管理局委托，对河津市新耿区城中村改造项目（一期）承接主体进行单一来源采购。该项目已被政府采购管理部门批准采用单一来源方式进行采购，我方现邀请贵公司参与本项目的采购活动，按照本邀请书后所附的有关要求，编写好单一来源采购响应文件，于年月日时分，前往河津市政府采购中心就本项目的商务、技术和报价等有关问题，进行进一步的协商。
第二章采购项目需求 序号 项目名称户数位置 征收面积 （平方 米） 投资 （万元） 河津市新耿区 城中村改造项 目（一期） 新耿区 合 计 、按《政府购买服务协议》及时、足额向山西省城镇建设投资有限责任公司支付购买服务资金，确保其按时偿还贷款。 、山西省城镇建设投资有限责任公司作为本项目贷款资金承接主体，接受购买主体的委托，负责棚改项目贷款。 三、服务要求 、承接主体应在项目进程中采取的一切必要措施保障其所提供的服务质量标准。 、承接主体应接受并配合购买主体或其组织的对合同履行情况的监督与检查，对于购买主体指出的问题，应及时作出合理解释或予以纠正。 、承接主体应对采取有效的磋商保证本项目的融资按计划进度执行，不会影响到项目实施，且所有融资均用于本项目，并合理安排资金使用计划，确保项目得到顺利实施。 、除上述要求外，遵照山西省住房保障和城乡建设厅和省财政厅《关于政府购买棚户区改造服务的指导意见》（晋政办法[]号）、山西省人民政府办公厅《关于规范和明确我省政府购买棚户区改造服务工作流程和工作职责的通知》（晋政办法[]号）
石家庄市人民政府办公厅 关于明确市区城中村改造回迁楼认定及产权登记程序的意见 石政办函[2009]68号 市内五区人民政府,高新区管委会,市政府各部门,市属各单位: 为加快推进城中村改造中村民回迁楼建设，规范回迁楼建设行为和管理程序，充分发挥政府的主导作用，经市政府同意，现就明确市区城中村改造中村民回迁楼认定及产权登记程序提出如下意见。 一、明确城中村改造实施范围。经市政府批准列入改造计划的城中村，改造范围原则上限定在旧村宅基地范围内，并严格控制其它用地使用。对确需使用周转地的，必须经市政府批准后列入改造范围。经批准的周转地原则上只用于建设村民回迁楼。在城中村改造实施范围确定的基础上，各村要按规定要求抓紧编制城中村改造规划方案，并经市规划审批委员会审定通过后方可组织实施。 二、明确回迁楼建设规模和安置标准。辖区政府组织村集体经济组织根据批准的城中村改造规划方案，按照“一户、一宅、一证”的原则（即：一块宅基地、一个宅地证认定为一个确权户），制定本村拆迁补偿安置方案，并明确回迁安置的总面积。从今年起列入改造范围的城中村，回迁安置面积必须符合《石家庄市人民政府关于进一步加快城中村改造的补充意见》（石政发[2009]6号）规定标准，每个确权户回迁总面积原则上不超过300平方米。 三、明确回迁楼认定程序。拆迁补偿安置方案经表决通过并取得拆迁许可证后，由市城中村改造办公室商辖区政府、村集体经济组织共同确认回迁楼的占地位置、楼号、总套楼、总建筑面积，并标示在规划总平面图。同时出具正式公函，作为土地供应、配套费减免、产权登记的依据。 市城中村改造办公室认定回迁楼需提供以下相关备案文件：（一）村集体经济组织提出回迁楼认定申请及辖区政府意见；（二）拆迁补偿安置方案、拆迁补偿安置协议、拆迁许可证复印件；（三）经辖区政府和当地派出所确认的回迁安置户名单；（四）经公示后的规划总平面图。
城中村改造项目流程图 区土地局地籍科土地确权（60天）企业提供土地确权所需资料: 1、《土地登记申请书》、《土地登记审批表》； 2、《郑州市人民政府关于城中村改造范围的公告》 3、股东大会决议或村集体经济组织会议决议; 4、本村四邻签章的《地藉调查表、审批表》 5、法人资质证明; 6、法人代表身份证明、委托人身份证明; 7、《指界通知书》、《指界委托书》。 确定土地使用性质、类别、位置、边界、土地确权公告。 办理程序：1、区土地局确权、公告 2、报区政府批准 3、报市土地局审核 4、市土地局报市政府批准
