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XXX养老养生度假中心
项
目
建
议
书
编制时间：二零XX年一月
养老渡假中心项目建议书
目录
第一章总论 (5)
1.1 项目概况 (5)
1.1.1 项目名称 (5)
1.1.2 项目简介 (5)
1.1.3 项目周边规划优势 (5)
1.1.4 项目总投资 (5)
1.1.5 项目建设内容 (5)
第二章项目规划 (5)
2.1 项目定位 (5)
2.2 项目总体规划 (5)
2.2.1 建设规划 (5)
2.2.2 投资计划 (5)
第三章项目建设背景及必要性 (5)
3.1 项目建设背景 (5)
3.1.1 人口老龄化逐渐成为我国人口发展的一大趋势 (5)
3.1.2 国家政策鼓励发展养老养生服务业 (7)
3.1.3 老龄人消费潜力巨大 (8)
3.1.4 现有养老养生机构远远低于市场需求，且缺乏中高端配套 (8)
3.1.5 XX旅游资源丰富，风景宜人，适合养老 (9)
3.2项目建设必要性 (9)
3.2.1 响应国家和XX“十二五”规划 (9)
3.2.2 先进养老养生模式促进老年人幸福高地建设 (9)
3.2.3 带动XX养老养生产业及相关产业发展 (10)
3.2.4 维护社会稳定，促进社会和谐 (10)
第四章行业及市场分析 (12)
4.1 养老行业现状及发展趋势 (12)
4.1.1 养老行业现状分析 (12)
4.1.2 市场前景 (12)
4.1.3 发展趋势 (13)
4.2 市场分析 (14)
4.2.1 目标市场定位 (14)
4.2.2 市场分析 (14)
4.2.3 市场竞争分析 (19)
第五章项目建设内容 (20)
5.1 项目建设原则 (20)
5.2 项目一期建设 (20)
5.1.1 养老公寓 (20)
5.1.2 探亲公寓 (20)
5.1.3 休闲娱乐中心 (20)
5.3 项目二三期规划 (20)
5.3.1 项目二期规划 (20)
5.3.2 项目三期规划 (20)
5.4 运营模式 (20)
5.4.1 会员制养老 (20)
5.4.2 智能化养老 ............................................................... 错误!未定义书签。
5.4.3 候鸟式养老 (20)
第六章社会效益 (20)
6.1 带动区域经济发展，增加政府税收 ..................................... 错误!未定义书签。
6.2 提升老年人生活质量，满足老龄化人口需求 ..................... 错误!未定义书签。
6.3 弘扬中国传统孝道文化 ......................................................... 错误!未定义书签。
6.4 促进当地劳动力的就业 ......................................................... 错误!未定义书签。
6.5 促进社会和谐发展 ................................................................. 错误!未定义书签。
第一章总论
1.1 项目概况
1.1.1 项目名称
1.1.2 项目简介
1.1.3 项目周边规划优势
1.1.4 项目总投资
1.1.5 项目建设内容
第二章项目规划
2.1 项目定位
2.2 项目总体规划
2.2.1 建设规划
2.2.2 投资计划
第三章项目建设背景及必要性
3.1 项目建设背景
3.1.1 人口老龄化逐渐成为我国人口发展的一大趋势
21世纪是人口老龄化的时代。目前，世界上所有发达国家都已经进入老龄社会，许多发展中国家正在或即将进入老龄社会。按联合国的标准，65岁以上老年人达到总人口7%的国家则步入老龄化社会。
据国家统计局网站显示：截止2013年底，我国老年人口数量达到1.32亿，占人口的9.70%，我国31个省市自治区中，已有26个地区的老年人口超过了7%。中国是较早进入老龄社会的发展中国家之一，目前是世界上老年人口最多的国家，占全球老年人口总量的五分之一。