5、市土地局登记发证 市规划局用地处办理选址意见书（60 个工作日）企业提供资料：区村改办报告、建设单位申请书、建议书或相关部门 批准文件、1/1000 数字化地形图两套、国有土地使用证及 双方协议、建设单位经办人身份证、营业执照、资质证书办理程序：1、用地处转总工室审查（用地性质、范围、面积是否符 合城市整体规划。） 、用地处签署意见上报局业务会批准、主管副局长批准公示、郑 州规划局网公示7 天、市信访办、用地处盖章、主管副局长批 准发证、领取选址意见书 8．规划院实地测量，并处定位图，收取测量费。 市规划局用地处办理建设用地规划许可证（30 个工作日）企业提供资料：选址意见书、定界图、航测图、营业执照、资质证书、 土地相关证明文件、规划设计总图 办理程序:1 、用地处根据选址意见书出控制性详规设计要点（需主管 副局长审批） 2、规划院做控制性详细规划 3、郑州规划局网公示7 天 4、规划设计条件批复 5、报批初步设计方案 6、主管副局长批准 7．公示7 天 8 、交费发证 市国土资源局利用处办理国有土地使用证（60 个工作日）具体流程土地局利用处正在拟写 建设单位持用地申请、航测图、平面布置图、土地转
云岩区城中村棚户区成片改造项目介绍 一、基本情况 我区抢抓“棚户区”改造及开发用地“净地”出让等政策机遇，以大营坡“棚户区”改造为突破口，同步推进九华大院、上河坎街、毓秀路等45块地块的旧城改造工作，现正式推出12块成熟的地块 二、具体项目 （一）市北路地块说明 本地块位于贵阳市西北侧，紧邻已建成的市北路，地块东北侧主要有国安厅等单位，西北侧距保利云山国际住宅小区约500米，西南侧紧邻黔灵半山住宅小区，东南侧为绿化良好的自然山体，地理条件较好。 地块为西北至东南向的一狭长区域，西北至东南向约640米，西南至东北向最窄处约35米，最宽处约80米，用地面积约30000㎡。地块内主要为当地村民自建房，且密度较大，地块由西南至东北向标高逐渐降低。 经济技术指标 用地面积：30000㎡ 总建筑面积：328200㎡ 计入容积率面积：268200㎡ 其中 住宅：160000㎡ 办公：88200㎡ 商业：18000㎡ 公建配套设施：2000㎡ 容积率：8.94 建筑密度：30.5% 绿化率：35%
不计入容积率面积：60000㎡ 地下车库：60000㎡ 总户数：1700户 （二）麻冲地块说明 本地块位于贵阳市西北，紧邻金阳大道，地块周边主要有国安厅，贵州大学小关校区，雅园小海螺饮食，小关汽车检测站等单位，西北侧与蛮坡世纪园经济适用住宅小区隔街相望，西南侧紧邻黔灵山脉，有绿化良好的自然山体，地理条件较好。 地块为西北至东南向的一不规则区域，西北至东南向约740米，西南至东北向最窄处约64米，最宽处约267米，用地面积约102000㎡。地块内主要有当地村民自建房，小关汽车检测站及一些小型家庭式作坊。地块由西南至东北向标高逐渐降低。 经济技术指标 用地面积：102000㎡ 总建筑面积：970000㎡ 计入容积率面积：830000㎡ 其中 住宅：480000㎡ 办公：320000㎡ 商业：20000㎡ 学校：8000㎡ 公建配套设施：2000㎡ 容积率：8.14 建筑密度：29.4% 绿化率：40% 不计入容积率面积：140000㎡
关于“城中村”改造进展情况的汇报 齐市梅里斯达斡尔族区人民政府 （2011年4月11日） 市政府： 按照本次会议要求，我将梅里斯达斡尔族区“城中村”改造进展情况简要汇报如下： 一、“城中村”改造的进展情况 (一)加强领导，建立“城中村”改造工作的保障机制。我区把“城中村”和“新农村”改造工作列入全区“十二五”建设规划。成立了“城中村”改造工作领导小组，完善了各项工作制度，做到人员到位，职责到位，办公经费落实到位。梅里斯村改造开发的申请报告已报市城中村改造办公室待批，梅里斯村和鲜明村的改造建设总体方案和实施办法，正在着手制定之中。 (二)调查摸底，做好两村改造的前期准备工作。为了确保改造各项基础数据的准确，我区先后于2010年6月、2011年2月两次对梅里斯村和鲜明村进行现状摸底，对梅里斯村和鲜明村的人口、土地、房屋、集体资产、生活就业等情况进行细致调查。据初步统计：梅里斯村全村农户1322户、居民人口约4000人，占地约3000亩，建筑面积122049.3平方米，临时建筑112000
平方米，大棚121000平方米，果树5000棵，水井1400个。鲜明村全村农户360户，现有宅基地占地约600亩，建筑面积25786平方米，临时建筑7185平方米。 (三)招商引资，吸引投资公司共同改造开发“城中村”。从我区目前的财政状况和两村集体经济、群众收入状况等实际出发，只有通过招商引资才能解决我区的城中村改造资金问题。为此，我区广拓门路，积极寻求有实力、能做事的开发企业到我区投资城中村改造。经多方考察与多次沟通，我区与河南中亨集团初步达成城中村改造投资意向，并签定了框架协议。协议规定：梅里斯村整村改造开发分3年完成，首期改造开发占地1129亩，约拆迁592户，先期投入资金30万元/亩，共需投入资金约3.4亿元（不含开发建设资金和区块基础设施建设资金）。鲜明村整体改造开发2年内完成，改造开发占用旧宅基地600亩，新占村集体建设用地100—400亩，拟开发建设总用地1000亩。拆迁217户，先期投入资金27万元/亩，共需投入资金1.9亿元（不含开发建设资金和区块基础设施建设资金）。中亨集团现已在我市注册公司——齐齐哈尔合利开发建设有限公司，先期启动资金已经到户。该公司还表示将在我市打造样板工程及标志性工程，力争创造全国“城中村”改造的“齐齐哈尔市模式”。 (四)加强衔接，与市直部门通力合作做好有关工作。我区按
市区村城中村改造项目战略合作协议甲方：有限公司（以下简称“AAAA”）法人代表： 乙方：建设投资有限公司（以下简称“EEEE”）法人代表： 定义： DDDD项目：XX市BBBB区GD街道办DDDD村城中村改造项目。 DDDD村位于XX市1111大学城内，东临1111路、南邻1111河、西临1111南校区、北临1111南校区，列入《
宣恩县旧城改造项目 商业项目招商及销售营销策划提案
华夏鑫龙房地产开发有限公司 2006年9月15日 第一部分：本项目重要营销背景及营销命题 一．重要营销背景 1．华夏鑫龙商业地产品牌之作 本项目是华夏鑫龙第一个真正意义上的商业地产项目，对华夏鑫龙品牌及本项目住宅营销意义重大。 2．商业部分肩负赢利重任 由于地价高企，商业部分是本项目重要利润来源，能否实现商业部分最大化利润将直接关乎本项目的整体赢利水平。 3．宣恩县商业地产第一盘 本项目是宣恩县第一个推出销售的上规模的商业地产项目，由此打响宣恩县商业地产第一枪，示范效应强，且具有非常好的新闻题材，需要在营销中善用。
4．恩施地区商铺投资回归理性 恩施地区虚拟产权商铺销售受阻，独立产权街铺将重新成为实力投资型客户主流投资品种，对本项目是一个利好。（以上论据，在恩施地区商业地产项目调查报告提到） 5．“宣恩旧城改造项目”之概念及资源整合的深远意义 恩施地区是我省未来几年中西部开展的最重要的区域之一，打造“宣恩旧城改造项目”以及由此带来的商业人气预期将同样是本项目的重要营销背景。