表3-1 2013年全国前十位老年化省市单位：万、%
注：除全国人口总数和老龄人口数量数据来源于国家统计局之外，其他各省市相关数据来源于各省市2013年国民经济和社会发展统计公报。
我国人口老龄化的主要特点是：
第一，人口老龄化提前达到高峰。20世纪后期，为控制人口的急剧增长，国家推行计划生育政策，使得人口出生率迅速下降，加快了我国人口老龄化的进程。目前，我国虽放宽二胎政策，但是短期内仍无法改变人口老龄化的局面。
第二，在社会经济不太发达状态下进入人口老龄化。先期进入老龄化社会的一些发达国家，目前人均国民生产总值达到20000美元以
上，呈现出“先富后老”，这为解决人口老龄化带来的问题奠定了经济基础。而我国进入老龄化社会时，人均国民生产总值约为1000美元，呈现出“未富先老”，由于经济实力还不强，无疑增加了解决老龄化问题的难度。
第三，在多重压力下渡过人口老龄化阶段。下个世纪前半叶，我国在建立和完善社会主义市场经济体制过程中，改革和发展的任务繁重，经济和社会要可持续发展，社会要保持稳定，各种矛盾错综复杂，使得解决人口老龄化问题相对发达国家和人口少的国家更为艰巨。3.1.2 国家政策鼓励发展养老养生服务业
《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（摘要）》在第三十六章第四节中指出：积极应对人口老龄化，建立以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系。加快发展社会养老服务，培育壮大老龄事业和产业，加强公益性养老服务设施建设，鼓励社会资本兴办具有护理功能的养老服务机构，到2020年每千名老人拥有养老床位数达到30张。
《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发〔2013〕35号）提出我国现阶段的发展目标为“到2020年，全面建成以居家为基础、为社区依托、机构为支撑的，功能完善、规模适度、覆盖城乡的养老服务体系。养老服务产品更加丰富，市场机制不断完善，养老服务业持续健康发展。”
民政部《关于鼓励和引导民间资本进入养老服务领域的实施意见》（民发〔2012〕129号）明确提出“鼓励民间资本参与居家和社区养老服务，鼓励民间资本举办养老机构或服务设施，鼓励民间资本参与提供基本养老服务，鼓励民间资本参与养老产业发展，落实民间
资本参与养老服务优惠政策，加大对民间资本进入养老服务领域资金支持”六条建议，从服务、产业、机构、政策、资金、规范六大方面鼓励和引导民间资本进入养老服务领域。
3.1.3 老龄人消费潜力巨大
中国老龄科学研究中心调查显示，城市老年人口中，有42.8%的人拥有储蓄存款，退休金到2010年将增加到8383亿元，2020年将增加到28145亿元，2030年将增加到73219亿元。
老年人收入不断地提高，因而老年相关产业市场发展空间广阔，近几年发展尤为迅速。宏观层面来看，中国老龄产业发展政策环境良好，市场需求逐渐释放，市场供给不断扩大，社会力量参与老龄产业的热情日益高涨，迎来了前所未有的发展机遇。老龄服务业发展持续加速，以养老服务、健康服务为主的老龄服务业成为市场投资热点，老龄房地产业市场供给走旺，以房地产开发企业、保险公司等为代表的各路资本竞相投入。
3.1.4 现有养老养生机构远远低于市场需求，且缺乏中高端配套
养老养生服务机构提供的服务集中在基本的养老服务，服务同质化，如健身、健康咨询服务等仍停留在被动接受或免费服务阶段，市场并没有得到有效开发。国内养老机构供给远不能满足市场需求，老年人活动大多处于公园健身、免费保健讲座的初级阶段，养老机构普通收住的往往是高龄段（70岁以上）的银发老人。
全国老龄办发布的《中国老龄产业发展报告（2014）》显示，截至2013年底，中国共有各类养老服务机构42475个，床位数493.7万张，同期中国老龄人口数量为2.02亿人，每千人平均床位数量仅
为20张，全国养老服务机构存在供需失衡。报告也显示，中高端老年人群的需求较大，市场空间广阔，未来越来越多的民间资本涌入中高端养老服务市场。