二．重要营销命题 1．“商”与“铺”的关系 有“商”才为“铺”，招商是否成功、进驻商户是否有持久市场生命力将是商铺产权营销的重要前提。本项目应重视“招商”与“销售”的重要因果关系。 2．招商时机的选定 关于招商时机的选定。商业招商是一个周期相对长的营销工作，尤其是著名品牌的谈判。但一旦突破著名品牌，将形成强大羊群效应。因此在招商过程中，如何制订“头羊突破”策略尤为关键。 3．商铺产权销售时机的选定 关于商铺产权销售时机的选定。一个很重要的规律是：商业开业是商铺销售的坟墓！因此，除非对商业一开业就能
城中村改造调研报告 我校调研小组于5月19日开始针对韩店镇城中村改造情况作了初步的调查了解，期间我们掌握了一些基本情况，但也看到了一些问题。现将其作简单总结汇报。 一城中村改造的基本情况 韩店镇的城中村改造集中在县城所在地韩店村以及紧邻的两个村庄即黎岭、经坊。自去年县里对城中村改造工作作出安排至今，三个村在地域村情、总体思路、具体方法、改造进度等方面都存在一定的差异： 黎岭村：自去年底以来，黎岭村已针对新村改造作了两次表决，一次支部大会表决89%通过，一次入户表决85%以上同意，之后外请专家讲课，5向百姓宣传改造的目的意义，还出去太原清徐、晋城等地参观学习，现在已有一基本成型的草规出来：已择好一地先建回迁房，待村民搬出后再对旧村进行改造，而且改造工作都由村集体统一组织规划。对村民的补偿初步设想户均200平米，40平米左右的商铺。据村支书介绍这样的设想是完全有能力兑现的，而且所有环节都围绕稳妥二字操作，程序正在进行中。 经坊村：占地2平方公里，人口3000余，与韩店村最大的不同在于地处县城边缘，村民大多以务农为生。这次城中村改造，经坊村有一个大致想法：借县城黎都西路东延占地的机会（政府行为，已拆民宅40-50户，一撞高层村民住宅楼已在建设中），村里再进一步运作，在此栋住宅楼旁再加盖几栋回迁楼，之后对旧村进行统一规划改造。村支书陈书记也曾流露：只要政府给政策，并改造后的利益原原本本给百姓，而且让百姓不但上楼了，还要有出路（谋生），村集体自己搞改造也是大有积极性的。当然这些都还在酝酿阶段。 韩店村是县城所在地，人口5000余人，村民大部分集中居住在县城中心地带，百分之80的村民完全失去了土地，靠作小买卖、出租房屋、自办小企业小作坊等自谋生路，由于其人口众多、土地较少、又是县城所在地、外来人员多带来很多复杂问题等原因，所以韩店村采取了顺应潮流、让利百姓、先易后难、先远后近、自主改造先行先試的原则方法，把全村分为三个改造片，计划进行自主改造先期试验性操作。而且处于村子边缘地段的潜家窑(村西南口)和后窑（村西）的部分村民在经得村委会同意并履行一些简单手续后已经开始动作。两处建筑地的改造背景和方式大体相同。 综合这样的情况，我们就针对性地选择了韩店村潜家窑一地作了专门走访。据这一带住房改造的负责人介绍：潜家窑建筑地所有6户居民已分别向城建局、村委会递交了住房自主联合改造申请规划书。而县里镇里在村庄改造方面尚没有具体政策框框限制，潜家窑一带又地处边缘地带，不会对整村的长远整体规划造成太大影响、面积不大涉及住户不多、居民改造热情较高且不存在邻里纠纷。村委也本着先行先试、不影响大局的原则原则同意、允许改建。在这样的总体情况下，潜家窑处6户居民联合起来，拆掉原有住宅，连同原来的公共通道，加之西边的建筑公司租用的土地，在这基础上开始新建5个单元的7层住宅楼。住宅楼占地大约2亩，总建筑面积7000平方米，可安排70余户居住，原来的6户居民每户补偿220平米，外加5万元，其余按每平方1480元的价格出售。当说到居民的水电暖等基础设施问题时，该负责人说：供水没问题，排水也还可以，目前就是冬季供暖没有着落。 二城中村改造中存在的主要问题 1、土地“瓶颈”问题 土地问题事关规划、拆迁和安置补偿等问题，涉及村民的根本利益，是各地在“城中村”改造工作中公认的“瓶颈”问题。目前来看，即将改造的三个村子中，只有黎岭一家找到了建回迁房的落脚地，操作起来相对比较好一点外，其它两村都存在不同程度的难题。经坊村想与政府修路占地搭便车，且一切工作正在摸索，而韩店村地处县城中心，人口密度