3.1.5 XX旅游资源丰富，风景宜人，适合养老
XX市有丰富的旅游资源，XX是中国佛教四大名山之一。景区面积154平方公里，最高峰万佛顶海拔3099米。地势陡峭，风景秀丽，有“秀甲天下”之美誉。
XX蕴含了丰富而璀璨的的历史文化和精神文化瑰宝，正是老年人追求高品质、高境界精神文化生活的绝佳之所。
3.2项目建设必要性
3.2.1 响应国家和XX“十二五”规划
《中国老龄事业发展“十二五”规划》指出，“十二五”时期，随着第一个老年人口增长高峰到来，我国人口老龄化进程将进一步加快。老龄化进程与家庭小型化、空巢化相伴随，与经济社会转型期的矛盾相交织，社会养老保障和养老服务的需求将急剧增加。《XX省老龄事业发展”十二五“规划》则指出“要大力发展社会养老服务业，加大对社会力量兴办养老养生服务机构的政策支持，鼓励民间资本参与社会养老服务体系建设，培育一批社会养老服务组织机构，建立健全促进养老慈善事业发展的体制机制”。
未来20年，我国人口老龄化日益加重，到2030年全国老年人口规模将会翻一番，解决老龄化社会问题任重道远，本项目将打造多功能为一体的新型社会养老服务模式，积极响应国家规划的贯彻落实。
3.2.2 先进养老养生模式促进老年人幸福高地建设
当前养老机构多提供能满足老年人基本居住和饮食需求的功能服务，在老年人心理关怀层面则因人力、物力和财力受限而实施成效欠佳。
项目建立智能化养老设施，采用会员制和候鸟式养老，夏天在XX养老，冬天在海南养老，满足老人个性化需求。
本项目集老年中心、医疗中心和养生中心于一身，能够有效地为老年人提供及时的心理咨询和慰问服务，提升了老年人的满意度和幸福感，让入住老年人快乐生活，安享晚年，带动项目成为XX老年人幸福高地建设的“领头羊”。
3.2.3 带动XX养老养生产业及相关产业发展
当前，在我国养老以居家养老为主，社会养老为辅，社会机构养老只是一种补充形式。养老服务供需矛盾突出，产业结构不均衡，以及我国特殊的“421”结构，是导致老人独居、空巢、失抚现象加剧的直接原因，社会化的养老机构则是这一问题的有效解决者。
本项目凭借良好的地理位置和自然环境优势，可以在满足养老机构老人的基本生活需求的基础上，为老年人提供安静、舒适的颐养天年生活环境，也可提供医疗和养生服务，在提升入住老年人生活幸福感的同时，带动健康保健、医疗护理、老年旅游等相关产业的发展，缓解XX人口老龄化趋势，整体促进XX养老养生服务业发展。
3.2.4 维护社会稳定，促进社会和谐
构建社会主义和谐社会，既是全面建设小康社会的重要内容，也是全面建设小康社会的重要条件。随着经济社会的发展、人民生活水平的提高和社会生活方式的转变，老年群众在日常生活照顾、精神慰
藉、心理支持、康复护理、紧急救助、临终关怀等方面的需求日益增长。
认真解决老年人日常生活中的实际问题，有利于保持家庭关系的和睦稳定，也有利于促进相关行业的发展，为建设和谐社会做出贡献。本项目建设规模巨大，功能配套齐全，既能为入住的老年人提供社区式的和谐生活环境，也能提供其生活所需的各项精神服务，通过大家庭式的相处和群体的沟通，确保老年人与家庭、与同伴、与社会的友好相处，为维护社会稳定、解决社会矛盾提供了有效的保障。
第四章行业及市场分析
4.1 养老行业现状及发展趋势
4.1.1 养老行业现状分析
随着中国社会人口老龄化的进一步发展，老年保障已成为社会热议的话题。在老年人生活能够自理的情况下，我国的家庭一般更青睐居家养老，不过如果老人生活不能自理，甚至卧床不起或者有老年痴呆病征，则从理性角度和长远来看，入住养老机构更为合适。在西方国家，入住养老机构的老人比例大概为5%；在亚洲，这一比例大概为2%～3%，我国的比例约为3%～4%。
上个世纪90年代以来，中国的老年服务机构发展较快。以为老年人、残疾人提供的社会服务机构床位数来进行比较，1991年是78万张，而在2013年，中国的老年服务机构拥有床位已达到493.9万张，收养老人320万人。可以看到，一方面，与实际需要相比，现有床位只能满足5%～7%的养老需求；另一方面，服务机构养老床位的入住率只有65%，存在资源浪费，养老服务行业亟需改善和承接社会责任。
4.1.2 市场前景
近几年，我国养老机构行业发展迅速，产品产出持续扩张，国家产业政策鼓励养老机构产业向高技术产品方向发展，国内企业新增投资项目投资逐渐增多。投资者对养老机构行业的关注越来越密切，这使得养老机构行业的发展研究需求增大。随着我国经济的发展和进入老龄化社会，催生出“养老”的新型产业模式，直接促进中国社会化养老机构的高速发展。
另一方面，在生活水平连年提高和精神文化生活愈加丰富多彩的时代潮流下，我国老年消费者的消费观念已经发生了重大的变化，他们更乐意接受新生事物，消费观念也越来越向年轻人靠拢。传统的养老机构和养老服务模式已显得单调和失色，而带有旅游、医疗、护理、健身等符合现代特征的新型社会养老服务机构和服务模式将会传到更多中高收入老年人的欢迎，未来前景明朗可观。
4.1.3 发展趋势
1、养老观念提高趋势
随着居民生活水平的提高，人们的养老和健康保健观念发生很大变化，养老机构不能再以传统简单的养老看护来赢得市场，客户更加看重养老环境、专业护理水平以及养老机构能够提供的附加服务。因此，社会化养老项目将不断增多，旅游养老、国外养老等新型养老服务将愈发受到老年人的青睐。
2、民间资本进入养老行业加速趋势
现阶段，中国养老服务呈现典型的“哑铃状”特征，一端是政府提供基本服务的传统养老机构，依靠政府财政支持以维持运营；一端是越来越多外资投资的机构，通过高投入高收费的形式实现盈利。而面向大众的专业化服务机构非常匮乏，尤其中高端养老市场，存在大量的市场空白。民政部发布的《关于鼓励和引导民间资本进入养老服务领域的实施意见》（民发〔2012〕129号）已明确提出引入民间资本加速养老行业的发展，预计未来越来越多的民间资本将流入养老行业，并呈现加速趋势。
3、经营领域细分化趋势
传统养老机构往往提供的是简单的看护服务，客户侧重于高龄病
痛老人，随着国内养老市场的不断发展和演变，民间资本的涌入将使得社会化养老行业出现竞争局面，以市场为导向的运营规则将促使养老机构的经营领域逐步扩充、细化和深化，最终演变为针对服务对象的需求提供休闲、医疗、养生、心理、精神等全方位服务的综合机构，倒逼养老机构在未来的经营发展中注重市场细分，发掘市场机会，开拓新市场。
4.2 市场分析
4.2.1 目标市场定位
目标市场定位于XX乃至全国中高档老年服务市场。
4.2.2 市场分析
1、需求分析
（1）全国人口数据统计分析
据调查统计，目前我国60岁以上老年人口的余寿平均有1/4时间处于肌体功能受损状态，需要不同程度地照料、护理。照此推算，目前将有近2亿老年人需要不同形式的长期护理。
2013年，大陆31个省、自治区、直辖市和现役军人的人口中，0-14岁人口为222459737人，占15.60%；15-59岁人口为969616410人，占70.14%；60岁及以上人口为187648605人，占14.26%，其中65岁及以上人口为118831709人，占8.87%。同2000年第五次全国人口普查相比，0-14岁人口的比重下降6.29个百分点，15-59岁人口的比重上升3.36个百分点，60岁及以上人口的比重上升2.93个百分点，65岁及以上人口的比重上升1.91个百分点。
表4-1我国2013年按年龄和性别分人口数
注：增长率指与2000年第五次全国人口普查数据比较
数据来源：中华人民共和国国家统计局
我国人口基数庞大，2013年60岁以上人口已经超过了1.7亿人，占总人口数的13%以上，并且还将快速增长，在总人口中所占比还将日益提高。因为，40到60年龄段的人口已经达到了25%，可以预见今后15年我国将迎来老年人口的高峰。据预测我国60岁以上人口2020年增加到2.3亿，比重上升到15.6%，2050年将高达4.1亿，比重高达27.5%，每4个人中就有1个老年人。无论从长远还是从目前来看，养老服务市场的消费人口规模十分巨大。
（2）XX人口数据统计分析
2013XX统计公报数据显示，全省常住人口为80418200人，全省常住人口中，男性人口为40830945人，占50.77%；女性人口为39587255人，占49.23%。总人口性别比（以女性为100，男性对女性的比例）由2000年第五次全国人口普查的106.98下降为103.14。