城中村改造相关法律文件 1、石家庄市人民政府关于进一步加快城中村改造的实施意见 (2) 2、石家庄市人民政府关于进一步加快城中村改造的补充意见 (10) 3、省会城市建设“三年大变样”指挥部办公室关于进一步加快城中村改造的指挥 意见的通知 (14) 4、石家庄市城市建设“三年大变样”指挥部办公室关于加快办理城中村改造有关 土地手续的通知 (17) 5、关于明确市区城中村改造中村民回迁楼认定及产权登记程序的意见 (21) 旧城改造相关法律文件 石家庄市人民政府关于鼓励旧城改造货币补偿异地安置的实施意见 (23) 其它 石家庄市人民政府关于进一步加强土地储备工作的实施意见 (25)
石家庄市人民政府关于进一步加快城中村改造的实施意见 石政发〔2008〕5号 市内五区人民政府，高新区管委会，市政府各部门，市属各单位：为进一步加快城中村改造，提高城中村人居环境质量和居民生活水平，优化城市土地资源配置和空间结构布局，促进城市经济社会又好又快发展，结合当前国家宏观政策和我市实际情况，现提出如下意见。 一、主要任务 坚持以科学发展观为指导，按照“统一规划、合理布局、集约用地、综合开发、配套建设”的原则和“市级指导、区级组织、村级实施、市场运作”的思路，大力推动城中村改造快速和谐实施，确保三年内已列入遗留问题的12个城中村和“四横六纵”主街主路沿线的城中村全部拆迁改造完毕，同时加快实施城市规划建设区内其它村庄改造。 二、规划方案 （一）城中村改造规划方案，应当根据城市总体规划和控制性详细规划的要求，统筹考虑村民安置、经济发展和区域城市功能等因素，充分听取村民意见，由辖区城中村改造办公室组织编制。对适于合村并建或集中改造的相邻城中村，可由辖区城中村改造办公室组织统一编制规划方案。 城中村改造规划方案应当包括村庄现状、拆迁安置方案、用地规划和建设设计方案以及经济效益分析等。 （二）城中村改造规划用地原则上应在现状宅基地范围之内，并根
城中村改造基本流程（规划——土地收储——拆迁——建设） 一、规划：（申请－立项－审批） 1、申请：各区政府（开发区管委会）提出城中村改造项目申请 2、立项：由市规划局会同市发改委、国土局、土地储备中心初步审查，符合条件的，由市规划局出具规划设计预条件，报市政府批准后由市发改委下达项目立项批复。 3、审批：城中村改造项目控制性详细规划由各区政府（开发区管委会）会同市规划局组织编制，报市规委会审定。 二、土地收储： 1、城中村改造范围内的土地由市土地储备中心收储。 2、涉及集体土地的，由市土地储备中心会同各区政府办理土地征收申报手续。 3、城中村改造范围外的零星土地，因城市规划和城市建设需要，应当就近纳入城中村改造范围，实行统一规划、统一拆迁。 三、拆迁：
1、制定拆迁补偿安置方案： 对城中村改造范围内的房屋、人口等情况进行调查审核，制订拆迁补偿安置方案并实行三榜公示，由市建委会同市财政局、审计局、国土局、房地产局、规划局、公安局、监察局等部门予以复核确认。2、集体债务审计： 城中村改造范围内土地依附的集体债务情况由区审计局审计、市审计局复核，经市政府批准后列入土地开发成本。 3、前期开发费用： 城中村改造范围内的土地熟化工作由各区政府组织实施，前期开发费用由市土地储备中心会同市建委、审计局等部门核定后支付。较大规模的城中村改造项目，征地拆迁补偿安置费用由市土委会一次性审定，计入土地出让金总额，由开发建设单位支付，各区政府按期组织完成房屋拆迁。 4、编制改造用地供应方案： 城中村改造土地供应方案由市国土局会同市土地储备中心编制，报市土委会批准。拆迁安置房和公共设施用地按划拨方式供应，经营性用地按招标、拍卖、挂牌出让方式供应。 5、进行城中村改造房屋拆迁补偿安置：
甘河工业园区城中村棚户区改造项目（二 期） 招 标 文 件 项目编号：川招青海公招（服务）- 采购人：甘河工业园区规划建设和土地管理局 采购代理机构：四川国际招标有限责任公司青海分公司 年月
目录 第二部分投标人须知前附表 (7) 第三部分投标人须知 (8) 一、说明 (8) .适用范围 (8) .采购方式、合格的投标人 (8) .投标费用 (9) 二、招标文件说明 (9) .招标文件的构成 (9) .招标文件、招标活动和中标结果的质疑 (9) .招标文件的修改 (9) 三、投标文件的编制 (10) .投标文件的语言及度量衡单位 (10) .投标报价及币种 (10) .投标保证金 (10) .投标有效期 (10) .投标文件构成 (11) . 投标文件的编制要求 (11) 四、投标文件的递交 (12) . 投标文件的密封和标记 (12) . 递送投标文件的地点、截止日期 (12) . 投标文件的撤回和修改 (13) 五、开标 (13)
六、评审程序及方法 (13) .评标委员会 (13) .评审工作程序 (14) .评审办法 (16) 七、定标 (17) .推荐并确定中标人 (17) .中标通知 (17) 八、授予合同 (17) .签订合同 (17) 九、废标 (18) . 废标情形 (18) 十、处罚 (18) .处罚情形 (18) 十一、采购代理服务收费标准 (19) 十二、其他 (19) 第四部分青海省政府采购项目合同书范本（参考） (21) 第五部分投标文件格式 (26) 格式：投标文件封面 (27) 格式：投标文件目录 (28) 格式：投标函 (29) 格式：开标一览表 (30) 格式：分项报价明细表 (31) 格式：商务应答表 (32) 格式：投标人类似项目业绩一览表 (33)
第一章申报单位及项目概况 1.1 项目申报单位概况 1.1.1 申报单位 新泰市青云街道办事处南关社区居民委员会 1.1.2 项目申报单位概况 新泰市青云街道办事处南关社区居民委员会地处新泰市城区中部，向阳路与新甫路交汇处，东至龙池路，西至向阳路，南至赵家栗行社区、田家栗行社区，北至瑞山路。地理位置优越。社区面积605.91亩，人口2650人，892户。居民人均纯收入6050元。 多年来，南关居委会与时俱进，开拓进取，以“三个代表”重要思想为指导，积极宣传贯彻党的方针政策和国家法律法规，执行社区成员代表大会的决议和决定，办理本社区成员的公共事务和公益事业，开展便民利民的社区服务活动，调解民间纠纷以促进居民之间的和睦团结，开展各种文化娱乐活动，协助政府做好与居民利益相关的公共卫生、计划生育、优抚救济、最低生活保障、殡葬管理等工作。 南关居委会本着“以人为本”的理论，以“爱民、为民、富民、安民”为宗旨，积极开展“民心工程”，把群众利益放在第一位，从群众满意的事情做起，从群众不满意的事情改起，热心为群众办实事、办好事。居委会以带领居民奔小康为目标，立足实际，发展集体经济、
个体经济，实施工业兴村。如今，南关社区群众精神面貌、文化生活、社会治安、经济发展等方面有了明显改善，受到广泛好评。 在未来的发展中，南关居委会将不断完善委员会的各项管理制度，积极探索村民服务社会化、产业化路子，为南关社区群众提供全方位、高质量的服务。 1.2 项目概况 1.2.1 项目名称 青云街道办事处南关社区居委会“城中村”改造城阳铭座项目1.2.2 建设背景 南关社区位于新泰城区东部，处在“城中村”改造位置。随着新泰市城市化进程的加快和新一轮城市总体规划的实施，南关社区从2000年就根据市委、市政府的部署，按照城市规划实施了“城中村”改造工程，配合了市政府城市建设的实施。居民的生活水平逐步提高，使部分居民住上了宽敞、舒适住宅。目前，“城中村”改造基本处在后期。按照总体规划，村委场所在改造范围之内，由于居民结婚的青年人较多需要安置，部分老年人也需要安置及部分居民的需求，根据以上情况，经居委会研究、居民要求、办事处同意，按照总体规划，拟利用现村委旧址新建城阳铭座小区。 新泰市委市政府为落实十七大精神，全面落实科学发展观，加快建设社会主义新社区进程，促进城乡一体化，进一步改善城乡整体形