全省常住人口中，0-14岁人口为13644450人，占16.97%；15-65岁(不含65岁，下同)人口为57966205人，占72.08%；65岁及以上人口为8807545人，占10.95%。同2000年第五次全国人口普查相比，0-14岁人口的比重下降5.68个百分点，15-65岁人口的比重上升2.18
个百分点，65岁及以上人口的比重上升3.50个百分点。
（3）养老需求分析
对着社会的进步、生活水平的提高，一些老年人的养老观念也发生了很大的变化，他们不满足于生活的温饱，而是越来越注重生活质量和生命的质量，他们迫切需要发展老年教育、文化、体育、娱乐等活动来丰富他们的老年生活，体现他们的生命价值和意义。
老年人口随着年龄的增长和生理条件的变化，形成不同于其他年龄组人口的基本特征——大多数人退出经济活动领域，安享晚年是他们的重要追求目标，闲暇时间增多，但活动范围主要局限于家庭和邻里，疾病增多因而护理需求扩大等。这些特征决定了他们的饮食消费、精神文化消费和医疗保健需求上升，而其它方面的需求相对下降，并在消费方式上显示出方便化、保健化和舒适化的特点。
（4）购买力分析
购买力指一定时期内投入市场购买商品或劳务的货币总额，与市场容量成正比关系，居民购买力的大小取决于可支配收入的多少。
表4-2 2008年-2013年我国经济情况分析表
指标201320122011201020092008
国内生产总值
568845519470473104401513340903314045（亿元）
我国近几年的经济呈现快速增长的态势，国内生产总值和人均国内生产总值都稳步提高，2013年国内生产总值已达568845亿元人民币。国家经济的发展必定带动人民生活水平、消费能力的提高，消费的结构也将发生改变。
表4-3 2013年XX市城镇居民以及农民人均收入明细表
城镇居民人均可支配收入29968元，比上年增长10.2%；农民人均纯收入12985元，增长12.9%。
小结：上面对人口数据、养老需求和购买力三者的分析表明，我国老年人市场，特别是XX老年人市场是个日益庞大、消费需求越来越高的购物群体。
2、供给分析
（1）全国养老院分析
截至2013年，全国各类老年福利机构40904个，比上年增加233个，床位314.9万张，比上年增长9.0%，年末收养老年人242.6万人，比上年增长6.6%。
现有的养老机构数量明显不足，而且养老机构的布局和档次不尽合理、养老机构设施简陋老化。我国在机构里养老的老年人仅占老年群体的1％左右，99％的老年人采用居家养老的模式。我国养老机构和专业护理人员严重不足，按照国际标准“平均每千名老人占有养老床位50张”测算，全国老年人共需养老床位800万张，而目前仅有266.2万张，床位缺口达近540万张，远远不能适应机构养老的发展需要。
（2）XX养老院分析
据2013年统计数据显示，目前XX全市现有养老机构近40处。养老服务机构提供的服务集中在基本的养老服务，服务同质化，如健身、健康咨询服务等仍停留在被动接受或免费服务阶段，市场并没有得到有效开发。主要存在以下的问题：运营成本过高，服务内容还显得单一和不规范；养老服务队伍人才十分短缺、专业化水平较低；缺乏服务意识、成本意识；缺乏竞争意识、风险意识、法制意识；养
老产品单一，养老品质得不到保障，很多养老院只提供简单的养老护理工作。所以，市场上专门针对老人的养老服务机构较少。
图4-5 养老机构现状
XX预计缺口200万张床左右，兴建XX养老机构可以缓解和弥补XX养老床位的缺口。
4.2.3 市场竞争分析
XX市主要有民政福利院、双福养老院等。本养老项目为消费者提供更贴心的服务、更好的享受，让老人在这老有所养、老有所为、老有所乐。
第五章项目建设内容5.1 项目建设原则
5.2 项目一期建设
5.1.1 养老公寓
5.1.2 探亲公寓
5.1.3 休闲娱乐中心
5.3 项目二三期规划
5.3.1 项目二期规划
5.3.2 项目三期规划
5.4 运营模式
5.4.1 会员制养老
5.4.3 候鸟式养老
第六章社会效益