第一章项目基本情况 1.1项目名称及承办单位 1.1.1项目单位: 石家庄市**房地产开发有限公司 法人代表: 石家庄**企业集团有限公司 法人代表： 联合开发本项目。 1.1.2项目名称:《沿村家园》 1.1.3拟建地点 项目拟建地点位于西临沿西街,南临丰收路,东临沿东街,北临北二环路的区域内。 1.1.4承办单位概况 1、石家庄市**房地产开发公司，是经市计委基计（1992）9 26号文件批准于1992年12月成立的国有公司，隶属于石家庄 市国土资源管理局，注册资金人民币1000万元，经营房地产开发和旧城改造项目。公司资金雄厚，各专业技术管理人员齐备， 下设办公室、项目部、财务部、人事部、工程部、销售部。公司 总部共有职工60人，其中具有大专以上学历的55人，具有中、高级专业技术职称的45人，对房地产开发管理具有丰富的经验。下属企业有物业管理公司、工大化工设备有限公司及生产厂、纺织公司。公司正向集团化发展，并采取多种经营方式并进的策略，有着广阔的发展前景。
目前，公司开发的项目有：瑞国花园，于1998年开发的瑞国花园经济适用小区，位于石家庄市和平东路498号，占地66亩，总建筑面积10万平方米，是“老百姓买的起的好房子”。建华·百合园，于2002年由我公司与众诚公司合作开发的多层住宅，位 于石家庄市建华北大街与光华路交叉口，占地50亩，总建筑面积6.3万平方米，是附近企业“上班族理想的居住地”。平安·万和园，于2002年开工建设的高层住宅，位于石家庄市平安南大 街东平路上，占地28.36亩，总建筑面积8万平方米，是“为国家公务员精心打造的官邸”。爱地大厦，于2003年开发建设的高层商住一体楼宇，位于石家庄市裕华东路与谈固大街交叉 口，占地10亩，总建筑面积3万平方米，是“鸟瞰国际城”的 理想之地。 现公司股份制改造基本完成，实行总经理负责制。相信不久的将来，我公司必将跻身于大型房地产开发企业行列。 2、石家庄北方企业集团有限公司隶属于石家庄市长安区，注册 资金1000万元，实有资产总植6000万元，现有职工总数1124人，其中大、中专生及科技人员67人。辖区总人口3400人，总户数850户。是集纺织、印染、禽兽用药、地产、商贸为一体， 经济实力雄厚的综合性集团公司 公司下属18家工商企业，2000年实现总产值 1.9亿元，增加值6400万元，利税615万元。连续三年跨入市500万元以上利税大户行列。十年来连续被授予市级、区级文明单位称号、政绩突
城中村改造案例与经验 一、城中村及其特征 1、城中村的界定 城中村, 又称都市村庄, 是指已经纳入城市总体规划建设范围内, 农业用地很少或已经没有, 居民职业结构与生存方式已经向城市转型, 但建筑景观和居民文化习俗仍缺乏城市社区内涵特征, 建立在集体性质土地上的习惯上仍称为“村”的居民聚落。城中村是以本地居民出租房屋获得经济来源、外地户籍居民承租房屋获得临时住所、兼有内部服务型经济为主的城乡过渡型社区。 2、城中村的特征 城中村与周边城市地区相比, 其特征主要有： (1) 土地特征。城中村土地属于集体所有制土地, 基本以农村居民宅基地为主、其他建设用地为辅, 农用土地不断减少以至消失, 成熟的城中村已经没有农用土地。 (2) 建筑特征。建筑物以村民家庭住宅楼为主, 缺乏统一规划, 建筑密度和建筑容积率很高(部分位于闹市区的城中村极高) , 违章建筑和私搭乱建多, 城市基础配套设施缺乏, 缺少必要的城市公共绿地、文化、体育、休闲设施等。 (3) 人口特征。本地居民职业结构与生存方式亦城亦乡, 人口职业构成复杂, 外来人口居多, 本地居民和外来人口文化素质普遍不高, 社会治安难度大, 本
地居民和外来人口形成相互隔离的二元社会, 相互之间为房东和房客关系。 (4) 经济特征。城中村村民主要的经济来源是房屋出租收入、集体经济分红以及小规模的商业、餐饮业, 外来人口以居住为主, 部分在本村从事经营, 房屋租赁及其衍生经济成为城中村主要经济模式。 3、城中村的分类 从不同的角度, 城中村的类型有： (1) 根据与城市的距离和相交接的形态特征, 城中村可以分为处于闹市区中的城中村、处于城乡结合部的城中村和处于郊区的城中村三类； (2) 根据所处位置、发育程度和农用地的多寡等因素,城中村可以分为典型城中村、转型中城中村和边缘城中村三类。 (3) 根据具有的经济特征, 城中村可以大致分为以居住为主型、以商贸餐饮业为主型和集体经济工商业为主型三类。 二、城中村改造的案例 1、珠海市：政府决策，政策推动，市场运作 珠海市建成区共有26个城中旧村需要改造。总占地面积约300万平方米，需动迁人口近20万，其中常住人口近5万，暂住人口近15万。珠海市城中旧村改造实行了“政府决策，政策推动，市场运作”的方式，主要政策措施和做法是：政府调控市区其他地段的房地产开发规模，为城中旧村改造腾出市场空间。珠海市政府自1999年开始暂停新出让土地，计划3年内暂停批准市区新开工住宅项目。对已出让土地进行清理，其中交齐土地使用权出让金50%的有计划逐宗收回作为政府土地储备；已交齐土地使用权出让金的进行整合，同一地段的小地块必须合并为大地块，并按照新修编的《珠海市城市总体规划》重新编制修建性详细规划后方可进行开发。上述措施使珠海市市区自1999年以来基本未有房地产新
城中村改造前期工作流程 第一步：拆迁 一、到区中村改造办公室报名：需写申请、上报公司工商一 套资料； 二、与当地区政府（城中村改造办公室）签订《前期合作协 议》，在指定工作日打打入到对方账户相应数额的项目 保证金； 三、领取该改造片区的“规划指导意见” 四、征得改造片区国有居民及单位的同意并在图纸上所在 的单位位置处盖单位公章； 五、委托有资质的公司（我公司委托设计公司）拟写项目立 项报告； 六、取得发改局批准的立项核准； 七、与区城中村改造办公室对接，选定委托拆迁方（即拆迁 公司） 八、与拆迁公司签订协议；（一般是三方协议，即，开发商、 拆迁公司、片区办事处） 九、拆迁前期各项准备工作（即：与该改造片区办事处、社 区、村组建立良好的人际关系，推动各项会议的召开，即党员代表大会、村民代表大会等等，该项工作由拆迁 公司主导） 十、到土地局、产权处查该片区土地、产权的档案，因为在
国有土地中，土地的使用性质决定了赔偿的价格；此项 工作是给拆迁安置做准备； 十一、取得拆迁补偿安置方案（区城改办工作） 十二、到区拆迁监督办公室办理“拆迁许可证”，并打入相应保证金（注：拆迁许可证只针对国有单位及住户）；十三、测绘公司进场对国有单位、村集体道路、经济组织、附属设施、建筑进行测绘，并由办事处监督，做公证人；十四、评估公司进场对国有单位建筑、空地、铺面等进行评估工作； 十五、发布拆迁通告、拆迁公告（注：拆迁通告针对村集体、村民，由区城改办发文，拆迁公告针对国有居民及 单位，由拆迁监督办公室发文）； 十六、由拆迁公司做好该片区的动迁工作； 十七、测绘公司对每一户村民住宅进行测绘，此项测绘必须由开发企业人员陪同进场。（因为有些住户会给测会 公司人员红包，希望多测些面积，这样损失的开发企 业）； 十八、村民、国有居民、单位签订拆迁安置补偿协议（由企业出资、拆迁公司主导） 十九、与村集体签订道路及附属设施安置补偿协议（由企业出资、拆迁公司主导），一般分为两种方式：1、打包 补偿，即一个村只赔了个价格，不管是租赁经营户，由